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IL RATING IMMOBILIAREIL RATING IMMOBILIARECarlo Frittoli
Perché il rating immobiliare?Perché il rating immobiliare?
Fideiussioni agli Acquirenti
BasileaDueCrisi Finanziaria
RATING IMMOBILIARE
% di DEFAULT dell’OPERAZIONE
DIMENSIONAMENTO del RISCHIO
Investitori
Fideiussori
Banche
Fornitori
Acquirenti
Cosa é il rating immobiliare?Cosa é il rating immobiliare?
Investitori
Fornitori
Acquirenti
maggiore sicurezza
migliori capacità valutative
Gli effetti del ratingGli effetti del rating
AUMENTAREAUMENTARE il peso degli ASPETTI ECONOMICIASPETTI ECONOMICI
RIDURRERIDURRE l’importanza delle GARANZIE PATRIMONIALIGARANZIE PATRIMONIALI
Fideiussori
Banche
AAA
AA
A
BBB+
BBB
BB
B
CCC+
CCC
CC
C
Rating
Rischio molto basso,operazione affidabile
Rischio consistente, operazione affidabile solo con cautele
Rischio contenuto ma volatile, operazione da monitorare
Rischio elevato,operazione non affidabile
La scala valutativaLa scala valutativa
Classi valutazione% di default
S.&P.% di default Certa
AAA v > 4,50 p < 0,05% p < 0,000002%
AA 4,00 < v < 4,50
0,05% < p < 0,10%
0,002% < p < 0,000002%
A 3,50 < v < 4,00
0,10% < p < 0,20%
0,002% < p < 0,10%
BBB+ 3,30 < v < 3,50
0,20% < p < 0,40%
0,10% < p < 0,40%
BBB 3,10 < v < 3,30
0,40% < p < 0,70%
0,40% < p < 0,70%
BB+ 2,90 < v < 3,10
0,70% < p < 1,20%
0,70% < p < 1,20%
BB 2,70 < v < 2,90
1,20% < p < 2,00%
1,20% < p < 2,00%
Le probabilità di defaultLe probabilità di default
RATINGIMMOBILIARE
L’utilizzo concretoL’utilizzo concreto
Compagnia diAssicurazioni
Societàspecializzata
fideiussione assicurativa
Banche
innalzamento dell’affidabilità
PROMOTOREIMMOBILIARE
Le professionalità in giocoLe professionalità in gioco
Competenze Immobiliari
Competenze Assicurative
Competenze Tecniche
Competenze Finanziarie
i tassidi interesse di
TUTTOl’indebitamento
il profilodi rischio
dell’impresa
PROMOTOREIMMOBILIARE
BANCA
finanziamento
fideiussioni
con BASILEA 2finanziamenti e fidejussionifanno aumentare…
Il problema delle fideiussioniIl problema delle fideiussioni
PROMOTOREIMMOBILIARE
BANCAfinanziamento
COMPAGNIAASSICURATRICE
fideiussionico
nsoli
damen
to
della
affid
abili
tà
dell’
oper
azion
e
La premessa per la competitivitàLa premessa per la competitività
I rapporti fra Banche e il settore immobiliare stanno per cambiare
Una Compagnia Assicuratrice può :
rafforzare la fiducia delle Banche verso l’operatore
fornire polizze fidejussorie che non aumentano l’esposizione bancaria
offrire soluzioni che non incidono sul livello dei tassi di interesse
In vista di Basilea 2In vista di Basilea 2
focalizzare il proprio giudizio sulle caratteristiche dell’operazione
RATING IMMOBILIARE
L’interazione con la valutazione aziendaleL’interazione con la valutazione aziendale
% di defaultimmobiliare
RATING AZIENDALE
% di defaultaziendale
% di defaultdell’operazione
RATING della OPERAZIONE
IMMOBILIARE
Il rating evolutivoIl rating evolutivo
VALUTAZIONE PRELIMINAREVALUTAZIONE PRELIMINARE
ACCOMPAGNAMENTO DELL’ INIZIATIVAACCOMPAGNAMENTO DELL’ INIZIATIVA
AFFIDABILITAFFIDABILITÀÀ
LA VALUTAZIONELA VALUTAZIONEPRELIMINAREPRELIMINARE
RATINGIMMOBILIARE
Componenti della valutazione preliminareComponenti della valutazione preliminare
RISCHIO DIMERCATO( 7 parametri )
RISCHIOECONOMICOFINANZIARIO
( 4 parametri )
RISCHIO TECNICODELL’OPERATORE
( 4 parametri )
Rischioeconomicofinanziario
Rischio tecnicodell’operatore
RATINGIMMOBILIARE
Componenti della valutazione preliminareComponenti della valutazione preliminare
Rischio diRischio dimercatomercato
Il rischio di mercatoIl rischio di mercatoL’indagine sul campo
Analisi delmercato
immobiliare
Residuidi nuove
costruzioni
Rilevazionedei cantiericoncorrenti
Prospezionedinamica
competitiva
Il rischio di mercatoIl rischio di mercato
binomio “ubicazioneubicazione / tipologia ediliziatipologia edilizia”
congruità del prezzo
