テキスト 物件取得後編 第1章

一般売買

一般売買の理解（１）

マイソクの読み解き方

社名表示部分

一般売買の理解（２）

物件情報は元請かどうか取引態様が専任媒介と記載していても確認営業マンが自社のコピーを貼り間違えた可能性がある

一般売買の理解（３）

初めての広告掲載日はいつか希望売却価格の呈示期間は通常１ヶ月

長期掲載物件は指値が通る可能性もあり

ただし、決定済み案件の場合もある

一般売買の理解（４）

担当者は誰？売却理由は何？売却理由を把握すること

相続物件は10か月のタイムリミットがある

一般売買の理解（５）

純利回りと表面利回り表面利回りは現実化しない

１．諸経費がない

２．維持管理費がない

３．空室リフォーム費がない

一般売買の理解（６）

諸経費の係数諸経費の係数は売却金額の約10％

・不動産仲介手数料

・登録免許税、

・不動産取得税

・司法書士手数料 など

一般売買の理解（７）

維持管理費の係数戸建て → 年間家賃の15％

分譲マンション → 年間家賃の20％

アパート → 年間家賃の20％

一棟マンション → 年間家賃の40％

商業一棟ビル → 年間家賃の50％

一般売買の理解（８）

空室リフォーム・再リフォーム

戸建て → 坪当たり２～６万円

アパート → 坪当たり１～３万円

一般売買の理解（９）

マイソク上の利回り表面利回り 純利回り

20％ → 14.5％16％ → 11.6％12％ → 8.7％10％ → 7.3％

8％ → 5.8％

任意売却・相続案件（１）

町の不動産業者を振り向かせる三か条◼ 物件を取得し続ける存在だと認識させる

◼ 自分だけではなく友人にも投資家がいると認識させる

◼ 入居付けやリフォームで協力を要請する

任意売却・相続案件（２）

任意売却物件の作り方◼ 裁判所の公告をスマホで手当たり次第に撮影

◼ 自宅に帰宅して物件を検索

◼ 良さげな物件があったなら、町の不動産業者に依頼

◼ 町の不動産業者は債務者から専属専任媒介契約を取得して

金融機関の融資回収担当と協議

◼ 価格協議が妥結したなら、売買契約を締結し競売を取り下げ

任意売却・相続案件（３）

相続案件のポイント◼基礎控除を活用するためには、

相続発生時から10か月以内に遺産分割協議書を作成が必要

◼ 相続になると揉めることが多い

→ 意見がまとまらずに、

期日の迫った売却不動産は安くなる。

業者の買い取り価格は相場の60％～70％

任意売却・相続案件（４）

相続案件情報の入手先◼ 大手不動産業者

◼町の不動産業者

◼ 金融機関

◼ 弁護士

◼ 税理士

◼ 青色申告会

出典：青色申告会

買付証明書（１）

買付証明書の効力買付証明書も、売渡証明書も

ただの意思表示文章にしかすぎない

悪用して、詐欺行為に走る業者もいる

破棄しても何の法的ペナルティーもない

買付証明書（２）

提出した買付証明書はどうなる？買付証明書は必ず売主に届けられます。

仲介会社が仕事をしていることを証明するため

→ ここが重要！

「提出された買付証明書は売主が必ず見る」

買付証明書（３）

自筆付き買付証明書の威力自筆で誠心誠意書かれた買付証明は

売主の心を打つ

大切なあなたの家を、末永く大切に維持管理するべく、

引き継がせていただきたい

テキスト 物件取得後編 第2章

わけあり物件

わけあり物件

・土地の所有権はあるが、建物の所有権はない

・建物の所有権はあるが、土地の所有権はない

・持分が100%ではない

・再建築できない

・他者の承諾が必要

・違反状態にある

・放置されている

土地の所有権はあるが建物の所有権はない

建物は他人が地上権 ×

建物は他人が使用借権 ○最高のお宝！

建物は他人が賃借権 ○お宝！

自分：所有権 → 権利が強い

相手：使用借権→ 権利が弱い

