Kordt Rechtsanwälte Beschlussvorschläge Klaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Beschlussvorschläge

Klaus EichhornRechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA/FA MuW Klaus Eichhorn

Beschlussvorschläge19.01.2011 RDM Essen

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Klaus Eichhorn

•Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht•Dozent •EBZ, Bochum •RDM Essen•VNWI•Fachautor•WE verwalten (Haufe)•NaWEGator•NZM



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Ablauf des Vortrages

Bedeutung des ThemasBeschlussanforderungenAnfechtbarkeit von BeschlüssenNichtige Beschlüsse Bestimmtheit des Beschlusses Folgen für Ladung, Protokoll, B-SammlungFolgen für den Verwalter Vorsichtsmaßnahmen des Verwalters(Hinweise, ORGA-Beschlüsse,)Vorschläge für ORGA-Beschlüsse



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Bedeutung der Sache = Vorteile

1. Zeit für die Formulierung2. Information der Eigentümer vor der Versammlung3. Beitrag zur Entscheidungsfindung der Gemeinschaft4. Strategische Vorbereitung der Versammlung5. Änderungen auf Grund der Vorschläge möglich6. Vorbereitung des Protokolls 7. Eintragung in die Beschlusssammlung einfacher8. Service und Kundenorientierung 9. Profilierung als vorausschauender Verwalter10.Risiken für Haftungsfälle minimiert11.Dokumentation für Streit- oder Haftungsfälle



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Beschluss-anforderungen

Zustandekommen eines BeschlussesVersammlungsbeschluss- Erwähnung auf Tagesordnung- Beschlussfähigkeit- Abstimmung - Verkündung UmlaufbeschlussWirksamkeit des Beschlusses- Anfechtbarkeit - Rechtswidrigkeit/Nichtigkeit Zweitbeschluss- Inhaltsgleicher- Abändernder



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Anfechtbarkeit

von Beschlüssen

Fehlt einem Beschluss die hinreichende Klarheit und Bestimmtheit, ist er jedenfalls nichtig oder anfechtbar.

Anfechtbar ist er, wenn der Beschluss eine

durchführbare Regelung noch erkennen lässt OLG Hamburg – B. v. 16.10.2007 – 2 Wx 128/03 -



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Nichtige Beschlüsse

Nichtig ist ein Beschluss insbesondere - wenn er widersprüchlich bleibt ohne erkennbare

vollziehbare Regelung BGH Urteil vom 10.09.1998 – V ZB 11/98 - NJW 1998, 3713

- wenn es ihm an der erforderlichen Klarheit/ Bestimmtheit mangelt, sich auch durch Auslegung kein Sinn ermitteln lässt

OLG Oldenburg, Beschluss vom 05.04.2005 – 5 W 194/04 , - dessen Regelung nicht in die Beschlusszuständigkeit

der Gemeinschaft fällt. BGH Beschluss vom 20.09.2000, V ZB 58/99



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Bestimmtheit des Beschlusses

Der Wohnungseigentümerbeschluss, der auch für Sondernachfolger Gültigkeit haben soll, ist auszulegen wie eine Grundbucheintragung; denn es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Er muss “aus sich heraus” verständlich sein.

OLG Düsseldorf - Beschluss vom 26.09.2006 - I-3 Wx 70/06 -



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Fall 1

In einer Wohnungseigentümerversammlung wurde mehrheitlich der folgende Antrag angenommen: “Die WEG möge die Wiederwahl des X als Verwalter für das gemeinschaftliche Eigentum ab dem 01.07.2004 bis zum 30.06.2009 auf der Grundlage der derzeit relevanten Geschäftsbedingungen beschließen.



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Lösung zu Fall 1

1. Der Wohnungseigentümerbeschluss, der auch für Sondernachfolger Gültigkeit haben soll, ist auszulegen wie eine Grundbucheintragung; denn es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Er muss “aus sich heraus” verständlich sein.

