Upload
brosz8
View
72
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
LAPORAN
PENILAIAN ASET
PT INDONESIAN PARADISE ISLAND
LOKASI DI :
1. “HOTEL HARRIS RESORT KUTA BALI”
Jalan Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan
Kuta, Kabupaten Badung – Bali.
2. “SAHID KUTA LIFESTLYTE RESORT (BEACHWALK)”
Jalan Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan
Kuta, Kabupaten Badung – Bali.
FILE NO. : Y&R/AV/11/161
No. File : Y&R/AV/11/161
Jakarta, 8 Agustus 2011
Kepada Yth. :
DIREKSI DAN KOMISARIS
PT INDONESIAN PARADISE ISLAND
Jalan Tebet Timur Raya No. 10 C
Jakarta Selatan - DKI Jakarta
Telp. (021) 8315570
Perihal : Penilaian Aset
Dengan hormat,
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN (“Y&R”) telah ditunjuk oleh PT INDONESIAN PARADISE ISLAND
(“IPI”) berdasarkan persetujuan atas surat penawaran No. Pr.YR/AV/259R/IPP/VI/11, tanggal 15
Juni 2011, untuk melakukan penilaian aset “IPI” untuk kepentingan Laporan Keuangan dengan
lingkup sebagai berikut :
1. Hotel Harris Kuta terdiri dari tanah seluas kurang lebih 17.040 meter persegi, bangunan-
bangunan, sarana pelengkap, kendaraan dan peralatan kantor yang terletak di Jalan
Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung - Bali.
2. Sahid Kuta Lifestlyte Resort (Beachwalk) terdiri dari tanah seluas kurang lebih 35.422
meter persegi dan bangunan-bangunan, yang terletak di Jalan Pantai Kuta, Kelurahan
Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung - Bali.
Untuk itu kami telah melakukan inspeksi lapangan pada tanggal 30 Juni 2011 sampai dengan
2 Juli 2011 dalam rangka pengecekan fisik dan kondisi aset yang dinilai, sedangkan tanggal
penilaian adalah 30 Juni 2011.
Tugas penilaian ini dilaksanakan dalam rangka mengungkapkan suatu pendapat mengenai
Nilai Pasar (Market Value) dari aset tersebut di atas untuk kepentingan Laporan Keuangan
PT INDONESIAN PARADISE ISLAND.
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua faktor-faktor
seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat
pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada
tanggal 30 Juni 2011 adalah sebesar :
Rp. 677.558.200.000,-
(Enam Ratus Tujuh Puluh Tujuh Miliar Lima Ratus Lima Puluh Delapan Juta
Dua Ratus Ribu Rupiah)
Hormat kami,
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Dasa’at Alam Ratu, MAPPI (Cert)
Partner Penilai Properti
MAPPI No. 00-S-01338
Ijin Penilai No. P-1.10.00272
STTD No. 56/BL/STTD-P/A/2011
ii
P E R N Y A T A A N P E N I L A I
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa :
a. Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar analisa, pendapat dan kesimpulan yang
diuraikan didalamnya adalah betul dan benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari penilai;
b. Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik actual maupun
potensial dengan obyek penilaian dan/atau pemilik properti yang dinilai;
c. Imbalan jasa penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan;
d. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan professional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah;
e. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis properti yang dinilai;
f. Penilai telah melakukan inspeksi terhadap properti yang dinilai;
g. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan
bantuan professional dalam menyiapkan laporan penilaian;
h. Analisis dan kesimpulan dalam Laporan Penilaian Aset ini hanyalah dibatasi oleh asumsi dan
pembatasan, serta kondisi yang dilaporkan;
i. Dalam Penugasan ini Penilai telah memenuhi syarat penugasan sesuai dengan Panduan
Penerapan Penilaian Indonesia 12 (PPPI 12) dan juga telah melakukan inspeksi dan
memperhatikan hal yang dipertimbangkan sesuai dengan Panduan Penerapan Penilaian
Indonesia 13 (PPPI 13)
Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI 2007);
Jakarta, 8 Agustus 2011
Dasaat Alam Ratu, MAPPI (Cert) - Partner
Ijin Penilai No. P-1.10.00272
....................................
Suswantoro –Reviewer
Mappi : 92-T-0256
....................................
Agus Shoimuddin –Penilai
Mappi : 09-P-02393
....................................
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
iii
D A F T A R I S I
Halaman
SERTIFIKAT PENILAIAN
PERNYATAAN PENILAI
DAFTAR ISI
1 P E N G A N T A R U M U M................................................................................ 1
1.1 Pendahuluan .......................................................................................... 1
1.2 Isi Laporan ............................................................................................ 1
1.3 Definisi dan Istilah ................................................................................... 2
1.4 Tujuan Penilaian ..................................................................................... 3
1.5 Sifat Penugasan ...................................................................................... 3
1.6 Tanggal Inspeksi dan Pengumpulan Data ........................................................ 3
1.7 Tanggal Penilaian .................................................................................... 3
1.8 Proses Penilaian ...................................................................................... 3
1.9 Metode Penilaian .................................................................................... 4
1.10 Pemilihan Metode Penilaian ....................................................................... 6
1.11 Asumsi dan Pembatasan ............................................................................ 7
1.12 Kesimpulan ............................................................................................ 7
2 L A P O R A N P E N I L A I A N ........................................................................... 8
2.1 Ringkasan Penilaian Keseluruhan ............................................................... 8
2.2 Komentar Pasar Properti (Market Overview) ............................................... 10
2.2.1 Tinjauan Makro Ekonomi Indonesia .......................................................... 10
2.2.1.1 Inflasi ....................................................................................... 11
2.2.1.2 Nilai Tukar Rupiah ........................................................................ 11
2.2.1.3 Suku Bunga ................................................................................. 12
2.2.2 Gambaran Umum Industri Perhotelan Indonesia .......................................... 13
2.2.2.1 Jaringan Hotel di Indonesia ............................................................. 14
2.2.2.2 Tarif Kamar ................................................................................ 16
2.2.3 Gambaran Umum Industri Pariwisata Indonesia ........................................... 17
2.2.4 Gambaran Umum Industri Pariwisata Bali .................................................. 21
2.2.5 Perkembangan Winus dan Wisman di Bali .................................................. 22
2.2.6 Perkembangan Industri Perhotelan di Bali ................................................ 23
2.2.7 Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Berbintang di Bali ............................... 24
2.2.8 Perkembangan Lama Menginap Wisatawan di Bali ....................................... 25
2.2.9 Prospek Industri Pariwisata Indonesia ...................................................... 25
2.2.10 Tinjauan Umum Pasar PERHOTELAN ......................................................... 26
2.2.11 Tingkat Penghunian Kamar (TPK) ............................................................ 28
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
iv
Halaman
2.3 Hotel HARRIS Resort Kuta Bali ................................................................. 32
Jalan Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung -
Bali. .................................................................................................. 32
2.3.1 RINGKASAN PENILAIAN ....................................................................... 32
2.3.2 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA ................................................ 33
2.3.2.1 Tanah ....................................................................................... 33
2.3.2.2 Bangunan - Bangunan ..................................................................... 37
2.3.2.3 Sarana Pelengkap ......................................................................... 42
2.3.2.4 Perlengkapan Hotel ....................................................................... 43
2.3.2.5 Peralatan Bangunan ...................................................................... 70
2.3.3 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN ....................................... 72
2.3.3.1 Jumlah Kamar Tersedia .................................................................. 72
2.3.3.2 Tingkat Penghunian Kamar .............................................................. 72
2.3.3.3 Tarif Sewa Kamar ......................................................................... 72
2.3.3.4 Biaya dan Pengeluaran ................................................................... 73
2.3.3.5 Tingkat Diskonto dan Tingkat Kapitalisasi ............................................ 74
2.3.3.6 Indikasi Nilai ............................................................................... 74
2.3.3.7 Competitor ................................................................................. 75
2.3.3.8 Pembatasan ................................................................................ 76
2.3.3.9 Kesimpulan Nilai .......................................................................... 76
2.3.4 REKONSILIASI NILAI ........................................................................... 76
2.4 Sahid Kuta Lifestlyte Resort (Beachwalk) ................................................... 77
Jalan Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung -
Bali. .................................................................................................. 77
2.4.1 RINGKASAN PENILAIAN ....................................................................... 77
2.4.2 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA ................................................ 78
2.4.2.1 Tanah ....................................................................................... 78
2.4.2.2 Bangunan - bangunan ..................................................................... 82
2.4.3 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN ....................................... 85
2.4.3.1 HOTEL Sheraton Bali Kuta Resort ...................................................... 85
2.4.3.2 Beachwalk .................................................................................. 87
2.4.3.3 Tingkat Diskonto dan Tingkat Kapitalisasi ............................................ 89
2.4.3.4 Indikasi Nilai ............................................................................... 90
2.4.3.5 Competitor ................................................................................. 90
2.4.3.6 Pembatasan ................................................................................ 91
2.4.3.7 Kesimpulan Nilai .......................................................................... 92
2.4.4 REKONSILIASI NILAI ........................................................................... 92
LAMPIRAN-LAMPIRAN
FOTO
GAMBAR SITUASI TANAH
GAMBAR SITUASI BANGUNAN
PETA LOKASI
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 1
1 P E N G A N T A R U M U M
1.1 PENDAHULUAN
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN (“Y&R”) telah ditunjuk oleh PT INDONESIAN PARADISE ISLAND
(“IPI”) berdasarkan persetujuan atas surat penawaran No. Pr.YR/AV/259R/IPP/VI/11, tanggal 15
Juni 2011, untuk melakukan penilaian aset “IPI” untuk kepentingan Laporan Keuangan.
Tugas penilaian ini dilaksanakan guna mengungkapkan suatu pendapat mengenai nilai pasar aset
untuk kepentingan laporan keuangan dengan cara melakukan pemeriksaan secara langsung,
penelitian, dan analisa terhadap aset (tanah, bangunan, sarana pelengkap, peralatan bangunan
dan perlengkapan hotel) dengan memperhatikan faktor-faktor utama yang berpengaruh terhadap
nilai, antara lain :
Sifat – sifat dari aset (tanah, bangunan, sarana pelengkap, peralatan bangunan dan
perlengkapan hotel).
Manfaat dan kegunaan aset.
Pengelompokkan aset sesuai dengan jenis dan daya gunanya.
Perbandingan dengan aset sejenis, baik di sekitar lokasi atau yang mendekati dengan objek
penilaian.
Tanah, bangunan dan sarana pelengkap adalah aset berwujud yang secara tetap melekat di
dalamnya dan tidak terpisahkan disebut juga sebagai real property.
Peralatan bangunan dan perlengkapan hotel adalah aset berwujud yang tidak melekat secara
permanen pada real properti dan biasanya dicirikan dengan sifatnya yang dapat dipindahkan
disebut juga sebagai personal property.
Oleh karena itu, sesuai dengan ketentuan Penilaian untuk penilaian laporan keuangan maka nilai
yang digunakan untuk aset berupa tanah, bangunan,sarana pelengkap, peralatan bangunan dan
perlengkapan hotel adalah Nilai Pasar dengan memperhatikan penggunaan tertinggi dan terbaik.
1.2 ISI LAPORAN
Bab 1, merupakan Pengantar Umum; yang berisikan Pendahuluan, Isi Laporan, Definisi dan Istilah,
Tujuan Penilaian, Tanggal Inspeksi dan Penilaian, Proses Penilaian, Metode Penilaian, Pemilihan
Metode Penilaian, Asumsi dan Pembatasan, serta Nilai Pasar properti.
Pendahuluan; berisikan acuan proses penilaian dalam melakukan inspeksi terhadap obyek
penilaian.
Definisi dan Istilah; berisikan istilah Biaya Reproduksi/Pengganti Baru, Penyusutan, Nilai
Pasar, serta definisi Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use).
Tujuan Penilaian; berisikan referensi yang sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia Tahun
2007 dan penugasan penilaian yang telah disetujui antara KJPP Yanuar Bey dan Rekan
dengan pemberi tugas.
Tanggal Inspeksi; merupakan tanggal dimana inspeksi lapangan atas properti dilakukan,
sedangkan tanggal penilaian adalah tanggal dimana dilakukan penilaian atas properti yang
dinilai atau dapat juga tanggal laporan diterbitkan.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 2
Metode Penilaian; berisikan acuan penjelasan tentang dasar-dasar dan metode penilaian
yang digunakan, yang merupakan suatu teknik dan prosedur penilaian melalui Perbandingan
Data Pasar atau Metode Perbandingan Data Pasar, Metode Pendekatan Biaya dan Metode
Pendekatan Pendapatan.
Pemilihan Metode Penilaian; merupakan penjelasan teknik dan prosedur yang akan digunakan
sesuai dengan obyek yang dinilai.
Asumsi dan Pembatasan; merupakan acuan batasan yang digunakan dalam proses penilaian
dengan mengacu pada Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI), dan Standar Penilaian Indonesia
(SPI 2007).
Ringkasan Biaya Pengganti Baru dan Nilai Pasar; merupakan hasil ringkasan penilaian atas
properti yang dinilai.
Bab 2, merupakan Penilaian, yang berisikan; Ringkasan Penilaian properti yang dinilai, Identifikasi
Properti, Data – data dan diskripsi properti.
Lampiran-lampiran.
Foto-foto yang menyangkut properti.
Peta lokasi.
1.3 DEFINISI DAN ISTILAH
Definisi dan istilah yang digunakan dalam penilaian ini mengacu pada Standar Penilaian Indonesia
(SPI), seperti :
“Biaya Reproduksi / Pengganti Baru (Reproduction Cost, New / Replacement Cost, New)”,
adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk reproduksi/pengganti properti baru yang dihitung
berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material
atau unit, biaya jasa kontraktor arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya instalasi,
biaya supervisi, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan
dengan angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak
Penghasilan Impor (PPh Impor), dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk
biaya upah lembur dan premi/bonus. (KPSPI 2007).
“Penyusutan (Depreciation)”, adalah suatu pengurangan nilai yang dialami suatu properti yang
disebabkan oleh adanya kerusakan fisik dan/atau kemunduran fungsional dan kemunduran
ekonomi.
“Penyusutan Fisik (Physical Deterioration)” meliputi rusak, aus, lapuk, retak, mengeras atau
kerusakan pada strukturnya. Hal ini disebabkan oleh faktor umur dan kondisi fisik yang ada.
“Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)”, meliputi perencanaan yang kurang baik,
ketidakseimbangan yang bertalian dengan ukuran, model, bentuk, umur, dan lain-lain.
“Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolescence)”, dipengaruhi oleh faktor-faktor, seperti
perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah, dan peraturan lain yang membatasi,
peruntukan, dan lain-lain.
“Nilai Pasar (Market Value)” adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat
diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang
berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 1. Definisi 3.1).
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 3
“Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)” didefinisikan sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan
menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. (KPUP 2007. 6.3)
1.4 TUJUAN PENILAIAN
Maksud dan tujuan penilaian ini adalah untuk memperoleh Nilai Pasar, untuk kepentingan
Laporan Keuangan PT Indonesian Paradise Island.
Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena tujuan
penilaian akan menentukan dasar penilaian dan jenis nilai.
1.5 SIFAT PENUGASAN
Penugasan pekerjaan penilaian aset ini bersifat independen.
1.6 TANGGAL INSPEKSI DAN PENGUMPULAN DATA
Inspeksi dilakukan pada tanggal 30 Juni 2011 sampai dengan tanggal 2 Juli 2011, sedangkan
pengumpulan data-data primer dan sekunder yang diperlukan untuk proses penilaian berlangsung
selama 14 hari kerja.
1.7 TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian sesuai dengan tujuan penilaian adalah per 30 Juni 2011.
1.8 PROSES PENILAIAN
Proses Penilaian adalah suatu proses pengumpulan data-data properti, menganalisa, dan
memberikan simpulan nilai properti berupa nilai; tanah, bangunan, sarana pelengkap, peralatan
bangunan dan perlengkapan hotel, melalui Metode Perbandingan Data Pasar, Metode Pendekatan
Biaya, dan Metode Pendekatan Pendapatan. Pada pendekatan data pasar dimana nilai properti
ditentukan atas dasar perbandingan terhadap transaksi jual beli properti sejenis yang baru saja
terjadi atau data transaksi yang telah terjadi di pasaran, serta harga penawaran di lokasi
sekitarnya.
Dalam melakukan perbandingan sangat diperhatikan faktor-faktor yang berpengaruh terhadap
nilai properti seperti ; lokasi penawaran dan peruntukan, keadaan dan fasilitas lingkungan, data
tanah, penggunaan terbaik dan tertinggi, perkembangan tanah, topografi, perijinan dan
peraturan pemerintah, faktor penyesuaian, jenis hak, waktu transaksi, ukuran mesin dan
peralatan, fungsi (dayaguna) dan lainnya.
Salah satu metode yang digunakan untuk melakukan penilaian terhadap properti yang
menghasilkan (Income Producing Property) adalah Pendekatan Pendapatan dengan Metode Arus
Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow Method). Metode ini digunakan apabila tidak terdapat
data pasar yang sebanding baik dari segi lokasi, luas, peruntukan, bentuk dan kondisi fisik dan
karakteristiknya.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 4
1.9 METODE PENILAIAN
Dasar Penilaian yang digunakan adalah Nilai Pasar dimana Nilai yang dimaksud sesuai dengan
definisi (SPI 1. Definisi 3.1)
Perbandingan Data Pasar (Sales Comparison Approach)
Konsep dasar dari metode data pasar adalah pada prinsip supply and demand, yaitu
keseimbangan antara penawaran dan permintaan serta prinsip substitusi, yaitu adanya
kecenderungan minat yang tinggi pada properti sejenis yang ditawarkan lebih murah
dibandingkan properti yang lebih mahal.
Dengan metode ini, penilaian atas suatu properti dilakukan dengan membandingkan secara
langsung dengan properti lain yang sejenis atau hampir sama yang terdapat di pasar. Metode ini
akan menghasilkan penilaian yang akurat apabila properti yang dinilai dengan properti yang
menjadi pembanding mempunyai perbedaan yang relatif kecil atau masih dalam toleransi yang
wajar. Varian dari metode ini dapat menggunakan teknik perhitungan tambah kurang baik dalam
bentuk prosentase maupun dalam bentuk satuan jumlah uang atau dengan teknik perhitungan
pasangan berganda dalam bentuk penyelesaian persamaan simultan.
Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau transaksi yang
terjadi atas beberapa properti sejenis dan kemudian dilakukan analisa hubungan korelasi dari
faktor-faktor yang berpengaruh untuk menentukan nilai properti yang menjadi objek penilaian.
Apabila properti yang dinilai mempunyai faktor yang lebih baik dari data, maka penyesuaiannya
berupa penambahan nilai (Positif), sebaliknya apabila properti yang dinilai mempunyai faktor
yang kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah pengurangan nilai (Negatif). Besarnya
penyesuaian tersebut akan sangat tergantung pada jenis properti dan data-data pembanding yang
tersedia.
Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian akan berbeda-beda pada
tiap jenis properti. Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam penilaian dijelaskan pada
masing-masing penilaian obyek.
Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Konsep dasar metode pendekatan biaya adalah suatu metode yang digunakan untuk mendapatkan
indikasi nilai dengan perkiraan biaya yang diperlukan untuk menggantikan, memperbaiki, atau
membangun kembali properti kekondisi yang secara substansial sama dengan, tapi tidak lebih
baik atau lebih ekstensif dari kondisi baru yang meliputi biaya / harga bahan, upah buruh, biaya
supervisi, biaya tetap kontraktor, termasuk keuntungan, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua
pengeluaran yang berkaitan seperti biaya angkutan, asuransi, biaya pemasangan, bea masuk,
Pajak Pertambahan Nilai (PPN) bila ada, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi /
bonus. Pendekatan ini juga memperkirakan depresiasi (penyusutan) internal dan eksternal
properti tersebut dari estimasi pembuatan barunya, metode penyusutan yang digunakan adalah
metode garis lurus (straight line) dengan membagi (umur aktual properti) dengan (umur
ekonomis properti), sehingga didapatkan indikasi nilai yang merupakan cerminan nilai pasar
(market value).
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 5
Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan ini berdasar pada konsep hubungan antara nilai dengan pendapatan dari suatu
properti income producing. Nilai properti dihitung berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan
bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur
ekonomis yang masih tersisa.
Properti komersial dibeli untuk disewakan pada pihak lain. Pendapatan dimasa yang akan datang
dari properti tersebut merupakan keuntungan bagi pemilik. Dari pengertian tersebut, nilai dari
sutau properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk mendapatkan keuntungan.
Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari suatu properti kurang
lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan.
Jika pendapatan bersih pertahun dianggap stabil selama masa operasional dan bersifat tak
terhingga atau menerus menerus, maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada tahun tertentu
oleh suatu properti dapat dikapitalisasi langsung menjadi nilai dari properti bersangkutan selama
tingkat kapitalisasi yang yang digunakan adalah tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku umum di
pasar properti bersangkutan. Metode ini disebut Kapitalisasi Langsung.
Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka
penilaiannya dapat menggunakan Metoda Arus Kas Terdiskonto atau lebih dikenal dengan istilah
metode DCF (Discounted Cash Flow). Dengan pendekatan ini, nilai dari suatu properti adalah
sejumlah nilai kini dari Net Operasional Income yang akan diperoleh dari hasil operasional
properti tersebut termasuk didalamnya Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi
diasumsikan masih terdapat sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara terus menerus
dan stabil.
Diagram mengenai DCF Method ini dapat dilihat sebagaimana gambar di bawah ini.
1 3 4 5 …………
n-1 n 2
Value of
Property Discounted Cash Flow Method
1 (1+ i) ²
1 (1+ i) 3
1 (1+ i) 1
1 (1+ i) 4
1 (1+ i) 5
1 (1+ i) n-1
1 (1+ i) n
Value/Nilai = Discounted NI’s + Discounted PpV
= NI 1 + NI 2 + NI 3 + …….. + NI n-1 + NI n . + Perpetuity Value
(1+i1)1 (1+i2)2 (1+i3)3 (1+in-1)n-1 (1+in)n (1+in)n
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 6
Hasil penilaian dengan metode Metoda Arus Kas Terdiskonto merupakan nilai dari keseluruhan
bagian aset eksisitng yang mempunyai kontribusi langsung dalam operasional.
Proses penilaian dengan metode ini meliputi antara lain:
a. Menentukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan diperoleh dari operasional
properti bersangkutan, termasuk didalamnya termination value jika ada.
b. Menghitung Net Operating Income dengan cara mengurangi Gross Income dengan Total
Expenses.
c. Menghitung nilai kini dari Net Operating Income yang mungkin diperoleh dengan
mendiskontokannya pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang diharapkan
dari investasi jenis properti bersangkutan.
d. Menjumlahkan semua nilai kini dari Net Operating Income termasuk Terminal Value jika
dalam penilaiannya menggunakan metode DCF kemudian ditambah dengan Estimasi Nilai
Tanah yang masih bisa dikembangkan (Excess Land) diperoleh Indikasi Nilai Properti.
1.10 PEMILIHAN METODE PENILAIAN
Untuk penilaian properti Hotel kami menggunakan 2 (dua) Pendekatan yaitu Pendekatan Biaya
(Cost Approach) dan Pendekatan Pendapatan (Income Approach).
Pendekatan Biaya (Cost Approach) digunakan dalam menghitung nilai tanah, bangunan, peralatan
bangunan, peralatan dan perlengkapan hotel dikarenakan sulitnya mencari data yang sebanding
dan sepadan dengan objek tersebut diatas.
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) digunakan dalam menghitung nilai properti yang
menghasilkan (Income Producing Property), yaitu dengan cara menghitung nilai dari properti
didasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan yang wajar yang dapat dihasilkan oleh properti
selama umur ekonomis yang masih tersisa.
Dalam Pendekatan Pendapatan dengan Metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow
Method), yaitu sebuah proyeksi pendapatan kotor tahunan dibuat berdasarkan pasaran tarif sewa
kamar hotel yang ada sekarang dan yang akan datang dari Hotel yang sebanding ditambah dengan
penghasilan lainnya seperti pendapatan dari makanan dan minuman serta pendapatan lainnya.
Estimasi dari biaya departemen terkait, biaya umum dan administrasi serta biaya operasional
(termasuk gaji dan biaya energi) dan biaya-biaya tetap seperti management fees, pajak properti,
asuransi properti dan biaya cadangan penggantian, dikurangi dari proyeksi pendapatan kotor
tahunan di atas. Pendapatan bersih yang dihasilkan kemudian didiskonting atau dikapitalisasikan
untuk mendapatkan nilai properti tersebut.
Berdasarkan 2 pendekatan diatas dilakukan Rekonsiliasi Nilai terhadap Indikasi Nilai Pasar kedua
pendekatan tersebut, dimana Rekonsiliasi Nilai dapat diartikan sebagai penggabungan dari 2 atau
lebih pendekatan kedalam satu nilai dengan pembobotan yang objektif. Rekonsiliasi Nilai ini
dipandang perlu karena sulitnya melakukan penilaian dengan Pendekatan Data Pasar (Market
Data Approach) akibat ketiadaan atau sulitnya mencari harga transaksi objek yang sejenis dan
sebanding dengan Properti yang dinilai. Demikian halnya dengan akurasi perhitungan Kemunduran
Ekonomis akibat kondisi eksternal Properti yang digunakan dalam Pendekatan Biaya. Dalam
Rekonsiliasi Nilai, indikasi nilai yang dihasilkan dengan Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan
Biaya mendapatkan bobot yang sama.
Sedangkan untuk penilaian tanah, kami menggunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar
dikarenakan tersedianya data pembanding yang sebanding dan sepadan di wilayah sekitar objek
penilaian.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 7
1.11 ASUMSI DAN PEMBATASAN
Properti yang tercakup dalam penilaian ini dianggap berada di bawah kepemilikan yang sah
secara hukum.
Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan
dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.
Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan
dibidang hukum, kami asumsikan bahwa surat-surat yang berhubungan dengan properti ini
adalah baik, dapat diperjualbelikan, dan bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai jika
ada persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau hutang/kerugian atas
properti yang dinilai.
Sebatas yang diketahui oleh penilai, setiap data dan fakta yang dikemukakan dalam laporan
ini adalah benar dan teliti.
Bagian dari properti yang dinilai, yang menurut hemat kami tidak mempunyai nilai yang
berarti, maka tidak dimasukkan dalam penilaian ini.
Nilai yang dilaporkan dinyatakan dalam rupiah.
KJPP Yanuar Bey dan Rekan, dimana dalam hal ini penilai maupun segenap karyawannya
tidak mempunyai kepentingan finansil terhadap kekayaan yang dinilai dan fee profesional
atas penilaian ini sama sekali tidak tergantung besarnya nilai yang dilaporkan.
Penilaian ini telah dilakukan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Kode Etik
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
Standar penilaian dalam laporan penilaian ini merupakan standar yang berlaku dalam SPI
2007 (Standar Penilaian Indonesia Tahun 2007).
Pihak manapun tidak mempunyai hak untuk mengumumkan ataupun mempergunakan laporan
ini dan untuk apapun tanpa persetujuan dari pemilik laporan.
Laporan penilaian ini dianggap berlaku apabila terdapat cap atau stempel KJPP Yanuar Bey
dan Rekan dan ditandatangani oleh penilai berijin yang tertera namanya di atas.
Laporan ini ditujukan untuk kepentingan Laporan Keuangan PT Indonesian Paradise Property,
Tbk.
Laporan ini digunakan untuk kepentingan penilaian Laporan Keuangan dan tidak bisa
dipergunakan untuk Taksasi agunan kredit.
Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena tujuan
penilaian akan menentukan dasar penilaian dan jenis nilai.
1.12 KESIMPULAN
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua faktor-faktor
seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat
pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada
tanggal 30 Juni 2011 adalah sebesar Rp. 677.558.200.000,- (Enam Ratus Tujuh Puluh Tujuh
Miliar Lima Ratus Lima Puluh Delapan Juta Dua Ratus Ribu Rupiah)
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 8
2 L A P O R A N P E N I L A I A N
2.1 RINGKASAN PENILAIAN KESELURUHAN
A. HOTEL HARRIS RESORT KUTA BALI:
Jalan Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung - Bali.
Indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Biaya
Uraian Indikasi Indikasi
Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar
Tanah (Luas : 17.040 m²) Rp 129.504.000.000,- *) Rp 129.504.000.000,-
Bangunan-bangunan Rp 60.890.940.000,- Rp 34.136.970.000,-
Sarana Pelengkap Rp 1.636.210.000,- Rp 638.130.000,-
Perlengkapan Hotel Rp 4.566.430.000,- *) Rp 4.566.430.000,-
Peralatan Bangunan Rp 1.370.650.000,- *) Rp 1.370.650.000,-
Jumlah Rp 197.968.230.000,- Rp 170.216.180.000,-
Indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Pendapatan
Uraian Indikasi
Nilai Pasar
Indikasi Nilai (Hotel) Rp 169.722.000.000,-
Jumlah Rp 169.722.000.000,-
Kesimpulan Pendapat Nilai Pasar
Berdasarkan dari hasil 2 (dua) pendekatan tersebut di atas, kami membuat rekonsiliasi
seperti di bawah ini :
Uraian Nilai Pasar
Pendekatan Biaya (50% x 170.216.180.000) Rp 85.108.090.000,-
Pendekatan Pendapatan (50% x 169.722.000.000) Rp 84.861.000.000,-
Jumlah Properti Hotel Harris Kuta Rp 169.969.090.000,-
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 9
B. SAHID KUTA LIFESTLYTE RESORT (BEACHWALK):
Jalan Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung - Bali.
Indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Biaya
Uraian Indikasi Indikasi
Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar
Tanah (Luas : 35.422 m²) Rp 318.798.000.000,- *) Rp 318.798.000.000,-
Bangunan - Bangunan Rp 156.198.690.000,- Rp 152.293.720.000,-
Jumlah Rp 474.996.690.000,- Rp 471.091.720.000,-
Indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Pendapatan
Uraian Indikasi
Nilai Pasar
Indikasi Nilai (Beachwalk) Rp 562.335.200.000,-
Jumlah Rp 562.335.200.000,-
Kesimpulan Pendapat Nilai Pasar
Berdasarkan dari hasil 2 (dua) pendekatan tersebut di atas, kami membuat rekonsiliasi
seperti di bawah ini :
Uraian Nilai Pasar
Pendekatan Biaya (60% x 471.091.720.000) Rp 282.655.030.000,-
Pendekatan Pendapatan (40% x 562.335.200.000) Rp 224.934.080.000,-
Jumlah Properti Beachwalk Rp 507.589.110.000,-
Jumlah Keseluruhan Rp 677.558.200.000,-
Dibulatkan Rp 677.558.200.000,-
„
*) Nilai Pasar
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 10
2.2 KOMENTAR PASAR PROPERTI (MARKET OVERVIEW)
2.2.1 Tinjauan Makro Ekonomi Indonesia
Relatif baiknya kinerja perekonomian Indonesia pada tahun 2010, yang didukung oleh terjaganya
stabilitas sektor keuangan, diharapkan akan terus memberi dampak positif pada perekonomian
Indonesia di tahun-tahun mendatang. Membaiknya minat investasi di Indonesia dan terus
berkembangnya pasar modal nasional secara amat moderat, sebagai refleksi dari meningkatnya
kredibilitas perekonomian nasional, telah menjadi pendorong utama bagi perbaikan ekonomi
Indonesia dalam beberapa tahun terakhir ini. Dengan asumsi tidak kembali terjadi gejolak pada
perekonomian dunia, dan relatif stabilnya kondisi politik dalam negeri, pada tahun 2011
perekonomian Indonesia diperkirakan akan tumbuh di sekitar 5,8% – 6,5%.
Bahkan pertumbuhan ini diperkirakan bisa lebih tinggi lagi jika terus diikuti oleh membaiknya
tingkat investasi dan terjaganya kredibilitas Pemerintah di mata investor asing dan dunia usaha.
Semakin membaiknya perekonomian dunia secara keseluruhan, dan berlangsungnya diversifikasi
pasar ekspor secara berarti ke negara-negara non-tradisional diperkirakan akan menjaga tetap
baiknya kinerja ekspor Indonesia di tahun 2011 mendatang.
Dalam hal ini jika pada tahun 2009 pertumbuhan ekonomi bisa mencapai sekitar 4,5%, dan tahun
2010 diperkirakan bisa mencapai sekitar 6 persen, maka sangat besar peluang bagi Indonesia
untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang lebih baik di tahun 2011. Selain akan didukung oleh
pertumbuhan investasi fisik dan pertumbuhan ekspor yang moderat, peningkatan daya beli
masyarakat diperkirakan akan tetap menjadi motor penggerak pertumbuhan ekonomi dari sisi
permintaan.
Sedangkan dari sisi produksi, peranan sektor industri manufaktur non migas dan sektor
pertambangan non migas diperkirakan akan terus meningkat dan memainkan peranan penting
dalam perekonomian Indonesia pada tahun 2011 mendatang. Di samping itu berkembangnya
kembali sektor pertanian, sektor perdagangan, sektor konstruksi, dan sektor keuangan juga akan
sangat mendukung pertumbuhan ekonomi yang lebih baik pada tahun 2011.
Pertumbuhan PDB
Sumber: Bank Indonesia
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 11
2.2.1.1 Inflasi
Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK
mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi
yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di
penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung tahun 2010
sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga melampaui
rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang
ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010
sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh Pemerintah.
Pada akhir tahun 2010, inflasi IHK tercatat sebesar 0,92% (mtm) atau 6,96% (yoy). Tingginya
tekanan inflasi tersebut diwarnai oleh dominasi tekanan inflasi yang bersumber dari kelompok
bahan pangan.Kenaikan harga beberapa komoditas bahan pangan akibat gangguan cuaca yang
masih berkelanjutan menyebabkan laju inflasivolatile foods mencatat kenaikan yang tinggi. Selain
faktor domestik, perkembangan harga komoditas pangan internasional juga turut memengaruhi
harga komoditas di dalam negeri, khususnya komoditas minyak goreng yang mulai merambat naik
pada triwulan akhir tahun 2010. Sementara itu, inflasi inti secara keseluruhan tahun masih cukup
terkendali sejalan dengan penguatan nilai tukar, relatif terjaganya ekspektasi inflasi masyarakat,
dan sisi penawaran yang masih memadai dalam merespons kenaikan permintaan. Dari kelompok
administered prices, pasca kenaikan tarif dasar listrik pada Juli 2010 tidak terdapat lagi kebijakan
strategis pemerintah hingga akhir tahun 2010. Dengan realisasi tersebut, inflasi tahun 2010
berada di atas sasaran inflasi yang ditetapkan oleh pemerintah sebesar 5±1%.
Perkembangan Inflasi Tahun 2010
Sumber: Bank Indonesia
2.2.1.2 Nilai Tukar Rupiah
Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama
Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil
dengan Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama
Desember 2010 relatif stabil dengan kecenderungan melemah. Sentimen negatif terkait krisis
fiskal di Irlandia sempat menimbulkan tekanan terhadap rupiah meski selanjutnya mereda. Selain
itu, rupiah juga terkoreksi akibat meningkatnya permintaan valas diakhir tahun. Rata-rata nilai
tukar rupiah selama Desember 2010 tercatat sebesar Rp9.024 per dolar AS atau melemah 0,9%
(mtm) dibandingkan dengan bulan sebelumnya. Pada akhir bulan, rupiah ditutup pada level
Rp9.010 per dolar AS atau menguat 0,3% (ptp) dari level penutupan bulan sebelumnya. Dengan
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 12
demikian, selama tahun 2010 rupiah secara rata-rata mencapai Rp9.081 per dolar AS atau
terapresiasi sebesar 3,8% dibandingkan dengan akhir tahun 2009. Adapun pergerakan nilai tukar
rupiah selama Desember 2010 menurun menjadi 0,16% dari 0,26% pada bulan sebelumnya .
Perkembangan Nilai Tukar Rupiah
Sumber: Bank Indonesia
2.2.1.3 Suku Bunga
Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga
perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga
deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga
kredit Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit mengalami
penurunan. Sampai dengan November 2010, rata-rata suku bunga deposito 1 bulan menurun
sebesar 3bps dibandingkan dengan bulan sebelumnya menjadi 6.78% (Tabel 2.1). Apabila
dibandingkan dengan akhir tahun 2009, suku bunga deposito mengalami penurunan sebesar 9bps
dari 6.87% menjadi 6,78%. Sementara itu, suku bunga kredit mengalami penurunan di bulan
November 2010. Suku bunga KMK, Kredit Investasi (KI) dan Kredit Konsumsi (KK) pada November
2010 masing-masing tercatat sebesar 12,96%, 12,35% dan 14,53%.
Perkembangan Tingkat Suku Bunga
Sumber: Bank Indonesia
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 13
Penurunan suku bunga deposito terjadi pada seluruh tenornya. Penurunan suku bunga deposito
terbesar terjadi pada tenor 6, 12, dan 24 bulan masing-masing sebesar 8,9bps, 203bps, dan
62bps. Khusus di bulan Oktober 2010, rata-rata suku bunga deposito seluruh tenor mengalami
peningkatan sebesar 12bps. Untuk suku bunga deposito 1 bulan, penurunan suku bunga
terutama dilakukan oleh kelompok bank persero dan bank swasta.
Penurunan suku bunga kredit terutama terjadi pada kredit konsumsi. Penurunan suku bunga
kredit konsumsi (KK) selama tahun 2010 sebesar 177bps, terbesar dibandingkan dengan suku
bunga kredit modal kerja (KMK) yang mengalami penurunan sebesar 68bps dan dengan suku
bunga kredit investasi (KI) yang turun sebesar 58bps. Dengan perkembangan tersebut, pada
Oktober 2010 suku bunga KK menjadi sebesar 14,65%, suku bunga KMK sebesar 13,01% dan
suku bunga KI sebesar 12,38%. Penurunan suku bunga kredit di tahun 2010 terutama dilakukan
oleh kelompok bank asing dan campuran, serta bank swasta.
2.2.2 Gambaran Umum Industri Perhotelan Indonesia
Perkembangan pembangunan jumlah hotel berbintang di Indonesia selama tahun 2004 sampai
tahun 2009 didominasi oleh pembangunan hotel bintang tiga dengan rata –rata pertumbuhan
5,6%, sedangkan perkembangan seluruh hotel berbintang selama 5 tahun terakhir rata – rata
mencapai 3,24% .
Perkembangan Hotel Nasional 2004 -2009
Klasifikasi
Tahun
2004 2005 2006 2007 2008 2009* Rata -rata
Pertumbuhan
Bintang 5 76 80 83 91 96 97 5,0%
Bintang 4 150 153 165 157 188 191 5,3%
Bintang 3 242 252 265 272 312 317 5,6%
Bintang 2 245 252 241 238 265 269 2,0%
Bintang 1 301 302 303 316 308 313 0,8%
TOTAL 1014 1039 1057 1074 1169 1187 3,24%
Sumber : Badan Pusat Statistik (Diolah CISI)
Meningkatnya jumlah hotel berbintang diikuti pula dengan meningkatnya tingkat hunian, dimana
secara keseluruhan hotel berbintang selama tahun 5 tahun terakhir meningkat rata-rata 1,54% per
tahun, sedangkan dilihat dari rata –rata tingginya tingkat hunian didominasi oleh hotel berbintang
di Kalimantan Tengah sebesar 62,74%, DKI Jakarta sebesar 52,65% dan Bali 51,98% seperti
terlihat pada tabel berikut :
Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Nasional 2004 -2009
Propinsi Tahun Rata-
Rata 2004 2005 2006 2007 2008 2009*
N. Aceh Darussalam 48,73 47,47 57,93 53,61 49,81 50,31 51,31
Sumatera Utara 37,43 42,05 43,57 42,57 42 42,42 41,67
Sumatera Barat 40,24 38,68 40,66 40,84 45,79 46,25 42,08
Riau 42,1 40,22 44,8 49,07 47,34 47,81 45,22
Jambi 34,81 35,72 37,8 39,22 50,25 50,75 41,43
Sumatera Selatan 36,71 34,68 44,67 45,84 44,43 44,87 41,87
Bengkulu 21,77 30,39 27,94 29,29 36,44 36,80 30,44
Lampung 45,56 47,54 49,02 51,2 48,81 49,30 48,57
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 14
Propinsi Tahun Rata-
Rata 2004 2005 2006 2007 2008 2009*
Kep. Bangka Belitung 38,14 34,67 34,52 24,43 30,88 31,19 32,31
Kep. Riau - - 49,69 51,14 46,09 46,55 48,37
DKI Jakarta 51,08 54,53 55,01 53,61 50,57 51,08 52,65
Jawa Barat 37,77 37 38,63 39,39 40,26 40,66 38,95
Jawa Tengah 43,21 41,74 36,92 37,6 37,79 38,17 39,24
D.I. Yogyakarta 45,64 43,04 43,37 45,55 50,07 50,57 46,37
Jawa Timur 48,29 45,6 45,46 42,78 46,9 47,37 46,07
Banten 33,26 32 39,3 37,58 46,89 47,36 39,40
Bali 47,8 46,37 43,85 53,49 59,88 60,48 51,98
Nusa Tenggara Barat 32,54 35,95 43,28 43,29 44 44,44 40,58
Nusa/ Tenggara Timur 43,86 46,71 46,76 39,36 51,85 52,37 46,82
Kalimantan Barat 40,49 39,76 45,98 41,25 41,85 42,27 41,93
Kalimantan Tengah 42,7 62,95 66,78 72,47 65,43 66,08 62,74
Kalimantan Selatan 46,98 51,4 51,2 49,57 53,66 54,20 51,17
Kalimantan Timur 54,5 53,55 51,27 48,03 45,75 46,21 49,89
Sulawesi Utara 51,92 51,55 47,66 47,59 53,93 54,47 51,19
Sulawesi Tengah 52,93 51,55 54,45 53,79 43,36 43,79 49,98
Sulawesi Selatan 38,17 36,7 37,99 36,85 40,05 40,45 38,37
Sulawesi Tenggara 43,61 47,3 41,73 36,55 39,65 40,05 41,48
Gorontalo - - 41,94 56,58 59,09 59,68 54,32
Sulawesi Barat - - 36,52 30,51 26,63 26,90 30,14
Maluku 48,11 51,02 42,7 29,37 38,7 39,09 41,50
Maluku Utara 23,5 33,02 65,85 54,45 26,84 27,11 38,46
Irian Jaya Barat - - 35,92 35,31 35,19 35,54 35,49
Papua 34,78 43,25 38,9 42,89 47,17 47,64 42,44
Indonesia 44,98 45,03 46,18 46,89 48,06 48,54 46,61
Pertumbuhan 0,11% 2,55% 1,54% 2,50% 1,00% 1,54%
Sumber : Badan Pusat Statistik
2.2.2.1 Jaringan Hotel di Indonesia
Menurut data dari Perhimpunan Hotel dan Restauran Indonessia (PHRI), dilihat dari segi
pengelolaan hotel sebagian besar hotel berbintang (dalam hal ini bintang 3 ke atas) dikelola oleh
pihak asing. Hal ini terlihat dari banyaknya hotel yang menggunakan nama dari luar negeri yang
merupakan identitas/nama dari pengelola bisnis hotel yang bersangkutan, diantaranya terlihat
pada beberapa jaringan hotel internasional yang ada di Indonesia, sebagai berikut :
Operator Hotel Nama Hotel Beberapa Diantaranya
Accor Mercure Convention Center
Hotel Ibis
Aerowisata Hotels Grand Preanger Hotel, Bandung
Senggigi Beach Hotel, Lombok
Aston Aston Jakarta
Aston Atrium Hotel
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 15
Operator Hotel Nama Hotel Beberapa Diantaranya
Banyan Tree Hotels Banyan Tree Hotels in Bintan Island (Bintan)
Best Western Best Western New Kuta Condotel
Clarion Hotels Clarion Hotels, Makasar
Conrad Hotels Conrad Bali Resort & SPA
Crowne Plaza Hotels Crowne Plaza Hotels, Jakarta
Dusit Dusit Mangga Dua
Four Seasons Hotels Four Season Jimbaran
Four Season Bayan
Four Season Hotels Jakarta
Hilton Hotels Hilton Hotel Surabaya
Holiday Inn Hotels Holiday Inn Baruna Resort
Holiday Inn Hotels in Batam Island
Hyatt Hotels Hotel Aryaduta
Hyatt Regency Bandung
Hyatt Regency Yogyakarta
Intercontinental Hotels Intercontinental Midplaza Hotel
Intercontinetal Hotels in Bali
JW Marriot Hotels JW Marriot Hotels Jakarta
Melia Hotels Melia Bali Villas Resort & Spa
Grand Melia
Melia Purosani
Meridien Hotels Le Meridien Nirwana Golg & Spa Hotels
Le Meridien Hotels in Jakarta
Nikko Hotels Nikko Jakarta
Oberoi Hotels Oberoi Lombok Hotel
Oberoi Hotels in Bali
Pan Pacific Hotels Sari Pan Pacific Hotel
Quality Inns Hotels Grand Quality Jogja Hotel
Ramada Hotels Ramada Bintang Bali
Ramada Resort Benoa Bali
Regent Hotels Regent Hotels in Jakarta
Ritz Carlton Hotels Ritz Carlton Hotels in Jakarta
Redtop Hotels Redtop
Raddin Hotels Raddin Hotel
Shangrila Hotels Shangrila Hotel in Surabaya
Shangrila Hotel in Jakarta
Sheraton Hotels Sheraton Bandara, Sheraton Media, Tower
Sheraton Senggigi Beach Resort
Sofitel Hotels Sofitel Seminyak Hotel
Swiss Belhotel Hotels Arion Swiss Belhotel Hotels in Bandung
Grand Swiss Belhotel in Medan
Westin Hotels Westin Hotels in Bali
Santika Hotel Santika Premiere Jakarta
Sahid Group Grand Sahid Hotel
Pardede Hotel Pardede
Sofyan Betawi Sofyan
Sumber : CIC
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 16
Jaringan hotel dengan standar internasional tersebar di seluruh wilayah di Indonesia dan
menunjukkan perkembangan yang cukup pesat, dilihat dari jumlah hotel dengan jaringan
internasioanl yang dari tahun ke tahun jumlahnya makin bertambah. Beberapa industri
perhotelan Indonesia yang sudah memiliki manajemen usaha yang cukup baik dengan sumberdaya
manusia yang cukup memadai, juga mampu berkembang dengan memperluas jaringan hotel lokal
di beberapa wilayah yang menjadi daerah tujuan wisata di Indonesia.
Di tengah kondisi krisis ekonomi global, industri perhotelan masih menjadi daya tarik bagi
pengusaha dalam melakukan ekspansi usahanya. Peranan pemerintah di bidang pariwisata dengan
berbagai program dan kebijakan lainnya mendorong para investor untuk tetap melakukan
pembangunan beberapa hotel baru dan juga pengembangan/perluasan di sejumlah daerah di
Indonesia.
2.2.2.2 Tarif Kamar
Ketatnya persaingan di industri perhotelan tanah air, membuat beberapa hotel berbintang yang
beroperasi di Indonesia membuat program yang mampu menarik para wisatawan, diantaranya
beberapa paket menarik dengan harga terjangkau namun tetap dilengkapi dengan pelayanan yang
memuaskan.
Beberapa tarif kamar yang berlaku di beberapa hotel berbintang di Indonesia antara
lain :
Hotel Bintang Tarif (USD)
Manhattan **** 66
Indonesia Kempinski Jakarta ***** 275
Ascott ***** 210
Dharmawangsa ***** 207
Ritz Carlton ***** 206
JW Marriot ***** 192
Four Seasons ***** 176
Somerset Berlian **** 171
Mulia Senayan ***** 168
Treva Internasional ** 145
Grand Melia ***** 135
Nikko Hotel Jakarta **** 129
Sheraton Bandara ***** 125
Grand Mahakam ***** 120
Apartemen Djuanda *** 103
Paragon Galery *** 55
Sahid Jaya *** 71
Sari Pan Pacific **** 93
Atlet Century Park ***** 76
Allison Residence ***** 94
Crowne Plaza ***** 96
Kristal *** 92
Twin Plaza *** 54
Spark Hotel *** 43
Santika Premiere Jakarta **** 80
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 17
Hotel Bintang Tarif (USD)
Jakarta Airport *** 92
Novotel Mangga Dua **** 77
Mercure Convention Center **** 68
Sumber : CIC
2.2.3 Gambaran Umum Industri Pariwisata Indonesia
Secara keseluruhan jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung ke Indonesia pada
Desember 2010 mencapai 644.221 orang, mengalami kenaikan sebesar 3,01 persen dibanding
bulan yang sama tahun sebelumnya. Begitu pula, jika dibanding November 2010, jumlah wisman
Desember 2010 mengalami peningkatan sebesar 11,43 persen. Jumlah wisman yang datang
melalui 19 pintu masuk utama pada Desember 2010 mengalami kenaikan 3,31 persen dibanding
Desember 2009 yaitu dari 573.150 orang menjadi 592.122 orang.
Demikian pula, jika dibanding November 2010 jumlah wisman yang datang melalui 19 pintu masuk
mengalami kenaikan sebesar 11,17 persen. Sementara itu, jumlah wisman yang datang melalui
pintu masuk Ngurah Rai pada Desember 2010 mengalami sedikit kenaikan, yaitu 0,40 persen
dibanding bulan yang sama tahun 2009, yaitu dari 221.604 orang menjadi 222.497 orang. Namun,
jika disbanding November 2010, jumlah wisman yang datang melalui Ngurah Rai naik cukup besar
13,03 persen.
Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 18
Secara kumulatif, selama Januari-Desember 2010, jumlah wisman yang berkunjung ke Indonesia
mencapai 7.002.944 orang, yang berarti meningkat 10,74 persen dibanding jumlah wisman pada
periode yang sama tahun 2009. Kenaikan jumlah wisman ini terjadi di sebagian besar pintu masuk
utama, dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di pintu masuk bandara Adi Sumarmo
sebesar 35,54 persen, diikuti Soekarno-Hatta 31,16 persen. Sementara itu, enam pintu masuk
utama mengalami penurunan dengan penurunan tertinggi terjadi di Minangkabau 46,12 persen.
Diharapkan pada tahun-tahun berikutnya jumlah kunjungan wisman dapat lebih tinggi lagi.
Kenaikan jumlah wisman Desember 2010 dibanding Desember 2009 juga terjadi di sebagian besar
pintu masuk utama, dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di Sepinggan 58,41 persen,
Selaparang 54,48 persen dan Husein Sastranegara 39,02 persen. Sementara itu, pintu masuk yang
mengalami penurunan jumlah kunjungan wisman tertinggi terjadi di pintu masuk bandara Makasar
73,55 persen. Selanjutnya, jika dibanding November 2010 kenaikan jumlah wisman Desember
2010 terjadi di sebagian pintu masuk dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di pintu masuk
bandara Adi Sucipto 160,53 persen dan kenaikan terendah di Minangkabau 0,06 persen.
Sementara itu penurunan jumlah kunjungan wisman yang cukup tajam melalui bandara St. Syarif
Kasim II 59,76 persen dan yang terendah di pintu masuk Soekarno-Hatta 5,65 persen.
