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EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL
DA COMARCA DE GUARULHOS - SP
Nº de folhas: 22 (vinte e duas)
Tipo de Petição: Laudo Judicial
Processo nº 4025007-79.2013.8.26.0224
Caio Luiz Avancine, Engenheiro Civil, Perito Judicial, nomeado e
compromissado nos autos da Ação Cumprimento de Sentença da Ação de
Cobrança, requerida por Sinvaldo Ferreira da Silva, em face de Marta Bueno
Costanze, vem respeitosamente à presença de V. Exa., apresentar suas
conclusões, consubstanciadas no seguinte
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ÍNDICE
1-) Considerações Preliminares ................................................................. 3
2-) Andamento Processual .......................................................................... 4
3-) Objetivo da Perícia ................................................................................ 5
4-) Vistoria ................................................................................................... 6
4.1-) Localização ....................................................................................... 6
4.2-) Descrição e Características do local ................................................. 7
4.3-) Dados do bem avaliando ................................................................... 8
4.4-) Classificação do bem avaliando ........................................................ 9
5-) Avaliação .............................................................................................. 10
5.1-) Metodologia utilizada ..................................................................... 10
5.2-) Pesquisa de Valores – Coleta de dados ........................................... 13
5.3-) Resumo dos Elementos Comparativos ........................................... 20
6-) Conclusão ............................................................................................. 21
7-) Encerramento....................................................................................... 22
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1-) Considerações Preliminares
Sinvaldo Ferreira da Silva propôs a presente ação em face de Marta Bueno
Constanze pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos, apresentados
resumidamente:
- O requerente contratou a requerida como sua advogada em meados de 2.010
para promover uma ação Trabalhista, sendo combinado que os honorários
advocatícios seriam no valor de 30% do valor a ser recebidos nos autos da
demanda.
- Diante da falta de repasse por parte da ré, o autor procurou por diversas vezes,
mas não logrou êxito em receber o que lhe é devido, tendo a ré desocupado o
prédio em que advogava e não atendendo mais as ligações telefônicas.
- Foi registrado Boletim de Ocorrência junto ao 4º Distrito Policial de Guarulhos
e ajuizou Reclamação junto à Ordem dos Advogados do Brasil.
- Após diversas tentativas do autor, a fim de receber o que lhe é devido, não
restou mais alternativas senão ajuizar a presente ação de cobrança.
Requer
- a citação da requerida;
- seja julgada procedente;
- provar o alegado, por todos os meios de prova admitidos em direito;
Dá-se à causa o valor de R$ 28.870,00.
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2-) Andamento Processual
Fls. 3: Vistos e decisão.
Fls. 8: Vistos e decisão.
Fls. 19/24: Matrícula 90.593 do 2º R.I. de Guarulhos (apartamento).
Fls. 25/28: Matrícula 90.601 do 2º R.I. de Guarulhos (vaga).
Fls. 32: Autor apresenta manifestação.
Fls. 33/34: Vistos e decisão.
Fls. 38: Termo de Penhora e Depósito.
Fls. 39/50: Ré interpõe agravo de instrumento através de curadora especial.
Fls. 51/56: Decisão TJSP.
Fls. 68/76: Ré interpõe agravo interno através de curadora especial.
Fls. 84/88: Acórdão.
Fls. 96: Vistos e decisão.
Fls. 101/103: Certidão de Penhora.
Fls. 104/107: Matrícula 90.601 constando a penhora.
Fls. 108: Vistos, decisão e nomeação.
Fls. 113: Vistos e decisão.
Fls. 125: Vistos e decisão.
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3-) Objetivo da Perícia
Avaliação do bem penhorado:
“A vaga de Garagem Dupla 05/06, localizada no Sub-Solo do “Residencial
Morada dos Maia”, situado na Av. Dr. Renato de Andrade Maia, nº 309,
“Cidade Maia”, perímetro urbano do distrito, município e comarca desta Cidade,
área útil ou privativa 19,80m2; área comum 4,134m2; área total construída
23,934m2; coeficiente de proporcionalidade 0,63014%; fração ideal do terreno
3,151m2. ” Conforme Matrícula 90.601 do 2º R.I. de Guarulhos (fls. 104/107 dos
autos) e Termo de Penhora e Depósito (fls. 38 dos autos).
