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Informe 2011-2012 sobre elMercado Inmobiliario en Marbella

Un informe actualizado sobre cómo la crisis económica mundial está afectando al mercado inmobiliario en la ciudad turística más importante de España

Por Christopher Clover, propietario y director gerente de Panorama, la agencia inmobiliaria más antigua de Marbella

Noviembre, 2011

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El Mercado, La Crisis

A menudo, nuestros clientes se refierena “el mercado” o a “la crisis” en Españaen general y lo asocian directamentecon el mercado local de Marbella.

Desde nuestra perspectiva y habiendoexperimentado numerosos altibajos enel mercado inmobiliario de Marbelladesde que inauguramos nuestras oficinasen 1970, nuestra opinión es que sería unerror equiparar el mercado inmobiliariolocal con el resto del mercadoespañol. Correríamos el riesgo desobre-simplificar los factores queentran aquí en juego: tal y como loreflejan la mayoría de los sub-mercados,hay factores que son comparables yotros que no lo son.

Sin duda, habrán leído que existe casi unmillón de viviendas de nueva construcciónque continúan sin venderse en España.Esto se debe al volumen desorbitado dela construcción y especulación quereinó en el país hasta el año 2008. Estaspropiedades se encuentran en todos ycada uno de los municipios de España, el90% tienen un precio que oscila entre€100.000 y €200.000, y muchas deellas son apartamentos ubicados enzonas con escasos servicios; o en lastípicas “junglas de hormigón” de altadensidad construidas en zonas costerasy que, durante el invierno, se conviertenen pueblos fantasmas; o bloques deviviendas en zonas poco consolidadasdonde habrá más construcción, ruido ypolvo en los próximos años. Este no esel caso de Marbella.

¿Qué factores di ferenci an aMarbel la del resto de España?

1 . En Marbella, existen menos propie-dades de nueva construcción: comoresultado de 24 años sin que nuestroPlan General se haya actualizado, hubouna escasez de terreno urbanizable loque congeló la actividad constructora.No fue hasta mediados del 2010 que elPlan General fue renovado.

Sería un error

equiparar el mercado

inmobiliario local

con el resto del

mercado español

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LOS MONTEROS PLAYA REF. 7062

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2 . Afortunadamente, Marbella no sólorepresenta un mercado local, queademás es bastante activo en el sectorinmobiliario, sino también representaun mercado regional, nacional y sobretodo internacional… cubriendo asícuatro mercados distintos.

3 . Marbella es reconocida mundialmentecomo un “Destino de Calidad” y losmercados consolidados y de calidad sehan defendido mejor contra la crisisgeneral de España y la de otros países,en el sentido que ha habido menosreducciones de precio y más movimiento.Los destinos de calidad atraen alvisitante más exigente, y este veranoha sido, desde el 2007, el año conmayor número de estancias en hotelesde 5 estrellas en Marbella. Además, enel mes de agosto, España ha visto lamayor cantidad de visitantesextranjeros con un total de 7,64 millonesde turistas (Diario Sur 23.09.11).Existe una relación directa entre elnúmero de turistas y el número deventas inmobiliarias en la mismazona: cuánto más turistas, más ventas.

4 . Por encima de todo, Marbella havuelto a ser, una vez más, una ciudad de“glamour” en dónde vivir; con unaadministración local honesta y eficaz,y con un nuevo Plan General que brindaa los propietarios la seguridad legal queno gozaron durante la última década.

Marbella no sólo ofrece el “glamour”(si se lo desea) sino también representauno de los sitios más limpios yseguros de la costa mediterránea,con excelentes servicios sanitarios,además de un fantástico clima y unatemporada de 12 meses.

Actividad reciente en el mercado

A pesar de los malos pronósticoseconómicos, ha habido un significativomovimiento en el mercado inmobiliarioen las últimas semanas. Durante el mesde agosto de 2011, tradicionalmenteun mes con índices de consultasinmobiliarias bajos, Panorama haalcanzado un récord histórico de 178consultas de clientes nuevos que nos

contactaron a través de distintosmedios. En estos últimos meses hemoscerrado operaciones de compraventa ytambién hemos recibido consultas deex-propietarios que vendieron suscasas en el pasado y que desean volvera comprar, aprovechándose de lasgrandes oportunidades que se ofrecenen esta nueva Marbella de hoy.

