FASTIGHET I AB (PUBL) - Coeli...2020/12/31 · har vi bearbetat över 600 fastigheter och utvärderat ett 240-tal olika fastighetsförvärv, vilket har resulterat i tio förvärv

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

MB 1

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

Organisationsnummer 559086-4392

FASTIGHET I AB (PUBL)


2 3

Coeli Fastighet I AB är sedan förvärvet av fastigheten Runö 7:132 i början av 2020 fullinvesterat. I ett särskilt konkurrensutsatt fastighetssegment

har vi bearbetat över 600 fastigheter och utvärderat ett 240-tal olika fastighetsförvärv, vilket har resulterat i tio förvärv sedan bolagets start.

Vi har byggt upp en fastighetsportfölj där samtliga fastigheter genererar stabila kassaflöden, ligger i fina lägen och har en stark potential

för framtida bostadsutveckling.

Detaljplaneutvecklingen är på god väg i många av projekten och vi tycker det är väldigt kul att få vara delaktiga i utvecklingen och se

nya stadsdelar växa fram. Som en potentiell framtida byggrättsportfölj ser vi en stor framtida värdeutvecklingspotential med låg

konjunkturkänslighet.

Utöver vårt sista förvärv i Coeli Fastighet I AB har vi under året genomfört vår första försäljning. I detta fall var en bostadsutveckling inte

aktuell inom den tidsram vi ursprungligen bedömt, och därav fattade vi beslut om avyttring. Försäljningen gjordes på en nivå som var 83%

över den senaste värderingen. Det var särskilt kul att kunna visa en fin affär med stark värdetillväxt i ett fall då detaljplaneutvecklingen inte

gått som vi planerat.

Inom fastighetsförvaltningen har Real Value Management tagit över samtliga fastigheter. Real Value Management har tidigare endast

förvaltat Mandelblomman 1 i Spånga, där vi är mycket nöjda med deras arbete. Vi ser fram emot ett långsiktigt och framgångsrikt samarbete

med vår nya fastighetsförvaltare. Tillsammans har vi under året arbetat med nyuthyrning av vakanser, marknadsanpassing av hyreskontrakt

och driftoptimering av portföljen.

COVID-19

Den kris som råder till följd av covid-19 påverkar oss alla på ett eller annat sätt. Strategin i Coeli Fastighet I AB som en potentiell framtida

byggrättsportfölj grundas i ett långsiktigt behov av bostäder. Bostadsmarknaden är fortsatt stark under krisen och vi ser således att strategin

är fortsatt stark under rådande förhållanden.

Gällande befintliga hyresgäster har vi likt många andra fastighetsägare fått ansökningar om rabatterad hyra. Vi har täta dialoger med

de hyresgäster som hör av sig och söker stöd. Vid varje enskild ansökan har vi gjort en gedigen genomgång och solida bedömningar av

hyresgästens ekonomiska ställning och behov av reducerad hyra.

Under pandemins första våg i Sverige gavs rabatter som motsvarade en hyresförlust om 47,6 TSEK, vilket endast motsvarar cirka 0,1% av

fondens årliga hyresintäkter. Ett fåtal av våra hyresgäster fick tillfälliga uppskov för hyran under maj och juni 2020. Under den andra vågen av

covid-19 har vi hitintills inte infriat någon hyreslättnad för någon hyresgäst. Vi kommer fortsatt bibehålla tät dialog med våra mest drabbade

hyresgäster och vi övervakar ständigt pandemins utveckling och potentiella konsekvenser.

Stockholm den 26 februari 2021

Jakob Pettersson

Verkställande direktör

VD HAR ORDET


2 3

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

RÄKENSKAPSÅRET 2020

• Hyresintäkterna ökade med 22 % till 34 616 (28 369) TSEK.

• Rörelseresultatet ökade med 230 % till 46 603 (14 127) TSEK.

• Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 28 954

(1 391) TSEK. Av den totala omvärderingen avser 12 476 TSEK

realiserad värdeförändring.

• Resultat efter skatt ökade med 596% till 26 692 (3 833) TSEK.

• Resultat per preferensaktier P2 uppgick till 26,09 (3,75) kr.

• Nettoandelsvärde, NAV, per P2-aktie ökade till 284,39 (259,88)

SEK.

• Marknadsvärdet på fastigheterna uppgick till 499 (463)

MSEK. Därtill tillkommer även, genom ägd kapitalandel, ett

fastighetsinnehav med marknadsvärde om 12,55 (13,25) MSEK.

• Nettoskulden uppgick till -202 069 (-199 234) TSEK.

• Föreslagen utdelning om 1,7 MSEK till bolagets P1-aktieägare.

ANDRA HALVÅRET 2020

• Hyresintäkterna ökade med 7 % till 17 518 (16 340) TSEK.

