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Amministrare l’Urbanistica Prof. Pier Benedetto Mezzapelle
UNIVERSITA’ DEGLI STUDI DI PAVIA
Il piano perequativo
Amministrare l’Urbanistica Prof. Pier Benedetto Mezzapelle
UNIVERSITA’ DEGLI STUDI DI PAVIA
Un doppio vincolo condiziona la trasformazione delle città.
Il primo riguarda l’efficacia dei piani e della loro attuazione, il secondo è di natura
finanziaria.
I piani urbanistici tradizionali, centrati sul disegno e sulle norme, si rivelano
inadeguati … per tradurre quei piani in opere e in interventi.
L‘inadeguatezza è rivolta sia alle difficoltà amministrative e finanziarie dei comuni a
cui spetterebbe il compito di espropriare suoli - primo passaggio necessario alla
realizzazione della città pubblica – sia la necessità di superare le ingiustizie
distributive tra proprietà, legate allo zoning tradizionale.
La diversa articolazione del piano urbanistico in piano strutturale ed operativo può
rendere maggiormente flessibile per determinati ambiti territoriali la fissazione delle
prescrizioni urbanistiche codeterminando con gli interessi privati l’individuazione
della scelta migliore d’uso del territorio, ma soprattutto garantendo che alla fissazione
delle prescrizioni segua simultaneamente l’attuazione delle scelte concordate.
Lo scarto tra l’elaborazione e l'attuazione del piano urbanistico è tra le cause
principali della sua inefficacia, della sua debole capacità di tradurre ciò che è
rappresentato su mappe e documenti in effettive trasformazioni dei luoghi.
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“Economisti urbani e studiosi di pianificazione hanno così posto l’attenzione sul tema
della perequazione come dispositivo di gestione dei piani alternativo a quelli
tradizionali nella prospettiva di un processo attuativo fondato non su modelli
rigidamente normativi, ma su strumenti negoziali …”
La perequazione urbanistica risponde all’esigenza di gestire i piani nel rispetto del
vincolo dell'efficacia e soprattutto di superare il concetto di zonig che ha comportato la
discriminazione tra proprietari per la natura vincolistica delle previsioni di aree da
riservare alle opere collettive.
L‘indennizzabilità dei vincoli preordinati all'espropriazione per pubblica utilità ha
inoltre concorso in modo determinante a rendere poco efficace la tradizionale
sequenza della gestione dei piani.
La perequazione rappresenta la modalità di superare i limiti dell'esproprio
generalizzato (perché oneroso e conflittuale) in favore di forme consensuali di prelievo
socialmente più condivise del plusvalore generato dagli strumenti urbanistici.
La perequazione urbanistica si prefigge il pari trattamento delle proprietà fondiarie in
analoghe condizioni di fatto e di diritto, quindi: “persegue l’equa distribuzione dei
diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli oneri derivanti
dalla realizzazione delle dotazioni territoriali” (INU 1995)
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Con il termine di perequazione urbanistica s'intende far riferimento ad una tecnica di
pianificazione fatta propria da molte leggi regionali di terza generazione, mediante la
quale si attribuisce “un valore edificatorio uniforme a tutte le proprietà che possono
concorrere alla trasformazione urbanistica di uno o più ambiti del territorio,
prescindendo dall'effettiva localizzazione … sulle singole proprietà e dalla
imposizione di vincoli di inedificabilità ai fini della dotazione di spazi da riservare alle
opere collettive.”
Ai proprietari delle aree ricomprese all'interno del perimetro di perequazione, in egual
misura beneficiati dalla distribuzione dei valori e gravati dagli oneri derivanti dalla
pianificazione ai fini della trasformazione, è lasciata, poi, l'attuazione degli interventi e
la consensuale cessione delle aree per servizi e per la realizzazione delle opere di
urbanizzazione.
La perequazione preleva quota della rendita fondiaria per finanziare la città pubblica e
permette una ripartizione dei benefici legati alle decisioni amministrative tra tutti i
proprietari interessati alla trasformazione della città.
Questa tecnica di pianificazione, tuttavia, non ha solo il fine di superare la
discriminatorietà degli effetti della zonizzazione e di disporre gratuitamente di aree
pubbliche per servizi ma anche quello della cosiddetta integrazione di funzioni
edificatorie: ovvero la possibilità che coesistano nei medesimi spazi diverse forme di
utilizzazione del territorio.
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Con il piano perequativo le Amministrazioni regolano la formazione delle
trasformazioni urbane attraverso forme di partecipazione con il privato, non essendo
(il soggetto Pubblico) più in grado di farle direttamente, e allo stesso tempo
indirizzano la distribuzione delle rendite conseguenti, non solo tra il pubblico ed il
privato ma anche tra privati.
Da qui il carattere più generale della perequazione urbanistica in ambito di
pianificazione generale piuttosto che il partenariato pubblico privato che ne può
essere una forma di attuazione.
Così procedendo cambia profondamente il processo di pianificazione pubblica che dal
paradigma … del potere-zonizzazione-localizzazione passa a quello del tipo consenso-
comparto-compartecipazione, costringendo l’amministrazione ad assumere un ruolo
promozionale e contrattuale particolarmente impegnativo tutto affidato a meccanismi
consensuali, mentre dall’altra parte anche il privato deve assumersi una serie
d’impegni e responsabilità di risultato.
Paolo Urbani
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modelli di perequazione
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Perequazione a priori e a posteriori
La prima prevede che “i diritti edificatori vengano riconosciuti ai terreni urbani e
periurbani come potenziale implicito alle loro condizioni di fatto e di diritto, il quale,
non dipendendo in alcun modo dalle scelte strategiche per il futuro assetto del
territorio, non è negoziabile”.
Al contrario, nel modello di perequazione a posteriori, “è l'insieme di tutte le quantità
edilizie previste da ciascun programma di attuazione del piano regolatore a venire, al
momento debito, equamente ripartito tra tutti i terreni che quel dato programma mette
in gioco”.
Il sistema delle perequazione a priori prevede l’attribuzione, a prescindere dal piano,
di un diritto edificatorio convenzionale. Questa operazione è totalmente estranea al
concetto di conformazione dei beni attraverso la valutazione tipica del procedimento
pianificatorio, poiché persegue il solo scopo di una distribuzione dei valori.
In altre parole, la contrapposizione tra i due modelli di perequazione si gioca sulla
possibilità di considerare l’edificabilità dei suoli senza considerare il progetto di città
che essi ospiteranno.
Per rispondere ad un progetto di città che il piano promuove, la perequazione non può
che essere necessariamente a posteriori. Nel piano si devono trovare i riferimenti per
legittimare le motivazioni del prelievo che implicitamente la perequazione effettua.
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La perequazione ha avuto una serie di applicazioni differenti che possono così essere
catalogate come segue:
- la perequazione diffusa applicata all’intero territorio comunale, dove lo stesso
diritto edificatorio viene applicato indifferentemente a tutti i suoli, sottesa unicamente
ad un'istanza di giustizia distributiva e la ricerca di soluzioni conformative condivise;
- la perequazione classica per comparti, applicata all’intero di un comparto o a parti
estese di territorio, segmenti della "città pubblica" di rango strategico primario, con
indici diversi rispetto alle zone;
- un’applicazione mista che differenzia le aree dove viene applicata una
perequazione diffusa, dai tessuti consolidati dove viene applicata la perequazione
tipologica per comparti;
- la perequazione parziale limitata ad alcune componenti strategiche del territorio
(parti da riqualificare o di nuova espansione, previsioni infrastrutturali), caratterizzata
da possibilità edificatorie necessariamente più elevate rispetto ai modelli precedenti,
con dispiegamento dei volumi entro le aree di concentrazione e contestuale cessione
delle superfici per la formazione della "città pubblica" a vantaggio del Comune.
I diversi modelli potrebbero in sintesi ulteriormente ricondotti, analizzandone il
funzionamento, a due differenti macro-meccanismi: l'uno caratterizzato per operare
all'interno di ambiti di territorio definiti, l'altro per la messa in circolazione dei diritti
edificatori su tutta la porzione di territorio interessata dalla perequazione.
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Il modello classico di perequazione richiama l’istituto del comparto di cui all’art. 23
della legge urbanistica.
Esso é limitato a particolari zone nelle quali i diritti maturati all’interno del comparto
vanno concentrati in determinate aree interne, individuate ex ante dal pianificatore e
non possono essere trasferiti all’esterno.
La perequazione per comparti risulta dunque dispositivo che regola processi di
generazione e distribuzione del valore di una classe specifica di proprietari: quelli
interessati dalla trasformazione urbanistica della città.
Dal momento che, in questo caso, il principio perequativo trova applicazione solo
parzialmente, nel piano urbanistico convivono due regimi distinti: il regime
tradizionale di zoning e di apposizione dei vincoli a cui segue l'espropriazione per
pubblica utilità e il regime perequativo per specifici ambiti individuati
dall’amministrazione in comparti.
L’applicazione della perequazione urbanistica per comparti può contemplare una
evoluzione tramite una diversa modalità di trasferimento dei diritti edificatori:
trasferimento entro un comparto di suoli contigui;
trasferimento “a distanza” entro un comparto con suoli non contigui (“ad
arcipelago”);
trasferimento “a distanza” con vincolo parziale di localizzazione;
trasferimento “a distanza” senza alcun vincolo di localizzazione.
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Il trasferimento “a distanza” prevede che anche l'edificabilità attribuita ad aree esterne
al comparto (anche non contigue, tanto da comportare la denominazione di comparto
discontinuo) possa concorrere alle trasformazioni interne allo stesso: in questo caso
l'edificabilità convenzionale attribuita alle aree esterne, delle quali si può richiederne la
conservazione (e quindi l'inedificabilità) parziale o totale, viene spostata all'interno del
comparto, determinando una capacità edificatoria aggiuntiva, mentre la perequazione
degli oneri viene ripartita tra tutte le aree esterne o interne al comparto (P.R.G. Roma e
Reggio Emilia).
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L'impiego del trasferimento di diritti edificatori nasce negli Stati Uniti dalla necessità
di superare le sperequazioni tra proprietà, legate allo zoning tradizionale.
Lo schema di attuazione dei TDR (transfer of development rights) prevede che le aree
di sviluppo della città siano distinte in due classi: le aree che generano diritti
edificatori (sending areas) e le aree destinate a riceverli (receiving areas).