Evidentemente, muchos han decididoque éste es el momento más oportunopara adquirir bienes inmuebles enMarbella: el mercado parece estarfortaleciéndose, pero ¿cuál es la razón?y sobre todo ¿por qué ahora cuandolas expectativas económicas sontan malas? Existen tres razonesfundamentales posibles:

1 . Cuando cae la Bolsa y nos encontra-mos ante un mercado de valores bajis-ta, tal como lo es actualmente, muchosinversores venden gran parte de susacciones para así poder invertir en elmercado inmobiliario y tener un “refu-gio seguro”. Con los tipos de interés aniveles históricamente bajos, ¿quéalternativa de inversión nos queda?

2 . Una de las principales causas de lainflación es la emisión de moneda alritmo que los gobiernos vienen haciendoen los últimos 3 años. Puede que no seainmediato, tal vez transcurrirán unosaños, pero la inflación llegará, y en un

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Marbella no sólo

representa un mercado

local, que además es

bastante activo en el sector

inmobiliario, sino también

representa un mercado

regional, nacional y sobre

todo internacional

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APARTAMENTO EN ANCON SIERRA, PRECIO REDUCIDO DE €750.000 A €550.000 REF. 5813

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futuro no muy lejano – así lo predicentodos los economistas. El mejor fondode cobertura contra la inflaciónes invertir en bienes inmuebles queestén en una buena ubicación y aun buen precio.

3 . Algunos compradores han estadoesperando durante tres años o más a quelos precios se reduzcan lo máximoposible, y muchos han decidido que elmejor momento de comprar es ahora.Esto demuestra que sin duda existe unfactor de “demanda acumulada” en elmercado actual. No hay que olvidar queel factor primordial que motivacomprar en Marbella es el “estilo devida” tan especial que ofrece esta ciudad.Cuando se trata de comprar una residenciaen una zona tan increíble como ésta, esevidente que hay mucho más en juegoque el dinero y la inversión.

¿Dónde se si túan los precios enla actual idad?

Como todos sabemos, los altos preciosde la época de especulación en España yen muchos países de Europa alcanzaronsus máximos niveles en 2006 y 2007,estallando luego la burbuja inmobiliaria.

Marbella también se vio afectada. Losprecios de venta reales han bajadoaproximadamente un 30% o más, sobretodo en las propiedades con preciosinferiores a €1.000.000. Imagínese unapropiedad ubicada en una de las mejoreszonas residenciales de Marbella, con unprecio de entre €500.000 y €800.000en el año 2007 – ¡hoy en día puedecomprar una por unos €300.000 a€500.000! Y, en la Milla de Oro ladomontaña, que cubre la zona entre Marbellay Puerto Banús, hay propiedades conprecios de entre €250.000 hasta, porsupuesto, de varios millones.

Los precios de las propiedades máscaras también se han visto reducidosaunque sólo recientemente. Losvendedores de estas propiedades seestán dando cuenta que, finalmente, en

el mercado actual sus propiedades tienenun valor inferior del que pensaban y portanto están adaptando su criterio paraajustar acordemente sus precios desalida. Como resultado, los antiguosvendedores pasivos se están convirtiendoen vendedores activos, muchos de loscuales sólo quieren “vender y pasarpágina”. Hasta vemos que algunas delas propiedades de mayor categoría ycon precios por encima de los€3.000.000 han empezado a venderse,con unas 25/30 operaciones decompraventa realizadas en Marbellaen lo que va de año; lo que no sóloindica mayor flexibilidad en losprecios de salida sino también unre-surgimiento en el mercado, declientes nacionales e internacionalesde alto poder adquisitivo.

Dentro del rango de hasta €2.000.000también hay muchas oportunidadespara comprar propiedades viejas yreformarlas. Estas viviendas suelenestar a precios muy competitivos puestoque a los propietarios les interesa másvender “tal cual” que seguir invirtiendoen ellas. Generalmente, esto resultamás económico que comprar unterreno (si tiene suerte de encontraruno bueno) y construir.

Los precios de las

propiedades más caras

también se han visto

reducidos aunque sólo

recientemente

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VILLA EN NAGUELES, PARA REFORMAR. REF. 5679

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Al gunas propi edades sonoportunidades únicas

Debido a su escasez, comenzamos anotar que aquellas propiedades que sevenden en las zonas residenciales másexclusivas y altamente cotizadas nosiempre son sustituidas por propiedadessimilares a precios similares. Porejemplo, en Jardín Andaluz, la zonamás alejada de Marina Puente Romano(al lado del hotel con el mismonombre) donde se encuentran lasviviendas más económicas, se vendierondurante el invierno pasado cinco o seisapartamentos con precios finales deventa desde €525.000 a €625.000. Enestos momentos, no tenemos ningunapropiedad en esta misma urbanizacióncon un precio similar aunque acabamosde recibir un nuevo listing con unprecio de salida de €700.000. ¿Por quémotivo se mantienen los precios enesta zona? Por su excelente ubicación,por su escasez, porque algunosvendedores no tienen necesidad devender y pueden aguantar el tirón y porla elevada demanda de estas zonasresidenciales de categoría.

