Info%20Hel%202007-08

Aktionærinformation

i forbindelse med

årsrapport 2007/08

Bazaar, Gøteborg, Sverige

Shoppingcenter, Frederikssund, Danmark

Multifunktionelt center Stocznia, Young City, Gdansk, Polen

Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet

Spinderiet, Valby, Danmark






Helår 2007-08 - 060508 07/05/08 9:29 Side 1

(DKK mio.) 2003/04 2004/05 ★) 2005/06 ★) 2006/07 2007/08Hovedtal:

Nettoomsætning 1.557,2 2.131,8 1.623,3 2.719,1 2.586,8

Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,0 8,4 157,1 111,0 44,5

Bruttoresultat -624,0 413,0 379,0 623,9 553,8

Resultat før finansiering -847,5 253,0 224,9 462,5 386,8

Finansiering m.v. -166,1 -158,0 -177,7 -126,3 -41,7

Resultat før skat -1.013,7 94,4 44,6 335,7 345,4

Årets resultat -850,2 81,6 72,6 298,5 271,9

Aktionærernes andel af årets resultat -722,8 33,1 28,3 249,4 249,5

Samlet balance 6.762,6 5.291,2 4,739,1 3.685,8 4.070,9

Materielle anlægsaktiver 794,1 628,0 787,2 551,7 598,8

heraf investeringsejendomme 648,0 598,7 761,6 533,7 584,6

Projektportefølje 4.978,0 2.715,0 2.224,8 1.449,4 1.945,5

heraf projektbeholdning 4.978,0 2.715,0 2.260,4 1.491,1 1.998,3

heraf modtagne forudbetalinger fra kunder 0,0 0,0 -35,6 -41,7 -52,8

Egenkapital ekskl. minoritetsandele 574,1 310,8 899,1 1.153,7 1.439,9

Egenkapital 579,6 343,7 986,7 1.290,9 1.533,8

Samlet ansvarlig kapital ★★) 1.237,8 1.122,5 1.493,5 1.290,9 1.533,8

Pengestrøm fra driften -959,6 1.507,5 506,1 1.219,9 142,6

Netto rentebærende gæld, ultimo 5.093,3 3.603,7 2.577,9 1.125,1 1.094,9

Nøgletal:

Egenkapitalforrentning (ROE) -72,0 % 11,2 % 8,5 % 24,3% 19,2%

Overskudsgrad (EBIT margin) -54,4 % 11,9 % 13,9 % 17,0% 15,0%

Soliditetsgrad (egenkapital) 8,5 % 6,5 % 20,8 % 35,0% 37,7%

Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 18,3 % 21,2 % 31,5 % 35,0% 37,7%

Indre værdi (nom. DKK 20) 40,9 22,2 32,1 41,1 51,3

Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20 -51,6 2,3 2,0 8,9 8,9

Udbytte (i DKK pr. aktie) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Børskurs (nom. DKK 20) 23 34 57 82 63

Nøgletal korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer og warrants:

Egenkapitalforrentning (ROE) -65,3 % 11,2 % 8,5 % 24,3% 19,2%

Soliditetsgrad (egenkapital) 10,0 % 6,5 % 20,8 % 35,0% 37,7%

Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 18,3 % 21,2 % 31,5 % 35,0% 37,7%

Indre værdi (nom. DKK 20) 46,1 22,2 32,1 41,1 51,3

Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20 -49,3 2,3 2,0 8,9 8,8

Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo/passiver ultimo.

Fra regnskabsåret 2003/04 er Danske Regnskabsprincipper (Produktionsmetoden) anvendt. For efterfølgende regnskabsår er IFRS (Salgsmetoden)anvendt.

Fra regnskabsåret 2005/06 og efterfølgende er anvendt regnskabspraksis i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards(IFRS). Sammenligningstal for 2004/05 er tilpasset.

★ Regnskabspraksis er i regnskabsåret 2006/07 ændret i overensstemmelse med IAS 21. Sammenligningstal for 2004/05 og 2005/06 er ændrettilsvarende.

★★ For 2004/05, 2005/06, 2006/07 samt 2007/08 er samlet ansvarlig kapital inkl. minoritetsandele iht. IFRS.

Hoved- og nøgletal for koncernen

2

Helår 2007-08 - 060508 07/05/08 9:29 Side 2

3

Resume

Resultat på DKK 249,5 mio. efter skat og minoritetsandele

lever op til forventningerne. TK Development fastholder sin

forventning om vækst i resultatet til i niveauet DKK 300 mio.

efter skat i 2008/09.

■ TK Development realiserede et resultat på DKK 249,5

mio. efter skat og minoritetsandele mod forventet DKK

240-250 mio. og DKK 249,4 mio. året før.■ Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.■ Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2008 DKK

1.533,8 mio. svarende til en soliditet på 37,7 %.■ Forrentning af egenkapitalen for 2007/08 udgør 19,2 %. ■ Udviklingen i koncernens projektportefølje er forløbet

planmæssigt. Projektporteføljen udgør pr. 31. januar

2008 1.212.000 m2 og er i året forøget med netto 51.000

m2 fordelt med aflevering af projekter på 195.000 m2 og

tilgang af nye projekter på 246.000 m2.■ TK Development har i 1. halvår 2007/08 udnyttet en købs-

option til at erhverve halvdelen af IØ Fondens ejerandel i

Euro Mall Holding A/S og har dermed øget sin ejerandel

til 90 %. ■ For regnskabsåret 2008/09 forventes et resultat efter skat

i niveauet DKK 300 mio.

2007/08 præget af høj aktivitet

TK Development har i regnskabsåret 2007/08 afleveret pro-

jekter på i alt 195.000 m2 og har fastholdt et højt aktivitets-

niveau på markederne i både Nord- og Centraleuropa.

