Largo Leopardi, 5 - 00185 Roma P.I./C.F. 06363391001 · Largo Leopardi, 5 - 00185 Roma ... gli opportuni approfondimenti presso gli uffici tecnici del comune di Dolo per definire

Largo Leopardi, 5 - 00185 Roma – tel 06477751 www.agenziaentrate.it – P.I./C.F. 06363391001

COMMITTENTE: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici

via Comunetto, 5 – 30031 Dolo (VE)

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Un originale del documento è archiviato presso l’Ufficio emittente

oggetto Relazione di stima per la determinazione del più

probabile valore di mercato di terreni edificabili

compresi all’interno dell’ambito denominato

Progetto norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo, in

via del Vaso.

Estremi catastali: Foglio 9, particelle 125, 1503, 1517.

Richiedente: Comune di Dolo – Settore Lavori

Pubblici

Protocollo richiedente: n. 28477 del 24/10/2016

Protocollo ricevente: n. 94883 del 25/10/2016

Negozio giuridico: Accordo di collaborazione prot. n.

115008 del 13/12/2016

Allegato a AGE.AGEDP-VE.REGISTRO UFFICIALE.0034782.06-04-2017-U

Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),

in via del Vaso.



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Relazione di stima per la determinazione del più probabile valore di mercato

di terreni edificabili compresi all’interno dell’ambito del Progetto Norma n.

22, ubicati nel comune di Dolo, in via del Vaso.

Estremi catastali: Foglio 9, particelle 125, 1503, 1517.

Richiedente: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici.

Protocollo richiedente: n. 28477 del 24/10/2016

Protocollo ricevente: n. 94883 del 25/10/2016

Negozio giuridico: Accordo di collaborazione prot. n. 115008 del 13/12/2016.

INDICE

Premessa ................................................................................................. 3

PARTE I – DESCRIZIONE GENERALE DEI BENI .......................................................... 4

1 NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE .................................................................... 4

1.1 Descrizione Immobili ............................................................................. 4

1.2 Dati catastali ........................................................................................ 5

1.3 Consistenza .......................................................................................... 5

2 DESCRIZIONE TECNICO LEGALE DEL BENE ........................................................... 5

2.1 Quadro normativo vigente ...................................................................... 5

2.2 Previsione degli strumenti urbanistici-vincoli ............................................. 6

PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE ................................................................ 8

3 ANALISI GENERALE DEL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE .................................. 8

3.1 Aspetto economico ................................................................................ 9

3.2 Criteri e metodologia estimativa .............................................................. 9

3.3 Determinazione del più probabile valore di mercato dell’intero compendio

immobiliare ............................................................................................... 9

Conclusioni ............................................................................................. 29

mailto:[email protected]


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Premessa

La presente valutazione viene redatta a seguito della richiesta del 24/10/2016

prot. n. 28477, avanzate dal Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici,

nell’ambito dell’Accordo di collaborazione prot. n. 115008 sottoscritto tra

quest’Agenzia e il summenzionato Comune in data 13/12/2016.

Lo scopo della stima è la determinazione del più probabile valore di mercato,

all’attualità, di terreni edificabili di proprietà comunale compresi all’interno

dell’ambito urbanistico denominato “Progetto Norma n. 22”, ubicato nel comune

di Dolo, in via del Vaso, in previsione di una loro alienazione mediante procedura

d’asta pubblica.

I suddetti beni rientrano nel Piano Triennale delle Alienazioni e Valorizzazioni

Immobiliari 2017-2019 del Comune di Dolo come da Proposta di Delibera di

Giunta Comunale n. 86 del 20/10/2016.

Essi risultano così intestati al Catasto Terreni:

“Comune di Dolo - proprietà per 1000/1000”.

In data 23/02/2017, è stato eseguito il sopralluogo per gli accertamenti tecnici di

rito, per rilevare lo stato di fatto, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei

terreni, nonché svolgere le opportune indagini di mercato per individuare gli

aspetti economici-estimativi da prendere a riferimento .

In pari data sono stati effettuati, gli opportuni approfondimenti presso gli uffici

tecnici del comune di Dolo per definire gli aspetti urbanistico-amministrativi.

Il Comune ha fornito:

copia scheda Progetto Norma n. 22;

copia Proposta di Delibera di Giunta Comunale n. 86 del 20/10/2016.

Non è stata fornita alcuna documentazione relativa ai titoli di proprietà.

La stima viene redatta, quindi sulla base degli elementi rilevati in sede di

sopralluogo, della documentazione fornita dalla committenza, delle informazioni

reperibili agli atti di questo Ufficio (banca dati amministrativo-censuaria) e di

quelle fornite dagli uffici tecnici comunali.

Si precisa, inoltre che, ai fini della presente valutazione, l’intero ambito sarà

considerato libero da persone e/o cose e da ogni gravame e/o impedimento,

servitù, vincoli, ipoteche e da eventuali spese che si rendessero necessarie per



in via del Vaso.



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attività di bonifica e/o regolarizzazioni amministrative (urbanistiche, edilizie e

catastali).

PARTE I – DESCRIZIONE GENERALE DEI BENI

1 NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE

Dolo è un comune situato nella parte occidentale della provincia di Venezia e il

suo territorio si dispone lungo il corso del Naviglio Brenta, sul quale si è

sviluppato il suo centro storico.

Il capoluogo comunale è pressoché equidistante rispetto alle città di Padova e

Venezia, infatti dista Km 17 da Venezia e Km 19 da Padova lungo la strada della

Riviera del Brenta.

Completano la consistenza territoriale del comune, la località di Arino o nord-

ovest del capoluogo e la località di Sambruson a sud-est dello stesso.

Il comune gode nel complesso di buoni collegamenti stradali e ferroviari. Le

principali vie sono: la Strada regionale n. 11 Padana Superiore (Riviera del

Brenta) di collegamento sulla direttrice ovest-est (PD-VE), la Strada Provinciale

n. 26 di collegamento con i comuni sulla direttrice nord (Pianiga, Mirano, etc.), le

Strade Provinciali n. 19 e n. 13 di collegamento con i comuni sulla direttrice sud

(Camponogara, Campagna Lupia, etc.) e l’Autostrada A4 Milano-Venezia-Trieste,

con il casello “Dolo-Mirano, a circa 3 Km in direzione nord dal centro cittadino.

Tra le strutture pubbliche presenti nel comune, scuole dell’obbligo, istituti

superiori, impianti sportivi, etc., si evidenzia in particolare la presenza

dell’ospedale ubicato nella zona capoluogo.

1.1 Descrizione Immobili

L’area oggetto di valutazione, ubicata nel comune di Dolo, si compone di tre

distinte particelle catastali tra loro confinanti a formare un unico corpo con

accesso diretto da via del Vaso.

Essa, ha forma irregolare, giacitura piana e risulta attualmente incolta; dal punto

di vista urbanistico, costituisce porzione di un più ampio ambito individuato come

“Progetto Norma n. 22”.

La zona di ubicazione semicentrale, posta a sud del centro storico cittadino e da

cui è separata dal Naviglio Brenta, è caratterizzata dalla presenza di fabbricati



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prettamente residenziali, generalmente condomini a piccolo/media densità

abitativa, e risulta lontana dai servizi pubblici e commerciali.

1.2 Dati catastali

I beni oggetto di stima risultano catastalmente così censiti nel Comune di Dolo:

CATASTO TERRENI

Foglio Particella Sub. Qualità Classe Superficie

m²

Reddito

Dominicale Agrario

9 125 - Seminativo Arborato 3 3.230 € 20,79 € 15,01

9 1503 - Seminativo Arborato 3 2.660 € 17,12 € 12,36

9 1517 - Seminativo 3 310 € 1,99 € 1,44

intestati a:

Comune di Dolo proprietà per 1000/1000.