• Rörelseresultatet ökade med 287 % till 39 555 (10 227) TSEK.

• Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 30 479

(1 959) TSEK. Av den totala omvärderingen avser 12 476 TSEK

realiserad värdeförändring.

Jämförelsetalen inom parentes för resultaträkningsrelaterade

poster för helåret avser perioden jan-dec 2019. Jämförelsetalen

inom parentes för resultaträkningsrelaterade poster avseende

andra halvåret avser perioden juli-dec 2019. För samtliga

balansräkningsrelaterade poster avses den 31 dec 2019.

Avrundningsdifferenser kan göra att tabeller inte summerar.

Alla uppgifter i denna rapport, om inte annat anges, avser koncernen.


4 5

realiserad värdeförändring samt marknadsvärdesförändring på

befintligt fastighetsbestånd.

MODERBOLAGET

Resultat efter skatt uppgick till 230 (2 844) TSEK, varav -2 000

(-38) TSEK avser nedskrivningar av aktier i dotterbolag.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET

• Den 1 januari 2020 utsågs Danske Bank A/S, Danmark, Sverige

Filial till Bolagets förvaringsinstitut. Tidigare var Skandinaviska

Enskilda Banken Bolagets förvaringsinstitut.

• Den 16 mars 2020 förvärvade bolaget fastigheten Runö 7:132 i

Åkersberga. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 415 kvm

och hyresintäkter om ca 1,7 MSEK årligen. Det överenskomna

fastighetsvärdet uppgick till 31,4 MSEK.

• Den 6 november 2020 ingick Coeli Fastighet I AB avtal om

försäljning av fastigheten Styrmannen 31 till ett underliggande

fastighetsvärde om 27,5 MSEK. Försäljningen gjordes till en

nivå drygt 83% över den senaste värderingen. Coeli förvärvade

fastigheten för cirka 16,8 MSEK i januari 2018 med planen att

driva utveckling till bostäder. Svårigheter med att komma fram i

utvecklingen ledde till beslutet att avyttra fastigheten under 2020.

• Den 14 december 2020 tillträdde Jakob Pettersson som

verkställande direktör (VD) för Bolaget. Jakob efterträder Henrik

Arfvidsson som var Bolagets tidigare VD. Jakob är sedan tidigare

ansvarig förvaltare för Coeli Fastighet I AB och är således fullt insatt

i Bolagets strategi, fastighetsportfölj och den dagliga verksamheten.

COVID-19

Den kris som råder till följd av Covid 19 påverkar oss alla på ett eller

annat sätt. Strategin i Coeli Fastighet I AB som en potentiell framtida

byggrättsportfölj grundas i ett långsiktigt behov av bostäder.

Bostadsmarknaden är fortsatt stark under krisen och vi ser således

att strategin är fortsatt stark under rådande förhållanden.

Den kommersiella fastighetsmarknaden har liksom bostadsmarknaden

varit fortsatt stark under 2020. Transaktionsvolymen under 2020

var enligt Newsec 188 miljarder kronor. En betydande anledning till

årets höga transaktionsvolym är SBB:s förvärv av Hemfosa.

Gällande befintliga hyresgäster har vi likt många andra

fastighetsägare fått ansökningar om rabatterad hyra. Vi har täta

dialoger med de hyresgäster som hör av sig och söker stöd. Vid

varje enskild ansökan har vi gjort en gedigen genomgång och

solida bedömningar av hyresgästens ekonomiska ställning och

behov av reducerad hyra.

Under pandemins första våg i Sverige gavs rabatter som

motsvarade en hyresförlust om 47,6 TSEK, vilket endast

motsvarar cirka 0,1% av fondens årliga hyresintäkter. Ett fåtal av

våra hyresgäster fick tillfälliga uppskov för hyran under maj och

juni 2020. Under den andra vågen av covid-19 har vi hitintills

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN

Med “Bolaget” eller “Coeli” avses Coeli Fastighet I AB (publ) med

organisationsnummer 559086-4392.

Coeli Fastighet I AB är en så kallad alternativ investeringsfond

(AIF) och ett publikt aktiebolag. Bolagets verksamhet består i att

direkt eller indirekt äga, förvärva, försälja och förvalta fastigheter.

Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential

att utvecklas mot bostäder. Detta kan till exempel vara gamla

industriområden som ligger strategiskt bra till för att istället

bebyggas med bostäder, exempelvis områden i nära anslutning

till spårbunden infrastruktur eller annan typ av kommunikation.

Coeli Fastighet I AB grundades i november 2016 och genom ett

flertal emissioner togs cirka 276 MSEK in från våra investerare.

Emissionslikviden har använts till att göra fastighetsinvesteringar

inom ramen för Bolagets placeringsstrategi. Målet med

investeringarna är att skapa en hög avkastning och Bolagets

avkastningsmål är 10 procent per år (efter avgifter) till Bolagets

investerare.