De afleverede projekter omfatter bl.a. shopping- og bydels-

centret Spinderiet i Valby, Danmark på 37.100 m2, Galeria

Biala i Bialystok, Polen på 46.000 m2, Targówek Retail Park i

Warszawa, Polen på 24.400 m2, Ostrava Retail Park i Ostrava,

Tjekkiet på 10.300 m2, udvidelsen af Plejada Shopping Centre

i Sosnowiec, Polen på 3.600 m2, Vantaanportti Retail Park,

etape II i Helsinki, Finland på 11.650 m2 samt yderligere retail-

parker på flere af koncernens markeder på i alt 26.100 m2.

Projekterne er solgt til bl.a. Ejendomsinvesteringsselskabet

Dades A/S, Meinl European Land Ltd., Credit Suisse Asset

Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft, GE Real

Estate Central Europe, St. Martins Property Corporation Ltd.

samt en række private investorer.

Tilfredsstillende fremdrift i koncernensprojekter

Fremdriften i koncernens igangværende projekter er forlø-

bet tilfredsstillende. De igangværende byggerier forløber

planmæssigt. Udlejningen af koncernens igangværende og

planlagte projekter er generelt forløbet tilfredsstillende. Der

er opnået de forventede myndighedstilladelser ligesom der i

året er indgået salgsaftaler om en række af koncernens pro-

jekter til både internationale og private investorer.

Der er fortsat fokus på anvendelse af forward funding, og

mere end 90 % af investeringen i koncernens igangværende,

solgte projekter er pr. 31. januar 2008 finansieret ved for-

ward funding hvor investorerne betaler løbende i takt med

byggeriets færdiggørelse.

Der forventes salg af et større grundareal i Polen i løbet af

2008/09. Herudover forventes i samme år yderligere indtæg-

ter vedrørende grundhandler i Danmark.

Markedsforholdene i Polen har været vanskelige på grund af

overophedning i byggeriet, og dette har medført en tidsmæs-

sig forskydning af to shoppingcenterprojekter.

Prague Outlet Center (Fashion Arena), Prag åbnede i november

2007. Der er som omtalt i halvårsrapporten 2007/08 tilbageført

DKK 85 mio. af en i tidligere år foretaget nedskrivning på grun-

den i dette projekt.

246.000 m2 nye projekter i 2007/08

Koncernen har fortsat udbygningen på de bestående markeder

og dermed optimeret den platform TK Development allerede har.

Ud over de afleverede projekter har der i regnskabsåret

2007/08 været en tilfredsstillende tilgang af nye projekter på

i alt 246.000 m2 og dermed en nettoforøgelse af koncernens

projektportefølje med 51.000 m2 til i alt 1.212.000 m2 pr. 31.

januar 2008. Af nye projekter kan bl.a. nævnes følgende:

Projekt Segment Antal m2

Kontorprojekt i Vejle, Danmark Kontor 30.000

Retailprojekter i Danmark Detail 11.300

Bazaar, Gøteborg, Sverige Detail 45.000

Kofoten, Kristianstad, Sverige Detail 5.800

Retailpark, Enebyängen, Danderyd, Sverige Detail 12.500

Shoppingcenter, Hyvinkää, Finland Detail 30.000

Maskavas Retail Park, Riga, Letland Detail 8.000

Residential Park, Bielany, Polen Bolig 60.000

Sterboholy Retail Park, Tjekkiet Detail 7.000

Most Retail Park, Tjekkiet Detail 8.400

Resultat efter skat og minoritetsandele, og resultat pr. aktie

Egenkapital og egenkapitalforrentning

Helår 2007-08 - 060508 07/05/08 9:29 Side 3

4

I Sverige har koncernen sammen med den svenske boligudvik-

ler JM AB indgået en samarbejdsaftale med SKF Sverige AB

om udvikling af SKF’s fabriksområde i ”Gamla Staden” i Gøte-

borg. Projektet omfatter i alt 75.000 m2 hvor TK Development

skal stå for 45.000 m2 shoppingcenter og service/erhverv og JM

AB for 30.000 m2 boliger. TK Development er desuden gen-

nem en kvalifikationsrunde blevet udpeget til at opføre et nyt

handelsområde i Danderyd Kommune nær Stockholm.

Koncernen har opnået ret til et areal i Hyvinkää med henblik

på udvikling af koncernens første shoppingcenterprojekt i

Finland og har dermed ligeledes udbygget sin position på det-

te marked. Koncernen har endvidere erhvervet jord til bl.a.

retailparker i både Tjekkiet og de nordeuropæiske markeder.

Herudover har TK Development erhvervet et større jordstyk-

ke i Warszawa, Polen med henblik på at opføre 900-1.000

boliger for dermed at forsætte den positive udvikling inden

for dette segment.

Projektporteføljen i koncernen

Koncernens projektportefølje udgør pr. 31. januar 2008 i stør-

relsesordenen 1.212.000 m2 hvoraf 264.000 m2 vedrører solgte

projekter, og de resterende 948.000 m2 vedrører øvrige pro-

jekter. De øvrige projekter omfatter 573.000 m2 i TKD Nord-

europa, 361.000 m2 i Euro Mall Holding og 14.000 m2 i TK

Development, moderselskabet. Pr. 31. januar 2007 udgjorde

koncernens projektportefølje 1.161.000 m2.

Udviklingen i koncernens projektportefølje kan skitseres således:

Ved anvendelse af forward funding reducerer koncernen

løbende pengebindingen i den solgte projektportefølje. Pr.

31. januar 2008 udgør forward funding mere end 90 % af

den bogførte værdi af solgte projekter, brutto. Anvendelse af

forward funding forløber planmæssigt og følger koncernens

strategi herfor.

