Giáo trình định giá tài sản P1

TRNG I HC TI NGUYN V MI TRNG

KHOA KINH T TI NGUYN V MI TRNG

GIO TRNH

NH GI TI SN

Ti liu lu hnh ni b

Dnh cho sinh vin i hc, cao ng

Bin son ni dung: B mn Ti chnh doanh nghip

Khoa Kinh t Ti nguyn v Mi trng

Trng i hc Ti nguyn v Mi trng H Ni

LI M U

M. Gorki tng ni Mi cun sch l mt bc thang nh m khi bc ln, ti tch

khi con th i ti gn con ngi. Nhn nh trn cho thy vai tr ca sch i vi

cuc sng nhn loi. i vi sinh vin, sch l cng c, phng tin hc tp khng th

thiu. Tuy nhin, hin nay, vi nhng kh khn chung ca mt trng i hc mi c

nng cp, vic bin soan y gio trnh chnh thng cho tt c cc mn hc Trng

i hc Ti nguyn v Mi trng H Ni l mt iu ht sc kh khn.

Trong bi cnh trn, vi mc ch gip cho sinh vin c c ti liu hc tp mt

cch y , chnh xc v bm st cng mn hc, tp th ging vin B mn Ti

chnh doanh nghip tng hp v bin son cun hc liu trn c s tham kho nhiu

ti liu khc nhau. Cun hc liu c bin son thnh hai phn: L thuyt v bi tp.

Trong phn l thuyt, cc ni dung c tng hp bm st cng mn hc, m bo

tnh logic, ph hp vi i tng hc tp; gip sinh vin c th t nghin cu v hc tp

mt cch d dng. Phn bi tp c chia thnh 2 phn: Bi tp c li gii bao gm cc

dng bi tp c bn tri u theo cc ni dung l thuyt v m bo c cc dng bi

tp ch yu ca mn hc, gip gi m cho sinh vin trong qu trnh hc l thuyt v lm

bi tp. Phn bi tp vn dng bao gm cc dng bi tp ging nh phn bi tp c li

gii. Ngoi ra cn c cc bi tp dng nng cao nhm gip cho sinh vin trau di k nng

v nng cao kh nng nghin cu, vn dng ca bn thn.

B mn hy vng rng cun hc liu s l ti liu hc tp b ch cho cc em sinh

vin. Mc d c nhiu c gng trong qu trnh bin son, nhng kh trnh khi nhng

thiu st, rt mong nhn c kin ng gp ca cc thy c, cc em sinh vin v bn

c ln ti bn c hon thin hn.

Trn trng cm n!

B MN TI CHNH DOANH NGHIP

MC LC

CHNG 1: KHI NIM C BN V NGUYN TC THM NH GI ..... 5

1.1 CC KHI NIM C BN ..................................................................................1

1.1.1 Ti sn ................................................................................................................1

1.1.2 Quyn s hu ti sn ...........................................................................................2

1.1.3. Gi tr .................................................................................................................3

1.1.4 nh gi v thm nh gi...................................................................................4

1.1.5 Phn bit gi tr, gi c v chi ph .......................................................................6

1.1.6 Gi tr th trng v phi th trng ......................................................................7

1.2 MC CH CA NH GI TI SN .............................................................. 14

1.3 CC YU T NH HNG N GI TR TI SN ..................................... 15

1.3.1 Yu t ch quan ................................................................................................ 15

1.3.2 Yu t khch quan ............................................................................................ 15

1.4 NGUYN TC THM NH GI TRONG NN KINH T TH TRNG..... 17

1.4.1 Nguyn tc s dng tt nht v hiu qu nht (SDTNHQN) .............................. 17

1.4.2 Nguyn tc thay th ........................................................................................... 19

1.4.3 Nguyn tc d kin cc khon li ch tng lai ................................................. 20

1.4.4 Nguyn tc ng gp......................................................................................... 21

1.4.5 Nguyn tc cung cu ......................................................................................... 21

CU HI N TP CHNG 1 ................................................................ 22

CHNG 2: PHNG PHP NH GI BT NG SN ........................ 23

2.1. TNG QUAN V BT NG SN V TH TRNG BT NG SN .... 23

2.1.1. Bt ng sn ..................................................................................................... 23

2.1.2. Th trng bt ng sn.................................................................................... 27

2.2. CC PHNG PHP NH GI BT NG SN ........................................ 31

2.2.1. Phng php so snh trc tip .......................................................................... 31

2.2.2. Phng php thu nhp ...................................................................................... 35

2.2.3. Phng php chi ph ......................................................................................... 39

2.2.4. Phng php thng d ...................................................................................... 46

CU HI N TP CHNG 2 ................................................................ 50

CHNG 3: NH GI MY, THIT B ................................................. 51

3.1. TNG QUAN V MY, THIT B .................................................................. 51

3.1.1. Khi nim v my, thit b ............................................................................... 51

3.1.2. c im ca my, thit b .............................................................................. 51

3.1.3. Phn loi my, thit b ..................................................................................... 52

3.2. NH GI MY, THIT B ............................................................................. 53

3.2.1. Khi nim nh gi my, thit b ...................................................................... 53

3.2.2. Vai tr ca cng tc nh gi my, thit b ....................................................... 53

3.2.3. Mc ch v c s gi tr trong nh gi my, thit b ..................................... 53

3.2.4. S khc nhau gia nh gi bt ng sn v nh gi my, thit b ................... 54

3.3. CC PHNG PHP NH GI MY, THIT B ........................................ 55

3.3.1. Phng php so snh ....................................................................................... 56

3.3.2. Phng php chi ph ........................................................................................ 61

CU HI N TP CHNG 3 ............................................................... 67

CHNG 4: PHNG PHP XC NH GI TR DOANH NGHIP ........ 68

4.1 GI TR DOANH NGHIP V NHU CU XC NH GI TR DOANH

NGHIP.................................................................................................................... 68

4.1.1 Gi tr doanh nghip v nhu cu xc nh gi tr doanh nghip ......................... 68

4.1.2 Nhu cu xc nh gi tr doanh nghip .............................................................. 69

4.2 CC YU T TC NG TI GI TR DOANH NGHIP ........................... 70

4.2.1 Cc yu t thuc v mi trng kinh doanh ...................................................... 70

4.2.2. Cc yu t thuc v ni ti doanh nghip ......................................................... 73

4.3. CC PHNG PHP CH YU XC NH GI TR DOANH NGHIP .... 75

4.3.1 Phng php gi tr ti sn thun ..................................................................... 75

4.3.2 Phng php hin ti ha cc ngun ti chnh tng lai ................................... 80

4.3.3 Phng php nh lng Goodwill (li th thng mi) ................................... 87

4.3.4 Phng php nh gi da vo h s PER (hay h s P/E) ............................... 90

CU HI N TP CHNG 4 ............................................................... 93

CHNG 5: T CHC CNG TC NH GI TI SN ......................... 94

5.1. QUY TRNH NH GI TI SN ................................................................... 94

5.1.1. Xc nh r i tng v mc ch nh gi ti sn ......................................... 94

5.1.2. Lp k hoch nh gi ...................................................................................... 95

5.1.3. Kho st hin trng v thu thp ti liu .......................................................... 96

5.1.4. Phn tch thng tin ........................................................................................... 98

5.1.5. c tnh gi tr ti sn cn nh gi .................................................................. 98

5.1.6. Lp bo co nh gi ........................................................................................ 99

5.2. H S NH GI TI SN .............................................................................. 99

5.2.1. Tng quan v h s nh gi ti sn .................................................................. 99

5.2.2. Ni dung h s nh gi ................................................................................. 100

5.3. BO CO NH GI TI SN ...................................................................... 100

5.3.1. Tng quan v bo co nh gi ti sn ............................................................ 100

5.3.2. Ni dung ca bo co nh gi........................................................................ 101

5.3.3. Mu bo co nh gi ..................................................................................... 104

5.4. CHNG TH NH GI TI SN ................................................................ 105

5.4.1. Tng quan v chng th nh gi ti sn ........................................................ 105

5.4.2. Ni dung ca chng th nh gi .................................................................... 105

5.4.3. Mu chng th nh gi.................................................................................. 105

5.5. HP NG NH GI TI SN ................................................................... 109

5.5.1. Tng quan v hp ng nh gi ti sn ......................................................... 109

5.5.2. Ni dung ca hp ng nh gi ti sn .......................................................... 109

5.5.3. Mu hp ng nh gi ti sn ........................................................................ 109

CU HI N TP CHNG 5 .............................................................. 112

BI TP ............................................................................................ 113

PHN 1: BI TP MU ........................................................................................ 113

Bi tp mu chng 2: PHNG PHP NH GI BT NG SN ................. 113

Bi tp mu chng 3: NH GI MY, THIT B ............................................... 118

Bi tp mu chng 4: XC NH GI TR DOANH NGHIP ............................ 122

PHN 2: LUYN TP .......................................................................... 128

Bi tp chng 2: PHNG PHP NH GI BT NG SN ......................... 128

Bi tp chng 3: NH GI MY, THIT B ...................................................... 137

Bi tp chng 4: XC NH GI TR DOANH NGHIP .................................... 140

TI LIU THAM KHO ....................................................................... 146

CHNG 1: KHI NIM C BN V NGUYN TC THM NH GI

1.1 CC KHI NIM C BN

1.1.1 Ti sn

1.1.1.1 Khi nim ti sn

Theo tiu chun s 12 H thng tiu chun thm nh gi Vit Nam Ban

hnh km theo quyt nh s 219/2008/Q-BTC ngy 31 thng 12 nm 2008 ca B

trng B ti chnh:

Ti sn bao gm vt, tin, giy t c gi v cc quyn ti sn

- Vt: Gm c vt ang c v vt s c hnh thnh trong tng lai (v d:

Cng trnh ang c xy dng, tu thuyn ang ng hoc s ng...)

- Tin, giy t c gi: C phiu, tri phiu, cng tri, sc, giy y nhim chi, tn

phiu, s tit kim,...

- Cc quyn ti sn: Quyn s dng t, quyn i n, quyn s hu tr tu,

Ngoi ra, theo Vin Ngn ng hc:

Ti sn l ca ci vt cht hoc tinh thn c gi tr i vi ch s hu

Nhn tng qut, ti sn c th tn ti di dng vt cht hoc phi vt cht, hu

hnh hoc v hnh gi chung l cc ngun lc, c xc nh i vi mt ch th

nht nh v c kh nng mang li li ch cho cc ch th .

1.1.1.2 Phn loi ti sn

p ng c cc yu cu trong i sng kinh t - x hi ni chung v trong

qun l ni ring, c nhiu cch phn loi ti sn. Di y l mt s tiu thc

phn loi ti sn:

Theo kh nng di di, ti sn bao gm:

- Bt ng sn

Bt ng sn c c im l gn c nh vi mt khng gian, mt v tr nht

nh, khng di di c, bao gm:

+ t ai

+ Nh , cng trnh xy dng gn lin vi t ai, k c cc ti sn gn lin vi

nh , cng trnh xy dng

+ Cc ti sn khc gn lin vi t ai

+ Cc ti sn khc theo quy nh ca php lut

- ng sn

ng sn l nhng ti sn khng phi l bt ng sn, c kh nng di di c

nh: My, thit b, phng tin vn ti, dy chuyn cng ngh,...

Theo c im lun chuyn, ti sn bao gm:

- Ti sn c nh:

+ Ti sn c nh hu hnh: L ti sn c hnh thi vt cht do doanh nghip

nm gi s dng cho hot ng sn xut, kinh doanh ph hp vi tiu chun ghi

nhn ti sn c nh hu hnh.

+ Ti sn c nh v hnh: L ti sn khng c hnh thi vt cht nhng xc

nh c gi tr v do doanh nghip nm gi s dng trong sn xut, kinh doanh,

cung cp dch v hoc cho cc i tng khc thu ph hp vi tiu chun ghi nhn

ti sn c nh v hnh, nh: bng sng ch, bn quyn, giy php nhng quyn,

quyn s dng t c thi hn, phn mm my vi tnh, quan h kinh doanh vi khch

hng hoc nh cung cp, s trung thnh ca khch hng, th phn v quyn tip th....

- Ti sn lu ng: L ti sn khng s dng lu di trong doanh nghip, nh:

tin mt trong ngn hng v tin trao tay, u t ngn hn, cc khon n phi thu, hng

tn kho...

Ngoi ra, c th phn loi ti sn theo mt s tiu thc phn loi sau:

+ Theo hnh thi biu hin: Ti sn c chia thnh ti sn hu hnh v ti sn

v hnh.

+ Theo tnh cht s hu: Ti sn c chia thnh ti sn cng cng v ti sn c nhn.

1.1.2 Quyn s hu ti sn

S hu th hin cc quan h sn xut, phng thc chim hu v phn phi

trong tng hnh thi kinh t - x hi v quan h x hi nht nh. S hu th hin quan

h gia ngi vi ngi trong qu trnh to ra v phn phi cc thnh qu vt cht.

S hu l quan h kinh t khch quan, quan h x hi quan trng i hi phi

c php lut iu chnh, t xut hin khi nim quyn s hu ti sn:

Quyn s hu ti sn l quyn ca ch s hu trong vic chim hu, s dng,

nh ot i vi ti sn, xut hin trn c s ca cc quy phm php lut.

- Ch s hu c th l c nhn, php nhn hoc cc ch th khc.

