Immobilienbrief Nr. 127 vom 3. Oktober 2011

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft

Ausgabe 127_ 6. Jahrgang / 3. Oktober 2011

EDITORIAL

Bekannte Märkte bevorzugt Schweizer institutionelle Investoren wollen ihre Immobilienengagements ausweiten: Gemäss einer aktuellen JLL-Studie erwägen 55 Prozent der befragten Pensionskassen und 46 Prozent der Versicherungen ihre Immobilienanlagen in den nächsten zwei Jahren weiter auszubauen – was angesichts der Turbulenzen an den Finanzmärk-ten nicht weiter erstaunt. Auffällig dagegen: Der Anlagefokus. Ein Grossteil der Befragten setzt beim Immobilienerwerb auf das Inland und dort vorwiegend auf Wohnimmobilien, trotz des

knappen Angebots und der hohen Preise. Internationalen Immobilieninvest-ments, ob direkt oder indirekt, stehen viele Institutionelle eher skeptisch gegenüber. Vielleicht aufgrund der Marktkorrekturen der letzten Jahre, aufgrund des Schocks der jüngsten Krise. Vielleicht auch, weil der Grund-satz «Real Estate is a local business» tief verinnerlicht wurde und man die Stärken und Schwächen des Heimatmarktes am ehesten einschätzen zu können glaubt. Gleichwohl nimmt das Interesse bei vielen Profianlegern an direkten wie indirekten Engagements auf ausländischen Immobilienmärkten zu – schliesslich winken dort deutlich höhere Renditen. Für wagemutige In-vestoren scheint insbesondere China Chancen zu bieten, wie das Beispiel der Euro Sino Invest zeigt: Der deutsche Fondsinitiator baut im Reich der Mitte inzwischen ganze Stadtquartiere. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Mit den besten Grüssen,Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

Birgitt WüstRedaktionsleiterin

INHALT

2 Institutionelle Investoren: Betongold gefragt

3 Nachrichten: Bern/WankdorfCity

8 Refurbishment: Vom Leerstand zur Vollvermietung

9 Nachrichten: CS REF Hospitality/ Losinger Marazzi

11 Startschuss für das «3Land»-Projekt

13 Ausland: «Nicht überall in China gibt es Überhitzungstendenzen»

15 Nachrichten: CS-Immobilienmonitor

16 Marktkommentar

17 Immobiliennebenwerte

18 Immobilienfonds/-Aktien

19 Projekt: «Stapelvolumen»/Basel

19 Impressum

Wann geht der aktuelle Immobilienzyklus zuEnde und was kommt danach?Donnerstag, 13. Oktober 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / [email protected] CHF 75.-. Die Teilnehmerzahl ist beschränkt

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

Moderation: Dr. John Davidson, Hochschule Luzern Referenten: Ulrich Prien, Director, Real Estate Advisory, KPMG (ca. 25-30 Min.) Stefan Fahrländer, Partner, Fahrländer Partner AG (ca. 15 Min.) Ulrich Braun, Credit Suisse Asst Management (ca. 15 Min.)

Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an [email protected]

Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

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Do, 17. Februar 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Anlagestrategien institutioneller Investoren: Core oder Kreativität?Die Anlagestrategien vieler institutioneller Investoren in der Schweiz gleichen sich sehr stark. Mit dem Resultat, dass viele Gelder in die gleichen Immobilien investiert werden wollen, was in den letzten Jahren zu massiv sinkenden Renditen im Core-Bereich geführt hat. Verschiedene, vor allem grosse Investoren haben sich Gedanken über Alternativen gemacht. Fonds mit alternativen Anlagethemen werden aufgelegt. Für den Investor stellt sich die Frage, wieweit er mit dem Strom schwimmen soll, und wieweit es sinnvoll ist, bewusst andere Wege zu gehen.

Experten geben Antworten zu Fragen wie: · Welche Überlegungen bei der Strategiefestlegung eine Rolle spielen · Welche Alternativen zu Core-Investments möglich sind: B-/C-Lagen, Logistik, Industrie · Welche Chancen und Risiken zu beachten sind. · Welche Voraussetzungen der Investor erfüllen muss, um «exotischere» Themen anzugehen · Wie Gefässe zu komplexeren Themen geführt werden können

Spezialisten aus Theorie und Praxis geben Antworten und zeigen worauf es ankommt, um mit den neuen Vermarktungsinstrumenten tatsächlich erfolgreich zu sein.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF /// 19_2011 / Seite 2

IMMOBILIENINVESTMENTS STE-HEN BEI INSTITUTIONELLEN AN-LEGERN DERZEIT HOCH IM KURS. EINER STUDIE VON JONES LANG LASALLE ZUFOLGE WOLLEN VER-SICHERUNGEN UND PENSIONS-KASSEN IHRE IMMOBILIENANLA-GEN AUSBAUEN.

PD/BW. Schweizer institutionelle In-vestoren setzen bei ihren Immobilie-nengagements weiterhin vorwiegend auf das Inland; direkte wie indirekte Immobilieninvestments im Ausland sind eher die Ausnahme. Dies sind die Ergebnisse der aktuellen Stu-die «Immobilien Investment Survey 2011», in der das Schweizer Team von Jones Lang LaSalle derzeitige und zukünftige Allokationen, Trends und Meinungen von institutionellen Schweizer Immobilieninvestoren un-tersucht hat. Die Erkenntnisse der

Studie basieren auf einer Umfrage bei Versicherungen und Pensionskas-sen in der Schweiz, die im Frühjahr 2011 vom Institut für Finanzmanage-ment der Universität Basel unter der Leitung von Prof. Dr. Gantenbein im Auftrag der Jones Lang LaSalle AG, Zürich, durchgeführt wurde. Wie die Umfrage ergab, planen 55 Prozent der befragten Pensionskas-sen und 46 Prozent der Versicherun-gen für die kommenden zwei Jahre einen weiteren Ausbau ihrer Immo-bilienanlagen. Dabei liegt der Fokus der Institutionellen weiterhin stark auf der Wohnnutzung: Aktuell sind 83 Prozent der Liegenschaften von Pensionskassen und 61 Prozent der Liegenschaften von Versicherungen Wohnimmobilien. Die Mehrheit der Versicherungen will ihren Wohn-anteil in den nächsten zwei Jahren weiter ausbauen. Bei der Beurteilung

des investierbaren Angebotes sind sich die beiden Investorengruppen einig: Über 90 Prozent der Umfrage-teilnehmer erachten das Angebot an investierbaren Liegenschaften in der Schweiz als «knapp» oder «extrem knapp», wobei die Preise von Wohn-immobilien überwiegend als «zu teu-er» bewertet werden. Die geplanten Allokationen der Umfrageteilnehmer lassen darauf schliessen, dass in der Schweiz auch in Zukunft der hohe Nachfrageüberhang nach Anlageob-jekten mit Wohnnutzung bestehen bleiben wird.