2. Diese Anforderung ist hier nicht erfüllt OLG Düsseldorf - Beschluss vom 26.09.2006 - I-3 Wx 70/06 -



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Fall 2

Einstimmiger Beschluss vom 29.09.2009:

Bausachverständiger des TÜV wird über die Mängel am Balkon u. an der Tiefgaragenzufahrt ein Gutachten erstellen. Firma S wird mit Frist zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Sollte die Frist verstreichen, wird eine entsprechende Klage eingereicht und die Sanierung des Balkons in Auftrag gegeben.



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Lösung zu Fall 2

Eigentümerbeschlüsse, die unklar und mehrdeutig sind und deren Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre, widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.09.2008 – I-3 Wx 272/07



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Fall 3

Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft:

Die Rohre des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums sollen gemeinsam saniert werden.

Vorher Hinweise des Verwalters auf Bedenken und Anfechtungsrisiko



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Lösung zu Fall 4

1. Verwalter hat es zugelassen, dass ein offensichtlich rechtswidriger Beschluss gefasst worden ist.

2. Hinweis auf die mögliche Anfechtung reicht nicht aus.

3. Hinweis auf die Folgen (Kosten für die Wohnungseigentümer und Verzögerung der Durchführung des Beschlusses) erforderlich.

4. Verwalter trägt 1/3 der außergerichtlichen Kosten LG Köln, Beschluss vom 10.03.2008 – 29 T 159/07



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Fall 5

Nach Beschädigung und Entwendung seiner Fahrzeuge trennt S seine Stellplätze durch Gitterelemente und Rolltor vom Rest der Gemeinschaftsgarage ab. Die WEG lehnt eine Genehmigung dieser Maßnahmen auf der Eigentümerversammlung vom 19.06.2007 ab und beschließt, ihn "zum Rückbau der Garagenbox aufzufordern und zu verpflichten".



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Lösung zu Fall 5

Die Eigentümerversammlung kann über Fragen des Gebrauchs (WEG § 15), der Verwaltung (WEG § 21) und der Instandhaltung/ Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (WEG § 22) mit Mehrheit befinden.

Sie ist jedoch nicht berechtigt, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Pflichten aufzuerlegen. Die Mehrheit kann nur beschließen, ob diese Ansprüche geltend gemacht werden.

BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09 -



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Beispieleunbestimmter Beschlüsse

Ein Beschluss, der Singen und Musizieren nur in „nicht belästigender Weise

und Lautstärke“ erlaubt, nachdem „unnötige und störende Geräusche zu vermeiden und

die Ruhe beeinträchtigende Tätigkeiten zu unterlassen sind“, „Beschluss für Terrassenüberdachung“ „die Gemeinschaft genehmigt die Umgestaltung des

Eingangsbereichs des Block 17“ „Herstellung des zur Eigentumswohnung Nr. 4 gehörenden Kfz-

Stellplatzes“ „Genehmigung der Gartenpflege“

ist zu unbestimmt.



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Funktion eines Beschlusses

Ordnungsfunktion i. S. eines Gebots oder Verbots– Gebrauch– Verwaltung– bauliche Veränderungen

• Willensbildung

• Anspruchsbegründung– Geldleistungen– im Übrigen?



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Beschluss-unterworfene

die Beschluss fassenden Wohnungseigentümer abwesende Wohnungseigentümer Sondernachfolger jetzige und künftige Handlungsorganisation– der Wohnungseigentümer und– des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft

ggf. Dritte, z.B. Mieter



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KordtRechtsanwälteFolgerungen für Beschlusstext IEindeutige Geltung Ein Beschluss muss aus sich heraus genau erkennen

lassen, was gilt.Vollständige Lösung Ein Beschluss muss – ggf. durch Verweisung –

vollständig das Regelungsproblem lösen.Klare Regelung Ein Beschluss muss so formuliert werden, dass er in

sich nicht widersprüchlich ist.



