Etažiranje postojećih objekata

HGK Sektor za trgovinu, Dvanaesti forum poslovanja nekretninama 149

Mirko Sabljar, Dubravko Sabljar, Dominik Sabljar Etairanje postojeih objekata prijenosom vlasnitva iz knjige poloenih ugovora

MIRKO SABLJAR, in.gra DUBRAVKO SABLJAR, in. gra DOMINIK SABLJAR, bacc. ekon. pod. Dom Commerce, akovo

ETAIRANJE POSTOJEIH OBJEKATA PRIJENOSOM VLASNITVA IZ KNJIGE POLOENIH UGOVORA

(primjer iz dosadaenje prakse)

S a d r a j 1. UVOD 1.1. Razlike u etairanjima novosagraenih objekata kolektivnog stanovanja i

objekata u kojima su vlasnici stanova upisani u knjigu poloenih ugovora 1.2. Upravitelji kao bitan faktor donoenja odluka o etairanju 1.3. Donoenje odluke o etairanju, nadlenost predstavnika zgrade 2. ELABORAT ETAIRANJA (Odluka o uspostavi etanog vlasnitva) 2.1. Dokumenti potrebiti za izradu elaborata 2.2. Geodetski posao i podnoenje zahtjeva za izdavanje Rjeenja o utvrivanju

graevinske estice 2.3. Vlasnitvo zemljita na kome je objekt sagraen i izdavanje tabularne isprave

da se vlasnici posebnih dijelova zgrade upiu kao suvlasnici na zemljitu u omjerima odreenim Sporazumom o diobi nekretnina

2.4. Sadraj Sporazuma o diobi nekretnina (Odluke o uspostavi etanog vlasnitva)

3. ZAHTJEV ZA PROVEDBU 3.1. Sadraj zahtjeva za provedbu Sporazuma o diobi nekretnina ( Odluke o

uspostavi etanog vlasnitva ). 3.2. Dokumenti koji se prilau zahtjevu 3.3. Prijenos neupisanog objekta iz KPU u glavnu knjigu 3.4. Upis vlasnitva na posebnim dijelovima nekretnine vlasnicima koji nisu bili

upisani u KPU 3.5. Upis vlasnitva na posebnim dijelovima nekretnine vlasniku zemljita 3.6. Upis vlasnitva na posebnim dijelovima nekretnine kada su vlasnici Republika

Hrvatska, ministarstva ili fondovi 3.7. Upis vlasnitva na posebnim dijelovima nekretnine kada zahtjev podnosi dio

vlasnika posebnih dijelova 4. ZAKLJUAK 5. PRILOZI ( primjeri dokumenata )



1. UVOD U uvodu u ovo predavanje elim naglasiti da je etairanje objekata na nain o kome u govoriti prijenosom vlasnitva iz knjige poloenih ugovora u glavnu knjigu, mogu i po naem miljenju najjednostavniji i u potpunosti u skladu sa vaeim zakonskim propisima i podzakonskim aktima, a to dokazuje i injenica da su neki elaborati ve provedeni. Za izradu Sporazuma o diobi nekretnina (Odluke o uspostavi etanog vlasnitva) potrebito je puno znanja koje smo stekli na seminarima i radionicama, te prouavajui raznu literaturu. Od svih seminara kojima smo prisustvovali elim izdvojiti onaj koji je organizirala HGK i to ovo nae Udruenje poslovanja nekretninama, a pod nazivom RADIONICA ZEMLJINE KNJIGE odranog u Zagrebu 01. oujka 2006. godine. Tadanji voditelji radionice: ga. Ana Marija Koni ga. Ljiljana Antoni dipl. iur. i gdin. Damir Kontrec, dipl. iur. svojim predavanjima, a posebno odgovorima na mnogobrojna pitanja nas pedesetak prisutnih, razjasnili su svu teoriju koju smo do tada sluali i uputili nas na naine provoenja toga znanja u praksi. Na tome, a i kasnijoj suradnji im se jo jednom zahvaljujem. 1.1. Razlike u etairanjima novosagraenih objekata kolektivnog stanovanja i

