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02.06.2017
1
Rechtsprobleme bei Baulasten
Dr. Markus Johlen
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht
3. Der Notar hat den Grundbuchinhalt feststellen lassen.
Der Grundbesitz ist wie folgt belastet:
Abteilung II…
Abteilung III…
4. Eine Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis ist
nicht erfolgt.
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Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 3
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 4
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3
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 5
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 6
Baulast (§ 83 Abs. 1 S. 1 BauO NRW)
� Übernahme einer Verpflichtung durch Erklärung gegenüber Bauaufsichtsbehörde durch alle
- (Mit-)Eigentümer des Grundstückes
- Erbbauberechtigten (§ 83 Abs. 1 S. 2 BauO NRW)
- Nicht dagegen durch lediglich Nießbrauchberechtigte
� Verpflichtung:
• Tun, Dulden, Unterlassen, das sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt
• öffentlich-rechtlicher Natur
• Grundstück betreffend
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4
„Vorratsbaulasten“
� Zulässigkeit von Vorratsbaulasten
- unmittelbarer Zusammenhang mit der Errichtung eines Bauvorhabens ist nicht erforderlich
- Baulasten auch bzgl. für in Zukunft in Aussicht genommene Bauvorhaben möglich
• dieses muss noch nicht in allen Einzelheiten feststehen
OVG Magdeburg, Beschl. v. 14. August 2014, Az.: 2 L 76/13
VGH Mannheim, Urt. v. 27. Oktober 2000, Az.: 8 S 1445/00
Bauordnungsrecht kompakt | 2. Juni 2017 | Folie 7
02.06.2017
5
Bauordnungsrechtliche Erschließung(§ 4 Abs. 1 BauO NRW)
Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn gesichert ist, dass bis zum Beginn ihrer Benutzung
1. das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat; …
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 9
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Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 12
Entstehung einer Baulast (§ 83 Abs. 1 S. 3, Abs. 2 BauO NRW)
� Einseitige öffentlich-rechtliche Erklärung (kein öffentlich-rechtlicher Vertrag)
� Erklärung bedarf der Schriftform
� Unterschrift muss
• Öffentlich beglaubigt (Gemeinde oder ÖbVI)
• vor Bauaufsichtsbehörde geleistet oder
• von Bauaufsichtsbehörde anerkannt werden
� Eintragung in Baulastverzeichnis
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7
Verpflichtungserklärung durch Bevollmächtigten
Die Vollmachterklärung muss gemäß § 129 Abs. 1 Satz 1 BGB schriftlich abgefasst und die Unterschrift
des Vollmachtgebers muss beglaubigt sein
VG Köln, Urteil vom 19. April 2011,
Az.: 2 K 5712/07
Bauordnungsrecht kompakt | 2. Juni 2017 | Folie 13
Wirksamkeit der Verpflichtungserklärung
Verpflichtungserklärung = (amts)empfangsbedürftige Willenserklärung
- Wirksamwerden mit Zugang bei der Bauaufsichts-behörde, § 130 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 BGB
- Widerruf nur vor oder gleichzeitig mit Zugang der Erklärung möglich, § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB
- aber: Wirksamwerden der Baulast selbst erst mit Eintragung
Bauordnungsrecht kompakt | 2. Juni 2017 | Folie 14
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Wirksamkeit der Verpflichtungserklärung
Anfechtung der Verpflichtungserklärung gemäß §§ 119 ff. BGB analog nicht möglich
• öffentlich-rechtlicher Sicherungszweck der Baulast: Behörde hat alleinige Verfügungsmacht über (Fort-)Bestand
VGH Mannheim,
Urteil vom 13. Juni 1984,
Az.: 3 S 696/84
Bauordnungsrecht kompakt | 2. Juni 2017 | Folie 15
Wirksamkeit der Verpflichtungserklärung
Anfechtung der Verpflichtungserklärung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) grds. möglich
• zu beachten: Bauaufsichtsbehörde = Erklärungs-empfängerin
• Folge: sie muss getäuscht haben odersie kannte die Täuschung durch einen Dritten bzw. musste diese kennen
OVG Münster,
Beschl. v. 09. April 1987,
Az.: 7 A 2686/86
Bauordnungsrecht kompakt | 2. Juni 2017 | Folie 16
02.06.2017
9
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 17
Baulastenverzeichnis von Warendorf Baulastenblatt Nr. 9 Seite 1
Grundstück: Kaygasse 5
Gemarkung: Burgaltendorf Flur 1 Flurstück 555Lfd. Nr. Inhalt der Eintragung Bemerkungen
1
1
2 3
Verpflichtung, eine Fläche von 150 qm, die im Lageplan mit den Punkten A-B-C-D näher bezeichnet ist, für die Schaffung einer Zufahrt auf das Grundstück Kaygasse 3 (Flurstück 560) freizuhalten und eine Geh-, Fahr- und Leitungsnutzung zugunsten des vorbezeichneten Grundstückes zu dulden.
