FM&PM Strategy - PwCКоманда стратегического консалтинга ... процессов работы с данными и распределение ответственности

PwC

Команда стратегического консалтинга

в недвижимости

Декабрь 2019

FM&PM StrategyОптимизация расходов

на недвижимость

Задачи проекта

PwC

Отсутствие структурированных данных

о портфеле

Высокие затраты на содержание

Неэффективное управление

Отсутствуют необходимые инструменты анализа

данных

Недостаточные навыки работы с данными у

сотрудников Компании

FM&PM Strategy | PwC

Предпосылки создания стратегии управления недвижимостью

3

Декабрь 2019

1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты

Для преодоления указанных барьеров компаниям требуется ответить на следующие вопросы:

• Какие данные и аналитика необходимы для принятия решений

по оптимизации расходов на недвижимость?

• Где найти необходимые данные?

• Как быстро объединять данные из различных источников?

• Кто ответственен за сбор необходимых данных и их качество?

• Какие развивать компетенции сотрудников для самостоятельной

работы с данными?

• Как снизить затраты на сбор, обработку и выверку данных для

формирования отчетности по объектам?

• Какие нужны ИТ-инструменты для работы с данными?

Стратегия управления недвижимостью позволяет ответить

на указанные вопросы

Ключевые барьеры крупных компаний

в сфере управления недвижимостью:

1

2

3

4

5

PwC

Цели стратегии управления недвижимостью

Управление недвижимостью

Офисы Территории Инфраструктура Непрофильные активы

Управление имуществом(Property Management)

Эксплуатация имущества (Facility Management)

Управление объектами недвижимости для повышения доходности и

эффективности объекта, а также управление его стоимостью.

Управление всеми службами и сервисами, обеспечивающими

непрерывное и качественное функционирование объекта.

Data management

Сотрудники

• Определение обязанностей и

ответственности за данные

• Формирование опер. структуры для

управления требованиями к данным

Процессы

• Формирование процессов по

управлению данными

• Определение системы мониторинга

качества данных

Технологии

• Создание единого

технологического стэка для сбора,

обработки, хранения и анализа

данных

Ключевые результаты разработки стратегии

Определение

источников снижения

расходов

Выявление резервов к

оптимизации портфеля

имущества

Повышение

эффективности и

прозрачности

Оптимизация штатной

структуры управления

активами

Повышение

компетенции

сотрудников


4

FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019


Наш подход

PwC

Этапы работы


В процессе анализа мы будем рассматривать как российские, так и наиболее успешные зарубежные компании и формировать

выводы на основе анализа агрегированных показателей релевантных отечественных и зарубежных практик управления

недвижимостью в компаниях рассматриваемого сегмента.

1. Диагностика

• Анализ текущего состояния

• Классификация объектов

портфеля

2. Предложения по организации

системы управления и

эксплуатации недвижимости

• Формирование инициатив

• Расчет экономического

эффекта от внедрения

3. Внедрение

• Демонстрация применения

ключевых положений

операционной системы на

пилоте

• Методология

масштабирования

результатов

Результаты

• Требования к информационной

аналитической системе

• План управления объектами• Оргструктура и штатное расписание,

система КПЭ

• Дорожная карта перехода к целевой

модели, шаблоны внутренних

нормативных документовПримеры результатов

Интерактивный отчет

о состоянии имущества

Дорожная карта проекта

Дорожная карта

проектаШаблоны нормативных

документов

6


PwC

Этап 1: диагностика (1 из 2)


Классификация Карта

бизнес-процессов1. Анализ

текущего

состояния

2. Анализ бизнес-

процессов

• определение ключевых критериев отнесения объектов

к непрофильным

• систематизирование текущей информации по объектам, включая

сбор и анализ существующих данных, их потоков, применяемых

ИТ-инструментов

• формирование выводов по структуре и состоянию портфеля

• рекомендации по дальнейшим опциям развития портфеля

• классификация портфеля

Проведение интервью с руководителями структурных

подразделений и формирование карты существующих бизнес-

процессов, связанных с

• содержанием, эксплуатацией и распоряжением/отчуждением

объектов недвижимости

• организацией размещения и релокации сотрудников

• организацией ремонтной деятельности и размещением

оборудования

• капитальными вложениями и инвестиционной деятельностью

• закупками

• бюджетированием

7


PwC

Этап 1: диагностика (2 из 2)


Сравнение с бенчмарками Интерактивный отчет3. Сравнение

с бенчмарками

4. Визуализация

Анализ релевантного опыта российских и международных компаний

сопоставимых отраслей и масштабов по параметрам:

• затраты в расчете на 1 кв. м площадей и единицу

персонала (руб.)

