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새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
새로운 주택시장 환경과경기도 정책 방향2013. 6. 4
[전환기 경기도 주택정책의 이슈와 과제]
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
CONTENTS
달라진 주택시장
변화에 대응하지 못하는 주택정책
경기도 주택정책의 새로운 방향과 과제
01 /
02 /
03 /
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
달라진 주택시장01
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향 4
양적 안정세 유지
§ 전국 주택보급률은 86.0%(‘95)→101.9%(‘10)로 상승
§ 같은 기간 경기도(84.3%1→100.1%) 및 수도권(76.7%→99.0%)도 큰 폭으로 상승
86.0%
96.2%
98.3%
101.9%
76.7%
86.1%
96.0%
99.0%
84.3%
92.4%
97.5%
100.1%
70%
80%
90%
100%
110%
1995 2000 2005 2010
전국
수도권
경기도
<주택보급률 추이> <주요선진국과 1,000명당 주택수 비교>
주 : 영국: 2000; 프랑스, 일본: 2005; 독일, 스웨덴, 네덜란드: 2008; 한국: 2010자료 : 통계청(2010); Housing Statistics in the European Union 2010;
일본 총무성 통계국, 일본의 통계 2012; U.S. Census Bureau, 2010 American Community Survey. 재구성
509488 486
450431 430
410
368337
프랑스 독일 스웨덴 일본 네덜란드 영국 미국 한국 경기도
자료 : 국가통계포털(http://kosis.kr)
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
§ 인구증가율의 지속적인 감소 추세 : 경기도는 2033년 이후 인구감소 시작
§ 저성장으로 인한 실질소득 증가 둔화 등으로 주택구매력 감소
ü 저출산과 고령사회 진입으로 인한 생산가능 인구의 감소로 우리나라는 2030년 이후 경
제성장률이 OECD 최하위권인 1%에 그칠 것으로 전망
§ 경기도 주택수요는 2013년 9.5만호에서 2020년 9만호로 감소 예상
감소하는 수요
자료 : 통계청(2012). 시도별인구추계. 재구성
<장래 인구 추계>
24 25 26 26 27
11 12 13 13 13
0.92 0.72 0.57 0.39 0.17
1.79
1.29 0.84 0.55
0.30
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
0
5
10
15
20
25
30
2010 2015 2020 2025 2030
증가율(%)인구수(백만명)
인구수(수도권) 인구수(경기도) 증가율(수도권) 증가율(경기도)
<경기도 연간 주택수요 전망>
자료 : 경기개발연구원(2013). 2020 경기도 주택종합계획, P.67
5
95.294.6
93.8
92.8
91.5
90.7 90.6 90.6
88
90
92
94
96
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
(단위: 천호)
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
수요의 다양화
§ 1 ⋅ 2인 가구 증가, 고령화 등에 따라 도심 내 중소규모 주택 선호 계층 증가
§ 고용 불안정, 저성장, Bobo 증가 등 경제⋅사회적 변화로 임대수요 증가
ü 자가 : 55.9%(‘05) → 51.4%(‘10) 감소
ü 월세 : 17.2%(‘05) → 20.6%(‘10) 증가, 전세비중 감소
자료: 통계청(각년도) 인구주택총조사; 통계청(2012) 장래가구추계
<경기도 1 ⋅ 2 가구, 노인가구 비율 변화>
7% 9%13%
19%
31%22%
29%
42%
52%
60%
3.7
3.3
2.9
2.6 2.4
1.0
2.0
3.0
4.0
0%
20%
40%
60%
80%
1990 2000 2010 2020 2030
가구원수가구 구성비
노인가구 1·2인가구 평균가구원수
6
<주요 선진국과 임차비율 비교>
주 1) 협동조합주택, 무상 등 포함주 2) 영국: 2004; 일본: 2008; 네덜란드, 프랑스, 스웨덴, 독일: 2009;
한국: 2010자료 : Housing Statistics in the European Union 2010;
일본의 통계 2012; 2009 American Housing Survey.
