Upload
others
View
2
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
HuoneistotietojärjestelmäKiinteistönvälittäjien infotilaisuus
24.4.2019
Saija Korhonen MML
Sisällys
1. Huoneistotietolainsäädäntö
2. Mikä muuttuu vaihdannassa
• RS-kohteen välittäminen
• Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen
• Osakeluetteloon merkitseminen
• Panttauksen rekisteröiminen
• Rajoituksen merkitseminen
3. Rekisteröinnin hakeminen
Huoneistotietolainsäädäntö• Voimaan 1.1.2019
• Keskeiset lait: Laki huoneistotietojärjestelmästä, laki huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta
• Muutokset mm. seuraaviin lakeihin: AOYL, AsKL, KRL, YTJL, VSVL, AravaLym.
• Maksuasetus
• Uutta käsitteistöä:
– Uusi yhtiö – vanha yhtiö
– Osakehuoneistokirjaus - osakeluettelomerkintä
Uudet yhtiöt (p.ilmoitus 1.1.2019 jälkeen)
Uusi yhtiö omistajatietoineen on heti perustamisesta lukien huoneistotietojärjestelmän piirissä:
• Osakkeen luovutukseen ja panttaamiseen sovelletaan huoneistotietolakia
• Osakeoikeudet saadaan osakehuoneistokirjauksella tai osakeluettelomerkinnällä
• MML ylläpitää osakeluetteloa
• Koskee sekä AOY:ä että KKOY:ä
Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen 1.1.2019)
• Liittyminen osakehuoneistorekisteriin:
I. osakeluettelon siirto (1.5.2019) 1.10.2019 -31.12.2022
II. osakekirjan mitätöinti + omistuksen rekisteröinti omistajan hakemuksesta
• Mitätöintiin saakka osakkeen luovutukseen ja panttaamiseen sovelletaan vanhaa AOYL 2:11 (=VKL)
• AOY:lle pakollinen, KKOY:lle vapaaehtoista:
Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen 1.1.2019)
• KKOY:n on ennen osakeluettelon siirtoa tehtävä yhtiöjärjestyksen muutos:
– Määräys osakkeiden kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin:
• Yhtiön osakkeet kuuluvat huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa tarkoitettuun osakehuoneistorekisteriin (AOYL 2:1a)
– Edellyttää yhtiökokouksen päätöstä
– Yhtiöjärjestyksen muutos ilmoitetaan sähköisesti kaupparekisteriin
• Yj:n muutoksen rekisteröinnin jälkeen yhtiö ei voi päättää osakkeiden poistamisesta osakehuoneistorekisteristä
– Yhtiön on siirrettävä osakeluettelon ylläpito MML:lle viipymättä yj:nmuutoksen rekisteröinnin jälkeen
Osakeluettelon siirto
• Osakeluettelon siirto tarkoittaa että tarkistetaan/hyväksytään seuraavat tiedot:– Kaikki osakkeet osakeryhmittäin numerojärjestyksessä
– Osakehuoneisto, jonka hallintaan osakeryhmä tuottaa oikeuden
– Osakkeenomistajan tiedot
• nimi+osoite+syntymäaika, oikeushenkilöstä kotipaikka+rekisterinumero+rekisteri, johon merkitty)
– Muualla laissa osakeluetteloon merkittäväksi säädetyt tiedot, esim.
