Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt ... · GMA Unternehmensprofil Firmengründung 1972 in Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, Ludwigsburg, München

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Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt GriesheimStadtplanungs- und Bauausschuss am 07.03.2018Monika Kollmar, Niederlassungsleitung

GMA Unternehmensprofil

Firmengründung 1972 in Ludwigsburg

Büros in Dresden, Hamburg, Köln, Ludwigsburg, München

30 wissenschaftliche Mitarbeiter verschiedener Fachbereiche

Wirtschaftsberatung / Kommunalberatung

Auftraggeber: Städte / Gemeinden, Regionen, Einzelhandel, Projekt-entwickler, Bauträger, Banken, Immobilienfirmen, Bund / Länder, Kammern

Unabhängigkeit von Verbänden / Organisationen

2

Beratungsschwerpunkte für Kommunen und Institutionen

Markt- und Standortanalysen für - Einzelhandel- Gewerbeflächen- Büroflächen- Wohnungsmarkt- Tourismus und Gastronomie

Imageanalysen

soziodemografische Analysen und Prognosen

Aufbereitung von Daten mit GIS und Geomarketing-Anwendungen

Stadtbildanalysen

Auswirkungsanalysen für Bauleitplanung und Genehmigungsverfahren

regionale und kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzepte

regionale und kommunale Wirtschaftsstrukturgutachten,Gewerbeflächenentwicklungskonzepte

Entwicklung und Umsetzung von Stadt- und Citymarketingkonzepten

Befragungen

3

Gliederung

1. Rahmenbedingungen für den Einzelhandelsstandort Griesheim

2. Bestandsanalyse

3. Standort- und Sortimentskonzept

4

Allgemeine Einflussfaktoren auf die Einzelhandelsentwicklung

Forderungender Unternehmen

Handel mitSystem

Ambienteab in die Mitte

Preis, Qualität,Nähe, Erlebnis

§

Pkw, zu Fuß, per Rad

look, smell,feel

Wettbewerb, Filialisierung

älter, bunter, weniger

DemografischerWandel

Atmosphäre / Städtebau

Kundenwünsche

Rechtliche, planerische Rahmenbedingen

Erreichbarkeit / Mobilität

Internet

Konkurrenz

6

Konkurrenz durch den Onlinehandel

* PrognoseQuelle: eigene Darstellung nach IFH Köln, Handelsszenario 2020, Jahrgang 2014, Köln 2014.

Multi-Channel:461 464 Mrd. € =

+ 3 Mrd. €

rein stationär:448 418 Mrd. € =

- 30 Mrd. €

Steigender Onlineanteil:ElektrowarenFashion / AccessoiresFreizeit & HobbyBüro & SchreibwarenSchmuck & UhrenGesundheit & WellnessWohnen & Einrichtungen

7

Lebensmitteleinzelhandel braucht größere Verkaufsflächen

Daten Lebensmittel-discounter

Supermarkt (inkl. Getränkemarkt)

Großer Supermarkt / SB-Warenhaus

Verkaufsfläche 800 – 1.500 m² 1.500 – 2.500 m² > 2.500 / 5.000 m²

Parkplätze 100 100 250

Grundstücksgröße ab 3.000 m² ab 5.000 m² ab 8.000 m²

Einzugsgebiet ab 5.000 EW ab 5.000 EW ab 15.000 EW

Beispiele

Quelle: GMA-Standortforschung 2017, ca.-Werte, gerundet

7

Rechtsgrundlagen

8

Standortrahmenbedingungen

erstellt mit RegioGraph Planung;GMA-Bearbeitung 2018

Büttelborn

Mühltal

Trebur

Seeheim-Jugenheim

Egelsbach

Ober-Ramstadt

Reinheim

Roßdorf Groß-Zimmern

Bischofsheim

Ginsh.-Gustavsb.

Nauheim

Riedstadt

Legende

Stadtgebiet Griesheim

Mittelbereich Griesheim / Darmstadt/Weiterstadt / Pfungstadt

Oberzentrum

Mittelzentrum mit Teilfunktioneines Oberzentrums

Mittelzentrum

Unterzentrum

Kleinzentrum

Grundzentrum(Rheinland-Pfalz)

Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;GMA-Bearbeitung 2018

10

Aufgabenstellung und Hintergrund in Griesheim

Einzelhandelskonzept aus 2008

seitdem verschiedene Einzelhandelsentwicklungen in Griesheim, aber auch im Umland

Anfragen für Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben

Anpassung an landes- und regionalplanerische Vorgaben und die Rechtsprechung

Aktualisierung der Angebots- und Nachfragesituation

Überprüfung des Standort- und Sortimentskonzeptes

Empfehlungen zur Einzelhandelssteuerung

Einzelhandelskonzept als Grundlage für die Bauleitplanung!