objekata u kojima su vlasnici stanova upisani u knjiigu poloenih ugovora

Etairanje objekata radi se u skladu sa Zakonom o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima i ima dvije cjeline:

a) PLAN POSEBNIH DIJELOVA NEKRETNINE (etani plan)

b) OITOVANJE VOLJE ILI SUGLASNOST SVIH VLASNIKA NEKRETNINE Ovo je potrebito kod etairanja objekata koji su tek sagraeni i gdje je izraena projektna dokumentacija, te postoje tlocrti svih etanih jedinica i to kako posebnih, tako i zajednikih i sporednih dijelova objekta. Raditi tlocrte postojeih objekata iziskivalo bi ulaenje u svaki posebni dio nekretnine, mjerenje svih prostorija, te crtanje tlocrta svih etaa, a to je velik, dugotrajan i skup posao. Tu se odmah pojavljuju i problemi oko rasporeda prostorija, povrine upisane u KPU i stvarne ( posebno kod izrauna povrina balkona, loa i sl.) i niz drugih problema. Oitovanje volje mogue je kod novoizgraenih objekata gdje je vlasnik jedna fizika ili pravna osoba i gdje i dalje ostaje nepromjenjeno vlasnitvo na svim etanim jedinicama u odnosu na vlasnitvo zemljita. Ako postoji vie vlasnika koji Elaboratom postaju vlasnici svatko svojega posebnog dijela nekretnine potrebito je izraditi Sporazum o diobi nekretnina. Kod objekata koji su sagraeni prije stupanja na snagu Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima i gdje su vlasnici posebnih dijelova (u pravilu stanova) upisani u Knjigu poloenih ugovora mogue je temeljem lanka 154. Pravilnika o unutranjem



ustroju, voenju zemljinih knjiga i obavljanja drugih poslova u zemljinoknjinim odjelima sudova (Zemljinoknjini poslovnik) izvriti povezivanje zemljine knjige i knjige poloenih ugovora samo izradom Sporazuma o diobi nekretnina (Odluke o uspostavi etanog vlasnitva). 1.2. Upravitelji kao bitan faktor donoenja odluka o etairanju Da bi vlasnici posebnih dijelova saznali za zakonsku obvezu etairanja, te koristi i posljedice ako se to ne izvri, bitan je onaj koji tim nekretninama upravlja. U praksi smo naili na upravitelje koji to shvaaju kao svoju obvezu i nastoje vlasnicima posebnih dijelova to objasniti, na one koji za to znaju, ali smatraju da to trebaju rijeiti sami vlasnici, pa do onih koji vlasnicima govore da to nije potrebito. Smatramo potrebitim da HGK preko naeg Udruenja gdje je prisutan i predstavnik Upravitelja iste upozori i ako je potrebito educira o potrebi Etairanja. 1.3. Donoenje odluke o etairanju, nadlenost predstavnika Slijedei korak kojega treba savladati je donoenje Odluke o etairanju. Ovo je mogue na dva naina i to:

a) da upravitelj raspie natjeaj i sklopi ugovor sa izvoaem radova za vie objekata

b) da stanari veinom glasova vlasnika posebnih dijelova donesu takovu odluku

Ovo je potrebito u koliko se prijenos vlasnitva iz KPU u glavnu knjigu vri za cijelu zgradu i ako se odreuju suvlasniki omjeri svih posebnih jedinica. U koliko se prijenos vlasnitva radi samo za jednu ili nekoliko etanih jedinica, ali tada bez odreivanja suvlasniki omjera, odluku donose oni vlasnici koji to trae. U praksi se pokazalo kvalitetno da Odlukom o etairanju bude odreeno da predstavnik zgrade ima pravo podnositi zahtjeve dravnim organima i institucijama za izdavanje potrebitih dokumenata u ime svih vlasnika posebnih dijelova. To je mogue jer svoj pravni interes moe dokazati vlasnitvom upisanim u KPU. 2. ELABORAT ETAIRANJA (Odluka o uspostavi etanog

