«Вінтаж»

Студентська наукова робота на тему:

«Особливості та прийоми архітектурно-планувальної організації офісних центрів

на прикладі м. Суми»

Анотація

Наукова робота присвячена дослідженню, основна мета якого виявлення

особливостей та прийомів архітектурно-планувальної організації офісних центрів

на прикладі м. Суми. Об'єктом дослідження є офісні центри, предметом

дослідження – особливості та прийоми архітектурно-планувальної організації

офісних центрів. Дослідження особливостей архітектурно-планувальної

організації офісних центрів у м. Суми ґрунтується на застосуванні комплексного

методу досліджень

Наукова робота складається з вступу, трьох розділів, висновку та списку

літератури.

В першому розділі «Передумови формування архітектурно-планувальної

організації сучасних офісних центрів» досліджено історію формування та

тенденції розвитку офісних центрів, проаналізовано архітектурно-планувальну

структури даних об’єктів, проведено порівняльний аналіз закордонної та

вітчизняної практики будівництва офісних центрів.

В другому розділі «Функціонально-типологічні особливості офісних центрів»

досліджено класифікацію офісних будівель та виявлено фактори, що впливають на

формування інфраструктури офісних будівель.

В третьому розділі «Архітектурно-планувальні особливості та прийоми

вирішення будівель офісних центрів» виявлено особливості та прийоми

містобудівної організації офісних центрів, прийоми архітектурно-планувальної

організації даних об’єктів. Розроблено проектну пропозицію архітектурно-

планувального рішення офісного центру у м. Суми.

Результатами проведеного дослідження є практичні рекомендації щодо

проектування офісних будівель у м. Суми, які реалізовано в проектній пропозиції.

ЗМІСТ

ВСТУП 3

РОЗДІЛ 1. ПЕРЕДУМОВИ ФОРМУВАННЯ АРХІТЕКТУРНО-

ПЛАНУВАЛЬНОЇ ОРГАНІЗАЦІЇ СУЧАСНИХ ОФІСНИХ ЦЕНТРІВ

7

1.1. Історія формування та тенденції розвитку офісних центрів 7

1.2. Аналіз архітектурно-планувальної структури офісних центрів 9

1.3. Аналіз закордонної та вітчизняної практики будівництва офісних

центрів

14

РОЗДІЛ 2. ФУНКЦІОНАЛЬНО-ТИПОЛОГІЧНІ ОСОБЛИВОСТІ

ОФІСНИХ ЦЕНТРІВ

18

2.1. Класифікація офісних будівель 18

2.2. Фактори, що впливають на формування інфраструктури офісних

будівель

21

РОЗДІЛ 3. АРХІТЕКТУРНО-ПЛАНУВАЛЬНІ ОСОБЛИВОСТІ ТА

ПРИЙОМИ ВИРІШЕННЯ БУДІВЕЛЬ ОФІСНИХ ЦЕНТРІВ

21

3.1. Особливості та прийоми містобудівної організації офісних центрів 24

3.2. Прийоми архітектурно-планувальної організації офісних центрів 25

3.3. Архітектурно-планувальне рішення офісного центру у м. Суми 28

ВИСНОВКИ 30

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ 31

Додаток 1 33

Додаток 2 35

Додаток 3 36

3

ВСТУП

Актуальність теми. Сьогодні будівництво офісних будівель є одним з

найактуальніших і найпопулярніших напрямків у будівництві комерційної

нерухомості. Актуальність будівництва сучасних офісних будівель та бізнес-

центрів обумовлюється розширенням економічних зв'язків всередині країни і за її

межами, розширення списку торгових товарів та послуг.

Офісні будівлі – це той простір, в якому більшу частину свого життя

проводить майже кожна сучасна людина. Виробництво стає майже повністю

автоматизованим, а людина занурена в адміністративно-офісну роботу. Саме тому,

сьогодні офісні центри мають бути максимально зручними, ергономічними та

сучасними. Для забезпечення зазначених умов першочерговим завданням є

організація оптимальних, функціонально-обґрунтованих архітектурних рішень, які

розв’язуються в процесі проектування спеціалістами архітекторами.

Сьогодні серед усіх типів будівель і споруд, мабуть, саме офісні будівлі

переживають найбільші функціональні зміни. Завдяки сучасним інформаційним і

комунікаційним технологіям офісні центри тепер не мають жорсткої прив’язки до

місця і часу. Людина може працювати там, де існують умови підключення до

комп'ютерної мережі і є можливість організації робочого простору.

При проектуванні сучасного офісного центру, необхідно враховувати умови

комплексності і багатофункціональності обслуговування, тобто формування

поліфункціональної громадської будівлі, що враховує не лиже задоволення

ділових потреб, а також потреб відпочинку, оздоровлення, проведення дозвілля і

т.д.

Проектування та будівництво сучасних офісних центрів набуває

популярності і в Україні, де ефективно розвивається економіка, зростають

внутрішні та зовнішні ринкові відносини, що обумовлює тісні економічні зв’язки з

країнами Європи, Близького Сходу, Китаєм, США. Все це є результатом

динамічного будівництва сучасних офісних центрів в Україні, архітектурно-

4

планувальні, конструктивні та композиційні рішення яких спираються на

закордонний досвід будівництва.

Але, на жаль, сьогодні, сучасні офісні центри споруджуються лише в

столиці і найкрупніших містах нашої країни (Київ, Харків, Дніпропетровськ,

Одеса,Львів). Актуальною є проблема проектування і будівництва будівель

сучасних багатофункціональних офісних центрів в інших адміністративних

центрах України, в тому числі і в. м. Суми. На сьогодні, нові офісні будівлі в м.

Суми з’являються стихійно, є дрібномасштабними, не виразними з точки зору

архітектури, що не відповідають сучасним вимогам обслуговування в

інформаційному суспільстві. Значні за розміром офісні будівлі міста є застарілими

адміністративними будівлями, збудованими ще за радянських часів, які морально

застаріли. Тому, проблема дослідження оптимальних архітектурно-планувальних

рішень офісних центрів в місті Суми є актуальною.

Метою дослідження є виявлення архітектурно-планувальних особливостей

та прийомів організації архітектурних рішень офісних центрів на прикладі м.

