EXPEDIENTE TITULAR PETICIONARIO - ELIZALDE | Asesoreselizaldeasesores.com/wp-content/uploads/2015/05/2014-03... · 2015-05-21 · finalidad de la tasación: informacion valor mercado

31-31-0330-14/137-000

EXPEDIENTE

CONSTRUCCIONES Y REPARACIONES LA NAVA S.L.

TITULAR

(7031) (0000)

s/Ref.: .

Asunto:PARTICULAR

PETICIONARIO

NAVE INDUSTRIAL TERMINADA

OBJETO VALORACIÓN

Polígono LA NAVA, CALLE A, Nº 8

31300 TAFALLA

Navarra

SITUACIÓN

5 de Marzo de 2014

FECHA DE EXPEDICIÓN

Dirección: Domicilio Social: Avda. de Europa, 26 - 2ª Planta, Edificio Atica nº 5, 28224 Pozuelo de Alarcón (Madrid) - Sociedad Inscrita en el Registro de Entidades especializadas en tasación del Banco de España con nº 4315-20-12-85

31-024492/31-02-2014

EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Certificado Hoja Nº 1/3

CONSTRUCCIONES Y REPARACIONES LANAVA S.L.

Entidad Solicitante.: (7031-0000)

CERTIFICA:

s/Ref.: . Poli/LA NAVA, CALLE A.NR 831300 - TAFALLA (Navarra)Asunto: PARTICULAR

TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A. (TECNITASA)

eldede

Que realizado el informe de tasación que se acompaña con el nº de expediente 31-31-0330-14/137-000,valor de tasación del objeto de valoración, obtenido por el método de Comparación y otro método, esseiscientos ochenta y cuatro mil doscientos cuatro euros con noventa y seis cent., de un 100,00 %propiedad.

Objeto de Valoración:NAVE INDUSTRIAL TERMINADASituación: Polígono la Nava, Calle A, Nº 8, 31300, Tafalla, NavarraFinalidad de la tasación: Informacion Valor Mercado

ESTA TASACIÓN SE HA REALIZADO DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES CONTENIDAS EN LA O.M.

805/2003, PARA ALGUNAS DE LAS FINALIDADES RECOGIDAS EN ELLA, LO QUE SE INFORMA A EFECTOS

CUMPLIMIENTO DEL ART. 61 DE DICHA ORDEN PARA LAS TASACIONES EMITIDAS POR SOCIEDADES

TASACIÓN HOMOLOGADAS POR EL BANCO DE ESPAÑA.

ECO

DEL

DE

finalidades

de

(Orden ECO/805/2003, del 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas

financieras, publicada en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003. Revisada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E. del 17

octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo de 2008.)

VALOR DE TASACIÓN: 684.204,96 €

CONDICIONANTES

inmueblede

Se CONDICIONA la presente valoración a la correcta inscripción registral de las superficies delvalorado confirmando los supuestos adoptados en el presente informe. En caso contrario, el valortasación podría ser objeto de revisión.

ADVERTENCIAS GENERALES

deque

Simple

deel

prácticase

Se advierte que esta tasación es sólo válida para la finalidad para la que se ha realizado y que el valortasación podría variar, en el caso de realizarse el presente informe para cualquiera de las finalidadescontempla la ECO 805/2003 sobre valoración de inmuebles, modificada por la EHA 3011/2007.

No es posible informar sobre el estado de cargas y limitaciones de dominio, al no disponer de NotaActualizada.

Se advierte que no se ha detectado información suficiente sobre oferta, transaciones y alquileres entreplantas similares al valorado; por dicho motivo, no ha sido posible obtener un Valor de Mercado porMétodo de Comparación ni Actualización. Debido a ello, se utiliza un procedimiento admitido en laprofesional, en base a lo establecido en el artículo 43 de la Orden Ministerial; dicho procedimientodenomina Método de "Estimación del Coeficiente de Mercado".

Inscrita en Registro Mercantil de Madrid

28224 Pozuelo de Alarcón (Madrid)

C.I.F. A-78116324

Domicilio Social: Avda. de Europa, 26 - 2ª Planta, Edificio Atica

Sociedad Inscrita en el Registro de Entidadesespecializadas en tasación del Banco decon el n.º 4315

al Tomo 2.719, Folio 192, Sección 8ªHoja nº M-48015

024492/31 - 2014

Este Certificado no tendrá validez sin el número de expediente y sin el sello de Técnicos en Tasación, S.A.



OBSERVACIONES

Calificaciones del tasador: Entorno: Normal.Inmueble: Bueno.