vlasnitva) 2.1. Dokumenti potrebiti za izradu elaborata

Izvadak iz zemljine knjige sa upisanim objektom Izvatci iz knjige poloenih ugovora za sve posebne dijelove

nekretnine Situacioni plan sa ucrtanim objektom i odreenim zemljitem koje

slui redovnoj uporabi objekta Popis svih vlasnika posebnih dijelova zgrade sa njihovim osobnim

podacima



Od svih ovih podataka od upravitelja zgrade u pravilu se moe dobiti samo ovaj posljednji, i to ne cjelovit, ve samo popis obveznika plaanja priuve (ako je vie suvlasnika posebnog dijela u pravilu je upisan samo jedan). Sve ostale dokumente i podatke u pravilu pribavlja izraiva elaborata.

Izvadak iz zemljine knjige sa upisanim objektom U izvatku iz KPU u pravilu je naveden i gruntovni broj estice na kojoj je zgrada izgraena, ali je taj podatak potrebito provjeriti jer se esto deava da brojevi estica nisu tono napisani, odnosno da neke estice na kojima je objekt izgraen nisu niti navedene u KPU. Taj dio treba povjeriti ovlatenom geodeti koji e izraditi kopiju plana zemljita, izvriti identifikaciju gruntovnih i katastarskih estica, te izraditi prijedlog formiranja greevne estice.

Izvatci iz knjige poloenih ugovora za sve posebne dijelove nekretnine

Za sve posebne dijelove potrebno je ishoditi izvatke iz KPU. Taj dio posla e odnijeti dosta vremena, a sve ovisi o Gruntovnici i o tome koliko su kod njih sreene knjige. Za one vlasnike posebnih dijelova za koje se prema imenu i prezimenu u gruntovnim knjigama ne mogu isti ishoditi, sami vlasnici trebaju dostaviti dokaz da je isti upisan u KPU (Rjeenje o upisu ili slino) ili dokaz o vlasnitvu. U koliko neki posebni dio nije upisan u gruntovne knjige potrebito je pribaviti dokumente o vlasnitvu koji su prema vaeim zakonima potrebni za upis vlasnitva (original kupoprodajni ugovor sa ovjerenim potpisima prodavatelja, dokazom o isplati, dokaz o dravljanstvu i sl.)

Situacioni plan sa ucrtanim objektom i odreenim zemljitem koje slui redovnoj uporabi objekta

U koliko u katastarskim planovima nije formirana estica koja slui redovnoj uporabi zgrade dovoljno je ishoditi kopiju plana zemljita koja e geodeti biti dovoljna za pripremu prijedloga parcelacije, odnosno formiranja graevne estice. Izgled i veliina estice koja slui redovnoj uporabi zgrade najvite ovisi o tome tko je upisan kao vlasnik zemljita na kome je objekt izgraen. U pravilu je to grad kojemu je u interesu da se kao graevna estica utvrdi samo zemljite ispod objekta bez okolnog zemljita na kome se nalaze izgraena parkiralina mjesta i zelene povrine jer u tome sluaju grad istima raspolae (naplata parkiranja i slino). 2.2. Geodetski posao i podnoenje zahtjeva za izdavanje Rjeenje o

utvrivanju graevinske estice

geodetski posao Kako je ve naprijed navedeno u koliko nije formirana graevna estica geodeta u prvoj fazi treba izvriti snimanje objekta na terenu, te u dogovoru sa predstavnikom stanara predloiti esticu koja slui redovnoj uporabi zgrade. Ovdje je poseban problem, a to je esto u praksi, da je objekat izgraen na vie katastarskih odnosno gruntovnih estica.