Stigningen i den bogførte værdi af projektporteføljen er en

kombination af at der i året er sket en væsentlig reduktion af

bogført værdi af solgte projekter i forbindelse med afleve-

ring af koncernens projekt ”Spinderiet” i Valby hvor der ikke

har været aftale om forward funding, og en stigning i bogført

værdi af øvrige projekter bl.a. som følge af færdiggørelsen af

både Fashion Arena Outlet Center i Tjekkiet og Premier Out-

lets Center i Danmark. Begge projekter indgår i joint venture

samarbejder hvor der mellem parterne er aftalt en strategi

om gennemførelse af byggeri og modning af det færdigop-

førte projekt forinden salg til endelig investor. Herudover har

koncernen erhvervet arealer til brug for planlagte projekter,

bl.a. Residential Park, Bielany, Warszawa i Polen, shopping-

centret i Frederikssund, Danmark samt retailparker på flere

af koncernens markeder.

Projekterne er nærmere omtalt under de enkelte forret-

ningsenheder TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding.

Forventninger

For regnskabsåret 2008/09 forventes et uændret og dermed

fortsat højt aktivitetsniveau. Resultat efter skat forventes at

udgøre i niveauet DKK 300 mio. svarende til en forrentning

af egenkapitalen på knap 20 %.

TK Development har en option til at erhverve den resterende

del af IØ Fondens ejerandel af Euro Mall Holding A/S. I oven-

stående resultatforventning er indregnet at denne købsop-

tion forventes udnyttet med virkning fra 1. februar 2008.

I resultatforventningen indgår alene værdiregulering af kon-

cernens investeringsejendomme som følge af indeksering af

husleje og eventuel forbedret drift. Der indgår således ikke

værdireguleringer som følge af eventuelle ændringer i fast-

lagte afkastkrav eller som følge af eventuelt salg af én eller

flere af de berørte investeringsejendomme.

I forventningerne for 2008/09 indgår de markedsmæssige

forhold der er nærmere beskrevet i det efterfølgende.

0

10

20

30

40

50

Projektportefølje (mio. DKK) 31.01.06 31.01.07 31.01.08

Projektportefølje, brutto 2.862 2.039 2.777

Heraf forward funding 638 590 832

Bogført værdi afprojektportefølje 2.224 1.449 1.945

Forward funding i % af bogførtværdi af solgte projekter, brutto 51,0% 49,5% 91,1%

Udviklingspotentiale i ‘000 m2

Solgte projekter 289 351 264

Øvrige projekter 720 810 948

Total projektportefølje 1.009 1.161 1.212

Antal projekter 90 94 86

Balance og soliditet Netto rentebærende gæld

Helår 2007-08 - 060508 07/05/08 9:29 Side 4

5

Markeder og forretningsenheder

TK Development arbejder inden for to geografiske områder,

Nord- og Centraleuropa.

Der har på koncernens markeder været en tilfredsstillende

økonomisk vækst ligesom der er positive forventninger til

fremtiden.

Koncernen fokuserer på at udnytte den geografiske mar-

kedsposition som er opbygget gennem en årrække og der-

med via netværk til retailere og investorer at udnytte det

potentiale som forefindes på alle markederne.

Projektporteføljen der svarer til 3-4 års aktivitet, underbyg-

ger at der er et godt potentiale på de markeder hvorpå kon-

cernen opererer.

På væsentlige variable forventer ledelsen på kortere sigt føl-

gende:

■ Lejeniveau er uforandret til let stigende med baggrund i

god efterspørgsel fra retaillejere.■ Jordpriser og byggeomkostninger har været høje og vur-

deres ud fra en samfundsmæssig afmatning at stagnere

og falde, dog med nogen variation fra land til land.■ Nogle investorer vil forvente yderligere afkast af deres

investering med nedadgående priser til følge hvilket er

en konsekvens af kreditkrisen med øgede egenkapital-

krav og finansieringsomkostninger. Der forventes fortsat

et højt prisniveau for kvalitetsprojekter.

Den internationale kreditkrise der har ramt de finansielle

markeder, har ikke påvirket TK Development direkte. Koncer-

nen har et godt cashflow og en stor likviditetsmæssig buffer,

men vil blive påvirket indirekte såfremt investorernes afkast-

krav ændres. Flere større projekter til aflevering i de nærme-

ste år er forhåndssolgt til aftalte afkastkrav.

Den samfundsøkonomiske vækst i Centraleuropa vurderes at

være fremmende for dels retailkædernes ekspansion og dermed

væksten inden for butikssegmentet, dels efterspørgslen efter

boliger - begge centrale segmenter for TK Development.

Begivenheder efter regnskabsårets udløb

TK Development har efter regnskabsårets udløb solgt sine

arealer på ca. 21.000 m2 på Vandtårnsvej, København. Den

væsentligste del af koncernens tilbageværende arealer på

Hadsundvej, Aalborg, Danmark er i april 2008 solgt og over-

draget til Region Nordjylland.

I Tyskland er den ene af koncernens grunde solgt og overdra-

get til en dagligvarekæde i februar 2008.

Der er ikke herudover indtrådt andre, væsentlige begivenhe-

der efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberetningen

nævnte.

TK Development, moderselskabet

TK Development, moderselskabet er holdingselskab for TKD

Nordeuropa og Euro Mall Holding samt de bulgarske aktivite-

ter. Endvidere er projekterne i Tyskland og Rusland samt enkel-

te andre aktiver hjemmehørende i denne del af koncernen.

Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -6,0 mio.

efter skat.

Værdiregulering af koncernens tyske investe-ringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme i Tyskland består af er-

hvervs- og boligudlejningsejendomme som alle, bortset fra en

ejendom i Lüdenscheid, er beliggende i randområdet af Berlin.

Den samlede værdi af disse ejendomme udgør pr. 31. januar 2008

DKK 228,3 mio. Værdireguleringen i regnskabsåret 2007/08 ud-

gør DKK -1,1 mio. Værdireguleringen er baseret på en afkastgrad

på 6 %, beregnet ud fra en discounted cashflow model.