Perkembangan Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk
Sumber : BPS – Pariwisata Feb 2011
Secara keseluruhan jumlah wisman yang datang ke Indonesia pada tahun 2010 mencapai 7,00 juta
orang atau meningkat 10,74 persen jika dibanding wisman tahun 2009 sebesar 6,32 juta.
Selanjutnya berdasarkan penelitian terhadap wisman yang akan meninggalkan Indonesia
(Passenger Exit Survey-PES) yang dilakukan oleh Kementerian Kebudayaan dan Pariwisata,
menunjukkan bahwa rata-rata lama tinggal wisman di Indonesia pada tahun 2010 mengalami
peningkatan sebesar 4,55 persen dibanding tahun sebelumnya, yaitu dari 7,69 hari menjadi 8,04
hari. Peningkatan lama tinggal ini berdampak pada rata-rata pengeluaran mereka per kunjungan
yang juga mengalami kenaikan 9,02 persen, yaitu dari US$995,93 menjadi US$1.085,75. Begitu
juga dengan rata-rata pengeluaran mereka per hari mengalami kenaikan sebesar 4,20 persen,
yaitu dari US$129,57 pada tahun 2009 menjadi US$135,01 pada tahun 2010.
Selanjutnya, perkiraan penerimaan devisa pariwisata pada tahun 2010 mencapai US$7,6 miliar
atau naik 20,63 persen jika dibanding dengan tahun sebelumnya yang mencapai US$6,3 miliar.
Kenaikan ini disebabkan meningkatnya pengeluaran wisman per kunjungan.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 19
Profil Wisman 2009 dan 2010
No Uraian 2009 2010 Pertumbuha
n (%)
1. Jumlah Wisman (Ribu Orang) 6.323,7 7002,9 10,74
a. 19 Pintu 5.898,9 6.575,4 11,47
b. Pintu Lainnya 424,8 427,5 0,62
2. Rata-rata Pengeluaran Per Kunjungan (US&) 995,93 1.085,75 9,02
3. Rata-rata lama tinggal (hari) 7,69 8,04 4,55
4. Rata-rata Pengeluaran Per Hari (US$) 129,57 135,01 4,20
5. Perkiraan Penerimaan Devisa (milliar US$) 6,3 7,6 20,63
Sumber : Survei PES 2010, Kemenbudpar
Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel berbintang di 17 provinsi di Indonesia pada Desember 2010
mencapai rata-rata 53,84 persen atau naik 1,31 poin dibanding TPK Desember 2009 sebesar 52,53
persen. Demikian pula dibanding dengan TPK November 2010 yang sebesar 50,25 persen, TPK
Desember 2010 naik 3,59 poin. Pada Desember 2010, TPK tertinggi tercatat di Provinsi Sulawesi
Tengah sebesar 65,10 persen dan TPK terendah di Provinsi D.I. Yogyakarta sebesar 40,92 persen.
TPK Hotel Berbintang di 17 Provinsi di Indonesia November–Desember 2010
No. Provinsi TPK (%)
Desember 2009 Desember 2010
1. Sumatera Utara 37,41 46,67
2. Sumatera Barat 52,56 53,05
3. DKI Jakarta 55,28 55,84
4. Jawa Barat 54,02 55,90
5. Jawa Tengah 46,15 44,14
6. D.I. Yogyakarta 60,59 40,92
7. Jawa Timur 51,32 51,95
8. Bali 59,66 60,81
9. Sulawesi Utara 43,73 49,19
10. Sulawesi Selatan 42,85 51,23
11. Kalimantan Timur 46,34 62,64
12. Riau 48,16 50,42
13. Nusa Tenggara Barat 44,16 53,26
14. Kepulauan Riau 48,53 47,34
15. Lampung 46,24 52,09
16. Jambi 52,05 48,94
17. Sulawesi Tengah 51,32 65,10
17 Provinsi 52,53 53,84
Sumber: BPS
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 20
Kenaikan TPK hotel Desember 2010 dibanding November 2010 terjadi di seluruh Provinsi DTW
kecuali Provinsi Sulawesi Tengah, dengan kenaikan tertinggi terjadi di Provinsi D.I. Yogyakarta
sebesar 16,32 poin. Kenaikan TPK yang cukup signifikan di DI Yogyakarta ini menunjukan Provinsi
D.I. Yogyakarta telah kembali normal pasca terjadinya bencana alam berupa meletusnya Gunung
Merapi pada akhir Oktober 2010. Sementara itu Sumatera Utara merupakan provinsi dengan
kenaikan TPK terendah yaitu 0,06 poin.
TPK Menurut Klasifikasi Bintang di 17 Provinsi di Indonesia
No. Provinsi TPK (%)
Desember 2009 Desember 2010
1. Bintang 1 40,18 46,55
2. Bintang 2 48,36 52,88
3. Bintang 3 53,14 56,21
4. Bintang 4 55,00 53,77
5. Bintang 5 57,57 55,28
Seluruh Bintang 52,53 53,84
Sumber: BPS
Selanjutnya bila dilihat menurut klasifikasi hotel, TPK hotel tertinggi terjadi pada hotel bintang 3
yaitu mencapai 56,21 persen, sedangkan TPK hotel terendah terjadi pada hotel bintang 1 yang
hanya mencapai 46,55 persen.
Rata-rata lama menginap tamu asing dan Indonesia pada hotel berbintang di 17 provinsi di
Indonesia pada Desember 2010 mencapai 1,99 hari, naik 0,03 hari jika dibanding rata-rata lama
menginap tamu Desember 2009, dan naik 0,08 hari jika dibanding November 2010. Secara
keseluruhan, rata-rata lama menginap tamu asing pada Desember 2010 lebih tinggi dibanding
tamu Indonesia yaitu masing-masing 3,08 hari dan 1,73 hari, dan ini terjadi hampir di seluruh
provinsi DTW, kecuali Provinsi Sulawesi Tengah.
Jika dirinci menurut provinsi, tercatat rata-rata lama menginap tamu yang tertinggi pada
Desember 2010 terjadi di Provinsi Bali yaitu 3,94 hari, diikuti oleh Provinsi Nusa Tenggara Barat
sebesar 2,76 hari. Sedangkan rata-rata lama menginap tamu yang terendah terjadi di Provinsi
Sulawesi Tengah yaitu 1,24 hari. Untuk tamu asing, rata-rata lama menginap tertinggi terjadi di
Provinsi Lampung sebesar 4,32 hari, diikuti Provinsi Bali sebesar 4,20 hari, dan Riau 4,12 hari.
Sedangkan rata-rata lama menginap tamu asing terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah
sebesar 1,00 hari. Sementara itu untuk tamu Indonesia, rata-rata lama menginap tertinggi terjadi
di Provinsi Bali sebesar 3,33 hari, dan terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah sebesar 1,24
hari.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 21
Rata-rata Lama Menginap Tamu Asing dan Indonesia pada Hotel Berbintang di 17
Provinsi di Indonesia
No. Provinsi
Rata-Rata Lama Tamu Menginap (Hari)
Asing Indonesia Total
Des
2009
Des
2010
Des
2009
Des
2010
Des
2009
Des
2010
1. Sumatera Utara 1,48 1,92 1,38 1,36 1,39 1,44
2. Sumatera Barat 2,19 1,66 1,35 1,44 1,40 1,45
3. DKI Jakarta 2,76 2,18 2,03 2,11 2,15 2,12
4. Jawa Barat 2,41 2,97 1,57 1,51 1,62 1,56
5. Jawa Tengah 1,66 1,62 1,36 1,35 1,36 1,36
6. D.I. Yogyakarta 2,07 2,17 1,64 1,65 1,68 1,70
7. Jawa Timur 2,58 2,27 1,50 1,48 1,55 1,52
8. Bali 3,41 4,20 3,18 3,33 3,33 3,94
9. Sulawesi Utara 4,50 3,61 1,88 1,68 2,03 1,74
10. Sulawesi Selatan 2,41 2,84 1,76 1,70 1,78 1,73
11. Kalimantan Timur 3,87 3,69 1,82 1,79 1,97 1,90
12. Riau 3,80 4,12 1,65 1,64 1,72 1,70
13. Nusa Tenggara Barat 4,02 3,56 2,27 2,58 2,61 2,76
14. Kepulauan Riau 1,69 1,43 1,58 1,38 1,65 1,40
15. Lampung 2,46 4,32 1,41 1,56 1,43 1,60
16. Jambi 1,82 2,15 1,91 1,38 1,91 1,39
17. Sulawesi Tengah 1,43 1,00 1,67 1,24 1,66 1,24
17 DTW 2,77 3,08 1,75 1,73 1,96 1,99
Sumber: BPS
2.2.4 Gambaran Umum Industri Pariwisata Bali
Jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung ke Bali pada bulan Desember 2009
mencapai 222.546 orang. Angka ini mengalami peningkatan sebesar 26,47 persen dibandingkan
dengan bulan yang sama tahun sebelumnya. Apabila dibandingkan dengan bulan Nopember 2009,
jumlah wisman mengalami peningkatan sebesar 20,42 persen. Pada bulan Desember 2009,
sebagian besar wisman datang ke Bali melalui bandara (99,58%) sedangkan melalui pelabuhan laut
hanya sebesar 0,42 persen. Dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya, jumlah
wisman yang datang melalui Bandara Ngurah Rai mengalami peningkatan sebesar 26,08 persen,
sedangkan bila dibandingkan dengan keadaan bulan Nopember 2009 angka ini naik 20,03 persen.
Wisman yang datang melalui pelabuhan laut pada bulan Desember 2009 berjumlah 942 orang,
naik 371,00 persen dibandingkan bulan Desember 2008 dan naik sebesar 420,44 persen
dibandingkan dengan bulan Nopember 2009.
Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel berbintang di Bali pada bulan Desember 2009 mencapai
rata-rata 59,66 persen, atau naik 4,76 poin dibandingkan TPK bulan Nopember 2009 yang sebesar
54,90 persen. Kota Denpasar menempati urutan tertinggi dengan TPK sebesar 62,51 persen dan
terendah di Kabupaten Buleleng dengan TPK sebesar 28,14 persen.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 22
TPK Pada Hotel Berbintang di Bali Menurut Kabupaten/Kota, November–Desember 2009
No. Provinsi TPK (%)
November 2009 Desember 2009
1. Tabanan 40,65 50,22
2. Badung 56,11 61,23
3. Gianyar 37,24 44,50
4. Karangasem 0,88 33,69
5. Buleleng 36,58 28,14
6. Denpasar 57,68 62,51
Bali 54,90 59,66
Sumber: BPS Provinsi Bali
Rata-rata Lama Menginap Tamu Asing dan Indonesia pada Hotel Berbintang di Bali
November–Desember 2009
No. Provinsi
Rata-Rata Lama Tamu Menginap (Hari)
Asing Indonesia Total
Nov
2009
Des
2009
Nov
2009
Des
2009
Nov
2009
Des
2009
1. Bintang 1 3,45 3,63 2,19 2,81 2,86 3,32
2. Bintang 2 3,58 4,03 4,71 2,35 3,75 3,50
3. Bintang 3 4,14 4,35 2,51 3,04 3,49 3,78
4. Bintang 4 2,87 2,73 3,05 2,77 2,93 2,75
5. Bintang 5 3,74 3,19 5,93 3,81 4,18 3,34
Sumber: BPS Provinsi Bali
2.2.5 Perkembangan Winus dan Wisman di Bali
Perkembangan jumlah wisatawan yang berkunjung ke Bali selama tahun 2005 sampai tahun 2007
terus mengalami peningkatan, sementara pada tahun 2008 dan tahun 2009 mengalami sedikit
penurunan yang dsebabkan menurunannya wisatawan nusantara (Winus) masing –masing 15% dan
10%. Sedangkan perkembangan wisatawan Asing (Wisman) selama empat tahun terakhir terus
meningkat dengan rata –rata peningkatan mencapi 12% per tahun.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 23
Perkembangan Wisman dan Winus di Bali
Sumber : Bali Dalam Angka 2010.
Pada periode Januari - September tahun 2010 wisman yang berkunjung ke Bali mencapai
1.919.126 orang bila dibanding dengan periode yang sama pada tahun 2009 sebesar 1.756.1491
maka terjadi kenaikan sebesar 9,26%. Wisman yang paling banyak datang ke Bali adalah
wisman berkebangsaan Australia, Jepang, Republik Rakyat Cina, Malaysia dan Taiwan
menempati jumlah terbanyak, dengan persentase masing-masing sebesar 24,14%, 10,18%,
8,18%, 5,49% dan 5,22%. Sepuluh negara asal wisman yang terbanyak datang ke Bali pada
Januari terlihat pada tabel berikut :
Data Negara asal Wisman di Bali
No Keterangan
Wisman Januari s/d September 2010 Wisman
Jan.s/d
Sept‟2009
(org)
Perubahan
Wisman
Jan.s/d
Sept‟2010
Thd. 2009
Bamdara
(Orang)
Pelabuhan
(Orang)
Total
(Orang)
Bobot
(%)
1. Australia 455.142 8,047 463.189 24,14 314.281 47,38%
2. Jepang 195.279 9 195.288 10,18 250.065 -21,91%
3. Republik R. Cina 157.008 1 157.009 8,18 154.871 1,38%
4. Malaysia 105.357 5 105.362 5,49 101.077 4,24%
5. Taiwan 100.268 1 100.259 5,22 91.775 9,26%
6. Korea Selatan 93.138 2 93.140 4,85 93.730 -0,63%
7. Perancis 80.854 538 81.392 4,24 85.749 -5,08%
8. Inggrris 71.870 230 72.100 3,36 68.212 5,70%
9. Jerman 64.126 565 64.691 3,37 58.018 11,50%
10. Singapura 61.594 2 61.596 3,21 38.319 60,75%
11. Lainnya 511.874 13.216 525.090 27,36 500.394 4,94%
Jumlah 1.896.510 22.616 1.919.126 100,00 1756.491 9,26%
Sumber : Berita Resmi Statistik Provinsi Bali No.44/11/51/Th.IV,5 November 210
2.2.6 Perkembangan Industri Perhotelan di Bali
Perkembangan jumlah hotel berbintang di Bali selama 5 tahun terakir tidak mengalami perubahan
yang signifikan, yaitu dari 146 hotel pada 2005 hanya meningkat menjadi 149 kamar pada tahun
2009 atau naik rata –rata 0,5% per tahun. Namun demikian belakangan ini pembangunan Villa di
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 24
Pulau Dewata sangat marak sehingga secara otomatis akan menambah jumlah kamar yang ada.
Hingga saat ini belum ada data yang pasti mengenai jumlah villa di Bali. Bali. Jumlah Hotel Berbintang di Bali
Berdasarkan sebaran wilayah lokasi hotel, Pada tahun 2009, jumlah hotel berbintang sebagian
besar berada di wilayah Kabupaten Badung dengan jumalh unit hotel mencapai 90 unit atau
sekitar 60,4% dari total hotel berbintang di Bali seperti terlihat pada tabel berikut :
Sebaran Hotel Berbintang di Bali
Kabupaten / Kota Kelas Hotel
Jumlah
Bintang 5 Bintang 4 Bintang 3 Bintang 2 Bintang 1
1. Jembrana - - 1 - 1 2
2. Tabanan 1 - 1 - - 2
3. Badung 26 28 19 15 2 90
4. Gianyar 5 5 1 - - 11
5. Klungkung - - 1 1 - 2
6. B a n g l i - - - - - -
7. Karangasem 1 2 1 1 - 5
8. Buleleng 1 2 2 3 1 9
9. Denpasar 3 4 9 7 5 28
Jumlah 37 41 35 27 9 149
Sumber : BPS Dalam Angka 2010
2.2.7 Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Berbintang di Bali
Perkembangan tingkat hunian hotel berbintang pada tahun 2006 terlihat adanya penurunan,
kemudian pada tahun 2007 dan 2008 meningkat dan tahun 2009 kembali menurun seperti terlihat
pada tabel berikut :
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 25
Tingkat Hunian Hotel Berbintang di Bali
Kelas Bintang Tingkat Hunian Hotel
Rata -
rata 2005 2006 2007 2008 2009
Bintang 5 49,80 49,14 57,31 66,94 60,92 56,82
Bintang 4 47,46 43,22 52,12 62,55 59,22 52,91
Bintang 3 42,11 36,62 48,34 61,19 59,55 49,56
Bintang 2 39,46 38,08 49,57 51,08 47,41 45,12
Bintang 1 27,36 39,68 36,47 38,29 42,53 36,87
Seluruh Hotel 44,40 44,46 53,32 62,77 59,0 52,79
Sumber : Bali Dalam Angka 2010
Menurunnya tingkat penghunian hotel berbintang pada tahun 2009 sebesar 6,01% dibanding tahun
2008 diantarnya selain akibat terjadinya peristiwa peledakan bom di Hotel JW Marriot pada
pertengahan tahun 2009 juga disebabkan oleh adanya larangan atau travel warning yang
dikeluarkan oleh sejumlah Negara untuk berkunjung ke Indonesia. Namun demikian dengan
meningkatnya jumlah wisatawan mancanergara yang bekunjung ke bali pada periode Januari s/d
September 2010 maka tingkat hunian kembali mengalami meningkat mencapai 62,06%.
2.2.8 Perkembangan Lama Menginap Wisatawan di Bali
Rata –rata lama menginap tamu hotel berbintang di Bali selama periode tahun 2005 sampai 2009
terus mengalami peninglatan dengan rata –rata peningkatan 3,32 hari. Sedangkan untuk waktu
lamanya menginap, tamu hotel 5 paling lama menginap dengan rata –rata lama menginap selama
4,06 hari, kemudain diikuti oleh tanu hotel bintang 4 seperti terlihat pada tabel berikut :
Rata –rata lama menginap tamu hotel Berbintang di Bali
Kelas Bintang Rata –rata Lama Menginap Tamu Hotel di Bali
Rata -
rata 2005 2006 2007 2008 2009
Bintang 5 3,71 3,63 4,08 4,07 4,79 4,06
Bintang 4 2,38 3,13 3,18 3,27 3,23 3,04
Bintang 3 3,27 2,73 3,10 2,99 2,69 2,96
Bintang 2 3,08 3,25 3,25 3,29 4,06 3,39
Bintang 1 3,01 2,39 2,46 3,5 3,63 3,00
Seluruh Hotel 3,19 3,23 3,48 3,54 3,63 3,41
Sumber : Bali Dalam Angka 2010
Sementara berdasarkan catatan Berita Resmi Statistik Provinsi Bali No.44/11/51/Th.IV, tangal 5 November 210, rata –rata lama menginap tamu hotel berbintang di Bali untuk bulan September 2010 mencapai 3,40 hari.
2.2.9 Prospek Industri Pariwisata Indonesia
Berdasarkan perkembangan pembangunan hotel, tingkat hunian yang semakin meningkat setiap
tahunnya serta bergairahnya kalangan pengusaha perhotelan baru mancanegara yang terus
agresif dalam membangun hotel-hotel baru menunjukan pasar hotel di Indonesia saat ini masih
mempunyai prospek yang positif.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 26
2.2.10 Tinjauan Umum Pasar PERHOTELAN
Secara keseluruhan, jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung ke Indonesia pada
Juni 2011 mencapai 674.402 orang, mengalami kenaikan sebesar -9,94 persen dibanding bulan
yang sama tahun sebelumnya. Begitu pula, secara komulatif pada Januari-Juni 2011 , jumlah
wisman mengalami peningkatan sebesar 6,42 persen dibandingkan periode yang sama tahun
sebelummnya. Jumlah wisman yang datang melalui 19 pintu masuk utama pada Desember 2010
mengalami kenaikan 3,31 persen dibanding Desember 2009 yaitu dari 573.150 orang menjadi
592.122 orang.
Demikian pula, jika dibanding November 2010 jumlah wisman yang datang melalui 19 pintu masuk
mengalami kenaikan sebesar 11,17 persen. Sementara itu, jumlah wisman yang datang melalui
pintu masuk Ngurah Rai pada Desember 2010 mengalami sedikit kenaikan, yaitu 0,40 persen
dibanding bulan yang sama tahun 2009, yaitu dari 221.604 orang menjadi 222.497 orang. Namun,
jika dibanding November 2010, jumlah wisman yang datang melalui Ngurah Rai naik cukup besar
13,03 persen.
Jumlah Kedatangan Wisatawan Mancanegara ke Indonesia Menurut Pintu Masuk, 2011
Sumber : BPS – Jumlah wisman Juni 2011
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 27
Jumlah Kedatangan Wisatawan Mancanegara ke Indonesia Menurut Pintu Masuk, 2010
Sumber : BPS – Jumlah wisman 2010
Secara kumulatif, selama Januari-Desember 2010, jumlah wisman yang berkunjung ke Indonesia
mencapai 7.002.944 orang, yang berarti meningkat 10,74 persen dibanding jumlah wisman pada
periode yang sama tahun 2009. Kenaikan jumlah wisman ini terjadi di sebagian besar pintu masuk
utama, dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di pintu masuk bandara Adi Sumarmo
sebesar 35,54 persen, diikuti Soekarno-Hatta 31,16 persen. Sementara itu, enam pintu masuk
utama mengalami penurunan dengan penurunan tertinggi terjadi di Minangkabau 46,12 persen.
Diharapkan pada tahun-tahun berikutnya jumlah kunjungan wisman dapat lebih tinggi lagi.
Kenaikan jumlah wisman Desember 2010 dibanding Desember 2009 juga terjadi di sebagian besar
pintu masuk utama, dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di Sepinggan 58,41 persen,
Selaparang 54,48 persen dan Husein Sastranegara 39,02 persen. Sementara itu, pintu masuk yang
mengalami penurunan jumlah kunjungan wisman tertinggi terjadi di pintu masuk bandara Makasar
73,55 persen. Selanjutnya, jika dibanding November 2010 kenaikan jumlah wisman Desember
2010 terjadi di sebagian pintu masuk dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di pintu masuk
bandara Adi Sucipto 160,53 persen dan kenaikan terendah di Minangkabau 0,06 persen.
Sementara itu penurunan jumlah kunjungan wisman yang cukup tajam melalui bandara St. Syarif
Kasim II 59,76 persen dan yang terendah di pintu masuk Soekarno-Hatta 5,65 persen.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 28
Perkembangan Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk
Sumber : BPS – Pariwisata Feb 2011
Secara keseluruhan jumlah wisman yang datang ke Indonesia pada tahun 2010 mencapai 7,00 juta
orang atau meningkat 10,74 persen jika dibanding wisman tahun 2009 sebesar 6,32 juta.
Selanjutnya berdasarkan penelitian terhadap wisman yang akan meninggalkan Indonesia
(Passenger Exit Survey-PES) yang dilakukan oleh Kementerian Kebudayaan dan Pariwisata,
menunjukkan bahwa rata-rata lama tinggal wisman di Indonesia pada tahun 2010 mengalami
peningkatan sebesar 4,55 persen dibanding tahun sebelumnya, yaitu dari 7,69 hari menjadi 8,04
hari. Peningkatan lama tinggal ini berdampak pada rata-rata pengeluaran mereka per kunjungan
yang juga mengalami kenaikan 9,02 persen, yaitu dari US$995,93 menjadi US$1.085,75. Begitu
juga dengan rata-rata pengeluaran mereka per hari mengalami kenaikan sebesar 4,20 persen,
yaitu dari US$129,57 pada tahun 2009 menjadi US$135,01 pada tahun 2010.
Selanjutnya, perkiraan penerimaan devisa pariwisata pada tahun 2010 mencapai US$7,6 miliar
atau naik 20,63 persen jika dibanding dengan tahun sebelumnya yang mencapai US$6,3 miliar.
Kenaikan ini disebabkan meningkatnya pengeluaran wisman per kunjungan.
Profil Wisman 2009 dan 2010
No Uraian 2009 2010 Pertumbuha
n (%)
1. Jumlah Wisman (Ribu Orang) 6.323,7 7002,9 10,74
c. 19 Pintu 5.898,9 6.575,4 11,47
d. Pintu Lainnya 424,8 427,5 0,62
2. Rata-rata Pengeluaran Per Kunjungan (US&) 995,93 1.085,75 9,02
3. Rata-rata lama tinggal (hari) 7,69 8,04 4,55
4. Rata-rata Pengeluaran Per Hari (US$) 129,57 135,01 4,20
5. Perkiraan Penerimaan Devisa (milliar US$) 6,3 7,6 20,63
Sumber : Survei PES 2010, Kemenbudpar
2.2.11 Tingkat Penghunian Kamar (TPK)
Perkembangan pembangunan jumlah hotel berbintang di Indonesia selama tahun 2004 sampai
tahun 2009 didominasi oleh pembangunan hotel bintang tiga dengan rata –rata pertumbuhan
5,6%, sedangkan perkembangan seluruh hotel berbintang selama 5 tahun terakhir rata – rata
mencapai 3,24% .
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 29
Perkembangan Hotel Nasional 2004 -2009
Klasifikasi
Tahun
2004 2005 2006 2007 2008 2009* Rata -rata
Pertumbuhan
Bintang 5 76 80 83 91 96 97 5,0%
Bintang 4 150 153 165 157 188 191 5,3%
Bintang 3 242 252 265 272 312 317 5,6%
Bintang 2 245 252 241 238 265 269 2,0%
Bintang 1 301 302 303 316 308 313 0,8%
TOTAL 1014 1039 1057 1074 1169 1187 3,24%
Sumber : Badan Pusat Statistik (Diolah CISI)
Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel berbintang di 17 provinsi di Indonesia pada Desember 2010
mencapai rata-rata 53,84 persen atau naik 1,31 poin dibanding TPK Desember 2009 sebesar 52,53
persen. Demikian pula dibanding dengan TPK November 2010 yang sebesar 50,25 persen, TPK
Desember 2010 naik 3,59 poin. Pada Desember 2010, TPK tertinggi tercatat di Provinsi Sulawesi
Tengah sebesar 65,10 persen dan TPK terendah di Provinsi D.I. Yogyakarta sebesar 40,92 persen.