- Quyn chim hu l quyn nm gi, qun l ti sn. Ch s hu chim hu ti

sn thuc s hu ca mnh c thc hin mi hnh vi theo ch ca mnh nm

gi, qun l ti sn nhng khng c tri php lut, o c x hi.

- Quyn s dng l quyn khai thc nhng cng dng hu ch ca ti sn,

hng li ch m ti sn mang li. Ch s hu nm gi quyn s dng c khai thc

cng dng, c hng li ch m ti sn mang li theo ch ca mnh nhng khng

c gy thit hi hoc lm nh hng n li ch ca Nh nc, li ch cng cng,

quyn v li ch hp php ca ngi khc.

- Quyn nh ot l quyn chuyn giao quyn s hu ti sn hoc t b quyn

s hu . Ch s hu c quyn bn, trao i, tng cho, cho vay, tha k, t b

hoc thc hin cc hnh thc nh ot khc ph hp vi quy nh ca php lut i

vi ti sn.

Nghin cu v quyn s hu ti sn c vai tr rt quan trng trong cng tc

nh gi. nh gi ti sn thc cht l nh gi cc quyn nng ca con ngi i vi

ti sn. V vy, thm nh vin phi xc nh r quyn ti sn no gn vi yu cu

thm nh gi (quyn chim hu, quyn s dng hay quyn nh ot). Cng mt ti

sn, quyn nng khc nhau th gi tr khc nhau. Cng nhiu quyn nng th kh nng

thu c li ch/li tc/thu nhp t ti sn cng cao v gi tr ti sn cng cao.

1.1.3. Gi tr

Thut ng gi tr c s dng mt cch phong ph trong i sng hng ngy

cng nh trong lnh vc kinh t. Trong ngnh nh gi ti sn m chng ta ang i

nghin cu th khi nim gi tr c hiu nh sau:

Gi tr ti sn l biu hin bng tin v nhng li ch m ti sn mang li cho

ch th no ti mt thi im nht nh.

T khi nim trn, gi tr c nhng c trng c bn sau:

- Gi tr ti sn c o bng tin.

- Gi tr ti sn c tnh thi im. Cng mt ti sn, ti thi im ny s c gi

tr khc vi thi im kia.

- Gi tr ca mt ti sn c th khc nhau i vi cc c nhn hay ch th khc.

- Gi tr ti sn cao hay thp ph thuc vo hai yu t quyt nh l: Cng dng

hu ch vn c ca ti sn v kh nng khai thc ca ch th i vi cc cng dng

ca ti sn.

- o lng tiu chun v gi tr ti sn l thu nhp bng tin m ti sn mang

li cho mi ch th trong tng bi cnh giao dch nht nh.

Gi tr mang tnh ch quan v khch quan, c th:

Tnh ch quan th hin ch cng mt ti sn nhng i vi cc i tng

khc nhau th tu thuc vo kh nng, s thch, ti sn c th c s dng cho

nhng mc ch khc nhau v c th khai thc li ch, cng dng vi nhng mc

khc nhau. Do vy, gi tr ti sn c th c nh gi khc nhau theo tng i tng

s dng. Chnh v th, o lng v phn nh ngha gi tr ny c cc khi nim v

gi tr: Gi tr ang s dng, gi tr hu ch, gi tr u t, gi tr bo him,... Nh vy,

ngha ch quan ca gi tr l s nh gi ch quan ca mi ngi v gi tr ti sn.

Tnh khch quan ca gi tr ti sn th hin s nh gi chung ca s ng ch

khng phi l kin ca tng c nhn ring l v gi tr ti sn, l s tha nhn ca

th trng v gi tr ca ti sn. Trong kinh t th trng, phn nh v o lng gi

tr mang tnh khch quan ny, ngi ta s dng cc khi nim: Gi tr th trng, gi

tr trao i, gi tr cng bng.

S phn bit tnh ch quan v khch quan ca gi tr l c s quan trng la

chn ra cc tiu chun cng nh cc phng php ph hp trong vic thm nh gi

ti sn. Nu tip cn t gc ch quan, c s thm nh gi ti sn da vo gi tr

phi th trng (gi tr khc gi tr th trng). Nu tip cn t gc khch quan, c s

thm nh gi ti sn da vo gi tr th trng.

1.1.4 nh gi v thm nh gi

nh gi ti sn c lch s hnh thnh v pht trin kh lu nhiu nc trn

th gii. nc ta, trong nhng nm gn y, ngh nh gi ti sn cng c pht

trin rt nhanh chng vi nhiu loi hnh doanh nghip tham gia th trng v i ng

cn b nh gi chuyn nghip.

nh gi ti sn l hot ng nh gi, nh gi mang tnh cht khch tn ti

trong i sng kinh t x hi ca mi nn kinh t sn xut hng ho, c bit i vi

nhng nn kinh t pht trin theo c ch th trng, c lin quan n li ch ca nhiu

ch th khc nhau.

Trn thc t khng c s phn bit r rng gia nh gi v thm nh gi v

cng vic ca nh gi v thm nh gi u l xc nh gi tr tm ra gi c ca ti

sn nh bn trong mt tp hp gi nh cc iu kin trn th trng nht nh. Cng

vic ny c thc hin bi cc nh chuyn mn c o to, c kin thc, kinh

nghim, c tnh trung thc v tun theo cc tiu chun thm nh gi do Nh nc quy

nh. Kt qu ca vic xc nh gi c do cc thm nh vin a ra l c s cc t

chc, c nhn c ti sn nh ra mc gi ph hp trong giao dch.

a. nh gi l g?

nh gi c th c hiu l vic nh gi gi tr ca ti sn ph hp vi th

trng ti mt a im, thi im nht nh.

nh gi ti sn l vic t vn, nh cc mc gi c th cho tng loi ti sn lm

cn c cho cc hot ng giao dch mua, bn ti sn, hng ha, dch v trn th

trng. i vi cc loi ti sn, hng ha, dch v do Nh nc nh gi (cc c quan

c thm quyn quy nh) th cc mc gi c th ca tng loi ti sn, hng ha mang

tnh bt buc mi i tng tham gia hot ng giao dch, mua bn phi thc hin.

i vi cc ti sn, hng ha, dch v khng thuc danh mc Nh nc nh gi th do

cc t chc, c nhn t nh gi theo quy lut th trng lm c s cho cc hot ng

giao dch mua bn, trao i.

b. Thm nh gi l g?

Khi nghin cu v thm nh gi, gii nghin cu hc thut trn th gii a

ra nhiu nh ngha khc nhau:

Theo t in Oxford: Thm nh gi l s c tnh gi tr bng tin ca mt

vt, ca mt ti sn; l s c tnh gi tr hin hnh ca ti sn trong kinh doanh.

Theo gio s W.Seabrooke - Vin i hc Portsmouth, Vng quc Anh:

Thm nh gi l s c tnh gi tr ca cc quyn s hu ti sn c th bng hnh

thi tin t cho mt mc ch c xc nh.

Theo ng Fred Peter Marrone - Gim c Marketing ca AVO, c Thm

nh gi l vic xc nh gi tr ca bt ng sn ti mt thi im c tnh n bn cht

ca bt ng sn v mc ch ca thm nh gi. Do vy, thm nh gi l p dng cc

d liu ca th trng so snh m cc thm nh vin thu thp c v phn tch

chng, sau so snh vi ti sn c yu cu thm nh gi hnh thnh gi tr ca

chng.

Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: Thm nh gi l mt ngh thut hay

khoa hc v c tnh gi tr cho mt mc ch c th ca mt ti sn c th ti mt

thi im, c cn nhc n tt c nhng c im ca ti sn cng nh xem xt tt c

cc yu t kinh t cn bn ca th trng bao gm cc loi u t la chn.

Theo Php lnh gi s 40/2002/PL-UBTVQH10 nm 2002 ca Vit Nam,

trong thm nh gi c nh ngha nh sau: Thm nh gi l vic nh gi hoc

nh gi li gi tr ca ti sn ph hp vi th trng ti mt a im, thi im nht

nh theo tiu chun ca Vit Nam hoc thng l quc t

Mc d c nhiu nh ngha nhng khi cp v thm nh u c chung mt

s yu t nht nh l:

- Thm nh gi l cng vic c tnh gi tr ti sn ti thi im nh gi;

- Thm nh gi i hi tnh chuyn mn v nghip v thm nh gi;

- Gi tr ca ti sn c biu hin di hnh thi tin t;

- Thm nh gi cho mt yu cu, mc ch nht nh;

- Xc nh ti mt thi im, a im c th, trong mt th trng nht nh

vi nhng iu kin nht nh;

- c thc hin da trn c s s dng cc d liu, cc yu t ca th trng.

Do vy chng ta c th hiu khi nim v thm nh gi nh sau: Thm nh

gi l mt ngh thut hay mt khoa hc v c tnh gi tr bng tin vi tin cy cao

nht v li ch m ti sn c th mang li cho ch th no ph hp vi th trng ti

mt a im, thi im nht nh, cho mt mc ch nht nh theo nhng tiu chun

c cng nhn nh nhng thng l quc t hoc quc gia.

1.1.5 Phn bit gi tr, gi c v chi ph

a. Cc khi nim

- Gi tr ti sn: L biu hin bng tin v nhng li ch m ti sn mang li cho

ch th no ti mt thi im nht nh.

- Gi c: L mt thut ng c dng ch mt s tin c yu cu, c

a ra hoc c tr cho mt ti sn, hng ha hoc dch v vo mt thi im nht nh.

- Chi ph: L s tin cn c to ra hoc sn xut ra hng ha hoc dch v.

Khi hng ha hay dch v c hon tt th chi ph ca n l mt thc t lch s. Mc

gi c tr cho hng ha dch v tr thnh chi ph i vi ngi mua.

b. Phn bit gi tr, gi c v chi ph

Ging nhau:

- u th hin di hnh thc tin t.

- u s dng o lng li ch ca hng ha i vi cc ch th.

Khc nhau:

+ Gi tr: Khng phi l mt thc t, m l mc gi ph hp vi kh nng cao

nht c chp nhn mua bn i vi ti sn, hng ha hoc dch v ti mi thi

im nht nh. Gi tr khng nht thit hnh thnh v c dng trong quan h trao

i, mua bn.

+ Gi c: L mt thc t lch s, phn nh quan h trao i, mua bn hng ha.

+ Chi ph: L mt dng c bit ca gi c. Khi mt hng ha hay dch v c

hon tt th chi ph ca n l mt thc t lch s, phn nh ph tn cho vic sn xut

hng ha, dch v.

Nhn chung, gi tr, gi c v chi ph l cc khi nim khc nhau nhng gia

chng c mi lin h vi nhau v trong iu kin nht nh th gi c, chi ph c th l

cn c ca gi tr nh:

+ Gi c c coi nh mt chng c ca gi tr th trng khi cc bn mua,

bn, cc iu kin giao dch tho mn nh ngha v gi tr th trng.

+ Chi ph l thc o gi tr khi chi ph xy dng cng trnh p ng c yu

cu s dng cao nht v tt nht; chi ph khng ng khng th hin c gi tr to ra.

1.1.6 Gi tr th trng v phi th trng

1.1.6.1 Khi nim, phn loi th trng

a. Khi nim

Trc kia, khi ni n th trng chng ta u ngh ngay ti l mt a im

m ti ngi mua v ngi bn cng tham gia vo vic mc c trc tip mua bn

hng ha. Ngy nay, di s pht trin vt bc ca khoa hc cng ngh, s a dng

ha trong lnh vc kinh t, th trng c hiu l tp hp nhng s tha thun m

qua , ngi bn v ngi mua tip xc vi nhau trao i hng ha, dch v. V

nh vy, th trng khng nht thit phi gn vi mt v tr hay khng gian c th.

Theo U ban tiu chun thm nh gi quc t (IVSC) nh ngha:

Th trng l mt mi trng, trong hng ho dch v c trao i, kinh

doanh gia ngi mua v ngi bn thng qua c ch gi. Khi nim th trng hm

kh nng ngi mua, ngi bn tin hnh cc hot ng ca h mt cch t nguyn.

b. Phn loi th trng

Vic phn loi th trng c ngha quan trng trong hot ng thm nh gi.

T vic xc nh c cc giao dch chng c thuc th trng no, chng ta c th a

ra cc kt lun v giao dch chng c c th tin tng dng so snh c hay khng.

Theo Kinh t hc th th trng c phn loi thnh 4 loi th trng chnh sau:

- Th trng cnh tranh hon ton hay hon ho: Loi ny ch c trn l thuyt,

l th trng m ngi bn v ngi mua khng c kh nng nh hng ti s thay i

gi c th trng. Nm iu kin hnh thnh mt th trng cnh tranh hon ton:

+ C v s ngi mua v ngi bn

+ C th mua bn vo bt c lc no v ni no

+ Cc loi hng ha c th thay th cho nhau

+ Hng ha v thng tin c lu thng t do

+ Mi ngi u nm c cc iu kin giao dch

- Th trng c quyn: L th trng m ch tn ti mt nh cung cp duy

nht mt loi sn phm, nh: in dng thp sng cng l mt dng ca c quyn

ch c mt ngi bn v vic thm nhp th trng ny l rt kh khn. S thay

i s lng sn phm c th nh hng ti s thay i gi c sn phm trn th

trng.

- Th trng c quyn nhm: L th trng tn ti mt s lng nh cc hng

cung ng mt loi sn phm nht nh, nh: Th trng sn xut t c vi ngi

bn kim sot hu ht lng cung trn th trng.