Drugi dio posla je da se nakon ishoenja Rjeenja o utvrivanju graevne estice izradi parcelacioni elaborat, isti ovjeri u slubi koja je izdala navedeno Rjeenje, provede u Katastru koji o promjenama izdaje rjeenje na koje stranka ima pravo albe, te da se isti nakon proteka roka za albu preda na provedbu u Gruntovnicu.

Rjeenje o utvrivanju graevinske estice Zahtjev za izdavanje rjeenja podnosi onaj tko moe dokazati pravni interes. U praksi je to predstavnik stanara zgrade koji svoj pravni interes dokazuje izvatkom iz KPU. Uz njegov izvadak potrebito je priloiti i z.k. izvadak za zemljite, kopiju plana zemljita sa ucrtanim prijedlogom i podacima o novoformiranoj estici, te dokaz o legalnosti objekta. Glede injenice da u pravilu isti organ koji izdaje rjeenje izdaje graevne dozvole ili druge akte kojima se dozvoljava gradnja i o tome vodi slubenu evidenciju, prema anku 137 st. 2. ZUP-a, sam bi organ trebao pribaviti tokaz o legalnosti objekta. Postupak izdavanja ovog rjeenja je dosta dug i u njemu sudjeluju sve zainteresirane stranke (vlasnik, vlasnici susjednih nekretnina, lokalna samouprava) i svi na izdano rjeenje imaju pravo albe. 2.3. Vlasnitvo zemljita na kome je objekt sagraen i izdavanje tabularne

isprave da se vlasnici posebnih dijelova zgrade upiu kao suvlasnici na zemljitu u omjerima odreenim Sporazumom o diobi nekretnina

U praksi se nailazi na razne upise vlasnitva na zemljitu na kome je sagraena zgrada, a ovdje e biti navedeni samo neki sluajevi:

grad drutveno vlasnitvo bez upisanog prava koritenja drutveno vlasnitvo sa upisanim pravom koritenja i to u pravilu na

poduzee koje je objekat gradilo Republika Hrvatska Ministarstva ili Fondovi vojna pota (biva JNA) poduzea koja su gradila objekt

U koliko je vlasnik grad ili druga lokalna uprava ne bi trebalo biti problema oko izdavanja tabularne isprave. Vlasnici posebnih dijelova podnose zahtjev za izdavanje tabularne isprave, a potpisuje ga predstavnik zgrade. O izdavanju tabularne isprave zakljuak donosi gradsko poglavarstvo, a istu potpisuje i kod biljenika ovjerava potpis gradonaelnik, odnosno naelnik.

Kada je sluaj da je kao vlasnik upisano drutveno vlasnitvo bez upisanog prava koritenja, Republika Hrvatska, ministarstva kao vlasnici ili kao pravni sljednici, tabularnu izjavu daje Sredinji ured za raspolaganje dravnom imovinom. Rokovi izdavanja su zaista dugi.



U sluajevima kada je poduzee koje je gradilo objekt upisano kao vlasnik zemljita ili je isto drutveno vlasnitvo sa pravom koritenja u korist toga poduzea imamo dvojaki sluaj i to:

poduzee je preregistrirano u trgovako drutvo poduzee je likvidirano

Kada poduzee jo postoji pod imenom pod kojim je gradilo zgradu ili pod nekim drugim nazivom, ali se moe dokazati pravni slijed, rjeenje problema je jednostavno jer imamo vlasnika ili nositelja prava koritenja i isti daje tabularnu ispravu. Dosta je sluajeva da su poduzea koja su upisana kao vlasnici ili korisnici zemljita likvidirana i kada ne postoji njihov pravni sljednik, a zemljite na kojemu je zgrada izgraena nije ulo u steajnu masu. Prema jednim tumaenjima nadlenost za davanje tabularnih isprava tada ima dravno odvjetnitvo, prema drugima Sredinji ured za upravljanje dravnom imovinom, prema treima grad odnosno lokalna uprava jer je to zemljite u granicama graevinskog podruja, a u posljednje vrijeme ima i tumaenja da tabularna isprava nije niti potrebna jer je vaeim zakonima odreeno da vlasnicima posebnih dijelova pripada zemljite koje slui redovnoj uporabi zgrade i to bez naknade. 2.4. Sadraj Sporazuma o diobi nekretnina ( Odluke o uspostavi etanog

