FS Sailing Tower - Final - From Huynh Duc

Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng Công trình: Trung tâm thương mại, Văn phòng và nhà ở “Sailing Tower” Số 51 đường Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1 Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

1

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

CÔNG TRÌNH

TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI, VĂN PHÒNG VÀ NHÀ Ở

SAILING TOWER

ĐỊA CHỈ: SỐ 51 ĐƯỜNG NGUYỄN THỊ MINH KHAI

QUẬN 1 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - VIỆT NAM

CHỦ ĐẦU TƯ : TỔNG CÔNG TY XÂY DỰNG SỐ 1 – BỘ XÂY DỰNG

TƯ VẤN CHÍNH : WSP HONGKONG Ltd

TƯ VẤN KIẾN TRÚC : BENOY Ltd

TƯ VẤN PHỤ : CÔNG TY TNHH TƯ VẤN, XÂY DỰNG VÀ ĐẦU TƯ – CCI.,Ltd


2

CHỦ ĐẦU TƯ TỔNG CÔNG TY XÂY DỰNG SỐ 1

TƯ VẤN CHÍNH WSP HONGKONG Ltd

TƯ VẤN KIẾN TRÚC BENOY Ltd

TƯ VẤN PHỤ CÔNG TY TNHH TƯ VẤN XÂY DỰNG VÀ ĐẦU TƯ

CCI


3

MỤC LỤC MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU CHUNG ........................................................................................................................ 6

I. TÊN DỰ ÁN ............................................................................................................................................... 6 II. ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN ................................................................................................................ 6 III. CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN .................................................................................................................. 6

PHẦN I: SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ..... 7 I. CĂN CỨ ĐỂ LẬP DỰ ÁN .......................................................................................................................... 7

I.A Căn cứ pháp lý ................................................................................................................ 7 I.B Căn cứ vào các điều kiện về tự nhiên, kinh tế và xã hội: ................................................. 8

I.B.1 Tự nhiên ................................................................................................................... 8 I.B.2 Kinh tế xã hội ............................................................................................................ 9

I.C Căn cứ vào các văn bản áp dụng trong quản lý đầu tư xây dựng cơ bản........................ 9 I.D Căn cứ vào các Tiêu chuẩn, Quy chuẩn .......................................................................... 9

II. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ .............................................................................................................. 11 II.A Nhu cầu chung của xã hội về diện tích văn phòng và nhà ở cho thuê .......................... 11 II.B Nhu cầu thực tế của Tổng công ty Xây dựng số 1 ........................................................ 12

II.B.1 Giới thiệu về Tổng công ty xây dựng số 1 .............................................................. 12 II.B.2 Sự cần thiết phải mở rộng diện tích và nâng cấp trụ sở làm việc của Tổng công ty xây dựng số 1 17

III. MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ .............................................................................................................................. 17 IV. HÌNH THỨC ĐẦU TƯ ........................................................................................................................... 18

IV.A Lựa chọn hình thức đầu tư .......................................................................................... 18 IV.B Nguồn vốn đầu tư ........................................................................................................ 18 IV.C Các giai đoạn đầu tư ................................................................................................... 18

PHẦN II:QUY MÔ VÀ ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ........................................................................ 19 I. QUY MÔ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ....................................................................................... 19

I.A Cơ sở để xác định quy mô đầu tư: ................................................................................. 19 I.B Đánh giá thị trường đầu tư : ........................................................................................... 20

I.B.1 Nhu cầu về văn phòng của thị trường Thành phố Hồ Chí Minh .............................. 20 I.C Quy mô công trình ......................................................................................................... 36

I.C.1 Chức năng của các tầng ......................................................................................... 37 I.C.2 Quy mô về hình khối và tiện nghi ........................................................................... 37

II. ĐỊA ĐIỂM DỰ KIẾN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ................................................................................... 38 II.A GIỚI THIỆU VỊ TRÍ ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG .................................................................. 39 II.B PHÂN TÍCH CÁC ĐIỀU KIỆN CỦA ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG .......................................... 39

II.B.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................................. 39 II.B.2 Đặc điểm hiện trạng khu đất xây dựng .................................................................. 43

PHẦN III: CÁC PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC, KẾT CẤU VÀ KỸ THUẬT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 45

I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ................................................................................................ 45 I.A Đặc điểm khu đất xây dựng ........................................................................................... 45 I.B Phương án giải phóng mặt bằng ................................................................................... 45

I.B.1 Các thuận lợi và khó khăn ...................................................................................... 45 I.B.2 Phương án giải phóng mặt bằng và tái định cư ...................................................... 46 I.B.3 Chi phí 46

I.C Kết luận ......................................................................................................................... 47 II. GIẢI PHÁP THIẾT KẾ QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC ................................................................................ 47

II.A Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng ............................................................................. 47 II.A.1 Cơ sở thiết kế Quy hoạch ...................................................................................... 47 II.A.2 Quy hoạch giao thông ............................................................................................ 48 II.A.3 Giải pháp hình thức kiến trúc ................................................................................. 58 II.A.4 Sử dụng vật liệu hoàn thiện ................................................................................... 59

III. GIẢI PHÁP XÂY DỰNG ........................................................................................................................ 60 III.A Giới thiệu chung........................................................................................................... 60 III.B Các tiêu chuẩn thiết kế ................................................................................................ 60 III.C Tải trọng đứng ............................................................................................................. 61

III.C.1 Tĩnh tải ................................................................................................................. 61 III.C.2 Tải trọng tĩnh tác động .......................................................................................... 61 III.C.3 Hoạt tải ................................................................................................................. 67


4

III.D Tải trọng gió ................................................................................................................. 69 III.E Các yêu cầu thiết kế chủ yếu ....................................................................................... 69

III.E.1 Ổn định ................................................................................................................. 70 III.E.2 Khả năng sử dụng ................................................................................................ 70 III.E.3 Hiệu quả làm việc của kết cấu .............................................................................. 71 III.E.4 Khả năng xây dựng .............................................................................................. 71 III.E.5 Hiệu quả giá thành ................................................................................................ 71 III.E.6 Tuổi thọ và công tác bảo dưỡng của kết cấu ........................................................ 72 III.E.7 Phương pháp thiết kế ........................................................................................... 72 III.E.8 Cấp công trình ...................................................................................................... 72 III.E.9 Các phương án vật liệu xây dựng ......................................................................... 72

III.F Hệ thống móng ............................................................................................................ 73 III.F.1 Cọc đóng bêtông đúc sẵn ..................................................................................... 73 III.F.2 Cọc khoan nhồi ..................................................................................................... 74 III.F.3 Cọc Barrette .......................................................................................................... 74 III.F.4 So sánh các phương án móng .............................................................................. 75 III.F.5 Các phương án của tường tầng hầm .................................................................... 76

III.G Các phương án của hệ thống kết cấu thân.................................................................. 77 III.G.1 Phương án 1 – Khung cứng với lõi ở giữa nhà (cho toàn công trình) ................... 77 III.G.2 Phương án 2 – Kết hợp của hệ khung cứng với lõi ở giữa nhà (bên dưới tầng 15) và dầm truyền tải với vách cứng (phía trên tầng 15) ............................................................ 78

III.H Phương án kết cấu bản sàn ........................................................................................ 78 III.H.1 Sơ đồ kết cấu sàn A - Hệ thống sàn – dầm .......................................................... 79 III.H.2 Sơ đồ kết cấu sàn B – Hệ thống sàn sườn ........................................................... 80 III.H.3 Sơ đồ kết cấu sàn C - sàn phẳng ứng suất trước ................................................. 80 III.H.4 Lựa chọn phương án kết cấu sàn ......................................................................... 82

III.I Khả năng thi công ......................................................................................................... 83 III.I.1 Thi công cọc và đài cọc .......................................................................................... 83 III.I.2 Các ván khuôn hoặc các yêu cầu xây dựng đặc biệt ............................................. 83

III.J Các chương trình máy tính ........................................................................................... 83 IV. HỆ THỐNG ĐIỆN .................................................................................................................................. 84

IV.A Các tiêu chuẩn thiết kế được áp dụng ......................................................................... 84 IV.B Hệ thống cấp điện ....................................................................................................... 86 IV.C Hệ thống chiếu sáng ................................................................................................... 88 IV.D Bảng điện ở trạm điện nhánh ...................................................................................... 89 IV.E Các hệ thống kỹ thuật chủ yếu .................................................................................... 90 IV.F Máy phát điện ........................................................................................................... 91 IV.G Hệ thống tiếp đất ..................................................................................................... 91 IV.H Hệ thống chống sét ................................................................................................. 91 IV.I Hệ thống điện thoại ................................................................................................... 92 IV.J Hệ thống truyền dữ liệu ........................................................................................... 92 IV.K Hệ thống CABD, SMATV ........................................................................................ 92 IV.L Hệ thống quản lý công trình .................................................................................... 92 IV.M Hệ thống an ninh ..................................................................................................... 93 IV.N Bảng báo động và điều khiển thang máy ............................................................. 93 IV.O Màn hình kiểm soát các vị trí then chốt ................................................................ 93 IV.P Hệ thống kiểm soát cửa ra vào .............................................................................. 93 IV.Q Hệ thống truyền hình mạch kín .............................................................................. 94 IV.R Các bảng kiểm soát an ninh ................................................................................... 94 IV.S Hệ thống gọi điện mở cửa ...................................................................................... 94 IV.T Kiểm soát khu đỗ xe ................................................................................................ 94 IV.V Thi công sàn khu văn phòng ............................................................................... 94

V. HỆ THỐNG CẤP VÀ THOÁT NƯỚC .................................................................................................... 96 V.A Tiêu chuẩn thiết kế về cấp và thoát nước: ............................................................ 96 V.B Hệ thống cấp nước lạnh .......................................................................................... 96 V.C Hệ thống cấp nước nóng ......................................................................................... 98 V.D Hệ thống thoát nước thải và nước rửa .................................................................. 98 V.E Hệ thống thoát nước mưa ....................................................................................... 99


5

V.F Nhiên liệu để nấu ăn và đun nước nóng ....................................................................... 99 VI. HỆ THỐNG THÔNG GIÓ VÀ ĐIỀU HOÀ NHIỆT ĐỘ ..................................................... 100

VI.A Các tiêu chuẩn thiết kế được áp dụng ................................................................ 100 VI.B Điều kiện thiết kế ................................................................................................... 100 VI.C Hệ thống điều hoà nhiệt độ ....................................................................................... 103

VI.C.1 Khu sảnh và các căn hộ ..................................................................................... 103 VI.C.2 Các gian hàng của khu thương mại ................................................................... 103 VI.C.3 Khu văn phòng ................................................................................................... 104 VI.C.4 Các buồng kỹ thuật ............................................................................................ 106 VI.C.5 Khu đỗ xe ở tầng hầm ........................................................................................ 106 VI.C.6 Câu lạc bộ ở tầng 22 .......................................................................................... 107 VI.C.7 Khu vực bếp ở nhà hàng .................................................................................... 107

VII. PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY ............................................................................................................ 107 VII.A Các tiêu chuẩn được áp dụng .................................................................................. 107 VII.B Hệ thống phát hiện và báo cháy ............................................................................... 108 VII.C Hệ thống hộp cấp nước/ vòi cứu hoả ....................................................................... 108 VII.D Hệ thống đầu phun nước cứu hoả ........................................................................... 109 VII.E Hệ thống chữa cháy tự động bằng khí ga ................................................................ 109 VII.F Các bình chữa cháy xách tay ................................................................................... 109

VIII. THANG MÁY .................................................................................................................................... 109 IX. PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ KHAI THÁC VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG ................................................... 110

IX.A Phương án quản lý, khai thác dự án ......................................................................... 110 IX.B Phương án sử dụng lao động .................................................................................... 113

X. PHÂN ĐOẠN THỰC HIỆN, TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN VÀ HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN ................... 113 X.A Phân đoạn thực hiện .................................................................................................. 113

X.A.1 Giai đoạn 1 - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư .............................................................. 113 X.A.2 Giai đoạn 2 - Giai đoạn thực hiện đầu tư ............................................................. 114 X.A.3 Giai đoạn 3 - Giai đoạn kết thúc đầu tư ............................................................... 114

X.B Tiến độ thực hiện ....................................................................................................... 114 X.C Hình thức quản lý dự án ............................................................................................. 115

PHẦN IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, CÁC GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ .......... 116 I. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG .............................................................................................. 116

I.A. Tài liệu cơ sở .............................................................................................................. 116 I.B. Sơ bộ đánh giá tác động môi trường khi thực hiện dự án ........................................... 116

I.B.1. Mức độ tác động tới môi trường trong giai đoạn thực hiện dự án:........................ 116 I.B.2. Mức độ tác động tới môi trường trong giai đoạn sử dụng công trình: ................... 117

II. CÁC GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ ..................................................................................... 117 PHẦN V: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN .............................................................................................. 119

I. CÁC CĂN CỨ XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ ................................................................................. 119 II. TÍNH TOÁN TỔNG VỐN ĐẦU TƯ DỰ ÁN .......................................................................................... 120

PHẦN VI: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN .................................................................................................. 121 PHẦN VII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................................................... 125

I. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................................................... 125 I.A Kết luận ....................................................................................................................... 125 I.B Kiến nghị ...................................................................................................................... 125


6

MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU CHUNG

I. TÊN DỰ ÁN

SAILING TOWER

II. ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN

Công trình được xây dựng tại số 51 đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

III. CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN

Chủ đầu tư : Tổng công ty Xây dựng số 1

Cơ quan chủ quản đầu tư : Bộ Xây dựng

Đơn vị lập báo cáo dự án đầu tư xây dựng công trình:

Công ty tư vấn chính: WSP Hong Kong Ltd 1/F, K. Wah center, 191 Java road North Point - Hong Kong Tel: + 852.2217.2000 Fax: + 852.2802.9626 E-mail: hongkong@ wspgroup.com.hk http:// www.wspgroup.com Công ty tư vấn kiến trúc: BENOY Ltd Suite 701, 1063 King’s road Quarry Bay - Hong Kong Tel: + 852.2250.7222 Fax: + 852.2250.7333 E-mail: peter.mccaffery@ benoy.com hhtp// www.benoy.co.uk Công ty tư vấn phụ: Công ty TNHH Tư vấn, xây dựng và đầu tư (CCI., Ltd) Nhà số 20, ngõ 7, phố Thái Hà, quận Đống Đa Hà nội. Tel: (04) 8.573804 Fax: (04) 5.375101 E-mail: cci@ hn.vnn.vn


7

PHẦN I: SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

I. CĂN CỨ ĐỂ LẬP DỰ ÁN

I.A Căn cứ pháp lý

- Căn cứ văn bản số 911/ BXD - KHTK ngày 20 tháng 6 năm 2002 của Bộ Xây dựng về việc “chấp thuận về chủ trương để Tổng công ty Xây dựng số 1 lập Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng “CAO ỐC ĐA NĂNG” tại 51 phố Nguyễn thị Minh Khai - Quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh”.

- Quyết định số 2297/ QĐ - UB ngày 19 tháng 6 năm 2003 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về việc cho Tổng công ty xây dựng số 1 - Bộ Xây dựng thuê đất tại 51 phố Nguyễn thị Minh Khai - Quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh theo Chỉ thị 245/ TTg của Thủ tướng Chính phủ.

- Căn cứ văn bản số 3591/ KHĐT - HTXT ngày 10 tháng 9 năm 2002 của Sở Kế hoạch và Đầu tư của Thành phố Hồ Chí Minh về việc có ý kiến quy hoạch - kiến trúc công trình xây dựng khu cao ốc văn phòng tại số 51 phố Nguyễn Thị Minh Khai - Quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh.

- Căn cứ văn bản số 3051/ KTS. T - QH ngày 4 tháng 9 năm 2002 của Sở Quy hoạch kiến trúc về việc ý kiến quy hoạch về địa điểm xây dựng tại 51 phố Nguyễn thị Minh Khai - Quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh.

- Căn cứ Thông báo thay giấy mời số 157/ TCT - ĐT ngày 24 tháng 2 năm 2003 của Tổng công ty xây dựng số 1 mời công ty WSP Hong Kong Ltd tham gia dự thi phương án Quy hoạch và thiết kế kiến trúc công trình Cao ốc Văn phòng và Trung tâm thương mại tại 51 phố Nguyễn Thị Minh Khai - Quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh.

- Báo cáo số 574/ TCT - BC ngày 24 tháng 5 năm 2003 của Tổng công ty xây dựng số 1 về “Nội dung cuộc thi phương án dự thi cao ốc tại 51 phố Nguyễn thị Minh Khai - Quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh”.

- Căn cứ Hợp đồng kinh tế ký ngày 31 tháng 10 năm 2003 giữa Tổng công ty xây dựng số 1 và công ty WSP Hong Kong Ltd về việc tư vấn thiết kế công trình “Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở” tại 51 phố Nguyễn Thị Minh Khai - Quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh.

- Căn cứ văn bản số 1718/ UB – ĐT ngày 24 tháng 3 năm 2005 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về chấp thuận phương án quy hoạch kiến trúc cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê tại số 51 Nguyễn thị Minh Khai, quận 1 của Tổng công ty xây dựng số 1.

- Căn cứ “Bản đồ hiện trạng khu đất” số 16523/ GĐ - ĐCNĐ ngày 14 tháng 9 năm 2003 của Sở Địa chính - Nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh.

- Căn cứ văn bản số 1063/ QHKT – ĐB1 ngày 18 tháng 5 năm 2005 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc về việc “Ý kiến thỏa thuận sơ bộ về kiến trúc – quy hoạch công


8

trình cao ốc văn phòng căn hộ cho thuê tại 51 Nguyễn Thị Minh Khai, quận 1 – thành phố Hồ Chí Minh”.

- Căn cứ Văn bản số 1842/BXD-KSTK ngày 13/9/2005 của Bộ Xây dựng về việc thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng công trình trung tâm thương mại văn phòng và nhà ở tại 51 Nguyễn Thị Minh Khai, thành phố Hồ Chí Minh.

- Căn cứ Quyết định số 5072/QĐ-BTC ngày 26/12/2005 về việc phê duyệt phương án xử lý, sắp xếp lại cơ sở nhà đất tại số 51 đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường Bến Nghé, quận I, Tp. Hồ Chí Minh.

- Căn cứ Văn bản số 834/TTg-CN ngày 01/6/2006 ngày 01/6/2006 của Thủ tướng Chính Phủ về việc đầu tư Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng làm việc và nhà ở tại 51 Nguyễn Thị Minh Khai, quận I, thành phố Hồ Chí Minh.

- Căn cứ Văn bản số 3593/UBND-ĐT ngày 02/6/2006 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về việc phê duyệt giá bán chỉ định mặt bằng số 51 đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường Bến Nghé, quận I.

- Căn cứ vào các bản vẽ hiện trạng công trình và nhiệm vụ thiết kế do Tổng công ty xây dựng số 1 cung cấp.

- Căn cứ các Quy chuẩn và Tiêu chuẩn xây dựng Việt nam do Bộ Xây dựng ban hành, các Quy chuẩn và Tiêu chuẩn xây dựng của Anh.

I.B Căn cứ vào các điều kiện về tự nhiên, kinh tế và xã hội:

Công trình được xây dựng tại số 51 phố Nguyễn thị Minh Khai, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Địa điểm xây dựng có các điều kiện tự nhiên và kinh tế, xã hội như sau:

I.B.1 Tự nhiên

- Điều kiện khí hậu nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, không có mùa lạnh, nhiệt độ cao đều trong năm có hai mùa khô và mưa khác nhau rõ rệt. Lượng bức xạ dồi dào, lượng mưa cao, độ ẩm tương đối của không khí bình quân/năm 79,5%. Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng của hai hướng gió chính là gió mùa Tây-Tây Nam và Bắc-Đông Bắc.

- Đây là công trình Văn phòng làm việc, kết hợp nhà ở và dịch vụ thương mại không phải là cơ sở sản xuất nên môi trường không bị ảnh hưởng và không cần có hệ thống xử lý nước thải riêng.

- Hiện trạng: Công trình dự kiến xây dựng nằm ở trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh nên hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực xây dựng công trình khá hoàn chỉnh rất thuận lợi cho xây dựng và hoạt động của công trình.


9

I.B.2 Kinh tế xã hội

Công trình được xây dựng trên trục đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường Bến Nghé, quận 1, là khu vực phát triển về kinh tế, là khu trung tâm chính trị và du lịch nổi bật của Thành phố Hồ Chí Minh. Xung quanh địa điểm 51 Nguyễn thị Minh Khai có các địa chỉ nổi tiếng như Hội trường Thống nhất (dinh Độc lập cũ), nhà thờ Đức Bà và hàng loạt các công trình cao tầng liên doanh giữa các công ty Việt nam với các đối tác nước ngoài hiện đang được sử dụng làm trụ sở văn phòng, văn phòng đại diện của các tập đoàn kinh tế lớn của Việt nam cũng như của quốc tế. Trụ sở của các cơ quan Nhà nước và Chính phủ, các Bộ, trụ sở các lãnh sự quán, các tổ chức quốc tế được tập trung tại khu vực này. Các cơ sở dịch vụ về Bưu điện, viễn thông, các cửa hàng ăn, giải khát, trung tâm mua sắm, các khách sạn lớn v.v. có rất nhiều ở xung quanh công trình. Trong khu vực này còn có các trường học phổ thông, nhà trẻ, mẫu giáo và cả một số các trường đại học.

I.C Căn cứ vào các văn bản áp dụng trong quản lý đầu tư xây dựng cơ bản

Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư và xây dựng công trình;

Quyết định số 18/2003/QĐ-BXD ngày 27/06/2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành quy định quản lý chất lượng công trình xây dựng;

Thông tư số 04/2005/TT-BXD ngày 01/ 04/ 2005 của Bộ trưởng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình;

Quyết định số 12/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành chi phí thiết kế công trình xây dựng;

Thông tư số 03/2005/TT-BXD ngày 4-3-2005 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn đính chính dự toán Công trình xây dựng cơ bản;

Đơn giá xây dựng cơ bản Thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm theo quyết định số 4232/1999/QĐ-UB;

Suất vốn đầu tư xây dựng cơ bản của Viện kinh tế Bộ xây dựng xuất bản năm 2003.

I.D Căn cứ vào các Tiêu chuẩn, Quy chuẩn

Quy chuẩn xây dựng Việt nam tập I ban hành theo quyết định số 628/BXD-CSXD ngày 14/02/1996 của Bộ trưởng Bộ xây dựng;

Quy chuẩn xây dựng Việt nam tập III ban hành kèm theo quyết định số 439/BXD-CSXD ngày 25/9/1997 của Bộ trưởng Bộ xây dựng;

Tiêu chuẩn TCVN 4601-1988 Trụ sở cơ quan - Tiêu chuẩn thiết kế;

Tiêu chuẩn TCVN 3905-1984 Nhà ở công cộng -Thông số hình học;


10

Tiêu chuẩn TCVN 2622-1995 Phòng cháy chữa cháy;

Tiêu chuẩn TCVN 5760-1993 Hệ thống phòng cháy chữa cháy yêu cầu chung về thiết kế;

Tiêu chuẩn TCVN 5574-1991 Kết cấu BTCT-Tiêu chuẩn thiết kế;

Tiêu chuẩn TCVN 2737-1991 Tải trong và tác động lực. Tiêu chuẩn thiết kế ;

Tiêu chuẩn TKXD 195-1997 Nhà cao tầng ;

Tiêu chuẩn TCVN 5574-1991 Kết cấu thép. Tiêu chuẩn thiết kế ;

Tiêu chuẩn TCXD 198-1997 Nhà cao tầng - Thiết kế cấu tạo BTCT toàn khối ;

Tiêu chuẩn chiếu sáng nhân tạo trong nhà ở và công trình công cộng 20 TCN 16-1986 ;

Tiêu chuẩn chiếu sáng nhân tạo các nhà công nghiệp và công trình công nghiệp TCVN 3743-1983 ;

Tiêu chuẩn đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng TCXD 27-1991 ;

Tiêu chuẩn đặt đường dây điện trong nhà ở và CTCC : TCXD 25-1991 ;

Quy phạm trang bị điện 11 TCN-18,19,20,21-1984 ;

Chống sét cho các công trình xây dựng TCXD 46-1984 ;

Tiêu chuẩn thiết kế cấp nước trong công trình. TCVN 4513-1987 ;

Tiêu chuẩn thoát nước ngoài công trình. TCXD 51-1984;

• Hướng dẫn thiết kế của Viện Kỹ thuật công trình (CIBSE);

• Hướng dẫn thiết kế của Hiệp hội kỹ thuật điều hoà nhiệt độ, máy lạnh và hệ thống sưởi của Mỹ (ASRAE);

• Các quy định của Uỷ ban phòng chống cháy Anh (FOC) cho hệ thống phòng chống cháy tự động;

• Tiêu chuẩn Anh BS 5306 phần 1 cho hệ thống họng/ vòi cứu hoả;

• Tiêu chuẩn Anh BS 5306 phần 2 cho hệ thống cứu hoả phun nước tự động;

• Các Tiêu chuẩn Anh có liên quan khác;


11

• Hiệp hội phòng chống cháy Quốc gia (NFPA) 2001 cho hệ thống chữa cháy bằng khí FM200 ;

• Các Quy định mới nhất về lắp đặt điện và các lần sửa đổi tiếp theo được Viện kỹ sư Điện – Vương quốc Anh xuất bản;

• Các xuất bản mới nhất của các Tiêu chuẩn do CIBSE và ASHARE đặc biệt về quy định an toàn.

• Sở cứu hoả Hồng công - Thiết bị và công tác lắp đặt phòng chống cháy;

• Thang máy sẽ được thiết kế theo CIBSE Hướng dẫn D – Hệ thống giao thông trong công trình;

• Chiếu sáng khi có sự cố sẽ được thiết kế theo B.S.5266 Phần 1 and 3, và CIBSE – TM12 1986;

• Hệ thống điện sẽ tuân theo các Quy phạm và Tiêu chuẩn mới nhất;

• Quy phạm về dây dẫn BS7671 – IEE ;

• Quy phạm BS6651– về bảo vệ kết cấu chống sét;

• Quy phạm CIBSE – về chiếu sáng bên trong nhà;

• Tiêu chuẩn Anh BS8301, Tiêu chuẩn thoát nước cho công trình;

• Hướng dẫn thiết kế hệ thống cấp nước do Viện cấp nước ban hành;

• Các Tiêu chuẩn Anh khác có liên quan;


• Các xuất bản mới nhất của các Tiêu chuẩn do CIBSE và ASHARE ban hành;

II. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

II.A Nhu cầu chung của xã hội về diện tích văn phòng và nhà ở cho thuê

- Thành phố Hồ Chí Minh là một đô thị lớn nhất của Việt Nam có tốc độ phát triển kinh tế xã hội cao. Với những chính sách ưu tiên phát triển và mở cửa nền kinh tế, khuyến khích đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, đã khiến nhu cầu về diện tích văn phòng ngày càng tăng cao. Hiện nay, tất cả các toà nhà văn phòng cho thuê mới đi


12

vào hoạt động tại thành phố Hồ Chí Minh đều đạt công suất cho thuê rất cao, các toà nhà mới khai trương ở thành phố Hồ Chí Minh trong vòng 2 năm qua như Bitexco và E. Town cũng đã hết diện tích cho thuê, một dấu hiệu đáng mừng đối với các nhà đầu tư trong lĩnh vực này. Đặc biệt, thị trường thành phố Hồ Chí Minh đang thiếu văn phòng loại A, nên các nhà đầu tư có cơ hội lớn đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng cao cấp cho thuê trong vòng 5 năm tới. Theo dự báo, nhu cầu thuê văn phòng của các doanh nghiệp trong nước vẫn đang tăng lên vì nhiều công ty đang mở rộng hoạt động kinh doanh, ngày càng có nhiều doanh nghiệp Việt nam chuyển văn phòng, trụ sở vào các toà cao ốc cho thuê. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến xu hướng này là, các toà cao ốc thuận lợi cho việc lắp đặt các thiết bị thông tin hay Internet tốc độ cao vì các biệt thự hay nhà mặt phố hạ tầng cũ kỹ, thiếu điều kiện để lắp đặt. Hơn nữa, việc chuyển văn phòng tới các toà cao ốc còn góp phần nâng cao hình ảnh và uy tín của các đối tác Việt nam trong mắt các đối tác.Do số lượng các công ty nước ngoài vào làm ăn tại Việt nam ngày càng nhiều, nên nhu cầu về văn phòng cao cấp cho thuê có xu hướng ngày càng tăng.

- Trong giai đoạn phát triển của xã hội thông tin, khi con người ngày càng có nhiều quỹ thời gian rảnh, với phương tiện hiện có con người có thể làm việc ở bất cứ đâu, có dịch vụ đời sống phục vụ chu đáo đến tận nơi. Vì vậy công trình nhà làm việc có xu hướng liên hợp - đa năng, văn phòng làm việc gắn liền với nhà ở và khu thương mại, được bố trí trong cùng một toà nhà đã trở thành một nhu cầu của xã hội. Nắm bắt được xu hướng phát triển và nhu cầu xã hội, Tổng công ty xây dựng số 1 cũng như một số doanh nghiệp khác trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai xây dựng toà nhà cao tầng đa năng.

II.B Nhu cầu thực tế của Tổng công ty Xây dựng số 1

II.B.1 Giới thiệu về Tổng công ty xây dựng số 1

Tổng công ty xây dựng số 1 được thành lập ngày 20 tháng 11 năm 1995 theo quyết định số 995/ BXD - TCLĐ ban hành ngày 20 tháng 11 năm 1995 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

• Các thông tin chung

Tên doanh nghiệp: Tổng công ty xây dựng số 1

Văn phòng: 51 phố Nguyễn thị Minh Khai - Quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh - Việt nam.

Pháp nhân đại diện: ông NGUYỄN VĂN CHIẾN - Tổng giám đốc

Điện thoại: (84 8) 822 2059

Fax: (84 8) 829 0500

E-mail: gccmot1@ hcm.vnn.vn

Ngân hàng giao dịch: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt nam, Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh

Số tài khoản: Tiền Việt nam : 02.0000051


13

Ngoại tệ : 03 0000051

Mã số thuế: 0 3 0 1 4 2 9 1 1 3 - 1

Năng lực:

Tổng số người : 9.640 người

Trong đó:

- Cán bộ, công nhân viên : 2.096 người

- Công nhân trực tiếp sản xuất : 7.544 người

• Chức năng và nhiệm vụ chính của Tổng công ty xây dựng số 1

Theo Quyết định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc thành lập Tổng công ty xây dựng số 1, số 995/ BXD - TCLĐ ngày 20 tháng 11 năm 1995, tại Điều 2 có quy định: Tổng công ty xây dựng số 1 có các nhiệm vụ chính sau đây:

- Thực hiện nhiệm vụ sản xuất, kinh doanh xây dựng theo quy hoạch, kế hoach phát triển ngành Xây dựng của Nhà nước, bao gồm các lĩnh vực thi công lắp đặt thiết bị máy móc; xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, thuỷ điện, bưu điện, nền móng, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu công nghiệp, các công trình, các công trình đường dây, trạm biến thế điện; kinh doanh phát triển nhà; tư vấn xây dựng; sản xuất kinh doanh vật tư, thiết bị xe máy, vật liệu xây dựng; xuất nhập khẩu vật tư, thiết bị, công nghệ xây dựng và các ngành nghề kinh doanh khác theo quy định của pháp luật; liên doanh liên kết với các tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài phù hợp với luật pháp và chính sách của Nhà nước.

- Nhận và sử dụng có hiệu quả, bảo toàn và phát triển vốn do Nhà nước giao bao gồm cả phần vốn đầu tư vào doanh nghiệp khác; nhận và sử dụng có hiệu quả tài nguyên, đất đai và các nguồn lực khác do Nhà nước giao để thực hiện nhiệm vụ kinh doanh và những nhiệm vụ khác được giao.