TPK Hotel Berbintang di 17 Provinsi di Indonesia November–Desember 2010
No. Provinsi TPK (%)
Desember 2009 Desember 2010
1. Sumatera Utara 37,41 46,67
2. Sumatera Barat 52,56 53,05
3. DKI Jakarta 55,28 55,84
4. Jawa Barat 54,02 55,90
5. Jawa Tengah 46,15 44,14
6. D.I. Yogyakarta 60,59 40,92
7. Jawa Timur 51,32 51,95
8. Bali 59,66 60,81
9. Sulawesi Utara 43,73 49,19
10. Sulawesi Selatan 42,85 51,23
11. Kalimantan Timur 46,34 62,64
12. Riau 48,16 50,42
13. Nusa Tenggara Barat 44,16 53,26
14. Kepulauan Riau 48,53 47,34
15. Lampung 46,24 52,09
16. Jambi 52,05 48,94
17. Sulawesi Tengah 51,32 65,10
17 Provinsi 52,53 53,84
Sumber: BPS
Kenaikan TPK hotel Desember 2010 dibanding November 2010 terjadi di seluruh Provinsi DTW
kecuali Provinsi Sulawesi Tengah, dengan kenaikan tertinggi terjadi di Provinsi D.I. Yogyakarta
sebesar 16,32 poin. Kenaikan TPK yang cukup signifikan di DI Yogyakarta ini menunjukan Provinsi
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 30
D.I. Yogyakarta telah kembali normal pasca terjadinya bencana alam berupa meletusnya Gunung
Merapi pada akhir Oktober 2010. Sementara itu Sumatera Utara merupakan provinsi dengan
kenaikan TPK terendah yaitu 0,06 poin.
TPK Menurut Klasifikasi Bintang di 17 Provinsi di Indonesia
No. Provinsi TPK (%)
Desember 2009 Desember 2010
1. Bintang 1 40,18 46,55
2. Bintang 2 48,36 52,88
3. Bintang 3 53,14 56,21
4. Bintang 4 55,00 53,77
5. Bintang 5 57,57 55,28
Seluruh Bintang 52,53 53,84
Sumber: BPS
Selanjutnya bila dilihat menurut klasifikasi hotel, TPK hotel tertinggi terjadi pada hotel bintang 3
yaitu mencapai 56,21 persen, sedangkan TPK hotel terendah terjadi pada hotel bintang 1 yang
hanya mencapai 46,55 persen.
Rata-rata lama menginap tamu asing dan Indonesia pada hotel berbintang di 17 provinsi di
Indonesia pada Desember 2010 mencapai 1,99 hari, naik 0,03 hari jika dibanding rata-rata lama
menginap tamu Desember 2009, dan naik 0,08 hari jika dibanding November 2010. Secara
keseluruhan, rata-rata lama menginap tamu asing pada Desember 2010 lebih tinggi dibanding
tamu Indonesia yaitu masing-masing 3,08 hari dan 1,73 hari, dan ini terjadi hampir di seluruh
provinsi DTW, kecuali Provinsi Sulawesi Tengah.
Jika dirinci menurut provinsi, tercatat rata-rata lama menginap tamu yang tertinggi pada
Desember 2010 terjadi di Provinsi Bali yaitu 3,94 hari, diikuti oleh Provinsi Nusa Tenggara Barat
sebesar 2,76 hari. Sedangkan rata-rata lama menginap tamu yang terendah terjadi di Provinsi
Sulawesi Tengah yaitu 1,24 hari. Untuk tamu asing, rata-rata lama menginap tertinggi terjadi di
Provinsi Lampung sebesar 4,32 hari, diikuti Provinsi Bali sebesar 4,20 hari, dan Riau 4,12 hari.
Sedangkan rata-rata lama menginap tamu asing terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah
sebesar 1,00 hari. Sementara itu untuk tamu Indonesia, rata-rata lama menginap tertinggi terjadi
di Provinsi Bali sebesar 3,33 hari, dan terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah sebesar 1,24
hari.
Rata-rata Lama Menginap Tamu Asing dan Indonesia pada Hotel Berbintang di 17
Provinsi di Indonesia
No. Provinsi
Rata-Rata Lama Tamu Menginap (Hari)
Asing Indonesia Total
Des
2009
Des
2010
Des
2009
Des
2010
Des
2009
Des
2010
1. Sumatera Utara 1,48 1,92 1,38 1,36 1,39 1,44
2. Sumatera Barat 2,19 1,66 1,35 1,44 1,40 1,45
3. DKI Jakarta 2,76 2,18 2,03 2,11 2,15 2,12
4. Jawa Barat 2,41 2,97 1,57 1,51 1,62 1,56
5. Jawa Tengah 1,66 1,62 1,36 1,35 1,36 1,36
6. D.I. Yogyakarta 2,07 2,17 1,64 1,65 1,68 1,70
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 31
No. Provinsi
Rata-Rata Lama Tamu Menginap (Hari)
Asing Indonesia Total
Des
2009
Des
2010
Des
2009
Des
2010
Des
2009
Des
2010
7. Jawa Timur 2,58 2,27 1,50 1,48 1,55 1,52
8. Bali 3,41 4,20 3,18 3,33 3,33 3,94
9. Sulawesi Utara 4,50 3,61 1,88 1,68 2,03 1,74
10. Sulawesi Selatan 2,41 2,84 1,76 1,70 1,78 1,73
11. Kalimantan Timur 3,87 3,69 1,82 1,79 1,97 1,90
12. Riau 3,80 4,12 1,65 1,64 1,72 1,70
13. Nusa Tenggara Barat 4,02 3,56 2,27 2,58 2,61 2,76
14. Kepulauan Riau 1,69 1,43 1,58 1,38 1,65 1,40
15. Lampung 2,46 4,32 1,41 1,56 1,43 1,60
16. Jambi 1,82 2,15 1,91 1,38 1,91 1,39
17. Sulawesi Tengah 1,43 1,00 1,67 1,24 1,66 1,24
17 DTW 2,77 3,08 1,75 1,73 1,96 1,99
Sumber: BPS
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 32
2.3 HOTEL HARRIS RESORT KUTA BALI
JALAN PANTAI KUTA, KELURAHAN KUTA, KECAMATAN KUTA, KABUPATEN
BADUNG - BALI.
2.3.1 Ringkasan Penilaian
Indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Biaya
Uraian Indikasi Indikasi
Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar
Tanah (Luas : 17.040 m²) Rp 129.504.000.000,- *) Rp 129.504.000.000,-
Bangunan-bangunan Rp 60.890.940.000,- Rp 34.136.970.000,-
Sarana Pelengkap Rp 1.636.210.000,- Rp 638.130.000,-
Perlengkapan Hotel Rp 4.566.430.000,- *) Rp 4.566.430.000,-
Peralatan Bangunan Rp 1.370.650.000,- *) Rp 1.370.650.000,-
Jumlah Rp 197.968.230.000,- Rp 170.216.180.000,-
Indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Pendapatan
Uraian Indikasi
Nilai Pasar
Indikasi Nilai (Hotel) Rp 169.722.000.000,-
Jumlah Rp 169.722.000.000,-
Kesimpulan Pendapat Nilai Pasar
Berdasarkan dari hasil 2 (dua) pendekatan tersebut di atas, kami membuat rekonsiliasi
seperti di bawah ini :
Uraian Nilai Pasar
Pendekatan Biaya (50% x 170.216.180.000) Rp 85.108.090.000,-
Pendekatan Pendapatan (50% x 169.722.000.000) Rp 84.861.000.000,-
Jumlah Properti Hotel Harris Kuta Rp 169.969.090.000,-
*) Nilai Pasar
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 33
2.3.2 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA
2.3.2.1 Tanah
2.3.2.1.1 Lokasi dan Peruntukan
Tanah ini terletak di tepi sebelah Timur Jalan Pantai Kuta, di wilayah Kecamatan Kuta
Letak tanah ini kurang lebih 800 meter di sebelah Barat Jalan Legian, kurang lebih 2 kilometer
dari persimpangan Jalan I Gusti Ngurah Rai dan Jalan Sunset Road, dan kurang lebih 20 kilometer
di sebelah Barat Daya pusat kota Denpasar (Kantor Gubernur).
Jalan Pantai Kuta yang terletak di depan tanah dimaksud lebarnya 8 meter, diaspal dan
dilengkapi dengan drainasi tertutup dan trotoir dari paving blok.
2.3.2.1.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan
Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari bangunan-bangunan
perkantoran dan perdagangan permanen yang bertingkat, sedang penduduk sekitarnya terdiri dari
golongan masyarakat berpendapatan menengah.
Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di daerah sekitar ini adalah cukup terpelihara dengan
baik, dengan lebar jalan antara 3 meter sampai 10 meter, diaspal, diterangi oleh lampu-lampu
mercury dan dilengkapi dengan drainasi tertutup.
Bangunan-bangunan penting yang terletak dekat properti ini dan dapat digunakan sebagai
petunjuk antara lain :
HARD ROCK HOTEL
HARD ROCK CAFE
GRAND ISTANA RAMA HOTEL
Fasilitas umum seperti aliran listrik, air dan telepon sudah tersedia di daerah ini, sedang
pengangkutan umum melewati Jalan Pantai Kuta yang terletak di depan lokasi ini.
Di lokasi yang dinilai, air bersih didapat dari sumur bor, sedang aliran listrik diperoleh dari PLN
dan diesel generator.
2.3.2.1.3 Data Tanah
Tanah ini mempunyai bentuk yang tidak beraturan, terdiri dari sebidang tanah, yang terletak di
Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung - Bali, terdaftar sebagai Hak Guna
Bangunan No. 980, tercatat atas nama PT INDONESIAN PARADISE ISLAND, dikeluarkan pada
tanggal 16 Juni 2010 dan berlaku sampai dengan tanggal 21 Desember 2030, Surat Ukur No.
02677/Kuta/2010, tertanggal 3 Juni 2010, meliputi tanah seluas 17.040 m²
Topografi tanah ini pada umumnya rata, tinggi bagian depan dan belakangnya kurang lebih sama
dengan permukaan jalan didepannya.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 34
Pada bagian lain laporan ini, kami lampirkan gambar situasi tanah dan bangunan, foto-foto
properti serta peta lokasi yang menunjukkan letak tanah ini.
Pada gambar situasi dapat diperlihatkan, bahwa tanah ini mempunyai lebar bagian depan 240
meter di Jalan Pantai Kuta dengan panjang ke dalam maksimum kurang lebih 290 meter.
Batas-batas tanah ini adalah sebagai berikut :
Sebelah Utara : Gang Wina Cottages
Sebelah Selatan : Rumah Tinggal
Sebelah Timur : Rumah Tinggal
Sebelah Barat : Grand Istana Rama Hotel dan Jalan Pantai Kuta
2.3.2.1.4 Perkembangan Properti
Tanah ini pada saat sekarang sudah dibangun dan digunakan sebagai Hotel HARRIS Resort Kuta
Bali, terdiri dari bangunan-bangunan, sarana pelengkap, perlengkapan hotel dan peralatan
gedung, yang kami uraikan di bagian lain dalam laporan ini.
2.3.2.1.5 Ijin Mendirikan Bangunan
Bangunan ini dilengkapi dengan Surat Izin Mendirikan Bangunan sebagai berikut :
1. IMB No. 759, tertanggal 21 Oktober 2003, untuk Hotel Bintang (204 kamar), dikeluarkan oleh
Kepala Dinas Cipta Karya Kabupaten Badung.
2. IMB No. 1677, tertanggal 17 Desember 2009, untuk Bangunan Ruang Meeting, dikeluarkan oleh
Kepala Dinas Cipta Karya Kabupaten Badung.
2.3.2.1.6 Data Pembanding
Data pembanding yang kami dapatkan di sekitar properti yang dapat digunakan sebagai dasar
penilaian tanah adalah :
Data 1
Identitas : Tanah Kosong
Lokasi : Jalan Sunset Road
Luas Tanah : 7.600 m²
Surat Tanah : Hak Guna Bangunan
Posisi : Di tengah
Lebar Jalan : 16 m
Elevasi : Sama dengan permukaan jalan
Bentuk Tanah : Beraturan
Jarak dari Properti : 1 kilometer
Sumber Data : Bapak Dewa Wiratha
Waktu Penawaran : Juni 2011
Harga Penawaran : Rp. 83.600.000.000,-
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 35
Data 2
Identitas : Tanah Kosong
Lokasi : Jalan Sunset Road
Luas Tanah : 1.300 m²
Surat Tanah : Hak Guna Bangunan
Posisi : Di tengah
Lebar Jalan : 16 m
Elevasi : Sama dengan permukaan jalan
Bentuk Tanah : Beraturan
Jarak dari Properti : 1,2 kilometer
Sumber Data : Bapak Dewa Wiratha
Waktu Penawaran : Juni 2011
Harga Penawaran : Rp. 14.300.000.000,-
Data 3
Identitas : Tanah Kosong
Lokasi : Jalan Sunset Road
Luas Tanah : 5.625 m²
Surat Tanah : Hak Guna Bangunan
Posisi : Di tengah
Lebar Jalan : 16 m
Elevasi : Sama dengan permukaan jalan
Bentuk Tanah : Beraturan
Jarak dari Properti : 1,5 kilometer
Sumber Data : Bapak So Tho Hemming
Waktu Penawaran : Juni 2011
Harga Penawaran : Rp. 56.250.000.000,-
2.3.2.1.7 Faktor Penyesuaian
Faktor-faktor penyesuaian dalam penilaian tanah dipertimbangkan atas dasar sebagai berikut :
Waktu : Perbedaan waktu antara Harga Penawaran/Transaksi dengan waktu
penilaian;
Lokasi : Pertimbangan dari properti yang dinilai terhadap aksesibilitas, lebar
jalan, prospek pengembangan kawasan, tingkat hunian, fasilitas
lingkungan (telepon, listrik, air bersih dll.) dan kondisi lingkungan;
Jumlah Luas : Berkaitan dengan likuiditas properti;
Bentuk Tanah : Berkaitan dengan bentuk tanah, contoh : beraturan, tidak beraturan
dan lainnya;
Elevasi : Tinggi, rendah atau sama permukaan tanah terhadap jalan
dimukanya;
Peruntukan : Berkaitan dengan peruntukan tanah;
Hak Kepemilikan : Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Girik dll.
Lain-lain : Faktor lainnya yang akan mempengaruhi Nilai.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 36
2.3.2.1.8 Kesimpulan
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor lain yang berhubungan dengan
penilaian ini, menurut pendapat kami jumlah Rp. 129.504.000.000,- (Seratus Dua Puluh
Sembilan Miliar Lima Ratus Empat Juta Rupiah) merupakan Nilai Pasar dari tanah tersebut pada
tanggal 30 Juni 3011.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 37
2.3.2.2 Bangunan - Bangunan
2.3.2.2.1 Ringkasan Penilaian Bangunan
Uraian Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar
Bangunan-bangunan
1. HOTEL 4 lantai Rp 52.467.320.000,- Rp 29.414.490.000,-
2. Restaurant & Caffe Rp 408.670.000,- Rp 229.110.000,-
3. Kids Center Rp 177.060.000,- Rp 99.260.000,-
4. SPA, Kantor dan Loker Rp 4.719.860.000,- Rp 2.646.070.000,-
5. Genset Rp 420.000.000,- Rp 235.460.000,-
6. Bangunan Pompa (3 unit) Rp 228.930.000,- Rp 128.340.000,-
7. Meeting Room Rp 722.400.000,- Rp 405.000.000,-
8. Kantor & Tempat Tinggal (3 lantai) Rp 1.509.600.000,- Rp 846.320.000,-
9. Kantin Karyawan Rp 201.150.000,- Rp 112.770.000,-
10. Pos Jaga 1 & 2 Rp 35.950.000,- Rp 20.150.000,-
Jumlah Rp 60.890.940.000,- Rp 34.136.970.000,-
2.3.2.2.2 Hotel
Terdiri dari 4 (empat) lantai dibuat dengan rangka beton bertulang, dengan spesifikasi teknis
sebagai berikut :
Pondasi : Pasangan batu kali dan tiang pancang
Dinding : Pasangan batu bata diplester
Atap : Genteng beton rangka kayu
Lantai : Keramik dan marmer
Langit-langit : Gypsum
Jendela : Kaca rangka aluminium
Pintu : Panel kayu dan panel kaca
Partisi : Pasangan batu bata diplester
Penggunaan Ruangan
- Lantai Satu : Resepsionis, restoran & cafe, dapur bersih, dapur kotor
dan toilet/ kamar mandi
- Lantai Dua : Ruang Meeting dan Kamar-kamar
- Lantai Tiga : Kamar-kamar
- Lantai Empat : Kamar-kamar
Bangunan ini dicat, terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik dan
instalasi plumbing.
Luas lantai seluruhnya sesuai fisik kurang lebih 11.957 meter persegi, dengan luas lantai satu
kurang lebih 3.126 meter persegi.
Tahun dibangun : 2000
Tahun renovasi : -
Kondisi Fisik : Baik
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 38
Biaya Pengganti Baru : Rp 52.467.320.000,-
Nilai Pasar : Rp 29.414.490.000,-
2.3.2.2.3 Restaurant & Cafe
Terdiri dari 1 (satu) lantai dibuat dengan rangka kayu, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut :
Pondasi : Pasangan batu kali
Dinding : Pasangan batu bata diplester
Atap : Sirap
Lantai : Parquette
Jendela : Kaca rangka kayu
Pintu : Panel Kaca rangka kayu
Penggunaan Ruangan : Restaurant & Cafe
Bangunan ini dicat, terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik.
Luas lantai seluruhnya sesuai fisik kurang lebih 216 meter persegi.
Tahun dibangun : 2000
Tahun renovasi : -
Kondisi Fisik : Baik
Biaya Pengganti Baru : Rp 408.670.000,-
Nilai Pasar : Rp 229.110.000,-
2.3.2.2.4 Bangunan Kids Centre
Terdiri dari 1 (satu) lantai dibuat dengan rangka beton bertulang, dengan spesifikasi teknis
sebagai berikut :
Pondasi : Pasangan batu kali
Dinding : Pasangan batu bata diplester
Atap : Dak beton
Lantai : Keramik
Langit-langit : Plywood
Jendela : Kaca rangka aluminium
Pintu : Panel Kaca rangka aluminium
Partisi : Pasangan batu bata diplester
Penggunaan Ruangan : Tempat bermaian anak - anak
Bangunan ini dicat, terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik.
Luas lantai seluruhnya sesuai fisik kurang lebih 65 meter persegi.
Tahun dibangun : 2000
Tahun renovasi : -
Kondisi Fisik : Baik
Biaya Pengganti Baru : Rp 177.060.000,-
Nilai Pasar : Rp 99.260.000,-
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 39
2.3.2.2.5 Bangunan Spa
Terdiri dari 1 (satu) lantai dibuat dengan rangka beton bertulang, dengan spesifikasi teknis
sebagai berikut :
Pondasi : Pasangan batu kali
Dinding : Pasangan batu bata diplester
Atap : Genteng beton rangka kayu
Lantai : Keramik
Langit-langit : Gypsum
Jendela : Kaca rangka aluminium
Pintu : Kaca rangka aluminium
Partisi : Pasangan batu bata diplester
Penggunaan Ruangan : Spa
Bangunan ini dicat, terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik.
Luas lantai seluruhnya sesuai fisik kurang lebih 2.045 meter persegi.
Tahun dibangun : 2000
Tahun renovasi : -
Kondisi Fisik : Baik
Biaya Pengganti Baru : Rp 4.719.860.000,-
Nilai Pasar : Rp 2.646.070.000,-
2.3.2.2.6 Rumah Diesel
Terdiri dari 1 (satu) lantai dibuat dengan rangka beton, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut:
Pondasi : Pasangan batu kali
Dinding : Pasangan batu bata diplester
Atap : Dak beton
Lantai : Rabat beton
Pintu : Pelat baja
Bangunan ini dicat, cukup terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik.
Luas lantai seluruhnya sesuai fisik kurang lebih 200 meter persegi.
Tahun dibangun : 2002
Tahun renovasi : -
Kondisi Fisik : Baik
Biaya Pengganti Baru : Rp 420.000.000,-
Nilai Pasar : Rp 235.460.000,-
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 40
2.3.2.2.7 Rumah Pompa Kolam Renang
Terdiri dari 1 (satu) lantai dibuat dengan rangka beton, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut:
Pondasi : Pasangan batu kali
Dinding : Pasangan batu bata diplester
Atap : Dak beton
Lantai : Rabat beton
Pintu : Pelat baja
Bangunan ini dicat, cukup terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik.
Luas lantai seluruhnya sesuai fisik kurang lebih 121 meter persegi.
Tahun dibangun : 2002
Tahun renovasi : -
Kondisi Fisik : Baik
Biaya Pengganti Baru : Rp 228.930.000,-
Nilai Pasar : Rp 128.340.000,-
2.3.2.2.8 Meeting Room
Terdiri dari 1 (satu) lantai dibuat dengan rangka beton, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut:
Pondasi : Pasangan batu kali
Dinding : Pasangan batu bata diplester
Atap : Genteng Beton
Lantai : Keramik
Jendela : Kaca rangka kayu
Pintu : Panel kayu
Partisi : Pasangan batu bata diplester
Penggunaan Ruangan : Ruang Meeting
Bangunan ini dicat, cukup terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik.
Luas lantai seluruhnya sesuai fisik kurang lebih 313 meter persegi.
Tahun dibangun : 2008
Tahun renovasi : -
Kondisi Fisik : Baik
Biaya Pengganti Baru : Rp 722.400.000,-
Nilai Pasar : Rp 405.000.000,-
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 41
2.3.2.2.9 Bangunan Kantor & Tempat Tinggal
Terdiri dari 3 (tiga) lantai dibuat dengan rangka beton bertulang, dengan spesifikasi teknis
sebagai berikut :
Pondasi : Pasangan batu kali dan beton tapak
Dinding : Pasangan batu bata diplester
Atap : Genteng beton rangka kayu
Lantai : Keramik
Langit-langit : Plywood
Jendela : Kaca rangka kayu
Pintu : Panel kayu
Partisi : Pasangan batu bata diplester
Penggunaan Ruangan
- Lantai Satu : Ruang staf, toilet/wc
- Lantai Dua : Ruang staf, ruang meteng, toilet/wc
- Lantai Tiga : Ruang staf
Bangunan ini dicat, terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik dan
instalasi plumbing.
Luas lantai seluruhnya sesuai fisik kurang lebih 600 meter persegi, dengan luas lantai satu kurang
lebih 175 meter persegi.
Tahun dibangun : 2002
Tahun renovasi : -
Kondisi Fisik : Baik
Biaya Pengganti Baru : Rp 1.509.600.000,-
Nilai Pasar : Rp 846.320.000,-
2.3.2.2.10 Bangunan Kantin Karyawan
Terdiri dari 1 (satu) lantai dibuat dengan rangka beton, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut:
Pondasi : Pasangan batu kali
Atap : Genteng beton rangka kayu
Lantai : Rabat beton
Langit-langit : Plywood
Penggunaan Ruangan : Kantin
Bangunan ini dicat, cukup terpelihara, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik.
Luas lantai seluruhnya sesuai fisik kurang lebih 113 meter persegi.
Tahun dibangun : 2002
Tahun renovasi : -
Kondisi Fisik : Baik
Biaya Pengganti Baru : Rp 201.150.000,-
Nilai Pasar : Rp 112.770.000,-
2.3.2.2.11 Pos Jaga I & 2
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 42
Terdiri dari 1 (satu) lantai dibuat dengan rangka beton, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut:
Pondasi : Pasangan batu kali
Dinding : Pasangan batu kali
Atap : Dak beton
Lantai : Keramik
Langit-langit : Plywood
Jendela : Kaca rangka kayu
Pintu : Panel kayu
Bangunan ini dicat, cukup terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik.
Luas lantai Pos Jaga 1 kurang lebih 4 meter persegi dan Luas lantai Pos Jaga 2 kurang lebih 19
meter persegi.
Tahun dibangun : 2002
Tahun renovasi : -
Kondisi Fisik : Baik
Biaya Pengganti Baru : Rp 35.950.000,-
Nilai Pasar : Rp 20.150.000,-
2.3.2.3 Sarana Pelengkap
Sarana pelengkap terdiri dari :
URAIAN VOLUME SATUAN BIAYA PENGGANTI
BARU (Rp.)
NILAI PASAR
(Rp.)
- Kolam Renang (Besar)
Struktur bangunan beton bertulang, dengan
finishing pasangan keramik, kedalaman
kolam 2 s/d 3,5 meter dengan luas 495
meter persegi.
495 m1 891.000.000 347.490.000
- Kolam Renang (Anak)
Struktur bangunan beton bertulang, dengan
finishing pasangan keramik, kedalaman
kolam 1,5 meter dengan luas 66 meter
persegi.
66 m1 99.000.000 38.610.000
- Sarana Jalan dan Parkir
Terbuat dari pasangan paving block seluas
3.494 meter persegi.
3.494 m1 244.580.000 95.390.000
- Taman 5.400 m1 189.000.000 73.710.000
Taman, terdiri dari berbagai jenis tanaman,
kolam ikan dan peralatan taman lainnya.
- Pagar Keliling
Terbuat dari pasangan batu bata sebagian
dilapis batu alam, tinggi pagar 3 meter
dengan panjang keseluruhan 675 meter.
