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INFORME
CONDUCTORES ELÉCTRICOS BILBAO, S.A.L.
VALORACIÓN DEL TRASLADO DE SUS INSTALACIONES Y BIENES ACTUALMENTE
EXISTENTES EN SAN FELICÍSIMO Nº 7 DE BILBAO
JUNTA DE CONCERTACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN 1
PENINSULA DE ZORROTZAURRE BILBAO
C/ Colón de Larreátegui, nº 13-2º dcha.
48001 – Bilbao
S/Ref.: CONDUCTORES ELECTRICOS
N/Ref.: 2012314046 –ICET 218 y 219
Fecha: Enero 2014
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str
o, S
.L. B
-95367686
Ref/2012314046 Pág. 2
ÍNDICE DEL INFORME
Pag.
- Resumen ejecutivo 3
1.- Objeto del Informe 8
2.- Alcance del trabajo realizado 8
3.- Criterios de valoración 9
3.1.- Respecto a los edificios 9
3.1.2.- Locales en arrendamiento 9
3.2.- Respecto a las instalaciones productivas 10
3.3.- Respecto a la repercusión de la actividad productiva 11
3.4.- Optimización de resultados 11
3.5.- Fecha de referencia de los cálculos 12
4.- Identificación de la industria 12
4.1.- Descripción de la situación física 12
4.1.1.- Planos de ubicación 14
4.2.- Descripción de los inmuebles 16
4.2.1.- Detalle de las instalaciones 18
5.- Valoración del traslado 18
5.1.- Maquinaria e instalaciones 18
5.2.- Lucro cesante 19
5.3.- Valoración por arrendamientos 19
6.- Resumen de la valoración 20
7.- Limitaciones al alcance 20
Ref/2012314046 Pág. 3
RESUMEN EJECUTIVO DE LA VALORACIÓN
DE LOS EDIFICIOS
El objeto de este informe es calcular el coste del traslado de la empresa CONDUCTORES
ELÉCTRICOS BILBAO S.A.L. con C.I.F. A48745947 y ubicada en la Calle Camino San Felicísimo, nº 7
de Bilbao. FINCAS DE REPARCELACION NºS
64 y 65
A la fecha actual, y según Registro de la Propiedad de Bilbao nº 1, los edificios objeto de nuestra
intervención:
En relación con la finca nº 1348 son TITULARIDAD de Dña. MERCEDES BALANZATEGUI EGUILUZ
con NIF nº 14138763L Dña. MARIA CARMEN MARDARAZ ARRIAGA con NIF nº 14209926C, y Otros.
En relación con la finca nº 930 son titularidad de Dña. TERESA CANET RICO CON DNI
nº 36810473P; Dña. MARIA BEGOÑA ASUNCIÓN ARBAIZA ZUBIZARRETA con DNI nº 14868637B; y
Dña. MARIA YOLANDA ARBAIZA ZUBIZARRETA con DNI nº 14871199C Y Dña. MARÍA YOLANDA
ARBAIZA ZUBIZARRETA con DNI nº 14871199C.
DEUSTO
OLABEAGA
SAN IGNACIO
RIA DEL NERVIÓN
CANAL DE DEUSTO
Ref/2012314046 Pág. 4
Se ubican en dos fincas situadas en la citada dirección, en la denominada Península de Zorrotzaurre.
En la visita efectuada a los edificios en cuestión observamos que en la actualidad se encuentran
comunicados y ocupados por la empresa CONDUCTORES ELÉCTRICOS BILBAO, S.A.L., dedicados
a la actividad de fabricación de hilos y cables eléctricos.
27,2
4
49,21
5,20
46,00
Ref/2012314046 Pág. 5
Vista de la fachada principal del edificio
25,7
8
13,64
26,2
8
10,44
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Vista de la fachada principal del edificio
Nave arrendada
La empresa CONDUCTORES ELÉCTRICOS BILBAO, S.A.L tiene un contrato de arrendamiento por
cada pabellón anteriormente descrito.
Los valores resultantes, son los que seguidamente se indican:
CONDUCTORES ELÉCTRICOS BILBAO S.A.L. Año 2014
Traslado de los mobiliarios industriales, de la maquinaria y las existencias 37.737,50 €
Indemnización por rentas 19.557,27 €
TOTAL VALORACIÓN 57.294,77 €
ASEPER S.L.