- Tổ chức, quản lý công tác nghiên cứu, ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ và công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, công nhân trong Tổng công ty xây dựng số 1.

• Cơ cấu tổ chức của Tổng công ty xây dựng số 1

Sơ đồ tổ chức của Tổng công ty xây dựng số 1 như sau:

Hội đồng quản trị: 5 người

Ban Giám đốc: 4 người


14

Các phòng ban bao gồm:

- Phòng Hành chính

- Phòng Tổ chức

- Phòng Tài chính kế toán

- Phòng Kế hoạch Đầu tư

- Phòng Quản lý Dự án

- Phòng Kỹ thuật Công nghệ

- Phòng Pháp chế

- Các Ban quản lý dự án

- Các Ban điều hành dự án

- Các công ty thành viên

Danh sách các công ty thành viên của Tổng công ty xây dựng số 1:

- Công ty Cổ phần Xây dựng số 5

- Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng số 8

- Công ty Cổ Phần Xây dựng số 14

- Công ty Đầu tư Xây lắp Chương Dương

- Công ty Cổ Phần Đầu tư và Xây dựng An Thịnh

- Công ty Thi công cơ giới

- Công ty Cổ phần Xây dựng và kinh doanh vật tư

- Công ty Cổ Phần Xây dựng và sản xuất vật liệu xây dựng

- Công ty Tư vấn và thiết kế xây dựng

- Công ty Cổ phần phát triển đô thị Bình Minh

- Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà Cửu Long


15

- Công ty Xây dựng Miền Đông

- Công ty Cổ phần Bê Tông Biên Hòa

- Công ty Mê Kông

- Công ty Trường Giang

- Công ty Công viên nước Cần Thơ

- Công ty xi măng Phương Nam

• Tình hình hoạt động của Tổng công ty xây dựng số 1

Tổng công ty xây dựng số 1 đã thi công rất nhiều công trình trong các lĩnh vực xây dựng công nghiệp, dân dụng, cầu cảng khai thác mỏ, các công trình hạ tầng kỹ thuật cầu đường, nếu chỉ kể các công trình có vốn đầu tư từ 15 tỷ đồng Việt nam trở lên, thì đã có hàng trăm công trình đã được Tổng công ty xây dựng số 1 thi công. Trong đó tiêu biểu là các công trình sau:

Các công trình xây dựng công nghiệp tiêu biểu:

- Thuỷ điện Trị an - 135.7 tỷ đồng Việt nam

- Thuỷ điện Thác Mơ - 253.7 tỷ đồng Việt nam

- Nhà máy xi măng Hà Tiên - 130.8 tỷ đồng Việt nam

- Nhà máy xi măng Sao Mai - 500 tỷ đồng Việt nam

- Nhà máy bột ngọt Vedan - 152.7 tỷ đồng Việt nam

- Nhà máy điện Phú Mỹ I - 400 tỷ đồng Việt nam

- Nhà máy điện Phú Mỹ II/ giai đoạn 2 - 140 tỷ đồng Việt nam

Các công trình cầu cảng, khai thác mỏ tiêu biểu:

- Cầu cảng và băng tải của nhà máy xi măng Sao Mai - 50 tỷ đồng Việt nam

- San lấp lấn biển để mở rộng thị xã Rạch Giá - 39.7 tỷ đồng Việt nam


16

- Mỏ đá vôi Hoàng Mai A - 51.3 tỷ đồng Việt nam

Các công trình dân dụng, khách sạn du lịch tiêu biểu:

- Trung tâm thương mại An Đông 2 - 46 tỷ đồng Việt nam

- Trường đại học Cần Thơ - 33.4 tỷ đồng Việt nam

- Chung cư 18 tầng Miếu Nổi, Bình thạnh - 54 tỷ đồng Việt nam

- Hệ thống trung đài của đài truyền hình TP HCM - 64 tỷ đồng Việt nam

- Trụ sở UBND tỉnh An Giang - 24 tỷ đồng Việt nam

- Bệnh viện đa khoa Long An - 23.3 tỷ đồng Việt nam

- Thư viện điện tử của Đại học quốc gia TP HCM - 35.5 tỷ đồng Việt nam

- Cao ốc Harbourview - 37.9 tỷ đồng Việt nam

- Khách sạn Manila - Nha trang - 23.2 tỷ đồng Việt nam

- Khách sạn Pacific Garden - 36.9 tỷ đồng Việt nam

- Cao ốc 34 Lê Duẩn TP HCM - 24.9 tỷ đồng Việt nam

- Khách sạn KONGKORK - 38.5 tỷ đồng Việt nam

- Khách sạn Hòn tre - 46 tỷ đồng Việt nam

Công trình hạ tầng kỹ thuật, cầu đường tiêu biểu:

- Đường giao thông 51 C - Vũng tàu - 44.08 tỷ đồng Việt nam

- San lấp mặt bằng nhà máy xi măng Sao Mai - 22.1 tỷ đồng Việt nam

- Hệ thống cấp nước TP HCM - 26 tỷ đồng Việt nam

- Ga hàng hoá sân bay Tân Sơn Nhất - 33 tỷ đồng Việt nam

- Dự án thoát nước và vệ sinh Đà nẵng - HĐ 012 - 49.36 tỷ đồng Việt nam

- Dự án thoát nước và vệ sinh Đà nẵng - HĐ 013 - 113 tỷ đồng Việt nam

Tóm tắt tài sản có và tài sản nợ trên cơ sở báo cáo tài chính đã được Bộ Tài chính kiểm toán trong vòng 3 năm 1999, 2000 và 2001

Đơn vị tính: 1.000 đồng VN


17

Chỉ tiêu Năm 1999 Năm 2000 Năm 2001

Tổng tài sản có 1.391.966.031 1.613.353.612 1.779.802.870

Tài sản có lưu động 1.016.087.040 1.222.704.495 1.395.038.166

Tổng tài sản nợ 1.215.719.175 1.428.044.691 1.588.588.196

Tài sản nợ lưu động 1.054.030.993 1.250.125.363 1.376.349.916

Lợi nhuận trước thuế 12.238.302 14.188.035 13.919.744

Lợi nhuận sau thuế 9.066.493 10.969.387 10.439.808

II.B.2 Sự cần thiết phải mở rộng diện tích và nâng cấp trụ sở làm việc của Tổng công ty xây dựng số 1

Cùng với sự phát triển lớn mạnh về số cán bộ công nhân viên, về giá trị sản lượng được thực hiện theo từng năm, Tổng công ty xây dựng số 1 có nhu cầu cần thiết phải xây dựng công trình mới để mở rộng diện tích và nâng cấp trụ sở làm việc hiện có tại 51 Nguyễn thị Minh Khai để xứng đáng với tầm vóc và vị thế của mình.

III. MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ

- Việc lập kế hoạch và xây dựng dự án công trình “Trung tâm Thương mại Văn phòng và nhà ở” số 51 Nguyễn Thị Minh Khai trước hết nhằm mở rộng và nâng cao chất lượng không gian làm việc của Tổng Công ty xây dựng số 1 – Bộ Xây Dựng, với những nhu cầu ngày càng lớn như đã đề cập ở trên.

- Nâng cao hiệu quả sử dụng rất đắc địa của khu đất đặt trụ sở Tổng công ty và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế của thị trường bằng việc kết hợp các mục đích khác nhau của dự án: cho thuê văn phòng, các căn hộ cao cấp, các dịch vụ thương mại.

- Đóng góp thêm cho quỹ nhà văn phòng và căn hộ cho thuê loại cao cấp hiện còn đang rất thiếu ở thành phố Hồ Chí Minh.

- Sau khi được xây dựng hoàn chỉnh và được đưa vào sử dụng, toà nhà cao tầng tại 51 Nguyễn thị Minh Khai được thiết kế và xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế sẽ là một trong những công trình hiện đại có mặt trên trục đường Pasteur và Nguyễn thị Minh Khai, góp phần vào cảnh quan hiện đại của khu trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh.

Từ những phân tích trên cho thấy, nhu cầu xây dựng một cao ốc đa chức năng Văn phòng kết hợp với căn hộ cho thuê và dịch vụ thương mại giải trí là rất cần thiết và cấp bách. Việc đầu tư xây dựng cao ốc ở địa điểm số 51 Nguyễn Thị Minh Khai vừa thoả mãn


18

nhu cầu về không gian làm việc của Tổng Công ty xây dựng số 1, vừa cung cấp khả năng kinh doanh đáp ứng nhu cầu thị trường, nâng cao hiệu quả vốn đầu tư, phù hợp với định hướng quy hoạch và phát triển của thành phố Hồ Chí Minh trong hiện tại và tương lai.

IV. HÌNH THỨC ĐẦU TƯ

Sự lựa chọn hình thức đầu tư hợp lý sẽ là một yếu tố quan trọng đảm bảo cho tính khả thi của dự án. Việc lựa chọn hình thức đầu tư và phương án vốn căn cứ vào tính chất, mục đích và nhu cầu đầu tư, vào năng lực vốn tự có và khả năng huy động vốn của chủ đầu tư trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản.

IV.A Lựa chọn hình thức đầu tư

Thực hiện dự án theo phương thức đầu tư: xây dựng mới

Chủ đầu tư là Tổng công ty Xây dựng số 1 (GCC1) sẽ tự huy động vốn, tự tổ chức thi công xây dựng và khai thác công trình.

IV.B Nguồn vốn đầu tư

Nguồn vốn đầu tư để thực hiện dự án có thể hình thành từ các nguồn vốn:

- Nguồn vốn huy động của khách hàng

- Nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng

- Vốn tự có của chủ đầu tư

Trong đó, các nguồn vốn được phân bổ như sau:

- Vốn tự có: khoảng 15%

- Vốn huy động của khách hàng:

- Vốn vay dài hạn của ngân hang (với lãi suất 10,8%/ năm):

Trong quá trình chuẩn bị thực hiện dự án, chủ đầu tư sẽ căn cứ vào tình hình thực tế để xem xét và có phương án vốn có hiệu quả nhất cho công trình.

IV.C Các giai đoạn đầu tư

Giai đoạn 1: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:

- Hoàn chỉnh các hồ sơ thủ tục pháp lý của dự án.

- Lập báo cáo DAĐTXDCT để trình các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.


19

- Tiến hành các thủ tục lập kế hoạch vốn đầu tư

Giai đoạn 2: Giai đoạn thực hiện đầu tư:

- Thiết kế kỹ thuật, thẩm định thiết kế kỹ thuật, lập tổng dự toán công trình, trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Thiết kế bản vẽ thi công và dự toán chi tiết.

- Tổ chức thi công xây dựng công trình cao tầng.

- Tổ chức giám sát, nghiệm thu kỹ thuật, thanh quyết toán bàn giao từng phần khối lượng công trình.

- Thực hiện giám sát chất lượng công trình theo Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam của Bộ Xây dựng ban hành.

Giai đoạn 3: Giai đoạn kết thúc đầu tư:

- Hoàn thành xây dựng các hạng mục công trình

- Thực hiện các thủ tục nghiệm thu toàn bộ công trình và các thủ tục để đưa công trình vào sử dụng.

- Làm thủ tục quyết toán công trình.

PHẦN II:QUY MÔ VÀ ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

I. QUY MÔ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

I.A Cơ sở để xác định quy mô đầu tư:

Nhu cầu của chủ đầu tư: Sử dụng 2 tầng (dự kiến là tầng 2 và tầng 3) để bố trí diện tích làm việc cho cán bộ và nhân viên của văn phòng của Tổng công ty Xây dựng số 1.

Nhu cầu của thị trường:

- Phần diện tích văn phòng còn lại sẽ cho các khách hàng khác có nhu cầu thuê làm văn phòng làm việc và giao dịch;

- Phục vụ nhu cầu lưu trú của các đối tác đang làm việc tại toà nhà và nhu cầu lưu trú ngắn hạn của các đối tượng khác, những người có mức sống cao.


20

- Phù hợp với các thỏa thuận về quy hoạch - kiến trúc của Thành phố Hồ Chí Minh. Tạo cảnh quan môi trường kiến trúc xanh, sạch đẹp.

I.B Đánh giá thị trường đầu tư :

I.B.1 Nhu cầu về văn phòng của thị trường Thành phố Hồ Chí Minh

Tổng quan

The Landmark, tòa nhà văn phòng đầu tiên tại Thành phố Hồ Chí Minh theo tiêu chuẩn quốc tế, do nước ngoài đầu tư đã đi vào hoạt động từ đầu năm 1995 cung cấp hơn 8.000 m2 diện tích văn phòng. Theo sau sự khởi đầu hướng tới thị trường văn phòng thương mại, các bất động sản được khai thác bởi các nhà đầu tư nước ngoài xuất hiện chậm trong những năm 90.

Hầu hết các tòa nhà có tỷ lệ đã cho thuê rất cao và giá thuê cũng đang tăng dần trong thời gian gần đây. Chỉ với một lượng khá nhỏ những dự án mới đầu tư ở thời điểm trước mắt, tiền thuê được mong đợi sẽ tiếp tục tăng trong vòng 2 đến 3 năm tiếp theo. Tuy nhiên, vì giá thuê bắt đầu tăng nên các dự án bị trì hoãn trước đây đang được xem xét để khôi phục và cùng với tiềm lực hiện tại sẽ tạo ra nguồn cung ứng mới có ý nghĩa quan trọng trong 3 đến 5 năm tiếp theo.

Mặc dù các văn phòng chất lượng trải khắp Thành phố Hồ Chí Minh, về phương diện lịch sử, hầu hết các hoạt động kinh doanh nước ngoài chủ yếu tập trung tại quận 1. Vì lý do này, một vài văn phòng hàng đầu đã được đầu tư và phát triển tại đây và khu vực kéo dài từ đường Nguyễn Huệ đến đường Đồng Khởi, quảng trường Mê Linh được xem là vị trí được ưa chuộng một cách đặc biệt và là biểu trưng của quận thương mại trung tâm.

Vị trí trọng điểm thứ hai là khu vực quận 3, nơi còn lại nhiều biệt thự Pháp độc đáo trong tình trạng được khôi phục khác nhau và đây cũng là nơi nhiều Lãnh sự quán nước ngoài đặt văn phòng của họ cùng với các tổ chức chuyên môn trong nước như luật sư, nhà tư vấn và một vài ngân hàng trong nước. Số lượng các tòa nhà văn phòng nhỏ do của các nhà đầu tư trong nước đang được hoàn thành tại khu vực quận 3 cũng đang tăng vào thời điểm này.

Trong một vài năm trước, chúng ta đã bắt đầu thấy sự nổi lên của thị trường “Văn phòng ngoại ô” với những tòa nhà văn phòng lớn, hoàn toàn nằm bên ngoài trung tâm thành phố. Lớn nhất trong số các tòa nhà loại này là tòa nhà E-Town cùng với tòa nhà The Lawrence S Ting và khu công viên kinh doanh Broadway tại khu Nam Sài Gòn. Sự phát triển này đã nhận được sự quan tâm rất lớn từ các khách cần thuê văn phòng với diện tích lớn và có thể tiền thuê bằng cách chuyển đến những vị trí mới và rẻ hơn này.

Giá thuê và tỷ lệ cho thuê tại các tòa nhà, trước đây và hiện tại

Khả năng cung ứng thấp và nhu cầu cao cho đến năm 1996 đã làm cho giá thuê bị tăng lên ở mức rất cao. Để đáp ứng nhu cầu này và bị thu hút bởi giá thuê rất cao, sự đổ xô vào đầu tư đã xảy ra sau đó, tạo ra sự dư thừa về mức cung, điều này đã dẫn đến sự rớt giá của giá thuê và mức độ lấp đầy của các tòa nhà đã giảm xuống thấp hơn mức trung bình. Tình trạng này càng trở nên tồi tệ hơn bởi cuộc khủng hoảng Châu Á năm 1997 và giá thuê đã rơi xuống mức thấp nhất vào cuối năm 1999, đây là nguyên nhân dẫn tới sự sự đình trệ hoàn toàn việc đầu tư vào các tòa nhà mới.


21

Mức độ cung ứng, tỷ lệ cho thuê và giá thuê từ giữa những năm 90 đến nay (xét trên tất cả các loại tòa nhà văn phòng)

May mắn thay sự thừa cung về diện tích văn phòng đã không bị ảnh hưởng nghiêm trọng như các quốc gia Châu Á khác và kể từ thời gian đó, diện tích văn phòng sẵn có đã được lấp đầy dần. Hầu hết các tòa nhà hiện nay đã có tỷ lệ đã cho thuê được rất cao và giá thuê đã được phụ hồi trong vòng 2 năm trở lại đây. Mặc dù có sự thiếu hụt các khách thuê mới nhưng nhiều khách thuê hiện tại đang mở rộng nhu cầu về văn phòng và đây là nguyên nhân chính dẫn đến tỷ lệ cho thuê đang tăng dần tại hầu hết các tòa nhà văn phòng.

Không kể đến các tòa nhà văn phòng loại A, hầu hết giá thuê đã giảm còn 12 Đô la Mỹ/m2

đến 24 Đô la Mỹ/m2. Như thường lệ, các khách thuê lớn hơn thường muốn đàm phán để có được giá thuê thấp hơn so với các khách thuê khác với những nhu cầu trung bình . Tuy nhiên, có sự thiếu hụt rõ rệt về diện tích văn phòng còn trống mà có thể đáp ứng được yêu cầu của khách thuê về diện tích văn phòng trên 500m2 trên cùng một tầng, đặc biệt tại trung tâm thành phố. Một vài tòa nhà có khả năng tăng giá thuê liên tục do vị trí trung tâm, chất lượng và hình ảnh của họ

Cao ốc văn phòng loại A

No Tên công trình Diện tích

(m2) Diện tích cho thuê

(m2)

Diện tích còn trống

(m2)

Tỷ lệ cho thuê

Giá cho thuê

(USD/ m2/ tháng)

01 Diamond Plaza 15.461 15.461 0 100% $29.00 02 Tháp

Metropolitan 15.200 14.960 240 98% $30.63

03 SaiGon center 10.846 10.846 0 100% $27.06 04 Tháp SaiGon 12.000 11.856 144 99% $29.07 05 Tháp Sun Wah 20.800 19.959 841 96% $32.91 05 cao ốc văn

phòng loại A 74.307 73.082 1.225 98% $30.16

Không có nguồn cung ứng mới về diện tích được đưa vào thị trường ở văn phòng loại này từ năm 1998. Diamond Plaza đã tăng diện tích có thể cho thuê khoảng 1.080 m2 trong quý 4 năm 2004 bằng cách cho thuê cả diện tích khu hành lang.

• Tỷ lệ đã cho thuê trung bình là 98%. • Diện tích văn phòng loại A còn trống khoảng 1.200 m2.


22

• Giá thuê đạt được trung bình (tính trên diện tích thực) là 30,16 Đô la Mỹ/m2, bao gồm phí dịch vụ nhưng chưa có thuế GTGT.

• Không còn diện tích trống vượt quá 500 m2 cho đơn vị thuê tại các tòa nhà loại A hiện tại.

Tình hình Cao ốc Văn phòng loại A trong quý 1 năm 2005

Cao ốc văn phòng loại B

No Tên công trình Diện tích (m2)

Diện tích cho thuê

(m2)


(m2)

Tỷ lệ cho thuê

Giá cho thuê

(USD/ m2/ tháng)

06 Bitexco 6.000 6.000 0 100% $26.00 07 Central Plaza 6.094 6.094 0 100% $22.00 08 Tháp Harbour

View 8.000 8.000 0 100% $25.45

09 Me Linh Point 16.200 16.200 0 100% $24.00 10 OSIC 6.500 6.500 0 100% $23.00 11 Tòa nhà PDD 2.700 2.700 0 100% $20.00 12 Tòa nhà

Riverside Office 10.000 9.577 423 96% $21.00

13 SaiGon Trade Centre

33.546 29.171 4.375 87% $27.78

14 Somerset Chancellor Court

3.200 3.200 0 100% $21.00

15 The Landmark 8.000 7.549 451 94% $26.25 16 YOCO 5.000 5.000 0 100% $19.00 11 cao ốc văn

phòng loại B 105.240 99.991 5.249 95% $24.71

• Tỷ lệ đã cho thuê trong quý đạt 95%.

• Tám trong số 11 tòa nhà đã cho thuê hết 100%.

• Phần diện tích còn trống của các cao ốc loại này khoảng 5,200m2 trong đó có khoảng 4,400m2 của cao ốc Saigon Trade Centre.

• Giá thuê có thể đạt được trung bình (tính trên diện tích ròng) khoảng 24.50 Đô la Mỹ/m2, bao gồm phí dịch vụ nhưng có thuế GTGT.


23

Tình hình Cao ốc Văn phòng loại B trong quý 1 năm 2005

Cao Ốc Văn Phòng Loại C



(m2)


(m2)

Tỷ lệ cho thuê

Giá cho thuê

(USD/ m2/ tháng)

17 111D Ly Chinh Thang

3.000 3.000 0 100% $12.00

18 181 Dien Bien Phu

800 800 0 100% $15.00

19 186 Nguyen thi Minh Khai

2.000 2.000 0 100% $12.00

20 211 Nguyen van Troi

1.960 1.960 0 100% $14.55

21 34B Pham Ngoc Thach

5.400 5.400 0 100% $12.00

22 Tòa nhà Andante

3.600 3.600 0 100% $13.00

23 Tòa nhà Belco 2.800 2.800 0 100% $15.00 24 Tòa nhà Ben

Thanh 980 980 0 100% $20.00

25 Central Park 4.000 4.000 0 100% $17.50 26 City view 1.208 1.208 0 100% $18.00 27 Colonade 1.500 1.500 0 100% $21.00 28 Tòa nhà Fidi

Tour 1.600 105 93% $16.36

29 Giay Viet Plaza 2.800 2.216 584 79% $14.55 30 Green house 1.850 1.850 0 100% $14.55 31 Green Star 3.000 3.000 0 100% $15.45 32 Hai Thanh Office

Centre 4.000 4.000 0 100% $14.00

33 Han Nam Office 5.100 5.100 0 100% $16.3634 Tòa nhà HUD 3.000 2.943 57 98% $14.00 35 Tòa nhà IBC 2.800 2.800 0 100% $18.18 36 IDC Industrial

Center 3.200 3.200 0 100% $14.55


24

37 Jardine House 1.952 1.952 0 100% $20.00 38 Kim Do center 2.000 1.905 95 95% $15.45 39 KM Plaza 1.620 1.620 0 100% $12.73 40 Maison Pasteur 1.350 1.350 0 100% $14.00 41 Mondial center 1.000 1.000 0 100% $14.00 42 Montana 2.400 2.400 0 100% $12.00 43 Tòa nhà Nam An 1.140 1.140 0 100% $12.73 44 Tòa nhà Phoenix 4.000 3.600 400 90% $15.00 45 SaiGon

Parkview 1.950 1.950 0 100% $12.00

46 SaiGon tourist center

2.500 2.500 0 100% $22.00

47 Thien Son I 4.000 4.000 0 100% $13.00 48 Vinaconex 925 925 0 100% $12.0049 Zen Plaza 5.000 4.926 74 99% $17.00 33 cao ốc văn

phòng loại C 83.285 81.970 1.315 98% $14.99

27 trong số 32 cao ốc văn phòng đã cho thuê hết 100%.

• Giá thuê trung bình có thể đạt được (tính trên diện tích ròng) vào khoảng US$15.00/m2, bao gồm phí dịch vụ nhưng không bao gồm thuế VAT.

• Nhu cầu vẫn còn rất lớn từ những khách thuê cần diện tích nhỏ trên phần diện tích còn lại của thị trường này.

• Phần diện tích trống còn lại khoảng 1.300 m2 có thể sẽ được cho thuê rất nhanh chóng.

Tình hình thực hiện của thị trường cao ốc loại C trong Quý 1 năm 2005

Cao ỐcVăn Phòng Ngoại Ô



(m2)


(m2)

Tỷ lệ cho thuê

Giá cho thuê

(USD/ m2/


25

tháng) 50 CMC Plaza 2.800 800 2.000 29% $10.00 51 Tòa nhà E –

Town 29.000 29.000 0 100% $14.50

52 Garden Plaza (Novotel)

1.300 1.160 140 89% $15.00

53 Tecasin Business center

3.300 3.300 0 100% $15.45

54 Gateway 12.500 10.000 2.500 80% $16.00 55 Broadway 3.000 3.000 0 100% $12.00 06 cao ốc văn

phòng ngoại ô 51.900 47.260 4.640 91% $14.55

• Cao Ốc E -Town khai trương vào tháng 10 năm 2002 cung cấp sơ đồ tầng lầu cho thuê có diện tích lớn nhất tại Tp. Hồ Chí Minh. Hiện tại tỷ lệ cho thuê đạt 100%.

• Thị trường cao ốc văn phòng ngoại ô đang phổ biến với các khách thuê cần diện tích lớn và cố gắng để giảm bớt gánh nặng chi phí thuê văn phòng, đặc biệt các công ty trong ngành công nghệ thông tin.

Tình hình thực hiện của thị trường cao ốc ngoại ô trong Quý 1, 2005

Nhu cầu

Trong vòng 5 năm gần đây diện tích văn phòng thực thuê trên thị trường hàng năm trung bình khoảng 30.000 m2/năm, và đặc biệt cao hơn hẳn trong các năm 2003, 2004. Diện tích thực thuê văn phòng trên thị trường sẽ tiếp tục tăng bởi một số nguyên nhân đã được cân nhắc chi tiết dưới đây:

Theo các số liệu trong quá khứ về nhu cầu diện tích văn phòng xét theo diện tích thực đã thuê cho thấy hầu hết các công ty tư nhân thuê ít hơn 300 m2. Con số này phù hợp với sự chiếm ưu thế của các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Việt Nam. Tình trạng là tương tự đối với số lượng lớn các công ty mới thuê văn phòng làm việc đầu tiên của họ tại Việt Nam, có nhiều ảnh hưởng hơn là một số các công ty đang mở rộng văn phòng vào cao ốc lớn hơn.


26

Tuy nhiên nhiều công ty đang mở rộng và một tỷ lệ lớn diện tích thực thuê hiện tại là do sự mở rộng diện tích văn phòng của các công ty đang hoạt động tại Việt Nam.

Nhiều lãnh sự quán, là tiêu biểu cho những khách thuê diện tích lớn, tiếp tục đóng tại các vila hoặc thuê các bất động sản đã được xây sẵn theo mục đích sử dụng của họ, mặc dù đang có khuynh hướng dời văn phòng vào các cao ốc tiêu chuẩn quốc tế. Tại thời điểm này chỉ có một số ít các khách thuê đang sử dụng diện tích tổng cộng trên 1.000 m2. Số lượng các khách thuê diện tích lớn sẽ tăng trong 5 năm tới.

Việc thi hành Hiệp Định Thương Mại Song Phương đã ký kết với Mỹ năm 2001 sẽ bắt đầu ảnh hưởng sâu sắc đến diện tích văn phòng thực thuê từ năm 2007 trở đi. Điều này là do Việt Nam bắt buộc phải cho phép các các nhà cung cấp dịch vụ quốc tế, các công ty bán lẻ và các công ty khác được cạnh tranh một cách bình đẳng với các công ty Việt Nam.

Biểu đồ biểu thị diện tích văn phòng cung cấp trên thị trường từ năm 1997 Nguồn nhu cầu

Những khách thuê lớn nhất tại thành phố là các công ty bảo hiểm quốc tế, hiện đang chiếm trên 5,5% các văn phòng tiêu chuẩn quốc tế (mặc dù họ cũng đang chiếm giữ một số lượng đáng kể các văn phòng tiêu chuẩn thấp hơn), các công ty hàng tiêu dùng lớn như Unilever, Procter&Gamble và GlaxoSmithKline cũng như các công ty sản xuất lớn khác như Nike và Adidas-Salomon. Một số các công ty lớn khác trong ngành công nghệ thông tin và những công ty liên quan đến phần mềm tin học, họ là những công ty hết sức nhạy cảm về vấn đề chi phí, là những công ty tiên phong dời văn phòng ra khỏi trung tâm thành phố đến các cao ốc văn phòng ngoại ô. Ngày càng nhiều các ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam mở rộng hoạt động cuả họ.


27

Năm ngoái, những hoạt động có thể nhận thấy dưới đây đã cung cấp nhu cầu về văn phòng cho các cao ốc văn phòng tiêu chuẩn quốc tế tại thành phố Hồ Chí Minh.

Di chuyển từ các Villa

Sau cuộc khủng khoảng kinh tế ở Châu Á vào năm 1997, nối tiếp đó là sự giảm giá thuê bởi sự ra đi của các nhà đầu tư nước ngoài và dẫn tới sự gia tăng về diện tích thực thuê trong các cao ốc văn phòng. Nguồn nhu cầu chính là các công ty quốc tế đã nhân cơ hội di chuyển văn phòng từ các villa tới các cao ốc văn phòng được cung cấp các tiện nghi và dịch vụ tốt hơn với mức giá thuê tương đương (trong nhiều trường hợp mức giá thuê thậm chí còn thấp hơn giá thuê vila). Trong khi một số công ty đang thuê vila vẫn tiếp tục cân nhắc việc thuê cao ốc văn phòng, việc giá thuê tại các cao ốc văn phòng chất lượng cao đang tăng có thể thúc đẩy một số khách thuê cân nhắc việc di chuyển từ cao ốc văn phòng trở lại các villa với giá thuê tương đối rẻ hơn.

Các công ty Việt Nam

Đến bây giờ chỉ một số giới hạn các công ty Việt Nam cân nhắc thuê văn phòng ở các cao ốc hiện đại. Tuy nhiên dường như việc các công ty Việt Nam đang vươn ra thị trường quốc tế một cách thành công sẽ thúc đẩy họ hướng tới các cao ốc lớn, chất lượng cao hơn. Một số các công ty lớn nhất đã hướng tới phát triển các cao ốc văn phòng của riêng mình, như Vietcombank, REE, Gemadept, Điện Lực Việt Nam (EVN) và Công Ty Bảo Việt.

Hiện nay đang có khoảng 100 công ty Việt Nam đang đặt văn phòng tại các cao ốc hiện đại ở Tp.Hồ Chí Minh và con số này dường như đang tăng lên bởi sự tăng lên của ngân sách và tầm quan trọng ngày càng tăng của việc các công ty trong nước cần cải thiện hình ảnh của họ. Các cao ốc văn phòng do các nhà đầu tư trong nước xây dựng đang hiện quen thuộc đối với các công ty Việt Nam và nhiều các cao ốc loại này đã cho thuê trước cả khi hoàn thành xây dựng.

Việc mở rộng các công ty

Nhiều công ty thiết lập văn phòng ở Việt Nam thường là sẽ thuê những văn phòng nhỏ trước (ví dụ một phòng khách sạn chuyển đổi sử dụng làm văn phòng) hoặc văn phòng tại các trung tâm văn phòng được thiết kế chuyên dụng sẵn. Một khi công việc kinh doanh phát triển, các công ty này cần văn phòng diện tích lớn hơn, do đó các cao ốc văn phòng tiêu chuẩn quốc tế thu hút họ. Hơn nữa một số các công ty thành công tiếp tục mở rộng, đáng kể đến như các công ty trong ngành bảo hiểm, ngân hàng, các công ty hàng tiêu dùng, các công ty quảng cáo và một số giới hạn các công ty về phần mềm tin học.

Các công ty mới

Hiện vẫn còn một số các công ty đầu tư nước ngoài đang thiết lập kinh doanh ở Việt Nam và điều này sẽ tiếp tục bởi tình hình kinh tế đang cải thiện. Hơn nữa việc Việt Nam đang tiếp tục sửa đổi để gia nhập vào Tổ Chức Thương Mại Thế Giới, sẽ thu hút mạnh hơn Đầu Tư Trực Tiếp Nước Ngoài trong vòng năm năm tới.

