Upload
others
View
9
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
SORjaarverslag 2014
Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam | Postbus 22260, 3003 DG RotterdamT (010) 444 55 55 F (010) 404 80 26 E [email protected]
Colofon
Tekst en cijfers: SORVormgeving en opmaak Identity Design, RotterdamFotografi e: Arnoud Verhey, Rotterdam;
Jan van der Meijde, Capelle a/d IJssel Bogaerds Architecten, Numansdorp
SORjaarverslag 2014
2
3
1 Voorwoord
Geachte lezer,
Voor u ligt het jaarverslag 2014. Een jaarverslag over
een roerig jaar. Een reorganisatie doorgevoerd met
vele personele wijzigingen, een nieuw ondernemings
plan, onder verscherpt toezicht geplaatst en de
voorbereidingen van de visitatie, die begin 2015 van
start is gegaan.
De nieuwe woningwet wordt in juli 2015 van kracht
en daar gaat SOR zich op aanpassen. De hele organi
satie krijgt te maken met wijzigingen als gevolg van
de herziene Woningwet.
Ik wens u veel leesplezier en ben zeer geïnteresseerd
in suggesties en uw commentaar.
Harry Rietveld
directeur-bestuurder
4
Inhoud
1 Voorwoord 3
SOR kerncijfers 2014 5
2 Verslag van de bestuurder 7
2.1 Terugblik 7
2.2 Toekomst 7
2.3 Nieuwe Koers SOR 7
2.4 Belangrijkste bestuursbesluiten 2014 8
2.5 Afscheid 8
2.6 Bestuursverklaring 8
3 Verslag van de Raad van Commissarissen 9
3.1 Samenstelling van de Raad van Commissarissen 9
3.2 Benoemingen en herbenoemingen 10
3.3 Vergoedingen 10
3.4 Samenstelling en bezoldiging
van het bestuur 10
3.5 Organisatie van het toezicht 10
3.6 Gespreksonderwerpen en besluiten 12
3.7 Tot slot 13
4 Strategie 15
4.1 Ondernemingsplan 15
4.2 Missie 16
4.3 Ontwikkelingen 16
5 Bewoners en belanghouders 19
5.1 Doelgroepenbeleid 19
5.2 Woonruimteverdeling 19
5.3 Leefbaarheid 20
5.4 Dienstverlening 21
5.5 Bewonersparticipatie 22
5.6 Belanghouders 23
5.7 Samenwerking 24
6 Ons vastgoed 27
6.1 Strategisch voorraadbeleid 27
6.2 Vastgoedportefeuille 27
6.3 Projecten 28
6.4 Onderhoud 29
6.5 Duurzaamheid 30
6.6 Huurprijsbeleid 30
7 Organisatie 31
7.1 Organisatie 31
7.2 Reorganisatie 32
7.3 Integriteit 33
7.4 Ondernemingsraad 33
7.5 Communicatie 34
7.6 Verbindingen 34
8 Financiën 36
8.1 Stelselwijziging RJ 290 36
8.2 Resultaat en vermogen 38
8.3 Liquiditeit 39
8.4 Centraal Fonds Volkshuisvesting en
Waarborgfonds Sociale Woningbouw 40
8.5 Treasury 40
8.6 Risicomanagement 41
9 Verkorte jaarrekening 42
9.1 Balans 42
9.2 Resultatenrekening 44
9.3 Kasstroomoverzicht 45
Bijlagen 47
1 Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR 48
2 Bedrijfsgegevens van de verbindingen 49
5SOR kerncijfers 2014
VERHUURD
SORkerncijfers 2014
Verhuringen onder de liberalisatiegrens
94%
Verhuureenheden
8.021ICR
1,40
Bruto huuropbrengsten
68 miljoen
Uitgegeven aan onderhoud
5,4
miljoen
Operationeel resultaat
27,8 miljoen
Aantal medewerkers
64 fte
Aflossingen lopendeleningen
42,9 miljoen
Renovatie investeringen
2,6 miljoen
Betaalde rente
27,7 miljoen
Voorziening leningen door nieuwe regelgeving
174 miljoen
Klantwaardering onderhoud
8.0Aedes benchmark
BBBelastingen en heffingen
4,5 miljoen
VERHUURD
6
7
2 Verslag van de bestuurder
2.1 Terugblik
2.2 Toekomst
2.3 Nieuwe Koers SOR
2.4 Belangrijkste bestuursbesluiten 2014
2.5 Afscheid
2.6 Bestuursverklaring
2.1 Terugblik
2014 was voor SOR een turbulent jaar. Een jaar waarin
de reorganisatie zich voltrok. Een jaar dat in het teken
stond van vertrek, afscheid, nieuwe instroom, andere
organisatiestructuur, een nieuw ondernemingsplan,
verscherpt toezicht door het Centraal Fonds Volks
huisvesting.
Onze omgeving is eveneens behoorlijk in beweging. Zo
is op een aantal fronten nieuwe regelgeving in de maak
en de extramuralisering wordt in hoog tempo door
gevoerd. Door de tempoversnelling scheiden wonen en
zorg wordt de instroom in verzorgings huizen beperkt.
Hierdoor zijn we genoodzaakt onze investeringsruimte
en liquide middelen ten behoeve van het zorgvastgoed
in te zetten. Daarnaast is met ingang van 1 januari 2015
een aantal taken van Rijksoverheid naar gemeenten
over geheveld. In dit jaarverslag komen we op deze
onderwerpen terug.
2.2 Toekomst
De toekomst van SOR zal sterk afhangen van de
ontwikkelingen in de regelgeving rond het werk
gebied van corporaties (de Novelle van minister Blok),
financiële kaders van toezichthouders en de mogelijk
heden tot samenwerking met beleggers.
De grote veranderingen in de intramurale zorg zullen
ongetwijfeld leiden tot aanpassingen in de omvang
van dit type zorgvastgoed. De vraag ernaar, gezien
de groei van het aantal senioren, zal evenwel niet
afnemen. De verschijningsvorm en de organisatie van
zorg en dienstverlening zullen wel flink wijzigen.
De contouren rond zorgvastgoed zijn zichtbaar en
dit beleid zal in de komende jaren verder gestalte
krijgen. Dit betekent dat de omvang van het
intra murale zorgvastgoed kleiner wordt in ruil voor
meer zelfstandig wonen en dat soms wordt gezocht
naar niches in de zorgsector. In Rotterdam zijn te veel
verpleeghuisbedden en verzorgingsplaatsen. De
komende jaren zal er concentratie plaatsvinden
op goede locaties in wijken en buurten in combinatie
met buurtfuncties. Vrijwel alle SORlocaties liggen op
goede locaties.
Meer dan in het verleden zal de aandacht gericht
worden op de bestaande woningvoorraad en
kwaliteit ervan voor ouderen.
2.3 Nieuwe Koers SOR
2014 stond in het teken van de totstandkoming van de
Nieuwe Koers, inclusief herstelplan. Vele discussies,
workshops met het personeel en een tweedaagse met
het middenkader hebben geleid tot vaststelling ervan
door de Raad van commissarissen in november 2014.
De nieuwe strategische koers houdt rekening met een
kleinere werkorganisatie, scherpere keuzes en speelt in
op de gewijzigde omstandigheden op de woningmarkt.
Eén van de aanleidingen voor de Nieuwe Koers was
het verzoek van WSW (in 2012) een herstelplan op
te stellen.
Animatiefilm Nieuwe Koers SOR in vier minuten.
8
Nog geen twee weken na vaststelling van de Nieuwe
Koers door de raad van commissarissen werd SOR
onder verscherpt toezicht geplaatst door het Centraal
Fonds Volkshuisvesting.
2.4 Belangrijkste bestuursbesluiten 2014
■ Kwartaalrapportages ■ Jaarstukken 2013 ■ Jaarplan en begroting 2015 ■ Nieuwe Koers SOR ■ Reorganisatie SOR ■ Huur en harmonisatiebeleid ■ Verhuur sociale voorraad met 90% inkomensnorm ■ Warmtewet ■ Onderhoudsbegroting 2014 ■ SVBplan 20142025 ■ Calamiteitenplan ■ Projecten: on hold zetten, verhuur verlengen,
dispositie ■ Uitbreiding pilot outsourcing dagelijks onderhoud
2.5 Afscheid
Dit is het laatste jaarverslag waar ik actief aan heb
meegewerkt. In het jaarverslag 2013 is mijn vertrek in
2015 aangekondigd. Tegen die tijd ben ik bijna 30 jaar
werkzaam bij deze mooie organisatie en zal ik gaan
genieten van mijn pensioen.
2.6 Bestuursverklaring
Alle middelen die SOR ter beschikking heeft, zijn in
het verslagjaar uitsluitend besteed in het belang van
de volkshuisvesting.
H. Rietveld MBA
directeur-bestuurder SOR
9
3 Verslag van de Raad van Commissarissen
3.1 Samenstelling van de Raad van Commissarissen
3.2 Benoemingen en herbenoemingen
3.3 Vergoedingen
3.4 Samenstelling en bezoldiging van het bestuur
3.5 Organisatie van het toezicht
3.5.1 Governancecode
3.5.2 Toetsingskader
3.5.3 Taakverdeling en commissies
3.5.4 Risicobeheersing door de Raad van Commissarissen
3.6 Gespreksonderwerpen en besluiten
3.7 Tot slot
In dit verslag berichten wij u over het door de Raad
van Commissarissen gevoerde toezicht in 2014.
3.1 Samenstelling van de Raad van Commissarissen
De samenstelling van de raad, die functioneert als
intern toezichthoudend orgaan en als werkgever van
de directeur bestuurder, is in 2014 als volgt:
Leden van de raad van commissarissen
Naam Geboren Hoofdfunctie Nevenfuncties
Drs. H.M.A. (Helen)van Duin MREVicevoorzitterVanaf 1552012
19101958 Directeur De KEY/Principaal Lid Hteam
Drs. Ing. B. de Graaf (Bert)VoorzitterVanaf 01122009
13111948 Directeur Bedegra BV,Associate Ecorys Nederland BV
Lid raad van commissarissen Triodos Vastgoedfonds,Lid Raad van Advies Rebel Group,Lid Investment Committee ROMD.
Drs. H.W.F. Houben MBA (Leny) (huurderszetel)Vanaf 2822012
03081953 Voorzitter Raad van Bestuur Stichting CatoStichting ASB
Lid van het bestuur van Zorgscala (vereniging zorgaanbieders Haaglanden)
J.M. Kremer MBA (Anne Margreet)Vanaf 1552012
23021970 Directeur Finance en controlDe Forensische Zorgspecialisten
Deelnemer Vastgoed Kennis netwerk Zorg
Ir. A. de Ruiter (Fred)(huurderszetel)Vanaf 01062007
23071948 Voormalig directeur dS+V, gemeente Rotterdam
Geen relevante nevenfuncties
10
3.2 Benoemingen en herbenoemingen
Het rooster van aftreden en (her)benoemingen komt
er door de mutaties als volgt uit te zien:
Rooster van (her)benoemingen per einde 2014
benoemd einde huidige zittingsperiode
Drs. Ing. B. De Graaf 2009 2017 niet herbenoembaar
Ir. A. de Ruiter 2007 2015 niet herbenoembaar
Drs. H.M.A. van Duin MRE 2012 2016 Herbenoembaar
Drs. H.W.F. Houben MBA 2012 2016 Herbenoembaar
J.M. Kremer MBA 2012 2016 Herbenoembaar
Uitgangspunt voor de benoeming en herbenoeming
van leden van de Raad van commissarissen is de
profielschets, die in juli 2011 is vernieuwd. Leden van
de Raad van commissarissen dienen te voldoen aan
algemene kwaliteitseisen, zoals strategisch inzicht,
visie, bestuurskracht, maatschappelijke betrokken
heid, integriteit, omgevingsbewustzijn en
uitdrukkings vaardigheid. Op zes terreinen dient de
raad over brede, generalistische kennis te beschikken:
■ Financiën ■ Management en bestuur ■ Bouwen, wonen en projectontwikkeling ■ Zorg en welzijn ■ Marketing en consumentenvoorkeuren ■ Wet en regelgeving.
Bij een eerstkomende benoeming, welke is voorzien
voor 2015, zal het accent in de werving worden
gelegd op laatstgenoemd aspect.
3.3 Vergoedingen
De vergoeding van de Raad is gebaseerd op de
Honoreringscode Commissarissen. Over 2013 is de
vergoeding 10% verlaagd in het kader van de
gewenste bezuinigingen, waardoor deze uitkomt op
€ 8.100, voor de leden en € 12.150, voor de voor
zitter. In 2014 heeft geen verhoging plaatsgevonden.
De vergoeding van de Raad voldoet aan de WNT
regeling.
3.4 Samenstelling en bezoldiging van het bestuur
De heer H. Rietveld is sinds 1986 directeurbestuurder
van SOR. Inmiddels is besloten dat hij in 2015 zal
terugtreden en vervolgens met vervroegd pensioen
zal gaan.
Hij heeft als enige nevenfunctie het bestuurs
lidmaatschap van de Elisabeth Stichting anno 1455.
Er heeft eind 2014 een beoordelingsgesprek met de
bestuurder plaatsgevonden. De Raad heeft zijn
overwegende tevredenheid uitgesproken over de
gang van zaken in 2014. Het verslag van het
be oordelingsgesprek is opgenomen in het personeels
dossier.
De bezoldiging van de directeurbestuurder voldoet
aan de voorwaarden van de meest recent in de
Staatscourant gepubliceerde WNTregeling.
Overigens heeft de Raad, mede in het licht van de
bezuinigingen, over 2013 geen bonus toegekend aan
de bestuurder; over 2014 is die tot 25% van het eerder
overeengekomen bedrag beperkt.
3.5 Organisatie van het toezicht
3.5.1 Governancecode
SOR onderschrijft de Governancecode Woning
corporaties en heeft haar werkwijze daar in 2012 nog
eens aan getoetst. Daarnaast baseert de Raad zijn
toezicht op:
11Verslag van de Raad van Commissarissen
■ Het huishoudelijke reglement van de Raad, in 2013
ongewijzigd. ■ De profielschets van de Raad, laatstelijk gewijzigd
in 2011. ■ Het rooster van aftreden, in 2014 ongewijzigd. ■ De klokkenluidersregeling, vastgesteld in 2008,
laatstelijk in 2012 aangepast. ■ Jaarverslag en jaarrekening. ■ Accountantsrapportage en managementletter. ■ Kwartaalrapportages. ■ Specifieke rapportages met betrekking tot onder
meer derivaten, grondposities e.d. ■ Rapportages van het CFV en het WSW, alsmede de
mede op grond daarvan opgestelde toezichtsbrief
van het Ministerie.
Naast het hebben van deze documentatie, stelt de
code een visitatie eens in de vier jaar verplicht. De
meest recente visitatie is gehouden in het najaar van
2010. Inmiddels is eind 2014 besloten tot uitvoering
van een nieuwe visitatie.
3.5.2 Toetsingskader
Onderstaande vastgestelde documenten vormden
het toezichtskader in 2014 voor de Raad van
commissarissen: ■ De statuten van SOR, laatst gewijzigd op
11 februari 2009. ■ Het ondernemingsplan 20132015. ■ De meerjarenbegroting 20132022/Herstelplan c.q.
De Nieuwe Koers. ■ Integriteitscode, vastgesteld in 2006 (gedragscode)
en 2008 (egedragscode, gericht op gebruik van
digitale communicatiemiddelen en kanalen). ■ De jaarbegroting 2014, zoals vastgesteld in
december 2013. ■ Het treasurystatuut, vastgesteld op 8 mei 2008,
geactualiseerd in december 2012. ■ Het investeringsstatuut dat in 2013 is vastgesteld.
