Upload
doxuyen
View
265
Download
1
Embed Size (px)
Citation preview
KAJIAN KE ATAS NILAI TANAH BAKI LOT
HUJUNG SAMADA MELEBIHI ½ DARI NILAI
TANAH LOT TENGAH ATAU SEBALIKNYA
2008
Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta (JPPH),
Kementerian Kewangan Malaysia.
Disediakan oleh;
Norlizawati Binti Sidek
Norain Binti Abdul Hamid
Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta Taiping
1
KAJIAN KE ATAS NILAI TANAH BAKI LOT HUJUNG SAMADA MELEBIHI ½ DARI
NILAI TANAH LOT TENGAH ATAU SEBALIKNYA
Disediakan Oleh :
Norlizawati Bt Sidek
Norain Bt Abd Hamid
JPPH Taiping
ABSTRAK
Senario nilai harta tanah kediaman lot hujung adalah lebih tinggi daripada daripada lot
tengah memang boleh diterima pakai baik pada penilai swasta mahupun penilai
kerajaan. Namun timbul persoalan dan keraguan pada masa sekarang apabila harga
jualan rumah teres lot hujung tidak sama dengan nilaian yang dijalankan oleh JPPH
Taiping.
Keraguan wujud dalam membuat nilaian lot hujung apabila hendak menentukan nilai
pasaran. Ini adalah kerana apabila menggunakan kaedah konvensional iaitu Kaedah
Kos, nilaian jabatan didapati lebih rendah daripada harga jualan dan status yang
diberikan adalah “NQ-High” iaitu harga balasan lebih tinggi dari nilaian. Persoalan
timbul apabila terdapat beberapa transaksi didalam satu deretan rumah teres yang
sama yang mana rumah lot tengah diberikan berstatus “NQ-FAIR”, tetapi apabila
transaksi bagi lot hujung berlaku ia direkodkan sebagai “NQ-HIGH”. Permasalahan
tersebut seolah-olah menunjukkan terdapat sesuatu yang mungkin kurang tepat dalam
kaedah nilaian yang dibuat oleh jabatan.
Kajian yang dijalankan bertujuan untuk mendekati kaedah yang seringkali digunakan
dalam jabatan dalam menilai rumah teres lot hujung. Di dalam kajian ini, pindahmilik
kedua rumah teres lot hujung dijadikan bahan kajian kerana pindahmilik kedua lebih
2
mencerminkan nilai pasaran apabila hartanah tersebut telah dipindahmilik di antara
penjual dan pembeli yang rela.
Hasil analisis ke atas beberapa data transaksi yang dipilih mendapati nilai bagi tanah
baki rumah teres lot hujung adalah lebih daripada ½ nilai tanah piawai. Ini menunjukkan
amalan yang digunakan oleh jabatan selama yang mana tanah baki dinilaikan separuh
(1/2) nilai tanah piawai adalah kurang tepat dan kelihatan seolah-olah nilaian jabatan
bagi lot hujung tidak mencerminkan nilai pasaran sebenar apabila status “NQ-HIGH”
diberikan.
Oleh yang demikian, daripada kajian yang dijalankan mendapati perlu ada kaedah lain
dalam membuat nilaian bagi tanah lebih lot hujung agar nilaian jabatan menjadi lebih
tepat dan menunjukkan nilai pasaran.
3
BAB 1
Pengenalan
1.0 PENDAHULUAN
Harga tanah dipengaruhi oleh kriteria tanah itu sendiri dan kriteria utama yang
mempengaruhi harga tanah adalah lokasi. Namun begitu selain dari lokasi, kedudukan
lot yang dinilai turut juga mempengaruhi nilai sesuatu lot tersebut.
Adalah menjadi amalan pemaju dalam menentukan harga jualan bagi lot hujung
beberapa perkara telah dipertimbangkan seperti tanah lebih dan binaan tambahan bagi
bangunan lot hujung seperti tingkap, dinding, bumbung dan teres. Ini adalah kerana
pemaju terpaksa menanggung kos yang lebih untuk faktor premium tanah.
Oleh yang demikian, dalam menilai sesuatu unit hartanah kediaman lot hujung, faktor
tanah lebih akan diambilkira. Secara praktisnya dalam penentuan nilaian tanah bagi lot
hujung kadarnya adalah diambil ½ daripada nilai lot tengah.
