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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
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Etude de prospective commerciale
Elaboration du DAC
Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
l Une croissance démographique
Entre 1990 et 1999, le territoire a connu une forte croissance démographique (+7,0% contre 5,7% sur le département). Cette tendance s’est poursuivie et accentuée ces dernières années même si l’écart avec le reste du département s’est réduit (+8,9% entre 1999 et 2007 contre 8,6% pour le département).
La communauté de communes de Marennes est celle qui a le plus bénéficié de cet accroissement démographique avec une croissance de sa population de 13,5% entre 1999 et 2007 contre 6,1% sur l’Île d’Oléron. Sur les sept communes ayant enregistré des taux de croissance de leur population supérieurs à10%, cinq sont sur la communauté de communes de Marennes.
Évolution estimée de la population entre 1999 et 2007
Évolutions démographiques
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Résidences secondaires 2007
Part des résidences secondaires
Pays de Marennes Oléron 56,7%
CDC Bassin de Marennes 16,9%
CDC Île d’Oléron 66,7%
Département de la Charente-Maritime 24,5%
France 9,2%
Résidences secondaires
l Un parc de résidences secondaires particulièrement important
Avec un taux de 56,7%, le parc de résidences secondaires est très important sur le territoire et très largement supérieur à la moyenne du département. Ce parc est cependant très inégalement réparti entre les deux communautés de communes puisque l’Ile d’Oléron regroupe près de 94% des résidences secondaires du territoire (soit 21 455 résidences dont plus de la moitiésituées sur deux communes : Saint-Georges d’Oléron et Saint-Pierre d’Oléron).
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Poids de la clientèle touristique sur les principaux postes de dépense
Marché de laclientèle permanente
Marché touristique total (marchand + non marchand)
Poids de l’activitésaisonnière sur le
marché local
Alimentation 78 689 881 € 41 377 388 € 34%
Équipement de la personne
28 648 866 € 10 901 048 € 28%
Équipement de la maison
32 561 225 € 20 074 769 € 38%
Culture-loisirs 20 241 564 € 5 791 419 € 22%
l L’activité touristique représente un apport équivalent à près de 11 000 habitants supplémentaires sur le territoire.
Le marché touristique représente un apport d’activitéimportant sur le Pays de Marennes Oléron (31,1%) soit l’équivalent de 10 977 habitants supplémentaires sur le territoire. Cet apport est cependant très inégalement réparti entre les deux communautés de communes.
En effet, pour la communauté de commune du bassin de Marennes, le marché touristique ne représente qu’un apport d’activité de 7,8% contre 38,6% sur l’Île d’Oléron.
Poids du marché touristique
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
I. Bilan d’équipement commercial
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
l Un développement marqué de l’offre traditionnelle
En 2010 on comptabilise sur le territoire du Pays de Marennes Oléron, 755 commerces traditionnels et 358 cafés-hôtels-restaurants (CHR), soit au total 1113 commerces.
De façon globale, le nombre de commerces alimentaires a augmenté de 12 % entre 2005 et 2010 tandis que les commerces non alimentaires ainsi que les CHR ont progressé de +18%.
Dans un contexte national de stabilité voire de baisse de l’offre traditionnelle (notamment dans le secteur des CHR), cette tendance est le signe d’un territoire dynamique qui attire en masse de nouveaux investisseurs.
Évolution de l’offre commerciale par grand secteur
En globalité
Descriptif de l’offre commerciale traditionnelle
�
+12%
�
+18%
Source : fichiers CCI 2005 et 2010
�
+18%
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
l Le dynamisme des secteurs des produits anomaux
Les secteurs de l’équipement de la personne et, dans une moindre mesure, de l’équipement de la maison ont enregistré des progressions significatives et supérieures à la moyenne du territoire (+55% et +15%) ce qui a contribué àaugmentation du taux de diversité commerciale.
Le secteur de l’alimentaire est le seul à afficher une diminution de l’offre sur la période (-5%).
Évolution de l’offre commerciale par secteur d’activité
Par CDC – CDC Bassin de Marennes
Descriptif de l’offre commerciale traditionnelle
Taux de diversité
2005 23%
2010 27%
Base 233 commerces (+30 unités)
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
l Le secteur de l’équipement de la personne et est le plus dynamique
L’offre en équipement de la personne a en effet progressé de 46% entre 2005 et 2010. Les secteurs de l’alimentaire et des CHR ont également enregistré des progressions significatives de près de 20%.
En revanche, l’équipement de la maison enregistre une diminution de près de 5% et apparaît comme le seul secteur en déclin sur la CDC.