1.3 Consistenza

Come si è detto, l’area oggetto di stima è parte del Progetto Norma n. 22 e

pertanto, i dati di consistenza utili alla presente relazione di stima, sono riferiti

all’intero ambito urbanistico. Sulla base delle prescrizioni ed indicazioni previste

dalle Norme Tecniche di Attuazione relative al vigente strumento urbanistico,

nonché delle superfici indicate nella banca-dati amministrativo-censuaria di

questo Ufficio, sono stati considerati i parametri tecnici di riferimento relativi a:

superficie territoriale, superficie fondiaria, superficie a verde pubblico, superficie

parcheggio, superficie viaria, superficie netta di pavimento massima, volume

lordo del prodotto edilizio realizzabile, superficie lorda commerciale.

Per la quantificazione delle consistenze si rimanda al successivo paragrafo “ 2.2

Previsione degli strumenti urbanistici-vincoli”.

2 DESCRIZIONE TECNICO LEGALE DEL BENE

2.1 Quadro normativo vigente

In assenza di documentazione specifica fornita dal committente, gli immobili, ai

fini della presente valutazione, saranno considerati liberi da ogni gravame e/o

impedimento, servitù, vincoli, ipoteche e da eventuali spese che si rendessero



in via del Vaso.



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necessarie per attività di bonifica e per regolarizzazioni amministrative

(urbanistiche/edilizie/catastali).

2.2 Previsione degli strumenti urbanistici-vincoli

Secondo le previsioni dello strumento urbanistico vigente – Variante Parziale al

Piano Regolatore Generale adottata con Delibera del Consiglio Comunale n. 11

del 21/02/2008 ed approvata con Delibera del Consiglio Comunale n. 54 del

05/08/2008 – l’area oggetto di valutazione risulta compresa all’interno

dell’ambito denominato “Progetto Norma n. 22”.

L’ambito di intervento, considerato nella sua totalità, costituito da terreni

appartenenti a ditte diverse, prevede un utilizzazione edificatoria disciplinata

dall’art. 13 delle Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.) secondo le carature

urbanistiche specifiche previste per il Progetto Norma n. 22.

All’interno di tale ambito, gli interventi urbanistico-edilizi sono subordinati alla

redazione di uno Strumento Urbanistico Attuativo (S.U.A.) di iniziativa pubblica o

privata.

E’ prevista la cessione al Demanio Comunale delle aree destinate alle

urbanizzazioni primarie e secondarie quantificate nel Progetto Norma (superficie

viaria, parcheggio, verde pubblico, etc.), nonché la loro realizzazione a carico dei

soggetti attuatori.

Il valore di tali aree ed opere di urbanizzazione sarà scomputato dagli oneri

concessori con la procedura prevista dalle norme che disciplinano la materia.

Si riportano di seguito le carature urbanistiche previste dallo strumento

urbanistico:

Progetto Norma n. 22 – Area residenziale a Dolo, via del Vaso

Superficie territoriale: m² 18.062;

Superficie fondiaria: m² 9.152;

Superficie a verde pubblico: m² 5.500;

Superficie a parcheggio: m² 370;

Superficie viaria: m² 3.040;

Superficie netta di pavimento massima: m² 4.230;

Tipologie previste dall’abaco dei tipi edilizi: 2 – case isolate, 3 – case a

schiera, 4 – condomini.



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Lo strumento urbanistico vigente indica un indice volumetrico pari a 3,65 per la

determinazione del volume lordo urbanistico realizzabile.

All’attualità, per l’ambito P.N. n. 22, non risulta avanzata nessuna proposta di

trasformazione urbanistico-edilizia attraverso la presentazione di uno specifico

strumento urbanistico attuativo.

Come si è detto, trattandosi di un intervento edilizio unitario, si determinano per

l’intero ambito i seguenti parametri tecnici utili alla stima:

Superficie coperta = superficie fondiaria x rapporto di copertura 30%1 =

m² 9.152 x 0,30 = m² 2.745,60;

Superficie scoperta “privata” = superficie fondiaria – superficie coperta

= m² 9.152 - m² 2.745,60 = m² 6.406,40;

Volume urbanistico lordo realizzabile = ( S.n.p. max. x indice

volumetrico) = m² 4.230 x 3,65 = m³ 15.439,50;

Superficie lorda urbanistica del prodotto edilizio realizzabile =

volume lordo urbanistico : altezza di piano convenzionale = m³ 15.439,50

: h 3,00 = m² 5.146,50;

Superficie lorda commerciale del prodotto edilizio realizzabile =

superficie lorda urbanistica aumentata di una percentuale pari al 15% in

considerazione dell’incidenza delle superfici delle pertinenze in uso

esclusivo ordinariamente presenti in fabbricati di civile abitazione

(terrazze, balconi, portici, scoperti esclusivi, etc.) = m² 5.146,50 x 1,15 =

m² 5.918,47.

Tenuto conto dello scopo della stima, considerato che l’area oggetto di

valutazione concorre, con altri terreni di proprietà di terzi, alla costituzione

dell’intera consistenza di tutto l’ambito di intervento di trasformazione

urbanistico-edilizio, si ritiene opportuno definire la quota percentuale in proprietà

al Comune di Dolo in ragione del rapporto tra la superficie complessiva dell’area

di proprietà comunale e la superficie territoriale propria del Progetto Norma n.

22.

Pertanto:

1 rapporto di copertura medio per le tipologie edilizie previste: case isolate/case a schiera/condomini



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Superficie catastale area di proprietà comunale – particelle catastali n. 125,

1503, 1517

m² 3.230 + m² 2.660 + m² 310 = m² 6.200;

Superficie territoriale Progetto Norma n. 22 = m² 18.062;

Quota percentuale attribuibile alla proprietà comunale :

(m² 6.200 : m² 18.062) x 100 = 34,33%.

PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE

3 ANALISI GENERALE DEL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE

La Nota Territoriale del 1° semestre 2016 (ultima pubblicazione disponibile),

redatta da quest’ Agenzia, con lo scopo di analizzare ed illustrare composizione e

dinamiche del mercato immobiliare residenziale, evidenzia per l’intera regione

Veneto un sostanziale incremento del Numero delle Transazioni Normalizzate

(NTN)2 tra il I semestre 2016 e lo stesso periodo dell’anno precedente pari al +

24,4%. Gli incrementi più significativi si segnalano nella provincia di Treviso (+

32,3%), seguita da Venezia (+ 27,7%) e Padova (+ 25,8%).

Il mercato immobiliare residenziale, analizzato in ambito provinciale per macro

aree di riferimento (Nota Territoriale relativa al 1° semestre 2016), ha fatto

registrare nella macro area “Cintura Veneziana”, all’interno della quale è

compreso il comune di Dolo, un incremento del NTN tra il I semestre 2016 e lo

stesso periodo del 2015 pari al + 19,4%. Tra le macro aree provinciali, la

“Cintura Veneziana” e la “Zona Sud”, sono quelle che registrano il minor

incremento percentuale del NTN.

La percentuale di NTN registrate nel comune di Dolo copre l’1,14% dell’intera

quota provinciale.

Nell’ambito della macro area di appartenenza, i comuni di Dolo e Spinea, sono i

soli comuni che registrano, nel periodo di riferimento (I semestre 2016 – I

semestre 2015), un calo del numero delle transazioni rispettivamente pari al –

28,3% e – 1,9%.

Per quanto riguarda le quotazioni medie, in tutta la macro area “Cintura

Veneziana” si registra una calo dei valori. Anche per questo indicatore, i comuni

2 NTN =indicatore della dinamica di mercato; rappresenta il numero delle transazioni, normalizzate rispetto alla

quota di proprietà compravenduta, avvenute in un determinato periodo di tempo. E’ un dato estratto dalla banca dati degli uffici di pubblicità immobiliare.



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di Spinea e Dolo, sono quelli che fanno registrare la percentuale negativa

maggiore: Spinea – 5,7%; Dolo – 3,7%.

La quotazione media registrata nel comune di Dolo, pari ad €/m² 1.489,00,

risulta pressoché prossima alla quotazione media della stessa macro area di

appartenenza (€/m² 1.422) e comunque superiore alle quotazioni medie

registrate negli altri comuni della cosiddetta “Riviera del Brenta” (Fiesso d’Artico

€/m² 1.313; Mira €/m² 1.357; Strà €/m² 1.366; Vigonovo €/m² 1.333).