vlasnitva ) Tek nakon to su pribavljeni svi gore navedeni dokumenti, formirana graevna estica, dobivena tabularna isprava za prijenos prava vlasnitva na zemljitu vlasnicima posebnih dijelova, moe se prii izradi Sporazuma. Da bi isti bio pravni temelj za provedbu u gruntovnim knjigama treba sadravati slijedee:

Rjeenje o registraciji Diplomu, odnosno Rjeenje o imenovanju sudskog vjetaka Izvadak iz zemljine knjige za zemljite Situacioni plan Izvatke iz knjige poloenih ugovora ili prepisane tone podatke iz

istih Opis posebnih dijelova graevine Izraun vlasnikih odnosa prema posebnim korisnim dijelovima

graevine Opis zajednikih dijelova graevine Opis sporednih dijelova graevine Tabelarni prikaz vlasnitva posebnih dijelova sa svim podacima Izraun suvlasnikih omjera na cijeloj nekretnini uvaavajui

vrijednosti posebnih dijelova nekretnine Prava i obveze vlasnika posebnih dijelova nekretnine Potpise svih vlasnika posebnih dijelova ovjerene kod javnog

biljenika

Rjeenje o registraciji i diploma, odnosno Rjeenje o imenovanju sudskog vjetaka dokumenti su kojima se dokazuje pravo na izradu elaborata.



Izvadak iz zemljine knjige za zemljite i situacioni plan su dokumenti koji se odnose na nekretninu koja se etaira. Izvatke iz knjige poloenih ugovora ili prepisane tone podatke iz istih potrebito je staviti u Sporazum da bi se mogli identificirati posebni dijelovi nekretnine. Ovaj dio se odnosi samo na one posebne dijelove koji su upisani u knjigu PU. Za sve ostale nekretnine mora se prikupiti dokumente kojima se dokazuje vlasnitvo i koji su prema Zakonu o zemljinim knjigama i drugim zakonskim i podzakonskim aktima dostatni za provedbu. Izraun vlasnikih odnosa prema posebnim korisnim dijelovima graevine vri se obzirom na korisne povrine posebnih dijelova ne uzimajui u obzir namjenu, poziciju posebnog dijela, niti povrinu pripatka. Koeficijenti i izgled tabelarnog prikaza kvalitetno su prikazani u Vjetaku br. 2 iz 2000.-te godine.

Opis zajednikih dijelova graevine vri se po etaama i izraunava se odmah postotak uea te povrine u odnosu na neto povrinu objekta. Ove je povrine potrebito izmjeriti na licu mjesta, jer o istima ne postoje podaci u knjizi PU.

Podaci za opis sporednih dijelova graevine i povrina istih uzimaju se uviajem i izmjerom na licu mjesta. Glede injenice da posebno sporedni dijelovi u podrumu ili na tavanu do sada nisu bili povezani sa posebnim dijelovima, potrebito je utvrditi koji sporedni dio pripada kojem posebnom dijelu i to navesti u elaboratu (npr. drvarnica br. 1 pripada stanu br. 5).