3.5.3 Taakverdeling en commissies
De Raad heeft er in het verleden nadrukkelijk voor
gekozen om geen gespecialiseerde commissies in te
stellen. De Raad stelde zich op het standpunt dat alle
leden in principe in het geval van SOR over dezelfde
informatie moeten kunnen beschikken. Hiermee
wordt verzekerd dat zowel de afzonderlijke leden van
de raad, als de raad als geheel, te allen tijde een
volledig inzicht hebben in hun verantwoordelijk
heden. In de governancecode wordt echter geadvi
seerd om een auditcommissie en een selectie en
remuneratiecommissie in te stellen. Gezien de
toegenomen complexiteit van de wet en regelgeving,
alsmede ook de toegenomen zwaarte van de verant
woordelijkheden van de leden van de Raad, is begin
2014 besloten tot instelling van een auditcommissie.
3.5.4 Risicobeheersing door de raad van
commissarissen
Ten behoeve van de risicobeheersing worden in
de governancecode onderwerpen en onderdelen
genoemd waaraan een goed functionerend intern
risicobeheersings en controlesysteem moet voldoen.
Specifiek zijn project, rente, marktrisico’s en beleids
risico’s te onderscheiden.
De raad van commissarissen houdt zicht op de
projectrisico’s via de kwartaalrapportages, de
ge faseerde investeringsbeslissingen, de eind
afrekening van projecten en de afzonderlijk te
agenderen besluiten over de aankoop van gronden.
Daarnaast wordt er periodiek gerapporteerd over de
waarde van de in bezit zijnde gronden.
Het renterisico heeft zowel betrekking op de bedrijfs
financiering in zijn algemeenheid als op de ontwikkel
activiteiten en de daarop volgende exploitatie in het
bijzonder. Het belangrijkste instrument hierin voor de
organisatie is het treasurybeleid. In paragraaf 8.5
wordt de werkwijze van de organisatie hierin toe
gelicht. Het treasurystatuut, door de raad goed
gekeurd, is leidend. De organisatie dient binnen die
kaders een jaarplan in, dat ook door de raad is
goedgekeurd. Het toezicht vindt plaats op basis van
kwartaalgewijze rapportage. Met dit stelsel is de raad
voortdurend op de hoogte van de mate waarin
financieringsbehoefte nog moet worden afgedekt en
welk effect de financieringsactiviteiten hebben op de
werkelijke totale rentevoet.
Specifieke aandacht is 2014 opnieuw uitgegaan naar
de derivatenpositie van SOR. De raad heeft evenals in
voorgaande jaren geconstateerd dat er een goed te
dragen risico bestaat, dat potentieel wel tot een
liquiditeitsbeslag, maar niet tot liquiditeitsproblemen
leidt. Feit is wel dat er door verschillen in opstelling
tussen de bank enerzijds en het WSW anderzijds
sprake is van zogenoemde ‘systeemklemmen’. Begin
2014 zijn deze kwesties, na een tripartite overleg
opgelost. Eind 2014 zijn er opnieuw vraagstukken
over derivaten gerezen. Deze hebben te maken met
nieuwe richtlijnen van de Raad voor de
12
Jaarverslagging ter zake van de afzonderlijke waar
dering van zogenoemde embedded derivaten
(RJ 290). Een en ander is als stelselwijziging verant
woord.
Het marktrisico is afhankelijk van externe macro
economische omstandigheden. Het effect laat zich
merken in de verhuurbaarheid van de woningen,
waarbij met name de verhuur van de vrije sector
huurwoningen sinds 2010 achterblijft bij de doel
stellingen. Inmiddels blijkt de markt zich inderdaad te
herstellen.
De beleidswijzigingen bij de centrale overheid zijn
nog niet gestabiliseerd. De nieuwe Woningwet, die in
2015 van kracht zal worden, heeft opnieuw effect op
de operationele gang van zaken. Naar verwachting
zal daarna het beleid een langere tijd stabiel zijn.
Het geheel heeft, mede op uitnodiging van het CFV
en WSW, geleid tot aanscherping van het strategische
lange termijn plan onder de aanduiding ‘Nieuwe
Koers SOR’. Net na de vaststelling van de Nieuwe
Koers is SOR onder verscherpt toezicht geplaatst. Het
CFV, de toezichthouder op alle woningcorporaties,
stelt dat in de prognosecijfers nog onvoldoende
rekening is gehouden met de ombouw van het
zorgvastgoed en heeft SOR daarom voorzichtigheids
halve onder verscherpt toezicht geplaatst. Uit het
overleg dat ook de Raad met het CFV en het WSW
heeft gehad is gebleken dat men de Nieuwe Koers als
toereikend uitgangspunt ziet voor het verdere herstel
van de diverse ratio’s.
3.6 Gespreksonderwerpen en besluiten
De Raad is in het verslagjaar zes maal in vergadering
bijeen geweest en heeft een afzonderlijke dag
besteed aan nieuwe vormen van dienst en zorg
verlening en heeft daartoe ook een aantal woon
gebouwen bezocht dat daarvoor is ontwikkeld.
Daarnaast heeft de voltallige Raad een overleg gehad
met de Ondernemingsraad en heeft een delegatie van
de Raad een aantal malen een bijeenkomst bij
gewoond van het Huurdersplatform.
Ook zijn bijeenkomsten bijgewoond die (mede) zijn
georganiseerd door de VTW en heeft een aantal leden
van de Raad een cursus/workshop gevolgd.
Van de leden van de Raad van commissarissen is,
overeenkomstig de vereisten uit de Governancecode
Woningcorporaties, de onafhankelijkheid vastgesteld.
Bij geen van de genomen of voorgelegde besluiten
was sprake van strijdigheid van belangen van één of
meer leden van de Raad van Commissarissen.
Eigen functioneren
In 2014 is het eigen functioneren van de Raad
ge ëvalueerd onder begeleiding van een externe
deskundige. In zijn algemeenheid was de conclusie
dat de samenstelling van de Raad voldoende divers
was en dat een nog sterkere teamgerichte benadering
de kwaliteiten van de individuele leden nog beter
inzetbaar zou maken.
Voorraadontwikkeling
In 2014 zijn uitsluitend investeringsbeslissingen
goedgekeurd ter zake van een aantal noodzakelijke
verbeteringrepen. Goedgekeurd is ook een erfpacht
constructie met een beheersovereenkomst voor een
grondlocatie. Al met al is de voorraad dus stabiel
gebleven.
Besturing en ontwikkeling van de organisatie
De Raad heeft naast het voorgaande besluiten
genomen c.q. voorgenomen besluiten goedgekeurd
ten aanzien van onder meer: ■ Reorganisatie SOR / advies OR ■ Meerjarenbegroting 2014 2023, twee aanvullende
scenario’s t.b.v. WSW ■ Huur en Harmonisatiebeleid 2014 ■ Afwaardering grondposities ■ Accountantsverslag 2013 ■ Jaarverslag en jaarrekening 2013 ■ WSWABN AMRO – stand van zaken derivaten
– ophogen begroting ■ Convenant samenwerking 2014 – Gemeente
Rotterdam & SOR ■ Aanpassing reglement Klachten en Geschillen
commissie ■ Reorganisatie afdeling Vastgoed ■ Strategienota Nieuwe Koers (inclusief herstelplan) ■ Jaarplan en begroting 2015 ■ Treasury jaarplan 2015 ■ Overeenkomst Lelie Zorggroep/Profila (Koningshof) ■ Opdracht engineering transformatie Siloam 4e en
5e verdieping ■ Planning visitatie.
13Verslag van de Raad van Commissarissen
Daarnaast zijn onder meer de volgende rapportages
besproken: ■ Derivaten ABN AMRO: optie derivatenafkoop ■ Kwartaalrapportages ■ Activiteitenoverzicht n.a.v. klant tevredenheids
onderzoek ■ Stand van zaken reorganisatie ■ Aanvullend overzicht Zanders inzake derivaten en
swaps ■ Rapport BDO Feitelijke bevindingen en brief
aandachts en verbeterpunten Kasstroomoverzicht
2013 ■ Eindrapportage RIVIERproject ■ Managementletter 2014 ■ Aedes benchmark.
Tot slot heeft meningsvorming plaatsgevonden over
de volgende onderwerpen: ■ Instelling auditcommissie in relatie tot treasury en
een reglement auditcommissie ■ Nota strategische doelen en samenwerking ■ Eerste aanzet duurzaamheidsbeleid ■ Concept jaarplanning 2015 ■ Oordeelsbrief Ministerie van Infrastructuur en
Milieu verslagjaar 2013.
Overigens hebben meerdere punten uit het voor
gaande betrekking op of zijn gerelateerd aan de
jaaragenda die de Raad voor 2014 voor zichzelf had
opgesteld.
In 2014 is extra aandacht uitgegaan naar de positie
van SOR als zelfstandige organisatie in het heden en
in de toekomst.
Auditcommissie
In 2014 bestond de auditcommissie uit de dames
Van Duin en Kremer. De commissie vergaderde over
de volgende onderwerpen: ■ Managementletter interim controle ■ Kwartaalrapportage 3e kwartaal 2014 ■ Begroting 2015 ■ Treasury jaarplan 2015 ■ Aedes benchmark 2014
Relatie met de accountant
Sinds boekjaar 2011 is BDO aangesteld als externe
accountant. BDO heeft de jaarstukken over het jaar
2014 voorzien van een goedkeurende accountants
verklaring. Tijdens de vergadering van 26 mei 2015
heeft de Raad de jaarrekening van SOR, alsmede het
volkshuisvestelijk jaarverslag besproken en, indachtig
het positieve oordeel van de accountant, goed
gekeurd.
Relatie met de huurders
Opnieuw is er overleg geweest met de huurders
organisatie: gesproken is onder meer over de hoogte
van de huren en de ontwikkeling daarvan in de nabije
toekomst. De Raad heeft daarbij gewezen op het feit
dat zij uitdrukkelijk heeft ingestemd met de uitgangs
punten ten aanzien van betaalbaarheid, kwaliteit en
duurzaamheid van de Nieuwe Koers. Door
in vesteringen in energiebesparing niet volledig door
te berekenen wordt op alle drie de uitgangspunten
gelijktijdig winst geboekt. De huurdersorganisatie
onderschrijft deze inzet.
3.7 Tot slot
Ook 2014 was, zoals ook 2013, een relatief bewogen
en intensief jaar. Gelijktijdig mag worden
ge concludeerd dat het managementteam weer op de
gewenste sterkte is en dat de plannen voor de nabije
toekomst in de vorm van de Nieuwe Koers een
duidelijk kader hebben gekregen. De Raad wil haar
dank uitspreken aan het bestuur, het management en
alle medewerkers voor de door hen in 2014 geleverde
prestaties. We kunnen met elkaar de toekomst met
vertrouwen tegemoet zien.
14
Renovatie van monumentale Hoeve Dijkzicht, onder-
deel van woonservicezone de Gravin (Oud Beijerland).
De hoeve is geschikt gemaakt voor begeleid wonen
van cliënten van Stichting Zuidwester
15
4 Strategie
4.1 Ondernemingsplan
4.2 Missie
4.3 Ontwikkelingen
In 2011 zag het ondernemingsplan ‘Onderweg naar
2015’ het licht. Fors gewijzigde omstandigheden
leidden voor ons tot een sterk veranderd perspectief.
Daardoor hebben wij al in 2013 de accenten verlegd
en in 2014 een strategiediscussie gevoerd die eind
2014 de ‘Nieuwe Koers SOR’ tot gevolg had.
4.1 Ondernemingsplan
Met het verdwijnen van de investeringsruimte in 2013
door gewijzigde wet en regelgeving en de beperkte
financiële positie lag herformulering van de stra
tegische koers op hoofdlijnen en het inrichten van de
organisatie voor de hand. Daarbij vormde de herijkte
strategie de basis voor de reorganisatie. De herijkte
strategie heeft tot gevolg gehad dat de groei van de
portefeuille als doelstelling verviel en daarmee een
forse afname van de projectenportefeuille. Daarmee
verschoof de focus van projectontwikkeling naar
beheer van het bezit.
Sinds november 2014 heeft SOR een nieuw onder
nemingsplan. Deze is terug te vinden op onze website
www.sor.nl. Aanleiding voor de koerswijziging zijn de
fors gewijzigde omstandigheden van de afgelopen
jaren. SOR wordt meer dan andere corporaties
geconfronteerd met veranderende criteria en spel
regels voor wonen en zorg, omdat zij meer dan
gemiddeld zorgvastgoed bezit. Er was sprake van
elkaar opvolgende beleidswijzigingen, zoals wijzigin
gen in de financieringsruimte als gevolg van
ge wijzigde afspraken ten aanzien van de normen van
WSW en de sluiting van verzorgingshuizen.
We hebben scherpere keuzes gemaakt over wie onze
klanten zijn, welke producten en diensten wij willen
bieden en hoe wij kunnen inspelen op veranderende
wensen en behoeften van onze klanten.
De komende jaren ligt onze focus bij drie hoofd
thema’s:
1. Klant: ■ Betaalbaarheid – wij handhaven de betaalbaar
heid met name voor onze kwetsbare huurders ■ Duurzaamheid – verduurzaming van het vast
goed is onze bijdrage aan de maatschappelijke
wens tot vergroening ■ Kwaliteit – waar mogelijk en noodzakelijk
bevorderen we de technische, sociale en pro
fessionele kwaliteit
2. Organisatie: ■ Kritische zelfanalyse en borgen verandertraject ■ Professionaliteit ■ Efficiënte bedrijfsvoering
3. Financiën: ■ Zo snel mogelijk voldoen aan de ratio’s van WSW
en CFV ■ Strak financieel beleid ■ Laagste kwartiel van de benchmark bedrijfs
kosten.
Sinds november 2014 handelen wij in lijn met de
Nieuwe Koers SOR. Betaalbaarheid is een belangrijk
onderwerp voor SOR. Binnen onze financiële grenzen
zoeken we naar mogelijkheden om het betaalbaar te
houden. Zo gaan we investeren in duurzaamheid,
zodat de energielasten verlaagd kunnen worden.
Ook gaan we met huurders op zoek naar mogelijk
heden om de servicekosten te kunnen beperken. En
we zorgen ervoor dat er voldoende betaalbare
woningen zijn. Met het ombouwen van onze verzor
gingshuizen naar zelfstandige woningen creëren we
extra woningen die ook betaalbaar zijn voor mensen
met alleen AOW.
Deze Nieuwe Koers kenmerkt zich door een omslag
van stenen naar mensen met als belangrijkste eind
doel een excellente beheerorganisatie in 2018.
16
4.2 Missie
In ‘Onderweg naar 2015’ was sprake van een brede
missie. Bij de herijking van de strategie op hoofdlijnen
werd de missie versmald.
In de nieuwe missie die in de ‘Nieuwe Koers SOR’ is
opgenomen is ‘terug naar de kerntaak’ te herkennen.
In plaats van het welzijn te willen bevorderen, is
gekozen voor het bieden van comfortabel en veilig
wonen. De nieuwe missie luidt als volgt.
“Comfortabel en veilig wonen voor senioren, in het
bijzonder voor (kwetsbare) senioren met een beperkt
inkomen, in de stadsregio Rotterdam en Hoeksche
Waard”.
4.3 Ontwikkelingen
Bestuurlijke en politieke ontwikkelingen
De bestuurlijke en politieke ontwikkelingen gaan snel.
