JLL | Japan Capital Flows Q4 2017 | February 2018 11

不動産市場は再び拡大

コンテンツエグゼクティブ・サマリー 1

概要 （Overall） 2

アウトバウンド・インバウンド（Overseas） 2

セクター、エリア分析（What, Where?） 3

属性別分析 （Who?） 3

利回り （Yield） 4

予測 （Outlook） 4

注記および用語説明 5

お問い合わせ先赤城 威志リサーチ事業部⻑03 5501 9235

takeshi.akagi@ap.jll.com

谷口 学リサーチ事業部 アシスタントマネージャー03 5511 3390

manabu.taniguchi@ap.jll.com

More information

http://www.joneslanglasalle.co.jp/japan/ja-jp/research

www.joneslanglasallesites.com/gcf

February 20182017年第4四半期の代表的取引取引時点 物件名 セクター 価格 売主 買主

2017年10月 シェラトン･グランデ･トーキョー･ベイホテル ホテル 977億円 フォートレスのSPC

インヴィンシブル投資法人とGICのSPC

2017年10月 三菱重工横浜ビル オフィス 640億円 ヒューリック ケネディクス・オフィス投資法人, ケネディクスのSPCほか

2017年10月 プライムスクエア心斎橋 オフィス・リテール

約220億円(報道による)

エリオット・マネジメントのSPC

丸紅のSPC

2017年11月 ヒルトン東京お台場 ホテル 約600億円(報道による)

エリオット・マネジメントのSPC

ヒューリック, 芙蓉総合リース

2017年12月 表参道5物件 リテール 1,325億円 ヴェロックス(香港の不動産会社)のSPC

NBREM(ノルウェー中銀の不動産投資部門)と東急不動産のSPC

2017年12月 日本アムウェイ本社ビル オフィス 約350億円(報道による)

日本アムウェイ ブラックストーンのSPC

エグゼクティブ・サマリー• 日本の商業不動産投資額は、2017年第4四半期に前年同期比33%増の1兆1,778億円

（米ドル建てでは30%増の104億ドル）となった。 2017年通年でも前年比13%増の4兆1,375億円を記録し、2年ぶりに4兆円を超える水準に回復した。これはアベノミクス以降の投資市場拡大期を通じて2014年に次ぐ2番目の大きさとなる。売買代金が増加している背景としては、利回りが継続して低く物件価格が高値圏に留まるなか、更なる賃料上昇による劇的な価値向上が期待できない物件の売却を模索する売り手と、低い利回りでも安定した賃料収入が得られる物件を求める買い手の思惑が合致したことが挙げられる。

• 国内投資家が海外不動産へ投資をするアウトバウンド投資が増加している。2017年は34億米ドルで前年比70%と著しく増加し、2006年の24億米ドルも大きく超えて、2000年以降最大の投資額となった。また海外投資家の国内不動産へのインバウンド投資についても、1兆580億円と2016年の約2倍と大幅に増加し、海外投資家にとっても投資機会が増加していることがうかがえる。

• 購入者の属性別では、上場リートが投資額が大きく減少する一方で私募ファンドや不動産会社は投資機会の増加により投資額を増加させている。また売却者の属性別では不動産価格の高止まりを受けて、不動産会社や事業会社が投資物件や開発物件、自社ビルを売却するケースが増加している。

• 米国金利の上昇懸念、ヨーロッパでの金融引き締めなど世界の金融情勢が変化する過程にあるなか、日本では低金利の継続が予想され、国内外の投資家が注目する投資市場である。今後とも不動産投資に対する需要は旺盛な状態を保つ一方で、市場への物件供給が増加することにより2018年の投資市場も順調に推移するものと考えられ、年間投資額も2017年を上回ると予想される。

•ジャパン キャピタル フロー 2017年第4四半期

JLL | Japan Capital Flows Q4 2017 | February 2018 2

0 5 10 15 20 25 30 35

シンガポール

ワシントンDC

ソウル

東京

香港

上海

パリ

ニューヨーク

ロサンゼルス

ロンドン

アメリカ大陸アメリカ大陸アメリカ大陸アメリカ大陸欧州・中東・アフリカ欧州・中東・アフリカ欧州・中東・アフリカ欧州・中東・アフリカアジア太平洋地域アジア太平洋地域アジア太平洋地域アジア太平洋地域