VERSICHERUNGSGESELL- SCHAFTEN INVESTIEREN DIREKT UND IN DER SCHWEIZ

«Die Umfrageergebnisse der Versi-cherungen zeigen eine klare Absage an internationale Immobilieninvest-

IMMOBILIENINVESTMENTMÄRKTE SCHWEIZ

Betongold gefragt

Schweizer Immobilien sind bei Versicherungen und PKs weiterhin sehr begehrt

Seite 3 / 19_2011 /// SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

NACHRICHTEN

BERN: BAUBEGINN FÜR DIE WANKDORFCITY Am 19. September erfolgte auf dem ehemaligen Schlachthof-Areal im Berner Norden der Spatenstich für das neue Dienst-leistungszentrum WankdorfCity – und damit auch der offizielle Baustart für die neuen Kon-zernsitze von SBB, Post und Losinger-Marazzi. Zwei Gebäu-de – «Twist Again» und «Majo-wa» – werden von der Baurechts-nehmerin Losinger Marazzi AG erstellt. Zwei weitere lassen die SBB errichten, um dort die zent-ralen Dienste des Konzerns und die Divisionen Infrastruktur und Immobilien zu konzentrie-ren. Alles in allem geht es um Büroraum für rund 1.700 SBB-Angestellte, die bisher auf neun in Bern verstreute Bürogebäude verteilt sind. Die Kosten für die Neubauten werden von der SBB mit rund 160 Millionen CHF veranschlagt. Im ersten Quartal 2014 soll der neue Standort be-zugsbereit sein.

BEZUGSTERMIN: ENDE 2014

Losinger Marazzi wird einen Teil der Flächen im «Twist Again» selbst belegen und die restlichen vermieten; das «Majowa» wird die Schweizerische Post künftig als Konzernsitz nutzen. Sie ver-legt Ende 2014 ihren Hauptsitz mit rund 1.700 Angestellten nach Wankdorf City. Die Gestaltung des Aussenraumes des neuen Quartiers zwischen Eisenbahn und Autobahn obliegt der Stadt Bern. Den Angaben zufolge be-ginnen die SBB und die Stadt Bern sofort mit den Bauarbeiten; Losinger Marazzi folgt in zirka sechs Monaten. Sind dereinst alle vier Bürogebäude fertig und bezogen, werden 4.000 Men-schen in WankdorfCity arbeiten.

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GRUPPIERUNG DER PENSIONSKASSEN NACH VERMÖGEN

ALLOKATION IN DIREKTE UND INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN

VERÄNDERUNG DES IMMOBILIENVERMÖGENS IN DEN NÄCHSTEN ZWEI JAHREN

ments», stellt Jan P. Eckert, CEO von Jones Lang LaSalle Schweiz, fest. Sowohl direkter Immobilienbesitz als auch indirekte Immobilienanla-gen im Ausland seien die Ausnahme «Sie befinden sich – wenn überhaupt – nur im EU-Raum.» Alle übrigen globalen Regionen tauchten kaum auf dem Investitionsradar der Versi-cherer auf und sollen – falls vorhan-

den – in den nächsten zwei Jahren tendenziell sogar abgebaut werden. Dies ist aus Sicht der JLL-Experten insbesondere deshalb überraschend, weil die meisten Versicherer über internationale Tochtergesellschaften verfügen und somit das notwendige Know-how vorhanden wäre, um eine internationale Diversifikation des Immobilienportfolios aufzu- >>>



bauen. «Die einseitige Aus-richtung des Immobilieninvestments auf die Schweiz mag mit den Regu-larien zusammenhängen, denen die Versicherer unterworfen sind. Zudem waren in den letzten Jahren Schwei-zer Immobilienportfolios im interna-tionalen Vergleich überdurchschnitt-lich erfolgreich», so Eckert.Neben den Versicherungsunterneh-men sind die grossen Pensionskassen die einzige Investorengruppe, bei welcher der Anteil direkter Immo-bilien am gesamten Immobilienver-mögen mit rund 79 Prozent deut-lich über 50 Prozent liegt. Keine der befragten Pensionskassen gibt an, direktes Immobilienvermögen im Ausland zu besitzen. Dennoch scheint für die Manager der grossen Pensionskassen die Diversifikation ins Ausland eine Option zu sein. Bei den börsenkotierten Immo-bilienanlagen steht die Schweiz längst nicht mehr allein im Fokus. Zwei Drittel der von JLL befragten

Pensionskassen geben an, kotierte Anlagevehikel, die in der Europäi-schen Union investiert sind, inzwi-schen genauso häufig zu halten wie solche, die in der Schweiz anlegen. Rund ein Viertel aller Pensionskassen sagt aus, mit indirekten Immobilien-anlagen in Nord- und Südamerika sowie in Asien/Pazifik investiert zu sein. Dass sich dabei auch eine «ge-wisse Sorge» um die Nachhaltigkeit des Schweizer Immobilienmarktes widerspiegelt, könne «lediglich an-satzweise aus den Antworten der Umfrage abgeleitet werden», heisst es bei JLL.

KLEINE UND MITTLERE PENSIONSKASSEN INVESTIEREN INDIREKT

Ein weiteres Umfrageergebnis: Der Trend von kleinen und mittleren Pensionskassen, ihre Immobili-enanlagen indirekt zu halten, hat sich fortgesetzt. Lag der Anteil in-

Studienaufbau

Das in der Studie vertretene Ge-samtanlagevermögen beläuft sich auf insgesamt 548 Milliarden CHF und repräsentiert somit einen be-deutenden Teil des institutionellen Anlagekapitals in der Schweiz. Mit rund 62,5 Milliarden CHF immobili-enbezogenen Anlagen konnten für den Immobilieninvestmentmarkt aussagekräftige Ergebnisse erzielt werden. Für den Immobilien Invest-ment Survey 2011 wurden neben den aktuellen Allokationen die Mei-nungen, Strategien und Präferenzen der Anlagemanager von Pensions-kassen und Versicherungen sowie die Trends auf den Immobilienanla-gemärkten untersucht. Befragt wur-de das Anlageverhalten in Bezug auf direktes Immobilieneigentum, börsenkotierte Immobilienanlagen wie Aktien von Immobilienunter-nehmen sowie indirekte nicht-ko-tierte Immobilienanlagen; ferner standen Anlagepräferenzen im In- und Ausland im Fokus der Umfrage.

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VERBREITUNG VON INLAND- UND AUSLANDANLAGEN UND GEPLANTE ANLAGETÄTIGKEIT

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direkter Anlagen am gesamten Im-mobilienvermögen bei der letzten Umfrage im Jahr 2008 noch bei zir-ka 30 Prozent, halten sich bei den kleinen und mittleren Pensionskas-sen die Anteile der direkten und indi-rekten Anlagen inzwischen ungefähr die Waage. 26 Prozent der befrag-

ten Pensionskassen geben sogar an, gar keine direkten Immobilienan-lagen mehr zu halten. Vor allem indirekte nicht-kotierte Immobili-enanlagen, wie zum Beispiel die An-lagestiftung, werden von den kleinen und mittleren Pensionskassen favori-siert und sie sollen laut Umfrage in

den nächsten zwei Jahren weiter aus-gebaut werden. Dabei kommen nicht nur Anlagevehikel mit Liegenschaf-ten in der Schweiz, sondern auch in der Europäischen Union, in Nord- und Südamerika sowie in Asien/Pazi-fik in Frage. Als wesentlicher Grund für die Wahl der Anlage- >>>



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stiftung nannten 70 Pro-zent der kleinen Pensionskassen die einfachere Umsetzung im Vergleich zu direkten Immobilienanlagen. «Die Erfolgsgeschichte der Schweizer Anlagestiftungen wird weitergehen», prognostizieren die JLL-Researcher. Sehr wohl hätten die Pensionskassen-manager erkannt, dass die Professi-onalisierung des Immobilieninvest-ments und die Entlastung der eigenen Organisation Vorteile bringen. Den-noch sieht JLL-Schweiz-CEO Eckert potentielle Risiken dieser Entwick-lung: «Die Anlagestiftungen müssen aufpassen, nicht Opfer ihres eigenen Erfolges zu werden. In einem engen Markt, der durch einen Nachfrage-

überhang gekennzeichnet ist, kommt der Disziplin der Anlagestiftungs-manager im Zusammenhang mit der Öffnung der Anlagestiftung für Geldanlagen eine besondere Bedeu-tung zu.»

