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________________________________________________ Maísa Machado Turolla cau A 9738-1 Perícias e Avaliações – Membro Titular do IBAPE nº 1706
___________________________
Largo São Francisco, 181/77 -Sé / SP. – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected]
Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da Segunda Vara Cível do Foro Regional III - Jabaquara/SP. Processo n.º1020353-50.2014.8.26.0003
MAÍSA MACHADO TUROLLA, arquiteta/urbanista, inscrita no Conselho
de Arquitetura e Urbanismo – CAU, sob nº A 9738-1, perita judicial nomeada e
compromissada nos autos digitais da AÇÃO DE COBRANÇA que
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PARACATU move em face de ANDRÉ AUGUSTO
DONADELLI PIRES, vem respeitosamente, à presença de Vossa Excelência,
apresentar suas conclusões após detalhado exame da matéria em questão,
consubstanciadas neste.......
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O Condomínio Autor propôs a Ação de Cobrança em face do Réu,
alegando que o mesmo não cumpriu com suas obrigações condominiais, uma
vez que é proprietário do apto 252 conforme certidão de matrícula acostado aos
autos digitais, gerando uma dívida perante o condomínio de R$ 14.206,61
(quatorze mil, duzentos e seis reais e centavos) atualizada para 11/2014.
Requer, portanto que seja determinada a citação pessoal do Réu para que
apresente contestação; que seja julgada procedente a presente Ação de
Cobrança; condenado o Réu ao pagamento da importância apresentada nos
autos conforme planilha, assim como das parcelas condominiais vincendas nos
curso da demanda, com juros e multas e ainda que seja condenado o Réu ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios dando à causa o
valor de R$ 27.658,61 (vinte e sete mil, seiscentos e cinquenta e oito reais e
centavos) devidamente corrigida.
Depois da juntada de documentos e tramitação de praxe houve citação do
Réu conforme fls 57 dos autos e contestação do mesmo alegando não citação
de sua esposa e do agente fiduciário, Banco do Brasil S/A, com réplica por parte
do Condomínio Autor. Após sentença de Vossa Excelência foi julgada
procedente a Ação e o Autor apresenta planilha atualizada de débitos com
intimação do Réu para pagamento do montante apresentado.
Houve pedido de homologação de acordo entre as partes, porém o mesmo
não foi cumprido, portanto o Autor requer prosseguimento do feito, anexando
planilha atualizada de débitos com determinação de penhora on line de
numerário junto às instituições financeiras ou penhora do bem imóvel conforme
matrícula fls 122 e 123 dos autos digitais. Houve contestação do Réu e réplica
do Autor com termo de penhora às fls 143 e averbação na matrícula da penhora.
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Desta forma, às fls 161 dos autos digitais esta signatária foi nomeada para
avaliação do imóvel correspondente a matrícula nº 163.997 do 8º Cartório de
Registro de Imóveis de São Paulo, com inscrição municipal nº 047.104.0723-1,
imóvel localizado à Rua Paracatu, 621 - apto 252, cobertura triplex, no bairro
Jabaquara, cep 04302-021, neste município de São Paulo, o qual vem a ser o
objeto desta avaliação.
Portanto, após detalhado estudo da questão, análise dos autos, vistorias,
esta signatária deu prosseguimento ao trabalho e concluiu o presente laudo.
2. OBJETIVO DA PERÍCIA.
Segundo despacho proferido por Vossa Excelência às fls 161 dos autos o
objetivo da perícia reside na avaliação do valor de mercado do bem imóvel e
suas benfeitorias.
Para tanto, esta signatária adotou como procedimento à vistoria ao local
dos fatos, datada de dezembro de 2016.
3. VISTORIA
Com o objetivo de cumprir a determinação deste Douto Juízo, esta
signatária dirigiu-se ao local em questão para proceder à vistoria e avaliação do
imóvel penhorado. Foi recebida pela esposa do Réu que mostrou todo o imóvel.