Tabelarni prikaz vlasnitva posebnih dijelova sa svim podacima je u biti pregled podataka prikupljenih za svaki posebni dio nekretnine i isti sadri podatke o vlasniku, opis posebnog dijela (broj posebnog dijela i poloaj), poloaj (etau), korisnu povrinu stambenog dijela i pripatka, popis prostorija i ukupnu korisnu povrinu. Izraunom suvlasnikih omjera na cijeloj nekretnini uvaavajui vrijednosti posebnih dijelova nekretnine se u biti odreuje suvlasnitvo na zemljitu, zajednikim dijelovima i ureajima zgrade, ali i postotak uea u plaanju zajednikog odravanja. u ovome dijelu vie ne treba spominjati vlasnike imenom i prezimenom jer se na posebnom dijelu nekretnine mogu promjeniti vlasnici koji nakon etairanja postaju suvlasnici u odreenim omjerima na zemljitu i zajednikim dijelovima i ureajima zgrade. Koeficjenti kojima se mnoe kvadrati posebnog dijela u odnosu na poloaj istoga i sporednog dijela nisu nigdje decidirano propisani, pa se koriste oni koji su uobiajeni kod procjene nekretnina. Tako npr. povrina stana u prizemlju se mnoi sa koeficjentom 1,00, povrina stana na 1. katu sa koeficjentom 1,06, povrina drvarnice u podrumu sa koeficjentom 0,20 itd.) Prava i obveze vlasnika posebnih dijelova nekretnine propisana su Zakonom o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima, a u ovaj dokument se unose iz razloga to su potpisom istoga svi vlasnici posebnih dijelova potvrdili da su sa istima upoznati i da e se istih pridravati. Da bi Sporazum bio pravovaljan i sposoban za provedbu isti mora sadravati i potpise svih vlasnika posebnih dijelova ovjerene kod javnog biljenika. Ovjeru potpisa najbolje je organizirati kod jednog javnog biljenika jer je svakom slijedeem,



nakon to prvi uvee cijeli sporazum i ovjerene potpise, tehniki teko stavljati svoj tambilj ovjere. Zakonodavac je predvidio da u koliko netko od vlasnika posebnih dijelova nekretnine odbija potpisati ovaj sporazum, a za to nema neki opravdani razlog, u vanparninom postupku sud moe Rjeenjem naloiti provedbu istoga. 3. ZAHTJEV ZA PROVEDBU 3.1. Sadraj zahtjeva za provedbu Sporazuma o diobi nekretnina ( Odluke o

uspostavi etanog vlasnitva ). Zahtjev za provedbu Sporazuma o diobi nekretnine (Odluke o uspostavi etanog vlasnitva) podnose svi vlasnici posebnih dijelova nekretnine, a temeljem Odluke o izradi sporazuma potpisuje ga predstavnik zgrade. Da bi bio potpun potrebito je da isti sadri:

spisak vlasnika posebnih dijelova sa njihovim osobnim podacima podatke o nekretnini (zk. uloak, broj estice, povrinu i vlasnika) podatke za posebne dijelove koje se prenose iz knjige PU podatke za posebne dijelove koji se upisuju na temelju nekih drugih

pravnih osnova podatke o vlasniku svakog posebnog dijela nekretnine sa opisom i

povrinom iste prikaz izraunatih suvlasnikih dijelova svakog posebnog dijela

nekretnine prilozi

3.2. Dokumenti koji se prilau zahtjevu To su dokumenti kojima se dokazuje:

vlasnitvo na posebnim dijelovima koji nisu bili upisani u knjigu

PU(pravovaljani kupoprodajni ugovori), dokumenti kojima se mijenjaju podaci upisani u KPU (npr. promjena

prezimena, ispravci osobnih podataka o imenu ili adresi i sl), nalazi sudskog vjetaka ( identifikacija nekog stana za koji ne postoje

podaci o povrini, ispravak broja estice koja je krivo upisana u KPU i sl.),

punomoi za potpisivanje Sporazuma 3.3. Prijenos neupisanog objekta iz KPU u glavnu knjigu est je sluaj da zgrada nije upisana u zemljino knjinom uloku na estici na kojoj je sagraena, odnosno kao kultura je upisana oranica, dvorite ili neka druga kua. Istovremeno je u KPU pod AI ta ista zgrada upisana sa naznaenom adresom i brojem estice na kojoj je sagraena. Temeljem lanka 152. stavak 2. Pravilnika o unutranjem ustroju, voenju zemljinih knjiga i obavljanja drugih poslova u