• aravalainsäädäntöön perustuva rajoitusmerkintä
• vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettuun lakiin perustuva rajoitusmerkintä
Osakeluettelon siirto
• vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annettuun lakiin perustuva rajoitusmerkintä
• asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin perustuva rajoitusmerkintä
– Muuhun lakiin perustuva hallintaoikeuden rajoitus
• Lesken hallintaoikeus
• Testamenttiin perustuva käyttöoikeus
Osakeluettelon siirto
• Osakeluettelotietojen lisäksi ilmoitettava:– onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke
– onko yhtiöjärjestyksessä muu vaihdannanrajoituslauseke
• Tieto tarvitaan, koska PRH:sta ei saada tarkkaa tietoja yj-määräyksen sisällöstä
• Vaikuttavat siihen, miten/milloin uusi omistaja merkitään osakeluetteloon
– Eivät vaikuta saannon ja panttauksen kirjaamiseen
– Eivät vaikuta rajoituksen merkitsemiseen
– taloyhtiön tiedossa olevat osakkaiden sähköpostiosoitteet
Osakeluettelon siirto
• Alkaa 1.5., tiedot toimitetaan MML:een, tekee siirron
• Siirron voi tehdä 1.10.2019 alkaen MML:n palvelussa osakehuoneistorekisteri.fi-sivustolla
• Tiedot hyväksytään kun ne on ensin tarkistettu ja korjattu
– Tietoja voidaan muokata käyttöliittymässä kunnes käyttäjä vakuuttaa tiedot oikeiksi
– Yhtiöllä vastuu siirrettyjen tietojen oikeellisuudesta
• Pohjatiedot siirtoa varten PRH, VRK ja Verohallinto
– ”paras näkemys” osakeluettelotiedoista
• Loppuvuosi 2019: rajapinnat isännöintijärjestelmien käyttöön
Osakeluettelon siirto
• Siirron voi tehdä hallituksen pj tai isännöitsijä asemansa perusteella
– Tiedot Kaupparekisteristä, eli em. tiedot oltava ajantasalla
– Hallituksen hyväksyntä ja ilmoitus siirtämisestä osakkeenomistajille
• Asiointioikeus ja valtuuttaminen kaupparekisteritietojen perusteella
– Suomi.fi –tunnistautuminen ja suomi.fi –valtuutus
– Isännöitsijä/hallituksen pj. voi valtuuttaa lisää käyttäjiä, mikäli hänellä on nimenkirjoitusoikeus yksin• Esim. isännöintitoimiston toimistohenkilökuntaa
• Suomi.fi –valtuudet palvelussa ei voi tehdä valtuutusta, jos nimenkirjoitusoikeus kahdella tai useammalla yhdessä
• Tiedon siitä, onko yhtiön osakeluetteloa siirretty saa taloyhtiöltä, isännöitsijältä (isännöitsijätodistus) tai Maanmittauslaitokselta
Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen 1.1.2019)
11.5.2019 131.12.2032
Kuva: Pixabay
Osakeluettelon siirto 1.10.2019-31.12.2022
Omistusoikeuden rekisteröintiä haettava viimeistään 10 v kuluessa
osakeluettelon siirrosta
Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen 1.1.2019)
11.5.2019 131.12.2032
Kuva: Pixabay
Osakeluetteloa ei ole vielä siirretty + osakekirja
paperinen→Luovutus ja panttaus tehdään kuten tähänkin
saakka
Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen 1.1.2019)
11.5.2019 131.12.2032
Kuva: Pixabay
Osakeluettelo ei ole vielä siirretty + osakekirja
paperinen→Luovutus ja panttaus tehdään kuten tähänkin
saakka
Osakeluettelo siirretty, mutta osakekirja edelleen
paperinen→Luovutus ja panttaus kuten tähänkin saakka,
mutta ostajallakirjaamisvelvollisuus,
osakekirja mitätöidään, osake siirtyy HTL:n piiriin
Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen 1.1.2019)
11.5.2019 131.12.2032
Kuva: Pixabay
Osakeluettelo ei ole vielä siirretty + osakekirja
paperinen→Luovutus ja panttaus tehdään kuten tähänkin
saakka
Osakeluettelo siirretty, mutta osakekirja edelleen
paperinen→Luovutus ja panttaus kuten tähänkin saakka,
mutta ostajallakirjaamisvelvollisuus,
osakekirja mitätöidään, osake siirtyy HTL:n piiriin
Osakeluettelo siirretty + sähköinen
omistajamerkintä→Luovutus ja panttaus