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KordtRechtsanwälteFolgerungen für Beschlusstext II

Regelung klar und umsetzbar ein Gebot/Verbot muss klar erkennbar und umsetzbar seinKlare Zuordnung einer Verpflichtung bei einer Anspruchsbegründung muss klar sein, wer was

schuldetUmfang der Erlaubnis/ Ermächtigung für Wohnungseigentümer: was ist erlaubt? Welcher Gebrauch

ist etwa noch möglich? für Verwalter („Ermächtigung“): was darf er tun?Eindeutige Willensbildung was ist genau gewollt (z.B. bei einer Modernisierung?)



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Prüfsteine für Bestimmtheit

Ist der Beschluss so einfach, klar und so vollständig wie möglich formuliert? Kann der Beschlussunterworfene ohne fremde Hilfe erkennen,

was gilt? Weiß jeder Dritte durch bloßes Lesen des Beschlusstextes

sofort und unmissverständlich, was durch den Beschluss in welcher Weise im Einzelnen geregelt ist und wer welche Kompetenzen hat?

Ist bei der Formulierung an die spätere Umsetzung des Beschlusses – ggf. durch Dritte – gedacht worden?



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Beispiel Verwalterbestellung

Die Immobilienverwaltung GmbH wird zur Verwaltung bestellt.

Fragen Für welche Zeit, bis zu welchem Zeitpunkt? Wer schließt den Vertrag ab? Zu welchen Bedingungen?



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Beispiel Verwalterbestellung

Die Immobilienverwaltung GmbH wird ab dem 01.01.2011 für 3 Jahre zur Verwaltung bestellt.

Der Verwaltungsbeirat als Organ wird ermächtigt, mit ihr unter Berücksichtigung

- der Zeitdauer - einer Vergütung von € 20 netto pro Einheit - Sondervergütung für …. einen Verwaltervertrag zu schließen.



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Beispiel Wiederbestellung

Der Vertrag der Immobilienverwaltung GmbH wird um 2 Jahre verlängert.

Fragen Wird auch die Bestellung verlängert? Bis zu welchem Zeitpunkt genau gilt es? Zu welchen Bedingungen?



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Beispiel Wiederbestellung

Die Immobilienverwaltung GmbH wird für weitere 2 Jahre bis zum 31.12.2015 zum Verwalter bestellt.

Der Vertrag der Immobilienverwaltung GmbH wird zu den bisherigen Vertragsbedingungen (€ 20 netto pro WE, Sondervergütung für…) ebenfalls bis zum 31.12.2015 verlängert.



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Grenzen der Sprache

manche Sachen lassen sich durch Sprache – nur schlecht oder – gar nicht oder – nur ungenau oder – nur widersprüchlich darstellen hier helfen Anlagen!



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Beispiel Gartennutzung

Die generelle Nutzung des in zwei Hälften geteilten Gartens erfolgt so wie besprochen, dass die Bewohner der rechten Haushälfte weiterhin die rechte Gartenhälfte benutzen, während die Bewohner der linken Haushälfte den linken Gartenanteil nutzen.

Fragen Wann und wie besprochen? Links und rechts aus welcher Blickrichtung? Pflege? Kostenpflicht ? Veränderungen?



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Beispiel Gartennutzung

Die generelle Nutzung des in zwei Hälften geteilten Gartens erfolgt so wie laut anliegendem Gesprächsprotokoll vom Ortstermin am 05.10.2010 besprochen, dass laut Kennzeichnung auf anliegendem Plan die Bewohner der rechten Haushälfte weiterhin die rechte Gartenhälfte benutzen (grün markiert), während die Bewohner der linken Haushälfte den linken Gartenanteil nutzen (rot markiert). Jeder ist für die Pflege seines Teils mit den laut Protokoll benannten Maßnahmen verantwortlich und trägt deren Kosten. Grundlegende Veränderungen bedürfen der Zustimmung des anderen.



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Beispiel Gartenveränderung

Der Sondereigentümer Müller ist berechtigt, im Garten einen Teich zu bauen und eine Hecke zu pflanzen. Für seine Geräte darf er eine Holzhütte bauen.

