La doble venta y el saneamiento por evicción · LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN 6 2.1. Concepto de doble venta y saneamiento por evicción La doble venta1 aparece regulada

Carlos Sánchez Fernández

Pedro Valentín de Pablo Contreras

Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales

Grado en Derecho

2015-2016

Título

Director/es

Facultad

Titulación

Departamento

TRABAJO FIN DE GRADO

Curso Académico

La doble venta y el saneamiento por evicción

Autor/es

© El autor© Universidad de La Rioja, Servicio de Publicaciones,

publicaciones.unirioja.esE-mail: [email protected]

La doble venta y el saneamiento por evicción, trabajo fin de gradode Carlos Sánchez Fernández, dirigido por Pedro Valentín de Pablo Contreras (publicado

por la Universidad de La Rioja), se difunde bajo una LicenciaCreative Commons Reconocimiento-NoComercial-SinObraDerivada 3.0 Unported.

Permisos que vayan más allá de lo cubierto por esta licencia pueden solicitarse a lostitulares del copyright.

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

TRABAJO FIN DE GRADO

GRADO EN DERECHO

LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

SÁNCHEZ FERNÁNDEZ, CARLOS

Tutor: D. DE PABLO CONTRERAS, PEDRO V.

LOGROÑO

CURSO ACADÉMICO 2015-2016


2

ÍNDICE

1.- RESUMEN……………………………………..……………………... Pág. 4

2.- INTRODUCCIÓN……………………………………………………. Págs. 5-11

2.1. Concepto de doble venta y saneamiento por evicción

2.2. Contexto normativo: Ámbito de aplicación y naturaleza

2.3. Esquema explicativo de ambas figuras

3.- LA DOBLE VENTA………………………………………………….. Págs. 12-28

3.1. El problema de la concurrencia de varios títulos y varios modos

3.2. Condiciones para la adquisición de la propiedad

3.2.1 Eficacia y validez del contrato

3.2.2 ¿Resulta relevante el impago del precio?

3.2.3 ¿Es válida la venta de cosa ajena?

3.3. Transmisión múltiple de cosas muebles

3.4. Transmisión múltiple de inmuebles

3.5. La relación entre el artículo 1473 del Código Civil y la Ley Hipotecaria

3.5.1 Antecedentes de la legislación hipotecaria

3.5.2 Solución actual para la adquisición derivativa de la propiedad

3.6. Facultades del adquirente y obligaciones del transmitente

3.7. La doble venta en el sector turístico: Regulación penal

3.8. La doble venta en el sector inmobiliario

4.- EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN……………………………...... Págs. 28-39

4.1. Responsabilidad, tipología y condiciones

4.2. Tipos de garantías para el comprador

4.3. Situaciones excepcionales

4.4. Justificación de la obligación de saneamiento por evicción

4.5. Obligaciones del transmitente

4.6. Tipos de renuncia del saneamiento por evicción


3

4.7. Acción del saneamiento por evicción

4.8. Resolución de la venta

5.- CONCLUSIONES………………………………………………………. Págs. 39-41

ANEXO: TABLA DE ABREVIATURAS, NORMAS JURÍDICAS RELEVANTES, BIBLIOGRAFÍA Y JURISPRUDENCIA CITADA.


4

1.- RESUMEN

El objetivo del presente trabajo de Fin de Grado en Derecho, es realizar un

estudio del supuesto de la doble venta inmobiliaria y su relación con los efectos de la

publicidad registral, así como el análisis del saneamiento por evicción tanto en el Código

Civil Español como en la Ley Hipotecaria.

El trabajo se divide en dos partes, conexas entre sí: una primera en la que,

tras examinar y exponer los requisitos para la existencia de la doble venta, se lleva a cabo

un análisis de la misma en el sector turístico y en el sector inmobiliario.

La segunda parte se dedica al estudio del saneamiento por evicción

siguiendo una estructura similar a la primera parte del trabajo.

Por último, el trabajo se cierra con una recapitulación global en torno

al tema de la relevancia y concreción de la buena fe como

límite de los efectos de la prioridad registral.

ABSTRACT

The main aim of this dissertation is to develop a research based on the assumption of the

double real estate sale and it´s relation with the effects of the land registration, as well as

the analysis of the compensation in the event of eviction in the Spanish Civil Code and the

Mortgage Law.

The dissertation is divided in two connected sections. Firstly it is described the analysis

and requirements of the existence of the double real estate sale. Furthermore, it is

developed an analysis based on the touristic and real estate sector.

The second section is focused on the study of the compensation in the event of eviction

following a similar structure as in the first part of the dissertation.

Finally, the dissertation ends with a global recapitulation around the issue of good faith, its

relevance and concretion, being the limit in the effects of the priority registration.


5

2.- INTRODUCCIÓN

En todo acto de transmisión dominical por medio del cual se genere una contraprestación

existirán dos partes, una parte encargada de transmitir la cosa objeto de venta y una

segunda parte que realiza la función adquisitiva.

Para ser de aplicación lo dispuesto en el artículo 1473 CC y estar por tanto en una situación

de doble venta será requisito indispensable que se hayan producido un conjunto de ventas a

distintos adquirentes por el mismo transmitente.

A su vez se requerirá como bien establece nuestro Código Civil la existencia de dos o más

compradores. Estos adquirentes podrán ser tanto personas físicas como jurídicas. Sumado a

la necesidad de que el transmitente sea dueño y que se venda la cosa a dos o más

adquirentes serán requisitos necesarios que la cosa se pueda identificar y sea cierta y

determinada, así como que los diferentes negocios de enajenación contengan la totalidad

de los requisitos para su validez por medio de lo dispuesto en el artículo 1261 CC.

A diferencia del supuesto especial de doble venta, nos encontraremos ante un supuesto de

venta de cosa ajena en el caso de que el transmitente no sea verdadero dueño de la cosa al

momento de producirse la venta.

A lo largo del trabajo veremos al respecto que en la actualidad la mayoría de los autores

reconocerán y admitirán la validez de la venta de cosa ajena y la duda sobre la validez de la

misma tan presente en décadas anteriores parece erradicada.

El saneamiento por evicción como bien expresaba la antigua sentencia de 26 de junio de

1913, “solo procede y puede exigirse cuando se haya privado al comprador por sentencia

firme de todo o parte de la cosa comprada conforme a los artículos 1475 y 1480 del Código

Civil, preceptos de carácter general que condicionan la obligación de la entrega y

saneamiento de la cosa, consignada en los artículos 1461 y párrafo segundo del 1475 CC”.

De acuerdo a su vez con la Sentencia de 11 de octubre de 1993 “entre las obligaciones que

el artículo 1461 del Código Civil impone al vendedor se encuentra la de saneamiento de la

cosa objeto de la venta, obligación en virtud de la cual el vendedor responderá al

comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida surgiendo así la obligación de

saneamiento por evicción”.


6

2.1. Concepto de doble venta y saneamiento por evicción

La doble venta1 aparece regulada en el Código Civil por medio del artículo 1473 CC que

establece lo siguiente: “Si una misma cosa se hubiere vendido a diferentes compradores, la

propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena

fe, si fuera mueble. Si fuera inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la

haya inscrito en el Registro. Cuando no hay inscripción, pertenecerá la propiedad a quien

de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta a quien presente título de fecha más

antigua, siempre que haya buena fe.”

Por otra parte, el término evicción2 de acuerdo con lo establecido por la Real Academia de

la Lengua Española (RAE), se refiere a la pérdida total o parcial que sufre el comprador

por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior ajeno. Por su parte en términos

jurídicos la evicción conlleva la recuperación de una cosa por otro amparada por justo

título.

La obligación de saneamiento se establece por medio del artículo 1461 CC donde se

dictamina que el vendedor se encuentra obligado a la entrega y saneamiento de la cosa

objeto de la venta. Este precepto hay que relacionarlo con el párrafo primero del artículo

1474 CC el cual establece que el vendedor responderá al comprador: “de la posesión legal

y pacífica de la cosa vendida”.

La evicción se producirá como bien establece el artículo 1475 CC: “cuando se prive al

comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o

parte de la cosa comprada.”3

1 Vid. STS (nº 344/2008), de 5 de Mayo, por medio de la cual el Supremo reconoce la existencia de doble venta de la siguiente forma: “La doble venta se da en el supuesto de que la misma cosa sea vendida por su dueño a distintos compradores, pero ninguno de ellos ha llegado a adquirir la propiedad; si uno de ellos la adquiere, se planteará el caso de venta de cosa ajena. Así, el artículo 1473 CC soluciona quien deberá ser el adquirente, si se ha vendido la cosa a varias personas y todavía ninguna de ellas la ha adquirido.” 2 Diccionario de la lengua española RAE. Edic. 23ª, octubre-2014: evicción (Del lat. evictio, - ōnis).1. f. Der. “Pérdida de un derecho por sentencia firme y en virtud de derecho anterior ajeno”. 3 En estos términos se expresa la Sentencia del Tribunal Supremo 159/2009, de 9 marzo de 2009 (Recurso 86/2004). Unido a ello en la jurisprudencia queda reflejado este presupuesto legal sin el que no puede existir una vulneración del artículo 1475 CC: “La compraventa, por sí misma, no transmite la propiedad, se exige al vendedor que proporcione la posesión pacífica y útil de la cosa y la responsabilidad por evicción funciona como garantía”.


7

2.2. Contexto normativo: Ámbito de aplicación y naturaleza

Con respecto al ámbito de aplicación así como a la naturaleza de la doble venta cabe decir

que existen tesis contrapuestas.

La primera de estas tesis fue apoyada entre otros autores por el profesor CANO

MARTINEZ4, el referido autor considera que la doble venta se dará en los casos en que la

segunda transmisión fuese perfeccionada en un momento precedente a la consumación de

la primera venta. Se entiende por ello, que si se hubiese producido la total consumación a

través del pago íntegro del precio del adquirente y entrega de la cosa por el vendedor, no

nos encontraremos ante un caso de doble venta sino de un supuesto en el que se carece de

segunda enajenación por falta de objeto o ante una transmisión de cosa ajena.

A diferencia del autor anterior destacan las opiniones de PETIT SEGURA5 y de RUBIO

GARRIDO6 que no excluyen que el segundo comprador más diligente en la inscripción

pueda adquirir frente al primer comprador que consumó la venta antes de celebrarse la

segunda. A criterio de estos autores la segunda venta no debe ser considerada nula por falta

de objeto y esta idea ha sido apoyada jurisprudencialmente por medio de la Sentencia nº

928/2007 del Tribunal Supremo, de 7 de septiembre7.

El saneamiento se encuentra regulado en la Sección 3ª (“Del saneamiento”) del Capítulo

IV (“De las obligaciones del vendedor”), del Título IV (“Del contrato de compra y venta”),

del Libro IV del Código Civil.

4 Vid., CANO MARTINEZ DE VELASCO, J.I., La doble venta: una situación de pendencia. J.M.Bosch Editor, Barcelona, 2000, págs. 14 y ss. 5 Vid, PETIT SEGURA, M.A., La doble venta y la doble disposición de una misma cosa: La teoría del "iter" pluscuamperfecto como fórmula de integración del sistema de título y modo y la adquisición "a non domino". Editorial: Signo, Barcelona, 1990, págs. 85 y ss. 6 Vid, RUBIO GARRIDO, T., “Doble venta, venta de cosa ajena, el principio del título y modo y las adquisiciones "a non domino". Buena fe "ex" art. 1.473 CC (Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª., de 11 de abril de 1992)” en Anuario de Derecho Civil, ISSN 0210-301X, Vol. 47, Nº 3, 1994, págs. 270 y ss. 7 Vid. STS 928/2007, de 7 de septiembre: “No hay ya una verdadera razón de peso para excluir del ámbito de aplicación del artículo 1473 CC las dos o más ventas de un mismo inmueble separadas por un considerable periodo de tiempo; dicho de otra forma procede fijar la doctrina de esta Sala en el sentido de que la aplicación del artículo 1473 CC no exige necesariamente el requisito de "una cierta coetaneidad cronológica" entre las dos o más ventas en conflicto. De un lado, porque el propio precepto ya prevé que el primer comprador haya tomado posesión de la cosa antes que el segundo, consumándose por tanto la primera venta, desde la perspectiva de las obligaciones del vendedor, mediante la tradición material (artículo 1462 CC párrafo primero), y sin embargo la propiedad acabe perteneciendo a quien compró luego la misma cosa mediante un contrato intrínsecamente válido, plasmado en escritura pública (tradición instrumental, artículo 1462 CC, párrafo segundo), e inscribió su adquisición en el Registro. De otro, porque así se logra la concordancia del artículo 1473 CC tanto con los artículos 606 y 608 CC como con la L.H.”


