Informe Avance Proyecto Refugio V4

Trabajo de Evaluación y Formulación de ProyectosProyecto “Refugio Aukimán” (Eco del Cóndor)

Profesor: Juan Carlos Sapaj D.

Alumnos: Claudia Alarcón Bruno Monterrosa Marcelino Robles

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Contenido

Contenido.........................................................................................................................................2

1. Resumen Ejecutivo.................................................................................................................3

1.1. Identificación y Descripción del Proyecto:........................................................................3

1.2. Objetivos del Proyecto:.......................................................................................................5

1.3. Justificación del Proyecto...................................................................................................6

1.4. Difusión y Técnicas de Captación de Mercado Objetivo................................................6

2. Estudio de Mercado:...............................................................................................................7

3. Estudio Técnico:....................................................................................................................10

3.1. Infraestructura:...................................................................................................................10

3.2. Recursos Humanos:..........................................................................................................12

3.3. Actividades:........................................................................................................................14

3.4. Constitución de Sociedad:................................................................................................14

3.5. Puesta en Marcha:............................................................................................................15

4. Estudio Económico-Financiero............................................................................................15

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1. Resumen Ejecutivo

1.1. Identificación y Descripción del Proyecto:

Nombre del Proyecto: Refugio Aukimán (Eco del Cóndor)Localización: Región Metropolitana – Provincia Cordillera – Comuna San José de Maipo. Tipo: Refugio/Hotel/Santuario.Monto Inversión: $475.288.000.-Capital de Trabajo: $18.347.333.-Financiamiento: 80% Crédito Bancario – 20% Inversionistas.Rentabilidad Estimada: 34%Periodo de Evaluación: 10 años

El Proyecto Refugio Aukimán consiste en la construcción de un Refugio/Santuario ubicado a las afueras de Santiago, en la provincia Cordillera, Cajón Del Maipo.

Figura N°1: Mapa de la Zona – Fuente www.cajondelmaipo.cl

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El emplazamiento se encuentra en los alrededores de San Gabriel, lugar estratégico dado a que es un punto cercano a zonas de atractivo turístico como termas El Morado, termas del Plomo, Glaciar de San Francisco, centro de Ski Lagunillas, entre otras rutas atractivas para realizar trekking.

El Refugio Aukimán considera la construcción de una posada campestre, compuesta de 25 cómodas habitaciones dobles, con salas de recreación para sus pasajeros, comedores, 4 tinajas de baños calientes y 2 rucas ubicadas en medio de la vegetación nativa de la zona, a 500 mt de la posada, donde se practica el ritual del Temazcal y terapias de sanación como la sonoterapia, además de otras prácticas que se realizan en salas adaptadas para cada una de las actividades.

El estudio está apoyado estadísticamente por información pública de turismo obtenida de entidades como Sernatur y Gobierno de Chile, y pretende adherirse al programa de fomento al turismo en la Región Metropolitana propuesto el año 2014.

Se estima operar a una capacidad en promedio del 70% y se considera abarcar entre el 0,5% y 1,4% del mercado que visita la zona dependiendo de la temporada.

Para atacar ese mercado se utilizará una estrategia de marketing a través de herramientas tecnológicas disponibles como desarrollar una página web atractiva, asociarse a páginas web del cajón del Maipo, Trip Advisor, Go-Chile. Utilizar el servicio de google “ad-words” para estar primeros en los buscadores, lo cual permite llevar una estadística de visitantes a la web y monitorear el desempeño de la empresa.

Adicionalmente se considera dentro del proyecto un Ejecutivo de Ventas, encargado de hacer contactos, de realizar visitas a empresas y/u otros organismos que se encuentren dentro del target del negocio, realizando visitas, convenios, promocionando Refugio Aukimán y sus actividades y que realice feed-back de clientes acerca del servicio, con el fin de obtener información de satisfacción y oportunidades de mejoras.

Aukimán se encontrará con diversos competidores en un mercado de 31 operadores que entregan servicios de alojamiento, restaurant y actividades outdoor, pero el diferenciador de este proyecto es un abanico amplio que no lo poseen los competidores, un servicio flexible y personalizado, capaz de adaptarse a las necesidades de un mercado exigente y diverso y de calidad con tarifas razonables. Además de una gastronomía bajo los mismos conceptos que provea una alimentación orgánica y creativa, atractiva para todo paladar.

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1.2.Visión del Proyecto:Ser pioneros en servicios integrales que comprendan actividades holísticas y de relajación in & out-door, gastronomía y talleres de cultivo, adaptados a las necesidades de cada visitante.

1.3.Valores: La orientación al servicio de los clientes El cumplimiento de los compromisos El desarrollo de la comunidad La innovación y creatividad La mejora continua de procesos La comunicación y trabajo en equipo La calidad, la salud, el cuidado del medio ambiente y la Comunidad

1.4.Objetivo General:

Proveer de un servicio hotelero y gastronómico, adaptado para el visitante que desea disfrutar de actividades recreativas y espirituales, basados en una alimentación orgánica y atractiva. Ofreciendo un óptimo servicio integral con personal comprometido y experimentado que se desempeña con exigentes estándares de calidad, seguridad y comprometidos con el medio ambiente y las comunidades.

