Embed Size (px)
Citation preview
ОБЗОР
III КВАРТАЛ 2013 ГОДАРЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ• В III квартале 2013 г. общий объем предложения увеличился на 114 тыс. м2 (GLA –
61,5 тыс. м2) за счет выхода на рынок одновременно 4-x объектов, крупнейшим из которых стал ТРЦ «Райкин Плаза» (GLA – 35 тыс. м2).
• Сохраняются высокие темпы выхода на российский рынок международных торговых операторов: за период с начала года в Москве появилось 13 новых брендов.
• Коммерческие условия аренды помещений в торговых центрах меняются в сторону уменьшения базовой ставки аренды и увеличения процента, взимаемого с товарооборота арендатора.
III КВАРТАЛ 2013 ГОДАРЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
2
Ключевые события
Девелоперы продолжают анонсировать проекты новых торговых центров в мо-сковском регионе:
• KVS Group к концу 2015 г. планирует построить ТРЦ «Небо» в Солнцево. Общая площадь объекта составит 62 тыс. м2.
• В Наро-Фоминском районе появится ТРЦ «Удачи» общей площадью 123 тыс. м2.
• Компания Praktika Development анонсировала планы по строитель-ству ТРЦ общей площадью около 100 тыс. м2 в непосредственной бли-зости от будущей станции метро «Саларьево» на территории «Новой Москвы».
На рынке сохраняется высокая инвестици-онная активность:
• Американский фонд Hines купил 50% ТРЦ «Метрополис».
• Выставлены на продажу проект ТРЦ «Абрамцево», расположенный на 102 км МКАД, и недостроенный ТРЦ «Ривер Молл» на ТТК в районе Автозаводской улицы.
• Стало известно о готовящейся сделке по продаже компании ОАО «Седь-мой континент».
Московские власти продолжают ревизию инвестиционных контрактов:
• Отменен проект строительства тор-гово-офисного центра (общая пло-щадь – 175 тыс. м2) на 2-й Силикатной улице.
• В одностороннем порядке растор-гнут инвестиционный контракт по созданию пешеходной зоны «Аллея Романов», расположенной между Моховой улицей и Романовым пере-улком.
Предложение
В III квартале 2013 г. общий объем пред-ложения увеличился на 114 тыс. м2 (GLA – 61,5 тыс. м2) за счет выхода на рынок 4-х объектов, крупнейшим из которых стал ТРЦ «Райкин Плаза» (GLA – 35 тыс. м2). Та-ким образом, совокупное предложение площадей в современных торговых цен-трах увеличилось на 1,5% и достигло зна-чения в 7,14 млн м2.
Стоит отметить, что на рынке сохраняется тенденция открытия районных и микрорай-онных торговых объектов. Так, в текущем квартале были открыты сразу три небольших центра – ТРЦ «Галерея Атлантис», ТЦ «Круг», а также обновленный ТЦ «Прага».
Все чаще возобновляется приостановлен-ная ранее реализация проектов торговых центров. Как правило, данный процесс предваряет смена собственника объекта. Так, в III квартале компания «Крона-Маркет» получила разрешение на строительство ТРЦ «Абрамцево» и одновременно с этим выставила проект на продажу (потенци-альным покупателем выступает компания Renaissance Development). Также в ближай-шей перспективе можно ожидать возоб-новления строительства ТРЦ «Ривер Молл» в связи с его покупкой компанией Praktika Development. Несмотря на то, что компания была образована совсем недавно, её нель-зя отнести к новичкам рынка: большин-ство ее сотрудников имеют значительный опыт в девелопменте. В планах компании – строительство торгово-развлекательного центра в непосредственной близости от будущей станции метро «Саларьево», распо-ложенной на территории «Новой Москвы».
РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Сергей Гипш, Директор департамен-та торговой недвижи-мости, Россия и СНГ, Партнер Knight Frank
«На текущем этапе развития рынка уже ни для кого не секрет, что гра-мотно разработанная концепция тор-гового центра является залогом его успешного функционирования. Однако в нынешних условиях этого уже недоста-точно: на первый план выходят уве-личение будущей стоимости объекта и максимальное продление его жизнен-ного цикла. Профессионализм девело-пера определяется умением прогнози-ровать ситуацию на рынке так, чтобы создавать торговые центры, которые и через 10 лет будут привлекательны-ми для посетителей и инвесторов».