Fragen An welcher Stelle des Grundstück? Auf wessen Kosten ? Behördliche Genehmigung durch wen? Wartung, Rückbau? Kostenpflicht ? Weitere Veränderungen?



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Beispiel Gartenveränderung

Der Sondereigentümer Müller darf in dem zu seiner Sondernutzung zugewiesenen hinteren Teil des Gartens gemäß beigefügtem Plan auf eigene Kosten einen Teich (Durchmesser 3 m, Tiefe 1,50 m) bauen und eine Hecke pflanzen. Für seine Geräte darf er dort eine Holzhütte bauen vorbehaltlich von ihm einzuholender Genehmigungen. Die Kosten für die Errichtung, Wartung und Rückbau der Verände- rungen bei Veräußerung seines Wohneigentums trägt er. Für weitere Veränderungen bedarf er der Genehmigung der Gemeinschaft.



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daher: Anlagen zum Beschluss

ein Beschluss kann/soll auf Anlagen verweisen, z.B. – auf Bauzeichnungen oder – Lichtbilder oder – Abrechnungen. die Anlagen werden durch die Verweisung Inhalt des Beschlusses



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Kriterium Rechtsfolge(n)

Ob ein Beschluss bestimmt oder zu unbestimmt ist, ist eine Frage der Auslegung.

Ergibt sie (noch) einen Beschlussinhalt, ist der Beschluss ggf. anfechtbar.

Fehlt es einem Beschluss auch nach einer Auslegung an der erforderlichen Klarheit und Bestimmtheit, ist er als nichtig anzusehen.



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Beispiel Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan 2010 wird genehmigt.

Fragen Ist Einzel o. Gesamtwirtschaftsplan

beschlossen? Fälligkeit Verzugsregelung Vorfälligkeit Zahlungsregelung



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Beispiel Wirtschaftsplan

Die Gesamt- und –Einzelwirtschaftspläne 2010 werden rückwirkend genehmigt und ab dem 01.01.2010 fällig. Sie gelten solange fort, bis die Gemeinschaft über einen neuen Wirtschaftsplan beschließt. Das auf jeden Eigentümer entfallende Hausgeld ist in 12 monatlichen Raten bis zum 03. eines jeden Monats zahlbar. Im Falle des Verzuges wird der Verwalter ermächtigt, das gesamte Hausgeld des Jahres fällig zu stellen. Die Differenz zum bisherigen Hausgeld ist bis zum 30.10.2010 zu verrechnen bzw. nachzuzahlen.



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Beispiel Jahresabrechnung I

Die Jahresabrechnung 2009 wird genehmigt.

Fragen Ist Einzel o. Gesamtabrechnung beschlossen? Fälligkeit Zahlungsregelung



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Beispiel Jahresabrechnung I

Die Jahresabrechnung 2009 als Gesamtabrechnung der WEG und als Einzelabrechnung der Eigentümer wird genehmigt und sofort fällig gestellt. Guthaben oder Fehlbeträge werden zum 30.10.2010 von der Verwaltung verrechnet bzw. sind bis zu diesem Zeitpunkt von dem jeweiligen Sondereigentümer auszugleichen.



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Kriterium Eindeutigkeit

Beschlüsse müssen den vollständigen Beschlussgegenstand erkennen lassen: – Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan für das Jahr €€€ – Gesamtjahres- und Einzelabrechnungen für das Jahr €€€

Beschlüsse müssen erkennen lassen, was begleitend gelten soll – Durchführung auch bei Anfechtung? – Ermächtigung für den Verwalter? - Umfang der Ermächtigung? - Grenzen der Ermächtigung?

Beschluss unter unklarer Bedingung unwirksam - AG Tostedt U. vom 26.08.2009 – 5 C 204/08 -



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Beispiel Jahresabrechnung II

Die Jahresabrechnung 2009 wird genehmigt mit der Maßgabe, dass die Rechnung geprüft und ggf. vom Eigentümer erstattet wird.

