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HEITOR FERREIRA TONISSI ARQUITETO E URBANISTA
CAU � CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A 20700 - 4
IBAPE � INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SP Nº 1345
RUA ELIAS FAUSTO 34 CEP 04517 030 MOEMA TEL 11 5049 3888 / 5049 3554 [email protected]
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO
FORO REGIONAL VIII � TATUAPÉ � SÃO PAULO/SP
Ref.: PROCESSO Nº 1004846-34.2014.8.26.0008/01
HEITOR FERREIRA TONISSI, arquiteto e urbanista, registrado no CAU/SP,
Carteira nº A 20.700-4, Perito Judicial nomeado e compromissado nos Autos da
AÇÃO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA � CONDOMÍNIO, requerida por NICOLAS
BEHAR CAMBRAIA, em face de MARTA APARECIDA VITTORAZZO CAMBRAIA,
após análise dos documentos, realização de vistoria no imóvel penhorado,
pesquisa de imóveis e, ainda, do levantamento de índices específicos da
construção civil, vem, respeitosamente, apresentar a Vossa Excelência as suas
conclusões através do seguinte
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ÍNDICE DO TEXTO
1. RESUMO DO VALOR
2. OBJETIVO
3. CARACTERÍSTICAS GERAIS
3.1. Situação
3.2. Mapa Fiscal
3.3. Zoneamento
3.4. Melhoramentos Públicos
3.5. Circunvizinhança
4. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS
4.1. Terreno
4.2. Benfeitorias
4.3. Áreas e classificação das benfeitorias
5. CONCLUSÃO � AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
6. ENCERRAMENTO
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AÇÃO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA � DESPESAS CONDOMINAIS
PROCESSO: Nº 1004846-34.2014.8.26.0008/01
2ª VARA CÍVEL FORO REGIONAL VIII � TATUAPÉ � SÃO PAULO/SP
EXEQUENTE: NICOLAS BEHAR CAMBRAIA
EXECUTADA: MARTA APARECIDA VITTORAZZO CAMBRAIA
1. RESUMO DO VALOR
O signatário conclui o valor de mercado de venda do imóvel:
apartamento nº 93, localizado no 9º andar, e respectiva vaga do Edifício
Iporanga (Bloco B), situado à Rua Icaraí, nº 222, Tatuapé, 27º Subdistrito
do Tatuapé, São Paulo � SP, considerando suas condições como livres e
desembaraçadas de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer
natureza, pelo valor aferido de:
R$ 550.000,00, para o mês de ABRIL de 2016.
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2. OBJETIVO
Em estrita observância ao R. despacho de fl. 02, o presente trabalho visa
a apresentar os subsídios técnicos indispensáveis à correta e criteriosa
determinação do valor do imóvel objeto de alienação:
Apartamento nº 93, localizado no 9º andar, e respectiva vaga do
Edifício Iporanga (Bloco B), situado à Rua Icaraí, nº 222, Tatuapé, 27º
Subdistrito do Tatuapé, São Paulo � SP.
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3. CARACTERÍSTICAS GERAIS
3.1. Situação
Via pública na qual se localiza o imóvel
em estudo: Rua Icaraí
Número da matrícula: nº 83.330 do 9º R. I. de São Paulo
Vias públicas que complementam a
quadra:
Rua Cesário Galero, Rua Francisco Vieira,
Rua Garça
Bairro: Tatuapé - Tatuapé
Município: São Paulo
Estado: São Paulo
3.2. Mapa Fiscal
De conformidade com a Planta Genérica de Valores de São Paulo, o local
onde se encontra o imóvel está assim enquadrado:
Setor: 62
Quadra: 159
Índice Fiscal: R$ 1.452,00 para o exercício fiscal de 2016.
3.3. Zoneamento
O imóvel está localizado em Zona Centralidade � ZC, nos termos da Lei nº
16.402, de 22 de março de 2016 - Disciplina o parcelamento, o uso e a ocupação
do solo no Município de São Paulo.