Основные показатели. Торговые центры* ДинамикаОбщее предложение действующих объектов (площадь общая / арендуемая), млн м2 7,14 / 3,8 5
Введено в эксплуатацию в III квартале 2013 г. (площадь общая / арендуемая), тыс. м2 114 / 61,5
Планируется к вводу до конца 2013 г. (площадь общая / арендуемая), тыс. м2 412 / 234
Доля вакантных площадей, % 3 4
Базовые арендные ставки, $/м2/год (без учета операционных расходов и НДС)
якорные арендаторы 100−500 4
арендаторы галереи** 700−4 000 4
Операционные расходы, $/м2/год 80−260 4
Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями, м2/1 000 жителей 317 5
* Приведены показатели только по качественным профессиональным торговым объектам. Профессиональный торговый центр – одно или группа архитектурно согласованных зданий общей площадью более 5 000 м2, объединенных общей концепцией и единым управлением** Ставки для магазинов площадью около 100 м2, на первом этажеИсточник: Knight Frank Research, 2013
www.knightfrank.ru
3
Спрос
Текущий квартал был отмечен высокой активностью международных торговых операторов. В Москве открылись первые заведения американских сетей обществен-ного питания Quiznos и Krispy Kreme. В двух московских торговых центрах ГК «Ташир» были открыты магазины французской юве-лирной сети APM Monaco (на рынках Рос-сии, Прибалтики и Казахстана развивается в партнерстве с компанией «Адамас»). В ТРЦ «Афимолл» состоялось открытие флаг-манского магазина итальянского произво-дителя обуви Ash. Кроме того, в Москве на территории Павелецкого вокзала был от-крыт первый из российских магазинов бри-танской сети WHSmith (книги, газеты, това-ры в дорогу). Развитием WHSmith будет заниматься компания ООО «Цветной базар медиа», входящая в холдинг PNN Group.
Российский рынок по-прежнему интересен торговым операторам, работающим в сег-менте «средний+»: в июле состоялось от-крытие монобрендового бутика Sherri Hill, в августе открылся магазин аксессуаров итальянского бренда Serapian (Торговая галерея «Модный сезон»), а в сентябре – магазин детских товаров испанской сети Pili Carrera (ТРЦ «Афимолл»).
Продолжается активная региональная экспансия сетевых операторов: в Санкт-Петербурге открылся первый магазин ELC, в Иркутск и Тольятти вышел оператор Lego, в Новосибирск – монобрендовая сеть Panasonic. Федеральный оператор Gloria Jeans вышел на рынок городов Югра и Елец, в Улан-Удэ открылся первый мага-зин Mango. Чешско-итальянский обувной бренд Bata предпринял очередную попыт-ку выхода на российский рынок: магазины сети открылись в таких городах, как Мос-ква, Краснодар и Сочи.
Торговые операторы продолжают экс-периментировать с новыми форматами. Особенно стоит отметить компанию «Аз-бука вкуса», которая планирует создать сеть демократичных супермаркетов и сеть небольших магазинов по продаже свежих фруктов и овощей Fresh Market. Компа-ния, развивающая сеть семейных развле-кательных комплексов «Космик», приняла решение о создании сети кинотеатров под одноименным брендом.
Коммерческие условия
Среди последних тенденций, связанных с коммерческими условиями аренды по-мещений в торговых центрах Москвы, следует отметить постепенное умень-шение базовой ставки аренды на фоне увеличения доли, взимаемой с торгово-го оборота арендатора. Многие крупные fashion-операторы и компании (например,
тыс. м2 единиц
2009 2010 2011 2012 2013
I кв. II кв. III кв. IV кв.
0
200
400
600
800
1000
0
3
6
9
12
Количество ТЦ
Прирост торговых площадей, 2009–2013 гг.