1.1 LATAR BELAKANG
1.1.1 Definisi
Harga jualan bagi hartanah kediaman lot hujung ditawarkan berbeza
dibandingkan harga bagi lot tepi dan lot tengah. Lot hujung juga dikenali
sebagai lot yang terletak menghadap dua jalan yang bertemu atau
simpang (Arnold,1993) atau lot yang menghadap dua jalan atau lebih
(Jacobus dan Olmos,2004). Lot hujung juga didefinisikan sebagai lot
yang terletak di penghujung sebaris harta yang sejenis dan satu
sempadan tepinya bersebelahan(Azmi, Tan Dan Rosita,2002).
4
1.1.2 Ciri-Ciri Rumah Lot hujung
Kebiasaannya unit kediaman bagi lot hujung dibangunkan atas
sebahagian tanah sahaja iaitu keluasan bangunan utama mengikut
keluasan bangunan unit tengah. Namun ada juga bangunan lot hujung
yang mempunyai keluasan bangunan yang lebih dari bangunan lot
tengah contohnya terdapat binaan tambahan seperti teres,’balcony’,
tingkap, bumbung dan pagar . Salah satu dinding bangunan bagi
hartanah jenis ini tidak berkongsi dengan dinding yang lain. Selain itu,
rumah teres lot hujung mempunyai keluasan yang lebih besar berbanding
lot tengah atau tepi dan disebabkan itu nilainya lebih tinggi.
1.1.3 Pendekatan Dalam Menilai Rumah Teres Lot Hujung
Dalam menilai hartanah yang melibatkan bangunan di atas tanah,
Kaedah Kos adalah kaedah yang sering digunapakai dalam menentukan
suatu nilaian. Kaedah Kos merupakan kaedah penilaian harta tanah yang
merujuk pada butir-butir perbelanjaan atau kos membina bangunan
tersebut. Harta tanah boleh di ertikan sebagai tanah dan bangunan. Kos
mendirikan bangunan baru yang sepadan, ditolak peratusan susutnilai
yang tertentu dan dicampur kepada nilai tapak bangunan atau tanah
untuk mendapat nilai modal harta tanah subjek.(Ismail Omar,1992).
Bagi menilai bangunan kediaman lot hujung, kaedah yang sama juga
digunakan dalam menentukan nilaian. Namun bagi nilai untuk tanah lot
hujung, asas yang digunakan adalah nilai tanah lot tengah didarabkan
dengan luas tanah lot tengah, dan baki luas tanah bagi lot hujung
5
tersebut didarabkan dengan ½ daripada nilai tanah lot tengah. Jumlah
premium juga dicampur dalam nilaian.
Dirujuk dalam praktis nilaian yang dibuat dalam Jpph, dua (2) konsep
menilai tanah lebih pernah digunapakai iaitu 1/2 dan 1/3 daripada nilai
tanah piawai. Walaupun begitu 1/3 daripada nilai tanah piawai hanya
digunakan apabila tanah baki mempunyai keluasan yang melebihi dari
tanah piawai dan konsep ini jarang digunapakai dalam nilaian kerana
majoriti rumah teres lot hujung mempunyai tanah baki yang keluasan
tidak menyamai atau melebihi dari lot piawai.
1.2 PENYATAAN MASALAH
Nilai harta tanah bagi rumah teres lot hujung adalah lebih tinggi daripada lot tengah
memang boleh diterima pakai baik pada penilai swasta mahupun penilai kerajaan.
Namun menjadi dilema pada masa sekarang apabila harga jualan rumah teres lot
hujung tidak sama dengan nilaian yang dibuat oleh JPPH Taiping. Keraguan wujud
dalam membuat nilaian lot hujung apabila hendak menentukan nilai pasaran. Ini adalah
kerana apabila menggunakan kaedah konvensional iaitu kaedah kos, nilaian yang
dijalankan oleh Jabatan menjadi lebih rendah daripada harga jualan pemaju dan status
yang diberikan adalah ” NQ-HIGH” iaitu harga balasan lebih tinggi dari nilaian.
Persoalan timbul samada nilaian jabatan adalah nilai pasaran atau harga jualan adalah
nilai pasaran. Oleh itu, kajian yang dijalankan telah mengkaji kaedah nilaian bagi rumah
teres lot hujung yang seringkali diamalkan oleh jabatan.