945 m1 212.630.000 82.930.000
Jumlah Sarana Pelengkap 1.636.210.000 638.130.000
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 43
2.3.2.4 Perlengkapan Hotel
NO QTY URAIAN KETERANGAN
1 A&G DEPARTEMENT
1 - AC Split 2.5 PK, daikin
7 - AC Split NEC
1 - AC Split -
1 - Binding machine Ibimatic 2
6 - Calculator Casio MS 20 V Casio MS 20
5 - Calculator Citizen SDC-868L
1 - Calculator MP120LTS Canon MP120LTS/12 dgt, w/roll
1 - Calculator Telestruk -
1 - CASH BOX -
1 - FAX MACHINE -
1 - FAX MACHINE PANASONIC, EX SAHID
1 - File Rack -
12 - Filling Cabinet 3 drawer Brother 3 Drawers
2 - Filling Cabinet 3 drawer Brother 3 Drawers
1 - Filling Cabinet 2 drawer Brother 2 drawer
1 - Horisontal Blind 101 Putih 1,71 M T171 L58
1 - Horisontal Blind 101 Putih 1,71 M T102 L55
1 - Horisontal Blind 101 Putih 1,71 M T103 L55
1 - Key Cabinet 2xKB-100+80
1 - Ladder (store) 85 cm/FORTUNA, 975208
1 - LAPTOP -
1 - Large desk (PM) 160X74X75, OD 036+PD133 (beach)
1 - Large desk (FC) 160X74X75, OD 036+PD133 (beach)
1 - Large desk (GM) 160X74X75, OD 036+PD133 (beach)
3 - Long Table -
12 - Medium Desk 140X74X75 OD304+PD133
1 - Metal files cabinet Daichiban, 2 Drawer
1 - Paper cutter -
1 - Paper Shredder Ideal 2230
1 - PORTABLE FAN - ACCT STORE -
1 - Proferator Tata, 2 holer, 200 sheet/Max. 1.3 jt
5 - Rattan Chair -
1 - Rolling Chair with armrest EDP Mgr
3 - Rolling Chair with armrest (GM, FC,
PM)
Donati DO 37
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 44
NO QTY URAIAN KETERANGAN
1 - Safe Deposit Box DY,770, 150 kg, 770X500X480mm
1 - Safe Deposit Box -
1 - Scale 150KG K-150W, 150 kg, Nagata Analog
12 - SECRETARY CHAIR -
17 - SECRETARY CHAIR -
1 - Side Table GM
4 - Small Table -
2 - Small Table GM
3 - Soft Board 100X90 100X90
1 - Stapler Max, 160 sheet
1 - Table Meeting Square 240X120X75, CT-3C, HP
1 - Type Writer Brother, Type GX 8250
1 - Vertical Blind VB 7116 Putih 1,80 M T98,8 L178,5
1 - White Board 60X90 cm 90 X 60
1 - White Board 60X90 cm -
12 - Wood Rack -
1 - Wood Rack -
1 - VERTICAL BLIND -
2 - COFFEE CHAIR RATTAN SYNTETIC GM
1 - COFFEE TABLE RATTAN SYNTETIC GM
2 COMPUTER
2 - ACCESSPOINT WAP54GR - BUSINESS
CENTER
-
1 - CPU GRM
1 - CPU ENG
1 - CPU DOSM
1 - CPU -
1 - CPU - ONITY -
2 - CPU - BUSINESS CENTER -
1 - CPU (Sales Bayu) -
2 - COMPUTER - FO -
2 - DVD-RW +/- F/HRD AND EXSEC OFF -
2 - Hard Disk 120 GB, 7200 RPM, Segeate Sata
1 - Hard Disk (CCTV BACK UP) -
1 - Hard Disk Seagate 1.5 BTS
4 - HP Procurve Access Point Seagate 1.5 BTS
1 - Main Server HPCompaq ML 350 incl. SMART UPS SUA1000 iNET, Catridge
7pcs, tape dripe internal
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 45
NO QTY URAIAN KETERANGAN
3 - MONITOR LCD - BUSINESS CENTER -
3 - MONITOR LCD LG 17"L1753S Front Desk
5 - MONITOR LCD LG 17" A&G & Eng
1 - Monitor LCD TV 22" -
1 - MULTI AIHO -
4 - Personal Computer AMD K7 + UPS
7 - Personal Computer AMD K7 + UPS
1 - Personal Computer P IV
2 - Personal Computer P IV
1 - Personal Computer AMD K7 + UPS
1 - Personal Computer AMD K7 + UPS
1 - Personal Computer Proc. Intel Pentium IV 2,66 Ghz LGA
2 - Personal Computer AMD K7 + UPS
1 - Personal Computer AMD K7 + UPS - LG 505 G
2 - Personal Computer AMD K7 + UPS
2 - Personal Computer AMD K7 + UPS
4 - Personal Computer AMD K7 + UPS
4 - Personal Computer AMD K7 + UPS
1 - Personal Computer AMD K7, xp 2800+ UPS
1 - Personal Computer AMD K7 + UPS
1 - POWER SUPPLY -
3 - POWER SUPPLY -
1 - Printer Canon LBP 2900
2 - Printer Canon LBP1210 Canon Laser Jet LBP1210
1 - Printer Canon LBP1210 Canon Laser Jet LBP1210
1 - Printer Canon LBP 350 -
1 - Printer HP 3845 Deskjet HP 3845
1 - HP Laserjet CP1215 -
1 - Printer LQ-2180 Epson Dotmatrix LQ 2170/2180
1 - Printer LQ-2180 -
2 - Printer LX 300 Epson Dotmatrix LX 300
2 - Printer LX 300 Epson Dotmatrix LX 300
1 - Printer LX 300 Epson Dotmatrix LX 300
1 - Printer LX 300 -
1 - PRINTER XEROX W3119 -
1 - PRINTER XEROX W3119 (Sales) -
1 - PRINTER EPSON LQ-2180 -
2 - Scanner HP Scanjet 3500C & 3670
1 - SERVER RAINER SM110C4 -
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 46
NO QTY URAIAN KETERANGAN
1 - Software hotel system front office, back office & logistic
1 - STAVOLT 1000 VA MATSUNAGA -
1 - STAVOLT KENIKA 600 VA - BUSINESS
CENTER
-
2 - SWITCH HUB 3COM 24 PORT -
15 - UPS APC 525 AS -
7 - UPS APC 525 AS -
9 - UPS APC 525-AS 500VA
5 - UPS APC 525-AS -
1 - UPS APC 600 VA - Meeting Room -
1 - WEB CAMERA -
1 - MOUSE -
1 - WEB CAM -
1 - PROCESSOR COOLER -
1 - HEADSET -
1 - Sony DCR SR-68 -
1 - Ipad 32GB Wifi 3G -
REALTA RHAPSODY
4 - 1 unit computer -
2 - Datacom upgrade fee -
2 - Hard Disk -
1 - HP Proliant ML350G6 -
1 - Kaspersky Atntivirus Service -
2 - Monitor LCD 17" -
2 - Monitor LCD 17" LG -
1 - Nas 4 Tera Byte -
2 - Switch HP Procurve -
5 - Thin Client -
1 - UPS 1500 VA -
1 - Winsvr STD 2008 Con -
1 - Winsvrcal 2008 SNGK -
40 - Winsvrcal 2008 SNGL -
1 - Winsvrstd 2008R2 SN -
-
3 ENGINEERING DEPARTEMENT
1 - AC PC BOARD -
1 - AC PC BOARD -
1 - AC Split 1/2 PK, Crystal CSP 05D for odyssey office
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 47
NO QTY URAIAN KETERANGAN
1 - AC DUCK 8 PK For coral meeting
1 - AC 2 PK REEF MEETING ROOM
1 - AC STANDING Floor 5 PK For Restaurant
4 - Accu 200 AH, for Genset
1 - Acetylen gas btl -
1 - AIR COMPRESSOR -
1 - AIR COMPRESSOR EX SAHID
1 - Air Curtain For Harris Café
4 - Aquarium Pump -
1 - Alage brush, metal handle -
1 - Analysis kit for water Test kit 78HR, Test Kit HI3812
1 - AC SPLIT 1.5PK Mini gym
2 - AC SPLIT 1.5PK 1 For Florist Office & Security
1 - Battery Testing Unit 270, 40-80 ah, 6-12 vlt, 50-300A, Elora
1 - Bech Yokevice 725, 1/8 - 2", Unior
1 - Bench grinder 9300S/9306S, Makita
1 - Boiler Feed water pump "Lowara" FCE 4 65-200/15
50 - CABLE DUCT 3 1.5X1 CM -
50 - CABLE DUCT TC5 -
8 - CABLE MIC -
2 - CABLE MICROPHONE -
200 - CABLE NYYHY 3X1,5 MM -
1 - CABLE SPEAKER -
1 - Camping Gaz Refrigerator leak detector, 206
1 - Chain Cutter -
1 - Chissel Cap 260-250, Elora
3 - Chissel Set Wood, type
2 - Claw hammer 8 oz
4 - Combination Pliers 960-165, Elora / 8" Stanley
1 - Compresor AC 1.5 PK For Room
1 - COMPRESSOR AC 1,5 PK For Room
1 - COMPRESSOR AC 1,5 PK For Room
22 - COMPRESSOR AC 1,5 PK For Room
1 - COMPRESSOR AC 12 PK For Harris Café
1 - COMPRESSOR AC 12 PK For Harris Café
1 - COMPRESSOR AC 2,5 PK For Harris Café
1 - COMPRESSOR AC 5 PK Coral Meeting Room
1 - CONCRETE DACK WATER PROOF -
1 - CONDENSING AC 1.5PK Room 254
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 48
NO QTY URAIAN KETERANGAN
1 - CONDENSING AC 1.5PK DAIKIN RE-35 for Room
1 - CONDENSING AC 1.5PK DAIKIN RE-35 for Room
1 - CONDENSING AC 1.5PK DAIKIN RE-35 for Room
1 - Crowbar 36"
1 - DANFOS VARIABLE SPEED -
1 - DEEP WELL PUMP -
1 - Developing Rest room Driver For FO
1 - Digital Tachometer 15-20.000 rpm Ono Soki
1 - Digital Thermometer 40-700c, Krisbow
1 - DRAIN CLEANER Pemasangan Pipa Drainase 2007
1 - DRAINAGE SYSTEM Pemasangan Pipa Drainase 2007
1 - Driver PC Board (Guest Lift) -
1 - DVD PLAYER Samsung
1 - DVD PLAYER -
1 - Electric Welding ESAB-AB-LHN 140
2 - Electrician Long Nose Plier 6", Stanley
6 - Emergency Exit Lamp -
14 - Emergency Exit Lamp -
6 - EMERGENCY LAMP -
1 - Equalizer Behringer 2031
1 - Extra Long Hex allen key wrench " 159-S 10M, 1.5-12 mm, Elora
1 - Extra Long Hex allen key wrench mm 159-S 10A, 1/16-3/8", Elora
1 - Face Axe 90 cm for las
1 - FILTER CARTRIDGE PUMP -
4 - Fire blanket 120X180 cm , for kitchen 4 pcs
2 - FIRE EXTINGUISHER Rec = 1 , Kitchen = 1
1 - Fire heat Protective Cloth, Shoes, Hand Glove, Helmet ( Depan
Office Eng )
1 - FIXING ROOF PROJECT -
1 - Flaring tool set + Cutter 4-28mm, +Tubing cutter 1/2"-5/8"
1 - Gerinder 4100NB, Makita
1 - Grease gun -
1 - Grinder Cutter L2416S Makita
1 - GROUNDTANK CONSTRUCTION Project 2008
1 - Hack saw frame 189, Elora
1 - Hammer drill + drill set OPTION 8419B Makita+mata bor 3-14mm, 8 pcs
1 - Hand Grinder, N9500N, Makita (Lock
Nut Wrench)
-
1 - HAND PUMP Eng=2, Kitchen=1, Catten=1
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 49
NO QTY URAIAN KETERANGAN
2 - Hand Rivet Japan
1 - HIGH LADDER -
1 - HIGH PRESSURE PUMP 1,5 PK JET PUMP - karcher for leaser
2 - Hole Saw 19-64mm(13pcs), KW0200430
1 - Horisontal Blind 101 Putih T171 L57
2 - Hot Water Pump @ $ 423 Grundfos, CR-5-03 for plant room
1 - Hydraulic jack 2 ton -
2 - HYWARD PUMP -
1 - HYWARD PUMP 2,2 KW -
8 - JACK MIC CANON XLR NEUTRI -
8 - JACK MIC/SPEAKER CANARE F -
4 - JACK SPEAKER SPEAKON NEUT -
3 - JET SPRAYER -
3 - JET SPRAYER -
1 - Jet Sprayer A/C Kiyowa 20A
1 - Jig saw 4300BV Makita
1 - Ladder 1.8 meters 1,8 mtr
1 - Ladder 3,7 meters 3,7 mtr
1 - Ladder 6 meters 6 mtr/Apahce 2X3 mtr
1 - Leaf skimmer astral -
1 - LOBBY AWNING Project
1 - Main line hot water pipes Galvanis
2 - Mechanics hammer 2 kg
1 - MICROPHONE CONFERENCE SYS -
5 - Microphone shure SM 58 Shure, SM 58
2 - Microphone Stand KRM German
1 - Microphone wireles Carver, PT 7800, 30 mtr
1 - Multimeter A/C Sanwa, YX360 TRF, AC/DC
1 - Nylon Rope 10 mm, 15 mtr/with rail
1 - Oil Can 242B-250 Steel, Elora
1 - Oxygen tank with mask 300bar- 45 mnt
2 - Outdoor AC 1.5 PK pabx Room
27 - Outdoor AC 1.5 PK For Room
8 - Outdoor AC 1.5 PK For Room
2 - Outdoor AC 1.5 PK For Room
1 - PCB Elevator JO 6840 FT (Guest Lift) -
2 - Pipe wrench medium 14" (75-15), Elora
2 - Pipe wrench small 10"(75-10), Elora
4 - Pliers Set External & Internal
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 50
NO QTY URAIAN KETERANGAN
1 - Pool brush, plastic handle -
6 - Portable CO2 Fire Extinguisher VCO 10- 4.6 kg
1 - Portable CO2 Fire Extinguisher VCO 50, 23 kg
49 - Portable Dry Chemical Fire
Extinguisher
AV60P, 6 kg
1 - Portable Electric Sander 9045 Makita
1 - Portable electric airblower UB1101, Makita
1 - Portable electric circular saw 5800 Makita
4 - Portable Fire Pump Waterous Floto pump, ROBIN FX17
1 - Portable Vacuum Pump 1 HP,
Hayward
+catridge filter C.500+trolley
1 - Power K6 Konzert
1 - Power Planers N1900B, Makita, (Sharpening Holder Ass'y, Blade gauge
Ass'y, Socket Blade 82mm, Edge Fence
(guide rule)
1 - Puller Set 325-S-100, Elora
1 - Pump Hem-Tech model 030 100/003, 4.72 ltr/jam, press: 7 bar
1 - PVC welding machine -
50 - Refrigerator Sanken, SN 118, Dark
blue color
-
1 - Refrigirator Manifold Zenith
5 - REFURBISH HYDRANT BOX & HOSE -
1 - Ring Wrench Set " 110-S 12 AF, 1/4"-1 1/4", Elora
1 - Ring Wrench Set mm 110-S 101 M, 6mm-32mm, Elora
1 - Rolling Chair with harmrest (Chief
Eng)
Donati DO 37
1 - Rosin Plug Goot, GS100
1 - Rotary Hammers HR2410, Makita
1 - Safety Belt -
1 - Safety goggles 2 in 1
5 - Safety helmet MSA
1 - Screen Trippod 70"X70"
1 - SECURITY CANOPY -
2 - Senai 1/2"-2", Ridgid, Set
1 - Skatematch 1517-200, 8", Elora
1 - Speaker EVP 15S + Sehringer F1520
2 - STAND MIC -
1 - Mixer 12 Chanel -
2 - Speaker -
1 - STORAGE ROOM -
2 - SUBMERSIBLE PUMP 2 HP -
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 51
NO QTY URAIAN KETERANGAN
2 - SUBMERSIBLE PUMP 2 PK -
1 - Submersible Pump 2PK Lowara, Domo 20VXT, 3phase
2 - SUBMERSIBLE PUMP 3 PK Sampit lobby = 2
3 - SUBMERSIBLE PUMP 3/4 PK F/ FISH
POND
Kitchen=1, Main Entry=1, Pool lobby=1
1 - SUBMERSIBLE PUMP 3/4 PK Canteen Area
1 - Sumbersible Pump 1PK Grundfos, KP Basic 600A
1 - Submersible pump 1 PK -
3 - Submersible Pump 2 HP -
1 - Submersible Pump 3 PK -
1 - STAVOLT 1000 VA -
1 - SPARAYER gun -
8 - TABLE STAND MIC -
1 - Tackle 5 TonX5m, Krisbow
1 - Tap & Die Set 6-24mm, Kriwbow 0200348
26 - TELEPHONE HANDSET -
1 - Telescopic handle 24 ft, Dotline -
50 - Telp. (Handset) NEC AT-40 Tel
1 - TERPAL -
1 - Test Presure Pump 375, Unior
1 - Tinmans Shears 484-LSS, Elora
1 - Tools box 530x210x200/3 selving
1 - Tracker Valve Wrench -
1 - Tripple Leg Puller 177-500, Elora
1 - Tripple Leg Reversable Puller 320-200, Elora
1 - Tubing Cutter 179-35, 3mm-35mm, Elora
92 - TV 21 " Samsung, 21D8, silver color I FOR WAITING ROOM
72 - TV LCD Samsung 32" -
1 - TV Samsung, 21K30 -
1 - Vaccum head astral, 4 roda -
1 - Vacuum hose service king 50 ft -
1 - Vacuum pump A/C 1/2 PK, Power
84 - VERTICAL BLIND -
1 - Vise-Grip Wrench 500-250, 10", Elora
1 - Wad Punch 285-5 to 285-24, (20 Pcs) Elora
1 - Water heater electric -
10 - WALL MOUNTED SOCKET MIC O -
1 - Water proofing Deck - 260.11m2
@66.549
Lobby, Rest, Porthe Corchere, Roof guter
to Kids area
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 52
NO QTY URAIAN KETERANGAN
1 - Water pump plier 9,6", 132-240, Elora
1 - Welding set complete (last blender cutting), bottle
2 - WIRELESS MICROPHONE -
1 - WOODEN DECK CONSTRUCTION -
1 - Work Table Eng Workshop - Office -
2 - Wrench Pass/Ring " 205-S16AF, 1/4"-1 1/4", Elora
2 - Wrench Pass/Ring mm 205-S16M, 6 - 32 mm, Elora
1 - Wrench Socket " 3/8"-1.5", Facom
1 - Wrench Socket mm 8mm-32mm, Facom
4 F&B DEPARTEMENT -
- PAINTING -
1 - WRASSE FACE 1/25 -
1 - WRECK & DIVER -
1 - PARROTFISH FACE 1/25 -
1 - SURGEONFISH FACE 1/25 -
1 - SPEARFISHERMAN -
1 - BUTTERFLYFISH FACE 1/25 -
1 - CAVE & DIVER -
1 - CORAL GROUPER FACE 1/25 -
HARRISSIMO
20 - CHAIR RATTAN SYNTETIC ORANGE -
2 - DECORATION LAMP -
1 - NEON BOX HARRISSIMO -
2 - PAYUNG BALI -
5 - TABLE RATTAN SYNTETIC ORANGE -
5 BANQUET -
4 - Baby Chair H 78XW 49XD56 cm
150 - Banquet chair Futura, FTR 419, Black, Crhome
300 - BANQUET CHAIR FUTURA
1 - CHAIR TROLLEY -
2 - CHAIR TROLLEY -
8 - COFFEE BREAK TABLE -
28 - CHAIR RATTAN SYNTETIC BLACK -
5 - Flip Chart Kensi FC 10
2 - FLIP CHART -
1 - Food Service Trolley -
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 53
NO QTY URAIAN KETERANGAN
1 - FOOD SERVICE TROLLEY 100X60X1
4 - FOLDING TABLE SQUARE -
4 - FOLDING TABLE QUARTER ROUND -
4 - FOLDING TABLE HALFMOON -
4 - FOLDING TABLE CRESCENT -
2 - LASER POINTER -
1 - LCD Multimedia Proyektor Sanyo SW-35
1 - LCD PROJECTOR -
1 - LCD PROJECTOR -
20 - MIYA TABLE 90X90X75 WHITE -
14 - MIYA TABLE 90X150X75 WHITE -
142 - CHAIR RATTAN SYNTETIC PADOFA -
2 - OHP Medium S24P SN : 077867 -
4 - OHP Screen 70x70 cm Promaxi, TS7070
1 - OHP SCREEN (3X3 M) -
29 - Rectangular Table 60X180
15 - RECTANGULAR TABLE 30X72X2
60 - RECTANGULAR TABLE 18X72X29
18 - ROUND FOLDED TABLE -
30 - RECTANGULAR TABLE -
8 - Round Folded Table 180 D.m -
6 - Square Folded Table 90X90 90X90
2 - Screen 2 X 2 -
1 - TABLE TROLLEY -
14 - TABLE RATTAN SYNTETIC BLACK -
1 - WHITE BOARD Double Face 240x120 STD
1 - White Board 120X90
1 - White Board WITH WHEEL
1 - whIte Board 60x90 -
1 - WHITE BOARD 120X240 CM -
- -
6 LINEN
1 - BLACK OUT -
80 - FACE TOWEL (from HK) FROM HK
375 - NAPKIN -
1 - RESTAURANT CURTAIN 7 pcs
10 - Round Table Cloth D 240 cm Snow Bone
31 - ROUND TABLE CLOTH D 320 cm
35 - Skirting Custom poly 65/35, Green 75X360
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 54
NO QTY URAIAN KETERANGAN
35 - Skirting Custom poly 65/35,Orange 75X360
9 - Table Cloth 150X150 cm Snow Bone
20 - Table Cloth 90X240 cm Snow Bone
29 - TABLE RUNNER GREEN -
38 - TABLE RUNNER RED -
48 - TABLE RUNNER -
14 - Top Cover Black Velvet 240X75
5 - Top Cover Dark Green Velvet 240X75
1 - TOP COVER VELVET 75X240,G
7 CLEANING SUPPLIES
3 - Floor Squeeze -
5 - Mop Head Cotton
2 - Mop Stick set Alumunium stick, Fiber Frame
1 - Single Bucket Mop Fiber, 1X25 ltr
8 OFFICE
2 - Calculator Casio MS 20
2 - Rolling Chair with armrest Donati DO 37
2 - Soft Board 120X90, change to 180X60 same price
1 - White Board 120X90
9 CUTTLERIES
160 - B&B KNIFE -
3 - Chinese spoon St. James
1 - CRAB TANG -
182 - DESSERT FORK -
20 - Dessert Fork - Appetizer Fork Tanica - Edelmann
26 - Dessert Fork - Appetizer Fork Venice, 110805 (Kims Craft)
90 - DESSERT KNIFE -
239 - DESSERT KNIFE - Appetizer Knife Tanica - Edelmann
141 - DESSERT SPOON -
6 - DESSERT SPOON -
25 - Dinner Fork Tanica - Edelmann
124 - Dinner Fork Venice, 110802
123 - DINNER FORK -
130 - Dinner Knife Venice, 110801
180 - DINNER KNIFE -
1 - Pie Server Tanica - Edelmann
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 55
NO QTY URAIAN KETERANGAN
12 - Service Fork Tanica - Edelmann
2 - Service Spoon Tanica - Edelmann
18 - SERVICE SPOON -
6 - SERVICE SPOON -
1 - SERVICE SPOON -
4 - Serving Tong Tanica - Edelmann
4 - Soup Laddle Tanica - Edelmann
117 - SOUP SPOON -
5 - TEA SPOON -
120 - TEA SPOON SAFICO -
10 CHINAWARE
8 - ASTHRAY GREEN CERAMIC -
20 - B&B Plate Snow Bone, 310115, Kims Craft
36 - B&B Plate Kims -
1 - BANANA LEAF PLATTER 33X23
10 - BOWL 8'' zen
1 - BOWL SQUARE S/S -
13 - COFFEE CUP AND SAUCER Snow Bone, 310311, Kims Craft
120 - COFFEE CUP AND SAUCER KIMS
60 - COFFEE CUP KIMS -
3 - Coffee pot large Snow Bone, 310411, Kims Carft
1 - COFFEE POT LARGE KIMS
4 - Coffee Pot small Snow Bone, 310412, Kims Craft
28 - COUPE GLASS 20 (ARCOROC) -
1 - Creamer Snow Bone, 310912, Kims Craft
6 - CURRY BOWL W/COVER GREEN -
24 - CURRY BOWL -
43 - Dessert Plate Snow Bone, 310114, Kims Craft
350 - DESSERT PLATE KIMS D.21 -
1 - Dessert Plate, D 21 cm Green Ceramic
1 - Dessert Plate, D 21 cm Ceramic White
217 - Dinner Plate Snow Bone, 310112, Kims Craft
1 - DINNER PLATE BLACK CERAMI -
1 - DINNER PLATE GREEN CERAMI -
42 - DINNER PLATE KIMS D.27CM -
10 - DINNER PLATE ROUND GREEN
(ARCOROC)
-
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 56
NO QTY URAIAN KETERANGAN
25 - DINNER PLATE ROUND ORANGE
(ARCOROC)
-
5 - DINNER PLATE WHITE CERAMI -
1 - Dinner Plate, D 27 cm Ceramic White
1 - Dinner Plate, D 27 cm Ceramic Black
1 - Dinner Plate, D 27 cm Green Ceramic
10 - EGG CUP KIMS -
5 - Espresso saucer Snow Bone, 310322, Kims Craft
68 - Flower vase Snow Bone, 310991, Kims Craft