8

El contrato de compraventa como bien determina DE PRIEGO FERNÁNDEZ8 se

establece por medio del artículo 1445 del Código Civil como aquél por el que “uno de los

contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio

cierto en dinero o signo que lo represente”.

Dentro del Libro IV, del Título IV, y en concreto en el Capítulo IV del Código Civil se

establecen las “obligaciones del vendedor”, por medio de los artículos 1461 a 1499 CC, y

en particular en el artículo 1461 CC, se determina lo siguiente:“El vendedor está obligado

a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”; respecto de esta última

obligación el artículo 1474 prevé que en virtud del saneamiento descrito en el precepto

1461 CC, “el vendedor responderá al comprador: 1.ºDe la posesión legal y pacífica de la

cosa vendida. 2.ºDe los vicios o defectos ocultos que tuviere.”

La Sección tercera comienza por el artículo 1474 CC en el cual se citan las dos formas por

las que el vendedor responderá al comprador. A su vez, se establecen dos subsecciones: El

saneamiento en caso de evicción (artículos 1475 a 1483) y por los defectos o gravámenes

ocultos de la cosa vendida (artículos 1484 a 1499).

El ámbito de aplicación de la figura del saneamiento por evicción no se reduce únicamente

al ámbito de la compraventa sino que también podremos aplicar esta figura en las

siguientes materias:

- En materia de permuta como establece el artículo 1540 CC: “El que pierda por evicción

la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la

indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar del derecho a recuperar la cosa

que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los

derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un tercero.”

- En materia de arrendamientos según lo dispuesto por el artículo 1553 CC: “Son

aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamientos contenidas en

el título de la compraventa. En los casos en que proceda la devolución del precio, se hará la

disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa.”

8 Cfr. DE PRIEGO FERNÁNDEZ, V., Derecho contractual europeo y evicción: La superación del régimen de saneamiento en “Cuestiones sobre la Compraventa en el Código Civil: principios europeos y draft”, coordinado por GÓMEZ LAPLAZA, Mª.C., Editorial: Dykinson, 2012.


9

- En materia de enfiteusis9 de acuerdo con lo establecido en el artículo 1643 CC: “Si el

enfiteuta fuere perturbado en su derecho por un tercero que dispute el dominio directo o la

validez de la enfiteusis, no podrá reclamar la correspondiente indemnización del dueño

directo, si no le cita de evicción conforme a lo prevenido en el artículo 1.481.”

- En materia de sociedad atendiendo a lo que determina el artículo 1681 CC: “Cada uno es

deudor a la sociedad de lo que ha prometido aportar a ella. Queda también sujeto a la

evicción en cuanto a las cosas ciertas y determinadas que haya aportado a la sociedad, en

los mismos casos y de igual modo que lo está el vendedor respecto del comprador.”

No obstante, existen diferentes autores como RODRIGUEZ MORATA10 que niegan la

incompatibilidad de la obligación de saneamiento por evicción con la responsabilidad

contractual en los supuestos de incumplimiento, amparándose en lo dispuesto por medio

del artículo 1258 CC , el citado precepto establece lo siguiente: “Los contratos se

perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al

cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que,

según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.” A criterio de este

autor existen motivos suficientes para argumentar que una vez que se produzca la evicción

el adquirente en vez de acudir a la solución que le otorga el artículo 1478 CC, podrá exigir

el “exacto cumplimiento” (de la obligación de entregar la legal y pacífica posesión de la

cosa vendida), si ello es aún factible.

En cuanto a la relación de la obligación de saneamiento con la responsabilidad contractual

cabe decir que por medio del segundo párrafo del artículo 1124 CC se establece la

posibilidad de que el perjudicado opte por el cumplimiento contractual siempre cuando ello

no resultase imposible.

Únicamente en el caso de que la cosa no se hubiese consumido en poder del comprador y

subsista la evicción, entonces será posible el cumplimiento, es decir, que el adquirente le

entregue al comprador una cosa del mismo género y con una calidad similar.

9 Vid., Diccionario de la lengua española RAE. Edic. 23ª, octubre-2014: Enfiteusis (Del lat. Emphyteusis.)1. f. Der. “Cesión perpetua o por largo tiempo del dominio útil de un inmueble, mediante el pago anual de un canon y de laudemio por cada enajenación de dicho dominio”. 10 Cfr. RODRIGUEZ MORATA F.A., Venta de cosa ajena y evicción: estudio de las reglas del saneamiento por evicción en la compraventa. Editorial: J. M. Bosch, Barcelona 1990, págs. 308 y ss.


10

2.3. Esquema explicativo de ambas figuras

En la figura de la doble venta nos encontraremos con un único dueño el

cual tiene poder de disposición, y genera una doble transmisión a varios

adquirentes mediante la celebración de dos o más contratos que son

válidos porque están fundamentados tanto en el título, que es el contrato

como en el modo, que se lleva a cabo mediante la entrega de la posesión

al actuar el adquirente con buena fe. Esto se aplicará para los bienes

muebles, para los bienes inmuebles por su parte se atenderá al criterio de

la inscripción en el Registro de la Propiedad o sino deberemos atender a

la existencia del título de fecha más antiguo para ver quién será el

verdadero dueño del bien transmitido, se atenderá por tanto a los criterios

reflejados en el artículo 1473 CC que únicamente se encarga de atribuir

criterios de preferencia para ver cuál de los distintos compradores

adquirirá la propiedad en perjuicio de los otros compradores que también

actuaron con buena fe.


11

A diferencia de la doble venta, por medio del saneamiento por evicción

no existirá un único vendedor, sino que habrá dos o más transmitentes, el

problema que se plantea radica en que uno de los supuestos dueños, no es

un verdadero dueño y no tiene poder de disposición pero transmite a un

tercero celebrando un contrato (titulo) y entregando la posesión a este de

la que no es dueño, ello posibilitará que el verdadero dueño actúe contra

el adquirente ejercitando la acción reivindicatoria y que el que se

consideraba dueño al haber adquirido con justo titulo y al ser poseedor de

buena fe podrá ejercitar contra el que le transmitió la propiedad la acción

personal de saneamiento por evicción.


12

3.- LA DOBLE VENTA

3.1. El problema de la concurrencia de varios títulos y varios modos

Según lo establecido por DE PABLO CONTRERAS11 se realiza una distinción entre la

tradición romana, el sistema francés de transmisión consensual y el sistema civil español.

Atendiendo al enfoque romano “el elemento volitivo está y se comprende en el título, o

sea, en el contrato, mientras que el modo (la tradición) es un simple hecho (la entrega de la

cosa, que puede incluso no darse propiamente en los casos de traditio ficta)12.”

El sistema francés de transmisión consensual corrige la comprensión que se tenía de la

traditio romana por la teoría del título y el modo desembocando en la afirmación, por el

Código Civil Francés, de que “en los contratos de finalidad traslativa (compraventa,

permuta, donación) el pacto de voluntades establecido por las partes, a la vez que genera el

nacimiento de obligaciones, a través de él implica que se transmita la propiedad.”

En el Código Civil Español la teoría del título y el modo queda reflejada normativamente

en el artículo 609.2 CC: “La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren

y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia

de ciertos contratos mediante la tradición”, y en el artículo 1.095 CC: “El acreedor tiene

derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no

adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada”.

11 Cfr. DE PABLO CONTRERAS, P.V., La adquisición derivativa inter vivos en “Curso de Derecho Civil (Volumen III)” en DE PABLO CONTRERAS P., MARTINEZ DE AGUIRRE, C. y PÉREZ ÁLVAREZ, M.A., (coordinadores), Editorial: Colex, 4ª edición, Madrid., 2014, págs. 340 y ss. 12 La traditio ficta implica la transmisión de la propiedad sin la entrega física de la cosa. Se ha llegado a discutir si al emplear el término “posesión” en vez de “tradición” el legislador quiso otorgar preponderancia a la tradición real sobre la tradición ficticia o simbólica. Siguiendo a DIEZ-PICAZO, L., Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, Volumen 2. (Las relaciones jurídico-reales. El Registro de la Propiedad. La posesión), 1ª reimpresión de la segunda edición. Editorial: Tecnos, Madrid, 1986, págs. 526 y ss. “todas las formas de tradición, más o menos espiritualizadas, equivalen a la entrega de la cosa y tienen el mismo valor traslativo, pudiendo realizarse un cuadro sistemático que evidencia el paralelismo existente entre el artículo 438 CC (posesión) y los artículos 1462 a 1464 CC (tradición).” Esta idea es apoyada por PETIT SEGURA, M.A., op. cit. 7, págs. 166 y ss. “La entrega a que se refiere el precepto significa tradición, y en principio no se excluye ningún tipo, puesto que iguales efectos transmisivos producen las tradiciones ficticias o simbólicas que la tradición real.


13

3.2. Condiciones para la adquisición de la propiedad

El supuesto que propone el artículo 1473 CC se basa en el hecho de un mismo vendedor

que es legítimo propietario y por tanto tiene pleno poder de disposición y enajena una

misma cosa a varios adquirentes, en distintos contratos.

El artículo 1473 CC como establece DE PABLO CONTRERAS13 “corrige o puede

corregir no la falta originaria de la titularidad de la propiedad y el poder de disposición del

transmitente, sino la posterior causada en particular por la existencia de otra compraventa

(título) unida a su vez a alguna de las maneras de tradición (modo) ininterrumpida por la

adquisición del dominio de otro por un motivo diferente.”

Si nos centramos únicamente en el título, el requisito de que exista solamente un único

vendedor implica que quien haya actuado como tal en una compraventa y con

posterioridad sea parte en una o más ventas posteriores de la misma cosa a distintos

sujetos, lo que no impedirá que este último sea una persona (o varias) diferente de quien

transmitió en primer lugar.

Por otra parte, a criterio de este autor “en la situación de que el primer vendedor ya hubiese

transmitido a su comprador la propiedad de la cosa por medio de la tradición y otra

persona, amparándose en una adquisición posterior de la realizada por el primer

transmitente el dominio sobre la cosa enajenada, independientemente de la causa derivativa

alegada (donación, sucesión mortis causa, subrogación en la titularidad dominical o

tradición por medio de un contrato diferente de la compraventa como título), la transmite

con posterioridad a otro u otros, se interpone un modo de adquirir independiente, diferente

del que se regula en el artículo 1473 CC, que no será de utilidad para excluir la norma

general de que no transmite la propiedad quien no cuenta con la titularidad dominical y

poder de disposición sobre la cosa enajenada.”

De acuerdo a ello, para que pueda aplicarse el referido artículo, la única limitación radica

en la necesidad de que las transmisiones seguidas de la tradición no deben interrumpirse

por otro modo de adquirir, independientemente de que fuese este derivativo u originario.

13 Vid., DE PABLO CONTRERAS, P.V., Comentario al artículo 1473 del Código Civil, en “Código Civil Comentado”. (Vol. IV), Editorial: Civitas, Madrid, 2011, págs. 143 y ss.


14

3.2.1. Eficacia y validez del contrato

Por medio del artículo 1473 del Código Civil podemos apreciar que nuestro sistema de

adquisición es derivativo por título y modo, ya que cuando rubricamos un contrato de

compraventa no será suficiente para que la propiedad del vendedor se transmita al

adquirente, sino que el título necesita el complemento del modo de adquirir de la tradición

para que dicha transmisión dominical se produzca.

De acuerdo a ello, el contrato sirve como título pero solo mediante la ulterior entrega por el

transmitente de la cosa vendida, en el caso de que sea propietario y tenga poder de

disposición sobre ella, conllevará la existencia del modo y por tanto un efecto transmisivo

real, el cual posee una eficacia frente a todos. Como bien expone DÍEZ-PICAZO14 “en

nuestro ordenamiento no es suficiente la nuda traditio,15 será necesario que esté precedida

por una venta o por una justa causa. Por lo tanto, la tradición por sí misma no es válida

para transmitir el dominio, sino que habrá de seguir a un título que fundamente la

adquisición.”