Eingetragen am 15.07.2016
Müller
P
Stellplatz- und Zufahrtsbaulast
zugunsten Nr. 21
Wirkung einer Baulast
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10
Stellplatz- und Zufahrtsbaulast
zugunsten Nr. 21
P
Zivilrechtliche Folgen einer Baulast
� Landgericht:
- Antrag: Unterlassung der Nutzung des Grundstücks Nr. 21 A (Stellplatz/ Zufahrt)
• Urteil: Klageabweisung
� Oberlandesgericht:
- Antrag: Unterlassung und hilfsweise Zahlung monatliches Entgelt
• Urteil: Haupantrag abgewiesen, Hilfsantrag stattgegeben
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 20
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11
Zivilrechtliche Folgen einer Baulast
BGH, Urteil vom 08.07.1983, V ZR 204/82, BRS 40 Nr. 180
Die Beklagten werden verurteilt, es zu unterlassen, das Grundstück der Kläger zu begehen, zu befahren und Kraftfahrzeuge abzustellen.
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 21
Bauherr(Baulast-
begünstigter)
Grundstücks-eigentümer
(Baulastverpflichteter)
Bauaufsichtsbehörde
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12
Wirkungen einer Baulast
� Wirkung gegenüber dem Rechtsnachfolger des
Eigentümers und ggf. des Erbbauberechtigten
� Kein Untergang der Baulast durch Zwangsversteigerung
des Grundstückes
BVerwG, Beschluss vm 29.10.1992,
Az.: 4 B 218.92
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 23
Bauherr(Baulast-
begünstigter)
Grundstücks-eigentümer
(Baulastverpflichteter)
Bauaufsichtsbehörde
Zivilrecht
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13
Grunddienstbarkeit
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14
02.06.2017
15
Bauherr(Baulast-
begünstigter)
Grundstücks-eigentümer
(Baulastverpflichteter)
Bauaufsichtsbehörde
30
Durchsetzung der Baulast
� Für die Bauaufsichtsbehörde ordnungsbehördliches Einschreiten und Androhung von Zwangs-maßnahmen möglich
� Für den Begünstigten Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten möglich
• Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung
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16
31
Baulasten mit nachbarschützendem Inhalt
Auf einen Verstoß gegen eine durch Baulast
übernommene Verpflichtung kann sich der Nachbar nur
berufen, wenn sich der Inhalt der Baulast auf eine
Regelung mit nachbarschützendem Charakter bezieht.