Dalam menentukan nilai pasaran bagi lot hujung elemen tanah lebih akan dinilai secara
berasingan daripada tanah piawai. Kebiasannya penilai akan menilai tanah lebih1/2
daripada asas nilai tanah piawai. Apakah rasionalnya amalan ini dan apakah dokumen
6
yang menyokong praktis tersebut? Adakah benar nilai bagi tanah lebih lot hujung adalah
½ daripada tanah lot tengah?
1.5 SOALAN PENYELIDIKAN
Dalam menjalankan kajian ini di antara persoalan penyelidikan yang timbul adalah :-
1.5.1 Bagaimanakah cara penentuan harga jualan nilai tanah hujung yang
digunakan oleh pemaju? dan;
1.5.2 Adakah nilai tanah baki lot hujung adalah 1/2 dari nilai tanah piawai
ataupun sebaliknya?
1.4 OBJEKTIF KAJIAN
Di antara objektif yang akan dicapai di dalam kertas kajian ini adalah seperti
berikut:
1.4.1 Mengkaji adakah nilai tanah baki bagi lot hujung adalah 1/2
daripada nilai tanah piawai ataupun sebaliknya; dan
1.4.2 Mengenalpasti adakah kaedah yang digunakan untuk menilai lot
hujung selama ini masih relevan atau sebaliknya.
1.5 KEPENTINGAN KAJIAN
1.5.1 Agar mendapat nilaian yang konsisten dengan keadaan nilai pasaran
semasa.
1.5.2 Dapat membantu penilai menggunakan pendekatan yang betul
semasa menjalankan nilaian atau membuat analisa untuk menilai
tanah baki lot hujung.
7
1.6 SKOP KAJIAN
1.6.1 Kajian dibuat ke atas pindahmilik kedua bagi rumah teres lot hujung bagi
tempoh antara tahun 2004-2008.
1.6.2 Kawasan kajian adalah beberapa skim perumahan dalam Daerah Larut
Matang dan Kerian.
1.7 LIMITASI KAJIAN
1.7.1 Kurang kajian berkaitan kaedah penilaian hartanah kediaman unit hujung
yang boleh dirujuk.
1.7.2 Kurang data pindahmilik kedua bagi rumah teres rekabentuk ’standard’.
1.7.2 Kesukaran mendapatkan maklumat daripada pemaju berkenaan
pendekatan yang digunakan oleh pemaju dalam meletakkan harga jualan
bagi rumah teres lot hujung. Ini kerana maklumat tersebut adalah sulit.
Sepanjang tempoh kajian ini, maklumat yang diperlukan hanya dapat
diperolehi daripada 2 (dua) pemaju sahaja melalui temubual yang telah
dijalankan.
8
BAB 2
Ulasan Literatur
2.0 Pengenalan
Tinjauan literatur yang dijalankan adalah untuk mendapatkan elemen pendekatan atau
kaedah yang lebih tepat dan bersesuaian dalam menilai hartanah rumah teres lot
hujung.
2.1 Ulasam Literatur Berkenaan Hartanah Kediaman Lot Hujung
Secara amnya, terdapat beberapa faktor utama yang mempengaruhi nilai harta tanah
iaitu faktor penawaran dan permintaan, faktor fizikal harta tanah dan faktor pertapakan
dan lokasi harta tanah, Fadilah dan Kamisah (1987). Faktor fizikal harta tanah boleh
dibahagikan kepada jenis dan kegunaan, saiz dan bentuk dan rekabentuk dan struktur
binaan. Manakala faktor pertapakan merujuk kepada keadaan rupabumi harta tanah.
Lokasi pula adalah lebih luas merangkumi kemudahsampaian, jarak dari bandar,
kedudukan sama ada terletak di lapisan pendalaman, kedua atau menghadap jalan, dan
letakan (position) iaitu di hujung, di tepi atau di tengah.
Upson (1974), menjelaskan nilaian lot tengah tidak boleh diambil terus untuk penilaian
lot hujung kerana lot hujung mempunyai kelebihan dari segi kemudahsampaian. Namun
begitu beliau menekankan hanya hartanah komersial menikmati faktor
kemudahsampaian tersebut. Dalam kajiannya juga menjelaskan unit hujung mempunyai
kelebihan berbanding unit tengah kerana faktor utiliti umum, pencahayaan dan
pengudaraan. Bangunan kediaman lot hujung mempunyai dinding sendiri dan
9
mempunyai bilangan tingkap dan pintu masuk yang lebih baik, maka pengudaraan lebih
baik. Jones (2003) juga menyatakan unit hujung adalah lebih baik kerana mempunyai
elemen pencahayaan dan pengudaraan yang lebih baik berbanding lot tengah.
