Ghid Chirii Final

GHIDUL FISCAL AL

CONTRIBUABILILOR

PERSOANE FIZICE CARE

REALIZEAZ VENITURI DIN CEDAREA FOLOSINEI BUNURILOR

2014

www.anaf.ro

DIR

ECI

A G

ENER

AL

DE

SER

VIC

II P

ENTR

U C

ON

TRIB

UA

BIL

I

2014 GHIDUL FISCAL AL CONTRIBUABILILOR PERSOANE FIZICE CARE REALIZEAZ VENITURI DIN CEDAREA FOLOSINEI BUNURILOR

AGENIA NAIONAL DE ADMINISTRARE FISCAL |www.anaf.ro 2

Cuprins

1 Definirea veniturilor din cedarea folosinei bunurilor

3

2 ncheierea contractului ntre pri

3

3 Depunerea declaraiei privind venitul estimat/norma de veni

3

4 Decizia de impunere pentru plati anticipate cu titlu de impozit

4

5 Stabilirea venitului brut anual din cedarea folosinei bunurilor

6

6 Stabilirea venitului net anual din cedarea folosintei bunurilor

7

7 Emiterea deciziei de impunere anuala

7

8 Modaliti de plat a impozitului

8

9 Rezilierea contractului de inchiriere

8

10 Contribuia de asigurri sociale de sanatate datorat

8

11 Sanciuni

9

12 Informaii suplimentare

9

13 Prevederi legale 9



Acest ghid se refer la nchirierea bunurilor mobile i imobile,

exclusiv arenda i nchirierea n scop turistic. 1. DEFINIREA VENITURILOR DIN CEDAREA FOLOSINEI BUNURILOR

Veniturile din cedarea folosinei bunurilor sunt veniturile, n bani i/sau n natur,

provenind din cedarea folosinei bunurilor mobile i imobile, obinute de ctre proprietar, uzufructuar sau alt deintor legal, altele dect veniturile din activiti independente1.

2. NREGISTRAREA CONTRACTULUI NTRE PRI

Veniturile din cedarea folosinei bunurilor se stabilesc pe baza contractuluincheiat ntre pri, n form scris2.

Contribuabilii care obin venituri din cedarea folosinei bunurilor din patrimoniul personal, altele dect veniturile din arendare, au obligaia s nregistreze contractul de nchiriere la organul fiscal , n termen de 15 zile de la data ncheierii contractului ntre pri. O dat cu nregistrarea contractului se depune i Declaraia privind venitul estimat/norma de venit.

n cazul n care bunul nchiriat este deinut n comun, contractul se va nregistra de ctre fiecare coproprietar la organul fiscal n a crui raz teritorial i are domiciliul. Documentele se vor prezenta n copie i original. Dup verificarea realitii datelor de ctre funcionarul public de la ghieu, actele n original se restituie contribuabilului.

Documente necesare pentru inregistrarea contractului de inchiriere: 3 exemplare de contract de nchiriere (un original si dou copii) Dovada deinerii proprietii (copie i original) Declaraia de venit estimat/norm de venit (formular 2203, 2 exemplare) Act de identitate proprietar(i) (copie i original)

3. DEPUNEREA DECLARAIEI PRIVIND VENITUL ESTIMAT/NORMA DE VENIT4

Contribuabilii care obin venituri din cedarea folosinei bunurilor din patrimoniul personal, altele dect veniturile din arendare , au obligaia s depun Declaraia privind venitul estimat/norma de venit formular 220, n termen de 15 zile de la ncheierea contractului ntre pri.

Contribuabilii pentru care cheltuielile se determin n sistem forfetar i care au optat pentru determinarea venitului net n sistem real depun declaraia privind venitul estimat/norma de venit completat corespunztor.

1 n aceast categorie de venit se cuprind veniturile din nchirieri i subnchirieri de bunuri mobile i imobile, precum i veniturile din arendarea bunurilor agricole, din patrimoniul personal. Veniturile obinute din nchirieri i subnchirieri de bunuri imobile sunt cele din cedarea folosinei locuinei, caselor de vacan, garajelor, terenurilor i altele asemenea, a cror folosin este cedat n baza unor contracte de nchiriere/subnchiriere, uzufruct, arendare i altele asemenea, inclusiv a unor pri din acestea, utilizate n scop de reclam, afiaj i publicitate. 2 Art. 1777 din Legea nr. 287 din 17 iulie 2009, Republicat, privind Codul civil, emitent Parlamentul Romniei, publicat n: Monitorul Oficial nr. 505 din 15 iulie 2011, cu modificrile i completrile ulterioare; 3 Declaraia se poate descrca de pe site-ul A.N.A.F. - www.anaf.ro,accesnd urmtorul link: http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/formulare/dec_220_2013.pdf 4 Vezi nota 3



Persoanele fizice care obin venituri din cedarea folosinei bunurilor din mai multe surse, respectiv contracte de nchiriere, depun cte o declaraie estimativ pentru fiecare surs. n situaia nchirierii bunurilor deinute n comun, fiecare coproprietar completeaz i depune cte o declaraie, corespunztor cotei care i revine din proprietate.