3.2.2. ¿Resulta relevante el impago del precio?

Esta ha sido una cuestión debatida y que difiere enormemente en lo que respecta al

Derecho castellano y al Código Civil actual. Atendiendo al Derecho castellano, por medio

de las Partidas se adoptaron las normas romanas y justinianeas, de acuerdo a ellas, en el

caso de que el transmitente fuese propietario de la cosa vendida o lo fuera antes de

venderla al segundo adquirente, era prioritario el derecho del comprador que primero

tuviese posesión pacífica de la cosa y pagase el precio. (P.5,5,50 y 51)16.

Atendiendo a lo establecido en nuestro Código Civil pagar el precio17 se considera

irrelevante como condición para adquirir la propiedad ya que en virtud de lo establecido en

el artículo 1473 CC no aparece como ninguno de los criterios para dar solución al

14 Cfr. DIEZ-PICAZO, L., “La tradición y los acuerdos relativos al Derecho español” en Anuario de Derecho Civil ISSN 0210-301X, Vol. 19, Nº 3, 1966, págs. 555 y ss. 15 En el Derecho romano, la nuda traditio hacía referencia a la entrega material de una cosa a un tercero sin transmitir la propiedad de la misma, a diferencia del concepto de traditio que era el modo de adquirir el dominio la tradición es el acto por el que el tradens (transmitente) entrega la cosa al accipiens (adquirente), con las voluntades respectivas de transferir y adquirir el dominio u otro derecho real. 16 Cfr. (P. 5,5,50 y 51) en virtud de la Partida 5ª Título 5º, Leyes 50 y 51, el Derecho justinianeo dispuso que si el mismo vendedor, después de entregar la cosa a un comprador, hubiera recuperado la posesión y la hubiese entregado a otro, prevalecía el que primero la recibió por traditio siempre que hubiera pagado el precio, también si dicha entrega tuvo lugar cuando el vendedor no era propietario y en la segunda, en cambio, sí que lo era. 17 Vid, PETIT SEGURA, M.A., op. cit. 7 págs. 117 y ss.


15

problema de la doble venta. Aplicando las reglas generales sobre las obligaciones

recíprocas cabe decir que ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o

no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados

cumple su obligación, empieza la mora para el otro. Por su parte, los artículos 1466 y 1467

CC establecen que el impago del precio puede retrasar o ser una causa suficiente para

impedir definitivamente la tradición, lo que otorgará un beneficio para el otro adquirente

en disputa.

A pesar de todo ello, para adquirir la propiedad cabe decir que la compraventa será eficaz

como título desde el momento en que se perfecciona el contrato a través del

consentimiento sobre la cosa y el precio según lo establecido en el artículo 1450 CC, para

unida al modo que es la tradición, se produzca la transmisión del dominio al adquirente.”18

3.2.3. ¿Es válida la venta de cosa ajena?

Estaremos ante el supuesto de venta de cosa ajena19 cuando un vendedor realice dos

compraventas sobre el mismo bien a personas distintas, pero diferenciando que en una de

ellas trasmite la propiedad, dando lugar, no a una doble venta (no partimos del mismo

propietario), sino como ya no sería propietario estaríamos ante una venta de cosa ajena.

En lo que respecta al Derecho histórico español, las Partidas reconocieron la validez y

eficacia de la venta de cosa ajena en (P.V, V, XIX): “Cosa agena vendiendo un ome a otro

valdrá la vendida”. Por medio de esta partida se recoge el criterio de que la enajenación de

la cosa vendida no será obstáculo para reconocer la validez de la venta, siempre que su

objeto no se encuentre fuera del comercio porque en tal caso se establece la nulidad

absoluta de la venta.

Existen diferentes autores que reconocen la validez de la venta de cosa ajena por variados

motivos. De acuerdo con ellos, en primer lugar, a criterio de ALBADALEJO20 “la venta

de cosa ajena debe ser considerada válida debido a que el vendedor no se encuentra

obligado a la transmisión del dominio, sino únicamente a garantizar la tenencia pacífica de

18 Vid con esta doctrina correcta y rectificando otras anteriores, la STS (plenaria) 928/2007, de 7 de septiembre 2007 (Recurso 3150/2000). 19 Vid, PETIT SEGURA, M.A., op. cit. 7 págs. 104-110 y CANO MARTINEZ DE VELASCO, J.I., op. cit. 7 págs. 28 y ss. 20 Cfr. en CANO MARTINEZ op. cit. 7, pág. 29 y ss. se remite a ALBADALEJO GARCÍA, M., Derecho Civil II, Volumen 2. Editorial: Bosch, 9ª edición, Barcelona, 1994, págs. 39 y ss.


16

la cosa, y porque finalmente el adquirente que no es privado de la cosa podrá adquirir la

propiedad por medio de la figura de la usucapión.”

Por otra parte, a criterio de DÍEZ-PICAZO21 “deberá admitirse la validez de la venta de

cosa ajena, aunque se crea que el vendedor tenga la obligación de transmitir la propiedad.

El adquirente en este caso no podrá reclamar la nulidad de la venta aunque fuese

conocedor de que era cosa ajena, a excepción de que el transmitente actuase de mala fe al

ser conocedor de las características de la cosa al tiempo de la transmisión. Si por el

contrario el vendedor actuase en virtud del principio de buena fe, el adquirente únicamente

podrá no pagar el precio de la cosa.”

La similitud entre el supuesto de doble venta con el caso de venta de cosa ajena radica en

la existencia de un mismo vendedor sobre una misma cosa a distintos compradores, la

divergencia entre ambas figuras radica en que la venta de cosa ajena ya se ha producido la

transmisión de la propiedad en una de ellas, sin embargo en la doble venta se trata de

resolver cual de los distintos compradores adquirirá el dominio.

Con respecto a este apartado, cabe decir que hay dos corrientes doctrinales contrapuestas,

para ciertos autores la venta de cosa ajena es válida y para otros es nula por falta de objeto.

Entre la jurisprudencia del Supremo hay sentencias que apoyan tanto la validez como la

nulidad de la venta de cosa ajena, entre estas últimas destacan las sentencias del Tribunal

Supremo de 11 de abril de 1992, y de 16 de junio de 2003, 29 de mayo de 2006, que

consideran que la venta de cosa ajena será nula por falta de objeto, que es un elemento

esencial del contrato de acuerdo con lo establecido en el artículo 1261.2 CC.

Ello, sin embargo, a criterio del profesor DE PABLO CONTRERAS22, así como de la

profesora SABORIDO SÁNCHEZ23, no es del todo acertado. A diferencia de la corriente

doctrinal que reconoce la nulidad de la venta de cosa ajena por falta de objeto, ambos

autores consideran que en nuestro sistema el contrato de compraventa, por sí solo no

transmite la propiedad. El sistema de título y modo que he explicado en los apartados

anteriores del trabajo que nos impone el Código Civil, nos lleva a esta conclusión y ello

dará lugar a la validez de la venta, aún en supuesto de cosa ajena. La opinión de estos 21 Cfr. en CANO MARTINEZ op. cit. 7, pág. 29 y ss. se remite a DIEZ-PICAZO Y GULLÓN, Sistema de Derecho Civil, Volumen II, Editorial: Tecnos, 5ª edición, Madrid, 1988, págs. 280-282. 22 DE PABLO CONTRERAS, P.V., (2011) op. cit. 13, págs. 148 y ss. 23 SABORIDO SÁNCHEZ, P., “Diferenciación entre doble venta y venta de cosa ajena. Protección del tercero hipotecario. (Comentario a la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de Julio de 1996)” en Anuario de Derecho Civil, Nº3, 1997, págs. 1561 y ss.


17

autores se ve reforzada con propósito unificador de doctrina por la Sentencia de la Sala

Primera del Tribunal Supremo de 7 de septiembre 200724, la cual rectifica la doctrina

errónea de resoluciones anteriores.

Existirá una excepción en virtud de la cual la corriente doctrinal mayoritaria por la que

reconoce la validez de la venta de cosa ajena aceptará la nulidad del contrato por falta de

objeto (artículo 6.3 CC) en el supuesto de que el vendedor que vende a distintos

compradores fuese condenado por cometer un delito de estafa tipificado en el artículo

251.1º del Código Penal, por transmitir a otro en perjuicio de éste o de tercero una cosa

mueble o inmueble con un falso poder de disposición puesto que ya lo había ejercitado.

3.3. Transmisión múltiple de cosas muebles

En el supuesto de que la cosa doblemente enajenada por el mismo transmitente fuese

mueble, la norma del artículo 1473 CC implica que adquirirá la propiedad aquel de los

adquirentes que sea poseedor y hubiese actuado con buena fe.

Por tanto, lo relevante de este precepto es que sirve para determinar como regla que, entre

los diferentes compradores de un mismo vendedor con inicial poder de disposición, en la

reivindicatoria que pueden ejercitar entre sí prevalece el primero que reúna los requisitos

exigidos para la usucapión ordinaria25, de acuerdo a ello deberemos atender a lo

establecido en el artículo 1940 CC: “Para la prescripción ordinaria del dominio y demás

derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo

determinado en la ley”. Esto es al disponer todos de justo título (artículo 1952 CC), el que

primero posea la cosa vendida en concepto de dueño (artículo 1.941 CC) y con buena fe

(artículo 1.950 CC).

24 Vid., STS de 7 de septiembre de 2007: “A partir de la sentencia del Pleno de esta Sala de 5 de marzo del corriente año (recurso núm. 5299/99) dictada con propósito unificador de la jurisprudencia sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946, 886), no cabe ya sostener que la segunda venta sea nula o inexistente por falta de objeto o de poder de disposición del transmitente, pues lo que dicho precepto purifica o subsana es precisamente esa falta de poder de disposición, y si la finca existe, claro está, además, que la segunda venta de esa finca habrá tenido objeto, la propia finca que se vende.” 25 Vid. Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (sección 3ª), de 28 de septiembre de 2015, por medio de la cual se reconoce la usucapión ordinaria y se analizan los requisitos exigidos para adquirir la propiedad mediante la posesión del bien: “Dispone el artículo 1.930 del Código civil que se adquieren por prescripción “de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales”. Señala el artículo 1940 que “para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la Ley”, y el artículo 1941 que “la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”. El artículo 1.957 establece los plazos de la prescripción ordinaria al indicar que “el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título”


18

3.4. Transmisión múltiple de inmuebles

Ante la situación de que la cosa enajenada por un mismo sujeto fuese inmueble deberemos

aplicar lo dispuesto en relación con la transmisión de los bienes inmuebles en la doble

venta regulado por medio del artículo 1473 CC y dictaminando lo siguiente: “Si una misma

cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, si fuere inmueble, la propiedad

pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.”

En la actualidad parece adecuado que la norma del artículo 1473 CC se interprete y se

aplique de acuerdo con lo establecido en la Ley Hipotecaria vigente, que mantiene la regla

de inoponibilidad de lo no inscrito presente tanto en el artículo 32 L.H. como en lo

establecido en el artículo 606 del Código Civil: “Los títulos de dominio, o de otros

derechos reales sobre bienes inmuebles, que no están debidamente inscritos o anotados en

el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.”

Esta regla de inoponibilidad es relevante pero también debe tenerse en cuenta el principio

de fe pública registral que aparece recogido en el artículo 34 L.H.: “El tercero que de

buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca

con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya

inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de

causas que no consten en el mismo Registro.”

En este sentido considero adecuado recordar las palabras de GORDILLO CAÑAS26 al

respecto: “La inscripción no hace nacer el derecho que publica, pero su práctica determina

el triunfo del derecho inscrito sobre el no publicado cuando ambos proceden de actos

sucesivos de un mismo transmitente. (Artículos 32 L.H. y 1473.2 CC).”

En el caso de no existir inscripción deberemos atender lo dispuesto en el último párrafo del

artículo 1473 CC, en virtud del citado precepto “en el caso de no existir inscripción la

propiedad será del comprador que de buena fe sea primero en la posesión; y, no habiendo

poseído ninguno, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.”

Si por el contrario nos referimos a los bienes muebles se deberá aplicar lo establecido

respecto a la prioridad del primer poseedor que hubiese actuado en virtud del principio de

buena fe y, en cuanto al título de fecha anterior, ha de entenderse por tal la escritura

26 Cfr. Cfr. GORDILLO CAÑAS, A., “El principio de inoponibilidad: El dualismo moderado de nuestro sistema inmobiliario registral”, en Anuario de Derecho Civil, ISSN 0210-301X, volumen 57, nº 2, 2004, en particular págs. 446 y ss.