OVG Münster, Beschluss vom 6.5.2011,
AZ: 7 B 165/11
02.06.2017
17
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18
Baulasten mit bauordnungsrechtlichem Inhalt
• Zufahrtsbaulast, § 4 Abs. 1 BauO NRW
• Vereinigungsbaulast, § 4 Abs. 2 BauO NRW
• Anbaubaulast, § 6 Abs. 1 S. 2 b) BauO NRW
• Abstandsflächenbaulast, § 6 Abs. 2 BauO NRW
• Abbruchsicherung von Bauteilen, § 15 Abs. 2 BauO NRW
• Stellplatzsicherung, § 51 Abs. 3 BauO NRW
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 36
02.06.2017
19
37
o
WA I
0,4 O
38
Baugrundstück
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20
39
Baugrundstück
40
Baugrundstück
Anbaubaulast
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21
41
Baugrundstück
Anbaubaulast
42
BaugrundstückAnbaubaulasten
02.06.2017
22
43
44
02.06.2017
23
Abbruchsicherung von Bauteilen, § 15 Abs. 2 BauO NRW
Stellplatzsicherung, § 51 Abs. 3 BauO NRW
02.06.2017
24
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 47
Modesteweg
III
19
21
22
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 48
Definition Grundstück = Buchgrundstück
Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinne:
- Räumlich genau abgegrenzter Teil der Erdoberfläche
- Im Bestandsverzeichnis des Grundbuches unter einer laufenden Nummer eingetragen
- Ohne Rücksicht, in welcher Weise die Nutzung stattfindet und ob wirtschaftliche Einheit mit anderen Grundstücken
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Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 50
Modesteweg
III III
19
22
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Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 51
Modesteweg
III III
19
22
ZU
FAH
RT
PP
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 52
Modesteweg
III III
19
22
ZU
FAH
RT
PP
Zufahrtsbaulast
Stellplatzbaulast
Abstandsflächen-baulast
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Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 53
Modesteweg
III III
19
22
ZU
FAH
RT
PP
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 54
Baulastenverzeichnis von Müngersdorf Baulastenblatt Nr. 9 Seite 1
Grundstück: Modesteweg 5 u. 7
Gemarkung: Müngersdorf Flur 1 Flurstücke 19 u. 21 Lfd. Nr. Inhalt der Eintragung Bemerkungen
1
1
2 3
Es wird das öffentliche Baurecht hinsichtlich baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 BauO NRW so eingehalten, als ob die vorstehend bezeichneten Grundstücke ein einziges Grundstück bildeten (Vereinigungsbaulast).
Eingetragen am 20.05.2017
Osako
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Vereinigungsbaulast: Möglichkeit zur Sicherung mehrerer Baulasttatbestände?
Änderung von § 4 Abs. 2 BauO NRW
(2) Ein Gebäude auf mehreren Grundstücken ist nur zulässig, wenn durch Baulast gesichert ist, dass keine Verhältnisse eintreten können, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen, und das Gebäude auf den Grundstücken diesen Vorschriften so entspricht, als wären die Grundstücke ein Grundstück.
• Vereinigungsbaulast ist nur im Fall des auf mehreren Grundstücken liegenden Gebäudes einzutragen
Bauordnungsrecht kompakt | 2. Juni 2017 | Folie 55
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 56
Modesteweg
III III
19
22
ZU
FAH
RT
PP
Zufahrtsbaulast
Stellplatzbaulast
Abstandsflächen-baulast
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29
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 57
Folgen einer Vereinigungsbaulast
� Grundstücke sind bauordnungsrechtlich als ein Grundstück zu qualifizieren
� Folge: § 6 Abs. 13 BauO NRW
� OVG Lüneburg, 01.08.1996, Az.: 1 M 3898/96, BRS 58 Nr. 179:
Die Eigentümer der durch eine Vereinigungsbaulast
zusammengeschlossenen Grundstücke verlieren im
Verhältnis zueinander den Nachbarschutz, den sonst
die Vorschriften der BauO gegen Bauten auf dem
Nachbargrundstück gewähren.