La fecha de la nota simple registral aportada es de: 18-02-2014.

quePara la obtención del valor de tasación se han utilizado los métodos y valores derivados de los mismosa continuación se detallan:

Valor de reemplazamiento: 574.279,36 €

Valor de comparación: 538.569,12 €

Otros metodos: 145.635,84 €

RegistroIDENTIFICACIÓN IDUFIRREFERENCIA CATASTRAL Libro Tomo Folio Ins. FINCA

*(1)Nave 05/0385// 317 2012 153 19948

*(1): Registro de TAFALLA Nº 1

Titular registral: Construcciones y Reparaciones La Nava, S.L.El inmueble se encuentra actualmente sin uso.

SUELO

VALORES(€)

VUELO

COSTE

COMPARACIÓN

OTRO

MÉTODO

98.637,76Nave-19948 439.931,36 366.228,16 - - -538.569,12

- - -Entreplanta-19948 8.749,44 12.499,20 - - - 8.749,44

- - -Planta primera-19948 136.886,40 195.552,00 - - - 136.886,40

98.637,76TOTAL 585.567,20 574.279,36 538.569,12 145.635,84

98.637,76TOTAL GENERAL 585.567,20 574.279,36 538.569,12 145.635,84

V.TASACIÓN S.ADOPTADA (m²) SEGURO (1)S.UTIL (m²) VALOR DE TASACIÓN (€)

Nave-19948 1.448 382.272,001.506 684.204,96

Entreplanta-19948 124 17.856,00113

Planta primera-19948 582 279.360,00528

TOTAL 2.154 679.488,002.147 684.204,96

(1) Valor del Seguro (Valor reemplazamiento bruto menos suelo, O.M. ECO/805/2003): 679.488,00 €

exigida

reemplazamiento

por

El valor del seguro indicado es la suma mínima a efectos de seguro de daños, y a efectos del seguro de incendios y otros daños al continente

en la disposición adicional primera, de la O.M. ECO 805/2003, que establece que el seguro de daños no debe ser inferior al valor de

bruto menos suelo.

En el R.D. 716/2009 se indica que la suma asegurada debe coincidir con el valor de tasación excluido el valor de los bienes no asegurables

naturaleza, en particular el suelo.

El resultado de excluir el valor del suelo del valor de tasación es de 585.567,20 €.



C.I.F. A-78116324




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Fdo.: RICARDO RODRIGUEZ ZABALETA

El tasador,Sello y Firma del Representante de la Sociedad

Ésta tasación solo es válida para la finalidad indicada en el presente informe. Tecnitasa no responsabiliza del uso de los datos, métodos o cualquiersupuesto adoptado en informe, para cualquier propósito de uso de la tasación o finalidad distinta de la expresada. Este Certificado no tendrá validezel número de expediente y sin el sello de Técnicos en Tasación, S.A.

Validez de la tasación

FECHA DE EMISIÓN: 5 de Marzo de 2014FECHA DE LA NOTA SIMPLE APORTADA: 18 de Febrero de 2014FECHA DE VISITA: 17 de Febrero de 2014FECHA LÍMITE DE VALIDEZ: 4 de Septiembre de 2014

Conforme a lo dispuesto en la Ley Orgánica 15/1999, TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A. informa que los datos personales que figuran en esteestán incluidos en un fichero titularidad de la empresa, cuya finalidad es la prestación del servicio de tasación y, tratándose de clientes, su gestión oenvío de comunicaciones comerciales del Grupo TECNITASA que pudieran resultar de su interés, y reconoce a sus titulares los derechos derectificación, cancelación y oposición sobre tales datos, gratuitamente, enviando solicitud a TÉCNICOS EN TASACIÓN Avda. de Europa, 26 - Edificio2 D. Centro Empresarial Ática 28224 Pozuelo de Alarcón (Madrid); a [email protected], o al fax nº 91 4113827.Igualmente, TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A., informa que está obligada por ley a ceder parte de tales datos al Banco de España, a la CNMV, aDirección General de Seguros, a las entidades financieras que hayan intervenido como mandatarias y a los propietarios de los bienes objeto deque los utilizarán en ejercicio de las funciones o competencias que tienen establecidas.

Protección de datos de carácter personal

Para la adecuada elaboración de este documento, TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A., ha tratado en nombre y por cuenta del cliente datos depersonal de terceros, convirtiéndose en Encargado del Tratamiento y asumiendo el compromiso de: a) Tratarlos únicamente conforme a lasdel cliente. b) No aplicarlos ni utilizarlos con fines distintos a la prestación de los servicios de tasación contratados. c) No comunicarlos, ni siquierasu conservación, a otras personas, a excepción de los organismos o entidades privadas a las que deba dirigirse en estricto cumplimiento de la Ley olas funciones encomendadas por el cliente, hallándose expresamente autorizada por éste para contratar a aquellas entidades de su elecciónintervención considere necesaria para la prestación de los servicios de tasación contratados. d) Garantizar la adopción e implementación de lasde seguridad que, en virtud de lo dispuesto en la normativa de protección de datos, correspondan en función de los datos accedidos. e) Guardarsecreto y confidencialidad respecto de tales datos dando traslado al personal que intervenga en el tratamiento de su obligación de guardar secreto.Una vez concluido el servicio de tasación, TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A. devolverá al cliente los datos personales objeto de tratamientoen sus equipos al igual que cualquier soporte o documento en que consten, procediendo, acto seguido, a su eliminación, salvo que exista obligaciónde custodia o sea necesaria su conservación frente a posibles responsabilidades legales.