Fragen Ist Einzel o. Gesamtabrechnung beschlossen? Beschluss unter unklarer Bedingung Prüfung wann und durch wen? Erstattung von wem? Fälligkeit Zahlungsregelung



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Beispiel Jahresabrechnung II

Die Jahresabrechnung 2009 als Gesamtabrechnung der WEG und als Einzelabrechnung der Eigentümer wird genehmigt und sofort fällig gestellt mit der Maßgabe, dass die Zahlungsverpflichtung der WEG bezüglich der Rechnung Müller durch den Beirat bis zum 10.02.2011 überprüft wird. Besteht danach keine Verpflichtung der Gemeinschaft, wird der Verwalter beauftragt, Eigentümer x zur Erstattung aufzufordern.



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Kriterium Vollständigkeit

Beschlüsse müssen den vollständigen Beschlussgegenstand erkennen lassen: – Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan für das Jahr €€€ – Gesamtjahres- und Einzelabrechnungen für das Jahr €€€

Beschlüsse müssen erkennen lassen, was begleitend gelten soll

– Durchführung auch bei Anfechtung? – Ermächtigung für den Verwalter? - Umfang der Ermächtigung? - Grenzen der Ermächtigung?



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Kriterium Ermächtigungen

des Verwalters – für die Wohnungseigentümer – für einen Wohnungseigentümer – für d. Verband Wohnungseigentümergemeinschaft

des“ Beirats – für eigenes Tun – für Dritte



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Beispiel Ermächtigung

Die Wohnungseigentümer ermächtigen den Verwal- tungsbeirat, sie vor Gericht zu vertreten und in ihrem Namen einen Rechtsanwalt zu

beauftragen, wenn der Verwalter von einer Vertretung ausgeschlossen ist

Fragen - Wann ist die Bedingung eingetreten?– Kann jedes Mitglied des Verwaltungsbeirats allein

handeln?– Sind auch künftige Mitglieder des Verwaltungsbeirats

ermächtigt?



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Beispiel Ermächtigung

Die Wohnungseigentümer ermächtigen den jeweiligen Verwaltungsbeirat, vertreten durch seinen Vorsitzenden und im Falle seiner Verhinderung seinen Vertreter, sie vor Gericht zu vertreten und in ihrem Namen einen Rechtsanwalt zu

beauftragen, wenn kein Verwalter vorhanden ist, dieser sich pflichtwidrig weigert oder wegen einer Interessenkollision von einer Vertretung ausgeschlossen ist



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Beispiel bauliche Veränderung

Die Wohnungseigentümer beschließen, die Eingangstüren zu den Wohnungen gemäß Empfehlung des Gutachtens zu renovieren.

Fragen Alle Eingangstüren zu allen Wohnungen? Welche Renovierung? Welche Empfehlung nach welchem Gutachten? Wer soll handeln? Geltung auch für den Fall der Anfechtung?



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Beispiel bauliche Veränderung

1. Die Wohnungseigentümer beschließen, die Eingangstüren zu den Wohnungen 1- 4 im Erdgeschoss gemäß Empfehlung des Gutachtens des Sachverständigen Müller vom 05.10.2010 (Erneuerung der Türblätter) zu renovieren.

2. Der Verwalter wird ermächtigt, nach Bestandskraft des Beschlusses auf der Grundlage der Kostenanschlages der Firma Schulze vom 12.10.2010 im Namen und auf Rechnung der Gemeinschaft einen Auftrag zur Ausführung der Arbeiten zu erteilen.



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Folgerungen für die Ladung

Um einen Beschlussgegenstand hinreichend zu konkretisieren und die Wohnungseigentümer ausreichend zu informieren, können den beabsichtigten Beschluss erläuternde Unterlagen bereits der Ladung beigefügt werden.

Jedenfalls sollte in der Ladung ein Hinweis auf eine Auslage der erläuternden Unterlagen und eine Einsichtnahme im

Verwalterbüro erfolgen. Vor und während der Versammlung sollten sämtliche

Unterlagen zur Einsichtnahme bereitstehen.



