«Doing Business» y Regulación para Desarrollos Inmobiliarios en Colombia

Dr. Juan Manuel González Garavito Socio - Pinilla González & Prieto Abogados

Chile - Marzo de 2013

Fuente: a. junca Bogotá

CONTENIDO

1. Regulación para el desarrollo de proyectos urbanísticos en materia de El Derecho Urbano en Colombia. 2. Instrumentos de gestión de Suelo

2.1 Macroproyectos 2.2 Planes parciales 2.3 Gestión en desarrollos mediante renovación urbana

3. Instrumentos de planeamiento urbano 4. Instrumentos de financiación

4.1 Plusvalía 4.2 sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios

5. Ejemplos de Gestión y estructuración de proyectos Inmobiliarios

1. EL DERECHO URBANO EN COLOMBIA

La regulación para el desarrollo de proyectos urbanísticos en materia de El Derecho Urbano en Colombia, se ha desarrollado a través del ejercicio de las competencias Constitucionales y legales atribuidas al Gobierno Nacional, el Congreso de la República y a las Entidades Territoriales, para que a través de facultades previamente definidas, expidan las reglas de ordenamiento territorial, y los instrumentos de gestión, planeamiento y financiación que permitan su efectiva ejecución.

Así, el Derecho Colombiano ha previsto funciones especificas en materia de ordenamiento territorial dentro del marco general de a Ley 388 de 1997 y de las Políticas Nacionales de ordenamiento y desarrollo. Ha señalado directrices para la adopción de los planes de ordenamiento, sus modificaciones, así como la adopción de instrumentos de ejecución efectivos, los cuales como responden a criterios específicos según la condición del suelo

Fuente: a. junca Bogotá

2. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DE SUELO De conformidad con la clasificación del suelo, existen mecanismos de habilitación de suelo para gestionar desarrollos inmobiliarios a través de la obtención de licencias de urbanismo, parcelación y construcción.

Planes Parciales de Desarrollo y Renovación

Urbana - Alcaldías Distritales o

Municipales. - Corporaciones

Autónomas Regionales

Modificación y/o ajustes de Planes de

Ordenamiento Territorial - Alcaldías distritales o

Municipales. - -Corporaciones

autónomas regionales - Concejo Distrital o

Municipal

Macroproyectos de Interés social Nacional - Ministerio de

Vivienda, ciudad y territorio –

- Ministerio de Ambiente y desarrollo sostenible

Acciones Urbanísticas que generen gestión integrada y que permitan el establecimiento de repartos equitativos de cargas y beneficios.

2.1 MACROPROYECTOS DE INTERÉS SOCIAL NACIONAL

• Acciones Técnicas para ejecutar Operaciones de gran escala. • Actuaciones Urbanas Integrales • Impacto en el crecimiento de la ciudad

Características:

Soluciones Integrales del

Programa considerado.

Vinculación de instancias

públicas y privada

Implementar

procedimientos de captación

de plusvalía derivada de la

acción urbanística.

Fuente : pab Bogota

OBJETIVOS DE LOS MACROPROYECTOS:

• Habilitación de suelo para vivienda de Interés Social y Prioritario • Provisión de redes de Servicios Públicos Domiciliarios • Provisión de redes viales de integración regional, urbana, zonal y local • Provisión de espacios públicos y equipamientos colectivos adecuados y suficientes.

Desarrollo de asentamientos urbanos con parámetros de alta calidad.

Fuente : Pab Ciudad Verede

2.2 PLANES PARCIALES DE DESARROLLO

Concepto: (Art. 19. Ley 388 de 1997):

Son los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana.

Además de las que deban desarrollarse mediante Unidades de Actuación Urbanística, Macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales, en los términos previstos en la presente Ley.