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
수요의 다양화
§ 단지형 단독주택, 타운하우스 등 새로운 유형에 대한 잠재수요 증가
ü 소득이 높을수록 단지형 단독, 저층 공동주택 선호
§ 하지만 최근 5년간 경기도에 공급된 주택의 76%가 아파트, 순수 단독주택은 4%에 불과
자료: 경기도청 내부자료 재구성
<최근 5년간 경기도 주택유형별 공급비율>
7
4% 11%
76%
1% 8%
일반단독
다가구단독
아파트
연립주택
다세대주택
구분
선호유형
단지형
단독
개별형
단독
연립/
다세대
저층
아파트
고층
아파트
주상
복합
계
소
득
계
층
저소득층 30.2% 28.9% 10.4% 6.7% 20.8% 3.0% 100.0%
중소득층 38.2% 17.7% 10.2% 9.7% 21.0% 3.2% 100.0%
고소득층 39.3% 18.1% 11.6% 10.8% 16.5% 3.7% 100.0%
<경기도 소득계층별 주택 선호비율>
자료: 2012년 경기도 주거실태조사(경기개발연구원, 2012)
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
§ 3.3㎡당 주택가격 : 1,021만원(‘08.6) → 937만원(‘12.6)
§ 주택거래량 : 30만 호(‘07) → 21만 호(‘12)
§ 미분양주택 비율 : 6.9%(’07) → 16.6%(’12), 반면 전국 미분양은 감소세
§ 부채 디플레이션과 하우스푸어 발생
ü 수도권의 34~47만 가구*가 하우스푸어로 전락할 우려
*(금융위원회) 소득 60% 이상 원리금 상환 가구 34만 가구/(KB경영연구소) 소득 30%이상 원리금상환가구 47만 가구 추정
<주택거래량 변화 및 미분양주택 추이>
주택시장 침체 장기화
8
73 76 68 52 58 4930 28 29 23 26 21
13,643
22,795
19,325
22,418 22,378
25,040
10,000
12,000
14,000
16,000
18,000
20,000
22,000
24,000
26,000
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2007 2008 2009 2010 2011 2012수도권 경기 미분양주택(경기)
자료: 온나라부동산포털 부동산통계자료(www.onnara.go.kr)
<주택매매가격 증감률(2008.1～2013.4)>
자료: 전국주택가격동향조사(국민은행, 2013). 재구성
-6
-4
-2
0
2
4
6
85.0
90.0
95.0
100.0
105.0
110.0
'08 '09 '10 '11 '12 '13
전년 동월대비 증감률(경기) 전국 서울 경기
지수(‘13.3=100.0) 변동률(%) 거래량(만 호) 미분양(호)
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
§ 4.1 대책 이후 경기도 매매가격지수 상승세, 거래량 증가세
ü 파주, 김포 등 미분양이 많은 지역을 제외하면 대부분 지역에서 가격 반등
ü 주택거래량: 2013년 1-3월 평균 1.5만 건에 그쳤지만, 4월에는 22,790건으로 증가
<월간 주택거래량 추이(’12.12～’13.4)>
주택시장 침체 장기화
97.5
98.0
98.5
99.0
99.5
100.0
2
월4
일
2
월11
일
2
월18
일
2
월25
일
3
월4
일
3
월11
일
3
월18
일
3
월25
일
4
월1
일
4
월8
일
4
월15
일
4
월22
일
4
월29
일
5
월6
일
5
월13
일
전국
수도권
경기
<주간 아파트 매매가격 지수 변화(‘12.12～’13.5)>
자료: 한국감정원 부동산 통계정보시스템(www.r-one.co.kr/rone)
2012.11.26 = 100.0 4.1 대책 발표
9
28,937
13,63114,925
17,718
22,790
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
2012.12 2013.01 2013.02 2013.03 2013.04
거래량(건)
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
§ 양적 안정세, 수요 감소, 경제 고도화, 선진화에 따라 주택건설산업 비중의 지속적인
감소 예상
ü GDP대비 건설투자액은 90년 25.1%에서 2011년 13.5%로 절반 정도 감소
ü GDP대비 주택건설투자율 역시 같은 기간 동안 9%에서 3%로 1/3 정도 감소
<국내 GDP 대비 건설투자비율 변화>
자료: 한국은행. 재구성
주택건설산업 규모 감소
10
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
단위 : 호(%)
기존 주거지 쇠퇴 가속화
§ 20년 초과 노후주택은 전체주택의 17%(62.3만 호)
ü 노후주택의 절반 이상이 단독주택(35.4만 호, 56.8%)
§ 개발이익 감소로 대규모 철거 재개발의 동력이 약화되어 주거환경정비사업 추진 불투명
ü 뉴타운 사업의 경우, 당초 계획했던 12개시 23개 지구에서 7개시 13개 지구로 축소(2012년)
주: 주택이외의 거처 및 빈집 제외자료: 통계청(2010). 인구주택총조사 원자료. 재구성.