Triển vọng của thị trường văn phòng tại Tp Hồ Chí Minh


28

Chỉ có một số giới hạn các dự án lớn (diện tích trên 10.000 m2) hiện đang trong giai đoạn xây dựng hoặc có thể sẽ bắt đầu xây dựng trong tương lai gần. Tuy nhiên do việc giá thuê văn phòng tăng trong những vừa qua, một số các dự án cao ốc đang được xem xét lại. Từ tháng 3 năm 2005, cao ốc 85 Hàm Nghi đã bắt đầu triển khai giai đoạn xây nền móng, dự án Times Square và 34 Tôn Đức Thắng đã giải phóng mặt bằng cho dự án.

Tháng 2 năm 2005, Vietcombank và hai đối tác (Công Ty Du Lịch Bến Thành và công ty đầu tư Hong Kong Bonday) đã được Bộ Kế hoạch và đầu tư chấp thuận dự án cao ốc văn phòng của họ với tổng vốn đầu tư là 55 triệu Đôla Mỹ. Công ty Liên Doanh này sẽ xây dựng cao ốc 35 tầng tại Công Trường Mê Linh. Dự án sẽ bắt đầu xây dựng vào giữa năm 2006 và sẽ hoàn thành vào đầu năm 2009.

Cuối tháng 3 năm 2005 REE thông báo kế hoặc xây dựng cao ốc văn phòng khác kề bên cao ốc đầu tiên cuả họ là E-Town. Theo đại diện của REE, cao ốc văn phòng mới này sẽ có 11 tầng và sẽ cung cấp 26.000 m2 văn phòng cho thuê với 2 tầng hầm.

Cũng vào cuối tháng 3 năm 2005 Bitexco thông báo kế hoạch của họ về việc xây dựng cao ốc Bitexco Plaza trên mặt bằng diện tích 5.000 m2 tại quận 1. Đây sẽ là cao ốc cao nhất tại thành phố với 60 tầng và 6 tầng hầm dùng cho đậu xe. Bốn tầng đầu tiên sẽ dùng làm phòng trưng bày xe hơi và các sản phẩm chất lượng cao, phần còn lại sẽ là văn phòng cho thuê và trung tâm hội nghị.

Bảng số liệu dưới đây trình bày nguồn cung đã được biết và dự kiến trong tương lai. Khoảng 390.000 m2 diện tích văn phòng có thể sẽ được xây dựng trong khoảng thời gian từ nay đến năm 2010. Ngoài ra, một số diện tích văn phòng sẽ trống bởi một số công ty dời văn phòng vào các cao ốc của riêng họ và có khả năng một số các dự án khác sẽ được tiến hành xây dựng. Một con số đang gia tăng các cao ốc văn phòng của các nhà đầu tư trong nước nhắm vào các khách thuê cần diện tích nhỏ. Những nguồn thông tin khác sẽ được trình bày dưới đây.

Bảng thống kê các dự án mới No Tên dự án Địa chỉ Dự

kiến hoàn thành

Tổng diện tích (m2)

Tổng diện tích sẽ cho

thuê (m2)

Tình trạng

1 Tòa nhà Vitek 63 Võ văn Tần, quận 3

2005 2.500 2.500 Đang xây dựng

2 Broadway – giai đoạn 2

Nam Sài gòn, quận 7

2005 7.900 7.900 Đang xây dựng

3 Tòa nhà Petro 5 Lê Duẩn, quận 1 2005 11.000 11.000 Đang xây dựng Tổng 2005 21.400 21.400 4 6 Thái văn Lung 6 Thái văn Lung,

quận 1 2006 4.700 3.900 Đang xây dựng

nền móng 5 Tòa nhà Artex 161 Đồng Khởi 2006 2.100 2.100 Đang giải tỏa

mặt bằng 6 Broadway – giai đoạn

3 Nam Sài gòn, quận 7

2006 7.100 7.100 Đang lập kế hoạch

Tổng 2006 13.900 13.100 7 Sài gòn Paragon Nguyễn Lương

Bằng, quận 7 2007 8.000 8.000 Đang trong giai

đoạn thiết kế 8 Tòa nhà Bảo Việt 233 Đồng Khởi,

quận 12007 13.000 8.000 Đang đấu thầu


29

9 Tòa nhà EVN 35 Tôn Đức Thắng, quận 1

2007 20.000 10.000 Sẽ làm lễ động thổ vào tháng 6 năm 2005

10 85 Hàm Nghi 85 Hàm Nghi, quận 1

2007 12.000 12.000 Kiểm tra các trụ chống

11 Tòa nhà A&B Lê Lai, quận 1 2007 30.000 30.000 Theo kế hoạch sẽ khởi công vào tháng 6 năm 2005

12 E – Town 2 Cộng hòa, quận Tân Bình

2007 26.000 26.000 Theo kế hoạch sẽ khởi công vào tháng 7 năm 2005

13 51 Nguyễn thị Minh Khai

51 Nguyễn thị Minh Khai, quận 1

2007 12.000 9.000 Đang thiết kế

14 Tòa nhà văn phòng SPN

72 Nguyễn thị Minh Khai, quận 1

2007 16.000 16.000 Đang lập kế hoạch

15 Tòa nhà Him Lam Ba Son, quận Bình Thạnh

2007 15.000 15.000 Đang lập kế hoạch

Tổng 2007 152.000 134.000 16 The Manor – giai

đoạn 2 91 Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh

2008 10.000 10.000 Đang lập kế hoạch

17 Time Square 22 – 36 Nguyễn Huệ, quận 1


18 Broadway – giai đoạn 4

Nam Sài gòn, quận 7


19 34 Tôn Đức Thắng, quận 1

34 Tôn Đức Thắng, quận 1

2008 18.000 18.000 Đang lập kế hoạch

20 Lê Lợi Plaza Lê Lợi, quận 1 2008 15.000 10.000 Đang lập kế hoạch

21 Tòa nhà Gemadept 4 – 6 Lê Thánh Tôn, quận 1

2008 25.000 17.000 Đang lập kế hoạch

Tổng 2008 82.000 69.000 22 Tháp Vietcombank Quảng trường Mê

Linh, quận 1 2009 50.000 30.000 Theo kế hoạch

sẽ khởi công vào giữa năm 2006

23 Bitexco Plaza Ngô Đức Kế, quận 1

2009 70.000 70.000 Đang lập kế hoạch

24 Sài Gòn Brewery Hai Bà Trưng, quận 1

2009 25.000 25.000 Đang lập kế hoạch

Tổng 2009 145.000 125.000 25 Tòa nhà SJC Nam Kỳ Khởi

Nghĩa, quận 1 2010 8.000 8.000 Đang tìm kiếm

các nhà đầu tư 26 Asian Plaza Lê Duẩn, quận 1 2010 20.000 20.000 Đang lập kế

hoạch Tổng 2010 28.000 28.000 Tổng cộng 442.000 390.500

Những dự đoán trong tương lai

Nhu cầu về diện tích đã được nhận định ở trên với khả năng sẽ duy trì một tỷ lệ cao tỷ lệ cho thuê trong vòng 24 tháng tới và điều này sẽ duy trì sự tăng giá thuê một cách đều đặn. Chỉ một số ít diện tích văn phòng mới sẽ được tung ra trong thời gian còn lại của năm nay tại trung tâm thành phố. Phụ thuộc nhiều vào các chính sách kinh tế mở rộng và do mức độ các văn phòng cho thuê đã rất cao, sự gia tăng Đầu Tư Trực Tiếp Nước Ngoài sẽ làm gia tăng


30

mạnh mẽ nhu cầu văn phòng và do đó sẽ là áp lực gia tăng đáng kể vào mức giá thuê trong thời gian này, đặc biệt đối với các cao ốc văn phòng chất lượng tốt.

Một nguồn đều đặn diện tích văn phòng sẽ được tung ra trên thị trường từ những năm đầu của 2007 trở đi sẽ làm suy giảm tỷ lệ tình trạng cho thuê trung bình, do tổng số diện tích văn phòng và những ảnh hưởng của các dự án mới khi chúng được tung ra trên thị trường bằng những con số thống kê. Việc giá thuê bị ảnh hưởng sẽ phụ thuôc vào tình hình kinh tế nói chung tại thời điểm đó và cũng còn phụ thuộc vào chất lượng của các cao ốc vì nhiều cao ốc được xây dựng và quản lý bởi các nhà đầu tư trong nước.

Tuy nhiên, trong khi sự tăng lên của nguồn cung được mong đợi sẽ làm giảm mức giá thuê, sẽ không có sự sụt giá toàn diện về mức giá thuê bởi một số nguyên nhân như sau:

• Một tỷ lệ diện tích văn phòng đáng kể của các cao ốc Gemadept, EVN, Bảo Việt và Vietcombank sẽ được dùng làm văn phòng của Chính chủ đầu tư do đó chỉ cung cấp một số lượng nhỏ hơn diện tích văn phòng cho thuê vào thị trường. Tuy nhiên cũng lưu ý rằng khi Gemadept dời văn phòng vào toà nhà văn phòng của riêng họ, họ sẽ cung cấp khoảng 10.000 m2 diện tích văn phòng cho thị trường.

• Nhu cầu về văn phòng vẫn tiếp tục tăng do nền kinh tế đang phát triển một cách nhanh chóng.

• Kể từ năm 2007, có thể đoán trước được nhu cầu văn phòng tăng lên do việc thi hành Hiệp Định Thương Mại Song Phương đã ký kết với Mỹ và việc Việt Nam có thể trở thành thành viên của Tổ Chức Thương Mại Thế Giới.

Cũng lưu ý rằng một số các dự án khá lớn đang trong giai đoạn xem xét sẽ có thể được hoàn thành trong vòng 5 năm tới. Có thể các dự án đang bị đình trệ sẽ rất hấp dẫn bởi mức giá thuê tiếp tục tăng cao và nhìn chung thị trường đang dần bảo hòa.

Một số các cao ốc lớn hiện đang trong giai đoạn xem xét, như cao ốc Bitexco Plaza mới mà có thể sẽ cung cấp cho thị trường 70.000 m2 diện tích cho thuê vào đầu năm 2009 cũng như cao ốc Vietcombank có thể cung cấp 30,000 m2 diện tích cho thuê. Nếu cao ốc này hoàn thành nối tiếp cao ốc kia trong vòng 6 tháng thì điều này rõ ràng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và có thể là nguyên nhân làm sụt giảm giá thuê một cách nhanh chóng.

Triển vọng tăng diện tích văn phòng


31

I.B.2 Nhu cầu về căn hộ cao cấp cho thuê.

Giới thiệu chung

Số lượng tổng cộng của các căn hộ có dịch vụ loại địa phương và loại đạt tiêu chuẩn quốc tế là 2214 căn, trong đó có gần một nửa là căn hộ 2 buồng ngủ. Số lượng này là nhỏ so với các thành phố lớn khác trong khu vực.

Trong tháng 3 năm 2005, LTT Court (trước đây gọi là Sai gon View quận 1) đã khai trương 38 căn hộ có dịch vụ tại quận 1, đang cho thuê với giá khoảng 20 đô la Mỹ/ tháng. Đây là dự án đầu tư của nhà đầu tư trong nước nhưng được xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế.

Số lượng thuê nhà tăng 3% trong quý II so với quý IV năm 2004, với mức giá thuê trung bình vẫn giữ nguyên không đổi.

Tỷ lệ các căn hộ đã cho thuê hiện nay khoảng 92%. Mức giá cho thuê trung bình là xấp xỉ 19.32 đô la Mỹ / m2/ tháng.

Mức giá cho thuê của các biệt thự theo kiểu Pháp và nhà ở Việt nam vẫn giữ nguyên không đổi. Các biệt thự có chất lượng tốt trung bình cho thuê 2.500 đô la Mỹ / tháng, bao gồm cả VAT.

Tổng quát về các nhà căn hộ ở thành phố Hồ Chí Minh

No Nhà đầu tư Tên dự án Diện tích (m2)

Số căn hộ

Số căn hộ đã cho thuê

Tỷ lệ cho thuê

Mức giá cho thuê trung bình(US $/m2/ tháng)

1 Hà Lan Saigon Village 3.525 28 28 100% $18.00

2 Hồng công Nguyễn Du Park Villas 6.816 41 24 59% $23.29

3 Hồng công Parkland Apartment 11.332 92 81 88% $18.00


32

4 Hồng công The Landmark 5.105 66 66 100% $22.97

5 Hồng công Tân Bình Apartment 3.504 40 33 83% $11.34

6 Nhật bản Sài Gòn Court 5.290 62 55 89% $21.78

7 Nhật bản Sài Gòn Sky Garden 15.486 154 146 95% $22.55

8 Nhật bản Beauty Court 964 14 14 100% $15.41

9 Nhật bản Southern Cross 3.960 55 44 80% $12.93

10 Hàn Quốc Diamond Plaza 6.127 42 39 93% $21.48

11 Hàn Quốc Pacific Garden 12.649 110 104 95% $13.54

12 Malayxia Indochine Park Tower 9.197 55 51 93% $19.71

13 Xinh ga po Garden View Court 8.392 76 75 99% $20.58

14 Xinh ga po Norfolk Mansion 13.744 124 120 97% $22.81

15 Xinh ga po Sheraton Sài Gòn 8.205 96 96 100% $29.20

16 Xinh ga po Sedona Suites 7.862 89 84 94% $28.65

17 Xinh ga po Somerset Chancellor Court

14.803 149 144 97% $24.58

18 Xinh ga po Somerset HCMC 20.388 167 161 96% $23.14

19 Xinh ga po City View 5.080 69 60 87% $21.76

20 Thuỵ sĩ Sài Gòn Domaine 7.379 45 36 80% $18.84

21 Đài loan Waterfront 26.240 124 102 82% $11.92

22 Mỹ Riverside Apartments 20.463 189 181 96% $19.54

Các căn hộ tiêu chuẩn quốc tế 216.511 1887 1744 92% $20.08

23 Việt nam 2K Hồ Xuân Hương 697 8 8 100% $13.70

24 Việt nam 26 Đinh Bộ Lĩnh 4.320 70 65 93% $10.06


33

25 Việt nam An Lộc Apartments 485 11 11 100% $14.06

26 Việt nam Hai Bà Trưng Court 1.480 21 20 95% $17.81

27 Việt nam Tòa nhà Hoàn Mỹ 1.096 12 12 100% $11.61

28 Việt nam Hoàng Hà Apartments 400 7 7 100% $9.55

29 Việt nam Lisa Apartments 720 12 12 100% $15.91

30 Việt nam LTT Court 3.999 38 24 63% $18.30

31 Việt nam Tòa nhà Nam An 1 1.200 10 10 100% $8.71

32 Việt nam Tòa nhà Nam An 4 860 9 9 100% $12.90

33 Việt nam Nhật Minh 1.380 18 17 94% $17.00

34 Việt nam Valentina Court 1.960 25 25 100% $14.94

35 Việt nam Veronica D2 3.425 35 30 86% $10.87

36 Việt nam Veronica Bình Thạnh 1.380 17 12 71% $9.16

37 Việt nam Victoria Court 2.520 29 26 90% $10.73

38 Việt nam Vỹ Long 430 5 5 100% $14.90

Các căn hộ địa phương 26.352 327 293 90% $13.08

Các căn hộ địa phương và quốc tế 242.863 2.214 2.037 92% $19.32

Nhu cầu

Có 2214 căn hộ có dịch vụ tiêu chuẩn địa phương và tiêu chuẩn quốc tế đang có để cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh và khoảng 1000 biệt thự đã cho thuê ở các quận khác nhau của thành phố. Tuy nhiên, số lượng lớn các chỗ ở cho người nước ngoài là tại các căn nhà nhỏ theo phong cách Việt nam, với giá thuê dưới 1500 đô la Mỹ / tháng.

Nhu cầu thị trường về căn hộ có dịch vụ có giá cho thuê khoảng 2000 – 3000 đô la Mỹ / tháng. Tuy nhiên, có nhu cầu đáng kể đối với các căn hộ tiêu chuẩn quốc tế không có dịch vụ với giá dưới 1500 đô la Mỹ. Đó là khu vực tăng trưởng lớn nhất trong thị trường nhà ở hiện nay.


34

• 55.3% của tổng số các căn hộ có diện tích dưới 100m2.

• 43.99% các căn hộ có giá cho thuê giữa 2000 – 3000 đô la Mỹ / tháng.

• Tỷ lệ căn hộ đã cho thuê đạt 92%.

Nhu cầu về căn hộ còn tiếp tục tăng từ các nguồn sau đây:

Mở rộng hoạt động của các công ty

Khi các công ty mới đang mở rộng hoạt động trong các ngành công nghiệp, họ sẽ cần chỗ ở cho các giám đốc cũng như cho các nhân viên.

Các công ty mớI

Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng đáng kể trong năm 2004, tình hình kinh tế cho thấy dấu hiệu tăng trưởng nên càng có nhiều nhà đầu tư đến Việt nam. Một yếu tố khác là việc thực hiện các cải cách của Chính phủ Việt nam để gia nhập “Tổ chức thương mạI thế giới”.

Các đoàn ngoại giao và các tổ chức quốc tế

Đây là các khách hang có nhu cầu thường xuyên về nhà ở chất lượng cao và không bị ảnh hưởng khi nền kinh tế được mở rộng.

Các tổ chức phi chính phủ

Các tổ chức phi chính phủ thường có yêu cầu về nhà ở với chất lượng thấp hơn, nhờ đó tạo ra nhu cầu về nhà ở chất lượng thấp hơn. Các tổ chức này là nguồn khách hang ổn định, không lien quan đến tình hình kinh tế.

Cho thuê ngắn hạn

Phần lớn các khu căn hộ có dịch vụ ở thành phố Hồ Chí Minh thường cho thuê ngắn hạn (một tối hoặc ít hơn một tháng). Các khu ở này rất phổ biến cho các chuyến công tác khứ hồi và những người làm việc cho các dự án ngắn hạn.

Các khách hàng hiện tại

Các khách hàng có xu hướng chuyển từ các biệt thự riêng vào các căn hộ có dịch vụ, do vấn đề an ninh và các dịch vụ khác (ví dụ dọn dẹp, cung cấp đồ đạc). Số người sử dụng các biệt thự vẫn còn rất cao vì các biệt thự này tạo được môi trường sinh hoạt kiểu gia đình.

Viễn cảnh tương lai cho các căn hộ

Các dự án mới


35

Dự án Saigon View ở phố Nguyễn cửu Vân, quận Bình Thạnh đang xây dựng sẽ có 85 căn hộ vào quý 2 năm 2006. Dự án này được phát triển bởi công ty Thiên Hương, cũng là chủ đầu tư của các trường học quốc tế - Anh ở quận 1 và 2, và của khu căn hộ Veronica ở quận 2.

Ngoài các dự án nói trên, The Manor và Pasteur Court cũng đang xây dựng 680 căn hộ và sẽ đưa vào sử dụng cuối năm 2005, đầu năm 2006. Cả hai công trình này đều là nhà bán, nhưng do các nhà đầu tư mua để cho người nước ngoài thuê. Khoảng 200 căn hộ đã sẵn sàng để cho thuê.

Vào tháng 8 năm 2004, công ty tư nhân Trung Thủy đã khởi công xây dựng The Lancaster có 90 căn hộ loại cao cấp ở phố Lê Thánh Tôn. Công trình này được bán cho các nhà đầu tư mua để cho người nước ngoài thuê. Công tác xây dựng được dự kiến hoàn thành vào quý 1 năm 2007.

Công ty REE đã hủy bỏ dự án của họ về xây dựng 80 căn hộ cho thuê ở quận Tân Bình, nhưng đã có kế hoạch để xây dựng công trình văn phòng khác thay thế là E – Town 2.

Tổng công ty xây dựng số 1 (GCC1) đang có kế hoạch xây dựng 66 căn hộ có dịch vụ cho thuê ở 51 Nguyễn thị Minh Khai, quận 1. Các căn hộ này dự kiến đưa vào sử dụng trong năm 2007.

Tháng 9 năm 2004, tập đoàn Keppel Land quyết định khởi động lại dự án đã bị hoãn lại dài hạn của họ là “Tamarind Park” ở phố Thái văn Lung, quận 1. Dự án “Tamarind Park” đã được cấp giấy phép năm 1995, nhưng việc xây dựng đã bị chậm lại do cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á cuối năm 1997. Dự án này sẽ có 173 căn hộ và sẽ được đưa vào hoạt động trong năm 2008.

Công ty Larkhal – Savico dự định bắt đầu xây dựng tổ hợp đa năng tên gọi “Time square” ở phố Nguyễn Huệ vào quý 2 năm 2005, bao gồm 399 căn hộ có dịch vụ. Dự án này vẫn còn ở giai đoạn ban đầu nên không thể hoạt động trước năm 2008.

Các dự án căn hộ mới có tiêu chuẩn quốc tế

Số dự án

Nhà đầu tư Tên dự án và địa điểm Năm hoàn thành

Tổng số căn

hộ

Tình trạng

39 Quốc tế Saigon View, Nguyễn cửu Vân, quận Bình Thạnh

2005 85 Đang thi công

40 Trong nước The Manor, giai đoạn 1, 91 Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh


Tổng cộng 2005 185

41 Quốc tế Pasteur Court, 127 đường Pasteur, quận 3



36


42 Trong nước The Lancaster, Lê Thánh Tôn, quận 1

2007 90 Làm móng

43 Trong nước ASC – tòa nhà An phú, 117 – 119 phố Lý Chính Thắng, quận 3.

2007 80 Đang chuẩn bị

44 Trong nước 51 Nguyễn thị Minh Khai, quận 1



45 Trong nước The Manor, giai đoạn 2, 91 Nguyễn hữu Cảnh, quận Bình Thạnh


46 Quốc tế Tamarrind Park, Thái văn Lung, quận 1


47 Quốc tế Time Square, Nguyễn Huệ, quận 1

2008 399 Đang thiết kế


Tổng cộng 1,008

(Nội dung của phần I.B do Tổng công ty xây dựng số 1 cung cấp).

I.C Quy mô công trình

Nhằm đáp ứng các mục đích trên, công trình xây dựng sẽ có quy mô sau:

- Diện tích khu đất : 2.964m2

- Mật độ xây dựng : 50,5%

- Diện tích xây dựng : 1496,8m2

- Tổng diện tích sàn xây dựng : 34617,3m2 (không kể 03 tầng hầm)

- Hệ số sử dụng đất : 11,68 lần

- Mật độ sân vườn : 25%

- Mật độ tầng hầm : 100%


37

- Khoảng lùi phía mặt đường Pasteur và Nguyễn thị Minh Khai là 5m

- Khoảng lùi phía tiếp giáp với các nhà bên cạnh là 4m

- Số tầng cao công trình: 22 tầng (không kể 03 tầng hầm).

Xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng ngoài nhà bao gồm sân đường nội bộ, đường lên/ xuống xe ôtô , hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cấp điện, chỗ để xe, thảm cỏ, cây xanh.

Quy mô này đã được Sở Quy hoạch kiến trúc xem xét và có văn bản số 31/ QHKT – ĐB1 ngày 6 tháng 1 năm 2005 trình UBND Thành phố Hồ Chí Minh. Đến ngày 24 tháng 3 năm 2005, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã có văn bản số 1718/ UB – ĐT chấp thuận phương án quy hoạch - kiến trúc cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê tại số 51 Nguyễn thị Minh Khai, quận 1 của Tổng công ty Xây dựng số 1.

Ngày 18 tháng 5 năm, Sở Quy hoạch kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh đã có văn bản số 1063/ QHKT – ĐB1 về việc “Ý kiến thỏa thuận về kiến trúc – quy hoạch công trình cao ốc văn phòng căn hộ cho thuê tại 51 Nguyễn Thị Minh Khai, quận 1 – thành phố Hồ Chí Minh”.

I.C.1 Chức năng của các tầng

- Phần ngoài nhà được bố trí sân vườn, đường nội bộ và cây bóng mát, không xây dựng cổng và hàng rào.

- Tầng hầm : chỗ để xe và khu xử lý kỹ thuật. (03 tầng hầm)

- Tầng 1 : Khu thương mại và có sảnh vào khu văn phòng và khu căn

hộ.

- Tầng 2 đến tầng 3 : Trụ sở của Tổng công ty Xây dựng số 1;

- Tầng 4 đến tầng 15 : các văn phòng và trung tâm giao dịch cho thuê.

- 1 tầng kỹ thuật : Bố trí ở tầng 15A

- Tầng 16 đến tầng 21 : Căn hộ cao cấp cho thuê

- Tầng 22 : Câu lạc bộ gồm có phòng tập thể thao, sauna, massage, nhà hàng, bể bơi ngoài trời và khu tắm nắng.

I.C.2 Quy mô về hình khối và tiện nghi

Do nhu cầu về diện tích và mục đích sử dụng của công trình, theo ý kiến chấp thuận của Sở Quy hoạch - Kiến trúc thì công trình được phép cao 22 tầng (không kể 03 tầng hầm)


38

Công trình được xây dựng trên khu đất nằm tại góc ngã tư giao cắt giữa đường Nguyễn Thị Minh Khai và đường Pasteur trong trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, có nhiều điểm nhìn đẹp. Với khoảng lùi tương đối lớn cho phép quan sát cảnh quan các công trình liền kề nên mặt đứng của công trình được thiết kế để tận dụng tối đa ưu thế này. Cùng với mặt đứng, chiều cao, hình khối của công trình sẽ tạo ra một điểm nhấn trên trục đường Nguyễn Thị Minh Khai, và cũng là điểm nhấn của khu vực.

Với quy mô diện tích dự kiến, công trình được xây dựng đáp ứng các yêu cầu khác như:

- Hình thức kiến trúc thanh nhã, bề thế, hiện đại và hài hoà với cảnh quan của toàn khu đô thị.

- Mặt bằng được bố trí nhằm thoả mãn cơ cấu chức năng và yêu cầu sử dụng linh hoạt của công trình một cách thống nhất, dễ quản lý, sử dụng. Do công trình có nhiều chức năng (Khu thương mại, khu văn phòng, khu căn hộ và khu đỗ xe ở tầng hầm) nên mặt bằng tầng 1 đã được công ty tư vấn nghiên cứu kỹ lưỡng và đề xuất phương án hợp lý cho việc sử dụng của từng khu và lối đi thuận tiện không bị chồng chéo giữa các khu.

- Kết hợp sử dụng một cách hài hoà, hợp lý vật liệu hiện đại và truyền thống có sẵn trên thị trường, sử dụng vật liệu trong nước sản xuất, có hiệu qủa về giá thành xây dựng và thời gian thi công.

- Công trình được đầu tư mới đồng bộ về xây lắp và trang thiết bị kỹ thuật, có quy mô:

Số tầng : 22 tầng (không kể 03 tầng hầm)

Chiều cao : 91.35m

Cấp công trình : Cấp I

Bậc chịu lửa : Cấp I

Kết luận:

Như vậy, việc xác định quy mô công trình như trên là phương án tối ưu, phù hợp với nhu cầu phát triển của thành phố Hồ Chí Minh, phù hợp với các quy định về quy hoạch của Sở Quy hoạch - Kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh và các điều kiện quy định khác.Đặc biệt, quy mô này đã được UBND thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận.

II. ĐỊA ĐIỂM DỰ KIẾN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Căn cứ Quyết định số 2297/QĐ-UB ngày 19 tháng 6 năm 2003 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về việc cho Tổng công ty Xây dựng số 1 thuê đất tại 51 Nguyễn thị Minh Khai, phường Bến Nghé, quận 1 theo chỉ thị 245/TTg của Thủ tướng Chính phủ, Tổng công ty xây dựng số 1 được phép triển khai các thủ tục và đầu tư xây dựng công trình tại 51 Nguyễn Thị Minh Khai.


39

II.A GIỚI THIỆU VỊ TRÍ ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG

Khu đất thực hiện dự án nằm về phía Bắc của trung tâm thành phố, nơi có nhiều cửa hàng, trung tâm thương mại, các khu văn phòng, các cơ sở dịch vụ đa dạng và các toà nhà có hình thức kiến trúc nổi bật

- Phía Đông- bắc giáp với đường Pasteur

- Phía Tây- bắc giáp với đường Nguyễn Thị Minh Khai

- Phía Tây- nam giáp “Trung tâm thẩm định giá – Bộ Tài chính” và “Trung tâm Khoa học kỹ thuật và công nghệ quân sự - Phân viện vật lý y sinh học – Bộ Quốc phòng”

- Phía Đông- nam giáp khu đất xây dựng công trình “AVALON AT SAI GON”.

Tổng diện tích đất để sử dụng cho dự án là: 2.964 m2

II.B PHÂN TÍCH CÁC ĐIỀU KIỆN CỦA ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG

II.B.1 Điều kiện tự nhiên

II.B.1.a Địa hình, địa mạo

Công trình được xây dựng tại số 51 đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Khu đất xây dựng công trình có địa hình bằng phẳng. Khu đất có hình dạng “chữ L” , khá vuông vắn, nằm ở vị trí góc phía Nam của ngã tư đường Nguyễn Thị Minh Khai giao với đường Pasteur, nên việc tiếp cận giao thông và xử lý kiến trúc công trình có nhiều thuận lợi. Có thể nói đây là một trong các lô đất đẹp của thành phố Hồ Chí Minh.

II.B.1.b Khí hậu

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo. Cũng như các tỉnh ở Nam bộ, đặc điểm chung của khí hậu - thời tiết TP. HCM là nhiệt độ cao đều trong năm và có hai mùa mưa - khô rõ ràng làm tác động chi phối môi trường cảnh quan sâu sắc. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Theo tài liệu quan trắc nhiều năm của trạm Tân Sơn Nhất, qua các yếu tố khí tượng chủ yếu; cho thấy những đặc trưng khí hậu Thành Phố Hồ Chí Minh như sau:

- Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm; số giờ nắng trung bình/tháng 160-270 giờ; tổng tích ôn/năm 9.8780C. Nhiệt độ không khí trung bình 270C; nhiệt độ cao tuyệt đối 400C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 13,80C. Tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất là tháng 4 (28,80C), tháng có nhiệt độ trungbình thấp nhất là khoảng giữa tháng 12 và tháng 1 (25,70C). Hàng năm có tới trên 330 ngày có nhiệt độ trung bình 25-280C.

- Lượng mưa cao, bình quân/năm 1.949 mm; năm cao nhất 2.718 mm (1908) và năm nhỏ nhất 1.392 mm (1958); với số ngày mưa trung bình/năm là 159 ngày. Khoảng 90% lượng mưa hàng năm tập trung vào các tháng mùa mưa từ tháng 5 đến tháng


40

11; trong đó hai tháng 6 và 9 thường có lượng mưa cao nhất. Các tháng 1,2,3 mưa rất ít, lượng mưa không đáng kể. Trên phạm vi không gian thành phố, lượng mưa phân bố không đều, có khuynh hướng tăng dần theo trục Tây Nam-Đông Bắc. Đại bộ phận các quận nội thành và các huyện phía Bắc thường có lượng mưa cao hơn các quận huyện phía Nam và Tây Nam.

- Độ ẩm tương đối của không khí bình quân/năm 79,5%; bình quân mùa mưa 80% và trị số cao tuyệt đối tới 100%; bình quân mùa khô 74,5% và mức thấp tuyệt đối xuống tới 20%.