02.06.2017
30
02.06.2017
31
Das Windhundrennen
500 notwendige Stellplätze 300 notwendige Stellplätze
100 freie Stellplätze
A B
VereinigungsbaulastVereinigungsbaulast
Das Windhundrennen
500 notwendige Stellplätze
Es werden 100 zusätzliche Stellplätze für die Erweiterung notwendig!
300 notwendige Stellplätze
100 freie Stellplätze
A B
Vereinigungsbaulast
Erw
eite
rung
Vereinigungsbaulast
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32
Das Windhundrennen
500 notwendige Stellplätze
+ 100 notwendige Stellplätze für die Erweiterung
300 notwendige Stellplätze
100 freie Stellplätze
A B
Vereinigungsbaulast
Erw
eite
rung
Vereinigungsbaulast
Das Windhundrennen
500 notwendige Stellplätze
+ 100 notwendige Stellplätze für die Erweiterung
300 notwendige Stellplätze
100 freie Stellplätze
A B
Vereinigungsbaulast
Erw
eite
rung
Erw
eite
rung
Vereinigungsbaulast
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33
Das Windhundrennen
500 notwendige Stellplätze
+ 100 notwendige Stellplätze für die Erweiterung
300 notwendige Stellplätze
100 freie Stellplätze
A B
Vereinigungsbaulast
Erw
eite
rung
Erw
eite
rung
Vereinigungsbaulast
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 66
02.06.2017
34
Kompetenz durch Spezialisierung 67
4. Mindestgrundstücksgrößen
Bei einer Grundstücksteilung darf die Mindestgrundstücksgröße von 2.500 qm nicht unterschritten werden
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 68
Vereinigungsbaulast
197198
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Kompetenz durch Spezialisierung 69
Zustand vor Grundstücksteilung:
Kompetenz durch Spezialisierung 70
Zustand nach Grundstücksteilung:
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36
Grundstücksbegriff / Vereinigungsbaulast
� Bauplanungsrechtlicher Grundstücksbegriff wird
durch Baulast nicht verändert
� Vereinigungsbaulast kann aber ggf. die
tatsächlichen Voraussetzungen für eine Befreiung
gemäß § 31 Abs. 2 BauGB schaffen
BVerwG, Urteil vom 14.02.1991,
Az.: 4 C 51/87, BRS 52 Nr. 161
Kompetenz durch Spezialisierung 64
OVG Schleswig, Beschluss vom 20.06.2014,Az.: 1 LA 25/14
„… die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der
begehrten Befreiungen von den Festsetzungen des
Bebauungsplanes gemäß § 31 Abs. 2 BauGB. Die
Befreiungen würden nämlich Grundzüge der Planung
berühren. Dies folgt daraus, dass es sich bei den hier
maßgeblichen Festsetzungen um wesentliche, die
Planungskonzeption tragende Regelungen des
Bebauungsplans handelt und dass nicht nur geringfügige,
sondern außerordentlich gravierende Abweichungen begehrt
werden.“
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Kompetenz durch Spezialisierung 73
Baulasten mit planungsrechtlichem Inhalt
• Mehrwertverzichtserklärung, § 32 BauGB
• Wegebaulast zur Sicherung der Erschließung, §§ 30, 33-35 BauGB
• Festsetzungsanerkenntnis, § 33 Abs. 1 Nr. 3 BauGB
• Sicherung von B-Plan-Festsetzungen
• Schutz vor heranrückender Wohnbebauung
• Veräußerungsverbot, Nutzungsfestschreibung und
Rückbauverpflichtung bei privilegierten Vorhaben, § 35 BauGB
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 74
Bebauungsplan = GE nach § 8 BauNVO 1962
Vorhaben: Teppichdomäne-Harste Markt mit 1.000 qm Verkaufsfläche
02.06.2017
38
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 76
Bebauungsplan = GE nach § 8 BauNVO 1962
Vorhaben: Lebensmitteldiscountmarkt
02.06.2017
39
Baulasten mit bauplanungsrechtlichen Inhalt
� Baulasten dürfen planungsrechtliche Vorschriften weder verdrängen, aufheben oder ändern.