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3.4. Melhoramentos Públicos
MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES SIM NÃO
Energia elétrica: X
Telefone: X
Gás: X
Rede viária: X
Guias e sarjetas: X
Pavimentação: X
Coleta de lixo: X
Água: X
Esgoto: X
Rede pluvial: X
Iluminação pública: X
3.5. Circunvizinhança
O imóvel localiza-se na Zona Leste da capital, distando cerca de 7,90 km
do marco zero (Praça da Sé) da cidade de São Paulo. O local apresenta
características de uso misto, com densidade demográfica alta, formado, em sua
maioria, por residências térreas e assobradadas e edifícios de apartamentos,
além de estabelecimentos de uso comercial e de serviços para atendimento
local. Destacam-se, nas proximidades, a Rodovia Ayrton Senna, a Avenida Salim
Farah Maluf, a Avenida Celso Garcia, o Viaduto Eng. Alberto Badra, as estações
Carrão e Tatuapé do Metro, o Hospital Municipal do Tatuapé, o Shopping
Boulevard Tatuapé, o Parque do Piqueri e o Sport Club Corinthians Paulista.
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4. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS
4.1. Terreno
O lote encontra-se guarnecido por muro de alvenaria nas divisas com os
lotes vizinhos, e muros a meia altura, associados a gradis metálicos, nas frentes
para a Rua Icaraí, Rua Francisco Vieira e Rua Garça.
CARACTERÍSTICAS GERAIS DO TERRENO
FORMA REGULAR
IRREGULAR X
FRENTES UMA FRENTE
TRÊS FRENTES X
ESQUINA X
TIPO DE SOLO APARENTEMENTE SECO
BREJOSO
NÃO FOI DADO A CONHECER X
DECLIVIDADE NÍVEL X
ACLIVE/ DECLIVE SUAVE
ACENTUADO
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4.2. Benfeitorias
CARACTERÍSTICAS GERAIS DA CONSTRUÇÃO
Nº PAVIMENTOS 14 ANDARES
GARAGEM SUBSOLO � 1 NÍVEL E TÉRREO
TIPO DE CONSTRUÇÃO
CONCRETO X
ALVENARIA X
MADEIRA
OUTROS
TIPO DE COBERTURA
TELHAS DE BARRO
LAJE IMPERMEABILIZADA X
OUTROS
IDADE 40 ANOS
ÁREA CONSTRUÍDA PRIVATIVA DA UNIDADE = 94,25 m²
CLASSE/ TIPO/ PADRÃO RESIDENCIAL / APARTAMENTO / MÉDIO
O CONDOMÍNIO PRAIAS - EDIFÍCIO IPORANGA é constituído por 02
blocos, com 14 andares, mais pavimento térreo e 01 subsolo de garagem, com
04 apartamentos por andar, totalizando 56 unidades habitacionais.
Os acessos de pedestres e veículos ao condomínio são independentes e
ocorrem através de portões metálicos. A entrada de pedestres se encontra
posicionada no meio da testada do lote, junto ao alinhamento da calçada,
através da Rua Icaraí e Rua Francisco Vieira.
A entrada de automóveis encontra-se junto da lateral esquerda e direita
de quem observa da Rua Icaraí; junto da lateral esquerda de quem observa da
Rua Garça.
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O condomínio conta com vagas de garagem distribuídas por 01 nível de
subsolo e no térreo. No presente caso, o objeto da avaliação � apartamento
nº93 � tem direito ao uso de uma vaga � nº 93.
Os ambientes externos de circulação de pedestres do pavimento térreo
do edifício apresentam piso revestido por cimentado comum. As paredes
externas da edificação são revestidas por pintura sobre massa.
Com relação aos itens de lazer, o condomínio conta com 01 piscina adulta
e 01 piscina infantil, com piso em pedra tipo �São Tomé�; playground com piso
cimentado comum; 01 salão de festas, com piso revestido por ardósia em
placas, paredes com pintura sobre massa, forro em gesso e janelas em folhas de
vidro com esquadria em alumínio, com copa e banheiro.
Como itens de segurança, o condomínio conta com controle de acesso,
que ocorre na guarita, cercas elétricas e câmeras de monitoramento.
Os apartamentos são servidos por dois elevadores localizados no hall
social que, no térreo, apresenta piso revestido por peças de mármore, paredes
com placas de mármore, madeira e pintura sobre massa, forro em gesso e
portas de vidro sem esquadrias.