7 - FOOTED BOWL D:19 H:9 CM -
6 - GLASS SALAD BOWL -
2 - LARGE BANANA LEAF 48X23 -
6 - OVAL COUPE 10" (ZEN) -
7 - OVAL COUPE 14" (ZEN) -
12 - OVAL DEEP PLATE NARUMI 20" -
14 - PASTA PLATE CERAMIK D.27C -
1 - Pasta Plate, D 27 cm Green Ceramic
6 - Pasta Plate, D 27 cm Ceramic White
9 - Pasta Plate, D 27 cm Ceramic Black
14 - Plate Cover Clear
1 - Plate rectangular, 22X11 cm ,
Ceramic black
-
36 - PLATE RECTANGULER CRMK 22 -
4 - PLATE RECTANGULER CRMK 22 -
8 - Plate Texture, B&B 16X16 Buffet Decoration/Platters
25 - ROUND COUPE PLATE (ZEN) -
4 - ROUND COUPE PLATE 6.5" (ZEN) -
29 - Salt shaker & pepper shaker Green Ceramic
25 - SALT&PAPPER SHAKER CERAMI -
3 - SAUCE DISH 10 CM (ZEN) -
3 - SOUP BOWL&SOUCER BLACK CR -
2 - SOUP BOWL&SOUCER GREEN CR -
85 - SOUP CUP WITH HANDLE (KIMS) -
12 - SOUP CUP WITH HANDLE (KIMS) -
8 - SQUARE PLATE 20X20 CM (ZEN) -
8 - SQUARE PLATE 30X30 CM (ZEN) -
2 - Sugar container Snow Bone, 310951, Kims Craft
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 57
NO QTY URAIAN KETERANGAN
11 GLASWARE
10 - Brandy 8.25 oz, degustation Arcoroc, 62661
6 - Classic Champagne Tulip/Flute 19 cl Arcoroc, 35739
8 - Classic Cocktail Glass 15 cl Arcoroc, 61015
3 - Classic Coupette Margarita 27 cl Arcoroc, 79921
7 - Cordial glass, Princessa 3 oz Arcoroc, 25442
100 - Glass Milamine -
63 - HIGHBALL GLASS 10 OZ -
200 - HIGHBALL GLASS 18 CL -
28 - HIGHBALL GLASS 34 CL -
47 - HIGHBALL GLASS 34 CL -
1 - Highball Glass 35 cl Light Green Libbey, Spanish Green 5244V, 1187
16 - Irish Coffee glass 8 oz Arcoroc, 37684
66 - MUG HARRIS -
120 - WATER GOBLET -
1 - Wine Glass All purpose 27 cl/9 oz Arcoroc, 32744
18 - WINE GLASS RED -
12 OTHERS
1 - AC SPLIT DUCT 5 PK -
3 - BASKET RATTAN 60 CM -
1 - BREAD PLACE -
1 - BREAD BASKET -
8 - Buffet Plate Stand 3 foot, O 1.25", 30X30X30cm
1 - Buffet Salad Bowl - Medium Cambro
1 - BLENDER PHILIPS Cambro
1 - CAKE SHOW CASE -
1 - Candle Stand Cover Square glass clear, 11X7.5 cm
3 - CEILING FAN -
3 - Ceiling Fan CF-251, National Harris Café
7 - CLAY ANGLO LOMBOK -
5 - CLAY PIRING LOMBOK -
1 - Cocktail Shaker Stainless steel 001-s/s-33636-75
5 - Coffee & Tea Warmer Curties
1 - COFFEE DECOUNTER / CORRY -
1 - COFFEE DECOUNTER / CORRY -
1 - COFFEE DECOUNTER / CORRY -
1 - COFFEE DECOUNTER / CORRY -
1 - COFFEE DECOUNTER / CORRY -
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 58
NO QTY URAIAN KETERANGAN
11 - Combro Round Tray 001-camb-33266-14
1 - Combro Round Tray (additional) 001-camb-33266-14
4 - Combro Square Tray 001-camb-33277-14
1 - Condiment Dispenser 6 insert 001-rubb-33455-00
8 - CUTLERY BASKET 8 COMPART -
2 - Double Jigger 30/45 001-S/S-33644-12
1 - FLOOR STANDING AC 5 PK -
33 - Food Tag Stand Acrilyc, 6X15 cm
1 - Garbage Bin 120 ltr w/o wheel, Diam-
50X75 cm
-
1 - Garbage Bin 120 ltr w/wheel, Diam-
50X85 cm
-
5 - Garbage Bin 120Ltr 75 Cm -
1 - Glass Washer 2 brush 001-carl-34646-02
1 - HOT WATER DISPENSER -
1 - Ice Bucket Polycarbonate 20, 3x23.2 cm, clear, Camb-32626-00
1 - Ice Scoop Polycarbonate 001-camb-33911-12
1 - IRON PAN / GRIDLE PLATE -
1 - JUICE EXTRACTOR -
1 - Juicer Extractor Philips -
1 - Marble Top Table -
1 - MARBLE TOP TABLE - JUICE BAR -
1 - MARTABAK PAN (BURNER & STAND) -
1 - MIRROR SURF 1 MTR -
3 - MIRROR SURF 80 CM -
1 - MIXER 10 CHANNEL -
1 - Mixing Glass w/ measure 001-S/S-libb-33668-00
2 - National Blender MX-T1.GN-B.05.13
1 - PANINI MACHINE -
1 - PEMANTIK GRILL -
1 - PORTABLE GRILL -
1 - Portable Movable Bar Base BAR540, Cambro
1 - PORTABLE STOVE 2 BURNER -
1 - POWER AMPLIFIER -
4 - RACK GLASS -
1 - Rect. Buffet Platter Stainless steel - buffet
1 - REFURBISH KITCHEN TILES -
1 - ROLLING TOASTER MACHINE -
1 - ROMBONG SATE -
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 59
NO QTY URAIAN KETERANGAN
10 - ROOM SERVICE TRAY 60X40X2 -
3 - Round Platter Stainless steel - buffet
3 - ROWLET TOASTER MACHINE -
1 - RACK ORDER ALM 40 CM -
1 - RACK ORDER 120CM -
1 - SINK TABLE -
2 - SOUP TOURINE 10 LTR -
1 - SOUP TOURINE 10 LTR -
2 - SPEAKER -
1 - STOCK POT W/O COVER SWCH -
6 - Store n Pur Plastic Bottle -
5 - STEAM BOAT STRAINER -
5 - STEAM BOAT SET -
1 - Soft Board 90x120cm -
60 - SUGAR CONTAINER -
2 - TABLE ALUMUNIUM ROUND -
3 - TABLE BAR SYNTETIC -
1 - TABLE HI-BAR SPICE CHROME -
1 - TIMBANGAN DIGITAL -
4 - Tray Jack -
1 - TV PLASMA 42" -
1 - UNDER COUNTER CHILLER 2 D -
10 - Utility/Ice tong 7' 001-s/s-51172-00, 18 cm
1 - WATER PITCHER MELAMINE -
2 - WINE CARAFE 1 LTR -
3 - Wine Carafe 1/2 ltr Arcoroc, Lumiarc, 33040
4 - WINE COLLER BUCKET -
4 - Wine decanter 1/4 ltr Arcoroc, Lumiarc, 34436
4 - Wine Stand 001-S/S-32555-0
1 - WIRE RACK S/S FOR OVEN,36 -
2 - Wooden pepper mill Wood-29115-30
2 - Zink Valve Replacement Steward
13 KITCHEN EQUIPMENT & UTENSILS
6 - 1/6 size pan, 175X162X150, 2.7 ltr
(001-royal-55966-15)
-
1 - Bamboo sushi rollermat 24X24 cm
1 - BOX BOWL BAMBOO -
1 - Butcher knife 201-victo-5.7403.25, 25 cm
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 60
NO QTY URAIAN KETERANGAN
1 - Carving knife fibrox 201-victo-5.23003.25, 25 cm
11 - CETAKAN AGAR-AGAR -
6 - CETAKAN BANANA CAKE -
2 - Cetakan kue muffin -
6 - Chaving dish gastronome 1/1 Royal
Steel
001-roya-26200-0
5 - Chaving dish insert half size, 325X265X150, 6.2 ltr (01-royal-55933-15)
1 - CHEESE GRATER -
1 - Chef case of 23 type set nylon handle 54114-23
2 - Chinese Strainer w/bamboo hdl, 9"
2 - Chinese Turner Medium -
2 - Chinese wok 45 cm
2 - Chinese wok laddle 001-s/S-65111-10, 5.5"10-tael
1 - CITRUS JUICER -
2 - Cleaning spatula flexible blade -
2 - Cutlery rack 500 X 500 X 100
8 - Cutlery Tray 4 compartiment -
6 - CUTTING BOARD LARGE -
2 - CUTTING BOARD LARGE -
6 - CUTTING BOARD LARGE -
1 - CUTTING BOARD SMALL -
1 - CUTTING BOARD WOODEN S -
2 - CUTTING BOARD WOODEN S -
2 - Dough scrapper stiff wood handle -
2 - Dadaran Pro Maxim -
1 - EGG SLICER PLASTIC -
1 - EGG SLICER S/S -
1 - EGG SLICER PLASTIC -
1 - FILLETING KNIFE -
1 - FOOD TONG -
1 - FRYING SPATULA -
1 - Frying pan -
1 - Frying Pan 20 cm -
6 - Gas bottle 12 kg include refill
20 - Gas bottle 50 kg include refill
2 - Gas Stove Rinnai, 2 burner
3 - Glass Rack 25 Compartment 500 X 500 X 100
2 - Glass Rack 36 Compartment glass rack 500 X 500 X 100
6 - Glass rack extender 36 500 X 500 X 100
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 61
NO QTY URAIAN KETERANGAN
1 - Griddle Plate-Gas Roller Grill, PSG600, 650X420X195H, mm
1 - Halco table can opener -
10 - Half Size pan (chafing dish insert) 26.5X16.2X15 cm
1 - Hamilton Blender Hamilton, Polycarbonate cont. 908
1 - Hardwood rolling pin 33 cm
1 - Ice cream scoope -
1 - ICE CRUSHER -
1 - Insert Chaving Dish Ceramic full size 53X32.5X6.5, 9.5 ltr, $85
2 - Insert Chaving Dish Ceramic half size 32.5X26.5X6.5, 4 ltr, $32
3 - JEPITAN GRILL -
1 - JEPITAN GRILL -
1 - KERANJANG DIM SUM -
1 - Loyang Muffin isi 20/060256 -
1 - Loyang pie -
1 - Meat and vegetable mincer -
1 - MEAT TENDERIZER -
1 - MEET TENDERRACER 2 BLATE -
1 - MUDLER -
6 - Non stick baking tray obligue edge 60X40X1 cm
2 - Non stick fry pan heavy duty D.cm 30 H.cm 5,5
2 - NON STICK FRYING PAN ALUM -
1 - NON STICK FRYPANS D-20 CM -
1 - One piece serving tong -
2 - One piece skimmer -
1 - Pancake maker/Crepe Machine Krampouz, CGBIN 4 AA, Gas, Single
1 - PARING KNIFE BLADE -
1 - Pasta cutting roller/Noodle Machine 001-tita-52929-00
1 - Pastry wavy knife nylon handle 201-victo-5.2933.26, 26 cm
2 - PEELER -
1 - Piano whip 40 cm
24 - Piping tubes 10 pcs
1 - Pizza cutter halc-53113-04, poly-pp hdl
48 - Plastic basket stackable 620 X 430 X 250 mm
1 - Plastic kitchen scale 102-timbangan-rrc-10, 10 kg
1 - Plastic measuring cup -
5 - Plate rack 500 X 500 X 100
1 - RATTAN TRAY -
1 - Rice Cooker Kossiter, R 50, 9 ltr, Gas
1 - Rice warmer Miyako
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 62
NO QTY URAIAN KETERANGAN
7 - Round chav. dish gastronome 1/1
Royal steel
-
4 - Round tray 16" -
1 - Round wooden chopping board
hardwood
55255-20
1 - Rubber scrapper spatula 001-rubb-52200-13, 13.5" white
1 - Saringan ceko S/S -
2 - Sauce Pan 24 -
1 - Sauce Pan 20 -
1 - S/S bainmarie square 155X1555X160 mm cap 3,5 lt, 50616-03
1 - S/S funnel 001-S/S-51288-16, 16 cm
1 - S/S GN Size Tray 1/1, 530x325x20 mm Gastronom
1 - S/S KNIFE MEAT CHOPPER -
1 - S/S mixing bowl D.cm 30
3 - S/S mixing bowl D.cm 27
1 - S/S Single Mesh Strainer Plastic
Handle, 20 cm
-
2 - S/S Skimmer w/ Bamboo Handle Fine
Mesh, 9"
-
2 - S/S wok with handle D.cm 16
1 - SALAD BOWL BAMBOO -
1 - SALAD CASE -
3 - Sauce/Casserole pot without cover D.cm 32 H.cm 19,5 Cap.15,5 lt
1 - Saute pan D.cm 24 H.cm 7.5 Cap. 2,7 lt
2 - SIZE PAN 1/6 -
1 - Shaping knife nylon handle 201-victo-5.3103
1 - Shaping knife Stone -
2 - SHARPENING STEEL -
2 - SKIMMER W/ BAMBOO HDL D 2 -
2 - Slicing knife 201-victo-5.4203.30, 30 cm
1 - Soup ladle 001-pade-51515-09, 9x33 cm, 0.2 ltr
1 - Soup Tourine 001-toml-26080-08
3 - SPATULA ALEGACY -
7 - SPATULA WOODEN -
1 - Spring dial scale Local scale, 2 kg
1 - Square cake pan 001-62112-30, 300x70x80mm
2 - Stainless stell noodle strainer 001-s/s-51251-14, D 14 cm
1 - STEAK KNIFE -
2 - Steamer Aluminium 30 cm -
4 - Stock pot alm,d-40cm -
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 63
NO QTY URAIAN KETERANGAN
2 - Stock Pot without cover 001-pade-50100-32, D.cm 32 H.cm 32 Cap.
25,5 lt
2 - Stock POT -
1 - SUSHI KNIFE -
1 - StRainer s/s Kerucut -
5 - TABLE PAN 1/9,11x17,4x6 CM -
25 - TABLE PAN 1/9,11x17,4x6 CM -
5 - TABLE PAN COVER 1/3,2,5 CM S/S -
25 - TABLE PAN COVER 1/9 -
1 - TEPLON D-20 CM -
13 - TRAY OVEN ALUMUNIUM -
1 - UV LAMP -
2 - Vegetable knife 201-victo+5.0703, 10 cm
1 - Wire tap brush 001-53777-00
1 - WOODEN SPOON, 25 CM -
1 - Zaffiro Chinese Wok 36cm Non Stick -
14 FO DEPARTEMENT
1 - AC SPLIT 1,5 PK -
1 - Amplifier On Call Mic ZA1121, TOA
2 - Calculator MS 20V Casio MS 20V
2 - CEILING FAN - INTERNET CORNER -
1 - Compact/Combination Trolley S/S
Luggage Cart
SS/ with carpet & air wheel 57X118X185
2 - Compact/Combination Trolley S/S
Luggage Cart
SS/ with carpet & air wheel 57X118X185
1 - DVD PLAYER - FO SOUND SYSTEM -
1 - DVD PLAYER - MESSAGES ON HOLD -
1 - FAX MACHINE -
1 - FILLING CABINET 2 DRAWER -
2 - Folding trolley SS/ with carpet & air wheel, 55X83X115
1 - INFORMATION BOARD SURFING -
3 - KRAY BAMBU - LOBBY -
1 - Large desk (FOM) 160X74X75, OD 036+PD133 (beach)
1 - LOBBY LAMP BOX -
1 - Neon Box Harris sign 1.5X1.6 mtr Cutting sticker, calibrate, s/s, 2 colors
1 - Newspaper Stand -
1 - Outside Speaker ZS.202, TOA
1 - Rolling Chair with armrest (FOM) Donati DO 37
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 64
NO QTY URAIAN KETERANGAN
2 - Safe Deposit Box 10"X10" ChuubX6=1 set, Guest - Safe Guard
SG023 & Knox
2 - Secretary Chair -
1 - Small desk (Back of Front Office) 120X74X75 OD 032 (beach)
2 - Soft Board 120X90 120 X 90
4 - Umbrella Stand 24X38X65, 2 hole
1 - Wheel chair -
2 - White Board 120 X 90
1 - Portable Fan -
1 - Hidrolik Bottle Jack (Dongkrak APV) -
Ruang Tunggu
1 - TV Samsung 29" -
1 - TV LCD Samsung 32" -
1 - Furniture for Lobby additional (sofa -
15 HRD DEPARTEMENT
1 - Announcement Board 100X60 Wooden/Glass 100X60
2 - Announcement Board 150X90 Wood/Glass 150X90, wall
1 - Camera Digital Kodak CX7300
1 - CEILING FAN -
41 - Dining Chair Plastic
10 - Dining Table Round 100 cm
4 - Filling Cabinet 3 drawer 3 drawer
1 - Filling Cabinet sliding Sliding & Glass Door, metal
2 - First aid box Maspion, 669682
1 - Flip Chart -
2 - Hanging Rack File 40X35X150 40X35X150, Wood
1 - Horisontal Blind 101 Putih T119 L74
3 - Key Cabinet 2x100+80
1 - Large desk (HRM) 160X74X75, OD 036+PD133 (beach)
65 - Locker Cabinet Brother 3 drawer, w/o key
6 - LOCKER CABINET 3 DRAWER -
1 - MACHINE TIDEX -
30 - Program Padded Chair Arm Table Citose, MBD, Croom
1 - Rolling Chair with armrest (HRM) Donati DO 37
2 - Small desk 120X74X75, OD 032+PD134 (beach)
(Training Officer, Personnel Officer)
1 - Standing White Board 120 X 90
1 - Tape Recorder Wirless Sanken, Type DN 1700+VCD
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 65
NO QTY URAIAN KETERANGAN
1 - Tripod W 312
1 - Typewriter DLX 13" Manual Brother
1 - Waste Basket for Sanitary Napkin -
1 - White Board 120X90 120 X 90
16 SECURITY
1 - METAL DETECTOR -
1 - Mirror Detector bg0000039
1 - Mirror Detector bg0000039
3 - Parking Lamp LL,
1 - Polaroid Camera -
1 - SECURITY TENT -
16 - Security Signage, 16 pcs -
10 - Station box kunci pr 600
10 - Station keys / Key Cabinet PR 600
1 - Traffic Curve Mirror -
1 - Watchman clock RR AMANO
17 S&M DEPARTEMENT
2 - Big desk DOS 120X74X75 OD 032 (beach)
1 - CAMERA DIGITAL -
6 - Filling Cabinet 3 drawer Brother 3 Drawers
1 - LAMINATING MACHINE -
1 - LAPTOP Tosiba -
1 - Paper cutter Ideal 1034
2 - Rolling Chair with armrest (DOS) Donati DO 37
7 - Secretary Chair ( small ) -
7 - Small desk 120X74X75 OD 032 (beach) (Asst. Sales Mgr,
Sales Exec, Secretary)
2 - Soft Board 120X90 120 X 90
1 - SHREDDER -
1 - WHITE BOARD 180X120 CM -
2 - WHITE BOARD 240X120 CM -
18 SPORT DEPARTEMENT
1 - AC Split 2.5 PK, daikin
1 - ALAT PANCING TOYS -
16 - Activities Panel Sign Acrilyc, 90 X 50cm
30 - ASBAK MELAMIN -
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 66
NO QTY URAIAN KETERANGAN
2 - Badminton Racket -
36 - BAMBOO -
1 - Barbie Dolls -
1 - BASKET BALL WATER MX7 -
2 - BASKET RING -
4 - BILYARD STICK -
1 - BILYARD TABLE -
1 - BOWLING GAME TOYS -
1 - Bucket and Shovels -
1 - Bucket and Shovels -
1 - Bucket plastic 10 ltr -
3 - BYCICLE LOCK -
2 - Bicycles Polygond Mendova, MTB 26"
6 - BYCICLE POLYGON -
1 - BYCYCLE PUMP -
2 - CASSETE -
2 - CD CHRISMAST - TOBY -
4 - Chairs Film Medium G-1
3 - Chess -
1 - Chess -
1 - Chess -
1 - CLOWN UNIFORM -
1 - CLOWN UNIFORM -
1 - CLOWN UNIFORM -
1 - CO-TREK -
1 - CRAYON -
3 - DART ARROW -
1 - DART ARROW -
1 - DART BOARD -
28 - DVD Cassettes (copies) -
1 - DUMP TRUCK TOYS -
3 - EMBER BANGUNAN -
1 - GLASS MELAMINE -
2 - HULA HOOP F/KIDS CLUB -
169 - KELERENG -
1 - KICK BOARD -
1 - KOLAM KECIL PLASTIC TOYS -
1 - Locker wooden 40X130X140 cm
1 - MONOPOLI -
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 67
NO QTY URAIAN KETERANGAN
1 - NET POOL -
2 - NET POOL -
1 - OUTBOND CABINET -
28 - OUTBOUND CARABINNER -
4 - OUTBOUND DOUBLE PULLEY -
12 - OUTBOUND HELMET -
11 - OUTBOUND SEAT HARNESS -
9 - OUTBOUND SINGLE PULLEY -
1 - OUTBOUND SPIDER WEB -
2 - OUTBOUND WEBBING -
1 - P3K -
1 - PENCIL WARNA @ 32 PCS -
1 - Pillow dolls -
1 - Pillow dolls -
1 - Pillow dolls -
1 - Pillow dolls -
3 - Pillow dolls -
7 - Pillow dolls -
1 - PING PONG TABLE -
3 - PIPA TALANG 4" -
115 - PLASTIC BALL SMALL -
38 - PLASTIC TOYS -
1 - Play Station PS II, SCPH 50006, 2 stk gtr bsa, 10 cd
22 - Play Station Cassettes -
2 - PLAYSTATION STICK -
1 - Portable tape + wireless microphone Toa ZW 780
1 - Puppet Theater 240X140 (60X120X60) + lobang (80X60)
1 - PUZZLE -
2 - PUZZLE -
3 - PUZZLE -
6 - PUZZLE -
1 - SCRABLE -
1 - Soft Flooring Picture, 861731
1 - SOFT FLOORING(EVAMAT DBLU -
1 - SOFT FLOORING(EVAMAT LGRE -
1 - SOFT FLOORING(EVAMAT ORAN -
1 - SOFT FLOORING(EVAMAT YELL -
3 - SOFT FLOORING BLUE -
3 - SOFT FLOORING GREEN -
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 68
NO QTY URAIAN KETERANGAN
3 - SOFT FLOORING YELLOW -
3 - SOFT FLOORING ORANGE -
6 - STOP WATCH -
1 - STORY BOOK -
3 - STORY BOOK -
5 - STORY BOOK -
9 - STORY BOOK -
9 - SUN GLASSES -
1 - Surf Board Locker Kamper, finishing sungkai white
4 - Swimming board -
1 - SWING SET KID -
5 - Table Wood, Small, 60X60X50
1 - TABLE SPA -
1 - TABLE TENNIS BALL -
3 - TABLE TENNIS BALL -
1 - TABLE TENNIS BALL -
1 - TABLE TENNIS BALL -
2 - TABLE TENNIS BATS -
1 - TABLE TENNIS BATS -
1 - TABLE TENNIS COVER -
1 - TABLE TENNIS -
1 - TABLE TENNIS NET -
1 - TERPAL 3 X 4 MTR -
1 - Toy Cabinet Under Stairs Case
1 - Towel Counter -
2 - TV Sanyo, 21", 21SA1
1 - TV LCD Samsung 32" -
2 - TV Cabinet 29", Colorful
1 - VOLLEY BALL Mikasa white
2 - VOLLEY BALL -
1 - VOLLEY BALL NET -
1 - WATER POLO BALL -
1 - Water volley net -
2 - WIG -
5 - YOGA MATRASS -
POOL
1 - CUSHION POOL CHAIR -
12 - Sun umbrella pool Sunbrella
10 - SUNDECK POOL CHAIR -
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 69
NO QTY URAIAN KETERANGAN
35 - SUNDECK POOL MATRAS -
15 - SUNDECK POOL MATRAS -
11 - SUNDECK POOL CHAIR -
1 - SUNDECK POOL CHAIR -
18 HANDY TALKIE
4 - Walkie Talkie icom V-8 -
4 - Walkie-talkie icom F14 -
2 - Walkie Talkie icom V-8 -
3 - Walkie-talkie F14 -
1 - Walkie Talkie icom V-8 -
1 - Walkie Talkie icom V-8 -
1 - Walkie Talkie -
3 - Walkie Talkie icom V-8 -
3 - Walkie-talkie F14 -
1 - Walkie Talkie -
5 - Walkie Talkie icom V-8 -
5 - Walkie-talkie F14 -
1 - Walkie Talkie -
Jumlah Nilai Pasar Perlengkapan Hotel Rp 4.566.430.000,-
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 70
2.3.2.5 Peralatan Bangunan
Jml Uraian Nilai Pasar (Rupiah)
1 Daya listrik 550 KVA dari PLN
Unit Berbagai ukuran kawat tembaga terisolasi di atas
maupun di bawah panel-panel distribusi, panel
kontrol, motor, kotak-kotak sambungan, penyokong
jaringan dan peralatan lainnya untuk instalasi
normal.
Tahun : 2003 - Kondisi : Baik 305.690.000,-
2 Pembangkit Listrik Tenaga Diesel
Unit Terdiri dari :
1 - AC Altenator
Merek : Mercedez
Tipe : Benz/OM 423
Kapasitas 225 KVA
Tahun : 2003 - Kondisi : Baik 380.680.000,-
1 Sistem Distribusi Air Bersih
Unit Terdiri dari :
2 - Sumur Artesis (deep well)
Kedalaman 100 m
L engkap dengan submersible pompa
1 - Ground Tank
Beton bertulang
Lengkap dengan panel kontrol, instalasi perpipaan
dan peralatan standar lainnya.
