1as. Jornadas de Mantenimiento de Edificios

EPSEB

La contractació del manteniment

Activitats diàries en la gestió tècnica d’un

edifici

Manteniment de les Instal·lacions i

obra civil de l’edifici

Serveis Generals

Gestió d’avisos

Subministraments

energètics i control de

Despeses

Inspeccions normatives

Pla d’Emergència

Planificació d’actuacions

correctores (Pla Director

d’Obres)

Famílies de Serveis• SERVEIS DE MANTENIMIENT PREVENTIU

Manteniment de les instal·lacions elèctriques (baixa tensió)

Manteniment de les instal·lacions mecàniques

Manteniment de les góndoles

Manteniment de les instal·lacions de prevenció i extincions d’incendis

Manteniment del centre de transformació (mitja tensió)

Manteniment del Grup electrogen.

Manteniment d’Ascensors

Manteniment menors (porta automàtica, parallamps, etc...)

Manteniment del sistema de control i comunicació

Manteniment de torns i barreres de control d’accessos

Manteniment de càmeres i seguretat

Manteniment de la Central de Recepció d‘Alarmes

• SERVEIS GENERALS

Neteja Zones Comuns

Neteja façanes

Desratització, Desinfecció, Desinsectació.

Jardineria

Tractaments contra la Legionel·la

Personal de Seguretat de l’edifici

Personal de consergeria

• AVISOS

Avisos dels usuaris de la instal·lació

Avisos dels propis proveïdors del servei.

Avisos del sistema.

Famílies de Serveis

• Serveis de Manteniment Preventiu

Manteniment de les instal·lacions elèctriques (baixa tensió)

Manteniment de les instal·lacions mecàniques

Manteniment de les góndoles

Manteniment de les instal·lacions de prevenció i extincions d’incendis

Manteniment del centre de transformació (mitja tensió)

Manteniment del Grup electrogen.

Manteniment d’Ascensors

Manteniments menors (porta automàtica, parallamps, etc...)

Manteniments del sistema de control i comunicació

Manteniment de torns i barreres de control d’accessos

Manteniment de càmeres i seguretat

Manteniment de la Central de Recepció d’Alarmes

Famílies de Serveis

• Serveis Generals

Neteja de Zones Comuns

Neteja façanes

Desratització, Desinfecció, Desinsectació

Jardineria

Tractament contra la Legionel·la

Personal de Seguretat de l’edifici

Personal de consergeria

Estratègies de Contractació

Ús de l’Edifici?

Tipus de Propietat de l’Edifici?

Equips propis o externalització del manteniment?

Serveis de manteniment integrals o agrupació racional de

serveis?

Estratègies de Contractació

Avantatge d’equips propis

Fidelització del treballador

El coneixement es queda en l‘organització

Implicació en els objectius de la companyia

Cost més econòmic (és discutible)

Inconvenients dels equips propis

Gran especialització d’algunes activitats(robòtica, automatismes...)

Reposició del personal

Formació del personal

Puntes amb necessitat de més número de recursos

Gestió de recanvis (immobilitzat)

Magatzem propi.

Disposició d’eines o equips complexes

Major dificultat en aplicar indicadors de qualitat

Avantatges i inconvenients del manteniment

integral

Permet aprofitar les

economies d’escala del

proveïdor

Permet millors sinergies

entre diferents serveis

Interlocutor únic

Millora en les despeses del

contracte

Reduir les gestions

administratives

Es perd part de la informació i

el coneixement

Poca transparència en les

despeses

Lent en la correcció de

inèrcies equivocades

Manca de confiança

Manteniment integral o per famílies de serveis?

Avantatges del

manteniment integral

Inconvenients del

manteniment integral

L’agrupació del manteniment i els serveis

generalsSERVEIS I MANTENIMENT

• Manteniment de les instal·lacions elèctriques (baixa tensió)

• Manteniment de les instal·lacions mecàniques

• Manteniment del centre de transformació (mitja tensió)

• Manteniment del Grup electrogen

• Manteniments menors (porta automàtica, parallamps, etc...)