Acceso a datos de terceros por cuenta del cliente

otrosin

documentoel

acceso,5,

latasación,

carácterinstrucciones

parade

cuyamedidasabsoluto

f)almacenados

legal



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EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Informe Hoja Nº 1/10

A) SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

CONSTRUCCIONES Y REPARACIONES LA NAVAS.L.

SOLICITANTE: N.I.F: B31593999

ENTIDAD SOLICITANTE: (7031-0000)

Técnicos en Tasación S.A. Inscrita en el Banco deEspaña con nº 4315

ENTIDAD TASADORA:

INFORMACION VALOR MERCADOFINALIDAD DE LA TASACIÓN:

NAVE INDUSTRIAL TERMINADAOBJETO DE VALORACIÓN:

ESTA TASACIÓN SE HA REALIZADO DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES CONTENIDAS EN LA O.M. ECO

805/2003, PARA ALGUNAS DE LAS FINALIDADES RECOGIDAS EN ELLA, LO QUE SE INFORMA A EFECTOS DEL

CUMPLIMIENTO DEL ART. 61 DE DICHA ORDEN PARA LAS TASACIONES EMITIDAS POR SOCIEDADES DE TASACIÓN

HOMOLOGADAS POR EL BANCO DE ESPAÑA.

(Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determiandos derechos para determinadas finalidades

publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. Revisada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E. del 17 de octubre de 2007

EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo de 2008.)

financieras,

y

B) IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

TAFALLAB.1. MUNICIPIO NavarraB.2. PROVINCIA

B.4. Polígono LA NAVA, CALLE A31300B.3. C.P.

8B.5. Nº

B.6. AMPLIACIÓN DE DIRECCIÓN, LINDEROS

No existe discrepancia entre los linderos comprobados y los reflejados en la documentación registral.

DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES

IDENTIFICACIÓN REFERENCIA CATASTRAL IDUFIR Registro FINCALibro Tomo Folio Ins.

Nave 05/0385// *(1) 19948317 2012 153

*(1): Registro de TAFALLA Nº 1

TITULAR REGISTRAL: Construcciones y Reparaciones La Nava, S.L.El titular del inmueble valorado es el que figura en la documentación legal adjunta.

ESTADO DEL INMUEBLE: Terminado

TIPO DE INMUEBLE: Edificio

C) COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

C.1. COMPROBACIONES REALIZADAS

Correspondencia de la finca registral con la tasada.Servidumbres visibles y estado de conservación.Adecuación al Planeamiento urbanístico vigente.Estado de ocupación del inmueble, uso y explotación.Identificación física con inspección ocular.Comprobación de las superficies.Régimen de protección del Patrimonio Arquitectónico.Régimen de protección pública.Correspondencia con finca catastral.

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C.2. DOCUMENTACIÓN UTILIZADA

Plano de situación / Croquis del inmueble / Reportaje fotográficoEscritura Declaración Obra Nueva.Documentación catastral.Plan General de Ordenación Urbana.Modificación del P.G.O.U. Unidad UC-93, zona verde polígono industrial La Nava.

D) LOCALIDAD Y ENTORNO

D.1. TIPO DE NÚCLEO

TIPO DE NUCLEO: Municipio de provincia, situado a 40 km. de la Capital Foral de Navarra.ACTIVIDAD PRINCIPAL: La actividad principal es el comercio y servicios.

D.2. OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA

delOCUPACION LABORAL: La población se ocupa mayoritariamente en las labores propias de la actividadnúcleo.NIVEL DE RENTA: El nivel de renta de la población es medio.

D.3. POBLACIÓN

Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2012: 11.256 habitantes para el Municipio.de Tafalla

D.4. EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN

En ligero aumento.Densidad de la población media.

D.5. DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOS

de

de

ENTORNO: El entorno donde se sitúa la nave corresponde a un polígono industrial conjunto con la localidadOlite, en la zona Sur del municipio.NIVEL DE RENTA: El nivel de renta del entorno es medio.INFRAESTRUCTURA: Las propias del suelo industrial: pavimentación, acerado y alumbrado público, redessaneamiento y de distribución de agua potable, energía eléctrica en baja-media tensión y telefonía. ANTIGÜEDAD: La antigüedad del entorno próximo es diversa.CONSOLIDACIÓN: El grado de consolidación del entorno próximo se estima en un 90%.NIVEL DE RENTA: Medio.HOMOGENEIDAD: Media.USOS DOMINANTES: Naves industriales adosadas de diferentes superficies.RENOVACION: Media.OCUPACION: Media.