Суми

Об’єктом дослідження є будівлі офісних центрів

Предметом дослідження є особливості архітектурно-планувальної,

містобудівної, конструктивної та образно-композиційної організації офісних

центрів у м. Суми.

Задачі дослідження:

- виявити історичні передумови формування та розвитку офісних центрів;

- проаналізувати особливості архітектурно-планувальних рішень офісних

центрів;

- провести аналіз закордоннної та вітчизняної практики будівництва офісних

центрів;

- вивчити функціонально-типологічні особливості офісних центрів та

визначити їх класифікацію;

5

- виявити вплив факторів на розміщення та архітектурно-планувальну

організацію офісних центрів;

- визначити особливості містобудівної, архітектурно-планувальної та

архітектурно-композиційної організації офісних центрів

- запропонувати проектну пропозицію офісного центру у м. Суми.

Методи дослідження. Дослідження особливостей архітектурно-планувальної

організації офісних центрів у м. Суми ґрунтується на застосуванні комплексного

методу досліджень. В основу поняття комплексного методу покладено наукове

положення про єдність одиничного і загального, частини і цілого, висловлено

всезагальний зв'язок явищ та їх цілісність. Основними методами, що

використовуються у дослідженні є: історичний метод при вивченні передумов

формування і розвитку будівель офісних центрів, метод порівняльного аналізу при

дослідженні прикладів вітчизняного та закордонного досвіду будівництва та

експлуатації будівель офісних центрів, метод статистики при вивченні впливу

факторів на розміщення і архітектурно-планувальну організацію офісних центрів,

метод узагальнень при дослідженні функціонально-типологічних особливостей,

метод натурних обстежень, спостереження та експериментального проектування

при організації архітектурно-планувального рішення будівлі офісного центру у м.

Суми.

Наукова новизна дослідження полягає у виявленні особливостей та

прийомів раціональної функціонально-планувальної та образно-композиційної

організації багатофункціональних будівель офісних центрів та розробці

експериментальної проектної пропозиції оптимального архітектурно-

планувального вирішення офісної будівлі для м. Суми.

Практичне значення одержаних результатів полягає у рекомендаціях щодо

проектування оптимальних функціонально-планувальних рішень офісних центрів

для адміністративних центрів України.

6

РОЗДІЛ 1. ПЕРЕДУМОВИ ФОРМУВАННЯ АРХІТЕКТУРНО-

ПЛАНУВАЛЬНОЇ ОРГАНІЗАЦІЇ СУЧАСНИХ ОФІСНИХ ЦЕНТРІВ

1.1. Історія формування та тенденції розвитку офісних центрів

У всі часи люди прагнули свою працю зробити більш ефективною, а робочий

простір – комфортним. Однак за останні три сторіччя уявлення про зручний офісні

будівлі істотно змінилися.

Поняття «офіс» з'явилося порівняно недавно. У період Нового часу його

функції виконували різні лавки, палаци і навіть храми. Кабінетом могло бути

будь-яке місце, в якому стояли письмовий стіл і стілець. З розвитком виробництва

і збільшенням числа «конторських» співробітників мінімальний офісний простір

почав з'являтися на фабриках, заводах, ринках, мануфактурах і т.д.

XIX століття ознаменувалося відразу кількома подіями, які перевели

будівництво офісних будівель на новий рівень. У 1871 році Чикаго охопила

пожежа, яка практично дотла спалила місто, що складалося переважно з

дерев'яних будівель. За рік до цього на американському ринку з'явилися сталеві

балки, з яких почали споруджувати суцільнометалеві каркаси будівель. У 1854

році Елайджей Отис винайшов аварійне гальмо для ліфтів, що дозволило

будувати офісні будівлі будь-якої висоти і розміщувати на невеликих ділянках

території тисячі співробітників. Так з'явилася знаменита Чиказька архітектурна

школа [11].

Equitable Building – перша офісна будівля з пасажирським ліфтом, що була

побудована в 1870 році. Вона була семиповерховою (до цього висота будинків

обмежувалася чотирма поверхами, так як підніматися вище по сходах було

некомфортно). Характерною особливістю став той факт, що вперше попит на

верхні поверхи виявився вищим, ніж на перші. Така ситуація була обумовлена

відсутністю на верхніх поверхах вуличного шуму і прекрасними візуально-

7

видовими характеристиками. Більшість офісів в Equitable Building представляли

собою просторі приміщення шириною близько 9 метрів з висотою стель до 4

метрів для забезпечення нормальної циркуляції повітря.

Іншим, більш пізнім, прикладом офісної будівлі із використанням сталевого

каркасу є хмарочос Флетайрон-білдінг (Flatiron Building, збудований у1904 рік),

прозваний в народі «Плоскою праскою» за незвичайну трикутну форму.

Далі розпочалася гонка за поверхами. У 1899 році в Нью-Йорку з'явилося 30-

поверхова будівля, в 1908 - 47-поверхова, а в 1913 році закінчилося будівництво

60-поверхового хмарочоса [11].

Функціонально-планувальна структура офісних будівель також зазнала

деяких змін. Знаменитий раціоналізатор праці Фредерік Тейлор запропонував

розміщувати співробітників по периметру великих залів, а керівників - в окремих

кабінетах. Подібна розстановка істотно ускладнювала комунікації, а також

позбавляла працівників відчуття приватності і можливості самоти. У 1960-х роках

відбулася культурна революція, яка зачепила в тому числі офісне життя, що

відобразилося на архітектурній організації офісних будівель. З Європи прийшло

поняття «бюро ландшафту», основною ідеєю якого було ігнорування кабінетної

ієрархії, об'єднання керівного складу та підлеглих в одному приміщенні і

розташування робочих місць у вільному порядку. Американці розвинули цю ідею,

і в 1963 році запропонували систему Action Office, більш відому як «кубікли», що

представляє собою організацію власної зони з робочим столом, відокремлену від

загального простору – «оупенспейсу» (Open Space) за допомогою перегородок. Ця

система з деякими змінами використовується в багатьох офісах і сьогодні [4].