huoneistotietolain mukaan
11.5.2019 131.12.2032
Kuva: Pixabay
Yhtiö RS-menettelyssä:→ Osakkeen omistukset, panttaukset ja rajoitukset rekisteröidään huoneistotietojärjestelmään RS-pankin ilmoituksesta
Uudet yhtiöt ja vanhat yhtiöt jotka ovat huoneistotietojärjestelmässä
RS-kohteen välittäminen
A. Ennen 1.1.2019 perustettu (vanha) yhtiö → ei muutosta
B. 1.1.2019 jälkeen perustettu (uusi) yhtiö:
– RS-menettelyn alettua RS-pankin ilmoitettava osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi rajoitus: • Osaketta koskevat rekisteröinnit ja merkinnät tehdään vain turva-
asiakirjojen säilyttäjän ilmoituksesta (AsKL 2:6a)
– RS-pankki ei painata osakekirjoja, vaan menettelyn päätyttyä ilmoittaa omistajan ja mahdolliset panttaukset ja rajoitukset huoneistotietojärjestelmään• Samalla RS-rajoitusmerkintä poistetaan
RS-kohteen välittäminen
• Käytännössä huomioitavaa:
– Uuden yhtiön asuinhuoneiston rakentamisvaiheen kauppakirjalomake päivitetty
– Kauppakirja toimitetaan RS-pankille
– Selvitys VSV:sta MML:lle → ostaja merkitään osakeluetteloon
• RS-perusteiset rekisteröinnit eroavat muusta rekisterinpidosta siten, että merkinnät tehdään suoraan RS-pankin ilmoituksesta
Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen
A. Myyjän omistus perustuu paperiseen osakekirjaan
B. Myyjän omistus perustuu sähköiseen rekisterimerkintään
Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen
A. Myyjän omistus perustuu paperiseen osakekirjaan
• Jos osakeluetteloa ei ole siirretty, toimitaan kaikilta osin kuten ennenkin– tieto siitä onko osakeluettelo siirretty: isännöitsijäntodistus,
(osakehuoneistotuloste ja osakeluettelo), MML asiakaspalvelu
• Kun osakeluettelo on siirretty, tarkistettava onko myyjä-osakkeenomistaja merkitty osakeluetteloon ja että osakkeiden muotona ”osakekirja” – tieto löytyy isännöitsijäntodistuksesta, osakehuoneistotulosteelta ja
osakeluettelosta
• Huom! Siirtyneet rajoitukset näkyvät osakehuoneistotulosteesta
Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen
• Ostajalla kirjaamisvelvollisuus:
– ostajan on haettava omistusoikeutensa rekisteröimistä 2 kk:n kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta tai jos kyseessä on uuden asunnon kauppa (AsKL 4:1) tai luovutus josta ei ole suoritettava veroa, määräaika on 2 kk omistusoikeuden siirtymisestä lukien
– Määräajan laiminlyönti johtaa kirjaamismaksun (58 €) korottamiseen
• Maksua korotetaan 20 % jokaiselta 2 kk:n jaksolta minkä hakemus myöhästyy
• Harkinnanvarainen
Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen
• Osakekirjan mitätöiminen:– Ostaja hakee omistusoikeuden rekisteröintiä ja liittää alkuperäisen
osakekirjan hakemukseen, kauppakirjaa ei tarvitse esittää jos osakekirjassa katkeamaton siirtoketju ja luovuttaja osakeluettelossa
• Osakekirja tuhotaan tai palautetaan mitätöitynä
• Väliaikaistodistus käyttäytyy osakekirjan tavoin
– Jos osakekirjoja tai väliaikaistodistuksia ei ole lainkaan painettu, omistus osoitetaan hallituksen selvityksellä:
» Hallitus vakuuttaa, ettei osakekirjoja/väliaikaistodistuksia ole painettu ja että B.B. omistaa osakeryhmän. Toimivaltaisen määrän hallituksen jäseniä on allekirjoitettava vakuutus
Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen
B. Myyjän omistus perustuu sähköiseen rekisterimerkintään – Isännöitsijäntodistuksesta, osakehuoneistotulosteesta ja
osakeluettelosta ilmenee, että yhtiö ja osake kuuluvat osakehuoneistorekisteriin
– Nykyisin vaadittavien asiakirjojen ja selvitysten lisäksi tarkistettava osakkeeseen tai sen tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvat rajoitukset ja panttaukset osakehuoneistorekisteristä (osakeluettelo, osakehuoneistotuloste)