19

pública que provoca la tradición instrumental por medio del segundo párrafo del artículo

1462 CC.: “Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta

equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare

o se dedujere claramente lo contrario.”

3.5. La relación entre el artículo 1473 del Código Civil y la Ley Hipotecaria

Una vez analizado el problema de la concurrencia de varios títulos y varios modos de

adquirir, vamos a ver los antecedentes de la ley hipotecaria, la relación existente entre el

precepto 1473 CC y los principios de inoponibilidad, de fe pública registral, tanto con lo

establecido en el Código Civil como en la Ley Hipotecaria, así como los requisitos

exigibles al tercero hipotecario.

3.5.1. Antecedentes de la legislación hipotecaria

Antes de valorar los antecedentes de la legislación hipotecaria resulta relevante reproducir

las palabras de la profesora BARBER CÁRCAMO27 con respecto a la admisión de la

aplicación analógica del artículo 1473 CC. “Efectivamente –dice esta autora–, la

generalidad de los autores admite la aplicación analógica del precepto a otros contratos

onerosos, además de a la compraventa, pero no existe acuerdo cuando concurren

transmisiones gratuitas, ya en conflicto entre sí, ya con otra onerosa. A la negativa de

algunos (como por ejemplo PETIT SEGURA), se contrapone la afirmativa de otros (así,

entre otros, LACRUZ BERDEJO, quien lo estima aplicable «a cualquier concurrencia de

dos contratos dirigidos a la transmisión del dominio, o de un contrato con actos

equivalentes igualmente transmisivos.”

Por su parte, DÍEZ-PICAZO considera (de acuerdo a los términos en los que se expresa la

profesora BARBER CÁRCAMO), “que puede preconizarse una interpretación amplia del

artículo 1.473, que no reduzca su campo de aplicación a la estricta doble venta, sino que lo

extienda a todo doble negocio del que puede resultar una doble transmisión dominical.”

De acuerdo a lo manifestado por los autores precedentes, el artículo 1473 CC debería

interpretarse de forma amplia y eso implicaría no aplicarse simplemente a la doble venta,

27Cfr., BARBER CÁRCAMO, R., “Nulidad contractual: litisconsorcio pasivo necesario y congruencia: Doble disposición y venta de cosa ajena: Comentario a la STS de 25 de julio de 1996”, en Revista crítica de derecho inmobiliario, ISSN 0210-0444, Vol. 74, Nº 645, 1998, pág. 518.


20

sino a todo doble negocio del que pueda resultar una doble transmisión dominical, pero no

comparto la opinión de ciertos autores que aceptan la interpretación analógica del precepto

a cualquier tipo de transmisión28.

Respecto a los antecedentes de la legislación hipotecaria resulta conveniente traer al caso

las palabras de RIVAS MARTINEZ29 el cual considera que se establecen dos diferentes

formas de transmisión de la propiedad (en bienes inmuebles), apoyadas por dos autores que

comprendían la transmisión de la propiedad de forma distinta, en palabras del referido

autor: “Los primeros antecedentes de la legislación hipotecaria de 1861 pueden

considerarse las discusiones parlamentarias preliminares sobre la manera de transmitirse la

propiedad de los bienes inmuebles, destacando entre otras las siguientes posturas:

GARCÍA GOYENA partía del sistema francés de transmisión del dominio por el simple

consentimiento (influencia latina). LUZURIAGA pretendía que la transmisión se operase

por dos requisitos, la tradición y la inscripción, como en la legislación prusiana (influencia

germánica). Estos antecedentes concluyen en la Ley Hipotecaria de 1861, que se promulgó

con la finalidad de conseguir una mayor seguridad para los adquirentes en la circulación de

los inmuebles, para impulsar el uso seguro de esos bienes como fuente de capitales,

pudiendo además destacar como uno de los fines del Registro el de liberar a los

propietarios del yugo de usureros.”

En relación con lo dicho anteriormente y siguiendo la argumentación de RIVAS

MARTINEZ, (Vid, nota al pie de página nº 25), resulta relevante destacar el papel de la

Ley Hipotecaria de 1861. A través de ese Código hipotecario se reconocía a dos terceros,

en primer lugar al tercero del artículo 23 L.H. y al tercero del artículo 34 L.H.

28 Vid. Con respecto a la relevancia del modo en las compraventas múltiples como bien establece DE PABLO CONTRERAS, P.V., (2014), op. cit 12. págs. 358 y ss. cabe decir que “por medio del título de finalidad traslativa puede nacer, como es el caso de la permuta, una obligación de dare, esto es de transferir a la otra parte la propiedad de una cosa, o como ocurre en la compraventa, simplemente la de entregarle la posesión de la misma en concepto de dueño. En el caso de la permuta cualquiera de los modos que sirven para su cumplimiento implica la adquisición derivativa del dominio si en el momento del pago, el transmitente tenía poder de disposición (en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.160 CC), que por eso deja de tenerlo en lo sucesivo. En el segundo, en cambio, el cumplimiento de la obligación de entrega no comporta por sí mismo la adquisición de la propiedad.” 29 Cfr. RIVAS MARTINEZ J.J. Disponible en:

http://www.registradoresdemadrid.org/revista/27/Comentarios/LA-DOBLE-VENTA-A-LA-LUZ-DE-LAS-NUEVAS-SENTENCIAS-DEL-TRIBUNAL-SUPREMO-Por-Juan-Jose-Rivas-Martinez.aspx


21

La figura del tercero reflejada en el artículo 23 de esa antigua Ley Hipotecaria establecía

que lo no inscrito no podrá perjudicar a tercero, por lo tanto el fundamento del tercero

hipotecario de este precepto es la publicidad registral30.

Por otra parte, el tercero del artículo 34 L.H. se fundamenta en una inscripción anterior y

no es conocedor de la precedente situación jurídica del enajenante. Promulgado el Código

Civil español de 24 de Julio de 188931, se albergaron en los artículos 605 a 608 CC, el

contenido del Registro, el principio de inoponibilidad, el principio de publicidad y la

remisión a la Ley Hipotecaria.

Lo más importante de la Ley Hipotecaria de 1944 fue que gracias a ella, “se fortalecieron

los efectos de la inscripción mediante los principios de legitimación y de fe pública

registral.” Mediante el Texto Refundido de 1946 se recoge de nuevo el principio de

inoponibilidad por medio de nuestro actual artículo 32 L.H. que guarda una estrecha

relación con lo establecido en el artículo 606 CC.

En lo que respecta a los principios hipotecarios en relación con la doble venta destaca en

primer lugar el principio de inoponibilidad regulado en el artículo 32 de la vigente Ley

Hipotecaria por medio del cual se establece lo siguiente: “Los títulos de dominio o de

otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o

anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”; y guarda una estrecha

relación con el artículo 606 del Código Civil que determina que: “Los títulos de dominio, o

de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no están debidamente inscritos o

anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.” Por medio de estos

preceptos se proyecta el principio hipotecario de la inoponibilidad.

El artículo 34 de la L.H. está relacionado directamente con el artículo 608 del Código Civil

donde se manifiesta el principio hipotecario de fe pública registral de acuerdo al cual se

establece una doble protección: una protección iuris tantum basada en la protección que se

debe dar a lo inscrito en los libros del Registro (principio de legitimación registral) y una

30 El principio hipotecario de publicidad registral viene amparado por lo dispuesto en el artículo 606 CC, y podemos diferenciar la publicidad entre, publicidad material y formal. La publicidad material hace referencia al conjunto de derechos sustantivos que de la inscripción se desprenden a favor de quien inscribe, y este último se encontrará protegido por la presunción de exactitud e integridad. Por su parte, la publicidad formal hace referencia a la veracidad y exactitud que garantizan los libros del Registro de la propiedad así como a la posibilidad de consultar lo allí inscrito por cualquier persona que acredite un interés. 31 Vid. Real Decreto de 24 de Julio de 1889, texto de la edición, del Código Civil mandada publicar en cumplimiento de la Ley de 26 de mayo. (Vigente hasta el 30 de junio de 2017).


22

protección iuris et de iure en beneficio de los terceros que adquieran contando con los

requisitos legales que les otorga una posición inatacable de su adquisición.

Los requisitos exigibles al tercero hipotecario del artículo 34 L.H. son la inscripción de su

adquisición, la buena fe, la onerosidad y se plantea la duda por parte de la doctrina si es

necesario o no la inscripción previa del derecho del transmitente, parte de la doctrina

considera que es requisito indispensable para interpretarse de forma conjunta el artículo 32

L.H. con el párrafo segundo del artículo 1473 CC que el adquirente que inscribe

fundamente su adquisición en una inscripción del dominio previa.

Por otra parte respecto a la posición del tercero hipotecario, autores como GORDILLO

CAÑAS32 defienden una posición dualista respecto al tercero del artículo 32 L.H., el papel

del tercero reflejado en ese precepto es calificado por el autor como un tercero “activo”: el

que consigue la protección del registro por haberse adelantado a inscribir y por su parte el

tercero del artículo 34 L.H., representa al tercero “confiado”: el que por adquirir

ateniéndose a lo que el Registro publica, es protegido en su adquisición.

3.5.2 Solución actual para la adquisición derivativa de la propiedad

Respecto a la relevancia de los criterios de atribución de la propiedad para una transmisión

dominical cabe decir que han variado a lo largo de la historia. En virtud de la Partidas, por

medio de Partida 5ª Título 5º, Leyes 50 y 51, el Derecho casellano dispuso que “si el

mismo vendedor, después de entregar la cosa a un comprador, hubiera recuperado la

posesión y la hubiese entregado a otro, prevalecía el que primero la recibió por traditio

siempre que hubiera pagado el precio, también si dicha entrega tuvo lugar cuando el

vendedor no era propietario y en la segunda, en cambio, sí que lo era”.

Por medio del derecho romano por tanto se daba gran relevancia al pago del precio para

ver cuál de los adquirentes se haría con la propiedad. Por su parte, a través del Código

Civil Francés consideraba DE PABLO CONTRERAS33 que “lo verdaderamente relevante

para la transmisión de la propiedad en los contratos de finalidad traslativa como la

compraventa, era el acuerdo alcanzado por las partes que a la vez que hacia nacer

obligaciones con la simple existencia de acuerdo implicaba la transmisión de la propiedad.

(Artículo 1.138 CC Francés).”

32 GORDILLO CAÑAS, A., op. cit. 18, págs. 446 y ss. 33 DE PABLO CONTRERAS, P.V., (2014) op. cit. 13, págs. 340-341, 345 y ss.


23

A diferencia del sistema romano y del sistema francés, aunque en un principio “se intentó

introducir en nuestro ordenamiento el sistema consensual francés, por medio de la base 20

de la ley de 11 de mayo de 1988” la cual dispuso que: “los contratos, como fuente de las

obligaciones, serán considerados como meros títulos de adquirir en cuanto tengan por

objeto la traslación del dominio o de cualquier otro derecho a él semejante”. El sistema

adoptado por nuestro Código Civil fue el estipulado por medio de la teoría del título y el

modo, que se puede apreciar en los artículos 609 en virtud del cual “la propiedad se

transmite por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”, así como por el

artículo 1095 CC en virtud del cual: “el acreedor tendrá derecho a los frutos de la cosa

desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre

ella hasta que le haya sido entregada”.

3.6. Facultades del adquirente y obligaciones del transmitente

El adquirente que se vea beneficiado por lo tipificado en el artículo 1473 CC podrá

ejercitar las siguientes acciones para proteger su adquisición:

- Acción reivindicatoria. Por medio de esta acción podrá reclamar su condición de dueño,

se encuentra regulada en el artículo 348 CC, dicho precepto define el derecho de propiedad

y establece lo siguiente: “El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la

cosa para reivindicarla.” Cabe decir que el plazo de ejercicio de las acciones reales es de

30 años desde el día en que pudieran ejercitarse (1963 y 1969 CC).

- Acción meramente declarativa. El fin de esta acción es al igual que la anterior el

reconocimiento de la propiedad a favor de quien la ejercita. Atendiendo a los inmuebles, el

comprador con escritura de fecha más antigua puede obtener la declaración de su

condición de dueño frente a otros que todavía no hayan inscrito la suya ni posean la cosa

con buena fe, y el que posea con ésta frente al que aún no haya inscrito.