- Về gió, TP. HCM chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió chính và thịnh hành là gió mùa Tây-Tây Nam và Bắc-Đông Bắc. Gió Tây-Tây Nam từ Ấn Độ dương thổi vào trong mùa mưa, khoảng từ tháng 6 đến tháng 10, tốc độ trung bình 3,6m/s và gió thổi mạnh nhất vào tháng 8, tốc độ trung bình 4,5 m/s, gió Bắc-Đông Bắc từ biển Đông thổi vào trong mùa khô, khoảng từ tháng 11 đến tháng 2, tốc độ trung bình 2,4 m/s, ngoài ra có gió tín phong, hướng Nam-Đông Nam, khoảng từ tháng 3 đến tháng 5 tốc độ trung bình 3,7 m/s. Về cơ bản TPHCM thuộc vùng không có gió bão

II.B.1.c Địa chất công trình và địa chất thuỷ văn

• Địa chất công trình

Công tác khảo sát địa chất đã được thực hiện ở 51 NGUYỄN THỊ MINH KHAI từ 23 tháng 3 năm 2004 tới 17 tháng 5 năm 2004 để có được các thông tin về địa chất công trình dùng cho thiết kế móng. Đã tiến hành khoan 7 hố khoan BH1 tới BH7 bằng phương pháp khoan xoay. Độ sâu các hố khoan từ 40m tới 80m được thống kê như sau:

Tên hố khoan Độ sâu các hố khoan (m)

BH1,BH2,BH5 tới BH7 40

BH3,BH4 80

Điều kiện địa chất theo thứ tự độ sâu tăng dần như sau:

Lớp 1 – Lớp đất á sét

Lớp phụ 1a – Lớp đất á sét

Lớp 2 – Tầng sét (sét lẫn cát và sỏi laterit)

Lớp phụ 2a – Tầng sét


41

Lớp 3 – Tầng á sét

Lớp 4 – Tầng á cát

Lớp phụ 4a – Tầng á cát (xen lẫn sỏi)

Lớp phụ 4b – Tầng cát phù sa chứa sét

Lớp 5 – Tầng cát phù sa chứa sét

Lớp 6 – Tầng sét

Lớp phụ 6a – Tầng á sét

Lớp 7 – Tầng cát nhiều sét

Lớp 8 – Tầng á cát

o Lớp 1 – Lớp đất á sét

Phần này phân bổ ở 04 hố khoan BH1, BH2, BH5, BH6. Chiều dày lớp thay đổi từ độ sâu 2.7m đến 5.2m. Lớp này có tính chất cứng. Đất màu vàng nhạt, xám nhạt.

o Phụ lớp 1a – Lớp đất á sét

Lớp này có màu vàng nhạt và xám nhạt. Phần này phân bố ở 03 hố khoan BH3, BH4, BH7, chiều dày phụ lớp thay đổi từ độ sâu 2.3 m đến 3.5 m.

o Lớp 2 – Tầng sét (sét lẫn cát và sỏi laterit)

Phần này phân bố ở hầu hết các hố khoan, ngoại trừ BH5, BH6. Chiều dày lớp thay đổi từ độ sâu 3.2m đến 8.2m dưới cao độ mặt đất. Đất màu nâu đỏ, vàng nhạt, rất cứng.

o Phụ lớp 2a – Tầng sét

Lớp phụ này nằm ngay dưới lớp 2, được phân bố ở 03 hố khoan BH4, BH5, BH7. Chiều dày trung bình 2.6m. Đất màu xám nhạt, vàng nhạt, từ cứng đến rất cứng.

o Lớp 3 – Tầng á sét

Lớp này nằm ngay dưới tầng sét (Lớp 2) được phân bố ở tất cả các hố khoan trừ hố khoan BH2. Được tìm thấy ở cao độ 4.6m đến 12.2m dưới mặt đất. Đất màu xám xanh, trạng thái từ cứng đến rắn chắc.


42

o Phụ lớp 4a – Tầng á cát (xen lẫn sỏi)

Lớp này có màu vàng nhạt và xám xanh. Được phân bố ở 03 hố khoan BH2, BH3, BH4. Chiều dày trung bình 2.2m. Chiều dày lớp thay đổi từ độ sâu 6.1m đến 11.1m.

o Lớp 4 – Tầng á cát

Lớp này nằm ngay dưới lớp 3 và phụ lớp 4a và chiếm khối lượng lớn địa tầng khu vực khảo sát. Được phân bố từ khoảng 8.7m dưới cao độ mặt đất với chiều dày tối đa là khoảng 25m. Đất màu vàng nhạt và xám trắng.

o Phụ lớp 4b – Tầng cát phù sa chứa sét

Phần này phân bố chỉ ở hố khoan BH6 và nằm kẹp giữa lớp 4, chiều sâu của lớp này thay đổi từ 11.1m đến 15.2m. Đất màu vàng nhạt.

o Lớp 5 – Tầng cát phù sa chứa sét

Lớp này nằm ngay dưới lớp 4, phân bố ở tất cả các hố khoan, trừ hố khoan BH6. Chiều dày tối đa là 15m. Đất chủ yếu màu vàng nhạt.

o Lớp 6 – Tầng sét

Lớp sét này được gặp ở cao độ 40m bên dưới mặt đất với chiều dày từ 15m đến 20m phân bố ở các hố khoan BH3, BH4. Đất cứng có màu nâu nhạt và xám xanh.

o Phụ lớp 6a – Tầng á sét

Lớp này chỉ phân bố ở hố khoan BH3 từ độ sâu 54.1m đến 62.5m dưới mặt đất. Đất màu vàng nhạt và rất cứng

o Lớp 7 – Tầng cát nhiều sét

Lớp này phân bố ở các hố khoan sâu BH3 và BH4. Chiều dày lớp thay đổi từ độ sâu 1.7m đến 8.4m. Đất màu vàng nhạt, từ chặt đến rất chặt.

o Lớp 8 – Tầng á cát

Lớp này phân bố ở các hố khoan sâu BH3 và BH4, chiều sâu kết thúc từ 64m đến 80m dưới mặt đất. Đất màu xám xanh, từ chặt đến rất chặt.

• Địa chất thủy văn

Nước ngầm: Kiểm tra định lượng mực nước ngầm được tiến hành vào tháng 4 và tháng 5 năm 2004. Cao độ mực nước ngầm tối đa quan sát được là 8.47m dưới mặt đất. Tuy nhiên,


43

với một tham khảo để đề xuất trong báo cáo khảo sát địa điểm xây dựng, mực nước có thể tăng lên đến 6m dưới cao độ mặt đất sau những trận mưa lớn.

Sự phân bố của nước ngầm: Trong phạm vi khu vực khảo sát, nước ngầm tồn tại chủ yếu trong các lớp cát pha sét và cát pha sét - bột. Nước ngầm có thể phân chia thành 2 tầng chứa nước chính như sau:

Tầng chứa nước trên, áp lực nhẹ: Tầng chứa nước này phân bố chủ yếu trong lớp 4 và 5 (cát pha sét và cát chứa sạn sỏi mật độ chặt vừa), từ độ sâu 9/ 11m đến 40 m. Nước thuộc loại có áp lực nhẹ.

Tầng chứa nước dưới, có áp: Tầng chứa nước này phân bố chủ yếu trong lớp 7 và lớp 8 (cát pha và cát mật độ chặt), từ độ sâu dưới 55/ 60m. Nước thuộc loại có áp.

Nhận xét

Trên cơ sở kết quả khảo sát địa kỹ thuật công trình cao ốc 51 Nguyễn thị Minh Khai, quận 1 - thành phố Hồ Chí Minh, công ty khảo sát và xây dựng – Bộ Xây dựng, chi nhánh miền nam có một số kết luận sau:

• Khu vực khảo sát có địa hình tương đối bằng phẳng;

• Các lớp đất trong phạm vi khu vực khảo sát có điều kiện thuận lợi cho mục đích xây dựng.

• Đối với các công trình xây dựng trong khu vực khảo sát có tải trọng trung bình đến lớn, móng cọc khoan nhồi đường kính lớn là thích hợp.

II.B.2 Đặc điểm hiện trạng khu đất xây dựng

II.B.2.a Hiện trạng sử dụng đất

Khu đất hiện nay có các dãy nhà 1 và 2 tầng mái tôn ở phía trước, đó là trụ sở hiện tại của Tổng Công ty Xây dựng số 1, lùi vào sân trong có dãy nhà 3 tầng là trụ sở của công ty thành viên của Tổng công ty. Sân chung, hệ thống giao thông nội bộ và cây xanh cũng là một phần hiện trạng sử dụng của khu đất. Bao quanh khu đất là các tường bao ngăn chia với các nhà xung quanh.

II.B.2.b Đặc điểm hiện trạng kinh tế - kỹ thuật khu đất

Công trình phải đảm bảo các yêu cầu về diện tích đỗ xe, PCCC và môi trường theo Quy chuẩn xây dựng quy định.

Điều kiện kinh tế, hạ tầng kỹ thuật

• Hiện trạng thoát nước mưa


44

Trong khu đất hiện có rãnh chạy ven theo mép của các ngôi nhà hiện có, nước mưa chảy vào các rãnh đó và thoát ra hệ thống cống chung của thành phố.

• Hiện trạng thoát nước thải sinh hoạt

Hệ thống rãnh được dùng để thoát nước mưa cũng được dùng cho thoát nước thải sinh hoạt. Nước thải từ các khu vệ sinh của các toà nhà chảy vào các bể phốt, sau quá trình xử lý sơ bộ ở bể phốt, nước thải sẽ theo đường ống chảy ra hệ thống cống chung của thành phố. Nằm trên vỉa hè của đường Nguyễn thị Minh Khai có 4 hố ga của hệ thống thoát nước, còn ở phía đường Pasteur có 1 hố ga nằm ở phần đường dành cho xe máy, xe đạp.

• Hiện trạng cấp nước

Dọc theo đường Pasteur và đường Nguyễn thị Minh Khai đã có hệ thống đường ống cấp nước chung của thành phố phục vụ cho dân cư của toàn khu vực trong đó bao gồm cả công trình xây dựng ở 51 Nguyễn thị Minh Khai. Nước sinh hoạt tự chảy hoặc dùng máy bơm để hút vào bể ngầm, sau đó được bơm lên bể nước trên mái và được cấp cho các khu vệ sinh của các ngôi nhà.

• Cấp điện

Để đảm bảo nhu cầu sử dụng điện hàng ngày, tại trụ sở của Tổng Công ty Xây dựng số 1 nằm sát với trạm bảo vệ phía đường Nguyễn thị Minh Khai có lắp đặt một điểm đấu 380V, 3 pha.

• Thông tin liên lạc

Việc đảm bảo thông tin liên lạc cho những người làm việc tại khu đất xây dựng công trình được thực hiện dễ dàng nhờ có hệ thống cáp thông tin nối từ các máy thuê bao đến mạng chung của thành phố. Cũng nhờ hệ thống cáp thông tin này, các máy tính được kết nối mạng Internet phục vụ đắc lực cho các hoạt động của cán bộ nhân viên của Tổng Công ty Xây dựng số 1.

• Điều kiện xã hội và môi trường

Do khu đất xây dựng công trình nằm ở khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, xung quanh có các công viên Tao Đàn, bùng binh Hồ con rùa, khu cây xanh trước nhà thờ Đức Bà, nên những người sử dụng công trình được tận hưởng môi trường xanh, sạch đẹp thích hợp với điều kiện làm việc văn phòng và sinh sống.

Cơ sở hạ tầng xã hội như trường học, nhà trẻ, bệnh viện, nhà hát, phòng triển lãm, nhà thi đấu thể thao, câu lạc bộ .v.v. đều rất sẵn có xung quanh khu đất xây dựng công trình .

Được sống và làm việc trong khu dân trí cao và đảm bảo an ninh luôn là nhu cầu thiết yếu của mọi người, dư luận quốc tế đánh giá Việt nam nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng là địa điểm có điều kiện an ninh tốt, đó cũng là một điểm thuận lợi trong việc khai thác và sử dụng của công trình.


45

PHẦN III: CÁC PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC, KẾT CẤU VÀ KỸ THUẬT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

I.A Đặc điểm khu đất xây dựng

Khu đất xây dựng công trình nằm ở góc đường Pasteur và đường Nguyễn thị Minh Khai, đó là những trục đường giao thông chính của Thành phố Hồ Chí Minh.

Khu vực cần giải phóng mặt bằng biệt lập với các lô đất liền kề khác, không có các cơ sở hạ tầng kỹ thuật chung của thành phố như trạm điện phục vụ cho toàn khu vực dân cư hoặc cột điện cao thế, trạm xử lý nước .v.v.

Các công trình hiện có tại khu đất xây dựng công trình chỉ là các nhà thấp tầng, chức năng hoạt động là khu văn phòng không phải là cơ sở sản xuất với nhiều thiết bị nặng và chất độc hại.

Có nhiều khoảng sân trống tại khu đất xây dựng công trình.

I.B Phương án giải phóng mặt bằng

I.B.1 Các thuận lợi và khó khăn

I.B.1.a Thuận lợi:

Do không bị vướng các cơ sở hạ tầng chung của thành phố và biệt lập với các nhà xung quanh, nên Tổng Công ty Xây dựng số 1 hoàn toàn chủ động thực hiện công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng.


46

Lối vào công trường rất thuận tiện cũng góp phần thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng.

Các công trình hiện có ở công trường chỉ là nhà thấp tầng, dễ phá dỡ nên tiến độ giải phóng mặt bằng sẽ rất nhanh.

Do mặt bằng có nhiều khoảng sân trống nên việc giải phóng mặt bằng có thể được tiến hành theo hình thức cuốn chiếu: phá dỡ - tập kết vật liệu vỡ rời - chuyển đi.

I.B.1.b Khó khăn:

Do khu đất xây dựng công trình nằm ở trung tâm thành phố nên việc vận chuyển vật liệu phá dỡ sẽ gặp khó khăn, xe tải không được phép hoạt động vào ban ngày, chỉ có thể vận chuyển vào ban đêm, điều này sẽ làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng.

Nếu dùng máy khoan trong quá trình phá dỡ, các máy khoan sẽ gây tiếng ồn ảnh hưởng tới hoạt động của khu vực xung quanh, nên chỉ có thể thực hiện trong một số giờ nhất định trong ngày (từ 17h tới 24h).

I.B.2 Phương án giải phóng mặt bằng và tái định cư

Tổng Công ty Xây dựng số 1 đã có kế hoạch giải phóng mặt bằng và tái định cư như sau:

Từ tháng 7 năm 2005, Tổng Công ty Xây dựng số 1 sẽ thuê địa điểm khác để tiếp tục hoạt động trong thời gian thi công công trình.

Việc thực hiện giải phóng mặt bằng sẽ do một công ty thành viên của Tổng công ty thực hiện.

Sau khi hoàn thành công trình, Tổng Công ty Xây dựng số 1 sẽ sử dụng 2 tầng (dự kiến tại tầng 2 và tầng 3) để làm trụ sở.

I.B.3 Chi phí

I.B.3.a Chi phí phá dỡ

Theo dự toán phá dỡ, giải phóng mặt bằng đã được Hội đồng quản trị của Tổng Công ty Xây dựng số 1 phê duyệt, chi phí phá dỡ là: 1.162.061.000 đồng. (Một tỷ một trăm sáu mươi hai triệu sáu mươi mốt ngàn đồng).

I.B.3.b Chi phí thuê địa điểm trong thời gian thực hiện dự án: 1. Chi phí thuê địa điểm: 5500 đô la Mỹ/ tháng (chưa có VAT) 5500 đô la Mỹ x 15.820 đồng = 87.010.000 đồng Thuế VAT: 87.010.000 x 10% = 8.701.000 đồng Thời gian thuê: 30 tháng Tổng số tiền thuê: (87.010.000 + 8.701.000) x 30 = 2.871.330.000 đồng.


47

2. Chí phí cải tạo, sửa chữa khu văn phòng mới: 1.100.000.000 (Một tỷ một trăm triệu đồng).

I.C Kết luận

Để có được công trình cao tầng hiện đại, thể hiện tầm vóc mới của Tổng Công ty, việc phá dỡ giải phóng mặt bằng khu đất xây dựng công trình là điều không thể tránh khỏi, tuy có những khó khăn, phức tạp như vừa nêu trên, nhưng với bề dày kinh nghiệm của mình đã từng thi công hàng trăm công trình phức tạp, khó khăn hơn rất nhiều, Tổng Công ty Xây dựng số 1 sẽ triển khai hạng mục này an toàn, đúng tiến độ đề ra.

II. GIẢI PHÁP THIẾT KẾ QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC

Công trình được thiết kế để phù hợp với các tiêu chuẩn Việt nam và các thông số quy hoạch của Sở Quy hoạch- Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh, cũng như các giải pháp thực tế và tiêu chuẩn quốc tế tốt nhất.

II.A Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng

II.A.1 Cơ sở thiết kế Quy hoạch

Quy hoạch mặt bằng dựa trên những cơ sở sau:

- Trên cơ sở khu đất tại số 51 phố Nguyễn Thị Minh Khai do Tổng công ty Xây dựng số 1 quản lý có diện tích 2.964 m2 được giới hạn bởi các mốc A,B,C,D,E,F,G,H, được xác định trên bản đồ đo đạc hiện trạng tỷ lệ 1/500 do Sở địa chính- nhà đất thành phố Hồ Chí Minh lập tháng 7 năm 2005.

- Quy hoạch Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc đã được Sở Quy hoạch - Kiến trúc phê duyệt với quy mô công trình là 22 tầng.

- Theo Văn bản số 1718/UB-ĐT ngày 24 tháng 3 năm 2005 của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, về việc chấp thuận phương án quy hoạch kiến trúc cao ốc văn phòng và căn hộ cho thuê tại số 51 Nguyễn Thị Minh Khai, quận 1.

- Căn cứ văn bản số 1063/ QHKT – ĐB1 ngày 18 tháng 5 năm 2005 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc về việc “Ý kiến thỏa thuận sơ bộ về kiến trúc – quy hoạch công trình cao ốc văn phòng căn hộ cho thuê tại 51 Nguyễn Thị Minh Khai, quận 1 – thành phố Hồ Chí Minh”.

Quy hoạch mặt bằng dựa trên những thong số quy hoạch sau đây được Sở Quy hoạch - Kiến trúc đề ra và được thông qua bởi Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh:

- Diện tích khu đất : 2.964 m2

- Mật độ xây dựng : 50,5%

- Diện tích đất xây dựng công trình : 1496,8 m2


48

- Hệ số sử dụng đất : 11,68

- Tổng diện tích sàn xây dựng : 34617,3 m2 (không kể 3 tầng hầm)

- Số tầng cao : 22 tầng (không kể 3 tầng hầm)

- Khoảng lùi phía mặt đường Pasteur và NTMK:5m (tối thiểu)

- Khoảng lùi phía tiếp giáp với công trình khác : 4m

- Mật độ cây xanh : 25%

- Mật độ chiếm đất của tầng hầm : 100%

Quy hoạch mặt bằng dựa trên những tiêu chuẩn sau:

- Tiêu chuẩn TCVN 4601-1998 Trụ sở cơ quan – Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCVN 3905-1984 Nhà ở và nhà công cộng. Thông số hình học nhà cao tầng;

II.A.2 Quy hoạch giao thông

- Lối vào chính của công trình là theo đường Nguyễn Thị Minh Khai đi vào góc Tây - bắc của khu đất. Đây là điểm thuận lợi nhất của lối tiếp cận công trình để đảm bảo kết nối tốt với các khu vực xung quanh, giảm tác động của giao thông trên 2 trục đường và đảm bảo an toàn cho xe cộ vào ra có khoảng cách an toàn với ngã tư gần nhất.

- Phố Nguyễn Thị Minh Khai là đường hai chiều và sẽ được mở rộng hơn nữa trong tương lai để trở thành tuyến đường chính của thành phố.

- Việc kết hợp lối vào của xe cộ và người đi bộ ở tại cùng một điểm cho phép đón và thả người sử dụng thuận tiện với lộ trình của xe cộ không nhất thiết phải xuống đỗ xe dưới tầng hầm.

- Dọc theo đường vòng đón thả khách, có 3 chỗ đỗ xe để chất hoặc dỡ hàng, chỗ đỗ của xe tải, các xe cấp cứu hoặc xe tắc xi. Các chỗ đỗ xe này được nối trực tiếp với hành lang phục vụ ở cao độ đường phố, do đó các loại xe dịch vụ không cần phải đi xuống tầng hầm.

- Khoảng lùi của công trình với các khu đất liền kề ở mặt sau là 4 m, nhờ đó các xe cứu hỏa có thể tiếp cận mặt sau của công trình ở cả hai phía đường Nguyễn Thị Minh Khai và Pasteur.

- Khi đi vào từ đường Nguyễn Thị Minh Khai, có hai sảnh độc lập đi vào hai khu chức năng riêng biệt của công trình: một sảnh cho khu văn phòng; và sảnh khác cho khu căn hộ và câu lạc bộ.


49

II.A.3 Chức năng sử dụng hỗn hợp

Chức năng sử dụng hỗn hợp của công trình đã được nghiên cứu kỹ lưỡng để đáp ứng nhu cầu thị trường hiện tại của thành phố Hồ Chí Minh, với mục đích cung cấp các không gian tiêu chuẩn quốc tế cho các công ty, các công ty liên doanh và văn phòng đại diện nước ngoài cũng như các tổ chức chuyên nghiệp quốc tế.

Phân bố các hoạt động của 22 tầng chức năng như sau:

Tầng hầm có 3 cái: là nơi đỗ xe và các buồng kỹ thuật.

Tầng 1 (cao độ mặt phố): Lối vào các sảnh, lối vào các khu phục vụ, nơi đón và thả người sử dụng, đường dốc xuống tầng hầm và khu thương mại.

Tầng lửng: Bố trí các phòng hành chính và khu phục vụ.

Tầng 2 tới tầng 15: là 14 tầng văn phòng (toàn bộ tầng hoặc được chia thành những khoang).

Tầng 16 tới tầng 21: là 6 tầng căn hộ có dịch vụ với tổng số 66 căn hộ (loại 1,2,3 buồng ngủ).

Tầng 22: Sân thượng ở mái, câu lạc bộ, bể bơi, khu mát xa, xông hơi, bể ngâm, phòng tập thể dục thể hình, phòng chơi của trẻ con, nơi giao tiếp xã hội, khu phục vụ đồ ăn nhẹ và quán bar.

II.B. Giải pháp thiết kế kiến trúc

II.B.1. Giải pháp kiến trúc

Công trình góc phố ở phần rìa của quận 1 được nằm ở vị trí nổi bật quay mặt ra hai đường phố chính của trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, có điểm nhìn đẹp về phía hội trường Thống nhất và quận 1 về phía nam.

Công trình được thiết kế như là điểm nhấn cho thành phố Hồ Chí Minh, có hình khối và vật liệu riêng biệt để tạo ra ngôn ngữ pha trộn cho các chức năng văn phòng và khu căn hộ loại cao cấp. Kết quả là hình thành giải pháp hài hòa tổng thể.

Trọng tâm của ý tưởng thiết kế là mặt đứng cong nổi bật quay ra góc phố. Một mặt nó tạo ra khoảng lùi rộng rãi của tầng mặt đất, mặt khác nó hình thành mặt đứng mang tính biểu tượng khiến công trình dễ nhớ.

Tham khảo thực tế địa phương, lớp mành trang trí bên ngoài gợi nhớ hình dáng cánh buồm của các con thuyền Việt nam, tạo thành lớp chắn nắng cho lớp tường lắp kính của khu văn phòng.


50

Trong khi một mặt ưu tiên điểm nhìn là về hướng Nam, còn bố trí các chi tiết kiến trúc bao gồm các ban công, các chớp, chiều cao thông thủy lớn để thông gió tốt hơn v.v. để phù hợp với khí hậu nhiệt đới nóng.

Các mặt bằng đã được nghiên cứu để có khả năng sử dụng tối ưu nhất và cho phép sử dụng linh hoạt hơn.

- Cấp công trình : Cấp I

- Bậc chịu lửa : Bậc I

II.B.2 Giao thông theo chiều đứng

Giao thông theo chiều đứng được thực hiện bởi 5 thang máy cho khu văn phòng, 2 thang máy cho khu căn hộ và 1 thang máy chở hàng - mỗi nhóm thang máy phục vụ cho các tầng sau đây:

Thang máy chở hàng (LS): phục vụ cho tất cả các tầng.

Thang máy cho khu căn hộ (L1 và L2): phục vụ các tầng hầm B1, B2, B3, tầng 1 (lối vào sảnh), tầng 15A (tầng kỹ thuật), tầng 16 tới tầng 21 (sáu tầng căn hộ) và tầng 22 (câu lạc bộ, sân thượng).

Thang máy cho khu văn phòng (L6 và L7): phục vụ các tầng hầm B1, B2, B3, tầng 1 (lối vào sảnh) và tầng 2 tới tầng 15 (mười bốn tầng văn phòng).

II.B.3 Phân phối diện tích các tầng trong công trình

• Tầng hầm B1, B2 và B3

Chức năng chính của ba tầng hầm này là không gian đỗ xe ôtô, với tổng số 159 chỗ đỗ xe. Các phòng kỹ thuật, bể phốt xử lý nước thải, thu gom rác của công trình cũng được bố trí ở khu vực này.

Tầng hầm B3: Tổng diện tích sàn xây dựng là 2880.2 m2, bao gồm các không gian chức năng sau:

- Không gian để xe : 598 m2

- Khu vực kỹ thuật : 696 m2

- Lõi thang máy : 135 m2

- Thang thoát hiểm : 53,5 m2

- Không gian giao thông : 1397,7 m2


51

Chiều cao từ sàn đến sàn của tầng hầm B3 là 3.65 m


- Không gian để xe : 610,5 m2

- Khu vực kỹ thuật : 661,2 m2






- Không gian để xe : 621 m2

- Khu vực kỹ thuật : 897,7 m2





• Tầng 1 và tầng lửng

Tầng 1 có chức năng chính là khu kinh doanh thương mại được tiếp cận trực tiếp với đường phố.

Các sảnh vào khu văn phòng và khu căn hộ cho thuê được bố trí gần nhau nhưng hoàn toàn tách biệt giúp việc sử dụng hai khu chức năng này rất rõ ràng rành mạch và cùng sử dụng chung khu đón thả khách.

Tổng diện tích sàn xây dựng của tầng 1 là 1059,5 m2 bao gồm các không gian chức năng sau:


52

- Thương mại : 401,5 m2

- Hành chính + dịch vụ : 37 m2

- Khu kỹ thuật : 292 m2

- Khu vệ sinh : 15 m2


- Lõi thang máy : 119,2 m2

- Thang bộ : 55,6 m2

Chiều cao từ sàn đến sàn của tầng 1 là 7,3m. Phía khu vực kỹ thuật ở tầng 1 được cấu tạo thêm một tầng lửng, với chiều cao từ sàn đến sàn là 3,3m. Diện tích sàn tầng lửng 539,2 m2 có chức năng là làm việc hành chính và các phòng kỹ thuật, cụ thể như sau:

- Hành chính + dịch vụ : 89 m2

- Khu kỹ thuật + giao thông : 325,8 m2

- Khu vệ sinh : 16,5 m2



• Tầng Văn phòng

Các tầng từ L2 đến L15 của công trình được sử dụng với chức năng chính là văn phòng làm việc. Các bộ phận thang máy, thang bộ, kỹ thuật và vệ sinh nằm cố định tập trung ở chính giữa công trình. Không gian văn phòng sẽ được phân chia linh hoạt, tùy theo nhu cầu của người thuê. Diện tích xây dựng 1 sàn Văn phòng là 1496,8 m2, bao gồm:

- Diện tích Văn phòng : 1208,7 m2

- Khu kỹ thuật : 27,3 m2

- Giao thông : 83,8 m2





53

Chiều cao từ sàn đến sàn của tầng văn phòng là 4,0m, Chiều cao thông thủy là 2.7m, chiều cao trần kỹ thuật là 1,3m và các hệ thống đường ống kỹ thuật như điện chiếu sáng, điều hòa không khí, thông hơi, phòng chống cháy .v.v. nằm trong khoảng trống kỹ thuật này.

• Tầng kỹ thuật (tầng 15A)

Tầng kỹ thuật/ tầng bố trí dầm truyền tải được bố trí phía trên khu vực văn phòng, ở cao độ 63,3m nhằm phục vụ các yêu cầu kỹ thuật cần có của khu văn phòng. Bao gồm các phòng đặt máy làm lạnh, máy bơm, phòng điều hòa cho khu văn phòng, các kho chứa, đường ống thoát của khu vệ sinh v.v… Diện tích sàn tầng kỹ thuật là 1496,8 m2 với các chức năng như sau:

- Hành chính + dịch vụ : 84,5 m2






Chiều cao từ sàn đến sàn của tầng kỹ thuật là 5m

• Tầng căn hộ có dịch vụ

Sáu tầng từ L16 đến L21 của công trình được thiết kế dành cho chức năng ở với hình thức căn hộ có dịch vụ.

Mỗi tầng căn hộ có dịch vụ có 11 căn hộ, tổng cộng có 66 căn hộ chia làm 3 loại khác nhau: loại 1 buồng ngủ (chiếm 27,3% diện tích căn hộ được thiết kế); loại 2 buồng ngủ (chiếm 54,5% diện tích căn hộ được thiết kế); loại 3 buồng ngủ (chiếm 18,2% diện tích căn hộ được thiết kế).

Diện tích sàn căn hộ là 1496,8 m2 với các thành phần chức năng như sau:

- Diện tích dành cho căn hộ : 1224,5 m2




- Thang bộ : 37,08 m2


54

Các căn hộ 3 phòng ngủ:

Căn hộ 2, diện tích 129,5 m2, trong đó các phòng sử dụng có diện tích như sau:

- Phòng ngủ 1 : 13,5 m2

- Phòng ngủ 2 : 13,6 m2

- Phòng ngủ 3 : 19,7 m2

- Phòng khách : 19,3 m2

- Phòng bếp : 7,3 m2

- Phòng ăn : 9,8 m2

- Vệ sinh 1 : 4,5 m2

- Vệ sinh 2 : 3,2 m2

- Lôgia : 16,4 m2


- Phòng ngủ 1 : 25,6 m2

- Phòng ngủ 2 : 15,3 m2

- Phòng ngủ 3 : 18,5 m2




- Vệ sinh 1 : 4,5 m2

- Vệ sinh 2 : 4,2 m2

- Lôgia : 23,4 m2




55

- Phòng ngủ 1 : 23,1 m2

- Phòng ngủ 2 : 14,2 m2



- Phòng ăn : 9 m2

- Vệ sinh 1 : 4,1 m2

- Vệ sinh 2 : 4,3 m2

- Lôgia : 14,2 m2


- Phòng ngủ 1 : 19,4 m2

- Phòng ngủ 2 : 12,1 m2




- Vệ sinh 1 : 4,5 m2

- Vệ sinh 2 : 4,5 m2

- Lôgia : 18 m2


- Phòng ngủ 1 : 27,1 m2

- Phòng ngủ 2 : 14,2 m2





56

- Vệ sinh 1 : 5,3 m2

- Vệ sinh 2 : 4,3 m2

- Lôgia : 11,3 m2

Căn hộ 7, diện tích 141 m2, trong đó các phòng sử dụng có diện tích như sau:

- Phòng ngủ 1 : 29,4 m2

- Phòng ngủ 2 : 23,6 m2


- Phòng bếp : 7 m2


- Vệ sinh 1 : 4,3 m2

- Vệ sinh 2 : 4,3 m2

- Lôgia : 26,6 m2


- Phòng ngủ 1 : 25 m2

- Phòng ngủ 2 : 16,8 m2




- Vệ sinh 1 : 4,2 m2

- Vệ sinh 2 : 4,3 m2

- Lôgia : 16,6 m2


- Phòng ngủ 1 : 19,4 m2


57

- Phòng ngủ 2 : 12,3 m2




- Vệ sinh 1 : 4,5 m2

- Vệ sinh 2 : 4,5 m2



- Phòng ngủ 1 : 22,4 m2



- Phòng ăn : 15 m2

- Vệ sinh 1 : 4,5 m2

- Lôgia : 11,6 m2


- Phòng ngủ 1 : 18,9 m2




- Vệ sinh 1 : 4,3 m2

- Lôgia : 7,3 m2


- Phòng ngủ 1 : 19,5 m2


58




- Vệ sinh 1 : 4,5 m2

- Lôgia : 7,3 m2

• Tầng 22

Tầng 22 của công trình được tổ chức dành cho mục đích dịch vụ phục vụ, thể thao, nghỉ ngơi và giải trí cho người thuê căn hộ và cũng có thể phục vụ cho người thuê văn phòng theo các hợp đồng thỏa thuận về sử dụng diện tích tầng 22.