Ausgangslage:

Aufgabenstellung:

10

Untersuchungsablauf Einzelhandelskonzept-Fortschreibung Griesheim

11

Gliederung


2. Bestandsanalyse


12

Einzelhandelsbestand in Griesheim

* Zuordnung nach Umsatzschwerpunkt

Hauptwarengruppen Anzahl der Betriebe

Verkaufsfläche in m²

Umsatzin Mio. €

Nahrungs- und Genussmittel 39 14.860 73,9

Gesundheit, Körperpflege 9 1.475 10,4

Blumen, zoologischer Bedarf 6 840 2,4

Bücher, Schreib- und Spielwaren 9 325 1,7

Bekleidung, Schuhe, Sport 17 4.905 10,8

Elektrowaren, Medien, Foto 9 475 2,1

Hausrat, Einrichtung, Möbel 5 715 1,6

Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 6 955 2,0

Optik, Uhren / Schmuck 5 160 1,6

Sonstige Sortimente 10 1.390 3,1

Nichtlebensmittel insgesamt 76 11.240 35,6

Einzelhandel insgesamt 115 26.100 109,5

GMA Erhebung November 2017 13

Quelle: Kartengrundlage: Stadt Griesheim GMA-Bearbeitung 2018

Größenklassen

Nahrungs- und Genussmittel

Gesundheit, Körperpflege

Blumen, zool. Bedarf

Bücher, Schreib-, Spielwaren

Bekleidung, Schuhe, Sport

Elektrowaren, Medien, Foto

Hausrat, Einrichtung, Möbel

Bau-, Garten- und Heim-

werkerbedarf, Bodenbeläge

Optik, Uhren, Schmuck

Sonstiger Einzelhandel

Branchen

über 1.500 m² VK

800 m² bis < 1.500 m² VK

400 m² bis < 800 m² VK

100 m² bis < 400 m² VK

< 100 m² VK

Komplementärnutzung

L

Legende

Zentraler Versorgungsbereich (Abgrenzung gemäß Einzelhandels-konzept Griesheim 2008)Gewerbegebietsstandorte(symbolhafte Darstellung; nicht exakt abgegrenzt)

Dienstleistung

Gastronomie/Hotellerie

Freizeit / Kultur

Öffentliche Einrichtungen

Bildungseinrichtungen

Leerstand

Wohngebiet

Süd-West

August-Euler-Flugplatz

Gewerbegebiet „Am Nordring“

Gewerbegebiet „Am Euler-Flugfeld“

Sonderstandort Süd-West

Innenstadt

Einzelhandelsverteilung in der Stadt Griesheim

15

Einzelhandelsbestand nach Standorten

12%

42%

6%

23%

16%

6%

39%

23%

26%

6%

Verkaufsflächen

Anzahl der Betriebe

Innenstadt sonstige integrierte Standorte Sondergebiet Südwest Gewerbegebiet Nord Gewerbegebiet Ost

GMA Erhebung November 2017

15

Verkaufsflächenausstattung im Vergleich

55

21

469

359

58

293

39

49

77

592

49

6

34

25

17

174

12

30

52

528

0 100 200 300 400 500 600 700

Sonstige Sortimente

Optik, Uhren / Schmuck

Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf




Bücher, Schreib- und Spielwaren

Blumen, zoologischer Bedarf



m² VK je 1.000 EW

Griesheim GMA-Kennziffer Kommunen 20.000 - 30.000 EW

Quelle: GMA: Kennziffern des Einzelhandels in Deutschland und Österreich“, Ludwigsburg 2012; Zahlen Griesheim: GMA-Erhebung November 2017

16

Kaufkraftbindung

Nahrungs- und Genussmittelca. 50,5 Mio. € ca. 61,1 Mio. € ca. 83 %

(Umsatz mit Kunden (Kaufkraft der örtlichen (Kaufkraftbindung)aus Griesheim) Wohnbevölkerung)

Nichtlebensmittel (Nonfood)ca. 38,5 Mio. € ca. 106,2 Mio. € ca. 36 %


Einzelhandel insgesamtca. 89,0 Mio. € ca. 167,4 Mio. € ca. 53 %.