3.1 Aspetto economico

Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell’area in argomento,

considerato lo scopo della stima, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche che

ne determinano l’appetibilità commerciale, la potenzialità edificatoria

conseguente alle previsioni di destinazione urbanistica, è stato analizzato

l’aspetto economico del valore di trasformazione, utilizzato come metodo di stima

indiretto.

3.2 Criteri e metodologia estimativa

La scelta estimale di far riferimento al predetto aspetto economico (valore di

trasformazione) ed al conseguente criterio e metodologia da adottare, è dettata,

oltre che dalla finalità della stima (scopo) e dal quadro tecnico-economico-

amministrativo entro il quale lo scrivente è chiamato ad esprimere il giudizio di

valore, dall’assenza di recenti dati di mercato relativi a compravendite aventi per

oggetto trasferimento di immobili simili e quindi per l’impossibilità di utilizzare,

per tali immobili, il metodo di stima diretto sintetico comparativo.

3.3 Determinazione del più probabile valore di mercato dell’intero

compendio immobiliare

Il criterio di stima del valore di trasformazione, si traduce nella differenza tra il

valore del bene ottenuto dalla trasformazione e i costi sostenuti per la

trasformazione stessa, comprensivi del profitto che spetta a chi promuove

l’intervento in ragione del rischio di mercato.

L’ipotesi progettuale di trasformazione urbanistico/edilizia da considerare, sarà

quella tecnicamente possibile ed amministrativamente consentita, attuata da un



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imprenditore ordinario in relazione alla destinazione e ai vincoli previsti dallo

strumento urbanistico vigente – P.N. 22.

Si fa presente che, in mancanza di uno specifico strumento attuativo, ovvero di

un progetto dettagliato di trasformazione edilizia, si farà riferimento, per quanto

riguarda le consistenze, a quanto previsto dalle carature urbanistiche del P.N. n.

22.

Il valore di trasformazione è dato dalla seguente relazione:

VT = VM – (K + UP)

con:

VT = Valore di mercato attuale dell’intero ambito;

VM = Valore di mercato attuale dell’immobile da realizzare;

K = Costi di trasformazione attuali;

UP = Utile lordo normale spettante al promotore edilizio per

remunerare l’investimento effettuato.

La suddetta operazione di somma algebrica va rapportata cronologicamente,

scontando all’attualità i ricavi e i costi che maturano in futuro, attraverso il

coefficiente di attualizzazione.

E’ da evidenziare che la stima effettuata attraverso il procedimento estimativo in

argomento, dovendo prendere in esame ricavi e costi ipotizzati in un periodo più

o meno lungo e quindi in tempi diversi da quello attuale, è basata

necessariamente sull’importante principio estimativo che è quello della

permanenza delle condizioni.

La formula generale per il calcolo del valore di trasformazione, che tiene conto

del tempo di trasformazione e che verrà adottata nel procedimento, è la

seguente:

VT = VM / qn – (K + UP) / qn

Dove con qn = (1+r) si indica il montante annuale, con r il saggio di

attualizzazione e con n il tempo della normale trasformazione.

La stessa esplicitata in una forma più estesa, diventa la seguente:

VT = VM / qn – {[CTc+(OU + OCC + OP + SG + SC) + OFT] + UP } / qn



in via del Vaso.



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I simboli dei termini che compongono K, riferiti al tempo finale del processo

produttivo, assumono i seguenti significati:

CTC = costo tecnico di costruzione

OU = oneri di urbanizzazione secondaria

OCC = contributi concessori sul costo di costruzione

OP = oneri professionali

SG = spese generali

SC = spese di commercializzazione

Oft = oneri finanziari sul costo di trasformazione.

I termini sopra elencati, da CTc ad Up, rappresentano i fattori produttivi che

concorrono a determinare il valore complessivo VT del compendio.

Ciascuno di essi è costituito, in via generale, da un insieme di capitali, erogati o

percepiti in tempi diversi dall’imprenditore-promotore all’interno dell’orizzonte

temporale complessivo dell’operazione immobiliare, opportunamente riallineati

cronologicamente e sommati fra loro.

La tabella che segue riporta, per ciascun fattore complesso, i costi elementari

che lo compongono e le relative descrizioni sintetiche.

descrizione formula fattori

elementari descrizione sintetica

Costo Tecnico di Costruzione

CTc= CSE + CSC CSE costo di costruzione superfici esterne

CSC costo di costruzione superfici coperte

Costi di Gestione

OU + OCC

OU oneri di urbanizzazione 2^

OCC contributi concessori sul costo di costruzione

CG = Op + SG + SC

OP onorari professionali per progettazione, direzione lavori, collaudi.

SG spese generali

SC Spese di commercializzazione

Oneri finanziari, Oneri indiretti e Utile del promotore

OFT+OIA+OFA+UP

OFT oneri finanziari sui costi diretti e indiretti di trasformazione

OIA oneri indiretti d’acquisto dell’immobile da trasformare in % di VT

OFA

oneri finanziari sui costi diretti e indiretti d’acquisto dell’immobile da trasformare in % di VT

UP utile del promotore in % sul valore di mercato del prodotto della trasformazione

La durata dell’operazione immobiliare considerata complessivamente in 3 anni

(36 mesi), riferita all’acquisizione dell’intero complesso e alla trasformazione



in via del Vaso.



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dello stesso in destinazione residenziale, può essere suddivisa in tre fasi

principali, espresse in mesi, secondo quanto riportato nella tabella che segue:

fase denominazione descrizione durata

n1 fase preliminare periodo di tempo, espresso in mesi, relativo al procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico e fasi interlocutorie 10

n2 fase di costruzione periodo di tempo, espresso in mesi, intercorrente tra le date di

inizio e di fine dei lavori di costruzione dei manufatti residenziali 16

n3 fase di

commercializzazione periodo di tempo, espresso in mesi, intercorrente tra la data di fine

dei lavori di costruzione e la data di vendita dei beni 10

I flussi delle somme corrispondenti ai costi dei principali fattori produttivi sono

cadenzati, all’interno delle fasi sopra descritte, dalla seguente tempistica di

dettaglio:

tempi dettaglio voci

simbologia descrizione Momento iniziale 0 acquisto del complesso da trasformare e relativi oneri di trasferimento

Mesi 10 n1 30% del Costo tecnico di Trasformazione

Mesi 21 n1+ (2/3) n2 70% del Costo tecnico di Trasformazione

Mesi 15 n1+ n2/3 oneri di urbanizzazione

Mesi 10 n1 30% dei Costi di Gestione della Trasformazione

Mesi 21 n1+ (2/3) n2 70% dei Costi di Gestione della Trasformazione

Mesi 36 n1+n2+n3 valore di mercato del prodotto edilizio ottenibile dalla trasformazione

Mesi 36 n1+n2+n3 utile del promotore

3.3.1 Determinazione del più probabile valore unitario di mercato del

prodotto edilizio realizzabile

Come detto, la destinazione d’uso dei fabbricati realizzabili da un imprenditore

ordinario, compatibilmente con le previsioni dello strumento urbanistico – P.N. n.

22, è quella residenziale che, nell’ ordinarietà tipologica dei fabbricati presenti in

zona, è indirizzata nella realizzazione di condomini piccoli/medi.

Con riguardo alle considerazioni finora espresse, i parametri di riferimento sono

stati desunti dal mercato immobiliare locale, tramite opportune indagini di

mercato.

Si è proceduto all’individuazione di un adeguato campione di unità comparabili

(n. 5) a destinazione residenziale, rappresentativi dell’ordinarietà dei fabbricati

presenti in zona (condomini), che sono state oggetto di recente compravendita e

di cui sono quindi noti i relativi prezzi e che, presentano caratteristiche

intrinseche ed estrinseche similari a quelle dell’unità “tipo” ipotizzata realizzabile

nell’ambito in argomento.