Por ocasião da vistoria pericial realizada, não foi possível acessar o imóvel
objeto da avaliação � apto. 93, do 9º andar do Ed. Iporanga (Bloco B). Sendo
vistoriado o apto. 143, do 14º andar do Bloco A, imóvel de características e
áreas equivalentes ao avaliando.
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4.3. Áreas e classificação das benfeitorias
De conformidade com os dados especificados no processo, dentre os
quais se destaca a Matrícula Nº 83.330, do 9º Cartório de Registro de Imóveis
de São Paulo, o imóvel avaliando conta com as seguintes áreas:
Apto. 93
Área privativa = 94,25 m²;
Área de garagem = 23,75 m²;
Área comum = 18,60 m²;
Área comum de lazer e paisagismo = 14,34 m²;
Área total = 150,94 m²;
Fração ideal de terreno e áreas comuns = 0,8927 %.
O imóvel se enquadra no padrão construtivo médio, de conformidade
com o item 1.3.3., do Grupo 1.3 - Apartamento, da classificação do estudo
�Valores de Edificações de Imóveis Urbanos�, do INSTITUTO BRASILEIRO DE
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO � IBAPE/SP, elaborado
em 2002 e atualizado em agosto de 2007. Segundo informações levantadas no
ato da diligência ao edifício, seu estado de conservação enquadra-se na
classificação entre regular e necessitando reparos simples (d), depreciação
8,09% � de acordo com o quadro de classificação de Heideck, relativo ao estado
de conservação das edificações. A idade aparente é de 40 anos, resultando no
fator de obsolescência, Foc = 0,527.
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5. CONCLUSÃO � AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
O valor do Imóvel em questão foi alcançado com a aplicação do Método
Comparativo Direto a partir de dados e informações sobre transações e ofertas
para a venda de unidades no CONDOMÍNIO PRAIAS - EDIFÍCIO IPORANGA e
entorno, obtidas junto a proprietários e imobiliárias que atuam na região.
A adoção do Método Comparativo Direto para a avaliação do imóvel foi
recomendável, no presente caso, em virtude das características específicas
registradas na região, onde se verifica crescente verticalização com quantidade
suficiente de unidades em oferta para a venda.
Ainda em estrita observância às exigências normativas, foi adotado o
enquadramento do imóvel em padrão construtivo médio, de conformidade com
o mencionado estudo �Valores de Edificações de Imóveis Urbanos�, do
IBAPE/SP.
As pesquisas de valores efetuadas no condomínio encontram-se
especificadas no Anexo III do presente Laudo e forneceram, para abril de 2016,
o valor unitário de R$ 5.848,80/m² para a área construída privativa de
apartamento no local.
Aplicando-se a fórmula normativa, obtém-se:
V = S x q, onde:
S = área do apartamento = 94,25 m2;
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q = valor unitário médio da construção = R$ 5.848,80.
Substituindo-se, obtém-se:
V = 94,25 m2 x R$ 5.848,80/m2
V = R$ 551.249,85
Nestas condições, o valor de mercado do imóvel em questão, em
números redondos, passa a ser de:
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL = R$ 550.000,00
(QUINHENTOS E CINQUENTA MIL REAIS)
ABRIL/2016
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6. ENCERRAMENTO
Vai o presente Laudo em 13 (treze) folhas digitadas, todas rubricadas,
sendo a última datada e assinada, seguido de 03 anexos: Anexo I com a
localização do imóvel; Anexo II com fotos do imóvel; e Anexo III com os
elementos de pesquisa de imóveis.
São Paulo, 02 de maio de 2016.
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RUA ELIAS FAUSTO 34 CEP 04517 030 MOEMA TEL 11 5049 3888 / 5049 3554 [email protected]
ANEXO I � LOCALIZAÇÃO
Rua Icaraí, nº 222, Tatuapé, 27º Subdistrito do Tatuapé, São Paulo � SP
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Rua Icaraí, nº 222, Tatuapé, 27º Subdistrito do Tatuapé, São Paulo � SP
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ANEXO II � FOTOGRAFIAS
Fotos 01 a 03. Vistas gerais do Condomínio Praias - Edifício Iporanga,
situado à Rua Icaraí, nº 222, Tatuapé, 27º Subdistrito do Tatuapé, São Paulo-SP.