Le prime sono oggetto di vincolo allo scopo di tutelare un bene del patrimonio
storico-architettonico o aree di valore ecologico e ambientale altrimenti destinate allo
sfruttamento edificatorio e all'espansione residenziale diffusa.
Sulle sending areas maturano diritti edificatori che possono essere commercializzati e
sfruttati solo nelle receiving areas, secondo le regole previste dal piano urbanistico.
Più precisamente, nelle receiving areas l’edificazione è solitamente soggetta a due
regimi: al di sotto di una soglia di densità edilizia la trasformazione delle aree può
avvenire secondo le norme tradizionali, mentre qualsiasi incremento di densità può
avvenire solo attraverso l'acquisto di diritti edificatori provenienti dalle sending areas.
Il sistema di incentivi deve rendere conveniente per i proprietari delle receiving areas
l’acquisto dei diritti edificatori provenienti dalle sending areas.
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Tessuti urbani consolidati e perequazione
La perequazione tipologica lavora ex post su tessuti urbani consolidati.
Essa può operare in tre modi: verso l’alto, verso il basso e misto.
La prima prevede che i proprietari di edifici più bassi e con minore cubatura,
possano ampliarli fino al raggiungimento delle altezze degli edifici contermini.
Si tratta quindi di attribuire i diritti edificatori che non sono stati concessi ai
confinanti o in altre zone limitrofe, lasciando inalterato, invece, il tessuto che ha
già sfruttato le cubature in modo più massiccio.
Questo comporterà l’aumento del numero di abitanti insediabili, con il problema
di reperire aree idonee a soddisfare l’esigenza di nuovi parcheggi, verde, ecc.
La seconda modalità, invece, cerca di ridimensionare la massa dei fabbricati
esistenti, che rappresentano un “fuori scala”.
I proprietari potranno demolire, trasferendo i diritti edificatori in altre aree,
basandosi su appositi meccanismi premiali e incentivanti.
La tecnica mista prevede l’applicazione di entrambe in un medesimo tessuto
urbano, al fine di riqualificare il paesaggio cittadino in un’ottica di pianificazione
di ambito.
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Perequazione Territoriale
Un’ultima diversa declinazione della perequazione è quella territoriale o
intercomunale che permette la sua applicazione definendo ambiti discontinui i cui
sub-ambiti appartengono a comuni differenti.
Questa modalità consente ad esempio di trasportare diritti edificatori da comuni
ad emergenza abitativa che devono reperire suoli per attrezzature generali e
servizi, a comuni a minor densità abitativa che possono quindi ospitare nuovi
abitanti.
La perequazione intercomunale potrebbe consentire “di mettere in campo
operazioni di riqualificazione, di salvaguardia ambientale, di attrezzamento e di
infrastrutturazione del territorio, altrimenti difficilmente realizzabili […] essa dal
punto di vista prettamente giuridico, appare fortemente problematica – allo stato
della legislazione vigente – nell’ipotesi di traslazione dei diritti edificatori anche fra
suoli collocati in ambiti territoriali appartenenti a Comuni diversi, soprattutto
qualora non si preveda il preventivo assenso dei Comuni interessati, da formulare
nei competenti strumenti urbanistici generali» (Perongini, 2005).
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Dal punto di vista del governo del territorio “se il Piano urbanistico è impostato
sui comparti, la prefigurazione dei suoli di atterraggio e le quantità ivi ospitabili
avvengono contestualmente alla definizione dei perimetri e parametri tecnici dei
diversi comparti edificatori.
Il funzionamento del mercato, ovvero le negoziazioni fra proprietari dei suoli
ospitanti e proprietari dei "diritti" da trasferire, è quindi finalizzato a realizzare
un'idea di città decisa nella formazione del Piano urbanistico, attraverso le
procedure partecipative e garantiste previste dalle leggi.
Se invece il Piano è impostato su ambiti la cui trasformazione non è
predeterminata, la definizione del tipo di città che sarà realizzata è rimessa
all'iniziativa degli operatori del mercato, cioè ai proprietari dei "diritti edificatori",
che agiranno di concerto con i proprietari delle aree di atterraggio e alle capacità
negoziali dell'amministrazione comunale.
Questa situazione se non governata potrebbe rendere la trasformazione urbana
succube delle strategie e del potere contrattuale degli operatori, divenuti
proprietari di pacchetti di diritti edificatori”.
Stefano Stanghellini
Utile ricordare i casi della City di Londra e di Potsdamer Platz a Berlino.
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modalità operative di applicazione
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L'impiego della perequazione deve essere sostenuto dalla necessità di attuare un
interesse pubblico qualificato, sia che esso sia collegato alla necessità di conseguire le
aree per lo sviluppo della "città pubblica" (senza svuotare il valore della proprietà
oggetto di vincolo preordinato all'esproprio), sia che esso sia legato ad interventi di
riqualificazione urbanistica, alla realizzazione di interventi di edilizia residenziale
pubblica, alla tutela e valorizzazione dei beni storico - artistici e dei centri storici, alla
promozione di interventi diretti alla sostenibilità ambientale.
Nel quadro di uno strumento di pianificazione generale, l’Amministrazione Comunale è
chiamata ad individuare le aree destinate alla trasformazione urbanistica a cui lo
strumento urbanistico può attribuire un’edificabilità espressa dall'indice perequativo.
Le analisi urbanistiche e dei tessuti urbani possono prevedere la suddivisione della
città in alcune grandi unità urbanistiche quali ad esempio: la città storica, la città
consolidata, la città da trasformare e da riqualificare e infine il territorio extraurbano e il
sistema dei servizi.
Il tutto poi a sua volta ridefinito secondo i principi di analisi dei tessuti urbani.
Questo permette una differenziazione delle situazioni pianificatorie in cui determinate
porzioni di territorio non richiedono perequazione mentre altre si, come nel caso di
interventi complessi oggetto di scambio edificatorio con l’amministrazione nei quali il
privato s’impegna a realizzare opere pubbliche che l’amministrazione ha già identificato
e quantificato come necessarie per la collettività locale direttamente nel piano
strutturale e nel programma triennale delle opere pubbliche.
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FASE CONTENUTI
Definizione
dell’ambito di
applicazione
Possono essere escluse dal regime perequativo le aree già interessate da
processi attuativi o che per particolarità morfologica non risultino adeguate. Allo
stesso modo possono essere escluse parti di territorio per i quali non si ritiene
politicamente l’interesse alla perequazione.
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TE
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TU
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IVO
Classificazione dei
suoli
Analisi dei suoli sotto il profilo delle loro caratteristiche urbanistiche
(localizzazione, prossimità, geologia, morfologia, …), di tessuto e giuridiche
(vincoli derivanti da norme di legge) e prima individuazione di classi di suoli
omogenee in tipologie a destinazione prevalentemente residenziale e
prevalentemente produttiva.
Attribuzione degli
indici
Determinazione degli indici sulla base degli obiettivi di qualità urbana, sociale e
ambientale promossi dal piano e conseguente attribuzione delle capacità
edificatorie (attraverso gli indici di edificabilità territoriale) alle classi di suolo.
Gli indici perequativi si collocano prevalentemente entro un intervallo di valori
compreso fra 0,06 e 0,7 mq/mq.
Definizione degli
strumenti di gestione
Individuazione degli ambiti di trasformazione attuabili attraverso strumenti di
pianificazione attuativa di iniziativa privata, di PPP e dei progetti per i quali è
previsto l’intervento edilizio diretto.
Elaborazione di regole e indicazioni di carattere contrattuale (la formazione del
consorzio dei proprietari, l’attuazione degli interventi con l’esecuzione delle opere
pubbliche da parte dei privati e la cessione o l’asservimento al Comune delle
aree per i servizi) e progettuale all’interno della componente operativa del Piano.
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Le difficoltà applicative della perequazione urbanistica sono note e
sono dovute principalmente a:
la situazione originata dalla precedente pianificazione, spesso
sovradimensionata su aspettative di valorizzazione create da indici
molto elevati;
la struttura e le condizioni della proprietà fondiaria (caratteristiche
soggettive, frammentazione…) rispetto ai progetti auspicati;
la formazione e l’attuazione dei comparti in relazione alle norme che
la disciplinano (maggioranza delle proprietà);
l’edificato già esistente, le sue condizioni d’uso, il valore
patrimoniale in esso incorporato;
la distribuzione territoriale dei servizi, vincolata in alcuni comparti
strategici.
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Perequazione e rispetto degli standard urbanistici
Consiglio di Stato sentenza n. 616 del 2014
Oggetto del ricorso sono stati il P.I. e gli atti presupposti, che hanno modificato la
destinazione di un’area da residenziale a commerciale direzionale.
In via perequativa, a fronte della nuova destinazione urbanistica dell’area oggetto
dell’accordo, il soggetto privato si impegnava nei confronti dell’amministrazione
comunale alla realizzazione degli interventi di sistemazione e riqualificazione di
un’area pubblica per un importo di circa 400.000 Euro, dando vita così ad opere
slegate funzionalmente con l’area dell’intervento.
Il Consiglio di Stato spiega come la perequazione non può portare a realizzare opere
fuori ambito:
”… il quadro complessivo emergente dalla giurisprudenza è quello di una marcata
attenzione alla funzione stessa degli standard urbanistici, intesi come indicatori
minimi della qualità edificatoria (e così riferiti ai limiti inderogabili di densità edilizia,
di rapporti spaziali tra le costruzioni e di disponibilità di aree destinate alla fruizione
collettiva) e come tali destinati a connettersi direttamente con le aspettative dei
fruitori dell’area interessata. Il che comporta … come il criterio essenziale di
valorizzazione e di decisione sulla congruità dello standard applicato sia quello della
funzionalizzazione dello stesso al rispetto delle esigenze della popolazione stanziata
sul territorio, che dovrà quindi essere posta in condizione di godere, concretamente e
non virtualmente, del quantum di standard urbanistici garantiti dalla disciplina
urbanistica. ”
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Perequazione e rispetto degli standard urbanistici
Consiglio di Stato sentenza n. 616 del 2014
”La Sezione non può peraltro esimersi dal notare come la cogenza di questa stretta
correlazione spaziale tra intervento edilizio e localizzazione dello standard,
correlazione che connota il tema della qualità edilizia, assuma una valenza ancora più
marcata nei casi in cui operino strumenti urbanistici informati al principio della
perequazione. Infatti, la soluzione perequativa… si fonda su una serie di strumenti
operativi che, letti senza un congruo ancoraggio con le necessità concrete cui si
riferiscono, favoriscono astrazioni concettuali pericolose.