Sono stati rilevati i seguenti dati tecnico-economici:



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1.Fonte: Atto di Compravendita rep. n. 2046 del 29/04/2016 – notaio Carlo

Martucci;

Catasto Fabbricati: Comune di Dolo, Fg. 9 particella 1577 sub. 66

(abitazione), 32 (garage);

indirizzo: via C. Presicci, 19;

superficie ragguagliata: m² 68*;

prezzo dichiarato: € 100.000,00;

osservazioni:

localizzazione all’interno della zona O.M.I. B1 – Centro Storico: normale;

tipologia architettonica edificio: economica;

stato manutentivo edificio: normale;

livello di piano: secondo;

stato manutentivo dell’unità immobiliare: normale;


Martucci;

Catasto Fabbricati: Comune di Dolo, Fg.9 particella 2077 sub. 19

(abitazione), sub. 14 (garage);

indirizzo: via della Resistenza, 33/D;



osservazioni:


tipologia architettonica edificio: civile;

stato manutentivo edificio: ottimo;

livello di piano: primo;

stato manutentivo dell’unità immobiliare: ottimo;

3.Fonte: Atto di Compravendita rep. n. 21402 del 19/02/2015 – notaio

Antonio Dussin;





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indirizzo: via V. Vego Scocco, 4;



osservazioni:


tipologia architettonica edificio: economica;


livello di piano: terra;



Martucci;


(abitazione), sub. 12 (ripostiglio), sub. 15 (garage);

indirizzo: via Vasco de Gama, 1/BIS;



osservazioni:



stato manutentivo edificio: buono;

livello di piano: secondo;

stato manutentivo dell’unità immobiliare: buono;

5.Fonte: Atto di Compravendita rep. n. 2304 del 19/10/2015 – notaio Enrico

Zecchinato Gallo;



indirizzo: viale della Resistenza, 33/B;



osservazioni:




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livello di piano: ultimo;

stato manutentivo dell’unità immobiliare: ottimo.

Dovendo procedere ad un confronto tra unità immobiliari ben definite

(comparabili di riferimento) ed un’unità ipotetica “tipo” (oggetto della stima),

della quale sono ignote alcune caratteristiche, nell’individuazione delle

caratteristiche da apprezzare, si sono escluse quelle evidentemente non definibili

in fase preliminare (ad es. orientamento, affaccio, luminosità).

* la superficie lorda commerciale delle uu.ii.uu. compravendute è stata determinata sulla base delle relative

planimetrie catastali agli atti di questo Ufficio, secondo quanto disposto del D.P.R. 138/98 – allegato C, in

analogia alla superficie di riferimento utilizzata per i valori pubblicati dalll’O.M.I..

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare redatto dall’Agenzia delle Entrate, per la

tipologia edilizia abitazioni civili, rileva nella zona OMI B1- Centro Storico,

all’interno della quale sono comprese le unità immobiliari presenti nella stima

(comparabili di riferimento/unità tipo), i seguenti dati relativi al primo e secondo

semestre 2015 e al primo e secondo semestre 2016 (ultimo dato disponibile):

Comune di: Dolo – 1° Semestre/2015

Fascia: Centrale;

Zona: B1;

Descrizione: Centro Storico;

Tipologia edilizia: abitazioni civili;

Stato: ottimo;

Valore di mercato: Min. €/m² 1.600,00 Max €/m² 2.100,00;

Comune di: Dolo – 2° Semestre/2015

Fascia: Centrale;

Zona: B1;





in via del Vaso.



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Stato: ottimo;


Comune di: Dolo – 1° Semestre/2016 (ultimo dato disponibile)

Fascia: Centrale;

Zona: B1;



Stato: ottimo;


Sulla base dei dati tecnico-economici rilevati attraverso l’indagine di mercato e

precedentemente illustrati, si è proceduto alla determinazione del più probabile

valore unitario di mercato dell’unità immobiliare “tipo” ipotizzata realizzabile

assumendo a riferimento i seguenti fattori:


tipologia edificio: civile;


livello di piano: terra*;


superficie ragguagliata: m² 87**.

* in ragione dello scopo della stima (procedura di alienazione mediante asta pubblica) è stato utilizzato, nella

scelta della caratteristica del piano, quello che nel procedimento estimativo MCA presenta il punteggio minore.

** la consistenza dell’unità tipo è stata assunta pari a m² 87, quale media delle superfici delle unità immobiliari

utilizzate come comparabili di riferimento.

Il procedimento utilizzato di tipo comparativo è denominato “Market Comparison

Approach” e consiste sostanzialmente in un metodo comparativo

pluriparametrico, fondato sul principio che il valore di un immobile può essere

concepito come la somma di una serie finita di prezzi componenti, ciascuno

collegato ad una specifica caratteristica apprezzata dal mercato.

Si riportano in allegato le tabelle relative a:



in via del Vaso.



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- raccolta dei dati di mercato (comparabili) che rappresentano gli immobili

presi a riferimento per effettuare i previsti confronti con l’unità oggetto di

stima (unità tipo) al fine di determinarne il suo più probabile valore di

mercato;

- test di ammissibilità che consiste:

nell’allineamento:

1. cronologico di eventuali prezzi rilevati in epoche “economiche”

diverse;

2. ubicazionale per le unità rilevate che, eventualmente non ricadono

all’interno della stessa zona O.M.I.;

e nell’adeguamento:

3. ai valori elaborati dall’O.M.I..

Nel caso in oggetto le unità prese a comparazione sono state:

1. compravendute in “epoche economiche” diverse: 1° e 2° semestre

2015, 1° e 2° semestre 2016;

2. ricadono nella stessa zona O.M.I.: “B1 – Centro Storico”;

3. avendo rilevato unità comparabili con stati manutentivi diversi

(normale, buono, ottimo), si è proceduto ad adeguare il valore

comparable C a comparable C b comparable C c comparable C d comparable C e

atto di compravendita atto di compravendita atto di compravendita atto di compravendita atto di compravendita

€ 100.000,00 180.000,00 142.000,00 145.000,00 145.000,00

% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

€ 100.000,00 180.000,00 142.000,00 145.000,00 145.000,00

1° semestre 2016 2° semestre 2016 1° semestre 2015 2° semestre 2015 2° semestre 2015 1° semestre 2017

sigla B1 B1 B1 B1 B1 B1

denominazione Centro Storico Centro Storico Centro Storico Centro Storico Centro Storico Centro Storico

via C. Presicci, 19 viale della Resistenza, 33/d via Vego Scocco, 4 via Vasco de Gama, 1bis viale della Resistenza, 33/b via del Vaso

foglio 9 9 9 9 9 9

particella 1577 2077 2018 1791 2055

subalterno 66,32 19,14 59,35 37,12,15 26,14

58,0 82,0 83,0 75,0 76,0 87,0

2,0 25,0 10,0 7,0 14,0

1,0

12,0 8,0

12,0 14,0 16,0 13,0 18,0

68 97 94 86 89 87

normale normale normale normale normale normale

economica civile economica civile civile civile

normale ottimo ottimo buono ottimo ottimo

secondo primo terra secondo ultimo terra

normale ottimo ottimo buono ottimo ottimo

localizzazione di dettaglio

garage

posto auto scoperto

cantine e soff itte comunicanti

cantine e soff itte non comunicanti

totale superfici ragguagliate

zona OMI

superfici coperte

balconi e terrazzi <= 25 mq

dati catastali

consistenza ragguagliata

balconi e terrazzi > 25 mq

giardini <= superfici coperte

giardini > superfici coperte

stato manutentivo unità immobiliare

tipologia architettonica edificio

stato manutentivo edificio

livello di piano

epoca prezzo - offerta - valore

IMMOBILE IN

STIMA

subject S

indirizzo o zona

fonte del dato

contrattazione

prezzo

prezzo - offerta - valore

CARATTERISTICA



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minimo indicato nell’OMI (ottimo), di un importo pari ad €/m2 400,00,

allo scopo di omogeneizzare i diversi stati manutentivi. Tale importo

corrisponde, ordinariamente, al più probabile costo unitario di

ristrutturazione necessario ad adeguare lo stato manutentivo di un

immobile a destinazione residenziale, dal livello normale al livello

ottimo, nella provincia di Venezia ed è stato utilizzato da questo

Ufficio per valutazioni analoghe. Il costo per ogni stadio manutentivo

intermedio (normale/buono/ottimo) è stato assunto pari ad €/m²

200,00.