Вітчизняне офісне будівництво розвивалося набагато повільніше. До 1920-х

років і проникнення впливу Чиказької школи будівлі висотою більше десяти

поверхів з'являлися тільки в сегменті житлової нерухомості, а офісні будівлі

представляли собою споруди казарменого типу. За радянських часів

«адміністративні будівлі» планувалися за коридорно-кабінетною системою –

8

невеликі кімнати (кабінети) на декілька осіб розташовувалися вздовж довгого

коридору. Поняття «офіс» та «офісний центр» в нашій країні (в часи початку

перебудови в СРСР) з'явилося в кінці 1980-х років під впливом західних

тенденцій.

В сучасну епоху високі скляні офісні будівлі у великих містах нікого не

дивують. Однак безликі гігантські «мурашники» стомлюють, і останнім часом

з’являються нові тенденції в будівництві офісних центрів. Основна тенденція –

це формування поліфункціональних офісних центрів, які є втіленням ідеї

формування «міста в місті» (приклад офісний центр NEO GEO в м. Москва

(Росія)), що забезпечує багатофункціональність обслуговування, тобто

інтегрування ділової, спортивно-оздоровчої, розважальної, торгової, виставкової

функцій [11].

Іншою, діаметрально протилежною тенденцією є повернення до принципів

архітектури офісних будівель 1950-х років, тобто формування вільного

планування, застосування великої кількості озеленення і досягнення домашнього

затишку при формуванні інтер’єру. Затребуваними стають офісні будівлі, в яких

можна спокійно працювати і відпочивати в приватній атмосфері. В результаті

цього, у відповідь на попит, з'являються так звані клубні ділові центри.

Клубний офіс характеризується невеликим числом орендарів, упорядкований

закритою територією, сучасними комунікаційно-інженерними системами, а також

наявністю додаткових привілеїв і опцій, наприклад, експлуатованої покрівлі,

тераси або балконів.

Основні етапи розвитку офісних будівель визначені в таблиці 1.

1.2. Аналіз архітектурно-планувальної структури офісних центрів

Офісні центри призначені для розміщення у своїй структурі будь-яких

установ адміністративно-трудового виробництва (корпорацій, фірм, проектних

9

Таблиця 1.1.

Етапи розвитку офісних будівель

10

організацій і т.п.), і мають за мету забезпечувати співробітникам сучасний рівень

комфорту за рахунок раціонального об’ємно-просторового та функціонально-

планувального рішення і відповідного спектру культурно-побутового

обслуговування [3].

В процесі розробки архітектурно-планувальних рішень офісних центрів слід

дотримуватись існуючих нормативних вимог, основним з яких є ДБН В.2.2-9-2009

„Будинки і споруди. Громадські будинки та споруди. Основні положення»[8].

Найбільш обґрунтованим рішення є розподіл функціонально-планувальної

структури офісних центрів на дві основні групи приміщень, склад яких може

змінюватись в залежності від функціональних процесів і потреб. До першої групи

належать приміщення загального користування: вестибюлі, виставкові зали,

заклади громадського харчування та ін.). Дані приміщення як правило

розміщуються у стилобатній частині (перший, другий, третій поверхи). Друга

частина будівлі включає безпосередньо офісні приміщення [4].

Загальна функціонально-планувальна організація офісного центру включає в

собі наступні блоки: блок офісних приміщень, блок конференц-залу, блок

інформаційного центру, блок приміщень громадського харчування, блок

фізкультурно-оздоровчих приміщень, виставковий блок, блок технічних приміщень

та експлуатації будівлі (рис 1.1). Розміри блоків та їх функціональний склад

приймаються за завданням на проектування. Під час проектуванням доцільно

передбачити можливість автономної роботи визначених блоків за рахунок

планувального відокремлення та організації окремих вхідних групп [10].

До блоку офісних приміщень належать вестибуль з пунктом охорони, ліфтові

холи та рекреації, робочі зали, робочі кімнати, санвузли, кабінети керівників, зали

для нарад, невеликі допоміжні або складські приміщення. Розрахункова кількість

місць в офісних приміщеннях приймається з розрахунку 6-8 м2 на 1 чол.

До блоку приміщень конференц-залу належать: безпосередньо конференц-зал,

кулуари, кімната президіуму, окремий вестибюль з гардеробом (при необхідності).

11

Рис. 1.1. Схема функціональних взаємозв’язків між приміщеннями в офісних

центрах

12

Місткість конференц-залу не повинна, як правило, перевищувати 50%

розрахункової місткості будинку.

До блоку інформаційного центру входять кімнати отримання та обробки

даних, кімнати адміністрації та службовців, приміщення розповсюдження

інформації (комп’ютерні зали), технічна бібліотека з архівами та картотеками,

приміщення копіювально-множильних служб.

Блок приміщень громадського харчування доцільно розміщувати на перших

поверхах будівлі з метою зручної організації взаємозв’язків, виробничих і

складських приміщень з вулицею. У будівлях з розрахунковою місткістю від 50

до 300 службовців передбачають буфети або кафетерії; при місткості 300

службовців і більше організовують їдальні або ресторани. Загальна кількість місць

в підприємствах громадського харчування розраховується на обслуговування 80%

співробітників у чотири посадки.

Фізкультурно-оздоровчий блок включає в свою структуру спортивні

(універсальні, тренажерні та гімнастичні) зали, роздягальні з душовими та

санвузлами, кабінети інструкторів і тренерів, інвентарну, кімнати відпочинку,

медпункт з кабінетом лікаря. У деяких випадках може бути передбачений салон

краси з солярієм та сауною.

Виставковий блок включає в свою структуру вхідну групу з гардеробом та

санвузлами, виставкові зали, склади (виставкові фонди), приміщення

обслуговуючого персоналу, приміщення прийому експозиційних матеріалів для

виставки. Можливо також влаштовувати відкриті виставкові площі на території

ділянки поблизу виставкового блоку.

Блок технічних приміщень та експлуатації будівлі забезпечує загальне

технічне обслуговування офісного центру, а також виконання деяких ремонтних

робіт. До складу даного блоку входять наступні приміщення: приміщення

диспетчерської служби з пультом управління, технічні приміщення управління

механічними та електричними системами, тепловий пункт, електрична служба,

13

приміщення технічного обслуговування апаратури, ремонтні майстерні та склади

інвентарю [10].

В залежності від завдання на проектування, побажань замовника та місткості

офісного центру можливою є відсутність у функціональній структурі деяких

блоків (блоку інформаційного центру, фізкультурно-оздоровчого та виставкового

блоків).