Th trng cnh tranh: L th trng tn ti nhiu nh cung ng nhng sn

phm c kh nng thay th cho nhau, trong mi ngi ch c kh nng nh hng

mt cch hn ch ti gi c sn phm ca mnh, nh: Th trng cc sn phm bn l

thng nghip nh: May mc, giy da l nhng th trng cnh tranh, c nhiu

ngi bn v th trng ny cc nh sn xut thng s dng hnh thc cnh tranh

phi gi c nh qung co, phn bit sn phm ca h.

Ngoi ra, theo L thuyt Marketing th trng gm:

- Th trng sn phm

- Th trng khu vc

- Th trng khch hng

1.1.6.2 Gi tr th trng (GTTT)

Trong nn kinh t th trng, cc qui lut ca kinh t th trng u biu hin

s hot ng ca mnh thng qua gi c th trng. Tn hiu ca c ch th trng l

gi c th trng. Gi c th trng l s biu hin bng tin ca gi tr th trng hng

ho - Tc l ph thuc rt ln vo gi tr th trng. Gi tr th trng ni y, l gi

tr x hi gi tr c x hi tha nhn v c o bng thi gian lao ng x hi

cn thit. Nh chng ta bit, trn th trng hu ht cc loi hng ho c sn xut

ra khng ch mt hoc hai nh sn xut sn xut ra m c khi rt nhiu nh sn xut

cng sn xut hng ho . Tu thuc vo trnh pht trin ca sc sn xut ca mi

ngnh m gi tr th trng c th ng vi mt trong ba trng hp sau y:

Trng hp th nht: Gi tr th trng ca hng ho do gi tr ca i b phn

hng ho c sn xut ra trong iu kin trung bnh quyt nh. y l trng hp

ph bin nht, hu ht cc loi hng ho.

Trng hp th hai: Gi tr th trng ca hng ho do gi tr ca b phn hng

ho c sn xut ra trong iu kin su quyt nh.

Trng hp th ba: Gi tr th trng hng ho do gi tr ca i b phn hng

ho c sn xut ra trong iu kin tt quyt nh.

Trong thi i ngy nay, xu th ton cu ho tr thnh xu th tt yu, s pht

trin kinh t ca mi nc khng th tch ri cc nc khu vc v th gii. Th trng

trong nc v th trng th gii c quan h mt thit vi nhau. Do , gi tr x hi

v mt loi hng ha no sn xut trong nc s l gi tr c bit trn th trng khu

vc v th gii. Gi tr c bit nh hng mc no n gi tr th trng th gii

tu thuc vo mc sn lng hng ho cung ng ra th trng v cc iu kin v thu

quan, chnh sch xut nhp khu ca mi nc.

T nhng vn trn, trong cng tc nh gi, qun l gi hin nay chng ta

khng ch quan tm ti gi tr th trng ca tng loi hng ho sn xut trong nc

m cn quan tm ti gi tr th trng th gii, gi tr th trng khu vc i vi hng

ho , c nhng chnh sch qun l kinh t v m ph hp, gi c n nh v

pht trin sn xut trong nc.

Hin nay trong nh gi ti sn c mt s khi nim gi tr th trng c s

dng rng ri trn th gii nh:

Theo tiu chun ca y ban tiu chun thm nh gi quc t: Gi tr th trng

l s tin trao i c tnh v ti sn vo thi im thm nh gi, vi mt bn l

ngi bn sn sng bn v mt bn l ngi mua sn sng mua, sau mt qu trnh tip

th cng khai m ti cc bn hnh ng mt cch khch quan, hiu bit v khng b

p buc.

Theo quan im ca Hip hi cc nh thm nh gi Hoa k: Mc gi c kh

nng xy ra nht ca ti sn s c mua bn trn th trng cnh tranh v m di

nhng iu kin giao dch cng bng vo thi im thm nh gi gia ngi mua sn

sng mua v ngi bn sn sng bn, cc bn hnh ng mt cch thn trng, am

tng v tha nhn gi c khng b nh hng ca nhng yu t tc ng thi qu

cng nh khng b p buc.

Theo h thng tiu chun thm nh gi Vit Nam: Gi tr th trng ca mt ti

sn l mc gi c tnh s c mua bn trn th trng vo thi im thm nh gi

v c xc nh gia mt bn l ngi mua sn sng mua v mt bn l ngi bn

sn sng bn; trong mt giao dch mua bn khch quan v c lp, trong iu kin

thng mi bnh thng.

Khi nim trn c th c hiu nh sau:

+ Gi tr th trng ca mt ti sn l mc gi c tnh s c mua bn trn

th trng... l s tin c tnh ti sn c th c mua, bn trn th trng trong

iu kin thng mi bnh thng m s mua bn tho mn nhng iu kin ca th

trng ti thi im thm nh gi.

+ Vo thi im thm nh gi... l ngy, thng, nm c th khi tin hnh

thm nh gi, c gn vi nhng yu t v cung, cu, th hiu v sc mua trn th

trng khi thc hin thm nh gi tr ti sn.

+ Gia mt bn l ngi mua sn sng mua... l ngi ang c kh nng

thanh ton v c nhu cu mua ti sn c xc nh gi tr th trng.

+ V mt bn l ngi bn sn sng bn... l ngi bn ang c quyn s hu

ti sn (tr t), c quyn s dng t c nhu cu mun bn ti sn vi mc gi tt

nht c th c trn th trng.

+ Khch quan v c lp: Cc bn mua bn trn c s khng c quan h ph

thuc hay quan h c bit no c th gy ra mt mc gi gi to;

+ iu kin thng mi bnh thng l vic mua bn c tin hnh khi cc

yu t cung, cu, gi c, sc mua khng xy ra nhng t bin do chu tc ng ca

thin tai, ch ha; nn kinh t khng b suy thoi hoc pht trin qu nng...; thng tin

v cung, cu, gi c ti sn c th hin cng khai trn th trng.

Gi tr th trng th hin mc gi hnh thnh trn th trng cng khai v cnh

tranh. Th trng ny c th l th trng trong nc hoc th trng quc t, c th

bao gm nhiu ngi mua, ngi bn hoc bao gm mt s lng hn ch ngi mua,

ngi bn.

Gi tr th trng th hin mc gi c tnh m trn c s , bn bn v bn

mua tho thun ti mt thi im sau khi c hai bn kho st, cn nhc y cc

c hi v la chn tt nht cho mnh t cc thng tin trn th trng trc khi a ra

quyt nh mua hoc quyt nh bn mt cch hon ton t nguyn, khng nhit tnh

mua hoc nhit tnh bn qu mc.

Khi nim gi tr th trng phn nh nhng nhn thc v nhng hot ng

chung trn th trng v l c s cho vic thm nh gi ti sn trong nn kinh t th

trng. y l mt tiu chun c bn thm nh gi tr ti sn mt cch r rng v

cht ch. N gip ta xc minh c mc gi c m thng v hon thnh c phi l

gi tr th trng hay khng. ng thi n cng ch ra cc cng vic m thm nh

vin phi lm khi thm nh v bo co v gi tr th trng.

Khi nim v gi tr th trng khng ph thuc vo mt giao dch mua bn c

th ti thi im thm nh gi. Gi tr th trng i din cho mc gi m bn mua v

bn bn ng , tho thun s tin hnh mua bn, sau khi c thi gian kho st, cn

nhc cc c hi.

Tnh a dng, thay i lin tc l bn cht ca th trng, do cc thm nh

vin phi xem xt cc s liu thu thp c trn th trng c p ng cc tiu chun

v gi tr th trng hay khng.

nh gi tnh th trng, nh gi kh nng so snh ca cc thng v hay

giao dch chng c, cn phi tr li cc cu hi sau:

- Thng v c th khng?

- Thi im thc hin thng v?

- Gii thiu v qung co v ti sn c chnh xc khng?

- u gi c ng ngi n tham d v c tnh cnh tranh khng?

- Ti sao ngi bn quyt nh bn, ngi mua quyt nh mua?

- Ngi mua c cn nhc n vic mua mt ti sn khc trc khi quyt nh

mua ti sn ny khng?

- Ngi mua c quen thuc a bn hay khng?

- iu g c nh hng n hnh vi mua ti sn ny ca ngi mua?

- Ngi mua mua vi gi c phi l gi nh tr khng?

- Ngi mua c hi lng vi vic mua ti sn ny khng?

Ngi mua c xem xt n li nhun t vic mua cc ti sn tng t khc

khng?

- Ngi mua mong i g t vic kinh doanh ny?

- Ngi mua c li g t vic nhn t vn chuyn nghip?

m bo cho vic thm nh gi tun theo cc tiu chun v nguyn tc

thm nh chung, thm nh vin cn:

- Thm nh gi theo mt tin trnh cht ch, d hiu, cng khai, khng a n

hiu lm.

- Cung cp thng tin y mi ngi c v hiu r s lng, nguyn

nhn, hiu r cc phn tch v kt lun rt ra trong bo co thm nh.

- Xc nh, m t r rng i tng thm nh v mc kho st ti sn.

- Xc nh r mt hay nhiu li ch cn thm nh gi tr.

- Xc nh r gi tr cn c tnh, mc ch ca thm nh, thi gian thm nh

v thi gian bo co.

- Gii thch y , r rng phng php thm nh cn p dng, l do p dng

v cc kt lun cn rt ra.

- Trnh by r cc gi thit v iu kin m thm nh da vo

- Km theo chng ch, giy chng nhn hnh ngh thm nh cp cho thm

nh vin, cc bng cp chuyn mn, giy php thu l ph thm nh, hng dn thc

hnh thm nh v cc bng chng khc.

1.1.6.3 Gi tr phi th trng (GTPTT)

Gi tr th trng l cn c ch yu ca hot ng thm nh gi i vi hu ht

cc loi ti sn. C s ca vic c tnh GTTT i vi mt ti sn no , c da

trn thc t l n c kh nng trao i, mua bn mt cch ph bin trn th trng,

c thc tin kim chng mt cch khch quan. Tuy nhin, trn thc t c nhiu loi

ti sn cn thm nh gi nhng chng li rt t khi c mua bn thm ch khng c

th trng i vi chng, v d nh: Cng vin, nh ga, nh th, bnh vin, trng

hc... nh gi gi tr i vi nhng loi ti sn ny, ngi ta da vo nhng yu t

phi th trng chi phi n gi tr ti sn. Gi tr c c tnh nh vy c gi l gi

tr phi th trng. Gi tr phi th trng c nh ngha mt cch y nh sau:

Gi tr phi th trng l s tin c tnh ca mt ti sn da trn vic xc nh

gi tr mang tnh ch quan, nhiu hn l da vo kh nng c th mua bn ti sn trn

th trng.

* Cc loi gi tr phi th trng thng dng trong thm nh gi:

+ Gi tr ang s dng (GTSD): L gi tr ca mt ti sn khi n ang c

s dng cho mt mc ch nht nh v n khng lin quan n th trng.

Loi gi tr ny th hin nhng ti sn ang c dng vi t cch l mt b

phn ca ti sn trong doanh nghip, khng tnh n gi tr s dng ti u v tt nht

ca ti sn cng nh s tin m ti sn mang li khi n c mang ra bn.

Trn gc k ton, gi tr ang s dng l gi tr hin ti ca dng tin mt

c tnh c th mang li trong tng lai, k t khi s dng n khi thanh l, khi ti sn

kt thc chu k tnh hu ch.

Ngay c khi gi tr ang s dng v gi tr th trng trng nhau th cng khng

c coi chng l mt. Gi tr ang s dng ca ti sn c xu hng cao hn gi tr th

trng ca chng khi doanh nghip ang kinh doanh pht t, thu c li nhun cao

hn so vi doanh nghip cng sn xut sn phm tng t. Ngc li khi doanh

nghip lm n km hiu qu th gi tr ang s dng ca ti sn c xu hng thp hn

gi tr th trng. Gi tr ang s dng ca ti sn c xu hng cao hn gi tr th

trng khi doanh nghip c bn sng ch, giy php, hp ng sn xut nhng sn

phm c bit, hoc doanh nghip c uy tn c bit hoc cc loi ti sn v hnh m

cc doanh nghip khc khng c.

Khi nim v GTSD thng c p dng cho nhng ti sn c th trng

hn ch (l ti sn do tnh n chic, hoc do nhng iu kin cung cu ca th trng

lm cho chng t c ngi mua, ti mt thi im no . c im quan trng

phn bit chng vi nhng ti sn khc l ch khng phi l khng th bn chng

trn th trng cng khai, m bn c chng i hi phi c mt qu trnh tip th

lu di hn, tn nhiu thi gian v cng sc hn so vi nhng ti sn khc). V nhng

ti sn c tnh cht chuyn dng (l nhng ti sn do tnh cht c bit m chng ch

c gi tr s dng hn hp cho mt mc ch v mt i tng s dng no v vy

khng d dng bn chng trn th trng, tr khi bn cng vi ton b ti sn ca

doanh nghip).

+ Gi tr u t (GTT) l gi tr ca ti sn i vi mt hoc mt s nh u

t nht nh, cho mt d n u t nht nh.

Gi tr u t th hin chi ph c hi ca nh u t. Mi nh u t c chi ph

c hi khc nhau, nu c s ging nhau th ch l ngu nhin. V vy, khi nim ny

cng thng c dng khi mun th hin gi tr ca nhng ti sn chuyn bit,

chuyn dng vi nhng nh u t ring bit.

+ Gi tr doanh nghip l biu hin bng tin v cc khon thu nhp m doanh

nghip mang li cho nh u t trong qu trnh sn xut kinh doanh.