L’utilizzo di formule retoricamente allettanti (aree di decollo, aree di atterraggio,
pertinenze indirette, trasferimenti di diritti volumetrici et similia) non deve fare
dimenticare che lo scopo della disciplina urbanistica non è la massimizzazione
dell’aggressione del territorio, ma la fruizione, privata o collettiva, delle aree in modo
pur sempre coerente con le aspettative di vita della popolazione che ivi risiede.
In particolare, l’assenza di una disciplina nazionale sulla perequazione urbanistica
dimostra la viva necessità di una disamina concreta delle diverse previsioni adottate
negli strumenti urbanistici, al fine di evitare che l’estrema flessibilità delle soluzioni
operative adottate dalle singole Regioni si traduca in una lesione di ineliminabili
esigenze di salvaguardia dei livelli qualitativi omogenei di convivenza civile …
Conclusivamente, la Sezione intende rimanere fedele al suo orientamento che vede lo
standard urbanistico collocarsi spazialmente e funzionalmente in prossimità dell’area
di intervento edilizio, al fine di legare strettamente e indissolubilmente commoda e
incommoda della modificazione sul territorio.”
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gli indici
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L'indice edificatorio deve essere adeguato allo sviluppo della città e deve essere
modulato in funzione di aspetti progettuali ed economici: da un lato, la
realizzazione di superiori condizioni di equità nel trattamento della proprietà
fondiaria interessata dal processo di piano e, dall'altro lato, la capacità di
concorrere in modo decisivo al finanziamento della città pubblica.
“… l'utilizzazione dell’istituto della perequazione deve prevedere, quanto alla
definizione degli indici volumetrici, sia elementi di stabilità ed omogeneità (al fine
di indirizzare e controllare nel tempo le aspettative di valorizzazione) che elementi
più limitati di flessibilità temporale e negoziale, al fine di premiare determinate
caratteristiche funzionali dei progetti di trasformazione ritenuti di interesse
generale e strategico, di tenere conto di costi di recupero edilizio o di ripristino
ambientale”.
Il negoziato alla base della determinazione dell'indice si poggia sulla capacità
dell'amministrazione di promuovere un progetto di città, di cui l’indice non
rappresenta che il riflesso quantitativo.
Porre al centro il progetto di sviluppo di città consente al confronto tra le parti di
fare un salto di qualità.
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Il passaggio relativo all’attribuzione degli indici risulta quindi cruciale.
Tale fase determina infatti in larga parte il valore attribuito alla proprietà.
La quantificazione di indici edificatori unitari per comparti, deve tenere conto del
valore di esproprio (come soglia minima perché i proprietari abbiano ad aderire alla
trasformazione privata) e di mercato, deve essere calibrata sulla convenienza dei
privati, tenendo conto anche della cessione dei terreni destinati a standard
urbanistici nonché delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Quando la perequazione rappresenta uno strumento per la cooperazione tra
pubblico e privato per trasformazioni più giuste e per un piano più efficace, allora
possono essere presi in considerazione indici verso l'alto, ovviamente a patto che
permettano la realizzazione degli obiettivi di natura pubblica stabiliti dal piano.
Alcune varianti della “perequazione classica” comportano l’assegnazione al
Comune di una potenzialità edificatoria aggiuntiva, rispetto all’indice generale
attribuito ai privati.
Un freno a questa “perequazione allargata” è stato posto dalla sentenza n. 4833 del
Consiglio di Stato. La sentenza ha ravvisato nell’applicazione di questa procedura
un esproprio forzato non rientrante nei casi previsti dall’ordinamento e praticata
senza la corresponsione dell’indennizzo previsto dalla Costituzione.
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Modello di riferimento per l’individuazione dell’indice è quello del plafond legal de
densité (PLD), istituito in Francia alla metà degli anni ‘70.
Il plafond francese predeterminava un limite ai diritti edificatori del proprietario
immobiliare, indipendentemente dai vincoli posti da altri strumenti di regolazione.
Nel caso la concessione edilizia consentisse al proprietario la realizzazione di una
densità edificatoria superiore a quella disposta dal tetto di legge, questi era tenuto
ad acquistare dall'amministrazione i diritti edificatori eccedenti.
Nel testo di legge originario, il PLD corrispondeva a un metro quadro di area coperta
edificabile ogni metro quadro di terreno, a esclusione della città di Parigi, dove tale
indice era elevato del 50%.
Rispetto al testo legislativo originario del 1975, il meccanismo del plafond legal de
densité è stato nel tempo modificato e reso più flessibile.
Dopo il 1983, i comuni con più di 50.000 abitanti sono stati autorizzati a fissare il
valore tra 1 e 2, e nella città di Parigi il suo valore è stato portato a 3.
Una successiva disposizione normativa del 1986 lo ha poi reso facoltativo e il limite
superiore è stato abolito.
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UNIVERSITA’ DEGLI STUDI DI PAVIA
Torino Sì 4 Zone urbane di trasformazione 0,70 mq/mq
Aree da trasformare per servizi 0,23 mq/mq
Parchi urbani e fluviali 0,05 mq/mq
Aree a parco naturale della collina 0,03 mq/mq
Thiene (VI) No 2 Aree totalmente vincolate dal precedente prg 0,30 mq/mq
Aree parzialmente vincolate dal precedente prg 0,35 mq/mq
La Spezia Sì 6 Aree dismesse/dismettibili < 2 ha 0,50 mq/mq
Aree dismesse/dismettibili > 2 ha 0,35 mq/mq
Aree costruite 0,25 mq/mq
Aree libere 0,15 mq/mq
Aree produttive con presenza di funzioni
residenziali e terziarie 0,20 mq/mq
Aree produttive 0,30 mq/mq
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COMUNE PEREQUAZIONE
GENERALIZZATA NUMERO DI CLASSI DENOMINAZIONE DELLE CLASSI
INDICI DI
EDIFICABILITÀ
Torino Sì 4
Zone urbane di trasformazione 0,70 mq/mq
Aree da trasformare per servizi 0,23 mq/mq
Parchi urbani e fluviali 0,05 mq/mq
Aree a parco naturale della collina 0,03 mq/mq
Padova No 1
Aree di riqualificazione urbana 0,44 mq/mq
Thiene (VI) No
2
Aree totalmente vincolate dal precedente prg 0,30 mq/mq
Aree parzialmente vincolate dal precedente prg 0,35 mq/mq La Spezia Sì
6 Aree dismesse/dismettibili < 2 ha 0,50 mq/mq
Aree dismesse/dismettibili > 2 ha 0,35 mq/mq
Aree costruite 0,25 mq/mq
Aree libere 0,15 mq/mq
Aree produttive con presenza di funzioni
residenziali e terziarie 0,20 mq/mq
Schio (vi) Sì 4 Aree di ristrutturazione urbana 0,40 mq/mq
Aree di espansione e servizi riconfermate 0,18 mq/mq
Aree di espansione della città 0,12 mq/mq
Aree di elevato valore ambientale 0,08 mq/mq
Montebelluna (tv) Sì 6 Aree confermate e di densificazione urbana 0,27 mq/mq
Aree a standard non attuate e di rarefazione
urbana 0,20 mq/mq
Aree ex agricole per la nuova città con
vocazione alla trasformazione residenziale 0,18 mq/mq
Aree ex agricole a minore vocazione alla
trasformazione residenziale 0,12 mq/mq
Aree di pregio ambientale 0,06 mq/mq
Aree della produzione confermate e a uso
intensivo
Indice di copertura
60%
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COMUNE PEREQUAZIONE
GENERALIZZATA NUMERO DI CLASSI DENOMINAZIONE DELLE CLASSI
INDICI DI
EDIFICABILITÀ
Torino Sì 4
Zone urbane di trasformazione 0,70 mq/mq
Vigevano (PV)
4
Aree della produzione di nuova formazione e
ambiti di riserva
Indice di copertura
60%
Aree di trasformazione per insediamenti
integrati 0,35 mq/mq
Aree di trasformazione ambientale 0,20 mq/mq
Aree di trasformazione per attività Indice di copertura
50%
Venezia (Isola di
Sant'Erasmo) No 1 Sottozona c2s 0,35 mq/mq
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la gestione e l’attuazione del piano
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1. equità
2. efficacia
3. efficienza
1.1 valorizzazione territoriale
1.2 partecipazione ai costi delle
opere pubbliche previste
dal piano strutturale
1.3 quantità e la qualità del
suolo per la città pubblica
2.1 verifica della convenienza
3.1 qualità progettuale del
piano attuativo
PROFILI VALUTATIVI PARAMETRI VALUTATIVI
Grafici da
Stefano Stanghellini
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… va sempre considerata la rendita fondiaria, una “ricchezza” prodotta dalla
città e dal territorio fino ad oggi quasi esclusivamente privatizzata.
… non possono essere sottovalutate le differenza di accumulazione della rendita
nelle nostre città e i conseguenti diversi margini economici consentiti
dall’ipotizzata ridistribuzione.
… la crisi, insieme all’enorme dimensione del patrimonio edilizio e la diffusione
della proprietà della casa, hanno profondamente modificato il mercato
immobiliare italiano, al punto che molti esperti ritengono sia impossibile
ritornare ai valori immobiliari precedenti e ad un mercato ricco e dinamico come
quello che si è sviluppato per dieci anni fino all’inizio della crisi stessa…
Un mercato che ha consentito la sperimentazione di parziali forme di
ridistribuzione sociale della rendita, attraverso la realizzazione di opere
pubbliche (“standard qualitativi”) o l’imposizione di “contributi straordinari”.
… per consentire di reperire nuove risorse per la “città pubblica” sembra
necessario proseguire in questa direzione, evidenziando in modo sempre più
chiaro la fattibilità di una soluzione di redistribuzione della rendita urbana
attraverso una nuova fiscalità.
… dovrà essere sanzionata per legge la possibilità di recuperare quote di rendita
significativa, anche attraverso la realizzazione di opere pubbliche...