Évolution de l’offre commerciale par secteur d’activité
Par CDC – CDC Île d’Oléron
Descriptif de l’offre commerciale traditionnelle
Taux de diversité
2005 26%
2010 26%
Base 880 commerces (+133 unités)
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Évolution de la densité commerciale alimentaire par CDC
(Nombre de commerces alimentaires traditionnels pour 1000 habitants)I Une forte densité commerciale alimentaire
Avec une densité moyenne de 4,89 commerces alimentaires pour 1 000 habitants en 2010, l’offre alimentaire traditionnelle est forte et s’est accrue sur le territoire du Pays de Marennes Oléron.
Néanmoins, si cette densité a progressé sur la CDC de l’Île d’Oléron pour atteindre 6,17 commerces alimentaire pour 1 000 habitants en 2010, elle a diminué sur la CDC de Marennes.
Cette densité doit cependant être relativisée en prenant en compte l’impact de la fréquentation touristique. Pour le pays, la densité ressort alors à 3,73 commerces alimentaires pour 1000 habitants en 2010 contre 3,32 en 2005.
Rappelons que la densité moyenne en alimentaire au niveau national varie entre 1,9 et 2,2 commerces pour 1000 habitants. Malgré la vocation touristique, l’offre alimentaire est particulièrement bien présente.
La densité commerciale alimentaire
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Les marchés
Les marchés par communes
� Marché permanent� Marché permanent avec variation estivale� Marché uniquement saisonnier
�
�
� Marché permanent� Marché permanent avec variation estivale� Marché uniquement saisonnier
��
�
��
�
��
���
��
�
� �
� �
�
�
�
I Un marché sur pratiquement l’ensemble du territoire
12 communes sur les 15 du Pays bénéficient d’un marché. Même si la plupart des marchés connaissent une forte variation du nombre de commerçants en saison, tous ces marchés ont un fonctionnement permanent, excepté la commune de Grand Village. En saison, on assiste même à la multiplication des marchés à la fois plusieurs jours dans la semaine ou nocturne.
Ainsi les marchés jouent un rôle essentiel dans l’animation commerciale des centralités. En saison, il créé une offre quasi permanente (plusieurs marchés ont lieu tous les jours comme à Saint Pierre, Saint Denis, Saint Georges, le Grand Village, Saint Trojan-les-Bains) et évitent ainsi la trop grande fermeture de commerces sédentaire en hors saison.
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Évolution du plancher des GMS entre 2007 et 2010 par CDC (en m²)
Source : fichier DDCCRF intégrant les autorisations CDEC et CDAC au 8 juin 2010
Évolution du plancher des GMS
�
+15%
�
+23%
�
+11%
l + 8 601 m² de surfaces commerciales entre 2007 et 2010
Le Pays de Marennes Oléron compte 46 GMS en 2010. Ce volume de magasins, intégrant les dernières autorisations délivrées, représente désormais 63 637 m² de surface de vente soit une progression de 15% par rapport à 2007.
La croissance en GMS est plus marquée sur la Cdc de Marennes d’Oléron (+23%). Cette évolution peut s’expliquer en partie par une croissance démographique plus rapide et un équipement commercial actuellement moins développé.
Reste que ces taux de croissance sont beaucoup plus rapides que la croissance réelle du marché (+1%/an de croissance pour la population).
l 1,7 ha consommé en seulement 3 ans
Si on estime qu’un m² de surface commerciale autorisée correspond à 2 m² de foncier consommé, c’est plus de 1,7 ha de surface urbanisée pour l’activitécommerciale en seulement 3 ans.
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Plancher des GMS en 2010 par secteur d’activité
+6%
+21%
0%
+24%
+52%
0%
Évolution du plancher des GMS
l Un plancher qui progresse surtout en non-alimentaire
La croissance des m² s’observe surtout dans les secteurs non-alimentaire : jardinage (avec la création de l’enseigne Jardin Nature à Dolus sur 2 700 m²), textile habillement (avec l’arrivée de l’enseigne La Halle aux Chaussures à Marennes sur 600 m²) culture-loisirs, meubles-électroménager. Dans ce ce dernier secteur, c’est le regroupement des magasins Soldoga pour créer l’enseigne Maison et Passion sur 5457 m² au Gua qui explique cette forte progression.
Parrallèlement le secteur alimentaire est resté stable avec unique le transfert avec extension de l’hypermarché Champion devenu Carrefour Market àSaint-Pierre d’Oléron.