Utöver Aktiebolagslag (2005:551) regleras bolagets verksamhet

av Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder,

kommissionens delegerade förodning (EU) nr 231/2013 samt

riktlinjer från Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten

(Esma) samt Finansinspektionens föreskrifter.

För att uppfylla gällande regelverk behöver Bolaget ha en AIF-

förvaltare (AIFM) samt att utse ett förvaringsinstitut. Bolagets

förvaringsinstitut är Danske Bank A/S, Sverige Filial (org. nr.

516401-9811). Coeli Asset Management AB är Bolagets AIFM och har

tillstånd som auktoriserad AIF-förvaltare. Coeli Asset Management

AB står under Finansinspektionens tillsyn. Det AIFM-avtal som

ingåtts innebär att Coeli Asset Management har rätt till en årlig

förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala

fastighetsvärdet, respektive en årlig administrationsavgift om 0,2%

(exklusive moms) på den totala emitterade volymen. Därtill har Coeli

Private Equity Management II AB rätt till en årlig aktieutdelning

om 0,35 procent på det totala fastighetsvärdet samt en del av

överavkastningen (se avsnitt Ägarförhållanden).

FINANSIELL INFORMATION

INTÄKTER OCH RÖRELSERESULTAT

Hyresintäkterna ökade med 22 % till 34 616 (28 369). Intäkterna

har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv. Rörelseresultatet

uppgick till 46 603 (14 127) TSEK. I rörelseresultatet är 28 954

(1 391) TSEK hänförligt till värdeförändringar på koncernens

fastighetsbestånd, varav 12 476 TSEK avser realiserad

värdeförändring.

RESULTAT EFTER SKATT

Resultat efter skatt uppgick till 26 692 (3 833) TSEK. Resultat per

Preferensaktie P2 uppgick till 26,09 (3,75) SEK. Nettoandelsvärde,

NAV, per Preferensaktie P2 uppgick till 284,39 (259,88) SEK.

Ökningen är hänförlig till löpande intjäning i fastighetsbolagen,

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020


4 5

inte infriat någon hyreslättnad för någon hyresgäst. Vi kommer

fortsatt bibehålla tät dialog med våra mest drabbade hyresgäster

och vi övervakar ständigt pandemins utveckling och potentiella

konsekvenser.

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i Bolagets

årsredovisning för 2019. Sedan dess har det därutöver inte

tillkommit några andra väsentliga risker.

FRAMTIDSUTSIKTER

2020 har varit ett väldigt speciellt år som präglats av oro både för

coronaviruset och de ekonomiska konsekvenser som kommer följa

av de restriktionsåtgärder som tagits. Sverige har inte vidtagit så

extrema åtgärder som andra länder, vilket resulterat i att landets

ekonomi är mindre, om än fortfarande allvarligt, drabbad. Enligt

statistik från SCB ökade arbetslösheten med cirka 1 procentenhet

under 2020, vilket är en relativt låg ökning i jämförelse med globalt.

Gällande fastighetsmarknaden var den fortsatt stark under 2020.

Transaktionsvolymen under 2020 var enligt Newsec 188 miljarder

kronor. En betydande anledning till årets höga transaktionsvolym

är SBB:s förvärv av Hemfosa.

Bostadsmarknaden har varit fortsatt stark, mycket till följd av den

rådande pandemin. Många arbetar hemifrån och ett trivsamt hem

blir desto viktigare för människor. Antalet besökare på Hemnets

marknadsplats för bostadsköpare är på rekordnivåer, och utbudet

av bostadsrätter har ökat med 5% mot föregående år.

Det är i nuläget svårt att förutspå pandemins kortsiktiga och

långsiktiga effekter på den svenska fastighetsmarknaden.

Coeli gjorde under pandemins början bedömningen att

prisnedgången av många noterade fastighetsbolag skulle speglas

i underliggande fastighetsvärderingar inom 6-12 månader. Detta

har visat sig stämma gällande ett flertal segment. Undantagen

är främst bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och lager-

och logistikfastigheter där efterfrågan överstiger utbudet och

direktavkastningskraven är fortsatt sjunkande. Över hälften av årets

transaktioner har hittills varit i dessa segment. Vi ser en stark ovilja

från fastighetsbolag att sälja fastigheter under värdering förutsatt

att de kan bära sina räntekostnader, och räntan väntas förbli låg

under lång tid framöver.

Sveriges restriktioner under pandemin är och har varit betydligt

lättare än många andra länder, vilket resulterar i att landets

ekonomi är mindre drabbad av krisen. Internationellt kapital söker

sig till den svenska fastighetsmarknaden, vilket sannolikt kommer

fortgå, särskilt då Sverige som konstaterat verkar klara sig bättre

ur krisen än många andra länder. Teamets bedömning är att

Sveriges kommersiella fastighetsmarknad kommer vara fortsatt

stark över tid.