Het Woonakkoord heeft grote gevolgen voor de
woningcorporaties. De verhuurderheffing is voor alle
corporaties zeer ingrijpend. De politiek wil dat
corporaties zich beperken tot de kerntaken. De rol
van de gemeente richting toegelaten instellingen
wordt versterkt en ook de rol van huurders
organisaties wordt steviger. De Novelle zet duidelijke
richtingen uit, die ingrijpend zijn voor de corporatie
sector.
De regering Rutte bereidt verder de grootste over
dracht van rijkstaken naar gemeenten voor die
Nederland heeft gekend. Het gaat hierbij om taken
op het gebied van zorg en ondersteuning (WMO),
decentralisatie AWBZ, decentralisatie van de jeugd
zorg en de in gang gezette veranderingen op het
gebied van werk en inkomen.
Deze decentralisatie gaat gepaard met een grote
bezuinigingstaakstelling. De gemeente wordt het
centrale aanspreekpunt in het sociale domein, waarbij
de raakvlakken met wonen vrijwel steeds aanwezig
zijn. Het sociale domein zal opnieuw worden vorm
gegeven. Dat vergt van gemeenten een nieuwe
organisatie en inzet. Deze veranderingen zetten de
gemeenten onder druk.
De snelheid waarmee dit gaat, leidt tot steeds meer
ongemak bij de betrokken partijen. Voor SOR is met
name de overdracht van taken van AWBZ naar WMO
op het gebied van ouderenzorg van grote invloed.
Dit pad was overigens al ingezet door eerdere
regeringen.
Wet langdurige zorg
In 2014 is ingestemd met de Wet langdurige zorg
(Wlz). Deze wet is per 1 januari 2015 ingevoerd en
vervangt de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten
(AWBZ). De Wlz is er voor mensen die de hele dag
intensieve zorg of toezicht dichtbij nodig hebben.
Daarbij gaat het bijvoorbeeld om ouderen met
vergevorderde dementie of of mensen met een
ernstige verstandelijke, lichamelijke of zintuiglijke
beperking. Voor zorg vanuit de Wlz is een Wlz
indicatie nodig. Met een Wlzindicatie heeft men
recht op passende zorg en een verblijf in een
in stelling. De passende zorg kan ook thuis geleverd
worden als de thuissituatie dat toe laat.
Het Rijk is van start gegaan met een Transitieagenda
Langer zelfstandig wonen om partijen te onder
steunen bij de samenwerking om het langer zelf
standig wonen van ouderen, mensen met een
verstandelijke beperking en psychiatrische pro
blematiek mogelijk te maken. De agenda richt zich op
drie pijlers:
1. Regiotafels in 43 Wmo-regio’s waaraan gemeenten,
corporaties en zorgorganisaties deelnemen. En
eventueel ook zorgkantoren, cliëntenorganisaties
en organisaties van burgercoöperaties. Het doel is
informatie delen en afspraken maken, bijvoorbeeld
over de herstructurering van zorgvastgoed. De
regionale overleggen “vormen de thermometer
voor de voortgang van de transitie op landelijk
niveau”.
2. Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen. Het Rijk
stelt een expertiseteam met kennis van zowel
wonen, zorg en lokaal bestuur in dat op verzoek
van lokaal of regionaal partijen kan faciliteren bij
het komen tot afspraken. Dit team, geleid door
Marnix Norder, moest voor de zomer van 2014 een
implementatieplan gereed hebben. Het team zal de
noodzaak van regionale afspraken uitdragen en zal
daarbij goede voorbeelden verschaffen. Het
Aanjaagteam is op werkbezoek bij SOR geweest en
heeft zich laten informeren over knelpunten en
mogelijke oplossingen van het langer zelfstandig
thuis wonen.
3. Kennis en informatie bundelen en beschikbaar
stellen. De ministeries van BZK en VWS onder
steunen hiervoor onder andere het Experimenten
programma Langer Thuis van Movisie, Platform31
17Strategie
en het AedesActiz Kenniscentrum WonenZorg.
Ook wordt het stimuleren van de inzet van
technologie genoemd en de randvoorwaarden die
daarvoor nodig zijn. Voor financiering van zorg
infrastructuur wordt een overgangsregeling
getroffen voor 20152017. Ook worden goede voor
beelden verzameld over het stimuleren van
woningaanpassingen en het creëren van bewust
wording. SOR heeft in 2014 deelgenomen aan het
Allinclusive experiment van Platform 31 (zie 5.7.3).
Nieuwe Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO)
en overheveling van taken naar gemeenten
Er is sprake van twee bewegingen die elkaar ver
sterken: de overheid die zich terugtrekt en tegelijk
een beroep doet op het zelf oplossend vermogen van
burgers. Het welzijn van burgers wordt steeds meer
overgelaten aan de markt of de goedwillendheid van
de gemeenschap. Belangrijke drijfveren zijn de
enorme bezuinigingen op de overheidsuitgaven.
Tegelijk wordt duidelijk dat de markt er geen brood in
ziet om taken van de overheid over te nemen. Burgers
moeten dus zelf aan de slag: als mantelzorgers, door
zichzelf als eerste verantwoordelijk te maken voor het
welzijn van zichzelf en van anderen. Er treedt een
verschuiving op van het recht op zorg (AWBZ) naar
ondersteuning bieden waar nodig (via de WMO),
maar geen recht daarop.
Lichte Zorg Zwaarte pakketten (ZZP’s) zijn geëxtra
muraliseerd: patiënten worden zoveel mogelijk thuis
behandeld en komen niet meer in aanmerking voor
verblijf in een instelling. Uitgangspunt is dat zoveel
mogelijk zelf de regie wordt gevoerd en gepartici
peerd wordt in de samenleving. Punt van zorg is of
voldoende mantelzorgers en vrijwilligers beschikbaar
zijn om aan de stijgende vraag te voldoen.
Senioren willen en zullen zo lang mogelijk thuis willen
blijven wonen, in een omgeving met gelijkgestemden.
De vraag naar levensloopbestendige woningen in de
nabijheid van zorg en winkelvoorzieningen zal
toenemen. Door technische innovaties lijkt het steeds
eenvoudiger zorg op afstand te leveren.
Het beleid om langer zelfstandig te wonen is al jaren
geleden in gang gezet.
Vanaf de jaren 80 daalt het aantal ouderen in een
verpleeg of verzorgingshuis, terwijl sindsdien het
aantal ouderen is verdubbeld naar 650.000 (zie de
hervorming van de langdurige ondersteuning en
zorg). Ook de mogelijkheden om langer zelfstandig
thuis te blijven wonen zijn toegenomen door onder
andere mantelzorg, domotica, meer flexibele inzet
van thuiszorg, etcetera Deze ontwikkeling van de
laatste jaren is voor het kabinet uitgangspunt.
Het kabinet sluit met de hervorming van de lang
durige zorg aan bij wat mensen willen en kunnen.
Het kabinet maakt gemeenten en zorgverzekeraars
meer verantwoordelijk voor hulp/zorg thuis. Zij
worden de komende jaren verantwoordelijk voor
levering van ondersteuning die tot op heden in
AWBZinstellingen wordt geleverd. Volgens de
huidige plannen voert de overheid tussen 2012 en
2018 in hoog tempo verschillende veranderingen en
bezuinigingen door, zo ook de langdurige zorg.
Door het langer thuis wonen stagneert de door
stroming naar verzorgingshuizen.
Verzorgingshuizen staan straks leeg, terwijl de
behoefte aan wonen met lichte zorg, hulp, sociale
contacten, alleen maar toeneemt.
Parlementaire enquête en herziening Woningwet
De incidenten die zich de laatste jaren hebben
voorgedaan bij woningcorporaties waren aanleiding
voor een (parlementair) onderzoek naar de opzet en
het functioneren van het stelsel van woning
corporaties. De vraag die centraal stond is:
Functioneert het woningcorporatiesstelsel adequaat
in termen van legitimiteit, doeltreffendheid, doel-
matigheid en controleerbaarheid en is het naar
aanleiding van dit functioneren nodig het stelsel te
wijzigen?
Op 17 april is de Parlementaire enquête van start
gegaan. Op 30 oktober is het eindrapport verschenen.
Veel aanbevelingen zijn terug te vinden in de nieuwe
Woningwet, waarmee de Eerste kamer op 17 maart
2015 heeft ingestemd.
Nieuwe Woningwet
In 2014 is veel te doen geweest over de nieuwe
Woningwet die per 1 juli 2015 van kracht wordt. In de
nieuwe Woningwet en de novelle wordt een aantal
onderdelen nader uitgewerkt bij Algemene Maatregel
van Bestuur (AMvB). De gevolgen van de nieuwe
Woningwet voor woningcorporaties zijn groot en
betreffen alle onderdelen van de organisatie. In 2015
wordt een implementatieplan opgesteld om de
invoering goed te laten verlopen.
18
Huisvestingswet en regionale verordening
woon ruimteverdeling
Per 1 januari 2015 is de Huisvestingswet in werking
getreden. Gemeenten kunnen met deze wet sturen in
de woonruimteverdeling. Daarvoor moet een
gemeente toewijzingsregels opnemen in een huis
vestings verordening. De gemeente is verplicht daarbij
de (lokale) woningcorporaties te betrekken.
In 2014 is regionaal veel inzet gepleegd op de
totstandkoming van een samenhangend stelsel voor
woonruimtebemiddeling met prestatieafspraken,
verordening, spelregels en monitoring. Ook de
provincie en rijk reageerden positief over het voorstel.
In 2015 is er een consultatieronde, waarna besluit
vorming in mei/juni wordt verwacht, zodat de nieuwe
verordening met ingang van 15 juni van kracht kan
zijn.
19
5 Bewoners en belanghouders
5.1 Doelgroepenbeleid
5.2 Woonruimteverdeling
5.3 Leefbaarheid
5.4 Dienstverlening
5.4.1 Klachten en geschillencommissie
5.5 Bewonersparticipatie
5.6 Belanghouders
5.6.1 Zorg en welzijnsinstellingen
5.6.2 Overheden
5.7 Samenwerking
5.7.1 Sectorale samenwerkingsverbanden
5.7.2 Overige samenwerkingsverbanden
SOR staat midden in de maatschappij en overlegt
regelmatig met haar bewoners en belanghouders om
het beste voor onze bewoners te realiseren. Om
vrijblijvendheid te voorkomen, worden gemaakte
afspraken overeengekomen in prestatie of samen
werkingsafspraken. Ons maatschappelijk onder
nemerschap is gebaseerd op de volgende pijlers: ■ Bouwen en beheren ten behoeve van. de primaire
doelgroep ■ Bevordering van het leefklimaat van onze
be woners ■ Het voorzien in maatschappelijk vastgoed ten
behoeve van professionele en vrijwilligers
organisaties ■ Duurzaamheidsinvesteringen ten behoeve van
beheersbare woonlasten gekoppeld aan com
fortabele woningen.
5.1 Doelgroepenbeleid
SOR is er voor senioren en in het bijzonder voor
(kwetsbare) senioren met een beperkt inkomen en
mensen met een zorgbehoefte. Daarnaast bedienen
we ook de middeninkomens.
Voor de verhuur betekent dit dat we woningen
verhuren aan 55+ huishoudens zonder kinderen. Door
deze keuze is SOR een specialist als het gaat om
seniorenhuisvesting, het dienstenpakket en de
expertise van onze medewerkers.
5.2 Woonruimteverdeling
In de stadsregio Rotterdam bieden wij vrijkomende
sociale huurwoningen aan volgens de regionale
regels. De vrijkomende woningen adverteren wij via
de website van Woonnet Rijnmond. Wij wijzen toe
conform de afspraken in de Huisvestingsverordening
Stadsregio Rotterdam. Dit houdt in dat van de
woningzoekenden die reageerden op een woning,
urgenten voorrang kregen. Verder is bij de woning
toewijzing rekening gehouden met voorwaarden in
de advertentie. Denk hierbij bijvoorbeeld aan maxi
maal inkomen en leeftijd.
Om de instroom van actieve senioren te bevorderen
is er in 2014 in vier gebouwen gewerkt met lokaal
maatwerk, waarbij de bewonerscommissie het recht
had om actieve kandidaatbewoners aan SOR voor te
dragen. Daar is mondjesmaat gebruik van gemaakt,
bij gebrek aan kandidaten. Met het van kracht
worden van de nieuwe Huisvestingswet in de loop van
2015 zal dit leefbaarheidsinstrument komen te
vervallen.
Met ons beheermodel richten we ons op een goede
woonsituatie voor de oudere doelgroep. De kwaliteit
van de woningen en de samenwerking met zorg
instellingen is gericht op het beschikbaar hebben van
woningen waarin eventueel zorg geleverd kan
worden, direct of in de toekomst. Om markt
technische overwegingen is in twee gebouwen
afgeweken van dit beleid.
20
Wij hebben 228 woningen voor verhuur en 97 directe
bemiddelingen aangemeld. Bij directe bemiddeling
wordt de woning niet geadverteerd, maar bieden we
deze direct aan voor verhuur aan een kandidaat. Dit
doen wij als het om een vrije sector woning gaat, of
een woning betreft die reeds 1x geadverteerd is
geweest, of als het een kandidaat uit een bijzondere
doelgroep betreft. Bij SOR gaat het dan met name om
kandidaten met een zorgindicatie of een urgentie en
kandidaten die door woongroepen van senioren
worden voorgedragen. In tabel 1 is een specificatie
van onze verhuringen opgenomen.
Naast woningen in de stadsregio Rotterdam hebben
wij ook woningen in OudBeijerland (Hoeksche
Waard). Onze sociale huurwoningen worden conform
de daar geldende regelgeving aangeboden en
verhuurd. Wij werken daarvoor samen met corporatie
HW Wonen.
Verhuurresultaten
In tabel 1 zijn de verhuurresultaten weergegeven
conform bijlage E van de BBSHverantwoording aan
het ministerie van BZK. Hierbij zijn inkomen, leeftijd
en grootte van het huishouden relevant voor de
beoordeling van passendheid van de verhuringen.
Naast het voldoen aan de BBSHvereisten, speelt
EUregelgeving een rol bij de verhuur. Er is sprake van
een strenge controle op de toewijzing van
Daebwoningen aan huishoudens met een inkomen
onder of gelijk aan € 34.678,. In 2014 is 94,3%
verhuurd volgens de EUregeling.
5.3 Leefbaarheid
SOR heeft een beheermodel dat erop is gericht om
vooral die bewoners te ondersteunen voor wie het
in contact blijven met de buren en de wijk moeilijker
wordt. Onze inzet bestaat uit: ■ Samenwerking met bewonerscommissies ter
activering van onze bewoners. ■ Bevordering van het leefklimaat in het woon
gebouw. ■ Behoud van aansluiting bij de woonomgeving.
Hoe ouder onze bewoners, hoe groter het risico op
vereenzaming. Met onze inzet proberen we dit te
voorkomen. Een belangrijke drager voor onze inzet is
de gezamenlijke ontmoetingsruimte die in de meeste
woongebouwen aanwezig is. Het beheer hiervan
gebeurt door de bewoners zelf. Daarnaast vinden
er ook activiteiten plaats. Wij ondersteunen de
zelf werkzaamheid met de oprichting van activiteiten
commissies. In veel gevallen vervult de bewoners
commissie deze rol. Daarnaast waren er per einde
2014 in zeven gebouwen activiteitencommissies actief.