1.3. Аналіз закордонної та вітчизняної практики будівництва офісних

центрів

Аналіз досвіду проектування офісних будівель зведено у таблиці 1.2.

Офісний центр Вежа Мері-Екс або Сент-Мері Екс (англ. 30 St Mary Axe) - 40-

поверховий хмарочос в Лондоні (Англія), конструкція якого виконана у вигляді

сітчастої оболонки з центральною опорною основою. З будівлі відкривається

панорама на місто, що є незвичайною для центральної частини Лондона. Завдяки

зеленуватому відтінку скла і характерну форму мешканці міста називають будівлю

«огірок», «корнішон» (англ. The Gherkin). Будівля офісного центру знаходиться в

центрі Лондона. Є штаб-квартирою компанії Swiss Re. Дана будівля претендує на

звання першого екологічного хмарочоса. Нижні поверхи будівлі відкриті для всіх

відвідувачів. На верхніх поверхах знаходиться велика кількість ресторанів.

Будівля була побудована в 2001-2004 роках за проектом знаменитого архітектора

Нормана Фостера. Архітектор максимально використав сонячне освітлення і

природну вентиляцію. Будівля заввишки в 180 метрів вийшла економічною та

енергоефективною [12].

Офісна будівля «Nationale Nederlanden Building» («Танцюючий будинок») –

розташована в Празі (Чехія), побудована в стилі деконструктивізму, складається з

двох циліндричних веж: нормальної і деструктивної. Танцюючий будинок є

архітектурною метафорою танцюючої пари. Одна з двох циліндричних частин, та,

14

Таблиця 1.2.

Аналіз закордонного та вітчизняного досвіду проектування офісних

центрів

15

що розширюється догори, символізує чоловічу фігуру, а друга частина будівлі

візуально нагадує жіночу фігуру, що розвивається в танці. Як і багато споруд,

побудованих у стилі деконструктивізм, дана будівля різко контрастує з сусіднім

архітектурним комплексом рубежу XIX-XX століть. Автори проекту - хорватський

архітектор Владо Мілуніч і канадський архітектор Френк Гері. Будівля являє

собою офісний центр, в якому розташовуються декілька міжнародних компаній,

галерея і готель. На даху знаходиться ресторан [12].

Офісний центр «Al Bahar» – це парні вежі-хмарочоси, розташовані в Абу-

Дабі (ОАЕ). На даний момент в баштах «Аль Бахар» розміщується штаб-квартира

Інвестиційної Ради Абу Дабі (ADIC). Загальна офісна площа будівель становить

70 000 квадратних метрів. Будинки розраховані на 1000 співробітників.

Архітектура веж Аль-Бахар є поєднанням нових будівельних технологій і

традиційного арабського архітектурного стилю «Машраб», особливістю якого є

часті решітки на вікнах зі складним візерунком. Основним завданням архітекторів

веж Аль-Бахар було забезпечення прохолоди в офісних приміщеннях за умови 50-

градусної спеки за стінами будівлі без використання величезної кількості

кондиціонерів. Для цього був створений гігантський екран фасаду з понад 1000

рухомих елементів, які розкриваються і закриваються протягом дня в залежності

від положення сонця. [11].

Офісна будівля компанії «Longaberger» – розташовується в містечку Ньюарк

(США) - своїми обрисами і формою нагадує величезний плетений кошик. За

«плетеними стінами» цього дивного будинку розташований великий офісний

центр. Сьогодні в ефектній будівлі, площа якої становить 180 000 кв. футів (16720

м2) розташовуються комфортабельні і сучасні офіси. На відміну від інших

будівель, даний офісний центр розширюється догори. Це дозволило значно

збільшити робочий простір офісів: будова розрахована на штат в 500

співробітників. В будівлі передбачено семиповерховий атріум площею в 3300 м2,

навколо якого і розташовані офіси. [13].

16

Офісний центр "Індустріальний" розташований у Дарницькому районі міста

Києва (Україна) по вул. Бориспільська, 11 А. Офісний центр - будівля загальною

площею 4311 м2 в сучасному стилі з індивідуальною архітектурою. Офісний

центр має розвинуту інфраструктуру: банки, ресторан, паркінг на 30 місць [14].

Офісний центр «Парус» (Київ, Україна) – будівля являє собою унікальний

архітектурний комплекс, який став найбільш масштабним проектом в центральній

частині столиці, що встановлює нові стандарти якості послуг. 33 поверхова

будівля – офісний центр класу А. Вхід в бізнес центр здійснюється через

представницький вестибюль c заскленим фасадом, висотою в два поверхи. В

офісному центрі «Парус» реалізовані високоякісні інженерні системи. Кожен

поверх (площа – 1 168 м2) являє собою відкритий від колон простір. Даний

простір дає можливість створення будь-якого планування. Підземний 4-

поверховий паркінг на 300 машин (по 75 на кожному рівні) пропонує найбільшу

кількість паркувальних місць в центрі Києва. У будівлі функціонує «конференц-

центр»[14].

Офісно-торговий центр «Platinum Plaza» (Харків, Україна) – розташований в

історичному і діловому центрі Харкова. Будівля офісно-торгового центру поєднує

в собі торговельну галерею, бізнес-центр класу «В +», затишний внутрішній

дворик, підземний паркінг і елементи супутньої інфраструктури. Торгова частина

комплексу знаходиться на першому поверсі і запрошує відвідувачів вглиб

внутрішнього дворика. Тут магазини розташовуються навколо скульптурного

саду, світломузичного фонтану, лаунж-кафе і місця для проведення виставок,

концертів та інших громадських подій. Тут же знаходиться вхід в галерею «.

Офісні приміщення займають з 2-го по 6-й поверхи. Лобі зона розташована

всередині торгової галереї та сполучена з лаунж-кафе. У бізнес-центрі

представлені різні приміщення вільного планування, що дозволяють планувати і

використовувати їх найбільш зручним чином. До складу бізнес-центру входить

конференц-зал і бізнес-ресторан, ці об'єкти розташовані на третьому поверсі. В

будівлі в підземному поверсі розташовано паркінг на 40 автомобілів [15].