Strategin i Coeli Fastighet I AB är att driva detaljplan, främst för

bostäder. Pandemin har resulterat i att människor lägger stor vikt

vid deras hem då alltmer tid spenderas hemma. Att arbeta hemifrån

väntas vara vanligt i allt större utsträckning även efter pandemins

utgång och således väntas det ökade fokuset på hemmet hålla i

sig. Den framtida bostadsmarknaden bedöms som fortsatt stark

vilket är till fördel för bolagets strategi.

FASTIGHETSBESTÅNDET

Den 31 december 2020 omfattade fastighetsbeståndet 8 (8)

fastigheter till ett marknadsvärde om 499 (463) MSEK. Därtill

tillkommer även, genom ägd kapitalandel, ett fastighetsinnehav

med marknadsvärde om 12,55 (13,25) MSEK. Ökningen förklaras

av fastighetsinvesteringar samt marknadsvärdeförändring på

befintligt bestånd.

I dagsläget har fastigheterna en blandad användning med

verksamheter inom handel, kontor och verkstad. Områdena ligger

i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ av

kommunikation/infrastruktur. Den största delen av värdetillväxten

som bolaget strävar efter kommer av att ändra fastighetens

detaljplan från exempelvis industri/kontor till bostäder. Bolaget

kommer därför under innehavsperioden förädla fastigheterna

genom att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka

möjligheterna att tillskapa byggrätter för bostadsändamål.

Förändring av fastigheternas redovisade värde

Värde Antal

Fastighetsbestånd 31 december 2019 463,0 8

Förvärv och investeringar 34,0 1

Försäljning -15,0 -1

Orealiserad värdeförändring 16,5

Fastighetsbestånd 31 december 2020 498,5 8

Fast igheterna värderas v id helårsbokslut av externt

värderingsinstitut och följs upp med en intern värdering

halvårsvis. Fastigheterna värderades per 31 december 2020. På

balansdagen värderades beståndet av fastigheterna till 511 MSEK.

Värderingsutlåtandet inkluderar en bedömning av marknadsvärdet

av den potentiella byggrätten. Denna innefattar det sannolika

marknadsvärdet vid skapande av byggrätter för bostäder. I

dagsläget saknas dock lagakraftvunna detaljplaner för den i

värderingen avsedda bebyggelsen varför värderingsutlåtandet ej

inkluderar byggrättsvärdet till fullo.

Bolaget redovisar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde vilket

för fastigheter har samma innebörd som marknadsvärde. Alla

värdeförändringar är orealiserade och redovisas i resultaträkningen.

Samtliga orealiserade värdeförändringar är hänförliga till fastigheter

som ägs vid utgången av perioden.

Förvärv och investeringar under året

Den 6 april 2020 tillträddes fastigheten Runö 7:132, om 1 415 kvm, i

Österåker genom förvärv av aktierna i det fastighetsägande bolaget

STP Fastigheter AB, org nr 556568-9568.

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020


6 7

för utdelningen är per 31 december det räkenskapsår som

utdelningen avser. Utdelningen ugår således på koncernens

totala fastighetsvärde per den sista dagen för det räkenskapsår

utdelningen avser.

Preferensaktier 2 (P2): Med undantag för utdelning till preferensaktier

P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom utdelning eller

när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av

preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som

totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5)

procent per år från den 1 januari 2018 till dess att full återbetalning

skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i samband med

att bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2

sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras

skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med fem

(5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten

för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall

innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande

vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar

därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av

preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till innehavare av

preferensaktie P2.

Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB

innehar samtliga 500 000 Preferensaktier P1 per den 31 december

2020, vilket motsvarar 83,02 procent av rösterna och 32,83 procent

av det totala antalet utestående aktier.

Coeli Private Equity Management II AB har rätt till 30 procent av

överavkastningen som Bolaget genererar, efter det att innehavare

av Preferensaktier P2 fått tillbaka inbetalt kapital uppräknat med

5 procent årligen med justering för eventuella utdelningar.

AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB har tillstånd att

marknadsföra Bolaget till icke-professionella investerare i Sverige.

En förutsättning för detta är att Bolagets aktier är upptagna till

handel på reglerad marknad. Bolagets Preferensaktier P2 handlas

därför sedan den 30 augusti 2017 på den reglerade marknaden

NGM Nordic Growth Market, under marknadssegmentet Nordic AIF.

Aktierna handlas under kortnamnet CF1 PREF P2 och har ISIN-kod

SE0009695851.