AUSEINANDERDRIFTENDE STRATEGIEN

Interessanterweise zeigt die Umfra-ge, dass die Versicherungen und die grossen Pensionskassen ihre Anlage-schwerpunkte unterschiedlich set-zen. Während die Versicherungen nahezu kein Interesse an Immobilien im Ausland haben, ist das Thema bei den grossen Pensionskassen deutlich

Renditeerwartung

Im Durchschnitt erwarten die von JLL befragten Investoren für ihre direkten Immobilienanlagen eine Anlagerendite von 5,8 Prozent; für kotierte Anlagen liegt die Rendi-teerwartung bei 5,6 Prozent, für indirekt nicht-kotierte bei 5,9 Pro-zent. Ein internationaler Vergleich lässt aus Sicht der JLL-Researcher vermuten, dass die Renditeerwar-tungen, insbesondere auch dieje-nigen für die indirekten Anlagen, massgeblich vom Schweizer Di-rektmarkt beeinflusst sind, liegen doch die entsprechenden Renditen ausländischer Anlagen zum Teil we-sentlich höher.


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ALLOKATION NACH NUTZUNGSARTENauf dem Radar. Für 64 Prozent der befragten grossen Pensionskassen stehen die internationale Diversifika-tion und der Zugang zu neuen Märk-ten klar im Vordergrund. Indirekte nicht-kotierte Auslandsinvestments sind für Pensionskassen eine der be-vorzugten Arten, ins Ausland zu in-vestieren, für Versicherungen sind sie zurzeit kein Thema. Damit wären aus investitionsstra- tegischen Gesichtspunkten zwei grosse Gruppen von Managern von Vorsorgegeldern unterschiedlich auf-gestellt. «Sollte sich die Vermutung bestätigen, dass die Versicherungen insbesondere unter dem Druck der Regularien* auf einen möglichen

Ausbau des internationalen Immo-bilienexposures im BVG-Geschäft verzichten, wäre diese Situation kritisch zu diskutieren», meint Eckert. «Es wäre unschön, wenn Differenzen im Management von Vorsorgegeldern

durch den Eindruck unterschiedlicher Regularien entständen.»

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DER WANDEL AM ZÜRCHER BÜ-ROIMMOBILIENMARKT STELLT DIE EIGNER VON BESTANDSIM-MOBILIEN OFTMALS VOR GROSSE HERAUSFORDERUNGEN. DOCH AUCH IN DIE JAHRE GEKOMME-NE GEWERBEOBJEKTE HABEN MARKTPOTENZIAL – MAN MUSS ES NUR HEBEN. BW. Die Freigutstrasse 26 im Zür-cher Kreis 2 «zierten» bis Ende Sep-tember Baugerüste; jetzt präsentiert sich das ehemalige Bürogebäude in neuem Glanz. Und: mit neuer Nut-zung. Nur noch in den ersten beiden Stockwerken gibt es Büros; die obe-ren Etagen wurden zu Wohnungen

umgebaut. Der Eigentümer des Ob-jekts, die Meili Unternehmungen AG mit Sitz in Zollikon, hat frühzeitig auf den Wandel am Zürcher Büroim-mobilienmarkt reagiert, der sich mit der Fertigstellung diverser erstklas-siger Bürobauten an Standorten wie etwa Zürich West, Zürich Nord oder an der Europaallee am Hauptbahn-hof abzeichnet. Die Umzugswelle hat bereits begon-nen und wird in den kommenden Jahren noch zunehmen. Viele gros-se Arbeitgeber verlassen ihre alten Büros und beziehen neue, moderne Gebäude, meist in den Entwicklungs-gebieten ausserhalb der Innenstadt gelegen. Die Konsequenzen aus die-

sen Wegzügen tragen insbesondere die Eigentümer älterer, sanierungs-bedürftiger Liegenschaften. Solche Liegenschaften müssten neu positio-niert werden, damit die aus den der-zeitigen Entwicklungen entstehenden Chancen wahrgenommen werden können, heisst es bei Beratungsun-ternehmen wie Jones Lang LaSalle Schweiz oder der Colliers Internati-onal (Zürich) AG. Zu einem ähnlichen Schluss kam das Managementteam der Meili Unter-nehmungen. «In unserem Immobili-enbestand gibt es neben sieben Hotels, Wohn- und Geschäftsliegenschaften auch gemischt genutzte Gebäude an zentralen Lagen, typischerweise mit

BÜROIMMOBILIENMARKT ZÜRICH

Vom Leerstand zur Vollvermietung

Freigutstrasse 26, Zürich: Im ehemaligen Büroobjekt überwiegt heute die Wohnnutzung


NACHRICHTEN

CS REF HOSPITALITYDORINT HOTEL BASEL ERWORBEN Der Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality erwirbt das Hotel Dorint in Basel. Grund für die Akquisition seien die hervor-ragende Marktposition und die Ertragsstärke des Drei-Sterne-Hotels, heisst es. Den Angaben zufolge wurde der Pachtvertrag mit der Dorint Hotels & Resort AG um 20 Jahre verlängert.

LOSINGER MARAZZIWEITERE HOCHHAUSPLÄNE Unter dem Namen «Zölly» will Lo-singer Marazzi AG zwischen 2012 und 2014 in Zürich West ein 23stö-ckiges Wohnhochhaus errichten; der Baubewilligungsentscheid der Stadt Zürich wird Anfang 2012 erwartet. «Zölly» ist oberhalb der Publikumsfläche im Erdgeschoss als reines Wohngebäude mit 130 Einheiten geplant. Nach den Plä-nen des Zürcher Architekturbüros Meili, Peter Architekten AG sol-len 2!-Zimmer-Studiowohnungen sowie 3!- und 4!-Zimmer-Ap-partments entstehen.

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Läden im Erdgeschoss, Büros im ers-ten und zweiten Obergeschoss und ab dem dritten Stock Wohnungen», berichtet Verwaltungsratspräsident Dr. Alfred Meili.

ALS WOHNGEBÄUDE WIEDER MARKTFÄHIG

Die Gebäude seien zwar alle gut ge-pflegt, doch lehre die Erfahrung, dass Büros in den gemischt genutz-ten Liegenschaften – ganz anders als in den Roaring 80er Jahren - heute nicht mehr gefragt sind. «Oft gibt es bei diesen Gebäuden keine oder zu wenig Parkplätze, und regelmässig fehlt es an einem für Firmen reprä-sentativen Eingang», so Meili. Ein weiterer gravierender Mangel: Diese Gebäude bieten in der Regel nicht ge-nügend Flexibilität, für den Fall, dass ein Mieter weniger Flächen benötigt oder im Zuge seiner Unternehmens-expansion mehr Platzbedarf hat.Dies war etwa beim Gebäude Schaff-hauser Strasse 340 in Zürich-Oerlikon der Fall. Zunächst belegte hier der Personalvermittler Randstad die als Grossraumbüro umgewandelten Ge-schäftsflächen im Erdgeschoss, nach kurzer Zeit auch die Büroflächen im ersten und zweiten Obergeschoss. Aufgrund des schnellen Wachs-