BVerwG, Urteil vom 14.02.1991, Az.: 4 C 51/87, juris
VGH Mannheim, Urteil vom 02.09.2009, 3 S 1773/07, juris
� Baulasten finden Anwendung, rechtlichen Rahmen des Bauplanungsrechtes auszufüllen.
VGH Mannheim, Urteil vom 02.09.2009,
Az.: 3 S 1773/07, juris
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 77
Baulasten mit bauplanungs-rechtlichen Inhalt
� Baulasteintragung ist Verwaltungsakt
OVG Münster, Beschluss vom 08.08.2013,
Az.: 7 A 3001/11, juris
� Folge: Ist Baulast „nur“ rechtswidrig, wird sie mit Ablauf der Rechtsmittelfrist bestandskräftig.
� Aber: Nach § 44 Abs. 1 VwVfG NRW ist einVerwaltungsakt nichtig, soweit er an einem besondersschwerwiegenden Fehler leidet und dies bei verständigerWürdigung aller in Betracht kommenden Umständeoffensichtlich ist.
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 78
02.06.2017
40
Baulasten mit bauplanungsrechtlichen Inhalt
� Baulast mit Sortimentsbeschränkung kann zulässig sein
OVG Münster, Urteil vom 22.07.1987,
Az.: 11 A 1388/85, n.V.
� Baulast mit Sortimentsbeschränkung ist zumindest nicht nichtig im Sinne von § 44 Abs. 1 VwVfG NRW
OVG Münster, Beschluss vom 02.07.2008,
Az.: 10 A 2440/06, n.V.
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 79
Vorhabenbezug Beispiel 1:
02.06.2017
41
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 81
Baulastenverzeichnis von Warendorf Baulastenblatt Nr. 9 Seite 1
Grundstück: Unterstraße 21 5
Gemarkung: Burgaltendorf Flur 1 Flurstück 16Lfd. Nr. Inhalt der Eintragung Bemerkungen
1
1
2 3
Verpflichtung, eine Fläche von 150 qm, die im Lageplan mit den Punkten A-B-C-D näher bezeichnet ist, für die Schaffung einer Zufahrt auf das Grundstück Unterstraße 21 A (Flurstück 15) freizuhalten und eine Geh-, Fahr- und Leitungsnutzung zugunsten des vorbezeichneten Grundstückes zu dulden.
Eingetragen am 15.07.2012
Meier
Vorhabenbezug Beispiel 1:
02.06.2017
42
Vorhabenbezug Beispiel 1:
Vorhabenbezug Beispiel 2:
02.06.2017
43
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 85
Hornweg
I I
Abstandsflächen z.T. auf dem Nachbargrundstück
Vorhabenbezug Beispiel 2:
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 86
Baulasterklärung der betroffenen Nachbarn
„Hiermit übernehmen wir den
fehlenden Abstand von 0,74 m
auf einer Länge von 10,24 m“
02.06.2017
44
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 87
Hornweg
I I
Abstandsflächen z.T. auf dem Nachbargrundstück
Vorhabenbezug Beispiel 2:
Vorhabenbezug Beispiel 2:
02.06.2017
45
Vorhabenbezug Beispiel 2:
Vorhabenbezug Beispiel 2:
02.06.2017
46
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 91
Hornweg
I I
Abstandsflächen z.T. auf dem Nachbargrundstück
Vorhabenbezug Beispiel 2:
Varianten der Bezogenheiteiner Baulast
Grundstücksbezogen
� Baulast wird zugunsten des Baugrundstückes eingetragen
� Inhalt deckt auch bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen oder eine Neuerrichtung ab
� Keine neue Baulasteintragung erforderlich
Vorhabenbezogen
� Baulast dient nur der Sicherung des konkreten Bauvorhabens, dass Anlass für die Eintragung war
� Bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen oder eine Neuerrichtung sind nicht von der Baulast gedeckt