（10億米ドル）

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

1Q 2Q 3Q 4Q

（10億円）

日本国内投資額日本の2017年第4四半期の投資額は前年同期比33%増の1兆1,778億円(米ドル建ては30%増の104億ドル)、通年ベースでは前年比13%増の4兆1,375億円(米ドル建ては9%増の368億ドル)となった。売買金額が増加した背景として、利回りが継続して低く物件価格が高値圏に留まるなか、更なる賃料上昇による劇的な価値向上が期待できない物件の売却を模索する売り手と、低い利回りでも安定した賃料収入が得られる物件を求める買い手の思惑が合致したことが挙げられる。

世界の都市別投資額ランキング世界の世界都市別にみると、ロンドンが第1位で、次いでロサンゼルスが第2位となっている。東京の2017年の投資額は152億ドルの世界第7位となった。投資額は2016年の138億ドルから10%増加したが、順位を1つ下げている。2017年第4四半期にザ・センターが取引された香港が東京を上回る164億米ドルの投資額で第6位にランキングした。

海外不動産へ投資が増加低金利の⻑期化により低下した運用利回りの向上とポートフォリオの多様化によるリスク分散を目的として、国内投資家が海外不動産に投資をするアウトバウンド投資が増加している。2017年は34億米ドルで前年比70%と著しく増加し、2006年の24億米ドルも大きく超えて、2000年以降最大の投資額となった。国内での投資機会が限られる中で、大手のデベロッパーや商社、生命保険を中心に海外へ投資機会を求める動きが活発になっている。

海外投資家の投資額が増加2017年の海外投資家による国内不動産へのインバウンド投資は、1兆580億円と対前年比では約2倍に増加し、国内投資額にしめる割合は26%と2007年以降最大となった。また、2010年以降初めて海外投資家の国内不動産の購入額が売却額を上回り、金利が低位で安定している日本の不動産への積極的な姿勢がうかがえる。2017年はPAGやGaw Capitalなどの私募ファンドによる大型物件の取得に加えて、ブラックストーンによる海外上場REITのポートフォリオ一括取得やNBREM, GICといった政府系ファンドによる大型物件の取得がみられた。

19%

35%

20%

11%

18%

4%

20%

12%

19%22%

14%

26%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

海外投資家による不動産購入額 (全国) 国内投資額の海外投資家割合(%)

（10億円）

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

日本から海外不動産へのアウトバウンド投資額

（百万米ドル）

Overall2017年は2016年を上回り、2014

年に次ぐ投資額

Overseas海外不動産への投資が増加、海外投資家の投資も増加

図表1:日本国内の投資総額推移

図表2:都市別投資総額ランキング（2017年通年）

図表3:アウトバウンド投資額推移

図表4:海外投資家投資額推移出所 : JLL 出所 : JLL

出所 : JLL 出所 : JLL

JLL | Japan Capital Flows Q4 2017 | February 2018 3

What?Where?投資機会は東京周辺と大阪で拡大

Who?私募ファンドが買い、不動産会社・事業会社が売る

49% 47%62% 60%

52%38% 32%

45% 39%29% 29%

14% 19%

14% 22%

21%

18%

13%

25%

15%

14% 13%

12% 8%

7%9%

9%

24%

26%

13%

19%

25% 30%

14% 13%

12%5%

9% 12%14%

10%12%

13%16%

1% 3%0% 1%

2% 2%3%

3%3%

4%3%

3% 3%

1% 1%3% 2%

4%1%

3% 7%3%

8% 6%2% 3%

4%4%

8%3%

8% 8% 5%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

東京5区 (5区除く)東京都内 (東京都除く)東京圏 大阪圏

名古屋圏 福岡圏 その他

49%64%

76%

55%67%

41% 41%

62% 58%47% 46%

22%

16%

9%

25%

22%

19%30%

19%20%

13%22%

6%

7%6%

8%

5%

35% 20%9% 10%

23%16%

18%8% 4%

4%3% 2% 6% 5% 7% 14% 11%

4% 5% 4%9%

3% 3% 4% 4% 5% 3% 5%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

オフィス リテール 物流施設 ホテル その他

リテール投資額割合増加、物流施設は減少セクター別の投資額割合では、表参道や心斎橋でプライムリテール物件が取引されたリテールは割合が上昇し、デベロッパーと関連上場REITの取引がほとんどで第三者間売買が減少した物流施設は割合が減少している。オフィスセクターは今後の都心における大量供給を前に、市場賃料の上昇が緩やかな状況にあり、市況回復による収入増加と利回り低下による価格上昇の恩恵を十分に享受した投資家が物件売却を選択する例が増えており、2018年は割合が増加すると予想する。