<경기도주택경과 연수별 주택재고>
11
주택유형2010년 기준 노후주택
계 20년초과-30년이하 30년초과
계 623,039(100.0) 493,978(100.0) 129,061(100.0)
단독주택 353,739(56.8) 237,314(48.0) 116,425(90.2)
아파트 158,398(25.4) 154,261(31.2) 4,137(3.2)
연립주택 56,247(9.0) 50,642(10.3) 5,605(4.3)
다세대주택 47,760(7.7) 46,783(9.5) 977(0.8)
비거주용물내주택
6,895(1.1) 4,978(1.0) 1,917(1.5)
<기존주거지 개선방식에 대한 주민 선호>
자료 : 2012 경기도 주거실태조사.
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
기존 주거지 쇠퇴 가속화
§ 가구분화, 2기 신도시 개발 등으로 1기 신도시 인구가 전반적으로 감소
ü 지난 7년간 평균 5.5% 감소, 분당신도시의 감소폭이 8.7%로 가장 큼
§ 고령화 등 인구사회적 변화와 주택 및 시설의 노후화, 기능장애 가속 예상
<1기 신도시 인구증감률(2005~2012.4)>
자료: 행정자치부(2005, 2012). 주민등록인구 재구성
<1기 신도시 인구피라미드>
12
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
§ 경기도 가구의 9.8%(약 37만 가구, 2010)가 최저주거기준 미달가구로 추정
ü 전체가구 대비 비율은 지속적으로 감소하였지만, 규모는 2005년 대비 소폭 증가
ü 최저주거기준미달가구에 속하지 않지만 지하/옥상에 거주하는 가구는 전체의 2.8%(약10만가구)
§ 3.7만 가구가 비닐하우스 등 비주택에 거주
주거 빈곤층의 상존
13
자료: 통계청(2010), 인구주택총조사 전수. 재구성
<최저주거기준 미달가구 분포(2010)> <최저주거기준 미달가구수 변화(1995-2010)>
주: 1) 2011년 개정 기준 반영2) 총방수에 식당수 포함
자료: 통계청(2011), 2011년 하반기 보고서. p293
77.4 55.6 36.0 36.8
36.3%
21.0%
10.9%
9.7%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
1995 2000 2005 2010
(만 가구)
가구 비율
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
변화에 대응하지 못하는 주택정책02
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
§ 중대형 아파트 위주로 과다 지정된 택지지구 등으로 인한 수급의 미스매치 발생
ü 경기도 주택수요는 83.7만 호(2012-2020)로 전망되지만 택지개발에서만 100만호 공급 계획
ü 미분양의 급증 : 대부분이 면적 85㎡ 이상의 중대형
유통기한이 지난 중앙정부 중심의 공급확대정책
연도 수요(A)
공급추정량(B)공급초과량
(B-A)택지개발1) 민간개발등2)3)
2012-
202083.7 145.3 100.2 45.1 61.6
<경기도주택수요-공급전망><경기도 주택규모별 미분양 아파트 변화>
15
자료 : 부동산 114 통계솔루션(REPS) 원자료 분석
단위 : 만 호
1)택지개발지구,국민임대주택단지,보금자리주택지구 계획물량
2)도시개발사업, 도심재정비사업계획물량및 민간개발물량 추정
3)계획된정비사업량30%,공급가능한리모델링량5%,민간개발물량3년평균50%
자료:2020경기도주택종합계획
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
단위 : 천원/ 3.3㎡
§ 보금자리주택 등 택지개발 사업은 기성시가지 정비사업과 연계성 미흡
ü 택지개발사업은 구도심의 3인 이상 가구 흡수, 구도심 내 중·저소득 3인 미만 가구 증가 유발
공공사업간 연계성 부족
자료: 통계청(각년도), 인구주택총조사. 재구성
<경기도 인구 증감율(2000~2010)>
16
구분 보금자리1) 뉴타운(계획당시) 주변시세
시흥 은계 8,200 은행 10,3132) 10,3034)
부천 옥길 8,900 소사 12,9003) 10,6065)
<보금자리지구와 뉴타운지구 예상분양가 비교>
주 : 1) 2010.5 사전예약 2) 2010.4 추정가 3) 2010.4 실분양가4) 2010.4 부천범박 현대홈타운 6차. 5) 2010.4 부천범박 현대홈타운 4차.