Una misura che comunque dovrebbe essere applicata nelle situazioni di
maggiore forza e ricchezza del mercato immobiliare, senza contraddire la più
generale imposizione fiscale sulla rendita.
INU 2013
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Fabio Rocco
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Fabio Rocco
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La gestione convenzionale della fase attuativa di un piano perequativo consiste
nell’individuare il punto di equilibrio tra i benefici pubblici e quelli privati che
possono essere generati dagli interventi da realizzare secondo le strategie già
tratteggiate nella componente strutturale del piano.
I parametri solitamente utilizzati per misurare il tenore perequativo sono:
- gli indici di edificabilità territoriale di carattere premiale da mettere in
relazione a suoli analoghi per caratteristiche urbanistiche e giuridiche;
- il cosiddetto contributo di sostenibilità (aggiuntivo al contributo di
costruzione) espresso in euro per unità di superficie utile lorda;
- % del plusvalore fondiario socializzato (acquisito dal Comune per finanziare
opere pubbliche) rispetto al plusvalore totale generato;
- % di aree cedute gratuitamente al Comune sul totale delle aree del comparto;
- % di alloggi di edilizia residenziale pubblica e agevolata sul totale.
La casistica di distribuzione tra Pubblico e Privato deI plusvalore generato dalla
perequazione può prevedere:
- una ripartizione dell’aumento della rendita (60 - 40% Padova, 67 – 33% Roma);
- il completo incameramento da parte del Pubblico, al promotore rimane
l’incremento del profitto derivante dalla trasformazione;
- il completo incameramento da parte del privato, in cambio della realizzazione
di opere pubbliche (il Menù delle opere pubbliche del comune di Montesilvano).
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in altri Paesi europei che si rifanno esplicitamente all’economia liberale, come,
per esempio, nel caso della Confederazione Elvetica che ha recentemente
approvato (e confermato con un referendum popolare) una legge federale che
consente ad ogni Cantone di tassare con un’imposta dal 30 al 50%, il plusvalore
immobiliare causato da una formale sanzione di edificabilità (una decisione di
piano) che “aumenta notevolmente …. senza che il proprietario abbia fatto
alcuno sforzo alcuno” (così recita la relazione della legge). I proventi di tale
tassazione sono destinati ad un fondo comunale, per essere utilizzati per
compensare i proprietari di aree per le quali una nuova scelta di piano cancella
un’edificabilità assegnata in precedenza (“dezonazione”), ovvero per realizzare
spazi pubblici come piazze, parchi.
INU 2013
LPT Svizzera
Il Consiglio federale ha posto in vigore dal 1° maggio 2014 la legge sulla
pianificazione del territorio: i Cantoni dovranno compensare gli azzonamenti
sfruttando almeno il 20 per cento del plusvalore, ad esempio tramite
dezonamenti.
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Luca Nespolo
… il sistema SoBoN rappresenta un modello di recupero diretto dei plusvalori fondiari
tanto efficace quanto semplice … nel caso di Monaco è prevista una procedura di
stima diretta dei valori assegnati ai suoli, ed il conseguente trasferimento alla mano
pubblica di una quota del planning gain, sotto forma del mix di aree, prestazioni ed
attrezzature ...
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Per quanto attiene l’efficacia del sistema occorre richiamare la comparazione, condotta
da Roberto Camagni, fra i risultati conseguiti dal sistema SoBoN e quelli ottenuti con le
operazioni di trasformazione urbana dei Programmi Integrati di Intervento di Milano.
Secondo tale analisi è possibile evidenziare come il sistema SoBoN consenta di
ottenere prestazioni pubbliche pari al 31% del valore di mercato finale degli immobili
privati, contro l’8% ottenuto con l’esperienza dei programmi integrati di intervento di
Milano nella quale sono state applicate misure dirette a conseguire extra-oneri rispetto
a quelli usualmente conseguiti nel contesto italiano. Luca Nespolo
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Individuazione e quantificazione delle
opere
Stima dei costi unitari
Stima dei costi totali
Copertura finanziaria
dei costi totali
Altre risorse
finanziarie pubbliche
Risorse finanziarie dell’Ente Locale
Comparto 1 Comparto 2 Comparto 3 Comparto 4
Quota dei costi da coprire con risorse private
Ripartizione della quota fra le proprietà valorizzate
Grafici da
Stefano Stanghellini
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casi studio
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La perequazione a Ravenna
Nell'elaborazione del piano regolatore del 1993, l'impiego della perequazione ha
riguardato l’attuazione del Programma di riqualificazione urbana (PRU) della Darsena
di città e l'acquisizione dei suoli destinati al progetto della cintura verde.
La scelta di operare con la perequazione urbanistica è stata dettata dalla
consapevolezza dei tempi aleatori delle procedure espropriative e della difficoltà di
determinare con precisione l'onere finanziario delle indennità.
Le regole perequative del PRG individuano, da un lato, le aree della cintura verde,
localizzate intorno al centro edificato di Ravenna e destinate alla realizzazione di
attrezzature collettive o al mantenimento a verde; dall'altro lato, un ampio ambito di
riqualificazione, la zona della Darsena di città.
Alle prime, destinate a rimanere inedificate, il piano attribuisce un indice edificatorio
contenuto la cui materializzazione è possibile solo sulle aree della Darsena di città.
Queste ultime - per riprendere il concetto di TDR - rappresentano le receiving areas
dei diritti edificatori generati dalle aree della cintura: nella darsena l’edificabilità
totale risulta dalla somma della volumetria attribuita dal piano e di quella formatasi
nelle aree della fascia del parco.
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La perequazione a Reggio Emilia
Le sette classi di suoli soggette a perequazione nel piano di Reggio Emilia sono:
1) le aree di trasformazione urbana;
2) di trasformazione integrata;
3) di trasformazione ambientale;
4) di trasformazione del territorio extraurbano;
5) di trasformazione sportive-ricreative e sanitarie a dominanza ambientale;
6) di trasformazione produttive polifunzionali;
7) di trasformazione produttive.
Le aree di trasformazione urbana comprendono aree industriali dismesse da
trasformare in nuovi insediamenti a destinazione mista residenziale e terziaria.
Le aree di trasformazione integrata comprendono suoli liberi all'interno dei tessuti
urbani già edificabili, per i quali si prevede la trasformazione a insediamenti integrati
con abitazioni e funzioni terziarie.
Le aree di trasformazione ambientale comprendono i suoli destinati alla creazione dei
parchi urbani pubblici “attraverso l'utilizzazione delle risorse e la disponibilità delle
aree prodotte dall'attuazione del piano” e quindi dal meccanismo perequativo.
Le aree di trasformazione del territorio extraurbano sono aree agricole non più
sfruttate, per le quali è prevista la trasformazione a funzioni urbane con insediamenti
prevalentemente residenziali.
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La classe delle aree di trasformazione sportivo-ricreative e sanitarie a dominanza
ambientale comprende quattro ambiti nei quali è prevista la nuova realizzazione o la
riqualificazione di attrezzature collettive.
Per le aree di trasformazione produttive si prevedono funzioni d’uso
prevalentemente industriali e artigianali, mentre nelle aree di trasformazione
produttive polifunzionali è previsto un mix di funzioni produttive e terziarie.
Il piano si distingue per un generale contenimento delle volumetrie attribuite.
Una volta classificate le aree e attribuiti gli indici, l'amministrazione ha elaborato i
criteri d'intervento per l’attuazione degli ambiti perequativi, determinandone le
indicazioni di sviluppo progettuale, le principali caratteristiche prestazionali sotto il
profilo ambientale.
L’attuazione delle aree di trasformazione soggette a perequazione avviene
principalmente attraverso strumenti di iniziativa privata e riguarda
complessivamente 166 piani attuativi.
Sotto il profilo delle regole dell'insediamento, le aree di trasformazione sono ripartite
in tre zone funzionali: la superficie edificabile (Se), una zona destinata a verde
privato con valenza ecologica (Ve) e una zona per il verde pubblico di
compensazione (Vp).
Nelle zone a valenza ecologica sono previsti due perimetri: uno più ristretto nel
quale concentrare le capacità edificatorie della zona (o comparto) ed una più ampia
destinata a verde da cedere gratuitamente all’amministrazione e la cui edificabilità
viene trasferita sulla zona di concentrazione edilizia.
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Il piano di Padova
Lo strumento perequativo ha riguardato l’acquisizione pubblica di circa 550 ettari
di terreno di proprietà di 275 soggetti a reiterazione del vincolo.
La perequazione è stata articolata in zone riferite alla loro dimensione e alla loro
maggiore o minore vicinanza a tessuti edilizi strutturati o ad aree verdi e di valenza
ambientale e alla loro rilevanza strategica nello sviluppo urbano.
L’applicazione prevede indici e cessioni di aree differenti per ciascuna zona, in
relazione all’ubicazione e alle specificità dei terreni:
I. zona di perequazione urbana, ossia di aree comprese nel tessuto urbano con
un’estensione maggiore di 2.000 mq (se inferiori sono classificate come aree di
completamento con indici analoghi a quelli del tessuto circostante) dove viene
attribuito un indice di 0,5 mc/mq da realizzare sulla metà dell’area mentre il
rimanente è da cedere per usi pubblici;
II. zona di perequazione strutturale, relativa ad aree libere interne ai tessuti urbani
semicentrali della città con un’estensione maggiore di 4.000 mq dove viene
attribuito un indice di 0,3 mc/mq, concentrato sul 30% dell’area, mentre il 20% è
adibito a verde privato e il 50% ad usi pubblici;
III. zona di perequazione ambientale, relativa ad aree destinate alla creazione di
grandi spazi pubblici limitrofi ed integrati ai sistemi ambientali della città, dove
viene attribuito un indice di 0,12-0,15 mc/mq con la cessione del 70% delle aree ad
uso pubblico.
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Il P.R.G. del Comune di Trieste
Il nuovo PRG assume il contenimento del consumo di suolo come motore per la
riqualificazione energetica e ambientale della città.
Tre sono le strategie per la rigenerazione, definite in funzione dei gradi di
modificabilità di diversi ambiti urbani.