賃借権 → 権利がやや弱い

NG物件の「逆」

建物の所有権はあるが、土地の所有権はない

土地は無権原 手を出してはいけない

土地は使用借権 手を出してはいけない

土地は賃借権 △（ものによる）

まさにNG物件

持分が100%ではない

これを専門に購入する業者もいる

ただし兼業大家が真似しにくいもの

「こういった調理法が世の中にはある」

ということだけ理解することが大事

再建築できない

原因は主には接道状態現状では分が悪い → 変えられれば高値に！

他者の承諾が必要

袋地・囲繞地の場合1. 袋地の成り立ちを確認

2. 最後の分筆した土地所有者と協議

3. 隣接する土地所有者に連絡し売却・買い取りの提示

時間を味方にできる個人だからこそ手がけられる

他者の承諾が必要

第三者の敷地敷地に埋設された上水管・下水管

・建設当時の土地所有者の確認

・土地の所有図を過去の公図や登記簿謄本で確認

・埋設管の権利を確認しておく

語句の解説（１）

建ぺい率（けんぺいりつ）：

建築面積

建ぺい率＝－－－－－

敷地面積

右の図では60%土地：100㎡

建物：60㎡

語句の解説（２）

容積率（ようせきりつ） ：

総床面積

容積率 ＝－－－－－

敷地面積

右の図では100%土地：100㎡

1階：60㎡

2階：40㎡

違反状態にある（デメリット）

⚫ 担保価値は通常物件よりも下がる

⚫ 違反が重大な場合や、原則に厳しい金融機関では

担保物件として認められないことがある

（メリット）

⚫ 担保物件として価値が低い場合、

物件価格は周辺相場よりも3割程度安く購入できる

違反状態にある

ポイントは賃貸物件としての価値

・リフォームをして賃貸希望者がいるかどうか

・周辺家賃を期待できるのかどうか

・環境を総合的に判断して貸家に足るかどうか

放置されている

任意売却物件のチャンス！１．登記簿謄本の分析

２．買取価格の提示

３．協議の開始

所有しているのに放置している現所有者は

合理的な判断は極めて不得手

感情を支配すれば、有利な取引を実現可能

テキスト 物件取得後編 第2章

住居以外の不動産

住居以外の不動産（１）

不動産は住居だけでない◼ 駐車場

◼ シェアハウス

◼ 民泊

◼ テナント

◼ シルバー向けサービス付き住居

住居以外の不動産（２）

駐車場固定資産税の優遇措置が全くなくなる

儲かっていそうでも税金負担が高い

月極よりも時間貸しのほうが利益が高い

方法によっては○

住居以外の不動産（３）

シェアハウスメリット ：通常家賃の2.5倍～3倍の家賃収入が見込める。

デメリット：人間関係でのトラブル。

ゴミ出しや掃除、紛失、盗難、セクハラなど。

社会の問題点が浮き彫りになります。

あまり兼業に向いているものではない

住居以外の不動産（４）

民泊（AirBnBなど）外国人観光客の増加など、行うのによい環境がある。

でも違法な貸し出しをしていることが多いのが現状。

→ 兼業なら違法なことには近づかないこと

兼業なら近づいてはダメ！

住居以外の不動産（５）

商業物件（テナント）◼ 一棟物は設備に費用が掛かりすぎる

◼ エレベーター、セントラルヒーティングなどがない

戸建物件ならば可能性があるでしょう

見栄より実利を追求しましょう

住居以外の不動産（６）

商業物件（倉庫）◼ 宅配件数の増加

◼ 倉庫の着眼点は、

立地・広さ・道路づけ

注目度が高い種類の不動産といえます

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2014

宅配便取扱個数の推移

総量 トラック

住居以外の不動産（７）

シルバー向けサービスアパート自分で行うには兼業の範囲を超える

事業者に貸すのならば、きちんとした業者にのみ貸すこと

ブームに流されず、本質を見極めること