La proprietà e i rapporti di vicinato

• Normativa di riferimento

• Modi di acquisto della proprietà immobiliare

• Le immissioni e il divieto di atti emulativi

• Azioni a tutela della proprietà e del possesso

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NORMATIVA DI RIFERIMENTO

I BENII BENI

Art. 810 c.c.:

«Sono beni le cose che possono formare oggetto di diritti».

1.Cosa = oggetto materiale suscettibile di percezione sensibile (solo le cose materiali risultano appropriabili mediante il possesso; beni immateriali introduzione legislativa di diritti assimilabili alla proprietà).

2.Oggetto di diritti = limitatezza della cosa interesse a fare propria la cosa perché il suo uso è alternativo ovvero determina svantaggi rispetto alla fruizione di un altro individuo.

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Art. 812 c.c.:

Beni immobili: suolo, sorgenti, corsi d’acqua, alberi, edifici ed altre costruzioni (anche se unite solo a scopo transitorio), tutto ciò che artificialmente è incorporato al suolo (compresi edifici galleggianti ancorati saldamente alla riva).

Beni mobili: definizione residuale (compresi mobili registrati ed universalità di mobili).

Differenza di disciplina (es. modi di acquisto, pubblicità della circolazione)

Beni mobili: celerità nella circolazione;

Beni immobili: certezza nella circolazione.

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Pertinenze (art. 817 c.c.) cose destinate durevolmente al servizio o ad ornamento di un’altra cosa (rapporto di accessorietà).

Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto (art. 818 c.c.).

Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.

Usucapione il possesso prolungato della cosa principale porta all’acquisto della pertinenza mentre non è possibile l’usucapione della sola pertinenza (Cass. 19.03.1999, n. 2531)

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LA PROPRIETÀLA PROPRIETÀ

Costituzione

Art. 42: «La proprietà è pubblica o privata. I beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati.

La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.

La proprietà privata può essere, nei casi previsti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi d'interesse generale.

La legge stabilisce le norme ed i limiti della successione legittima e testamentaria e i diritti dello Stato sulle eredità».

Funzione sociale direttiva al legislatore affinché favorisca le proprietà che svolgono una funzione a sostegno della società civile (casa di abitazione, proprietà coltivatrice diretta).

Accessibile a tutti equa distribuzione della ricchezza.

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Art. 832 c.c.:

«Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

Poteri del proprietario: godere (usare, trasformare, fare propri i frutti) e disporre (vendere, donare, abbandonare, costituire diritti a favore di terzi).

Pienezza: il proprietario può fare tutto fino a che non incontra limiti legali elasticità della proprietà (potenzialmente piena in presenza di diritti reali altrui).

Esclusività: il proprietario può escludere chiunque dall’esercizio del diritto ed impedirgli di interferire nel godimento (con il limite dell’interesse, v. art. 840, 2° co., c.c.) azioni a tutela della proprietà.

Limiti: non facere beni appartenenti allo Stato, divieto di immissioni ed atti emulativi, distanze tra costruzioni, ecc.

Obblighi: facere consentire a terzi l’accesso per esecuzione lavori o recupero oggetti, assegnazione terre incolte a coltivatori diretti, ecc.

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Possesso (art. 1140 c.c.): potere di fatto sulla cosa (c.d. corpus) + volontà di essere il proprietario o titolare di altro diritto reale (c.d. animus possidendi) si manifesta con elementi esteriori.

USUCAPIONE

Detenzione: manca l’animus possidendi

NO USUCAPIONE (salvo interversio)

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MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE

ACQUISTO A TITOLO ORIGINARIOACQUISTO A TITOLO ORIGINARIO

La proprietà si acquista libera da ogni diritto altrui (es. diritti reali minori, garanzie reali).

ACCESSIONE USUCAPIONE

ACQUISTO A TITOLO DERIVATIVOACQUISTO A TITOLO DERIVATIVO

Il nuovo proprietario subentra nella medesima situazione di diritto del precedente

CONTRATTO SUCCESSIONE MORTIS CAUSA

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ACCESSIONE (art. 934 c.c.)ACCESSIONE (art. 934 c.c.)

ACCESSIONE VERTICALE (da mobili a immobili): qualunque costruzione/opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di quest’ultimo, salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge.

ACCESSIONE ORIZZONTALE (da immobili a immobili): accrescimento di fondi rivieraschi di fiumi per l’azione dell’acqua corrente (alluvione); abbandono di terreno da parte del fiume; distacco e spostamento di un terreno ad opera del fiume (avulsione).

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ACCESSIONE INVERTITA (art. 938 c.c.)