Источник: Knight Frank Research, 2013
Торговые центры, введенные в эксплуатацию в III квартале 2013 г.
Название Адрес Общая площадь (GBA), м2
Арендопригодная площадь (GLA), м2
Райкин Плаза Шереметьевская ул.,д. 6, стр. 1 80 000 35 000
Прага Россошанский пр-д, д. 3 14 000 10 500
Круг Дмитрия Донского б-р, вл. 9 10 000 8 000
Галерея Атлантис Варшавское ш., д. 160 10 228 около 8 000
Источник: Knight Frank Research, 2013
ТРЦ «Райкин Плаза»Шереметьевская ул., д. 6, стр. 1
III КВАРТАЛ 2013 ГОДАРЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
4
ГК «ДжамильКо», «Джинсовая симфония») все чаще заключают договоры аренды по вышеуказанной схеме. Подобная тенден-ция обусловлена тем, что таким образом и девелопер, и арендатор будут в равной степени заинтересованы в успешной рабо-те торгового объекта. Однако необходимо принимать во внимание то, что активная стратегия развития розничных сетей мо-жет привести к обострению конкуренции между магазинами одной розничной сети и в конечном итоге снижению показателя торгового оборота оператора на метр арен-дуемой площади. Очевидно, что при теку-щей ситуации арендный доход собственни-ка будет зависеть от грамотной концепции развития сетевых розничных компаний.
На протяжении трех кварталов 2013 г. доля вакантных помещений в функцио-нирующих торговых центрах Москвы по-прежнему оставалась на низком уровне – около 3%.
Прогноз
До конца 2013 г. девелоперы анонсирова-ли открытие в Москве 13 торговых центров общей площадью около 470 тыс. м2 (GLA – около 300 тыс. м2). Однако, принимая во внимание текущую стадию реализации не-которых объектов, к концу года мы ожида-
Условия аренды в торговых центрах Москвы, III квартал 2013 г.
Профиль
Базовая арендная
ставка,$/м2/год
Доля, взимаемая с оборота,
%
Сроки действия договора
аренды, летГипермаркет (>7 000м2) 100–250 2–4 15–25
Городской гипермаркет (3 000–7 000 м2) 150–350 2–4 7–15
Супермаркет (1 500–3 000 м2) 250–500 4–6 7–10
DIY (>5 000 м2) 170–350 4–6 15–25
Бытовая техника (1 500–3 000 м2) 250–500 4–5 7–10
Спортивные товары (1 500–2 500 м2) 400–1 200 4–5 7–10
Детские товары (1 000–2 500 м2) 250–450 9–12 5–10
Операторы галереи профиля «одежда» (50–300 м2) 800–2 500 12–16 5–7
Операторы галереи профиля «обувь» (50–300 м2) 900–3 000 12–16 5–7
Аксессуары (10–70 м2) 2 500–4 500 11–14 3–5
Кинотеатры 150–250 3–5 10–15
Развлекательный центр (100–1 500 м2) 250–500 8–12 5–7
Развлекательный центр (2 000–5 000 м2) 100–200 4–7 10–15
Источник: Knight Frank Research, 2013
МФК «Кунцево-плаза»Ярцевская ул., д. 9
www.knightfrank.ru
5
ем открытия лишь половины из заявленных к вводу объектов.
В связи с возникающей высококонкурент-ной средой на рынке Москвы (связанной со значительным объемом строящихся торго-вых площадей) мы ожидаем увеличения ко-личества объектов, нуждающихся в обнов-лении. Это касается как объектов советского наследия (универмаги, торговые дома), так и тех, которые были построены на самом раннем этапе развития рынка торговой не-движимости столицы. Уже сейчас мы на-блюдаем редевелопмент некоторых из них. Например, сеть торговых центров «Мега» проводит обновление своих первых мол-лов, а компания ООО «ЭНКА ТЦ» реализует комплексную реновацию территории, на которой был расположен самый первый профессиональный торговый объект столи-цы – ТЦ «Рамстор Капитолий».