Fuente MAVDT – MISN Medellín

PROCEDIMIENTOS DECRETOS 2181 DE 2006 y 4300 DE 2008:

1. Determinantes: Son facultativas - Lineamientos generales normativos para la presentación del Plan parcial.

2. Formulación y Revisión: Elaboración completa de la propuesta del Plan

parcial desarrollada conforme al Decreto Nacional 2181 de 2006 y las normas de cada municipio o distrito.

3. Concertación y Consulta: Concertación exclusiva de los asuntos

ambientales del plan parcial, con las autoridades competentes. 4. Adopción: Expedición del acto administrativo que aprueba el Plan

parcial.

FORMAS DE EJECUCIÓN : Unidades de Actuación Urbanística – Plan General Urbanístico

Unidades de Gestión - Plan General Urbanístico

2.3 PROPUESTA DE MODELO DE GESTIÓN EN DESARROLLOS MEDIANTE RENOVACIÓN URBANA 1. Crear modelos de participación Público – Privado, a través de la implementación de métodos asociativos existentes en el derecho privado. (Fiducia, join venture, etc…). 2. Buscar soluciones de desarrollo que permitan un Subsidio Cruzado en el valor del suelo, facilitando la multiplicidad de usos y estratos sociales.

Fuente : a.junca Bogotá

3. Facilitar la utilización de modelos de ejecución previstos en la Ley 388 de 1997, como la integración inmobiliaria, la cooperación entre partícipes y el reajuste de tierras, sin generar limitaciones a la redistribución del espacio público, superando el desarrollo predio a predio.

4. Generar propuestas de Grupos Promotores interdisciplinarios así: Entidad Pública: Reglamentación. Particulares: Expertos en i) Desarrollo Urbano, ii) Derecho Urbano, iii) Gestión de Proyectos, iv) Inversionistas (facilitadores de las negociaciones con los propietarios de la zona a intervenir).

5. Reglamentos claros en las diferentes materias:

Procedimiento de adopción de Planes parciales de Renovación Urbana. Expropiación a favor de Terceros.

Elaboración de avalúos de referencia, previos a la intervención de los inmuebles en la zona delimitada.

6. Exenciones Tributarias: Exenciones graduales en el tiempo sobre impuestos predial, renta sobre patrimonio y utilidades, entre otros.

3. INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO URBANO

Decretos de Unidades de Planeamiento Rural

Decretos de Unidades de Planeamiento zonal

Decretos reglamentarios De tratamientos urbanísticos

Aprobadas por los Curadores Urbanos o Las secretarias de Planeación.

Licencias Urbanísticas: Autorización previa para adelantar obras de urbanización y parcelación de predios, de construcción, con base en las normas contenidas en los instrumentos de gestión y/o planeamiento urbano.

Procesos Técnicos y jurídicos que desarrollan las disposiciones de los planes de ordenamiento territorial.

Fuente : pab Bogotá

4. INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN 4.1 PLUSVALÍA Marco normativo general - Constitución Política de Colombia Art. 82: “…Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común”.

El hecho generador de la plusvalía es compuesto y además condicionado acogerse a una norma urbanística más favorable. La participación en plusvalía resulta entonces del efecto derivado en el mayor valor del suelo, como consecuencia de la ocurrencia de uno de los hechos generadores establecidos en la Ley 388 de 1997.

Decisión Administrativa

Acción urbanística

Modificación Uso del Suelo

Mayor Aprovechamiento

del Suelo

Autorización Urbanística Específica

Incorporación de suelo expansión -

suburbano

TAXATIVOS

4.2 SISTEMA DE REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS MARCO CONSTITUCIONAL: Art.13 c.P.: Derecho a la igualdad. Todas las personas nacen libres e iguales ante la ley, recibirán la misma protección y trato de las autoridades y gozarán de los mismos derechos, libertades y oportunidades sin ninguna discriminación por razones de sexo, raza, origen nacional o familiar, lengua, religión, opinión política o filosófica.