Được thiết kế để cung cấp các khu giải trí và thư giãn hoàn hảo, các cơ sở dịch vụ bao gồm bể bơi và khu tắm nắng, hệ thống các phòng tập thể thao, sauna, jacuzzi, phòng massage và nhà hàng có đồ ăn nhẹ, quán bar, café và phòng chơi của trẻ con.

Tổng diện tích của tầng sân thượng là 1420,8 m2.

• Tầng mái

Tầng mái sử dụng để bố trí hệ thống kỹ thuật phục vụ cho sự vận hành của công trình, bao gồm phòng máy của thang máy, tháp làm lạnh, điều hòa không khí, bể nước mái và các đường ống thoát của khối nhà ở.

II.B.4. Giải pháp hình thức kiến trúc

Ý tưởng chủ đạo khi lập phương án thiết kế là tạo ra đường cong, cho phép để lộ ra phần lớn diện tích khu đất và bố trí kiến trúc cảnh quan ở các góc. Chính điều này đã tạo sự cân bằng cho công trình, tạo hình ảnh khối đế thương mại như mọc lên từ khu vườn.

Khối nhà chính của công trình có dạng “cánh buồm” tạo cho công trình có chiều cao và hình dạng dường như lớn hơn so với thực tế, đó là điểm dễ nhận thấy từ khắp các vị trí khác nhau của thành phố Hồ Chí Minh.

Thiết kế mặt đứng gồm hàng loạt lớp kính và tấm mành che bằng vật liệu kim loại hoặc bọc lớp kim loại, chúng có các khoảng hở để lộ ra phần tường kính ở phía sau. Hệ thống mành che kim loại này vừa có hiệu quả thẩm mỹ kiến trúc, vừa có hiệu quả che chắn nắng hạn chế bức xạ vào lớp tường kính, giúp cải tạo điều kiện vi khí hậu bên trong không gian sử dụng.

Phần mặt đứng của khu căn hộ cho thuê bao gồm các hệ tường được lăn sơn và ốp vật liệu ốp tường kết hợp với hệ tường kính. Các lôgia của căn hộ được lắp đặt các thanh chớp bằng kính và hệ thống mành che kim loại, tạo nên một hiệu quả đồng nhất cho hình thức kiến trúc của công trình.


59

Mặt đứng của công trình có dạng hình cong cho phép công trình có điểm nhìn tối đa và tạo không gian hoành tráng cho góc phố.

Hình thức kiến trúc của công trình được thiết kế rất hiện đại, mang tính kỹ thuật công nghệ cao, phản ánh được thời đại khoa học kỹ thuật. Dáng dấp của công trình khỏe mạnh về hình khối, tinh tế về sử dụng vật liệu, hoàn toàn xứng đáng là điểm nhấn của khu vực với một phong cách kiến trúc độc đáo.

Bản chất hỗn hợp của công trình đã được xử lý rất khéo trên hình thức kiến trúc, bật rõ chức năng của từng bộ phận nhưng vẫn hài hòa trong tổng thể. Các khu vực có công năng khác nhau đã được xử lý bằng các giải pháp kiến trúc mặt đứng khác nhau. Toàn bộ các tấm mành che bên ngoài được xem như yếu tố đồng nhất đối với các giải pháp xử lý khác nhau ấy.

Sử dụng các vật liệu xây dựng tiên tiến nên tạo được hiệu quả cao về ánh sáng và chất lượng sử dụng. Các vật liệu này giúp hình thức kiến trúc của công trình trở nên tao nhã và trong sáng.

Phong cách kiến trúc sử dụng phong cách hiện đại, từ hình khối, đường nét và các vật liệu hoàn thiện, gây cảm xúc mạnh mẽ về tính thời đại mang dấu ấn công nghệ.

Các khu văn phòng và khu căn hộ nằm ở các tầng trên có điểm nhìn đẹp từ khu đất đến các công trình xung quanh.

II.B.5. Sử dụng vật liệu hoàn thiện Xem bảng kèm theo.

II.B.6. Sân vườn

Trồng thảm cỏ, hoa và cây xanh - Có hệ thống đèn trang trí ban đêm.

Sân, đường bên ngoài: lát gạch block.


60

III. GIẢI PHÁP XÂY DỰNG

III.A Giới thiệu chung

Công trình dự kiến xây dựng là toà nhà đa năng gồm 28 tầng được xây dựng ở 51 NGUYỄN THỊ MINH KHAI,quận 1, thành phố Hồ Chí Minh. Công trình bao gồm các phần sau:

• Khu đỗ xe và các phòng kỹ thuật ở 3 tầng hầm

• Khu sảnh chính / khu thương mại ở tầng 1 và tầng lửng (1/F & Mezzanine)

• 14 tầng văn phòng (tầng 2 tới tầng 15)

• 6 tầng căn hộ (tầng 16 tới tầng 21)

• Nhà Câu lạc bộ ở tầng mái có bể bơi

III.B Các tiêu chuẩn thiết kế

Thiết kế các cấu kiện bê tông cốt thép về cường độ, ổn định, độ cứng và khả năng sử dụng theo TCVN hoặc Tiêu chuẩn Anh tương đương.

Tiêu chuẩn thiết kế Việt nam Tiêu chuẩn thiết kế quốc tế tương đương – Tiêu chuẩn Anh

TCVN 5574: 1991

Kết cấu bê tông cốt thép. Tiêu chuẩn thiết kế

BS 8110: 1997 Sử dụng kết cấu bê tông

BS 8007: 1987 Thiết kế kết cấu bê tông cho cấu kiện chứa chất lỏng

TCVN 5575: 1991

Kết cấu thép. Tiêu chuẩn thiết kế

BS5950 – 1: 2000

BS5950 – 2: 2001

BS5950 – 4: 1994

Sử dụng kết cấu thép trong công trình


61

TCVN2737: 1995

Tải trọng và tác động. Tiêu chuẩn thiết kế

BS 6399: 1996

Tải trọng của công trình

TCXD 198: 1997

Nhà cao tầng. Hướng dẫn thiết kế kết cấu bê tông cốt thép toàn khối.

TCXD 206: 1998

Cọc khoan nhồi. Các yêu cầu về chất lượng thi công

BS 8004: 1986

Móng

III.C Tải trọng đứng

III.C.1 Tĩnh tải

Trọng lượng của bê tông/ bê tông cốt thép = 24 kN/ m3

Trọng lượng của tường gạch/ tường block = 20 kN/ m3

Trọng lượng của đất lấp = 19 kN/ m3

Trọng lượng của nước = 10 kN/ m3

III.C.2 Tải trọng tĩnh tác động

Sàn tầng hầm (B3)

Khu vực để ôtô:

• Lớp vữa láng nền dày 40mm = 0.8kPa

• Lớp sàn BTCT dày 150mm = 3.6kPa

• Lớp vật liệu rời chống thấm dày 300mm = 5.7kPa

Khu vực thang máy/ thang bộ:

• Lớp vữa láng nền 40mm = 0.8kPa



Kho:


62

• Lớp vữa láng nền 40mm = 0.8kPa



Khu vực phòng kỹ thuật:

• Lớp vữa láng nền dày 40mm = 0.8kPa



• Bệ máy BTCT dày 200mm (chiếm 40% diện tích) = 4.8kPa

Bể nước:

• Lớp gạch lát = 0.9kPa

• Lớp chống thấm = 0.5kPa

• Lớp láng dày 100mm = 2.0kPa


Sàn tầng hầm (B2 và B1)

Khu vực để ôtô:

• Lớp vữa láng nền dày 40mm + hoàn thiện = 0.8kPa

• Các thiết bị treo dưới sàn + hoàn thiện trần = 0.5kPa

Khu vực thang máy/ thang bộ:

• Lớp vữa láng nền 40mm + hoàn thiện = 0.8kPa


Khu vực phòng kỹ thuật:

• Lớp vữa láng nền dày 40mm + hoàn thiện = 0.8kPa


63


• Bệ máy BTCT dày 200mm (chiếm 40% diện tích) = 4.8kPa

Kho:

• Lớp vữa láng nền 40mm + hoàn thiện = 0.8kPa


Tầng 1 và tầng lửng

Cửa hàng dịch vụ:

• Lớp vữa láng nền và lớp hoàn thiện dày 40mm = 0.8kPa

• Tường ngăn (tường gạch dày 100mm cao đến trần/tường block) = 2.5kPa

• Các thiết bị treo dưới sàn = 0.5kPa

• Lớp trần giả = 0.3kPa

Văn phòng / Sảnh vào:





Kho:



Phòng kỹ thuật:




64

• Bệ BTCT dày 200mm (chiếm 40% diện tích) = 4.8kPa

Khu vực thang máy / thang bộ:



Tầng 2 đến tầng 15

Văn phòng:








Kho:



Tầng 15A





Văn phòng / Căng tin / Xưởng sửa chữa:


65








Kho:



Mái


• Lớp cách nhiệt + chống thấm = 0.5kPa

• Lớp vữa láng dày 100mm = 2.0kPa

• Lớp hoàn thiện trần = 0.15kPa


Nhà ở:

• Lớp hoàn thiện = 0.8kPa

• Tường ngăn = 2.5kPa

Lõi thang:




66

Tầng 22

Lõi thang:



Câu lạc bộ / Phòng tập thể dục / Nhà hàng / Bar / Khu tiếp tân / Bếp




Jacuzzi / Bể bơi / Phòng hơi / Sauna





Mái / Sàn phơi nắng





Tầng 23

Mái / Sàn phơi nắng




67



Bể nước








Tầng mái

Mái





III.C.3 Hoạt tải

Tầng hầm B3 đến B1

• Khu đỗ xe = 5.0kPa

• Đường dốc = 5.0kPa

• Khu thang máy = 3.0kPa

• Phòng kỹ thuật (Được xác định theo thiết bị nhưng


68

không nhỏ hơn 7.5kPa) = 7.5kPa

• Kho = 15.0kPa

Tầng 1 và tầng lửng

• Cửa hàng dịch vụ = 5.0kPa

• Văn phòng = 2.0kPa



• Kho = 15.0kPa



• Văn phòng = 2.0kPa

• Kho = 15.0kPa


Tầng 15A

• Văn phòng / Căng tin = 2.0kPa

• Xưởng làm việc = 5.0kPa

• Kho = 15.0kPa




• Mái = 2.0kPa



69

• Nhà ở = 2.0kPa


Tầng 22

• Câu lạc bộ / Phòng tập thể dục / Nhà hàng / Bar = 5.0kPa


• Mái = 2.0kPa

• Jacuzzi / Bể bơi = 3.0kPa

(kể cả nước)

• Phòng hơi / Sauna = 3.0kPa

• Sàn phơi nắng = 3.0kPa

Tầng 23




• Mái = 2.0kPa

Mái tum

• Mái = 2.0kPa

III.D Tải trọng gió

Tải trọng gió: Áp lực gió cơ bản là 0.95 kPa

III.E Các yêu cầu thiết kế chủ yếu

• Ổn định

• Khả năng sử dụng


70

• Hiệu quả làm việc của kết cấu

• Khả năng thi công

• Hiệu quả kinh tế

III.E.1 Ổn định

Ổn định của công trình luôn được đảm bảo trong điều kiện sử dụng bình thường cũng như trong các trường hợp chất tải ngoại lệ.

a) Ổn định của công trình khi chịu tải trọng gió:

Hình dạng, chiều cao và vị trí của công trình đều là các yếu tố chủ yếu trong việc xác định tải trọng gió tác dụng lên công trình để đảm bảo công trình được thiết kế đủ khả năng chịu tải trọng gió có thể xảy ra trong suốt thời gian sử dụng.

b) Khả năng chịu lửa của kết cấu:

Để công trình làm việc an toàn, kết cấu được thiết kế đạt tiêu chuẩn cao về chống cháy. Toàn bộ các loại vật liệu được sử dụng cho các cấu kiện đều có khả năng chịu lửa và ngăn ngừa khả năng lan truyền của lửa.

III.E.2 Khả năng sử dụng

a) Kiểm soát độ võng:

Độ lún thẳng đứng do trọng lực và độ võng ngang do tải trọng gió cần được xét tới để tránh phá hoại các bộ phận phi kết cấu và đảm bảo chức năng hoạt động cần có của công trình cũng như các hoạt động của người sử dụng không bị gián đoạn.

b) Tải trọng gió:

Trường hợp dịch chuyển ngang do tác động của tải trọng gió cần được xét tới để đảm bảo tiện nghi cho người sử dụng.

c) Kiểm soát độ rung:

Hệ thống kết cấu được thiết kế nhằm đảm bảo đủ độ cứng cho công trình, không gây bất tiện hoặc sự sợ hãi cho người sử dụng, không phá hỏng kết cấu hoặc cản trở sự hoạt động của các chức năng cần có. Các nguồn tạo rung (ví dụ máy phát điện) được cấu tạo chống rung để ngăn ngừa hiện tượng truyền tiếng ồn của bộ khung kết cấu.

d) Chống thấm:


71

Để đảm bảo sự hoạt động của các chức năng cần có, việc chống thấm là rất quan trọng. Mái và các mặt đứng của công trình được thiết kế chống thấm và áp dụng các biện pháp thích hợp để ngăn hiện tượng nứt hoặc chuyển vị quá mức cho phép có thể dẫn tới dò rỉ nước.

Đối với thiết kế tầng hầm, cột nước không đổi luôn được duy trì cho vách và bản sàn tầng hầm. Áp lực nước đó được xác định thích hợp và được áp dụng khi thiết kế các cấu kiện. Vách và bản sàn tầng hầm sẽ áp dụng các biện pháp chống thấm để giảm thiểu quá trình ngấm nước.

III.E.3 Hiệu quả làm việc của kết cấu

Một hệ thống kết cấu có hiệu quả cần phải có khả năng chịu tải lớn nhất với lượng vật liệu tối thiểu được sử dụng. Tính hiệu quả của kết cấu phụ thuộc vào các điều kiện sau:

• Nhịp của kết cấu

• Chiều cao cho phép của kết cấu

• Cường độ tải tác dụng

• Điều kiện tải trọng

III.E.4 Khả năng xây dựng

Khả năng xây dựng được đo bằng tính dễ xây lắp. Đó là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá thành và thời gian thi công. Nó cũng có thể ảnh hưởng đến chất lượng của công trình về mặt mức độ giám sát cần có. Do đó, một kết cấu có khả năng xây dựng cao nghĩa là kết cấu đó dễ thi công với mức độ giám sát tối thiểu. Các yếu tố sau đây làm tăng khả năng xây dựng:

• Các chi tiết đơn giản

• Các thao tác theo đường thẳng

• Sử dụng các cấu kiện lặp lại và tiêu chuẩn hoá

• Sử dụng các kỹ thuật và vật liệu thông dụng

• Khả năng linh hoạt và điều chỉnh tại công trường.

III.E.5 Hiệu quả giá thành

Hiệu quả giá thành của công trình bao gồm cả chi phí xây dựng (đầu tư ngắn hạn) và chi phí bảo dưỡng (đầu tư dài hạn). Để đạt được chi phí xây dựng thấp nhất, khả năng làm việc hiệu quả và khả năng xây dựng của kết cấu là các yếu tố chủ yếu. Để


72

đạt được chi phí bảo dưỡng thấp nhất, thì tuổi thọ và khả năng bền vững của kết cấu là các yếu tố chủ yếu. Tuy nhiên, các yếu tố trên có thể trái ngược nhau, ví dụ một kết cấu làm việc có hiệu quả có thể lại không tốt về mặt khả năng xây dựng và bảo dưỡng. Do đó, tất cả các yếu tố trên cần phải được xem xét và cân nhắc kỹ lưỡng để có được kết cấu có hiệu quả kinh tế cao.

III.E.6 Tuổi thọ và công tác bảo dưỡng của kết cấu

Các kết cấu được thiết kế bằng các loại vật liệu kinh tế, với chi phí bảo dưỡng tối thiểu và thời hạn sử dụng cho 100 năm.

III.E.7 Phương pháp thiết kế

Việc phân tích và thiết kế khung dầm tường và dầm cột sẽ được thực hiện bằng cách dùng các phần mềm SADS (Hệ thống phân tích và thiết kế kết cấu) và ETABS (Phân tích 3 chiều của hệ thống nhà) để phân tích tải trọng gió.

III.E.8 Cấp công trình

Công trình có chất lượng sử dụng cao, độ bền vững cấp 1, cấp chống cháy cấp 1, niên hạn sử dụng 100 năm. Áp lực gió thiết kế cơ bản ở Thành phố Hồ Chí Minh là 0.95 kPa.

III.E.9 Các phương án vật liệu xây dựng

Để đạt được công trình có tuổi thọ và kinh tế, việc lựa chọn chính xác các loại vật liệu thích hợp là rất quan trọng. Tất cả các yếu tố kỹ thuật và kinh tế cần được xem xét kỹ lưỡng.

Trên thị trường địa phương hiện nay, bê tông đổ tại chỗ và kết cấu thép là các loại vật liệu xây dựng phổ biến nhất. Cả hai loại vật liệu này đều có tính khả thi về kỹ thuật và các tính năng của chúng được so sánh như sau:

Phương án 1: Bê tông cốt thép đổ tại chỗ

• Ưu điểm chính của bê tông cốt thép khi thi công nhà cao tầng là các đặc tính vốn có của nó về trọng lượng và khối nặng, chúng tạo thành độ cứng ngang hoặc tăng khả năng chịu chuyển dịch ngang. Những người sống trong các tháp bê tông ít nhận thấy sự dịch chuyển của công trình;

• Bê tông cốt thép là loại vật liệu rẻ, chi phí nhân công thấp;

• Trọng lượng riêng lớn sẽ tạo ra tải động đất lớn hơn so với kết cấu thép nhưng đó không phải là vấn đề then chốt đối với nhà cao tầng;

• Khả năng cách âm tốt;


73

• Do tính chất linh hoạt của bê tông, người ta có thể tạo ra các sản phẩm có nhiều đường cong và các góc khác nhau và dễ điều chỉnh trên công trường;

• Các tường bê tông đặc có khả năng ngăn cản nhiệt cho khu vực xung quanh;

• Tuổi thọ kéo dài hàng thập kỷ với chi phí bảo dưỡng thấp.

Phương án 2: Kết cấu thép

• Tiến độ thi công nhanh hơn;

• Chi phí về vật liệu và phòng chống cháy cao hơn;

• Có tỷ lệ cao giữa trọng lượng – cường độ, tương đối nhẹ hơn so với bê tông. Đó là đặc điểm quan trọng khi cần có kết cấu nhẹ hơn cho nhà cao tầng;

• Ít tạo ra ô nhiễm môi trường trong quá trình thi công;

• Phần lớn các cấu kiện được chế tạo sẵn, chất lượng của sản phẩm ít phụ thuộc vào tay nghề thi công tại công trường.

Đề xuất:

Căn cứ vào các đặc tính của vật liệu đã nêu ở trên và cách bố trí của công trình, bê tông cốt thép đổ tại chỗ là loại vật liệu thích hợp cho hệ kết cấu của công trình và đã có tính đến các yếu tố như: vật liệu và nhân công rất sẵn tại địa phương, các nhà thầu trong nước có nhiều kinh nghiệm thi công về loại vật liệu này nên có khả năng làm giá thành giảm.

Ngoài các loại vật liệu kể trên, bê tông đúc sẵn cũng được xem là một trong các loại vật liệu thay thế. Tuy nhiên, theo bố trí của các tầng và quy mô của công trình cho thấy ít có cấu kiện lặp lại, do đó bê tông đúc sẵn không phải là sự lựa chọn thích hợp cho công trình.

III.F Hệ thống móng

Do tải trọng của công trình tương đối cao và theo điều kiện địa chất của khu đất, móng nông được xem là không thích hợp vì khả năng chịu lực của nền đất không đủ ở các tầng bề mặt. Hệ thống móng cọc được xem là một trong các phương pháp thiết kế móng thích hợp nhất cho công trình. Hai phương án móng cọc là cọc đóng bê tông đúc sẵn và cọc khoan nhồi đã được xem xét và đề xuất dưới đây:

III.F.1 Cọc đóng bêtông đúc sẵn

Kích thước tiết diện của cọc đóng bê tông đúc sẵn được dùng phổ biến ở Thành phố Hồ Chí Minh là 400x 400mm. Khả năng chịu lực cho phép của cọc phụ thuộc vào điều kiện địa chất và ứng suất của cọc nhỏ hơn 0.33 fc (TCXD 205 – 1998). Khả năng chịu lực cho phép tối đa của cọc bằng bê tông mác 300 là xấp xỉ 150T (1500 kN). Cọc được đóng vào lớp cát chặt trung bình để giảm thiểu lún tổng thể và lún chênh, và được xác định ở giai đoạn thiết kế chi tiết.


74

III.F.2 Cọc khoan nhồi

Dựa trên kết quả khảo sát địa chất, các cọc khoan nhồi với đường kính khác nhau sẽ được sử dụng. Cọc khoan nhồi có đường kính nhỏ hơn được dùng cho khu vực tầng hầm nằm ngoài phần thân nhà chính của công trình, còn cọc khoan nhồi có đường kính lớn hơn được dùng để chịu lực toàn bộ tháp công trình. Căn cứ vào báo cáo khảo sát địa chất, cọc khoan nhồi sẽ được gối vào lớp cát có trạng thái từ chặt tới rất chặt và sẽ được xác định cụ thể ở giai đoạn thiết kế chi tiết. Độ lún tổng thể và độ lún chênh sẽ được xác định cụ thể ở giai đoạn thiết kế chi tiết. Dựa vào báo cáo khảo sát địa chất, khả năng chịu lực dự tính của cọc dài 65m là vào khoảng 7500kN.

Dự kiến đường kính cọc khoan nhồi: 1200mm cho phần nhà chính

800mm cho phần nằm ngoài nhà.

Chiều dài sơ bộ của cọc: 65m tính từ mặt đất.

III.F.3 Cọc Barrette


75

Cọc Barrette tiết diện chữ nhật là một loại của cọc khoan nhồi truyền thống. Do đó, độ sâu của cọc Barrette cũng giống như cọc khoan nhồi. Dùng gầu ngoạm để đào các hố chữ nhật. Kích thước Barrette thông dụng là 1.5m x 2.8m tùy theo kích thước của gầu ngoạm sẵn có tại địa phương. Dựa vào báo cáo khảo sát địa chất, khả năng chịu lực dự tính của cọc dài 65m là vào khoảng 16.000kN.

Kích thước cọc: 2800 x 1500mm;

Chiều dài sơ bộ của cọc: 65m tính từ mặt đất.

III.F.4 So sánh các phương án móng

Khi xem xét các điều kiện của kết cấu các nhà bên cạnh và tham khảo ý kiến của cộng đồng địa phương, cọc đóng bê tông đúc sẵn không thích hợp cho công trình này, vì cọc đóng gây ra độ rung, nếu không được kiểm soát hợp lý sẽ có tác động xấu hoặc làm hỏng các công trình bên cạnh. Vì thế việc so sánh các phương án móng sẽ tập trung vào tính kinh tế của các phương án cọc không dùng phương pháp đóng (xem bảng dưới đây)

Loại cọc Kích thước cọc (mm)

Khả năng chịu tải dự kiến

(kN)

Chiều dài cọc (m)

Khối lượng bê tông

(m3)

Tỷ số khối lượng tương đương của cùng khả

năng chịu tải của cọc

Cọc khoan nhồi

D1200 7500 65 59 0.6

Barrette 2800 x 1500 16000 65 218 1.0

Đề xuất chọn phương án móng

Dựa vào các đánh giá trên, cọc khoan nhồi được lựa chọn do những lý do sau:

• Là phương pháp thông dụng cho nhà cao tầng ở Việt nam;

• Dễ thay đổi đường kính cọc cho phù hợp với tải trọng công trình;

• Là giải pháp kinh tế khi so sánh về khối lượng tương đương;


76

• Các nhà thầu Việt nam có thể thi công với giá cạnh tranh.

III.F.5 Các phương án của tường tầng hầm

Hố đào để thi công tầng hầm có chiều sâu xấp xỉ 12,5m so với mặt đất (bao gồm chiều dày đài cọc xấp xỉ 1,5m). Do không gian xung quanh chu vi tầng hầm bị hạn chế, nên không thể đào lộ thiên, mà phải áp dụng biện pháp thi công vách tạm thời. Hai phương pháp chống thành tường tầng hầm là dùng tường trong đất và dùng cọc cừ đã được xem xét và đề xuất dưới đây:

III.F.5.A Phương án tường trong đất

- Là phương án phổ biến ở Việt nam cho tầng hầm sâu;

- Độ cứng của tường lớn hơn, ít có sự dịch chuyển của đất, ít gây nguy hiểm cho nhà bên cạnh;

- Không có hiện tượng rung trong khi thi công;

- Là phương án đắt tiền hơn.

Tường trong đất bằng bê tông cốt thép có chiều dày khoảng 800mm. Tường trong đất được tạo bởi các tấm (ví dụ 800mm x 4000mm), được thi công với dung dịch Bentonite trong hố đào bằng gầu ngoạm hoặc khoan. Lắp đặt lồng thép và đổ bê tông bằng ống đổ bê tông dưới nước. Ưu điểm nổi bật của tường trong đất là nó vừa làm kết cấu chống đỡ tạm thời trong khi đào, đồng thời đó còn là kết cấu chịu lực cho tầng hầm. Do có hình dạng chữ nhật, tường trong đất có thể được bố trí để có khả năng chịu mô men và lực ngang lớn nhất. Do đó, tường trong đất yêu cầu hệ thống chống ít hơn và có thể kiểm soát tốt hơn khả năng chuyển dịch của tường tầng hầm. Tường trong đất có khả năng chống thấm tốt hơn trong quá trình đào. Tuy nhiên, kỹ thuật thi công tường trong đất đòi hỏi tay nghề và kỹ năng kỹ thuật cao hơn. Do tính phức tạp trong việc thi công tường trong đất, giá thành sẽ cao hơn và thời gian thi công sẽ lâu hơn.

III.F.5.B Phương án cọc cừ có giằng


77

- Là phương pháp thi công rẻ hơn;

- Trong khi thi công tạo ra độ rung có thể làm hư hại công trình bên cạnh;

- Do địa tầng có lớp cát nên có thể gặp khó khăn khi đóng xuyên qua lớp cát;

- Cần phải có nhiều khoảng trống hơn để bố trí hệ thống dầm - giằng.

Cọc cừ là hệ thống chống tạm thời thông dụng. Do tài liệu khảo sát địa chất cho thấy không có đá cuội tại các lớp đất của công trường, nên cọc cừ sẽ được đóng trực tiếp xuống cao độ cần thiết mà không phải khoan mồi. Chi phí giá thành và thời gian tương đối thấp hơn so với tường trong đất.

Trong cuộc họp ngày 8 tháng 6 năm 2005, Chủ đầu tư đã chấp nhận dùng phương án tường trong đất cho công trình 51 Nguyễn thị Minh Khai.

III.F.5.C Độ lún khi đào

Do công trường bị bao quanh bởi các tuyến đường, độ lún của đất kề liền của tường chắn là yếu tố quan trọng cần được xét đến. Độ lún có thể xảy ra do chuyển dịch của hệ thống chống và độ lún cố kết của đất do hút nước trong khi đào. Chuyển dịch của hệ thống chống sẽ được đánh giá bằng cách dùng chương trình phần mềm Flexible Retaining Wall (FREW – phiên bản 17.9.0.3)

Độ lún dự kiến do hút nước là đáng kể đối với công tác đào. Để hạn chế độ lún này, ba phương pháp sau đây sẽ được áp dụng và được thiết kế chi tiết ở giai đoạn sau:

a) Giảm cao độ đáy của hệ thống chống tới lớp sét thấm ít hơn ở cao độ - 37,1m tới – 41,5m so với mặt đất.

b) Sử dụng màn chống thấm bằng vữa phía trước hệ thống chống để giảm tính thấm của đất.

c) Có giếng nạp nước để duy trì mực nước ngầm phía trước hệ thống chống.

III.G Các phương án của hệ thống kết cấu thân

III.G.1 Phương án 1 – Khung cứng với lõi ở giữa nhà (cho toàn công trình)

Khung cứng với lõi ở giữa nhà được xem là loại kết cấu kinh tế nhất. Tải trọng bản thân được truyền theo đường đơn giản nhất và không cần phải có các cấu kiện truyền tải trọng, việc thiết kế và thi công các cấu kiện chủ chốt đều theo phương thẳng, do đó chỉ cần kỹ năng chuyên môn tối thiểu.


78

Bằng cách bố trí vách cứng ở khu lõi giữa nhà, tải trọng ngang (cả thành phần gió động và tĩnh) sẽ do các vách cứng đó chịu, đồng thời với hệ khung cột – dầm cứng ở chu vi công trình.

Hình thức kết cấu này thường dùng cho các công trình văn phòng hiện đại, chúng thường yêu cầu các không gian mở lớn, tại đó người ta sẽ dùng các vách ngăn nhẹ để phân chia các không gian phù hợp với nhu cầu riêng của người thuê nhà. Các sàn phủ các diện tích giữa phần bên trong và bên ngoài tạo ra các khu vực không có cột rất thuận tiện cho mục đích bố trí văn phòng. Ngoài ra, thang máy và các đường ống kỹ thuật sẽ được bố trí bên trong lõi cứng.

Tuy nhiên, đối với các tầng căn hộ ở phía trên (tức là giữa tầng 16 và tầng 21), các căn hộ cần được bố trí cố định và lặp lại cho các tầng phía trên bằng các tường ngăn cố định để phù hợp với các nhu cầu chức năng khác nhau. Nếu áp dụng cách bố trí hệ thống cột tương tự như các tầng bên dưới thì về mặt kiến trúc, điều này sẽ hạn chế khả năng linh hoạt khi bố trí các căn hộ.

III.G.2 Phương án 2 – Kết hợp của hệ khung cứng với lõi ở giữa nhà (bên dưới tầng 15) và dầm truyền tải với vách cứng (phía trên tầng 15)

Để tạo điều kiện thiết kế linh hoạt hơn cho các tầng căn hộ, việc áp dụng dầm truyền tải với vách cứng ở tầng 15 được xem là giải pháp khả thi. Ưu điểm của loại kết cấu này là vách cứng được sử dụng làm tường ngăn cố định để chịu tải trọng thẳng đứng cũng như tải trọng gió ngang.

Do các tường ngăn không thẳng hàng với hệ thống cột bên dưới, dầm truyền tải với chiều cao lớn được bố trí để chịu tải trọng tường ngăn. Dầm truyền tải được dự kiến có chiều cao khoảng 1,4m sẽ được thiết kế chi tiết ở giai đoạn sau. Dầm truyền tải được bố trí ở tầng 15A được thiết kế làm tầng kỹ thuật. Trọng lượng bản thân bổ sung của dầm truyền tải được tính đến khi thiết kế móng và kết cấu bên dưới.