Occorre precisare che, in assenza di dati relativi a valori OMI riferiti al 2°

semestre 2016 e al 1° semestre 2017, il test di ammissibilità (allineamento

cronologico) è stato eseguito con riferimento all’ultimo dato OMI disponibile (1°

semestre del 2016), ipotizzando che tali valori siano analoghi, in ragione della

perdurante stasi del mercato immobiliare.

- tabella dei dati nella quale sono riportate tutte le caratteristiche

quantitative (superficie) e qualitative (localizzazione di dettaglio, tipologia

architettonica edificio, stato manutentivo dell’edificio, livello di piano, stato

manutentivo dell’unità immobiliare) con le relative unità di misura e

comparable C a comparable C b comparable C c comparable C d comparable C e

via C. Presicci, 19 viale della Resistenza, 33/d via Vego Scocco, 4 via Vasco de Gama, 1bis viale della Resistenza, 33/b

€ 100.000,00 € 180.000,00 € 142.000,00 € 145.000,00 € 145.000,00

1° semestre 2016 2° semestre 2016 1° semestre 2015 2° semestre 2015 2° semestre 2015

B1 B1 B1 B1 B1

1.600,00 1.600,00 1.600,00 1.600,00 1.600,00

2.000,00 2.000,00 2.100,00 2.100,00 2.100,00

1° semestre 2017 1° semestre 2017 1° semestre 2017 1° semestre 2017 1° semestre 2017

B1 B1 B1 B1 B1

1.600,00 1.600,00 1.600,00 1.600,00 1.600,00 1.600,00 1.600,00

2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00

1.800,00 1.800,00 1.850,00 1.850,00 1.850,00 C' (€/mq)

1.800,00 1.800,00 1.800,00 1.800,00 1.800,00costo unitario

mediocre/ott imo

1,00 1,00 0,97 0,97 0,97

1.800,00 1.800,00 1.800,00 1.800,00 1.800,00

1.800,00 1.800,00 1.800,00 1.800,00 1.800,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

68 97 94 86 89

1.470,59 1.855,67 1.510,64 1.686,05 1.629,21 p'S min (€/mq) 1.200,00

1.470,59 1.855,67 1.465,32 1.635,47 1.580,34 p'S max (€/mq) 2.000,00

100.000,00 180.000,00 137.740,00 140.650,00 140.650,00 p'Cj min (€/mq) 1.465,32

semestre OMI epoca stima

IMMOBILE IN

STIMA

87

subject S

via del Vaso

B1

zona OMI

zona OMI

1.800,00

400,00

valore massimo OMI

coefficiente di epoca k e = VOMI es / VOMI ec

valore centrale OMI epoca stima (V OMI es )

valore centrale OMI epoca comparable (V OMI ec )

valore minimo OMI

valore centrale OMI zona comparable (V OMI zc )

valore centrale OMI zona subject (V OMI zs )

coefficiente di zona k l = V OMI zs / V OMI zc

consistenza ragguagliata

localizzazione

generale

prezzo unitario pCa (€/mq)

prezzo unitario omogeneizzato p'Ca (€/mq)

prezzo omogeneizzato P'Ca (€)

DATI DI INPUT

prezzo rilevato

semestre OMI epoca comparable

valore massimo OMI

valore minimo OMI

1° semestre 2017

epoca del dato



in via del Vaso.



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p.v

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ezi

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pc

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ge

nzi

ae

ntr

ate

.it

punteggi corrispondenti al grado che la caratteristica possiede per ciascun

immobile;

- tabella dei prezzi marginali (aggiustamenti) che quantifica i prezzi

marginali delle singole caratteristiche con riferimento al prezzo unitario

minimo (PCmin) tra tutti i comparabili, per la caratteristica consistenza, ed

al prezzo complessivo del singolo comparabile (PCi) per le altre

caratteristiche;

- tabella di valutazione che contiene, per ciascun immobile di confronto, il

cosiddetto prezzo corretto, vale a dire la somma algebrica del prezzo iniziale

e delle correzioni di prezzo relative alle caratteristiche esaminate nella

tabella dei prezzi marginali. Per i prezzi unitari risultanti corretti è stata

comparable

C a

comparable

C b

comparable

C c

comparable

C d

comparable

C e

via C. Presicci, 19 viale della Resistenza, 33/dvia Vego Scocco, 4 via Vasco de Gama, 1bisviale della Resistenza, 33/b via del Vaso

ambito n° denominazione dettaglio o nomenclatore quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero

degradata

normale

ricercata

economica

civile

signorile

scadente

mediocre

normale

buono

ottimo

c4 consistenza superficie ragguagliata 68 97 94 86 89 87

ascensore si no

seminterrato 0 0

terra 3 3

rialzato 5 5

primo 6 6

secondo 7 5

intermedio (n = n° piano) 8 7 - n

ultimo (n = n° piano) 9 8 - n

attico (n = n° piano) 13 12 - n

scadente

mediocre

normale

buono

ottimo

4

unità di misura o

punteggio

0

1

2

3

3

1

1

3

5

ed

ific

io

c2 tipologia architettonica

c1 localizzazione di dettaglio

c3 stato manutentivo immobile

IMMOBILE IN

STIMA

subject S

1

10 1

11 1

0

c5 livello di piano

CARATTERISTICHE

3

4

4 44

6

1

42 4

0

2

4

1

1

0

1

2

m²

stato manutentivo unità

immobiliare

4

3

0

2

4

1

un

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mo

bilia

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c6 2

5 3 9

comparable

C a

comparable

C b

comparable

C c

comparable

C d

comparable

C e

via C. Presicci, 19 viale della Resistenza, 33/dvia Vego Scocco, 4 via Vasco de Gama, 1bisviale della Resistenza, 33/b

c1 localizzazione di dettaglio Kc1 x PCi € 0,10 10.000,00 18.000,00 13.774,00 14.065,00 14.065,00

c2 tipologia architettonica Kc2 x PCi € 0,05 5.000,00 9.000,00 6.887,00 7.032,50 7.032,50

c3 stato manutentivo edificio Kc3 x PCi € 0,02 2.000,00 3.600,00 2.754,80 2.813,00 2.813,00

c4 consistenza ragguagliata Kc4.1 x pmin €/mq 1,00 1.465,32 1.465,32 1.465,32 1.465,32 1.465,32

c5 livello di piano Kc5 x PCi € 0,03 3.000,00 5.400,00 4.132,20 4.219,50 4.219,50

c6 stato manutentivo unità immobiliare Kc5 x SS € 200,00 17.360,00 17.360,00 17.360,00 17.360,00 17.360,00

un

ità

im

mo

bilia

re

PREZZI MARGINALICARATTERISTICHE

ed

ific

io

ambito n° denominazione simbologiaunità di

misuracoefficienti Kci



in via del Vaso.



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effettuata la media aritmetica. L’attendibilità del valore così determinato è

stata verificata accertando che, rispetto alla media, nessun prezzo corretto

si discosti di una percentuale superiore all’alea estimale, assunta pari a +/-

10%. Di conseguenza la media aritmetica si riferisce ai soli valori unitari

ricadenti all’interno dell’intervallo di tolleranza estimale assunta e definisce,

per l’immobile “unità – tipo” il seguente più probabile valore di mercato

unitario in conto tondo €/m² 1.665,00.

3.3.2 Determinazione del più probabile valore di trasformazione

Costi di trasformazione

Il costo tecnico di costruzione è dato, ordinariamente, dalla somma dei seguenti

fattori produttivi:

costo di costruzione delle superfici coperte CSC

costo di costruzione delle superfici esterne CSE

In generale, in assenza di una progettazione di dettaglio alla quale fare

riferimento (progettazione esecutiva), i costi possono essere individuati

attraverso un procedimento sintetico comparativo, individuando un parametro

unitario che sarà diverso a seconda del tipo di opera, calcolando la consistenza

dell’opera di futura realizzazione e applicando ad essa un costo unitario

parametrico.