Наиболее значимые торговые объекты, планируемые к вводу до конца 2013 г. Обеспеченность торговыми площадями по округам по итогам III квартала 2013 г.
Источник: Knight Frank Research, 2013
Наиболее значимые торговые объекты, планируемые к вводудо конца 2013 г.
Название АдресОбщая
площадь (GBA), м2
Арендопригодная площадь (GLA), м2
Гудзон Каширское ш., вл. 12 122 065 65 500
Реутов Парк г. Реутов, Носовихинское ш., 2,5 км от МКАД 90 000 41 000
Москворечье Каширское ш., д. 52 29 750 16 650
Братеево Молл Борисовские пруды ул., вл. 26, стр. 2 26 000 15 000
Измайловский Первомайская ул., д. 42 16 774 8 372МЦ Миклухо-Маклая ул., вл. 36 15 700 13 000
Алфавит пересечение Куликовской ул. и Знаменские Садки ул. 14 000 12 000
Перово-Центр Перовская ул., д. 61а 13 500 5 500Источник: Knight Frank Research, 2013
МФК «Кунцево-плаза»Ярцевская ул., д. 9
ОБЗОР
Европа Австрия Бельгия Великобритания Германия Ирландия Испания Италия Монако Нидерланды Польша Португалия Россия Румыния Украина Франция Чешская республика Швейцария
Африка Ботсвана Замбия Зимбабве Кения Малави Нигерия Танзания Уганда Южная Африка
Ближний Восток Бахрейн ОАЭ
Азия и Тихоокеанский регион Австралия Вьетнам Индия Индонезия Камбоджа Китай Малайзия Новая Зеландия Сингапур Тайланд Южная Корея
Америка и Канада Бермудские острова Канада Карибские острова США
Основанная в Лондоне более века назад компания Knight Frank является признанным лидером на международном рынке недвижимости. Вместе со своим стратегическим партнером, компанией Newmark, Knight Frank располагает сетью из более чем 370 офисов в 48 странах мира и насчитывает 13 700 специалистов.
Вот уже 117 лет Knight Frank остается символом профессионализма для десятков тысяч клиентов во всем мире. За 17 лет работы в России Knight Frank стала одной из ведущих компаний на рынках офисной, складской, торговой и жилой недвижимости. Только в России нашими услугами воспользовались более 500 крупных российских и международных компаний.
Этот и другие обзоры Knight Frank размещены на сайте www.knightfrank.ru
МОСКВА
115054, ул. Валовая, д. 26БЦ Lighthouse
Тел.: +7 (495) 981 0000Факс: +7 (495) 981 0011
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
191025, ул. Маяковского, д. 3ББЦ Alia Tempora
Тел.: +7 (812) 363 2222Факс: +7 (812) 363 2223
Стратегический консалтингКонстантин РомановПартнер, Директор, Россия и СНГ [email protected]
Оценка недвижимостиОльга Кочетова Директор, Россия и СНГ [email protected]
Управление недвижимостьюДмитрий АтопшевПартнер, Директор [email protected]
Управление проектамиАндрей ЗакревскийПартнер [email protected]
Маркетинг и PRМария ДанилинаДиректор, Россия и СНГ [email protected]
Исследования рынкаОльга Ясько Директор, Россия и СНГ [email protected]
Санкт–ПетербургНиколай ПашковГенеральный директор [email protected]
Офисная недвижимостьКонстантин ЛосюковДиректор [email protected]
Складская недвижимостьВячеслав Холопов Партнер, Директор, Россия и СНГ [email protected]
Торговая недвижимостьСергей ГипшПартнер, Директор, Россия и СНГ [email protected]
Элитная жилая недвижимостьЕлена ЮргеневаДиректор, Россия и СНГ [email protected]
Международные инвестиции Хайко Давидс Партнер[email protected]
Инвестиции и продажиЕвгений СеменовПартнер, Директор, Россия и СНГ [email protected]
Развитие бизнесаАндрей Петров Партнер[email protected]
© Knight Frank 2013
Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов, однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета.
Публикация данных из отчета, целиком или частично, возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.