O imóvel objeto da avaliação é o apto. 93, do 9º andar do referido edifício.
01 Vista parcial da fachada na Rua Icaraí
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02 Vista parcial da fachada na Rua Francisco Vieira esquina com Rua Garça
03 Vista parcial da fachada na Rua Francisco Vieira
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Fotos 04 a 09. Vistas gerais das áreas comuns do Condomínio Praias.
04 Vista parcial do Hall de Elevadores � pavimento térreo
05 Vista parcial do Salão de Festas � pavimento térreo
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06 Vista parcial da Garagem � pavimento térreo
07 Vista parcial da Piscina Adulta e Infantil � pavimento térreo
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08 Vista parcial do Playground � pavimento térreo
09 Vista parcial da Garagem � pavimento subsolo
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10 Vista parcial do Hall de Elevadores � 9º pavimento
Fotos 11 a 18. Vistas internas do apartamento vistoriado, apto. 143, do
14º andar do Bloco A, unidade equivalente ao objeto da avaliação � apto. 93.
11 Vista parcial da Sala
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12 Vista parcial da Circulação
13 Vista parcial do Dormitório 01
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14 Vista parcial do Dormitório 02
15 Vista parcial do Banheiro
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16 Vista parcial da Suíte
17 Vista parcial da Cozinha
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18 Vista parcial da Área de Serviço
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ANEXO III
PROCESSAMENTO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS DE VALORES DE
APARTAMENTOS � RUA ICARAÍ, TATUAPÉ, SÃO PAULO-SP
1. Condições Básicas
Para se tornarem comparáveis, as ofertas de apartamentos colhidas nos
levantamentos de campo foram analisadas e processadas de acordo com o que
estabelecem as normas, sendo impostas as seguintes condições:
1.1. Valor à vista � os dados levantados nas áreas da pesquisa se referem a
valores de venda à vista.
1.2. Fator de Obsolescência (Foc) � foi aplicado, quando necessário, o fator
de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação dos imóveis
ofertados. Apesar de ser um fator obrigatório, no presente caso foi
desconsiderado por ser heterogeneizante da amostra de forma isolada e
conjunta.
1.3. Padrão Construtivo (Fp) � foi aplicado, quando necessário, o
correspondente fator de correção, utilizando-se os parâmetros do trabalho
�Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2007�, do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia.
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1.4. Localização � foi efetuada a transposição dos valores unitários, com a
utilização dos correspondentes índices locais lançados na Planta Genérica de
Valores de São Paulo, para o exercício de 2010.
1.5. Vagas de Garagem � conforme recomendação do estudo �Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos - 2007�, do IBAPE-SP, o valor unitário das
garagens coletivas equivale a 50% do valor unitário da edificação a que se
refere. Portanto, quando necessário, nos cálculos de homogeneização, foi
acrescido ou diminuído o valor referente à metade da área de uma vaga comum
(12,5m²) às áreas privativas dos apartamentos com número de vagas diferente
do avaliando.
1.6. Fator de Redução das Ofertas � foi efetuada a correção de 10% para
compensar a habitual superestimativa das ofertas, assim como, para corrigir a
natural elasticidade do mercado.
2. Homogeneização - Parâmetros Referenciais de Cálculo
Os cálculos de homogeneização foram efetuados com a aplicação da
fórmula e nas condições abaixo descritas:
q = [(Fp x Foc x 0,8) + (Fl x 0,2)] x (Vo/A) x 0,9; onde:
q = valor unitário de m² do apartamento pesquisado, em reais;
A = área privativa do imóvel pesquisado, em m²;
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CAU � CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A 20700 - 4
IBAPE � INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SP Nº 1345
RUA ELIAS FAUSTO 34 CEP 04517 030 MOEMA TEL 11 5049 3888 / 5049 3554 [email protected]
Vo = valor da oferta, em reais (R$);
Fl = fator de localização, referente ao Índice Fiscal do imóvel, para o
exercício de 2010;
0,2 = porcentagem representativa do valor do terreno no valor total do
imóvel;
Fp = fator correspondente ao padrão construtivo do imóvel;
Foc = fator de adequação ao estado de conservação e obsoletismo da
construção;
0,8 = porcentagem representativa do valor da construção no valor total
do imóvel;
0,90 = correção de 10%, face à natural elasticidade do mercado
imobiliário.