Ngoài việc xét đến yêu cầu chiều cao thông thủy của tầng còn phải chú ý đến cách bố trí của hệ thống kỹ thuật chạy từ các tầng căn hộ xuống khu văn phòng và khu thương mại. Các đường ống cần phải được bố trí cẩn thận để tránh xuyên qua các dầm truyền tải.

Trong cuộc họp ngày 8 tháng 6 năm 2005, Chủ đầu tư đã chấp nhận dùng phương án kết hợp của hệ khung cứng với lõi ở giữa nhà (bên dưới tầng 15) và dầm truyền tải với vách cứng (phía trên tầng 15) cho công trình 51 Nguyễn thị Minh Khai.

III.H Phương án kết cấu bản sàn

Các phương án sàn

Ba phương án của hệ thống sàn được đề xuất cho mặt bằng kiến trúc của công trình, đó là:

• Hệ thống sàn – dầm


79

• Hệ thống sàn sườn

• Sàn phẳng ứng suất trước

III.H.1 Sơ đồ kết cấu sàn A - Hệ thống sàn – dầm

Hệ thống này bao gồm bản sàn liên tục gối trên các dầm. Hệ thống này có độ linh hoạt cao rất dễ thay đổi cho phù hợp với các phương án bố trí mặt bằng. Nhịp của bản không bị hạn chế, chỉ căn cứ vào chiều cao kết cấu được phép. Các dầm có kích thước 850 x 600 mm (h x b) cho dầm chính và 700 x 500 mm (h xb) cho dầm phụ. Chiều dày bản sàn là 150 mm.


80

III.H.2 Sơ đồ kết cấu sàn B – Hệ thống sàn sườn

Bản sàn sườn là bản làm việc theo một phương giữa các sườn được bố trí tương đối sát nhau, các sườn sẽ gối lên các dầm và sau đó truyền tải trọng lên các cột. Lợi thế chủ yếu của hệ thống này là chúng có khả năng vượt nhịp lớn khi tải trọng tương đối nhẹ và khả năng tương thích của chúng với hệ kết cấu khung cứng chịu tải trọng ngang hai chiều. Kích thước dầm là 600 x 1000 mm (hxb) theo cả hai phương. Chiều cao của các sườn là 600 x 300mm (hxb). Bản có chiều dày 125 mm.

III.H.3 Sơ đồ kết cấu sàn C - sàn phẳng ứng suất trước

Bản sàn phẳng ứng suất trước là thích hợp nhất cho các sàn nhịp lớn để có được các không gian trống cột mong muốn, ví dụ loại nhà văn phòng. Mặt khác, đối với nhà ở thường không yêu cầu nhịp lớn để có được các không gian trống cột hoặc không gian tầng được chia nhỏ thành các buồng bởi các tường ngăn. Các cột có thể được giấu bên trong các tường hoặc dùng tường ngăn làm tường chịu lực. Do đó, sàn phẳng ứng suất trước chỉ nên áp dụng cho các tầng văn phòng điển hình (tầng 2 tới tầng 15).

Hệ thống sàn phẳng ứng suất trước có thể được xét đến nếu các tiêu chuẩn sau đây không ảnh hưởng lớn đến công trình:

• Cần phải dùng bê tông mác cao (tối thiểu mác 450) để sớm đạt được cường độ đủ để căng thép;

• Cần phải dùng thép đặc biệt có chất lượng cao hơn (tức là loại cáp căng tương đối đắt);


81

• Cần phải thuê chuyên gia để lắp đặt cáp và thực hiện các thao tác căng cáp;

• Các lỗ trống ở sàn chỉ có thể được tạo ra khi thiết kế đã dự kiến sẵn;

• Các dầm biên và dầm dải vẫn cần phải có để tăng cường độ cứng của công trình để chịu tải trọng ngang.


82

Phương án 1: Sàn - dầm

Phương án 1: Sàn - sườn

Phương án 1: Sàn phẳng ứng suất

trước Khối lượng bê tông (m3)

377 406 510

Khối lượng thép (tấn)

26 26 Đắt tiền hơn

Ván khuôn (m2) 2056 2311 1600 Tiến độ thực hiện (dựa theo kinh nghiệm của Hồng công) Sơ đồ A – Sàn dầm : 5 ngày cho 1 sàn Sơ đồ B – Sàn sườn : 8 ngày cho 1 sàn Sơ đồ C – Sàn phẳng ứng suất trước : 7 ngày cho 1 sàn

III.H.4 Lựa chọn phương án kết cấu sàn

Các phương án được xem xét cùng với chiều cao tầng và khả năng đồng bộ với hệ thống kỹ thuật của công trình, chúng được cân nhắc để có khả năng đạt được tiêu chuẩn thiết kế. Trong cuộc họp ngày 8 tháng 6 năm 2005, Chủ đầu tư đã thống nhất với công ty tư vấn: Sơ đồ A (Hệ thống sàn – dầm) được xác định là phương án hợp lý nhất vì những lý do sau:

• Đó là hệ thống kết cấu thông dụng và điển hình nhất trong việc thi công bê tông cốt thép, rất dễ thay đổi cho phù hợp với các phương án bố trí kiến trúc khác nhau;

• Có khả năng thích ứng với các loại kích thước và hình dáng khác nhau, thích hợp với việc xây dựng các công trình hình dạng phức tạp;

• Dễ bố trí các ô trống ở bản sàn;

• Các dầm chính liên kết các cột tạo thành khung hoạt động có hiệu quả khi chịu tải trọng gió;

• Dầm biên ở chu vi nhà có thể đặt nghiêng để giảm chiều cao kết cấu và tăng độ thông thoáng của công trình;

• Khối lượng bê tông ở nhịp điển hình của hệ thống sàn – dầm cũng bằng hệ thống sàn sườn. Do đó chi phí móng cho cả hai phương án là như nhau;

• Hệ thống M&E (ví dụ máy quạt khí lạnh) có thể lắp ở các lỗ trống trên trần để làm tăng tối đa chiều cao của trần;

• Hệ thống sàn sườn cần làm nhiều ván khuôn hơn so với hệ thống sàn dầm. Do đó chi phí ván khuôn sẽ tăng;


83

• Khi thi công chỉ cần các kỹ năng thông thường (không yêu cầu phải có các chuyên gia);

• Trọng lượng riêng nhẹ hơn;

• Thời gian thi công nhanh hơn;

• Hệ thống khung có chi phí thấp và làm việc có hiệu quả để chống tải trọng ngang.

III.I Khả năng thi công

III.I.1 Thi công cọc và đài cọc

Không có khó khăn cho việc thi công cọc và đài cọc

III.I.2 Các ván khuôn hoặc các yêu cầu xây dựng đặc biệt

Không có yêu cầu đặc biệt về trình tự thi công đối với công trình này, phương pháp thi công bê tông cốt thép thông thường sẽ được áp dụng.

III.J Các chương trình máy tính

• Etabs Plus (phiên bản. 8.09) phân tích tuyến tính và phi tuyến 3 chiều của tòa nhà

• CAPBS (phiên bản 1.5) chương trình phân tích và thiết kế đài cọc và móng bè theo BS 8110.

• SADS (phiên bản 7.1.1.47) chương trình phân tích và thiết kế công trình bê tông cốt thép theo BS 8110.

• SAFE (phiên bản 7.01) chương trình phân tích và thiết kế bản theo phương pháp phần tử hữu hạn.

• SAP2000 (phiên bản 8.2.9) phần mềm phân tích và thiết kế kết cấu.


84

IV. HỆ THỐNG ĐIỆN

IV.A Các tiêu chuẩn thiết kế được áp dụng

Toàn bộ hệ thống kỹ thuật được thiết kế theo tiêu chuẩn và quy phạm Anh, hướng dẫn thiết kế CIBSE, hướng dẫn thiết kế ASHRAE và các yêu cầu của các cơ quan chức năng Việt Nam.

1. Chiếu sáng khi có sự cố sẽ được thiết kế theo B.S.5266 phần 1 và 3, và CIBSE – TM12 1986.

2.Hệ thống điện sẽ tuân theo các quy phạm và tiêu chuẩn mới nhất, bao gồm:

• Quy phạm về dây dẫn BS7671 – IEE

• Quy phạm BS6651– về bảo vệ kết cấu chống sét

• Quy phạm CIBSE – về chiếu sáng bên trong nhà

Hệ thống kỹ thuật sẽ dựa vào các điều kiện thiết kế sau:

Tiêu chuẩn thiết kế bên trong dùng để thiết kế hệ thống điện:

Tên khu vực

Cường độ chiếu

sáng

W/m2

Thiết bị sử dụng ít năng lượng

W/m2

Thiết bị điều hoà nhiệt độ

W/m2

Mức độ chiếu sáng

Lux

Loại kiểm soát chiếu

sáng

Loại năng lượng dự

phòng cho

Khu văn phòng

20 50 140 500

Theo các thiết bị được

thiết kế

Chiếu sáng khi có sự

cố

Câu lạc bộ

50 40 140 500 Theo các

thiết bị được thiết kế


cố

Nhà hàng ở 70 20 200 300 (theo Theo các Chiếu sáng


85

tầng 22 các thiết bị được thiết

kế)

thiết bị được thiết kế

khi có sự cố

Bếp ở tầng 22

70 100 200

400 (theo các thiết bị được thiết

kế)


thiết kế


cố

Các gian hàng ở khu thương mại

110 80 120


kế)


thiết kế


cố

Vệ sinh chung 40 20 50 300

Bảng điều khiển ở văn phòng quản

lý


cố

Lối vào và sảnh ở khu

căn hộ 100 20 50 400


lý

Chiếu sáng khi có sự cố và thiết bị an ninh

Các căn hộ 30 40 90

50 – 400 (theo các

thiết bị được thiết

kế)

Công tắc đèn riêng Không

Khu vệ sinh ở các căn

hộ 30 40 50


kế)


Khu bếp ở các căn hộ 30 40 200


kế)


Các phòng kỹ thuật 25 15 Thông

gió 200 Công tắc đèn riêng


cố

Phòng đặt bảng điện 25 15 Thông



cố

Phòng đặt máy phát

25 15 Thông 200 Công tắc đèn Chiếu sáng khi có sự


86

điện dự phòng

gió riêng cố

Buồng rác 25 15 Thông gió 200 Công tắc đèn

riêng


cố

Phòng máy của thang

máy 25 15 Thông


Chiếu sáng khi có sự cố; tự tìm

hướng theo trình tự của thang máy và thang máy cứu

hoả

Sảnh thang máy 50 10 50 300


lý


cố

Cầu thang bộ 35 10 Thông

gió 150


lý


cố

Nơi đỗ xe ở tầng hầm 20 5 Thông

gió 100


lý


cố

IV.B Hệ thống cấp điện

Cấp điện cho công trình sẽ là đường điện 380/220 vôn, 3 pha-4 dây, dòng xoay chiều có tần số 50Hz. Nhu cầu tiêu thụ điện tối đa của công trình được ước tính là 5.95 MVA.

Nguồn điện được cấp bởi công ty Điện và được nối với buồng điện cao thế được đặt ở tầng 1 của công trình. Bảng điện cao thế của công ty Điện cũng được đặt ở buồng điện cao thế đó.Thiết bị của Chủ đầu tư bao gồm cầu dao mạch đi cao thế phục vụ cho tổng cộng 4 trạm nhánh, mỗi trạm nhánh có máy biến thế phân phối điện 15KV/ 380V, 1500/ 2000 KVA và bảng điện hạ thế. Hai trạm nhánh được đặt ở sát cạnh buồng bảng điện cao thế, và hai trạm nhánh còn lại được đặt ở tầng 15A, sát bên cạnh máy làm lạnh và thang máy để đạt được cách sắp xếp phân phối có hiệu quả. Điện hạ thế được dẫn theo mạng 3 pha 380V, pha đơn 220V.

Máy biến thế điện là loại dầu khô (khác với loại dầu) để giảm nguy cơ cháy.

Nhu cầu tiêu thụ điện thông thường dự kiến cho công trình được nêu ở bảng dưới đây:


87

Tên khu vực Nhu cầu tiêu thụ điện (kVA)

Thang máy 245

Câu lạc bộ và nhà hàng ở tầng 22 265

Các căn hộ từ tầng 16 tới 21 1237

Tầng kỹ thuật ở tầng 15 A (không kể máy móc kỹ thuật) 65

Khu văn phòng từ tầng 2 tới 15 (kể cả các buồng kỹ thuật) 3529

Khu thương mại, sảnh của khu văn phòng và sảnh của căn hộ ở tầng 1

205

Khu đỗ xe ở tầng hầm B1, B2 và B3 405

Tổng lượng tiêu thụ điện dự kiến 5950

Hệ thống cấp điện ở dạng dụng cụ cách điện hoặc bảng phân phối sẽ được bố trí ở các khu vực sau đây để người thuê sau này sẽ đấu nối:

• Nhà hàng/ bếp ở tầng 22

• Các gian hàng của khu thương mại (tầng 1)

• Khu văn phòng (tầng 2 tới 15)

Máy phát điện dự phòng chỉ được dùng để phục vụ các hệ thống kỹ thuật thiết yếu. Khi mất nguồn điện lưới, bộ chuyển mạch tự động sẽ hoạt động để khởi động máy phát điện cung cấp điện cho hệ thống chữa cháy.

Dự kiến nhu cầu sử dụng điện thiết yếu cho công trình được nêu ở bảng sau đây:

Hệ thống kỹ thuật Nhu cầu điện (kVA)

Hệ thống cứu hoả 350

Thang máy cứu hoả và việc tìm điểm dừng tiếp theo của thang máy chở người

100

Chiếu sáng cho các khu thiết yếu khi có sự cố 60


88

Các thiết bị điện nhỏ thiết yếu (bao gồm hệ thống quản lý tòa nhà và hệ thống an ninh)

40

Cấp và thoát nước thiết yếu 80

Điều hoà nhiệt độ thiết yếu (không có nhu cầu điều hoà nhiệt độ thiết yếu cho công trình này)

0

Tổng lượng điện dự kiến 630

Thiết bị chỉnh hệ số công suất tự động sẽ được lắp đặt để đáp ứng yêu cầu của công ty Điện.

Thanh dẫn và khoá liên động; công tắc chuyển mạch bằng tay sẽ được lắp đặt để liên kết hai bộ bảng điện hạ thế tạo khả năng khi một nhánh cấp điện của công trình bị sụt điện sẽ được hỗ trợ từ bảng điện đơn khi có yêu cầu do gặp sự cố hoặc tiến hành bảo dưỡng.

Bảng điện sẽ phù hợp cho cả hệ thống cứu hoả và hệ thống an toàn. Các bảng điện chủ yếu sẽ được nối với máy phát điện dự phòng và được đặt ở trong phòng riêng biệt có yêu cầu phòng hoả theo các Tiêu chuẩn phù hợp.

Lắp đặt hệ thống điện sẽ được thiết kế theo những cơ sở sau đây:

Nguồn cung cấp điện

Hạ thế - 380/220V, - 50Hz, - 3 pha 4 dây

Máy phát điện dự phòng

Chuyển mạch tự động khi hệ thống điện lưới có sự cố.

Bể nhiên liệu số 1 phục vụ hàng ngày – dung tích bể được tính dựa vào lượng điện tiêu thụ toàn bộ trong 8 giờ tối thiểu.

IV.C Hệ thống chiếu sáng

Hệ thống chiếu sáng chung và chiếu sáng khi có sự cố sẽ được lắp đặt cho công trình. Dự kiến rằng các loại đèn chiếu sáng ở mỗi căn hộ sẽ do người thuê nhà tự chọn lựa và tự trang bị, còn ở nhà hàng, bếp của nhà hàng và khu thương mại cũng do người sử dụng tự trang bị. Chỉ có các loại đèn chiếu sáng tạm thời và chiếu sáng khi có sự cố sẽ được lắp đặt cho các khu vực đó khi thi công xong công trình.

Hệ thống chiếu sáng được thiết kế để đạt được mức độ rọi trung bình theo Tiêu chuẩn CIBSE đối với chiếu sáng trong nhà.

Hệ thống chiếu sáng khi có sự cố được thiết kế theo B.S.5266 Phần 1 và 3, và CIBSE – TM12 1986.


89

Nói chung, hệ thống dây ở mỗi căn hộ được thiết kế như sau:

Khu vực 13A S/O Điện thoại S/O

Số liệu S/O

Bếp nấu Dao cạo S/O

Điểm đèn

Phòng ngủ 1 x một đôi 1 1 Không Không 1

Phòng ngủ lớn 2 x một đôi 1 1 Không Không 1

Phòng khách 2 x một đôi 1 1 Không Không 1

Phòng ăn 2 x một đôi 1 Không Không Không 1

Bếp 2 x một đôi Không Không 1 Không 1

Phòng tắm Không Không Không Không 1 2

IV.D Bảng điện ở trạm điện nhánh

Trạm điện nhánh sẽ bao gồm các bảng điện và được cấp điện từ mạng cao thế 15kV.Mỗi máy biến thế loại dầu khô 1500/2000kVA, cầu chì, cầu dao không khí và bảng điện hạ thế bao gồm như sau:

• Dự kiến nhu cầu sử dụng điện tổng cộng là khoảng 5.95 MVA. Lắp đặt 4 máy biến thế 1500/2000kVA, 15kV/380V .

• Các khu vực không thiết yếu sẽ được cấp nguồn điện lưới.

• Máy phát điện dự phòng với bộ chuyển mạch tự động dùng để cấp điện cho các khu vực và các thiết bị có yêu cầu cao về phòng hoả khi xảy ra mất điện.

• Thiết bị chỉnh hệ số công suất tự động sẽ được lắp đặt theo yêu cầu của công ty Điện.

• Các đồng hồ đo điện của Chủ đầu tư được lắp ở:

- Câu lạc bộ và nhà hàng ở tầng 22

- Các căn hộ ở tầng 16 – 21 với đồng hồ đo điện của Chủ đầu tư đặt ở buồng điện của mỗi tầng tương ứng.

- Các tầng văn phòng (việc phân chia các không gian cho người thuê cần được xét tới)

- Các gian hàng ở khu thương mại tại tầng 1.


90

- Các dịch vụ của Chủ đầu tư

- Nơi đỗ xe ở tầng hầm

Các bảng điện có 20% công suất dự trữ để có thể tăng nhu cầu sử dụng sau này.

Các bảng điện thích hợp cho cả hệ thống cứu hoả và an toàn. Các bảng điện được nối với nguồn điện dự phòng của máy phát điện và được đặt ở phòng riêng có độ chịu lửa theo Tiêu chuẩn phù hợp.

IV.E Các hệ thống kỹ thuật chủ yếu

Bảng điện hạ thế được lắp ở nguồn thứ cấp dùng cho hệ thống cứu hoả/ an toàn và các hệ thống kỹ thuật thiết yếu ở các khu công cộng. Bảng điện được nối với máy phát điện dự phòng.

Hệ thống phân phối điện hạ thế được cấp cho các buồng kỹ thuật và thiết bị của Chủ đầu tư như sau:

• Bảng điện chung MCB dùng cho chiếu sáng và các thiết bị sử dụng ít năng lượng ở khu vực sử dụng của Chủ đầu tư, các buồng kỹ thuật và cầu thang bộ v.v.

• Hộp kỹ thuật lắp đặt thanh dẫn cho các tầng căn hộ và khu văn phòng và hộp cáp cho tầng hầm, mái và thang máy.

• Máy phát điện chạy bằng Diêzel có bể nhiên liệu đủ dùng trong 8 giờ với công suất tiêu thụ điện toàn bộ. Máy phát điện được nối với các buồng kỹ thuật và các thiết bị chủ yếu như sau:

- Máy bơm và bảng điều khiển các vòi phun nước chữa cháy

- Máy bơm và bảng điều khiển họng/ vòi cứu hoả

- Thang máy của nhân viên cứu hoả và thang chở người (chỉ dùng để tự định hướng đến các sàn)

- Hệ thống phát hiện cháy

- Máy bơm dùng cho thang cứu hoả

- Hệ thống quản lý công trình

- Hệ thống an ninh

- Chiếu sáng các vị trí chủ yếu

- Buồng kiểm soát phòng chống cháy


91

- Nguồn điện thiết yếu dùng cho khu vực công cộng

Chiếu sáng khi có sự cố cho toàn bộ lối chạy thoát hiểm, các buồng kỹ thuật, các buồng kiểm soát an ninh và các buồng kiểm soát phòng chống cháy còn được hỗ trợ bằng ắc quy có thể nạp điện đủ dùng trong 2 giờ.

IV.F Máy phát điện

Máy phát điện có công suất 800kVA cùng với toàn bộ các thiết bị điều khiển cần thiết khác được lắp đặt ở tầng 1.

IV.G Hệ thống tiếp đất

Hệ thống tiếp đất được bố trí để phục vụ cho các thiết bị điện và tạo mạch nối cho các vật liệu dẫn điện từ bên ngoài theo yêu cầu của Tiêu chuẩn BS7671 và các yêu cầu của Việt nam.

Hệ thống tiếp đất ELV độc lập được bố trí ở tất cả các hộp kỹ thuật thông tin liên lạc để cho người thuê nhà sử dụng sau này.

Điện trở tiếp đất của cả hai hệ tiếp đất LV và ELV sẽ ít hơn 1Ω.

IV.H Hệ thống chống sét

Hệ thống chống sét hoàn chỉnh được thiết kế theo BS6651 và các yêu cầu của Việt nam. Hệ thống chống sét gồm hai bộ phận như sau:

A. Cọc thu lôi và mạng thu sét

B. Dây dẫn xuống

Cọc thu lôi và mạng thu sét

Hệ thống này bao gồm các cọc thu lôi bằng đồng, được bố trí ở các vị trí đã được chọn lựa của mái. Các điểm liên kết từ mạng này được nối với tất cả các bộ phận kim loại được lộ ra và với hệ thống dây dẫn xuống dưới trực tiếp tới hệ thống thoát sét dưới đất. Đảm bảo nối mạch cho hệ thống vỏ bọc.

Dây dẫn xuống

Thanh dải bằng đồng sẽ được sử dụng để làm dây dẫn xuống, tạo diện tích tiếp xúc đủ lớn, có điện trở kháng thấp cho nhánh tiếp đất để thoát sét khi có sét đánh. Điện trở tiếp đất ít hơn 10Ω.


92

IV.I Hệ thống điện thoại

Tổng đài điện thoại chính được lắp đặt cho công trình. Các đầu đặt sẵn được bố trí ở nhà hàng trên mái và các khu siêu thị. Dự kiến lắp đặt 999 đường điện thoại cho công trình. Các rãnh đặt cáp được bố trí bên trong các buồng điển hình và dùng ống lồng giữa các sàn. Số lượng dự kiến các đường điện thoại được tóm tắt ở bảng sau đây:

Tên khu vực Cơ sở để tính toán Số lượng đường điện thoại

Bể bơi ở tầng 22 2 2

Câu lạc bộ ở tầng 22 5 5

Các căn hộ từ tầng 16 - 21 2 đường/ căn hộ

(tổng cộng có 66 căn hộ) 132

Khu văn phòng từ tầng 2 - 15 60 đường/ một tầng 840

Khu thương mại ở tầng 1 12 đường/ một tầng 12

Khu sảnh văn phòng và căn hộ 5 5

Khu đỗ xe ở tầng hầm B1, B2 &B3 3 3

Tổng số dự kiến 999

IV.J Hệ thống truyền dữ liệu

Bố trí các hộp và khu kỹ thuật để lắp đặt mạng Internet băng rộng và truyền hình cáp v.v.

IV.K Hệ thống CABD, SMATV

Ăng ten TV vệ tinh được lắp ở mái của công trình và được nối với hệ thống khuyếch đại và phân phối của công trình.

Mỗi căn hộ sẽ có họng chờ của TV/FM được gắn vào tường của phòng khách và buồng ngủ. Các họng chờ cũng được bố trí ở buồng của nhân viên phục vụ, quản lý hành chính, buồng nhân viên bảo dưỡng, buồng kiểm soát an ninh và trạm bảo vệ (nếu có yêu cầu) v.v.

IV.L Hệ thống quản lý công trình

Hệ thống quản lý công trình dự kiến sử dụng loại quy ước chúng có khả năng kiểm soát các thiết bị kỹ thuật của công trình như tắt/ mở máy bơm, kiểm soát nước tràn và v.v.


93

IV.M Hệ thống an ninh

Hệ thống an ninh là loại độc lập với các thủ tục bắt buộc nghiêm ngặt để giữ bí mật thông tin.

Các hạng mục dự kiến bao gồm:

• Bảng báo động và điều khiển thang máy

• Màn hình kiểm soát các vị trí then chốt

• Hệ thống kiểm soát cửa ra vào

• Báo cháy tự động

• Hệ thống truyền hình mạch kín

• Hệ thống kiểm soát an ninh

• Hệ thống gọi điện mở cửa

• Hệ thống kiểm soát khu đỗ xe (chỉ bố trí mạng điện)

IV.N Bảng báo động và điều khiển thang máy

Bảng báo động và điều khiển thang máy loại quy ước có hệ thao tác chủ yếu được lắp đặt cho tất cả các thang máy của công trình.

IV.O Màn hình kiểm soát các vị trí then chốt

Màn hình kiểm soát các vị trí then chốt được bố trí ở phòng quản lý ở tầng 1 để kiểm soát việc ra vào ở các khu vực chung và khu vực hạn chế.

IV.P Hệ thống kiểm soát cửa ra vào

Hệ thống kiểm soát cửa ra vào gồm thiết bị phát hiện khi có người đi qua hoặc tiếp xúc với cửa cần kiểm soát, được lắp ở tất cả các lối vào ở chu vi của công trình; các cầu thang bộ thoát hiểm ở mái và tầng hầm. Hệ thống có đủ số liệu và nhận dạng để cho phép người thuê nhà có thể ra vào ban ngày bình thường và có khả năng kết nối với hệ thống báo động của người thuê cũng như với hệ thống quản lý toà nhà.

Thiết bị chặn được lắp đặt ở các lối thoát cháy có yêu cầu kiểm tra và kiểm soát an ninh.


94

IV.Q Hệ thống truyền hình mạch kín

Hệ thống an ninh truyền hình mạch kín gồm các ống kính thu hình cùng với giá đỡ, bộ điều chỉnh các góc và xa gần được lắp ở tất cả các lối ra vào của công trình, các không gian chung, các sảnh thang máy, thang máy, khu đỗ xe dưới tầng hầm và nơi dỡ hàng.

Hệ thống CCTV sẽ được lắp ở buồng kiểm soát an ninh trung tâm với các màn hình video đa năng, các camera kiểm soát và hệ thống ghi âm nhiều kênh VHS kết hợp với các máy in và bộ phát hiện lỗi.

Các tấm pin và nguồn cấp điện ưu tiên sẽ được lắp đặt để sao cho mọi hệ thống vẫn hoạt động ngay cả khi mất điện.

IV.R Các bảng kiểm soát an ninh

Hệ thống tuần tra an ninh không dây sẽ được trang bị cho công trình. Nhân viên tuần tra sử dụng thiết bị cầm tay và ghi lại các tình trạng trong khi đi kiểm tra công trình, và sau đó đặt thiết bị đó tại trạm kiểm soát chính để lưu giữ thông tin. Các vị trí điển hình bao gồm: cầu thang bộ và khu đỗ xe.

IV.S Hệ thống gọi điện mở cửa

Hệ thống gọi điện mở cửa được trang bị cho công trình có bảng truyền hình ảnh của khách đặt ở lối vào tầng 1 và các bộ điều khiển cầm tay ở tất cả các căn hộ và bảng điều khiển kiểm soát trung tâm tại vị trí của nhân viên bảo vệ. Hệ thống này sẽ được tiếp túc phát triển theo yêu cầu về mức độ an ninh sẽ được thoả thuận giữa khách hàng và kiến trúc sư.

IV.T Kiểm soát khu đỗ xe

Bố trí nguồn điện để dùng cho hệ thống kiểm soát khu đỗ xe ở lối vào và lối ra. Chi tiết của hệ thống kiểm soát khu đỗ xe đáp ứng các yêu cầu của chủ công trình sẽ được phát triển về sau này.

IV.U Hệ thống truyền thanh công cộng

Phương án cung cấp hệ thống truyền thanh công cộng cho các khu vực công cộng của Chủ đầu tư đã được xét đến. Hệ thống này sẽ bao gồm máy khuyếch đại trung tâm, các loa và đầu micro ở các buồng kiểm soát an ninh và khu tiếp tân.

Hệ thống truyền thông công cộng rất tiện lợi cho việc thông tin – Ví dụ, nếu có trường hợp báo cháy sai người ta có thể sử dụng hệ thống truyền thông công cộng để thông báo cho mọi người không cần phải sơ tán.

IV.V Thi công sàn khu văn phòng

Hai loại chi tiết cấu tạo sàn của tầng văn phòng đã được xem xét để bố trí có hiệu quả cho dây dẫn điện, đường truyền số liệu và cáp thông tin.


95

A. Sàn nâng

Mô tả: Sàn nâng được bố trí ở khu văn phòng, gồm các tấm panel có thể dịch chuyển được đặt trên các chân đế có khả năng điều chỉnh ở các góc, tạo thành sàn nâng phía trên bản sàn bê tông khoảng 200mm.

Ưu điểm:

Có khả năng bố trí ổ cắm cho dây dẫn điện, đường truyền số liệu và cáp thông tin tại bất kỳ điểm nào của tầng;

Rất linh hoạt cho việc thay thế hoặc lắp đặt thêm đường cáp;

Rất linh hoạt cho việc thay thế hoặc lắp đặt thêm các ổ cắm;

Có khả năng bố trí ổ cắm điện ở dạng phích cắm trong các hộp sàn (từ khay dẫn cáp bên trong khoảng trống của sàn);

Có khả năng tách rời các đường cáp;

Rất thích hợp cho các khu văn phòng loại A.

Khuyết điểm:

Làm tăng giá thành;

Làm tăng chiều cao các tầng thêm một chút.

B. Khoang tường và sàn có gắn hộp đi dây

Mô tả: Khoang tường được gắn 3 hộp đi dây liên kết vào tường ở biên của công trình, sau đó được nối với hệ thống gồm 3 hộp đi dây chạy trong lớp vữa láng sàn theo các ô vuông có khoảng cách 4m cho toàn bộ diện tích sàn.

Ưu điểm: Rất tiết kiệm chi phí

Khuyết điểm:

Tính linh hoạt bị hạn chế;

Cách bố trí đường cáp bị hạn chế;

Các đường cáp truyền dẫn số liệu bị bẻ căng ở các góc làm giảm chất lượng của cáp, đặc biệt là đối với loại cáp Cat 6 chất lượng cao.


96

Đề xuất:

Đối với trường hợp của công trình này, phương án sàn có rãnh để gắn hộp đi dây đã được quyết định chọn trong cuộc họp ngày 8 tháng 6 năm 2005 giữa Chủ đầu tư và công ty Tư vấn.

V. HỆ THỐNG CẤP VÀ THOÁT NƯỚC

V.A Tiêu chuẩn thiết kế về cấp và thoát nước:

Tiêu chuẩn về thiết kế hệ thống cấp và thoát nước sẽ tuân theo Tiêu chuẩn Việt nam và các Tiêu chuẩn quốc tế đã được công nhận như sau:

• TCVN 4474 : 1987 – Thoát nước bên trong. Tiêu chuẩn thiết kế;

• TCVN 4513 : 1988 – Cấp nước bên trong. Tiêu chuẩn thiết kế;

• TCXD 51 : 1984 – Thoát nước. Mạng lưới bên ngoài và công trình. Tiêu chuẩn thiết kế;

• TCXD 33 : 1985 – Cấp nước. Mạng lưới bên ngoài và công trình. Tiêu chuẩn thiết kế;

• Tiêu chuẩn Anh BS8301, Tiêu chuẩn thoát nước cho công trình;

• Hướng dẫn thiết kế hệ thống cấp nước do Viện cấp nước ban hành;

• Các Tiêu chuẩn Anh khác có liên quan;


• Các xuất bản mới nhất của các Tiêu chuẩn do CIBSE và ASHARE ban hành;

• Tiêu chuẩn Việt nam về thoát nước thải và trạm xử lý nước.