Álvaro Vadillo Maltrás
Director General
Ref/2012314046 Pág. 7
1.- OBJETO DEL INFORME
Hemos sido requeridos por la JUNTA DE CONCERTACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN 1 de la
PENÍNSULA DE ZORROTZAURRE DE BILBAO, con sede en la calle Colón de Larreátegui, nº 13 - 2º
dcha. de Bilbao (48001),para la realización del estudio presupuestario denominado “VALORACIÓN
ECONÓMICA DE PÉRDIDAS Y COSTES PRODUCIDOS POR EL TRASLADO DE LA INDUSTRIA DE
RAZÓN SOCIAL CONDUCTORES ELÉCTRICOS BILBAO, S.A.L.” sitos en la calle Camino de San
Felicísimo, nº 7 - (48014) de Bilbao.
Los trabajos realizados se han concretado en la valoración y proyección de pérdidas y costes que
estimamos se producirán por el traslado de la industria sita en la Península de Zorrotzaurre en Bilbao, a
otra ubicación (por el momento indeterminada pero en un área no superior al del propio municipio o
adyacentes en un radio aproximado de 20 Km.), siendo el objeto de nuestra intervención, el costo de la
implantación del “Inmovilizado” de la propia empresa en la nueva ubicación.
También han sido tenidas en cuenta las consecuencias que la afectación del negocio pudiera tener por
la interrupción de la producción a experimentar durante el tiempo en el que se ejecute el referido
traslado.
Todas las valoraciones anteriores están referidas a una situación de traslado de la industria con el fin
de que ésta pueda continuar desarrollando su actividad fabril en otra ubicación distinta a la que
actualmente ocupa, sin perjudicar su cuota de mercado, es decir, tratando de que se produzca la
mínima interferencia posible en su producción y costos, en tal situación de traslado.
2.- ALCANCE DEL TRABAJO REALIZADO
Nuestro trabajo se ha basado en la observación y el conocimiento de los inmuebles sitos en la
dirección antes indicada, ocupados por la empresa CONDUCTORES ELÉCTRICOS BILBAO, S.A.L.,
con C.I.F. A48745947, que serán convenientemente descritos más adelante.
A tal fin, hemos procedido a la realización varias visitas de inspección a dichas instalaciones, a su
identificación, y medición.
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Con ello, hemos podido establecer el alcance de la inversión mínima que preveemos necesaria por
parte de CONDUCTORES ELÉCTRICOS BILBAO, S.A.L., para poder continuar con su actividad, en
una situación de traslado, una vez ponderados los inconvenientes que ello supone en el campo de las
pérdidas productivas que se experimentarán durante el tiempo que dure dicho proceso.
En consecuencia, han sido tenidos en consideración las repercusiones que puedan suponer los
cambios de ubicación de cada una de las instalaciones y equipos principales, ya que algunos de ellos
son necesarios y deben continuar hasta el final de la mudanza en la ubicación actual y, a su vez, son
necesarios desde el inicio de los montajes en la nueva ubicación, como es el caso las instalaciones de
suministro eléctrico, aire comprimido, aguas, grúas y otras.
Todo ello nos ha llevado a estudiar y determinar las dificultades que cada uno de los distintos equipos
tiene para su traslado, en función de su combinación y dependencias con el resto de las instalaciones.
3.- CRITERIOS DE VALORACIÓN
Hemos tomado como criterio de partida y objetivo la definición y cálculo de los costes que estimamos
tendrá que soportar CONDUCTORES ELÉCTRICOS BILBAO S.A.L., con motivo del próximo traslado
de los bienes y equipos que la industria tiene actualmente en su ubicación de Zorrotzaurre en Bilbao.
3.1.- RESPECTO A LOS EDIFICIOS:
La industria en cuestión es arrendataria de los mismos.
3.1.2. - LOCALES EN ARRENDAMIENTO
La empresa CONDUCTORES ELÉCTRICOS BILBAO, S.A.L., es arrendataria de una nave compuesta
de dos crujías adosadas y con comunicación por medio de pasos abiertos entre sí, formando un todo
en el conjunto de los edificios que explota, en las que se realizan los trabajos propios de un taller de
fabricación de hilos y cables eléctricos.
Los locales – dos naves comunicadas – se encuentran arrendados a terceros, y concretamente:
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Nave 1ª D. Antonio Arbaiza Moleda que suscribe el documento del contrato de arrendamiento
en fecha 1 de abril de 1996. En el citado documento no se hace anotación alguna relativa a la
duración, por lo que lo entendemos éste como indefinido.