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DADOS DOS ELEMENTOS DA PESQUISA
Dados Referenciais do Imóvel
- Endereço: Rua Icaraí, nº 222, apto. Nº 93, 9º andar, Condomínio Praias �
Edifício Iporanga, Tatuapé, São Paulo-SP.
- Padrão construtivo: médio, Fpa = 1,926R8N.
- Idade aparente: 40 anos.
- Estado de conservação: entre regular e necessitando reparos simples
(d), depreciação 8,09% � de acordo com o quadro de classificação de Heideck,
relativo ao estado de conservação das edificações.
- Adequação ao obsoletismo: Foca = 0,527.
- Índice Fiscal = 1.452,00, para o exercício fiscal de 2016.
- Área privativa: 94,25 m².
- Vagas de garagem: 01 vaga.
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OFERTA Nº 01
Local: Rua Teixeira de Melo, nº 355, Grand Club Condomínio, Tatuapé, São
Paulo-SP.
Área Privativa: 52,00 m2.
Situação: apartamento com 02 dormitórios (01 suíte) e 01 vaga de garagem.
- Índice Fiscal = 1.461,00;
- Padrão construtivo: médio, Fpo = 1,926R8N;
- Idade aparente: 05 anos;
- Estado de conservação: entre nova e regular (b);
- Foco = 0,961.
Valor: R$ 400.000,00, à vista.
Ofertante: Proprietário. T.: 99478-0633, Rodrigo.
Origem: local.
Data: abril/2016.
q1: R$ 6.923,08 /m²
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CAU � CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A 20700 - 4
IBAPE � INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SP Nº 1345
RUA ELIAS FAUSTO 34 CEP 04517 030 MOEMA TEL 11 5049 3888 / 5049 3554 [email protected]
OFERTA Nº 02
Local: Estrada Velha da Penha, nº 88, Condomínio Residencial Aldeia dos
Pássaros, Tatuapé, São Paulo-SP.
Área Privativa: 67,00 m2.
Situação: apartamento com 02 dormitórios (01 suíte) e 01 vaga de garagem.
- Índice Fiscal = 1.058,00;
- Padrão construtivo: médio, Fpo = 1,926R8N;
- Idade aparente: 35 anos;
- Estado de conservação: regular (c);
- Foco = 0,620.
Valor: R$ 390.000,00, à vista.
Ofertante: Lello Imóveis. T.: 2090-3055 / 94016-8387, Shirley (corretora).
Origem: local.
Data: abril/2016.
q2: R$ 5.238,81 /m²
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OFERTA Nº 03
Local: Rua Santa Virgínia, nº 408, Condomínio Edifício Mosqueteiro, Tatuapé,
São Paulo-SP.
Área Privativa: 61,00 m2.
Situação: apartamento com 02 dormitórios e 01 vaga de garagem.
- Índice Fiscal = 1.237,00;
- Padrão construtivo: médio, Fpo = 1,926R8N;
- Idade aparente: 40 anos;
- Estado de conservação: entre regular e necessitando de reparos simples
(d);
- Foco = 0,527.
Valor: R$ 360.000,00, à vista.
Ofertante: Proprietário. T.: 7005-3771, Sr. Romualdo.
Origem: local.
Data: abril/2016.
q3: R$ 5.311,48 /m²
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OFERTA Nº 04
Local: Rua Pitangui, nº 35, Edifício Residencial do Parque, Tatuapé, São Paulo-
SP.
Área Privativa: 62,00 m2.
Situação: apartamento com 02 dormitórios (01 suíte) e 01 vaga de garagem.
- Índice Fiscal = 1.419,00;
- Padrão construtivo: médio, Fpo = 1,926R8N;
- Idade aparente: 25 anos;
- Estado de conservação: regular (c);
- Foco = 0,750.