Dans ce contexte de développement du secteur de l’équipement de la personne et de la maison, la diversitécommerciale a progressé (+6 points en 3 ans) et les GMS non alimentaire représentent désormais 75% du plancher commercial. Taux de
diversité2007 16%
2010 22%
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Pôles environnantsPositionnement des GMS par zone et évolution entre 2007 et 2010
Source : Inventaire Commercial DGCCRF 17, 2009, et autorisations CDEC et CDAC au 8 Juin 2010
Saintes et pôles environnants : 104 600 m² (+8%)
Rochefort et pôles environnants : 91 782 m² (+18%)
Moeze : 2400 m²
Saint-Agnant : 2600 m²
Royan et pôles environnants : 110 691 m² (+18%)
La Tremblade et pôles environnants : 11 186 m² (+54%)
l La proximité de l’axe Rochefort-Royan
Avec un plancher commercial de plus de 110 000 m², Royan et les communes environnantes (Vaux-sur-Mer, Saint-Palais-sur-Mer, Saint-Georges de Didonne…) constituent un pôle majeur. Rochefort est également facilement accessible et dispose de plus de 90 000 m² de plancher commercial.
Le passage à 2x2 voies de l’axe Rochefort-Royan va réduire l’enclavement du Pays de Marennes Oléron et devrait renforcer l’attractivité de ces deux pôles pour les habitants. Saintes est moins facilement accessible en particulier en saison touristique en raison des difficultés de circulation dans le sens Est-Ouest. Enfin, la Tremblade a enregistré une forte progression de son plancher commercial ces dernières années (+54%) et dispose d’un fort potentiel de développement.
A noter que le Pays de Marennes se rapproche de ces pôles par le poids de l’offre non alimentaire (75% contre 74% sur Royan, 78% sur Rocherfort, 81% sur Saintes)
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Evolution des densités des GMS
Densité GMS 2010 sur le Pays de Marennes Oléron
l Un équipement qui se justifie par l’activitétouristique
Les densités ont été calculées à la fois sur la base de la population permanente et sur l’apport saisonnier traduit en équivalent permanent. Comparé à la moyenne départementale, les densités sont ainsi forte en alimentaire, jardinage et meuble/électroménager. Pour autant, l’intégration de la population saisonnière justifie cet équipement même s’il reste très important dans le secteur du jardinage.
A noter que le département est fortement équipédans le secteur du bricolage.
423
80
538
320
21
148
24
448
97
538
396
89
205
24
333
76
390
324
73
149
18
372
107
570
174
80
158
68
0
100
200
300
400
500
600
Alimen
taire
Texitil
e ha
billem
ent
Bricola
ge
Jard
inage
Cultur
e Lo
isirs
Meu
bles/é
lectro
mén
ager
Solder
ie
Densité 2007
Densité 2010
Densité 2010 intégrant variation touristique
Charente Maritime 2010
CCBM 416
CCIO 470
CCBM 109
CCIO 88
CCBM 135
CCIO 807
CCBM 453
CCIO 358
CCBM 134
CCIO 58
CCBM 385
CCIO 86
CCBM 21
CCIO 25
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
L’équipement en surfaces de proximité
I Quel avenir des centralités face au phénomène de périphérisation ?
A l’image des deux exemples ci-contre, on assiste progressivement au développement de commerces dits traditionnels (c’est dire habituellement concentrés dans les centres-villes : boulangerie, fleuriste, boucherie…) en entrée de ville, sur les lieux de flux.
Même si ce mouvement peut sembler naturel (absence de cellule adaptée en centre-ville, offre de stationnement abondante, flux routier et forte visibilité…), elle pose question sur l’avenir des centralités.
La tendance à la périphérisation des activités traditionnelles
Saint-Just-Luzac
Bourcefranc-Le-Chapus
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Appréciation urbaine et architecturale des centres-villes
Bord de mer
CV
Boyardville
CV
Ambiance d’achat
Continuitécommerciale
Accessibilité Stationnement Visibilité de l’offre
I Un manque de densification et d’ambiance d’achat
Les principaux déficits des centres-villes résident à la fois dans le vieillissement des aménagements avec peu de place accordées aux piétons et dans l’éclatement de l’offre. Ainsi le développement « opportuniste » des activités commerciales nuit à l’image de densité des centralités et donc à la lisibilité des activités commerciales.