– Osakehuoneiston luovutussopimus (kauppa tms. oikeustoimi) tehdään kuten tähänkin saakka
Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen
– Ostaja/saaja hakee omistuksen rekisteröintiä
• rekisteröinnin edellytyksenä on myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon joko ehdottomana tai ehdollisena
• Kun suostumus annetaan sähköisessä asiointipalvelussa, luovutussopimusta ei liitetä hakemukseen eikä sitä tutkita
• Sähköiseen suostumukseen saakka myyjän suostumus osoitetaan esim. kauppakirjajäljennöksellä
– Saannon rekisteröinnin hakemiselle ei ole säädetty määräaikaa
• Ei kirjaamismaksun korottamista
• Osakeoikeuksien käyttäminen edellyttää osakeluettelo- tai osakehuoneistorekisterimerkintää
Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen
– Vaikka rekisteröinnissä ei tutkita onko kyse puolisoiden yhteisestä kodista, kiinteistönvälittäjän on edelleen selvitettävä puolison suostumuksen tarve
– Saanto, joka ei ole lopullinen rekisteröidään ehdollisena
• Uusi suostumus luovuttajalta, kun luovutuksen ehto täyttynyt →lopullinen omistuksen rekisteröinti
– Kun osake kuuluu jakamattomaan kuolinpesään, kuolinpesän osakkaat voidaan kirjata yhteisesti osakkeenomistajiksi (vrt. kiinteistöä koskeva selvennyslainhuuto)
Huoneistotietojärjestelmä
Asuntokaupan valmistelu
Kauppakirjan laatiminen
Kaupan loppuun saattaminen
Omistusoikeuden siirtyminen
HUONEISTOTIETOJÄRJESTELMÄ
Lähtötiedot: kohde, omistus ja panttioikeudet
Omistus- ja panttausoikeuden kirjaamishakemus(ehdollinen ratkaisu)
Myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon
Omistus- ja panttausoikeuden lopullinen ratkaisu
Osakeluetteloon merkitseminen
A. Ei lunastus- tai muuta vaihdannanrajoituslauseketta
• Uusi omistaja merkitään osakeluetteloon kun varainsiirtoveroon maksettu
I. 1.1.-30.10.2019 luovutuksensaaja tekee varainsiirtoveroilmoituksen verottajalle
1. Paperilomakkeella
– Omistusoikeuden rekisteröintihakemukseen liitetään kopio verohallinnon leimalla varustetusta lomakkeesta
Osakeluetteloon merkitseminen2. Verkkolomakkeella (mahdollista rajatuissa tapauksissa)
– Omistusoikeuden kirjaamishakemukseen liitetään tulostettu varainsiirtoveroilmoitus, jossa näkyy Verohallinnon vastaanottokuittaus
3. Kiinteistönvälittäjä tekee varainsiirtoveroilmoituksen
‒ Varainsiirtovero suoritettava kaupanteon yhteydessä
‒ Kiinteistönvälittäjä antaa allekirjoittamansa kappaleen ilmoituksesta ostajalle
» Omistusoikeuden rekisteröintihakemukseen liitetään jäljennös em. lomakkeesta
II. 1.11.2019 alkaen kyselykanava
Osakeluetteloon merkitseminen
B. Yhtiössä lunastus- tai vaihdannanrajoituslauseke• Osakeluettelomerkintä edellyttää varainsiirtoveron suorittamista
• Edellyttää lunastuslausekkeen huomioon ottamista
– Osakehuoneistorekisteristä lähtee yhtiölle (hallitus) ilmoitus osakkeen omistusoikeuden siirtymisestä → osakeluetteloon merkitään omistusoikeuden siirtymisen lisäksi tieto lunastusmenettelystä
– Tieto lunastusmenettelystä poistetaan 3 kk kuluttua merkitsemisestä, jollei hallitus ole ilmoittanut toisin
– Jos yhtiöllä vanha vaihdannanrajoituslauseke (etuosto-, suostumus- tai vanha lunastuslauseke) → osakeluettelomerkintä tehdään vasta hallituksen ilmoituksesta, ei määräaikaa• Osakeluetteloon väliaikainen tieto osakkeen luovutuksesta ja vaihdannanrajoituslausekkeesta
Panttauksen rekisteröiminen• Panttauksesta sovitaan kuten nykyään (mm. päävelkasuhde,
panttaussitoumus)
• Paperinen osakekirja pantataan kuten tähänkin saakka
• Kun osake on sähköinen, panttauksen rekisteröiminen osakehuoneistorekisteriin korvaa osakekirjan hallinnan luovutuksen