Menurut Lexington (1971), keluasan sesuatu lot ataupun pembangunan boleh
memnpengaruhi nilai harta tanah. Dengan itu, keluasan bangunan atau lot mempunyai
hubungan yang positif dengan harga rumah. Semakin luas lantai atau lot bagi sesebuah
rumah ,maka semakin tinggi nilai hartanah berkenaan. Turut dijelaskan sesebuah rumah
boleh terletak ditengah, dihujung atau ditepi sesuatu deretan kediaman. Lot hujung
biasanya mempunyai keluasan tanah yang lebih besar berbanding lot tengah atau tepi
dan oleh itu, nilainya lebih tinggi.
Dari sumber lain, seperti internet (www.dre.ca.gov/pdf_docs/ref17.pdf),” Appraisal and
Valuation”, mukasurat 322 dibawah perenggan 5; menjelaskan beberapa kelemahan
kediaman lot hujung seperti kos yang tinggi untuk kerja-kerja pembaikan apabila
pengguna akan cenderung untuk membesarkan lagi binaan asal bangunan di atas tanah
baki, kos penyelenggaraan juga tinggi dan kehilangan hak persendirian (loss of privacy).
Namun begitu, kecenderungan orang ramai untuk memiliki rumah teres lot hujung tetap
tinggi disebabkan faktor saiz tanah dan bangunan yang lebih luas dibandingkan dengan
lot tengah walaupun harga bagi kediaman lot hujung lebih mahal.
Secara keseluruhannya dapat dirumuskan, daripada kajian-kajian terdahulu terdapat
beberapa keistimewaan dan kelemahan rumah teres lot hujung. Walaubagaimanapun
secara keseluruhan hasil kajian terdahulu menyatakan nilai kediaman lot hujung lebih
tinggi disebabkan keluasan tanah yang lebih besar berbanding keluasan tanah lot
tengah.
10
BAB 3
Metodologi Kajian
3.0 Pengenalan
Di dalam bab ini penyelidik akan membincangkan kaedah penyelidikan yang akan
digunakan iaitu seperti kaedah pengumpulan data, teknik menganalisa data serta
persembahan data yang akan dijalankan.
3.1 Kaedah Penyelidikan
Kaedah penyelidikan yang akan digunakan di dalam menjalankan kajian ini adalah
melalui pendekatan kuantitatif sahaja.
Rajah 1 : Kaedah Penyelidikan
Pendekatan
Kuantitatif
Analisa Data Transaksi Rumah Teres
(Valuation Information System) VIS
JPPH Taiping
11
3.1.1 Pendekatan Kuatitatif
Pendekatan kuantitatif dibuat dengan menjalankan analisa harga rumah lot
tengah (standard) dengan harga rumah lot hujung dibeberapa skim perumahan
yang telah dipilih untuk kajian melalui sistem VIS dan fail kawalan yang terdapat
di JPPH Taiping.
Rajah 2 : Kaedah Pengumpulan Data
3.2 Teknik Analisa Data
Data-data yang diperolehi ini akan dianalisis dengan menggunakan komputer melalui
perisian Microsoft Excel. Cara ini dapat memudahkan penyelidik untuk melihat
perbezaan kadar tanah antara lot piawai dengan lot hujung dengan lebih jelas.
Sumber Data
Balasan
Pindahmilik
Tinjauan
Literatur
12
3.3 Persembahan Data
Persembahan data yang dianalisis adalah di dalam bentuk jadual bagi meringkaskan
maklumat dan memudahkan kefahaman. Jadual ini akan mengandungi nombor dan
tajuk yang berkaitan.
13
BAB 4
Analisa Data Dan Hasil Kajian
4.0 Sumber Data
Kajian ini hanya menumpukan kepada pindahmilik kedua bagi rumah teres lot paiwai
dan lot hujung dan skim perumahan yang terdapat di daerah Larut Matang dan Kerian
untuk maksud Duti Setem yang ada dalam Sistem Maklumat Penilaian (VIS) dan fail
kawalan sekim perumahan yang ada di JPPH Taiping. Pindahmilik pertama juga diambil
bertujuan untuk membandingkan kaedah penilaian yang dijalankan oleh jabatan dengan
penentuan harga oleh pemaju bagi setiap skim perumahan baru yang dilancarkan.