D.6. CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA

yPAVIMENTACIÓN: Buena conservación; dispone de los servicios de electricidad, fontanería, saneamientotelefonía.GRADO DE CONSERVACION DE LAS INFRAESTRUCTURAS: Medio.

D.7. EQUIPAMIENTO

Equipamientos suficientes.

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D.8. COMUNICACIONES

Buenas comunicaciones con el resto del polígono y con otras localidades.

D.9. OTRAS CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO

TIPIFICACIÓN INDUSTRIAL. Naves de diferentes superficies.El entorno próximo tiene una densidad media-alta de naves industriales ocupadas.

nacionalIDENTIFICABILIDAD. El entorno próximo es perfectamente identificable y muy visible desde la carreteraN-121.

ACCESIBILIDAD. La accesibilidad al entorno es muy buena, tanto para suministros como para público en general.

E) DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

E.1. SUPERFICIESCatastral:

1.818,33 m²

Proyecto :

- - - m²

Adoptada :

1.818,33

Medida:

- - -

Registral :

1.834

E.2. DESCRIPCIÓN

la

superficiesuperficie

COMENTARIOS SOBRE LA SUPERFICIE. Se adopta la superficie de la parcela indicada en catastro, inferior asuperficie registral.No ha sido posible medir la parcela por los métodos tradicionales. No obstante, se ha comprobado lasobre la ortofoto con la herramienta que dispone el SITNA, correspondiendo esta sensiblemente con lacatastral.

MORFOLOGIA. La parcela es llana y sin desniveles orográficos importantes.

E.3. INFRAESTRUCTURAS

ABASTECIM. DE AGUA INTERIOR Y EXTERIOR. Suficiente.

ALCANTARILLADO. Suficiente.

PAVIMENTACIÓN INTERIOR Y EXTERIOR. Suficiente.

SANEAMIENTO INTERIOR Y EXTERIOR. Suficiente.

TELEFONÍA INTERIOR Y EXTERIOR. Suficiente.

ELECTRICIDAD INTERIOR Y EXTERIOR. Suficiente.

El polígono dispone de un nivel aceptable de infraestructuras con un normal estado de conservación.

F) DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

F.1. DESCRIPCIÓN DEL CONJUNTO O EDIFICIO

sin

la

de

escalera

Nave industrial situada en esquina. Consta de planta baja, entreplanta y planta primera.En planta baja se ubica un almacén industrial actualmente separado en 3 zonas, aseos y vestuarios, bajerauso y acceso a la zona de oficinas de planta primera.La entreplanta está dividida en 2 zonas, una situada sobre la zona de aseos y vestuarios y la otra sobredenominada bajera sin uso.En la planta primera se situan las oficinas. Las situadas en la zona norte tienen su acceso desde la zonaacceso en planta baja antes comentada. Se distribuye 3n recepción, pasillo, 9 despachos y aseos.Hay otra zona de oficinas situadas a lo largo de la fachada oeste, que tiene su acceso a través de unametálica situada en el interior de la nave. Se distribuye en zona de oficinas, 3 despachos y aseos.La parte de terreno no edificada queda en la parte Norte, se encuentra pavimentada y vallada.

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F.2. ELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIÓN

CIMENTACIÓN: Hormigón armado.ESTRUCTURA: Pórticos de hormigón armado.CUBIERTA: Panel sandwich de chapa.CERRAMIENTOS EXTERIORES: Paneles prefabricados de hormigón.

F.3. SUPERFICIES (M²)

CCC

Comprob.

CCC

RegistralUSO CONSIDERADO

R

Comprob.

Constru

Catastral Adoptada

Util

Comprob.

1.550,001.448,00 Nave 1,03 1.448,20 1.448,001.506,00

124,0031,00 Entreplanta 1,10 31,36 124,00113,00

582,00420,00 Planta primera 1,10 420,04 582,00528,00

2.256,001.899,00TOTAL 1.899,60 2.154,002.147,00

tomadas

superficies

situado

croquisse

Se adoptan las superficies comprobadas "in situ", superiores a las superficies registrales que han sidode las superficies catastrales.Como se comenta en la escritura de Declaración de Obra Nueva, se toman como buenas las catastrales pero con algunos errores. Para la planta baja indica 1324 m2 de almacén, 31 m2 de vestuarios y 93 m2 de bajera sin uso.En entreplanta consta un almacén de 31 m2 situado encima de los vestuarios. No se indica otro almacénsobre la bajera sin uso con una superficie de 93 m2 (no consta en catastro).La superficie de oficinas (420 m2), la indica en su totalidad en planta primera, cuando en el propiocatastral indica que 101,20 m2 corresponden a planta baja y 318,20 m2 a la planta primera. Por otra parte noindica las oficinas situadas en la fachada Oeste con una superficie de 264 m2 (tampoco consta en catastro).