In één van onze woongebouwen werd een restaurant
geëxploiteerd. Op aanwijzing van BZK moest het
Tabel 1: Verhuurresultaten
Huishouden per leeftijd Jaarinkomen Aantal verhuringen binnen huurgrenzen Totalen
<= € 389,05 > € 389,05 en<= € 556,82
> € 556,82
1-persoonshuishouden
< 65 jaar <= € 21.600 4 68 29 101
< 65 jaar > € 21.600 1 20 19 40
>= 65 jaar <= € 21.600 1 44 74 119
>= 65 jaar > € 21.600 0 13 39 52
Totaal 1-pers.h.h. 6 145 161 312
2-persoonshuishouden
< 65 jaar <= € 29.325 0 4 7 11
< 65 jaar > € 29.325 0 0 21 21
>= 65 jaar <= € 29.400 0 6 28 34
>= 65 jaar > € 29.400 0 2 47 49
Totaal 2-pers.h.h. 0 12 103 115
Totale verhuur 6 157 264 427
Goedkoop scheef 1 0,2%
Duur scheef 138 32,3%
21Bewoners en belanghouders
restaurant worden gesloten. Een poging het
restaurant met een aangepast programma open te
houden is niet gelukt vanwege juridische risico’s. Op
1 juli is het restaurant gesloten.
Als zelfwerkzaamheid niet voldoende is en de
leefbaarheid te veel achteruit gaat, maar de behoefte
aan activiteit groot is, kiezen we voor de inschakeling
van een welzijns of zorgpartner om de activiteit een
impuls te geven. Voor de gezondheid en het welzijn
van die bewoners die hun vitaliteit achteruit zien
gaan, is een aanbod van ontmoeting, vertier en
beweging de beste remedie voor het behoud van
levenskracht. Het bevorderen van de onderlinge
contacten vergroot ook de leefbaarheid in het
woongebouw. In tien gebouwen hebben wij in 2014
een financiële bijdrage geleverd aan deze activiteiten.
Daarnaast is er in zes gebouwen sprake van onder
steuning op basis van een samenwerkingsovereen
komst met de naburige of inpandige zorginstelling.
Sinds 2010 benutten wij voor een viertal gebouwen
de ruimte die de huisvestingsverordening biedt. Met
behulp van Lokaal maatwerk kan een bewoners
vertegenwoordiging voordrachten doen voor
vrij komende woningen met als doel het vrijwilligers
potentieel in de betreffende gebouwen te versterken.
De resultaten van de evaluatie in 2012 waren reden
deze manier van werken voort te zetten.
Voor drie woongebouwen hebben wij welzijnsonder
steuning ingeschakeld (en daarmee gesubsidieerd)
omdat het met bewoners of door eigen medewerkers
niet meer te organiseren was.
In één van onze gebouwen werken we samen met
Stichting Pameijer. In twintig woningen wonen
cliënten onder begeleiding van Pameijer. Doelstelling
was daarmee het woon en leefklimaat in het woon
gebouw te verhogen. Inmiddels is gebleken dat dit
niet voldoende is voor het leefklimaat en de
verhuurbaar heid. Er is meer nodig. De resultaten van
een onderzoek naar herbestemming van het gebouw
hebben geleid tot het loslaten van de minimum
leeftijdsgrens. Daarmee behoort het gebouw niet
langer tot de kernvoorraad voor onze doelgroep en
hebben we het voornemen het gebouw in 2015 te
verkopen. Daarvoor zijn de vereiste procedures
opgestart.
Gevolgen maatschappelijke ontwikkelingen
Het scheiden van wonen en zorg en de overheveling
van zorg en welzijnstaken naar gemeenten hebben
gevolgen voor met name de kwetsbare bewoners: niet
alleen kwetsbaar in financiële zin, maar ook qua
afhankelijkheid van professioneel welzijnsaanbod en
zorgverlening.
De genoemde maatschappelijke ontwikkelingen
verhogen de drempel voor verhuizing naar een
intramurale voorziening. Gevolg is een toename van
het aantal zorgafhankelijke senioren in onze woon
gebouwen. Dit verzwakt de zelfredzaamheid van de
zittende bewoners: meer behoefte aan ondersteuning
bij activiteiten en hand en spandiensten, en tegelijk
minder instroom van zelfredzame senioren die
ondersteuning kunnen bieden aan medebewoners.
Woonservicegebieden
Het nut van de woonservicegebieden bestaat uit het
ontstaan van een netwerk van buurtgenoten en
organisaties. Door leden uit het netwerk worden
activiteiten ontplooid met het oog op activeren en
betrokken houden van buurtgenoten, waaronder
onze huurders.
SOR was actief betrokken bij vier woonservice
gebieden: in Rotterdam in KralingenCrooswijk,
Delfshaven en Prinsenland/Het Lage Land en in de
gemeente Krimpen aan den IJssel.
Het programma woonservicegebieden is in 2014
opgevolgd door het programma Langer Thuis, dat tot
doel heeft om in alle wijken makkelijker zelfstandig
thuis te wonen.
5.4 Dienstverlening
Een goede dienstverlening is voor onze bewoners
essentieel. Een algemene maatschappelijke
verandering is dat burgers meer zelf organiseren.
Onze dienstverlening in de woongebouw doen we
deels zelf en deels door ingehuurde partijen. Dat
doen we om bewoners te faciliteren in hun wensen en
behoeften.
De persoonlijke touch van onze dienstverlening
(waaronder de inzet van huismeesters en woon
consulenten) wordt hoog gewaardeerd.
Eind 2014 is het Kwaliteitslabel Woningcorporaties
Huursector bij SOR geïntroduceerd. We gebruiken dit
label om inzicht te hebben in de kwaliteit van onze
dienstverlening. Tevens zetten we het label in bij het
22
ontwikkelen van een nieuw klantconcept. In de eerste
helft van 2015 laten we een KWH0meting uitvoeren.
5.4.1 Klachten- en geschillencommissie
De commissie heeft twee doelen die opgenomen zijn
in het regelement: ■ Zij stelt huurders, woningzoekenden en bewoners
commissies in de gelegenheid klachten in te dienen
over zaken waarin zij belanghebbende zijn voor
zover het de uitvoering van beleid betreft en SOR
zich niet bereid toont om het betreffende besluit te
herzien. Zij adviseert het bestuur over afhandeling
van de klacht. Op gezamenlijk verzoek van HPF of
een bewonerscommissie en SOR kan de commissie
een bindend advies afgeven. ■ Zij beslecht geschillen tussen SOR en het HPF of een
bewonerscommissie buiten een bevoegde rechter
lijke instantie om, door voor beide partijen
bindende uitspraken te doen.
Gedurende 2014 zijn vijf klachten ingediend. ■ Drie klachten zijn ongegrond. Eén klacht betrof
geuroverlast die lastig meetbaar was. Een tweede
klacht ging over glasbewassing en de derde klacht
ging over rechtsongelijkheid bij de huurverhoging. ■ Twee klachten zijn (gedeeltelijk) gegrond ver
klaard. Dit waren klachten over restitutie van huur
en een factuur voor reparatie.
Samenstelling Klachtencommissie per einde 2014: ■ ing. H.J.B. Nap ■ mr. M. van Seventer ■ mr. drs. C.J.M. Stubenrouch (secretariaat)
5.5 Bewonersparticipatie
Wij betrekken onze bewoners bij beleid en beheer op
twee niveaus. Het Huurdersplatform (HPF) is onze
gesprekspartner voor onderwerpen die betrekking
hebben op strategie en beleid van SOR.
De bewonerscommissie is de vertegenwoordiging van
bewoners van het woongebouw waarbinnen zij actief
is. De bewonerscommissie houdt zich bezig met zaken
die het dagelijks beheer betreffen, zoals onderhouds
activiteiten en keuzes rondom servicekosten.
Huurdersplatform
Het HPF is een zelfstandige vereniging van de aan
gesloten bewonerscommissies van onze gebouwen.
Bestuursleden van het HPF zijn gekozen door de
bewonerscommissies. Het HPF deelt de beleidsagenda
met de bewonerscommissies, maar is ook klankbord
voor en adviseur van de bewonerscommissie, zonder
inhoudelijk belanghebbende te worden.
Eind 2014 bestond het HPF uit zes leden. Ze stellen elk
jaar een jaarplan met begroting op. In 2014 hebben
we zes reguliere vergaderingen met het HPF gehad
(inclusief een vergadering met de Raad van Commis
sarissen). Daarnaast is er extra overleg geweest over
het nieuwe ondernemingsplan en de nieuw ver
ordening woonruimtebemiddeling.
Er is een jaarlijks overleg tussen HPF met de Raad van
Commissarissen. Twee van de leden van de Raad
bekleden deze functie op voordracht van het HPF. In
2014 zijn onder meer de volgende onderwerpen
besproken: ■ Voortgang reorganisatie SOR ■ Huur en harmonisatiebeleid ■ Prestatieafspraken ■ Warmtewet ■ Dispositie ■ Pilot uitbesteding klachten en mutatieonderhoud ■ Verbeterplan klanttevredenheidsonderzoek ■ Woonruimteverdeling ■ Zelfbeheer ■ Servicekosten ■ Ondernemingsplan SOR.
Het HPF heeft vier keer formeel advies uitgebracht.
Om nadere invulling te geven aan de uitwerking van
de Wet op het Overleg Huurders Verhuurders (hierna
te noemen WOHV) en het Besluit Beheer Sociale
Huursector (BBSH) hebben we met het HPF en elke
bewoners commissie een samenwerkings
overeenkomst. In de samenwerkingsovereenkomst
met het HPF zijn afspraken gemaakt over o.a. het
informatie, advies en instemmingsrecht. Een
finan ciële regeling is eveneens in de overeenkomst
op genomen.
Bewonerscommissies
In 41 woongebouwen is een bewonerscommissie
actief. Met de bewonerscommissie hebben we
minimaal elk half jaar overleg. In de eerste helft van
het jaar gaat het over gepland onderhoud, afrekening
servicekosten en de jaarlijkse huurverhoging. Tijdens
het najaarsoverleg stonden voorgenomen gepland
groot onderhoud, de voortgang uitvoering planmatig
onderhoud en de voorschotten servicekosten voor
komend jaar op de agenda.
23Bewoners en belanghouders
We hebben met elke bewonerscommissie een samen
werkingsovereenkomst. Hierin is ook opgenomen
welke vergoeding bewonerscommissies ontvangen. In
2014 hebben de bewonerscommissies een basisbedrag
van € 272, plus € 2,70 per woning in het gebouw
ontvangen.
Om activiteiten te organiseren is er in een aantal
gevallen een activiteitencommissie actief (eind 2014
in zeven gebouwen). Vaak vervult de bewoners
commissie deze rol. De activiteitencommissies
ont vangen alleen het bedrag per woning.
Het is (nog) niet gelukt om in elk woongebouw een
bewonerscommissie op te richten. Dit is onder meer
het gevolg van de hoge gemiddelde leeftijd van de
bewoners in sommige gebouwen. Als er geen
bewoners commissie actief is, organiseren we een
jaarlijkse bewonersvergadering.
Voor uitverhuizing om renovatie of sloop mogelijk
te maken, heeft SOR een verhuiskostenvergoeding
in lijn met de daartoe geldende wettelijke regeling.
Daarnaast maken we soms aanvullende afspraken.
In 2014 was er geen sprake van renovatie of sloop.
5.6 Belanghouders
Naast bewoners, werken we ook samen met zorg en
welzijnsinstellingen en gemeenten.
5.6.1 Zorg- en welzijnsinstellingen
SOR heeft met elf zorg en welzijnsinstellingen
huur en samenwerkingsovereenkomsten. Deze
overeenkomsten hebben betrekking op
verzorgings en verpleeghuizen, op de levering van
extramurale zorg in zelfstandige woningen en op
welzijns ondersteuning in de woongebouwen.
Naast deze gebouwen hebben wij nog zeven op
zichzelf staande verzorgingshuizen in portefeuille, die
worden gehuurd door Lelie Zorggroep, Laurens, Aafje
en Catharinastichting. Voor deze gebouwen hebben
we geen samenwerkingsovereenkomst, maar slechts
een huurovereenkomst.
5.6.2 Overheden
SOR bezit woningen en grondposities in zes
gemeenten. Vijf daarvan (Rotterdam, Krimpen aan
den IJssel, Brielle, Westvoorne en Spijkenisse) liggen
in de stadsregio Rotterdam. De zesde gemeente,
OudBeijerland, ligt in de Hoeksche Waard. Daarnaast
heeft SOR ontwikkelposities in Schiedam en Numans
dorp.
Landelijk
De toekomst van ons zorgvastgoed is aanleiding
geweest voor gesprekken met de ministeries van BZK
en VWS. Ook is er contact geweest met het Aanjaag
team Langer Zelfstandig Wonen. Kern van de
ge sprekken is de financiële compensatie op basis van
het protocol uitbreiding garantiestructuur
verzorgings huizen. SOR overweegt een juridische
procedure als de gesprekken niet tot een positief
resultaat leiden.
Regionaal
Begin 2014 heeft SOR nieuwe woningmarktafspraken
ondertekend. Inzet van deze afspraken was de
productie, wetende dat de investeringsvolumes
Tabel 2: Overzicht relaties met zorginstellingen in of nabij woongebouwen van SOR
Aantal gebouwen waarin wordt samengewerkt
Waarvan met domotica en/of alarmopvolging
Waarvan in nabijheid verzorgings- of verpleeghuis
Aafje 3 2 1
Middin/ Senions 2 2 1
Careyn 2 2 0
Catharinastichting 1 0 1
Humanitas 3 0 0
Laurens 5 2 4
MOB 1 0 0
Pameijer 1 0 0
Sonneburgh 3 3 3
Lelie Zorggroep 10 0 4
Zorgwaard 1 1 1
Totaal 32 12 16
24
ernstig zijn ingeperkt, zo effectief mogelijk te laten
zijn.
Deze woningmarktafspraken hebben een raakvlak
met de vernieuwing van de huisvestingsverordening.
Vooruitlopend op de (nog altijd verwachte) opheffing
van de WGR+ hebben de 16 gemeenten, verenigd in
de stadsregio, in 2014 een nieuwe concept verordening
opgesteld. Deze wordt in 2015 ter besluitvorming
voorgelegd bij het bestuur van de Stadsregio. Aan het
opstellen van de nieuwe verordening hebben de
woningcorporaties, verenigd in Maaskoepel, bij
gedragen. SOR heeft zich samen met Laurens Wonen
en WoonCompas sterk gemaakt voor een betere
positie voor senioren.
Lokaal: Gemeente Rotterdam
In 2014 is regelmatig op verschillende niveaus overleg
gevoerd met de gemeente Rotterdam. Er zijn vijf
bestuurlijke overleggen geweest tussen de gemeente
en de woningcorporaties. Het overleg tussen de
beleidsadviseurs van de cluster Stadsontwikkeling van
de gemeente en die van de woningcorporaties heeft
vooral in het teken van de prestatieafspraken gestaan.
De agenda van het overleg tussen de directie van SOR
en die van de cluster Stadsontwikkeling bestond uit
meer concrete, op projectuitvoering gerichte, onder
werpen en de voortgang van de prestatieafspraken.
Daarnaast geldt het als escalatieniveau, wanneer op
ambtelijk niveau problemen niet opgelost kunnen
worden.
De inrichting van de overlegstructuur en de werkwijze
die onder meer tot de samenwerkingsafspraken 2014
tussen gemeente en individuele corporaties hebben
geleid zijn geëvalueerd. Partijen lijken tevreden te zijn
over het resultaat van het eerste jaar van samen
werken. 2014 is vervolgens gebruikt voor het
be spreken van de ambities voor 2015 en 2016. Deze
afspraken worden in april 2015 getekend.