‘‘
‘
‘
‘
‘
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Pôle Leclerc - Marennes
Appréciation urbaine et architecturale des pôles de périphérie
Architecture Paysage Visibilité Accessibilité
I Des efforts sur les paysages et les déplacements encore limités
Les zones commerciales du territoire restent pour l’essentiel, classiques avec relativement peu d’efforts de mises en cohérence des différentes enseigne et des accès principalement pensés pour l’automobile. Seuls le pôle Leclerc de Marennes peut être qualifié de nouvelle génération en raison des efforts accomplis en matière architecturale et d’accessibilité depuis le centre-ville notamment.
Pôle Intermarché - Marennes
Luzac
Le Grand-Village Plage
Pôle E.Leclerc – St-Pierre d’Oléron
Pôle Carrefour Market – St-Pierre d’Oléron
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
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II. Bilan d’attractivité et d’image commerciale
Méthodologie
Cette étude se base sur l’enquête réalisée par téléphone du 27 au 29 septembre 2010, auprès d’un échantillon représentatif de 300 ménages, habitants du Pays de Marennes Oléron.
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Globalement, quelle image avez-vous de votre commune sur le
plan commercial ? – en globalitél Une image commerciale mitigée des communes de la CDC de l’Île d’Oléron…
Si 80% des ménages de la CDC de l’Ile-d’Oléron ont une image positive de leur commune, seuls 18% en ont une très bonne image soit une part équivalente àcelle des insatisfaits (image négative ou très négative). Ces résultats traduisent une image relativement banale des communes de la CDC.
l Une image dégradée des communes de la CDC Bassin de Marennes pour plus du tiers des habitants
Si les ménages jugeant positivement leur commune sur le plan commercial restent majoritaires (63%), ils ne sont que 7% à le juger très positivement et 36% àen avoir une image négative.
On notera que les résidents secondaires sont plus sévères sur leur jugement (36% d’image négative) de même que les natifs du pays (36%).
La perception de l’appareil commercial
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DACMode de lecture : TS (très satisfait), PS (peu ou pas du tout satisfait)
Bourcefranc-le-Chapus Dolus-d’Oléron
Le Château-d’Oléron
Le Gua MarennesSaint-Georges-
d’OléronSaint-Pierre-
d’Oléron
Horaires d’ouverture 102 114 96 148 92 86 100
Choix proposé 73 90 85 113 63 104 80
Prix 47 41 42 58 36 31 38
Accueil 100 128 102 155 93 138 107
Attrait des vitrines 61 60 67 55 55 69 69
Stationnement 91 80 66 108 48 85 73
Accessibilité 98 87 97 158 68 73 93
Animations commerciales 55 59 61 45 41 54 71
Aménagements urbains 80 79 78 113 66 50 63
Concernant le centre-ville cité en 1, quel est votre niveau de satisfaction sur les points suivants ?
Image des composantes réactives des pôles majeurs
Légende : classification des critères
>90 Point fort
70-90 Point de progrès
<70 Point faible
Score de satisfaction calculé selon la méthode : 100 + ((Total de très satisfait - (1/2*total de satisfait) - (total de peu satisfait + total de pas du tout satisfait))*100
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DACMode de lecture : TS (très satisfait), PS (peu ou pas du tout satisfait)
Les comportements d’achat
16%10%1%11%1%VAD
-6%3%6%4%Autres
1%1%1%3%-Saintes
4%14%Marché
7%6%7%9%3%Royan
17%26%5%26%3%Rochefort
32%25%79%16%57%GMS du Pays
41%49%17%55%11%Total évasions
55%51%83%45%89%Total rétention
27%26%4%25%18%Commerces
traditionnels du Pays
Culture-LoisirsÉquipementde la Maison
Bricolage Jardinage
Équipementde la Personne
Alimentaire
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
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Orientations
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Points de fragilité� Une fragilisation de l’offre commerciale alimentaire (-5%)
sur la CDC Bassin de Marennes qui fragilise le service de proximité à la population en particulier sur les plus petites communes.
� Un tissu commercial en GMS centré autour des activités de proximité (alimentaire, bricolage, jardinage) mais qui laisse apparaitre des carences en activités non alimentaires (sport, équipement de la personne…) pour faire face aux évasions vers les pôles environnants.
� Un faible rôle des centralités commerciales sur les activités non alimentaires par déficit en enseignes et par déficit en locomotives de fréquentation y compris aux entrées de villes.
� Des évasions commerciales fortes en non alimentaire diversifié en particulier sur la CCBM.