Occupazione di una porzione del fondo attiguo nella costruzione di un edificio (Cass. 27.02.2008, n. 1533 solo occupazione in senso orizzontale);

Buona fede (ignoranza di ledere l’altrui diritto);

Costruzione eseguita con la consapevolezza e senza l’opposizione (entro tre mesi dall’inizio) del vicino;

Pagamento somma pari al doppio del valore del suolo occupato + risarcimento danno;

Non opera ipso iure ma è rimessa alla valutazione discrezionale del giudice (necessità sentenza costitutiva).

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USUCAPIONE (art. 1158 c.c.)USUCAPIONE (art. 1158 c.c.)

La proprietà dei beni immobili (e gli altri diritti reali) si acquista con il possesso continuato per 20 anni (15 per piccola proprietà rurale, v. art. 1159 bis c.c.)

POSSESSO

pacifico pubblico continuo

non violento non clandestino non interrotto

no atti posti in essere presunzioni artt. con altrui tolleranza 1141 e ss. c.c.

(art. 1144 c.c.)

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USUCAPIONE IMMOBILIARE ABBREVIATA (art. 1159 c.c.)

L’usucapione si perfezione in 10 anni (5 per la piccola proprietà rurale) se…

Buona fede Titolo astrattamente idoneo Trascrizione

usucapiente a trasferire proprietà titolo

al tempo dell’

acquisto

Acquisto a non domino

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SUCCESSIONE/ACCESSIONE NEL POSSESSO (art. 1146 c.c.)

Successione Il possesso continua nell’erede con effetto dall’apertura della successione.

Accessione Il successore a titolo particolare (titolo astrattamente idoneo) può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti.

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INTERRUZIONE DELL’USUCAPIONE (art. 1167 c.c.)

L’usucapione è interrotta se il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno (salvo spoglio seguito da vittoriosa azione di reintegra).

Interruzione naturale proprietario realizza un atto di esercizio del diritto e priva (per oltre un anno) del possesso il terzo.

Interruzione civile proposizione di domanda giudiziale o atto equipollente (es. riconoscimento del diritto altrui; no diffida stragiudiziale).

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TRASCRIZIONE TRASCRIZIONE (art. 2643 c.c.)

Sono soggetti a trascrizione, tra gli altri, i seguenti atti (atto pubblico, scrittura privata autenticata):

Contratti che trasferiscono la proprietà immobiliare;

Sentenze che operano la costituzione o il trasferimento della proprietà immobiliare;

Transazioni aventi ad oggetto controversie su diritti di proprietà;

Accettazione eredità/acquisto legato che importino diritto di proprietà immobiliare.

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EFFICACIA SANANTE DELLA TRASCRIZIONE (art. 2652, n. 6, c.c.)

Sono soggette a trascrizione le domande dirette a far dichiarare la nullità o a pronunziare l’annullamento di atti soggetti a trascrizione.

Sono fatti salvi i diritti del terzo acquirente (a qualsiasi titolo) di buona fede se:

a)Decorrono almeno cinque anni dalla trascrizione dell’atto impugnato;

b)Il terzo ha trascritto l’atto di trasferimento prima della trascrizione della domanda di impugnazione.

Se la domanda è diretta all’annullamento per motivi diversi dall’incapacità legale (es. interdetto) e il terzo acquista a titolo oneroso, non è necessario il requisito sub a).

Analoga disciplina per impugnazioni di successioni (10 anni per lesione legittima) e revocatorie.

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INTAVOLAZIONE (R.D. 28.03.1929, n. 499)

Trentino Alto Adige, Province di Gorizia e Trieste, Alcuni Comuni della Provincia di Udine, Cortina d’Ampezzo.

Carattere costitutivo.

Tutte le iscrizioni possono eseguirsi solo nei confronti del titolare del diritto iscritto.

Natura reale anziché personale dei registri.

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LE IMMISSIONI E IL DIVIETO DI ATTI EMULATIVI

LE IMMISSIONI LE IMMISSIONI

Art. 844 c.c. - Il proprietario di un fondo (non) può impedire:

le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino

se (non) superano la normale tollerabilità avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi

l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà e può tener conto della priorità di un determinato uso

LIMITE ASSOLUTO: DIRITTO ALLA SALUTE

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NORMALE TOLLERABILITÀ

sensibilità dell’uomo medio

COMPARAZIONE ESIGENZE PRODUZIONE/PROPRIETÀ

In seconda battuta

PRE-USO PROPRIETÀ/PRODUZIONE

In terza battuta per determinare la condizione dei luoghi

(unica eccezione: se la destinazione del fondo è cambiata successivamente

ad inizio attività produttiva viene ridotta l’indennità)

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INTERPRETAZIONE ESTENSIVA DELLE IMMISSIONI

MATERIALITÀ CARATTERE INDIRETTO INTOLLERABILITÀ ATTUALE

Influsso negativo su uomo se fossero dirette a non basta il mero pericolo

o apparecchiature nuocere sarebbe

(es. radiazioni nocive, onde atto emulativo

elettromagnetiche)

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IL DIVIETO DI ATTI EMULATIVI IL DIVIETO DI ATTI EMULATIVI

Art. 833 c.c.: «Il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri».