V.B Hệ thống cấp nước lạnh

Bể chứa nước ở tầng hầm đủ dùng cho 1 ngày, cộng với lượng nước của bể nước ở trên mái đủ dùng cho một nửa ngày . Lượng nước tiêu thụ hàng ngày dự kiến như sau:

Các căn hộ : 200 lít / người /ngày

Giả thiết 50 người trong 1 sàn

Số lượng người trong 6 tầng nhà ở : 300 người


97

Khu văn phòng : 45 lít / người /ngày

Diện tích sử dụng của tầng vp : 1210 m2.

Số lượng người ở 14 tầng vp : 1694 người (giả định 10m2 cho 1 người)

Khu thương mại : 5 lít/ người/ ngày

Diện tích khu thương mại ở tầng 1 : 430 m2.

Số lượng người hàng ngày đến : giả định 1 người cho 3 m2.

Số lần đến là 3

=>430 người/ ngày

Nhà hàng : 5 lít/ người/ ngày

Diện tích nhà hàng ở tầng 22 : 250 m2

Số lượng người hàng ngày đến : giả định 1 chỗ là 2 m2

Và 4 bữa 1 ngày, 20 lít/ bữa

=>500 suất/ ngày

Tổng lượng nước tiêu thụ = (200x300)+(45x1694)+(5x430)+(20x500)

= 148 m3 (tổng lượng nước tiêu thụ hàng ngày)

Lượng nước tiêu thụ hàng ngày xấp xỉ 160 m3 được bố trí riêng biệt tại các bể nước ở các vị trí sau đây :

- 150 m3 ở tầng hầm B1,

- 40 m3 ở tầng kỹ thuật (tầng 15 A)

- 40 m3 cho bể được đặt ở trên mái.

Tốc độ dòng chảy tối đa bên trong ống không vượt quá 1.8m/giây. Tốc độ dòng chảy dự kiến cho mỗi loại thiết bị sẽ tuân theo các yêu cầu được nêu ra trong hướng dẫn thiết kế cấp nước do Viện cấp nước ban hành như sau:

- Két nước ở bệ xí 0.1 lít/ giây

- Vòi chậu rửa 0.15 lít/ giây


98

- Vòi hoa sen 0.1 lít/ giây

- Chậu rửa 0.2 lít/ giây

- Vòi bồn tắm 0.3 lít/ giây

Hệ thống lọc nước sẽ được bố trí cho bể bơi ở tầng 22.

V.C Hệ thống cấp nước nóng

Không cấp nước nóng cho khu thương mại và văn phòng. Nước nóng được cấp cho phòng thay đồ của nhân viên ở tầng kỹ thuật (tầng 15A) và khu thay quần áo ở Câu lạc bộ trên mái. Bể đun nước nóng chạy bằng điện sẽ được dùng để cấp nước nóng cho khu căn hộ.

V.D Hệ thống thoát nước thải và nước rửa

Hệ thống thoát nước thải và nước rửa là loại ống đơn được thông gió hoàn toàn. Toàn bộ nước thải từ các ga thu nước thải và nước rửa được chảy vào ống thoát tại nơi có thể.

Toàn bộ nước thải và nước rửa tại nơi có thể sẽ tự chảy vào hệ thống cống chung. Tại các tầng hầm, nước rửa và nước thải được thu về trạm xử lý nước thải ở tầng hầm 1 để xử lý theo cả hai phương pháp vật lý và sinh học sao cho dòng nước thải thoát ra đáp ứng tiêu chuẩn do các cơ quan chức năng đề ra. Chi tiết của hệ thống xử lý nước thải sẽ được thể hiện trong giai đoạn thiết kế tiếp theo. Sau khi đã được xử lý, dòng nước thải được bơm vào hệ thống cống chung của thành phố.

Lượng nước thải bẩn cần thoát hàng ngày sẽ tương đương với lượng nước tiêu thụ hàng ngày (tức là 150 m3). Bảng dưới đây cho thấy cách tính lượng nước thải bẩn ở từng đơn vị sử dụng và kích thước của đường ống thoát nước thải.

Loại thiết bị Số lượng dự kiến.

Lượng nước thải cho 1 thiết

bị

Lượng nước thải tổng cộng

Bệ xí 260 3 780

WC 260 6 1560

Chậu rửa 90 3 270

Máy giặt 90 3 270

Bồn tắm 150 7 1050

Tổng cộng 3930 DU


99

Do đó lượng thoát nước tổng cộng sẽ vào khoảng 4500 DU (tương đương với 14 lít/giây ở giờ cao điểm) đã bao gồm hệ số vượt tải cho toàn công trình. Vì vậy, cần lắp đặt đường ống thoát nước thải đường kính 225 mm với độ dốc 1:150 để nối với mạng đường cống chung của thành phố.

V.E Hệ thống thoát nước mưa

Các họng thu nước được bố trí đầy đủ ở mái/ ban công/ mái hắt/ các bề mặt lộ thiên để thu nước bề mặt. Sau khi được gom lại, nước mưa sẽ tự chảy vào hệ thống thoát nước mưa của thành phố càng xa càng tốt. Tại các nơi không thể tự chảy, sẽ lắp đặt máy bơm (dùng thường xuyên và có dự phòng) để bơm nước bề mặt ra hệ thống thoát nước mưa công cộng.

Kích thước của hệ thống thoát nước mưa được tính toán dựa theo cường độ mưa

180mm / 1 giờ/ 1 m2 (tương đương với 485 lít/ giây *ha).

Diện tích thu gom nước tổng cộng tại khu đất = 3000 m2

Lượng mưa tối đa được thu gom = 3000x180/3600

= 150 lít/ giây.

Do đó cần phải lắp đường ống thoát nước mưa với đường kính 375 mm có độ dốc 1:150 vào hệ thống thoát nước mưa chung của thành phố.

V.F Nhiên liệu để nấu ăn và đun nước nóng

Dụng cụ nấu ăn và đun nước nóng chỉ được trang bị cho khu căn hộ và khu bếp của nhà hàng ở trên mái.

Các phương án so sánh đã được đề xuất cho việc dùng nhiên liệu để nấu ăn và đun nước nóng như sau:

A. Dùng khí gas lỏng

Mô tả: Buồng đặt các bình khí gas lỏng được bố trí tại một tầng, sau đó được chuyển tới các vị trí bên trong công trình bằng hệ thống phân phối.

Ưu điểm: Khí gas lỏng là loại nhiên liệu được ưa thích để nấu ăn. Dùng khí gas trực tiếp để đun nước nóng sẽ làm giảm yêu cầu về kho chứa.

Nhược điểm: Không có sẵn diện tích làm kho chứa các bình gas ở tầng 1.

B. Dùng điện

Mô tả: Sử dụng bình đun nước nóng và các dụng cụ nấu ăn chạy bằng điện.


100

Ưu điểm: Nối kết cục bộ với nguồn điện. Giảm nguy cơ xảy ra cháy hoặc nổ.

Nhược điểm: Tăng chi phí sử dụng.

Mặc dù khí ga là loại nhiên liệu được ưa chuộng để nấu ăn, nhưng không có vị trí thích hợp để bố trí trạm chứa ga tại khu đất xây dựng công trình, và hệ thống phân phối ga sẽ tạo thêm nhiều nguy cơ về cháy và nổ.

Phương án dùng điện để nấu ăn đã được xét tới, dùng điện sẽ làm giảm nguy cơ về cháy và nổ, các thiết bị dùng điện sẽ được nối trực tiếp với nguồn điện của thành phố.

Tại cuộc họp ngày 8 tháng 6 năm 2005, Chủ đầu tư đã nhất trí chọn phương án dùng điện để nấu ăn và đun nước nóng.

VI. HỆ THỐNG THÔNG GIÓ VÀ ĐIỀU HOÀ NHIỆT ĐỘ

VI.A Các tiêu chuẩn thiết kế được áp dụng

• TCVN 5687 – 1992: Tiêu chuẩn Việt nam về điều hoà nhiệt độ, thông gió và sưởi;

• TCVN 4088 – 1985 của Nhà xuất bản Xây dựng 1987: Số liệu khí hậu được dùng trong thiết kế xây dựng;

• Tiêu chuẩn Việt nam về bảo vệ môi trường;

• Định mức tính dự toán;

• Hướng dẫn thiết kế của Viện Kỹ thuật công trình (CIBSE);

• Hướng dẫn thiết kế của Hiệp hội kỹ thuật điều hoà nhiệt độ, máy lạnh và hệ thống sưởi của Mỹ (ASRAE).

VI.B Điều kiện thiết kế

Điều kiện thiết kế theo thời tiết bên ngoài:

Mùa hè Nhiệt kế khô 37OC

Nhiệt kế ướt 29OC

Mùa đông Nhiệt kế khô 19OC


101

Điều kiện thiết kế bên trong khi thiết kế hệ thống điều hoà nhiệt độ và hệ thống kỹ thuật

Tên khu vực

Điều kiện thiết kế

Thông gió và điều hoà nhiệt độ

Lượng khí sạch

(l/s/p) hoặc lượng khí trao đổi (ach-1)

Mật độ ngườI sử

dụng m2/người

Mức độ ồn NR

Khu văn phòng

22ï2 OC DB

50ï10% RH

Điều hoà nhiệt độ 10 l/s/p 10 45

Khu soạn đồ uống

24ï2 OC DB

Điều hoà nhiệt độ + thông gió

Xấp xỉ 60 ach-1 1 50

Khu vực sử dụng chung

22ï2 OC DB

50ï10% RH

Điều hoà nhiệt độ Không có 4 40

Khu thương mại

22ï2 OC DB

50ï10% RH


Khu vệ sinh chung 24ï2 OC DB

Điều hoà nhiệt độ + hút

gió 12 ach-1 Không có 50

Các lối vào, các sảnh hành lang

23ï2 OC DB

50ï10% RH


Khu căn hộ 23ï2 OC DB

Điều hoà nhiệt độ Không có Theo số

giường ngủ 37

Khu vệ sinh ở các căn

hộ

Không kiểm soát Chỉ hút khí 12 ach-1 Không có 40

Bếp ở các căn hộ

Không kiểm soát

Chỉ hút khí 10 ach-1 Không có 40


102

Các buồng kỹ thuật

Không kiểm soát Thông gió 15 ach-1 Không có Không có

Các buồng đặt bảng điện

38ï2 OC DB

Điều hoà nhiệt độ Không có Không có Không có

Buồng đặt máy phát điện dự phòng

Nhiệt độ xung quanh Thông gió 15 Không có Không có

Hố rác Nhiệt độ xung quanh Chỉ hút khí 20 Không có Không có

Phòng máy của thang

máy

24ï2 OC DB

Điều hoà nhiệt độ Không có Không có Không có

Sảnh thang máy của khu

căn hộ

Nhiệt độ xung quanh Không Không có Không có Không có

Cầu thang bộ

Nhiệt độ xung quanh Không Không có Không có Không có

Khu đỗ xe ở tầng hầm

Nhiệt độ xung quanh

Cấp và hút khí

5 hệ cấp và 6 hệ hút Không có Không có

Chú thích 1. Không cung cấp hệ thống sưởi cho cả hai khu vực nhà ở và thương mại của công trình này.

2. Hệ thống kỹ thuật cho khu thương mại sẽ được dựa theo hệ thống kỹ thuật và điều hoà nhiệt độ của tiêu chuẩn nêu trên. Việc thiết kế hệ thống kỹ thuật của các thiết bị tại các khu vực đó sẽ do người thuê tiến hành.

Cường độ chiếu sáng để xác định sơ bộ lượng làm lạnh:

Tên khu vực Cường độ chiếu sáng

W/m2

Các thiết bị sử dụng ít năng lượng

W/m2

Buồng sinh hoạt ở các căn hộ 20 20

Buồng ngủ ở các căn hộ 20 20


103

Các gian hàng ở khu thương mại 60 20

Văn phòng 20 25

VI.C Hệ thống điều hoà nhiệt độ

VI.C.1 Khu sảnh và các căn hộ

Điều hoà nhiệt độ cho mỗi căn hộ sẽ được thiết kế là loại điều hoà cục bộ với các tổ máy nén giàn ngưng được đặt ở bên ngoài căn hộ để tản nhiệt ra ngoài. Mỗi tổ máy nén giàn ngưng sẽ có khả năng phục vụ tối đa là 4 giàn lạnh trong căn hộ.

Lượng khí lạnh tổng cộng dự kiến ở mỗi căn hộ thay đổi từ 7 tới 24 kW tuỳ theo kích thước của căn hộ.

Các giàn lạnh được gắn lên tường tại các phòng ngủ và phòng khách.

Sảnh thang máy của các tầng nhà ở sẽ không được thông gió hoặc lắp điều hoà nhiệt độ.

Các lối vào tại tầng một sẽ được điều hoà nhiệt độ bằng các bộ giàn quạt lạnh lấy từ hệ thống điều hoà trung tâm cho các tầng văn phòng.

Vị trí ban đầu của các tổ máy nén giàn ngưng ngoài nhà dự kiến đặt tại ban công của các căn hộ cần lắp đặt, vị trí cuối cùng sẽ được quyết định khi triển khai thiết kế kỹ thuật.

Các bếp sẽ được hút thông gió qua các họng thông gió. Khí được hút sẽ được thải ra ngoài thông qua các đường ống bằng kim loại hoặc ống mềm. Họng thông gió ở bếp sẽ không được lắp đặt ngay từ đầu, tuy nhiên lỗ trống dành cho họng thông gió sẽ được chờ sẵn phục vụ cho việc lắp đặt sau này.

Các khu vệ sinh của khu căn hộ sẽ được lắp quạt hút. Khí bên trong khu vệ sinh sẽ được hút ra ngoài thông qua các ống dẫn được đặt giữa các quạt hút và điểm thoát khí được bố trí ở tường ngoài. Các quạt hút khí của khu vệ sinh sẽ được lắp khi thi công. Sự hoạt động của các quạt đó sẽ được kiểm soát nhờ công tắc đèn cho khu vệ sinh có định sẵn trước thời gian hoạt động.

VI.C.2 Các gian hàng của khu thương mại

Hệ thống điều hoà trung tâm sẽ làm lạnh nước đến 6°C và 12°C để cấp hơi lạnh cho các thiết bị điều hoà nhiệt độ sử dụng trong khu thương mại (và các văn phòng). Vị trí của máy bơm nước đựơc làm lạnh và các thiết bị kỹ thuật kèm theo được đặt ở trên mái và tầng 15A. Máy làm lạnh nước được đặt ở tầng kỹ thuật phía trên các tầng văn phòng. Tháp làm nguội sẽ được đặt ở trên mái.

Công suất làm lạnh cho các máy làm lạnh được dự kiến là 5,250 kW (1,500 RT).


104

Các bộ giàn quạt lạnh được lắp đặt để phục vụ cho cả khu thương mại lẫn khu sảnh ở tầng 1. Thiết bị xử lý khí sơ cấp được đặt ở tầng lửng sẽ cung cấp khí sạch đã được làm lạnh cho khu thương mại. Để tăng độ linh hoạt cho người thuê các khu thương mại và để phù hợp với các thiết kế từng quầy hàng của họ, hệ thống điều hoà nhiệt độ của khu thương mại sẽ không được lắp đặt ngay từ đầu. Tuy nhiên, các hạng mục sau đây sẽ được lắp đặt.

• 1 bộ máy làm lạnh chạy thử dùng để thiết kế lưu lượng dòng chảy: xác định dòng nước lạnh và các ống hoàn nước lạnh kết hợp với các van cách ly và các van điều chỉnh kép cùng với dụng cụ đo dòng. Đồng hồ đo dòng được lắp đặt ở máy làm lạnh cấp cho mỗi cửa hàng để có thể xác định nhu cầu sử dụng hơi lạnh của mỗi gian hàng.

• 1 bộ đường ống dẫn khí sạch và khí hoàn trả thử nghiệm sơ bộ để dành cho người thuê sau này có thể kết nối cho phù hợp với thiết kế các gian hàng của họ.

Trước khi người thuê mua các thiết bị điều hoà nhiệt độ, Chủ đầu tư sẽ cung cấp cho người thuê nhà các thông tin về công suất thiết kế của bộ giàn quạt lạnh và lượng khí sạch được cấp dùng cho việc thiết kế và lắp đặt.

VI.C.3 Khu văn phòng

Hai phương án lắp đặt điều hoà nhiệt độ cho khu văn phòng đã được xét đến:

VI.C.3.a Hệ thống dùng bộ giàn quạt lạnh (Fan coil unit)

Mô tả: Các máy làm lạnh sơ cấp trung tâm được đặt ở tầng 15A để cung cấp khí sạch đã được làm lạnh cho công trình theo các đường ống phân phối từ các buồng kỹ thuật tới các khu vực cần phục vụ. Nguồn làm lạnh là các máy làm lạnh (chiller). Nước đã được làm lạnh sẽ được dẫn tới các bộ giàn quạt lạnh, bộ xử lý khí sơ cấp (PAU) và buồng điều không (AHU) nhờ hệ thống bơm, các đường ống và phụ kiện. Chỉ có bộ giàn quạt lạnh loại nén được lắp đặt ở khoảng trống phía trên trần cho các tầng điển hình.

Ưu điểm:

Chỉ cần không gian tối thiểu cho các buồng kỹ thuật cũng như khoảng trống phía trên trần;

Hệ thống này có khả năng cấp nhiều loại công suất lạnh cho các nơi cần phục vụ;

Có khả năng linh hoạt, dễ xử lý cho các cách bố trí khác nhau;

Mỗi bộ giàn quạt lạnh có thể tự kiểm tra, tự điều chỉnh nên tạo hiệu quả trong việc sử dụng.

Nhược điểm:


105

Các đường ống và phụ kiện dẫn nước đã được làm lạnh chạy phía trên trần có thể làm ngưng tụ nước hoặc làm rớt nước, mặc dù điều này có thể được giảm bớt nhờ sử dụng loại đường ống chất lượng cao có lớp bọc thích hợp, tay nghề lắp đặt hoàn hảo.

VI.C.3.b Hệ thống VAV (Khối lượng khí thay đổi – Variable Air Volume)

Mô tả:

Các máy làm lạnh sơ cấp trung tâm được đặt ở tầng 15A để cung cấp khí sạch đã được làm lạnh cho công trình theo các đường ống phân phối từ các buồng kỹ thuật tới các buồng AHU của từng tầng. Nguồn làm lạnh là các máy làm lạnh (chiller) đặt trên mái. Nước đã được làm lạnh sẽ được dẫn tới các thiết bị xử lý sơ cấp (PAU) và buồng điều không (AHU) nhờ hệ thống bơm, các đường ống và phụ kiện. Các AHU được đặt tại mỗi tầng sẽ cung cấp hỗn hợp khí tươi từ PAU và khí đã được làm lạnh tới các khu vực cần phục vụ. Hỗn hợp khí đã được làm lạnh đó sẽ được chuyển tới các bộ khối lượng khí thay đổi (VAV) tại các tầng đó theo các đường ống và phụ kiện bằng kim loại.

Ưu điểm:

Không có đường ống dẫn nước đã làm lạnh được lắp đặt tại các khu vực sử dụng, nên không có nguy cơ rò rỉ nước;

Hệ thống này có đặc tính thay đổi khối lượng khí, tổng lượng khí được làm lạnh cấp tới các khu vực cần dùng có thể thay đổi tuỳ theo nhu cầu thực của từng thời gian.

Nhược điểm:

Cần có diện tích khoảng 35 – 40m2 tại từng tầng để đặt máy AHU;

Tỷ lệ không gian sử dụng thấp hơn so với phương án dùng bộ giàn quạt lạnh;

Cần có đường ống dẫn khí có kích thước lớn để dẫn khí làm lạnh từ AHU tới VAV. Điều này có thể làm tăng chiều cao các tầng dẫn tới tăng chi phí xây dựng;

Khả năng làm mát từng khu vực có thể bị hạn chế tại các khu vực cuối đường ống, do đó cần phải dùng bộ giàn quạt lạnh bổ xung cho các khu vực đó;

Chi phí đầu tư cao hơn so với phương án dùng bộ giàn quạt lạnh;

Lượng thay đổi khí cho các khu vực cần sử dụng bị giảm khi nhu cầu làm mát giảm, điều này dẫn đến vận tốc khí rất thấp.


106

Trong cuộc họp ngày 8 tháng 6 năm 2005, Chủ đầu tư đã quyết định rằng phương án dùng bộ giàn quạt lạnh (Fan coil unit) là thích hợp cho công trình này theo đề xuất của WSP Hồng công Ltd.

Hệ thống điều hòa này có các đặc điểm sau:

• Giảm thiểu khoảng trống phía trên trần để lắp đặt thiết bị, do đó làm giảm chi phí xây dựng phần kết cấu bên trên;

• Quá trình sử dụng và loại công nghệ này đã được chứng minh trong thực tế;

• Có khả năng thích ứng linh hoạt đối với sự thay đổi của các không gian tức là cách sắp xếp lại các vách ngăn hoặc các văn phòng;

• Toàn bộ các thiết bị chính đều được lắp đặt trong khoảng trống phía trên trần, tức là không tốn diện tích sử dụng ở các tầng.

Thiết bị làm lạnh nước cùng loại với thiết bị đã được sử dụng cho khu thương mại sẽ dẫn nước được làm lạnh tới khu văn phòng để cấp cho các bộ giàn quạt lạnh. Bộ trao đổi khí sơ cấp được đặt tại tầng kỹ thuật (tầng 15 A), cung cấp khí sạch đã được xử lý cho mỗi tầng của khu văn phòng.

VI.C.4 Các buồng kỹ thuật

Đối với các buồng kỹ thuật tại đó không có yêu cầu về điều hoà nhiệt độ:

• Các quạt được gắn lên tường để thông gió cho toàn bộ buồng kỹ thuật.

• Đối với các buồng kỹ thuật bên trong, các quạt dọc trục/ ly tâm có kích thước phù hợp được nối với các ống và hệ thống hút/ cấp khí sẽ được lắp đặt.

Đối với các bảng điện chính, tại đó có yêu cầu về nhiệt độ bên trong không được vượt quá nhiệt độ nào đó thì sẽ được lắp đặt điều hoà nhiệt độ cục bộ loại (D/X).

VI.C.5 Khu đỗ xe ở tầng hầm

Khu đỗ xe ở tầng hầm sẽ có hệ thống quạt cấp và hút gió. Không khí sẽ được cấp từ cao độ phía trên và được hút ở cao độ bên dưới của khu đỗ xe và thải ra ngoài thông qua các ống thải bằng bê tông được đặt ở tầng một.

Các quạt 2 tốc độ sẽ được kiểm soát bằng bộ cảm biến (CO) và Nitrogen Oxide (NO).Tuỳ theo mức độ ô nhiễm, các quạt sẽ được tắt hay hoạt động theo tốc độ 1 hoặc tốc độ 2.


107

VI.C.6 Câu lạc bộ ở tầng 22

Thiết kế chi tiết hệ thống điều hoà nhiệt độ của Câu lạc bộ không thuộc phạm vi thiết kế của công trình. Hệ thống điều hoà nhiệt độ sẽ được thiết kế và lắp đặt khi có người thuê. Dự kiến rằng, việc cung cấp khí tươi và điều hòa nhiệt độ cho Câu lạc bộ đạt được nhờ:

• Hệ thống riêng lẻ chúng bao gồm các thiết bị trao đổi khí với lượng khí không đổi có kết hợp với máy làm lạnh loại D/X.

• Hoặc hệ thống làm lạnh VRV có kết hợp với các máy nạp khí tươi cục bộ.

VI.C.7 Khu vực bếp ở nhà hàng

Thiết kế chi tiết và lắp đặt hệ thống điều hoà nhiệt độ cho khu bếp ở nhà hàng không thuộc phạm vi thiết kế của công trình, nó sẽ được thiết kế và lắp đặt bởi người thuê. Dự kiến rằng, việc cung cấp khí tươi cho khu bếp đạt được nhờ hệ thống nạp khí tươi riêng, dầu mỡ bị loại bỏ trước khi thải ra ngoài. Khí sạch dự kiến cấp cho bếp bằng 1.4 m3/giây.

Khí sạch cấp cho bếp bằng các thiết bị trao đổi khí với khối lượng khí không đổi có máy làm lạnh loại D/X. Lượng cấp khí dự kiến là 1.7 m3/ giây.

Các khu vực phòng kỹ thuật ở nhà hàng trên mái sẽ được bố trí khi triển khai thiết kế.

VII. PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY

VII.A Các tiêu chuẩn được áp dụng

• Các yêu cầu theo Tiêu chuẩn Việt nam;

• TCVN 5040 : 1980 – Thiết bị phòng cháy và chữa cháy. Ký hiệu hình vẽ dùng trên sơ đồ phòng cháy. Yêu cầu kỹ thuật;

• TCVN 5760 : 1993 – Hệ thống chữa cháy. Yêu cầu chung về thiết kế, lắp đặt và sử dụng;

• TCVN 2622 : 1995 – Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình. Yêu cầu thiết kế;

• Các quy định của Uỷ ban phòng chống cháy Anh (FOC) cho hệ thống phòng chống cháy tự động;

• Tiêu chuẩn Anh BS 5306 phần 1 cho hệ thống họng/ vòi cứu hoả;

• Tiêu chuẩn Anh BS 5306 phần 2 cho hệ thống cứu hoả phun nước tự động;

• Các Tiêu chuẩn Anh có liên quan khác;

• Hiệp hội phòng chống cháy Quốc gia (NFPA) 2001 cho hệ thống chữa cháy bằng khí


108

FM200;


• Các xuất bản mới nhất của các Tiêu chuẩn do CIBSE và ASHARE đặc biệt về quy định an toàn;

• Sở cứu hoả Hồng công - Thiết bị và công tác lắp đặt phòng chống cháy.

VII.B Hệ thống phát hiện và báo cháy

Hệ thống phát hiện và báo cháy tự động sẽ được lắp đặt để bảo vệ toàn bộ diện tích của công trình theo Tiêu chuẩn Anh BS 5839 phần 1 (Loại L5).

Thiết bị phát hiện khói được lắp ở mọi sảnh thang máy và thang bộ.

Các điểm gọi điều khiển bằng tay được lắp ở lối vào của các thang thoát hiểm và theo Tiêu chuẩn BS 5839. Các chuông báo cháy với cường độ âm thanh tối thiểu là 65 dB (A) hoặc cao hơn 5 dB (A) so với mức tiếng ồn chuẩn sẽ được lắp ở mọi vị trí bên trong toà nhà. Ít nhất có một chuông báo cháy loại chịu được thời tiết sẽ được lắp ở ngoài nhà.

Các bảng báo cháy là loại truyền tín hiệu thông minh, được đặt ở lối vào chính và buồng kiểm soát cháy. Đội cứu hoả dễ tiếp cận vị trí của các bảng báo cháy ở tầng 1.

VII.C Hệ thống hộp cấp nước/ vòi cứu hoả

Bể nước cứu hoả sẽ có kích thước dựa theo lượng nước được yêu cầu cho các trụ cứu hoả hoạt động trong 3 giờ. Hệ thống trụ cứu hoả cho phép 2 trụ hoạt động đồng thời mỗi cái có lưu lượng 7.5 lít/giây. Bể nước cứu hoả được yêu cầu là (7.5 l/giây x 2 x 3 x 3600giây) = 54m3 và được bố trí ở tầng hầm B3.

Các buồng kỹ thuật dùng cho cứu hoả có lắp van được đặt ở mỗi khoảng chiếu nghỉ của các thang bộ.

Các họng lấy nước dùng cho cứu hoả được lắp ở bên ngoài nhà tại cao độ mặt đất để cấp nước cho các buồng kỹ thuật dùng cho cứu hoả từ máy bơm nước khi cần thiết. Toàn bộ các buồng kỹ thuật dùng cho cứu hoả được nối với họng lấy nước. Bể nước có máy bơm dùng thường xuyên và máy bơm dự phòng để cấp nước cho các buồng kỹ thuật dùng cho cứu hoả.

Vòi chữa cháy được bố trí ở từng tầng với chiều dài vòi đạt đến 30 m. Vòi chữa cháy được cấp nước từ hệ thống các buồng kỹ thuật dùng cho cứu hoả. Máy bơm cứu hoả sẽ hoạt động theo lệnh của các điểm yêu cầu điều khiển bằng tay.


109

VII.D Hệ thống đầu phun nước cứu hoả

Hệ thống đầu phun nước cứu hoả được thiết kế theo loại có mức độ độc hại thông thường (OH) III theo BS 5306 phần 2 đối với khu vực đỗ xe, khu thương mại và văn phòng. Không có hệ thống đầu phun nước cứu hoả ở các căn hộ và các buồng kỹ thuật.

Theo bảng 22 của BS 5306, bể nước có dung tích là 185 m3 và được đặt ở tầng hầm B3.

VII.E Hệ thống chữa cháy tự động bằng khí ga

Hệ thống chữa cháy tự động bằng khí ga (FM200) theo NFPA 2001 sẽ được lắp đặt ở phòng đặt máy biến thế (nếu máy biến thế chạy dầu được sử dụng). Nồng độ của khí FM200 được thải ra sẽ là 7%, chúng không gây tác hại đối với con người.

VII.F Các bình chữa cháy xách tay

Các bình chữa cháy xách tay loại dioxide carbon, 5kg sẽ được đặt ở lối vào của mỗi buồng kỹ thuật. Các bình chữa cháy xách tay và các bao cát được đặt ở các vị trí dễ tiếp cận của khu đỗ xe.

VIII. THANG MÁY

Tiêu chuẩn thiết kế cho thang máy:

Các tầng của khu căn hộ

Các tầng văn phòng và siêu thị

Thang máy chở hàng/ dịch vụ

Tên thang máy 1, 2 3,4, 5, 6, 7 S

Số lượng thang máy 2 5 1

Tốc độ (m/giây) 1.75 2.5 1.75

Trọng tải (kg) 1000 1600 2000

Tên các tầng được phục vụ

B3,B2, B1, 1/F, 15A/F tới 22/F

B3,B2, B1, 1/F, 2/F tới 15/F

B3 tới 22/F

Số lần đỗ 12 18 27

Loại thang máy Puli kéo

Phương thức kiểm soát Kiểm soát theo nhóm


110

Khả năng vận chuyển trong 5 phút (theo số người)

5 ~ 8% 10 ~ 15% Không có

Khoảng thời gian chờ 40 ~ 50 giây 20 ~ 30 giây Không có

Chú thích : Thang máy sẽ được thiết kế theo Hướng dẫn CIBSE hệ thống vận chuyển trong công trình.

Do phương án thiết kế có sự thay đổi là tăng số tầng văn phòng (từ 12 tầng lên 14 tầng) và giảm số tầng căn hộ (từ 8 tầng xuống còn 6 tầng), nên cần phải bố trí lại các thang máy và hệ thống kiểm soát các thang máy.

Các thang máy được sắp xếp lại như sau:

• Cho các tầng văn phòng: 5 thang máy

• Cho các tầng căn hộ: 2 thang máy

• Thang chở hàng: 1 thang máy

Đối với các tầng văn phòng, việc sử dụng hệ thống điều khiển thông thường bằng các bảng điều khiển vẫn thường lắp ở bên trong buồng thang máy sẽ không đáp ứng yêu cầu sử dụng.