1. Aree della grande trasformazione
Vaste aree dismesse rappresentano un’occasione per ripensare ampi settori della
città. Qui la regia pubblica riveste un ruolo importante nei confronti
dell’imprenditorialità privata: il Piano fissa gli obiettivi della trasformazione, insieme
alle dotazioni di interesse pubblico richieste come contropartita.
2. Aree della sostituzione e ristrutturazione
Gli ‘ecoquartieri’ sono ambiti in cui, a fronte di incentivi volumetrici e di una
flessibilità nell’assetto insediativo, il Piano richiede sia elevati standard energetici ed
ecologici, sia una migliore dotazione di spazi pubblici. Il fine è promuovere la
sostituzione di parti degradate, per lo più composte da edilizia pubblica.
3. Crediti edilizi per la riqualificazione energetica
Per molti edifici, la persistenza di processi di dismissione, la localizzazione in zone
ad alta densità edilizia o di pregio ambientale rendono difficili gli interventi di
efficientamento energetico. Il Piano li incentiva, tramite la generazione di crediti
edilizi, acquistabili e spendibili in zone diverse (a bassa densità o di espansione). La
compravendita dei crediti comporterà un sensibile miglioramento delle prestazioni
energetiche della città.
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Comune di Trieste
8485 ha Aree della grande trasformazione
40 ha Aree della sostituzione e ristrutturazione
78 ha Crediti edilizi per la rigenerazione energetica
534 ha
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Il piano di Roma
Il Comune di Roma individua nelle nuove Norme Tecniche di Attuazione i principi di
perequazione urbanistica e incentivazione come uno dei criteri formatori del nuovo
strumento urbanistico.
Il nuovo Prg di Roma determina infatti nello sviluppo delle centralità metropolitane
ed urbane, una nuova organizzazione multipolare del territorio, adatto alle
caratteristiche storiche e geomorfologiche della capitale, con particolare attenzione
alla connessione alle reti del trasporto pubblico (in particolare su ferro) e
all’integrazione funzionale, sottolineando i rilevanti connotati di identità sociale e
storica.
Il nuovo Prg identifica le localizzazioni idonee a trasferire la capacità edificatoria
attribuita ai comprensori delle nuove centralità, in ambiti specifici.
Ai fini dell’attuazione del piano, le centralità metropolitane e urbane sono suddivise
in centralità a “pianificazione definita” e centralità “da pianificare”: le prime
riguardano ambiti per cui sono già stati approvati o in corso di approvazione
strumenti urbanistici esecutivi e programmi di intervento, le seconde riguardano
ambiti da sottoporre ancora a pianificazione esecutiva.
Il Prg assume come principio il riconoscimento delle volumetrie del vecchio piano.
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Uno dei pilastri del piano è, infatti, che tutte le cubature residue del vecchio piano
del 1962, fatte salve dalle varianti ambientali, siano riconosciuti come diritti
acquisiti: da qui “Piano delle certezze”.
L’attuazione del piano viene regolata da apposite “Schede delle centralità
metropolitane e urbane”, allegate alle Norme Tecniche.
Tali Schede indicano le quantità complessivamente edificabili in ogni centralità,
distinguendo tra diritti edificatori della proprietà, valutati in relazione alla
disciplina urbanistica previgente, e diritti edificatori a disposizione del Comune da
utilizzare o assegnare a terzi per il conseguimento di finalità di interesse pubblico
o generale (tramite compensazione e/o perequazione urbanistica ovvero
l’attuazione di edilizia residenziale pubblica).
Il proprietari dei suoli possono così acquisire una quota aggiuntiva di edificabilità
mettendo però a disposizione del Comune una quota maggioritaria della propria
superficie territoriale, affinché questo la utilizzi per finalità di interesse pubblico
(riqualificazione urbana, tutela ambientale, edilizia con finalità sociali, servizi di
livello urbano).
Questa quota di surplus perequativo è soggetta inoltre al pagamento di un
contributo finanziario straordinario, che il Comune utilizza per il finanziamento di
opere e servizi pubblici in ambiti urbani degradati, con finalità di riqualificazione
urbana.
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In concreto per il Piano di Roma, il pianificatore, dopo aver proceduto alla fase
“statica” dell’assegnazione a ciascuna zona della propria destinazione urbanistica e
dei relativi indici di edificabilità, ha inteso conferire al Piano anche una dimensione
“dinamica”, idonea a prevedere la possibile evoluzione futura dell’assetto del
territorio comunale: in tale prospettiva sono stati introdotti i meccanismi appena
descritti, ossia per la realizzazione di opere pubbliche, urbanizzazioni e infrastrutture,
in aggiunta e in alternativa all’imposizione di vincoli su specifici suoli finalizzati a
future espropriazioni, e per il reperimento dei suoli e delle risorse necessarie.
Occorre soffermarsi sulle particolari modalità con le quali le N.T.A. dispongono debba
avvenire la perequazione urbanistica e finanziaria, che trovano applicazione tramite il
ricorso a strumenti negoziali e consensuali per il perseguimento di obiettivi di
pubblico interesse relativamente alla cessione di aree al Comune e del contributo
straordinario.
Il Prg di Roma prevede che il contributo finanziario sia pari ai due terzi del plusvalore
fondiario ottenibile con la maggiore edificazione, dovuto anche in questo caso solo
su una valorizzazione aggiuntiva rispetto alla disciplina urbanistica previgente.
La previsione dei cosiddetti "extraoneri“, aggiuntivi al contributo di costruzione, è
stato e continua ad essere comunque un terreno molto insidioso.
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Il caso di Roma
Il TAR Lazio ha considerato illegittime le specifiche previsioni in tema di cessione di
aree al Comune e di contributo straordinario, ritenendo che le modalità adottate per il
perseguimento degli obiettivi di perequazione urbanistica (e finanziaria) violassero il
principio di legalità.
In particolare la cessione di aree realizzerebbe ”una forma larvata di ablazione della
proprietà” che non trova copertura normativa in alcuna disposizione di legge (e
quindi in violazione del diritto di proprietà, art. 42 della Costituzione), mentre il
contributo straordinario integrerebbe ”un’imposizione patrimoniale, seppur di natura
non tributaria”, a sua volta in difetto di espressa previsione e quindi in violazione di
legge ex art. 23 della Costituzione.
Il consiglio di Stato ha poi, di contro, evidenziato che l’Amministrazione comunale
può introdurre varianti e modifiche nella disciplina di dettaglio degli strumenti
urbanistici, a condizione che ciò non comporti una deviazione di essi dal modello
legale rispetto alla “causa” (ossia alla loro funzione tipica quale individuata dal
legislatore) ovvero al “contenuto” (ossia a quello che dovrebbe essere l’oggetto
dell’attività di pianificazione); tale facoltà trova il proprio fondamento, a livello
costituzionale, nell’ultimo comma dell’art. 117 della Costituzione, laddove ai Comuni è
attribuita la potestà regolamentare nelle materie di loro competenza.
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Il caso di Roma
Il Consiglio di Stato afferma quindi che la legittimità della disciplina perequativa delle
N.T.A. di Roma si regge su due pilastri fondamentali:
da un lato, la potestà conformativa del territorio di cui l’Amministrazione è titolare
nell’esercizio della propria attività di pianificazione;
dall’altro, la possibilità di ricorrere a modelli privatistici e consensuali per il
perseguimento di finalità di pubblico interesse.
La Sezione reputa che la “copertura” normativa alla previsione di strumenti
consensuali per il perseguimento di finalità perequative (e ciò vale sia per la cessione
di aree che per il contributo straordinario) vada individuata, come correttamente
evidenziato dall’Amministrazione regionale nel proprio appello, nel combinato
disposto degli artt. 1, comma 1 bis, e 11 della già citata legge 241 del 1990.
È proprio la natura “facoltativa” degli istituti perequativi, nel senso che la loro
applicazione è rimessa a una libera scelta degli interessati, a escludere che negli
stessi possa ravvisarsi una forzosa ablazione della proprietà nonché, nel caso del
contributo straordinario, che si tratti di prestazione patrimoniale imposta in
violazione della riserva di legge ex art. 23 della Costituzione.
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Inquadramento della perequazione urbanistica
Il modello perequativo deve basarsi quindi su due principi fondamentali riconosciuti
dal nostro ordinamento, vale a dire:
• il potere conformativo del territorio, del quale l'ente territoriale è titolare quando
pianifica in cui uso dello strumento perequativo deve, comunque, operare in un
contesto di pianificazione definito. La suddetta sentenza del Consiglio di Stato (sez.
IV, 13 luglio 2010 n.4542) definisce che "...è connaturata la facoltà di porre condizioni
e limiti al godimento del diritto di proprietà non di singoli individui, ma di intere
categorie e tipologie di immobili identificati in termini generali ed astratti; in
particolare, la Corte (costituzionale) ha escluso che potessero qualificarsi in termini
di vincolo espropriativo tutte le condizioni e i limiti che possono essere imposti ai
suoli in conseguenza della loro specifica destinazione...";
• la possibilità di riconoscere a modelli consensuali per il perseguimento di finalità
pubbliche (art.11 Legge 241/90 s.m.i.). La scelta dello strumento consensuale
permette di non scalfire lo statuto civilistico di diritto di proprietà: l’applicazione
della perequazione è rimessa ad una libera scelta degli interessati. Forme di
cessione di volume alla mano pubblica sarebbero possibili solo in esito a processi di
natura negoziale, non potendo diversamente essere previsti in via generale dal piano
al di fuori delle garanzie riconosciute da procedimenti espropriativi. Il piano può solo
limitarsi a fissare le condizioni per attivare successive negoziazioni con i privati.
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normativa
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Estratto dalla Legge urbanistica del 17.08.1942, n. 1150
Titolo II: Disciplina urbanistica - Capo III: Piani regolatori comunali - Sezione III:
Norme per l'attuazione dei piani regolatori comunali
Articolo 23 - Comparti edificatori
… il Comune può procedere, in sede di approvazione del piano regolatore … alla
formazione di comparti costituenti unità fabbricabili, comprendendo aree inedificate
e costruzioni da trasformare secondo speciali prescrizioni.
Formato il comparto, il podestà deve invitare i proprietari a dichiarare entro un
termine fissato nell'atto di notifica se intendano procedere da soli, se proprietari
dell'intero comparto, o riuniti in consorzio alla edificazione dell'area e alle
trasformazioni degli immobili in esso compresi secondo le dette prescrizioni.