Dubbio se l’atto possa essere omissivo Cass., 20.10.1997, n. 10250 ha escluso che un omissione possa essere un atto emulativo.

REQUISITI:

1)Mancanza di utilità per il proprietario;

2)Animus nocendi;

3)Danno o molestia per il vicino.

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MANCANZA DI UTILITÀ PER IL PROPRIETARIO

Dubbio interpretativo:

1)Anche un’utilità minima per il proprietario escluderebbe l’atto emulativo;

2)Anche l’intenzione di procurarsi un vantaggio contrario all’ordinamento giuridico escluderebbe l’atto emulativo;

3)Solo un apprezzabile vantaggio del proprietario escluderebbe l’atto emulativo;

4)Occorre che il vantaggio del proprietario non sia sproporzionato rispetto al danno/molestia del vicino per escludere l’atto emulativo.

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ANIMUS NOCENDI

Dubbio interpretativo:

1)Occorre la prova dell’intenzione specifica del proprietario di arrecare il danno/molestia;

2)Identificazione dello scopo di nuocere con l’assenza di utilità per il proprietario.

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DANNO O MOLESTIA

Il danno e la molestia vanno provati da chi agisce in giudizio

Danno = concezione ampia (limitazione di comodità, utilità o di facoltà)

Molestia = pericolo di danno

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TUTELA

Risarcimento e/o, se possibile, reintegrazione in forma specifica.

Carattere residuale dell’art. 833 c.c. azione esperibile solo in assenza di altri rimedi.

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AZIONI A TUTELA DELLA PROPRIETÀ E DEL POSSESSO

LE AZIONI PETITORIE LE AZIONI PETITORIE

a)AZIONE DI RIVENDICAZIONE;

b)AZIONE NEGATORIA;

c)AZIONE DI REGOLAMENTO DEI CONFINI;

d)AZIONE PER L’APPOSIZIONE DI TERMINI.

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L’AZIONE DI RIVENDICAZIONE (art. 948 c.c.) L’AZIONE DI RIVENDICAZIONE (art. 948 c.c.)

Il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o la detiene.

Prova proprietà:

a)Prova acquisto a titolo originario (accessione o usucapione);

b)Prova acquisto a titolo derivativo + prova titolarità della proprietà in capo ai danti causa fino ad un acquisto a titolo originario se controparte contesta il possesso, non bastano i titoli risalenti ad oltre un ventennio ma occorre anche la prova del possesso continuativo (eventualmente anche tramite i danti causa)

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Se il possessore/detentore dopo la domanda di rivendica cessa per fatto proprio di possedere/detenere, il giudizio prosegue egualmente.

Il convenuto è obbligato a recuperare la cosa ovvero a corrisponderne il valore al proprietario, oltre al risarcimento del danno.

IMPRESCRITTIBILITÀ AZIONE DI RIVENDICAZIONE

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DIFFERENZE CON ALTRE AZIONI

Azione di mero accertamento:

-no funzione restitutoria;

-onere probatorio (se il proprietario possiede il bene basta prova di acquisto in base a titolo valido, altrimenti come rivendica).

Petitio hereditatis:

-sì funzione restitutoria;

-onere probatorio (basta la prova di essere erede e che il bene ricade nell’eredità al momento dell’apertura della successione).

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L’AZIONE NEGATORIA (art. 949 c.c.) L’AZIONE NEGATORIA (art. 949 c.c.)

1° comma: azione di mero accertamento (tutela preventiva).

Dichiarazione inesistenza diritti altrui sul bene quando il proprietario teme un pregiudizio.

2° comma: azione di condanna (tutela successiva).

Cessazione turbative e molestie oltre a risarcimento danni.

Onere probatorio: basta provare, anche in via presuntiva, di essere proprietari del bene in forza di un titolo valido, mentre grava sul convenuto l’onere di provare l’esistenza dei diritti vantati.

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L’AZIONE DI REGOLAMENTO DEI CONFINI (art. 950 c.c.) L’AZIONE DI REGOLAMENTO DEI CONFINI (art. 950 c.c.)

Presupposto: incertezza confine tra due fondi.

Incertezza oggettiva Incertezza soggettiva

Mancanza di confine Confine esistente ma contestato

Rivendica: le parti controvertono in ordine ai titoli di acquisto di un bene;

Regolamento dei confini: le parti controvertono in ordine all’estensione del bene.

Onere probatorio: è ammessa ogni prova. In subordine fanno fede le mappe catastali.

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L’AZIONE DI APPOSIZIONE DI TERMINI (art. 951 c.c.) L’AZIONE DI APPOSIZIONE DI TERMINI (art. 951 c.c.)