Omsætningsaktiver

Projektporteføljen består af bl.a. fire grundarealer i Tyskland

hvoraf det ene grundstykke er solgt efter regnskabsårets

afslutning. Herudover består projektporteføljen af udlej-

ningsejendomme i Rusland samt enkelte andre aktiver. Udlej-

ning af projekterne er forløbet tilfredsstillende.

TKD Nordeuropa

Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100 %

ejede delkoncern TKD Nordeuropa. TKD Nordeuropa opererer

primært inden for projektsegmenterne butiksejendomme

(shoppingcentre og retailparker), kontorejendomme og pro-

jekter med segmentmix, herunder multifunktionelle projekter.

TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2007/08 realiseret et resul-

tat efter skat på DKK 53,7 mio. Der har i regnskabsåret 2007/08

været en tilfredsstillende fremdrift i koncernens igangværende

projekter samt en tilfredsstillende tilgang af nye projekter.

Afleverede projekter

Der er afleveret projekter på i alt 95.000 m2. Af væsentlige pro-

jekter som bidrager til årets resultat, kan nævnes følgende:


Dette multifunktionelle shopping- og bydelscenter på 40.000 m2

bestående af butikker, restauranter, kontorer, leisure og boliger

åbnede den 15. november 2007. Projektet ekskl. boliger er solgt

til ejendomsinvesteringsselskabet Dades. Boligdelen bestående

af 2.500 m2 lejeboliger og 9.500 m2 ejerboliger er solgt til hen-

holdsvis DVB og en privat investor. Knap 3.000 m2 boliger for-

ventes overdraget til investor i foråret 2008.

Helår 2007-08 - 060508 07/05/08 9:29 Side 5

6

Retailparker, Århus Syd og Esbjerg, Danmark

I Århus udvikles en ca. 5.400 m2 retailpark der opføres i to eta-

per. Første etape på ca. 2.500 m2 er færdigopført og i novem-

ber 2007 afleveret til investorerne, et ejendomsselskab og en

bruger. I Esbjerg er opført en retailpark på ca. 2.500 m2 der er

fuldt udlejet og solgt til et ejendomsselskab. Projektet er

afleveret til investor i oktober 2007.

Værftshallen, Østre Havn, Aalborg, Danmark

Denne bevaringsværdige værftshal på ca. 3.000 m2 er solgt til

en privat investor.

AaB College, Aalborg, Danmark

En del af arealet på Hadsundvej, Aalborg er solgt til Aalborg

Boldspilklub A/S hvor der er udviklet sportscollege med kur-

sus- og konferencecenter samt kollegieværelser, i alt ca.

15.500 m2. Første etape er afleveret i tidligere regnskabsår,

og anden etape er afleveret i november 2007.

Retailparker, Sverige

Koncernens retailparkprojekt i Örebro, Sverige på 6.350 m2

opføres i to etaper. Første etape på ca. 2.350 m2 er fuldt udlej-

et og afleveret til Oppenheim Immobilien Kapitalanlagege-

sellschaft mbH i oktober 2007. I Botkyrka, Stockholm er kon-

cernens retailparkprojekt på ca. 2.400 m2 fuldt udlejet. Byg-

geriet er afsluttet, og retailparken er afleveret til en privat

investor i oktober 2007.

Vantaanportti Retail Park, etape II, Helsinki, Finland

Retailparken udgør fuldt udbygget ca. 25.000 m2. Retailpar-

kens etape I på ca. 13.000 m2 er solgt i tidligere regnskabsår.

Etape II er færdigopført ultimo 2006 og i juli 2007 solgt til en

international investor.

Retailparker, Finland

I Tammisto i Finland har koncernen udviklet og opført en

retailpark på 5.300 m2. Projektet er i marts 2007 overdraget

til en privat investor. Projektet i Lappeenranta omfatter en

retailpark på ca. 3.800 m2. Byggeriet er færdiggjort, og retail-

parken er overdraget til en privat investor i november 2007.

Retailparken i Lohja på ca. 4.900 m2 er ligeledes færdigopført

og overdraget til en privat investor i november 2007.

Projektportefølje

I TKD Nordeuropa har der i regnskabsåret 2007/08 været en

tilfredsstillende fremdrift i koncernens igangværende pro-

jekter og en tilfredsstillende tilgang af nye projekter. Udvik-

lingspotentialet i den samlede projektportefølje i TKD Nord-

europa udgør pr. 31. januar 2008 i størrelsesordenen 83.000 m2

for solgte projekter og 573.000 m2 for øvrige projekter, i alt

656.000 m2 for den samlede projektportefølje. Pr. 31. januar

2007 udgjorde det samlede udviklingspotentiale 591.000 m2.


TKD Nordeuropa ejer flere ejendomme i Frederikssund hvor der

planlægges opførelse af et shoppingcenter på ca. 25.800 m2.

Herudover bliver der mulighed for opførelse af ca. 3.000 m2 kon-

torer samt ca. 2.000 m2 boliger. Udlejningsgraden udgør 51 %.

Byggeriet forventes påbegyndt i foråret 2008 med åbning af

centret ultimo 2009.

Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

På de tidligere Aalborg Værft-arealer på Stuhrs Brygge udvik-

ler TKD Nordeuropa en business- og boligpark på ca. 80.000 m2

hvor TKD Nordeuropa løbende erhverver jordarealer til udvik-

ling af nye projekter. Der arbejdes aktuelt med en ændring af

lokalplanen således at ca. 10.400 m2 konverteres fra kontorer

til boliger. Planarbejdet forventes afsluttet medio 2008.

Amerika Plads, København, Danmark

Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes

ligeligt af Arealudviklingsselskabet I/S og TKD Nordeuropa,

ejer tre projekter på Amerika Plads: Felt A, felt C og en parke-

ringskælder. På felt A planlægges opført et bygningskompleks

indeholdende ca. 13.500 m2 kontorer, og på felt C planlægges

opført et bygningskompleks indeholdende ca. 11.000 m2 er-

hverv og boliger. Opførelse sker i takt med udlejningen, og der

pågår forhandlinger med flere potentielle lejere. Parkerings-

kælderen på Amerika Plads-området er delvist opført og drives

af Europark. Efter færdiggørelse af det samlede parkerings-

anlæg forventes dette solgt.