17

РОЗДІЛ 2. ФУНКЦІОНАЛЬНО-ТИПОЛОГІЧНІ ОСОБЛИВОСТІ

ОФІСНИХ ЦЕНТРІВ

2.1. Класифікація офісних будівель

Міжнародна класифікації офісних будівель заснована на системі класів, що

визначають місце розміщення, рівень комфортності, безпеки, функціональної

відповідності, систем інженерного обладнання, інформаційної забезпеченості. Так

прийнято диференціювати офісні центри за п’ятьма класами: «А», «В», «С», «D»,

«Е» [11].

Офісні центри класу «А» є сучасними будівлями з зручним розташуванням у

місті. Такими центрами є найпрестижніші будівлі, що розташовуються в нових

офісних комплексах і бізнес-центрах в центрі міста. Тут реалізовані оптимальні

інженерні рішення щодо планування простору, прокладки та автоматизації систем

життєзабезпечення. Ці будівлі мають найвищий рівень сервісу: «розумні»

будинки, що передбачають повну оптимізацію і автоматизацію всіх систем

життєзабезпечення, розгорнуту інфраструктуру централізованого забезпечення

орендарів оргтехнікою, оптико-волоконний зв'язок, рецепції, конференц-зали,

засоби побутового обслуговування і відпочинку. В кожному приміщенні таких

будівель зроблений першокласний ремонт з використанням тільки найбільш

якісних оздоблювальних матеріалів. Як правило, такі будівлі є спеціалізованими

бізнес-центрами, з розвиненою внутрішньою інфраструктурою. Також у будинках

такого типу є всі необхідні для роботи засоби зв'язку і телекомунікацій. Будинки

даного типу забезпечені власними службами безпеки, управління і обслуговування

з підземним паркінгом, що охороняється. На території офісних центрів класу «А»

обов'язково розташовується стоянка (або паркінг) з кількістю паркувальних місці

не менше одного на 60 м2 офісних приміщень. Даний клас передбачає сучасне

вільне планування, дорогу обробку, підвісні стелі. Орендна вартість в офісних

18

центрах класу «А» досить висока, тому в них розташовуються тільки великі

компанії, що мають свої представництва в багатьох містах і країнах.

Офісні центри класу «В» - це приміщення з схожими характеристиками, що й

офіси класу «A». Їх розташування менш престижне (знаходяться в деякому

віддаленні від центру), а спектр пропонованих послуг більш скромний. Вони

можуть знаходитися в нових або нещодавно реконструйованих будівлях, які

мають необхідні інженерні комунікації. В них може бути відсутнім центральна

система кондиціонування. Ці офіси не настільки престижні і спектр пропонованих

послуг не такий широкий - парковка, наприклад, найчастіше розташована на

відкритому повітрі. До цього класу належать також офіси класу «А» після 5-7

років експлуатації, реконструйовані і переобладнані старовинні особняки,

розташовані в центрі міста. Іншими словами, офісні центри класу «В» – це дуже

якісні професійні офіси, які лише за декількома зазвичай несуттєвими критеріями

«не дотягують» до класу «А».

До офісних центрів класу «С» відносяться всі офісні будівлі, які хоча б за

одним параметром не дотягували до вищих ступенів. До таких параметрів може

належати не дуже зручне розташування, віддаленість від центру міста, або

недостатня розвиненість інфраструктури. Ці будівлі не відносяться до новобудов,

а найчастіше вони є оновленими і переобладнаними заводоуправліннями,

дослідницькими інститутами та іншими нежитловими будівлями. В нашій країні

іноді їх називають «радянськими». Останній ремонт в них може бути зроблений

більше 10 років тому з використанням наявних в той час матеріалів. У таких

будівлях зазвичай немає сучасного зв'язку, центрального кондиціонування,

система вентиляції - звичайна, а туалетна кімната знаходиться в загальному

коридорі. Серед нових будівель – це, як правило, офісні будівлі, що знаходяться не

в центрі міста, а на перетині транспортних шляхів, поблизу станцій метро і

основних радіальних магістралей. Клас «С» передбачає досить скромний набір

послуг: телефонний зв’язок, можливий вихід в мережу Інтернет. В архітектурно-

19

планувальному рішенні офісів класу «С» здебільшого зустрічається коридорна

система, що виключає можливість реалізувати вільне планування «Open Space». В

таких будівлях відносно низькій процент співвідношення корисної площі до

загальної площі. Підземний паркінг відсутній, розмір майданчику для паркування

не достатній. Всі функції охорони в офісних центрах класу «С» виконують

вахтери.

Офісні центри класу «D» – це будівлі із застарілими інженерними

комунікаціями, дерев'яними перекриттями, відсутністю спеціалізованих служб

життєзабезпечення. Часто, до класу «D» відносять адміністративні будинки

періоду побудови кінця ХХ сторіччя, про які йшла мова вище (клас «С»), але без

проведення реконструкції. Як правило, такі приміщення потребують капремонту.

Офісні центри класу «Е» – будівлі, які не пристосовані для розміщення

сучасних офісів і вимагають реконструкції. Також до класу «Е» відносять

приміщення, які розташовані у житлових будинках, в тому числі в квартирах, що

переведено у нежитловий фонд, або в підвальних і напівпідвальних поверхах. За

умови вдалого розташування, ремонту європейського класу, оснащення якісними

меблями та оргтехнікою такі офіси цілком можуть конкурувати з офісами більш

високого классу.

Зрозуміло, що останні два класи – це найдешевша нерухомість, особливо це

стосується класу «Е». Однак, оцінка нерухомості таких класів показує, що попит

на неї все ще лишається на достатньо високому рівні [11].

2.2. Фактори, що впливають на формування інфраструктури офісних

будівель

На особливості містобудівного розміщення та формування архітектурно-

планувальної структури офісних будівель впливають ряд факторів, а саме:

20

функціонально-типологічні, соціально-економічні, архітектурно-планувальні,

інженерно-технологічні, конструктивні.

Функціонально-типологічні фактори були розглянуті вище в аспекті

вивчення класифікації офісних центрів, тобто визначені 5 основних класів офісних

будівель – класи «А», «В», «С», «D», «Е» відповідно. Клас офісної будівлі в першу

чергу впливає на її розміщення в містобудівній структурі (центральні райони

міста, райони наближені до центру, перетини магістральних вулиць, периферійні

райони міста. Наступний критерій впливу класифікації офісних будівель їх

функціонально-планувальна складова: наявність інфраструктури обслуговування

(заклади харчування, банківські установи, конференц-зали, спортивно-оздоровчі і

розважальні заклади), кількість і площа офісних приміщень, тип планувальної

схеми (коридорна, чарункова або система вільного планування). Наступний

напрямок впливу функціонально-типологічних факторів – це рівень оснащення та

інженерного устаткування будівлі.