Vid utgången av perioden var aktiekursen för Coeli Fastighet I AB

256 SEK per aktie.

Utgående nettoandelsvärde 20-12-31 284,39

Uthyrningsbar

Fastighet Kommun yta

Runö 7:132 Österåker 1 415

FINANSIERING

Bolagets fastighetsförvärv har finansierats genom belåning från

Swedbank, Collector och Danske Bank. Belåningsgraden uppgår

till cirka 45 (49) procent av marknadsvärdet med en genomsnittlig

ränta på 4,8 (4,4) procent.

Kapitalbindning

Förfalloår Tkr Andel, %

2021 215 187 95

2023 11 098 5

Vid periodens slut utgör den kortfristiga delen av skulder till

kreditinstitut 215 187 TSEK. Under januari 2021 refinansierades ett

lån hos Swedbank uppgående till 23 562 TSEK. Bolagets bedömning

är att de lån som förfaller de närmsta 12 månaderna kommer att

kunna förlängas under året.

Vid periodens utgång uppgick koncernens nettoskuld till -202 069

(-199 234) TSEK.

JOINT VENTURES

Coeli äger 50% av Långgatan Fastighets AB, resterande andel ägs av

SH Fastighetsutveckling AB. Långgatan Fastighets AB bidrog med

-129 (809) TSEK till Coelis resultat under året och Coelis ägarandel

i Långgatan Fastighets AB uppgick till 1 324 (10 706) TSEK samt

en långfristig fordran på bolaget om 9 253 TSEK.

Långgatan Fastighets AB

Långgatan Fastighets AB äger fastigheten Sankt Illian 36:10 i

Enköping och har som långsiktigt mål att förädla fastigheten genom

att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att

tillskapa byggrätter för bostadsändamål.

Under året har Långgatan Fastighets AB fusionerats ihop med sitt

tidigare moderbolag Långgatan Fastighets Holding AB.

ÄGARFÖRHÅLLANDEN

Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2020 till

1 522 940 (1 522 940) kr, fördelat enligt följande:

Preferensaktier 1 (P1) 500 000 st kvotvärde 1 SEK

Preferensaktier 2 (P2) 1 022 940 st kvotvärde 1 SEK

Preferensaktier 1 (P1): Preferensaktier P1 skall äga rätt till årlig

utdelning motsvarande noll komma trettiofem (0,35) procent

på ett belopp uppgående till koncernens totala fastighetsvärde.

Det totala fastighetsvärdet motsvarar det totala marknadsvärdet

på koncernens underliggande fastigheter. Värderingstidpunkten

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020


6 7

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

INGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2020-01-01 1 522 940

UTGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2020-12-31 1 522 940

Rösträtter och aktiekapitalandelar TotaltAktieslag Antal aktier Röstetal antal röster Andel av röster KapitalandelP1 aktier 500 000 10 5 000 000 83% 33%P2 aktier 1 022 940 1 1 022 940 17% 67% 1 522 940 6 022 940 100% 100%

ORGANISATION Verkställande direktör är Jakob Pettersson. Styrelsen består av styrelseordförande Patric Sandberg Helenius och styrelseledamöterna Mikael Larsson och Jan Nordström.


8 9

Fastighet

Vagnhallen 15Vagnhallen 16Luktviolen 2Sankt Ilian 36:10Söderbymalm 6:4Mandelblomman 1Mandelblomman 3Gamlestaden 740:127Runö 7:132

FASTIGHETSINNEHAV

Kommun

StockholmStockholmSödertäljeEnköpingHaningeSpångaSpånga

GöteborgÖsteråker

Bolag

Coeli Vagnhallen 15 ABCoeli Vagnhallen 15 AB

Luktviolen Fastighets ABLånggatan Fastighets ABFastighets AB MalmhusetCoeli Mandelblomman AB

Fastighets AB MadeliumCoeli Gamlestaden AB

STP Fastigheter AB

Tillträde

2017-10-312017-10-312018-01-152018-01-152018-11-01

2019-03-012019-07-012019-07-02

2020-04-06

Yta

8 6667 4161 0002 5006 162

6 9051 813

5 4801 415

NYCKELTAL (TSEK)


8 9

FASTIGHETSINNEHAV NYCKELTAL (TSEK)

FASTIGHETSRELATERADEDriftnetto1

Uthyrningsbar area kvmSnitthyra, kr/kvmAntal fastigheterDirektavkastningDirektavkastning (annualiserad)Marknadsvärde fastighetsbeståndBelåningsgradGenomsnittlig ränta

FinansiellaOmsättningBalansomslutningSoliditetNettokassa/Nettoskuld

AktierelateradePreferensaktier P1Preferensaktier P2 vid periodens utgångAktiekurs vid periodens utgång, krNAVResultat per preferensaktier P2

1 Driftnettot har justerats för fastigheten Styrmannen 31 som sålts under året.

2019-12-31

KONCERNEN20 28240 692

9348

4,4 %5,1 %

463 00049 %4,4 %

29 136528 570

50,4 %-199 234

500 0001 022 940

274259,88

3,75

2020-12-31

KONCERNEN25 01041 357

7468

4,8 %4,8 %

498 50045 %4,8 %

35 935555 800

52,5 %-202 069

500 0001 022 940

256284,3926,09


10 11

DEFINITIONER

Genomsnittlig ränta

Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen.