Ofertas poco seri as no sonconsideradas por los vendedores

La clave para comenzar una negociaciónexitosa es presentar una oferta (si creeque la propiedad lo vale y basándose enventas recientes y en el consejo de suagente) cuyo importe llegue a tantear elterreno en cuanto al precio mínimoaceptable y que a la vez despierte elinterés del vendedor, pero que no seatan bajo que resulte ridículo. Un buencomercial que le asesore durante esteproceso es indispensable.

Algunos clientes que visitan propiedadesque posiblemente ya tengan unareducción del 30% o más y cuyo preciode salida se puede seguir negociando,presentan “ofertas” basadas en la ideade “ofrezco la mitad de su precio desalida”. En realidad, estas no sonofertas serias, ni tampoco los que lasrealizan han estudiado cuidadosamenteel mercado, ni tampoco podemosafirmar que esta estrategia haya, algunavez, dado resultados. Es cierto que hoyen día “poderoso caballero es DonDinero”, pero los precios reales de

ventas no han descendido un 65%,como a algunos les gustaría creer, nitampoco alcanzarán estos niveles tanbajos. Sin embargo, los precios deventa reales se han reducido en muchaszonas hasta casi los niveles de hace 8 a10 años, pero no tanto en aquellaszonas altamente cotizadas donde laspropiedades son irreproducibles y dondehay un número limitado a la venta.

En pocas palabras…

A pesar del reciente movimiento en elmercado actual, la pura realidad es queno se vende ni ng una pro pi edad que

Los propietarios

que sí logran vender

están ajustando sus

precios a niveles muy

competitivos, que también

incluyen un margen

para la negociación

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VILLA EN CASCADA DE CAMOJAN, PRECIO REDUCIDO DE €4.750.000 A €2.600.000 REF. 6230

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no sea considerada una “buena compra”.Los propietarios que sí logran venderestán ajustando sus precios a nivelesmuy competitivos, que también incluyenun margen para la negociación. Labuena noticia es que hay un importantenúmero de compradores buscando esapropiedad “especial” a un excelenteprecio. Todos los días se cierranoperaciones de compraventa en todaslas categorías y precios.

Los grandes inversores regresana Marbel la

El enorme voto de confianza que brindóa la ciudad de Marbella Sheikh Abdullahben Nasser Al Thani, de Qatar, y suconsorcio al decidir invertir más de€400 millones en un complejo portua-rio de gran envergadura, es más queilustrativo de que la imagen deMarbella ha sido restaurada y supopularidad renovada. Estas nuevasinstalaciones se ubicarán donde seencuentra actualmente el puertopesquero y la barriada de La Bajadilla,justo detrás de la clínica USP y dentro

del municipio de Marbella. Este puertorepresentará el complejo turístico mástrascendente que se haya construido entoda la Cuenca Mediterránea durante losúltimos 40 años. La presentación delproyecto preliminar realizado por losarquitectos se puede ver mediante elenlace: http://jetcommunication.net/

Se calcula que las obras de construcciónempezarán en el 2012 y la primera fasedebería estar en funcionamiento enun plazo de tres a cuatro años. Esteimpresionante puerto de alta tecnologíaofrecerá alrededor de 858 puestos deatraque estándar, dos puestos de atraque

para cruceros de hasta 175 metrosde eslora, zonas de ocio, restaurantesy tiendas, un hotel de 5 estrellas yaparcamiento subterráneo para 450coches. ¡Un buen competidor paraPuerto Banús y unas instalacionesadicionales que aportarán aún másesplendor a nuestra preciosa ciudad!