В аспекті впливу соціально-економічних факторів основною вимогою

інвестора до офісної будівлі є економічна доцільність її будівництва. Адже, чим

нижча вартість будівництва, тим швидше окупляться вкладення. Тому при виборі

архітектурно-планувальних та конструктивних рішень важливо враховувати

економічну складову будівництва. Основними напрямками впливу соціально-

економічних факторів є: швидкість будівництва (в залежності від розмірів

майбутнього офісного центру, доцільним є його будівництво в короткі терміни);

вартість будівництва (вибір матеріалів і конструкцій активно впливають на

вартість будівництва); мобільність та трансформативність будівлі (можливість

змінювати архітектурно-планувальні рішення завдяки трансформації будівлі).

Важливим соціально-економічним фактором є співвідношення корисної (офісної)

площі до допоміжної, тобто важливо враховувати той фактор, щоб коефіцієнт

оплати орендарями площ загального користування будинку не перевищував 12%.

21

Архітектурно-планувальні фактори (вимоги) здійснюють прямий вплив на

формування функціонально-планувального рішення офісного центру. При

дослідженні впливу архітектурно-планувальних факторів при проектуванні

офісної будівлі визначають наступні основні вимоги: наявність окремого, чітко

позначеного входу в будівлю; наявність фойє (холу); висота поверху в офісних

приміщеннях в чистоті має бути не менше 2,7 метра; організація відкритого

планування площ з сіткою колон, що забезпечує гнучке перепланування.

До інженерно-технологічних факторів (вимог), що впливають на формування

архітектурно-планувальних рішень офісної будівлі належать: наявність систем

теплопостачання, вентиляції і кондиціонування; забезпечення підключення

комунікаційних систем в будь-якому місці завдяки влаштуванню фальш підлоги,

технічного поверху, комунікаційних каналів під підлогою або коробів по

периметру приміщень; проектування ліфтів при організації середнього часу

очікування ліфта в години пік – не довше 30 секунд (з моменту виклику);

забезпечення системи освітлення офісів. Вплив інженерно-технологічних факторів

ґрунтується головним чином на необхідності розміщення в структурі будівлі

різних інженерних систем, що змушує закладати в проект додаткові групи

приміщень для розміщення інженерно-технічного обладнання, аналізувати

взаємозв'язку цих приміщень з приміщеннями, властивими офісним будівлям.

Конструктивні фактори здійснюють першочерговий вплив на формування

архітектурно-планувального рішення офісної будівлі. В контексті конструктивних

факторів доцільно визначити: конструктивну систему, експлуатаційно-технічні,

економічні, санітарні, естетичні вимоги. Розглядаючи вплив конструктивних

факторів необхідно визначити найбільш доцільну для офісних будівель каркасну

конструктивну систему, та виявити кількісні показники сітки колон. Робочі

кімнати і кабінети проектуються звичайно у планувальних чарунках 3Х6 або

6Х6м. Робочі зали влаштовуються на 20-40 та більше співробітників. Їх бажано

проектувати в більш великих чарунках 9Х9, 9Х12 та 12Х12м.

22

РОЗДІЛ 3. АРХІТЕКТУРНО-ПЛАНУВАЛЬНІ ОСОБЛИВОСТІ ТА

ПРИЙОМИ ВИРІШЕННЯ БУДІВЕЛЬ ОФІСНИХ ЦЕНТРІВ

3.1. Особливості та прийоми містобудівної організації офісних центрів

В структурі певного міста офісні центри можуть бути складовою частиною

загальноміської адміністративно-ділової зони (у малих та середніх містах) або

входити до складу ділового центру окремого району міста (у великих містах). З

містобудівної точки зору офісні центри, достатньо часто, являють собою

композиційні домінанти, характер розташування яких в структурі міста та його

окремих частин є також важливим питанням, що потребує раціонального

містобудівного вирішення.

Існують різноманітні прийоми містобудівного розміщення офісних центрів.

Дані будівлі можуть формувати цілісні архітектурні комплекси або

розташовуватись окремо, виступати в якості висотних домінант в забудові

кварталів, вулиць та площ міста. Найбільш оптимальним і виправданим є

розміщення офісних центрів у центральній частині міста, де будівлі мають зручні

функціональні зв’язки з об’єктами транспортної та обслуговуючої інфраструктури

і пішохідно-транспортну доступність. Але у великих і найкрупніших містах дані

об’єкти можуть розташовуватись і на периферійних територіях, районах

наближених до центральної частини міста, на перетині транспортних магістралей,

у складі громадської забудови районних центрів.

В практиці реального будівництва та експлуатації компактне вирішення

об’ємно-планувальної структури офісних будівель є більш розповсюдженим,

оскільки з економічної точки зору таке рішення дозволяє суттєво зменшити

витрати на купівлю та утримання земельної ділянки. Таке рішення досягається

шляхом кооперування або блокування окремих будівель, а також при будівництві

переважно висотних об’ємів у загальній об’ємно-просторовій композиції будівлі.

23

У забудові вулиці офісні центри можуть бути розміщені у якості висотної

домінанти. В такому випадку, в залежності від розміру ділянки, їх висотна частина

може бути заглиблена відносно вулиці, за рахунок виступаючого стилобатного

блоку або організації площі, що знаходиться по лінії забудови даної вулиці. Але в

обох випадках загальною об’ємно-просторовою композицією будівлі намагаються

підкреслити лінійність вулиці за рахунок введення до її складу відповідних

частин, зорієнтованих вздовж вулиці.

За рахунок того, що офісні центри мають в своїй об’ємно-планувальній

структурі багатоповерхові об’єми, їх доцільно розміщувати на замиканні

візуальних композиційних осей міських вулиць. Можливим є варіант

розташування багатоповерхової офісної будівлі в урбанізованому просторі, коли

запроектована будівля оточена щільною забудовою меншої поверховості і

візуально сприймається з віддалених точок зорового сприйняття.

