За что готов платитьинституциональный инвестор:характеристики качественногобизнес-центра.

Куда смещаются приоритеты дляарендаторов?

May 27, 2012

Содержание

Что предлагает рынок офиснойнедвижимости инвестору?

Кто инвестирует в офиснуюнедвижимость?

Какие объекты рассматриваетинституциональный инвестор?

Понятие «качественный офис»: отособняков до «зеленых» зданий

Требования арендаторов к офиснымпомещениям

Предложение офисов в Москве

♦ Общий объем предложения в I кв. 2012 г. достиг 2,4 млн кв.м в классе А и

9,6 млн кв.м в классе B

♦ Объем ввода новых офисных проектов в 2011 г. стал одним из самых низких запоследние 7 лет. В I кв. 2012 г. ввод площадей был ниже ожидаемого (111 тыс. кв.м)

Ввод в эксплуатацию офисных объектов:

* Переклассификация

Характеристики рынка

♦ Качество объектов повышается

♦ Спрос и ставки аренды стабильны, сповышающим трендом

♦ Высокие ставки капитализации в сравнении сЕвропейскими городами

Покупатель АктивыСуммасделки

(оценка)

UFG Real Estate Пушкинский домКонкорд $243 млн

«ВТБ капитал»Доля в проектах:Белая площадьБелые Сады

$675 млн

Heitman EPP Здание в МФК«Метрополис» $200 млн

Hines GlobalREIT Гоголевский $96 млн

O1 Properties Capital Plaza $210 млн

Стратегии инвестирования

Тип стратегии Риск Доходность Характеристикиобъекта

Примеры

Core asset Низкий 8-10%-Удачноеместоположение- Хороший пуларендаторов

•Ducat Place III,•Гоголевский, 11•Белая Площадь

Added value Средний 9-10%-Здания и участкидля девелопмента-Недостроенныеобъекты безобременений

Opportunistic Высокий 10-11%

- “Distressed assets”- Объекты сфинансовыми июридическимиобременениями

Кто инвестирует в офиснуюнедвижимость? Прошедший 2011 г. был рекордным в части инвестиций в офисную недвижимость:в 2007-2009 гг. инвестиции в офисную недвижимость были на уровне $1,8-1,9 млрд вгод, в 2010 г. – около $2,4 млрд, а в 2011 г. он вырос до $3,2 млрд

Иностранные инвесторы возвращаются на российский рынок: в 2011 г. их доля вобщем объеме инвестиции в комм. недвижимость выросла с 4% до 33%

В офисе наиболее часто вкладываются инвесторы из Великобритании, Австрии,Германии, Скандинавских стран.

Институциональные инвесторы формируют основной объем инвестиций в офисы.

Почему растет поток иностранныхинвесторов и каков прогноз?

Лондон$1664

Гонконг$1747

Токио$1384Москва$1300

Париж$1162

Премиальные ставки аренды, $ / кв.м / год

«Достоинства» российского рынка По премиальным ставкам аренды на офисы Москвауступает лишь нескольким городам мира: Лондон,Токио, Гонконг

В европейских странах довольно высока конкуренциясреди инвесторов, что побуждает их обратить вниманиена московский рынок

Качество проектов на Московском рынке растет

«Недостатки» российского рынка: Предложение премиальных объектов, наиболееинтересных инвесторам, крайне ограничено

Наличие сложностей с доступным финансированием

Ввиду ограниченного предложения прогноз пообъемам инвестиций на 2012 г. довольноосторожный.

Куда смещаются приоритеты дляарендатора?

2003 г. – первая классификация офисных центров 2007 г. 2012 г.

1989 1993 1996 2000 2005 2006 2010 2011

ЦентрМеждуна-роднойТорговли

Б. Гнездни-ковский 7

РиверсайдТауэрс

Башня 2000 -первыйобъект вСити

КрылатскиеХолмы -первый

бизнес парк

Дукат ПлейсIII - первое"зеленое"здание

НагатиноiLand –первыйтехнопарк

ЛегендаЦветного –последнийпремиальный объект?

1989 1993

1996 2005

2000 2006

2010 2011

- пересмотр параметров классификации

Key points для арендатора

Арендатор смотрит шире, чем инвестор:

– Инвестор Местоположение Пул арендаторов Условия договоров

– Арендатор Местоположение Транспортная доступность Коммерческие условия Технические параметры Девелопер УК Паркинг Дополнительные слуги и специальныетребования

Куда стремится рынок?

Всегда будут востребованыпремиальные объекты: ЦДРсохранит своюуникальность

Продолжат активное развитиерайон Москва-Сити иЛенинградскоенаправление, становясь всеболее привлекательными дляарендаторов и инвесторов

Оценить привлекательность«Новой Москвы» можнобудет в перспективе 5 и болеелет, когда определитсяконцепция развития района

Никола Обайдин

Директор,Департамент офиснойнедвижимости

Спасибо!