Met de overige gemeenten waar SOR woningbezit
heeft, zijn tot op heden geen prestatieafspraken
gemaakt.
Op het terrein van wonen en zorg is het cluster
Maatschappelijke ontwikkeling sinds eind 2012 de
vaste gesprekspartner. Het wederzijdse belang is de
huisvesting van zorgbehoevende mensen goed te
organiseren, nu de gemeente daar een veel grotere
verantwoordelijkheid in heeft. Door ziekte heeft dit
overleg weinig plaatsgevonden en niet tot concrete
acties geleid.
5.7 Samenwerking
5.7.1 Sectorale samenwerkingsverbanden
SOR is lid van Aedes, Maaskoepel en Woonnet
Rijnmond. Het lidmaatschap van Aedes draagt bij aan
de sectorbrede contacten die we kunnen en willen
onderhouden. Daarbij behartigt Aedes de belangen
van de sector in brede zin, waar ook wij baat bij
hebben.
Maaskoepel geeft door sectorale samenwerking
inhoud aan de beleidsterreinen woningmarktbeleid
en woonruimtebemiddeling in de stadsregio
Rotterdam. Beleidsvorming op deze terreinen heeft
invloed op de beleidskeuzes die SOR maakt.
Voor de beleidsvorming op het vlak van voorraad
beheer is de invloed op het beleid van SOR indirect.
Wij nemen deel aan gezamenlijk (woningmarkt)
onderzoek. In 2014 is in opdracht van Maaskoepel, de
Rotterdamse corporaties, de gemeente Rotterdam en
de Stadsregio door RIGO onderzocht waar en voor wie
er betaalbaarheidsrisico’s zijn en hoe deze kunnen
worden verklaard. In 2015 gebruiken we de resultaten
van dit onderzoek voor het opstellen van flankerend
beleid voor onze huurders.
In 2014 heeft Maaskoepel samen met de Stadsregio
veel inzet gepleegd op de totstandkoming van een
nieuwe verordening woonruimtebemiddeling.
Besluitvorming wordt medio 2015 verwacht.
Woonruimtebemiddeling organiseren we samen met
de collegacorporaties in de Stadsregio Rotterdam via
Woonnet Rijnmond. Binnen SOR leidt dit tot richt
lijnen en voorschriften bij de verhuur van woningen
(zie paragraaf 5.2). Het werkgebied van SOR ligt deels
in de Hoeksche Waard, dat buiten de Stadsregio
Rotterdam valt. In dit gedeelte van het werkgebied
heeft SOR afspraken met collega woningcorporatie
HW Wonen.
In 2014 hebben we actief meegedaan aan de voor
bereidingen van een nieuw woonruimtebemiddelings
model (WNR 3.0) dat op 29 juni 2015 live gaat.
Naast deze lidmaatschappen onderhouden wij
structureel collegiaal contact met drie andere
corporaties die zich net als SOR met name toeleggen
op seniorenhuisvesting. Het doel van het overleg is
gezamenlijke problematiek delen en mogelijk
hiervoor oplossingen en maatregelen formuleren om
onze belangen als seniorenhuisvesters op de gewenste
25Bewoners en belanghouders
wijze over het voetlicht te krijgen. In 2014 is onder
meer gesproken over de invoering van de Warmtewet
en de Vennootschapsbelasting (Vpb).
5.7.2 Overige samenwerkingsverbanden
Als gevolg van het scheiden van wonen en zorg
stromen minder mensen door naar een verzorgings
huis en blijven langer zelfstandig thuis wonen. Gevolg
is de sluiting van een groot aantal verzorgingshuizen
en de zoektocht naar een nieuwe invulling van deze
tehuizen.
In Rotterdam komen tot 2020 circa 2.000 plaatsen in
verzorgingshuizen leeg te staan. Dat houdt in dat een
aantal verzorgingshuizen (inclusief die van SOR) zal
sluiten. SOR probeert deze verzorgingshuizen zoveel
mogelijk om te bouwen tot zelfstandige woningen
die geschikt zijn om zorg te ontvangen.
Om deze operatie soepel te laten verlopen, heeft SOR
het initiatief genomen om samen met de grootste
Rotterdamse eigenaren van zorgvastgoed een
onderzoek te starten (het project RIVIER). Doel van
het onderzoek was in kaart te brengen hoe we samen
de gevolgen van scheiden wonen en zorg zo beperkt
mogelijk kunnen houden voor (toekomstige)
be woners, zorginstellingen en woningcorporaties.
De resultaten van dit onderzoek zijn in 2014
be sproken met de ‘coalitie Zorg en Welzijn’, een
vertegenwoordiging van diverse maatschappelijke
organisaties. Samen willen we de aanpassingen aan
het zorgvastgoed, de veranderingen bij zorg
instellingen en welzijnspartijen, en de gemeentelijke
loketten op elkaar afstemmen.
Platform 31
SOR heeft in 2014 deelgenomen aan het Allinclusive
experiment van Platform 31. Het Allinclusive concept
is een goed alternatief voor het verzorgingshuis.
Koplopers in de zorg bieden een betaalbaar woon
dienstenproduct aan in het voormalige verzorgings
huis. Dit lukt echter niet gemakkelijk. Een betaalbaar
pakket gaat gepaard met scherpe keuzes in het
aanbod van diensten en een strakke bedrijfsvoering.
Dat is wennen voor de organisaties zelf, maar ook
voor hun bewoners.
De uitkomsten van het experiment Allinclusive
stemmen tot nadenken. Er is door de politiek gekozen
voor langer zelfstandig wonen, maar veel alleen
staande 80plussers hebben behoefte aan een
beschutte woonvoorziening. Omdat je daar gezel
schap hebt en je altijd iemand om hulp kunt vragen.
Het Allinclusieve concept kan de komende jaren in
die behoefte voorzien. Allinclusive is echter alleen
mogelijk als gemeente, zorgverzekeraar en zorg
kantoor, samenwerken met de zorgondernemer en
de woningcorporatie om een Allinclusive concept
betaalbaar te maken. De inbreng van SOR was de case
‘Schutse’. Verzorgingshuis Schutse wordt in 2015
verbouwd tot de 1e Zorgbutler in Nederland. Wij
doen dat in samenwerking met De Drie Noten
boomen. In de Zorgbutler woont iedereen zelfstandig.
De bewoner behoudt de regie over het eigen leven in
een veilige en betaalbare omgeving waar de
gewenste zorg altijd dichtbij is.
26
De start van project Veiligheid en senioren vond plaats
in oktober in ons gebouw Hoeksteen (Rotterdam).
Burgemeester Aboutaleb overhandigde de eerste
deurspionnen aan bewoners. Het project is onderdeel
van het stadsbrede veiligheidsprogramma van de
gemeente en woningcorporaties.
27
6 Ons vastgoed
6.1 Strategisch voorraadbeleid
6.2 Vastgoedportefeuille
6.3 Projecten
6.3.1 Projectenplanning
6.4 Onderhoud
6.4.1 Behoud van woningkwaliteit
6.4.2 Klachten en mutatieonderhoud
6.4.3 Planmatig onderhoud
6.4.4 Onderhoud van de directe woonomgeving
6.4.5 Realisatie van de onderhoudsbegroting
6.5 Duurzaamheid
6.6 Huurprijsbeleid
6.1 Strategisch voorraadbeleid
In het strategisch voorraadbeheerplan 2014 2025 zijn
de belangrijkste doelen voor de vastgoedvoorraad
naar gebouwniveau vertaald. De prioritering van de
doelen is als volgt: ■ Betaalbaar houden van bezit (voor de doelgroep) ■ Technische staat van het bezit op peil houden ■ Goede dienstverlening ■ Toekomstbestendig maken van het bezit ■ Verduurzamen bezit ■ Innovatie van diensten en producten ■ Leefbaarheid in woongebouwen ■ Uitbreiding en herontwikkeling van bestaand bezit ■ Faciliteren langer zelfstandig wonen.
Het strategisch voorraadbeleid geeft vorm aan de
(maatschappelijke) ambities van de organisatie. Het
doel van het strategisch voorraadbeleid is om deze
maatschappelijke ambities, voor wat betreft vastgoed,
in balans te brengen met de financiële continuïteit
van de organisatie.
Wij hebben de aandacht verlegd van nieuwbouw naar
professioneel beheer van de bestaande voorraad.
Hierbij zijn de rollen van assetmanager en
portefeuille manager gescheiden.
Aansluiten bij de klantwens en de lokale markt
In het strategisch voorraadbeheerplan 2014 2025 is
de vertaalslag gemaakt van de behoefte van de klant,
de stakeholders (waaronder de gemeente), de
marktbehoefte en de diversiteit van de bevolkings
samenstelling. Deze is vormgegeven in vijf product
marktcombinaties, gericht op de specifieke behoeften
van ouderen.
Risicomanagement
De grootste uitdaging vormt de dynamiek van de
zorgmarkt. Het proces waarbij ouderen met een lichte
zorgvraag langer zelfstandig thuis blijven wonen
vraagt om gerichte aanpassingen en investeringen in
een deel van ons zorgvastgoed. Dit heeft geresulteerd
in maatwerkafspraken met zorgaanbieders over de
toekomst van verzorgingshuizen. In 2014 is de meeste
beleidsmatige aandacht uitgegaan naar het toekomst
bestendig maken van de voormalige verzorgings
huizen Nieuwe Plantage, Schutse, Siloam en
Koningshof.
6.2 Vastgoedportefeuille
Bij de sturing op de vastgoedvoorraad werken wij met
productmarktcombinaties (PMC’s). In lijn met de
gewijzigde wet en regelgeving, die corporaties
minder ruimte biedt om commerciële activiteiten te
verrichten, is PMC 6 (luxe woningen met een hoog
serviceniveau) in 2014 komen te vervallen en
op gegaan in PMC 5.
28
Tabel 3: Vastgoedportefeuille in bezit
PMC Omschrijving Aantal vhe
PMC 0 Verzorging en verpleging 2.017 28%
PMC 1 Wonen met zorg 997 14%
PMC 2 Betaalbaar wonen 1.055 14%
PMC 3 Levendig wonen 1.316 18%
PMC 4 Rustig wonen 863 12%
PMC 5 Exclusief wonen 1.036 14%
Totaal 7.284
Het aantal woningen is vrijwel gelijk gebleven ten
opzichte van het voorgaande jaar. Eventuele mutaties
vinden plaats in de bestaande voorraad.
Tabel 4: Opbouw van de vastgoedportefeuille
Portefeuilleonderdeel Aantal vhe
Zelf
stan
dig
e w
on
ing
en
Marktsegment aantal aandeel doel
5.367
Sociale huur 4.088 76% 65%
Vrije sector 1.279 24% 35%
Rotterdam 4.421 82% 75%
Regiogemeenten 846 16% 25%
Tot 2 kamers 2.055 38% 35%
Vanaf 3 kamers 3.312 62% 65%
Eenheden verpleging en verzorging 1.917
Bedrijfsonroerend goed 737
Totaal 8.021
In de stadsregio Rotterdam wordt de toegankelijkheid
weergegeven aan de hand van een sterren
waardering, waarbij vier sterren een maximale toe en
doorgankelijkheid voor rolstoelen betekent. In 2014 is
de toegankelijkheid van de woningen (het aantal
woningen met vier sterren) licht gestegen.
Tabel 5: Toegankelijkheid woningen per einde 2014
Aantal woningen Aandeel
geen 119 0%
1 ster 234 4%
2 sterren 1.091 21%
3 sterren 1.292 25%
4 sterren 2.631 50%
Totaal 5.367
6.3 Projecten
6.3.1 Projectenplanning
De meerjarenbegroting focust primair op de transitie
van verzorgingshuizen. Een deel van de verzorgings
huizen zal worden omgebouwd naar zelfstandige
appartementen. De overige worden getransformeerd
voor zware zorg en verpleging.
Ontwikkellocaties
We hebben een aantal ontwikkellocaties in bezit.
Voor deze locaties geldt dat we voornamelijk sturen
op de waarde van deze ontwikkellocaties.
In 2014 is met name gewerkt aan Hof van Telders.
Voor de overige ontwikkellocaties is afgesproken deze
voorlopig ‘on hold’ te zetten.
Renovatie/groot onderhoud
In 2014 is gewerkt aan de voorbereiding van de
woningverbetering van Sonneburgh, gebouw VI. Dit
project zal medio 2015 in uitvoering zijn.
Projecten in uitvoering: focus op bestaande voorraad
De projecten in voorbereiding en uitvoering vonden
plaats binnen SOR Vastgoedontwikkeling BV. Pro
jecten worden na oplevering overgedragen aan de
afdeling Wonen van de toegelaten instelling (T.I.).
Per einde 2014 was er één project in uitvoering in
OudBeijerland.
29Ons vastgoed
In tabel 6 zijn de opleveringen weergegeven van de
opgeleverde projecten gedurende 2014. De bij
behorende investeringen zijn opgenomen in de
geconsolideerde jaarrekening.
De 19 eenheden voor begeleid wonen in OudBeijer
land zijn begin 2015 opgeleverd.
Aan- en verkoop
Voor de Rietplaat is medio 2014 besloten om het
woongebouw te verkopen in plaats van te upgraden.
De enige te verkopen woningen zijn de resterende 5
koopwoningen in nieuwbouwproject de Gravin in
OudBeijerland. Eind 2014 stonden er nog 2 woningen
te koop.
6.4 Onderhoud
6.4.1 Behoud van woningkwaliteit
Net als voor de nieuwbouw is voor het onderhoud van
de woningen het Programma van Eisen richting
gevend. Bij renovaties en verbouwingen is het PvE
uitgangspunt. Bij het plannen proberen we ons
waardeverlies zoveel mogelijk te beperken.
Hiervoor hebben we geen absolute kengetallen,
omdat we iedere investeringsmogelijkheid in een
woongebouw op zijn merites beoordelen. Het gaat
hierom de technische ingreep zelf, als ook de positie
in de lokale woningmarkt en de positie in de totale
portefeuille van SOR. Ook bij deze keuzes bepaalt het
beleid zoals omschreven in paragraaf 6.1.
In 2012 en 2013 zijn de conditiemetingen gedaan.
In 2014 is de onderhoudsplanning voor het eerst
gebaseerd op conditiemeting.
6.4.2 Klachten- en mutatieonderhoud
Het onderhoud van de woningvoorraad heeft
kwaliteits behoud tot doel. Het klachten en mutatie
onderhoud is gericht op handhaving van de gewenste
onderhoudsstaat. Het betreft het onderhoud dat voor
verantwoordelijkheid en rekening van SOR komt. Het
mutatieonderhoud heeft een functie in de
verhuurbaarheid van de woning. Het onderhoud
wordt uitgevoerd om de woning weer verhuurgereed
te maken voor de volgende bewoner. Eventueel
onderhoud dat tot de verantwoordelijkheid (en
rekening) van de huurder behoort, kan door SOR
gedaan worden. Het behoort dan tot dezelfde
processen als het klachtenonderhoud.
6.4.3 Planmatig onderhoud
Het planmatig onderhoud is gericht op de instand
houding, en waar nodig planmatige vervanging, van
bouwdelen en installaties. Dankzij de keuze voor
onderhoudsarme materialen is het kostenniveau van
het onderhoud, in sectoraal opzicht, beperkt. Een
kenmerk van recente nieuwbouw is dat er in toe
nemende mate met installaties wordt gewerkt om de
energieprestatie te verbeteren en om het gebruiks
gemak te verhogen. Het gevolg hiervan is dat de lasten
gedurende de exploitatie op dit punt hoger worden.