Soliditet

Eget kapital dividerat med balansomslutningen.

Preferensaktier P1

Preferensaktier P1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli

Private Equity Management II AB innehar i Bolaget.

Preferensaktier P2

Preferensaktier P2 avser de aktier som är upptagna till handel

och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande.

Resultat per aktie

Bolagets resultat dividerat med antalet utestående Preferensaktier

P21.

Nettoandelsvärde (NAV)

Nettoandelsvärdet är det egna kapitalet med avdrag för

Preferensaktier P1 dividerat med antalet Preferensaktier P22.

Nettokassa/nettoskuld

Likvida medel, kortfristiga placeringar och räntebärande kort- och

långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort- och

långfristiga skulder.

Användande av nyckeltal ej definierade i IFRS.

Bolaget tillämpar bolaget ESMAs (European Securities and

Markets Authority– Den Europeiska värdepappers- och

marknadsmyndigheten) riktlinjer för alternativa nyckeltal,

Alternative Performance Measures). Ett alternativt nyckeltal är

ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling,

finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller

specificerat i IFRS. Definitionerna av i delårsrapporten använda

nyckeltal är sammanställda nedan.

Driftnetto

Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och

fastighetsskatt. Driftnetto mäter fastigheternas överskott från

fastighetsverksamheten, och är ett nyckeltal som används för intern

lönsamhetsuppföljning.

Direktavkastning

Koncernens driftnetto, justerat för innehavsperiod, dividerat med

marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.

Direktavkastning annualiserad

Koncernens driftnetto på årsbasis dividerat med marknadsvärdet

på fastigheterna i koncernen.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder inklusive avdrag för aktiverade lånekostnader

i relation till fastigheternas bokförda värde. Ger indikation på om

fonden har en belåningsgrad som överensstämmer med prospektets

riktlinjer.

Avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal

Nedan framgår avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal mot den mest direkt avstämbara posten, delsumman eller totalsumman som

anges i de finansiella rapporterna för motsvarande period.

Driftnetto

Hyresintäkter

Drift- och underhållskostnader

Fastighetsskatt

Driftnetto, TSEK

Direktavkastning annualiserad

Koncernens driftnetto på årsbasis

Marknadsvärde på fastigheterna i koncernen

Direktavkastning annualiserad, %

2020-12-31

35 051

-9 050

-991

25 010

23 928

498 500

4,8

2019-12-31

29 135

-7 858

-996

20 282

23 045

463 000

5,1

1) Preferensaktier P1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar i Bolaget. Preferensaktier P2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande. Se avsnitt Aktieinformation ovan.

2) Se ovan.


10 11

DEFINITIONER

Rörelsens intäkter

Hyresintäkter

Övriga intäkter

Summa rörelsens intäkter

Rörelsens kostnader

Förvaltningsavgifter

Övriga externa kostnader

Personalkostnader

Värdeförändring fastighet

Summa rörelsens kostnader

RÖRELSERESULTAT

Finansnetto

Resultatandel JV

Ränteintäkter

Räntekostnader

Övriga finansiella kostnader

Summa finansnetto

RESULTAT FÖRE SKATT

Skatt

Skatt på periodens resultat

Uppskjuten skatt

Summa skatt

PERIODENS RESULTAT

ÖVRIGT TOTALRESULTAT

SUMMA TOTALRESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE

RESULTAT PER PREFERENSAKTIE P2 FÖRE OCH EFTER UTSPÄDNING, KR

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

Periodens resultat

Övrigt totalresultat

Poster som inte ska återföras till resultaträkningen

Poster som senare kan återföras till resultaträkningen

Periodens totalresultat

Resultat per Preferensaktie P2 före och efter utspädning

RESULTATRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)