- Tercería de dominio. La finalidad principal de esta acción no es la obtención o

recuperación del bien, que generalmente posee el propio tercerista, sino el levantamiento

del embargo trabado sobre él (impugnar el embargo sobre un bien por un tercero) por lo

que su función es cambiar los efectos de la resolución judicial.

Se encuentra regulada por medio del artículo 603.1 LECiv: “La tercería de dominio se

resolverá por medio de auto, que se pronunciará sobre la pertenencia del bien y la


24

procedencia de su embargo a los únicos efectos de la ejecución en curso, sin que produzca

efectos de cosa juzgada en relación con la titularidad del bien.”

- Acción de nulidad o anulabilidad: La acción de nulidad tendrá lugar cuando falten alguno

de los requisitos esenciales para la perfección del contrato, como son el consentimiento, el

objeto y la causa especificados en el artículo 1261 CC, o cuando el contrato se ha

celebrado vulnerando una norma imperativa o prohibitiva (artículo 6.3 CC).

Por su parte, en la acción de anulabilidad (artículo 1303 y ss. CC) el contrato existe, puesto

que en el concurren consentimiento, objeto y causa, pero sufre algún vicio o defecto, por lo

que es susceptible de anulación por los tribunales.

El plazo de ejercicio de esta acción es de cuatro años de acuerdo con lo establecido en el

artículo 1301 CC: “Este tiempo empezará a correr: En los casos de intimidación o

violencia, desde el día en que éstas hubiesen cesado. En los de error, o dolo, o falsedad de

la causa, desde la consumación del contrato. Cuando la acción se refiera a los contratos

celebrados por los menores o incapacitados, desde que salieren de tutela. Si la acción se

dirigiese a invalidar actos o contratos realizados por uno de los cónyuges sin

consentimiento del otro, cuando este consentimiento fuere necesario, desde el día de la

disolución de la sociedad conyugal o del matrimonio salvo que antes hubiere tenido

conocimiento suficiente de dicho acto o contrato.”

- Acción de rectificación: En estos casos, si el inmueble sigue inscrito a nombre del

vendedor codemandado, la sentencia será siempre inscribible; y, si pese a todo el

comprador demandado consiguiera practicar la inscripción, el favorecido por la sentencia

dispondrá de la acción de rectificación del Registro, la cual solo podrá ser solicitada por el

titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que

resulte lesionado por el asiento inexacto (artículo 39 y 40 L.H.).

El vendedor múltiple por su parte deberá responder frente a cada uno de los compradores

en las siguientes situaciones:

- En primer lugar, será responsable del incumplimiento de su obligación de entrega, de la

imposibilidad de cumplimiento así como de la pérdida sobrevenida de la posesión legal y

pacífica de la cosa vendida como establece el artículo 1474.1º CC: “En virtud del

saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador de la

posesión legal y pacífica de la cosa vendida.”


25

- Sin perjuicio del caso anterior deberá responder de la procedencia del saneamiento por

evicción (artículo 1475 CC y ss.)

- Resolución de la venta. En el caso de que los compradores aún posean la cosa y tuviesen

certeza o motivos para creer que pudieran perder lo adquirido cualquiera de ellos podrán

ejercitar esta acción. Se encuentra regulada en el artículo 1124 CC: “La facultad de

resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de

los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación,

con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la

resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare

imposible.” Esta facultad de resolver su venta no implicará la restitución de la cosa al

vendedor pero si el precio al comprador con los respectivos intereses y el resarcimiento de

daños34.

- En el caso de que el comprador hubiese ejercitado con éxito la acción de nulidad o

anulabilidad el vendedor múltiple deberá proceder a la restitución del precio con sus

intereses debiendo recordarse que ni el artículo 34 ni el 32 L.H. sirven para corregir la

eventual nulidad del contrato de compraventa inscrito de acuerdo con lo establecido en el

artículo 33 L.H.:“La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con

arreglo a las leyes.”

- En caso de comisión de estafa por el vendedor, el comprador perjudicado podrá exigirle

su responsabilidad civil derivada de delito tipificada en el artículo 110 C.P.: “La

responsabilidad establecida en el artículo anterior comprende: 1.º La restitución del

precio.2.º La reparación del daño.3.º La indemnización de perjuicios materiales y morales.”

3.7. La doble venta en el sector turístico: Regulación penal

Se recoge la doble venta como un supuesto específico de estafa en el artículo 251.2 del

Código Penal35. Este precepto a criterio de VALMAÑA OCHAÍTA36 se refiere “al igual

34 Vgr. SSTS 10 febrero, 2 marzo y 29 mayo 2006 (Recurso: 1759/1999). 35 Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código penal, artículo 251.2: “Será castigado con la pena de prisión de uno a cuatro años: (…)2. El que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma, o el que, habiéndola enajenado como libre, la gravare o enajenare nuevamente antes de la definitiva transmisión al adquirente, en perjuicio de éste, o de un tercero”. Versión vigente desde 28 de octubre de 2015.


26

que pasaba en el ordenamiento civil a la doble venta de bienes, muebles o inmuebles,

excluyendo la prestación de servicios.”

A su vez esta cuestión es apreciable en el ámbito de aplicación del Derecho Penal y más

concretamente en el artículo 4 del referido Código en el que se establece lo siguiente: “Las

leyes penales no se aplicarán a casos distintos de los comprendidos expresamente en ellas”.

Al no poder aplicar la referencia expresa a la doble venta en la legislación penal española

debemos atender a lo dispuesto en el artículo 248.1 del Código Penal de acuerdo al cual se

establece lo siguiente: “Cometen estafa los que, con ánimo de lucro, utilizaren engaño

bastante para producir error en otro, induciéndolo a realizar un acto de disposición en

perjuicio propio o ajeno”.

Como se ha establecido por medio de diversa jurisprudencia, la distinción entre el dolo

penal y el dolo civil en los delitos contra el patrimonio se establece como bien reconoce la

jurisprudencia por medio de la antigua Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de

noviembre de 1997, así como por la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 832/2014, de

12 de diciembre de 2014 (Recuso: 1109/2014) 37 en “la tipicidad de modo que únicamente

si la conducta del agente se incardina en el precepto penal tipificado del delito de estafa, es

punible la acción, no suponiendo ello criminalizar todo incumplimiento contractual, porque

el Ordenamiento Jurídico establece remedios para restablecer el imperio del derecho

cuando es conculcado por vicios puramente civiles”.

Por su parte, VALMAÑA OCHAÍTA al igual que BAJO FERNÁNDEZ38 entienden que el

“dolo tiene que ser precedente, lo cual implica que el sujeto activo del delito tenga desde el

origen la intención de cometerlo, mediante la simulación de un contrato de compraventa

con el fin principal de lucrarse por medio del cumplimiento del posterior perjudicado y sin

manifestar ningún interés de realizar a lo que se obliga por medio del contrato.”39

36 Cfr. VALMAÑA OCHAÍTA, M., y VALMAÑA OCHAÍTA, S., Reflexiones en torno a la doble venta en el sector turístico en “Investigaciones, métodos y análisis del turismo”, GUIDO FERRARI, MONTERO LORENZO J.M., MONDÉJAR JIMENEZ J. y VARGAS VARGAS, M., (coordinadores), Oviedo, Editorial: Septem Ediciones, 2010, págs. 410 y ss. 37 STS 832/2014, de 12 de diciembre de 2014 (Recuso: 1109/2014). 38 Vid. BAJO FERNÁNDEZ, M., Los delitos de estafa en el Código Penal. Editorial: Centro de Estudios Ramón Areces, Madrid, 2004, págs. 58 y ss. 39 Vid., entre otras, STS 2043/2014, de 15 de abril de 2014.


27

3.8. La doble venta en el sector inmobiliario

Existe numerosa jurisprudencia acerca de las estafas inmobiliarias40, en ellas los que

cometen el delito de estafa tratan de utilizar a la figura del notario como fedatario público

para intentar que otorgue validez a la estafa, con el fin de fortalecer el engaño que es uno

de los requisitos necesarios en el delito de estafa para estar ante esta figura, los estafadores

utilizan por tanto la figura del notario con el objetivo de que se produzca la estafa.

El modo de que el notario41 evite la realización de la estafa es que lleve a cabo las

comprobaciones previas a la concesión de la escritura pública relativa a inmuebles o a

determinados muebles. Este tema ha sido tratado y resuelto por la jurisprudencia en

numerosas sentencias entre las que destacan la Sentencia de la Audiencia Provincial de

Barcelona (Sección sexta) 698/200542, de 26 de julio y la Sentencia del Tribunal Supremo

(sala segunda) 898/2014, de 22 de diciembre, por medio de esta última sentencia se puede

apreciar en los hechos probados por medio de los cuales se declara que los acusados, a

sabiendas que no tenían poder de disposición sobre el inmueble procedieron ante el

Notario con el fin de que les otorgase una escritura pública de compraventa a favor de la

empresa constructora del inmueble a cambio de un precio y dicha finca se encontraba ya

inscrita en el Registro de la propiedad.

Me parece adecuado traer al caso que en materia de legitimación de firmas por el Notario

el artículo 258 del Decreto de 2 de junio de 1944, por el que se aprueba con carácter

definitivo el Reglamento de la organización y régimen del Notariado43 el cual establece

que: “Sólo podrán ser objeto de testimonios de legitimación de firmas los documentos y las

certificaciones que hayan cumplido los requisitos establecidos por la legislación fiscal,

siempre que estos documentos no sean de los comprendidos en el artículo 1280 del Código 40 Vid., la STS 3174/2016, de 5 de julio de 2016. 41 Cfr., PELEGRÍN LÓPEZ, A., El Notario ante la estafa inmobiliaria y la doble venta en “Delitos económicos. La función notarial y el Derecho Penal.” /Seminario organizado por el Consejo General del Notariado de la UIMP en agosto de 2006, FUENTES MARTÍNEZ, J.J., (director). Cizur Menor, (Navarra). Editorial: Aranzadi, 2007, págs. 88 y ss. 42 Vid. Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección sexta) 698/2005, de 26 de julio: por medio de la cual: “Queda debidamente acreditada la conducta engañosa y falsaria del acusado, que pese a saber que la finca ya había sido vendida, acude a la Notaría y aparenta que puede disponer de ella, con la finalidad de percibir el resto del precio pactado. No hay duda de su ánimo de engañar para conseguir el desplazamiento patrimonial, cuando ante la manifestación del oficial de la Notaría de haberse producido una venta anterior, lo niega, diciendo que ello es imposible, no llevándose a cabo la venta únicamente porque el Notario no la autoriza, lo que evita el perjuicio económico y sitúa el delito en grado de tentativa, que debe calificarse como acabada, pues el autor despliega toda la conducta tendente a obtener su finalidad, que no se produce por la eficaz intervención del oficial de la Notaría.” 43 Vid. El Decreto de 2 de junio de 1944, por el que se aprueba con carácter definitivo el Reglamento de la organización y régimen del Notariado.


28

Civil, o en cualquier otro precepto que exija la escritura pública como requisito de

existencia o de eficacia.”

4.- EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

4.1. Responsabilidad, tipología y condiciones

En lo que respecta al saneamiento por evicción una vez ya identificado en la introducción

tanto el concepto como su regulación debemos atender a quienes serán los responsables de

tal obligación, que nos lo dice el Código Civil por medio del artículo 1257 CC: “Los

contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en

cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no

sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley.” De

acuerdo a este precepto la persona que será responsable de la obligación de saneamiento

por evicción es el vendedor y sus herederos.

Por su parte, cabe decir que como estableció la Sentencia 892/2008, de 8 de octubre44, y

en relación con el saneamiento por evicción en el caso de que nos encontremos con una

simultaneidad de transmitentes continuos no se admitirá la responsabilidad mancomunada

en proporción al precio percibido por cada uno de ellos, reconociendo así su

responsabilidad solidaria.

Únicamente en virtud de lo establecido mediante esta sentencia, no será posible ejercitar

esta acción contra los transmitentes precedentes que no estuviesen unidos entre sí por

algún enlace jurídico, salvo que hubiese pacto expreso a la evicción y saneamiento en

beneficio de los siguientes adquirentes.