Zowel bij het bouwkundig onderhoud als bij het
onderhoud aan de installaties nemen we het PVE in
acht, streven we naar verbetering van de energie
efficiëntie en gebruiken we zoveel mogelijk onder
houdsarme materialen. Ook de vervanging van
installaties door nieuwe verbeterde varianten, leidt
vaak tot hogere efficiëntie. Dit leidt soms tot
in vesteringen, maar beperkt op de langere termijn de
onderhoudslasten. Door het maken van de juiste
afwegingen ontstaat ook de mogelijkheid te sturen
op de woonlasten van de huurders door het ener
gielabel positief te beïnvloeden.
6.4.4 Onderhoud van de directe woonomgeving
Bij veel SORgebouwen behoren binnentuinen of
daktuinen. Het onderhoud van deze tuinen ver
rekenen we via de servicekosten en drukt daarmee
niet op de onderhoudsbegroting. Verder verrekenen
we (schoonmaak)onderhoud, glasbewassing en het
onderhoud aan de centrale hallen en recreatieruimtes
in de woongebouwen via de servicekosten. De
hoogwerkerskosten om het nietbereikbare glas te
kunnen wassen, betalen we echter uit de woning
exploitatie.
Tabel 6: Projecten in uitvoering gedurende 2014 met doorkijk naar 2015
Projecten 2014 Aantal Projecten 2015 Aantal
Boerderij Dijkzicht (renovatie) 19 zorgplaatsen 19 Siloam verbouwing 4e en 5e verdieping 30
Planvorming Rietplaat Schutse transitie naar zelfstandige appartementen 135
Sonneburgh woningverbetering 67
Hof van Telders (saleleaseback) 78
30
De directe omgeving van de woongebouwen valt
buiten het domein van SOR, omdat meestal sprake is
van direct aangrenzend openbaar gebied dat de
gemeente onderhoudt. De huismeesters houden
toezicht op het ontstaan van eventuele obstakels in
de directe omgeving van de gebouwen en zorgen zo
voor een ongestoorde en onbelemmerde toegang tot
de gebouwen.
6.4.5 Realisatie van de onderhoudsbegroting
Bij de uitvoering van het onderhoud zijn we binnen
de begroting gebleven. Op klachten en mutatie
onderhoud is sprake van een overschrijding van 16%.
Eén van de oorzaken van de overschrijding op
klachten en mutatieonderhoud zijn de niet begrote
kosten voor vooruitgeschoven planmatige onder
houdsuitgaven. Voor 2015 is dit wel begroot.
De overschrijding op klachten en mutatieonderhoud
wordt gecompenseerd door de onderschrijding van
contract en planmatig onderhoud van 22%. De
onderschrijding op contract en planmatig onderhoud
is onder meer te verklaren door behaald aan
bestedingsresultaat, niet benodigd budget voor
calamiteiten/onvoorzien en niet uitgevoerde, maar
wel begrote activiteiten.
6.5 Duurzaamheid
In 2014 zijn we gestart met formuleren van doel
stellingen op het gebied van duurzaamheid. Aan
leiding was enerzijds dat Aedes sectorafspraken heeft
gemaakt op dit thema (gemiddeld label B in 2020).
Anderzijds de betaalbaarheidsdiscussie. Met duur
zaamheidsinvesteringen kunnen we een bijdrage
leveren aan het verminderen van de woonlasten.
In ons nieuwe ondernemingsplan dat eind 2014 is
vastgesteld, hebben we de ambitie opgenomen de
komende 4 jaar ons bezit op minimaal energielabel B
te krijgen.
Tabel 7: Voorraad zelfstandige woningen per 31-12-2014
Plaats Tot € 389,05 Tot € 556,82 Tot € 699,48 Vanaf € 699,48 Totaal %
Brielle 0 51 84 158 293 5,5
Krimpen aan den IJssel 0 8 56 93 157 2,9
Oostvoorne 0 26 11 115 152 2,8
OudBeijerland 0 0 71 102 173 3,2
Rotterdam 383 2.447 915 776 4.521 84,2
Spijkenisse 0 3 33 36 71 1,3
Totaal 383 2.535 1.170 1.342 5.367 100,0
6.6 Huurprijsbeleid
Het huurbeleid van SOR is sinds 2011 gericht op
optimalisatie van de huuropbrengsten. Aanleiding
hiervoor waren de verwachte afnemende financiële
resultaten. Bij de jaarlijkse huurverhoging hebben we
de wettelijke ruimte benut van inflatie +1,5% voor de
sociale huurwoningen. Daarnaast zijn de extra
inkomensafhankelijke huurverhogingen benut die zijn
toegestaan voor de sociale sector.
Voor de vrije sector voerden wij eveneens de toe
passelijke trendmatige huurverhoging. Uitzondering
hierop was een huurverhoging met inflatiecorrectie
(van 2,5%) voor een beperkt aantal vrije sector
woningen in gebouwen met meer dan 5% leegstand.
In tabel 7 staat de verdeling van de woningvoorraad
over de verschillende prijssegmenten per gemeente.
Voor SOR is de aftoppingsgrens voor drie of meer
persoonshuishoudens niet relevant, aangezien wij
alleen aan één en tweepersoonshuishoudens
verhuren.
In de huurcontracten voor het bedrijfsonroerend goed
en voor de verpleeg en verzorgingshuizen is het CPI
over het voorgaande kalenderjaar de gehanteerde
index. In 2014 bedroeg de toegepaste index 1,0%.
31
7 Organisatie
7.1 Organisatie
7.1.1 Formatie
7.1.2 Ziekteverzuim
7.1.3 Ontwikkeling medewerkers
7.2 Reorganisatie
7.3 Integriteit
7.4 Ondernemingsraad
7.5 Communicatie
7.6 Verbindingen
7.1 Organisatie
Afbeelding 1: Organogram per 1-7-2014
HRMstrategie en beleid
concern control
directeur-bestuurder
unit vastgoed
Bedrijfsvoering Wonen
7.1.1 Formatie
In grafiek 1 is opgenomen de ontwikkeling van de
formatie over de laatste vijf jaar. In grafiek 2 is per 31
december 2014 de verdeling naar leeftijd en geslacht
weergegeven.
In 2014 is de organisatie met drieëntwintig mede
werkers gekrompen van 101 naar 78 medewerkers.
Met het vertrek van zevenenveertig medewerkers en
de indiensttreding van vierentwintig medewerkers
was het totaal aantal mutaties eenenzeventig. Twee
medewerkers hebben op eigen verzoek de organisatie
verlaten; de contracten van twee medewerkers zijn
wegens functioneren op verzoek van werkgever
beëindigd; één contract is van rechtswege afgelopen;
één medewerker is met pensioen gegaan; en van
vierendertig medewerkers hebben wij als gevolg van
de reorganisatie afscheid genomen. Per 31 december
2014 waren er 78 medewerkers in dienst.
Tijdens de transitieperiode zijn er twintig tijdelijke
medewerkers in tijdelijke dienst aangesteld. Negen
medewerkers zijn in tijdelijke dienst gekomen,
hiervan zijn nog twee medewerkers in dienst op
31 december 2014; en er zijn elf externe krachten
ingehuurd, hiervan zijn er op 31 december 2014 nog
zes aanwezig.
32
Grafiek 1: Ontwikkeling formatie 2014
Aandeel mannen Aandeel vrouwen Aantal medewerkers
120
100
80
60
100%
0%
20%
40%
60%
Aantal fte’s
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Grafiek 2: Personen in dienst per 31 december 2014
Mannen Vrouwen
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
t/m 24 jaar 25 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 en ouder
7.1.2 Ziekteverzuim
Het totaal ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2014
5,80% t.o.v. 3,49% in 2013, een stijging van 2,31%.
Het kort verzuim was in 2014 lager dan in 2013: 0,86%
t.o.v. 1,75% in 2013. Het landelijk gemiddelde
totaalverzuim is 3,8 % en bij woningcorporaties 3,2%.
Tabel 8: Ziekteverzuim
2009 2010 2011 2012 2013 2014
kort 1,4 1,5 1,7 1,53 1,75 0,86
lang 1,4 2,0 1,0 2,33 1,74 4,97
totaal 2,8 3,5 2,7 3,86 3,49 5,83
7.1.3 Ontwikkeling medewerkers
In 2014 is besloten om, in verband met alle
veranderingen in de corporatiesector, meer aandacht
te besteden aan opleiding en training. Opleiding en
training van medewerkers richt zich op ontwikkeling
van kennis, vaardigheden, houding en gedrag. De
opleidingsbehoefte inventariseren wij tijdens het
eerste gesprek van de beoordelingscyclus (bestaande
uit plannings, functionerings en beoordelings
gesprek).
De afdeling heeft een opleidingsplan opgesteld voor
de jaren 2014–2016. Jaarlijks is er een opleidings
budget beschikbaar ter grootte van 3% van de bruto
loonsom. In 2014 was € 169.374,00 beschikbaar. Dit is
voor 39,6% uitgeput.
7.2 Reorganisatie
Na voorbereiding van de reorganisatie in 2013, die
voorziet in verdere professionalisering van de mede
werkers en een formatiereductie van 17%, is begin
2014 gestart met de implementatie hiervan. De
organisatiestructuur is gewijzigd. Er is een nieuw
functiegebouw ontworpen. Het eerste kwartaal van
2014 stond in het teken van de plaatsingsgesprekken.
Medewerkers hebben in de nieuwe organisatie een
functieaanbod gekregen. Daarnaast zijn medewerkers
boventallig verklaard en is gestart met de begeleiding
van werk naar werk extern. Op basis van het sociaal
33Organisatie
plan is gelegenheid geboden om gebruik te maken
van het Mobiliteit Service Centre. Meer dan 90% van
de medewerkers heeft van deze faciliteit in het sociaal
plan gebruik gemaakt. In de maand juni 2014 is een
besluit genomen over de positionering van de
afdeling Vastgoed. Besloten is tot afbouw naar een
zelfsturende unit vastgoed van beperkte omvang.
Op 1 juli 2014 is de nieuwe SOR organisatie met een
afgeslankte formatie ingevoerd.
Na 1 juli 2014 zijn diverse vacatures extern ingevuld.
Belangrijke versterking in de topstructuur betrof de
invulling van de posities manager Wonen en manager
Bedrijfsvoering en concern controller. Daarnaast ging
het om de volgende vacatures: verhuurmakelaar
alsmede vaste en tijdelijke administratieve functies.
In deze periode is op last van het ministerie van
binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties het
restaurant van woongebouw Te Hoogerbrugge
gesloten. Als gevolg hiervan is het dienstverband van
22 medewerkers beëindigd.
In het laatste kwartaal van 2014 is een goede start
gemaakt met de nieuwe strategie van SOR (voor de
periode 2015 2018). Om deze te kunnen realiseren is
een wezenlijke verandering van organisatie en
bedrijfscultuur noodzakelijk. Hiervoor is een verander
agenda voorbereid. De reorganisatie voorziet nog in
een beperkte formatiereductie per 1 januari 2017.
7.3 Integriteit
Het integriteitsbeleid van SOR bestaat uit de
integriteits code, de klokkenluidersregeling en de
egedragscode: ■ De integriteitscode is in 2006 vastgesteld en wordt
door alle werknemers onderschreven. In deze code
staan aanwijzingen en voorschriften voor houding
en gedrag naar de medewerkers onderling, naar
huurders en naar derden. De integriteitscode is
inmiddels in 2015 geactualiseerd. ■ In 2008 is de klokkenluidersregeling vastgesteld.
Deze regeling biedt de mogelijkheid
ge constateerde onregelmatigheden, die niet
binnen de werking van de integriteitscode opgelost
kunnen worden, te melden bij een onafhankelijk
persoon. De regeling voorziet in een onafhankelijk
onderzoek en indien daar aanleiding toe is een
be oordeling door de raad van commissarissen. In
2014 zijn geen meldingen gedaan.
■ In 2009 is met de egedragscode een aanvulling
gekomen op de integriteitscode, gericht op het
gebruik van digitale communicatiemiddelen, met
name ten aanzien van correct gedrag bij het
gebruik van email en internet.
In 2014 zijn geen wijzigingen aangebracht in het
generieke integriteitsbeleid.
Naast deze regelingen heeft SOR een vertrouwens
persoon, waarbij in overleg met de OR is gekozen
voor een persoon buiten de werkorganisatie. De rol
van de vertrouwenspersoon is het bespreken van
ongewenste situaties in de werksfeer, met name waar
het gaat om intimidatie of intimiteiten. In 2014 zijn
geen meldingen gedaan op het gebied van integriteit
schending.
7.4 Ondernemingsraad
SOR heeft sinds maart 2002 een ondernemingsraad
(OR). De ondernemingsraad telde in 2014 vijf zetels
die allemaal waren bezet. Begin 2014 was er een
wisseling van de wacht. Volgens het rooster van
aftreden is in april 2014 een lid afgetreden. De
verkiezingen hebben geleid tot herkiezing van een
lid en tot toetreding van een nieuw lid.
In 2014 waren zes reguliere overlegvergaderingen
met de bestuurder. Onderwerp van gesprek was onder
meer: ■ Reorganisatie en wijzigingen in management ■ De overgangsfase naar de nieuwe SOR als gevolg
van de reorganisatie ■ Werkdruk ■ Nieuwe Koers inclusief herstelplan en eventuele
vergaande samenwerking ■ Interne aansturing en competentiemanagement.
Er waren drie vergaderingen met de Raad van
commissarissen in aanwezigheid van de bestuurder.
Daarbij is gesproken over onder andere de volgende
onderwerpen: ■ De reorganisatie en wijzigingen in management ■ Verkenning van vergaande samenwerking
Onderling heeft de OR acht maal formeel overlegd.
34
Samenstelling ondernemingsraad per einde 2014: ■ Erik de Rooij, voorzitter ■ Wim van den Bedem, secretaris en vicevoorzitter ■ Angela van der Graaf, penningmeester ■ Remon Groeneweg ■ Maarten Knigge
7.5 Communicatie
Algemene PR
In 2014 was er veel ongerustheid over de sluiting van
verzorgingshuizen. SOR heeft via de media aandacht
gevraagd voor de gevolgen van deze sluitingen en de
onduidelijkheid die dit oproept bij toezichthouders.
In november is SOR door het Centraal Fonds volks
huisvesting (CFV) onder verscherpt toezicht geplaatst.
We hebben veel zorg besteed aan in en externe
berichtgeving over het verscherpt toezicht.
Social media
In 2014 hebben we Twitter en Linkedin intensief
ingezet ten behoeve van arbeidsmarktcommunicatie.
Om social media te integreren in de marketing en
communicatieaanpak is in 2014 een Social media
strategie voorgesteld. Wegens andere prioriteiten is
besluitvorming doorgeschoven.
Websites
De lancering van de nieuwe website van SOR en de
verhuursite wonenbijsor.nl was succesvol. Met name
vacatures, woongebouwinformatie en woningaanbod
worden veel bekeken.
Bewonerscommunicatie
In 2014 hebben we de papieren versie van het
bewonersmagazine vervangen door een digitaal
geprinte nieuwsbrief. Huurdersinformatie (woonmap
voor nieuwe huurders en handleiding beeldbellen) is
geactualiseerd en in herdruk genomen.