Nel caso specifico, in ragione della tipologia e delle caratteristiche costruttive dei

fabbricati realizzabili (edifici residenziali), si è proceduto, al fine della

determinazione del più probabile costo di costruzione degli stessi, a rilevare i

costi unitari per tipologie edilizie simili.

ambito n° denominazionequantità o

punteggi

(S -C b)

correzioni

prezzo

ΔP i

quantità o

punteggi

(S -C c)

correzioni

prezzo

ΔP i

quantità o

punteggi

(S -C e )

correzioni

prezzo

ΔP i

quantità o

punteggi

(S -C f )

correzioni

prezzo

ΔP i

quantità o

punteggi

(S -C f )

correzioni

prezzo

ΔP i

c1 localizzazione di dettaglio 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00

c2 tipologia architettonica 1 5.000,00 0 0,00 1 6.887,00 0 0,00 0 0,00

c3 stato manutentivo edificio 2 4.000,00 0 0,00 0 0,00 1 2.813,00 0 0,00

c4 consistenza ragguagliata 18,8 27.548,00 -10,2 -14.946,26 -7,2 -10.550,30 0,8 1.172,26 -2,2 -3.223,70

c5 livello di piano -2 -6.000,00 -3 -16.200,00 0 0,00 -2 -8.439,00 -6 -25.317,00

c6

stato manutentivo unità

immobiliare2 34.720,00 0 0,00 0 0,00 1 17.360,00 0 0,00

sommatoria delle correzioni di prezzo ∑ ΔPi 65.268,00 ∑ ΔPi -31.146,26 ∑ ΔPi -3.663,30 ∑ ΔPi 12.906,26 ∑ ΔPi -28.540,70

prezzo corretto iniziale P'Cb 100.000,00 P'Cc 180.000,00 P'Cd 137.740,00 P'Ce 137.740,00 P'Ce 140.650,00

prezzo corretto f inale P'Cb + ∑ ΔPi 165.268,00 P'Cc + ∑ ΔPi 148.853,74 P'Cd + ∑ ΔPi 134.076,70 P'Ce + ∑ ΔPi 150.646,26 P'Ce + ∑ ΔPi 112.109,30

prezzo unitario corretto f inale p'Cb 1.904,01 p'Cc 1.714,90 p'Cd 1.544,66 p'Ce 1.735,56 p'Ce 1.291,58

scostamento percentuale Δ % 16,2% Δ % 4,7% Δ % -5,7% Δ % 5,9% Δ % -21,2%

via del Vaso

comparable C e

PS 144.525,57

pS 1.665,04

subject Sviale della Resistenza, 33/bviale della Resistenza, 33/d

IMMOBILE

IN STIMAcomparable C d

via Vasco de Gama, 1bis

un

ità i

mm

ob

ilia

re

SINTESI

VALUTATIVA E

VERIFICA DEI

RISULTATI

ed

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io

comparable C c

via Vego Scocco, 4

CARATTERISTICHE comparable C a comparable C b

via C. Presicci, 19



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.it

Dalla pubblicazione “Prezzi Tipologie Edilizie anno 2014”, redatto dal Collegio

degli Ingegneri e Architetti di Milano ed edito a cura della DEI, si sono rilevati,

dalla “Tabella riassuntiva dei costi e percentuali d’incidenza”, i seguenti costi di

costruzione e ristrutturazione relativi alla tipologia edilizia comparabile e più

simile a quella dei fabbricati da realizzare:

A2 – Edificio unifamiliare – costo unitario €/m³ 329,00;

I10 – Urbanizzazione complesso edilizio residenziale – costo unitario

€/m² 48,00;

I3 – Giardino condominiale – costo unitario €/m² 33,003.

I costi di costruzione sopra indicati, sono comprensivi dei costi dei materiali,

manodopera, noli, delle spese generali4, degli oneri per la redazione e dell’utile di

impresa.

Per quanto riguarda i dati di consistenza utili alla presente valutazione, saranno

utilizzati i dati indicati nel precedente paragrafo - 2.2 Previsioni degli strumenti

urbanistici - vincoli -, che di seguito si riassumono:

superficie complessiva a verde pubblico = m² 5.500;

superficie complessiva a parcheggio = m² 370;

superficie viaria complessiva = m² 3.040;

totale superficie - urbanizzazioni = m² (5.500 + 370 + 3.040) = m²

8.910;

superficie scoperta - privata = m² 6.406,40;

volume urbanistico lordo prodotto edilizio realizzabile = m³ 15.439,50;

superficie lorda urbanistica prodotto edilizio realizzabile = m² 5.145,50;

superficie lorda commerciale prodotto edilizio realizzabile = m² 5.918.

Fattori produttivi

I costi dei fattori elementari elencati nel precedente paragrafo vengono

determinati, per l’intero compendio, mediante le formule riportate nelle tabelle

del valore di trasformazione.

3 al netto dell’incidenza percentuale del costo relativo all’irrigazione a pioggia e dell’impianto di illuminazione

pubblica 4 le spese generali si intendono relative alle spese di cantiere, per trasporto di materiali, per attrezzi e opere

provvisionali, per rilievi-tracciati-verifiche, per le vie d’accesso al cantiere-occupazioni temporanee, spese per i locali e attrezzature da mettere a disposizione per la custodia e la buona conservazione delle opere, per l’adeguamento del cantiere in osservanza del D.Lvo 626/1994 oltre agli oneri economici di gestione relativi ai costi indiretti dell’impresa.



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COSTI DIRETTI E INDIRETTI DI COSTRUZIONE Simboli

Costo di costruzione Superfici Esterne – urbanizzazioni e aree private CSE

Costo di costruzione Superfici Coperte Csc

COSTO TECNICO DI COSTRUZIONE Ctc =( CSE +Csc)

Oneri di urbanizzazione secondaria Ous

Contributo sul Costo di Costruzione Occ

ONERI DI URBANIZZAZIONE Ou =(Ous+Occ)

Onorari professionali Op =% x (Csc+Cse)

Spese generali e amministrazione Sg =% x (Csc+Cse+ Ou)

Spese di commercializzazione Sc = % x Vm

COSTI DI GESTIONE Cg =(Op+Sg+Sc)

Totale costi diretti e indiretti di costruzione Ct = (Ctc+Ou+Cg)

Tutti i capitali erogati in tempi diversi vengono riallineati cronologicamente alla

fine dell’operazione mediante un tasso di attualizzazione “r” mentre la parte di

essi che viene fornita dal sistema bancario, attraverso il fattore di indebitamento

corrispondente al tasso di interesse finanziario “i” maturato per tutta la durata

del prestito.

Analisi finanziaria dell’operazione immobiliare

Si illustrano nel seguito i procedimenti seguiti attraverso i quali si è pervenuti ai

valori di input delle principali grandezze finanziarie e/o gestionali poste a

governo dell’operazione immobiliare ipotizzata.

Tasso d’interesse finanziario (i) e di attualizzazione (r).

Quale tasso “i” degli oneri finanziari si fa riferimento al tasso EURIRS per prestiti

con durata media di 3 anni (-0,040%) 5 , aumentato dello spread 6 applicato

ordinariamente dagli istituti di credito ad operatori immobiliari solventi (2,00%)

per un totale pari al 2,00%.

I capitali necessari sono erogati dal promotore-finanziatore in tempi diversi

durante l’operazione immobiliare. Tali capitali vanno poi riallineati

cronologicamente al tempo t0 mediante un tasso di attualizzazione “r”. Poiché

tutte le componenti di rischio sono state inglobate nella voce relativa al profitto

del promotore, l’attualizzazione rappresenta un mero trasferimento di somme

5 Fonte MutuiOnline.it: Euris a 3 anni aggiornato il 20/02/2017 6 Comprensivo della commissione per massimo scoperto



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monetarie da un momento temporale ad un altro. Il tasso da utilizzare sarà

quindi pari a quello dei titoli a rischio nullo (risk free) relativi a investimenti di

durata comparabile con quella dell’operazione considerata. Considerato i

rendimenti dei titoli di Stato con durata pari all’orizzonte temporale esaminato

(BTP a 3 anni - rendimento lordo 0,07%)7, si è ritenuto ragionevole utilizzare un

tasso di attualizzazione “r” pari allo 0,07%. Il saggio di sconto andrà applicato ai

costi diretti e indiretti di trasformazione, con riferimento ai tempi di erogazione

del costo del bene da trasformare (che in questo caso coincide con l’istante

iniziale, il che significa che detti oneri matureranno per tutta la durata

dell’operazione immobiliare).