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4-) Vistoria (realizada em 13/01/2.017)
4.1-) Localização
Localização do Residencial Morada dos Maia, na Avenida Doutor Renato de
Andrade Maia, nº 313 (atual), no bairro Cidade Maia. – Fonte: Google Maps.
Imagem aérea e localização do bem avaliando. – Fonte: Webgeo, ano 2.008
(PMG).
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4.2-) Descrição e Características do local
Av. Dr. Renato de Andrade Maia e localização do Residencial Morada dos Maia.
- Melhoramentos Públicos:
O local possui todos os equipamentos de infraestrutura urbana, como:
pavimentação, luz, água, telefone, esgoto, drenagem pluvial, guias, gás, etc.
Nas proximidades existem várias linhas de ônibus interligados com outros
bairros, na Av. Tiradentes e na própria Av. Dr. Renato de Andrade Maia.
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4.3-) Dados do bem avaliando
Vaga de Garagem Dupla nº 05/06, localizada no Sub-Solo do “Residencial
Morada dos Maia”, situado na Av. Dr. Renato de Andrade Maia, nº 313 (atual),
bairro denominado “Cidade Maia”, Guarulhos – SP.
- Matrícula 90.601 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos
- área útil: 19,80 m²
- área comum: 4,134 m²
- área total construída: 23,934 m²
- coef. De proporcionalidade: 0,63014%
- fração ideal do terreno: 3,151 m²
Frente do condomínio onde se encontra o bem avaliando.
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4.4-) Classificação do bem avaliando, conforme Tabelas do IBAPE (Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos)
Primeiramente deve-se deixar consignado que este subscritor compareceu
ao local onde se encontra o bem avaliando, sendo informado pelo zelador
Gustavo que a ré está há aproximadamente 4 anos sem aparecer no
condomínio e que um terceiro arrematou o apartamento da mesma em
dezembro de 2.016. Devido a ausência do atual proprietário e por se tratar de
avaliação da vaga de garagem, foi realizada a avaliação sem acesso ao imóvel,
porém foi deixado com o zelador um recado com os dados do processo no cartão
deste subscritor, para que seja entregue ao atual proprietário.
Padrão: 1.3.4 – Apartamento Padrão Superior fator f: 2,172 (Mínimo)
Índice Fiscal:
Localização do bem avaliando (seta verde) e seu respectivo código (seta azul),
utilizado para o cálculo do Índice Fiscal.
Índice Fiscal = Valor UFG do ANEXO II DA Lei 7.087/12 x Valor UFG 2.017
Índice Fiscal = 466,3494 x 3,1093 = R$ 1.450,02
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5-) Avaliação
5.1-) Metodologia utilizada
O presente laudo foi elaborado em conformidade à Norma Brasileira
NBR-14.653-2:2011 – “Avaliação de Imóveis Urbanos”, que é de uso obrigatório
em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos, e visa a
complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços
técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a “Norma Básica para
Perícias de Engenharia do IBAPE/SP”, e do estudo “Valores de Edificações de
Imóveis Urbanos - SP”.
O método mais recomendado para avaliação de imóveis residenciais,
conforme orientação do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia de São Paulo) é o “Método Comparativo”, que leva em conta imóveis
semelhantes existentes no mercado, e fazendo a homogeneização, conforme suas
características padrões construtivos, índice fiscal, etc.
Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário
básico de área útil que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região
avalianda, pesquisaram-se junto às diversas fontes, os valores ofertados
para venda de apartamentos na mesma região geoeconômica e negócios
efetivamente realizados. Para o desenvolvimento do cálculo do valor unitário,
foram obtidos 06 (seis) elementos comparativos e fizeram-se os cálculos,
obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança, compreendidos no
intervalo de mais ou menos 30% (trinta por cento) em torno da média.
Para a perfeita aplicação deste método, as características básicas em que
deve haver semelhança, basicamente, estão relacionadas com os
seguintes aspectos: localização, tipo do imóvel, dimensões, padrão construtivo,
idade, data da oferta, entre outros.
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Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado estará
ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.
Para a aplicação do Método Comparativo, será adotado o processo de
homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir
delas, se ajustam os valores comparativos para adequá-los às condições do
imóvel avaliando.
Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização, obedecendo
aos seguintes fatores:
A) – OFERTA: Dedução de 10% (dez por cento) no preço das
ofertas, para cobrir risco de eventual super estimativa dos preços (elasticidade
dos negócios). No caso de transcrição, não haverá o referido desconto.
B) – ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos
elementos, pois foram coletados em data contemporânea à do presente laudo.
C) – PADRÃO CONSTRUTIVO: A determinação do valor
unitário da participação das benfeitorias, que incide sobre o valor do imóvel, será
calculada através do estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – 2.002
/ 2.007”.
Conforme referido estudo, o imóvel em questão enquadra-se
no item “1.3.4. – Apartamento padrão superior – limite Mínimo (com elevador)”,
adotando-se o valor unitário igual a 2,172.
D) – TRANSPOSIÇÃO: Transporte dos elementos comparativos
para a avaliação será feito através da Planta Genérica de Valores da
Municipalidade de Guarulhos.
Foram classificados através de fatores, variando de 1,00 a 0,80, sendo 1,00
um índice fiscal com melhor localização e 0,80 com um índice fiscal inferior.
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E) – VAGA DE GARAGEM: Para o referido cálculo, o perito
tomou como base os critérios estabelecidos no referido Estudo “VALORES de
EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS DE SÃO PAULO”, no item VI –
VI.9 - “Recomendações”, onde menciona que “Os unitários relativos às
garagens coletivas serão avaliadas à razão de 50% (cinquenta por cento) das
da edificação a que se referem.”
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5.2-) Pesquisa de Valores – Coleta de dados
Localização dos Elementos Comparativos em Relação ao Avaliando – Fonte:
Google Earth:
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Elemento Comparativo nº 1
Endereço: Av. Dr. Renato de Andrade Maia, nº 313 - Residencial Morada dos
Maia (mesmo do bem avaliando)
Valor de venda: R$ 650.000,00
Ofertante: site Steiner Imobiliária – Ref.: 21479
Área útil: 196,98 m² Vaga de garagem: 3 Fator oferta: 0,90
Valor de venda por m²: ( R$ 650.000,00 x 0,90 ) / 196,98 m² = 2.969,84 R$/m²
Índice Fiscal = Valor UFG do ANEXO II DA Lei 7.087/12 x Valor UFG 2.017
Índice Fiscal = 466,3494 x 3,1093 = R$ 1.450,02 (valor adotado = 0,90)
Homogeneização:
Fl = fator localização
Fd = avaliando / amostra = 0,90 / 0,90 = 1,00
Fp = fator padrão
Fp = avaliando / amostra = 2,172 / 2,172 = 1,000
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Elemento Comparativo nº 2
Endereço: Av. Salgado Filho, nº 1.100 – Ed. Maison Danielle
Valor de venda: R$ 585.000,00
Ofertante: site Zuccaro Imóveis – Ref.: AP0953
Área útil: 115,00 m² Vaga de garagem: 2 Fator oferta: 0,90
Valor de venda por m²: ( R$ 585.000,00 x 0,90 ) / 115,00 m² = 4.578,26 R$/m²
Índice Fiscal = Valor UFG do ANEXO II DA Lei 7.087/12 x Valor UFG 2.017
Índice Fiscal = 1.069,9139 x 3,1093 = R$ 3.326,68 (valor adotado = 1,00)
Homogeneização:
Fl = fator localização
Fd = avaliando / amostra = 0,90 / 1,00 = 0,90
Fp = fator padrão
Fp = avaliando / amostra = 2,172 / 2,406 = 0,903
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Elemento Comparativo nº 3
Endereço: Av. Salgado Filho, nº 1.100 – Ed. Maison Danielle
Valor de venda: R$ 590.000,00
Ofertante: site Imóveis Império – Ref.: 1256
Área útil: 115,00 m² Vaga de garagem: 2 Fator oferta: 0,90
Valor de venda por m²: ( R$ 590.000,00 x 0,90 ) / 115,00 m² = 4.617,39 R$/m²
Índice Fiscal = Valor UFG do ANEXO II DA Lei 7.087/12 x Valor UFG 2.017
Índice Fiscal = 1.069,9139 x 3,1093 = R$ 3.326,68 (valor adotado = 1,00)
Homogeneização:
Fl = fator localização
Fd = avaliando / amostra = 0,90 / 1,00 = 0,90
Fp = fator padrão
Fp = avaliando / amostra = 2,172 / 2,406 = 0,903
