C O N F I D E N T I A L © 2 0 1 8 R E A L P A G E , I N C .1

Greg WillettChief Economist, RealPage, Inc.February 23, 2018

Finding Shelter: Affordability Squeeze in a Tight Texas Housing Market

2

Unlike in the for‐sale sector, there’s a rental housing building boom nationally and across some – but not 

all – key markets in Texas.

3

365k as of 4Q 2017

0k

100k

200k

300k

400k

500k1Q

053Q

051Q

063Q

061Q

073Q

071Q

083Q

081Q

093Q

091Q

103Q

101Q

113Q

111Q

123Q

121Q

133Q

131Q

143Q

141Q

153Q

151Q

163Q

161Q

173Q

171Q

183Q

18

U.S. data is based on the 150 metros that form the core of RealPage’s coverage

U.S. apartment annual completions

Nationally, apartment deliveries hit a three‐decade high in 2017, and completions will remain elevated in 2018

4

Texas plays a big role in the U.S. apartment market

Metro 2010+ Completions

Inventory Growth 

Houston 94,872 16.4%

Dallas 92,871 19.2% 

Austin 48,434 26.3% 

San Antonio 38,141 23.9% 

Fort Worth 16,245 9.1% 

El Paso 6,209 12.7% 

Midland‐Odessa 4,675 25.3% 

Corpus Christi 4,187 13.7% 

Lubbock 3,001 15.2% 

College Station‐Bryan 2,657 13.1% 

McAllen‐Brownsville 2,082 6.3% 

Major Texas Markets 313,374 17.9%

• Eleven Texas metros are among the nation’s 150 biggest markets (by apartment inventory). These areas account for 12% of the top 150 stock.

• The key Texas markets have contributed 18% of the top 150 deliveries in this economic cycle, and they contain 15% of the product under construction.

• Houston and DFW each have added more product during this cycle than exists in total for all but 50 or so U.S. metros.

5

U.S. overall occupancy remains healthy, even withlots of new product moving through initial lease‐up

95.0%

90%

92%

94%

96%

98%

100%1Q

003Q

001Q

013Q

011Q

023Q

021Q

033Q

031Q

043Q

041Q

053Q

051Q

063Q

061Q

073Q

071Q

083Q

081Q

093Q

091Q

103Q

101Q

113Q

111Q

123Q

121Q

133Q

131Q

143Q

141Q

153Q

151Q

163Q

161Q

173Q

17

overall occupancy

U.S. data is based on the 150 metros that form the core of RealPage’s coverage

6

Apartment occupancy in Texas tends to run a little below the national norm

90%

92%

94%

96%

98%Midland

‐Ode

ssa

U.S.

Average

Fort

Worth

Dallas

Austin

McAllen‐

Bville

Houston

Corpus

Christi

Lubb

ock

El Paso

San

Antonio

CS‐Bryan

overall occupancy

U.S. data is based on the 150 metros that form the core of RealPage’s coverage

7

Apartment occupancy in Texas tends to run a little below the national norm

90%

92%

94%

96%

98%Midland

‐Ode

ssa

U.S.

Average

Fort

Worth

Dallas

Austin

McAllen‐

Bville

Houston

Corpus

Christi

Lubb

ock

El Paso

San

Antonio

CS‐Bryan

overall occupancy

U.S. data is based on the 150 metros that form the core of RealPage’s coverage

Conventional product occupancy has faltered following student housing deliveries at Texas A&M

8

We’re experiencing an unprecedented run‐up in national apartment rents

2.6%

‐6%

‐4%

‐2%

0%

2%

4%

6%

8%1Q

003Q

001Q

013Q

011Q

023Q

021Q

033Q

031Q

043Q

041Q

053Q

051Q

063Q

061Q

073Q

071Q

083Q

081Q

093Q

091Q

103Q

101Q

113Q

111Q

123Q

121Q

133Q

131Q

143Q

141Q

153Q

151Q

163Q

161Q

173Q

17

year‐over‐year change in same‐store effective rents for new leases

19 quarters averaging 2.8% 31 quarters averaging 3.6%

U.S. data is based on the 150 metros that form the core of RealPage’s coverage

9

Most Texas markets also have experienced sizable apartment rent bumps this cycle

0%

10%

20%

30%

40%

50%Midland

‐Ode

ssa

Fort

Worth

Austin

Dallas

U.S.