Oneri finanziari (OFT)

Gli oneri finanziari verranno calcolati applicando alla quota parte di capitale preso

a prestito la nota formula dell’interesse composto:

OFT = C x d x (qn – 1)

Dove:

C = capitale investito (totale costi diretti e indiretti di trasformazione);

d = percentuale di indebitamento;

qn = coefficiente di attualizzazione del montante con q = (1 + i);

i = tasso di interesse sul debito;

n = tempo di maturazione dei fattori economici.

Ipotizzando il ricorso al credito per il 60% e al capitale proprio per il restante

40% degli investimenti complessivi, gli oneri finanziari saranno determinati

tenendo conto del tasso “i” assunto.

Oneri di Urbanizzazione (OU)

Gli oneri concessori, urbanizzazione secondaria ed il contributo sul costo di

costruzione, come comunicato dai competenti uffici comunali, sono così

quantificati:

7 Ministero dell’Economia e delle Finanze: aste BTP 3 anni - media periodo marzo 2016 – febbraio 2017 (aste ultimo anno)



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OO.UU. 2°: €/m³ 11,28

Non è prevista la corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria perché si

presuppongono a scomputo delle relative opere previste da realizzare (viabilità,

area verde, parcheggio).

Contributo sul Costo di Costruzione (OCC)

Costo di Costruzione: €/m² 246,33 x 5% = €/m² 12,32.

Si precisa che, in assenza di una progettazione specifica e dettagliata della

tipologia di fabbricati da edificare, si è ritenuto opportuno, in via cautelativa,

attraverso anche il confronto con gli stessi tecnici comunali, far riferimento al

parametro del volume urbanistico e della superficie lorda urbanistica per la

quantificazione degli oneri concessori.

Spese tecniche ed onorari (OP)

I costi tecnici relativi alla progettazione, direzione lavori, collaudi e sicurezza di

cantiere, si considerano correlati al costo di costruzione con una percentuale che

varia normalmente tra il 7% e il 10% in relazione ai maggiori oneri e

adempimenti a cui il progettista deve attenersi per la progettazione di un

complesso di tale fattispecie.

Si è ritenuto di assumere una percentuale pari al 7%, in ragione delle dimensioni

dell’intervento.

Spese generali e di amministrazione (SG)

Le spese generali e di amministrazione rappresentano tutti i costi di produzione

non direttamente conducibili alla costruzione e sono generalmente composti da

spese di azienda e spese di cantiere. Individuati al 2% hanno un andamento

costante nell’intervallo del processo di costruzione.

Spese di commercializzazione (SC)

Le spese di commercializzazione del prodotto finito residenziale si considerano in

funzione, appunto, del prodotto finito e degli usi “ordinari” del mercato di

riferimento; nel caso specifico si ipotizzano pari al 2%.



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Utile del promotore (UP)

Nella fattispecie in esame il promotore è un soggetto che opera al fine di

realizzare un complesso immobiliare per poi venderlo a terzi. E’ pertanto

ipotizzabile assimilare tale figura a quella di un imprenditore ordinario che

accetta come profitto lordo complessivo quello corrispondente al tasso ufficiale

annuo per impieghi di capitali considerati investimenti privi di rischio, aumentato

di una quota parte destinata a coprire i rischi che permangono nell’operazione.

Per la determinazione del profitto lordo nell’ipotesi di cui sopra, si ritiene equo e

congruo assumere l’aliquota sul valore di mercato del bene trasformato. Tale

percentuale nel caso in esame, considerato il rischio dell’operazione, legato ai

seguenti fattori:

- condizioni economiche generali (fase recessiva);

- settore di intervento (residenziale);

- andamento locale del mercato;

- tipologia di operazione immobiliare;

si ritiene possa essere valutata pari al 15% sui ricavi conseguibili.

Costo di trasformazione

Per determinare il costo di trasformazione del compendio immobiliare si sono

predisposti dei fogli di calcolo elettronico denominati “Tabella del valore prodotto

edilizio trasformato e dei costi”, con riferimento al procedimento estimativo

adottato, che hanno consentito di determinare l’ammontare totale dei costi diretti

e indiretti di costruzione, risultati pari ad € 6.673.209,91.

Oneri relativi al bene da trasformare

Sul costo di acquisto del bene da trasformare (Vt), gravano ulteriori oneri che

comprendono:

Gli oneri indiretti di acquisto OIA del bene da trasformare, da esprimere

attraverso una percentuale t del valore incognito Vt . Nell’ipotesi che il

rogito sia soggetto a imposta di registro in misura pari al 9%, e che i

compensi notarili, le spese accessorie, consulenze e oneri di mediazione

ammontino al 2% del valore si determina:



in via del Vaso.



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OIA = t x Vt = 11% x Vt

Gli oneri finanziari OFA sulla quota d = 60% delle spese di acquisto del

bene da trasformare che è stata finanziata dal debito. Detti oneri,

computati al saggio d’interesse passivo già individuato per i costi diretti e

indiretti di trasformazione, con riferimento ai tempi di erogazione del

costo del bene da trasformare (n=3 anni, durata dell’operazione

immobiliare), vengono anch’essi espressi attraverso una percentuale f

del valore incognito Vt.

OFA = (Vt + OIA ) x d x [(1+i)n -1]= 60% (1+11%) x 1,01963-1) x Vt = 60% (1

+ 11%) x 0,05996 x Vt = 0,0399 x Vt con f = 3,98%.

Valore di trasformazione (VT)

Per l’individuazione del più probabile valore di mercato del bene in esame si è

adottato, come si è detto, il valore di trasformazione che è dato dalla seguente

relazione:

VT = VM – (K + UP)

La differenza tra i ricavi attesi (VM) e i costi della trasformazione (K + UP), va

scontata all’attualità attraverso un’analisi da condurre in linea con il principio di

permanenza delle condizioni.

L’attualizzazione andrà operata utilizzando il tasso di rendimento di investimenti

privi di rischio di pari durata8.

Di conseguenza la relazione risolutiva può essere espressa come segue:

VT = Vm / qn – [ Ctc + Ou + Cg + Oft + Up ] / qn

[ 1 + ( t + f ) / qn ]

8 ai rendimenti privi di rischio di pari durata si è assimilato il rendimento dei titoli di stato con durata pari all’orizzonte

temporale esaminato (aste BTP 3 anni – media periodo marzo 2016-febbraio 2017 – aste ultimo anno: 0,07%)



in via del Vaso.



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Dove:

VT = valore di mercato del bene da trasformare

Vm = valore di mercato del bene trasformato

Cct = costo tecnico di Trasformazione

Ou = oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione

Cg = costi di gestione dell’operazione immobiliare

Oft = oneri finanziari su CTT + OU + CG

Up = Utile del promotore

t = percentuale corrispondente agli oneri indiretti del bene da trasformare

f = percentuale corrispondente agli oneri finanziari sui costi diretti ed indiretti

del bene da trasformare

1/qn = fattore di attualizzazione, con n durata dell’operazione e q=1+r

r = tasso di rendimento di investimenti privi di rischio di durata pari a quella

dell’operazione.

Attraverso l’analisi costi/ricavi, considerando e mettendo in relazione tra loro i

parametri tecnico/economici in precedenza illustrati, il tutto riassunto nelle

seguenti tabelle di calcolo (Tabella del valore del prodotto edilizio trasformato e

dei costi - Tabella di valutazione), si ottiene un valore di trasformazione VT pari a

€ 1.364.713,96; in c.t. € 1.365.000,00.



in via del Vaso.