Nave ª Dña. Margarita Eguiluz Aldama, de fecha 26 de mayo de 1.995. Este contrato tenía una
duración inicial de tres años, habiéndose producido diferentes prórrogas a lo largo de los años,
siendo la última del 30 de mayo de 2007, en la que se prorrogaba por otros dos años, fijándose
la fecha de extinción el 31 de mayo de 2009, a partir de la cual se dice:
“…procederá la prorroga establecida en el Art. 1566 el Código Civil, se ha continuado
por meses sucesivos hasta que los arrendadores practicaran dicha notificación o
requerimiento, lo que habrá de efectuar con cuatro meses de antelación a la fecha de
su efectividad”…
3.2.- RESPECTO A LAS INSTALACIONES PRODUCTIVAS
1. Han sido tenidos en consideración los recursos propios de la industria, la necesidad de
asistencias externas, tales como medios auxiliares de elevación, de transportes normales y
especiales, etc., etc., así como los costes necesarios para los desmontajes y montajes de
dichos bienes, con la correspondiente puesta a punto y pruebas para su correcta puesta en
marcha y posterior funcionamiento, manteniendo con ello la misma capacidad productiva
actual.
2. De esta forma, hemos partido del supuesto de tratar de trasladar la mayor cantidad de
elementos y equipos posibles, prescindiendo únicamente de los que, por sus características
específicas no permiten dicho desplazamiento, como, por ejemplo, pudieran ser el cableado
eléctrico, las conducciones de distribución de agua, etc.
3. Lo anterior ha sido completado con el cálculo del coste de adecuación que requerirá en la
nueva ubicación, la adaptación de dichas instalaciones y bienes a las normativas y
reglamentos que se encuentren en vigor.
4. Hemos considerado que la empresa puede aprovechar para hacer el traslado el periodo
vacacional del mes de agosto en que se reduce la actividad, por lo que no sufrirá un trastorno
productivo.
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3.3.- RESPECTO A LA REPERCUSIÓN DE LA ACTIVIDAD PRODUCTIVA:
Han sido analizados los procesos productivos de CONDUCTORES ELÉCTRICOS BILBAO, S.A.L. para
determinar los tiempos de paradas técnicas y/o de vacaciones en las que la realización del traslado no
supondrá ninguna interferencia con su actividad y atención y prestación de servicios a sus clientes.
3.4.- OPTIMIZACIÓN DE RESULTADOS:
Adicionalmente, hemos efectuado un estudio de optimización económica de dicho traslado,
descartando los movimientos de elementos cuyo coste de intervención, junto con el de la repercusión
económica resultante de la mayor inactividad que se derive de ellos, sería superior al de su reemplazo.
El cálculo de las indemnizaciones por traslado de actividad los hemos estimado teniendo como
referencia el método de coste, que se desglosa en los siguientes conceptos:
A.- Gastos de traslado de material:
Desmontaje de mobiliario y demás enseres posibles.
Carga de enseres, útiles de negocio y elementos recuperables posibles.
Transporte.
Descarga.
Montaje y reinstalación de los elementos recuperables.
Colocación de enseres y útiles de negocio.
Deterioro o pérdida de existencias a causa del trabajo.
B.- Gastos de apertura:
Honorarios facultativos de Arquitecto y Aparejador o Arquitecto Técnico por las obras de
adaptación y acondicionamiento del nuevo local.
Tasas municipales.
Licencias de obras.
Licencia de apertura.
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C.- Gastos de instalación:
Electricidad.
Fontanería.
Saneamiento.
Acondicionamiento y ventilación.
Aire comprimido.
Refrigeración.
Protección contra incendios.
Otros.
3.5.- FECHA DE REFERENCIA PARA LOS CÁLCULOS:
En la actualidad, no se ha concretado la fecha en la que tendría que efectuarse el cambio de ubicación
de la industria y, consecuentemente, los cálculos realizados quedarían sometidos a esta variable.
Resulta evidente que es preciso efectuarlos sobre alguna fecha de referencia, por lo que, atendiendo al
tiempo mínimo que en cualquier caso sería necesario para localizar la nueva ubicación y construir y/o
adecuar los nuevos edificios a ocupar, etc., entendemos que podría efectuar el traslado de la actividad
de la industria en cualquier momento aprovechando una baja de la actividad que es bien controlada por
la empresa que está en el negocio de la construcción y puede hacer coincidir la mudanza con un
momento de baja actividad, o bien aprovechando periodos vacacionales.
No obstante, dado que en el estudio realizado hemos partido de los costes actuales para dicho
traslado, el resultado obtenido está referido al propio ejercicio actual 2012, del que habrá que partir
para su proyección a la fecha real en que se ejecute el traslado.