Наступним прийомом розміщення офісних центрів є примикання або

розташування у рекреаційній зоні, де переважає велика кількість озеленення

території, мальовничі пейзажі з водним поверхнями або гірськими схилами. Даний

прийом розміщення обумовлюється перш за все створенням комфортного

робочого середовища в офісних приміщеннях та більш широкими можливостями

містобудівного та об’ємно-планувального вирішення об’єкту. Основні

містобудівні прийоми згруповані в таблиці 3.1

3.2. Прийоми архітектурно-планувальної організації офісних центрів

В аспекті формування архітектурної організації, в залежності від схеми

розміщення співробітників і від гнучкості функціонально-планувальної організації

можна виділити 8 основних прийомів архітектурно-планувальних рішень офісних

поверхів, кожен з яких відповідає виконанню певної схеми діяльності (табл. 3.2).

24

Таблиця 3.1.

Прийоми містобудівної організації офісних центрів

1. Прийом чарункової організації простору пов'язує в лінійній композиції

приміщення, розраховані на 1-3 чоловік. Елементом функціонального сполучення

в даному випадку виступає коридор. Таке функціонально-планувальне рішення є

обґрунтованим для наукових підрозділів, юридичних служб та інших форм

інтенсивної інтелектуальної діяльності.

2. Прийом відкритої організації простору представляє собою вільне

планувальне вирішення висотного об’єму з центрально-розташованим ядром.

Спочатку такі будівлі створювалися виходячи з міркувань функціональних

установок (універсальність використання, економія площі, простота зведення і

т.д.), однак з часом їх ефективність виявилася збитковою в основному через

недоліки в механічному інженерному устаткуванні та у планувальному

середовищі. Проте цей прийом планувальної організації простору при

відповідному вирішенні технічних, планувальних і естетичних питань може

виявитися прийнятним для розміщення комп'ютеризованого діловодства,

25

особливо у випадках, коли всі учасники мають близький статус і об'єднані

інтенсивною схемою взаємодії.

Таблиця 3.2.

Прийоми архітектурно-планувальної організації офісних центрів

3. Прийом коридорної планувальної організації простору застосовується при

невеликих розмірах приміщень і передбачає їх неоднорідний функціональний

склад. Крім індивідуальних і групових просторів, тут присутні приміщення для

колективних і спеціальних функцій: нарад, роботи з дисплеями і копіювальною

технікою, відпочинку, оздоровлення. Весь набір приміщень організується навколо

коридору, що виконує комунікаційну функцію. У будівлі забезпечується високий

26

рівень ізоляції робочих груп і в той же час є можливість виконувати велику

кількість додаткових функцій.

4. Прийом організації простору типу «басейн» – планувальна організація

простору, що виникає при ускладненні структури підприємства в процесі його

розвитку: в даному випадку поряд з фахівцями високої кваліфікації необхідно

мати широкий штат технічних виконавців. Керівництво та фахівці високої

кваліфікації розміщуються в індивідуальних робочих кабінетах, інші працівники –

в так званому «басейні», тобто їх робочі місця умовно кажучи «плавають» у

загальному комунікаційному просторі.

5. Прийом боксової організації простору створений підприємствами, що

ведуть обробку значної кількості поточної документації. В даному випадку

виникає необхідність у формуванні лінійного та рядового блокування

огороджених робочих місць у великому залі, які сполучаються з приміщеннями

керівництва, що дозволяє здійснювати контроль за проходженням будь-якого

документа і впливати на хід роботи.

6. Прийом ландшафтної організації простору має на увазі формування

планувальної структури, виходячи зі схеми пересування людей і інформації в

будівлі. Таке планування давно зазнає критики, оскільки не відповідає

функціонально-планувальній логіці, однак можуть існувати досить ефективні види

його сучасного трактування. Такий прийом застосовується головним чином при

істотному розмаїтті у способах організації діяльності підрозділу, що відрізняються

один від одного кількістю співробітників, набором виробничих операцій і

характером процесів інформаційного обміну.

7. Прийом комбінованої організації простору, що представляє собою

поєднання звичайної чарункової (кабінетної) схеми і відкритого планування:

інтеграція в межах єдиного простору закритих скляних боксів для індивідуальної

роботи і велика за розмірами загальна площа для загальних функцій –

27

конференцій, конгресів, засідань, зустрічей замовників і відвідувачів, роботи з

терміналами, картотекою і т.д.

8. Прийом модульної організації простору представляє собою вирішення

багатомірної синтетичної моделі організації діяльності в просторі: від формування

універсальних модульних осередків, що мають здатність пристосовуватися під

будь-які виробничі функції, до образної побудови середовища у вигляді «міста»,

що включає в себе вулиці, будівлі, громадські центри і т.д.

В процесі дослідження досвіду експлуатації офісних просторів, було

виявлено, що прийом великозального планування з розміщенням у єдиному залі

декількох сотень співробітників рідко буває функціонально виправданим.

Найбільш оптимальним є організація функціональних зв’язків між підрозділами

при достатній ізоляції груп та формуванні окремих робочих місць, що можна

створювати у залах квадратної або багатокутної (компактної) форми з найбільшою

відстанню між взаємопов’язаними робочими місцями 25 – 30 м. В результаті все

більшого розповсюдження отримує багатозальне та комбіноване планування

типових поверхів.

3.3. Особливості архітектурно-планувальне рішення офісного центру у м.

Суми

Містобудівне рішення.

Місцем для проектування офісного центру пропонується ділянка, що

знаходиться у місті Суми по вулиці Ярослава Мудрого на перетині з вул.

Іллінською, поруч з Іллінським парком на місці недобудованої громадської будівлі

часів СРСР.

Ділянка має трапецієвидну форму. Поруч з ділянкою знаходиться зупинка

громадського транспорту.

28

Офісний центр знаходиться на перетині двох вулиць – магістральної вулиці

Іллінська та житлової вулиці Ярослава Мудрого. Місце будівництва є досить

відповідальним, оскільки знаходиться в центральній частині м. Суми, в

ландшафтній парковій зоні, навпроти розташована територія Пророко-Іллінської

церкви – пам’ятки архітектури, збудованої в стилі класицизм.