Tahun :1998- - Kondisi : Biasa 197.420.000,-
1 Sistem Pemanas Air
Unit Terdiri dari :
2 - Jenis Pesawat Uap ( Pemanas Iar )
Merek : Hoval Werk AG, Australia-
Tipe : Silindris mendatar dengan pipa api
Serial No : UNO - / 175
Kapasitas 3 kg / cm²
Tahun : 2004 - Kondisi : Baik 82.610.000,-
1 Sistem Pemanas Air
Unit Terdiri dari :
2 - Jenis Pesawat Uap ( Pemanas Iar )
Merek : Hoval Werk AG, Australia-
Tipe : Silindris mendatar dengan pipa api
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 71
Serial No : UNO - / 175
Kapasitas 3 kg / cm²
Tahun : 2004 & 2010 - Kondisi : Baik 147.160.000,-
1 Sistem Pemadam Kebakaran
Unit Terdiri dari :
1 - Pompa Jockey
digerakan motor listrik 5,5 Hp, 220 - 380 Volt,
dengan tekanan 7 kg/cm²
1 - Pompa Hydrant
Merek : Ebara
digerakan motor listrik 18,5 Kw
682 - Mata Sprinkler
7 - Hydrant Pillar
16 - Hydrant Box
134 - Smoke detector
134 - Heat Detector
Lengkap dengan Ground Tank kapasitas 120 m³,
Safety valve & Pressure switch, Pompa listrik 30 HP,
smoke/fire detector 134 buah, Heat Detector 134
buah, alarm bell, indicating Lamp, panel kontrol,
instalasi perpipaan dan peralatan standar lainnya.
Tahun : 2003 - Kondisi : Biasa 114.440.000,-
2 Lift Penumpang
Unit Merek : Otis, Japan
Seri : 71NZ0838/ 9, 50209
dengan 4 bukan (stop opening)
Kapasitas 15 orang atau 1000 kg, Kecepatan 45
meter / menit, Lift mekanik pengendalian otomatis
Tahun : 1991 - Kondisi : Skrap 129.980.000,-
16 Sambungan Telepon dari Telkom
Unit
Tahun : 2003 - Kondisi : Baik 12.670.000,-
Jumlah Peralatan Bangunan 1.370.650.000,-
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 72
2.3.3 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN
Metodologi Penilaian
Properti yang dinilai adalah merupakan jenis properti yang berpotensi menghasilkan pendapatan,
data harga pasar yang wajar tidak tersedia cukup atau sulitnya mencari data pembanding
properti sejenis. Oleh karena data pembanding properti sejenis sulit diperoleh untuk dianalisa
pada saat menentukan nilai pasar dari properti yang sedang dinilai ini, maka untuk itu dalam
penilaian ini, pendekatan nilai yang digunakan adalah Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
dengan Metode DCF (Discounted Cash Flow Method), yaitu sebuah proyeksi pendapatan kotor
tahunan dibuat berdasarkan pasaran tarif sewa kamar hotel yang ada sekarang dan yang akan
datang dari hotel yang sebanding ditambah dengan penghasilan lainnya seperti pendapatan dari
makanan dan minuman serta pendapatan lainnya. Estimasi dari biaya departemen terkait, biaya
umum dan administrasi serta biaya operasional (termasuk gaji dan biaya energi) dan biaya-biaya
tetap seperti management fees, pajak properti, asuransi properti dan biaya cadangan
penggantian, dikurangi dari proyeksi pendapatan kotor tahunan di atas. Pendapatan bersih yang
dihasilkan kemudian didiskonting atau dikapitalisasikan untuk mendapatkan nilai properti
tersebut.
Dalam penilaian dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan dengan Metode Arus
Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow Method), asumsi-asumsi kritis (critical assumptions) yang
kami buat didalam melakukan proyeksi-proyeksi dan penilaian adalah sebagai berikut :
2.3.3.1 Jumlah Kamar Tersedia
Jumlah kamar yang tersedia berdasarkan pada kondisi pada saat peninjauan lapangan
dilaksanakan, maka diproyeksikan tetap setiap tahun yaitu 191 (seratus sembilan puluh satu)
kamar/room key, selama masa proyeksi (10 tahun).
2.3.3.2 Tingkat Penghunian Kamar
Berdasarkan historical data hotel sendiri dan usaha perhotelan sejenis pada saat ini, maka tingkat
hunian (occupancy rate) dari hotel ini kami proyeksikan sebagai berikut :
Tabel Tingkat Diskonto
Tahun ke- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
% % % % % % % % % %
Tingkat Hunian 85,0 85,1 85,2 85,3 85,4 85,6 85,7 85,8 85,9 86,1
2.3.3.3 Tarif Sewa Kamar
Berdasarkan data historis dan pasaran tarip sewa untuk kamar hotel sejenis, tarif sewa kamar
(average room rate/ARR) diproyeksikan adalah sebagai berikut :
Tahun ke-1 : Rp. 577.457,-
Tahun ke-2 : Rp. 647.265,-
Tahun ke-3 : Rp. 707.146,-
Tahun ke-4 : Rp. 767.027,-
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 73
Tahun ke-5 : Rp. 831.871,-
Tahun ke-6 : Rp. 894.730,-
Tahun ke-7 : Rp. 957.589,-
Tahun ke-8 : Rp. 1.020.449,-
Tahun ke-9 : Rp. 1.083.308,-
Tahun ke-10 : Rp. 1.146.167,-
Pada proyeksi penjualannya selain memperoleh pendapatan dari sewa kamar, diperoleh pula dari
penjualan makanan dan minuman (F & B) masing-masing sebesar 28,9% untuk food dan 3,5% untuk
beverages dari pendapatan sewa kamar, diperoleh juga pendapatan dari F & B others sebesar
0,26% dari pendapatan sewa kamar, serta penerimaan dari recreation & sport, tel. dept, guest
laundry, transportation, business center serta shop & other masing-masing adalah sebesar
sebesar 2,69%, 0,61%, 0,51%, 0,71%, 0,22% dan 2,31%.
2.3.3.4 Biaya dan Pengeluaran
Biaya Langsung (Departmental Expenses)
Terdiri dari biaya kamar (room), biaya makanan dan minuman (F & B), biaya penjualan lainnya
serta payroll dan biaya lainnya yang terkait untuk penjualan kamar dan F & B. Biaya langsung ini
akan mengalami kenaikan atau penurunan dengan tingkat tertentu apabila penjualan
meningkat/mengalami penurunan.
Berdasarkan data historis hotel dan kemudian dibandingkan ke hotel sejenis dan kemudian
dilakukan beberapa penyesuaian untuk pos-pos biaya yang dianggap belum refleksi terhadap
pasar, sehingga didapat biaya langsung untuk F & B adalah sebesar 31,60% dan 21,37%, dari
masing-masing pendapatan F & B, sedangkan biaya langsung untuk recreation & sport, tel. dept,
guest laundry, transportation, business center serta shop & other masing-masing adalah sebesar
4,68%, 32,98%, 28,38%, 70,32%, 5,12% dan 36,33%. Termasuk juga payroll and related expenses
dan other expenses.
Biaya Tidak Langsung
Penetapan biaya tidak langsung atau dikenal juga dengan Undistributed Operating Expenses
(uDOE) berdasarkan data historis hotel.
Semua biaya tidak langsung ini persentasenya berdasarkan total penjualan semua departemen.
Biaya Tetap
Biaya/beban tetap dikenal juga dengan nama Fixed Charge terdiri dari Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB) yang ditetapkan berdasarkan PBB terakhir dan diasumsikan akan mengalami kenaikan
sebesar 10% tiap tahunnya, penetapan asuransi properti berdasarkan bagian-bagian yang
diperkirakan diasuransikan dan diasumsikan akan mengalami kenaikan sebesar 10% tiap tahunnya
serta biaya cadangan penggantian untuk bagian-bagian properti, yang dimaksudkan agar properti
ini dapat beroperasi normal. Penetapan biaya cadangan penggantian berdasarkan rencana
(schedule) penggantian dari tiap-tiap bagian yang akan diganti. Termasuk juga Consulting Fee
/Incentive Fee dan Royalty Fee.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 74
2.3.3.5 Tingkat Diskonto dan Tingkat Kapitalisasi
Tingkat Diskonto/Discount Rate diasumsikan sebagai rate of return dari investasi yang diharapkan
oleh investor atau kreditor dalam keputusannya melakukan investasi. Perhitungan discount rate
salah satunya ditetapkan dengan metode Band of Investment Method, yaitu menggunakan rata-
rata dari capitalization rate tiap-tiap komponen (pendanaan atau fisik) properti yang diberi
bobot berdasarkan proporsi nilai tiap-tiap komponennya. Faktor-faktor dan variabel yang
mempengaruhi adalah : tingkat bunga pinjaman, tingkat bunga investasi bebas resiko serta
tingkat pengembaliannya yang diharapkan.
Di negara kita belum ada suatu institusi lembaga keuangan atau lembaga investasi resmi untuk
melakukan penelitian dan mempublikasikan besaran discount rate dan capitalization rate dari
masing-masing sektor usaha dan lokasi. Maka dalam kenyataannya interest rate merujuk kepada
kestabilan pemerintah terhadap sektor bisnis dan sektor lainnya. Hal ini memungkinkan untuk
keluar dari ketentuan bank sehingga interest rate tersebut diberikan dalam suku bunga yang
aman (resiko minimal) dan di Indonesia terdapat unsur resiko (country risk). Situasi ekonomi saat
ini menyebabkan sulitnya menentukan tingkat bunga dan kapitalisasi yang sesuai. Pendekatan
yang terbaik yang dapat digunakan dalam melakukan penilaian adalah dengan cara multiple rate
(penetapan discount rate yang berbeda setiap tahunnya).
Dalam menentukan discount rate dan capitalization rate digunakan Metode Perhitungan
Pengembalian Modal Pinjaman dan Modal Sendiri (Band of Investment Method) merupakan
kombinasi antara tingkat kapitalisasi atas modal pinjaman dengan modal sendiri.
Maka dengan demikian discount rate dihitung berdasarkan rumus sebagai berikut :
M x Rm + (1 – M) x Re
Dimana :
M = Komponen pinjaman bank dan modal sendiri
Rm = Suku bungan pinjaman
Re = Suku bunga modal sendiri
Maka discount rate yang digunakan dapat dilihat pada tabel dibawah ini :
Tahun
ke- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Discount
Rate 18,6% 18,6% 18,6% 18,6% 18,6% 18,6% 18,6% 18,6% 18,6% 18,6%
Sedangkan terminal capitalization rate untuk proyeksi diperhitungkan dari discount rate tahun
terakhir proyeksi dikurangi dengan pertumbuhan (growth) yaitu sebesar 5%.
2.3.3.6 Indikasi Nilai
Berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas, indikasi nilai properti didapatkan dari penjumlahan
antara nilai kini dari pendapatan bersih tiap tahun selama periode proyeksi dengan nilai kini
properti yang didapat dari hasil kapitalisasi pendapatan bersih setelah periode proyeksi.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 75
2.3.3.7 Competitor
Data Pesaing Hotel Bulan Juni 2011
NAMA HOTEL PESAING TOTAL RM OCC RM OCC % AVRG RM RT
Harris Resort Kuta 69.715 59.252 85,0% 579.015
Mercure Hotel 47.450 46.221 97,4% 860.694
Kuta Paradiso 88.695 63.340 71,4% 779.025
Grand Istana Rama 54.750 43.970 80,3% 482.056
Hard Rock Hotel 152.570 134.089 87,9% 894.839
All Season 41.245 39.238 95,1% 588.760
454.425 386.109 85,0% 745.174
Data Persentase Tingkat Hunian Pesaing Bulan Juni 2011
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 76
2.3.3.8 Pembatasan
Laporan ini kami susun berdasarkan laporan pendapatan dan biaya, faktor inflasi dianggap
terkompensir dengan kenaikan biaya, setiap pembayaran dianggap dilakukan secara tunai, serta
pengelola usaha termasuk tenaga kerjanya dianggap mampu untuk melaksanakan tugasnya secara
baik dan optimal.
Penyusunan laporan penilaian ini merupakan interpretasi kami atas data dan informasi yang
diperoleh dan tersedia yang kami anggap benar pada saat penyusunan laporan ini dilakukan.
Asumsi-asumsi yang digunakan mungkin tidak lagi berlaku apabila terjadi sesuatu atau kondisi
tertentu yang mempengaruhi ketepatan asumsi-asumsi tersebut, seperti diberlakukannya
peraturan-peraturan pemerintah yang baru maupun perubahan-perubahan penting di bidang
politik, sosial dan ekonomi.
Laporan ini ditujukan kepada pihak pemberi tugas dalam rangka penilaian aset PT Indonesian
Paradise Island yang berupa Hotel, yang dikenal dengan nama HARRIS HOTEL & RESORT - KUTA
dan terletak di Jalan Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung – Bali.
Laporan ini tidak bertujuan untuk disirkulasikan atau didistribusikan secara umum dan tidak untuk
direproduksi serta digunakan untuk tujuan lain, kecuali atas persetujuan kami secara tertulis.
Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian atau kehilangan yang diderita akibat penggunaan
oleh pihak lain tanpa persetujuan kami seperti tersebut di atas.
Perhitungan penilaian menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan Metode DCF di atas kami
lampirkan sebagai Lampiran #1.
2.3.3.9 Kesimpulan Nilai
Menurut pendapat kami, jumlah Rp. 169.722.000.000,- (Seratus Enam Puluh Sembilan Miliar
Tujuh Ratus Dua Puluh Dua Juta Rupiah) merupakan Indikasi Nilai Pasar dari properti tersebut di
atas menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan Metode Arus Kas
Terdiskonto (Discounted Cash Flow Method) pada tanggal 30 Juni 2011.
2.3.4 Rekonsiliasi Nilai
Berdasarkan dari hasil 2 (dua) pendekatan tersebut di atas, kami membuat rekonsiliasi seperti di
bawah ini :
Indikasi Nilai Pasar
Berdasarkan Pendekatan Biaya (Cost Approach)
50% x Rp. 170.216.180.000,- Rp. 85.108.090.000,-
Berdasarkan Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
50% x Rp. 169.722.000.000,- Rp. 84.861.000.000,-
Jumlah Hotel Harris Kuta Rp. 169.969.090.000,-
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 77
2.4 SAHID KUTA LIFESTLYTE RESORT (BEACHWALK)
JALAN PANTAI KUTA, KELURAHAN KUTA, KECAMATAN KUTA, KABUPATEN
BADUNG - BALI.
2.4.1 Ringkasan Penilaian
Indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Biaya
Uraian Indikasi Indikasi
Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar
Tanah (Luas : 35.422 m²) Rp 318.798.000.000,- *) Rp 318.798.000.000,-
Bangunan - Bangunan Rp 156.198.690.000,- Rp 152.293.720.000,-
Jumlah Rp 474.996.690.000,- Rp 471.091.720.000,-
Indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Pendapatan
Uraian Indikasi
Nilai Pasar
Indikasi Nilai (Beachwalk) Rp 562.335.200.000,-
Jumlah Rp 562.335.200.000,-
Kesimpulan Pendapat Nilai Pasar
Berdasarkan dari hasil 2 (dua) pendekatan tersebut di atas, kami membuat rekonsiliasi
seperti di bawah ini :
Uraian Nilai Pasar
Pendekatan Biaya (60% x 471.091.720.000) Rp 282.655.030.000,-
Pendekatan Pendapatan (40% x 562.335.200.000) Rp 224.934.080.000,-
Jumlah Properti Beachwalk Rp 507.589.110.000,-
*) Nilai Pasar
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 78
2.4.2 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA
2.4.2.1 Tanah
2.4.2.1.1 Lokasi dan Peruntukan
Tanah ini terletak di tepi sebelah Timur Jalan Pantai Kuta, di wilayah Kecamatan Kuta.
Letak tanah ini kurang lebih 600 meter di sebelah Utara dari pertigaan Jalan Pantai Kuta dan
Jalan Bakung Sari (Kuta Square), kurang lebih 800 meter di sebelah Selatan dari pertigaan Jalan
Pantai Kuta dan Jalan Melasti, dan kurang lebih 4 kilometer di sebelah Barat pusat kota Badung
(Kantor Walikota/Bupati).
Jalan Pantai Kuta yang terletak di depan tanah dimaksud lebarnya 12 meter, diaspal dan
dilengkapi dengan drainasi terbuka dan trotoir dari paving blok.
Menurut keterangan yang kami dapat dari Bappeda Kabupaten Badung bahwa tanah ini
diperuntukan sebagai daerah Komersial/Pariwisata.
2.4.2.1.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan
Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari bangunan-bangunan
perhotelan dan perdagangan, sedang penduduk sekitarnya terdiri dari golongan masyarakat
berpendapatan tinggi dan menengah.
Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di daerah sekitar ini adalah cukup terpelihara dengan
baik, dengan lebar jalan antara 4 meter sampai 12 meter, diaspal, diterangi oleh lampu-lampu
mercury dan dilengkapi dengan drainasi terbuka dan tertutup.
Bangunan-bangunan penting yang terletak dekat properti ini dan dapat digunakan sebagai
petunjuk antara lain :
Grand Istana Rama Hotel
Hard Rock Hotel dan Hard Rock Cafe
Hotel Harris Kuta
Fasilitas umum seperti aliran listrik, air dan telepon sudah tersedia di daerah ini, sedang
pengangkutan umum melewati Jalan Pantai Kuta yang terletak di depan lokasi ini.
2.4.2.1.3 Data Tanah
Tanah ini mempunyai bentuk yang tidak beraturan, terdiri dari dua bidang tanah bersambungan,
yang terletak di Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung - Bali, terdaftar sebagai
berikut :
1. Hak Guna Bangunan No. 975, tercatat atas nama PT INDONESIA
PARADISE ISLAND, dikeluarkan pada tanggal 25 Mei 2010 dan berlaku
sampai dengan tanggal 21 Desember 2030, Gambar Situasi No.
02667/Kuta/2010, tertanggal 18 Mei 2010, meliputi tanah seluas ....................... 6.480 m²
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 79
2. Sebagian dari Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 978, tercatat atas
nama PT INDONESIA PARADISE ISLAND, dikeluarkan pada tanggal 25
Mei 2010 dan berlaku sampai dengan tanggal 11 September 2037,
Gambar Situasi No. 02666/Kuta/2010, tertanggal 18 Mei 2010,
meliputi tanah seluas .......................................................................... 28.942 m²
Jumlah luas tanah ........................... 35.422 m²
Topografi tanah ini pada umumnya rata dan tinggi bagian depannya kurang lebih sama dengan
permukaan jalan didepannya.
Pada bagian lain laporan ini, kami lampirkan gambar situasi tanah, foto-foto properti serta peta
Bali yang menunjukkan letak tanah ini.
Pada gambar situasi dapat diperlihatkan, bahwa tanah ini mempunyai lebar bagian depan 290
meter di Jalan Pantai Kuta dengan panjang kedalam rata-rata kurang lebih 275 meter.
Batas-batas tanah ini adalah sebagai berikut :
Sebelah Utara : Grand Istana Rama Hotel dan Hotel Harris Kuta
Sebelah Selatan : Jalan Poppies 2
Sebelah Timur : Pemukiman penduduk
Sebelah Barat : Jalan Pantai Kuta
2.4.2.1.4 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Berdasarkan zoning yang ditetapkan oleh Bappeda Kabupaten Badung serta pengamatan kami di
lapangan, bahwa tanah ini terletak di daerah yang diperuntukan sebagai zona Pariwisata dan
Perdagangan serta memperhatikan penggunaan lahan yang ada di sekitar lokasi, menurut hemat
kami penggunaan tanah untuk Pariwisata (Hotel) adalah pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik
dari tanah tersebut.
2.4.2.1.5 Perkembangan Tanah
Tanah ini pada saat sekarang sudah dibangun kembali dan masih dalam tahap pembangunan yang
rencananya akan digunakan sebagai Sahid Kuta Lifestyle Resort “Beach Walk Bali”.
2.4.2.1.6 Perijinan Proyek
Bangunan ini dilengkapi dengan perijinan sebagai berikut :
Rekomendasi Pembangunan Hotel, 26 Oktober 2009, Nomor : 556.2/3544/Diparda,
dikeluarkan oleh Bupati Kabupaten Badung.
Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), 07 Juni 2010, Nomor : 754 TH. 2010, dikeluarkan oleh
Kepala Dinas Cipta Karya atas nama Bupati Kabupaten Badung.
Keputusan Bupati Kabupaten Badung tentang Penetapan AMDAL, 05 Maret 2010, Nomor :
1097/03/HK/2010.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 80
2.4.2.1.7 Data Pembanding Tanah
Data pembanding tanah yang kami dapatkan di sekitar properti yang dapat digunakan sebagai
dasar penilaian adalah :
Data 1
Identitas : Tanah Kosong
Lokasi : Jalan Sunset Road
Luas Tanah : 7.600 m²
Surat Tanah : Hak Guna Bangunan
Posisi : Di tengah
Lebar Jalan : 16 m
Elevasi : Sama dengan permukaan jalan
Bentuk Tanah : Beraturan
Jarak dari Properti : 1 kilometer
Sumber Data : Bapak Dewa Wiratha
Waktu Penawaran : Juni 2011
Harga Penawaran : Rp. 83.600.000.000,-
Data 2
Identitas : Tanah Kosong
Lokasi : Jalan Sunset Road
Luas Tanah : 1.300 m²
Surat Tanah : Hak Guna Bangunan
Posisi : Di tengah
Lebar Jalan : 16 m
Elevasi : Sama dengan permukaan jalan
Bentuk Tanah : Beraturan
Jarak dari Properti : 1,2 kilometer
Sumber Data : Bapak Dewa Wiratha
Waktu Penawaran : Juni 2011
Harga Penawaran : Rp. 14.300.000.000,-
Data 3
Identitas : Tanah Kosong
Lokasi : Jalan Sunset Road
Luas Tanah : 5.625 m²
Surat Tanah : Hak Guna Bangunan
Posisi : Di tengah
Lebar Jalan : 16 m
Elevasi : Sama dengan permukaan jalan
Bentuk Tanah : Beraturan
Jarak dari Properti : 1,5 kilometer
Sumber Data : Bapak So Tho Hemming
Waktu Penawaran : Juni 2011
Harga Penawaran : Rp. 56.250.000.000,-
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 81
2.4.2.1.8 Faktor Penyesuaian
Faktor-faktor penyesuaian dalam penilaian tanah dipertimbangkan atas dasar sebagai berikut :
Waktu : Perbedaan waktu antara Harga Penawaran / Transaksi dan waktu
penilaian.
Lokasi : Pertimbangan dari properti yang dinilai terhadap jalan masuk,
prospek pengembangan, tingkat hunian, fasilitas (jalan, telepon,
listrik/PLN, air/PAM dll) dan kondisi lingkungan.
Jumlah Luas : Berkaitan dengan likuiditas properti.
Bentuk Tanah : Beraturan, tidak beraturan.
Peruntukan : Disesuaikan dengan gambar rencana kota ( RUTR )
Elevasi : Tinggi, Rendah atau sama permukaan tanah terhadap jalan
dimukanya
Hak Kepemilikan : Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Girik, AJB dll.
Lain-lain : Faktor lainnya yang akan mempengaruhi Nilai.
2.4.2.1.9 Kesimpulan
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor lain yang berhubungan dengan
penilaian ini, menurut pendapat kami jumlah Rp. 318.798.000.000,- (Tiga Ratus Delapan Belas
Miliar Tujuh Ratus Sembilan Puluh Delapan Juta Rupiah) merupakan Nilai Pasar dari tanah
tersebut pada tanggal 30 Juni 2011.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 82
2.4.2.2 Bangunan - bangunan
2.4.2.2.1 Ringkasan Penilaian Bangunan
Uraian Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar
Bangunan-bangunan
1. Mall Rp 122.054.880.000,- Rp 119.003.510.000,-
2. Hotel Rp 34.143.810.000,- Rp 33.290.210.000,-
Jumlah Rp 156.198.690.000,- Rp 152.293.720.000,-
2.4.2.2.2 Bangunan Retail (Mall)
Bangunan ini sedang dalam tahap pembangunan dengan tingkat penyelesaian diperkirakan
mencapai 38%. Dari rangka beton bertulang, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut :
Pondasi : Tiang pancang
Dinding : Pasangan Hebel diplester
Atap : Belum terpasang
Lantai : belum terpasang
Langit-langit : Belum terpasang
Jendela : Kaca rangka aluminium
Pintu : Panel kayu dan panel kaca
Partisi : Pasangan Hebel diplester
Bangunan ini dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik alat pemadam kebakaran, hydrant,
alarm, detector kebakaran dan instalasi plumbing.
Luas lantai seluruhnya kurang lebih 46.948,97 meter persegi, dengan rincian sebagai berikut :
- Semi Basement (Lower Ground) : 14.311,25 m2
- Ground Level : 18.317,86 m2
- Lantai Satu : 7.210,82 m2
- Lantai Dua : 7.109,04 m2
Jumlah : 46.948,97 m2
Luas lantai disewakan kurang lebih 20.619,00 meter persegi, dengan rincian sebagai berikut :
- Ground Level : 9.481,00 m2
- Lantai Satu : 2.976,00 m2
- Bare area/Open Counter : 8.162,00 m2 (Termasuk Lantai 2)
Jumlah : 20.619,00 m2
Tahun dibangun : 2011 (dalam proses pembangunan)
Tahun renovasi : -
Kondisi Fisik : Baik
Biaya Pengganti Baru : Rp 122.054.880.000,-
Nilai Pasar : Rp 119.003.510.000,-
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 83
2.4.2.2.3 Hotel
Bangunan ini sedang dalam tahap pembangunan dengan tingkat penyelesaian diperkirakan
mencapai 12%. Dari rangka beton bertulang, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut :
Pondasi : Tiang pancang
Dinding : Pasangan Hebel diplester
Atap : Belum terpasang
Lantai : belum terpasang
Langit-langit : Belum terpasang
Jendela : Kaca rangka aluminium
Pintu : Panel kayu dan panel kaca
Partisi : Pasangan Hebel diplester
Bangunan ini dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik alat pemadam kebakaran, hydrant,
alarm, detector kebakaran dan instalasi plumbing.