A costituire il consorzio basterà il concorso dei proprietari rappresentanti, in base
all'imponibile catastale, i tre quarti del valore dell'intero comparto.
I consorzi così costituiti conseguiranno la piena disponibilità del comparto mediante
la espropriazione delle aree e costruzioni dei proprietari non aderenti.
Quando sia decorso inutilmente il termine stabilito nell'atto di notifica il Comune
procederà all'espropriazione del comparto.
…
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L'art. 30 della Legge 47/1985 (Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-
edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie), nel disciplinare le varianti
in tema di recupero di insediamenti abusivi, riconosce ai proprietari di terreni, la
facoltà di chiedere l'assegnazione di lotti nei Piani di Edilizia Economica Popolare in
luogo dell'indennità di espropriazione.
L'art. 27 della Legge 166/2002 (Disposizioni in materia di infrastrutture e trasporti),
nell'introdurre i Programmi di Riabilitazione Urbana, prevedeva espressamente, come
forma alternativa all'indennità di espropriazione, la “permuta di altre proprietà
immobiliari site nel comune”.
Con la legge 15 dicembre 2004 n. 308, Legge delega in Materia Ambientale, è possibile
"traslare" i diritti edificatori da un'area ad altra, qualora, a seguito di un vincolo
sopravvenuto di natura non urbanistica, gli stessi non possono più essere esercitati
sul bene immobile al quale originariamente inerivano.
In tale circostanza, il “sopravvenuto” vincolo, che rende impossibile l'edificazione
della volumetria, motivato sulla necessità di tutelare il prevalente interesse sotteso (di
carattere ambientale), legittima la richiesta da parte del titolare del diritto “di
esercitare lo stesso su altra, area del territorio comunale, di cui abbia acquisito la
disponibilità a fini edificatori”.
La norma riconosce in capo all'ente locale il potere di accogliere la richiesta,
consentendo lo spostamento, ovvero, qualora non sussista la compatibilità
urbanistica dell'area individuata come destinazione della volumetria di “approvare le
varianti al vigente strumento urbanistico che si rendano necessarie ai fini della
traslazione del diritto di edificare”.
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L'articolo 1, c. 259, della legge 24 dicembre 2007, n. 244 (Finanziaria 2008), dispone:
che “ai fini dell'attuazione di interventi finalizzati alla realizzazione di edilizia
residenziale sociale, di rinnovo urbanistico ed edilizio, di riqualificazione e
miglioramento della qualità ambientale degli insediamenti, il comune può, nell'ambito
delle previsioni degli strumenti urbanistici, consentire un aumento di volumetria
premiale ….”
A questa disposizione si aggiunge la disciplina individuata dall'art. 11 del decreto
legge 25 giugno 2008, n. 112.
Nell'ambito del cd. Piano Casa, “rivolto all'incremento del patrimonio immobiliare a
uso abitativo attraverso l'offerta di abitazioni di edilizia residenziale”, “con il
coinvolgimento di capitali pubblici e privati”, sono possibili: “il trasferimento di diritti
edificatori in favore dei promotori degli interventi di incremento del patrimonio
abitativo”; “incrementi premiali di diritti edificatori finalizzati alla dotazione di servizi,
spazi pubblici e di miglioramento della qualità urbana, nel rispetto delle aree
necessarie per le superfici minime di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a
verde pubblico o a parcheggi”; ovvero “la cessione, in tutto o in parte, dei diritti
edificatori come corrispettivo per la realizzazione anche di unità abitative di proprietà
pubblica da destinare alla locazione a canone agevolato, ovvero da destinare alla
alienazione in favore delle categorie sociali svantaggiate”.
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Decreto legge n. 70 del 2011 convertito in Legge n. 106 del 2011
Art.5
Costruzioni Private
9. Al fine di incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente nonché di
promuovere e agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di
funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di edifici a
destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione ovvero da rilocalizzare,
tenuto conto anche della necessità di favorire lo sviluppo dell'efficienza energetica e
delle fonti rinnovabili, le Regioni approvano entro sessanta giorni dalla data di entrata
in vigore della legge di conversione del presente decreto specifiche leggi per
incentivare tali azioni anche con interventi di demolizione e ricostruzione che
prevedano:
a) il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente come
misura premiale;
b) la delocalizzazione delle relative volumetrie in area o aree diverse;
c) l'ammissibilità' delle modifiche di destinazione d'uso, purché si tratti di destinazioni
tra loro compatibili o complementari;
d) le modifiche della sagoma necessarie per l'armonizzazione architettonica con gli
organismi edilizi esistenti.
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I diritti edificatori si sono ulteriormente insinuati nella normativa statale sempre
grazie al "Decreto sviluppo" del 2011 (DL 70/2011 convertito nella Legge 106/2011) che
all'art. 5 comma 3 recita:
“Per garantire certezza nella circolazione dei diritti edificatori, all'articolo 2643 del
codice civile, dopo il n. 2), è inserito il seguente: «2-bis) i contratti che trasferiscono,
costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da
normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale»“.
Per cui il testo aggiornato dell'art. 2643 del Codice Civile recita:
“Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:
- I contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
- I contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su
beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta;
- I contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori
comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti
di pianificazione territoriale.“
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… l’INU deve riconsiderare con maggiore spirito critico l’intera esperienza delle leggi regionali riformiste approvate dopo il 1995 e poi dopo il 2001… Una riforma incompiuta perché non tutte le Regioni hanno sviluppato adeguatamente il modello INU, basato essenzialmente su il nuovo piano strutturale programmatico, non conformativo e portatore di una visione strategica, il piano operativo prescrittivo e conformativo...
Alcune Regioni, infatti, hanno utilizzato le nuove denominazioni senza cambiare la sostanza giuridica dei piani, altre hanno confermato la vecchia forma regolativa del PRG, completamente inefficace di fronte alle attuali trasformazioni territoriali.
Anche il nuovo modello attuativo proposto dall’INU, perequazione, compensazione, nuova disciplina dei diritti edificatori, adottato quasi dovunque, non ha però trovato sviluppi pienamente soddisfacenti, per l’assenza di una normativa nazionale in una materia che riguarda competenze esclusive dello Stato, trattate impropriamente dalle leggi regionali…
alcune esperienze hanno evidenziato … l’eccessivo consumo di suolo delle pratiche perequative – compensative basate su superfici ed edificabilità e non sui valori delle trasformazioni ipotizzate; una soluzione quest’ultima che sembra più adeguata alla situazione attuale.
Emerge quindi un quadro di una riforma incompiuta e di un “federalismo urbanistico” alquanto improbabile (forse ridicolo), con tante denominazioni diverse per la stessa cosa e molte contraddizioni giuridiche che hanno spesso indebolito le leggi regionali di fronte alla giurisprudenza amministrativa.
Su tutto spicca l’assenza dello Stato con la legge sui principi fondamentali del governo del territorio, una legge indispensabile per correggere le soluzioni impazzite del mosaico regionale.
INU 2013
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Il 24 luglio 2014 il Ministro Lupi ha presentato il testo del disegno di legge,
Principi in materia di politiche pubbliche territoriali e trasformazione urbana.
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LE NORME REGIONALI
Regione Legge Articolo
Toscana 10 novembre 2014, n. 65 100, 101, 102
Umbria 21 gennaio 2015, n. 1 34, 35, 36, 37, 38,
39, 40, 42
Lombardia 11 marzo 2005, n. 12 11
Veneto 23 aprile 2004, n. 11 35, 36, 37
Campania 22 dicembre 2004, n. 16 32
Piemonte n.3 e n. 17 del 2013 8 bis, 12 bis, 19 bis
Puglia 27 luglio 2001, n. 20 14
Emilia Romagna 24 marzo 2000, n. 20 e 21
dicembre 2012, n.19 7 e 39
Friuli Venezia Giulia n.5 del 2007 e n. 19 del 2009 31, 32, 33 e 60.1
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Estratto della legge urbanistica della Regione Toscana
LR 10 novembre 2014, n. 65 - Norme per il governo del territorio.
Art. 100 - Perequazione urbanistica
1. La perequazione urbanistica è finalizzata al perseguimento degli obiettivi di interesse generale
definiti dagli strumenti della pianificazione territoriale e urbanistica mediante l’equa distribuzione
delle facoltà edificatorie e degli oneri tra le diverse proprietà immobiliari ricomprese in ambiti,
anche discontinui …, oggetto di trasformazione degli assetti insediativi ed infrastrutturali del
territorio, diretta al superamento della diversità di condizione giuridico-economica che si
determina tra le proprietà immobiliari per effetto delle previsioni della pianificazione urbanistica...
2. L’equa distribuzione delle facoltà edificatorie e degli oneri è effettuata in considerazione delle
limitazioni all’edificabilità derivanti dagli strumenti di pianificazione … e tiene altresì conto delle
condizioni fisiche del territorio nonché dei vincoli derivanti dalle leggi.
Art. 101 - Compensazione urbanistica
1. La compensazione urbanistica si realizza con l’attribuzione … di facoltà edificatorie o di aree in
permuta ai proprietari degli immobili sui quali, a seguito di accordo convenzionale tra il comune e
l’avente titolo, sono realizzati interventi pubblici o di interesse pubblico.
2. Le facoltà edificatorie attribuite per compensazione urbanistica, compresi i crediti edilizi, sono
esercitabili solo all’interno del perimetro del territorio urbanizzato e sono ricomprese nell’ambito
degli interventi soggetti a piano attuativo o a progetto unitario convenzionato ... Tali facoltà
edificatorie sono soggette alla decadenza quinquennale ...
Art. 102 - Perequazione territoriale
1. La perequazione territoriale è finalizzata a redistribuire e compensare i vantaggi e gli oneri sia di
natura territoriale che ambientale derivanti dalle scelte effettuate con gli strumenti della
pianificazione territoriale e presuppone la formalizzazione di un accordo tra gli enti interessati.
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Estratto della legge urbanistica della Regione Umbria
LR 21 gennaio 2015, n. 1 - Testo unico governo del territorio e materie correlate.