• размещение сотрудников (кв. м/чел.)

• численность соответствующих структурных

подразделений (чел.)

• организация учета расходов и данных по управлению объектами

• другие показатели

Создание интерактивной карты с указанием ключевых

характеристик:

• расположение объектов

• размещение сотрудников в них

• состояние объектов

• текущее использование площадей и их разбивка по

функциональному назначению

• доля неиспользуемых помещений

• финансовые параметры

8


PwC

Схема релокации и рассадки персоналаСтратегия использования портфеля

Этап 2: предложения по организации системы управления и эксплуатации недвижимости (1 из 2)


1. Разработка концепции использования объектов портфеля (в т.ч. непрофильных) (best use)

2. Разработка

системы

рассадки

сотрудников

• описание алгоритма анализа альтернативных сценариев

использования объектов и выбор наиболее эффективного с

помощью расчета финансовых моделей предлагаемых вариантов

в сравнении с текущим использованием с учетом имеющихся

ограничений

• выявление возможностей по росту доходов и сокращению

расходов на эксплуатацию и управление объектами

• разработка дорожной карты внедрения концепции

• разработка системы метрик для размещения персонала

• децентрализация vs централизация

• распределение помещений по типу

• выбор преимущественной формы владения/управления

(собственность, аренда, продажа)

• требования по расположению сотрудников в привязке к другим

подразделениям, производственным объектам и проч.

• определение требований к зонированию и дизайну помещений

• управление высвобождаемыми объектами

9


PwC

Целевая оргструктура Дорожная карта

Этап 2: предложения по организации системы управления и эксплуатации недвижимости (2 из 2)


3. Разработка организационной системы

4. Построение системы

управления

данными

• определение потребности в аутсорсинге функций

• формирование карты процессов и функций, включая

распределение ответственности (операционная модель

управления)

• определение системы KPI

• разработка целевой структуры организации по анализируемым

процессам

Формирование целевой системы управления данными, включая:

• разработку реестра требуемых данных и описание целевых

процессов работы с данными и распределение ответственности

за качество данных

• определение целевой конфигурации ИАС для устранения

существующих пробелов цифровизации функции управления

недвижимостью

• требования к техническому заданию на изменение текущей

конфигурации ИАС (при необходимости)

10


PwC

Обучающие материалыУправление данными о недвижимости

Этап 3: внедрение


1. Демонстрация применения ключевых положений операционной системы на пилоте

2. Методология

масштабирования

результатов

Поддержка внедрения опер. модели управления данными:

• Сопровождение внедрения процессов управления и

эксплуатацией недвижимости

• Обучение сотрудников

• Рекомендации по результатам анализа новых данных

• Сопровождение внедрения ИТ-инструментов сбора, хранения и

анализа данных о недвижимости, а также оценки их качества

• Формирование нормативно-справочных документов, инструкций,

обучающих материалов для дальнейшего масштабирования

системы оптимизации эксплуатационных расходов на

недвижимость

• Проведение обучающих семинаров для специалистов компании,

ответственных за тиражирование системы оптимизации

эксплуатационных расходов на недвижимость

11



Наш опыт

PwC

Наш опыт в сфере недвижимости


13


PwC

Разработка основных

положений стратегии

по направлениям

обслуживания,

эксплуатации,

ремонтной

деятельности и проч.

Разработка стратегии административно-хозяйственной деятельности


ПодходЗадачи

• Анализ существующего положения в части определенных направлений;

• Сегментация объектов по ключевым характеристикам;

• Определение приоритетных направлений деятельности в рамках разрабатываемой стратегии;

• Формирование предложений по снижению стоимости содержания объектов и повышения эффективности управления;

• Разработка плана внедрения предлагаемых инициатив.