F.4. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS

FACHADA.PUSO CONSIDERADO FACHADA.S L.FONDO LUZ LIBREFCH/FONDOALTURA.L

8,3 28,5 Nave - - - 54 5,80,53

2,5 - - - Entreplanta - - - - - - - - -- - -

2,6 - - - Planta primera - - - - - - - - -- - -

F.5. DISTRIBUCIÓN

Nave consta de: Nave almacén, aseos, vestuarios, bajera y acceso oficinas.

Entreplanta consta de: Dos almacenes.

Planta Primera Zona Norte consta de: Vestibulo, pasillo, nueve despachos y aseos.

Planta Primera Zona Oeste consta de: Oficina general, tres despachos y aseos.

F.6. TERMINACIONES

yLasde

pinturade

/paredes

LasEly

de

Nave.- El pavimento de nave almacén y bajera es de solera de hormigón / El pavimento de aseos, vestuariosacceso oficinas es de cerámica / Las paredes de nave almacén son de panel prefabricado hormigon /paredes de aseos, vestuarios y bajera son de pintura lisa / Las paredes de acceso oficinas son de panelesmadera / El techo de nave almacén es de panel sandwich / El techo de aseos, vestuarios y bajera es delisa / El techo de acceso oficinas es de falso techo modular / Entreplanta.- El pavimento de almacenes essolera de hormigón / Las paredes de almacenes son de pintura lisa / El techo de almacenes es de pintura lisaPlanta Primera Zona Norte.- El pavimento de vestibulo, pasillo, despachos y aseos es de cerámica / Lasde vestibulo y despachos son de mamparas divisorias / Las paredes de pasillo son de mamparas divisorias /paredes de aseos son de pintura lisa / El techo de vestibulo, pasillo y despachos es de falso techo modular /techo de aseos es de pintura lisa / Planta Primera Zona Oeste.- El pavimento de oficina general, despachosaseos es de cerámica / Las paredes de oficina general, despachos y aseos son de pintura lisa / El techo

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oficina general, despachos y aseos es de pintura lisa

F.7. CARPINTERÍA EXTERIOR

Metálica.Puertas basculantes metálicas.

F.8. CARPINTERÍA INTERIOR

Madera barnizada y pintada.-

F.9. INSTALACIONES ESPECÍFICAS

/en

Instalación contra Incendios: Si. / Fontanería y Aparatos Sanitarios: Porcelana vitrificada, gama media. Ascensores: Si, uno. / Teléfono: si. / Aire comprimido: No. / Climatización - calefacción: Climatizaciónoficinas. / Puentes grua: Puente grua de 5 Tm. en nave.

F.10. INSTALACIONES ELEMENTOS RECUPERABLESElemento polivalente uso diferente del

actual

0,00 €. Parte de los revestimientos y parte de las instalaciones de electricidad,

fontaneria, saneamiento y proteccion contra incendios

Elementos deteriorables o

desmontables

0,00 €. Iluminacion y puente grua.

Elementos no aprovechables para otros

usos

0,00 €. La propia distribucion de la nave.

F.11. SITUACIÓN ACTUAL

deLa nave presenta un buen aspecto interior y exterior. Reúne las condiciones adecuadas para una amplia gamausos. Es fácilmente identificable y visible desde la carretera N-121.

F.12. ANTIGÜEDAD

USO CONSIDERADO AÑO CONSTRUCCIÓN AÑO REHABILITACIÓN Uso Ppal./Vida util

Nave 2.005 - - - Industrial/35

Entreplanta 2.005 - - - Industrial/35

Planta primera 2.005 - - - Industrial/35

G) DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

PLANEAMIENTO VIGENTE. Plan General de Ordenación Urbana vigente desde el 20 de mayo de 1.994.Modificación del P.G.O.U. Unidad UC-93, zona verde polígono industrial La Nava (BON nº 134-20/10/2003).

de

normativa

de

cuanto

GENERAL. La parcela esta integrada en la UC 93 de dicho planeamiento.Con la modificación comentada, se califica la parcela para uso industrial, con las condiciones aprovechamiento derivadas de la documentación gráfica en cuanto a alineaciones y retranqueos obligados.En lo referente a alturas de la edificación y condiciones constructivas, se indican en las ordenanzas ydel polígono La Nava y a lo previsto en el Plan Municipal.Según conversación mantenida con el arquitecto municipal, el crtiterio del Ayuntamiento es permitir el 100%superficies de entreplantas.La edificación actual cumple con las condiciones urbanisticas especificadas en la normativa en características físicas, alineación de fachada a calle y alturas.