Art. 34 (Finalità)
1. Il presente Capo disciplina le modalità di perequazione nella formazione ed attuazione
degli strumenti urbanistici generali, al fine di garantire:
a) l’equo trattamento della proprietà immobiliare dei suoli e degli edifici, che si trovano in
analoghe condizioni;
b) la partecipazione della proprietà valorizzata dalle previsioni urbanistiche all’assunzione degli
oneri necessari per assicurare le dotazioni territoriali e funzionali destinate al miglioramento della
qualità urbana e ambientale.
Art. 35 (Definizioni)
1. Ai fini del presente Capo si intende per:
a) quantità edificatoria di incremento di superficie utile coperta: è la quantità di cui può essere
incrementata .. la quantità edificatoria di base assegnata dal PRG…
b) campo di variazione della capacità insediativa dell’ambito di trasformazione … o di piano
attuativo: è espresso dal PRG … in valori minimi e massimi della capacità insediativa da attribuire;
c) cessione di quantità edificatorie: trasferimento di quantità edificatorie tra soggetti pubblici e
privati, nonché tra privati stessi, ovvero attribuzione da parte del comune di quantità edificatorie
come corrispettivo per la realizzazione di opere e lavori pubblici o per l’acquisto di beni immobili;
d) contributo straordinario: contributo aggiuntivo rispetto al contributo di costruzione che il
comune può richiedere per la realizzazione di opere pubbliche, a seguito di una adesione
volontaria da parte del proprietario di un’area o di un immobile, alla applicazione di norme premiali
previste dalle normative di settore, dal PRG o dal piano attuativo.
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Estratto della legge urbanistica della Regione Umbria
LR 21 gennaio 2015, n. 1 - Testo unico governo del territorio e materie correlate.
Art. 36 (Limiti territoriali)
1. Tutte le zone a insediamenti in cui si articola il PRG sono idonee a generare quantità edificatorie
per perequazione, premialità e compensazione.
3. … nello spazio rurale … non sono utilizzabili le quantità edificatorie di cui al comma 1 …
Art. 37 (La perequazione)
1. La perequazione consiste nell’insieme delle tecniche e delle modalità di attuazione degli ambiti
di trasformazione … mediante attribuzione e cessione di quantità edificatorie, finalizzate a
realizzare un’equa distribuzione dei costi e dei benefici prodotti dalla pianificazione e ad
assicurare le aree per dotazioni funzionali ed infrastrutture senza ricorso all’esproprio.
Art. 38 (La premialità)
1. La premialità consiste nell’attribuzione a soggetti attuatori di trasformazioni edilizie e
urbanistiche, di quantità edificatorie di incremento rispetto a quelle di base, a fronte di impegni
aggiuntivi ... La premialità può prevedere anche modifiche delle destinazioni d’uso, nonché
trasferimenti o permute di aree.
2. La premialità ha lo scopo di …:
a) mettere a disposizione del comune superfici … per l’edilizia residenziale sociale;
b) allocare quantità edificatorie attribuite a titolo di premialità o compensazione …;
c) realizzare … quote di edilizia residenziale sociale;
d) eliminare i detrattori ambientali o realizzare interventi di riqualificazione ambientale;
…
g) realizzare interventi finalizzati a garantire l’efficienza in caso di eventi sismici e ridurre la
vulnerabilità sismica urbana.
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Estratto della legge urbanistica della Regione Umbria
LR 21 gennaio 2015, n. 1 - Testo unico governo del territorio e materie correlate.
Art. 39 (La compensazione)
1. La compensazione consiste nell’attribuzione di quantità edificatorie, a fronte di impegni onerosi
.., ovvero in sostituzione del pagamento di oneri per la realizzazione di opere pubbliche …
2. Sono quantità edificatorie derivanti da compensazione:
a) le quantità attribuite in via sostitutiva o integrativa dell’indennità di espropriazione, acquisite
con l’atto di cessione volontaria;
b) le quantità attribuite in via sostitutiva o integrativa a seguito della reiterazione di un vincolo
preordinato all’esproprio;
c) le quantità attribuite a fronte della cessione al comune da parte di privati di immobili, ovvero
della corresponsione di un contributo straordinario per la realizzazione di opere pubbliche …
Art. 40 (Perequazione, premialità e compensazione nel PRG)
1. Il PRG, parte strutturale, stabilisce gli obiettivi da perseguire ed i limiti entro i quali attuare la
perequazione, la premialità e la compensazione, garantendo che gli interventi di trasformazione e
di riqualificazione urbana ed ambientale previsti siano supportati da adeguate infrastrutture e
dotazioni territoriali, anche ricorrendo ad impegni aggiuntivi condivisi con i soggetti interessati.
2. Il PRG, parte operativa:
a) individua gli ambiti di trasformazione entro i quali attuare la perequazione;
b) definisce la quantità edificatoria mediante l’applicazione dell’indice di utilizzazione,
eventualmente differenziato per parti di ambito o di situazioni insediative …;
c) stabilisce, per le premialità e le compensazioni, il rapporto percentuale di incremento, non
superiore al cento per cento, delle quantità edificatorie di cui alla lettera b) assegnate per i nuovi
insediamenti, nonché l’incremento, non superiore a tre volte della SUC esistente, per le aree di
recupero valutando per le stesse aree eventuali cambiamenti di destinazione d’uso;
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Estratto della legge urbanistica della Regione Umbria
LR 21 gennaio 2015, n. 1 - Testo unico governo del territorio e materie correlate.
Art. 40 (Perequazione, premialità e compensazione nel PRG)
2. Il PRG, parte operativa:
d) può prevedere, negli ambiti di trasformazione e in sede di piani attuativi o programmi
urbanistici, impegni aggiuntivi … comprendenti anche opere esterne all’ambito stesso, comunque
funzionali all’attuazione delle previsioni del PRG;
…
4. I comuni … possono altresì individuare e disciplinare … le aree agricole poste in contiguità con
gli insediamenti esistenti o previsti dal PRG ove localizzare nuovi insediamenti per utilizzare le
quantità edificatorie originate da perequazione o attribuite da premialità e compensazione.
Art. 42 (Utilizzazione delle quantità edificatorie)
1. Le quantità edificatorie attribuite da premialità, compensazione e perequazione sono utilizzabili
in loco ovvero a distanza negli ambiti di trasformazione e negli insediamenti previsti dal PRG, su
proprietà catastalmente identificate, con le modalità indicate dagli strumenti urbanistici e
comunque secondo le disposizioni legislative vigenti …
2. Le quantità edificatorie …1 sono iscritte nel Registro di cui all’articolo 44. Esse sono
commerciabili e concorrono alla definizione del valore degli immobili ai fini della relativa imposta
comunale.
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Estratto della legge urbanistica della Regione Lombardia
LR 12/2005 – Legge per il governo del territorio
Art. 11
Compensazione, perequazione ed incentivazione urbanistica
1. Sulla base dei criteri definiti dal documento di piano, i piani attuativi e gli atti di
programmazione negoziata … possono ripartire tra tutti i proprietari … i diritti edificatori e gli
oneri derivanti dalla dotazione di aree per opere di urbanizzazione mediante l’attribuzione di un
identico indice di edificabilità territoriale… i predetti piani ed atti di programmazione individuano
… le aree ove è concentrata l’edificazione e le aree da cedersi gratuitamente al comune o da
asservirsi, per la realizzazione di servizi ed infrastrutture…
2. … nel piano delle regole i comuni… possono attribuire a tutte le aree del territorio comunale, ad
eccezione delle aree destinate all’agricoltura e di quelle non soggette a trasformazione
urbanistica, un identico indice di edificabilità territoriale, inferiore a quello minimo fondiario,
differenziato per parti del territorio comunale... nel piano delle regole è inoltre regolamentata la
cessione gratuita al comune delle aree destinate … alla realizzazione di opere di urbanizzazione, di
servizi ed attrezzature di interesse generale....
…
4. I diritti edificatori attribuiti a titolo di perequazione e di compensazione sono commerciabili. …
5. Il documento di piano può prevedere, a fronte di rilevanti benefici pubblici, aggiuntivi rispetto a
quelli dovuti e coerenti con gli obiettivi fissati, una disciplina di incentivazione, in misura non
superiore al 15 per cento della volumetria ammessa, per interventi ricompresi in piani attuativi
finalizzati alla riqualificazione urbana e in iniziative di edilizia residenziale pubblica ...
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Estratto della legge urbanistica della Regione Emilia Romagna
LR 24 marzo 200, n. 20 – Disciplina generale sulla tutela e l'uso del territorio
Art. 7
Perequazione urbanistica
1. La perequazione urbanistica persegue l'equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili
interessati dagli interventi, dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli
oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali.
2. A tal fine, il Piano Strutturale Comunale può riconoscere la medesima possibilità edificatoria ai
diversi ambiti che presentino caratteristiche omogenee.
3. Il Piano Operativo Comunale e i Piani Urbanistici Attuativi, nel disciplinare gli interventi di
trasformazione da attuare in forma unitaria, assicurano la ripartizione dei diritti edificatori e dei
relativi oneri tra tutti i proprietari degli immobili interessati, indipendentemente dalle destinazioni
specifiche assegnate alle singole aree.
4. Il Regolamento Urbanistico Edilizio stabilisce i criteri e i metodi per la determinazione del diritto
edificatorio spettante a ciascun proprietario, in ragione del diverso stato di fatto e di diritto in cui
si trovano gli immobili al momento della formazione del Piano Strutturale Comunale.
LR 21 dicembre 2012, n.19
Art. 39 - Attuazione dei principi sulla riqualificazione incentivata delle aree urbane
2. Nella elaborazione e nella variazione degli strumenti di pianificazione urbanistica, i Comuni
assicurano l’applicazione degli incentivi volumetrici e delle altre forme di premialità per la
qualificazione del patrimonio edilizio esistente, previsti dall’articolo 7 ter della legge regionale n.
20 del 2000.
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UNIVERSITA’ DEGLI STUDI DI PAVIA
Estratto della legge urbanistica della Regione Puglia
LR 20/2001 – Norme generali di governo e uso del territorio
Art. 14
Perequazione urbanistica
1. Al fine di distribuire equamente, tra i proprietari interessati dagli interventi, i diritti edificatori
attribuiti dalla pianificazione urbanistica e gli oneri conseguenti alla realizzazione degli interventi
di urbanizzazione del territorio, il Piano Urbanistico Generale può riconoscere la stessa
suscettività edificatoria alle aree comprese in un Piano Urbanistico Esecutivo.