El saneamiento por evicción se divide en diferentes clases:

En función de los efectos:

a) Saneamiento por evicción normal: Es aquel que queda estipulado por los contratantes o

cuando nada se hubiera pactado y se regula en los párrafos del uno al cuarto del artículo

1478 CC: “Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre

este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del

vendedor:

44 Vid STS 892/2008, de 8 octubre 2008 (Recurso: 2783/2002).


29

I. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya

sea mayor o menor que el de la venta.

II. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le

haya vencido en juicio.

III. Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del

seguido con el vendedor para el saneamiento.

IV. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.”

b) Saneamiento por evicción limitado: Se establece en el artículo 1477 CC: “Cuando el

comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado

que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida

al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con

conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.”

c) El saneamiento por evicción agravado: implica la mala fe del vendedor, cuya prueba

incumbe al comprador, y lleva consigo, además de los efectos del saneamiento normal, el

descrito en el número 5º del mismo artículo 1478 CC, debiendo abonar “los daños e

intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato”.

En función del momento y la intervención del vendedor distinguiremos entre el

saneamiento provisional y el saneamiento definitivo.

Dicho lo anterior, el artículo 1475 CC afirma que la evicción requiere la concurrencia de

una serie de requisitos, el precepto se refiere exclusivamente a los de fondo. A su vez

podemos apreciar los requisitos de forma en los artículos 1481 y ss. CC.

- Requisitos de fondo: a) Privación total o parcial de la cosa comprada; b) sentencia firme,

y c) en virtud de un derecho anterior a la compra.

a) La privación total o parcial de la cosa comprada.

Los efectos de la responsabilidad en función de la cosa sobre la cual se fundamenta la

privación variarán según el tipo de privación, y sea esta sobra la totalidad o únicamente

sobre una parte de la cosa adquirida.

Si nos encontramos ante una privación parcial de la cosa comprada el adquirente solamente

podrá exigir el saneamiento de la parte de la que hubiese sido privado. La privación deberá

ser verdadera y de derecho, puesto que ante el simple miedo solo dará lugar a aplicarle el


30

artículo 1502 CC: “Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa

adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria,

podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación

o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado

que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a

verificar el pago.”

b) Privación en virtud de sentencia firme.

La privación deberá estar fundada en una sentencia judicial firme. En este caso el proceso

judicial será el motivo y no la propia privación de la cosa, por tanto deberá contarse como

plazo para la evicción la ejecución que conlleva una privación eviccionaria, real y de

condena45.

c) Privación en virtud de un derecho anterior a la compra.

La Sentencia del Tribunal Supremo 159/2007, de 19 diciembre de 2007 (Recurso:

3978/2000), considera que no hay lugar al saneamiento por evicción, por no cumplirse los

requisitos establecidos en el artículo 1475 CC en el caso de una venta en la que el

vendedor conocía que carecía de poder de disposición, por resolución previa: “No se le

privó al demandante de la cosa, sino que la cosa ya estaba privada de su disposición desde

antes y fue la conducta maliciosa del vendedor, al disponer pese a ello, lo que provocó la

frustración de su obligación de entrega”.

- Requisitos de forma: La notificación al vendedor y el ejercicio de la acción dentro del

plazo.

Respecto a los requisitos de forma cabe decir que el primero de ellos, implica la necesidad

de la notificación al vendedor como establece el artículo 1481 CC: “El vendedor estará

obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la

demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no

estará obligado al saneamiento.”

El segundo requisito de forma implica el ejercicio de la acción dentro del plazo como bien

establece el artículo 1482 CC: “El comprador demandado solicitará, dentro del término

que la Ley de Enjuiciamiento Civil señala para contestar a la demanda, que ésta se 45 Vid. Cfr. DURÁN RIVACOBA, R., Evicción y saneamiento. Pamplona (Navarra). Editorial: Aranzadi, 2002, págs. 129 y ss.


31

notifique al vendedor o vendedores en el plazo más breve posible. La notificación se hará

como la misma ley establece para emplazar a los demandados.”

Por medio de este precepto, se obliga al adquirente, en el caso de que desee mantener la

responsabilidad del vendedor, ante un supuesto de evicción, a solicitar que se le notifique a

éste la demanda, tal y como regula la Ley de Enjuiciamiento Civil para los casos de

emplazamiento de la demanda (artículos 149 y ss. de la LECiv 1/2000). El plazo de

contestación a la demanda será el dispuesto en el artículo 404 de la LECiv de acuerdo al

cual será de 20 días, pero hasta el momento de la notificación se suspenderá hasta su

comparecencia o bien no lo haga en el tiempo y forma dispuesto por la ley.

4.2. Tipos de garantías para el comprador

El Código Civil por medio del artículo 1474 se establecen los dos tipos de garantía para el

adquirente: “En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor

responderá al comprador: 1º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. 2º De los

vicios o defectos ocultos que tuviere.”

La garantía establecida en el párrafo primero hace referencia a la garantía por evicción y la

establecida en el segundo párrafo se refiere a la garantía por vicios ocultos.

En lo que respecta a la responsabilidad por vicios ocultos, considera VÁZQUEZ DE

CASTRO46 que no puede identificarse con la evicción, ya que “ni existe privación de la

cosa, ni tampoco es precisa la declaración judicial de existencia del gravamen para su

ejercicio”.

Cabe decir que autores como DURÁN RIVACOBA47 consideran que “el régimen jurídico

del saneamiento por evicción es completo y no requiere el apoyo en las normas relativas al

incumplimiento contractual”.

Por otra parte, autores como PANTALEÓN PRIETO48 “consideran necesario subsumir los

casos de saneamiento en el régimen general de incumplimiento en virtud de los siguientes

preceptos de la Convención de Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa

46 Cfr. VÁZQUEZ DE CASTRO, E., Del Saneamiento en caso de Evicción, en “Código Civil Comentado (Volumen IV)”, CAÑIZARES LASO, A., VALPUESTA FERNÁNDEZ, R., ORDUÑA MORENO, J., y DE PABLO CONTRERAS, P.V., (coordinadores). Cizur Menor, (Navarra). Editorial: Civitas, 2011, págs. 151 y ss. 47 Vid. DURÁN RIVACOBA, R. op.cit 30, págs. 49 y ss. 48 Vid. PANTALEÓN PRIETO, F. A., “El sistema de responsabilidad contractual”, en Anuario de Derecho Civil, Vol. 44, Nº 3, 1991, págs. 1049 y ss.


32

internacional de mercaderías”,49 según los cuales se encuentran incluidos estos supuestos

en el término de incumplimiento:

El artículo 30 dispone lo siguiente: “El vendedor deberá entregar las mercaderías,

transmitir su propiedad y entregar cualesquiera documentos relacionados con ellas en las

condiciones establecidas en el contrato y en la presente Convención.”

En el artículo 41 por su parte se establece: “El vendedor deberá entregar las mercaderías

libres de cualesquiera derechos o pretensiones de un tercero, a menos que el comprador

convenga en aceptarlas sujetas a tales derechos o pretensiones. No obstante, si tales

derechos o pretensiones se basan en la propiedad industrial u otros tipos de propiedad

intelectual, la obligación del vendedor se regirá por el artículo 42.”

Finalmente en la Sección III que lleva por título “los derechos y acciones en caso de

incumplimiento por el vendedor” y más concretamente en el artículo 45 se establece que:

“1) Si el vendedor no cumple cualquiera de las obligaciones que le incumben conforme al

contrato o a la presente Convención, el comprador podrá: a) ejercer los derechos

establecidos en los artículos 46 a 52; b) exigir la indemnización de los daños y perjuicios

conforme a los artículos 74 a 77. 2) El comprador no perderá el derecho a exigir la

indemnización de los daños y perjuicios aunque ejercite cualquier otra acción conforme a

su derecho. 3) Cuando el comprador ejercite una acción por incumplimiento del contrato,

el juez o el árbitro no podrán conceder al vendedor ningún plazo de gracia.”

La relación entre el saneamiento y el incumplimiento se ha plasmado por la jurisprudencia

a su vez por medio de la Sentencia del Tribunal Supremo 5357/2008, de 29 septiembre

2008 (Recurso: 3861/2001) la cual afirma lo siguiente: “No sólo no existe incompatibilidad

entre las acciones de saneamiento y las generales derivadas del incumplimiento

contractual, sino que incluso aquéllas son una manifestación concreta de estas últimas”.

4.3. Situaciones excepcionales

a) Transmisión de una herencia o de universalidades

49 Vid. Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, hecha en Viena el 17 de julio de 1980 y ratificada por España el 17 de julio de 1990 (BOE de 30 de enero de 1991).


33

El Código Civil señala en su artículo 1532 lo siguiente: “El que venda alzadamente o en

globo, la totalidad de ciertos derechos, rentas o productos, cumplirá con responder de la

legitimidad del todo en general; pero no estará obligado al saneamiento de cada una de las

partes de que se componga, salvo en el caso de evicción del todo o de la mayor parte”. No

obstante, respecto al precepto anterior la jurisprudencia entiende que se refiere al vendedor

de buena fe50.

b) Partición y legados

En ocasiones se mezclan y se genera confusión por los conceptos de evicción y

saneamiento, también por el propio legislador como se puede ver en el artículo 1069 CC:

“Hecha la partición, los coherederos estarán recíprocamente obligados a la evicción y

saneamiento de los bienes adjudicados.” Resulta necesario diferenciarlos y precisar que

ninguna persona se compele a la evicción, sino que debe responder en el supuesto de

evicción como bien determinaba ORDUÑA MORENO51.

En lo q ue hace referencia a la evicción respecto a la herencia, deberemos atender a lo

establecido en el artículo 1071 CC: “La obligación recíproca de los coherederos a la

evicción es proporcionada a su respectivo haber hereditario; pero, si alguno de ellos

resultare insolvente, responderán de su parte los demás coherederos en la misma

proporción, deduciéndose la parte correspondiente al que deba ser indemnizado. Los que

pagaren por el insolvente conservarán su acción contra él para cuando mejore de fortuna.”

El Código Civil reconoce la importancia de la evicción en el caso de los legados: “El

obligado a la entrega del legado responderá en caso de evicción, si la cosa fuere

indeterminada y se señalase sólo por género o especie.” (Artículo 860 CC).

Entienden autores como OCAÑA RODRIGUEZ52 O GARCÍA CANTERO53 al igual que

el propio DURÁN RIVACOBA54 que la relevancia del legado es hasta tal consideración

que imposibilitará que surtan efectos en la designación sucesoria como bien establece el

artículo 869.3 CC: “si la cosa legada parece del todo viviendo el testador, o después de su

50 Vid. STS de la Sala Civil de 13 de mayo de 1983. 51 Vid. ORDUÑA MORENO, F. J., La responsabilidad por evicción y la partición de herencia, (con el tratamiento de la Jurisprudencia del T.S.), José Mª Bosch Editor S.A., Barcelona, 1990, págs. 221-228. 52 Cfr. OCAÑA RODRIGUEZ, A., Partes y terceros en el proceso civil: perspectiva jurisprudencial y práctica. Editorial: Colex, Madrid, 1997, páginas 615 y ss, 53 Cfr. GARCÍA CANTERO, G., “Comentario a los artículos 1474 y siguientes” en Comentarios al Código Civil y compilaciones forales, dirigido por ALBADALEJO. Editorial: Edersa, Madrid, 1980, págs. 264 y ss. 54 Vid. DURÁN RIVACOBA, R. op.cit. 30, págs. 112-115.


34

muerte sin culpa del heredero. Sin embargo el obligado a pagar el legado responderá por

evicción, si la cosa legada no hubiere sido determinada en especie, según lo dispuesto en el

artículo 860”.

Los motivos principales para justificar la existencia de saneamiento por evicción en el

supuesto de los legados son principalmente que el legado se instituye a título particular

como bien reconoce el artículo 660 del Código Civil y que el legatario obtiene un cierto

beneficio por medio de la herencia, y la entrega del beneficio recaerá sobre los obligados,

independientemente de que fuesen herederos universales o no en virtud de lo dispuesto en

el artículo 858.1 CC: “el testador podrá gravar con mandas y legados, no solo a su heredero

sino también a los legatarios”. Otra razón para justificar la responsabilidad por evicción

consiste en entender que la responsabilidad establecida por el causante guarda una estrecha

relación con las donaciones a titulo oneroso aunque sean figuras jurídicas distintas.