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H) RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

H.1. TENENCIA Y LIMITACIONESPropietario (Pleno Dominio) : Construcciones y Reparaciones La Nava, S.L.

Destino previsto : Venta

I) ANÁLISIS DE MERCADO

I.1. OFERTA

La oferta de naves en el entorno es media-baja.

I.2. DEMANDA

INTENSIDAD: La demanda de naves en el entorno es media-baja.CARACTERISTICAS: Módulos de diferentes superficie en planta baja, y entreplanta.

I.3. INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILER

estasPRECIOS ACTUALES: Los precios actuales de venta más frecuentes para naves industriales de características se sitúan en 370 euros/m² construido.INTERVALO: 60 euros/m².

I.4. EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN

La relación oferta-demanda en el entorno se encuentra estabilizada.Precios actualmente a la baja.

J) DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

J.1. COMPARABLES(€/M²) MÉTODO DE COMPARACIÓN

FECHAREFERENCIA ANT. FUENTE m² €/m² COEF.IDENTIFICACION €/m² HOMOG.

21/10/2013(T01)

7621013601164

10 Agente De La

Propiedad

Inmobiliaria

1.210 322,31 1,059INDUSTRIAL, Nº S/N, CORELLA 341,33

19/09/2013(T02)

F890913000150

4 Agente De La

Propiedad

Inmobiliaria

985 335,03 1,035CARRETERA TAFALLA,

VILLATUERTA

346,76

21/10/2013(T03)

7621013601161

8 Agente De La

Propiedad

Inmobiliaria

1.200 379,17 0,960INDUSTRIAL, Nº S/N,

CASTEJON

364,00

21/02/2014(T04)

F890214900001

23 Particular 465 387,10 0,964POL. LA NAVA, CALLE C, Nº

3-5, TAFALLA

373,16

04/10/2013(T05)

7621013601107

7 Agente De La

Propiedad

Inmobiliaria

1.500 400,00 0,945Las Labradas, Nº s/n, TUDELA 378,00

09/10/2013(T06)

H301013000393

24 Agente De La

Propiedad

Inmobiliaria

644 442,55 0,968LA NAVA, Nº B22, TAFALLA 428,39

Precio homogeneizado por m², Industrial Nave . . . . 371,94 €

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J.2. CRITERIOS DE HOMOGENEIZACIÓN

T02CONCEPTO T03 T04 T06T05T01

1,15 1,10Situación 1,00 1,05 1,001,05

0,98 0,96Superficie 0,98 0,93 0,941,00

1,00 0,98Antigüedad/Conservación 1,00 1,05 1,021,00

1,00 1,00Calidades/polivalentes/instala 1,00 1,00 1,001,00

0,94 1,00Superficie parcela 0,98 0,94 1,010,90

1,00 1,00Otros 1,00 1,00 1,001,00

1,059 1,035TOTALES 0,960 0,964 0,9680,945

empleadossituación

de

La fuente de información de los testigos se ha recabado mediante información directa. Los testigoscorresponden a inmuebles situados en Polígonos industriales de las mismas características que el dedel inmueble a valorar.En la homogeneización se ha tenido en cuenta la superficie, orientación, situación y estado de conservaciónlos testigos comparados con el inmueble a valorar.

J.3. CALCULO DEL COEFICIENTE DE HOMOGENEIZACION DE LOS ELEMENTOS (KE)

Coef. por

planta

ELEMENTO Coef. por

terraz. patios

Coef. por

Superficie

Ke TotalCoef. por

calidades

Coef. por

Orientacion

1,00 1,00 Nave (19948) 1,00 1,00 1,001,00

del

uso,que

El método de comparación se basa en un principio de sustitución y permite determinar el valor de mercadoinmueble a tasar mediante la comparación de éste con testigos seleccionados de características similares.Las características que comparan son: Ubicación y caracterización de la zona, superficie, antigüedad,tipología,... En base a esta comparación se calcula el coeficiente de homogeneización de los testigosaparece en el cuadro del estudio de mercado.

J.4. CUADRO RESUMEN DE VALORES (€/M²)

C. Constr.

€/m²

UNITARIO G. Terr.

€/m²

VRN

€/m²

Sup.

M²

Reperc.

€/m²

G. Nec.

€/m²

VRB

€/m²

%

dep

%

der

220,00 Nave (19948) - - - 252,921.448,00 68,12 44,00 332,12 30,0 - - -

120,00 Entreplanta (19948) - - - 100,80124,00 - - - 24,00 144,00 30,0 - - -

400,00 Planta primera

(19948)

- - - 336,00582,00 - - - 80,00 480,00 30,0 - - -

C. Constr. (€)TOTAL G. Terr. (€) VRN (€)Sup. V.Suelo (€) G. Nec. (€) VRB (€)

318.560,00TOTAL NAVE - - - 366.228,161.448,00 98.637,76 63.712,00 480.909,76

247.680,00TOTAL OTROS - - - 208.051,20706,00 - - - 49.536,00 297.216,00

566.240,00TOTAL GENERAL - - - 574.279,362.154,00 98.637,76 113.248,00 778.125,76

Repercusión del suelo obtenida a través del método Residual Estático abreviado normativa.