Estratto della legge urbanistica della Regione Campania
LR 16/2004– Norme generali di governo e uso del territorio
Art. 32
Perequazione urbanistica
1. La perequazione urbanistica persegue lo scopo di distribuire equamente, tra i proprietari di
immobili interessati dalla trasformazione …diritti edificatori e obblighi nei confronti del comune o
di altri enti pubblici aventi titolo.
2. Il Piano Urbanistico Comunale, gli atti di programmazione degli interventi e i Piani Urbanistici
Attuativi ripartiscono le quote edificatorie e i relativi obblighi tra i proprietari degli immobili
ricompresi nelle zone oggetto di trasformazione mediante comparti, indipendentemente dalla
destinazione specifica delle aree interessate.
3. Il Regolamento Urbanistico Edilizio Comunale individua le modalità per la definizione dei diritti
edificatori dei singoli proprietari…
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Estratto della legge urbanistica della Regione Veneto
LR 11/2004 – Norme per il governo del territorio
Art. 35
Perequazione urbanistica
1. La perequazione urbanistica persegue l’equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili
interessati dagli interventi, dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli
oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali.
2. Il piano di assetto del territorio stabilisce i criteri e le modalità per l’applicazione della
perequazione urbanistica.
3. Il piano degli interventi, i piani urbanistici attuativi, i comparti urbanistici e gli atti di
programmazione negoziata attuano la perequazione disciplinando gli interventi di trasformazione
da realizzare unitariamente, assicurando un’equa ripartizione dei diritti edificatori e dei relativi
oneri tra tutti i proprietari delle aree e degli edifici interessati dall’intervento, indipendentemente
dalle specifiche destinazioni d'uso assegnate alle singole aree.
4. Ai fini della realizzazione della volumetria complessiva derivante dall’indice di edificabilità
attribuito, i piani urbanistici attuativi, i comparti urbanistici e gli atti di programmazione negoziata,
individuano gli eventuali edifici esistenti, le aree ove è concentrata l’edificazione e le aree da
cedersi gratuitamente al comune o da asservirsi per la realizzazione di servizi ed infrastrutture,
nonché per le compensazioni urbanistiche ...
Art. 36
Riqualificazione ambientale e credito edilizio
1. Il comune nell’ambito del piano di assetto del territorio individua le eventuali opere incongrue,
gli elementi di degrado, gli interventi di miglioramento della qualità urbana e di riordino della zona
agricola definendo gli obiettivi di ripristino e di riqualificazione urbanistica, paesaggistica,
architettonica e ambientale del territorio che si intendono realizzare e gli indirizzi e le direttive
relativi agli interventi da attuare.
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UNIVERSITA’ DEGLI STUDI DI PAVIA
Estratto della legge urbanistica della Regione Veneto
LR 11/2004 – Norme per il governo del territorio
Art. 36
2. Il comune con il piano degli interventi disciplina gli interventi di trasformazione da realizzare per
conseguire gli obiettivi di cui al comma 1.
3. La demolizione delle opere incongrue, l’eliminazione degli elementi di degrado, o la
realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e
ambientale di cui al comma 1, determinano un credito edilizio.
4. Per credito edilizio si intende una quantità volumetrica riconosciuta a seguito della
realizzazione degli interventi di cui al comma 3 ovvero a seguito delle compensazioni di cui
all’articolo 37. I crediti edilizi sono annotati nel registro … e sono liberamente commerciabili. Il
piano degli interventi individua e disciplina gli ambiti in cui è consentito l’utilizzo dei crediti edilizi,
prevedendo l’attribuzione di indici di edificabilità differenziati in funzione degli obiettivi ...
…
Art. 37
Compensazione urbanistica
1. … sono consentite compensazioni che permettano ai proprietari di aree ed edifici oggetto di
vincolo preordinato all’esproprio di recuperare adeguata capacità edificatoria, anche nella forma
del credito edilizio … su altre aree e/o edifici, anche di proprietà pubblica, previa cessione
all’amministrazione dell’area oggetto di vincolo.
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Estratto della legge urbanistica della Regione Friuli Venezia Giulia
LR 5/2007– Riforma dell'urbanistica e disciplina dell'attività edilizia e del paesaggio.
Art. 31
Perequazione urbanistica
1. Il Comune può utilizzare la tecnica della perequazione urbanistica in sede di pianificazione
operativa e attuativa relativamente a immobili destinati a trasformazione urbanistica, mediante
convenzione con i proprietari degli immobili interessati.
2. La disciplina della perequazione urbanistica per gli interventi di trasformazione da attuare in
forma unitaria è stabilita … in modo tale da assicurare la ripartizione dei diritti edificatori e dei
relativi oneri tra tutti i proprietari degli immobili interessati, indipendentemente dalle destinazioni
specifiche assegnate alle singole aree.
Art. 32
Compensazione urbanistica
1. Il Comune e i proprietari delle aree da destinare a servizi possono concordare la cessione delle
medesime al Comune, a fronte di una compensazione attuata mediante il trasferimento dei diritti
edificatori in altre aree del territorio comunale a ciò preventivamente destinate.
2. La compensazione può aver luogo mediante convenzione fra il Comune e i proprietari delle aree
interessate dagli interventi, che stabilisca:
a) le modalità di calcolo dei crediti edificatori;
b) la localizzazione delle aree sulle quali trasferire i diritti edificatori;
c) il tempo massimo di utilizzazione dei crediti edificatori;
d) la corresponsione di un importo pari all'indennità di esproprio per il caso di impossibilità di
utilizzazione del credito edificatorio nel periodo convenuto.
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UNIVERSITA’ DEGLI STUDI DI PAVIA
Art. 33
Compensazione territoriale
1. I Comuni che provvedono congiuntamente alla pianificazione strutturale in forma sovracomunale
possono utilizzare la tecnica della compensazione territoriale per realizzare lo scambio di diritti
edificatori, contro equivalenti valori di natura urbanistica o economica.
Estratto della legge della Regione Friuli Venezia Giulia
LR 19/2009 – Codice regionale dell'edilizia.
Art. 60.1
Misure di promozione per la sostituzione di edifici ed esecuzione degli interventi in ambiti
sottoposti a pianificazione attuativa
1. Nei casi di interventi di ristrutturazione con demolizione totale o parziale, attuati con sostituzione
di singoli edifici esistenti alla data di entrata in vigore del presente capo non coerenti con le
caratteristiche storiche o architettoniche o paesaggistiche e ambientali individuate dagli strumenti
urbanistici comunali … e che comportino una diminuzione del volume o superficie utili o delle unità
immobiliari esistenti, il Comune e il soggetto interveniente possono concordare il trasferimento dei
diritti edificatori in altre aree del territorio comunale attraverso una convenzione che stabilisca:
a) i crediti edificatori derivanti dalla sostituzione aumentati del 50 per cento;
b) la localizzazione delle aree sulle quali trasferire i diritti edificatori;
c) il tempo massimo di utilizzazione dei crediti edificatori.
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UNIVERSITA’ DEGLI STUDI DI PAVIA
Estratto della legge della Regione Piemonte
LR 5 dicembre 1977, n. 56 (Testo coordinato con LR n. 3 e n. 17 del 2013) - Tutela ed uso del suolo.
Art. 8 bis.
(Attuazione degli strumenti di pianificazione territoriale e paesaggistica)
9. Gli strumenti di pianificazione territoriale possono prevedere modalità attuative di perequazione
territoriale tese ad assicurare, mediante accordi, compensazioni e ridistribuzioni di vantaggi e di
costi relativi a politiche territoriali.
Art. 12 bis.
(Perequazione urbanistica e accordi tra soggetti pubblici e privati)
1. La perequazione urbanistica è strumento tramite il quale la pianificazione urbanistica persegue le
seguenti finalità:
a) evitare le disparità di trattamento tra proprietà immobiliari;
b) ricercare l'indifferenza della proprietà nei confronti delle scelte del piano;
c) perseguire la certezza nella realizzazione delle urbanizzazioni, dei servizi pubblici e sociali, della
viabilità, del verde e dell'edilizia sociale, economica e popolare;
d) promuovere il miglioramento della qualità ambientale, paesaggistica e architettonica, anche
attraverso forme di compensazione.
2. La perequazione urbanistica trova attuazione tramite indicazioni planimetriche e normative degli
strumenti urbanistici che possono comportare il trasferimento, la costituzione e la modifica di diritti
edificatori. Essa si può applicare a territori organizzati in ambiti costituiti da parti anche non
contigue.
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Estratto della legge della Regione Piemonte
LR 5 dicembre 1977, n. 56 (Testo coordinato con LR n. 3 e n. 17 del 2013) - Tutela ed uso del suolo.
Art. 12 bis.
(Perequazione urbanistica e accordi tra soggetti pubblici e privati)
3. La perequazione urbanistica persegue le finalità di cui al comma 1 mediante l'attribuzione negli
strumenti urbanistici di equilibrati diritti edificatori alle aree … prescindendo dalla localizzazione
dell'edificabilità e dalle destinazioni d'uso assegnate dal piano alle singole aree, concentrando tali
diritti sulle superfici fondiarie, nonché prevedendo la realizzazione delle dotazioni di servizi, anche
mediante cessione gratuita delle aree ad essi destinate.
4. I comuni … possono concludere, nel rispetto della normativa e della pianificazione sovraordinata
e senza pregiudizio dei diritti dei terzi, accordi con soggetti pubblici e privati, finalizzati, anche
congiuntamente, a:
a) attuare previsioni di assetto del territorio necessarie per la realizzazione di progetti o iniziative di
rilevante interesse pubblico in coerenza con le strategie individuate dalla pianificazione urbanistica
comunale, anche recependo proposte dei predetti soggetti pubblici e privati, determinandone,
altresì, i relativi oneri e garanzie;
b) determinare la partecipazione di soggetti pubblici e privati ai costi connessi con la realizzazione
di opere pubbliche generatrici di apprezzabili valorizzazioni o vantaggi per beni o attività private o a
determinare la partecipazione dei soggetti pubblici e privati alla realizzazione delle opere medesime,
in equo rapporto con l'entità delle valorizzazioni o vantaggi predetti.