MARCO LEGAL . Art.38 Ley 388 de 1997: Reparto equitativo de cargas y beneficios. En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento territorial y las normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados. Las unidades de actuación, la compensación y la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propósito.

GENERALES O ESTRUCTURANTES: Corresponden al costo de la infraestructura vial principal y redes matrices de servicios públicos se distribuirán entre los propietarios de toda el área beneficiaria de las mismas y deberán ser recuperados mediante tarifas, contribución de valorización, participación en plusvalía, impuesto predial, o cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones.

CARGAS LOCALES DE LA URBANIZACIÓN:

Son las obligaciones de inversión objeto de reparto, impuestas a los urbanizadores y/o titulares de derechos reales sobre inmuebles sujetos a desarrollo, bien sea a través de licencia de urbanización, Plan Parcial o Unidades de Actuación Urbanística, consistentes las cesiones y la realización de obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y teléfonos, y cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la de los equipamientos comunitarios.

CARGAS GENERALES

CARGAS LOCALES

Fuente : Amarilo Ciudad Verde

APROVECHAMIENTOS Y CARGAS:

Básico. Es el beneficio urbanístico que indica la superficie máxima construible, según

usos para suelo urbano y de expansión, a que tienen derecho los propietarios del área

de intervención, en forma proporcional a su participación en las cargas locales.

Adicional. Es la superficie máxima construible por encima del aprovechamiento

básico, según los usos establecidos en el área de intervención, a que tienen derecho los

propietarios cuando participen en las cargas generales.

Fuente : Pab - Bogota

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Estructuración jurídico - urbanística del Macroproyecto Ciudad Verde

Identificación del MISN Febrero de 2008, aprobado en septiembre de 2009.Plan General Urbanístico Noviembre de 2009. Inicio de Desarrollo 2011.

La aprobación del Macroproyecto tardo menos de 1 año en completarse.

328 hectáreas a ser desarrolladas

36,000 unidades de vivienda de interés social

Modificación del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Cajicá

23 hectáreas en Desarrollo - Mejoramiento en las normas de edificabilidad y usos, posibilidad de desarrollo de vivienda en 53 viv/ha ANU , y posibilidad de desarrollo comercial en mas 70.000 mts2, entre otros complementarios. Gestión de modificación del PBOT a partir de inicios de 2007 Expedición de PBOT septiembre de 2008. Proyecto Urbanístico General radicado y aprobado entre septiembre y noviembre de 2009.

Adopción del Plan Parcial Casablanca en el municipio de Madrid, Cundinamarca

42 hectáreas en desarrollo

Zona de Expansión Multiple. – Plan Parcial para incorporarlo al perímetro urbano.

Posibilidad (120 ha /AU Aprox unifamiliar) (220 ha/AU multifamiliar) ). Posibilidad de desarrollo comercial en 4.5 ha útiles del Plan Parcial, entre otros usos complementarios.

Trámite administrativo a partir de Agosto de 2007, expedición Decreto de adopción Febrero de 2009

Aprobación Plan General Urbanístico

Junio 2010.

P.P. Casablanca

5. Ejemplos de Gestión y estructuración de proyectos Inmobiliarios

Proyecto Municipio Área Precio al iniciar la Gestión

Uso Original Gestión Tiempo Gestión

Uso final Valor Final

Huertas de Cajicá

Cajicá 23 Ha. $ 125.000 M2 Urbano Modificación

POT 18 meses

Vivienda, Comercio,

Institucional

$ 340.000 M2 promedio

Casablanca Madrid 41 Ha. $102.577 M2 Expansión Plan Parcial 2 años Vivienda, Comercio,

Institucional

$207.500 M2 promedio

Ciudad Verde

Soacha 327 Ha. $7.000 M2 Rural Macroproyecto 18 meses VIS, Comercio, Institucional

$320.000 M2 promedio

Ejemplos Cifras Generales de Gestión

Fuente : Amarilo Casablanca

GRACIAS