4.- IDENTIFICACIÓN DE LA INDUSTRIA
4.1.- DESCRIPCIÓN DE LA SITUACIÓN FÍSICA
Los edificios objeto de estudio se ubican dentro de las FINCAS DE DEUSTO-A con Nº 1348 Y 930
correspondientes al Registro de la Propiedad de Bilbao nº 1, inscritas respectivamente en Tomo 571,
Libro 40, Folio 6, Insc. 2ª y Tomo 563, Libro 32, Folio 109, Insc. 8ª indicándose que:
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Finca 1348: Terreno que (…) mide una superficie de 751,22 metros cuadrados y linda: al norte con
porción de esta finca expropiada por la Junta de Obras del Puerto, al sur con propiedad de D. Miguel
López y Otros,; al este con Calle de los Espinos; y al oeste con propiedad de Dña. Pilar de Arrola.
Finca 930: Terreno (…) mide 308,36 metros cuadrados y linda al norte con finca de D. Eugenio Aguirre;
Al sur con otra de D. Eugenio Salutregui; al este con terreno (..) y al oeste con propiedad de D. Juan
Cortadi y sobre el mismo se asienta un pabellón de una sola planta (…).
Las fincas tienen una superficie registral total de 1.059,58 m2 incluido terrenos y edificios.
Los edificios se engloban dentro de las FINCAS DE REPARCELACIÓN NºS
64 y 65 con las siguientes:
Referencia Catastral: 01240007 003
01240007 004
Superficie Registral: 1.059,58 m2
Superficie Registral Edificada: No consta
Superficie Catastral: 1.042,68 m2
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4.1.1.- PLANOS DE UBICACIÓN
Finca Catastral con ref.: 01240007 003 en la que se engloba la siguiente edificación objeto de la
valoración.
DEUSTO
OLABEAGA
SAN IGNACIO
RIA DEL NERVIÓN
CANAL DE DEUSTO
27,2
4
49,21
5,20
46,00
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Finca Catastral con ref.: 01240007 004 en la que se engloba la siguiente edificación objeto de la
valoración.
DEUSTO
OLABEAGA
SAN IGNACIO
RIA DEL NERVIÓN
CANAL DE DEUSTO
25,7
8
13,64
26,2
8
10,44
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4.2.- DESCRIPCIÓN DE LOS INMUEBLES
Nave 1
Las fincas constan de una superficie registral total de 1.059,58 metros cuadrados, y en ella se ubican
como se ha citado las edificaciones objeto de este estudio. Corresponden al nº 7 de la Calle Camino de
San Felicísimo nº 7 de Bilbao y tienen acceso por la calle en cuestión
La actividad que se realiza en esta nave es la fabricación de hilos y cables eléctricos con la maquinaria
al efecto. El estado general de conservación es deficiente.
Vistas Generales y detalles:
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Nave 2.
Se han medido in situ las siguientes dimensiones:
Tiene una superficie en planta de 307,76 metros cuadrados y es diáfana. La altura aproximada en
cumbrera de bóveda es de 8,80 metros.
La actividad que se realiza en esta nave es el almacenamiento de los productos fabricados en la otra
nave (hilos y cables eléctricos).
Vistas Generales y detalles:
10,66
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4.2.1 DETALLE DE LAS INSTALACIONES
Las instalaciones de la nave dos se ciñen exclusivamente a la línea de alumbrado, y la nave uno
dispone de línea de alumbrado y fuerza con cuadro principal de acometida y líneas de derivación a
cada cuadro de las máquinas de fabricación. Dispone de un sistema de climatización con caldera, que
no está operativo y una instalación de aire comprimido con compresor. A la fecha de nuestra
inspección de los edificios no hemos podido establecer la existencia de otras instalaciones reseñables.
5.- VALORACIÓN DEL TRASLADO
5.1.- MAQUINARIA E INSTALACIONES
Hemos efectuado un estudio sobre el coste que supondría el traslado de las instalaciones y equipos
industriales que posee CONDUCTORES ELÉCTRICOS BILBAO, S.A.L. en su actual ubicación, a otra
de características similares, junto con los condicionantes que ello supone para el mantenimiento y
normal desarrollo de su actividad productiva.
El planteamiento del traslado se basa en el siguiente fundamento que entendemos que es clave para la
viabilidad del proyecto:
Consideramos que es preciso realizar una actuación intensiva y prácticamente simultánea sobre toda la
maquinaria de la industria, dado que son pocas máquinas y que en su actividad la mayor parte de los
proyectos que desarrolla la empresa requieren del concurso más o menos simultáneo de varias de
ellas.