東京周辺と大阪圏で取引拡大東京5区の投資額割合は、複数の大型取引により第3四半期時点の25%よりは上昇したが29%と低水準となった。東京都を除く東京圏(神奈川、千葉、埼玉)はみなとみらいで複数の大型オフィスが取引されたことで、投資額が1兆2,590億円と過去最大となり投資額割合も30%と増加した。大阪市中心部では、大型オフィスやプライムリテールの取引が増加し、大阪圏の投資額は前年比35%増の6,500億円で、金融危機以降最大となる投資額となり、投資額割合も16%と過去最大となった。

上場リートは減少、私募ファンドは増加購入者の属性別割合では、価格上昇による既存ポートフォリオとの利回りや投資口価格の低迷により上場リートが割合を大きく減少させた。一方でリスク許容度の高い私募ファンドや不動産会社は投資機会の増加により、投資額を増加させている。ただし、2017年末ごろから利回りの上昇のためにポートフォリを入れ替えを行う上場リートが増えており、その取引額は増加傾向にある。

不動産会社や事業会社の売却が増加売却者の属性別割合では、不動産会社と事業会社などを含むその他の割合が増加している。不動産価格の上昇が高止まりしていることで、売り時と考えた不動産会社が投資物件や開発物件を売却したり、事業会社が投資物件や自社ビルを売却したりするケースが増加している。後者の代表的な例としては、三菱重工横浜ビルや東洋紡本社ビル、並木館、ラ･フェンテ代官山の取引が挙げられる。

図表5:セクター別投資額割合推移

図表6:地域別投資額割合出所 : JLL 出所 : JLL

出所 : JLL 出所 : JLL

図表8:売却者属性別割合

図表7:購入者属性別割合

29% 30%

9%17%

38% 38%45%

26% 31%42%

26%

33% 33%

18%

25%

7%16%

10%

27%

36%26%

36%

29%14%

30%

18%

30% 15%19% 25%

23%14% 23%

9%22%

43% 39%25%

32% 26% 22%10%

18% 15%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

上場リート 私募ファンド 不動産会社 その他

3% 3% 6% 5% 5% 2% 3% 3% 4% 6% 7%

24% 26% 20% 23% 28% 33%40%

55% 48%50%

35%

25%27%

23%29% 22% 17%

15%

22%21% 16%

30%

47% 43%50%

44% 46% 49%42%

20%26% 27% 29%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

上場リート 私募ファンド 不動産会社 その他

JLL | Japan Capital Flows Q4 2017 | February 2018 4

What?Where?投資機会は東京都心以外で拡大

Why?東京都心での価格上昇の鈍化、地方での市況回復

プライムアセットの利回りは横ばい東京都心のオフィスやリテールに代表されるようなキャップレートが2%台にあるプライムアセットの利回りは横ばいで推移し、相対的に利回りの高い東京Bグレードオフィスや、投資家の新規参入が続く物流施設については緩やかに低下している。賃料上昇が著しく、投資資金が流入している大阪Aグレードオフィスの利回りも低下傾向が続いている。

金融機関の融資姿勢に落ち着き2017年12月に公表された日本銀行の短観によると、不動産業に対する金融機関の貸出態度は1ポイント上昇し22となった。2009年以降、金融機関の貸出姿勢は継続して積極化していたが、2016年に20ポイントを記録してからは貸出態度は落ち着きを見せている。

安定して高いイールドギャップが魅力の日本市場東京Aグレードオフィスのキャップレートが前四半期から横ばいの2.90%で、イールドギャップは2017年12月末で285bpsとなり、前四半期比で2bps拡大した。世界的には不動産投資利回りの低下や、アメリカの利上げの影響による金利上昇によって、イールドギャップは縮小傾向にある。一方で日本のイールドギャップは⻑期的に280bpsから310bpsと高い水準で安定しており、魅力的な投資市場になっている。

2018年の投資額は世界全体では減少、日本は増加JLLの見通しでは、2017年に6,980億米ドルとなった世界の商業用不動産投資額は、2018年は減少し約6,500億ドルと予想している。アメリカの金利上昇によりアメリカ大陸は約15%減少の約2,100億米ドルと予想するものの、アジア太平洋地域については前年比横ばいの約1,500億ドル程度になると考えている。日本は買い手と売り手の価格目線がより近づくことで売買が増加し、2018年の不動産投資額は2017年より5%-10%増加し、4.3兆円-4.5兆円になると予想する。