potenzialità commerciali
saturazione della domanda in zona
adeguatezza dimensionale
qualità progettuale
rispondenza tipologica al mercato
I parametri valutativi
11
22
33
44
55
66
77
Rischio dimercato
Rischio tecnicodell’operatore
RATINGIMMOBILIARE
Componenti della valutazione preliminareComponenti della valutazione preliminare
RischioRischioeconomicoeconomicofinanziariofinanziario
Il rischio economico/finanziarioIl rischio economico/finanziario
ANALISI ANALISI ECONOMICA ECONOMICA
STATICASTATICA
Gli strumenti
ANALISI ANALISI DINAMICA DINAMICA
del RISCHIOdel RISCHIO
preventivazione dei costi
stima dei ricavi
valutazione delle tempistiche
Il rischio economico/finanziarioIl rischio economico/finanziarioGli elementi
Il rischio economico/finanziarioIl rischio economico/finanziarioI parametri valutativi
analisi economica statica
analisi dinamica del rischio
analisi tecnico/progettuale
frazionabilità dell’intervento
11
22
33
44
Rischio dimercato Rischio
economicofinanziario
RATINGIMMOBILIARE
Componenti della valutazione preliminareComponenti della valutazione preliminare
Rischio tecnicoRischio tecnicodell’operatoredell’operatore
questionario conoscitivo
colloqui preliminari
Il rischio tecnico dell’operatoreIl rischio tecnico dell’operatoreGli strumenti
I parametri valutativi
Il rischio tecnico dell’operatoreIl rischio tecnico dell’operatore
AREA PROGETTAZIONE
AREA GESTIONALE
AREA COMMERCIALE
capacità tecnica11
I parametri valutativi
Il rischio tecnico dell’operatoreIl rischio tecnico dell’operatore
collocazione territoriale
anzianità di mercato
interventi recenti
22
33
44
L'ACCOMPAGNAMENTOL'ACCOMPAGNAMENTODELLA INIZIATIVADELLA INIZIATIVA
ASSISTENZATECNICA
MONITORAGGIOMERCATO
MONITORAGGIOOPERAZIONE
L’accompagnamento dell’iniziativaL’accompagnamento dell’iniziativa
ASSISTENZATECNICA
validazione del progetto
validazione delle opere
assistenza sui materiali
L’accompagnamento dell’iniziativaL’accompagnamento dell’iniziativa
rilevazione dei nuovi cantieri
evoluzione della domanda immobiliare
prezzi e ritmi di assorbimento
MONITORAGGIOMERCATO
L’accompagnamento dell’iniziativaL’accompagnamento dell’iniziativa
andamento di vendite / incassi
assistenza commerciale
ottimizzazione dei flussi finanziari
verifica dei pagamenti
MONITORAGGIOOPERAZIONE
L’accompagnamento dell’iniziativaL’accompagnamento dell’iniziativa
GLI OBIETTIVI nell'ADOZIONEGLI OBIETTIVI nell'ADOZIONEdel RATING IMMOBILIAREdel RATING IMMOBILIARE
maggiore FIDUCIAFIDUCIA dagli Acquirenti
accelerazione delle VENDITEVENDITE
anticipazione degli INCASSIINCASSI
FIDELIZZAZIONEFIDELIZZAZIONE della clientela
I vantaggi sul mercatoI vantaggi sul mercato
Per l’Operazione:
1. Riduzione del rischio commerciale
anticipazione di 6 mesi delle vendite
2. Accelerazione dei flussi finanziari
anticipazione di 6 mesi degli acconti
anticipo di 3 mesi degli accolli-mutuo
3. Aumento del M.O.L.
varianti sul 50% degli alloggi
4. Soddisfazione dei clienti
passaparola = minori costi commerciali
1,50%
1,20%
0,90%
1,00%
0,30%
4,90%
I vantaggi economiciI vantaggi economici
analisi e monitoraggio del MERCATOMERCATO
indagine sulla CONCORRENZACONCORRENZA
PREVISIONIPREVISIONI sulla dinamica competitiva
Per l’ Operatore / Operazione:Per l’ Operatore / Operazione:
I vantaggi di I vantaggi di “know-how”“know-how”
TRASPARENZATRASPARENZA dell’immagine aziendale
maggiore AFFIDABILITAFFIDABILITÀÀ per le Banche
maggiore CREDIBILITCREDIBILITÀÀ per Investitori
Per l’ Operatore :Per l’ Operatore :
I vantaggi sul mondo finanziarioI vantaggi sul mondo finanziario
Giudizio parametrico oggettivo Giudizio parametrico oggettivo emesso da un soggetto terzoemesso da un soggetto terzo
Valutazione sul singolo Intervento Valutazione sul singolo Intervento e non sul Bilancio Aziendale e non sul Bilancio Aziendale
Perché il rating immobiliare è affidabile?Perché il rating immobiliare è affidabile?