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Folgerungen für Niederschrift

Verweist ein Beschluss auf Anlagen, sollten diese mit der Niederschrift fest verbunden werden. Auf der Anlage sollte eine

Verweisung auf den Beschluss erfolgen. Dies sind keine gesetzliche Anforderungen. Diese Handhabung vermeidet aber Streit, vor allem wenn mehrere Anlagen infrage

kommen. Auch Vollmachten und andere Unterlagen sollten als Anlage genommen werden.



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Folgerungen für Beschluss-Sammlung

Verweist ein Beschluss auf Anlagen, sollten diese der Vorsicht halber Teil der Beschlusssammlung werden.

Eine gesetzliche Anforderung ist dies nicht. Dennoch wird man annehmen müssen, dass ein Beschluss im Einzelfall nur dann ausreichend beurkundet ist, wenn erkennbar ist, was beschlossen wurde.

für Abrechnungsunterlagen ist dies streitig Jedenfalls sollten aber bauliche Unterlagen, auf die sich der

Beschluss bezieht, Gegenstand der Sammlung werden.



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Folgen für den Verwalter

Haftung des Verwalters für Schadensersatz wenn ihm Fehler bei seinen gesetzlich oder vertraglich übertragenen Pflichten passieren

Prozesskosten, § 49 Abs. 2 WEG Unprofessionelles Erscheinungsbild erschüttertes Vertrauen der

Wohnungseigentümer



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Vorsicht des VerwaltersHinweise

Information über den Sachstand- Stand der SanierungsmaßnahmeErläuterung, warum ein Beschluss erforderlich ist- Erforderlichkeit einer SonderumlageHinweise bei tatsächlicher oder rechtlicher Bedeutung- technisch kompliziert- Erheblicher Kostenaufwand- Besondere MehrheitserfordernisseBedenkenhinweis- Unbestimmter oder rechtswidriger Beschluss- Hinweis auf mögliche Folge (eV oder Schadensersatz)ORGA-Beschlüsse



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Vorsicht des Verwalters ORGA-Beschlüsse

Umzugspauschale Fälligkeit Verzug Vorfälligkeit Ratenzahlung Rechtsanwaltsbeauftragung Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung Kostenverteilung



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Vorschlag Umzugspauschale

Zur pauschalen Abgeltung eventueller Schäden des Gemeinschaftseigentums beim Umzug verpflichten sich einziehende bzw. ausziehende Wohnungseigen- tümer zur Zahlung eines Betrages von ____ EUR je Ein- bzw. Auszug, der spätestens bis drei Tage vorher dem Gemeinschaftskonto bei der ____-Bank, BLZ _______ Kto. _______ anzuweisen ist. Der Verwalter hat die eingezahlten Beträge der Instandhaltungsrücklage zuzuführen.



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VorschlagHausgeldfälligkeit

Gemäß § _____ der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ sind die auf den Wirtschaftsplan zu leistenden Hausgelder jeweils zum ersten Kalendertag eines Monats zur Zahlung fällig. Unter Abänderung dieser Bestimmung sind die auf den Wirtschaftsplan zu leistenden Hausgelder ab dem ______ jeweils zum dritten Werktag eines Monats zur Zahlung fällig.



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Vorschlag Fälligkeit

Die Gesamt und Einzelwirtschaftspläne für das Jahr 2009 werden rückwirkend ab 01.01.2009 fällig.

Vorsorglich wird beschlossen, dass die Wirtschaftpläne auch ab dem 01.01.2010 fällig werden und solange fortgelten, bis die Gemeinschaft über einen neuen Wirtschaftsplan beschließt.

Der Differenzbetrag aus dem alten und dem neuen Wirtschaftsplan wird zum ... mit den Eigentümern verrechnet, welche eine Einzugsermächtigung erteilt haben. Die übrigen Wohnungseigentümer sorgen zur Vermeidung von Hausgeldrückständen oder Überzahlungen selber dafür, dass Daueraufträge angepasst werden.