tums des Unternehmens wurden die Räumlichkeiten schon bald wieder zu eng; im Gebäude selbst konnte man keine weiteren Flächen anbieten. Die Konsequenz: Randstad zog im ersten und zweiten Obergeschoss aus, ein Nachmieter war schwer zu finden. «Nach einem halben Jahr Leerstand entschieden wir uns für eine strate-gische Umnutzung – den Umbau zu schönen Stadtwohnungen», berichtet Meili. Das Refurbishment, in dessen Rahmen die Wohnungen in den obe-ren Geschossenen gleich mit saniert wurden, hat sich gelohnt: Innerhalb kürzester Zeit waren die Flächen wie-der vollständig vermietet. Auch bei der Freigutstrasse 26 setz-te Meili Unternehmungen auf eine Umnutzung: Statt Büros gibt es nun ab dem dritten Obergeschoss sieben Zwei-Zimmer-Wohnungen – für Sin-gles, Pärchen oder als vorübergehen-des Zuhause für Expatriates. Wie Meili erklärt, verlief die Vermietung auch hier sehr erfolgreich: Zum Ein-zugstermin am 1. November werden alle Wohnungen bezogen. Auch um die Marktgängigkeit der im Zuge des Umbaus entstandenen drei Kleinbü-ros sei es gut bestellt, sagt Meili: «Sie sind ideal etwa für kleinere Rechts-anwaltskanzleien, Steuerberaterbüros oder Agenturen. Die Lage ist >>>



sehr gut: Von hier aus erreicht man zu Fuss in fünf Minuten den Pa-radeplatz oder den See, ebenso die nächsten Haltestellen von Tram und S-Bahn und den Hauptbahnhof.»Ganz einfach ist ein Umbau von der Büro- zur Wohnimmobilie indes nicht. «Es gibt einige Hürden», weiss Roland Bianchi, Projektleiter Umbau bei Meili Unternehmungen. Nicht ganz einfach sei etwa das nachträg-liche Einbauen von zu- und abfüh-renden Wasserleitungen; ausserdem fielen Anpassarbeiten bei der Elekt-ro-Hauptverteilung und Verkabelung an. Oftmals stünden die Statiker vor einer grossen Herausforderung, denn durch das Einziehen neuer Woh-nungswände ergebe sich eine deutli-che Mehrbelastung auf das Tragwerk. «Ausserdem steigt bei einer Wohn-

nutzung der allgemeine und inbeson-dere der Warm-Wassserverbrauch, was in der Regel den Einbau einer neuen Heizungsanlage erfordert», fügt Bianchi hinzu. Ganz billig sind

die Umbauarbeiten auch nicht. «Der Rückbau in Wohnungen ist finanzi-ell stets uninteressant, weil man die hohen Investitionen nicht verzinsen kann», sagt Meili. «Verbessert sich aber die Rendite durch das Refurbishment nicht, so werden die Hypothekargläubiger ein solches Projekt auch nicht refinanzie-ren.» Für die Massnahme komme in der Regel ausschliesslich der Eigen-tümer auf. Dennoch sprechen Meili gute Gründe für den Aufwand: «Zum einen gewinnt man sichere Mietein-nahmen durch Wohnungsmieter. Zum anderen kann der Umbau in Wohnungen zu einem grossen Teil als werterhaltender Aufwand mit den Gewinnen verrechnet werden. Einen Teil dieser Investitionen trägt somit wirtschaftlich der Staat.»

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BASEL, HÜNINGEN UND WEIL AM RHEIN WAGEN SICH AUF STÄD-TEBAULICHES NEULAND: DIE DREI STÄDTE IM DREILÄNDERECK PLANEN EINEN GRENZÜBER-SCHREITENDEN TRINATIONALEN STADTTEIL. BW. Ende September stellten die Städte Basel, Weil am Rhein und Hü-ningen die Weichen für das «3Land»-Projekt am Rheinknie: Regierungs-rat Hans-Peter Wessels, Basel-Stadt, Oberbürgermeister Wolfgang Dietz, Weil am Rhein, und Monsieur le Maire Jean-Marc Deichtmann, Huningue (Hüningen), unterzeichneten eine Absichtserklärung für die trinationale Stadtentwicklung auf den Hafenarea-len beidseits des Rheins und den an-

grenzenden Gebieten. Das Vorhaben ist ambitioniert: Das Entwicklungsge-biet «3Land» umfasst rund 175 Hek-taren beidseits des Rheins zwischen der Dreirosenbrücke und der Palm-rainbrücke. Die drei Städte haben vereinbart, für das Entwicklungsge-biet, welches Flächen in Frankreich, Deutschland und in der Schweiz um-fasst, einen grenzüberschreitenden Masterplan zu entwickeln. Anders als bei nichtabgestimmten Entwicklun-gen soll die Zusammenarbeit städte-baulichen, wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Mehrwert schaffen, eine Win-win-Situation für alle Part-ner. Auslöser des vermutlich ersten Anlaufs, ein «transnationales» Stadt-gebiet gemeinsam zu entwickeln, wa-ren die Pläne, das Basler Hafenareal

in Kleinhüningen zu modernisieren und die derzeit weitgehend vom Ha-fen und seinen Nutzungen belegten Rheininseln städtebaulich zu ent-wickeln und sowohl zum Rhein wie auch zur Stadt hin zu öffnen.

TRANSFORMATION UND NEUE VERBINDUNGEN

Die Eckpunkte für die grenzüber-schreitende Planung im Dreilän-dereck Basel hat das Planungsbüro MVRDV aus Rotterdam in Zusam-menarbeit mit den Basler Planern Philippe Cabane und Martin Josephy entworfen. Mit den unterschiedlichen Stadtquartieren, wie sie in der Ent-wicklungsvision 3Land skizziert sind, solle «eine neue Zukunftsper-

STADTENTWICKLUNG

Startschuss für das «3Land»-Projekt

Die «3Land»-Vision von MVRDV/Cabane/Josephy

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spektive für die ganze Region eröffnet werden», heisst es beim Bau- und Verkehrsdepartement des Kan-tons Basel-Stadt. Laut Architekt Winy Maas soll dieses Ziel vor allem durch Transformationen und neue Verbin-dungen erreicht werden: Der Rhein wird als gemeinsamer Nenner der drei Teilräume betont, bisher sackgassen-artige Verkehrswege werden geöffnet, u.a. durch den Bau neuer Brücken. Ferner sieht der Vorschlag des Teams MVRDV/Cabane/Josephy eine Ma-ximierung der Uferlagen durch die Schaffung einer Rheininsel vor.In unterschiedlichen Stadtquartieren der Region Basel-Hüningen-Weil am Rhein soll der Vision «3Land» zu-folge neuer Raum für je 10.000 Ein-wohner geschaffen werden. Der Sü-den von Hüningen – die französische Stadt bringt mit rund 100 Hektaren die grösste Teilfläche im «3Land» ein –! soll durch neue Unternehmen im Bereich der Life Sciences, Forschung oder Dienstleistung und neuen Wohn-raum belebt werden. Vorgesehen ist etwa, das Industrieareal Richtung in Richtung Basel weiter zu entwickeln; es könnte somit an den südlich der Grenze entstehenden Novartis-Cam-pus anschliessen. Im Norden der Stadt soll sich ein neues Eco-Quartier direkt am Rhein entwickeln. Die Planungen des zu erarbeitenden trinationalen Masterplans werden auf Seite der Stadt Huningue durch Instrumente auf kommunaler und regionaler Ebe-ne umgesetzt: Eine angedachte Brü-cke über den Rhein muss der SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) integrieren, während die Ergebnisse des Masterplans in der städtischen Nutzungsplanung PLU (Plan local d›urbanisme) übernommen werden. In Friedlingen sucht der deutsche Partner die Möglichkeit, Weil «an den Rhein» zu bringen. Dabei soll der bestehende Hafen- und Gewerbestandort schritt-weise nachverdichtet, urbanisiert und

attraktiver gestaltet werden. Die Stadt erstellt auf der Basis des zu erarbeiten-den Masterplans einen sogenannten «Rahmenplan» unter Beteiligung von Politik und Bürgerschaft, der Eigentü-mer und Hafenwirtschaft.