zemljinoknjinim odjelima sudova ( Zemljinoknjini poslovnik ) propisano je da e sud po slubenoj dunosti u posjedovnici provesti promjenu izgraenosti zemljita nastalu graenjem zgrade. Promjena izgraenosti provest e se prema podacima iz knjige poloenih ugovora (odjeljak AI poduloka), i to bez prijavnog lista katastra. Ako podaci o zemljitu u zemljinoj knjizi ne odgovaraju podacima o zemljitu u poduloku, gruntovnica e po slubenoj dunosti od katastra zatraiti potvrdu o identifikaciji zemljita. To ni u kom sluaju ne znai da je mogue legalizirati bespravno sagraenu zgradu jer je ve naprijed navedeno da je u postupku izdavanja Rjeenja o utvrivanju graevne estice potrebito dokazati legalnost zgrade koja se etaira. 3.4. Upis vlasnitva na posebnim dijelovima nekretnine vlasnicima koji nisu

bili upisani u KPU Posebni dijelovi nekretnine u jednoj zgradi kupovani su po vie pravnih osnova (otkup temeljem stanarskog prava, kupovina od poduzea koje je gradilo zgradu i sl.) pa se esto deava da u KPU nisu upisane sve etane jedinice niti vlasnitvo istih. Da bi mogli provesti Sporazum, potrebito je te posebne dijelove upisati. Za upis je potrebito pribaviti dokumentaciju koja je prema Zakonu o zemljinim knjigama i Zemljinoknjinom poslovniku dostatna za provedbu. To su u pravilu originali kupoprodajnog ugovora, Rjeenja o pretvorbi poduzea, Tabularne isprave i sl.

Tu se esto nailazi na problem da su originali kupoprodajnog ugovora potpisani po direktoru poduzea i ovjereni peatom poduzea, ali nije izvrena ovjera potpisa. U koliko poduzee jo uvijek postoji pod istim ili drugim imenom mogue je pribaviti tabularnu ispravu ovjerenu kod javnog biljenika kojom se dozvoljava provedba tog ugovora. U koliko je u meuvremenu poduzee likvidirano postoje dva naina provedbe. Prvi je da se pronae potpisnika ugovora (direktora poduzea) koji je voljan otii kod javnog biljenika i priznati svoj potpis to javni biljenik ovjerava. U tome sluaju treba priloiti i potvrdu Trgovakog suda da je ta osoba u to vrijeme obavljala taj posao i da je bila ovlatena za potpise tih dokumenata. U koliko to nije mogue tabularne isprave za provedbu daje upanijsko dravno odvjetnitvo.

Ako je vlasnik posebnog dijela neko trgovako drutvo kao dokaz o vlasnitvu potrebito je priloiti Rjeenje o pretvorbi iz koga je vidljivo da je ta nekretnina ula u pretvorbu poduzea.

esto u tim dokumentima ne postoje podaci koji su potrebiti za upis (prostorije, povrina, broj zemljine estice i sl.). U tome sluaju treba angairati vjetaka graevinske, arhitektonske ili geodetske struke koji e svojim nalazom dokazati da se taj posebni dio nalazi u toj zgradi, da je zgrada izgraena na toj estici, da se sastoji od tih i tih prostorija i da je te povrine. Podaci iz nalaza unose se u sporazum, a sam nalaz je prilog zahtjevu za provedbu istoga.

Uz sve gore navedeno treba naglasiti da je u Ugovorima o kupovini ili otkupu stanova ili poslovnih prostora, ili ugovorima o udruivanju sredstava za izgradnju, esto bila ugraena i odredba da se ugovor moe provesti u gruntovnim knjigama nakon to se uplati prva rata ili nakon to se isti isplati u potpunosti, kao prilog treba priloiti i orginal ovjerenu uplatnicu ili ovjereni prijepis iste, odnosno potvrdu prodavatelja ili njegovog slijednika.