1.5.Objetivos Específicos:

Contribuir al programa de desarrollo del turismo en la Región Metropolitana y al desarrollo de la comunidad de San José de Maipo a través de oportunidades de empleo y desarrollo de actividades holísticas y gastronómicas típicas de la zona.

Ofrecer una estadía cómoda y distinta para sus pasajeros, con la oportunidad de poder vivir el potente ritual del Temazcal en medio de la vegetación nativa de la zona y terapias de sanación como lo es la sonoterapia, entre otras, además de baños en piscinas de aguas calientes en medio de la naturaleza.

Ofrecer un servicio gastronómico con comida típica de la zona central del país con elementos orgánicos, y poder vivir una jornada de relajo y experiencias espirituales a pocos minutos de Santiago.

Insertarnos en el mercado de la zona con un servicio diferente y posicionarnos dentro de los mejores Refugios de la zona central del país.

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1.6.Justificación del Proyecto

Actualmente la oferta de centros recreacionales en la zona del Cajón del Maipo es bastante diversa en cantidad, equipamiento y actividades propuestas. Pese a lo anterior, en su gran mayoría se limitan a restaurant, zonas de picnic y piscinas que funcionan estacionalmente. Los centros que funcionan año completo adolecen de actividades compatibles con la temporada invernal, lo que reduce considerablemente su atractivo. Además de lo anterior, hay una creciente demanda por vivenciar experiencias espirituales y de medicina alternativa que no se encuentra satisfecha en su totalidad a través de la oferta existente. Actualmente los lugares que ofrecen estos servicios, no son capaces de compatibilizarlos con un entorno que se enfoque en estas actividades en cuanto a infraestructura y capacidad de su equipo humano.

1.7.Difusión y Técnicas de Captación de Mercado Objetivo

La estrategia de Marketing definida tendrá por objeto de incertar el refugio dentro del mercado hotelero de la zona y tendrá dos aristas principales:

La primera apuntará a la difusión a través de diversas redes sociales, ya que actualmente esta via se ha transformado en la principal fuente de difusión y obtención de información de servicios. Lo anterior se iniciará a través de la creación de una página web propia que permita dar a conocer las particularidades del refugio, sus servicios, promociones, tarifas, y su infraestructura. Asimismo, la página en funcionamiento permitirá generar vínculos con redes virtuales vinculadas al turismo como son “Trip Advisor”, “Go Chile”, el sitio web del Cajón del Maipo, y otros servicios relacionados para aquellos que gusten de actividades de invierno en la zona.

La segunda arista consistirá en la contratar a un Ejecutivo de Ventas que realice un trabajo en terreno. Su labor consistirá en difundir y generar vínculos con distintas organizaciones e instituciones vinculadas con medicinas alternativas, ya que estos centros constituirán una importante fuente de potenciales clientes. Adicionalmente el ejecutivo debe ser capaz de relacionarse con empresa para coordinar actividades en el ámbito empresarial. Como asimismo en el ámbito de la tercera edad y agencias de turismo, ofreciendo promociones en periodos de temporada baja que disminuyan la capacidad ociosa producida por la estacionalidad.

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2. Estudios:

2.1. Estudio de Legal:

2.2. Estudios Ambiental:

Refugio Aukimán no considera un estudio de impacto ambiental dado a que no preve

2.3. Estudio de Mercado:

De acuerdo a estadísticas obtenidas por el Servicio Nacional de Turismo (Sernatur) e Instituto Nacional de Estadísticas (INE) se pudo obtener un flujo de visitantes en el sector de San José de Maipo atraídas por el descanso y actividades turísticas como Embalse El Yeso, Monumento Natural El Morado, Parque Río Olivares, Baños Colina o las Termas del Plomo. El público objetivo que se desea abarcar es amplio, principalmente abarca al sector de personas que desean realizar retiros que contemplen el trabajo espiritual y de relajación; no obstante se desea abarcar también a aquellos que desean realizar actividades Outdoor con colaboradores de la zona.

Visitantes Anual Fines de Semana3.600.000 25.000

Por la variabilidad existente entre los días de semana, fines de semana, temporadas alta media y baja, se ha consensuado un promedio de 10.000 personas aproximadamente como pick y en el escenario de menor flujo la visita de 5.000 personas diarias a la zona, por lo tanto un promedio entre ambos de 7.500 para la temporada media, ver tabla a continuación:

Clasificación Temporada

Meses/días que comprende

Flujo de Visitantes

por día

Porcentaje de Mercado Objetivo Hotelería

Porcentaje de Mercado Objetivo

Gastronómico

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Alta Enero – Febrero – JulioFines de semana y feriados

10.000 0.5% 0,7%

Media Marzo – Septiembre – Octubre – Noviembre - Diciembre

7.500 0.67% 0,93%

Baja Abril – Mayo - Junio - Agosto

5.000 1% 1,4%

El porcentaje de Mercado objetivo refleja la utilización de la máxima capacidad en hotelería y gastronomía.

El mercado competitivo está contemplado por alrededor de 31 operadores turísticos que ofrecen servicios de alojamiento, gastronómicos y de actividades Outdoor. Sin embargo como se representa más adelante en el estudio FODA, una de las fortalezas y oportunidades dentro del mercado objetivo es una propuesta de actividades que permiten a los visitantes vivir una experiencia sustentable y espiritual ajustándose a cada grupo con una oferta amplia de actividades que fortalezcan el conocimiento de algunas técnicas sustentables y actividades espirituales.