2019-01-01

2019-12-31

28 369

767

29 136

-1 639

-14 610

-151

1 391

-15 009

14 127

809

17

-8 058

-1 616

-8 848

5 279

-605

-841

-1 446

3 833

-

3 833

3,75

3 833

-

-

-

3 833

3,75

2020-01-01

2020-12-31

34 616

1 319

35 935

-2 699

-15 281

-306

28 954

10 668

46 603

-129

26

-11 688

-2 351

-14 142

32 461

-1 559

-4 210

-5 769

26 692

-

26 692

26,09

26 692

-

-

-

26 692

26,09

2019-07-01

2019-12-31

16 340

535

16 875

-845

-7 762

-

1 959

-6 648

10 227

478

15

-5 580

-494

-5 581

4 646

-608

-669

-1 277

3 369

-

3 369

3,29

3 369

-

-

-

3 369

3,29

2020-07-01

2020-12-31

17 518

435

17 953

-1 657

-7 006

-214

30 479

21 602

39 555

-427

23

-5 782

-1 011

-7 197

32 358

-1 559

-3 443

-5 002

27 356

-

27 356

26,74

27 356

-

-

-

27 356

26,74


12 13

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter

Nyttjanderättstillgång tomträtt

Summa materiella anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i JV

Andra långfristiga fordringar JV

Summa finansiella anläggningstillgångar

Summa anläggningstillgångar

Omsättningstillgångar

Kundfordringar

Fordran koncernföretag

Övriga fordringar

Fordran JV

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Kassa och bank

Summa omsättningstillgångar

SUMMA TILLGÅNGAR

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Aktiekapital

Övrigt tillskjutet kapital

Balanserat resultat

Periodens resultat

Summa eget kapital

Skulder

Avsättningar

Uppskjutna skatteskulder

Summa avsättningar

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut

Övriga skulder

Leasingskuld

Summa långfristiga skulder

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut1

Leverantörskulder

Skatteskulder

Övriga skulder

Skuld JV

Upplupna skulder och förutbetalda intäkter

Summa kortfristiga skulder

Summa skulder

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

1 För ytterligare information om koncernens finansiering, se sid 6.

BALANSRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)

2019-12-31

463 000

19 692

482 692

10 706

-

10 706

493 398

624

35

4 201

100

1 243

28 969

35 172

528 570

1 523

270 615

-9 627

3 833

266 344

2 242

2 242

183 159

-

19 692

202 851

45 044

2 986

760

866

-

7 477

57 133

262 226

528 570

2020-12-31

498 500

19 692

518 192

1 324

9 253

10 577

528 769

812

-

988

-

550

24 216

26 566

555 335

1 523

270 615

-7 414

26 692

291 416

6 418

6 418

11 098

-

19 692

30 790

215 187

658

-

996

1 000

8 870

226 711

263 919

555 335


12 13

Ingående eget kapital 2019-01-01

Totalresultat 1 jan 2019 - 31 dec 2019

Summa totalresultat

Transaktioner med aktieägare

Utdelning P1

Emissionskostnader *

Omföring av föregående års resultat

Utgående eget kapital 2019-12-31

Ingående eget kapital 2020-01-01

Totalresultat 1 jan 2020 - 31 december 2020

Summa totalresultat

Transaktioner med aktieägare

Utdelning P1

Omföring av föregående års resultat

Utgående eget kapital 2020-12-31

* Emissionskostnader om 844 tkr avser emissionskostnader 2018. Beloppet är positivt då det har skett en vändning av för hög reserv för 2018.

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL, KONCERNEN (TSEK)

Summa eget

kapital

262 636

3 833

3 833

-970

844

-

266 344

266 344

26 692

26 692

-1 620

-

291 416

Periodens

resultat

2 312

3 833

3 833

-2 312

3 833

3 833

26 692

26 692

-3 833

26 692

Balanserat

resultat

-10 971

-970

2 312

-9 627

-9 627

-1 620

3 833

-7 414

Övrigt tillskjutet

kapital

269 772

844

270 615

270 615

270 615

Aktiekapital

Preferensaktier

P2

1 023

1 023

1 023

1 023

Aktiekapital

Preferensaktier

P1

500

500

500

500


14 15

KASSAFLÖDESANALYS, KONCERNEN (TSEK)

2019-01-01

2019-12-31

5 279

-1 391

-

-809

155

3 234

-2 153

5 161

6 242

-195 540

-

-195 540

843

-970

183 161

-34 735

148 299

-40 999

69 968

28 969

2020-01-01

2020-12-31

32 461

-16 478

-12 533

129

-2 319

1 724

3 853

195

5 308

-34 023

27 500

-6 523

-

-1 620

10 522

-12 440

-3 538

-4 753

28 969

24 216

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt

Justeringsposter

Värdeförändringar fastigheter

Rearesultat fastighetsförsäljning

Resultandel JV

Betald skatt

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsekapital

Förändringar i rörelsekapital

Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar

Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Investeringsverksamheten

Investering i fastighet

Försäljning av fastighet

Kassaflöde från investeringsverksamheten

Finansieringsverksamheten

Emissionskostnader

Utdelning Preferensaktier P1

Upptagna fastighetslån inklusive lånekostnader

Amorterade fastighetslån

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

Årets kassaflöde

Likvida medel vid årets början

Likvida medel vid årets slut


14 15

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK)