4.4. Justificación de la obligación de saneamiento por evicción

El saneamiento por evicción es un componente inherente al contrato de compraventa

mientras no se determine lo contrario de forma expresa. Por lo tanto, la obligación de

saneamiento por evicción es una cláusula implícita55 en todo contrato de compraventa, que

aunque no se establece expresamente se presumirá en base al principio de buena fe

contractual que se establece entre las partes que celebran el contrato.

A su vez cabe decir, que lo establecido en el contrato deberá regirse por lo estipulado por

las partes en virtud de los principios de autonomía de la voluntad y de la libertad

contractual tal y como establece el artículo 1255 CC: “Los contratantes pueden establecer

los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean

contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.”

De acuerdo con lo establecido por el artículo 1475 CC se encuentran habilitados los pactos

por los que se incremente, disminuya o incluso suprima tal obligación como establece el

referido precepto.

En virtud del artículo anterior, las partes contratantes podrán acordar lo siguiente:

55 Cfr. DURÁN RIVACOBA, R. op.cit. 30, págs. 265-268 y RODRIGUEZ MORATA, F.A., op. cit., 9 págs. 311 y ss.


35

- En primer lugar, podrán acordar incrementar la obligación del vendedor haciéndola más

amplia ya sea mediante la extensión de la obligación al lucro cesante o por medio del

acuerdo por el que se incluirá una cláusula penal. En este caso la pena reemplazará las

condiciones del artículo 1478 CC.

- En el caso de que no se establezca otra cosa al respecto en el contrato, se responderá por

evicción y será de aplicación el régimen general del Código.

- A su vez, las partes podrán acordar la reducción de la obligación del transmitente, ya sea

mediante la falta de reembolso de las costas del pleito o los gastos del contrato, de forma

que únicamente se acuerde el abono del precio que tuviera la cosa vendida al tiempo de la

evicción.

- Finalmente se podrá suprimir la responsabilidad por evicción, siempre cuando el

comprador sea plenamente consciente de los riesgos de la evicción y aún así decida acatar

las consecuencias como establece el artículo 1477 CC: “Cuando el comprador hubiese

renunciado el derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá

el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la

evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los

riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.”

En este caso la responsabilidad del vendedor se encontrará limitada a la entrega del precio

de la cosa vendida al tiempo de la evicción. Por otra parte cabe decir que la renuncia del

comprador no será válida cuando hubiera mala fe de parte del vendedor, de acuerdo con lo

establecido en el artículo 1476 CC: “Será nulo todo pacto que exima al vendedor de

responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte.”

4.5. Obligaciones del transmitente

De acuerdo con lo establecido en el artículo 1460 CC: “El vendedor está obligado a la

entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.” La responsabilidad del vendedor en

caso de evicción se concreta en el pago de una indemnización más o menos amplia según

el supuesto de hecho.

La indemnización únicamente se podrá llevar a cabo cuando se cumplan los requisitos del

artículo 1475 CC: “cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un

derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.”


36

La responsabilidad del vendedor se extenderá a lo establecido en el artículo 1478 CC: “1º.-

La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor

o menos que el de la venta.2º.- Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a

entregarlos al que le haya vencido en juicio. 3º.- Las costas del pleito que haya motivado

la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento. 4º.- Los

gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador. 5º.- Los daños e intereses y los

gastos voluntarios o de puro recreo u ornato si se vendió de mala fe.”

4.6. Tipos de renuncia del saneamiento por evicción

Al saneamiento en caso de evicción podrá renunciarse como bien establece el artículo 1477

CC: “Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de

evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que

tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho

la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus

consecuencias.”

En función de lo dispuesto en el precepto anterior podemos diferenciar dos tipos de

renuncia aunque no se realice dicha clasificación de forma expresa, en primer lugar destaca

una renuncia simple, por medio de la cual no se da ninguna circunstancia que manifieste el

conocimiento de las motivos de evicción, ni que se vayan a aceptar las consecuencias de

esta.

Mediante este tipo de renuncia no se erradica la obligación del saneamiento por evicción,

simplemente se renuncia de forma expresa a la garantía. Los efectos de este tipo de

renuncia implican únicamente como dice la primera parte del precepto la devolución del

precio pagado, actualizado al valor de tasación en el momento que concurra la renuncia.

Si por su parte, el adquirente renuncia siendo conocedor de los riesgos de la evicción y

decide acatar sus consecuencias a contrario de la renuncia simple, la venta se producirá por

cuenta y riesgo del adquirente y quedará liberado el transmitente de la responsabilidad, no

siendo necesario la devolución de ningún importe en caso de que se produjese la evicción.

En virtud de lo establecido en el artículo 1255 CC que regula el principio de autonomía de

la voluntad de las partes, la renuncia será plena.

Cabe decir, que en ocasiones cuando se estipule en el contrato esta cláusula, las partes con

carácter general otorgarán un precio inferior a la cosa con el fin de equilibrar el riesgo.


37

4.7. Acción del saneamiento por evicción

a) Plazo de ejercicio. La prescripción de la acción del comprador para exigir la

responsabilidad nacida de la evicción no tiene un plazo especial, a diferencia del

saneamiento por motivo de vicios ocultos que aparece establecido en la ley en el artículo

1490 del Código Civil.

Ante este silencio, será aplicable el plazo general de prescripción56 de cinco años

establecido por el artículo 1964.2 CC: “Las acciones personales que no tengan plazo

especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la

obligación, en las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada

vez que se incumplan”.

b) Legitimación.

VÁZQUEZ DE CASTRO57 considera que se encontrarán “tanto activa como pasivamente

facultados para ejercitar la acción de saneamiento por evicción y ser demandados por tal

causa el adquirente y sus herederos y el vendedor y sus causantes.” A diferencia del autor

anterior, RODRIGUEZ MORATA58 entiende que la legitimación activa de la acción o

pretensión de evicción “deberá corresponder siempre a un tercero, extraño de las relaciones

obligacionales del contrato de venta.” A su vez el referido autor considera que “en ningún

caso el transmitente o sus causahabitantes se encontraran legitimados activamente para

instar esta acción pues a ello se opone la “exceptio rei venditae et traditae” o, atendiendo a

nuestra jurisprudencia, la doctrina de los actos propios.”

En virtud del efecto relativo del contrato de compraventa y atendiendo a la jurisprudencia

cabe destacar la STS 892/2008, de 8 octubre de 2008 (Recurso: 2783/2002) según la cual

se establece que: “Todos los vendedores quedarían obligados a sanear respecto de su

comprador y especialmente quien fue el primero en la cadena sucesiva de compraventa.”59

A su vez apoyando esta sentencia y reconociendo la solidaridad pasiva de los vendedores

destaca la STS 278/2003, de 20 de marzo (Recurso: 2320/1997).

56 Cfr. El artículo 1964 del Código Civil redactado por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil que es vigente desde el 7 de octubre de 2015. 57 Vid. VÁZQUEZ DE CASTRO, E., op. cit 31, pág. 185. 58 Vid. RODRÍGUEZ MORATA. F.A., op.cit. 9 págs. 110 y ss. 59 Vid SSTS 892/2008, de 8 octubre de 2008 (Recurso: 2783/2002) y STS 278/2003, de 20 de marzo (Recurso:2320/1997)


38

4.8. Resolución de la venta

A través del artículo 1506 del Código Civil, se establecen las diferentes causas de

resolución de la venta tal y como establece el precepto: “La venta se resuelve por las

mismas causas que todas las obligaciones, y además por las expresadas en los capítulos

anteriores, y por el retracto convencional o por el legal.” Por ello existen distintos tipos de

motivos de resolución:

a) Destaca en primer lugar, un bloque de motivos relacionado con la generalidad de las

obligaciones:

En este apartado se deben incluir los motivos de resolución de las obligaciones sometidas a

condición del artículo 1123 CC: “Cuando las condiciones tengan por objeto resolver la

obligación de dar, los interesados, cumplidas aquéllas, deberán restituirse lo que hubiesen

percibido.”

A su vez deberán insertarse en este apartado la resolución de las obligaciones recíprocas

por incumplimiento del artículo 1124 CC: “La facultad de resolver las obligaciones se

entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere

lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la

resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos

casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el

cumplimiento, cuando éste resultare imposible.”

Como entiende ARANDA RODRIGUEZ60 “parte de la doctrina también inserta dentro de

este primer bloque referido a las causas de resolución general, la nulidad (artículos 1261 y

ss.), la anulabilidad (artículos 1263 y ss.) y la rescisión (artículos 1291 y ss.)”

b) Un segundo bloque donde se establecen los motivos particulares que permiten que se

resuelva la venta en ciertas ocasiones en beneficio del adquirente y en otras ocasiones en

beneficio del transmitente. La autora citada con anterioridad hace referencia a los

supuestos de incumplimiento de obligaciones específicas y básicas del adquirente o bien

del transmitente y que posibilitan solicitar al contratante damnificado la resolución de la

compraventa.

60 Cfr. ARANDA RODRÍGUEZ, R., De la Resolución de la venta, en “Código Civil Comentado (Volumen IV)”, CAÑIZARES LASO, A., VALPUESTA FERNÁNDEZ, R., ORDUÑA MORENO, J., y DE PABLO CONTRERAS, P.V., (coordinadores). Cizur Menor, (Navarra). Editorial: Civitas, 2011, págs. 259 y ss.


39

c) Finalmente puede establecerse como tercer bloque de motivos de resolución de la venta

tanto el retracto convencional como el retracto legal.

El retracto convencional y el retracto legal pueden ser usados como causas específicas de

resolución de las obligaciones. El retracto convencional aparece regulado en los artículos

1507 al 1520 del Código Civil. Por su parte el artículo 1507 CC establece que: “Tendrá

lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la

cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que

se hubiese pactado.” Por su parte la regulación del retracto legal aparece tipificada en los

artículos 1521 a 1525 CC. En concreto en el artículo 1521 CC se define el retracto

convencional como: “El derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en

el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.”

5.- CONCLUSIONES

En primer lugar considero relevante destacar la diferencia entre doble venta y venta de

cosa ajena. La doble venta hace referencia a la situación jurídica por la que un mismo

vendedor transmite a una pluralidad de compradores pero ninguno de ellos adquiere la

propiedad. El vendedor que transmite es el legítimo propietario, al ser el primero que

realiza la inscripción en el Registro o en el caso de no haber inscripción al ser el primer

poseedor de buena fe y faltando esta a quien presente título de fecha más antigua. La venta

de cosa ajena se producirá a diferencia de la figura de la doble venta cuando uno de los

múltiples compradores adquiera la propiedad como bien establecía la STS (nº 344/2008),

de 5 de Mayo de 2008.

La doble venta aparece regulada en el Código Civil por medio del artículo 1473 como una

figura por medio de la cual se establecen unos criterios para discernir el orden entre los

distintos compradores con el fin de determinar a cuál de ellos se le transmitirá la propiedad

puesto que el vendedor ha actuado de forma contraria a las exigencias del principio de

buena fe contractual.

Con respecto a los requisitos necesarios para adquirir la propiedad cabe decir, que nuestro

sistema de adquisición de la propiedad es derivativo por título y modo, esto indica que será

necesaria la validez y eficacia del contrato para unido al modo de adquirir (que será la

traditio) y por medio de la entrega pueda producirse la transmisión dominical. Otro factor


40

discutido ha sido la relevancia o irrelevancia del impago del precio. En la antigüedad por

medio de las Partidas, se adoptaron las normas romanas y justinianeas a través de las

cuales que el transmitente fuese propietario de la cosa vendida o lo fuera antes de

transmitirla al segundo adquirente no tendría gran relevancia, sino que prevalecería el

derecho del adquirente que primero tuviera la posesión pacífica de la cosa y pagase el

precio.

Otro elemento discutido ha sido la validez o nulidad de la venta de cosa ajena, como

hemos visto anteriormente existen dos corrientes contrapuestas, la que se ha impuesto

mayoritariamente ha sido aquella que ha reconocido la validez de la venta de cosa ajena al

entender que en nuestro sistema el contrato de compraventa no transmite la propiedad sino

que será necesario a su vez el modo de adquirir y ello conlleva la validez de la venta de

cosa ajena.

Esta idea ha sido refrendada por el Tribunal Supremo con carácter unificador por medio de

la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 5 de marzo 2007. De otro lado, en

la segunda parte del trabajo se trata la obligación de saneamiento por evicción.