GEMEINSAMER MASTERPLAN BIS ENDE 2012

Im Zentrum der Planung von Basel –! die Stadt stellt mit rund 20 Hek-taren auf und um die Rheininsel die kleinste Fläche im «3Land» –! steht die zukünftige Nutzung von Klybeck- und Westquai im Sinne der bereits 2010 vorgestellten Hafen- und Stadt-entwicklung. Die Ergebnisse des Mas-terplans wie auch die Verlagerung des Containerumschlags Schiff-Bahn – mit einem neuen Containerterminal auf dem Areal des ehemaligen badi-schen Rangierbahnhofs inklusive Ha-fenbecken und Option Hafenbahn-hof als Voraussetzung dazu – fliessen in einen Stadtteilrichtplan ein, zu welchem die Bevölkerung im Rahmen einer Planauflage beteiligt wird. Als erster Schritt der Planungen sollen die Rheinufer am Klybeckquai und

in Hüningen der Öffentlichkeit zu-gänglich gemacht werden. Während in Basel dazu eine kurzfristige pro-visorische Umgestaltung für 2012 in Vorbereitung ist, hat auf der Elsässer Seite der Präfekt seine Zustimmung zum lange blockierten Verfahren ei-nes neuen Rheinuferweges in Aus-sicht gestellt. Wie das Basler Bau- und Verkehrs-departement mitteilt, erfolgen die weiteren Planungen in Abstimmung mit den Grundeigentümern, in ers-ter Linie den auf den Arealen tätigen Grossfirmen und Häfen. Nächstes Etappenziel für das «3Land» ist ein gemeinsamer trinationaler Master-plan, der Ende 2012 vorliegen soll. Ein erster grenzüberschreitender Schritt in Richtung «3Land» ist der-weil schon erfolgt: Die im vergange-nen Jahr begonnene IBA Basel 2020 ist die erste Internationale Bauaus-stellung, die gleichzeitig in drei Ländern – Deutschland, Frankreich und der Schweiz – stattfindet. Ein Wunsch der Planer: Die neue Brücke zwischen der Rheininsel und Hünin-gen zur Eröffnung der Bauausstel-lung einweihen zu können.

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Grenzüberschreitende Vision Trinationaler Masterplan


DIE BEMÜHUNGEN DER CHINESI-SCHEN REGIERUNG, DIE PREISSPI-RALE AM WOHNUNGSMARKT ZU BREMSEN, ZEIGEN ERSTE RESULTA-TE. DIE GEFAHR EINER «BLASENBIL-DUNG» IM GANZEN LAND SEHEN MARKTBEOBACHTER NICHT.

BW. Chinas Aufschwung hält weiter an. Die Weltbank erwartet in diesem Jahr ein Wachstum der chinesischen Wirtschaft von 9,3 Prozent. In den kommenden beiden Jahren sei zwar mit geringeren Zuwachsraten, aber

immer noch mit 8,7 Prozent für 2012 und 8,8 Prozent für 2013 zu rechnen, heisst es in der jüngsten Ausgabe der «Global Economic Prospects». «Wir beobachten einen sehr modera-ten Slowdown», sagt Ardo Hansson, Chef-Ökonom der Weltbank für den Bereich China. Das sanft gedrossel-te Wachstum könnte gelegen kom-men, denn der anhaltende Boom hat nicht zuletzt die Immobilienmärkte des Landes beflügelt und seit Jah-ren immer wieder Ängsten vor einer Immoblase Nahrung gegeben. Hohe

Aussenhandelsgewinne und die Kon-junkturprogramme nach Ausbruch der Wirtschaftskrise haben dazu ge-führt, dass derzeit sehr viel Geld im Umlauf ist. Dies begünstigt die Spekulation. Die steigende Inflationsrate – im Juli wurde ein 37-Monats-Hoch von 6,5 Prozent erreicht – heizt die Nachfra-ge nach Betongold weiter an; zumal die für ihre Sparsamkeit bekannten Chinesen ihre Rücklagen ohnehin am liebsten in Sachwerten wie Edel- metallen oder in Immobilien

Die Immobilienmärkte in China (im Bild: Shanghai) sind längst nicht überall heiss gelaufen, meinen Experten

IMMOBILIENINVESTMENTMÄRKTE GLOBAL

«Überhitzungstendenzen gibt es nicht überall in China»

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anlegen. Die Folge: Ein im-menser Preisanstieg am Wohnungs-markt. Seit Jahren warnen Markt-beobachter davor, dass sich eine Immobilienblase bilden und platzen könnte, und seit Jahren versucht die Regierung, mit regulatorischen Mass-nahmen gegenzusteuern: Zuletzt etwa durch das Verbot des Erwerbs von Dritt-Häusern in den grössten Städ-ten. Um Hypotheken aufnehmen zu können, müssen Chinesen inzwischen höhere Anzahlungen leisten; auch für die Finanzierung von Projektentwick-lungen wurden die Eigenkapitalanfor-derungen heraufgesetzt; ferner wurde den Städten Chongking und Schang-hai höhere Grundsteuern verordnet. Eine weitere Massnahme: Unterneh-men, die innerhalb eines Jahres nach Erwerb eines Grundstücks dieses nicht weiterentwickeln, sind seit dem Herbst 2010 von Auktionen weiterer Grundstücke ausgeschlossen. Ferner dürfen Städte, die Vorgaben der Re-gierung für den sozialen Wohnungs-bau nicht erfüllen, keine Grundstü-cke für Luxushäuser anbieten.

PREISENTWICKLUNG GEBREMST

Die Massnahmen der Regierung, die Preisspirale zu bremsen, um eine Im-

mobilienblase zu verhindern, zeigen erste Erfolge. Nach den Erhebungen von Knight Frank sind die Preise im zweiten Quartal durchschnittlich um 0,1 Prozent gesunken. Selbst in Hong-kong, wo die Preise im ersten Quartal 2011 laut Index noch um 10,1 Prozent zugelegt hatten, waren es im zweiten Quartal nur noch 3,5 Prozent. «Pro-jektentwickler sind im zweiten Quar-tal vorsichtiger geworden», berichtet DTZ-Analystin Shirley Yuen. Das Investitionsvolumen im Bereich Woh-

nimmobilien sei im zweiten Quartal auf 4,66 Milliarden US-Dollar gefal-len, ein Rückgang um 57,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Hinzu kommen Absatzprobleme: Wie eine aktuelle Umfrage des Finanzdatenan-bieters Wind Information in Shang-hai ergab, hat der Wohnungsbestand von 20 börsengelisteten chinesischen Projektentwicklern im ersten Halb-jahr gegenüber der Vorjahresperiode um 46,3 Prozent auf 317,76 Milli-arden Yuan (rund 49,65 Milliarden