Bilan d’attractivité
- 5 %(L’offre commerciale
alimentaire sur la CDC
Bassin de Marennes)
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Points de vigilance� Un équipement commercial dense (traditionnel et GMS) sur
l’ensemble du Pays mais concentré sur l’Ile, voire à l’Ouest de la CCM qui peut générer un certain déséquilibre territorial.
� Une croissance des m² de GMS forte entre 2007 et 2010et beaucoup plus rapide que la croissance de population qui peut générer à terme des tensions d’activités.
� Une tendance à la périphérisation des activités qui génère un éclatement de l’offre commerciale, attenue l’identité des villes et fragilise les centralités commerciales.
� Une ambiance d’achat et une attractivité très mitigée des espaces commerciaux en particulier en terme d’ambiance d’achat qui affecte la position du territoire en particulier face àl’émergence des achats sur Internet.
Bilan d’attractivité
80 %(La part de l’Île d’Oléron dans l’offre commerciale
traditionnelle du territoire)
+8 601 m²(La croissance en GMS des
surfaces commerciales entre 2007 et 2010)
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Points forts à conforter� Une croissance du nombre de commerces traditionnels
(+12% en alimentaire, +18% en non alimentaire) qui suit la croissance de la population.
� Une diversité commerciale qui progresse en particulier sur le pôle de Marennes tout en restant mitigée.
� Une desserte commerciale de proximité forte en non alimentaire surtout sur la CCIO (6,17 commerces alimentaires pour 1 000 habitants, 4,89 pour le Pays).
� Une forte attractivité des marchés non sédentaires (12) qui constitue un moteur de fréquentation des centralités.
� Une fréquentation quotidienne satisfaisante des centralités qui souligne leur rôle dans l’organisation commerciale du territoire.
Bilan d’attractivité
+12%
(nombre de commerces traditionnels en
alimentaire)
+18%
(nombre de commerce traditionnels en non-
alimentaire)
12
(nombre de marchés non sédentaires)
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Bilan d’attractivité commerciale
DensitéPays
DensitéCCBM
DensitéCCIO
Achat CCBM
Achat CCIO
Evasions Risques et enjeux Indicateur
Alim. 448 416 470 82% 96% 11%
� Une réponse optimale aux besoins des habitants.
� Un rôle important des marchés non sédentaires comme moteur des centralités.
� Des évasions plus marquées à l’Est de la CCBM.
����
Bricolage 538 135 807 65% 87% 19% � Des évasions maîtrisées à l’échelle du Pays mais plus marquées en bricolage sur la CCBM par déficit d’offre.
����
Jardinage 396 453 358 72% 89% 15% ����
Equipt de la pers.
97 109 88 29% 58% 45%
� Une armature cohérente sur la CCIO qui permet d’apporter une réponse de proximité.
� Un déficit d’enseignes leader en périphérie et centre-ville sur Marennes.
� L’importance des achats VAD nécessite un rééquilibrage en terme d’ambiance d’achat.
����
Meubles/
Electro.205 385 86 43% 62% 31%
� Un déficit d’attractivité des enseignes présentes et des évasions maitrisées sur la CCIO.
����
Culture Loisirs
89 134 58 50% 76% 25%
� Des évasions élevées surtout liées à la croissance de la VPC.
� Un déficit d’enseigne en sport compte tenu de l’influence touristique ?
����
27
Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Les perspectives démographiques
l Une croissance démographique continue.
Le SCoT du Pays de Marennes Oléron prévoit une croissance démographique continue pour les années à venir. Selon les prévisions du SCoT, la population atteindra les 41 000 habitants à l’horizon 2020 soit près de 5 600 habitants supplémentaires par rapport à 2007 soit un équivalent surface de GMS de 7500 à8500 m².
Source : SCoT du PMO
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Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC
Les enjeux
La réduction de 5 à 10 points des évasions commerciales non
alimentaires par une offre axée sur une politique
d’enseigne
� Implantation diffuse ?
� Identification de deux espaces à valeur stratégique ?
� Identification d’une zone à vocation Pays ?
La maitrise des équilibres en alimentaire entre
périphérie et centralitédans un contexte
d’évasions incompressibles
�Perspectives d’implantation de nouveaux opérateurs ?
�Développement àpartir des surfaces existantes ?
L’amélioration de la qualité urbaine et de
l’ambiance d’achat sur les pôles de périphérie
�Ouverture de nouvelles zones (ZACom)?
�Priorité d’implantation sur des zones existantes pour obliger leur requalification ?
La maitrisede la périphérie
des activités autourdes axes de flux
�Maitrise de l’offre dans les centralités ?
�Développement des galeries marchandes ?
� � � �