자료 : 이외희 외(2011). “보금자리주택 정책전환과 대응방안”, GRI 정책이슈.
§ 보금자리주택 사업은 뉴타운사업에 부정적
영향
ü 보금자리주택 등 택지개발은 주택수요를
잠식해 기존 주거지 정비사업의 정체 유발
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
§ 경기도(1권역) 국민임대주택에 부담 없이 입주하기 위해서는 최소 100만원 이상 필요
ü 고시원 등 비주택에 거주하는 주거취약계층의 경제력으로는 국민임대주택 입주 불가능
물량위주 공공임대주택 건설 정책의 한계
주 : 경기도 428개 사례를 대상으로 권역별, 면적별 m2당 전환임대료를 산출하여 유형별 임대료 및 입주가능 소득 추정- m2당 전환임대료 = (임대보증금×전월세전환율/12+월임대료) / 전용면적- 전월세전환율 = 근로자서민전세자금대출 이율 4.0%- 면적유형별 임대료 = m2당 전환임대료 × 전용면적- 입주가능소득 = 면적유형별 임대료 / 20%
<수도권 국민임대주택 입주가능 소득 추정>
1권역 2권역
17
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
§ 수도권에 공급된 임대주택 21.9만 호 가운데 75%(16.3만 호)가 경기도에 집중(‘12. 7)
ü 파주, 김포, 양주, 화성 등 공급량이 많아 ‘필요한 곳’이 아닌 ‘공급하기 쉬운 곳’에 집중
2011년 말 기준. 공급은 재고+계획 물량자료: 경기도, 2020경기도 주택종합계획,2013
<경기도 공공임대주택의 소요-공급>
18
중앙정부 주도의 공공임대주택 건설은 지역적 편중 문제 유발
서울
인천
경기
74.5%(162,832호)
13.5%(29,427호)
12.0%(26,290호)
<수도권 지자체별 국민임대주택 분포(2012)>
자료: 국토교통 통계누리(stat.mltm.go.kr)
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
§ 국민임대주택공급의지역편중으로수도권타지자체에서1만4,560세대가경기도로유입(‘12. 7)
( )는 해당지역 전출가구수; 2000-2012.7 기준자료: LH공사; 경기도시공사; SH공사; 인천도시공사. 재가공
<수도권 광역지자체간 국민임대주택 전출률>
ü 서울시 이주세대의 42.1%(12,271세대)가 경기도로 이주한 반면 경기도에서는 단 7세대만
서울시 국민임대주택에 입주하는 극심한 불균형
§ 수도권 내 타 지자체 주민의 이주로 인해 발생한 경기도 재정부담은 약 1,523억원
ü 조세감면으로 약 526억원(361만원/가구), 복지비용으로 약 1,000억원(687만원/가구)의 지
출이 발생한 반면, 타 지자체 주민유입으로 인한 세수 증가는 약 3억원에 불과
19
(단위 : 백만원)
구분총비용부담
(A+B-C)조세감면액
(A)복지비용부담(B)
개인균등할주민세(C)
가구당평균지원
비용 152,297 52,631 99,993 327 10.5
중앙정부의 공공임대주택 건설은 지자체간 비용전가 문제 유발
<수도권 타 지자체 저소득층 유입으로 인한
경기도 지방재정 부담액 추정>
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
경기도 주택정책의 방향과 과제03
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
§ 경기도는 사업취소, 공급시기 조정 등 택지지구 관리방안을 조속히 마련하여 중앙
정부에 제시
ü 계획된 택지개발사업의 45%(24개 지구)가 지연되고 있어, 미사업 및 지연지구에 대한 임
시활용, 용도전환, 사업취소 방안 마련 필요
ü 택지‧주택공급이 과다한 시‧군의 보금자리사업지구의 주택용지를 축소하고, 물류, 유통,
교육 등 자족기능용지 비율을 확대하여 융복합도시 개발 추진
§ 경기도형 주택공급 모니터링체계 구축
ü 택지개발사업, 도시개발사업, 주거환경정비사업 등을 연계하여 택지 및 주택 수급을
조절할 수 있는 경기도형 주택공급 모니터링 체계 구축