� Eintragung einer neuen Baulast erforderlich
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 92
02.06.2017
47
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 93
Bezogenheit einer Baulast
� Baulasten sind grundsätzlich vorhabenbezogen auszulegen
OVG Münster, Beschluss vom 08.02.2011,
Az.: 7 B 63/11, juris
� Baulasten sind in der Regel vorhabenbezogen auszulegen
OVG Münster, Beschluss vom 10.10.1997, Az.: 7 B
1974/97, juris,
VG Minden, Urteil vom 01.04.2011,
Az.: 9 K 2100/09, juris
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 94
Bezogenheit einer Baulast
� Vorhaben- oder Grundstücksbezogenheit einer Baulast ist unter verständiger Würdigung des Inhaltes der konkreten Baulast zu ermitteln
OVG Münster, Beschluss vom 19.08.2015, Az.: 7
B 618/15, juris;
Beschluss vom 07.12.2009, Az.: 7 A 3150/08, juris
Beschluss vom 17.09.2004, Az.: 7 B 1494/04, juris
02.06.2017
48
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 95
Bezogenheit einer Baulast
� Wichtigster Anknüpfungspunkt ist der schriftliche Inhalt der Baulast. Soll eine Baulast nur einem bestimmten Vorhaben dienen, bedarf dies einer unmissverständlichen und konkreten Bezeichnung.
OVG Münster, Beschluss vom 19.08.2015,
Az.: 7 B 618/15, juris;
Beschluss vom 07.12.2009, Az.: 7 A 3150/08, juris
Urteil vom 15.05.2008, Az.: 7 A 1838/07, juris
Beschluss vom 17.09.2004, Az.: 7 B 1494/04, juris
� Nicht ausreichend ist es, dass Bauvorhaben Anlass für Baulasteintragung ist.
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 96
Bezogenheit einer Baulast
Durch ausdrückliche Bezugnahme auf konkrete Pläne kann sich ein Vorhabenbezug ergeben.
OVG Münster, Beschluss vom Beschluss vom
07.12.2009, Az.: 7 A 3150/08, juris
02.06.2017
49
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 97
Baulastenverzeichnis von Warendorf Baulastenblatt Nr. 9 Seite 1
Grundstück: Unterstraße 21 5
Gemarkung: Burgaltendorf Flur 1 Flurstück 16Lfd. Nr. Inhalt der Eintragung Bemerkungen
1
1
2 3
Verpflichtung, eine Fläche von 150 qm, die im Lageplan mit den Punkten A-B-C-D näher bezeichnet ist, für die Schaffung einer Zufahrt auf das Grundstück Unterstraße 21 A (Flurstück 15) freizuhalten und eine Geh-, Fahr- und Leitungsnutzung zugunsten eines Einfamilienwohnhauses auf dem vorbezeichneten Grundstückes zu dulden.
Eingetragen am 15.07.2012
Meier
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 98
Baulasterklärung der betroffenen Nachbarn
„Hiermit übernehmen wir den
fehlenden Abstand des 3,50 m hohen Flachdachbungalows
von 0,74 m auf einer Länge von 10,24 m“
02.06.2017
50
Baulasten | 2. Juni 2017 | Folie 99Stögerallee
5
7 9
11
Baulasten | 2. Juni 2017 | Folie 100Stögerallee
I 16 m
Abstandsflächenfaktor:
0,8 H (alte BauO NRW)
5
7 9
11
02.06.2017
51
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 101
Baulastenverzeichnis von Warendorf Baulastenblatt Nr. 9 Seite 1
Grundstück: Stögerallee 9
Gemarkung: Dortmund Flur 1 Flurstück 16Lfd. Nr. Inhalt der Eintragung Bemerkungen
1
1
2 3
Übernahme der im Lageplan mit denPunkten A-B-C-D näher bezeichnetenAbstandsflächen zugunsten des GrundstücksStögerallee 7.