Valor: R$ 405.000,00, à vista.
Ofertante: Special Imóveis. T.: 2672-7200 / 99277-1057, Costa (corretor).
Origem: local.
Data: abril /2016.
q4: R$ 5.879,03 /m²
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OFERTA Nº 05
Local: Rua Baguari, nº 89, Condomínio Villagio Naturale, Tatuapé, São Paulo-SP.
Área Privativa: 60,00 m2.
Situação: apartamento com 02 dormitórios e 01 vaga de garagem.
- Índice Fiscal = 1.402,00;
- Padrão construtivo: médio, Fpo = 1,926R8N;
- Idade aparente: 15 anos;
- Estado de conservação: regular (c);
- Foco = 0,858.
Valor: R$ 370.000,00, à vista.
Ofertante: Lello Imóveis. T.: 2090-3055 / 94016-8387, Shirley (corretora).
Origem: local.
Data: abril/2016.
q5: R$ 5.550,00 /m²
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OFERTA Nº 06
Local: Rua São Jorge, nº 125, Condomínio Residencial Itapema, Parque São
Jorge, São Paulo-SP.
Área Privativa: 66,00 m2.
Situação: apartamento com 02 dormitórios (01 suíte) e 01 vaga de garagem.
- Índice Fiscal = 1.430,00;
- Padrão construtivo: médio, Fpo = 1,926R8N;
- Idade aparente: 05 anos;
- Estado de conservação: entre nova e regular (b);
- Foco = 0,961.
Valor: R$ 440.000,00, à vista.
Ofertante: Alfa Imóveis. T.: 98444-5111, Bruno (corretor).
Origem: local.
Data: abril/2016.
q6: R$ 6.000,00 /m²
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OFERTA Nº 07
Local: Rua Santa Maria, nº 478, apto. Nº 81, 8º andar, Condomínio Edifício
Athenas, Parque São Jorge, São Paulo-SP.
Área Privativa: 57,68 m2. Área equivalente com 01 vaga: 51,43 m².
Situação: apartamento com 02 dormitórios e sem vaga de garagem.
- Índice Fiscal = 1.531,00;
- Padrão construtivo: médio, Fpo = 1,926R8N;
- Idade aparente: 40 anos;
- Estado de conservação: regular (c);
- Foco = 0,547.
Valor: R$ 380.000,00, à vista.
Ofertante: no local. T.: 98684-3412, Sr. Oscar.
Origem: local.
Data: abril/2016.
q7: R$ 6.649,82 /m²
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OFERTA Nº 08
Local: Rua Icaraí, nº 222, apto. Nº 12 B, 2º andar, Condomínio Praias, Edifício
Iporanga, Tatuapé, São Paulo-SP.
Área Privativa: 94,25 m2.
Situação: apartamento com 03 dormitórios com uma vaga de garagem.
- Situa-se no mesmo condomínio em estudo.
Valor: R$ 600.000,00, à vista.
Ofertante: no local. T.: 99441-7189, Sra. Patrícia.
Origem: local.
Data: abril/2016.
q8: R$ 5.729,44 /m²
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OFERTA Nº 09
Local: Rua Icaraí, nº 222, apto. Nº 72 B, 7º andar, Condomínio Praias, Edifício
Iporanga, Tatuapé, São Paulo-SP.
Área Privativa: 94,25 m2.
Situação: apartamento com 03 dormitórios com uma vaga de garagem.
- Situa-se no mesmo condomínio em estudo.
Valor: R$ 500.000,00, à vista.
Ofertante: proprietário.
Origem: local.
Data: abril/2016.
q9: R$ 4.774,54 /m²
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MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS
Avaliando: Apartamento nº 93, localizado no 9º andar, e respectiva vaga
do Edifício Iporanga (Bloco B), situado à Rua Icaraí, nº 222, Tatuapé, 27º
Subdistrito do Tatuapé, São Paulo � SP.