대량, 대규모 공급방식에서 지역 수요 맞춤형 주택공급 정책으로 전환
21
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
§ 주택수요 변화에 대응하여 단독주택, 타운하우스 등 새로운 유형으로 구성된
시범도시 개발
ü 단독주택, 타운하우스, 중층(7층) 유럽식아파트 등으로 구성된 주거단지 개발을 현재
계획된 택지사업에 적용, 시범사업 추진
§ 1,2인 가구를 위해 도심 내 중소형 주택 공급을 확대하고 고령자와 장애인 등
을 위한 무장애 주택과 복지서비스가 연계된 주택 공급 유도
새로운 주거공간 개발
자료 : http://www.bouygues-immobilier.com
22
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
§ 대규모 개발에서 도시골격을 보존하는 소규모 맞춤형 정비로 전환 및 기존 주거지 토
지이용 고도화
ü 기반시설과 공동이용시설의 확충, 주택의 개량과 신․증축지원 등 중앙정부의 지원프로그램
을 패키지화시켜 생활환경을 개선
ü 기존 주거지 국공유지에 공공임대주택, 노인복지시설, 아동양육시설을 공급하여 효율적인
토지이용 추진
§ ‘1기 신도시 리노베이션’ 사업 추진
ü 아파트 리모델링, 에너지 효율화, 계층⋅세대간 혼합개념 등을 적용한 ‘1기 신도시 리노베이
션(Renovation) 사업’ 추진
ü 경기도는 광역적 관리계획을 수립해 단계적인 추진 유도
맞춤형 주거관리사업 추진
23
Before After▮ : 정비대상 노후불량건물
<도시골격을 보존하는 소규모정비 개념> <리노베이션 사업>
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
§ 신규주택건설 감소에 따른 국민주택기금 여유분으로 기존주택을 매입하여 공공임대
주택으로 활용
ü 37조 원(’12년)의 국민주택기금을 활용하여 연 1만호 이상 기존주택 (미분양･미입주 주택,
하우스푸어 주택 포함) 매입
§ 주거수당 도입으로 임대료 부담 완화와 공공지원의 형평성 향상 유도
ü 공공임대주택과 달리 가구 또는 개인이 부담 가능한 주택을 일자리, 교육, 대중교통 등을 고
려해 자유롭게 선택할 수 있으며 시장기제적 접근으로 민간임대주택 산업 활성화 기대
§ 공공임대주택의 균형적 공급을 위해 임대주택 쿼터제 도입
ü 중앙정부가 지역별 공공임대주택 적정비율기준을 정하고, 이에 미치지 못하는 지자체에 부
담금 부과
ü 지역적 편중으로 인해 재정부담이 가중되는 지자체에 더 많은 지원
수요자 중심의 주거복지 정책 추진
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새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
§ 중앙정부 주도 주택공급의 필요성이 감소하는 현재, 지역별 요구를 반영한 광역지자체
주택종합계획을 중심으로 정책을 추진할 수 있도록 계획체계 전환
ü 중앙정부의 주택종합계획은 국가정책 방향과 재정지원에 관한 내용을 제시하고 공급물량,
지역적 배분 등 계획은 지방정부에서 수립
§ 지방정부에 도시 및 주택개발 권한과 공급권한 이양
ü 일자리 연계, 주변사업 등을 고려하여 택지를 개발하고 공공임대주택 등을 공급할 수 있도록
지방정부에 계획, 개발 및 배분권한 부여
지방정부 중심 추진체계로 전환 요구
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§ 공공임대주택 건설에 비례한 지자체 세수 손실 보전
ü 타 광역지자체로부터 이주한 공공임대주택 입주자 수에 해당하는 세수 손실액을 중앙정부
보통교부세 배분시 고려해 보전
§ 취득세를 국세화하고, 대체재원으로써 지방소득세 독립화, 지방법인세 신설, 지방소
비세율 강화(5%→20%) 등을 고려
ü 국세-지방세 조정시 경기도는 향후 4~7조원대의 세수증가 예상
신 재원 발굴을 통해 주택정책 추진 재원 확충
새로운 주택시장 환경과 경기도 정책 방향
감사합니다.