Disamping itu penyelidik juga telah membuat rujukan melalui buku bacaan, journal,
laporan serta maklumat dari internet.
4.1 Kriteria Data
Bagi memudahkan analisis terhadap data-data transaksi dilakukan, penyelidik telah
menetapkan beberapa kriteria tertentu iaitu:-
i. Pindahmilik harta tanah di bawah kategori kediaman bagi teres tengah dan
teres lot hujung (Jenis bangunan 134 unit (teres tengah) dan 185 unit (lot
hujung)- dalam sistem VIS)
ii. Pindahmilik yang dipilih adalah berdasarkan rumah teres piawai dan rumah
teres lot hujung yang standard;
14
iii. Transaksi yang diterima sebagai munasabah dan berpatutan (NQ Fair) serta
balasan diterima tinggi (NQ high);
iv. Melibatkan transaksi di antara tempoh masa 2004 hingga 2008;
v. Melibatkan rumah teres setingkat dan 2 tingkat dalam skim perumahan yang
sama;
vi. Transaksi melibatkan semua syer dalam pindahmilik.
vii. Senarai skim perumahan yang terlibat dalam kajian adalah seperti berikut:
Bil Skim Perumahan Balasan lot
standard
Balasan lot
hujung
Cacatan
1 Kamunting Aman RM78,000 RM119,200 Pindahmilik pertama
2 Kamunting Bakti RM35,000 RM44,532 Pindahmilik pertana
3 Anjung Permai RM85,500 RM107,000 Pindahmilik pertama
4 Serai Perdana RM88,000 RM165,000 Pindahmilik pertama
5 Taman Mewah RM59,800 RM88,800 Pindahmilik pertama
6 Taman Tekah Permai RM80,000 RM122,000 Pindahmilik kedua
7 Taman Saujana RM85,00 RM139,500 Pindahmilik kedua
8 Taman Marisa RM90,000 RM105,000 Pindahmilik kedua
9 Taman Serai Perdana RM53,000 RM86,000 Pindahmilik kedua
10 Taman Kerian Permai RM90,000 RM154,000 Pindahmilik kedua
11 Taman Kerian Permai RM100,000 RM175,000 Pindahmilik kedua
12 Taman Damai RM120,000 RM150,000 Pindahmilik kedua
13 Taman Bunga Raya RM70,000 RM100,000 Pindahmilik kedua
14 Taman Asamara RM65,000 RM150,000 Pindahmilik kedua
15 Taman Simpang Makmur II RM85,000 RM100,000 Pindahmilik kedua
15
16 Taman Tasek Permai RM155,000 RM180,000 Pindahmilik kedua
17 Taman Tupai Mas RM80,000 RM108,000 Pindahmilik kedua
Jadual 1 : Skim perumahan yang terlibat dengan kajian (Sumber : JPPH Taiping)
4.2 Teknik Analisa Data
Langkah-langkah bagaimana data dianalisa adalah seperti berikut:-
Analisa harga tanah dibuat terhadap pindahmilik pertama dan pindahmilik kedua
bagi lot piawai dan lot hujung.Analisa tanah lot tengah dibuat dengan menolak
nilai bangunan daripada harga balasan untuk mendapatkan nilai tanah.
Manakala lot hujung pula dianalisa dengan menolak harga balasan lot tengah
ditambah dengan elaun hujung untuk mengetahui nilai tanah lebih bagi setiap lot
hujung yang dikaji. Daripada analisis tersebut, dapat dilihat sama ada kadar
tanah lebih setiap lot hujung adalah separuh daripada nilai tanah piawai seperti
yang diamalkan oleh penilai yang mana nilaian tanah lebih untuk setiap lot
hujung adalah separuh daripada tanah piawai. Untuk analisa ini terdapat 16
Skim perumahan yang telah dipilih yang terdiri daripada lot piawai/lot tengah
yang dianalisa. Analisa juga dibuat untuk pindahmilik pertama bertujuan melihat
perbezaan antara nilaian jabatan dengan penentuan harga yang ditetapkan oleh
pemaju. Teknik analisis data adalah seperti berikut:
16
Sampel kajian : Pindahmilik kedua di Skim Perumahan Taman Tekah Permai. Lot
stantard telah dipindahmilik @RM80,000. Lot hujung @RM122,000. Semua ciri-ciri
adalah sebanding cuma berbeza dari segi keluasan tanah sahaja. Analisa kajian
dibuat keatas 16 Skim perumahan.