Aproximadamente el 13% de los operadores turísticos ofrecen actividades holísticas. El objetivo es incrementar esa cifra con la incorporación de actividades

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integrales, para ello se contempla un plan de marketing que impulse el cumplimiento del objetivo.

Se tiene una capacidad de 50 personas hospedando en el Refugio y/o una capacidad de 70 personas para atender en comedor.

2.4.FODA

Fortalezas:

Dentro de las fortalezas que ofrece el proyecto, se distinguen los siguientes aspectos:

- Construcción de un cómodo refugio de estilo rústico y sencillo, con capacidad para 50 / 70 usuarios, los 365 días del año, ubicado en la zona cordillerana de la región metropolitana, a minutos del centro de San José de Maipo.

- La caracterización del Proyecto está orientada en ofrecer experiencias del tipo holísticas a sus usuarios, brindándoles la oportunidad de poder realizar actividades orientadas a un desarrollo espiritual, como las sesiones de Temazcal, Baños de barro, sonoterapia, actividades de sanación espiritual grupal, actividades de coaching , “Volver a lo Básico” y “Hágalo Usted Mismo”.

- Realización de actividades varias en las inmediaciones, como treking, cabalgata y paseos.

- Cuenta con una sala de eventos enfocado a actividades grupales, tanto para particulares como para empresas.

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- El Refugio cuenta con un restaurant con un menú exclusivamente orgánico y natural, donde sus vegetales son de procedencia exclusiva del invernadero instalado dentro del terreno.

Oportunidades:

Las oportunidades detectadas son las siguientes:

- El refugio y su personal están comprometidos en brindar una experiencia al usuario con enfoques holísticos y espirituales, a diferencia de la gran mayoría de la competencia, enfocadas en el descanso, actividades outdoor o extremas y el lujo en algunos casos, volver a las actividades sencillas, naturales y enriquecedoras, el trabajo en equipo y desarrollar y afiatar distintos grupos de personas.

- Aprovechar las distintas fuentes de información disponibles en internet, tanto en redes sociales como en sitios especializados en turismo como en desarrollo espiritual.

Debilidades:

Las debilidades que podría presentar el proyecto serían:

- El Refugio Aukamán ofrece en si una oportunidad distinta para sus usuarios, lo que puede resultar débil en comparación con lo ofrecido por la competencia, las cuales se amparan en las solicitudes más frecuentes, que son el descanso en general, un variado menú en los restoranes, o vivir experiencias más extremas, como el rafting, el canopy, y otras.

- En proporción, la demanda de experiencias holísticas y espirituales siguen siendo inferior que la demanda de las actividades más recurrentes en la zona, por lo que se apuesta a fortalecer el desarrollo de estas actividades, brindándole una opción distinta a lo regular y en términos generales más enriquecedoras.

- La búsqueda de personal y captación de clientes puede ser más difícil en consideración de la cantidad de proyectos que en términos básicos ofrecen lo mismo y ya tienen clientes afianzados.

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Amenazas:

Los agentes más amenazantes para el proyecto son los siguientes:

- En la actualidad, existe una gran cantidad de usuarios de este tipo de dependencias en la zona, por lo que se requerirá de un esfuerzo mayor por parte de la administración del Refugio Aukamán para captar y fedelizar clientes.

- Posicionar un nuevo proyecto hotelero en la zona significa tener que competir por la clientela actual, de esta manera, el Refugio Aukamán deberá ser una opción válida y atractiva, esto significa ofrecer precios competitivos acordes a su elemento diferenciador que tiene relación con el tratamiento espiritual.

- El porcentaje de participación en el mercado de este tipo de servicios no es tan alto en comparación con lo ofrecido en general por la mayoría de los centros hoteleros de la zona.

3. Estudio Técnico:

3.1. Infraestructura:

Proyecto Refugio Aukimán considera la compra de terreno y construcción de instalaciones que albergan 25 habitaciones confortables de estilo rústico, con espacios amplios y luminosos. Jardines exteriores amplios que rodeen las instalaciones con diversas especies nativas y dos rucas destinadas a actividades de meditación y sanación, alejadas de la propiedad y entre sí. Otro espacio destinado para la instalación de tinajas para ofrecer baños calientes al aire libre a los pasajeros que lo deseen.

Dentro del Refugio Aukimán se considera la construcción de un comedor con capacidad para 70 pasajeros, con cocina equipada, disponible tanto para el pasajero alojado en las instalaciones y abierto para público de paso.

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3.2.Recursos Humanos:

Refugio Aukimán considera el desarrollo de la comunidad, por lo que el personal que atienda las instalaciones, lo compondrá prioritariamente habitantes de la zona. El personal estará compuesto por un Administrador, camareras, barman, Chef, ayudantes de cocina, ayudantes. Adicionalmente y en función de las actividades del refugio se contará con personal especializado en la ejecución de terapias de sanación, actividades outdoor o guías para actividades grupales.

Las actividades serán programadas con grupo dedicado a las sanaciones (Temazcal y Sonoterapia), también preferentemente de la zona y serán programadas de acuerdo a huéspedes inscritos con un mínimo de participantes.