Rörelsens intäkter

Övriga intäkter

Summa rörelsens intäkter

Rörelsens kostnader

Förvaltningsavgifter

Övriga externa kostnader

Personalkostnader

Summa rörelsens kostnader

RÖRELSERESULTAT

Resultat från finansiella poster

Ränteintäkter

Räntekostnader

Nedskrivning aktier

Övriga finansiella kostnader

Summa resultat från finansiella poster

Bokslutsdispositioner

Erhållna koncernbidrag

Summa bokslutsdispositioner

Resultat före skatt

Skatt på årets resultat

PERIODENS RESULTAT

PERIODENS RESULTAT ÄR LIKA MED PERIODENS TOTALRESULTAT

2019-01-01

2019-12-31

-

-

-1 639

-2 958

-151

-4 748

-4 748

2 247

-1 435

-38

-192

582

7 557

7 557

3 391

-547

2 844

2020-01-01

2020-12-31

712

712

-2 699

-2 062

-306

-5 067

-4 355

3 966

-1 561

-2 000

-7

398

4 350

4 350

393

-

393

2019-07-01

2019-12-31

-

-

-569

-1 350

-

-1 919

-1 919

2 076

-792

-38

-23

1 223

7 557

7 557

6 861

-547

6 314

2020-07-01

2020-12-31

374

374

-1 657

-990

-214

-2 861

-2 487

1 961

-783

-2 000

-87

-909

4 350

4 350

954

-

954


16 17

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar

Aktier och andelar i koncernföretag


Uppskjutna skattefordringar

Summa finansiella anläggningstillgångar

Summa anläggningstillgångar

Omsättningstillgångar


Övriga fordringar

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Kassa och bank

Summa omsättningstillgångar

SUMMA TILLGÅNGAR

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital

Summa bundet eget kapital

Fritt eget kapital

Överkursfond

Balanserat resultat

Periodens resultat

Summa fritt eget kapital

Summa eget kapital

Skulder

Långfristiga skulder

Skulder till koncernföretag

Summa långfristiga skulder

Kortfristiga skulder

Skulder i koncernföretag

Leverantörsskulder

Upplupna skulder och förutbetalda intäkter

Summa kortfristiga skulder

Summa skulder

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK)

2019-12-31

135 914

202 147

470

338 531

338 531

1 296

29

370

64

1 759

340 290

1 523

1 523

270 615

-17 198

2 844

256 261

257 784

77 491

77 491

2 043

343

2 629

5 015

82 506

340 290

2020-12-31

138 914

268 167

470

407 551

407 551

-

9

15

364

388

407 939

1 523

1 523

270 615

-15 974

393

255 034

256 557

150 104

150 104

-

14

1 264

1 278

151 382

407 939


16 17

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK) NOTER (TSEK)

REDOVISNINGSPRINCIPER

Coeli Fastighet I AB (publ), org. nr 559086-4392, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är: Box 3317,

103 66 Stockholm. Moderbolagets Preferensaktier P2 är registrerade på Nordic Growth Market (NGM) AIF och handlas under kortnamnet CF1 PREF P2.

Coeli Fastighet I AB (Bolaget) upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats

i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska

personer, samt Årsredovisningslagen. Koncernen och moderbolaget har tillämpat samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den

senaste Årsredovisningen med tillägg av hyresrabatter som i förekommande fall har reducerat de redovisade intäkterna.

Denna bokslutskommuniké omfattar sidorna 2-18.

NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER

De transaktioner med närstående som skett under räkenskapsåret är baserade på de förvaltnings- och administrationsavtal som bolaget har ingått med

Coeli Asset Management AB. Avtalen innebär att Coeli Asset Management AB har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms)

på det totala fastighetsvärdet, respektive en årlig administrationsavgift om 0,2% (exklusive moms) på den totala emitterade volymen. Bolaget har även

haft kostnader uppgående till 188 TSEK från bolag som ägs av styrelseledamöter. Utöver detta har Jakob Pettersson förvärvat en andel i Coeli Private

Equity Management II AB, som är moderbolag till Coeli Fastighet I AB. Detta förvärv har skett till marknadsvärde.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG

Inga väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut.

Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisor.

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet,

ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm 2021-02-26

Patric Sandberg Helenius Mikael Larsson

Ordförande Styrelseledamot

Jan Nordström Jakob Pettersson

Styrelseledamot VD


18 19

Finansiell kalender 2021

Datum Aktivitet

Vecka 14 Årsredovisning 2020

2021-04-29 Årsstämma

2021-08-31 Halvårsrapport 2021


18 19

Box 3317, 103 66 Stockholm, Sveavägen 24-26 Tel: 08-506 223 00, Fax: 08-545 916 41, Org: 559086-4392, www.coeli.se

Documents

FASTIGHET I AB (PUBL) - Coeli...2020/12/31 · har vi bearbetat över 600 fastigheter och utvärderat ett 240-tal olika fastighetsförvärv, vilket har resulterat i tio förvärv