• Tractament contra la Legionel·la

• Manteniment de les instal·lacions de prevenció i extinció.

• Manteniment de la Central de recepció d’alarmes

• Manteniment de les góndoles

• Neteja façanes

• Manteniment d’Ascensors

• Manteniments del sistema de control i comunicació

• Manteniment de torns i barreres de control d’accessos

• Manteniment de càmeres i seguretat

• Neteja Zones Comunes

• Desratització, Desinfecció, Desinsectació

• Jardineria

• Personal de Seguretat de l’edifici

• Personal de consergeria

MANTENIMENT I SERVEIS “PAQUETITZATS”

• Manteniment de les instal·lacions (mecàniques, elèctriques, legionel·la, petits manteniments i mitja tensió)

• Manteniment de les instal·lacions de prevenció, extinció d’incendis i Central d’Alarmes

• Manteniment de góndoles i Neteja de Murs cortina

• Manteniment d’Ascensors

• Manteniment de sistemes de control informàtic, torns d’accés, barrera aparcament, càmeres, etc..)

• Neteja, jardinera i 3D.

• Seguretat i Consergeria

Contractes de Manteniment i Serveis Generals

Acords addicionals en els contractes Assegurances i Avals.

Resolució del contracte

Inventari d’equips i Instal·lacions.

Pla de Manteniment Preventiu.

Freqüències.

Horaris.

Llibre de Manteniment

Manteniment corrector i contingències.

Disponibilitat del personal i localització.

Temps d’Intervenció i Resolució.

Subministrament de Materials i Reparacions.

Franquícies.

Garanties sobre materials i noves Instal·lacions

Gestió del Coneixement.

Normes de Seguretat.

Controls i informes.

Acord de Nivells de Servei.

Bonus Malus.

Eficiència energètica i gestió Mediambiental.

Control de Qualitat dels Serveis Contractats

NEGOCIACIÓ

CONTRACTACIÓ

EXPLOTACIÓ

SUPERVISIÓ

PREU TERMINI QUALITAT NIVELLS DE

SERVEI

Indicadors de Qualitat

Exemples d’indicadors:

Complir amb el Pla de Manteniment Preventiu acordat.

Estat de conservació de les instal·lacions i equips de l’edifici. Temps de resposta i reparació en cas d’incidència.

Propostes de Millora

Qualitat dels treballs realitzats

Rotació del Personal.

Capacitació del Personal.

Formació del Personal en temes tècnics i de seguretat.

Gestió dels documents.

Compliment amb l'Avaluació de Riscos.

Enquestes de satisfacció dels usuaris

Pagaments a la seguretat Social i als seus proveïdors.

Contractació del manteniment

Criteris de Racionalització dels

Contractes de Manteniment

– Número de contractes vigents 82

– Número de famílies de serveis contractats 16

– Número de proveïdors de serveis 44

– Plecs de condicions amb inventaris annexes 50%

– Plecs de condicions amb plans de mant. annexes 15%

– Antiguitat dels contractes 2007 - 2011

Contractació del manteniment. Criteris de Racionalització

dels Contractes de Manteniment

Situació Inicial

• Ascensors, escales i muntacàrregues.

• Sais

• Climatització

• Contraincendis

• Grups electrògens

• Mitja tensió

• Gòndoles

• Portes automàtiques

• Legionel·la i anàlisis d’aigua, acs

• Depuradora d’aigües

• Fred industrial

• Fonts de canaletes

• GLP

• Energia solar térmica

• Ascensors 15

• PCI 5

• Técniques 12

• Energia 5

• Legionel·la 3

• Fonts d’aigua 1

• Portes automàtiques 3

Objectius del Projecte

– Reduir número de proveïdors.

– Unificar criteris de contractació.

– Reduir el número de contractes.

– Unificar criteris tècnics de prestació dels serveis.

– Reduir el cost dels contractes.

Contractació del manteniment. Criteris de Racionalització

dels Contractes de Manteniment

Pla d’Accions

– Definir una estratègia per agrupar serveis.

– Redacció de nous plecs de condicions tècniques.

– Revisió de la documentació annexa.

– Licitació de serveis.