Organigrama Aukimán

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Administrador Refugio

Recepcionista - Anfitriona

Mucamas Jardinero Guardias Chef

Ayudante de Cocina

Meseros

Barman

Colaboradores Según Programa

En el cuadro siguiente se detalla la dotación estable del refugio, con sus respectivas vacantes y remuneraciones.

REMUNERACIÓN PERSONAL ESTABLECARGO N° VACANTES REMUNERACIÓN BRUTA TOTAL $ POR CARGOAdministrador 1 $ 800.000 $ 800.000Mucamas 4 $ 300.000 $ 1.200.000Meseros 3 $ 250.000 $ 750.000Chef 1 $ 500.000 $ 500.000Ayudantes de cocina 2 $ 250.000 $ 500.000Jardineros 1 $ 250.000 $ 250.000Guardias 1 $ 250.000 $ 250.000Anfitriona 1 $ 350.000 $ 350.000 TOTAL REMUNERACIONES $ 4.600.000

En función de la estacionalidad de la demanda se ha determinado que los cargos indicados en el cuadro siguiente prestarán servicios bajo la modalidad de honorarios, detallándose cantidad de horas mensuales estimadas a requerir.

REMUNERACIÓN PERSONAL HONORARIOS (ESPECIALISTA)CARGO N° VACANTES VALOR POR SERVICIO HORAS MENSUALES TOTAL $ POR CARGOMasajista 2 $ 7.800 180,00 $ 1.404.000Acupunturista 1 $ 5.400 90,00 $ 486.000Terapeuta holístico 2 $ 4.800 180,00 $ 864.000Esp. Temazcal 1 $ 7.500 90,00 $ 675.000Monitor capacitación 1 $ 20.000 48,00 $ 960.000Reflexólogo 1 $ 4.800 90,00 $ 432.000 TOTAL REMUNERACIONES $ 4.821.000

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3.3.Actividades:

Las actividades que se ofrecen en el refugio tienen directa relación con la sanación a través de terapias alternativas que garanticen la satisfacción de los visitantes y que se complementan con la experiencia de estar en contacto con la naturaleza. Estos servicios se ofrecen en modalidad individual y para grupos.

Adicionalmente se podrán llevar a cabo actividades de capacitación para el desarrollo de habilidades blandas, como por ejemplo, liderazgo, trabajo en equipo y orientación al cliente entre otras, que se podrán complementar con los demás servicios que se ofrecen en el refugio.

TARIFA SERVICIOSHot Tub $ 10.000Temazcal $ 25.000Acupuntura $ 18.000Biomagnetismo $ 12.000Masaje $ 26.000Reflexología $ 16.000Reiki $ 12.000Musicoterapia $ 12.000Talleres Capacitación $ 60.000Hospedaje (incluye pensión completa) $ 40.000

3.4.Constitución de Sociedad:

Aukimán será una Sociedad con Responsabilidad Limitada, para ello debe haber más de 2 socios, quienes administrarán el negocio y quienes tomaran las decisiones por unanimidad, se obtendrá la siguiente documentación:

Escritura social de la empresa Extracto de la sociedad o empresa Inscripción en el Registro de Comercio Publicación en el diario oficial

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Protocolización de la sociedad

3.5.Puesta en Marcha:

Para la puesta en marcha de un establecimiento como Refugio Aukimán, es necesario realizar una serie de actividades antes de su construcción y operación, esto con el fin de obtener la patente de comercial:

ENTIDAD TRAMITE

PATENTE COMERCIAL

Dirección de Obras Municipales

Tramitación Permiso de Edificación

Recepción Obras Edificación

Certificado de Destino de la edificación (Hotel, restaurante, residencial)

Servicio de Salud

Tramitación Proyectos Sanitarios

Recepción Proyectos Sanitarios

Resolución Ambiental (Declaración de Impacto Ambiental)

Conservador de Bienes Raíces

Acreditación Propiedad

Servicio de Impuestos Internos

Inicio de Actividades

Municipalidad de San José de Maipo

Patente de AlcoholesPATENTES DE TURISMO

4. Estudio Económico-Financiero

Para el desarrollo del siguiente estudio económico – financiero resulta muy importante reconocer aquellos elementos que significan una incidencia trascendental en el avance del proyecto.

Tal como se mencionó anteriormente, la construcción y puesta en marcha del refugio Aukimán contempla los siguientes puntos:

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4.1. Gastos y costos

Para la estimación de Gastos, se determinan los siguientes activos con sus respectivas vidas útiles:

ACTIVO VALOR VIDA UTILTerreno 40.000.000

Construcción de la propiedad 338.988.000 30Equipamiento cocina 10.000.000 9

Equipamiento Comedor 10.000.000 7Equipamiento Menaje 1.000.000 3

Equipamiento interior dormitorio muebles 10.000.000 7Equipamiento interior dormitorio ropa de cama 7.000.000 3

Cortinas 1.000.000 3Equipamiento Interior Baños artefactos 5.000.000 7Equipamiento interior baños comedores 600.000 3

Equipamiento Sala de Capacitación 1.600.000 5Chimeneas alta capacidad 2.000.000 7

Calefacción Central Radiación 7.600.000 10Temazcal 4.000.000 30Tinajas 4 12.000.000 7

Equipamiento Terapia 500.000 5Equipamiento oficina 2.300.000 5Honorarios arquitecto 2.800.000 N/A

Publicidad y promoción inicial 3.400.000 N/AGastos de organización y puesta en marcha 3.000.000 N/A

Minibús 12.500.000 7Total 475.288.000

Fuente: Elaboración propia

De esta manera y tal como se demuestra en la tabla anterior, se estiman los costes que tendrán los distintos activos, junto con la vida útil de estos, obtenidos en el sitio web del SII.