Blick auf Shenyang City

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NACHRICHTEN

CS: KEINE ENTSPANNUNG Gemäss dem jüngsten Immobili-enmonitor der Credit Suisse (CS) sind in den kommenden Mona-ten keine Anzeichen erkennbar, welche dem Preiswachstum am Schweizer Wohnimmobilien-markt Einhalt gebieten könnten. Getrieben werden die Preise vom rekordtiefen Zinsniveau, zusätzli-chen Impulsen von der Einkom-mensseite sowie der wieder an-ziehenden Zuwanderung, heisst es in der Studie. Die Nachfrage nach Wohnungen sende unbe-rührt von Krisenmeldungen und Währungsturbulenzen anhaltend starke Signale. Grösstenteils könne zwar die Preisentwicklung mit der anhaltenden Nachfrage erklärt werden, die Immobilien-preise koppelten sich aber zu-nehmend von der Einkommens-entwicklung ab, so die Experten. Auch die höhere Wohnungs-produktion ändere kaum etwas an der angespannten Situation. Die CS-Ökonomen gehen davon aus, dass die Zuwanderung im laufenden Jahr wieder zunimmt und das von ihnen prognostizier-te Wanderungssaldo von 70.000 Personen erreicht oder übertrifft. Trotz einer weiterhin hohen Bau-tätigkeit verändere sich die Situ-ation auf dem Wohnungsmarkt kaum. Die Leerstandsquote sei mit aktuell 0,94 Prozent nur ge-ringfügig höher als im Vorjahr (0,92%); doch dieser Anstieg rei-che wohl kaum aus, um von einer flächendeckenden Entspannung zu sprechen. Gerade an zentra-len Lagen sei das Angebot knapp. Ferner konstatieren die CS-Re-searcher eine Verlagerung von der Miete ins Eigentum: Entspre-chend hätten sich die Preise für Mietwohnungen weniger stark erhöht als im Eigentumssegment; bei Neubauten seien die Mieten gar rückläufig.

US-Dollar) zugenommen. Branchen-primus China Vanke Co. weist im Halbjahresbericht 2011 unverkaufte Häuser im Wert von 171,37 Milli-arden Yuan aus, 28,5 Prozent mehr als im ersten Quartal. China Mer-chants Property Development blieb in den ersten sechs Monaten auf un-verkauften Wohnungen im Wert von 44,47 Milliarden Yuan sitzen (+15 %). Schlimmer noch erging es den 18 kleineren Entwicklungsgesellschaf-ten, deren Wohnungshalden sich bis Ende Juni auf 101,93 Milliarden Yuan auftürmten –!um mehr als 42 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2010. Angesichts der steigenden Zahl un-verkaufter Wohnungen und den er-schwerten Finanzierungsbedingun-gen gehen Marktbeobachter davon aus, dass es im zweiten Halbjahr zu «sub- stanziellen» Preiseinbrüchen kommen wird. Von der «ersten Schockwelle» würden vermutlich kleine und mittel-grosse Developer getroffen, meldete jüngst die chinesische Nachrichten-agentur «Xinhua». Erste Auswirkun-gen sind schon zu spüren. Laut offi-zieller Statistik wurden in 26 der 70 grössten chinesischen Städte im Juni gegenüber dem Vormonat rückläufige oder zumindest gleich bleibende Ei-genheimpreise registriert. Übernah-men im Immobiliensektor nahmen im ersten Halbjahr mit 62 Fusionen und einem Gesamtvolumen von 17,54 Mil-liarden Yuan im Periodenvergleich um 72,2 Prozent, im Jahresvergleich sogar um 101,9 Prozent zu, berichtet das Immobilienberatungsunterneh-men Centaline Property.

ES GIBT NICHT NUR HOTSPOTS

Die Interaktion zwischen Markt und politischen Massnahmen sehen Öko-nomen mit Skepsis. «Die Spannung zwischen dem durch die anhaltende Nachfrage bedingten Aufwärtstrend bei den Preisen auf der einen Seite

und den staatlichen Bemühungen, die Preisentwicklung einzudämmen auf der anderen, könnte schneller als geplant zu einem Abschwung am Immobilienmarkt führen», warnte Weltbank-Ökonom Hansson schon im Frühjahr. Bei Unternehmen, die direkt in Chi-na aktiv sind, sieht man die Lage dagegen gelassener. «Überhitzungs-tendenzen gibt es längst nicht über-all in China», sagt Florian Schmied, Geschäftsführer der Euro Sino Invest (ESI) GmbH mit Sitz in Erlangen/Deutschland. Die Gesellschaft initi-iert geschlossene Immobilienfonds, die direkt in chinesische Projektent-wicklungen investieren. Schmied, der selbst seit sieben Jahren in China lebt und arbeitet, verweist auf die unge-heure wirtschaftliche Entwicklung der Volksrepublik sowie auf das im-mense Bevölkerungswachstum – bei-des Faktoren, die auch mittel- bis langfristig Impulse für die Immobi-lienmärkte erwarten lassen: «In den kommenden zehn bis 15 Jahren wer-den 300 Millionen Chinesen in die Städte ziehen.» Für die Immobilienprojekte, die sein Unternehmen in China reali-siert, sehe er keinerlei Gefahr, sagt Schmied: «Wir investieren nicht an Hotspots, sondern dort, wo die In-dustrialisierung gerade erst in Fahrt gekommen ist und daher hohe Ren-diten möglich sind.» So etwa in der chinesischen Provinzhauptstadt She-nyang. Die Stadt im Nordosten Chi-nas zählt zwar zu den wichtigsten 15 Städten der Volksrepublik, doch im Vergleich zu Shanghai, Bejing oder Shenzen sind die Grundstückspreise hier noch niedrig. Hier realisiert der Fonds ESI China1 das Projekt Immo-bilienprojekt «European Garden», ein Wohnquartier mit rund 1.000 Wohnungen für 3.000 Chinesen. Im Juni war Spatenstich für das 50-Milli-onen-Euro-Projekt.



DIE KOTIERTEN IMMOBILIEN-AK-TIEN KÖNNEN SICH IM SEPTEM-BER BEHAUPTEN; DIE KOTIER-TEN IMMOBILIENFONDS GEBEN GEGENÜBER DEM VORMONAT ETWAS NACH, LIEGEN ABER AUF JAHRESSICHT WEITERHIN MIT RUND SIEBEN PROZENT IM PLUS.

TM. Der Real Index (kotierte Immo-bilienaktien Schweiz) befindet sich weiter in einem Aufwärtstrend. Am 16. September 2011 erzielte der Index ein neues Allzeithoch. Die aktuelle Entwicklung zeigt, dass der Mitte August einsetzende Kursanstieg nach dem Erreichen der neuen Höchstmar-ke an Schwung verloren hat. Doch liess die Aufwärtsbewegung den Real Index im September um 1,65 Prozent steigen und für das laufende Jahr legt der Index um 10,27 Prozent zu. SPS Swiss Prime Site konnte nach der Präsentation der Halbjahreszahlen 08.09.2011 im aktuellen Monat um 3,14 Prozent zulegen. Das zweite In-dexschwergewicht PSP Swiss Proper-ty konnte ebenfalls um 2,51 Prozent