7.6 Verbindingen
Onder de toegelaten instelling SOR is in 2008 een
holdingstructuur geformeerd. Hiermee is invulling
gegeven aan fiscale vereisten om voor vrijstelling van
Vennootschapsbelasting (Vpb) in aanmerking te
komen. Tevens is hiermee tegemoet gekomen aan de
wens om de toegelaten instelling in juridische zin
zoveel mogelijk te vrijwaren van grote risico’s in de
projectontwikkeling. Het bestuur heeft ervoor
gekozen dat de structuur blijft bestaan, omdat
opheffing een grotere administratieve last met zich
meebrengt dan het laten voortbestaan.
De onderlinge verhouding tussen moeder en dochters
is dusdanig belegd, dat het bestuur van de toegelaten
instelling de volledige zeggenschap heeft over de
dochters. De productie binnen de Vastgoed
ontwikkeling B.V. vindt uitsluitend plaats met als doel
te leveren aan de toegelaten instelling. Bovendien is
ervoor gekozen om de vereisten ten aanzien van
verantwoord maatschappelijk ondernemerschap en
daarmee ook de vereisten aan het toezicht die van
toepassing zijn op de toegelaten instelling op de
dochters van toepassing te laten zijn. In geen van de
bv’s is personeel ondergebracht.
35
Via vijf verschillende product-marktcombinaties (PMC’s) wordt de doelgroep aangesproken op zijn/haar leef- en woonstijl.
Wonen met zorg
Betaalbaar wonen
Levendig wonen
Rustig wonen
Exclusief wonen
36
8 Financiën
8.1 Stelselwijziging RJ 290
8.2 Resultaat en vermogen
8.3 Liquiditeit
8.4 Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw
8.5 Treasury
8.6 Risicomanagement
Het jaar 2014 is afgesloten met een jaarresultaat van
87,5 miljoen euro negatief (2013: 18,2 miljoen euro
negatief) en een eigen vermogen van 95,3 miljoen
euro negatief (2013: 116,0 miljoen euro positief). Deze
negatieve bedragen worden geheel veroorzaakt door
het op basis van RJ 290 boekhoudkundig verwerken
van de negatieve marktwaarde van de in een aanzien
lijk deel van de leningen opgenomen embedded
derivaten. Onderstaand worden de effecten van de
toepassing van RJ 290 en een nadere analyse van
resultaat en vermogen weergegeven. Daarnaast
wordt inzicht gegeven in de ontwikkeling van de
liquditeit, de ratio’s, de treasuryactiviteiten en het
risico management.
8.1 Stelselwijziging RJ 290
Met ingang van de jaarrekening 2014 is een
vernieuwde Richtlijn Jaarverslaggeving 290 (hierna:
RJ 290) van kracht geworden, waarbij de markt
waarde van de (impliciet) in de leningen opgenomen
embedded derivaten onder bepaalde voorwaarden in
de balans moet worden opgenomen. In het verslag
jaar 2014 is deze wijziging in de verslaggeving
door gevoerd. Tot en met 2013 werden de in lang
lopende leningen opgenomen derivaten niet afzon
derlijk gewaardeerd. Met ingang van boekjaar 2014
wordt de eventuele negatieve boekwaarde van deze
derivaten opgenomen als langlopende schuld. De
mutatie in de marktwaarde wordt ten laste van het
resultaat gebracht. Hiermee wordt voldaan aan RJ
290.
Circa 50% van de leningenportefeuille van SOR bevat
embedded derivaten in de vorm van een extendible
lening. De nominale waarde van deze leningen
bedraagt 330 miljoen euro. SOR voldoet aan de
voorwaarden waarbij de embedded derivaten in de
balans moeten worden opgenomen. De vraag die dan
nog rest is op welke wijze de lening en het derivaat
moeten worden gewaardeerd. SOR heeft de afweging
gemaakt hoe deze splitsing het beste kan plaats
vinden. Deze afweging is van belang omdat de
effecten op de balans aanzienlijk verschillen.
Een extendible lening kan worden gezien als een
lening met een door geldnemer geschreven swaption,
waarbij geldgever ofwel het recht heeft om voor een
toekomstige renteperiode te kiezen tussen een
overeengekomen vaste rente of een variabele rente.
De looptijd van deze extendible leningen is vast. De
geldgever heeft niet de mogelijkheid om de looptijd
van deze extendible leningen te verkorten of te
verlengen.
De geschreven swaption kan op twee manieren
worden gemodelleerd:
1. Een vastrentende lening gecombineerd met (één of
meerdere) geschreven payer swaption(s): De bank
heeft op een vooraf afgesproken moment het recht
die payer swaption uit te oefenen en daarmee te
kiezen voor de variabele rente. De bank zal dit
doen als de lange marktrente op dat moment
hoger is dan de vaste rente op dat contract voor
het betreffende rentetijdvak. Indien de bank de
swaption uitoefent, zou SOR met deze swap de
vaste rente ontvangen en de variabele rente
betalen voor het betreffende rentetijdvak.
Tezamen met de vastrentende lening resulteert dit
in een variabele rente lening: de vaste rente die
SOR op de lening dient te betalen valt weg tegen
de vaste rente die ze in de swap ontvangt zodat
netto de betaling van de variabele rente volgend
uit de swap overblijft.
37
De economische realiteit is dat de bank bij een laag
renteniveau zal kiezen voor een vastrentende
lening en bij een hoog renteniveau voor een
variabel rentende lening.
2. Een variabel rentende lening met een geschreven
receiver swaption: Bij uitoefening door de bank
resulteert dit in economische zin voor SOR in een
vastrentende lening. De geldgever zal overgaan tot
uitoefening bij lage renteniveaus omdat de rente in
de resulterende swap dan hoger is dan de markt
rente. De receiver swap vormt samen met de
variabele lening effectief een vastrentende lening.
Wederom is dus sprake van een vastrentende
lening bij lage renteniveaus en een variabel
rentende lening bij hoge renteniveaus.
Hoewel beide combinaties dus in dezelfde markt
omstandigheden dezelfde rentelasten opleveren (dit
is voor SOR een belangrijk gegeven, aangezien op
kasstromen wordt gestuurd), zal de waardering van
de combinatie in de jaarrekening verschillen als lening
en derivaat afzonderlijk worden gewaardeerd. De
lening wordt namelijk in beginsel gewaardeerd tegen
de nominale waarde en het derivaat tegen actuele
marktwaarde.
De marktwaarde van een geschreven payer swaption
is materieel anders dan die van een geschreven
receiver swaption. Onderstaand is de vergelijking van
de waardering per balansdatum 2014 respectievelijk
2013 inzichtelijk gemaakt:
(bedrag × € 1) 2014 2013
totaal als payerswaption
9.989.517 18.164.254
totaal als receiver swaption
173.974.089 77.848.516
De totale nominale schuldrestant van de leningen is in
beide gevallen overigens gelijk.
De vernieuwde regelgeving RJ 290 laat ruimte voor
interpretatie. SOR is van mening dat vanuit treasury,
financieel en risicobeheersingsbeleid deze leningen
als vastrentend kwalificeren met een keuze voor de
bank voor een variabele rente als deze hoger is dan
de contractueel vastgelegde rente. De waardering van
het echte risico zou daarmee gebaseerd worden op
modellering als payer swaption.
Van ABN Amro heeft SOR een waardering per
31 december 2014 ontvangen voor het geval SOR voor
alle extendible leningen het keuzemoment voor een
vaste of variabele rente per 31 december 2014 zou
willen afkopen. Na afkoop van het keuzemoment
resteren er uitsluitend fixeleningen met een vaste
rente. ABN Amro heeft deze keuze gewaardeerd op
16,1 miljoen euro. SOR is van mening dat deze
waar dering de beste inschatting is van de waarde van
de in de leningen opgenomen embedded derivaten.
Met onze accountant BDO hebben wij uitgebreid en
diepgaand de feitelijke situatie (contractueel, beleids
matig, financieeleconomisch en verslaggevings
technisch) van de embedded derivaten besproken.
BDO komt om haar moverende redenen tot de
conclusie dat sprake is van receiver swaptions. De
modellering en waardering volgens deze uitspraak is
verwerkt in de jaarrekening 2014. Deze benadering
ligt ook in lijn zoals de embedded derivaten in
leningcontracten bij andere woningcorporaties wordt
aangemerkt.
Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat de
waardering van de embedded derivaten uitsluitend
een boekhoudkundige waardering betreft en geen
enkel effect heeft op de (positieve) kasstromen van
SOR. De opgenomen negatieve marktwaarde kan niet
worden opgeëist door een externe partij. Het
op nemen van de negatieve marktwaarde heeft tot
gevolg dat boekhoudkundig wordt verondersteld
dat SOR voor 330 miljoen euro zeer laag variabel
rentende leningen heeft. Bij de berekening van de
bedrijfswaarde volgt SOR het door de sectorinstituten
voorgeschreven disconteringspercentage van 5,25%.
Dit veronderstelt dat de gemiddelde vermogens
kostenvoet na aftrek van risicoopslagen rond de
4% is.
Voor SOR is dit percentage door het waarderen van de
negatieve marktwaarde van de embedded derivaten
niet reëel. Dit omdat ongeveer de helft van de
leningportefeuille boekhoudkundig wordt aan
gemerkt als een op termijn variabel rentende lening.
Indien SOR haar disconteringsvoet zou aanpassen naar
een percentage van 3,25%, rekening houdend met de
lagere variabele rente op de extendible leningen,
stijgt de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed en
daarmee het eigen vermogen met 150 miljoen euro.
De vergelijkende cijfers in de balans over het boekjaar
2013 zijn niet herrekend naar de nieuwe
Financiën
38
waarderingsgrondslagen, waardoor de invloed van de
stelsel wijziging rechtstreeks in het resultaat 2014 is
verwerkt. Herrekening van de vergelijkende cijfers is
namelijk praktisch niet mogelijk, zodat deze herreke
ning in overeenstemming met Richtlijn voor de Jaar
verslaggeving 140 ‘Stelselwijzigingen’ achterwege is
gelaten. Het retrospectieve (2013) effect van de stel
selwijziging op het resultaat en vermogen kan der
halve niet worden bepaald. Het eigen vermogen per 1
januari 2014 is afgenomen met een bedrag van € 72,5
miljoen. Het resultaat over 2014 bedraagt op basis van
deze nieuwe grondslag € 87,7 miljoen negatief. Indien
op de oude grondslag zou zijn gewaardeerd, dan zou
het resultaat € 10,5 miljoen positief bedragen. Het
totale effect van de stelselwijziging op het eigen ver
mogen per 31 december 2014 is € 169,3 miljoen nega
tief. Dit betreft de negatieve marktwaarde van de
embedded derivaten en het afzonderlijk opnemen en
waarderen van het voordeel op de te betalen rente in
het eerste rentetijdvak.
8.2 Resultaat en vermogen
Resultaat
Het bedrijfsresultaat ad € 27,8 miljoen is in 2014 met
€ 14,1 miljoen gestegen ten opzichte van 2013. Dit
wordt voornamelijk veroorzaakt door waarde
stijgingen in de vastgoedportefeuille (€ 11,7 miljoen),
hogere opbrengsten (€ 0,9 miljoen) en lagere overige
bedrijfslasten (€ 2,0 miljoen).
De rentelasten zijn met circa € 6,8 miljoen gedaald ten
opzichte van 2013. Daarnaast is in 2014 de vrijval van
een in de jaarrekening 2011 getroffen voorziening
ad € 9,2 miljoen voor een in 2014 afgewikkelde
derivatenpositie opgenomen.
Het jaarresultaat bedraagt ondanks deze hiervoor
benoemde voordelen € 87,5 miljoen negatief. Dit
wordt veroorzaakt door de hiervoor toegelichte
toepassing van RJ 290.
Vermogen
Het eigen vermogen is gedaald tot € 95,3 miljoen
negatief (2013: € 116,0 miljoen positief). Het totale
effect van de stelselwijziging RJ 290 op het eigen
vermogen per 31 december 2014 is € 169,3 miljoen
negatief. Daarnaast is een schattingswijziging door
gevoerd door het tot einde exploitatie inrekenen van
de verhuurderheffing in de bedrijfswaarde. Dit heeft
een nadelig effect van circa € 40 miljoen.
Het negatieve vermogen is uitsluitend van boekhoud
kundige aard. De verantwoorde passiefpost voor de
negatieve marktwaarde van de embedded derivaten
kan door geen enkele externe partij worden opgeëist.
Op verzoek van CFV en WSW heeft SOR een herstel
plan opgesteld met de volgende uitgangspunten: ■ Alle woningen hebben in 2018 een energielabel B
(ingerekende investering € 31 miljoen) ■ Alle verzorgingshuizen worden omgebouwd naar
zelfstandige wooneenheden waarbij kamers
worden samengevoegd tot woningen (ingerekende
investering € 37,5 miljoen). ■ Het zorgvastgoed gerelateerd aan verpleging is
ongemoeid gelaten omdat de scheiding Wonen en
Zorg zich niet richt op indicatiestellingen 4 en
hoger. ■ Er wordt aanzienlijk ingezet op planmatig onder
houd, gebaseerd op een in 2014 uitgevoerde
conditiemeting (cvo) waarbij de doelstelling is in
alle gebouwen tenminste niveau 3 te bereiken en
te behouden.
Grafiek 3: Gewogen ICR
1,20
1,60
2,00
2,20
1,80
1,40
2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028
ondergrens prognose (dPi)
39
■ Het huurbeleid is inflatievolgend (tot en met 2017
verhoogd met 1,5%), waarbij in de eerste jaren een
budget is gereserveerd voor bijzondere gevallen
en/of verlaging van de huurstijging voor bepaalde
huurgroepen.
Bovenstaande vertaling leidt tot een positieve
ontwikkeling op alle ratio’s van WSW en CFV.
De kasstroom uit operationele activiteiten is over
2014 circa € 33 miljoen positief. Ook in meerjarig
perspectief zijn de kasstromen positief. SOR voldoet
structureel aan de ICR van 1,40 (zie grafiek 3).
De continuïteit van SOR is door de toepassing van RJ
290 niet in het geding: ■ Het negatief eigen vermogen wordt veroorzaakt
door een boekhoudkundige theoretische
af waardering. ■ De passiefpost rondom de embedded leningen valt
vrij in de jaren na het keuzemoment van de bank
voor een vaste of variabele rente. Per saldo krijgt
SOR exploitatietechnisch een variabel rentende
lening van circa 1%, waar tot op heden in de
meerjarige exploitatie met de hogere vaste rente is
gerekend. SOR wordt ook in meerjarig perspectief
niet armer of rijker van het verwerken van een
negatieve marktwaarde van de embedded
derivaten in de jaarrekening. ■ Het herstelplan is in januari 2015 goedgekeurd
door het CFV waarmee de interventies uit de
toezichtsbrief van het CFV zijn opgeheven. De
realisatie van het herstelplan ligt op koers waar
door binnen een periode van 5 jaar de
beïnvloedbare ratio’s (ICR, DSCR en solvabiliteit)
naar verwachting voldoen aan de gestelde eisen. ■ De geprognosticeerde resultaten 2015 zijn positief
en er zijn geen opzeggingen van belangrijke
huurcontracten met grote zorginstellingen. ■ De liquiditeitspositie is positief (€ 15 tot € 20
miljoen) en SOR behoeft in 2015 geen nieuwe
leningen aan te trekken.
De jaarrekening 2014 is derhalve opgesteld op basis
van het continuïteitsbeginsel.
8.3 Liquiditeit
De liquiditeit van SOR ontwikkelt zich conform
begroting (grafiek 4).
De verschuiving tussen begroting en realisatie
gedurende het jaar wordt vooral veroorzaakt doordat
gedurende het jaar vertragingen of versnelling heeft
plaatsgevonden ten opzichte van de verwachting bij
de begroting.