Premier Outlets Center, Ringsted, Danmark

Projektet (tidligere Ringsted factory outlet) er udviklet i et

50/50-ejet joint venture med Miller Developments der har

erfaring med udvikling af factory outlets. Projektet omfatter

et factory outlet center og tilhørende restaurationsfaciliteter,

i alt 13.200 m2 samt p-pladser. Der er tale om det første, bety-

dende factory outlet center i Danmark. Centret åbnede den

6. marts 2008, og udlejningsgraden udgør aktuelt 47 %. Der

forhandles med flere potentielle, internationale lejere. Efter

indkøring og modning forventes centret solgt.



Helår 2007-08 - 060508 07/05/08 9:29 Side 6

7

Østre Teglgade, København, Danmark

Der er tale om et 24.000 m2 projektareal med en attraktiv

beliggenhed på Teglholmen. Grunden er velegnet til enten et

bolig- eller kontorprojekt. Projektet kan opføres etapevis i

takt med udlejning og/eller salg.

Kontorprojekt, Vejle, Danmark

I Vejle har TKD Nordeuropa opnået option på et areal til brug for

opførelse af et kontorhus på ca. 30.000 m2. Lokalplanen for områ-

det forventes vedtaget ultimo 2008. Der er mulighed for etape-

opdeling af projektet der forventes færdigopført medio 2010.

Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige

Dette multifunktionelle center, Entré i Malmø er solgt til CGI

– Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft mbH. Salgs-

prisen er fastsat på baggrund af et afkastkrav på 6 %, og

salgsaftalen er baseret på forward funding. Byggeriet er

påbegyndt, og udlejningsgraden udgør ca. 65 %. Centret for-

ventes at åbne i foråret 2009 og udvikles som et multifunk-

tionelt projekt på 39.500 m2 hvoraf 25.800 m2 er butikker,

10.700 m2 er restauranter, biograf, fitness og bowling, 300 m2

er kontorer, og 2.700 m2 er boliger. Hertil kommer fællesare-

aler samt p-kælder med 900 pladser.


TKD Nordeuropa har sammen med den svenske boligudvikler

JM AB indgået samarbejdsaftale med SKF Sverige AB om

udvikling af SKF’s fabriksområde i ”Gamla Staden” i Gøte-

borg. Det påtænkte projekt omfatter i alt ca. 75.000 m2 for-

delt med 30.000 m2 shoppingcenter, 15.000 m2 service/erhverv

samt 30.000 m2 boliger. TK Development skal stå for de

45.000 m2 shoppingcenter og service/erhverv, og JM AB for de

resterende 30.000 m2 boliger. Det endelige køb af arealet til

projektet finder sted når der foreligger en godkendt lokal-

plan hvilket forventes i løbet af efteråret 2009.

Retailpark, Söderhamn, Sverige

På koncernens areal i Söderhamn i Sverige udvikles en retail-

park på 6.800 m2. Projektet opføres i to etaper hvor første

etape udgør 3.300 m2. Udlejningen pågår, og der er under-

skrevet lejeaftale for en del af arealet. Åbning af første eta-

pe forventes i efteråret 2009 og anden etape medio 2010.

Der er indgået letter of intent med en privat investor.

Retailpark, Barkarby, Stockholm, Sverige

Der er tale om en retailpark der fuldt udbygget bliver på

23.050 m2 fordelt på syv butikker. De første tre etaper på i alt

17.450 m2 er afleveret til investor. Fjerde og sidste etape er

efter tilladelse fra myndighederne udvidet til 5.600 m2, og

der er indgået lejeaftale med elektronikkæden Media Markt.

Byggeriet er påbegyndt, og aflevering af sidste etape forven-

tes i efteråret 2008. Det samlede projekt er solgt til den tyske

investeringsfond Commerz Grundbesitz Spezialfondsgesell-

schaft mbH på basis af forward funding.

Retailpark, Nyköping, Sverige

Projektet på i alt 5.000 m2 omfatter tre lejemål hvoraf to er udlej-

et. Byggeriet er påbegyndt ultimo 2007. Åbning af retailparken

forventes henholdsvis medio 2008 og efteråret 2008. Projektet

er efter regnskabsårets udløb delvist solgt til en privat investor.

Kofoten, Kristianstad, Sverige

TKD Nordeuropa har erhvervet en ejendom i Kristianstad

hvor der planlægges en om- og tilbygning således at der

etableres en retailpark på ca. 5.800 m2. Byggeriet forventes

igangsat i foråret 2008 med afslutning ultimo 2008.

Retailpark, Enebyängen, Danderyd, Sverige

TKD Nordeuropa er gennem en kvalifikationsrunde blevet

udpeget til at opføre et nyt handelsområde i Danderyd Kom-

mune nær Stockholm. Det samlede projekt forventes at

omfatte ca. 12.500 m2 retailpark, og der er indgået lejeaftale

med en dagligvareoperatør på 4.300 m2. Byggestart forven-

tes i efteråret 2008 med åbning i efteråret 2009.

Retailpark, Seinäjoki, Finland

I den finske by Seinäjoki har TKD Nordeuropa erhvervet et are-

al med henblik på etablering af en 6.750 m2 retailpark. Bygge-

riet er igangsat i august 2007 med forventet færdiggørelse i

efteråret 2008. Aktuel udlejningsgrad udgør 71 %. Projektet er

solgt til en privat investor baseret på forward funding.

Shoppingcenter, Hyvinkää, Finland

TKD Nordeuropa har opnået ret til at erhverve et areal i Hy-

vinkää i Finland med henblik på opførelse af et ca. 18.500 m2

kombineret shoppingcenter, hotel, kontor- og lægehus.