3.1. Completarea i depunerea declaraiilor5

Declaraiile fiscale se completeaz n dou exemplare.Originalul se depune la registratura

organului fiscal competent sau la oficiul potal, prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire, iar copia se pstreaz de ctre contribuabil.

Data depunerii declaraiilor este data nregistrrii acesteia la organul fiscal sau data depunerii la pot, dup caz.

3.2 Organul fiscal competent

Contractul de nchiriere i Declaraia privind venitul estimat/norma de venit se

nregistreaz / depune la organul fiscal competent care poate fi : a) organul fiscal n a crui raz teritorial contribuabilul are adresa unde i are domiciliul, potrivit legii sau adresa unde locuiete efectiv, n cazul n care aceasta este diferit de domiciliu, pentru persoanele fizice care au domiciliul fiscal n Romnia; c) organul fiscal n a crui raz teritorial se afl sursa de venit, pentru contribuabilii persoane fizice, fr domiciliu fiscal n Romnia i care realizeaz venituri n Romnia.

4. DECIZIA DE IMPUNERE PENTRU PLATI ANTICIPATE CU TITLU DE IMPOZIT "Decizia de impunere pentru pli anticipate cu titlu de impozit pe venit/contribuii de asigurri sociale de sntate, precum i privind obligaiile de plat cu titlu de contribuii de asigurri sociale " este actul administrativ fiscal care se emite de organul fiscal competent ca urmare a prelucrrii datelor nscrise de contribuabil n declaraia privind venitul estimat/norma de venit. Prin aceasta, se stabilesc plile anticipate cu titlu de impozit datorate de contribuabil n contul impozitului pe venitul anual datorat. "Decizia de impunere pentru pli anticipate cu titlu de impozit pe venit/contribuii de asigurri sociale de sntate, precum i privind obligaiile de plat cu titlu de contribuii de asigurri sociale " se ntocmete n dou exemplare. Un exemplar se comunic contribuabililor iar cel de-al doilea se arhiveaz la organul fiscal competent, la dosarul contribuabilului.

Contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor pe parcursul unui an, cu excepia veniturilor din arendare, datoreaz pli anticipate cu titlu de impozit n contul impozitului pe venit ctre bugetul de stat.

4.1. Stabilirea plilor anticipate de impozit

Plile anticipate se stabilesc de organul fiscal competent, pe fiecare surs de venit, lundu-se ca baz de calcul venitul anual estimat sau venitul net realizat n anul precedent, dup caz, prin emiterea unei decizii care se comunic contribuabililor, potrivit legii.

5 Instruciunile de completare a formularului le putei descrca de pe site-ul Ageniei Naionale de Administrare Fiscal: www.anaf.ro, rubrica - ,, Formulare fiscale i ghid de completare ;



n cazul n care, potrivit clauzelor contractuale, venitul din cedarea folosinei bunurilor reprezint echivalentul n lei al unei sume n valut, determinarea venitului anual estimat se efectueaz pe baza cursului de schimb al pieei valutare, comunicat de Banca Naional a Romniei6, din ziua precedent celei n care se efectueaz impunerea.

Plile anticipate se efectueaz n 4 rate egale, pn la data de 25 inclusiv a ultimei luni

din fiecare trimestru, respectiv: - 25 martie; - 25 iunie; - 25 septembrie; - 21 decembrie (n situaia n care data de 21 decembrie este zi nelucrtoare, creanele

fiscale sunt scadente i se declar pn n ultima zi lucrtoare anterioar datei de 21 decembrie).