• Osakkeen panttaus rekisteröidään pantinsaajan hakemuksesta– Rekisteröinnin edellytyksenä on osakkeenomistajan suostumus
– Jos omistajan saanto kirjattu ehdollisena → panttausta koskeva hakemus lepäämään
• Voidaan kuitenkin kirjata ennen lopullisen saannon kirjaamista osakkeenomistajan (luovuttajan) ja luovutuksensaajan suostumuksella
– Mahdollista kirjata useampia panttauksia, voidaan kirjata myös osakkeen määräosaan
– Voidaan kirjata myös tiettyyn enimmäiseuromäärään rajoitettuna
Panttauksen rekisteröiminen– Panttausten keskinäinen etusija määräytyy siinä järjestyksessä, jossa hakemukset on
merkitty vireille tulleiksi osakehuoneistorekisteriin
– Rekisteröinti voidaan poistaa
– Panttauksen enimmäismäärää ja etusijaa voidaan muuttaa
• Nykyisen kaltainen osakkeen jälkipanttausmenettely ei ole mahdollista sen jälkeen kun osakekirja on mitätöity– Kaikki panttaukset kirjattava osakehuoneistorekisteriin
Rajoituksen merkitseminen• Ulosmittaus, turvaamistoimenpide, konkurssi ja yrityssaneeraus
– Merkitään ulosottomiehen, konkurssipesän ja selvittäjän ilmoituksesta
• Muuna rajoituksena merkitään lakiin tai testamenttiin perustuva oikeus, joka rajoittaa osakkeenomistajan oikeutta luovuttaa osake– lesken hallintaoikeus (PK 3:1 a §) ja testamenttiin perustuva käyttöoikeus (PK 12 luku)
– Merkitään viran puolesta tai käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta
– Edellytyksenä osakkeenomistajan suostumus/muu selvitys (vrt. kiinteistökirjaamisen vakiintuneet käytännöt)
• Muualla laissa säädetyt rajoitukset– Esim. aravalaki ja RS-pankin ilmoittama rajoitus (AsKL 2:6 a §)
Rajoituksen merkitseminen• Rekisteriin merkityt määräämisvallan rajoitukset otetaan huomioon viran
puolesta
• Niiden katsotaan tulleen kaikkien tietoon → ei vilpittömän mielen suojaa– Esim. rekisteriin merkitty käyttöoikeustestamentti estää luovutuksensaajan omistuksen
kirjaamisen ilman käyttöoikeuden haltijan suostumusta jolloin luovutuksensaajan vilpittömällä mielellä ei merkitystä
Hakemuslomakkeet ohjeineen (su/ru) omistuksen ja panttauksen rekisteröintiä sekä RS-rajoituksen merkitsemistä ja poistamista varten löytyvät MML:n www-sivuilta ja suomi.fi -sivustolta. Muita lomakkeita tehdään tarpeen mukaan, esim. panttauksen poistaminen
Rekisteröinnin hakeminen
• Hakemukset toimitetaan
– postitse Maanmittauslaitos / Kirjaamisasiat, PL 3300, 65101 Vaasa.
– paikan päälle Maanmittauslaitoksen palvelupisteeseen• https://www.maanmittauslaitos.fi/tietoa-
maanmittauslaitoksesta/yhteystiedot/palvelupisteiden-kayntiosoitteet
• Paperinen osakekirja on toimitettava alkuperäisenä
• Muita asiakirjoja ei tarvitse toimittaa alkuperäisenä
• https://www.maanmittauslaitos.fi/huoneistot-ja-kiinteistot/rekisteroi-huoneiston-omistusoikeus
• https://www.maanmittauslaitos.fi/huoneistot-ja-kiinteistot/palvelut/kayta-huoneistoa-lainan-vakuutena
Rekisteröinnin hakeminen
Rekisteröinnin hakeminen• Omistuksen kirjaamishakemus MML:n asiointipalvelussa, (yksityishenkilöt
2020, organisaatio-omistajat 2021)
– Edellyttää sähköistä omistajamerkintää
• Hakemukseen tarvittavan suostumuksen voi antaa
‒ MML:n asiointipalvelun kautta haettavalla suostumuskoodilla (yksityishenkilöt 2020, organisaatio-omistajat 2021)
‒ muutoin kirjaamisviranomaisen hyväksymällä tavalla
Hakemusrajapinnat• Valmiudet sopimusasiakkaiden hakemusrajapintojen käyttöön
2020 (MML)
• Palveluiden käyttöönotto edellyttää toimenpiteitä sekä valmiutta MML:ltä, integraattorilta ja loppukäyttäjältä
• Sopimukset hakemusrajapintojen käytöstä integraattorien ja loppukäyttäjien kanssa
Kysymyksiä?