Herudover omfatter projektet ca. 6.700 m2 boliger. Lokalpla-

nen forventes vedtaget i løbet af 2008 således at byggeriet

kan igangsættes i efteråret 2008 med åbning i løbet af 2010.

Retailpark, Ukmerges Street (tidl. Rubicon), Vilnius, Litauen

I Vilnius har TKD Nordeuropa erhvervet et areal med henblik

på opførelse af en retailpark på i alt 18.500 m2. Der er opnå-

et tilladelse til projektet, og byggeriet forventes påbegyndt i

foråret 2008 med åbning i januar 2009. Udlejningen er påbe-

gyndt, og de første forhåndsaftaler med lejere er indgået.

Der pågår forhandlinger med investorer til projektet.


Retailpark, Ukmerges Street, Vilnius, Litauen

Helår 2007-08 - 060508 07/05/08 9:29 Side 7

8

Milgravja Street, Riga, Letland

I Riga i Letland arbejdes med salg af koncernens projekt Mil-

gravja Street der omfatter ca. 20.000 m2 boligbyggeretter.

Der er opnået enighed med køber, og handlen forventes gen-

nemført i løbet af efteråret 2008.

Ulmana Retail Park, Riga, Letland

I Riga har TKD Nordeuropa erhvervet et areal hvor der plan-

lægges opført en retailpark på 12.400 m2. Udlejningen er

påbegyndt, og der er indgået forhåndsaftaler med lejere for

størstedelen af arealet. Byggestart forventes i foråret 2008

med åbning i januar 2009. Der pågår forhandlinger med

investorer til projektet.

Maskavas Retail Park, Riga, Letland

TKD Nordeuropa har opnået option på et areal i den sydlige

del af Riga med henblik på udvikling af en retailpark på ca.

8.000 m2. Byggestart forventes ultimo 2008 når myndigheds-

forholdene er på plads, med færdiggørelse ultimo 2009.

Euro Mall Holding

TK Developments aktiviteter i Centraleuropa udøves primært

gennem Euro Mall Holding som er 90 % ejet af TK Develop-

ment mens 10 % ejes af IØ Fonden. Euro Mall Holding opere-

rer primært inden for projektsegmenterne butikker (shop-

pingcentre og retailparker), projekter med segmentmix, her-

under multifunktionelle projekter samt i Polen tillige inden

for boligsegmentet.

Euro Mall Holding har fortsat den positive udvikling fra året før

og har i regnskabsåret 2007/08 realiseret et resultat efter skat

på DKK 224,2 mio. Der har i regnskabsåret 2007/08 været en til-

fredsstillende fremdrift i koncernens igangværende projekter.

Værdiregulering af koncernens centraleuropæiske

investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme i Centraleuropa består af

koncernens 20 %-ejerandele af tre shoppingcentre i Tjekkiet,

beliggende i henholdsvis Hradec Králové, Ostrava og Olomouc.

Den samlede værdi af koncernens centraleuropæiske investe-

ringsejendomme udgør pr. 31. januar 2008 DKK 356,3 mio.

Investeringsejendommene er værdiansat på basis af en af-

kastgrad på 7 %. Årets værdiregulering udgør DKK 45,6 mio.

og vedrører bl.a. forbedrede lejeindtægter, særligt i Shop-

ping Centre Haná i Olomouc hvor der i året er sket genfor-

handling af størstedelen af lejekontrakterne hvilket har med-

ført en stigning på mere end 5 % af den samlede lejeindtægt

i centret.

Afleverede projekter

Der er afleveret projekter på i alt 100.000 m2. Af væsentlige

projekter som bidrager til årets resultat, kan nævnes følgende:

Galeria Biala, Bialystok, Polen

Dette shoppingcenter på ca. 46.000 m2 der er udviklet i sam-

arbejde med og solgt til Meinl European Land Ltd., indehol-

der et hypermarked, ca. 90 specialbutikker og leisurefacilite-

ter. Shoppingcentret er fuldt udlejet og åbnede den 5.

december 2007.

Targówek Retail Park, Warszawa, Polen

Projektet omfatter en 24.400 m2 retailpark beliggende ved shop-

pingcentret Targówek. Projektet består af 11 butiksenheder der

er åbnet løbende i takt med færdiggørelsen, og den samlede

retailpark er overdraget til Credit Suisse Asset Management

Immobilien Kapitalanlagegesellschaft i november 2007.

Udvidelse af Plejada Shopping Centre, Sosnowiec, Polen

Euro Mall Holding har for St. Martins Property Corporation Ltd.

forestået udvikling og opførelse af en 3.600 m2 udvidelse af

centret. Udvidelsen af centret åbnede den 28. november 2007.

Grundsalg, Reduta, Warszawa, Polen

Grunden der omfatter 9.800 m2 byggeret, er i regnskabsåret

solgt til en udenlandsk investor.

Retail Park Ostrava, Tjekkiet

Denne retailpark på 10.300 m2 er opført på Euro Mall Hol-

dings grund ved Shopping Centre Futurum i Ostrava. Retail-

parken åbnede den 26. september 2007 og er overdraget til

GE Real Estate Central Europe.

Udvidelsen af Shopping Centre Futurum, Ostrava, Tjekkiet

Euro Mall Holding har for GE Capital/Heitman forestået

udvikling og opførelse af en 3.000 m2 udvidelse af centret.

Udvidelsen åbnede den 22. november 2007.


Arealerne til projektet (tidligere Prague Outlet Center) er

erhvervet i tidligere år. Byggeriet af første etape af factory

outlet centret er afsluttet, og centret åbnede den 15. novem-

ber 2007. Udlejningsgraden udgør aktuelt knap 75 %, og den

resterende udlejning forløber planmæssigt. Ledelsen har vur-

deret at risiciene i projektet er væsentligt reduceret i forhold

til tidligere år. Med baggrund heri er der i første halvår

2007/08 foretaget en delvis tilbageførsel af den i tidligere år

foretagne nedskrivning af projektet.