4.2. Reguli privind stabilirea impozitului, n cazul opiunii pentru determinarea venitului net n sistem real pe baza datelor din contabilitatea n partid simpl Opiunea se exercit pentru fiecare an fiscal, prin completarea declaraiei privind venitul

estimat/norma de venit pentru anul n curs i depunerea formularului la organul fiscal competent pn la data de 31 ianuarie inclusiv. n cazul n care contribuabilii ncep s realizeze n cursul anului, dup data de 31 ianuarie inclusiv, venituri din aceast categorie, opiunea se exercit pentru anul fiscal n curs, n termen de 15 zile de la data producerii evenimentului, prin completarea i depunerea declaraiei privind venitul estimat/norma de venit.

n cursul anului fiscal contribuabilii sunt obligai s efectueze pli anticipate cu titlu de impozit ctre bugetul de stat, n contul impozitului anual datorat.

Organul fiscal competent stabilete plile anticipate prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual estimat din declaraia privind venitul estimat/norma de venit i emite decizia de impunere, care se comunic contribuabililor.

Pentru declaraiile privind venitul estimat/norma de venit depuse n luna decembrie nu se mai stabilesc pli anticipate, venitul net aferent perioadei pn la sfritul anului urmnd s fie supus impozitrii potrivit deciziei de impunere emise pe baza declaraiei privind venitul realizat.

4.3. Impozitarea venitului net din cedarea folosinei bunurilor

Contribuabilii au obligaia de a depune declaraia privind venitul realizat la organul fiscal

competent pentru fiecare an fiscal, pn la data de 25 mai inclusiv a anului urmtor celui de realizare a venitului. Declaraia privind venitul realizat se completeaz pentru fiecare surs i categorie de venit i se depune de ctre:

a) contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor, determinate n sistem real; b) contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor care au depus declaraii de venit estimativ n luna decembrie i pentru care nu s-au stabilit pli anticipate, conform legii; c) contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor, in baza contractelor ncheiate ntre pri n care chiria este exprimat n lei, a cror impunere este final, pentru situaiile n care intervin modificri ale clauzelor contractuale, caz n care plile anticipate de impozit vor fi luate n calcul la stabilirea impozitului anual datorat.

6 Pentru cursul valutar putei accesa site-ul Bncii Naionale a Romniei, accesnd urmtorul link: http://www.bnr.ro/Home.aspx



Impozitul anual datorat se calculeaz de organul fiscal competent, pe baza declaraiei privind venitul realizat, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual determinat n sistem real pe baza datelor din contabilitatea n partid simpl, impozitul fiind final.

Organul fiscal stabilete impozitul anual datorat i emite decizia de impunere, pe care o comunic contribuabililor.

Diferenele de impozit rmase de achitat conform deciziei de impunere anuale se pltesc n termen de cel mult 60 de zile de la data comunicrii deciziei de impunere, perioad pentru care nu se calculeaz i nu se datoreaz obligaii fiscale accesorii (dobnzi i penaliti de ntrziere).

Impozitul anual datorat se vireaz integral la bugetul de stat. 4.4 Contribuabilii care nu au obligativitatea depunerii declaraiei privind venitul realizat

Nu au obligaia depunerii declaraiei privind venitul realizat, contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor pentru care chiria prevzut n contractul ncheiat ntre pri este stabilit n lei, nu au optat pentru determinarea venitului net n sistem real i la sfritul anului anterior nu ndeplinesc condiiile pentru calificarea veniturilor n categoria veniturilor din activiti independente pentru care plile anticipate de impozit sunt egale cu impozitul anual datorat, i pentru care plile anticipate reprezint impunere final. 5. STABILIREA VENITULUI BRUT ANUAL DIN CEDAREA FOLOSINTEI BUNURILOR

5.1. Venitul brut din cedarea folosinei bunurilor Venitul brut din cedarea folosinei bunurilor din patrimoniul personal, altele dect

veniturile din arendarea bunurilor agricole, reprezint totalitatea sumelor n bani i/sau echivalentul n lei al veniturilor n natur stabilite potrivit contractului ncheiat ntre pri, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul ncasrii acestora. Venitul brut se majoreaz cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispoziiilor legale, n sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deintor legal, dac sunt efectuate de cealalt parte contractant.

n cazul veniturilor obinute din nchirierea bunurilor mobile i imobile din patrimoniul personal, venitul brut se stabilete pe baza chiriei prevzute n contractul ncheiat ntre pri pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul ncasrii chiriei.

n cazul n care, venitul realizat din cedarea folosinei bunurilor, reprezint echivalentul n lei al unei sume n valut, contribuabilii determin venitul brut pe baza cursului de schimb al pieei valutare comunicat de Banca Naional a Romniei, valabil pentru ultima zi a fiecrei luni, corespunztor lunilor din perioada de impunere7.