Phương án sử dụng hệ thống kiểm soát “tối ưu hoá việc vận chuyển” đã được xét tới. Theo phương pháp này bảng điều khiển thang máy được đặt ở sảnh thang máy (thay cho bảng điều khiển vẫn thường lắp ở bên trong buồng thang máy), người sử dụng sẽ bấm vào các nút chỉ dẫn tới các tầng cần đến. Hệ thống này sẽ nâng cao khả năng phục vụ của các thang máy, mặc dù vẫn chưa đáp ứng hoàn toàn các tiêu chuẩn Anh về văn phòng loại A, nhưng không cần phải bố trí thêm thang máy.

Trong cuộc họp ngày 8 tháng 6 năm 2005, Chủ đầu tư đã quyết định dùng hệ thống kiểm soát “tối ưu hoá việc vận chuyển” cho các tầng văn phòng.

IX. PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ KHAI THÁC VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG

IX.A Phương án quản lý, khai thác dự án

IX. A.1. Thành lập Ban quản lý khai thác công trình


111

Theo kinh nghiệm của các dự án hiện có tại thành phố Hồ Chí Minh, để khai thác tốt nhất dự án, Tổng công ty xây dựng số 1 sẽ ký hợp đồng quản lý, khai thác dự án với một công ty tư vấn nước ngoài chuyên về quản lý và khai thác công trình.

Đây là công trình hỗn hợp gồm các khu vực kinh doanh như sau:

- Tầng 1: có 401,5m2 làm khu thương mại, bao gồm cho thuê diện tích làm nơi bán vé máy bay, các điểm giao dịch của ngân hang và một số cửa hang chuyên dụng;

- Tầng 4 tới tầng 15 (12 tầng) là văn phòng cho thuê;

- Tầng 16 tới tầng 21 (6 tầng – 66 căn hộ): các căn hộ có dịch vụ được bán cho người sử dụng;

- Tầng 22: là tầng bố trí các dịch vụ giải trí và thư giãn.

Do vậy, cần lập Ban quản lý khai thác công trình.

Sơ đồ tổ chức của Ban quản lý khai thác công trình

IX.A.2. Các biện pháp tiếp thị thị trường

Triển khai xác định lô gô và công ty

a. Lựa chọn một công ty thiết kế lô gô và quảng cáo

b. Trình bày 4 hoặc 5 biểu tượng và phối màu để chủ đầu tư lựa chọn.

c. Trình bày 4 hoặc 5 ý tưởng về nhãn hiệu cần sử dụng trong tất cả các tài liệu.

d. Phân tích lô gô thành nhiều khổ cần thiết và phân phối cho các nhân viên chủ chốt.

e. Đưa ra những nguyên tắc nhất quán trong việc sử dụng lô gô phù hợp.

Tổng công ty xây dựng số 1

BQL công trình 51NTMK

Hành chính + Kết toán Quản lý bảo trì kỹ thuật Tiếp thị


112

Tài liệu tiếp thị và bán hàng

a. Xem xét và thiết kế in ấn thư từ hồ sơ quảng cáo trước (brochure 1): Một cuốn catalo quảng cáo nhiều màu sắc và nhiều nục đích có bài luận, bức ảnh và những thông tin có liên quan.

b. Xem xét và thiết kế in ấn tờ bướm tiếp thị phát sau (brochure 2): Loại cỡ giấy A4, ghi các thông tin chính, thư giới thiệu, thông tin liên lạc, mặt bằng sàn, mối quan hệ giữa các phòng ốc trong tòa nhà. Nội dung tờ bướm có thể thay đổi tùy thuộc vào mức độ quan trọng của khách mua hay những lần xuất bản. Có thể in trên giấy A4 chất lượng tốt để quảng cáo.

c. Giới thiệu mô hình dự kiến tiếp thị trước lúc mở cửa tòa nhà, mục đích để cho những khách thuê tiềm năng có thể hình dung ra được tòa nhà lúc hoàn thành.

Chiến dịch quảng cáo

a. Thực hiện chiến dịch quảng cáo/ truyền tin và thong báo đến những nơi công cộng.

b. Chọn một hình thức quảng cáo trước và gửi đến kênh truyền tin đã chọn, thay đổi kích thước và bài trí tùy vào từng nơi.

c. Chọn một hình thức quảng cáo sau và gửi đến kênh truyền tin đã chọn, thay đổi kích thước và bài trí tùy vào từng nơi.

Mối quan hệ giữa báo chí/ kênh truyền tin

a. Viết một ấn phẩm trước khi hoàn thành tòa nhà (bằng tiếng Việt và Anh) và phân phối đến những nơi công cộng quan trọng.

b. Viết một ấn phẩm sau khi hoàn thành tòa nhà (bằng tiếng Việt và Anh) và phân phối đến những nơi công cộng quan trọng.

Các hoạt động tiếp thị ở nơi công cộng

a. Đảm bảo cho các nhân viên quảng cáo làm quen với dự án để họ có thể thực hiện tiếp thị nơi công cộng và chương trình quảng cáo phù hợp với hình thái và nội dung riêng của tòa nhà.

b. Tư vấn cho nhân viên quản lý tòa nhà cách xúc tiến tiếp thị sắp đến và các hoạt động tiếp thị nơi công cộng.

Hệ thống báo cáo

a. Triển khai lịch báo cáo cho đội ngũ tiếp thị tuân thủ đúng yêu cầu.

b. Thiết lập các biểu mẫu báo cáo tuần hoặc tháng và lưu trữ dữ liệu cho nhân viên tiếp thị.


113

c. Xây dựng phương án tiếp thị và đường lối hoạt động cho đội tiếp thị.

(Nội dung của phần IX.A.2 do Tổng công ty xây dựng số 1 cung cấp).

IX.B Phương án sử dụng lao động

Do đặc thù của dự án là tòa nhà cao tầng gồm khu văn phòng, khu thương mại cho thuê, các tầng căn hộ đã bán cho người sử dụng, nên phương án sử dụng lao động đối với dự án này là rất ít. Khi đưa vào sử dụng, Tổng công ty xây dựng số 1 sẽ thành lập công ty hoặc ban quản lý khai thác công trình có nhiệm vụ điều hành hoạt động, kinh doanh tòa nhà. Sơ đồ tổ chức của Ban quản lý khai thác công trình xem ở phần trên.

X. PHÂN ĐOẠN THỰC HIỆN, TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN VÀ HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN

X.A Phân đoạn thực hiện

Công trình Trung tâm Thương mại Văn phòng và nhà ở, xây dựng tại địa điểm số 51 Nguyễn thị Minh Khai, phường Bến Nghé, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt nam được phân đoạn thực hiện như sau:

X.A.1 Giai đoạn 1 - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

• Tổng Công ty Xây dựng số 1 GCC1 tiến hành làm các thủ tục với các cơ quan chức năng và UBND của thành phố Hồ Chí Minh để có đủ hồ sơ pháp lý cần thiết;

• Liên hệ với sở Quy hoạch - Kiến trúc, sở Địa chính, Tài nguyên và môi trường và sở Giao thông công chính để có các thông số quy hoach, bản đồ đo đạc địa hình, bàn giao điểm cắm mốc lô đất, các điểm đấu nối cho các hệ thống kỹ thuật;

• Ký kết hợp đồng với công ty Tư vấn để thực hiện lập “Dự án đầu tư xây dựng công trình”, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán;

• Lập hồ sơ xin phê duyệt tổng mặt bằng và thoả thuận quy hoạch kiến trúc để nộp sở Quy hoạch Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh;

• Ban quản lý dự án của Tổng công ty xây dựng số 1 GCC1 ký hợp đồng với công ty khảo sát địa chất để lập báo cáo KSĐC phục vụ công tác thiết kế;

• Tổng Công ty xây dựng số 1 nộp hồ sơ “Báo cáo dự án đầu tư xây dựng công trình” và “thiết kế cơ sở” cho Bộ Xây dựng để thẩm định;

• Căn cứ vào thiết kế kỹ thuật của công ty Tư vấn, Ban quản lý dự án “Trung tâm thương mại, Văn phòng và nhà ở” ký hợp đồng với một công ty Tư vấn khác để thẩm định thiết kế;

• Tiến hành các thủ tục lập kế hoạch vốn đầu tư


114

• Ban quản lý dự án “Trung tâm thương mại, Văn phòng và nhà ở” tổ chức đấu thầu thi công công trình.

X.A.2 Giai đoạn 2 - Giai đoạn thực hiện đầu tư

• Thiết kế kỹ thuật, thẩm định thiết kế kỹ thuật, lập tổng dự toán công trình, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán chi tiết.

• Tổ chức thi công xây dựng công trình cao tầng.

• Tổ chức giám sát, nghiệm thu kỹ thuật, thanh quyết toán bàn giao từng phần khối lượng công trình.

• Thực hiện giám sát chất lượng công trình theo Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam của Bộ Xây dựng ban hành.

X.A.3 Giai đoạn 3 - Giai đoạn kết thúc đầu tư

• Hoàn thành xây dựng các hạng mục công trình

• Thực hiện các thủ tục nghiệm thu toàn bộ công trình và các thủ tục để đưa công trình vào sử dụng.

• Làm thủ tục quyết toán công trình.

X.B Tiến độ thực hiện

Công tác chuẩn bị đầu tư:

Ban quản lý dự án “Trung tâm thương mại, Văn phòng và nhà ở” phối hợp với các công ty tư vấn để thực hiện đầy đủ các nội dung nêu trên (trong phần X.A.1), kết hợp với việc giải phóng mặt bằng khu đất xây dựng đến hết tháng 7 năm 2005.

Thực hiện đầu tư:

Số TT Công việc Tiến độ

1 Khởi công xây dựng công trình

Tháng 3 năm 2006

2 Thi công móng: cọc khoan nhồi (kể cả nén cọc thí nghiệm)

3 tháng: Từ tháng 3/2006 đến tháng 6/2006

3 Thi công 03 tầng hầm 6 tháng: Từ tháng 6/2006 đến tháng 12/2006


115

4 Thi công phần thô: từ cao độ mặt đất tới mái


5 Công tác hoàn thiện và lắp đặt M&E


6 Thử nghiệm các hạng mục 1 tháng: Tháng 1/2008

7 Nghiệm thu và bàn giao 1 tháng: tháng 2/2008

Tổng cộng 24 tháng, từ tháng 3/2006 đến tháng 2/2008

Tức là, đến tháng 02 năm 2008, Tổng công ty xây dựng số 1 GCC1 khánh thành công trình và bắt đầu sử dụng và khai thác hiệu quả kinh doanh.

X.C Hình thức quản lý dự án

Tổng Công ty xây dựng số 1 GCC1 là chủ đầu tư tự tổ chức quản lý dự án.


116

PHẦN IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, CÁC GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ

I. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG

I.A. Tài liệu cơ sở

- Nghị định số 125/CP về việc hướng dẫn thực hiện bảo vệ môi trường Việt Nam do Thủ tướng Chính Phủ ban hành ngay 18/10/1994;

- Các tiêu chuẩn về môi trường trong TCVN-1995;

- Hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng khu đất;

- Hồ sơ khảo sát địa chất công trình giai đoạn lập báo cáo dự án đầu tư xây dựng công trình.

I.B. Sơ bộ đánh giá tác động môi trường khi thực hiện dự án

I.B.1. Mức độ tác động tới môi trường trong giai đoạn thực hiện dự án:

- Giải phóng mặt bằng: Do các công trình hiện có tại khu đất dự kiến xây dựng công trình chỉ là nhà thấp tầng (cao tối đa là 3 tầng), loại nhà làm việc, nên việc phá dỡ diễn ra nhanh chóng không gây tác động xấu tới môi trường.

- Xây dựng công trình: Trong quá trình thi công, Ban quản lý dự án phối hợp với công ty giám sát và quản lý công trình để yêu cầu các nhà thầu tham gia xây dựng công trình phải thực hiện các biện pháp bắt buộc nhằm giảm thiểu tác động xấu của các hoạt động thi công tới môi trường.

Một số biện pháp chủ yếu như sau:

• Tại công trường phải bố trí chỗ rửa xe cho tất cả các xe trước khi ra khỏi công trường;

• Chỉ có các xe tải có thùng kín mới được dùng để chở đất, hoặc vật liệu rời;

• Toàn bộ phần công trình nổi trên mặt đất phải được che chắn bằng lưới;

• Sử dụng tối đa các phần công việc có thể được gia công tại nhà máy hoặc nơi khác;

• Sử dụng tối đa khối lượng bê tông trộn sẵn ở nhà máy;

• Áp dụng các loại ván khuôn định hình, tiên tiến cho các tầng điển hình;


117

• Áp dụng các loại vật liệu lắp ghép, các công nghệ tiên tiến (keo gắn gạch, các loại vật liệu chống thấm .v.v.) trong quá trình hoàn thiện công trình.

I.B.2. Mức độ tác động tới môi trường trong giai đoạn sử dụng công trình:

Công trình sẽ không có tác động tiêu cực đến môi trường xung quanh cụ thể được chứng minh bằng các điểm sau:

• Rác thải trong toà nhà gây thuộc loại không gây ô nhiễm và được loại bỏ bởi các công ty vệ sinh môi trường của thành phố Hồ Chí Minh.

• Khí thải từ phòng phát điện diesel sẽ được bố trí cách xa các cửa sổ và các khu hút khí tự nhiên. Khoảng cách tối thiểu là 5 mét theo luật bảo vệ môi trường của Hồng công.

• Các phương pháp giảm tiếng ồn từ phòng kỹ thuật sẽ được áp dụng để giảm thiểu mức độ ô nhiễm tiếng ồn ra môi trường xung quanh.

• Nước thải từ bếp, nước thải sinh hoạt của khu căn hộ và tầng hầm sẽ được áp dụng các biện pháp xử lý bằng vật lý và sinh học trước khi thải ra hệ thống thải thành phố để tránh gây ô nhiễm.

• Các hệ thống làm mát có yếu tố tích cực với môi trường cần được lựa chọn để giảm thiểu hiệu ứng nhà kính.

Chính vì vậy, có thể khẳng định dự án đầu tư này của Tổng công ty xây dựng số 1 GCC1 không gây bất cứ một ảnh hưởng xấu đến môi trường trong khu vực nhiều thắng cảnh và điểm du lịch như quận 1 Thành phố Hồ Chí Minh cũng như môi trường của khu dân cư lân cận.

II. CÁC GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ

Trong phần giải pháp thiết kế các hệ thống kỹ thuật của công trình, công ty Tư vấn đã đề xuất các giải pháp phòng chống cháy nổ phù hợp với chức năng sử dụng và quy mô của công trình, các giải pháp đó bao gồm:

• Khoảng lùi tối thiểu 4m so với ranh giới khu đất;

• Hệ thống phát hiện khói và báo động cháy;

• Hệ thống cấp nước cứu hoả và vòi chữa cháy gắn tường;

• Hệ thống đầu phun nước cứu hoả bố trí ở trên trần của toàn bộ các khu văn phòng và khu công cộng của công trình;

• Hệ thống dập lửa bằng khí ga áp dụng cho phòng đặt máy biến thế;


118

• Hệ thống các bình cứu hoả xách tay 5 kg và các bao cát;

• Hệ thống quạt hút khói bố trí ở tầng hầm;

• Các bể nước dự trữ đủ nước theo yêu cầu cứu hoả trong 3 giờ liền cùng với máy bơm và hệ thống cấp điện liên tục ngay cả khi xảy ra sự cố đã được bố trí đầy đủ.

Bằng cách áp dụng tất cả các biện pháp nói trên, có thể khẳng định, công trình Trung tâm thương mại Văn phòng và nhà ở số 51 phố Nguyễn thị Minh Khai, phường Bến Nghé, quận 1 thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam đã được thiết kế đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế về phòng cháy chữa cháy đối với loại nhà văn phòng, nhà ở cao tầng.


119

PHẦN V: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN

I. CÁC CĂN CỨ XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư và xây dựng công trình;

- Thông tư số 03/2005/TT-BXD ngày 4-3-2005 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn điều chỉnh dự toán Công trình xây dựng cơ bản;

- Đơn giá xây dựng cơ bản Thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm theo quyết định số 4232/QĐ-UB-QLĐT ngày 27/7/1999

- Căn cứ thông báo số 01/TBVL-LS của Liên sở tài chính vật giá -Sở xây dựng ngày 10/4/2003.

- Định mức dự toán xây dựng cơ bản số 1242 BXD/VKT ngày 25/11/1998.

- Căn cứ thông tư số 01/1999 TT-BXD về việc hướng dẫn lập dự toán theo luật thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp.

- Căn cứ vào thông tư số 106/1999 TT-BTC của Bộ Tài chính ra ngày 30/8/1999 về việc hướng dẫn sửa đổi thuế giá trị gia tăng.

- Căn cứ theo thông tư số 04/2002/TT-BXD ngày 27/6/2002 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình cơ bản.

- Căn cứ Quyết định số 12/2001QĐ-BXD ngày 20/7/2001 của Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức chi phí thiết kế công trình xây dựng.

- Căn cứ Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng ngày 20/7/2001 về việc ban hành định mức chi phí tư vấn đầu tư và xây dựng

- Căn cứ tình hình giá thành xây dựng thực tế của các công trình tương tự trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh để điều chỉnh lại giá xây dựng cho phù hợp thực tế.

- Căn cứ Thông tư 09/2000/TT-BXD ra ngày 17/7/2000 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí xây dựng công trình thuộc các dự án đầu tư

- Căn cứ Quyết định số 17/2000/QĐ-BXD ngày 2/8/2000 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành quy định quản lý chất lượng công trình xây dựng.

- Căn cứ thông tư số 70/2000/TT-BTC ngày 17/7/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết toán vốn đầu tư.

- Căn cứ bản vẽ thiết kế cơ sở do Công ty WSP Hồng công Ltd lập.


120

II. TÍNH TOÁN TỔNG VỐN ĐẦU TƯ DỰ ÁN Tổng mức đầu tư : 727.914.773.000 đ, trong đó:

Chi phí xây lắp : 332.695.000.000 đ Chi phí thiết bị : 56.414.289.000 đ Chi phí khác : 25.981.330.000 đ Chi phí dự phòng : 41.509.062.000 đ Lãi vay xây dựng : 89.168.442.000 đ Chi phí sử dụng đất: : 182.146.650.000 đ


121

PHẦN VI: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN

I. Nhu cÇu vèn ®Çu t− cña dù ¸n 1. Tæng møc ®Çu t− : C¬ së x¸c ®Þnh Tæng møc ®Çu t− cña dù ¸n nh− ®· nªu ë phÇn V. Tæng møc ®Çu t− cña dù ¸n bao gåm : - Chi phÝ x©y dùng - Chi phÝ thiÕt bÞ - Chi phÝ kh¸c - Chi phÝ dù phßng - L·i vay x©y dùng - Chi phÝ sö dông ®Êt Chi tiÕt tæng møc ®Çu t− xem b¶ng 1. 2. Nguån vèn ®Çu t− : Vèn ®Çu t− cña dù ¸n ®−îc huy ®éng tõ 3 nguån chÝnh, ®ã lμ:

- Vèn tù cã cña Chñ §Çu t−. - Vèn huy ®éng cña kh¸ch hμng. - Vèn vay çc Ng©n hμng.

3. TiÕn ®é gi¶i ng©n cña dù ¸n: TiÕn ®é gi¶i ng©n cña dù ¸n ®−îc x¸c ®Þnh trªn c¬ së tiÕn ®é x©y dùng. Dù kiÕn dù ¸n thùc hiÖn trong 3 n¨m ( kÓ tõ khi chuÈn bÞ ®Çu t− ®Õn khi ®−a vμo vËn hμnh). Chi tiÕt tiÕn ®é gi¶i ng©n xem b¶ng 1.1 4. TÝnh to¸n l·i vay ®Çu t−: Nh− ®· nªu ë trªn, dù ¸n cã thÓ ®−îc ®Çu t− tõ nhiÒu nguån vèn kh¸c nhau, nh−ng ®Ó ®¶m b¶o cho viÖc ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ kinh tÕ - tμi chÝnh cña DA mét çch chÝnh x¸c chóng t«i ®· tÝnh to¸n l·I vay cho tÊt c¶ çc nguån vèn víi l·i suÊt dù kiÕn lμ 10,8%/n¨m. Chi tiÕt tÝnh to¸n l·i vay ®Çu t− xem b¶ng b¶ng 1.2

II. Ph©n tÝch hiÖu qu¶ kinh tÕ - tμi chÝnh cña dù ¸n. 1.Çc c¬ së ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ dù ¸n :

- C¬ së ph©n tÝch ®¸nh gi¸ kinh tÕ tμi chÝnh cña dù ¸n dùa trªn çc chÕ ®é tμi chÝnh hiÖn hμnh cña Nhμ n−íc nh− chÕ ®é khÊu hao, chÕ ®é vÒ thuÕ �

2. Ch−¬ng tr×nh khai th¸c vμ vËn hμnh cña dù ¸n : Dù kiÕn dù ¸n b¾t ®Çu ®i vμo vËn hμnh tõ n¨m 2008. C¨n cø vμo ch−¬ng tr×nh

khai th¸c sö dông toμ nhμ theo môc tiªu ®· ®Ò ra lμ khu kinh doanh tæng hîp bao gåm: c¨n hé ®Ó b¸n vμ v¨n phßng cho thuª, çc dÞch vô vui ch¬i , gi¶i trÝ. Do ®Æc ®iÓm cña dù ¸n nªn møc ®é khai th¸c cña çc h¹ng môc c«ng tr×nh cã nh÷ng giíi


122

h¹n nhÊt ®Þnh. §èi víi ho¹t ®éng cho thuª v¨n phßng lμm viÖc, møc ®é khai th¸c n¨ng lùc phô thuéc vμo 2 yÕu tè:

- Møc ®é khai th¸c vÒ diÖn tÝch cho thuª (tû lÖ diÖn tÝch nhμ cho thuª so víi tæng diÖn tÝch nhμ cã thÓ cho thuª).

- Møc ®é khai th¸c vÒ thêi gian (Tû lÖ thêi gian cho thuª so víi tæng quü thêi gian trong mét n¨m).

Trªn c¬ së ph©n tÝch çc yÕu tè thùc tÕ vÒ nhu cÇu thÞ tr−êng tr−íc m¾t còng nh− l©u dμi vÒ kinh doanh cho thuª v¨n phßng t¹i TP Hå ChÝ Minh còng nh− qua t×m hiÓu kinh nghiÖm cña çc dù ¸n t−¬ng tù nh− ®· ph©n tÝch trong çc phÇn tr−íc, møc ®é khai th¸c n¨ng lùc trong dù ¸n dù kiÕn nh− sau:

+ §èi víi khèi v¨n phßng cho thuª:

- N¨m thø 1: 75%

- N¨m thø 2 - 5: 85%

- Tõ n¨m thø 6 trë ®i : 95%

+ §èi víi çc c¨n hé ®Ó b¸n:

- N¨m thø 1: 50%

- N¨m thø 2: 50%

+ §èi víi dÞch vô cho thuª chç ®Ó xe (tÇng hÇm):

- N¨m thø 1: 50%

- N¨m thø 2 trë ®i: 100%

3. Chi phÝ vËn hμnh hμng n¨m cña dù ¸n :

Chi phÝ vËn hμnh hμng n¨m cña dù ¸n bao gåm : - Chi phÝ cho bé m¸y qu¶n lý: bao gåm l−¬ng, b¶o hiÓm, ®iÖn, n−íc sinh ho¹t. - Chi phÝ duy tu, b¶o d−ìng, thay thÕ... Trong dù ¸n chi phÝ vËn hμnh hμng n¨m ®−îc tÝnh b×nh qu©n cho 1 m2SD, cô thÓ: - §èi víi v¨n phßng cho thuª: 2,5 USD/m2SD/th¸ng (mức tăng gi¸ hằng năm 3%)

- §èi víi c¨n hé: 1,5 USD/m2SD/th¸ng (mức tăng gi¸ hằng năm 3%)

Chi tiÕt chi phÝ vËn hμnh xem b¶ng 5

4. Gi¸ cho thuª vμ doanh thu khai th¸c hμng n¨m cña dù ¸n Trªn c¬ së ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ thÞ tr−êng vÒ nhu cÇu nhμ ë vμ v¨n phßng cho thuª t¹i TP Hå ChÝ Minh, dù kiÕn gi¸ b¸n c¨n hé, gi¸ cho thuª v¨n phßng vμ çc dÞch vô kh¸c lμ: - Gi¸ cho thuª v¨n phßng: 25 USD/m2SD/th¸ng

- Gi¸ b¸n c¨n hé: 2.000 USD/m2SD/th¸ng - Gi¸ cho thuª chç ®Ó « t«: 1.200 USD/chç/n¨m - Gi¸ cho thuª chç ®Ó xe m« t«: 96 USD/chç/n¨m - Gi¸ thu tõ phÝ dÞch vô tÝnh BQ ®èi víi khu v¨n phßng: 4 USD/m2SD/th¸ng

(mức tăng gi¸ hằng năm 3%)


123

- Gi¸ thu tõ phÝ dÞch vô tÝnh BQ ®èi víi çc c¨n hé : 2USD/m2SD/th¸ng (mức tăng gi¸ hằng năm 3%)

Chi tiÕt tÝnh doanh thu xem b¶ng 6.

5. ChÕ ®é khÊu hao vμ çc nghÜa vô tμi chÝnh : ChÕ ®é khÊu hao vμ çc nghÜa vô tμi chÝnh theo quy ®Þnh hiÖn hμnh cña Nhμ n−íc, cô thÓ: + KhÊu hao : - C«ng tr×nh XD: 30 n¨m - ThiÕt bÞ: 15 n¨m - Chi kh¸c : 10 n¨m - Chi phÝ sö dông ®Êt : 50 n¨m + ThuÕ GTGT : 10% + ThuÕ TNDN: 28% Chi tiÕt khÊu hao xem b¶ng c¬ së tÝnh to¸n.

6. KÕ ho¹ch tr¶ nî vèn vay: Nh− ®· ph©n tÝch ë trªn , toμn bé vèn ®Çu t− cho dù ¸n kh«ng kÓ nguån vèn

nμo chóng t«i còng ®Òu tÝnh to¸n víi l·i suÊt vay lμ 10,8% n¨m. dù kiÕn kÕ ho¹ch tr¶ nî trong 12 n¨m kÓ tõ khi dù ¸n ®i vμo vËn hμnh. N¨m thø 1 vμ thø 2 sÏ tr¶ nî nhiÒu h¬n do viÖc b¸n çc c¨n hé. Sè cßn l¹i sÏ ®−îc chia ®Òu trong 10 n¨m. Nî gèc ®−îc thanh to¸n vμo gi÷a n¨m, l·i tr¶ hμng n¨m.

Chi tiÕt kÕ ho¹ch tr¶ nî xem b¶ng 2. 7. §¸nh gi¸ hiÖu qu¶ kinh tÕ - tμi chÝnh cña dù ¸n :

a. Thêi ®o¹n ph©n tÝch - ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ kinh tÕ - tμi chÝnh: Trong dù ¸n çc chØ tiªu ®¸nh gi¸ dù ¸n ®−îc tÝnh to¸n trong thêi ®o¹n lμ 50

n¨m ho¹t ®éng (kÓ tõ khi dù ¸n ®i vμo ho¹t ®éng). §©y lμ kho¶ng thêi gian qu¸ dμi dÉn ®Õn nhiÒu sù biÕn ®éng trong qu¸ tr×nh ho¹t ®éng cña dù ¸n. V× vËy, trong qu¸ tr×nh tÝnh to¸n, ph©n tÝch hiÖu qu¶ kinh tÕ - tμi chÝnh cña dù ¸n, chóng t«i quy ®æi tiÒn VN§ ra tiÒn USD víi tû gi¸ : 1USD = 16.000 USD vμ cã tÝnh ®Õn hÖ sè tr−ît gi¸ hμng n¨m nh− sau:

+ §èi víi çc kho¶n thu: møc t¨ng gi¸ tÝnh cho khèi v¨n phßng lμ 2%/n¨m (chØ ¸p dông cho 6 n¨m ®Çu); çc dÞch vô kh¸c lμ 3%/n¨m. + §èi víi çc kho¶n chi phÝ: møc t¨ng gi¸ lμ 3%/n¨m. b. Çc chØ tiªu ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ kinh tÕ - tμi chÝnh cña dù ¸n. Víi çc ®iÒu kiÖn nh− ®· nªu ra ë trªn, dù ¸n Trung t©m Th−¬ng m¹i, v¨n

phßng vμ nhμ ë t¹i TP Hå ChÝ Minh do Tæng C«ng ty X©y dùng sè 1 lμm Chñ ®Çu t− ®· ®¹t ®−îc çc chØ tiªu nh− sau:

- HÖ sè sinh lîi néi bé (IRR): Do toμn bé vèn ®Çu t− cña dù ¸n ®−îc tÝnh víi l·i suÊt vay lμ 10,8%/n¨m, v× vËy víi møc IRR = 15,48 % tuy kh«ng ph¶i lμ cao nh−ng ®· nãi lªn dù ¸n hoμn toμn mang tÝnh kh¶ thi.

- Thêi gian thu håi vèn cña dù ¸n lμ :14,18 n¨m (kÓ tõ khi dù ¸n ®i vμo ho¹t ®éng)


124

- NPV = 10.991.189 USD (víi hÖ sè chiÕt khÊu lμ 10,8%). - NPV = 175.859.024.000 VN§ (víi hÖ sè chiÕt khÊu lμ 10,8%). Chi tiÕt tÝnh to¸n çc chØ tiªu xem b¶ng 8 - Kh¶ n¨ng tr¶ nî : Hai n¨m ®Çu dù ¸n hoμn toμn d− thõa kh¶ n¨ng tr¶ nî

theo kÕ ho¹ch do viÖc b¸n c¨n hé, nh−ng tõ n¨m thø 3 ®Õn n¨m thø 5 th× thiÕu kh¶ n¨ng tr¶ nî. NÕu tÝnh thªm phÇn l·i bæ sung cho phÇn vèn thiÕu hôt Êy th× còng chØ ®Õn n¨m thø 12 lμ hoμn thμnh hÕt viÖc tr¶ vèn gèc + l·i (cò) + l·i bæ sung, cã nghÜa lμ dù ¸n vÉn cã kh¶ n¨ng tr¶ nî ®óng thêi h¹n quy ®Þnh.

Chi tiÕt kh¶ n¨ng tr¶ nî xem b¶ng 9.


125

PHẦN VII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

I. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

I.A Kết luận

Dù ¸n x©y dùng Trung t©m Th−¬ng m¹i, v¨n phßng vµ nhµ ë: “Sailing Tower” t¹i TP Hå ChÝ Minh do tæng c«ng ty X©y dùng sè 1 lµm Chñ ®Çu t− hoµn toµn cã tÝnh kh¶ thi vµ phï hîp víi xu h−íng ph¸t triÓn cña x· héi. Dù ¸n cã ®Çy ®ñ çc c¨n cø ph¸p lý ®Ó thùc hiÖn qu¸ tr×nh ®Çu t−. Dù ¸n ®i vµo ho¹t ®éng kh«ng nh÷ng phôc vô thiÕt thùc cho môc tiªu ph¸t triÓn l©u dµi cña Tæng C«ng ty X©y dùng sè 1 mµ cßn gãp phÇn c¶i thiÖn m«i tr−êng ®Çu t− chung cña ®Êt n−íc. Dù ¸n kh«ng nh÷ng t¹o ra lîi nhuËn cho Tæng C«ng ty mµ cßn ®ãng gãp mét phÇn ®¸ng kÓ cho Ng©n s¸ch nhµ n−íc.

I.B Kiến nghị

Đề nghị các cơ quan và cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án để chủ đầu tư có điều kiện triển khai các bước tiếp theo của dự án đúng với tiến độ và quy chế đầu tư xây dựng cơ bản quy định.

TỔNG CÔNG TY XÂY DỰNG SỐ 1

Documents

FS Sailing Tower - Final - From Huynh Duc