Helår 2007-08 - 060508 07/05/08 9:29 Side 8

9

Projektportefølje

Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. janu-

ar 2008 542.000 m2 fordelt med 181.000 m2 vedrørende solg-

te projekter og 361.000 m2 vedrørende øvrige projekter.

Udviklingen i projektporteføljen er forløbet planmæssigt,

dels ved at der er afsluttet og afleveret en række projekter,

dels ved at der har været en tilfredsstillende fremdrift i de

øvrige projekter. Pr. 31. januar 2007 udgjorde udviklingspo-

tentialet i porteføljen 554.000 m2.


Projektet omfatter ca. 94.000 m2 multifunktionelt center i

Gdansk, Polen og udvikles i et joint venture med Meinl Euro-

pean Land Ltd. Centret vil indeholde retail, restaurant- og lei-

surefaciliteter på ca. 57.000 m2, et kontortårn på ca. 15.000 m2

samt to boligtårne på i alt ca. 22.000 m2. Arealet til brug for

projektet er erhvervet af Baltic Property Trust gruppen der

ligeledes bliver langsigtet investor på kontordelen. Meinl

European Land Ltd. har påtaget sig den samlede finansiering

af projektet og bliver den langsigtede investor på retail-, res-

taurant- og leisurearealerne. Boligenhederne forventes solgt

til private brugere. Der pågår drøftelser med adskillige lejere

der alle signalerer stor interesse for at etablere sig i centret.

Byggestart forventes medio 2008 med forventet åbning ulti-

mo 2010. Projektet udgør første fase af en større udviklings-

plan for hele området.

Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen

Euro Mall Holding har erhvervet et areal i Warszawa med

mulighed for opførelse af boligbyggeri bestående af 900-

1.000 enheder. Projektet planlægges opført i fire etaper. Byg-

geriet af første etape forventes igangsat i efteråret 2008 med

aflevering primo 2010. De øvrige etaper forventes afleveret

løbende frem til 2012. Boligerne forventes solgt som ejerlej-

ligheder til private brugere.

Tivoli Residential Park, Targówek, Warszawa, Polen

På Euro Mall Holdings jordarealer i Targówek-området, Wars-

zawa udvikles koncernens første boligprojekt i Polen. Fuldt

udbygget vil projektet der opføres etapevis, bestå af 280

boligenheder samt ca. 7.800 m2 serviceerhverv. Boligenheder-

ne sælges som ejerlejligheder. Opførelsen af første etape på

ca. 140 boligenheder er påbegyndt i foråret 2007 og forven-

tes afsluttet i efteråret 2008. 98 % af enhederne i projektets

første etape er solgt. Anden etape forventes ligeledes at

bestå af ca. 140 enheder. Der er aktuelt indgået salgsaftaler

på 55 % af enhederne i anden etape. Byggeriet af anden eta-

pe forventes ligeledes afsluttet i efteråret 2008. Bygningerne

til serviceerhverv påregnes færdigopført medio 2009.

Shoppingcenter, Tarnów, Polen

I den polske by Tarnów har Euro Mall Holding erhvervet et

areal til brug for opførelse af ca. 14.300 m2 shoppingcenter.

Byggetilladelse til projektet foreligger, og åbning af centret

forventes medio 2009. Aktuel udlejningsgrad udgør 86 %, og

der pågår forhandlinger med investorer til projektet.

Shoppingcenter, Nowy Sacz, Polen

Euro Mall Holding har erhvervet et areal i den polske by

Nowy Sacz med henblik på opførelse af et shoppingcenter på

i alt 14.800 m2. Aktuel udlejningsgrad udgør 95 %. Der er

opnået byggetilladelse til projektet. Åbning af centret for-

ventes medio 2009. Der pågår forhandlinger med investorer

til projektet.

Shoppingcenter, Jastrzebie, Polen

Projektet der omfatter ca. 43.300 m2 shoppingcenter, gen-

nemføres af Meinl European Land Ltd. med Euro Mall Hol-

ding som projektudvikler. Euro Mall Holding har således ind-

gået udviklings- og honoraraftale med Meinl omkring Euro

Mall Holdings assistance vedrørende udvikling, udlejning og

byggestyring af projektet. Byggestart forventes i efteråret

2008 med åbning af centret primo 2010.

Bytom Retail Park, Bytom, Polen

På Euro Mall Holdings grund ved shoppingcentret Plejada i

Bytom der har en central placering i Katowice-regionen, for-

ventes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsareal

på ca. 25.800 m2. Projektet opføres etapevis i takt med udlej-

ningen. Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeri igangsæt-

tes i takt med udlejning.



Shoppingcenter, Tarnów, Polen

Helår 2007-08 - 060508 07/05/08 9:29 Side 9

10

Direkte og indirekte ejerskab Ejer- og stemmeandel(aktionærer)

Baugur hf., Tungata 6, 101 Reykjavik, Island 6,00 %

Kurt Daell, Lysagervej 25, 2920 Chatlottenlund,Danmark 5,43 %


På Euro Mall Holdings centralt beliggende jordstykke i Prag

udvikles et 25.000 m2 factory outlet center. Første etape på ca.

18.000 m2 åbnede den 15. november 2007. Den aktuelle

udlejningsgrad vedrørende første etape udgør knap 75 %.

Der pågår forhandlinger med flere potentielle, internationa-

le lejere til de resterende lejemål. Projektet er udviklet i joint

venture med en international samarbejdspartner med kom-

petence inden for factory outlets, og denne samarbejdspart-

ner erhvervede i regnskabsåret 2006/07 25 % af projektet.

Efter indkøring og modning forventes centret solgt.