Presupposto: certezza confine tra due fondi.

Termini mancanti termini irriconoscibili

Può essere domanda accessoria a regolazione dei termini.

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LE AZIONI POSSESSORIE LE AZIONI POSSESSORIE

a) AZIONE DI REINTEGRAZIONE O SPOGLIO;

b) AZIONE DI MANUTENZIONE.

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NATURA DI TUTELA INTERINALE

L’eventuale diritto della controparte può essere preso in considerazione solo in un successivo giudizio petitorio.

Il giudizio petitorio non può essere instaurato finché pende il possessorio (salvo che da ciò derivi o possa derivare un pregiudizio irreparabile al convenuto).

Procedimento particolarmente celere (artt. 703-705 c.p.c.) prima fase sommaria che si conclude con un’ordinanza; seconda fase (eventuale) di ordinaria cognizione.

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L’AZIONE DI REINTEGRAZIONE O SPOGLIO (art. 1168 c.c.) L’AZIONE DI REINTEGRAZIONE O SPOGLIO (art. 1168 c.c.)

Presupposti:

a)Possesso o detenzione della cosa (salvo che per ragioni di servizio od ospitalità);

b)Spoglio violento od occulto della cosa;

c)Limite temporale di un anno dallo spoglio (o dalla scoperta dello spoglio);

d)Dolo o colpa dell’agente.

Spoglio = privazione del possesso/detenzione contro la volontà del possessore/detentore (non occorrono atti di violenza materiale).

Si può chiedere la reintegra anche a chi ha acquistato il bene a titolo particolare nella consapevolezza dell’avvenuto spoglio.

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L’AZIONE DI MANUTENZIONE (art. 1170 c.c.) L’AZIONE DI MANUTENZIONE (art. 1170 c.c.)

Presupposti:

a) Possesso della cosa (no mera detenzione);

b) Molestia nel possesso oppure spoglio non violento e non clandestino;

c) Limite temporale di un anno dalla turbativa;

d) Possesso ininterrotto da almeno un anno;

Molestia = turbativa (di fatto o di diritto) che limita o rende disagevole il normale godimento del possessore.

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LE AZIONI DI NUNCIAZIONELE AZIONI DI NUNCIAZIONE

a) DENUNZIA DI NUOVA OPERA;

b) DENUNZIA DI DANNO TEMUTO.

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Procedimento: prima fase cautelare si chiude con provvedimento urgente opportuno per prevenire il danno; seconda fase a cognizione piena.

Legittimati attivi: proprietario, possessore e titolare di diritto reale.

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DENUNZIA DI NUOVA OPERA (art. 1171 c.c.)DENUNZIA DI NUOVA OPERA (art. 1171 c.c.)

Presupposti:

a)Nuova opera intrapresa da altri sul proprio o altrui fondo;

b)Ragionevole pericolo di danno al proprio bene;

c)Decorso di meno di un anno dall’inizio della nuova opera;

d)Nuova opera non sia terminata.

Nuova opera = modificazione allo stato dei luoghi conseguente ad un’attività umana.

Autorità giudiziaria può vietare la continuazione dell’opera ovvero permetterla ordinando le opportune cautele.

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DENUNZIA DI DANNO TEMUTO (art. 1172 c.c.)DENUNZIA DI DANNO TEMUTO (art. 1172 c.c.)

Presupposti:

a)Ragionevole pericolo di danno al proprio bene da una cosa (albero, edificio, ecc.) già esistente;

b)Il danno temuto deve essere grave;

c)Il danno temuto deve essere prossimo (può verificarsi da un momento all’altro).

L’Autorità giudiziaria può ordinare che si provveda per ovviare al pericolo e disporre, se del caso, idonee garanzie per il risarcimento di eventuali danni.

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LA MEDIAZIONE OBBLIGATORIA (D.Lgs. 4.03.2010, n. 28)LA MEDIAZIONE OBBLIGATORIA (D.Lgs. 4.03.2010, n. 28)

La mediazione (dal 20.09.2013) è obbligatoria, fra l’altro, in materia di diritti reali.

Mediatore: professionista terzo che svolge la mediazione tentando il raggiungimento di un accordo bonario tra le parti.

Onere di assistenza legale.

Esclusa in caso di procedimenti d’urgenza.

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Procedimento:

-Si introduce con una domanda all’organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia;

-Al primo incontro si tenta la conciliazione;

-Se la conciliazione non riesce la mediazione è gratuita;

-Se una delle parti non partecipa al tentativo di conciliazione senza giustificato motivo il Giudice la condanna al pagamento di una sanzione (pari al contributo unificato) e può tenerne conto ai sensi dell’art. 116 c.p.c.

-Se la conciliazione riesce il mediatore redige verbale di accordo con valore di titolo esecutivo.

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Pierfrancesco Costanzastudio.bellotto@st-legale.net