Otro voto de confianza ha sido elacuerdo firmado entre el ayuntamientoy la empresa Nest Investments Ltd.,liderado por el jordano Ghazi Abu Nahlpara crear una Escuela Internacional deNegocios en la ciudad de Marbella(Diario Sur 11.10.2011)

Promedio de compradores en 2011

El dinero atrae al dinero. Muchaspersonas están comprando viviendasen Marbella todos los días. Hasta la fecha,hemos visto un promedio mensual de 214compradores en la zona de Marbella(incluyendo Benahavis) en lo que vadel 2011. Así lo refleja la estadísticapublicada por el Ministerio deFomento:(http://www.fomento.gob.es/)

La inversión de más

de €400 millones en un

complejo portuario de gran

envergadura, es más que

ilustrativo de que la

imagen de Marbella ha

sido restaurada

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ÁTICO EN MARINA PUENTE ROMANO JARDIN ANDALUZ, PRECIO INCREMENTADO. REF 6197

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PORT AL-THANI EN MARBELLA

¿Y, por qué elegir Marbel la?

Yo personalmente escogí Marbella nosólo porque es un sitio maravillosodonde vivir, donde criar a mis hijos ydonde continuar con la profesiónfamiliar, sino también por la cantidadde culturas distintas que coexisten deuna manera tan singular. Existen nume-rosos lugares de turismo residencial enel mundo y, cierto es que Marbella no espara todos los gustos. Sin embargo, laspreguntas que uno debería hacerse a lahora de estudiar la posibilidad de com-prar una segunda vivienda o una casapara disfrutar siendo mayores, son:

• ¿Es este destino un lugar que semantiene “abierto” todo el año y queofrece una variedad de actividadesculturales, de ocio y de deporte, inclusocampos de golf en las inmediaciones?O, ¿es un sitio turístico abierto sólodurante la temporada alta que se definepor su clima?

• ¿Ofrece un alto nivel de serviciospúblicos y privados, incluyendohospitales y clínicas?

• En cuanto a infraestructuras: ¿existenbuenas redes de transporte nacionale internacional? ¿El suministro deelectricidad, gas y agua es fiable, y lossistemas de alcantarillado y de aguasresiduales son eficientes?

• Y si tiene hijos y está pensando en ser

residente permanente, ¿hay colegiosinternacionales cerca? ¿Ofrece el paísalguna universidad de prestigio?

• ¿Es un sitio seguro? ¿Se puede irandando o en coche a cualquier horadel día o durante la noche sin pasarmiedo? ¿La policía apoya y aplica lasleyes y los principios que protegen anacionales y extranjeros por igual?

• ¿Hay suficiente estabilidad políticaque asegure que los derechos civilesse respetarán sin importar quepartido político esté gobernando? ¿Serespetan los derechos humanosindependientemente de la raza, lareligión o el sexo? ¿Disfruta el país dela protección de la Unión Europea?

• ¿Existen otros pueblos o ciudadesde interés cultural a una distanciacómoda, tal y como tenemos aquíen Marbella, y que son, por ejemplo:Gibraltar, Málaga, Sevilla, Granada,Córdoba, Puerto de Santa María,Ronda, los pueblos blancos deAndalucía, o el maravilloso e increíblepaís que es Marruecos, a una hora enbarco, con su cultura tan diferente?¿Y existe la posibilidad de practicaresquí durante los meses de invierno, enuna estación a tan sólo dos horas ymedia en coche?

• ¿Ofrece más de cuarenta campos degolf en un radio de 45 minutos encoche?

• ¿Hay vuelos directos regulares desdelas ciudades más importantes deEuropa? Para llegar a su destino finaldesde el aeropuerto, ¿tiene que hacer unviajecito por carreteras secundarias?

• Y la vida social, ¿cómo es? ¿Hayeventos, conciertos, noches de gala yglamour, “movida”, si se le apetece?

Piénselo. Marbella responde favora-blemente a todas estas preguntas, yofrece incluso más que eso. ¿Cuántoslugares del mundo pueden igualar lo queofrece la Marbella de hoy?

El gobierno municipal actual cuyacompetencia y eficacia van en aumento,los excelentes servicios e infraestruc-turas locales, las nuevas inversiones degran envergadura y el sumo cuidado quese presta hoy a asuntos medioambien-tales son una clara indicación delespléndido futuro que espera nuestraciudad. Es más que evidente queMarbella ya no es el pueblo que fuedurante los años 70, pero ¿qué ciudadno se transforma con el tiempo?Durante el inevitable proceso deevolución siempre habrá cosas positivasy algunas menos positivas. Pero,colocando todo en la balanza, la mayoríareconocería que Marbella sigue siendouno de los destinos de mayor calidadde Europa y es probable que siga asídurante muchos años más.

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