Liberec Retail Park, Tjekkiet

Projektet omfatter ca. 17.100 m2 retailpark der opføres i eta-

per. Første etape udgør ca. 11.400 m2 og vil bestå af 13 enhe-

der. Udlejningen er påbegyndt, og der er indgået bindende

lejeaftaler på 70 % af arealet i første etape. Byggeriet er påbe-

gyndt i oktober 2007 med åbning i efteråret 2008. Åbning af

anden etape forventes i efteråret 2009. Projektet er solgt til GE

Real Estate Central Europe baseret på forward funding.

Kolin Shopping Centre, Tjekkiet

Projektet omfatter ca. 10.000 m2 shoppingcenter. Der er

opnået byggetilladelse til projektet, og byggeriet er påbe-

gyndt i oktober 2007. Centret forventes at åbne i efteråret

2008. Aktuel udlejningsgrad udgør 77 %. Projektet er solgt til

GE Real Estate Central Europe baseret på forward funding.

Most Retail Park, Tjekkiet

Euro Mall Holding har erhvervet et areal i den tjekkiske by Most

med henblik på etablering af en retailpark på ca. 8.400 m2.

Detailplan til projektet foreligger, udlejningen er påbegyndt,

og byggetilladelse forventes i foråret 2008. Projektet forven-

tes færdigopført i foråret 2009.

Øvrige forhold

Koncernen er ikke involveret i retssager der hver for sig eller

samlet forventes at få væsentlig betydning for indtjeningen i

koncernen.

For nærmere omtale af sigtelsen rejst af bagmandspolitiet

samt sagen mod koncernens divisionsdirektør i Polen henvises

til afsnittet ”Risikoforhold” side 49 i årsregnskabsmeddelelsen.

Aktionærforhold

Aktiekapital TK Development A/S’ aktie er noteret på OMX Nordic Exchange

Copenhagen A/S (www.omxgroup.com/nordicexchange). Aktie-

kapitalen udgør nominelt DKK 560.876.200 fordelt på 28.043.810

aktier a nominelt DKK 20. Aktierne er ikke opdelt i klasser, og in-

gen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger med

hensyn til udbetaling af udbytte eller tilbagebetaling af kapital.

Hver aktie giver ret til én stemme. Vedtægterne indeholder in-

gen begrænsninger i aktiernes omsættelighed.

Kursudvikling

TK Development A/S’ aktie blev pr. 31. januar 2008 noteret til

kurs DKK 63,0 svarende til en markedsværdi på DKK 1.767

mio. mod DKK 2.300 mio. pr. 31. januar 2007.

TK Development A/S’ aktie faldt i perioden fra 1. februar

2007 til 31. januar 2008 med 23 % fra en kurs på DKK 82,0 til

DKK 63,0. Til sammenligning var udviklingen i OMX Copen-

hagen Financials og OMXC20 henholdsvis -27 % og -12 %.

Den 23. april 2008 blev TK Development A/S’ aktie noteret til

kurs 62,0, svarende til en markedsværdi på DKK 1,7 mia.

Ejerkreds

Antallet af aktionærer er i regnskabsåret reduceret fra 8.729

til 8.387 ultimo regnskabsåret og fordeler sig således:

Nedenstående tabel viser ejerstrukturen i TK Development

A/S pr. 24. april 2008 som oplyst til OMX Nordic Exchange

Copenhagen A/S i henhold til Værdipapirhandelsloven, § 29.


Helår 2007-08 - 060508 07/05/08 9:29 Side 10

www.tk-development.dk

STOCKHOLM

Gamla Brogatan 36-38

SE-101 27 Stockholm

T: (+46) 8 751 37 30

AALBORG

Vestre Havnepromenade 7

DK-9000 Aalborg

T: (+45) 8896 1010

KØBENHAVN

Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v.

DK-2300 København S

T: (+45) 3336 0170

BERLIN

Ahornstraße 16

D-14163 Berlin

T: (+49) 30 802 10 21

PRAG

Karolinská 650/1

CZ-186 00 Prag 8

T: (+420) 2 8401 1010

HELSINKI

Korkeavuorenkatu 34

FIN-00 130 Helsinki

T: (+358) 9 228 481

RIGA

Duntes str. 6

LV-1013 Riga

T: (+371) 7 821 811

VILNIUS

Gyneju str. 16

LT-01109 Vilnius

T: (+370) 5231 2222

WARSZAWA

ul. Mszczonowska 2

PL-02-337 Warszawa

T: (+48) 22 572 2910

SOFIA

Sterling Office

2a Saborna Street, 7th fl.

BG-1000 Sofia

T: (+359) 2 9264 180

TK DEVELOPMENT A/S

CVR 24 25 67 82

Fondskode: 0010258995 · Hjemstedskommune: Aalborg · Hjemmeside: www.tk-development.dk · e-mail: [email protected]

Direktion: Frede Clausen og Robert Andersen

Bestyrelse: Poul Lauritsen, Torsten Erik Rasmussen, Per Søndergaard Pedersen, Kurt Daell, Jesper Jarlbæk og Niels Roth

EURO MALL HOLDING A/S

CVR 20 11 48 00

TKD NORDEUROPA A/S

CVR 26 68 10 06

90 % 100 %

11

Helår 2007-08 - 060508 07/05/08 9:29 Side 11

Denne aktionærinformation indeholder uddrag af

TK Developments årsrapport 2007/08.

Den fuldstændige årsrapport ligger til gennemsyn

på selskabets kontor og er tilgængelig på

TK Developments hjemmeside:


Vestre Havnepromenade 7 · 9000 Aalborg · T: +45 8896 1010

AALBORG · KØBENHAVN · STOCKHOLM · HELSINKI · BERLIN · PRAG · WARSZAWA · VILNIUS · RIGA · SOFIA


Tom

Ant

on

Shoppingcenter Nowy Sacz, Polen

Shoppingcenter Tarnów, Polen




Shoppingcenter Nowy Sacz, Polen

Shoppingcenter Tarnów, Polen




Helår 2007-08 - 060508 07/05/08 9:30 Side 12

Documents

Info%20Hel%202007-08