出所 : JLL 出所 : JLL

出所 : JLL

Yieldプライムアセットの利回りは横ばい

Outlook2018年投資額は5%-10%の増加を予測

図表10:東京オフィスキャップレートと日銀短観 金融機関の貸出態度

図表11:主要都市のイールドスプレッド推移（Aグレードオフィスvs10年物国債利回り)

出所 : JLL

図表12:大陸ごとの投資額推移および予測

図表9:各セクターのキャップレート

2.5%

3.0%

3.5%

4.0%

4.5%

5.0%

5.5%

6.0%

6.5%

東京Aグレードオフィス 東京Bグレードオフィス

大阪Aグレードオフィス 東京プライムリテール

東京圏物流施設

(40)

(30)

(20)

(10)

0

10

20

30

2.5%

2.7%

2.9%

3.1%

3.3%

3.5%

3.7%

3.9%

4.1%

東京Aグレードオフィス利回り 金融機関の貸出態度

（不動産 -全規模）

-200.0

-100.0

0.0

100.0

200.0

300.0

400.0

500.0

600.0

700.0

東京 香港 シンガポールシドニー ニューヨーク ロンドン上海

(bps)

0

100

200

300

400

500

600

700

800

アメリカ大陸 EMEA アジア太平洋地域 グローバル2007 2008 2009 2010 2011 2012

2013 2014 2015 2016 2017 2018(予測)

（10億米ドル）

JLL | Japan Capital Flows Q4 2017 | February 2018 5

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2018. Unauthorised reproduction prohibited. This report is based on material that we believe to be reliable. While every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. Jones Lang LaSalle takes no responsibility for any damage or loss suffered by reason of the inaccuracy or incorrectness of this publication.

注記および用語説明

不動産の直接投資 個別の商業用不動産あるいは資産ポートフォリオ（あるいは資産を保有する特別目的会社の株式） の取得商業用不動産への直接投資に含まれるもの・500 万米ドルを超えるすべての取引

• カバーしているセクターは、オフィス、リテール、ホテル（カジノを含む）、インダストリアル、複合用途、その他（介護施設、学生寮を含む）

データにはREIT 組成を含む、以下の条件を満たした不動産会社のM&A が含まれる・実質的に不動産取引である・不動産以外の主要資産（労働力、知的所有権、のれん代など） が譲渡されない・収入の70% 以上を直接的な賃料収入から得ている・取引により、所有権の大幅（30% 以上） な変更が生じる・取引は「市場価格」で行われる・IPO 価格で新たな投資家に売却した比率のみが含まれる

商業用不動産への直接投資に含まれないもの・法人単位の取引、開発案件、集合住宅への投資

開発案件 「将来の」開発計画や「土地」取引として分類される取引を指す

アジア太平洋地域 オーストラリア、中国、香港、インド、インドネシア、日本、マカオ、マレーシア、ニュージーランド、フィリピン、シンガポール、韓国、台湾、ベトナム、タイの不動産への直接投資をカバー

欧州ベルギー、ブルガリア、クロアチア、チェコ共和国、フィンランド、フランス、ドイツ、ハンガリー、アイスランド、イタリア、ルクセンブルク、オランダ、ポーランド、ルーマニア、ロシア、スロバキア、スロベニア、スペイン、スウェーデン、スイス、トルコ、英国の不動産に対する直接投資をカバー

中東および バーレーン、イスラエル、クウェート、レバノン、カタール、サウジアラビア、UAE の不動産に対する直接投資をカバーアフリカ大陸 アフリカでは、南アフリカをカバー

アメリカ大陸 カナダと米国の不動産に対する直接投資をカバー。アルゼンチン、ブラジル、チリ、コロンビア、コスタリカ、メキシコ、パナマ、ペルーへの直接不動産投資については部分的にカバー

日本国内地域分類 東京都5区：千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区、 東京圏：東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県、 大阪圏：大阪府・京都府・兵庫県・奈良県、名古屋圏：愛知県・岐阜県・三重県、 福岡圏：九州各県

為替レート 取引額を米ドル建てに換算する上では、取引が行われた四半期の平均為替レートを用いているグロスアップ 市場カバレッジを反映させるため、取引額はグロスアップしている