Para el caso de los costos fijos, referentes al pago del personal que trabajará en el Refugio Aukimán, se determina que son $7.010.500.- mensuales (la remuneración del personal de planta completa y la remuneración de los especialistas part time).

El capital de trabajo se estima a partir de 4 meses de operación en virtud de costos y gastos (fijos y variables).

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La depreciación de los activos varía según la vida útil de cada uno, sin embargo, se resumen en la siguiente tabla:

Depreciación Activos ValorDepreciación Propiedad 11.432.933 Depreciación Mobiliario 3.571.429 Depreciación equipamiento menor 3.200.000 Depreciación equipos generales 880.000 Depreciación Equipos Específicos 2.000.000 Depreciación Equipamiento Mayor 760.000 Depreciación Minibús 1.785.714 Equipamiento Cocina 1.111.111 Total 24.741.187

Fuente: Elaboración Propia

Para considerar los valores de pérdida o ganancia del ejercicio anterior, se analizaron los montos referentes a la depreciación acumulada versus el valor de adquisición, como se demuestra en la siguiente tabla:

Pérdida/Utilidad al término del horizonte de Evaluación en miles de pesos

Valores Terreno Propiedad Mobiliario Equip. Men Equip . Gen Equip. Espec Equip may Minibús m cocina

Valor Adquisición 40.000 338.988 50.000 38.400 13.200 28.000 7.600 25.000 20.000

Dep. Acumulada 0 114.329 35.714 32.000 8.800 20.000 7.600 17.857 11.111


Sin embargo, para efectos de evaluar el proyecto en el horizonte de 10 años, se determina que los activos se devaluarán completamente y se comprarán activos nuevos en cuanto finalice la vida útil de estos.

4.2. Estimación de Ingresos

Para efectos de estimar los ingresos del proyecto, se determina que la principal fuente son los pasajeros que albergará el Refugio Aukimán a lo largo del horizonte de evaluación.

En primer lugar, se determina que por tratarse de un proyecto nuevo en la zona, se estima que el año 1 habrá un 25% de ocupació, sin embargo y por medio de difusión y promociones, se estima que este porcentaje de ocupación se irá incrementando año tras año, siendo un 40% de ocupación el año 2, un 55% de ocupación el año 3, el 65% de ocupación el año 4, un 75% de ocupación el año 5 y el resto del tiempo estimado del proyecto.

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Dichos porcentajes de ocupación se analizarán en virtud de la cantidad de habitaciones disponibles (25) y del coste que tiene pasar la noche en el Regugio. Estos valores se indican a continuación:

Habitaciones Valor por habitación $ 1° año 2° año 3° año 4° año 5° año y

resto

25 40.00025% 40% 55% 65% 75%

90.000.000

144.000.000

198.000.000

234.000.000

270.000.000


De esta manera, se determinan los ingresos estimados durante todo el horizonte de evaluación.

4.3. Estimación del K 0

Los índices de costo de capital se obtienen de la siguiente manera:La tasa libre de riesgo, RF, es de 4,58%, obtenido a través del sitio web del banco central.

El indicador de la esperanza de mercado Em es de 5,65, obtenido a través del promedio de los valores históricos del IGPA.

El riesgo financiero, Beta, es de 0,83 para el sector hotelero y se obtiene a través del sitio web ster.nyu.edu.

Con los valores obtenidos se puede determinar el costo de patrimonio, Ke, mediante la siguente fórmula:

Ke= Rf + (Em + Rf)*beta

Lo que brinda un valor de 0,130709 o 13,0709%.

El valor del coste de la deuda Kd se estima como un 0,18 o un 18%.

Para llevar a cabo el proyecto, se determina que este será con un 20% de financiamiento propio y un 80% de financiamiento prestado por alguna institución financiera.

Este préstamo se estima a 8 años con una tasa de interés del 7,08%.

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De los antecedentes anteriores, se elabora la siguiente tabla que indica la tasa ponderada para cada periodo.

periodo cuota gasto

financieroamortización de capital activos deuda patrimonio

relación deuda/activo

s

relación patrimonio/activos

tasa ponderada

0

1 66.339.580 27.959.505 38.380.075 475.288.000 356.528.192 80.379.733 75% 17% 13%

2 66.339.580 25.242.196 41.097.384 475.288.000 315.430.807 118.759.808 66% 25% 13%

3 66.339.580 22.332.501 44.007.079 475.288.000 271.423.728 159.857.193 57% 34% 13%

4 66.339.580 19.216.800 47.122.780 475.288.000 224.300.948 203.864.272 47% 43% 13%

5 66.339.580 15.880.507 50.459.073 475.288.000 173.841.874 250.987.052 37% 53% 12%

6 66.339.580 12.308.005 54.031.576 475.288.000 119.810.299 301.446.126 25% 63% 12%

7 66.339.580 8.482.569 57.857.011 475.288.000 61.953.288 355.477.701 13% 75% 12%

8 66.339.580 4.386.293 61.953.288 475.288.000 0 413.334.712 0% 87% 11%

9 0 0 0 475.288.000 0 475.288.000 0% 100% 13%

10 0 0 0 475.288.000 0 475.288.000 0% 100% 13%

Fuente: Elaboración Propia.