5.2. Majorarea venitului brut cu cheltuielile care cad n sarcina proprietarului, dar sunt efectuate de cealalt parte contractant(chiria) n situaia n care, cheltuielile ce cad, conform dispoziiilor legale, n sarcina

proprietarului, uzufructuarului sau a altui deintor legal, sunt efectuate de cealalt parte contractant,venitul brut stabilit prin contractul ncheiat ntre pri se majoreaz cu valoarea investiiilor efectuate la bunurile mobile i imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui deintor legal, care fac obiectul contractului de cedare a folosinei bunurilor, inclusiv al contractelor de comodat. n termen de 30 de zile de la finalizarea investiiilor, partea care a efectuat investiia este obligat s comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui deintor legal valoarea investiiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt deintor legal are obligaia s declare la organul fiscal competent valoarea investiiei, n declaraia privind venitul realizat.

7 Cursul de schimb al pieei valutare comunicat de Banca Naional a Romniei, valabil pentru ultima zi a fiecrei luni, corespunztor lunilor din perioada de impunere poate fi vizualizat pe site-ul: www.bnr.ro;



Ca exemplu, cheltuielile ce se ncadreaz n cota forfetar de cheltuieli ce trebuiesc efectuate de proprietar, referitoare la ntreinerea i repararea locuinei nchiriate, pot fi:

- ntreinerea n bune condiii a elementelor structurii de rezisten a cldirii, elementelor de construcie exterioar a cldirii, cum ar fi: acoperi, faad, curile i grdinile, precum i spaii comune din interiorul cldirii, cum ar fi: casa scrii, casa ascensorului i altele asemenea;

- ntreinerea n bune condiii a instalaiilor comune proprii cldirii, respectiv ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu ap, de canalizare, instalaii de nclzire central i de preparare a apei calde, instalaii electrice i de gaze;

- repararea i meninerea n stare de siguran n exploatare i de funcionare a cldirii pe toat durata nchirierii locuinei.

n cazul efecturii de ctre chiria a unor astfel de cheltuieli care cad n sarcina proprietarului i se ncadreaz n cota forfetar de cheltuieli, cu diminuarea corespunztoare a chiriei, nu majoreaz venitul brut, impunerea rmne nemodificat. 6. STABILIREA VENITULUI NET ANUAL DIN CEDAREA FOLOSINTEI BUNURILOR

Venitul net din cedarea folosinei bunurilor se stabilete prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut.

Pentru recunoaterea deductibilitii cheltuielii stabilite forfetar, proprietarul nu este obligat s prezinte organului fiscal documente justificative.

Cheltuiala deductibil aferent venitului, stabilit n cota forfetar de 25% aplicat la venitul brut, reprezint uzura bunurilor nchiriate i cheltuielile ocazionate de ntreinerea i repararea acestora, impozitele i taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul reinut de intermediari, primele de asigurare pltite pentru bunul cedat spre folosin, respectiv eventuale nerealizri ale veniturilor din arendare scontate, generate de condiii naturale nefavorabile, cum ar fi: grindina, seceta, inundaii, incendii i altele asemenea. 7. EMITEREA DECIZIEI DE IMPUNERE ANUAL

Impozitul anual datorat se stabilete de organul fiscal competent pe baza declaraiei privind venitul realizat, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual impozabil. Organul fiscal stabilete impozitul anual datorat pe baza declaraiei privind venitul realizat i emite decizia de impunere, pe care o comunic contribuabililor.

Venitul net anual impozabil se stabilete pe fiecare surs de realizare a venitului prin deducerea din venitul net anual a pierderilor fiscale reportate.

Veniturile ce se realizeaz ntr-o fraciune de an sau n perioade diferite ce reprezint fraciuni ale aceluiai an, se consider venit anual. Pierderea fiscal anual nregistrat pe fiecare surs din cedarea folosinei bunurilor se reporteaz i se completeaz cu venituri obinute din aceeai surs de venit din urmtorii 5 ani fiscali.

7.1. Termenul de plat a diferenelor de impozit, stabilite n plus, prin deciziile de impunere anuale

Diferenele de impozit rmase de achitat conform deciziei de impunere anuale se pltesc

n termen de cel mult 60 de zile de la data comunicrii deciziei de impunere, perioad pentru care nu se calculeaz i nu se datoreaz sumele stabilite ca accesorii (dobnzi, penaliti) potrivit reglementrilor n materie privind colectarea creanelor bugetare. Plile anticipate stabilite pe baza contractelor ncheiate ntre pri n care chiria este exprimat n lei, reprezint impozit final.