Khi nim ny dng cho loi ti sn l: Doanh nghip ang hot ng m mi

b phn cu thnh nn doanh nghip khng th tch ri (hu hnh, v hnh), mt t

chc khng th tch ri. V vy, gi tr ca doanh nghip cng l mt dng ca gi tr

u t. IVSC cho rng khng th thm nh gi tr doanh nghip trn c s GTTT.

+ Gi tr bo him: Gi tr bo him hay s tin bi thng c c tnh trn

c s nhng thay th ti sn khi xy ra trch nhim bi thng ch khng xem trng

n vic xc nh gi tr th trng ca ti sn l bao nhiu.

+ Gi tr tnh thu l s tin th hin gi tr ti sn c quy nh trong cc vn

bn php l, lm cn c tnh thu phi np cho Nh nc.

IVSC cho rng nhiu quc gia, mt s vn bn php quy trch dn GTTT l

c s ca vic tnh thu. Tuy nhin, cc phng php c th c s dng c tnh

gi tr ti sn c th dn n kt qu chnh lch so vi GTTT theo tiu chun thm

nh. Do , nu coi gi tr tnh thu l GTTT nh nh ngha ti tiu chun thm nh

th phi c s gii thch tht r rng.

Trn thc t th xc nh gi tr tnh thu, ngi ta thng da vo GTTT,

nhng mc gi ny li c Nh nc s dng trong mt thi gian di, trong khi gi

th trng lun bin ng v vy khng th coi gi tr tnh thu l GTTT.

+ Gi tr cn li l gi tr ca nhng ti sn khng cn c tip tc sa cha

phc hi hay s dng na.

+ Gi tr ti sn bt buc phi bn l s tin thu v t vic bn ti sn trong cc

iu kin: Thi gian giao dch qu ngn so vi thi gian bnh thng cn c giao

dch theo gi th trng, ngi bn cha sn sng bn v ngi mua bit r s bt li

ca ngi bn.

+ Gi tr c bit l gi tr ti sn vt qu gi tr th trng khi ti sn ny lin

kt vi ti sn khc to ra s cng hng v mt k thut hoc li ch kinh t.

* m bo khng nhm ln gia GTTT v GTPTT, IVSC quy nh thm nh

vin khi thm nh gi tr ti sn da theo tiu chun phi th trng phi tun theo

mt quy trnh bao gm cc bc:

1. Xc nh r ti sn s c thm nh gi.

2. Xc nh r cc quyn li php l gn vi ti sn .

3. Xc nh r mc ch, ca thm nh gi l g.

4. nh ngha gi tr s c thm nh.

5. Kho st ti sn v m bo cc bc cng khai cn thit.

6. Cng khai nhng iu kin hoc tnh hung b hn ch trong thm nh.

7. Xc nh thi gian hiu lc ca thm nh.

8. Phn tch cc s liu, tnh hung ph hp vi nhim v ca thm nh.

9. Da vo c s phi th trng th gi tr thu c l gi tr phi th trng.

10. D cho khi nim, cc bc tin hnh tm ra GTTT l thch hp th thm

nh vin cng khng din gii kt qu tm c nh GTTT.

1.2 MC CH CA NH GI TI SN

Mc ch nh gi c nh hng n vic la chn c s thm nh gi. Xc

nh chnh xc mc ch nh gi gip cho thm nh vin trnh c vic la chn c

s thm nh khng ng, p dng phng php nh gi khng thch hp v dn n

vic thm nh gi khng ng vi mc ch yu cu.

Trong nn kinh t th trng hin nay, nh gi ti sn thng nhm cc mc

ch sau y:

Trong hot ng mua bn, trao i:

+ Gip ngi bn xc nh gi bn.

+ Gip ngi mua quyt nh gi mua.

+ Thit lp c s cho s trao i v hin vt gia ti sn ny vi ti sn khc.

Trong hot ng ti chnh v tn dng

+ s dng cho vic cm c hay th chp.

+ xc nh gi tr cho cc hp ng bo him ti sn

+ xc nh s tin v cc iu khon cho thu theo hp ng: gip cho

vic t ra tin thu v xy dng cc iu khon cho thu.

Trong hot ng pht trin ti sn v u t

+ so snh vi c hi u t vo cc ti sn khc.

+ quyt nh kh nng thc hin u t.

Trong hot ng qun tr doanh nghip

+ lp bo co ti chnh hng nm.

+ xc nh gi th trng ca vn u t.

+ xc nh gi tr doanh nghip.

+ mua bn, hp nht doanh nghip.

+ thanh l ti sn.

+ c phng n x l ti sn khi ci cch doanh nghip Nh nc.

Trong hot ng qun l nh nc.

+ xc nh gi sn phc v u thu, u gi ti sn cng.

+ tnh thu khi ti sn c bn hoc tha k.

+ xc nh gi tr bi thng thu hi ti sn.

+ ta n ra quyt nh phn chia ti sn khi x n.

+ tm ra gi tr tnh thu hng nm i vi ti sn

+ xc nh gi sn phc v pht mi cc ti sn b tch thu xung cng qu.

Thm nh vin xc nh mc ch nh gi da trn vn bn ngh thm nh

gi ca khch hng, da trn kinh nghim, hiu bit v trnh ca mnh v phi gii

thch, trnh by r rng y trong Bo co nh gi.

1.3 CC YU T NH HNG N GI TR TI SN

Gi tr ca ti sn c nh gi ch mang tnh c tnh, c tnh cht t vn cho

n khi giao dch thc s din ra. nng cao tin cy kt qu ca nh gi, khi c

tnh gi tr ti sn nht thit phi xem xt v phn tch mt cch k lng cc yu t

nh hng n gi tr ca chng.

Da vo ngha v cc c tnh ca gi tr, c th chia lm hai loi l: Yu t

ch quan v yu t khch quan.

1.3.1 Yu t ch quan

Xut pht t mc ch s dng ti sn, cc ch th s quyt nh cc mc tiu

cho vic nh gi ti sn. Vic nh gi ti sn phn nh nhng i hi v mt li ch

m ti sn cn to ra cho cc ch th trong mi cng vic hay giao dch m h mong

mun. V vy, mc ch nh gi ti sn l yu t c tnh ch quan v nh hng n

cc quyt nh xy dng cc tiu chun v gi tr khi nh gi ti sn.

nh gi ti sn l mt khoa hc. Tuy nhin, trong nhiu trng hp n cn

c nhn nhn nh mt ngh thut. Tnh ngh thut th hin ch: Thm nh vin

phi lm vic trong iu kin th trng i khi khng cung cp ti liu cn thit

c tnh hoc phi tin hnh nh gi khi th trng ang c s thay i. Trong nhng

trng hp nh vy, h phi da vo s nhy cm ca ngh nghip, yu t cm tnh

c tnh gi tr ti sn. iu ny gii thch cho tnh hung: Hai thm nh vin c tay

ngh, trnh chuyn mn v lng tm ngh nghip nh nhau, nh gi cng mt ti

sn nhng a ra hai kt lun khc nhau.

1.3.2 Yu t khch quan

c chia lm 4 nhm c bn sau:

a. Cc yu t v vt cht

L nhng yu t th hin cc thuc tnh hu dng t nhin vn c m ti sn c

th mang li cho ngi s dng nh: i vi my mc thit b l cc tnh nng, tc

dng, bn vt liu, kh nng duy tu, bo dng v sa cha,...i vi t ai, nh

ca chnh l v tr, kch thc, kh nng sa cha, ci to...

Ti sn c tnh hu dng hay cng dng cng nhiu th gi tr ca ti sn

cng cao. Mt khc, cc yu t phn nh tnh hu ch, cng dng ca ti sn ph thuc

vo kh nng khai thc v quan im ca mi ngi. C ngi cho rng yu t ny l

quan trong vi h, nhng li tr nn khng quan trng vi ngi khc. V vy, khi

nh gi gi tr ca ti sn, bn cnh vic phn tch cc yu t chnh phn nh gi tr ti

sn, thm nh vin cn phi tnh n mc tiu v quan im v gi tr ca khch hng.

b. Cc yu t v tnh trng php l

Tnh trng php l ca ti sn quy nh quyn ca ch th i vi vic khai thc

cc thuc tnh ca ti sn trong qu trnh s dng nh: Quyn s dng, khai thc, mua

bn, chuyn nhng, cho thu, biu tng, tha k... Quyn khai thc cc thuc tnh ca

ti sn cng ln th gi tr ti sn cng cao v ngc li. Cc quyn ny phi c php

lut bo h v tha nhn.

Trong qu trnh nh gi, c kt qu nh gi ng n v tin cy nht th i

hi thm nh vin phi hiu bit nhng quy nh c tnh php l v quyn ca cc

ch th c lin quan n ti sn cn thm nh. c c nhng thng tin chnh xc

v tin cy v tnh trng php l ca ti sn, thm nh vin cn phi cn c vo cc vn

bn php lut hin hnh, cc giy t bng chng ca ti sn v cc ti liu do cc c

quan k ton kim ton c uy tn cung cp.

c. Cc yu t mang tnh kinh t

Tnh kinh t ca gi tr ti sn ch yu th hin quan h cung cu, hay

gin, nhy ca cung v cu trn th trng. Ti mt thi im trn th trng, khi

cung khan him, nhu cu v sc mua cao th gi tr ca ti sn s c nh gi cao,

ngc li gi tr ti sn s c nh gi thp khi m cung di do, nhu cu v sc

mua st gim vi gi nh cc yu t khc trn th trng l khng thay i.

Cc yu t tc ng n cung - cu nh l: khan him, sc mua, thu nhp

hay nhu cu c kh nng thanh ton cc giao dch. Vic nh gi cc yu t ny s l

cn c quan trng gip thm nh vin c c s d bo v c lng mt cch st thc

hn gi tr th trng ca ti sn cn nh gi.

V vy, c th nh gi gi tr ti sn, lm tt cng tc t vn v gim thiu

ri ro trong hot ng nh gi ti sn yu cu phi tin hnh thu thp, lu tr cc

thng tin c lin quan n giao dch mua bn ti sn, trang b cc kin thc v k thut

x l, phn tch s bin ng ca th trng v gi c th trng.

d. Cc yu t khc

Bn cnh ba yu t trn, cn c cc yu t khc nh: Tm l ngi tiu dng,

tp qun dn c cng nh hng n gi tr ti sn. iu ny i hi thm nh vin

phi am hiu v tp qun dn c cng nh yu t tm l c th nh gi ti sn mt

cch hp l. Hin nay gim thiu ri ro cho ngh thm nh gi, hu ht cc nc

thng khng cho php cc cng ty hay cc thm nh vin nc ngoi hot ng mt

cch c lp trn lnh th quc gia mnh m khng c s lin doanh vi mt t chc

no trong nc.

Tm li, gi tr ti sn chu nh hng bi nhiu yu t, trong c nhng yu

t thng xuyn bin i. Do vy, c kt qu nh gi thc s tr thnh hu ch v

c hiu qu i vi khch hng, bn cnh vic xc nh mc ch nh gi, thm nh

vin phi nhn dng r rng v hiu th trng nh gi nhng yu t ring bit nh

hng n gi tr ti sn nh th no. Thm nh vin khng ch nh gi trong iu

kin tnh m cn phi phn tch xu hng thay i ca tng yu t v: Chiu hng,

tc , thi hn, mt mnh v hn ch ca cc xu hng ny n gi tr ti sn.

1.4 NGUYN TC THM NH GI TRONG NN KINH T TH TRNG

Gi tr ti sn c hnh thnh bi nhiu yu t tc ng nh gi tr s dng, s

khan him, nhu cu c kh nng thanh ton... Bn cht ca nh gi ti sn l s phn

tch cc yu t tc ng n qu trnh hnh thnh gi tr ca ti sn c th, do khi

tin hnh thm nh gi cn tun theo cc nguyn tc nht nh. Nguyn tc thm nh

gi ti sn l nhng quy nh, quan im mang tnh ch o, hng dn trong cng tc

nh gi ti sn. l:

- Nguyn tc s dng tt nht, hiu qu nht

- Nguyn tc thay th

- Nguyn tc d kin cc khon li ch trong tng lai

- Nguyn tc ng gp

- Nguyn tc cung cu

y l 5 nguyn tc c bn v c chp nhn mt cch ph bin, l c s l

lun quan trng xy dng cc tiu chun, hnh thnh nn cc quy trnh v phng

php nh gi mt cch hp l v c tnh khoa hc ngy nay.

1.4.1 Nguyn tc s dng tt nht v hiu qu nht (SDTNHQN)

C s ca nguyn tc

Con ngi lun c ng c khai thc mt cch ti a li ch ca ti sn c th

mang li nhm b p chi ph b ra. C s ngi ta nh gi, ra quyt nh u

t l da trn li ch cao nht m ti sn c th mang li. V vy gi tr ca mt ti sn

c tha nhn trong iu kin n c s dng tt nht v hiu qu nht.

V d 1.1: C mt ngi bit th ti Ty H H Ni ang c giao bn v

c hai ngi n hi mua. Ngi th nht tr gi 5 t ng, ngi th hai tr gi 5,4 t

ng. Nu so snh v mt gi tr th ngi th hai tr gi cao hn. Nh vy, trong

trng hp ny ngi bn s bn cho ngi tr gi l 5,4 t ng v s la chn ny l

ph hp vi ng c mun khai thc ti a li ch ca ti sn. Khi gi tr ca ngi

nh c tha nhn l 5,4 t ng.