Con el valor de la tasa descontada, se puede determinar la rentabilidad para el proyecto con financiamiento mixto en el horizonte de evaluación de 10 años, tal como se indica a continuación:

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4.4. Estado de Resultados

Los valores obtenidos en el estado de resultados financiados se detallan en la siguiente tabla:

ESTADO DE RESULTADOS FINANCIADO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Ventas 90.000.000

144.000.000

198.000.000

234.000.000

270.000.000

270.000.000

270.000.000

270.000.000

270.000.000

270.000.000

Costos y Gastos Variables - 27.000.000 - 43.200.000 - 59.400.000 - 70.200.000 - 81.000.000 - 81.000.000 - 81.000.000 - 81.000.000 - 81.000.000 - 81.000.000

Costos y Gastos Fijos - 28.042.000 - 28.042.000 - 28.042.000 - 28.042.000 - 28.042.000 - 28.042.000 - 28.042.000 - 28.042.000 - 28.042.000 - 28.042.000

Depreciación Propiedad - 11.432.933 - 11.432.933 - 11.432.933 - 11.432.933 - 11.432.933 - 11.432.933 - 11.432.933 - 11.432.933 - 11.432.933 - 11.432.933

Depreciación Mobiliario - 3.571.429

- 3.571.429

- 3.571.429

- 3.571.429

- 3.571.429

- 3.571.429

- 3.571.429

- 3.571.429

- 3.571.429

- 3.571.429

Depreciación Equip men - 3.200.000

- 3.200.000

- 3.200.000

- 3.200.000

- 3.200.000

- 3.200.000

- 3.200.000

- 3.200.000

- 3.200.000

- 3.200.000

Depreciación Equip gen - 880.000 - 880.000 - 880.000 - 880.000 - 880.000 - 880.000 - 880.000 - 880.000 - 880.000 - 880.000

Depreciación Equip Esp - 2.000.000

- 2.000.000

- 2.000.000

- 2.000.000

- 2.000.000

- 2.000.000

- 2.000.000

- 2.000.000

- 2.000.000

- 2.000.000

Depreciación Equip May - 760.000 - 760.000 - 760.000 - 760.000 - 760.000 - 760.000 - 760.000 - 760.000 - 760.000 - 760.000

Depreciación Minibús - 1.785.714

- 1.785.714

- 1.785.714

- 1.785.714

- 1.785.714

- 1.785.714

- 1.785.714

- 1.785.714

- 1.785.714

- 1.785.714

Depreciación m. cocina - 1.111.111

- 1.111.111

- 1.111.111

- 1.111.111

- 1.111.111

- 1.111.111

- 1.111.111

- 1.111.111

- 1.111.111

- 1.111.111

Amortización - 500.000 - 500.000 - 500.000 - 500.000 - 500.000 - 500.000

Honorarios Arquitecto- 2.800.000

Publicidad y Promoción- 3.400.000

U.A.I.- 6.200.000 9.716.813

47.516.813

85.316.813

110.516.813

135.716.813

135.716.813

136.216.813

136.216.813

136.216.813

136.216.813

- 6.200.000

U.A.I. 3.516.813

20

47.516.813 85.316.813 110.516.813 135.716.813 135.716.813 136.216.813 136.216.813 136.216.813 136.216.813

Impuesto 20% - 703.363 - 9.503.363 - 17.063.363 - 22.103.363 - 27.143.363 - 27.143.363 - 27.243.363 - 27.243.363 - 27.243.363 - 27.243.363

Utilidad 2.813.450 38.013.450

68.253.450

88.413.450

108.573.450

108.573.450

108.973.450

108.973.450

108.973.450

108.973.450


21

4.5. Flujo De Caja Financiado

En el siguiente punto, se desarrollará el flujo de caja financiado, con el fin de demostrar que los valores obtenidos estén acorde a lo estimado por el inversionista, tal como se demuestra a continuación:

FLUJO DE CAJA CON FINANCIAMIENTO

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Ventas 90.000.000 144.000.000 198.000.000 234.000.000 270.000.000 270.000.000 270.000.000 270.000.000 270.000.000 270.000.000Costos y Gastos

Variables - 27.000.000 - 43.200.000 - 59.400.000 - 70.200.000 - 81.000.000 - 81.000.000 - 81.000.000 - 81.000.000 - 81.000.000 - 81.000.000


Gasto Financiero - 27.959.505 - 25.242.196 - 22.332.501 - 19.216.800 - 15.880.507 - 12.308.005-

8.482.569-

4.386.293 - -

Depreciación - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187

G/P Capital -

P Ejercicio Anterior - 17.742.693

Utilidad A/IMP - 17.742.693 5.031.924 63.484.312 91.800.013 120.336.306 123.908.808 127.734.244 131.830.520 136.216.813 136.216.813