De liquiditeitsontwikkeling voor 2015 laat het
volgende beeld zien (grafiek 5).
Door de voorgenomen verkoop van een gebouw, het
doorlopen van contracten met zorgpartijen en het
later starten van de ombouw van verzorgingshuizen is
de liquiditeit beter dan begroot. Conclusie is dat de
liquiditeitspositie voorloopt op de begroting en SOR
ruimschoots in staat is aan al zijn betalings
verplichtingen te voldoen.
Financiën
Grafiek 4: Liquiditeit
€ -10
€ 10
€ 30
€ 50
€ 40
€ 20
€ 0
nov 14jan 14 mrt 14 mei 14 jul 14 sep 14 jan 15
€ 60
€ 70
miljoen
realisatie begroting (origineel)rekening courant limiet
40
8.4 Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woning-bouw
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waar
borgfonds Sociale Woningbouw (WSW) houden
toezicht op woningcorporaties en rapporteren
jaarlijks over hun bevindingen.
Eind november heeft het CFV besloten SOR onder
verscherpt toezicht te plaatsen. De reden is dat het
CFV stelt dat in het meerjarenperspectief uit februari
2014 (dPi 2013), nog onvoldoende rekening was
gehouden met de door gewijzigd overheidsbeleid
inzake de bekostiging van verzorgingshuizen nood
zakelijke investeringen in ons zorgvastgoed. Het CFV
kon op dat moment onvoldoende de financiële
consequenties overzien op basis van onze prognose
cijfers uit februari 2014. Daarnaast was de aanwezig
heid van extendible leningen voor het CFV een
risico verhogend element.
In het nieuwe ondernemingsplan Nieuwe Koers SOR
20152018 inclusief herstelplan is gefundeerd rekening
gehouden met de noodzakelijke investeringen in ons
zorgvastgoed. Het CFV heeft dit niet meegenomen in
haar oordeelsvorming eind november 2014. SOR
betreurt dit, mede omdat de gewenste concreetheid
van onze visie op ons zorgvastgoed in het nieuwe
ondernemingsplan al is verwerkt. SOR komt hierbij
binnen een periode van 5 jaar ruim boven de gestelde
grenzen van de beïnvloedbare ratio’s (ICR, DSCR en
solvabiliteit).
Begin 2015 heeft het CFV het ingediende onder
nemingsplan 20152018 inclusief herstelplan
Grafiek 5: Ontwikkeling liquiditeit 2015
0,0
10,0
20,0
25,0
15,0
5,0
junjan feb
begroting
mrt aug nov decapr sep oktmei jul
realisatie & bijgestelde prognose
goedgekeurd. Met deze goedkeuring geeft het CFV
aan vertrouwen te hebben in de uitgangspunten van
het herstelplan en is het aan SOR om dit herstelplan te
realiseren.
Het WSW heeft het ingediende ondernemingsplan
20152018 inclusief herstelplan nog in behandeling.
8.5 Treasury
De leningenportefeuille van SOR heeft per 31
december 2014 een restant hoofdsom van circa
€ 654,1 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage van
de langlopende leningen is gedaald van 4,50% in
2013 naar 4,33% in 2014.
Grafiek 6 is het WSW renterisicoprofiel van de
leningenportefeuille opgenomen. In het rente
risicoprofiel zijn de jaarlijkse eindaflossingen van
langlopende leningen inclusief renteherzieningen en
herziening van de liquiditeitsopslagen (“spread”)
weergegeven.
Zoals uit het renterisicoprofiel blijkt, overschrijdt SOR
de 15% renterisiconorm van het WSW in 2054 licht.
Dit is het directe gevolg van het verkleinen van de
leningenportefeuille door het aflossen van geborgde
leningen vanuit de eigen kasstromen. Het renterisico
2015 is fors gereduceerd door fixatie van de
liquiditeits opslagen op twee leningen in 2014.
41Financiën
8.6 Risicomanagement
Om de financiële positie scherp in beeld en op een
goed niveau te houden, zet SOR een aantal middelen
in voor financiële risicobeheersing: ■ Per kwartaal wordt een rapportage opgesteld over
de financiële prognoses, de organisatie, het
onderhoud en de projecten en de ontwikkelingen
in de omgeving die van invloed zijn op het werk
gebied van SOR. Hierin wordt ook over de voort
gang van het ondernemingsplan gerapporteerd. ■ Voor de risico’s verbonden aan het zorgvastgoed
wordt per kwartaal een rapportage opgesteld. ■ Over individuele projectvoorstellen wordt volgens
een vaste procedure door het managementteam en
de raad van commissarissen besloten; onderdeel
van de afweging is een risicoparagraaf gericht op
volkshuisvestelijke, markttechnische en financiële
aspecten. ■ Door vermogen aan te trekken tegen gunstige
rentetarieven en rentes afhankelijk van de markt
voor kortere of langere tijd vast te zetten wordt
gericht gewerkt aan het stabiliseren van rente
lasten, het maximaliseren van rentebaten en het
spreiden van renterisico’s.
Voor 2015 wordt inzet gepleegd op het implemente
ren van een gestructureerd risicomanagementsysteem.
Grafiek 6: WSW renterisicoprofiel
0
€ 40
€ 80
€ 120
€ 100
€ 60
€ 20
2015
2017
€ 140
miljoen
spreadherzieningen variabel rentende leningen renteaanpassingen
15% renterisico 10% renterisico 5% renterisico
2019
2021
2023
2025
2027
2029
2031
2033
2035
2037
2039
2041
2043
2045
2047
2049
2051
2053
2055
2057
2059
2061
2063
2065
eindaflossingen
42
9.1 Balans
Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) (× € 1.000)
Activa 31-12-2014 31-12-2013
Vaste activa
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie 464.328 545.350
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie 11.536 10.273
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Roerende zaken in exploitatie 2.830 3.024
Roerende zaken in explotatie domotica 2.720 2.845
Roerende zaken ten dienste van de exploitatie 777 915
Onroerende zaken ten dienste van exploitatie 3.127 3.085
485.318 565.492
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging 243.124 225.201
Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging in ontwikkeling 1.218 1.218
244.341 226.419
Financiële vaste activa
Geactiveerde derivaatkosten 955 1.198
Geactiveerde premie swaptions 4.689 0
5.644 1.198
735.303 793.108
Vlottende activa
Voorraden
Voorraden te Verkopen Woningen 618 1.031
Vorderingen
Huurdebiteuren 425 455
Overige vorderingen 1.651 1.218
Overlopende activa 1.085 22.596
3.161 24.269
Liquide middelen 22.692 34.971
26.471 60.271
Totaal generaal 761.774 853.379
9 Verkorte jaarrekening
9.1 Balans
9.2 Resultatenrekening
9.3 Kasstroomoverzicht
43
Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) (× € 1.000)
Passiva 31-12-2014 31-12-2013
Groepsvermogen
Kapitaal 0 0
Overige reserves 95.326 115.977
-95.326 115.977
Voorzieningen
Voorziening negatieve waarde derivaten 19 9.492
Afkoop renteconversie leningen 13.942 15.337
Reorganisatie voorziening 347 985
14.308 25.814
Langlopende schulden
Schulden/leningen overheid 9.410 10.089
Schulden/leningen kredietinstellingen 644.657 686.846
Overige schulden
Embedded derivaten 173.974 0
Waarborgsommen 182 147
Overige schulden 404 443
828.627 697.525
Kortlopende schulden
Vooruit ontvangen huren 414 558
Schulden aan leveranciers 2.436 2.505
Belastingen en premies sociale verzekeringen 220 138
Overige schulden 997 917
Overlopende passiva 10.098 9.945
14.165 14.063
Totaal generaal 761.774 853.379
Verkorte jaarrekening
Voor een nadere toelichting op de in de verkorte jaarrekening opgenomen cijfers verwijzen wij naar de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening.
44
9.2 Resultatenrekening
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014 (× € 1.000)
2014 2013
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten 59.765 56.898
Opbrengst servicecontracten 7.044 7.334
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 170 123
Geactiveerde productie eigen bedrijf 0 826
Overige bedrijfsopbrengsten 1.064 1.985
Exploitatie gebouwen in beheer 12 23
Som der bedrijfsopbrengsten 68.055 67.189
Bedrijfslasten
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 16.152 17.018
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 698 5.695
Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenen 5.448 5.428
Onderhoudslasten 5.410 6.295
Leefbaarheid 188 220
Lasten servicecontracten 5.926 5.732
Bedrijfslasten 2.647 4.601
Exploitatielasten 7.203 5.297
Som der bedrijfslasten 43.672 50.286
Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 3.373 3.315
Bedrijfsresultaat 27.756 13.588
Financiële baten en lasten
Rentebaten 1.881 2.615
Waardeveranderingen van Financiële vaste activa 9.230 1.950
Rentelasten 29.522 36.335
Mutatie embedded derivaten 96.816 0
Saldo financiële baten en lasten -115.227 -31.770
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen -87.471 -18.182
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 0 0
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering na belastingen -87.471 -18.181
45
9.3 Kasstroomoverzicht
Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2014 (× € 1.000)
2014 2013
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat 27.756 13.589
Aanpassingen voor:
Afschrijvingen 16.152 17.018
Overige Waardeveranderingen 698 9.010
Vrijval/dotatie egalisatierekeningen en voorzieningen 0 0
Veranderingen in werkkapitaal:
Vorderingen 21.108 18.232
Kortlopende schulden 102 3.810
Overige 509 1.069
Kasstroom uit bedrijfsoperaties 65.307 18.645
Ontvangen interest 351 644
Betaalde interest 29.522 36.335
Kasstroom uit operationele activiteiten 36.137 -17.046
Investeringen 2.587 5.728
Desinvesteringen 0 0
-2.587 -5.728
Mutatie financiële vaste activa 0 0
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -2.587 -5.728
Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe lening) 0 27.300
Aflossing langlopende schulden 42.868 22.787
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -42.868 4.513
Toename/afname geldmiddelen -12.279 -18.261
Verkorte jaarrekening
46
SOR was actief betrokken bij vier woonservicegebieden
waaronder Het Facet in Krimpen aan den IJssel.
47
Bijlagen
Bijlage 1
Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR
Bijlage 2
Bedrijfsgegevens van de verbindingen
48
1 Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR
Bedrijfsgegevens
Bedrijfsnaam SOR
Vestigingsplaats Rotterdam
Datum van oprichting 9 september 1986
Koninklijk Toelatingsbesluit Nr. 89.005111, d.d. 3 maart 1989
Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rotterdam
Handelsregister dossiernummer: 24185744, d.d. 13 november 1990
Datum laatste vaststelling van de statuten bij akte 11 februari 2009, verleden bij Fokkema Linssen notarissen
Kantooradres Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam
Postadres Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam
Website www.sor.nl
Contactgegevens Email: [email protected]: (010) 444 55 55Fax: (010) 404 80 26
Samenstelling stichtingsorganen op 31 december 2014
Raad van commissarissen drs. H.M.A. van Duin MRE vicevoorzitter
drs. ing. B. de Graaf voorzitter
drs. H.W.F. Houben
J.M. Kremer MBA
ir. A. de Ruiter
Directeur-bestuurder H. Rietveld MBA
Managementteam drs. R. Bouter RA manager Bedrijfsvoering
drs. Z. UdovicicSchlick manager Wonen
D.C. de Graaf manager HR
G. de Heide RC concern controller
S. Adrianow projectleider strategie en beleid/bestuurssecretaris
Ondernemingsraad W. van den Bedem secretaris, vicevoorzitter
A. van der Graaf penningmeester
E. de Rooij voorzitter
A.Oosterheerd Arbocommissie
R. Groeneweg lid
M. Knigge lid
Bestuur Huurdersplatform SOR (zelfstandig rechtspersoon)
T. Dekker penningmeester, vicevoorzitter
Mw. R. Kranenburg secretaris
Mw. B. Hagens lid en notulist
L. van Reeuwijk voorzitter
M. van Tiel lid
E. Vink lid
Klachtencommissie ing. H.J.B. Nap
mr. M. van Seventer
mr. drs. C.J.M. Stubenrouch secretariaat
49
2 Bedrijfsgegevens van de verbindingen
Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR HOLDING B.V.
Naam van de verbinding SOR HOLDING B.V.
Rechtsvorm B.V.
Vestigingsplaats Rotterdam
Statutaire doelstelling Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden? JA
Financiële gegevens 2014
Vennootschap SOR HOLDING B.V.
Eigen vermogen € 213.743,
Jaaromzet € 0,
Belang in % 100%
Nominale waarde belang € 18.000, gewone aandelen
Intrinsieke waarde € 213.743,
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap De T.I. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen
Van T.I. naar verbinding € 700,
Van verbinding naar T.I. n.v.t.
Doorberekende kosten aan de verbinding n.v.t.
RisicobeheersingDoor de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.
Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Vastgoedontwikkeling B.V.
Naam van de verbinding SOR Vastgoedontwikkeling B.V.
Rechtsvorm B.V.
Vestigingsplaats Rotterdam
Statutaire doelstelling Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden? Ja
Financiële gegevens 2014
Vennootschap SOR Vastgoedontwikkeling B.V.
Eigen vermogen € 462.014,
Jaaromzet € 0,
Belang in % 100%
Nominale waarde belang € 18.000, gewone aandelen
Intrinsieke waarde € 462.014,
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen
Van T.I. naar verbinding Betaalde termijnen incl. verrekening via r/c € 1.645.199,
Van verbinding naar T.I. n.v.t.
Productie en ontwikkeling van vastgoed in de verbinding Productie ten behoeve van de T.I. € 1.683.199,
Doorberekende kosten aan de verbinding n.v.t.
Risicobeheersing Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.
Bijlagen
50
Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Senior-Village B.V.
Naam van de verbinding SOR SeniorVillage B.V.
Rechtsvorm B.V.
Vestigingsplaats Rotterdam
Statutaire doelstelling Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden? Ja
Financiële gegevens 2014
Vennootschap SOR SeniorVillage B.V.
Eigen vermogen € 15.878,
Jaaromzet € 0,
Belang in % 100%
Nominale waarde belang € 18.000, gewone aandelen
Intrinsieke waarde € 15.878,
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen
Van T.I. naar verbinding € 80,
Doorberekende kosten aan de verbinding n.v.t.
Risicobeheersing Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risico beheersing gelijk aan die in de T.I.
Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Voordeban B.V.
Naam van de verbinding SOR Voordeban B.V.
Rechtsvorm B.V.
Vestigingsplaats Rotterdam
Statutaire doelstelling Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden? Ja
Financiële gegevens 2014
Vennootschap SOR Voordeban B.V.
Eigen vermogen € 355.713,
Jaaromzet € 0,
Belang in % 100%
Nominale waarde belang € 18.000, gewone aandelen
Intrinsieke waarde € 355.713,
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen
Van T.I. naar verbinding € 60,
Doorberekende kosten aan de verbinding n.v.t.
Risicobeheersing Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.
51
De huurders waarderen de dienstverlening van SOR: ■ Score BB in Aedes benchmark onderzoek ■ Tweede plaats met score van 8,7 in mystery guest
onderzoek van Woonnet Rijnmond ■ Een 8,0 als waardering voor het afhandelen van
onderhoud/reparaties
52
Colofon
Tekst en cijfers: SORVormgeving en opmaak Identity Design, RotterdamFotografi e: Arnoud Verhey, Rotterdam;
Jan van der Meijde, Capelle a/d IJssel Bogaerds Architecten, Numansdorp
SORjaarverslag 2014
Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam | Postbus 22260, 3003 DG RotterdamT (010) 444 55 55 F (010) 404 80 26 E [email protected]