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Elemento Comparativo nº 4
Endereço: Rua Antônio Camargo, nº 88 – Ed. Villa Lobos
Valor de venda: R$ 900.000,00
Ofertante: site Steiner Imobiliária – Ref.: 27284
Área útil: 200,00 m² Vaga de garagem: 3 Fator oferta: 0,90
Valor de venda por m²: ( R$ 900.000,00 x 0,90 ) / 200,00 m² = 4.050,00 R$/m²
Índice Fiscal = Valor UFG do ANEXO II DA Lei 7.087/12 x Valor UFG 2.017
Índice Fiscal = 414,0003 x 3,1093 = R$ 1.287,25 (valor adotado = 0,80)
Homogeneização:
Fl = fator localização
Fd = avaliando / amostra = 0,90 / 0,80 = 1,13
Fp = fator padrão
Fp = avaliando / amostra = 2,172 / 2,172 = 1,000
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Elemento Comparativo nº 5
Endereço: Rua Antônio Camargo, nº 88 – Ed. Villa Lobos
Valor de venda: R$ 850.000,00
Ofertante: site Zuccaro Imóveis – Ref.: AP3661
Área útil: 200,00 m² Vaga de garagem: 3 Fator oferta: 0,90
Valor de venda por m²: ( R$ 850.000,00 x 0,90 ) / 200,00 m² = 3.825,00 R$/m²
Índice Fiscal = Valor UFG do ANEXO II DA Lei 7.087/12 x Valor UFG 2.017
Índice Fiscal = 414,0003 x 3,1093 = R$ 1.287,25 (valor adotado = 0,80)
Homogeneização:
Fl = fator localização
Fd = avaliando / amostra = 0,90 / 0,80 = 1,13
Fp = fator padrão
Fp = avaliando / amostra = 2,172 / 2,172 = 1,000
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Elemento Comparativo nº 6
Endereço: Rua Antônio Camargo, nº 88 – Ed. Villa Lobos
Valor de venda: R$ 800.000,00
Ofertante: site Zuccaro Imóveis – Ref.: AP0319
Área útil: 200,00 m² Vaga de garagem: 3 Fator oferta: 0,90
Valor de venda por m²: ( R$ 800.000,00 x 0,90 ) / 200,00 m² = 3.600,00 R$/m²
Índice Fiscal = Valor UFG do ANEXO II DA Lei 7.087/12 x Valor UFG 2.017
Índice Fiscal = 414,0003 x 3,1093 = R$ 1.287,25 (valor adotado = 0,80)
Homogeneização:
Fl = fator localização
Fd = avaliando / amostra = 0,90 / 0,80 = 1,13
Fp = fator padrão
Fp = avaliando / amostra = 2,172 / 2,172 = 1,000
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5.3-) Resumo dos Elementos Comparativos
Todos os elementos estão dentro dos limites prescritos
O valor do imóvel por m² de área útil é: R$ 3.891,71
50% do valor do m² de área útil: R$ 1.945,86
Valor vaga Dupla 05/06 = Área útil da vaga x 50% valor m² de área útil
Área útil: 19,80 m²
Valor imóvel = 19,80 m² x 1.945,86 R$ / m² = R$ 38.528,03
Arredondando teremos: R$ 38.500,00
(trinta e oito mil e quinhentos reais – data base janeiro de 2017)
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6-) Conclusão
Avaliação do imóvel penhorado:
Vaga de Garagem Dupla nº 05/06, localizada no Sub-Solo do “Residencial
Morada dos Maia”, situado na Av. Dr. Renato de Andrade Maia, nº 313
(atual), bairro denominado “Cidade Maia”, Guarulhos – SP.
- Matrícula 90.601 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos
- área útil: 19,80 m²
- área comum: 4,134 m²
- área total construída: 23,934 m²
- coef. De proporcionalidade: 0,63014%
- fração ideal do terreno: 3,151 m²
Avaliação: R$ 38.500,00
(trinta e oito mil e quinhentos reais – data base janeiro de 2017)
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7-) Encerramento
Nada mais a relatar, este signatário dá por encerrado o seu trabalho, que
vem com 22 (vinte e duas) folhas digitadas, todas elas rubricadas, sendo a última,
datada e assinada.
Guarulhos, 20 de janeiro 2017.
_____________________________
Caio Luiz Avancine
Engenheiro Civil – CREA 0601037630
Membro Titular do IBAPE / SP – Nº 1.357
Perito Judicial
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