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Legende

Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;GMA-Bearbeitung 2018

700 m Radius(fußläufige Erreichbarkeit)

Vollsortimenter

Discounter

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-Center

Bewertung der Nahversorgungssituation

Zusammenfassende Bewertung

positive Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung in den kommenden Jahren

gute Versorgungssituation im täglichen Bedarf und gute räumliche Verteilung der Lebensmittelmärkte im Stadtgebiet

kompaktes Siedlungsgebiet mit kurzen Wegen

starke Wettbewerbssituation im Umfeld, v.a. Darmstadt / Weiterstadt, beschränkt Entwicklungsmöglichkeiten des Einzelhandels in Weiterstadt

Innenstadtentwicklung Edeka sehr positiv zu sehen

weiterer Frequenzbringer in Innenstadt fehlt derzeit; Flächen müssten aktiviert werden

19

Gliederung


2. Bestandsanalyse


20

Wesentliche Bausteine Fortschreibung Einzelhandelskonzept

GMA 2018

Griesheim 2018

20

Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes

Sicherung der mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Griesheim

Erhalt und Weiterentwicklung der wohnortnahen Grundversorgung mit Lebensmitteln und anderen Sortimenten des täglichen Bedarfs

Förderung der Innenstadt als zentraler Versorgungsbereich

Festlegung von Grundsätzen zur sachgerechten Beurteilung von Ansiedlungs-und Erweiterungsvorhaben

Sparsamer Umgang mit Flächenressourcen, als Voraussetzung künftiger Entwicklungsmöglichkeiten für Gewerbe, Wohnen, Landwirtschaft und Natur.

22

Zentrale Versorgungsbereiche

Wozu zentrale Versorgungsbereiche ?

zur räumlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung

Ausweisung schutzwürdiger Bereiche i. S. des Baugesetzbuches

dürfen in ihrer Funktions- und Entwicklungsfähigkeit durch Ansiedlungen / Erweiterungen von Einzelhandelsbetrieben in der Standortkommune / Nachbarkommunen nicht wesentlich beeinträchtigt werden

räumlich abgrenzbare Bereiche einer Kommune, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastrono-mische Angebote - eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt

Was sind zentrale Versorgungsbereiche ?

23

Wesentliche Bestandteile zentraler Versorgungsbereiche

bauliche

Gegebenheiten(= Rahmenbedingung)

Komplement ä r-nutzungen

(= Erg änzung)

Einzelhandel

(= Basis)

st ä dte -



(= Erg änzung)

Einzelhandel(= Basis)

st ä dte - baulichebauliche



(= Erg änzung)

Einzelhandel

(= Basis)

st ä dte -


Komplementär-nutzungen

(= Ergänzung)

Einzelhandel(= Basis)

städte - bauliche

Einzelhandel / Komplementärnutzungen:

quantitative Aspekte (z. B. Anzahl,

Dimensionierung)

qualitative Aspekte (z. B. Art der Nutzung,

Bestandsdichte)

Städtebauliche Gegebenheiten:

stadträumliche Zäsuren (z. B. Straße mit Barrierewirkung / Bahngleise / Topografie / Stadtmauer / markanter Wechsel der Bebauungsstruktur / geschlossene Baukörper bzw. Bebauungsstrukturen etc.)

Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z. B. Bahnhof, Rathaus, Stadthalle).

GMA-Darstellung 2018

24

GMA-Vorschlag zum Standortkonzept der Stadt Griesheim 2018 (Übersicht)













Branchen

über 1.500 m² VK

800 m² bis < 1.500 m² VK

400 m² bis < 800 m² VK

100 m² bis < 400 m² VK

< 100 m² VK


L

Legende

Zentraler Versorgungsbereich

Bestandsstandorte

ErgänzungsstandortGrößenklassen

Dienstleistung


Freizeit / Kultur



Leerstand

ZukünftigesWohngebiet

Süd-West

August-Euler-Flugplatz

Bestandsstandort Nord 1

Bestandsstandort Nord 2

Ergänzungsstandort Ost Bestandsstandort

Ost 1

Bestandsstandort Ost 2

Bestandsstandort Süd-West


25

Zentraler Versorgungsbereich (Innenstadt)