3.5. Upis vlasnitva na posebnim dijelovima nekretnine vlasniku zemljita est je sluaj da se kao vlasnici neupisanih posebnih dijelova nekretnine pojavljuju vlasnici zemljita. Najee su to jedinice lokalne uprave (gradovi i opine), ali i Republika Hrvatska ili ministarstva. U koliko je vlasnik zemljita i vlasnik tog posebnog dijela nekretnine isti mogue je, temeljem lanka 152. stavak 6. Pravilnika o unutranjem ustroju, voenju zemljinih knjiga i obavljanja drugih poslova u zemljinoknjinim odjelima sudova (Zemljinoknjini poslovnik), upisati taj posebni dio nekretnine vlasniku zemljita. U tome sluaju potrebito je kao prilog priloiti nalaz sudskog vjetaka. 3.6. Upis vlasnitva na posebnim dijelovima nekretnine kada su vlasnici

Republika Hrvatska, ministarstva ili fondovi Ako se kao vlasnici posebnih dijelova pojavljuju Republika Hrvatska, ministarstva ili fondovi upis vlasnitva je dvojak, a to ovisi o vlasnitvu na zemljitu na kome je zgrada sagraena. I jedan i drugi nain opisani su pod tokama 3.4. i 3.5. a suglasnost za etairanje i potpis Sprorazuma u nadlenosti je Sredinjeg dravnog ureda za rasplaganje dravnom imovinom ili ravnatelja fonda. Ovo u velike produava rokove izrade i potpisa izraenog Sporazuma. 3.7. Upis vlasnitva na posebnim dijelovima nekretnine kada zahtjev podnosi

dio vlasnika posebnih dijelova Upis vlasnitva prijenosom iz KPU ili upisom direktno u glavnu knjigu ako za isti nije otvoren poduloak, kad upis vlasnitva nisu zatraili svi suvlasnici zgrade provesti e se temeljem lanka 152. stavak 4 i lanka 155. Zemljinoknjinog poslovnika. U koliko suvlasniki dijelovi nisu odreeni, u korist svih suvlasnika upisuje se da je njihov suvlasniki dio jednako velik kao dijelovi ostalih suvlasnika dok se ne utvrdi drukije. 4. ZAKLJUAK Kako je iz svega navedenog vidljivo ovaj pisani materijal izraen je bez navoenja puno lanaka zakona, ne zbog toga to se zakone ne treba poznavati i po njima postupati, ve je opisan postupak i problemi na koje se nailazi kod izrade elaborata. Izraditi elaborat je dio posla koji izraiva koji je za to educiran obavi u kratkom roku u odnosu na rok u kome e pribaviti svu potrebitu dokumentaciju i osigurati potpisivanje istoga. Poseban je problem velika centralizacija ovlasti za davanje akata i potpisivanje elaborata to se mora pod hitno promjeniti u koliko se eli ispotivati zakonski rok da se svi objekti izetairaju do 01.01.2010. godine. To je mogue na nain da se nadlenost izdavanja dokumenata (tabularnih isprava) i potpisa elaborata sa Sredinjeg ureda za raspolaganje dravnom imovinom prenese na Opinsko dravno odvjetnitvo, te da se pojednostavi postupak utvrivanja graevne estice. Na alost i prema novom Zakonu o prostornom ureenju i gradnji postupak je ostao isti.



Bez obzira na sve probleme na koje se nailazi kod etairanja prijenosom vlasnitva iz knjige poloenih ugovora u glavnu knjigu daleko je jednostavniji, bri i jeftiniji nego da se rade grafiki elaborati posebnih dijelova nekretnine jer se i tada mora rijeiti sve prethodne probleme, a zatim opet izraditi Sporazum svih vlasnika. 5. PRILOZI ( primjeri dokumenata )

Documents

Etažiranje postojećih objekata