▪ Структурирование портфеля активов ГК;

▪ Разработка критериев для отнесения объектов в периметр ответственных подразделений;

▪ Сформированы инициативы по повышению эффективности управления имуществом в указанных направлениях деятельности;

▪ Рассчитан эффект от внедрения предложенных инициатив;

▪ Разработана дорожная карта перехода к целевому состоянию.

Цели проектаКрупный

металлургический

холдинг

14


PwC

Разработка концепции оптимизации управления имуществом


ПодходЗадачи

• Достижение положительного финансового

эффекта для компании за счет

оптимизации размещения сотрудников в

Москве и Санкт-Петербурге

▪ Анализ текущего состояния объектов и система размещения

персонала;

▪ Разработка альтернативных вариантов размещения

сотрудников;

▪ Согласование шорт-листа сценариев размещения с

руководством компании;

▪ Анализ рисков проекта;

▪ Расчет сравнительных финансовых моделей по

сформированным сценариям размещения;

▪ Формирование дорожной карты по реализации

оптимального варианта (централизации);

▪ Перемещение сотрудников по согласованным адресам для

размещения;

▪ Реализация высвобождаемых площадей.

Цели проектаКрупная энергетическая

компания

Разработка концепции

оптимизации активов

недвижимого

имущества в Москве и

Санкт-Петербурге

Объекты анализа

• Общая занимаемая площадь – более

100 тыс. кв.м;

• Численность персонала, вовлеченного в

проект, более 3 тыс. человек

15


PwC

Разработка стратегии управления и распоряжения имуществом


• Достижение положительного финансового

эффекта для компании за счет

оптимизации размещения сотрудников в

Москве и Санкт-Петербурге

▪ Анализ текущего состояния анализируемого портфеля недвижимости

▪ Маркетинговый анализ рынка недвижимости

▪ Определение источников спроса на объекты

▪ Анализ текущей стоимости объектов

▪ Анализ действующих договоров аренды на рыночность

▪ Анализ расходов на эксплуатацию

▪ Карта коммерческой привлекательности объектов

▪ Разработка стратегии дальнейшего использования объектов

▪ Анализ объектов на предмет получения дополнительных доходов

▪ Анализ вариантов владения и управления объектами

Цели проекта

Разработка стратегии

развития портфеля

непрофильного

имущества

крупнейшей

энергоснабжающей

организации Москвы

Объекты анализа

• Проведение анализа и оптимизация портфеля активов (более 100 объектов офисного, торгового, складского назначения);

• Маркетинговый анализ рынка недвижимости по сегментам (офисный, жилой, торговый, складской, гостиничный);

• Финансово-экономический анализ.

РезультатПодход

▪ Разработан перечень мероприятий по распоряжению имуществом с учетом разработанных предложений.

▪ Презентована дорожная карта с указанием сроков и коммерческих условий/затрат на реализацию/содержание непрофильного имущества

▪ Для объектов редевелопментаподготовлены планы зонирования территории, а также оптимальные схемы типовых этажей для эффективного размещения персонала/реализации в соответствии с указанным функциональным назначением.

Задачи PwCМОЭК

16


PwC

Разработка концепции управления данными


• Оценка текущего уровня зрелости УКД на основе анкетирования, интервью и анализа ИТ-систем

• Разработка предложений по целевому уровню зрелости УКД с учетом потребностей бизнеса и на основе лучших практик компаний телеком индустрии и передовых цифровых компаний

• Формирование базовых принципов и целевой стратегии УКД для Группы компаний (5 компаний)

• Разработка рекомендаций объему ролей и функций УКД, включая перечень регламентов УКД (аналитика, качество данных, ведение мастер-данных, бизнес-глоссария и тд)

• Разработка целевых процессов, архитектуры и вариантов технологических решений для реализации фабрики данных

• Оценка затрат на реализацию целевой стратегии УКД

• Разработка перечня инициатив УКД и дорожной карты их реализации.