ANALISIS TANAH LOT TENGAH STANDARD
SEKIM : TAMAN TEKAH PERMAI PT 10876 MUKIM ASAM KUMBANG
ANALISIS NILAI TANAH ( luas tanah 111 mp.)
Balasan dinyatakan RM80,000
Nilaian Bangunan:
Bgn Ibu 74.42 mp @ 600 smp = 44,652.00
Bgn Ansilari 9.3 mp @ 300 smp = 2,790.00
Elaun Bgn Hujung/Tepi
47,442.00
Tolak: Susutnilai 0% -
Tolak: Jumlah nilai bangunan RM47,442
Nilai Tanah standard
32,558.00
Bahagi: Luas tanah 111.00 mp.
Analisis nilai tanah
293.32 smp
katakan RM290.00 smp
ANALISIS TANAH HUJUNG
PT 10883 Mukim Asam Kumbang ANALISIS NILAI TANAH luas tanah 212.5 mp
Tanah lebih 101.5 mp
Balasan dinyatakan RM122,000
tolak :
Rumah standard 80,000.00
elaun
17
hujung 6,000.00
RM86,000
Nilai tanah baki RM36,000
Keluasan tanah baki 101.5 mp
Analisa tanah lebih RM354.68 smp
PENEMUAN :
Nilai tanah lebih/baki adalah lebih 1/2 daripada tanah piawai.
KAEDAH PENILAIAN LOT HUJUNG BERDASARKAN PRAKTIS JPPH
(Tanah Lebih dinilai 1/2 daripada nilai tanah standard)
A. Tanah
Luas tanah (Piawai) 111 mp @ RM290 smp = RM32,190
Luas tanah (Lebih) 101.5 mp @ RM145 smp = RM14,718
RM46,908
B. Bangunan
Luas bangunan Ibu 74.42 Mp @ RM600 smp = RM44,652
Luas bangunan Ansilari 9.3 Mp @ RM300 smp = RM2,790
Lain-lain (Elaun hujung) RM6,000
RM53,442
Tambah, kewangan (%) RM
Untung & risiko (%) RM
Tolak, susutnilai (%) RM
Jumlah semua bangunan RM53,442
Nilaian RM100,350
katakan RM100,000
PENEMUAN : Nilaian yang diperolehi untuk pindahmilik ini @RM100,000. Perbezaan nilaian dengan harga balasan sebanyak 22%. Balasan diterima sebagai tinggi (NQ high). Jika dilihat berdasarkan penemuan harga balasan antara pindahmilik lot piawai dengan lot hujung didapati bahawa nilai tanah lebih adalah melebihi separuh (1/2) daripada nilai tanah piawai.
18
Analisa pindahmilik pertama berbanding penentuan harga yang ditetapkan oleh pemaju.
Sample kajian :
Pindahmilik pertama di Taman Mewah. Harga lot piawai @RM59,800. Harga balasan lot
hujung @RM88,800. Analisa kajian dibuat keatas 5 skim perumahan.
SEKIM : TAMAN MEWAH 17513 MUKIM ASAM KUMBANG
ANALISIS TANAH LOT STANDARD
ANALISIS NILAI TANAH ( luas tanah 121 mp.)
Balasan dinyatakan RM59,800
Nilaian Bangunan:
Bgn Ibu 58.29 mp @ 500 smp = 29,145.00
Bgn Ansilari 5.18 mp @ 250 smp = 1,295.00
Elaun Bgn Hujung/Tepi
30,440.00
Tolak: Susutnilai 0% -
Tolak: Jumlah nilai bangunan RM30,440
Nilai Tanah standard 29,360.00
Bahagi: Luas tanah 121.00 mp.
Analisis nilai tanah 242.64 smp
katakan RM240.00 smp
ANALISIS TANAH HUJUNG
PT 17497 Mukim Asam Kumbang ANALISIS NILAI TANAH luas tanah 287 mp
Tanah lebih 166 mp
Balasan dinyatakan RM88,800
tolak :
Rumah standard 59,800.00
elaun hujung 6,000.00
19
RM65,800
Nilai tanah baki RM23,000
Keluasan tanah baki 166 mp
Analisa tanah lebih RM138.55 smp
PENEMUAN :
Nilai tanah lebih/baki adalah lebih 1/2 daripada tanah piawai.