Ni dung ca nguyn tc

Theo h thng tiu chun thm nh gi Vit Nam: Mi ti sn c th s dng

vo nhiu mc ch v a li cc li ch khc nhau, nhng gi tr ca n c xc

nh trong iu kin ti sn c s dng tt nht v hiu qu nht. Vic s dng tt

nht v c hiu qu nht ca ti sn l t c mc hu dng ti a trong nhng hon

cnh kinh t - x hi thc t ph hp, c th cho php v mt k thut, v php l, v ti

chnh v em li gi tr ln nht cho ti sn.

Ni cch khc, vic s dng cao nht v tt nht ca ti sn l t c mc hu

dng ti a trong nhng hon cnh kinh t - x hi thc t ph hp, c th cho php v

mt k thut, php l, ti chnh v em li gi tr cao nht cho ti sn.

Khi nim s dng cao nht v tt nht l mt phn c bn khng th thiu c

ca s c tnh gi tr th trng.

Ni dung ca nguyn tc s dng cao nht v tt nht c phn nh cc mt

sau y:

- V mt vt cht, mt ti sn c nh gi l s dng cao nht v tt nht khi

n tha mn c nhiu s la chn s dng nht (cho nhiu ngi hoc cho mt

ngi c th);

- V mt php lut, mt ti sn c nh gi l s dng cao nht v tt nht

khi m vic s dng bt ng sn phi hp php, c nh nc tha nhn v bo h.

v d trn ta thy ngi bit th c bn cho ngi tr gi l 5,4 t ng

trong iu kin t nhin, ngi mua mun mua v ngi bn sn sng bn. Sau khi

mua c ngi nh ny vi gi 5,4 t ng th ngi ch s hu mi cho thu vi

mc l 7 triu ng/thng. Tuy nhin, h khng thy tho mn vi vic cho thu ny v

h tnh ton rng h s sa ngi nh bng cch xy thm 2 tng na kinh doanh khch

sn (trong hin ti, ngi nh c xy dng 3 tng) v mi thng h s thu c 15 triu

ng. H c thc hin c phng n gi nh ny hay khng? Trong khi Quy nh ca

thnh ph v vic xy dng ti khu t ny l khng c php xy nh qu 3 tng. Vy,

h khng th thc hin c phng n m h gi nh v Quy nh ca thnh ph v

vic xy dng nh ti khu vc Ty H ny chnh l tnh php l.

Ngoi ra, mc d khng c tnh php l nhng nhng quy c c tnh thng l

hay tp qun x hi cng cn c tn trng nh:

Chng ta khng th gi nh rng trn khu t ca Cha Quc Khnh l mt

khu vui chi gii tr tnh gi tr s dng tt nht v hiu qu nht ca khu t ny.

Hin nay, chng ta ch c th tha nhn gi tr s dng tt nht v hiu qu nht ca

khu t ny chnh l vic xy dng Cha Quc Khnh v ngoi gi tr v mt kinh t

th chng ta c th thy c n cn c gi tr v mt tinh thn, gi tr v vn ho, lch

s ca dn tc.

- V mt s dng, mt ti sn c nh gi l s dng cao nht v tt nht

khi m bt ng sn cho thu nhp rng cao nht hoc cho gi tr hin ti ca thu

nhp rng trong tng lai l cao nht.

- V mt thi gian, mt ti sn c nh gi l s dng cao nht v tt nht

khi m thi gian cho thu nhp rng cao nht ko di nht.

- V mt hin thc: Ti sn c s dng hoc gi nh s dng trong iu

kin c thc, c tin cy ti thi im c tnh gi tr ti sn. Ti sn phi t

trong iu kin kh thi v mt ti chnh. Mi ngi hay mi nh u t c th s dng

ti sn da theo chi ph c hi ca ring mnh. Tuy nhin, n phi phn nh tnh cht

kh thi v mt ti chnh.

Mt ti sn ang s dng thc t khng nht thit th hin kh nng s dng

tt nht v c hiu qu nht ca ti sn . V vy, nguyn tc ny i hi khi thm nh

gi ti sn phi t ti sn trong tnh hung s dng cao nht v tt nht, ch khng

phi da trn s s dng hin ti nu nh s s dng hin ti cha phi l cao nht v

tt nht, c bit l i vi bt ng sn. Bi v vic s dng cao nht v tt nht

quyt nh gi tr th trng ca ti sn.

Yu cu ca nguyn tc

- Thm nh vin phi ch ra cc kh nng thc t v vic s dng ti sn v

nhng li ch ca vic s dng n (thm nh vin phi gi nh c tnh hung s

dng phi thc t, s dng sai php lut v khng kh thi v mt ti chnh).

- Thm nh vin phi khng nh c tnh hung no l c hi s dng tt

nht v hiu qu nht gi tr ca ti sn.

1.4.2 Nguyn tc thay th

V d 1.2: Trc khi mua c ngi bit th Ty H vi gi 5,4 t ng nh

u t ny tm rt nhiu cc ngi nh khc gn . Cui cng h tm c 2 ngi

bit th tng t nhau v tt c cc yu t theo yu cu ca h t ra nh v din tch,

chiu rng, chiu di, thit k... Tuy nhin, mt ngi bit th c ng bn vi gi

5,4 t ng v mt ngi nh c ng bn vi gi l 5,6 t ng. H s chn mua

ngi bit th no? H quyt nh mua ngi bit th c gi giao bn l 5,4 t ng.

C s ca nguyn tc

Nhng ngi mua thn trng s khng tr nhiu tin hn mua mt ti sn

no , nu anh ta tn t tin hn nhng vn c th mua mt sn phm tng t nh vy.

Ni dung ca nguyn tc

Khi hai ti sn c tnh hu ch nh nhau, ti sn no cho bn mc gi thp

nht th ti sn s bn c trc. Gii hn gi tr cao nht ca mt ti sn khng

vt qu chi ph c mt ti sn tng t vi iu kin khng c s chm tr qu

mc lm nh hng n s thay th.

Yu cu ca nguyn tc

- Thm nh vin phi nm c cc thng tin v gi c hay chi ph sn xut

ca cc ti sn tng t, gn vi thi im nh gi ly lm c s so snh v xc

nh gii hn cao nht ca gi tr ti sn cn nh gi.

- Thm nh vin nht thit phi c trang b cc k nng v cch iu chnh

s khc bit gia cc loi ti sn nhm m bo tnh cht c th thay th hay so snh

vi nhau v gi c, v chi ph sn xut.

Nguyn tc thay th khng ch c vn dng khi thm nh gi ti sn m cn

c s dng trong hot ng t vn v cc c hi u t.

V d 1.3: Trc khi quyt nh mua ngi bit th Ty H, nh u t ny

cn nhc vi s tin trn th h s u t vo lnh vc khc. Sau khi tnh ton, xem xt

tnh cht thay th hay so snh gia hai c hi hay hai ti sn ny l: Tc tng

vn, li, tin cho thu, mc ri ro v kh nng thanh khon ca chng th h

quyt nh chn mua ngi nh trn.

1.4.3 Nguyn tc d kin cc khon li ch tng lai

C s ca nguyn tc

Xut pht trc tip t khi nim gi tr ti sn.

Ni dung ca nguyn tc

Gi tr ca mt ti sn c quyt nh bi nhng li ch tng lai ti sn

mang li cho nh u t

Yu cu ca nguyn tc

- Thm nh vin phi d kin c nhng li ch v nht thit phi da vo

cc khon li ch c tnh gi tr ti sn.

- Thm nh vin phi thu thp nhng chng c ca th trng thi im gn

nht (chng c v gi c, gi cho thu, t l chit khu) ca cc ti sn tng t

tin hnh so snh, phn tch, iu chnh v c tnh gi tr ca ti sn.

V d 1.4: Khi chng ta mua mt xe t i th mc quan trng c s

khc nhau rt ln gia cc c nhn, li ch tng lai ca vic s hu chic t l yu t

rt nh tnh, rt kh so snh v mt ch quan ca gi tr, song c th da vo gi th

trng c tnh, tc l da trn nguyn tc thay th. Nhng khi chng ta mua mt

xe t cho thu th ta c th da vo thu nhp bng tin trong tng lai nh

lng v gi tr ti sn.

1.4.4 Nguyn tc ng gp

V d 1.5: Trn th trng ang giao bn mt ngi nh tng t ngi bit th

trn nhng khc ch l ngi nh ny c thm sn vn v c bn vi gi 5,6 t

ng, trong khi ngi bit th trn ch c bn vi gi 5,4 t ng. Nhn vo y ta c

th thy phn ng gp ca sn vn tha nhn l 200 triu ng trong khi chi ph xy

dng ch ht 100 triu ng .

C s ca nguyn tc

Khi kt hp cc ti sn vi nhau th tng gi tr ca n s cao hn tng gi tr

ca cc ti sn n l.

Nh v d trn: Khi kt hp ngi nh vi sn vn th thnh ngi nh c sn

vn v n c gi l: 5,6 t ng. Trong khi nu tnh gi tr n l ca hai ti sn ch

l 5,5 t ng. Chng ta c th thy r rng khi c sn vn th gi tr ca ngi nh

c tng ln rt nhiu so vi vic khng c sn vn.

Ni dung ca nguyn tc

Gi tr ca mt ti sn hay ca mt b phn cu thnh mt ti sn ph thuc vo

s vng mt hay gp mt ca n s lm cho gi tr ca ton b ti sn tng ln hay

gim i l bao nhiu.

Yu cu ca nguyn tc

Khi nh gi t hp ti sn khng c cng gi tr ca cc ti sn ring l.

1.4.5 Nguyn tc cung cu

C s ca nguyn tc

Cn c ch yu v ph bin nht ca vic thm nh gi tr ti sn l da vo

gi tr th trng. Gi tr th trng ca ti sn li t l thun vi yu t cu v t l

nghch vi yu t cung.

v d trn, gi s nh u t quyt nh bn ngi bit th h va mua vi gi

5,5 t ng v h nhn nh rng gi ti thi im ny l cao nht. Mt trong nhng

yu t tc ng n gi c chnh l nhu cu mua nh ca ngi dn tng cao.

Ni dung ca nguyn tc

nh gi ti sn phi t n trong s tc ng ca cc yu t cung cu. Trn th

trng cnh tranh hon ho, gi c l bng chng, l s tha nhn c tnh khch quan

ca th trng v gi tr ti sn. Trong cc th trng khc, di sc p ca cung v

cu, gi c c th c khong cch rt xa so vi gi tr thc. V vy, khi so snh cc ti

sn vi nhau, phi phn tch tc ng ca yu t cung v cu nh hng n gi tr ti

sn cn thm nh gi.

Yu cu ca nguyn tc

Thm nh vin phi nh gi c tc ng ca yu t cung cu i vi cc

giao dch trong qu kh v d bo nh hng ca chng trong tng lai nhm xc

minh ti sn cn thm nh nn c nh gi trn c s gi tr th trng hay gi tr

phi th trng. V d: Chng khon sau khi c nim yt thng c gi cao hn do

cu cao hn, mc d tnh hnh sn xut kinh doanh, thu nhp ca cng ty ni chung

khng c g thay i.

CU HI N TP CHNG 1

Cu 1: Phn tch khi nim gi tr ti sn. Hy nu nhng c s gi tr trong

nh gi ti sn.

Cu 2: Phn bit cc khi nim: gi tr, gi c, chi ph.

Cu 3: Gii thch khi nim gi tr th trng ca IVSC. Gi tr th trng c

nht thit hnh thnh trong th trng cnh tranh hay khng?

Cu 4: Phn tch cc yu t nh hng n gi tr ti sn. Nhn din cc yu t

ny c ngha g i vi thm nh vin?

Cu 5: Nu cc nguyn tc thm nh gi trong nn kinh t th trng. Tun th

nguyn tc thm nh vin cn phi lm g?

CHNG 2: PHNG PHP NH GI BT NG SN

2.1. TNG QUAN V BT NG SN V TH TRNG BT NG SN

2.1.1. Bt ng sn

2.1.1.1 Khi nim v bt ng sn

a. Khi nim

Bt ng sn l cc ti sn khng di di c, bao gm:

+ t ai

+ Nh , cng trnh xy dng gn lin vi t ai, k c cc ti sn gn lin vi

nh , cng trnh xy dng

+ Cc ti sn khc gn lin vi t ai

+ Cc ti sn khc theo quy nh ca php lut

b. c im ch yu ca bt ng sn

- C nh v v tr:

+ Tnh c nh l c trng khc bit ca hng ho BS so vi cc hng ho

khc. i vi cc hng ho khc, c th d dng di chuyn n cc a im nhng vi

BS th khng th di di c. Cc ch th mun tham gia giao dch, trao i BS

phi i n ni c hng ha BS.

+ Hng ho BS khng th em ra th trng (nh siu th ch) trng by

nh cc loi hng ho khc m phi gii thiu thng qua m t bng m hnh, hnh

nh, bn v, hoc cc m t khc.

+ Tnh c nh cn to hng ho BS mang tnh a im v tnh a

phng rt cao. Cng mt loi BS nhng nhng a im khc nhau th c gi tr

khc nhau.

- Tnh bn vng:

t ai l mt loi ti nguyn c xem nh khng th b hu hoi, tr khi c

thin tai, xi l, vi lp. Cc vt kin trc v cng trnh xy dng trn t sau khi xy

dng hoc sau mt thi gian s dng c ci to nng cp c th tn ti hng trm

nm hoc lu hn na. V vy, tnh bn vng ca BS c th hin tui th ca vt

kin trc v cng trnh xy dng.