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KordtRechtsanwälte

Vorschlag Verzug

Das nach dem WP zu zahlende Hausgeld ist jeweils am dritten Werktag eines Monats im Voraus zur Zahlung fällig. Für die Rechtzeitigkeit ist der Eingang auf dem Konto maßgeblich; die Teilnehmer am Lastschriftverfahren haben für eine ausreichende Kostendeckung zum maßgeblichen Zeitpunkt zu sorgen.

Im Falle nicht rechtzeitigen Eingangs bzw. nicht ausreichender Deckung auf dem Konto sind die fälligen Hausgelder mit ...Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins zu verzinsen.



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KordtRechtsanwälte

Vorschlag Vorfälligkeit

Das nach dem WP zu zahlende Hausgeld ist jeweils am 3.Werktag eines Monats im Voraus zur Zahlung fällig. Für die Rechtzeitigkeit ist der Eingang auf dem Konto maßgeblich; die Teilnehmer am Lastschriftverfahren haben für eine ausreichende Kostendeckung zum maßgeblichen Zeitpunkt zu sorgen. Kommt ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung von laufenden Hausgeldbeträgen in Verzug, die den Hausgeldern von zwei Monaten entsprechen, wird sofort das restliche für die jeweilige Wirtschaftsperiode zu entrichtende Hausgeld in voller Höhe fällig.

Wird über das Wohnungseigentum die Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung angeordnet, entfällt rückwirkend die Vorfälligkeitsregelung und lebt die oben genannte monatliche Zahlungsverpflichtung wieder auf.



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KordtRechtsanwälte

Vorschlag Ratenzahlung

Die jeweilige Verwaltung wird ermächtigt, mit säumigen Wohnungseigentümern eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Für die Bearbeitung der Ratenzahlungsvereinbarung und die Kontrolle und Verbuchung der Raten erhält die Verwaltung eine Sondervergütung von.....

Die Verwaltung soll die Ratenvereinbarung nur abschließen , wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

- schriftliche Anfrage mit Begründung - Verzinsung mit ...% über dem Basiszins - vollständige Tilgung von Rückstand mit Zinsen in 12 Monaten - Übernahme der Sondervergütung durch den Schuldner Kommt der Schuldner mit der Rate ganz oder teilweise länger

als in Verzug, wird die Restforderung fällig und zahlbar



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Vorschlag RA-Beauftragung

Die Verwaltung wird beauftragt und ermächtigt, im Fall der gerichtlichen Inanspruchnahme der Gemeinschaft (Aktiv- und/oder Passivverfahren) einen Rechtsanwalt zu beauftragen und mit diesem im Rahmen der gesetzlich zulässigen Höhe eine Gebührenvereinbarung zu treffen. Die Höhe der Gebührenvereinbarung richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen des § 49a I1 GKG, wonach die festgesetzte Streitwertgrenze auf 50% des Interesses der Beteiligten begrenzt wird.



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KordtRechtsanwälteVorschlag Zwangsverwaltung Zwangsversteigerung

Die Gemeinschaft weist die Verwaltung an, nach 3 erfolglosen Zwangsvollstreckungs- maßnahmen wegen Hausgeldrückständen zunächst das weitere Vorgehen mit dem Beirat abzustimmen. Vor der Beantragung einer Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung sind zunächst die Erfolgsaussichten zu erörtern.



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Änderung der Kostenverteilung

Nach § _____ der Teilungserklärung des Notars ____________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ (UR-Nr. _______ werden die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums unter den Wohnungseigentümern nach Sondereigentumseinheiten (Alternative: Fläche/Personen) verteilt.

Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, die Kosten der für das Gemeinschaftseigentum bestehenden Versicherungen (Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicher, Glasversicherung, Gewässerschadensversicherung) künftig ab der Wirtschafts- periode _____ nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.



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Fragen kostet nichts…..

…. allenfalls die Antwort

Klaus EichhornKordtRechtsanwälteGirardetstraße 2-3845131 EssenTel. 0201-872 620Fax [email protected]

www.kordt-law.de



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Vielen Dank für die Aufmerksamkeit

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