1) KAEDAH NILAIAN LOT HUJUNG BERDASARKAN PRAKTIS JPPH
(Tanah Lebih diambil 1/2 daripada tanah standard)
A. Tanah
Luas tanah (Piawai) 121 mp @ RM240 smp = RM29,040
Luas tanah (Lebih) 166 mp @ RM120 smp = RM19,920
RM48,960
B. Bangunan
Luas bangunan Ibu 58.29 mp @ RM500 smp = RM29,145
Luas bangunan Ansilari 5.18 mp @ RM250 smp = RM1,295
Lain-lain (Elaun hujung) RM3,000
RM33,440
Tambah, kewangan (%) RM
Untung & risiko (%) RM
Tolak, susutnilai (%) RM
Jumlah semua bangunan RM33,440
Nilaian RM82,400
katakan RM82,000
Nilaian jabatan @RM82,000. Harga balasan @RM88,0000. Beza @8.29%. NQ fair.
20
Contoh pengiraan penentuan harga oleh pemaju.
KAEDAH PENENTUAN HARGA LOT HUJUNG OLEH PEMAJU
HARGA RUMAH STANDARD RM59,800
TAMBAH :
1) Elaun hujung (kos tambahan untuk bangunan seperti
tambahan dinding, tingkap, bumbung dan sebagainya)
selalunya jika rumah teres setingkat tambahan elaun ini
adalah dalam lingkungan RM3,000 - RM5000) RM3,000
2) Keluasan tanah lebih
(kadar tanah lebih yang selalu digunakan dalam
RM160 - RM215 smp bergantung kepada lokasi)
Baki tanah lebih 166 mp @ RM160 RM26,560
RM29,560
RM89,360
Berdasarkan analisa yang diperolehi menunjukkan hasil penemuan seperti berikut :
1) Nilai tanah lebih melebihi separuh daripada tanah piawai (TL > ½ daripada TP);
2) Nilai tanah lebih kurang separuh daripada tanah piawai (TL < ½ daripada TP)
21
4.3 Keputusan Analisis Data pindahmilik bagi sekim perumahan yang terlibat
Hasil daripada keputusan analisis bagi data-data transaksi adalah seperti dalam jadual-
jadual berikut :-
4.3.1 Keputusan analisis untuk pindahmilik pertama
BIL
SKIM PERUMAHAN
KADAR KADAR
HASIL ANALISA TANAH PIAWAI TANAH LEBIH
1 KAMUNTING AMAN RM230 RM369.00 TL > drpd 1/2 TP
2 KAMUNTING BAKTI RM110 RM34.93 TL < drpd 1/2 TP
3 ANJUNG PERMAI RM300 RM106.00 TL < drpd 1/2 TP
4 SERAI PERDANA RM340 RM288 TL > drpd 1/2 TP
5 TAMAN MEWAH RM240 RM138 TL > drpd 1/2 TP
Berdasarkan jadual diatas, 3 daripada 5 skim perumahan (60%) yang dianalisa
menunjukkan nilai tanah lebih adalah melebihi separuh daripada tanah piawai.
4.3.2 Keputusan analisis pindahmilik kedua
BIL
SKIM PERUMAHAN
KADAR KADAR
HASIL ANALISA TANAH PIAWAI TANAH LEBIH
1 TAMAN TEKAH PERMAI RM290 RM354 TL > drpd 1/2 TP
3 TAMAN SAUJANA RM270 RM239 TL > drpd 1/2 TP
4 TAMAN SIMPANG MAKMUR II RM250 RM107 TL < drpd 1/2 TP
5 TAMAN TASEK PERMAI RM500 RM234 TL < drpd 1/2 TP
6 TAMAN MARISA RM310 RM263 TL > drpd 1/2 TP
7 TAMAN TUPAI MAS RM350 RM70.34 TL < drpd 1/2 TP
8 TAMAN SERAI PERDANA RM180 RM264 TL > drpd 1/2 TP
9 TAMAN KERIAN PERMAI RM410 RM379 TL > drpd 1/2 TP
10 TAMAN KERIAN PERMAI RM500 RM277 TL > drpd 1/2 TP
11 TAMAN DAMAI RM300 RM160 TL > drpd 1/2 TP
12 TAMAN BUNGA RAYA RM180 RM200 TL > drpd 1/2 TP
13 TAMAN ASAMARA RM200 RM254 TL > drpd 1/2 TP
Berdasarkan jadual diatas, 9 daripada 13 skim perumahan (69%) yang dianalisa
menunjukkan nilai tanah lebih adalah melebihi separuh daripada tanah piawai.