Appendice 1Appendice 1
Le fideiussioni in ediliziaLe fideiussioni in edilizia
Le fideiussioni e l’ediliziaLe fideiussioni e l’edilizia
Tipologia Grado di rischio
Provvisorie appalti pubblici Basso
Definitive appalti pubblici Basso
Rimborsi I.V.A. Basso
Oneri urbanizzazione Basso
Sovvenzioni e contributi Medio/alto
Dilazioni pagamento all’erario Medio/alto
Performance bond Alto
Anticipi (ex D.Lgs. 122/05) Alto
I fideiussori – vantaggi e svantaggiI fideiussori – vantaggi e svantaggi
Soggetti Vantaggi Svantaggi
Banche Garanzie a prima richiesta
Incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi
Aumento il costo dell’intero indebitamento
Compagnie di assicurazione
Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi
Non aumento il costo dell’intero indebitamento
Poca elasticità per i rischi medio-alti
Tempi lunghi di risposta per i rischi medio-alti
Finanziarie iscritte nell’elenco speciale di cui all’art. 107 del T.U.B.
Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi
Non aumento il costo dell’intero indebitamento
Garanzie per soli importi limitati
Fideiussori non sempre graditi dai soggetti garantiti
Finanziarie iscritte nell’elenco speciale di cui all’art. 106 del T.U.B.
Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi
Non aumento il costo dell’intero indebitamento
Garanzie per soli importi limitati
Fideiussori non sempre graditi dai soggetti garantiti
Le fideiussioni sugli anticipiLe fideiussioni sugli anticipi
Soggetti Vantaggi Svantaggi
Banche Unico soggetto finanziatore
Incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi
Aumento il costo dell’intero indebitamento
Compagnie di assicurazione
Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi
Non aumento il costo dell’intero indebitamento
Difficoltà a reperire garanzie di importi elevati
Tempi lunghi di risposta anche per importi poco elevati
Finanziarie iscritte nell’elenco speciale di cui all’art. 107 del T.U.B.
Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi
Non aumento il costo dell’intero indebitamento
Garanzie per soli importi limitati
Fideiussori non sempre graditi dai soggetti garantiti
Finanziarie iscritte nell’elenco speciale di cui all’art. 106 del T.U.B.
Soggetti non riconosciuti idonei al rilascio di tali garanzie dallo stesso D.Lgs. 122/05
Le fideiussioni sugli anticipiLe fideiussioni sugli anticipi
Esistono due modalità di erogazione:
Polizze singole: viene rilasciata una polizza per ciascun acquirente
Vantaggi e svantaggi:
L’erogazione a singole polizze:
─ prevede un affidamento generale iniziale che come tale è mutevole nel tempo essendo legato alla valutazione annuale dei bilanci delle società;
─ le tempistiche di emissione delle polizze non garantiscono la contemporaneità della consegna della polizza alla sottoscrizione del rilascio;
─ è possibile che venga posto un limite sulla somma massima garantita in rapporto al valore dell’immobile venduto;
─ le polizze vengono pagate al rilascio.
Le fideiussioni sugli anticipiLe fideiussioni sugli anticipi
Polizza unica: per ogni intervento edilizio viene rilasciata una singola polizza e per ciascun acquirente viene rilasciata una appendice di applicazione alla polizza generale
Vantaggi e svantaggi:
L’erogazione a polizza unica:
─ la garanzia non è soggetta a revisione annuale sui dati aggiornati di bilancio;
─ le tempistiche di emissione delle appendici di applicazione alla polizza garantiscono la contemporaneità della consegna della polizza alla sottoscrizione del rilascio;
─ non viene mai posto un limite sulla somma massima garantita in rapporto al valore dell’immobile venduto;
─ il non utilizzo di parte della garanzia non viene rimborsato.
Appendice 2Appendice 2
Testo di polizza singolaTesto di polizza singolaa garanzia degli anticipia garanzia degli anticipi
Appendice 3Appendice 3
Testo di polizza unicaTesto di polizza unicaa garanzia degli anticipia garanzia degli anticipicon relativa appendicecon relativa appendice