Cn phn bit tui th vt l v tui th kinh t ca BS. Tui th kinh t

chm dt trong iu kin th trng v trng thi hot ng bnh thng m chi ph s

dng BS li ngang bng vi li ch thu c t BS . Tui th vt l di hn tui

th kinh t kh nhiu v n chm dt khi cc kt cu chu lc ch yu ca vt kin trc

v cng trnh xy dng b lo ho v h hng, khng th tip tc an ton cho vic s

dng. Trong trng hp , nu xt thy tin hnh ci to, nng cp BS thu c li

ch ln hn l ph i v xy dng mi th c th ko di tui th vt l. Thc t, cc

nc trn th gii chng minh tui th kinh t ca BS c lin quan n tnh cht

s dng ca BS . Ni chung, tui th kinh t ca nh , khch sn, nh ht l trn

40 nm; ca tui th kinh t nh xng cng nghip, nh ph thng l trn 45 nm

v.v.. Chnh v tnh cht lu vng ca hng ho BS l do t ai khng b mt i,

khng b thanh l sau mt qu trnh s dng, li c th s dng vo nhiu mc ch

khc nhau, nn hng ho BS rt phong ph v a dng.

- Tnh khan him:

c im ny ca BS xut pht t tnh khan him ca t ai. Tnh khan him

ca t ai l do din tch b mt tri t l c hn. Tnh khan him c th ca t ai l

gii hn v din tch t ai ca tng mnh t, khu vc, vng, a phng, lnh th v.v..

- Tnh khc bit:

Do BS c tnh khan him, tnh c nh v khng di di c ca t ai nn

n c tnh khc bit. Trn th trng BS kh tn ti hai BS hon ton ging nhau v

chng c v tr khng gian khc nhau k c hai cng trnh cnh nhau v cng xy theo

mt thit k. Ngay trong mt to cao c th cc cn phng cng c hng v cu to

nh khc nhau. Ngoi ra, chnh cc nh u t, kin trc s u quan tm n tnh khc

bit hoc to s hp dn i vi khch hng hoc tho mn s thch c nhn v.v...

- C gi tr ln:

Gi tr BS thng rt cao, iu ny xut pht t gi tr ca t ai v chi ph

xy dng cc cng trnh trn t l rt ln t t ra vn :

+ Hot ng u t kinh doanh BS i hi phi c lng vn ln v di hn.

+ Vn u t cho BS c th ti to tr li phc v cho kinh doanh, th chp.

+ Thng pht sinh quan h vay vn thanh ton khi mua bn.

- Tnh nh hng ln nhau:

BS chu s nh hng ln nhau rt ln, gi tr ca mt BS ny c th b tc

ng ca BS khc. c bit, trong trng hp Nh nc u t xy dng cc cng

trnh kt cu h tng s lm tng v p v nng co gi tr s dng ca BS trong khu

vc . Trong thc t, vic xy dng BS ny lm tn thm v p, s hp dn v gi

tr ca BS khc l hin tng kh ph bin.

2.1.1.2. Phn loi bt ng sn

BS l mt loi ti sn c gi tr ln, vic phn loi BS l c s Nh nc

c chnh sch qun l v s dng mt cch hp l v c hiu qu nht v mt kinh t

v x hi. N cng l c s quan trng cc nh u t xem xt cc c hi u t

nh gi mt cch hp l gi tr BS. BS c phn loi theo cc tiu thc sau:

* Theo c tnh vt cht

- t ai: l t ai t nhin, bao gm t trng v t ang s dng.

- Cng trnh kin trc v cc ti sn gn lin vi cng trnh kin trc:

+ Nh ca xy dng c nh khng th di di.

+ Cc cng trnh h tng k thut gn lin vi t ai: H thng in li, in

thoi, ng ten v cp truyn hnh, h thng lc v cp thot nc, h thng cp kh gas,

h thng cu ho

+ Cc ti sn khc gn lin khng th tch ri vi cng trnh xy dng: iu

ho, thang my, chng trm t ng

- Cc ti sn khc gn lin vi t ai:

+ Vn cy lu nm

+ Cc cng trnh nui trng thy sn, cnh ng lm mui

+ Cc cng trnh du lch, vui chi, th thao

+ Cc cng trnh khai thc m...

* Theo mc ch s dng kt hp vi c tnh vt cht: t ai v cng trnh

kin trc trong :

- t ai: Theo iu 13 ca Lut t ai nm 2003, cn c vo mc ch s

dng, t ai c phn bit thnh 3 vng khc nhau l: ng bng, trung du v min

ni. Trong mi vng li chia thnh 3 nhm: nhm t nng nghip, phi nng nghip v

cha s dng. Trong mi nhm chia thnh cc loi:

Nhm t nng nghip: 8 loi, gm:

+ t trng cy lu nm.

+ t trng cy hng nm: trng la, c v cy hng nm khc.

+ t rng sn xut.

+ t rng phng h.

+ t rng c dng

+ t nui trng thu sn.

+ t lm mui.

+ t nng nghip khc theo quy nh ca Chnh ph.

Nhm t phi nng nghip: 10 loi, gm:

+ t : ti nng thn v ti thnh th.

+ t xy dng tr s c quan, cng trnh s nghip.

+ t s dng vo mc ch an ninh, quc phng.

+ t sn xut, kinh doanh phi nng nghip: t xy dng khu cng nghip,

xy dng c s SXKD, khai thc khong sn, sn xut vt liu xy dng, lm gm.

+ t s dng vo mc ch cng cng: t giao thng, thu li, t xy dng

cc cng trnh vn ho, y t, gio dc v o to, th dc th thao phc v li ch cng

cng, t c di tch lch s vn ho, danh lam thng cnh, t xy dng cc cng trnh

cng cng khc theo quy nh ca Chnh ph.

+ t do cc c s tn gio s dng.

+ t c cc cng trnh l: nh, n, cha, miu, am, t ng, nh thi h.

+ t lm ngha trang, ngha a.

+ t phi nng nghip khc theo quy nh ca Chnh ph.

Nhm t s dng: Cha xc nh c mc ch s dng.

Trong mi loi c tip tc chia c th thnh cc hng: 1, 2, 3, hoc v tr:

s 1, s 2

Ngoi ra, theo tnh cht php l BS: BS s hu vnh vin v s hu c thi

hn. Theo kh nng pht trin: BS c kh nng v khng c kh nng pht trin.

- Cng trnh kin trc c 5 loi:

+ Nh dng cho thu hoc bn:

Tu thuc vo cc yu cu v kin trc, tin nghi, cnh quan, mi trng ngi

ta c s phn bit nh thnh 2 loi l: nh chung c, nh ring bit v bit th.

Trong loi bit th li c phn chia thnh 4 hng: t hng I n hng IV. Hng 4 l

loi c cht lng s dng tt nht.

Tu thuc vo yu cu v k thut, bn v gi tr ca cc loi vt liu v ca

cc kt cu chnh nh: Ct, mng, sn, tng m ngi ta phn chia thnh 4 cp:

Cp I c nin hn s dng trn 100 nm, cp II: Trn 50 nm; cp III: Trn 20 nm;

cp IV: Di 20 nm.

+ Cng trnh kin trc phc v sn xut: Nh xng, kho tng, mt bng khu

cng nghip.

+ Cng trnh kin trc c tnh cht thng mi: Ca hng cho thu, ch, trung

tm thng mi

+ Khch sn v vn phng cho thu: Tu thuc vo cc iu kin vt cht, cht

lng phc v, cnh quan mi trng m khch sn c chia ra cc loi t 1 n 5 sao.

+ Cng trnh kin trc khc: Nh th, bnh vin, trng hc

2.1.1.3. Quyn ca ch th i vi bt ng sn

y ta ch xt n bt ng sn l t ai v cc cng trnh. Quyn ca ch

th i vi hai loi bt ng sn ny c th nh sau:

- i vi t ai: t ai thuc s hu ton dn do Nh nc i din ch s hu.

Nh nc trao quyn s dng t cho ngi s dng t thng qua hnh thc giao

t, cho thu t, cng nhn quyn s dng t i vi ngi ang s dng t n nh.

+ Nh nc giao t: L vic Nh nc trao quyn s dng t bng quyt nh

hnh chnh cho i tng c nhu cu s dng t. i vi ngi s dng t, y l

hnh thc chim gi cao nht.

Nh nc cho thu t l vic Nh nc trao quyn s dng t bng hp ng

(c th ngn hn hoc di hn) cho i tng c nhu cu s dng t. Nhng hp ng

cho thu t cng thng c lu h s bng cc chng th v c th ko di v thi hn.

- i vi cc cng trnh

+ Quyn s hu: Quyn ny pht sinh khi c nhn, t chc c cp giy

chng nhn quyn s dng t th s hu lun cc cng trnh trn khu t y.

+ Thu theo hp ng: Cc cng trnh nm trn khu t c em cho thu

theo hp ng.

2.1.2. Th trng bt ng sn

2.1.2.1 Khi nim v th trng bt ng sn

a. Khi nim th trng bt ng sn

Thc t, c rt nhiu cch hiu khc nhau v th trng BS nh:

- Th trng bt ng sn l mt mi trng trong gia ngi mua v ngi

bn tc ng qua li ln nhau thc hin vic mua bn bt ng sn thng qua c ch gi.

- Th trng bt ng sn l mt h thng cc quan h, thng qua cc giao

dch v bt ng sn ca bn tham gia c thc hin. Th trng bt ng sn c th

phn thnh th trng t ai, th trng nh th trng cc cng trnh kin trc khc

nhau...

- Th trng BS l th trng nh, t

- Th trng BS l th trng mua bn, trao i, cho thu, th chp, chuyn

nhng quyn s dng BS theo quy lut ca th trng, c s qun l ca Nh nc.

- Th trng bt ng sn l tng ho cc giao dch dn s v bt ng sn ti

mt a bn nht nh, trong mt thi gian nht nh.

Nh vy c th thy rng: Th trng bt ng sn l loi th trng bao gm

cc giao dch v bt ng sn c thc hin thng qua quan h hng ho tin t.

b. c im ca th trng bt ng sn

C nhiu quan nim khc nhau v th trng bt ng sn, mc d c th cn

nhng quan nim khc nhau, song nhng c im ch yu ca loi th trng ny cn

c tha nhn l:

* C s cch bit gia hng ho v a im giao dch

BS c v tr c nh, khng th di di c, cc ch th th trng khng th

a ti sn n ni giao dch. V th, vic giao dch kh kt thc ti ni giao dch m

thng phi qua ba khu ch yu: m phn ti a im giao dch, kim tra thc a,

ng k php l.

Chnh iu ny lm cho quan h giao dch BS thng ko di, cc ng thi

th trng cng nh cc yu t tm l c nhiu c hi pht sinh trong qu trnh m

phn, vic nh gi c nguy c sai s ln, ri ro i vi ngh TG l cao, i hi thm

nh vin phi c s am hiu v chuyn mn cng nh kinh nghim ngh nghip.

* Th trng BS l th trng mang tnh khu vc

BS l mt loi hng ho c nh v khng th di di v mt v tr v n chu

nh hng ca cc yu t tp qun, tm l, th hiu. Trong khi , tm l, tp qun, th

hiu ca mi vng, mi a phng li khc nhau. Chnh v vy, hot ng ca th

trng BS mang tnh a phng su sc.

Mt khc, th trng BS mang tnh khng tp trung v tri rng mi vng

min ca t nc. Sn phm hng ho BS c d tha vng ny cng khng

th em bn vng khc c. Bn cnh , mi th trng mang tnh cht a

phng vi quy m v trnh khc nhau do c s pht trin khng u gia cc

vng, cc min, do iu kin t nhin v trnh pht trin kinh t - vn ho - x hi

khc nhau dn n quy m v trnh pht trin ca th trng BS khc nhau. Th

trng BS cc th c quy m v trnh pht trin kinh t cao th hot ng si

ng hn th trng BS nng thn, min ni v.v..

* Th trng BS l mt dng in hnh ca th trng khng hon ho

c im ny xut pht t nhng c trng ring ca mi vng, chu s chi

phi ca iu kin t nhin cng nh truyn thng v tp qun, th hiu, tm l x hi

trong qu trnh s dng BS. Thm ch, ngay trong bn thn cc th trng a

phng, s hiu bit v cc giao dch cng khng hon ho, ngi mua v ngi bn

thng thiu thng tin lin quan n nhng giao dch trc.

S tc ng ca Nh nc l mt trong cc yu t to nn tnh khng hon ho

ca th trng BS. Bt k Nh nc no cng u c s can thip vo th trng

BS cc mc khc nhau, trong ch yu l t ai thc hin cc mc tiu

pht trin chung. BS c tnh d bit, tin tc th trng hn ch, t ai trn th trng

s cp ph thuc vo quyt nh ca Nh nc nn th trng BS l th trng cnh

tranh khng hon ho.

Mt khc, th trng BS khng hon ho cn do tnh cht khng ti to c

ca t, nn th trng BS mang tnh c quyn, u c nhiu hn cc th trng

hng ho khc.

* Cung v BS chm co gin khi gi c thay i

Trn th trng BS, khi cu thay i, tt yu dn n s thay i v gi BS.

Tuy nhin, do quan h cung cu v BS thng mt cn i theo chiu hng cung

nh hn cu, cung BS khng th phn ng mt cch nhanh chng v tng ng vi

thay i ca cu, vic tng cung v BS cho mt mc ch c th no thng mt

nhiu thi gian, dn n tc ng kch thch tng hoc gim cung BS lun c mt

tr ln hn so vi cc mt hng khc.