При розміщенні будівлі офісного центру враховано умови зорового

сприйняття її як і пішоходами, так і під час руху на транспорті. Чітко організовані

зручні підходи зі сторони скверу та під’їзди збоку вул. Ярослава Мудрого до

будівлі (див. додаток 1).

Архітектурно-планувальне рішення.

Офісний центр складається з двох основних частин: стилобатної

(обслуговуючий блок) та офісної висотної частини. Таким чином формується

будівля компактної форми, яка поєднує горизонтальну та вертикальну складові.

Головний фасад будівлі орієнтовано північ-південь. З південного боку влаштовано

балкони, які виконують сонцезахисну функцію.

В плані комплекс має пластичну форму сегменту кругу, що гармонійно

вписується за конфігурацією в існуючу ділянку і дещо нагадує форму будівлі, що

існувала досі. Стилобатна частина має променеву структуру, що інтегрується з

загальної сегментною формою. За рахунок цього створюється складна, але

достатньо зрозуміла і гармонійна композиційна структура. Вертикальна складова

будівлі має ритмічну ступінчасту побудову, яка підкреслена ритмічними

елементами вікон і на фасаді будівлі.

В композиції фасадів поєднані елементи легкого суцільного скління з

глухими стіновими площинами і невеликими віконними отворами, що створюють

виразну пластику фасадних площин.

Загалом, в архітектурно-композиційному вирішенні застосовані сучасні

архітектурні прийоми. Будівля має чітко виражені горизонтальні та вертикальні

елементи, які доповнюють просторову композицію всієї будівлі. В

29

композиційному вирішенні фасаду важливу роль відіграє поєднання суцільного

засклення з площинами стін та горизонтальними поясами балконів.

Запроектований об’єкт має чіткі форми і гармонійно поєднується з оточуючим

середовищем (див. додаток 2).

Офісна частина включає дванадцять робочих поверхів і складена в декілька

ярусів (від 4-го до 12-го поверху).

До приміщень першого поверху стилобатної частини офісного центру

належать вестибюль з приміщенням охорони та гардеробом, ресторан з повним

комплексом обслуговуючих та виробничих приміщень, пункт обміну валют та

відділення зв’язку, блок приміщень конференц-залу з кулуарами та кімнатою

президіуму.

В офісному центрі стилобатна частина складається з двох поверхів. На

другому поверсі розміщений блок спортивних приміщень (тренажерна зала, зал

для фітнесу, спортивно-ігрова кімната), бібліотека (читальна зала, книгосховище),

блок інформаційних приміщень (копірувально-множильні служби, комп’ютерний

зал), адміністрація та бухгалтерія.

Починаючи з третього поверху, на всіх інших поверхах офісної частини

розміщено робочі зали та різні приміщення управлінського складу.

На всіх поверхах офісного центру є санвузли, місця для відпочинку та ліфтові

холи. Також передбачено евакуаційні сходи (див. додаток 3).

30

ВИСНОВКИ

В результаті проведеного дослідження виявлено основні особливості та

прийоми архітектурно-планувальної організації офісних будівель:

- виявлено історичні передумови формування та розвитку офісних центрів,

визначено 5 основних етапів розвитку офісних будівель;

- проаналізовано особливості архітектурно-планувальних рішень сучасних

офісних центрів, виявлено і досліджено основні функціонально-планувальні блоки

та їх структуру: блок офісних приміщень, блок конференц-залу, блок

інформаційного центру, блок приміщень громадського харчування, блок

фізкультурно-оздоровчих приміщень, виставковий блок, блок технічних

приміщень та експлуатації будівлі.;

- проведено порівняльний аналіз закордонної та вітчизняної практики

будівництва сучасних офісних центрів за типологічними, функціональними,

містобудівними та архітектурними критеріями, досліджені будівлі наступних

офісних центрів;

- виявлено вплив функціонально-типологічних, соціально-економічних,

архітектурно-планувальних, інженерно-технологічних, конструктивних факторів

на розміщення та архітектурно-планувальну організацію офісних центрів;

- визначено прийоми архітектурно-планувальної організації офісних центрів:

прийом чарункової організації простору, відкритої організації простору,

коридорної планувальної організації, організації простору типу «басейн»,

боксової організації простору, ландшафтної організації простору, модульної

організації простору, комбінованої організації простору.

Результатом дослідження є розробка архітектурного проекту

багатофункціонального офісного центру у м. Суми, в якому інтегровано

оптимальні функціонально-планувальні і композиційні рішення, що є

обґрунтованими для будівництва будівель даного типу у визначеному регіоні.

31

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

1. Адамович В. В., Бархин Б. Г. Архитектурное проектирование

общественных зданий и сооружений. – М.: Стройиздат, 1985.

2. Ауров В.В. Общественные здания. – М.: „Высшая школа”, 1987г.

3. Под ред. Опочинской А.И. Административные здания, –

М.: Стройиздат, 1975. – 182с.

4. Гоулд Б.П. Проектирование современных зданий управления. –

М.: Стройиздат, 1987 – 192с.

5. Орловський Б.Я.; Сербинович П.П. Общественные здания, –

М.: Стройиздат, 1987г.

6. Под ред. Рожина И.Е.; Урбеха А.И. Архитектурное проектирование

общественных зданий и сооружений, – М.: Стройиздат, 1985г.

7. Розанов Е. Г., Гнедовский Ю. П., и др. Архитектура общественных

комплексов. – М.: Стройиздат, 1980.

8. ДБН В.2.2.-9-2009 Будинки і споруди. Громадські будинки та споруди.

Основні положення.

9. ДБН 360-92 Містобудування. Планування і забудова міських та сільських

поселень.

10. Ковальський Л.М. Типологія громадських будинків і споруд: навч.

посібник (для студ. вищ. навч. закл.) / Л.М. Ковальський, В.М. Лях, А.Ю.

Дмитренко та ін. – Полтава: ПолтНТУ, 2011. – 225 с.: іл.

11. http://comestate.ru – інформаційний ресурс

12. https://uk.wikipedia.org - інформаційний ресурс

13. http://zsu.zp.ua/dom-korzina - інформаційний ресурс

14. http://oci.kiev.ua/about - інформаційний ресурс

15. http://www.platinumplaza.com.ua - інформаційний ресурс

32

33

34

35

36