22
BAB 5
Kesimpulan Dan Cadangan
5.1 Pengenalan
Hasil kajian ini akan membincangkan penemuan kadar nilai tanah hujung berbanding
dengan tanah piawai serta mencadangkan kaedah yang lebih sesuai dibuat untuk
mengatasi masalah ini.
5.2 Ulasan Hasil Kajian
Daripada keputusan hasil kajian yang telah diterangkan di Jadual 4.3.1 dan 4.3.2 pada
bab sebelum ini, dapat disimpulkan hasil kajian adalah seperti berikut:
Jadual 1 : Penemuan analisa tanah lot hujung berbanding tanah piawai
BIL SEKIM PERUMAHAN KADAR JIKA MENGGUNAKAN KADAR TANAH LEBIH YG %
TANAH PENDEKATAN JPPH DIPEROLEHI DARIPADA PERBEZAAN
PIAWAI (TL = 1/2 DARI TP) KAJIAN YANG DIBUAT
1 KAMUNTING AMAN RM230 RM115 RM369.00 220.9
2 SERAI PERDANA RM340 RM170 RM288 69.4
3 TAMAN MEWAH RM240 RM120 RM138 15.0
4 TAMAN TEKAH PERMAI RM290 RM145 RM354 144.1
5 TAMAN SAUJANA RM270 RM135 RM239 77.0
6 TAMAN MARISA RM310 RM155 RM263 69.7
7 TAMAN SERAI PERDANA RM180 RM90 RM264 193.3
8 TAMAN KERIAN PERMAI RM410 RM205 RM379 84.9
9 TAMAN KERIAN PERMAI RM500 RM250 RM277 10.8
10 TAMAN DAMAI RM300 RM150 RM160 6.7
11 TAMAN BUNGA RAYA RM180 RM90 RM200 122.2
12 TAMAN ASAMARA RM200 RM100 RM254 154.0
23
Penemuan Hasil Kajian
RM0
RM100
RM200
RM300
RM400
RM500
RM600
RM700
RM800
RM900
KAMUNTING
AMAN
SERAI PERDANA
TAMAN MEW
AH
TAMAN TEKAH PERMAI
TAMAN SAUJANA
TAMAN MARISA
TAMAN SERAI PERDANA
TAMAN KERIAN PERMAI
TAMAN KERIAN PERMAI
TAMAN DAM
AI
TAMAN BUNGA RAYA
TAMAN ASAMARA
Skim Perumahan
Nilai ta
nah
KADAR TANAH LEBIH YG
DIPEROLEHI DARIPADA KAJIAN
YANG DIBUAT
KADAR TANAH PIAWAI
Rajah 2 : Perbezaan nilai tanah lot piawai berbanding nilai tanah hujung.
24
5.3 Rumusan
Keputusan daripada hasil kajian ini penyelidik mendapati bahawa nilai tanah hujung
adalah lebih separuh daripada tanah piawai . Ini menunjukkan bahawa amalan penilai
selama ini yang menyatakan bahawa tanah lebih bagi sesuatu lot hujung adalah
separuh daripada tanah piawai adalah kurang tepat.
5.4 Cadangan Dan Penutup
Berdasarkan kepada keputusan hasil kajian, penyelidik mencadangkan agar nilaian
untuk lot hujung adalah berdasarkan kaedah blok basis seperti dalam SMKT : rujukan
baru KT/KN/1998/1. Melalui kaedah ini penilaian dilakukan dengan menganalisa harga
balasan berdasarkan keluasan ” Effective floor area” untuk harta yang sebanding dalam
satu skim perumahan yang sama. Jika dalam menjalankan penilaian untuk lot hujung,
dan didapati tiada perbandingan yang sama, maka lot piawai boleh digunakan dan
diberikan pelarasan untuk faktor-faktor yang boleh mempengaruhi.
Sudah lebih 50 tahun penilai di JPPH mempraktiskan amalan nilaian tanah lebih adalah
separuh daripada tanah piawai dan berdasarkan penemuan hasil kajian ini,wajar dilihat
dan dipertimbangkan semula kaedah nilaian yang digunakan di dalam menilai tanah
kediaman bagi lot hujung. Diharap dengan cara ini, tiada lagi harga balasan yang di
terima tinggi untuk lot hujung.