Luas lantai seluruhnya kurang lebih 44.589,19 meter persegi, dengan rincian sebagai berikut :
- Basement : 9.939,28 m2
- Semi Basement (Lower Ground) : 9.939,28 m2
- Ground Level : 6.663,25 m2
- Lantai Satu : 7.301,50 m2
- Lantai Dua : 4.784,68 m2
- Lantai Tiga : 5.961,20 m2
Jumlah : 44.589,19 m2
Rencana jumlah kamar sebanyak 213 roombays atau 200 roomkeys yang terbagi dalam 2 (dua)
tipe kamar, yaitu : standard dan suite dengan ukuran masing-masing tipe seluas 40 M² dan 80
M².
Klasifikasi kamar berguna untuk menentukan tarif kamar yang berdasar pada perlengkapan-
perlengkapan / fasilitas kamar dan ukuran kamar.
Klasifikasi dan Letak Kamar Hotel
NO. LANTAI JUMLAH KAMAR TOTAL
KAMAR STANDARD SUITE
1. Ground Level 9 - 9
2. Lantai – 1 58 7 65
3. Lantai – 2 56 7 63
4. Lantai – 3 56 7 63
Total 179 21 200
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 84
Selain kamar-kamar tersebut hotel ini juga direncanakan akan dilengkapi dengan berbagai
fasilitas hotel yang akan disediakan, diantaranya adalah sebagai berikut :
Letak Fasilitas Hotel
NO. FASILITAS LETAK LANTAI
1. Ballroom Ground Level
2. All Day Dining Restaurant Ground Level
3. Specialty Restaurant Ground Level
4. Meeting Room 1 Ground Level
5. Meeting Room 2 Ground Level
6. Function Room Ground Level
7. Business Center Ground Level
8. Board Room Ground Level
9. Health Club & Spa Lantai - 1
10. Outdoor Swimming Pool Lantai - 1
11. Lobby Lantai - 3
12. Lounge Lantai - 3
13. Bar Lantai - 3
Tahun dibangun : 2011 (dalam proses pembangunan)
Tahun renovasi : -
Kondisi Fisik : Baik
Biaya Pengganti Baru : Rp 34.143.810.000,-
Nilai Pasar : Rp 33.290.210.000,-
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 85
2.4.3 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN
Metodologi Penilaian
Properti yang dinilai adalah merupakan jenis properti yang berpotensi menghasilkan pendapatan,
data harga pasar yang wajar tidak tersedia cukup atau sulitnya mencari data pembanding
properti sejenis. Oleh karena data pembanding properti sejenis sulit diperoleh untuk dianalisa
pada saat menentukan nilai pasar dari properti yang sedang dinilai ini, maka untuk itu dalam
penilaian ini, pendekatan nilai yang digunakan adalah Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
dengan Metode DCF (Discounted Cash Flow Method), yaitu sebuah proyeksi pendapatan kotor
tahunan dibuat berdasarkan pasaran tarif sewa kamar hotel yang ada sekarang dan yang akan
datang dari hotel yang sebanding ditambah dengan pendapatan sewa Mall lainnya seperti
pendapatan dari makanan dan minuman serta pendapatan lainnya. Estimasi dari biaya
departemen terkait, biaya umum dan administrasi serta biaya operasional (termasuk gaji dan
biaya energi) dan biaya-biaya tetap seperti management fees, pajak properti, asuransi properti
dan biaya cadangan penggantian, dikurangi dari proyeksi pendapatan kotor tahunan di atas.
Pendapatan bersih yang dihasilkan kemudian didiskonting atau dikapitalisasikan untuk
mendapatkan nilai properti tersebut.
Dalam penilaian dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan dengan Metode Arus
Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow Method), asumsi-asumsi kritis (critical assumptions) yang
kami buat didalam melakukan proyeksi-proyeksi dan penilaian adalah sebagai berikut :
2.4.3.1 HOTEL Sheraton Bali Kuta Resort
2.4.3.1.1 Jumlah Kamar Tersedia
Rencana jumlah kamar sebanyak 213 roombays atau 200 roomkeys yang terbagi dalam 2 (dua)
tipe kamar, yaitu : standard dan suite dengan ukuran masing-masing tipe seluas 40 M² dan 80 M²,
maka diproyeksikan tetap setiap tahun yaitu 200 (dua ratus) kamar/room key, selama masa
proyeksi (10 tahun).
2.4.3.1.2 Tingkat Penghunian Kamar
Berdasarkan historical data hotel sendiri dan usaha perhotelan sejenis pada saat ini, maka tingkat
hunian (occupancy rate) dari hotel ini kami proyeksikan sebagai berikut :
Tabel Tingkat Hunian
Tahun ke- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
% % % % % % % % % %
Tingkat Hunian 0,0 50,0 70,0 75,0 77,0 77,0 79,0 81,0 83,0 85,0
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 86
2.4.3.1.3 Tarif Sewa Kamar
Berdasarkan data historis dan pasaran tarip sewa untuk kamar hotel sejenis, tarif sewa kamar
(average room rate/ARR) diproyeksikan adalah sebagai berikut :
Tahun ke-1 : Rp. 741.515,-
Tahun ke-2 : Rp. 756.637,-
Tahun ke-3 : Rp. 839.955,-
Tahun ke-4 : Rp. 923.273,-
Tahun ke-5 : Rp. 1.006.590,-
Tahun ke-6 : Rp. 1.089.908,-
Tahun ke-7 : Rp. 1.173.226,-
Tahun ke-8 : Rp. 1.256.543,-
Tahun ke-9 : Rp. 1.339.861,-
Tahun ke-10 : Rp. 1.423.179,-
Pada proyeksi penjualannya selain memperoleh pendapatan dari sewa kamar, diperoleh pula dari
penjualan makanan dan minuman (F & B) masing-masing sebesar 28,9% untuk food dan 3,5% untuk
beverages dari pendapatan sewa kamar, diperoleh juga pendapatan dari F & B others sebesar
0,26% dari pendapatan sewa kamar, serta penerimaan dari recreation & sport, tel. dept, guest
laundry, transportation, business center serta shop & other masing-masing adalah sebesar
sebesar 2,69%, 0,61%, 0,51%, 0,71%, 0,22% dan 2,31%.
2.4.3.1.4 Biaya dan Pengeluaran
Biaya Langsung (Departmental Expenses)
Terdiri dari biaya kamar (room), biaya makanan dan minuman (F & B), biaya penjualan lainnya
serta payroll dan biaya lainnya yang terkait untuk penjualan kamar dan F & B. Biaya langsung ini
akan mengalami kenaikan atau penurunan dengan tingkat tertentu apabila penjualan
meningkat/mengalami penurunan.
Berdasarkan data - data hotel dan kemudian dibandingkan ke hotel sejenis dan kemudian
dilakukan beberapa penyesuaian untuk pos-pos biaya yang dianggap belum refleksi terhadap
pasar, sehingga didapat biaya langsung untuk F & B adalah sebesar 31,60% dan 21,37%, dari
masing-masing pendapatan F & B, sedangkan biaya langsung untuk recreation & sport, tel. dept,
guest laundry, transportation, business center serta shop & other masing-masing adalah sebesar
4,68%, 32,98%, 28,38%, 70,32%, 5,12% dan 36,33%. Termasuk juga payroll and related expenses.
Biaya Tidak Langsung
Penetapan biaya tidak langsung atau dikenal juga dengan Undistributed Operating Expenses
(uDOE) berdasarkan data historis hotel.
Semua biaya tidak langsung ini persentasenya berdasarkan total penjualan semua departemen.
Biaya Tetap
Biaya/beban tetap dikenal juga dengan nama Fixed Charge terdiri dari Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB) yang ditetapkan berdasarkan PBB terakhir dan diasumsikan akan mengalami kenaikan
sebesar 10% tiap tahunnya, penetapan asuransi properti berdasarkan bagian-bagian yang
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 87
diperkirakan diasuransikan dan diasumsikan akan mengalami kenaikan sebesar 5% tiap tahunnya
serta biaya cadangan penggantian untuk bagian-bagian properti, yang dimaksudkan agar properti
ini dapat beroperasi normal. Penetapan biaya cadangan penggantian berdasarkan rencana
(schedule) penggantian dari tiap-tiap bagian yang akan diganti. Termasuk juga Consulting Fee
/Incentive Fee dan Royalty Fee.
2.4.3.2 Beachwalk
Pengembangan Beachwalk adalah mal berkonsep one stop shopping and entertain sehingga
tenant yang akan dipilih dapat mewakili Bali lifestyle yaitu kombinasi food, beverage, fashion,
entertain, sport, art culture. Mal yang akan dibangun penuh dengan sentuhan natural yang
bercirikan kayu, air dan tanaman.
Mal ini mempunyai tiga lantai yang akan terhubung dengan hotel sebagai fasilitas penunjang baik
hotel Harris Kuta maupun Sheraton Bali Kuta Resort. Tenant yang akan menyewa akan dipilih
sehingga mal ini akan mempunyai konsep yang jelas dan bernilai jual tinggi. Direncanakan akan
masuk 100 – 200 tenant yang akan menempati lantai mal ini;
Berdasarkan informasi dan data yang kami terima bahwa penerimaan service charge habis
digunakan untuk biaya operasional dan pemeliharaan gedung. Sehingga dalam penilaian ini kami
tidak memperhitungkan pendapatan dari service charge, biaya operasional dan pemeliharaan
gedung.
2.4.3.2.1 Luas Area Komersial (Saleable Area)
Luas gross lantai Beachwalk seluruhnya seluas 46.948,97 M² mempunyai tiga lantai yang akan
terhubung dengan hotel sebagai fasilitas penunjang baik hotel Harris Kuta maupun Sheraton Bali
Kuta Resort. Tenant yang akan menyewa akan dipilih sehingga mal ini akan mempunyai konsep
yang jelas dan bernilai jual tinggi. Direncanakan akan masuk 100 – 200 tenant yang akan
menempati lantai mal ini.
Rincian luas lantai masing-masing lantai bangunan lifestyle center adalah sebagai berikut:
Rincian Luas Beachwalk Masing-Masing Lantai
NO. KETERANGAN LUAS
(M²)
ELEVASI
(M)
1. Semi Basement (Lower Ground) 14.311,25 -3,200
2. Ground Level 18.317,86 +0,00
3. Lantai – 1 7.210,82 +4,55
4. Lantai – 2 7.109,04 +8,95
Total 46.948,97
Konstruksi mal secara umum menggunakan rangka beton dengan kombinasi finishing dengan
material sebagian besar material lokal, sedangkan material atap mal mempunyai ciri khas Bali
dengan menggunakan material ilalang sintetis dari Belanda. Secara umum eksterior bangunan
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 88
didominasi kombinasi material kayu, air dan tanaman. Fasilitas lain mal adalah eskalator
sebanyak 10 unit, lift passenger 2 unit dan lift service sebanyak 2 unit.
Luas area komersial yang dapat dijual (saleable area) secara total sebesar 20.619 M² dengan
perincian sebagai berikut:
Luas area Komersial
NO. KETERANGAN LUAS
(M²)
1. Ground Floor 9.481
2. Lantai 1 2.976
3. Bare area/Open Counter (Termasuk Lantai 2) 8.162
Total 20.619
Luas area komersial mempunyai standar counter/kios sebanyak +/- 200 yang diperkirakan akan
mampu menampung sebanyak 100 calon tenant.
2.4.3.2.2 Tingkat Penghunian Kamar
Berdasarkan data properti pada saat ini, maka tingkat hunian (occupancy rate) dari mall ini kami
proyeksikan sebagai berikut :
Tabel Tingkat Hunian
Tahun ke- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
% % % % % % % % % %
Tingkat Hunian 0% 51% 61% 67% 74% 74% 77% 79% 85% 85%
2.4.3.2.3 Tarif Sewa
Berdasarkan data pasaran tarip sewa untuk mall sejenis, tarif sewa (average room rate/ARR)
diproyeksikan adalah sebagai berikut :
Tahun ke-1 : Rp. 0,-
Tahun ke-2 : Rp. 1.870.635,-
Tahun ke-3 : Rp. 2.907.270,-
Tahun ke-4 : Rp. 3.423.912,-
Tahun ke-5 : Rp. 3.832.435,-
Tahun ke-6 : Rp. 4.149.654,-
Tahun ke-7 : Rp. 4.582.896,-
Tahun ke-8 : Rp. 5.032.616,-
Tahun ke-9 : Rp. 5.498.816,-
Tahun ke-10 : Rp. 5.981.494,-
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 89
2.4.3.2.4 Biaya dan Pengeluaran
Biaya/beban tetap dikenal juga dengan nama Fixed Charge terdiri dari Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB) yang ditetapkan berdasarkan PBB terakhir dan diasumsikan akan mengalami kenaikan
sebesar 10% tiap tahunnya, penetapan asuransi properti berdasarkan bagian-bagian yang
diperkirakan diasuransikan dan diasumsikan akan mengalami kenaikan sebesar 10% tiap tahunnya
serta biaya cadangan penggantian untuk bagian-bagian properti, yang dimaksudkan agar properti
ini dapat beroperasi normal. Penetapan biaya cadangan penggantian berdasarkan rencana
(schedule) penggantian dari tiap-tiap bagian yang akan diganti. Termasuk juga Consulting Fee
/Incentive Fee dan Royalty Fee.
2.4.3.3 Tingkat Diskonto dan Tingkat Kapitalisasi
Tingkat Diskonto/Discount Rate diasumsikan sebagai rate of return dari investasi yang diharapkan
oleh investor atau kreditor dalam keputusannya melakukan investasi. Perhitungan discount rate
salah satunya ditetapkan dengan metode Band of Investment Method, yaitu menggunakan rata-
rata dari capitalization rate tiap-tiap komponen (pendanaan atau fisik) properti yang diberi
bobot berdasarkan proporsi nilai tiap-tiap komponennya. Faktor-faktor dan variabel yang
mempengaruhi adalah : tingkat bunga pinjaman, tingkat bunga investasi bebas resiko serta
tingkat pengembaliannya yang diharapkan.
Di negara kita belum ada suatu institusi lembaga keuangan atau lembaga investasi resmi untuk
melakukan penelitian dan mempublikasikan besaran discount rate dan capitalization rate dari
masing-masing sektor usaha dan lokasi. Maka dalam kenyataannya interest rate merujuk kepada
kestabilan pemerintah terhadap sektor bisnis dan sektor lainnya. Hal ini memungkinkan untuk
keluar dari ketentuan bank sehingga interest rate tersebut diberikan dalam suku bunga yang
aman (resiko minimal) dan di Indonesia terdapat unsur resiko (country risk). Situasi ekonomi saat
ini menyebabkan sulitnya menentukan tingkat bunga dan kapitalisasi yang sesuai. Pendekatan
yang terbaik yang dapat digunakan dalam melakukan penilaian adalah dengan cara multiple rate
(penetapan discount rate yang berbeda setiap tahunnya).
Dalam menentukan discount rate dan capitalization rate digunakan Metode Perhitungan
Pengembalian Modal Pinjaman dan Modal Sendiri (Band of Investment Method) merupakan
kombinasi antara tingkat kapitalisasi atas modal pinjaman dengan modal sendiri.
Maka dengan demikian discount rate dihitung berdasarkan rumus sebagai berikut :
M x Rm + (1 – M) x Re
Dimana :
M = Komponen pinjaman bank dan modal sendiri
Rm = Suku bungan pinjaman
Re = Suku bunga modal sendiri
Maka discount rate yang digunakan dapat dilihat pada tabel dibawah ini :
Tahun ke- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Discount Rate 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18%
Sedangkan terminal capitalization rate untuk proyeksi diperhitungkan dari discount rate tahun
terakhir proyeksi dikurangi dengan pertumbuhan (growth) yaitu sebesar 5%.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 90
2.4.3.4 Indikasi Nilai
Berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas, indikasi nilai properti didapatkan dari penjumlahan
antara nilai kini dari pendapatan bersih tiap tahun selama periode proyeksi dengan nilai kini
properti yang didapat dari hasil kapitalisasi pendapatan bersih setelah periode proyeksi.
2.4.3.5 Competitor
Sebagai tempat tujuan wisata, di Bali telah berdiri banyak hotel maupun penginapan dengan
berbagai kualitas. Khusus di daerah Kuta, telah terdapat beberapa hotel bintang 3, bintang 4 dan
bintang 5 antara lain Hardrock Bali Hotel, Mercure Hotel, Bali Kuta Seaview, Harris Kuta, dan
Grand Instana Rama. Banyaknya hotel di daerah Kuta tersebut menunjukkan tingkat persaingan
yang cukup tinggi. Untuk Mal atau retail, pesaing terdekat adalah Discovery Kuta Mal dan Kuta
Square.
Meskipun demikian, Sahid Kuta Lifestyle Resort memiliki kelebihan dibandingkan dengan hotel-
hotel pesaingnya, karena hotel ini merupakan hotel yang terintegrasi dengan mall, sehingga
diharapkan memiliki tingkat persaingan yang lebih baik.
Data Pesaing Hotel Bulan Juni 2011
NAMA HOTEL PESAING TOTAL RM OCC RM OCC % AVRG RM RT
Harris Resort Kuta 69.715 59.252 85,0% 579.015
Mercure Hotel 47.450 46.221 97,4% 860.694
Kuta Paradiso 88.695 63.340 71,4% 779.025
Grand Istana Rama 54.750 43.970 80,3% 482.056
Hard Rock Hotel 152.570 134.089 87,9% 894.839
All Season 41.245 39.238 95,1% 588.760
454.425 386.109 85,0% 745.174
Data Persentase Tingkat Hunian Pesaing Bulan Juni 2011
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 91
Perbandingan Harga Sewa Area Komersial di Kawasan Kuta
No Lokasi Alamat Ukuran
(m2)
Harga/m2/
Bln Jumlah
1 Komp. Pertokoan Kuta Square Blok C Jalan Kartika Plaza 180 305.556 55.000.000
2 Komp Pertokoan Kuta Square Blok D 24 Jalan Kartika Plaza 180 324.074 58.333.333
3 Komp Pertokoan Kuta Square Blok D 28 Jalan Kartika Plaza 180 324.074 58.333.333
4 Supernova Jl. Raya Kuta, Kuta – Bali 1 x 1 700.000 700.000
5 Discovery Shopping Mal Lt.2 Jl. Kartika Plaza, Kuta Bali 1 x 2 958.333 1.916.667
6 Mal Bali Galeria Jl. By Pass Ngurah Rai – Simpang Siur 2.5 x 2.5 1.076.923 7.000.000
7 Discovery Shopping Mal Jl. Kartika Plaza, Kuta – Bali 1 x 2 1.666.667 3.333.333
8 Matahari Square Komp. Pertokoan Kuta Square 1 x 1 2.000.000 2.000.000
Sumber : Riset Y&R
2.4.3.6 Pembatasan
Laporan ini kami susun berdasarkan laporan pendapatan dan biaya, faktor inflasi dianggap
terkompensir dengan kenaikan biaya, setiap pembayaran dianggap dilakukan secara tunai, serta
pengelola usaha termasuk tenaga kerjanya dianggap mampu untuk melaksanakan tugasnya secara
baik dan optimal.
Penyusunan laporan penilaian ini merupakan interpretasi kami atas data dan informasi yang
diperoleh dan tersedia yang kami anggap benar pada saat penyusunan laporan ini dilakukan.
Asumsi-asumsi yang digunakan mungkin tidak lagi berlaku apabila terjadi sesuatu atau kondisi
tertentu yang mempengaruhi ketepatan asumsi-asumsi tersebut, seperti diberlakukannya
peraturan-peraturan pemerintah yang baru maupun perubahan-perubahan penting di bidang
politik, sosial dan ekonomi.
Laporan ini ditujukan kepada pihak pemberi tugas dalam rangka penilaian aset PT Indonesian
Paradise Island yang berupa SAHID KUTA LIFESTLYTE RESORT (BEACHWALK), yang terletak di
Jalan Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung – Bali.
Laporan ini tidak bertujuan untuk disirkulasikan atau didistribusikan secara umum dan tidak untuk
direproduksi serta digunakan untuk tujuan lain, kecuali atas persetujuan kami secara tertulis.
Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian atau kehilangan yang diderita akibat penggunaan
oleh pihak lain tanpa persetujuan kami seperti tersebut di atas.
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)
Halaman - 92
Perhitungan penilaian menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan Metode DCF di atas kami
lampirkan sebagai Lampiran #1.
2.4.3.7 Kesimpulan Nilai
Menurut pendapat kami, jumlah Rp. 562.335.200.000,- (Lima Ratus Enam Puluh Dua Miliar Tiga
Ratus Tiga Puluh Lima Juta Dua Ratus Ribu Rupiah) merupakan Indikasi Nilai Pasar dari properti
tersebut di atas menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan Metode Arus
Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow Method) pada tanggal 30 Juni 2011.
2.4.4 REKONSILIASI NILAI
Berdasarkan dari hasil 2 (dua) pendekatan tersebut di atas, kami membuat rekonsiliasi seperti di
bawah ini :
Indikasi Nilai Pasar
Berdasarkan Pendekatan Biaya (Cost Approach)
50% x Rp. 471.091.720.000,- Rp. 282.655.030.000,-
Berdasarkan Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
50% x Rp. 562.335.200.000,- Rp. 224.934.080.000,-
Jumlah Beachwalk Rp. 507.589.110.000,-
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset - PT Indonesia Paradise Island ("IPI")
Tampak Jalan Pantai Kuta
(Properti di Sebelah Kiri)
Tampak Depan Properti
(Pintu Masuk)
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset - PT Indonesia Paradise Island ("IPI")
Tampak Bangunan Hotel
Tampak Bangunan Hotel dan Kolam Renang
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset - PT Indonesia Paradise Island ("IPI")
Tampak Dalam Kamar Hotel
Luas :
Skala : Tanpa Skala
Gambar :Tanggal :
30-Jun-11
Kelurahan Kuta, Kecamatan KutaKabupaten Badung - Bali
Jalan Pantai Kuta
SITUASI
TANAH
17.040 M²
PT INDONESIA PARADISE ISLAND
No. File : Y&R/AV/11/161
HOTEL HARRIS RESORT KUTA BALI
P ro f e s s i o n a l Ap p ra i s e rs & C o n s u l t an t s
YANUAR BEY & REKAN
U
Keterangan :HOTEL 4 LantaiRestaurant & CafeKid's CenterSPA & Loker GensetRumah Pompa dan WTPRuang MeetingKantor & R. tingalKantin karyawanPos Jaga
Luas :
Skala : Tanpa Skala
910
12345678
HOTEL HARRIS RESORT KUTA BALI
Kabupaten Badung - Bali
30-Jun-11SITUASI
BANGUNAN
Jalan Pantai KutaTanggal : Gambar :
Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta
PT INDONESIA PARADISE ISLANDNo. File : Y&R/AV/11/161
P ro f e s s i o n a l Ap p ra i s e rs & C o n s u l t an t s
YANUAR BEY & REKAN
U
PT INDONESIA PARADISE ISLAND
No. File : Y&R/AV/11/161
Kabupaten Badung - Bali
HOTEL HARRIS RESORT KUTA BALIJalan Pantai Kuta
Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta
Tanpa Skala
30-Jun-11
Skala :
PETA LOKASI
Gambar :Tanggal :
ISAKOL
P ro f e s s i o n a l Ap p ra i s e rs & C o n s u l t an t s
YANUAR BEY & REKAN
U
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset - PT Indonesia Paradise Island ("IPI")
Tampak Depan
Tampak Depan
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset - PT Indonesia Paradise Island ("IPI")
Tampak Lantai 2
Tampak Void Mall
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset - PT Indonesia Paradise Island ("IPI")
Tampak dalam mall
Tampak Dalam Mall
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset - PT Indonesia Paradise Island ("IPI")
Tampak Dalam Hotel
Basement
KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Penilaian Aset - PT Indonesia Paradise Island ("IPI")
Basement
Tampak Sarana Jalan
Luas :
Skala : Tanpa Skala
Gambar :Tanggal :
30-Jun-11
Kelurahan Kuta, Kecamatan KutaKabupaten Badung - Bali
Jalan Pantai Kuta
SITUASI
TANAH
35.422 M²
PT INDONESIA PARADISE ISLAND
No. File : Y&R/AV/11/161
BeachWalk
P ro f e s s i o n a l Ap p ra i s e rs & C o n s u l t an t s
YANUAR BEY & REKAN
U
Luas :
Skala : Tanpa SkalaBeachWalk
Kabupaten Badung - Bali
30-Jun-11SITUASI
BANGUNAN
Jalan Pantai KutaTanggal : Gambar :
Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta
PT INDONESIA PARADISE ISLANDNo. File : Y&R/AV/11/161
P ro f e s s i o n a l Ap p ra i s e rs & C o n s u l t an t s
YANUAR BEY & REKAN
U
PT INDONESIA PARADISE ISLANDNo. File : Y&R/AV/11/161
Kabupaten Badung - Bali
BeachWalkJalan Pantai Kuta
Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta
Tanpa Skala
30-Jun-11
Skala :
PETA LOKASI
Gambar :Tanggal :
ISAK
OL
P ro f e s s i o n a l Ap p ra i s e rs & C o n s u l t an t s
YANUAR BEY & REKAN
U