Average

Corpus

Christi

Houston

San

Antonio

Lubb

ock

CS‐Bryan

El Paso

McAllen‐

Bville

total rent growth since early 2010

U.S. data is based on the 150 metros that form the core of RealPage’s coverage

10

Apartment market rent growth has cooled from the previously 

aggressive levels in much of TexasMetro Monthly Rent

Current Annual Growth

Midland‐Odessa $1,262 41.6%

Austin $1,200 ‐0.7%

Dallas $1,124 2.1%

Houston $1,080 3.5%

Fort Worth $995 3.8%

Corpus Christi $945 1.6%

San Antonio $934 1.0%

College Station‐Bryan $835 ‐1.3%

El Paso $754 1.0%

McAllen‐Brownsville $737 ‐0.8%

Lubbock $726 ‐1.4%

U.S. Average $1,306 2.6%

• Previously hot DFW and Austin have dropped from the national leaderboard for rent growth. Austin prices actually are declining a bit. Some of the smaller metros also register very modest pricing power right now.

• Rent growth is beginning to trail wage growth in quite a few locations.

• The energy‐influenced markets are regaining rent growth momentum, after significant cuts occurred in 2016 and the first half of 2017.

• Even the most expensive Texas apartment markets register rents below the national average.

11

Most of this cycle’s completions are luxury communities

MetroClass AMonthly Rent

Class BMonthly Rent

Class ARent 

Premium

Austin $1,708 $1,116 53%

Houston $1,486 $1,024 45%

Fort Worth $1,272 $948 34%

Dallas $1,417 $1,094 30%

San Antonio $1,152 $900 28%

U.S. Average $1,734 $1,254 38%

• Today’s typical suburban project is a mid‐rise building with garage parking, rather than a low‐rise development with surface parking. The higher‐density communities are simply more expensive.

• Urban core projects account for a bigger share of total building than in the past. Urban land costs drive up the rents, and high‐rise construction pushes the numbers even higher.

• The rent premium for Class A development over Class B product is up drastically in this cycle.

12

U.S. rent‐to‐income ratios are inversely correlated to apartment product class

$20,000

$30,000

$40,000

$50,000

$60,000

$70,000

$80,000

$90,000

20%

22%

24%

26%

28%

30%

32%

34%

A+ A A‐ B+ B B‐ C+ C C‐ D

Median Rent‐to‐Income (left)Median Income (right) Those who opt for Class A 

apartments rarely face affordability constraints. But, with other housing options available to them, there’s always the possibility 

that they will choose some alternative.

Affordability gets somewhat more challenging moving to lower‐end 

product segments. 

Market‐Rate Apartment Product ClassSource: RealPage analysis of nearly 5 million individual leases

13

Neighborhood Type

Metro Dallas Neighborhood

Current Monthly Rent

Current Annual Rent Growth

Urban Core Intown DallasOak Lawn

$1,678$1,528

‐0.1%‐1.6%

Upscale Suburb

FriscoLas ColinasRichardson

Allen/McKinney

$1,275$1,270$1,256$1,171

+0.9%+1.6%‐1.8%‐0.2%

Workforce/Blue‐Collar 

Area

MesquiteNortheast DallasSouth Irving

Northwest Dallas

$940$924$921$885

+2.7%+5.8%+4.5%+4.5%

Neighborhood Type

Metro Atlanta Neighborhood

Current Monthly Rent

Current Annual Rent Growth

Urban Core MidtownBuckhead

$1,746$1,587

+1.2%‐2.1%

Upscale Suburb

DunwoodyVinings

AlpharettaSandy Springs

$1,393$1,313$1,309$1,251

+1.7%+6.8%‐0.4%‐3.8%

Workforce/Blue‐Collar 

Area

DoravilleDouglasvilleWest MariettaStone Mountain

$975$941$908$846

+4.5%+4.9%+2.9%+4.2%

As building cools top‐end product rent growth, workforce housing neighborhoods are rent growth leaders in Texas and elsewhere

14

Key Takeaways

• We’re building apartments at an aggressive pace in most Texas markets.

• Rent growth exceeded the historical norm during the early years of this building boom. But, of late, rent inflation has slowed to levels more typical of past periods of substantial construction.

• New product is expensive. That’s always been true, but the concentration on luxury‐priced development is exaggerated by where we’re building (increased emphasis on the urban core) and what we’re building (higher‐density properties).

• Luxury‐product renters generally don’t struggle to afford those rents. However, residents of middle‐market communities and especially lower‐end properties have a harder time budgeting rents.

• Current rent growth is now more pronounced toward the bottom end of the apartment product spectrum.

THANKS!. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

www.realpage.com