▪ В ходе проекта проведено более 70 интервью и 15 воркшопов с представителями всех основных подразделений Компании (BSS, OSS, Маркетинг, Бизнес-анализ, Операционная эффективность, Аналитические сервисы и др.) и доменов данных (Продукты, Клиенты, Маркетинг, Продажи, Информационная безопасность, Сервисы и др. в соответствии с референсными моделями eTOM и SID) по определению сложностей, потребностей и достижению экономически обоснованных целей внедрения УКД.


Разработка концепции

управления данными

РезультатПодход

▪ Текущий и целевой уровни зрелости УКД

▪ Диагностические карты по процессам и информационным потокам (бизнес-кейсы)

▪ Базовые принципы и стратегия УКД, включающая:

– Структуру и функции офиса CDO (Chief Data Officer) и Data Team

– Процессы и регламенты УКД

– ИТ-ландшафт фабрики данных

▪ Расчетная модель для оценки затрат и экономического эффекта от реализации стратегии УКД согласно сценариям

▪ Перечень и описание инициатив УКД, дорожная карта их реализации

Задачи PwC

Один из крупнейших российских теле-коммуникационных операторов

17


PwC

Анализ наиболее эффективного использования портфеля объектов недвижимости


В данном проекте PwC оказывали услуги комплексного консультирования по дальнейшему управлению и распоряжению портфелем имущества, в т. ч.:

• Рыночная диагностика портфеля недвижимости;

• Описание и анализ существующего состояния и перспектив использования Объекта;

• Маркетинговый анализ рынка недвижимости по сегментам (апартаменты, торговый, офисный, гостиничный и другие сегменты);

• Финансово-экономический анализ проекта;

• Разработка концепции девелопмента и модернизации объектов портфеля;

• Юридическая и налоговая диагностика портфеля недвижимости;

• Формирование комплексных рекомендаций по операционной эффективности.


2018

Анализ наиболее

эффективного

использования

портфеля объектов

недвижимости

(имущественный

комплекс из 5 зданий

на земельном участке

площадью более 10

га)

Результат

▪ Подготовлена целостная концепция развития проекта: от поэтажных планов и рассадки арендаторов для каждого из 5 зданий до концепции использования эксплуатируемых кровель.

▪ Разработано несколько сценариев развития каждого объекта портфеля.

▪ Определена наиболее эффективная опция развития портфеля.

▪ Сформированы рекомендации по увеличению арендного дохода в т. ч. определены новые источники доходов, а также сформированы предложения по ротации арендаторов.

▪ Проведена оценка инвестиционной стоимости объектов.

▪ Даны рекомендации по использованию территории.

▪ Предоставлены рекомендации по оптимизации налогообложения.

Задачи PwC

Девелопер коммерческой

недвижимости Москвы

18


PwC

Ежеквартальный анализ ключевых тенденций на рынке недвижимости


• Обеспечение Руководства и подразделений компании информацией о ценовых показателях и основных тенденциях рынков недвижимости регионов России и стран СНГ;

• Определение стратегии размещения розничных подразделений с учетом сравнительных данных по геолокации и эффективности офисов;

• Анализируемые сегменты недвижимости:

• Жилая и загородная (проанализировано более 500 комплексных проектов);

• Гостиничная (более 250 гостиниц категорий 3-5 звезд);

• Офисная (более 1 500 БЦ);

• Торговая (более 1 000 ТЦ);

• Складская недвижимость (более 1500 объектов);

• Производственная недвижимость (более 2000 объектов);

• Встроенно-пристроенные помещения (более 4 000 объектов) и

• Земельные участки (более 2 000 объектов).


География

исследования: 120

городов России, в том

числе:

15 городов –

миллионников

России;

23 крупнейших города

(с населением от 500

тыс. до 1 миллиона

человек);

42 крупных города (с

населением 250 – 500

тыс. человек) и

42 больших и средних

города (с населением

менее 250 тыс.

человек).

Результат

▪ Разработана стратегия размещения объектов в зависимости от показателей локации с применением GIS.

▪ Совокупный эффект от рекомендованных мероприятий –до 4 млрд руб./год.