Do , khi xem xt th trng BS cn ch :

+ Nhng nhn t lm tng cu t ngt s tim n cc cn st gi BS. Vic

chng cc cn st v gi BS bng cch tng cung l rt hn ch.

+ i vi vic qun l Nh nc cn phi c cc chnh sch n nh, di hn

i vi BS v cng khai cc chnh sch ny nhm n nh th trng BS.

+ i vi hot ng thm nh gi cn phi c s cn nhc thn trng n c

im ny ca th trng BS c tnh mt cch hp l gi tr BS. Vic qun l

Nh nc i vi BS khng tt s tim n nhiu ri ro i vi vic hnh ngh thm

nh gi.

* Hot ng ca th trng BS ph thuc vo s kim sot ca Nh nc.

BS l ti sn ln ca mi quc gia, l hng ho c bit, cc giao dch v BS

tc ng mnh m n hu ht cc hot ng kinh t - x hi. Do , cc vn v

BS u s chi phi v iu chnh cht ch ca h thng cc vn bn quy phm php

lut ring v BS, c bit l h thng cc vn bn quy phm php lut v t ai v

nh . c im ny c bit ng nc ta do th trng t ai cp I (th trng s

cp - giao t v cho thu t) l chu tc ng nht bi cc quyt nh ca Nh nc.

Chnh ph cc nc trn th gii u quan tm n BS v th trng BS, lun iu

chnh chnh sch v BS v th trng BS nhm huy ng cc ngun lc v BS

phc v cc mc tiu pht trin kinh t - x hi.

Mt khc, th trng BS cn l mt dng in hnh ca loi th trng cnh

tranh khng hon ho, thiu tnh hiu qu. V vy, s can thip ca Nh nc l cn

thit, nhm gim thiu nhng nh hng bt li n cc mc tiu kinh t v m.

2.1.2.2. Phn loi th trng bt ng sn

a. Cn c vo mc kim sot ca Nh nc

Th trng chnh thc hay th trng c s kim sot ca Nh nc.

- Th trng phi chnh thc hay th trng khng c s kim sot ca Nh nc

b. Cn c vo trnh t tham gia th trng

- Th trng chuyn nhng quyn s dng t, loi th trng ny cn gi l

th trng t ai.

- Th trng xy dng cc cng trnh BS bn v cho thu.

- Th trng bn li hoc cho thu li BS.

c. Cn c vo cc loi hng ha BS trn th trng

- Th trng t ai

- Th trng nh

- Th trng BS cng nghip

- Th trng BS dng cho vn phng, cng s

- Th trng BS dng trong dch v

d. Cn c vo tnh cht cc giao dch

- Th trng mua bn BS

- Th trng thu v cho thu BS

- Th trng giao dch cc BS dng th chp, bo him

- Th trng giao dch cc BS dng gp vn lin doanh

2.1.2.3. Vai tr ca th trng bt ng sn

- Th trng BS l mt trong nhng th trng quan trng ca nn kinh t th

trng v th trng ny lin quan trc tip ti mt lng ti sn cc ln c v quy

m, tnh cht cng nh gi tr ca cc mt trong nn kinh t quc dn:

BS l ti sn ln ca mi quc gia. T trng BS trong tng s ca ci x hi

cc nc c khc nhau nhng thng chim trn di 40% lng ca ci vt cht

ca mi nc. Cc hot ng lin quan n BS chim ti 30% tng hot ng ca

nn kinh t. BS cn l ti sn ln ca tng h gia nh. Trong iu kin nn kinh t

th trng th BS ngoi chc nng l ni , ni t chc hot ng kinh t gia nh, n

cn l ngun vn pht trin thng qua hot ng th chp.

- Th trng BS pht trin th mt ngun vn ln ti ch c huy ng:

Nu mt quc gia c gii php hu hiu bo m cho cc BS c iu kin

tr thnh hng ho v c nh gi khoa hc, chnh thng s to cho nn kinh t ca

quc gia mt tim nng ng k v vn t pht trin kinh t - x hi t c

nhng mc tiu ra. cc nc pht trin lng tin ngn hng cho vay qua th

chp bng BS chim trn 80% trong tng lng vn cho vay. V vy, pht trin u

t, kinh doanh BS ng vai tr quan trng trong vic chuyn cc ti sn thnh ngun

ti chnh di do phc v cho yu cu pht trin kinh t - x hi c bit l u t pht

trin c s h tng ca nn kinh t.

- Pht trin v qun l tt th trng BS, c bit l th trng quyn s dng

t l iu kin quan trng s dng c hiu qu ti sn qu gi thuc s hu ton

dn m Nh nc l i din ch s hu:

Kinh nghim ca cc nc cho thy t tiu chun ca mt nc cng

nghip ho th t l th ho thng chim t 60-80%. Nh vy, vn pht trin th

trng BS p ng yu cu th ho nc ta l vn ln v c tm quan

trng c bit nht l khi nc ta chuyn sang c ch th trng trong iu kin cc

thit ch v qun l Nh nc i vi cng tc quy hoch cha c thc thi c cht

lng v hiu qu th vic pht trin v qun l th trng BS th phi i i vi

tng cng cng tc quy hoch khc phc nhng tn km v vng mc trong

tng lai.

- Pht trin v qun l tt th trng BS s gp phn kch thch sn xut pht

trin, tng ngun thu cho Ngn sch:

Th trng BS c quan h trc tip vi cc th trng nh th trng ti chnh

tn dng, th trng xy dng, th trng vt liu xy dng, th trng lao ng... Theo

phn tch nh gi ca cc chuyn gia kinh t, cc nc pht trin nu u t vo

lnh vc BS tng ln 1 USD th s c kh nng thc y cc ngnh c lin quan pht

trin t 1,5 2 USD. Pht trin v iu hnh tt th trng BS s c tc dng thc

y tng trng kinh t thng qua cc bin php kch thch vo t ai, to lp cc

cng trnh, nh xng, vt kin trc... t to nn chuyn dch ng k v quan

trng v c cu trong cc ngnh, cc vng lnh th v trn phm vi c nc.

- Pht trin v qun l c hiu qu th trng BS s p ng nhu cu bc xc

ngy cng gia tng v nh cho nhn dn t th-nng thn:

Th trng nh l b phn quan trng chim t trng ln trong th trng

BS. Th trng nh l th trng si ng nht trong th trng BS, nhng cn

st nh t hu ht u bt u t st nh v lan to sang cc th trng BS

khc v nh hng trc tip n i sng ca nhn dn. V vy, pht trin v qun l

c hiu qu th trng BS nh , bnh n th trng nh , bo m cho gi nh

ph hp vi thu nhp ca ngi dn l mt trong nhng vai tr quan trng ca qun l

nh nc v th trng BS nh .

2.2. CC PHNG PHP NH GI BT NG SN

2.2.1. Phng php so snh trc tip

2.2.1.1. Khi nim v phng php so snh trc tip

a. Khi nim:

nh gi bt ng sn theo phng php so snh trc tip, l vic c tnh gi

tr bt ng sn da trn cc bng chng th trng ca cc bt ng sn tng t

giao dch trong thi gian gn nht.

b. C s l lun:

Phng php so snh trc tip c xy dng da trn vic tun th nguyn tc

thay th v nguyn tc ng gp.

c. Trng hp p dng:

- Cc BS c tnh ng nht nh: Cc cn h, cc chung c, cc dy nh c

xy dng cng mt kiu, cc ngi nh ring bit v bn ring bit, cc phn xng v

cc nh kho trn mt mt bng, cc nhm vn phng v cc nhm ca hiu.

- Cc mnh t trng

2.2.1.2. Cc bc nh gi

* Bc 1: Tm kim thng tin v nhng BS c giao dch trong thi gian

gn nht c th so snh c vi BS mc tiu v cc mt, cc yu t ch yu nh

hng n gi tr, nh: kiu cch, iu kin mi trng,. C th, TV cn phi da

trn 7 yu t c bn sau so snh:

- Tnh trng vt cht ca BS

- c im v mt bng

- c im ca cc cng trnh xy dng c lin quan

- c im v v tr hay a im:

+ L yu t phn nh c im v h tng x hi ca BS

+ L yu t phn nh c im khc nhau v mi trng x hi c lin quan

n BS.

- Tnh trng php l:

+ Cc cn c php l v QSD t, quyn s hu cc cng trnh trn t.

+ Cc qui nh ti thiu v v sinh mi trng, v Phng chy cha chy, v

cch m.

+ Tnh trng vi phm gii hn v khng gian kin trc v xy dng.

- Thi gian giao dch.

- Cc iu khon v iu kin ca giao dch.

* Bc 2: Tin hnh kim tra v phn tch cc giao dch chng c nhm m

bo tnh cht c th so snh c vi BS mc tiu. thc hin tt bc ny, khi

kim tra v phn tch cc giao dch th trng cn phi lm r: Ngun gc, c im

v tnh cht cc giao dch.

* Bc 3: La chn mt s BS c th so snh thch hp nht. Theo kinh

nghim, thng ly t 3 n 6 BS so snh.

* Bc 4: Xc nh nhng yu t khc nhau gia BS mc tiu v BS chng

c. ng thi, da trn cc yu t khc nhau, tin hnh iu chnh gi ca cc BS.

Cch iu chnh thng dng l ly BS mc tiu lm chun, thc hin vic iu chnh

i vi BS chng c. Nu BS chng c c cc yu t c nh gi l tt hn

BS mc tiu th iu chnh gim gi tr giao dch ca BS chng c xung v ngc

li. Trong khi iu chnh, theo kinh nghim cn lu n 3 vn :

- Cc iu chnh khng nn lm qu chi tit hay vn vt.

- Mi s iu chnh nn c chng minh t cc bng chng th trng.

- Lun t ra cu hi: Nhng s khc nhau l l do ch yu dn n s khc

nhau v gi tr ca hai BS

C th vn dng mt trong hai cch iu chnh l: iu chnh s gp hoc iu

chnh phn trm trn c s cng tr n gin.

* Bc 5: c tnh gi tr BS mc tiu trn c s gi ca cc BS iu chnh.

V D 2.1:

Thm nh gi tr th trng ca bt ng sn c chiu rng 5 m, chiu di 30

m, c ch quyn hp php, thng tin thu thp c t th trng c cc ti sn so snh

nh sau:

Bt ng sn 1: C chiu rng 4 m, chiu di 15 m, khng c giy t hp l v

quyn s dng t, c chnh quyn a phng xc nhn khng c tranh chp, ph

hp vi quy hoch, s dng n nh t nm 1992 n nay. Gi bn 900 triu ng.

Bt ng sn 2: Chiu rng 3,5 m, chiu di 18 m, cha c ch quyn, c

chnh quyn a phng xc nhn khng c tranh chp, ph hp vi quy hoch,

c s dng n nh t nm 1994 n nay. Gi bt ng sn va c bn vi gi

873 triu ng.

Bt ng sn 3: C chiu rng 4,5 m, chiu di 16 m cha c ch quyn, c

chnh quyn a phng xc nhn khng c tranh chp, ph hp vi quy hoch, s

dng n nh t nm 2005 n nay. Bn c vi gi 720 triu ng.

Bit rng:

- n gi Nh nc quy nh ti khu vc ny l 6 triu ng/m2

- Hn mc t Nh nc quy nh khu vc ny l 60 m2

i vi din tch t khng c tranh chp v s dng n nh t trc

15/10/1993 c min np tin s dng t i vi din tch t trong hn mc.

- i vi din tch t khng c tranh chp v s dng n nh t 15/10/1993

n 1/7/2004 phi np 50% tin s dng t i vi din tch t trong hn mc v

100% i vi din tch t ngoi hn mc.

- i vi din tch t khng c tranh chp v s dng n nh t 1/7/2004 th

phi np 100% tin s dng t khi xin giy chng nhn hp php ha ch quyn.

Bi lm:

Bt ng sn 1: Trng hp ny thuc i tng khng phi np tin s dng

t theo gi thit bi cho.

Gi tr th trng ca 1m2 l:

900 (4 15) = 15 triu ng/m2

Bt ng sn 2: Trng hp ny khi thc hin hp thc ho ch quyn ca bt

ng sn phi np 50% tin s dng t i vi din tch t trong hn mc v 100%

i vi din tc t ngoi hn mc.

Tin s dng t phi np hp thc ho ch quyn l:

(60 6 50%) + (3 6 100%) = 198 triu ng

Gi tr th trng ca 1m2 l:

(873 + 198)/(3,5 18) = 17 triu ng/m2

Bt ng sn 3: Trng hp ny khi thc hin hp thc ho ch quyn ca bt

ng sn phi np 100% tin s dng t theo quy nh c cp ch quyn.

Tin s dng t phi np hp thc ho ch quyn l:

4,5 16 6 = 432 triu ng

Gi tr th trng ca 1m2 t l:

(720 + 432)/(4,5 16) = 16 triu ng/m2

Nhn thy gi 1m2 t trong khu vc trn giao ng t 15 triu ng n 17

triu ng. Ta ly mc gi 16 triu ng/m2 lm mc gi c s c tnh cho gi tr

ca bt ng sn cn thm nh gi. Vy gi tr ca bt ng sn cn thm nh gi l:

30 5 16 = 2.400 triu ng

2.2.1.3. u im, hn ch v iu kin p dng phng php so snh trc tip

* u im:

- Khng c cng thc hay m hnh c nh, m ch da vo s hin din ca

cc giao dch th trng cung cp cc du hiu v gi tr nn y l phng php

nh gi t gp kh khn v mt k thut so vi cc phng php khc.