an Wert gewinnen. Als grösster Ver-lierer hebt sich die USI Group hervor, die Titel geben im Monat um 49,57 Prozent nach. Dies ist hauptsächlich auf die Illiquidität des Titels zurück-zuführen sowie auf die grosse Spanne zwischen dem Geld- und Briefkurs, die zeitweise beinahe 50 Prozent be-trägt. Zudem hat der Verwaltungsrat der Gesellschaft bekannt gegeben, einen Zusammenschluss mit einer führenden Health Care Unterneh-mung zu prüfen. Die kotierten Immobilienfonds (Swiit Index) zeigen nach einem positiven Start in den Monat, der in der ers-ten Woche zu einem neuen All Time High führte, erste Anzeichen eines kurzfristigen Abwärtstrends. Per 28. September verzeichnet der Swiit In-dex ein Minus von 0,12 Prozent ge-genüber dem Vormonat. Für das Jahr 2011 bleibt weiterhin eine Wertstei-gerung von 7,01 Prozent bestehen. Am 21. September 2011 präsentierte die Fondsleitung des Swissinvest Real Estate Investment Fund den Jahres-bericht per 30. Juni 2011. Der Netto-

ertrag konnte um 6,8 Prozent auf 19,1 Millionen CHF gesteigert werden. Diese Steigerung wird hauptsächlich durch die Auflösung von Steuer-rückstellungen in der Höhe von 2,7 Millionen CHF erzielt. Die diesjäh-rige Ausschüttung (per 28.10.2011) konnte gegenüber dem Vorjahr auf 4,45 CHF erhöht werden. Zudem hat die Fondsleitung angekündigt, wie bereits in den vergangenen Jahren im November eine Kapitalerhöhung durchzuführen. Über den Umfang und die Verwendung des neuen Ka-pitals will die Fondsleitung zu einem späteren Zeitpunkt informieren.

MARKTKOMMENTAR

Real Index im Aufwärtstrend, Swiit Index leicht ausgebremst

Thomas MartiSwiss Finance & Property

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NEU2011/12

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NOM. BRUTTO- VALOREN- BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUMMER 2011 2011

500 3490024 N AG FÜR ERSTELLUNG BILL IGER WOHNHÄUSER IN WINTERTHUR 32 000.00 40 000.00 3 35 010.00 53 000.00 1

50 140241 N AGRUNA AG 3 900.00 4 450.00 15 3 900.00 4 400.00 10

50 155753 N BÜRGERHAUS AG, BERN 850.00 1 490.00 5 1 110.00 1 640.00 2

96 6.00 10202256 N C ASA INVEST RHEINTA L AG, D IEPOLDSAU 187.00 225.00 100 215.00 220.00 100

10 4.25 255740 N ESPACE RE A L ESTATE HOLD ING AG, B IEL 135.00 145.00 16 138.00 141.50 1500

25 363758 I F TB HOLD ING SA , BR ISSAGO 650.00 820.00 20 560.00 690.00 37

500 191008 N IM MGES V I A M AL A , THUSIS 1 6 210.00 7 645.00 5

400 257750 I IM MOBIL I ARE PHAR M APARK SA , BARBENGO 1 650.00 1 650.00 5 1 200.00 1 750.00 19

200 11502954 N KONKORDIA AG N 2 100.00 2 470.00 10 2 100.00 3 500.00 5

50 154260 N LÖWENGARTEN AG 130.00 500.00 20 156.00 365.00 12

10 254593 N MSA IM MOBIL IEN, ADL ISWIL 425.00 525.00 22 502.00 0.00 0

500 3264862 N PFENNINGER & C IE AG, WÄDENSWIL 3 950.00 3 960.00 1 3 950.00 8 000.00 2

1 2989760 I RE A L ESTATE HOLD ING 0.90 0.90 0 0.00 1.10 72500

600 36.00 225664 I SAE IM MOBIL IEN AG, UNTER ÄGER I 2 700.00 3 500.00 2 2 750.00 0.00 0

870 228360 N SCHÜT ZEN RHEINFELDEN IM MOBIL IEN AG, RHEINFELDEN 2 500.00 3 000.00 10 2 300.00 2 850.00 13

800 160.00 231303 I S I A - HAUS AG, ZÜR ICH 4 800.00 5 300.00 1 5 000.00 5 200.00 4

5 1789702 I S IHL M ANEGG IM MOBIL IEN AG 1.00 3.00 10000 1.20 0.00 0

1000 172525 N T L IM MOBIL IEN AG 7 100.00 9 100.00 4 7 100.00 9 100.00 2

100 250.00 253801 N T ERSA AG 8 405.00 15 000.00 1 9 250.00 13 500.00 2

1000 256969 N TUWAG IM MOBIL IEN AG,WÄDENSWIL 1 13 000.00 0.00 0

100 635836 N ZÜRCHER FREIL AGER AG, ZÜR ICH 5 000.00 5 400.00 13 5 050.00 5 300.00 10



Immobilien-Finanzmärkte SchweizIMMOBILIENFONDS 27. SEPTEMBER 2011

CH-VALOREN ANLAGEFONDS NAME RÜCKNAME BÖRSEN- AUS- ECART PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.11 BÖRSEN- PREIS KURS SCHÜTT.- YTD UMSATZ TIEFST / HÖCHST KAPITALISIERUNG RENDITE 2011 %AUG 2011

2 672 561 BONHOTE IM MOBIL IER 104.60 118.00 2.26% 12.81% 3.83% 1.70% 112.00 120.00 638 937 550

844 303 CS 1A IM MO PK 1125.00 1370.00 3.99% 21.78% 4.18% NICHT KOT IERT 1215.00 1365.00 3 615 916 350

4 515 984 CS REF PROPERT Y PLUS 108.00 142.25 2.93% 31.71% 8.57% 2.69% 134.00 145.00 1 212 652 800

276 935 CS REF INTERSWISS 177.00 223.50 3.88% 26.27% 3.95% 1.24% 213.00 229.40 1 517 161 359

3 106 932 CS REF L IV INGPLUS 96.35 121.00 2.18% 25.58% 4.30% 1.77% 116.00 125.00 2 117 500 000

1 291 370 CS REF S I AT 124.00 167.50 3.31% 35.08% 9.41% 1.82% 152.00 167.50 2 122 367 208

1 458 671 F IR 100.90 136.50 2.82% 35.28% 7.06% 2.90% 126.00 135.00 798 624 645

977 876 IM MOFONDS 286.35 381.00 3.55% 33.05% 2.97% 1.11% 371.00 389.00 1 114 914 966

278 226 L A FONCIERE 584.00 812.00 2.52% 39.04% 9.88% 2.01% 741.00 822.00 915 448 800

277 010 IM MO HELVE T IC 152.15 201.00 3.28% 32.11% 7.12% 1.88% 190.00 203.10 562 800 000

3 499 521 PATR IMONIUM SRE FUND 106.00 116.50 2.78% 9.91% -3.84% 10.19% 113.00 125.60 355 563 709

3 362 421 PROCIM MO SWISS COM M FUND 108.65 135.00 2.99% 24.25% 18.35% 1.64% 119.00 132.00 451 911 555

3 941 501 RE A LSTONE SWISS PROP FUND 107.50 127.50 2.99% 18.60% 7.87% 4.29% 114.30 125.00 312 660 090

278 545 SOLVA LOR «61» 168.50 262.00 1.98% 55.49% 2.95% 1.62% 252.00 280.00 930 413 352

725 141 SCHRODER IM MOPLUS 859.00 1118.00 1.17% 30.15% 6.07% 1.43% 1045.00 1100.00 1 073 280 000

3 743 094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A 85.15 117.00 2.94% 37.40% 3.35% 1.78% 111.60 121.90 1 110 339 594