Branchen

über 1.500 m² VK

800 m² bis < 1.500 m² VK

400 m² bis < 800 m² VK

100 m² bis < 400 m² VK

< 100 m² VK


L

Legende

Dienstleistung


Freizeit / Kultur



Leerstand


Potenzialflächen zur Einzelhandelsentwicklung

Größenklassen

26

Standortkonzept der Stadt Griesheim 2018:Versorgungsbereiche im östlichen Stadtgebiet













Branchen

über 1.500 m² VK

800 m² bis < 1.500 m² VK

400 m² bis < 800 m² VK

100 m² bis < 400 m² VK

< 100 m² VK


L

Legende

Dienstleistung


Freizeit / Kultur



Leerstand

Größenklassen

Bestandsstandorte

Ergänzungsstandort



Ergänzungsstandort Ost

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GMA-Vorschlag zum Sortimentskonzept der Stadt Griesheim 2018 („Griesheimer Liste“)

Zentren-/Nahversorgungsrelevant Nicht zentrenrelevantParfümerie Zooartikel, Tiernahrung und lebende Tiere

Sanitätswaren, Orthopädiebedarf Antennen/Satellitenanlagen, Elektroinstallationsbedarf

Bücher Büromaschinen und –möbel

Spielwaren, Bastelartikel Möbel, Kücheneinrichtungen, Matratzen

Bekleidung, Wäsche, Lederwaren, Schuhe Bodenbeläge, Teppiche

Baby- und Kinderartikel (ohne Kinderwagen, Autositze) Fliesen, Bad-, Sanitäreinrichtung und –zubehör

Sportartikel und -bekleidung (ohne Sportgroßgeräte) Bauelemente, Baustoffe, Holz

Unterhaltungselektronik, Computer, Hifi, Telekommunikation, Fotobedarf, Bild- und Tonträger

Bau- und Heimwerkerbedarf, Werkzeug/Maschinen, Beschläge, Eisenwaren, Farben/Lacke, Tapeten, Installationsmaterial, Rollläden, Markisen

Elektroklein- und -großgeräte Fahrräder und Zubehör, Sportgroßgeräte, Reitsportbedarf

Leuchten, Beleuchtungszubehör Campingartikel, Grills/Zubehör

Glas/Porzellan/Keramik, Dekoartikel, Einrichtungszubehör, Kunstgewerbe, Bilder/Rahmen

Gartenbedarf, Garten- und Gewächshäuser, Gartenhölzer, Gartenwerkzeuge, -maschinen, Pflanzen und -gefäße, Pflege-/Düngemittel, Erden/Torf, Zäune

Antiquitäten, Kunst Kinderwagen, Autositze

Haus- und Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, Stoffe, Handarbeitsbedarf Kraftfahrzeuge, Auto- und Motorradzubehör

Optik, Hörakustik Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse, Heizung, Öfen

Uhren, Schmuck, Silberwaren

Musikinstrumente, Musikalien

Angelbedarf, Waffen, Jagdbedarf


Drogeriewaren

Apothekenwaren

Schnittblumen, Topfpflanzen

Zeitschriften, Zeitungen

Papier- und Schreibwaren, Büro- und Schulbedarf

Zent

renr

elev

ante

Sort

imen

tena

hver

sorg

ungs

rele

vant

e So

rtim

ente

27

Weiteres Vorgehen

Beschluss in der Stadtverordnetenversammlung

Städtebauliche Ziele der Stadt Griesheim für die künftige Einzelhandelsentwicklung

Sortimentskonzept („Griesheimer Liste 2018“)

Standortkonzept mit Definition und Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt, der Bestandsstandorte Nord 1, Nord 2, Ost 1, Ost 2 und Süd-West sowie des Ergänzungsstandorts Ost.

Planungsrechtliche Umsetzung in der Bauleitplanung

Aufstellung von Bebauungsplänen / Überplanung von Altbaurechten

Ausschluss / Teilausschluss von zentren- und nahversorgungsrelevantem Einzelhandel an ungewünschten Standorten

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Gesellschaft für Markt-und Absatzforschung mbHLudwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, MünchenGeschäftsführer: Dr. Stefan HollSiegburger Straße 21550679 Köln

Telefon: +49 221 989438-0Telefax: +49 221 989438-19E-Mail: [email protected]: www.gma.biz

Bild Regiograph

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