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3. Cálculo do Valor Unitário Médio
Resumo dos valores pesquisados:
Oferta Nº 01 = R$ 400.000,00 / 52,00 m² = 6.923,08 /m²
Oferta Nº 02 = R$ 390.000,00 / 67,00 m² = 5.238,81 /m²
Oferta Nº 03 = R$ 360.000,00 / 61,00 m² = 5.311,48 /m²
Oferta Nº 04 = R$ 405.000,00 / 62,00 m² = 5.879,03 /m²
Oferta Nº 05 = R$ 370.000,00 / 60,00 m² = 5.550,00 /m²
Oferta Nº 06 = R$ 440.000,00 / 66,00 m² = 6.000,00 /m²
Oferta Nº 07 = R$ 380.000,00 / 51,43 m² = 6.649,82 /m²
Oferta Nº 08 = R$ 600.000,00 / 94,25 m² = 5.729,44 /m²
Oferta Nº 09 = R$ 500.000,00 / 94,25 m² = 4.774,54 /m²
Média = R$ 5.784,02 /m2
4. Elementos Discrepantes
Limite Superior (valor médio + 30%) = R$ 7.603,45/m2
Limite Inferior (valor médio - 30%) = R$ 4.094,16/m2
Por não haver elementos discrepantes dos limites acima, a média
apurada resulta na média saneada de R$ 5.848,80/m².
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5. Aferição da Média Saneada
Para verificar se a média acima calculada incide no intervalo de confiança
(I.C.), com 80% de certeza, como preconiza a Norma, calcula-se o desvio padrão
dos unitários acima apurados.
Desvio Padrão: s = R$ 623,75/m²
Coeficiente de Variação: cv = s / média saneada
cv = R$ 623,75/m² / R$ 5.848,80/m² = 10,7%
Coeficiente da Distribuição de Student: t
T[(n-1): p/2] = t(8), (10%) = 1,397
Intervalo de Confiança: (I.C.)
e = (t x s) / (n0,5) = (1,397 x R$ 623,75/m²) / 90,5
e = R$ 290,42/m2
Portanto, o intervalo de confiança em referência será:
I.C. = Média saneada +/- e
I.C. = R$ 5.848,80/m2 +/- R$ 290,42/m2
Nestas condições, o valor unitário de apartamento, para o mês de
abril/2016 e pagamento à vista, será de R$ 5.848,80/m2.
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA
CÍVEL DO FORO REGIONAL VII TATUAPÉ SÃO PAULO SP.
Ref.: PROCESSO DIGITAL Nº 1004846 34.2014.8.26.0008/01
Classe Assunto Cumprimento de Sentença Condomínio
Exeqüente: NICOLAS BEHAR CAMBRAIA
Executado: MARTA APARECIDA VITTORAZZO CAMBRAIA
HEITOR FERREIRA TONISSI, Arquiteto e Urbanista, registrado
no Conselho de Arquitetura e Urbanismo SP, Carteira nº. A 20.700
4, Perito Judicial nomeado e compromissado nos autos em epígrafe,
vem mui respeitosamente, em conformidade à determinação de
fl.02 avaliação de imóvel para fins de alienação expor e requerer
o que segue:
Considerando que o trabalho será efetuado através de
assistência judiciária, este perito, em consonância às orientações da
Defensoria Pública SP vem, respeitosamente, requerer que,
anteriormente ao início dos trabalhos periciais, seja encaminhado
ofício ao Fundo de Assistência Judiciária com as informações
necessárias (abaixo elencadas) a fim de instruir o pedido de reserva
honorária.
Nome do perito: HEITOR FERREIRA TONISSI
RG: 13.738.239 X
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HEITOR FERREIRA TONISSI ARQUITETO E URBANISTA
CAU CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A 20700 4
IBAPE INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SP Nº 1345
CPF: 263.725.108 55
Endereço: Rua Dr. Mario Ferraz 177, ap 152 Jd Europa São Paulo
CEP: 001453 010
Número de inscrição no INSS: 116.500.396 75
Número de inscrição no CCM Cadastro de Contribuinte Mobiliário:
3.559.370 9
Conta corrente no BANCO DO BRASIL (001)
Agência: 6815 2 CC.: 759.601 4
Nestes Termos,
P. Deferimento.
São Paulo, 20 de agosto de 2.014.
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Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:8/3/2017 10:47:56
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