- C cc bng chng r rng c tha nhn trn thc t v gi tr ca BS,

v vy n c c s vng chc khch hng v c quan php l cng nhn. Phng

php ny th hin c r rng s nh gi ca th trng.

- Phng php ny tr nn c u th khi c s tr gip ca my tnh. Thng

thng, ngi ra s dng phng php so snh trc tip kt hp vi phng php

khc nh gi BS. Chnh v vy, phng php ny l c s ca cc phng php

khc nh: Phng php chi ph v phng php thng d.

* Hn ch:

- V phng php ny l i chiu, so snh v s dng cc BS tng t

nh gi BS mc tiu nn khi thc hin phi c giao dch v cc BS tng t

trong cng khu vc th mi c th s dng so snh c. Nu c t BS so snh

p ng c cc yu cu trn, th kt qu s c chnh xc km.

- Cc thng tin chng c thng mang tnh cht lch s, y l iu khng th

trnh khi. V vy, vic nh gi cng mang tnh thi im. Nu s dng thng tin

trong qu kh nh gi BS vo thi im hin ti th kt qu s khng chnh xc

hoc c sai lch ln.

- Phng php ny cn c s tm kim, thu thp v phn tch thng tin mt cch

t m, chnh xc v nhanh nhy nn i hi TV phi c nhiu kinh nghim v kin

thc th trng th mi c th tin hnh nh gi mt cch thch hp.

* iu kin p dng

Phng php so snh trc tip c p dng nh gi t khi trn th trng

c cc loi t tng t chuyn nhng quyn s dng t so snh c vi loi

t cn nh gi. Gi chuyn nhng quyn s dng t ca loi t tng t s dng

phn tch, so snh vi loi t cn nh gi phi l gi chuyn nhng quyn s

dng t thc t trn th trng trong iu kin bnh thng.

p dng c phng php ny, thm nh vin cn:

- Phi thu thp c nhng thng tin lin quan ca cc ti sn tng t c

mua bn trn th trng v phi so snh c vi ti sn thm nh gi.

- Cht lng thng tin cao: Ph hp, chnh xc, kim tra c.

- Th trng phi n nh.

2.2.2. Phng php thu nhp

2.2.2.1. Khi nim v phng php thu nhp

a. Khi nim:

nh gi BS theo phng php thu nhp l vic c tnh gi tr bt ng sn

da trn cc khon thu nhp trong tng lai m bt ng sn c th mang li cho nh

u t.

b. C s l lun:

Phng php thu nhp c xy dng ch yu da trn vic tun th nguyn

tc d bo cc khon li ch trong tng lai.

c. Trng hp p dng:

- thm nh gi t hay cng trnh cho thu.

- Thm nh cc d n u t, kinh doanh.

- Thm nh cc ti sn chuyn nhng nhng khng chuyn quyn s hu.

2.2.2.2. Cc bc nh gi theo phng php thu nhp

nh gi BS theo phng php thu nhp c hai phng php c s dng

ch yu, c th l:

a. Phng php vn ha trc tip:

p dng i vi trng hp thu nhp t bt ng sn u t qua cc nm

khng thay i v s nm u t l v hn.

Cc bc tin hnh:

* Bc 1: c tnh thu nhp hot ng rng hng nm do ti sn mang li.

Thu nhp hot ng rng = Tng thu nhp tim nng Tht thu do khng c

thu ht 100% cng sut Chi ph vn hnh, duy tu bo dng (chi ph hot ng)

* Bc 2: Xc nh t sut chit khu

xc nh t sut chit khu c 3 phng php ch yu nh sau:

Phng php 1:

T sut chit khu = T sut li nhun khng ri ro + Ph ph ri ro

Phng php 2 (phng php u t):

Xc nh t sut chit khu cn c vo bnh qun gia quyn ca t sut thu hi

vn v li sut k vng ca nh u t, trong quyn s l t trng huy ng vn t

cc ngun khc nhau u t vo bt ng sn theo cng thc:

M Rm + (1 M) Re = R0

Trong :

R0: T sut chit khu

M: T trng vn vay

(1 M): T trng vn ch s hu

Re: Li sut k vng ca ch s hu

Rm: T sut thu hi vn vay

Phng php 3 (phng php so snh):

T sut chit khu p dng cho bt ng sn cn thm nh gi xc nh bng

cch so snh, rt ra t nhng t sut chit khu ca cc bt ng sn tng t trn th

trng. T sut chit khu ca cc bt ng sn ny c tnh bng cch ly thu nhp

rng t kinh doanh bt ng sn chia cho gi bn.

* Bc 3: Chit khu dng thu nhp n nh trong tng lai theo cng thc:

V = hoc V = I YP

Trong :

I: Thu nhp rng hng nm

R: T sut chit khu

YP: H s thu nhp

Trong : YP l nghch o ca R v c gi l s nhn, s nhn th hin gi tr

hin ti ca 1 ng tin pht sinh vnh vin, th hin s nm m BS to ra thu nhp I.

Phn nh s tr gi ca th trng cho s thu nhp mt nm m BS c th to ra.

V D 2.2:

Xc nh gi mt tha t trng la da trn cc ti liu sau:

Ch tiu n v tnh Nm 2010 Nm 2011 Nm 2012

Tng sn lng Kg 25.000 30.000 15.000

Gi bn bnh qun ng/kg 3.000 2.000 2.500

Tng doanh s bn ng 75.000.000 60.000.000 37.500.000

Chi ph sn xut ng/kg 1.550 1.200 1.250

Tng chi ph sn xut ng 38.750.000 36.000.000 18.750.000

Li sut tin gi tit kim %/nm 8 9 10

Tng doanh s bn 3 nm

75.000.000 + 60.000.000 + 37.500.000 = 172.500.000 /ha

- Tng chi ph sn xut 3 nm:

38.750.000 + 36.000.000 + 18.750.000= 93.500.000 /ha

- Thu nhp bnh qun mt nm:

(172.500.000 93.500.000) : 3 = 26.333.333 /ha

- T l chit khu trung bnh: (8 + 9 + 10) : 3 = 9,0%

- Gi tr c tnh ca tha t l:

26.333.333 x 100/9 = 292.592.588 /ha

b. Phng php chit khu dng tin:

L mt dng ca phng php thu nhp, thng qua k thut chuyn i dng

thu nhp (d tnh) trong tng lai thnh gi tr hin ti ca ti sn. Phng php dng

tin chit khu p dng thch hp thm nh gi nhng ti sn mang li thu nhp n

nh hoc khng n nh hng nm, trong tng lai.

- Trng hp dng tin khng u

n

nn

it

t

r

V

r

CFV

)1()1(1

Trong :

V: Gi tr th trng ca ti sn

CFt : Thu nhp nm th t

Vn: Gi tr thu hi ca ti sn vo nm th n

n : Thi gian nm gi ti sn.

r: T sut chit khu

- Trng hp dng tin u:

nn

n

it r

V

rCFV

)1()1(

1(

1

Trnh t cc bc tin hnh cng tng t phng php vn ha thu nhp.

2.2.2.3. u, nhc im v iu kin p dng

* u im:

- Phng php tip cn mt cch trc tip nhng li ch m BS mang li cho

nh u t v vy y l phng php c c s l lun cht ch nht nu xt v mt l

thuyt.

- Ngoi tr k thut chit khu dng tin, ni chung y l phng php n gin.

- Khi c chng c v cc thng v c th so snh c, khi cc khon thu

nhp c th d bo trc vi mt tin cy cao th kt qu s t chnh xc cao.

* Nhc im:

- Cn phi iu chnh nhiu mt: Tui th, cht lng, thi hn cho thu, nhng

thay i v tin cho thu trong tng lai khi tin hnh phn tch cc giao dch tng t.

- Trong nhiu trng hp c th thiu c s d bo cc khon thu nhp tng lai.

- Kt qu nh gi c nhy ln trc mi s thay i ca cc tham s tnh

ton. Trong nhng trng hp nh vy, kt qu s chu nh hng nhiu ca yu t

ch quan.

* iu kin p dng:

- Khi nh gi BS c kh nng mang li cc khon thu nhp n nh v c th

d bo trc mt cch hp l th y l phng php p dng hon ton ph hp.

- Vi BS c thu nhp khng u th c th s dng mt dng tng t l DCF.

2.2.3. Phng php chi ph

2.2.3.1. Khi nim v phng php chi ph

a. Khi nim:

nh gi bt ng sn theo phng php chi ph l vic c tnh gi tr bt ng

sn da trn cc chi ph hp l to ra bt ng sn .

b. C s l lun:

Phng php chi ph c xy dng ch yu da trn s vn dng nguyn tc

thay th.

c. Trng hp p dng:

- Nhng ti sn c mc ch s dng c bit: Bnh vin, trng hc, nh th...,

nhng ti sn chuyn dng, nhng ti sn khng thng tin p dng phng php

so snh.

- Thm nh gi ti sn phc v mc ch bo him, tnh ton mc tin h tr,

bi thng khi Nh nc gii ta, n b.

2.2.3.2. Cc loi chi ph

* Chi ph ti to

- Khi nim: L chi ph hin hnh xy dng mt cng trnh thay th ging

ht cng trnh mc tiu, bao gm c nhng im li thi ca n.

- ngha: Xt v mt l lun chi ph ti to cho gi tr chnh xc hn, nhng

thiu tnh hin thc, v cc cng trnh thng rt a dng v s li thi. Trn thc t,

rt kh tm c ngun ti tr ti to s li thi v khng hiu qu.

* Chi ph thay th

- Khi nim: L chi ph hin hnh xy dng mi mt cng trnh c gi tr s

dng tng ng nh: Vt liu, phng php v k thut hin i s c s dng

xy dng v loi b tt c cc b phn b li thi.

- ngha: Thng thng chi ph thay th cho gi tr thp hn chi ph ti

to, v khng tnh n chi ph to ra cc b phn li thi v c tnh ton da trn

vic s dng vt liu v k thut hin i. Tuy nhin chi ph thay th li c tnh thc

tin cao, nn trong thc t thng c s dng nhiu hn so vi chi ph ti to.

2.2.3.3. Hao mn v s mt gi ca bt ng sn

* Hao mn t nhin

L hin tng BS b gim gi do cc nguyn nhn c th nh sau:

- BS b h hng do cng s dng. Thng thng, cng s dng cng

cao thi BS mt gi cng nhanh.

- BS b h hng do tc ng ca cc yu t nh: Thi gian s dng, s ph

hu ca mi mt, nhit , m, ho cht, s tn ph ca bo l y l nhng h

hng do nhng nguyn nhn trc tip c lin quan n bn vt liu. N xy ra ngay

c khi BS khng c s dng.

- BS b h hng do khng bit cch dng, do qun l km hoc do ph hoi.

* Hao mn do li thi chc nng

L hin tng BS b gim gi do cc nguyn nhn nh: Thit k sai, tha,

thiu, thit b li thi nh hng n chc nng ca BS c th pht huy tc dng i

vi ngi s dng. Hao mn do li thi chc nng bao gm:

- Do sai st trong thit k

- Do thiu st trong kt cu

- Do tha qu mc cc kt cu

- Cc thit b li thi

* Hao mn do tc ng bn ngoi

y l s gim gi BS do cc nguyn nhn thay i v mi trng, nh:

- Cc mi nguy him v phin toi xung quanh nh: Khi bi, ting n

- Cc quy nh mi v xy dng v quy hoch lm gim tnh hu ch ca BS.

- S thay i dn s, suy thoi kinh t, hoc yu t khc lm gim gi tr BS.

2.2.3.4. Cc bc tin hnh

Bc 1: c tnh ring gi tr ca mnh t thuc BS, bng cch coi n l t

trng v ang c s dng trong iu kin TNVHQN.

Bc 2: c tnh chi ph hin ti xy dng mi, ti to, thay th cng

trnh xy dng hin c trn t, bao gm c li nhun cho nh thu v thu, ph phi

np theo quy nh ca php lut. Thm nh vin la chn cc phng php:

* Phng php thng k chi tit ca nh my xy dng

- Ni dung: Theo phng php ny, ngi ta tin hnh hng mc ho cc ni

dung cng vic trong tin trnh xy dng, t nn mng ti trang tr cui cng, c

tnh chi ph chi tit cho mi loi lao ng, nguyn vt liu v thit b cho mi hng

mc. Sau , cng vi mc ph thit k, chi ph qun l v li nhun ca ngi xy

dng. Khon li nhun c c tnh d vo t l phn trm ph bin ca chng trong

hot ng xy dng. Biu mu c tnh chi ph theo phng php ny c minh ho

qua bng sau.

Bng 2.2. c tnh chi ph xy dng theo phng php thng k chi tit cho

mt BS c din tch xy dng 2.000 m2.

Hng mc xy dng Nguyn vt liu Lao ng Tng cng(USD)

A. Chi ph trc tip 56.500

1. V sinh a im 30.000

2. Mng 15.000

3. Tng 5.000

4. Sn 2.000

5. Trn 1.500

6. Mi 3.000

B. Chi ph gin tip (7%) 3.955

C. Li nhun (15%) 8.475

Gi tr cng trnh (A + B + C) 68.930

Chi ph xy dng 1 m2 34,465

- u, nhc im:

+ Phng php ny ni chung c dng c tnh chi ph ca cng trnh xy

dng

Documents

Giáo trình định giá tài sản P1