Por otra parte, hemos de tener en consideración que su peso y no excesiva voluminosidad requieren
de grúas y elementos auxiliares, incluidos los transportes, de capacidad media.
Hemos efectuado el cálculo del coste del traslado sobre la totalidad de su maquinaria e instalaciones.
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Los resultados obtenidos son los siguientes:
Traslado de maquinaria Mobiliario e instalaciones Valoración / €
Desmontaje y montaje de la maquinaria 16.237,50
Traslado de mobiliario, almacén y oficinas 3.000,00
Transportes y medios auxiliares 18.500,00
TOTAL 37.737,50
TOTAL INDEMNIZACION POR MAQUINARIA E INSTALACIONES: Eur. 37.737,50
5.2.- LUCRO CESANTE – IMPACTO ECONÓMICO DEL TRASLADO PARA EL MANTENIMIENTO DE
LA ACTIVIDAD PRODUCTIVA
En este apartado, hemos tenido en cuenta el proceso productivo de la empresa, lo que nos ha
permitido identificar que la dificultad de mantener una respuesta óptima a sus clientes pasa por realizar
una mudanza lo más rápida posible para agrupar el periodo no productivo tanto como sea posible y
hacerlo coincidir con el periodo de menor actividad bien por bajas del trabajo o aprovechando las
épocas vacacionales del mes de agosto en el que desciende la actividad de la construcción.
Como en nuestro estudio se considera la posibilidad de realizar el cambio escalonado en menos de
una semana, contando con que en el destino se tuviera todas las instalaciones de enganche
previamente preparadas, las máquinas principales podrían evitar la situación no productiva, con lo que
no se perdería producción y en consecuencia servicio.
5.3.- VALORACIÓN POR ARRENDAMIENTOS
Finca 930: Nave de superficie de 307,76 metros cuadrados arrendada a Dña. Maria Carmen Mardaraz
Arriaga siendo la titularidad actual de Dña. Teresa Canet Rico y Otros.
Tiene una renta actualizada de 1.273,38 €./mes, con un contrato de arrendamiento indefinido
Finca 1.348: Nave de superficie de 751,22 metros cuadrados arrendada a Dña. Margarita Eguiluz
Aldama, siendo la titularidad actual de Dña. María Carmen Mardaraz Arriaga y Otros.
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Tiene una renta actualizada de 1.986,65 €./mes, con un contrato de arrendamiento cuya última
prórroga venció en mayo de 2009, por lo que en el momento actual está activa la condición recogida en
el mismo que dice:
“Si vencido el plazo de duración de la tercera prórroga de este contrato, los arrendadores no notificasen
a la arrendataria la empresa Conductores Eléctricos Bilbao, S.A.L. dentro de los quince días siguientes
su propósito de dar por resuelto el contrato, o no lo requiriesen de desalojo de la propiedad arrendada,
procederá la prorroga establecida en el Art. 1.566 del Código Civil por meses sucesivos hasta que los
arrendadores practicaran dicha notificación o requerimiento, lo que habrá de efectuar con cuatro meses
de antelación a la fecha de su efectividad;…”
Finca 930 Finca 1.348
Superficie en arrendamiento 308,36 m2 751,22 m
2
Arrendamiento mensual 1.273,38 € 1.986,25 €
Valor del arrendamiento/m2 4,12 €/m
2 2,64 €/m
2
Valor de referencia/m2 4,77 €/m
2 4,77 €/m
2
Diferencia /ud 0,64 €/m2 2,13 €/m2
Diferencia mensual 197,35 €/mes 1.600,09 €/mes
Vigencia Indefinido Vencido
Proyección 10 años 0
Capitalización de la renta 19.557,27 € 0
6.- RESUMEN DE LA VALORACIÓN
En base a las conclusiones obtenidas en este estudio, ciframos que el impacto el valor del traslado de
la maquinaria e instalaciones, así como por las rentas debidas es de:
CONDUCTORES ELÉCTRICOS BILBAO, S.A.L. Año 2014
Traslado de los mobiliarios industriales, de la maquinaria y las existencias 37.737,50 €
Indemnización por rentas 19.557,27 €
TOTAL VALORACIÓN 57.294,77 €
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7.- LIMITACIONES AL ALCANCE
Debemos dejar bien sentado que, tal y como se expone a lo largo de este Informe, la presente
valoración trata de reflejar el coste de los edificios en su ubicación de Zorrotzaurre, en Bilbao.
Atentamente,
ASEPER, Gestión del Riesgo y el Siniestro, S.L.
Imanol Anasagasti Roberto de la Prieta Gestión y Coordinación Ing. Téc. Obras Públicas