El fundamento de la obligación del saneamiento por evicción implica una cláusula

implícita en cualquier contrato de compraventa. La obligación de responder por evicción

no es esencial al contrato de compraventa, y por eso se permiten los pactos por los que se

aumente, disminuya o incluso suprima tal obligación.

En el caso de que se trate de una mera renuncia del comprador, general y abstracta, la

responsabilidad del vendedor no desaparece en caso de evicción, sino que se reduce a

“entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de evicción” (artículo

1477 CC).

Se encontrarán tanto activa como pasivamente facultados para ejercitar la acción de

saneamiento por evicción y ser demandados por tal causa el adquirente y sus herederos y el

transmitente y sus causantes.

La prescripción de la acción del comprador para exigir la responsabilidad nacida de la

evicción no tiene un plazo especial, Ante este silencio, será aplicable el plazo general de

prescripción de cinco años establecido por el artículo 1964.2 CC: “Las acciones personales

que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el


41

cumplimiento de la obligación, en las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el

plazo comenzará cada vez que se incumplan”.

Finalmente me gustaría manifestar que las figuras de la doble venta y el saneamiento por

evicción aunque estén tipificadas en el Código Civil de forma correlativa son dos

supuestos independientes, y por medio del saneamiento por evicción a diferencia de la

doble venta la obligación recae sobre el vendedor pero en el saneamiento por evicción al

haber más de un transmitente solamente uno de ellos contará con poder de disposición y

será el verdadero dueño sin embargo en la doble venta el vendedor es único y cuenta con

poder de disposición.

ANEXO: BIBLIOGRAFÍA, NORMAS JURÍDICAS RELEVANTES, TABLA DE

ABREVIATURAS Y JURISPRUDENCIA CITADA.

FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES Y JURÍDICAS

ANEXO TRABAJO FIN DE GRADO

GRADO EN DERECHO


SÁNCHEZ FERNÁNDEZ, CARLOS

Tutor: D. DE PABLO CONTRERAS, PEDRO V.

LOGROÑO

CURSO ACADÉMICO 2015-2016


2

TABLA DE ABREVIATURAS

Art.: Artículo

CCom: Código de Comercio

Cfr: Confer, Comparar con la obra

Cód.: Código

CP: Código penal (Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre).

CC: Código Civil

Ed.: Editorial

e.v.: En vigor

F.J: Fundamento Jurídico

LECiv: Ley de Enjuiciamiento Civil

Ley Hipotecaria: L.H.

Nº: Número

Op.cit: Opere citato, alude a nota al pie anterior

Pág.: Página

Rec.: Recurso

STS: Sentencia del Tribunal Supremo

SAP: Sentencia de la Audiencia Provincial

ss.: Siguientes

Vgr: Verbigracia. Por ejemplo

Vid: Véase


3

NORMAS JURÍDICAS RELEVANTES

Convenciones Internacionales:

I. Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa

Internacional de Mercaderías, hecha en Viena el 17 de julio de 1980 y ratificada por

España el 17 de julio de 1990 (BOE de 30 de enero de 1991).

Leyes Orgánicas:

I. Ley Orgánica 5/2010 de 22 de junio de 2010, por la que se modifica la Ley Orgánica

10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal.

II. Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, por la que se modifica la Ley Orgánica

10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal.

III. Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre del Código Penal.

Leyes Ordinarias:

I. Ley Hipotecaria de 1861.

II. Ley de Bases de 11 de mayo de 1888, por la que se autoriza al gobierno para

publicar un código civil con arreglo a las condiciones y bases establecidas en la misma.

III. Ley Hipotecaria de 1949.

IV. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

V. Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de

enjuiciamiento civil. (Vigente desde el 7 de octubre de 2015).

Reales Decretos:

I. Real Decreto de 22 de agosto de 1985, por el que se publica el Código de Comercio.

II. Real Decreto de 24 de julio de 1889, del Código Civil publicada en cumplimiento

de la Ley de 26 de mayo último (vigente hasta el 30 de junio de 2017).


4

Decretos:

I. Decreto de 8 de Febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de

la Ley Hipotecaria.

II. Decreto de 2 de junio de 1944, por el que se aprueba con carácter definitivo el

Reglamento de la organización y régimen del Notariado.

BIBLIOGRAFÍA

Artículos Doctrinales:

BARBER CÁRCAMO, R., “Nulidad contractual: litisconsorcio pasivo necesario y congruencia: Doble disposición y venta de cosa ajena: Comentario a la STS de 25 de julio de 1996”, en Revista crítica de derecho inmobiliario, ISSN 0210-0444, Vol. 74, Nº 645, 1998, págs.493-524.

DIEZ-PICAZO, L, “La tradición y los acuerdos relativos al Derecho español” en Anuario de Derecho Civil ISSN 0210-301X, Vol. 19, Nº 3, 1966, págs. 555 y ss.

GORDILLO CAÑAS, P., “El principio de inoponibilidad: El dualismo moderado de nuestro sistema inmobiliario registral”, en Anuario de Derecho Civil, ISSN 0210-301X, Vol. 57, nº 2, 2004, págs. 417-484.

LALAGUNA DOMÍNGUEZ, E., “La doble venta en el sistema de transmisión de la propiedad del Código Civil”, en Revista crítica de derecho inmobiliario, ISSN 0210-0444, Vol. 78, Nº 671, 2002, págs.831-874.

PANTALEÓN PRIETO, F.A., “El sistema de responsabilidad contractual”, en Anuario de Derecho Civil, Vol. 44, Nº 3, 1991, págs. 1049 y ss.

RUBIO GARRIDO, T., “Doble venta, venta de cosa ajena, el principio del título y modo y las adquisiciones "a non domino". Buena fe "ex" art. 1.473 CC (Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª., de 11 de abril de 1992)”, en Anuario de Derecho Civil, ISSN 0210-301X volumen 47, nº 3 1994, págs. 270 y ss.

SABORIDO SÁNCHEZ, P., “Diferenciación entre doble venta y venta de cosa ajena. Protección del tercero hipotecario. (Comentario a la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de Julio de 1996)” en Anuario de Derecho Civil, Nº3, 1997, págs. 1561 y ss.


5

Libros y Monografías:

ALBADALEJO GARCIA, M., Derecho Civil II, Volumen 2. Editorial: Bosch, 9ª edición, Barcelona, año 1994.

ARANDA RODRÍGUEZ, R., en De la Resolución de la venta, en “Código Civil Comentado (Volumen IV)”, CAÑIZARES LASO, A., VALPUESTA FERNÁNDEZ, R., ORDUÑA MORENO, J., y DE PABLO CONTRERAS, P., (coordinadores). Cizur Menor, (Navarra). Editorial: Civitas, 2011.

BAJO FERNÁNDEZ, M., Los delitos de estafa en el Código Penal. Editorial: Centro de Estudios Ramón Areces, Madrid, 2004.

CANO MARTÍNEZ DE VELASCO, J.I., La doble venta, una situación de pendencia. Editorial: Bosch, Barcelona, 2000.

DE PABLO CONTRERAS, P.V., Comentario al artículo 1473 del Código Civil, en “Código Civil Comentado (volumen IV)”. CAÑIZARES LASO, A., DE PABLO CONTRERAS, P., ORDUÑA MORENO J., y VALPUESTA FERNÁNDEZ, R. (coordinadores). Editorial: Civitas, Madrid, 2011.

DE PABLO CONTRERAS, P.V.: La adquisición derivativa inter vivos en “Curso de Derecho Civil (Volumen III)”. DE PABLO CONTRERAS P. (coordinador), MARTINEZ DE AGUIRRE, C. y PÉREZ ÁLVAREZ, M.A., Editorial: Colex, 4ª edición, Madrid, 2014.

DIEZ-PICAZO Y GULLÓN, Sistema de Derecho Civil, Volumen II, Editorial: Tecnos, 5ª edición, Madrid, 1988.

DE PRIEGO FERNÁNDEZ, V.: Derecho contractual europeo y evicción: La superación del régimen de saneamiento en “Cuestiones sobre la Compraventa en el Código Civil: principios europeos y draft”, coordinado por GÓMEZ LAPLAZA, Mª.C., Editorial: Dykinson, 2012.

DURÁN RIVACOBA, R., Evicción y saneamiento, Pamplona (Navarra). Editorial: Aranzadi, 2002.

GARCÍA CANTERO, G., Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales, dirigidos por ALBADALEJO GARCÍA M., Tomo XIX, Edersa, 1980.

OCAÑA RODRÍGUEZ, A., Partes y terceros en el proceso civil: perspectiva jurisprudencial y práctica. Editorial: Colex, Madrid, 1997.


6

ORDUÑA MORENO, F.J., La responsabilidad por evicción y la partición de herencia, (con el tratamiento de la Jurisprudencia del T.S.), José Mª Bosch Editor S.A., Barcelona, 1990.

PELEGRÍN LÓPEZ, A., El Notario ante la estafa inmobiliaria y la doble venta en “Delitos económicos. La función notarial y el Derecho Penal.” /Seminario organizado por el Consejo General del Notariado de la UIMP en agosto de 2006, FUENTES MARTÍNEZ, J.J., (director). Cizur Menor, (Navarra). Editorial: Aranzadi, 2007.

PETIT SEGURA, M.A., La doble venta y la doble disposición de una misma cosa: la teoría del "iter" pluscuamperfecto como fórmula de integración del sistema de título y modo y la adquisición "a non domino". Editorial: Signo, Barcelona, 1990.

RODRÍGUEZ MORATA, F., Venta de cosa ajena y evicción: estudio de las reglas del saneamiento por evicción en la compraventa. Editorial: Bosch, Barcelona, 1990.

VALMAÑA OCHAÍTA, M., Reflexiones en torno a la doble venta en el sector turístico en “Investigaciones, métodos y análisis del turismo.” MONTERO LORENZO, J.M., GUIDO FERRARI, MONDÉJAR JIMÉNEZ, J. y VARGAS VARGAS, M., (coordinadores). Oviedo, Septem Ediciones, 2010.

VÁZQUEZ DE CASTRO, E., Del Saneamiento en caso de Evicción, en “Código Civil Comentado (Volumen IV)”, CAÑIZARES LASO, A., VALPUESTA FERNÁNDEZ, R., ORDUÑA MORENO, J., y DE PABLO CONTRERAS, P., (coordinadores). Cizur Menor, (Navarra). Editorial: Civitas, 2011.

Bases de datos:

Base de datos Aranzadi Digital Base de datos VLEX CENDOJ

Contenido multimedia con enlace HTML:

RIVAS MARTÍNEZ J.: “La doble venta a la luz de las sentencias del Tribunal Supremo” Disponible en:http://www.registradoresdemadrid.org/revista/27/Comentarios/LA DOBLE-VENTA-A-LA-LUZ-DE-LAS-NUEVAS-SENTENCIAS-DEL-TRIBUNAL-SUPREMO-Por-Juan-Jose-Rivas-Martinez.aspx


7

JURISPRUDENCIA CITADA

Jurisprudencia del Tribunal Supremo:

Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1913.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1983.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 1992.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1993.

Sentencia del Tribunal Supremo 278/2003, de 20 de marzo de 2003.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2003.

Sentencia del Tribunal Supremo 91/2006, de 10 de febrero de 2006.


Sentencia del Tribunal Supremo 533/2006, de 29 de mayo de 2006.


Sentencia del Tribunal Supremo 928/2007, de 7 de septiembre de 2007.

Sentencia del Tribunal Supremo 159/2007, de 19 de diciembre de 2007.

Sentencia del Tribunal Supremo 344/2008, de 5 de mayo de 2008.

Sentencia del Tribunal Supremo 5357/2008, de29 de septiembre de 2008.

Sentencia del Tribunal Supremo 892/2008, de 8 de octubre de 2008.


Sentencia del Tribunal Supremo 2043/2014, de 15 de abril de 2014.



Sentencia del Tribunal Supremo 3174/2016, de 5 de julio de 2016.

Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales:

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 698/2005, (Sección

6ª), de 26 de julio de 2005.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (Sección 3ª), de 28 de

septiembre de 2015.

Documents

La doble venta y el saneamiento por evicción · LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN 6 2.1. Concepto de doble venta y saneamiento por evicción La doble venta1 aparece regulada