Contractació del manteniment. Criteris de Racionalització

dels Contractes de Manteniment

Definir estratègia d’agrupació de serveis.

–Agrupació per sinèrgies entre serveis 16 7.

–Increment massa crítica dels contractes.

–Reduir el número de interlocutors del contracte.

–Perfil de proveïdor més homogeni.

Pla d’Accions

• Ascensors, escales

i muntacàrregues.

• Sais

• Climatització

• Contraincendis

• Grups electrògens

• Mitja tensió

• Gòndoles

• Portes

automàtiques

• Legionel·la i anàlisis

d’aigua, ACS

• Depuradora d’aigües

• fred industrial

• fonts de canaletes

• GLP

• energia solar tèrmica

• Aparells elevadors

• Instal·lacions tèrmiques

• Instal·lacions de detecció i extinció

d’incendis

• Energia

• Legionel·la i anàlisis d’aigua

• Portes automàtiques

• Fonts de canaletes

Contractació del manteniment. Criteris de Racionalització

dels Contractes de Manteniment

Pla d’Accions

Contractació del manteniment. Criteris de Racionalització

dels Contractes de Manteniment

Redacció de nous plecs de condicions

Els nous adjudicataris han d’assumir l’estat de conservació de les instal·lacions actuals en la

seva zona.

Cal preveure que, tot i que la factura sigui única, cadascun dels proveïdor ha d’incorporar el

desglossament corresponent als costos de cada centre.

Modificar les clàusules de rescissió actuals.

Concretar una normativa pel personal de l’empresa que treballi en el edifici.

Unificar criteris quan a definir el nivell de qualificació i especialització del personal.

Presentació de l’avaluació de riscos de la activitat especifica per part de cada empresa.

Creació del llibre de manteniment de les instal·lacions tèrmiques amb indicació de la

documentació a incorporar.

Unificar tipologies de manteniment i definir games mínimes.

Pla d’Accions

Contractació del manteniment. Criteris de Racionalització

dels Contractes de Manteniment

Redacció de nous plecs de condicions

Unificació d’horaris d’assistència a reparacions o incidències.

Prescriure una central d’atenció 24 hores en cas d’incidències.

No admetre revisió de preus

Garantia de subministrament i subministrament de peces de recanvis, temps màxim i qualitat.

Definició de nivells de servei (KPI)

Assistència, notificació i assumir el cost de les inspeccions oficials normatives.

Informes trimestral i anuals d’obligat compliment.

Incorporació de penalitzacions per incompliment del servei.

Incorporació de l’obligació de treballar amb el software informàtic que defineixi la diputació

Incorporació de un “tot risc” en el manteniment corrector fins una franquícia de 600€

Preus unitaris de ma d’obra prèviament pactats per la realització del manteniment corrector.

Revisió de la documentació annexa.

Relació d’edificis.

Inventari de les instal·lacions.

Plans de Manteniment.

Pla d’Accions

Contractació del manteniment. Criteris de Racionalització

dels Contractes de Manteniment

Pla d’Accions

Contractació del manteniment. Criteris de

Racionalització dels Contractes de Manteniment

.

Licitació dels serveis.

Redacció d’un plec de licitació

Selecció i homologació d’empreses

Avaluació de les ofertes

Proposta empresa adjudicatària

Situació Final Prevista

– Número de contractes de manteniment 13

– Número de families de serveis contractats 7

– Número de proveïdors de serveis 13

– Inventaris actualitzats. 100%

– Plans de manteniment genèrics o de mínims. 100%

– Relació actualitzada d’edificis. 100%

– Situació licitació del projecte 70%

• Aparells elevadors

• Instal·lacions tèrmiques

• Instal·lacions de detecció i extinció

d’incendis

• Energia

• Legionel·la i anàlisis d’aigua

• Portes automàtiques

• Fonts de canaletes

• Ascensors 5

• PCI 2

• Técniques 2

• Energia 1

• Legionel·la 1

• Fonts d’aigua 1

• Portes automàtiques 1

Contractació del manteniment. Criteris de Racionalització

dels Contractes de Manteniment