Impuesto 20%-

1.006.385 - 12.696.862 - 18.360.003 - 24.067.261 - 24.781.762 - 25.546.849 - 26.366.104 - 27.243.363 - 27.243.363

Utilidad D/IMP - 17.742.693 4.025.539 50.787.449 73.440.010 96.269.044 99.127.046 102.187.395 105.464.416 108.973.450 108.973.450

Depreciación 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187

G/P Capital -


Flujo Operacional 6.998.495 11.024.034 75.528.637 98.181.198 121.010.232 123.868.234 126.928.582 130.205.603 133.714.637 133.714.637

22

Inversión

Terreno - 40.000.000

Propiedad - 342.988.000

Mobiliario - 25.000.000 - 25.000.000

Equip Cocina - 10.000.000 - 10.000.000

Equip. Menor-

9.600.000-

9.600.000-

9.600.000-

9.600.000

Equip. Grales-

4.400.000-

4.400.000

Equip. Específicos - 14.000.000 - 14.000.000

Equip. Mayor-

7.600.000

Minibús - 12.500.000 - 12.500.000

G.O.P.-

3.000.000

Honorarios Arquitecto-

2.800.000

Publicidad y Promoción-

3.400.000

Amortización - 38.380.075 - 41.097.384 - 44.007.079 - 47.122.780 - 50.459.073 - 54.031.576 - 57.857.011 - 61.953.288 - -

Préstamo 394.908.267 - - - - - - - - - -

Capital de Trabajo - 18.347.333 - 5.400.000-

5.400.000 0 0 0 0 0 -29.147.333

Valor Residual 313.776.127

Flujo No Operacional - 98.727.067 - 43.780.075 - 46.497.384 - 53.607.079 - 47.122.780 - 54.859.073 - 63.631.576 - 109.357.011 - 61.953.288 - 19.600.000 284.628.794

Flujo de Caja - 98.727.067 - 36.781.580 - 35.473.350 21.921.557 51.058.417 66.151.159 60.236.658 17.571.571 68.252.316 114.114.637 418.343.431

Flujo Descontado - 98.727.067 - 32.468.912 - 27.750.537 15.263.439 31.793.927 37.035.544 30.500.173 8.099.157 28.844.394 37.773.194 122.468.518

TIR 10%VAN 152.831.831


Considerando los valores obtenidos, tanto en el VAN como en la TIR, el proyecto son favorables. El valor del VAN es casi el doble del monto propuesto por el inversionista, por lo que se considera que el proyecto es rentable y ofrece buenos réditos.

23

4.6. Análisis de Sensibilidad

En el siguiente punto se proponen los distintos escenarios por los que podría pasar el proyecto.

Se asume que el factor más incidente en el desarrollo del Refugio Aukimán es la cantidad de pasajeros que albergará anualmente.

Es por esto, que la siguiente evaluación se realizarán en un escenario de flujo descontado pesimista, es decir, con un porcentaje de ocupación que parte en el 25% el primer año, un 40% en el segundo año y un 55% de ocupación desde el tercer hasta el décimo año, indicando que el proyecto estará un 45% del año completamente desocupado en gran parte del horizonte de evaluación, teniendo un tremendo impacto en los ingresos percibidos, tal como se indica a continuación:


0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Ventas 90.000.000 144.000.000 198.000.000 198.000.000 198.000.000 198.000.000 198.000.000 198.000.000 198.000.000 198.000.000 Costos y Gastos Variables

- 27.000.000 - 43.200.000 - 59.400.000 - 59.400.000 - 59.400.000 - 59.400.000 - 59.400.000 - 59.400.000 - 59.400.000 - 59.400.000


Gasto Financiero - 27.959.505 - 25.242.196 - 22.332.501 - 19.216.800 - 15.880.507 - 12.308.005

- 8.482.569

- 4.386.293

-

-

Depreciación - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187

G/P Capital -


Utilidad A/IMP - 17.742.693 5.031.924 63.484.312 66.600.013 69.936.306 73.508.808 77.334.244 81.430.520 85.816.813 85.816.813

Impuesto 20% - 1.006.385 - 12.696.862 - 13.320.003 - 13.987.261 - 14.701.762 - 15.466.849 - 16.286.104 - 17.163.363 - 17.163.363

Utilidad D/IMP - 17.742.693 4.025.539 50.787.449 53.280.010 55.949.044 58.807.046 61.867.395 65.144.416 68.653.450 68.653.450

Depreciación 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187

G/P Capital -

P Ejercicio Anterior - 17.742.693 -

-

-

-

-

-

-

-

24


Inversión

Terreno- 40.000.000

Propiedad- 342.988.000

Mobiliario- 25.000.000 - 25.000.000

Equip Cocina- 10.000.000 - 10.000.000

Equip. Menor- 9.600.000

- 9.600.000

- 9.600.000

- 9.600.000

Equip. Grales- 4.400.000

- 4.400.000

Equip. Específicos- 14.000.000 - 14.000.000

Equip. Mayor- 7.600.000

Minibús- 12.500.000 - 12.500.000

G.O.P.- 3.000.000



Amortización - 38.380.075 - 41.097.384 - 44.007.079 - 47.122.780 - 50.459.073 - 54.031.576 - 57.857.011 - 61.953.288