VMHET: 538.569,12 € / Costos de construcción: 222.992,00 € / Gastos de construccion: 44.598,40 € / Gastos de comercialización: 10.773,12 €

/ Gastos financieros: 16.159,68 € / Beneficio del promotor: 27%

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J.5. OBSERVACIONES SOBRE LA ANTIGÜEDAD Y CONSERVACIÓN

Debido al estado de la nave, se modifica la depreciación indicada en la Orden Ministerial.

J.6. OTROS MÉTODOS

METODOUSO CONSIDERADO m2 SUELO TOTALVUELO

Entreplanta 124,00 - - - 8.749,448.749,44

.

METODOUSO CONSIDERADO m2 SUELO TOTALVUELO

Planta primera 582,00 - - - 136.886,40136.886,40

alnilo

"Estimación

No se ha detectado información suficiente sobre oferta, transaciones y alquileres de entreplantas similaresvalorado; por dicho motivo, no ha sido posible obtener un Valor de Mercado por el Método de ComparaciónActualización. Debido a ello, se utiliza un procedimiento admitido en la práctica profesional, en base a establecido en el artículo 43 de la Orden Ministerial; dicho procedimiento se denomina Método dedel Coeficiente de Mercado".En este caso el coeficiente considerado es K = 0,70.

J.7. OTROS VALORES (€)

VUELOUSO CONSIDERADO SEGURO (1)FINCA SUELO

Nave19948 98.637,76 439.931,36 382.272,00

Entreplanta19948 - - - 8.749,44 17.856,00

Planta primera19948 - - - 136.886,40 279.360,00

TOTAL 98.637,76 585.567,20 679.488,00

TOTAL GENERAL 98.637,76 585.567,20 679.488,00

VUELORESUMEN SEGURO (1)FINCA SUELO

TOTAL NAVE 98.637,76 439.931,36 382.272,00

TOTAL OTROS 145.635,84 297.216,00

TOTAL GENERAL 98.637,76 585.567,20 679.488,00

(1) Valor del Seguro (Valor reemplazamiento bruto menos suelo, O.M. ECO/805/2003): 679.488,00 €

El valor del seguro indicado es la suma mínima a efectos de seguro de daños, y a efectos del seguro de incendios y otros daños al continente exigida en

disposición adicional primera, de la O.M. ECO 805/2003, que establece que el seguro de daños no debe ser inferior al valor de reemplazamiento bruto menos

suelo.

En el R.D. 716/2009 se indica que la suma asegurada debe coincidir con el valor de tasación excluido el valor de los bienes no asegurables por naturaleza,

particular el suelo.

El resultado de excluir el valor del suelo del valor de tasación es de 585.567,20 €.

la

en

K) VALORES DE TASACIÓN

K.1. RESUMEN DE VALORES Y MÉTODOS (€)

REEMPLAZAMIUSO CONSIDERADO COMPARACION OTRO

MÉTODO

V. TASACIONFINCA SUPERF.

(m²)

Nave 538.569,1219948 1.448,00 366.228,16 538.569,12

Entreplanta 8.749,4419948 124,00 12.499,20 8.749,44

Planta primera 136.886,4019948 582,00 195.552,00 136.886,40

TOTAL 2.154,00 574.279,36 538.569,12 145.635,84 684.204,96

TOTAL GENERAL 2.154,00 574.279,36 538.569,12 145.635,84 684.204,96

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Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CUATRO

EUROS CON NOVENTA Y SEIS CENT.

K.2. VALOR DE TASACIÓN

USO CONSIDERADO M SUPERF.

(m²)

V.ADOPTADO

(€/m²)

V.UNIDAD

(€)

V.AGRUPACIÓN

(€)

Nave M 1.448,00 371,94 538.569,12 684.204,96

Entreplanta O

M

124,00 70,56 8.749,44

Planta primera O

M

582,00 235,20 136.886,40

Método (M):(M): (Coste y Comparación) (OM): Otro método

TOTAL 684.204,96 €

Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CUATRO

EUROS CON NOVENTA Y SEIS CENT.

Valor de tasación en PTAS: 113.842.126,47 Ptas (1 Euro = 166,386 pts.)

L) CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

L.1. CONDICIONANTES

inmuebletasación

Se CONDICIONA la presente valoración a la correcta inscripción registral de las superficies delvalorado confirmando los supuestos adoptados en el presente informe. En caso contrario, el valor depodría ser objeto de revisión.