2 616 884 SWISS INVEST RE IF 110.10 130.00 3.53% 18.07% 7.44% 1.11% 120.00 133.00 557 104 600

1 442 082 UBS SWISS RES. ANFOS 48.90 63.10 3.26% 29.04% 4.73% 1.78% 59.00 64.60 1 745 804 295

2 646 536 UBS CH PF D IREC T RES IDENT I A L 11.50 15.90 1.92% 38.26% 11.19% 0.00% 14.40 17.40 395 786 966

1 442 085 UBS L EM AN RES. FONCIPARS 61.65 75.00 3.32% 21.65% 5.02% 2.03% 73.00 78.30 769 585 725

1 442 087 UBS SWISS MIXED S IM A 73.90 96.35 3.43% 30.38% 8.14% 1.55% 91.30 99.50 5 436 097 543

1 442 088 UBS SWISS COM. SWISSRE A L 58.30 70.25 3.77% 20.50% 4.38% 2.23% 64.30 71.90 1 095 960 696

Ø (1) Ø SW I T T Ø TOTAL

3 .03% 28.47% 6.19% 1.90% 28 850 831 802

CH-VALOREN AKTIEN NAME NAV BÖRSEN- AUS- ECART PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.11 BÖRSEN- KURS SCHÜT- YTD UMSATZ TIEFST / HÖCHST KAPITALISIERUNG TUNGS- 2011 %JULI RENDITE

883 756 A L LRE A L HOLD ING 112.90 140.00 4.01% 24.00% 6.83% 3.42% 134.80 148.70 1 141 201 320

1 820 611 BFW L IEGENSCHAF TEN N 33.90 27.40 3.33% -19.17% 6.79% 0.55% 24.50 28.50 128 540 250

255 740 ESPACE RE A L ESTATE 147.35 139.50 3.08% -5.33% 3.87% 0.38% 135.00 145.00 239 481 882

1 731 394 INTERSHOP 247.10 319.50 6.44% 29.30% 11.86% 8.05% 297.00 322.00 348 894 000

1 110 887 MOBIMO 187.50 218.70 4.20% 16.64% 14.02% 7.16% 189.30 226.00 1 121 952 651

1 829 415 P SP SWISS PROPERT Y 68.20 81.00 3.49% 18.77% 11.73% 10.67% 67.00 82.00 2 823 627 370

803 838 SWISS PR IME S I T E 59.00 73.80 4.84% 25.08% 10.82% 8.73% 62.70 73.80 3 811 790 539

261 948 WARTECK INVEST 1361.00 1870.00 3.63% 37.40% 8.21% 0.58% 1706.00 1900.00 208 271 250

2 183 118 ZÜBL IN IM MOBIL IEN HOLD ING 6.47 2.85 0.00% -55.95% -23.18% 2.85% 2.64 4.30 82 019 295

Ø Ø RE AL Ø TOTAL

3 .67% 7.86% 10.01% 7.94% 9 905 778 557

IMMOBILIENAKTIEN 27. SEPTEMBER 2011

WWW.MVINVEST.CHTEL. NR. 043/499 24 99


DIE SBB WOLLEN IHRE «SÜDPARK»-ÜBERBAUUNG IN BASEL ZWISCHEN DEM BAHNHOF UND DEM GUNDELDINGERQUAR-TIER UM EIN HOCHHAUS AUF-STOCKEN. DAS INVESTITIONSVO-LUMEN: 150 MILLIONEN CHF. BW. Bis 2017 soll es bezugsfertig sein, das jetzt aufgelegte 150-Millionen-Projekt «Stapelvolumen» der SBB. Das von den Architekten Herzog & de Meuron entworfene Gebäude dürfte zum Wahrzeichen des Areals wer-den. Denn nicht nur wegen seinen 81 Metern Höhe fällt das Gebäude auf – auch die Gestaltung des «Südpark»-Hochhauses ist eher ungewöhnlich: Es besteht aus einem Sockel mit sechs Geschossen, aus dem ein Turm mit 21 Geschossen emporwächst. Dieser wiederum setzt sich zusammen aus fünf Bauklotz-ähnlichen Schichten mit drei durchgehenden schmalen

Lücken in der Nord-Süd-Achse. Die rund 28.500 Quadratmeter Nutzflä-che, die der Gebäudekomplex der aktuellen Planung zufolge bieten wird, teilen sich laut Meldung der Nachrichtenagentur sda zu 45 Pro-zent in Wohnungen, 22 Prozent in Läden und zu einem Drittel in Büros. Die Verkaufsflächen sind im Parterre sowie im ersten Ober- und Unterge-schoss vorgesehen, Büros vom dritten bis zum sechsten Sockelgeschoss, die Wohnungen im Hochhausbereich. In den Untergeschossen soll zudem eine zentrale Logistikanlieferung einge-richtet werden. Seit dem 14. September liegt das Ge-nerelle Baubegehren auf. Die Anwoh-nerschaft wurde laut SBB bereits in-formiert. Ein reibungsloses Prozedere vorausgesetzt, soll die Planung zum Vorprojekt Anfang 2012 beginnen. Mit der Baubewilligung rechnen die SBB 2014, Baustart soll 2015 sein.

PROJEKTENTWICKLUNG

Ein neues Hochhaus für Basel

Das «Stapelvolumen»: Die Visualisierung zeigt den Baukörper des von den SBB geplanten Hochhauses

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEFDas e-paper der Schweizer ImmobilienwirtschaftAusgabe 19/2011 / 6. Jahrgang / 127. Ausgabe.

Immobilien Business Verlags AGGrubenstrasse 56, 8045 Zürichwww.immobilienbusiness.ch

Birgitt Wüst, RedaktionsleiterinErich Schlup, VerlagsleiterSandra Schwarzenberger, GestaltungskonzeptSusana Perrottet, Layout

Dominique Hiltbrunner, Verleger

Administration & Verwaltung:[email protected]

WEITERE TITEL:IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche

HAFTUNGSAUSSCHLUSS:Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

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Online-Partner: Academic Partner: Media-Partner:

Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS / IFZ, Hochschule Luzern

Referenten:· Claus P. Thomas, European Director – Head of Client Services EMEA,

LaSalle Investment Management, Frankfurt· Dr. Joachim Schütz, Sales & Marketing / Makro-Resarch,

Swiss Finance & Property AG

Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an [email protected]

Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

Donnerstag, 13. Okt. 2011, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich (Vortragssaal)

Wann geht der aktuelle Immobilien zyklus zu Ende und was kommt danach?Auch Immobilienmärkte bewegen sich in Zyklen. Zur Zeit wird der Begriff der Immobilienblase heftig diskutiert. Experten streiten darüber, ob diese kurz vor dem platzen sei oder aufgrund hoher Nachfrage einfach normale Preissteigerungen zu verzeichnen sind. In dieser Debatte lohnt sich ein Blick aus grösserer Distanz um die Übersicht zu bewahren. Experten aus dem In- und Ausland zeigen auf:

· Welche Faktoren Immobilienzyklen bestimmen und wie deren Dynamik ist.· Inwieweit das Ende eines Zyklus prognostiziert werden kann.· Wie sich der Markt bei unterschiedlichen Szenarien entwickeln könnte.· Wieweit sich die Akteure in falscher Sicherheit wiegen.· Welche Folgerungen sich aus den aktuellen Daten der Immobilienwirtschaft ziehen lassen.· Wie sich Investoren und Entwickler bezüglich zyklischer Entwicklungen verhalten

und Risiken managen können.

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Immobilienbrief Nr. 127 vom 3. Oktober 2011