8. MODALITI DE PLAT A IMPOZITULUI

Impozitul reprezentnd plat anticipat pe veniturile din cedarea folosinei bunurilor i diferenele de impozit anual de regularizat, stabilite n plus se pot achita:

- n numerar la sediile organelor fiscale ct i la Trezoreriile Statului; - prin virament, n conturile deschise la Trezoreriile Statului; - prin mandat potal, n conturile deschise la Trezoreriile Statului.

9. REZILIEREA CONTRACTULUI DE INCHIRIERE

Contribuabilii care reziliaz contractele de nchiriere n cursul anului au obligaia s ntiineze n scris n termen de 5 zile organul fiscal competent. n acest sens se vor anexa, n copie, documentele din care s rezulte rezilierea contractelor de nchiriere, cum ar fi : actul adiional, declaraia pe propria rspundere etc.

n situaia rezilierii, n cursul anului fiscal, a contractelor ncheiate ntre pri n care chiria este exprimat n lei, plile anticipate stabilite, vor fi recalculate de organul fiscal competent la cererea contribuabilului, pe baz de documente justificative. 10. CONTRIBUIA DE ASIGURRI SOCIALE DE SANATATE DATORAT(CASS)

Plata CASS se efectueaz anticipat, n cursul anului, cu regularizarea sumelor datorate anual, dup caz, n funcie de plafonul minim i maxim. Contributia lunar nu poate fi mai mic de 5,5% din salariul de baz minim brut pe ar dac venitul din chirii este unicul pentru care se pltete CASS (plafon minim) i nu poate fi mai mare de 5,5% din 5 salarii medii brute (plafon maxim).

Baza de calcul a CASS o reprezint: n cazul veniturilor din nchirieri determinat n sistem forfetar: Venitul net (Venitul brut

- cheltuieli forfetare calculate ca 25% din venitul brut) n cazul veniturilor din nchirieri determinat n sistem real: Venitul net (Totalul veniturilor

ncasate - cheltuielile efectuate n scopul realizrii acestor venituri, exclusiv cheltuielile reprezentnd contribuii sociale)

Contribuia este calculat de organul fiscal n baza declaratiei privind venitul estimat (Formular 220) si a declaratiei privind venitul realizat (Formular 200) i este comunicat prin decizii de impunere, astfel:

n baza venitului net estimat in declaraia privind venitul estimat/norma organul fiscal emite decizie de impunere pentru pli anticipate n care stabilete CASS datorat trimestrial, n patru rate egale, i termenele de plat, pn la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru. La stabilirea CASS de plat trimestrial se ine cont de plafonul maxim.

Dup ncheierea anului fiscal organul fiscal verific ncadrarea CASS n plafonul minim sau, dup caz, maxim, tinnd cont i de eventualele alte venituri din categoria cedrii folosinei bunurilor iar n cazul diferenelor de plat/de restituit emite decizie de impunere anual.

n cazul tuturor veniturilor din cedarea folosinei bunurilor, indiferent dac determinarea venitului net se efectueaz n sistem real, pe baza normelor de venit sau prin utilizarea cotelor forfetare de cheltuieli, dup ncheierea anului fiscal, organul fiscal va deduce CASS datorat pentru anul fiscal respectiv din veniturile realizate din cedarea folosinei bunurilor, va determina



impozitul pe venit anual datorat pentru aceste venituri i va emite decizie de impunere anual privind impozitul de plat/de restituit. 11. SANCIUNI

Nedepunerea la termen a declaraiilor de venit de ctre persoanele fizice constituie contravenie i se sancioneaz cu amend de la 50 lei la 500 lei. 12. INFORMAII SUPLIMENTARE accesnd pagina de Internet, www.anaf.ro; telefonic, la Biroul unic de asisten telefonic a contribuabililor, la nr. 031.403.91.60; birourile de servicii pentru contribuabili din cadrul organelor fiscale teritoriale. Informaii cu privire la datele de contact ale organelor fiscale le putei accesa la urmtorul

link: http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/AsistentaContribuabili_r/telefoane_judete/Regiuni.htm

13. PREVEDERI LEGALE

Definirea veniturilor din cedarea folosinei bunurilor, obligaia de nregistrare a contractelor de nchiriere, stabilirea venitului net/brut anual impozabil, stabilirea plilor anticipate ct i a impozitului anual, depunerea declaraiilor fiscale, termenele de plat, emiterea actelor administrativ fiscale sunt prevzute de:

- Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal; - Hotrrea Guvernului nr. 44/2004, pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare

a Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal.

Documents

Ghid Chirii Final