L.2. ADVERTENCIAS

deque

Simple

entreplantasdeende

Se advierte que esta tasación es sólo válida para la finalidad para la que se ha realizado y que el valortasación podría variar, en el caso de realizarse el presente informe para cualquiera de las finalidades contempla la ECO 805/2003 sobre valoración de inmuebles, modificada por la EHA 3011/2007.

No es posible informar sobre el estado de cargas y limitaciones de dominio, al no disponer de NotaActualizada.

Se advierte que no se ha detectado información suficiente sobre oferta, transaciones y alquileres desimilares al valorado; por dicho motivo, no ha sido posible obtener un Valor de Mercado por el MétodoComparación ni Actualización. Debido a ello, se utiliza un procedimiento admitido en la práctica profesional,base a lo establecido en el artículo 43 de la Orden Ministerial; dicho procedimiento se denomina Método"Estimación del Coeficiente de Mercado".

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M) OBSERVACIONES

M.1. OBSERVACIONES

Calificaciones del tasador: Entorno: Normal.Inmueble: Bueno.

La fecha de la nota simple registral aportada es de: 18-02-2014.

N) CONCLUSIÓN

De este valor habrán de deducirse cuantas cargas, gravámenes y posibles vicios ocultos que, siendo desconocidos en la fecha en que se emiteel presente informe, pudieran recaer sobre dicho bien.Así mismo se indica que el valor de tasación se ha obtenido en base a lo expuesto en todos los capítulos y apartados que integran esteinforme.

Esta Tasación tiene un periodo de validez de SEIS MESES.El Informe consta de 10 PÁGINAS correlativas numeradas del nº 1 al 10La última visita al bien objeto de valoración ha sido realizada por RICARDO RODRIGUEZ ZABALETAFECHA DE LA VISITA: 17 de Febrero de 2014.FECHA DE LA NOTA SIMPLE: 18 de Febrero de 2014.FECHA DE EMISIÓN: 5 de Marzo de 2014.FECHA LÍMITE DE VALIDEZ: 4 de Septiembre de 2014.

FIRMA DEL TASADOR SELLO DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN

RICARDO RODRIGUEZ ZABALETA.

ARQUITECTO TECNICO

O) FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS

Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CUATRO EUROS CONNOVENTA Y SEIS CENT. (684.204,96).Valor de tasación en PTAS: 113.842.126 Ptas (1 Euro = 166,386 pts.)

VALOR DE TASACIÓN: 684.204,96 €

P) DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME

Ver anexos aportados en la documentación.

Fdo. por la Sociedad.

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ANEXOS 31-31-0330-14/137-000EXPEDIENTE Nº HOJA Nº 1

DOCUMENTACIÓN MANEJADA

Plano de situación - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Croquis del inmueble - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Reportaje fotográfico - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Polígono LA NAVA, CALLE A, Nº 8 TAFALLA - 31300 (Navarra)

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DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA

31-31-0330-14/137-000EXPEDIENTE Nº HOJA F - 1

ENTORNO FACHADA OESTE

FACHADA NORTE FACHADA NORTE. PATIO

NAVE NAVE

Polígono LA NAVA, CALLE A, Nº 8 de Tafalla (Navarra)

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NAVE NAVE

NAVE PLANTA BAJA. ZONA BAJERA

PLANTA BAJA. ACCESO OFICINAS PLANTA PRIMERA. OFICINAS ZONA NORTE


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PLANTA PRIMERA. OFICINAS ZONA NORTE PLANTA PRIMERA. OFICINAS ZONA NORTE

PLANTA PRIMERA. OFICINAS ZONA NORTE PLANTA PRIMERA. OFICINAS ZONA OESTE

PLANTA PRIMERA. OFICINAS ZONA OESTE ENTREPLANTA


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DOCUMENTACIÓN GRÁFICA Y ANEXOS

31-31-0330-14/137-000EXPEDIENTE Nº HOJA A- 2

SITUACION


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PLANOS


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PLANOS


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PLANOS


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CEDULA PARCELARIA


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CROQUIS CATASTRAL


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NORMATIVA MEMORIA


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NORMATIVA MEMORIA


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NORMATIVA MEMORIA


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NORMATIVA MEMORIA


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NORMATIVA MEMORIA


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NORMATIVA MEMORIA


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NORMATIVA MEMORIA


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NORMATIVA MEMORIA


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NORMATIVA PLANO


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ESCRITURA


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ESCRITURA


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ESCRITURA


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ESCRITURA


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ESCRITURA


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ESCRITURA


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ESCRITURA


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ESCRITURA


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ESCRITURA


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ESCRITURA


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ESCRITURA


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ESCRITURA


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ESCRITURA


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ESCRITURA


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ESCRITURA


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ESCRITURA


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