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n 36 n1 10 n2 16 n3 10

Coff. di ragg.Prezzo unitario

€/m2

1 1.665,00

Tasso o

aliquotaTempi Prezzo unitario Unità di misura Quantità

Costo

(€)

48,00€ m2 8.919,00 428.112,00€

33,00€ m2 6.406,40 211.411,20€

329,00€ m³ 15.439,50 5.079.595,50€

5.719.118,70€

11,28€ m³ 15.439,50 174.157,56€

12,32€ m2 5.145,50 63.392,56€

237.550,12€

7,00% 5.719.118,70€ 400.338,31€

2,00% 5.956.668,82€ 119.133,38€

2,00% 9.853.470,00€ 197.069,40€

716.541,09€

6.673.209,91€

tasso di interesse sul debito i 1,96%

Tasso i

(%)

Tempo a

fine periodo

(mesi)

Costi

(€)

Quota costi

(%)

Quota debito (d)

(%)

Oneri finanziari

(€)

1,96% 26,00 5.719.118,70€ 30% 60% 44.217,32€

1,96% 15,33 5.719.118,70€ 70% 60% 60.320,50€

1,96% 20,67 237.550,12€ 100% 60% 4.845,17€

1,96% 26,00 716.541,09€ 30% 60% 5.539,93€

1,96% 15,33 716.541,09€ 70% 60% 7.557,48€

122.480,40€

aliquota

(%)

Valore bene trasformato

(€)

Utile Promotore

(€)

15% 9.853.470,00€ 1.478.020,50€

1.478.020,50€

Tabella del valore del prodotto edilizio trasformato e dei costi - Dolo - Progetto Norma n. 22 - via del Vaso

5.918,00

9.853.470,00€

COSTI DIRETTI E INDIRETTI DI COSTRUZIONE Simboli

superficie lorda commerciale residenziale - nuova costruzione

Valore di Mercato del Prodotto Edilizio Trasformato

Spese generali e amministrazione Sg =% x (Ctc+Ou)

Spese di commercializzazione

Ctc =(Csc)

Oneri concessori urbanizzazione secondaria Ous

COSTI DI GESTIONE Cg =(Op+Sg+Sc)

Oneri concessori sul Costo di Costruzione Occ

Onorari professionali Op =% x (Csc)

Sc = % x Vm

ONERI DI URBANIZZAZIONE Ou =(Ous+Oucc)

unità di misura

m2

Valore

€

9.853.470,00€

COSTO TECNICO DI COSTRUZIONE

Costo di costruzione Superfici Esterne - urbanizzazioni Cse

5.918,00 Valore Totale

Costi di costruzione Superfici Esterne - aree private Cse

sul valore di mercato del bene trasformato Vm

Simboli

Totale costi diretti e indiretti di costruzione Ct = (Ctc+Ou+Cg)

sul costo tecnico di costruzione Ctc

Of1 = 30% (Ctc) x d x [(1+i)n-1]

Of2 = 70% (Ctc) x d x [(1+i)n-1]

Of4 = 30% (Cg) x d x [(1+i)n-1]

ONERI FINANZIARI

Totale oneri f inanziari sulla quota dei costi di trasformazione

finanziati dal debito (Ofc)

utile del promotore in % sul valore del bene trasformato [Up]

UTILE DEL PROMOTORE % Vm

Costo di costruzione Superfici Coperte Csc

sugli oneri di urbanizzazione Ou Of3 = (Ou) x d x [(1+i)n-1]

Up = p x Vm

sui costi di gestione CgOf5 = 70% (Cg) x d x [(1+i)n-1]

Simboli

saggio di attualizzazione "r" 0,070%

Tempo da inizio

periodo

(mesi)

36

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20,66666667

15,33333333

10

20,66666667

36

36

0 11,00%

36 3,98%

14,98%

Valore unitario per m³ di volume urbanistico 88,39€

Tabella di valutazione Vt

Valore / CostoImporto alla erogazione

€

Fattore di

attualizzazione

1/qn

Valore attualizzato

€

Valore di mercato del prodotto edilizio trasformato 9.853.470,00€ 0,99790 9.832.806,65€

VALORE DI MERCATO ATTUALIZZATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm] 9.832.806,65€

30% Ctc = costo tecnico di costruzione 1.715.735,61€ 0,99942 1.714.735,41€

70% Ctc = costo tecnico di costruzione 4.003.383,09€ 0,99880 3.998.561,38€

Ou = oneri di urbanizzazione 237.550,12€ 0,99911 237.337,81€

30% Cg = costi di gestione 214.962,33€ 0,99942 214.837,01€

70% Cg = costi di gestione 501.578,76€ 0,99880 500.974,65€

ONERI SUL CAPITALE AREA ATTUALIZZATI

Ofc oneri f inanziari sul 60% del costo Ct 122.480,40€ 0,99790 122.223,55€

Up utile del promotore in % sul valore del bene trasformato 1.478.020,50€ 0,99790 1.474.921,00€

COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [Ct+Ou+Cg+Ofc+Up] 8.263.590,81€

OIA oneri di trasferimento relativi al bene da trasformare 11,00% 1

OFA oneri f inanziari relativi al bene da trasformare 3,99% 0,99790

VALORE DI TRASFORMAZIONE Vt = [Vm -(Ct+Ofc+Up)]/(1+OIA+OFA) 1.364.713,96€



in via del Vaso.



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Determinato il più probabile valore di mercato dell’intero ambito di intervento, si

determina il valore relativo all’area di proprietà comunale in ragione della sua

quota percentuale di superficie come precedentemente determinata nel 34,33%

(vedi paragrafo 2.2 – Previsione degli strumenti urbanistici e vincoli).

Pertanto:

€ 1.365.000,00 X 0,3433 = € 468.604,50.

Conclusioni

Ad espletamento dell’incarico ricevuto, con richiesta prot. n. 2847 del

24/10/2016 del Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici, nell’ambito

dell’Accordo di collaborazione prot. n. 115008 sottoscritto tra quest’Agenzia e il

summenzionato Comune, si comunica che il più probabile valore di mercato

all’attualità dei terreni edificabili di proprietà comunale, ubicati nel comune di

Dolo, in via del Vaso, compresi all’interno dell’ambito urbanistico Progetto Norma

n. 22, identificati al Catasto Terreni al Fg. 9 particelle 125, 1503, 1517, è stato

determinato in c.t. € 469.000,00 (quattrocentosessantanovemila/00).

Il giudizio di stima è stato espresso, tenuto conto dello scopo della stima e con

riguardo all’aspetto economico del valore di trasformazione, utilizzato come

metodo di stima indiretto per la determinazione del più probabile valore di

mercato delle aree edificabili.

La valutazione è stata effettuata, nel presupposto che l’intero ambito sia esente

da qualsiasi peso, servitù e vincoli vari ed eventuali spese che si rendessero

necessarie per opere di bonifica e/o regolarizzazioni amministrative

(urbanistiche/edilizie/catastali) atteso che dal sopralluogo effettuato non è

emerso nulla che invalidi tale presupposto.

La stima è stata redatta sulla base degli elementi rilevati in sede di sopralluogo

effettuato in data 23/02/2017, della documentazione fornita dalla Committenza,

delle informazioni reperibili agli atti di questo Ufficio (banca dati amministrativo-

censuaria) e di quelle fornite dal Comune di Dolo.



in via del Vaso.



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L’utilizzo della presente perizia di stima è limitato al solo scopo per la quale è

stata richiesta (alienazione con procedura d’asta pubblica), non si autorizza ogni

altro tipo di utilizzo.

Venezia, 05/04/2017

IL FUNZIONARIO (*) IL CAPO SETTORE (*) Responsabile Tecnico Gestione Banche Dati e Servizi Tecnici

Pasquale Guerra Stefano Centasso (firmato digitalmente) (firmato digitalmente)

(*) Firma su delega del Direttore Provinciale Eugenio Amilcare

Allegati:

1. Vista Aerea

2. Individuazione Catasto Terreni

3. Inquadramento Zona OMI



in via del Vaso.



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VISTA AEREA

allegato 1



in via del Vaso.



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INDIVIDUAZIONE CATASTO TERRENI

allegato 2

INQUADRAMENTO ZONA OMI



in via del Vaso.



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allegato 3


Documents

Largo Leopardi, 5 - 00185 Roma P.I./C.F. 06363391001 · Largo Leopardi, 5 - 00185 Roma ... gli opportuni approfondimenti presso gli uffici tecnici del comune di Dolo per definire