-

-

Préstamo 394.908.267

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Capital de Trabajo- 18.347.333

- 5.400.000

- 5.400.000 0 0 0 0 0 -29.147.333


Flujo No Operacional- 98.727.067

- 43.780.075 - 46.497.384 - 53.607.079 - 47.122.780 - 54.859.073 - 63.631.576 - 109.357.011 - 61.953.288 - 19.600.000 284.628.794

Flujo de Caja- 98.727.067

- 36.781.580 - 35.473.350 21.921.557 30.898.417 25.831.159 19.916.658 - 22.748.429 27.932.316 73.794.637 378.023.431

Flujo Descontado- 98.727.067

- 32.468.912 - 27.750.537 15.263.439 19.240.354 14.461.893 10.084.582 - 10.485.295 11.804.592 24.426.833 110.664.985

TIR 3%

VAN 36.514.867Fuente: Elaboración Propia

25

Del ejercicio anterior, se estima que el proyecto sigue otorgando un VAN positivo en las condiciones dadas, aunque con muchas dificultades para mantenerse en competencia, sin embargo es ampliamente inferior al escenario propuesto en el punto 4.5.

Por otra parte, se realiza la evaluación en un escenario optimista, con un porcentaje de ocupación del 75% todos los años de ejecución del proyecto, es decir, el Refugio estará desocupado 91 días al año los 10 años que dura el horizonte de evaluación.

Los valores de este escenario se proponen a continuación:


0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Ventas 270.000.000 270.000.000 270.000.000 270.000.000 270.000.000 270.000.000 270.000.000 270.000.000 270.000.000 270.000.000 Costos y Gastos Variables

- 81.000.000 - 81.000.000 - 81.000.000 - 81.000.000 - 81.000.000 - 81.000.000 - 81.000.000 - 81.000.000 - 81.000.000 - 81.000.000


Gasto Financiero - 27.959.505 - 25.242.196 - 22.332.501 - 19.216.800 - 15.880.507 - 12.308.005

- 8.482.569

- 4.386.293

-

-

Depreciación - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187 - 24.741.187

G/P Capital -

P Ejercicio Anterior

Utilidad A/IMP 108.257.307 110.974.617 113.884.312 117.000.013 120.336.306 123.908.808 127.734.244 131.830.520 136.216.813 136.216.813

Impuesto 20% - 21.651.461 - 22.194.923 - 22.776.862 - 23.400.003 - 24.067.261 - 24.781.762 - 25.546.849 - 26.366.104 - 27.243.363 - 27.243.363

Utilidad D/IMP 86.605.846 88.779.693 91.107.449 93.600.010 96.269.044 99.127.046 102.187.395 105.464.416 108.973.450 108.973.450

Depreciación 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187 24.741.187

G/P Capital -

P Ejercicio Anterior -


Inversión

Terreno- 40.000.000

Propiedad- 342.988.000

26

Mobiliario- 25.000.000 - 25.000.000

Equip Cocina- 10.000.000 - 10.000.000

Equip. Menor- 9.600.000

- 9.600.000

- 9.600.000

- 9.600.000

Equip. Grales- 4.400.000

- 4.400.000

Equip. Específicos- 14.000.000 - 14.000.000

Equip. Mayor- 7.600.000

Minibús- 12.500.000 - 12.500.000

G.O.P.- 3.000.000



Amortización - 38.380.075 - 41.097.384 - 44.007.079 - 47.122.780 - 50.459.073 - 54.031.576 - 57.857.011 - 61.953.288

-

-

Prestamo 394.908.267

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Capital de Trabajo- 18.347.333 0 0 0 0 0 -18.347.333


Flujo No Operacional- 98.727.067

- 38.380.075 - 41.097.384 - 53.607.079 - 47.122.780 - 54.859.073 - 63.631.576 - 109.357.011 - 61.953.288 - 19.600.000 295.428.794

Flujo de Caja- 98.727.067

72.966.958 72.423.496 62.241.557 71.218.417 66.151.159 60.236.658 17.571.571 68.252.316 114.114.637 429.143.431

Flujo Descontado- 98.727.067

64.411.526 56.656.361 43.337.259 44.347.500 37.035.544 30.500.173 8.099.157 28.844.394 37.773.194 125.630.179

TIR 52%VAN 377.908.220


De lo anterior, se indica con claridad que el proyecto ofrece amplias rentabilidades en el escenario optimista, tornándose en una gran oportunidad para invertir, con valores de inversión casi 5 veces superior.

Este caso sería posible si el Refugio Aukimán pudiese posicionarse como uno de los mejores destinos de toda la zona del Cajón Del Maipo, llegando más allá del confort, la cocina y el descanso, orientándose en ofrecer una experiencia enriquecedora y única a cada uno de sus pasajeros.

27

De lo anterior, se logra identificar la amplia diferencia que existe entre el escenario optimista y el pesimista, variando completamente el valor del proyecto, así mismo las motivaciones para invertir en este proyecto o no.

Sin duda alguna, el punto más importante para el desarrollo de estos proyectos es poder captar y fidelizar clientes, mantener un nivel de servicio al cliente único, de primer nivel y diferenciador del resto de la competencia.

28

Documents

Informe Avance Proyecto Refugio V4