▪ Расчет параметров:

▪ Вероятные цены продаж и ставки аренды по каждому сегменту рынка недвижимости для различных территориальных зон (регионов);

▪ Ставки капитализации по каждому сегменту;

▪ Возможный диапазон корректировок на торг для каждого сегмента в зависимости от степени ликвидности;

▪ Уровень заполняемости в разрезе сегментов и классов;

▪ Перспективы развития сегмента (основные тенденции, заявленные проекты).

Задачи PwCСбербанк

19


PwC

Финансовое консультирование и разработка бизнес-плана


• Комплексный анализ и подготовка бизнес-

плана управления активами (более 10

объектов, включающих операционные активы и

девелоперские проекты в сфере жилой,

торговой, офисной и др. недвижимости),

разрабатываемого для целей реструктуризации

проблемной задолженности, включая:

-Верификацию и корректировку рыночных

допущений в части графиков развития и

реализации, ставок аренды и продажи,

капитальных и операционных затрат для всех

Активов;

-Анализ налоговых рисков и расчет налоговых

затрат при реализации Активов;

-Анализ основных юридических ограничений

реализации Активов (на этапе проработки

приоритетных вариантов реализации проекта);

-Регуляторный анализ, анализ потенциального

влияния рассматриваемых вариантов

реструктуризации на нормативные показатели

Банка-кредитора.


Разработка

финансовой модели

по развитию и

управлению активами

Разработка бизнес-

плана по развитию и

управлению активами

Задачи PwCВЭБ-Инвест

• Анализ и комплексная оптимизация организационной структуры компании после объединения.

• Анализ текущего портфеля и разработка стратегии инвестирования и управления портфелем проектов из более 100 проектов коммерческой недвижимости.


Комплексное

стратегическое и

финансовое

консультирование

Разработка

стратегической

дорожной карты роста

бизнеса

Задачи PwC

Mercury Property

Казахстан

20


PwC

Нас рекомендуют


21



Контакты

PwC

Наша команда


Стратегический консалтинг в недвижимости

HR

Олег Малышев,к.э.н.Партнер,

Оценка и

Корпоративные финансы

[email protected]

Андрей Тонконогов,RICSДиректор,

Оценка и

Корпоративные финансы

[email protected]

Анна Данченок, CCIMДиректор, Стратегический консалтинг[email protected]

Алла РоманчукПартнер, консалтингв области управления персоналом

Технический аудит и строительная экспертиза

Роман АгибаловСтарший менеджерИнфраструктурноеи проектноефинансирование

Владислав

ФилатовКонсультант

Наталья

КуваеваМенеджер, GIS,

к. т. н.

Антон

ПанаринМенеджер

Ольга

ЛеоноваСтарший

консультант, GIS

Степан

НаумовСтарший

консультант,

data-аналитик

Елена

ГущинаКонсультант

Стратегия и операционная эффективность

Дмитрий Стапран,MBAДиректор,

Стратегия и операционная

эффективность

Михаил БаженовПартнер по техническомуконсалтингу и строительству

Олег ДанильченкоДиректор, Центр по прикладному анализу данных, PwC Россия[email protected]

Полина

МинееваМенеджер

Сергей

ОдинцовМенеджер

23

Анализ и управление данными


Спасибо за внимание!

PwC в России (www.pwc.ru) предоставляет услуги в области аудита и бизнес- консультирования, а также налоговые и юридические услуги компаниям разных отраслей. В офисах PwC в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге,

Казани, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Воронеже, Владикавказе и Уфе работают более 2 500 специалистов. Мы используем свои знания, богатый опыт и творческий подход для разработки практических советов и решений, открывающих новые перспективы для бизнеса. Глобальная сеть фирм PwC объединяет более 223 000 сотрудников в 157 странах.

* Под «PwC» понимается Общество с ограниченной ответственностью «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование» или, в зависимости от контекста, другие фирмы, входящие в глобальную сеть PricewaterhouseCoopersInternational Limited (PwCIL). Каждая фирма сети является самостоятельным юридическим лицом.

© 2019 Общество с ограниченной ответственностью «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование». Все права защищены. .

Documents

FM&PM Strategy - PwCКоманда стратегического консалтинга ... процессов работы с данными и распределение ответственности