Eingetragen am 15.07.1992
Meier
Baulasten | 2. Juni 2017 | Folie 102Stögerallee
II 16 m
Abstandsflächenfaktor:
0,4 H (neue BauO NRW)
5
7 9
11
02.06.2017
52
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 103
Erlöschen der Baulast (§ 83 Abs. 3 BauO NRW)
� Erforderlich ist schriftlicher, im Baulastverzeichnis zu vermerkender Verzicht der Bauaufsichtsbehörde,
� Auf Antrag des Grundstückseigentümers zu erklären, wenn kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr besteht, z.B.
• Grundstücke im Grundbuch vereinigt
• Grenzanbau hergestellt
� Löschung auch, wenn Baulast nichtig
• z.B. bei offensichtlich fehlender Bestimmtheit
• Fehlende Unterschrift
� Ebenso Löschung einer rechtswidrigen Baulast auf Klage des Verpflichteten
Bestimmtheit von Baulasten
� Folgen für die Bestimmtheit von Baulasten
- durch Auslegung gemäß §133,157 BGB muss die Belastung des Grundstücks ermittelt werden können
• Erforschung des wirklichen Willens
• Kein striktes Festhalten an der buchstäblichen Erklärung
• maßgeblich: objektiver Empfängerhorizont (Bauaufsichtsbehörde)
VGH Mannheim,
Urt. v. 04. Februar 2016,
Az.: 5 S 1140/14
Bauordnungsrecht kompakt | 2. Juni 2017 | Folie 104
02.06.2017
53
Bestimmtheit von Baulasten
� Anforderungen des §18 BauPrüfVO NRW
- ein Verstoß führt nicht zwangsläufig zur Unbestimmtheit der Baulast
• Lageplan muss nicht alle diesbezüglich nicht alle Anforderungen nach §18 BauPrüfVO erfüllen
- §18 BauPrüfVO = reine Verfahrensvorschrift ohne materiellen Gehalt
OVG Münster,
Beschl. v. 30. Oktober 2013,
Az.: 2 A 2554/12
Bauordnungsrecht kompakt | 2. Juni 2017 | Folie 105
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 106
Baulastenverzeichnis von Oberhausen Baulastenblatt Nr. 9 Seite 1
Grundstück: Essenerstraße 1000
Gemarkung: Frintrop Flur 16 Flurstück 149Lfd. Nr. Inhalt der Eintragung Bemerkungen
1
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Verpflichtung im Falle der Bebauung des Baulastgrundstücks gemäß den zukünftigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 275 A "M1. " die als MK 1.1 festgesetzten Flächen für das geplante Einkaufszentrum nur so auszunutzen, dass nicht mehr als 70.000 m² Verkaufsfläche entstehen.
Eingetragen am 06.01.1993
Meier
02.06.2017
54
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 107
Maximal 120.000 qm Geschossfläche
CENTRO OBERHAUSEN
02.06.2017
55
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 109
Baulastenverzeichnis von Oberhausen Baulastenblatt Nr. 9 Seite 1
Grundstück: Essenerstraße 1000
Gemarkung: Frintrop Flur 16 Flurstück 149Lfd. Nr. Inhalt der Eintragung Bemerkungen
1
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Verpflichtung im Falle der Bebauung des Baulastgrundstücks gemäß den zukünftigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 275 A "M1. " die als MK 1.1 festgesetzten Flächen für das geplante Einkaufszentrum nur so auszunutzen, dass nicht mehr als 70.000 m² Verkaufsfläche entstehen.
Eingetragen am 06.01.1993
Meier
Baulast gelöscht am
02.05.1999
Littbarski
Bauordnungsrecht – Teil 1 | 2. Juni 2017 | Folie 110
30.000 qm zusätzliche Geschossfläche
02.06.2017
56
CENTRO OBERHAUSEN