A vistoria interna da unidade, externa do Condomínio, assim como do andar da
unidade estão caracterizadas na documentação fotográfica anexa ao presente
trabalho.
O imóvel está localizado à Rua Paracatu, 261 apto 252 localizado no 25º,
26º e 27º pavimentos de cobertura, no bairro Parque Imperial, Jabaquara, neste
município de São Paulo, objeto da matrícula 163.997 do 8º CRI de São Paulo,
datado de 09 de junho de 2010, de uso residencial com área privativa de
198,042m2 e área total de 316,597 m2, idade de 06 anos e com direito a três
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vagas de garagem cobertas no subsolo. A unidade possui no pavimento 25º: 04
dormitórios, sendo duas suítes com closet e 2 dormitórios simples, 1 banheiro
social, área conjugada ao banheiro social para sauna ou afins, e sacadas nos
dormitórios. No 26º pavimento: sala de estar e de jantar, cozinha, lavanderia,
lavabo e duas varandas. Não possui dormitório de empregada e nem tampouco
banheiro de empregada. Já no 27º pavimento possui: amplo terraço com um
banheiro descoberto. Os três pavimentos são ligados por escada interna.
A topografia do terreno é plana e acima do nível da rua, trata-se de única
torre com 24 andares mais coberturas tríplex totalizando 27 pavimentos, quatro
apartamentos por andar e vagas nos três subsolos para guarda de autos. Ainda
possui quadra, churrasqueiras, parque infantil e áreas livres, piscinas adulto e
infantil, salão de jogos e salão de festas e sala de ginástica, sendo que cada
unidade possui 2 vagas de garagem e as coberturas 3 vagas. O condomínio
encontra-se devidamente delimitado e murado e possui guarita para segurança.
Esclarecendo ainda que a situação fática constatada por esta signatária
por ocasião da vistoria, encontra-se em anexo a este laudo, com documentação
fotográfica do imóvel avaliando, cálculo do valor dos comparativos todos do
mesmo padrão, ou seja, coberturas duplex ou tríplex com descrição de cada
amostra e ainda cálculo do avaliando. Não foram apresentados quesitos, nem
tampouco Assistentes Técnicos.
4. DADOS OBTIDOS
4.1. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
1.1. Do Local
1.1.1 Localização
O imóvel objeto do presente estudo localiza-se à Rua Paracatu, 621 apto
252 de cobertura tríplex, Jardim Imperial, Jabaquara, cep 04302-021, nesta
capital na quadra formada pela Avenida Miguel Estéfano, Rua Carneiro da
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Cunha, Rua Biobedas , próximo à Avenida Jabaquara, ponto de referência como
vias de acesso.
Fonte: Google Maps
1.1.2 Melhoramentos Públicos
O Imóvel está localizado em Zona Mista de Alta Densidade – ZM- 3b nos
termos da Lei Municipal 13.885 de 25 de agosto de 2004, próximo ao comércio
de densidade média, dotado de toda a infraestrutura de serviços públicos
urbanos, sendo servidos de redes de água, telefone e energia elétrica
domiciliares, iluminação pública, coleta de lixo, guias e sarjetas, pavimentação,
transporte coletivo próximo e arborização.
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1.1.3 Mapas Fiscais da Municipalidade
De conformidade com a Planta Genérica de Valores de São Paulo, o local
onde se encontra localizado o imóvel está assim enquadrado: Setor 047 da
quadra 104 com Índice Fiscal para o exercício de 2016 igual a R$ 2.665,18
obtido através da Planta Genérica de Valores.
1.1.4 Zoneamento
Conforme a Planta de Macrozoneamento de Estruturação e Qualificação
Urbana da PMSP o referido imóvel está situado em Zona ZM – 3b – Zona Mista
de Alta Densidade da Lei 13.885 de 25/08/2004.
Como particularidade favorável ao imóvel em estudo tem-se a
localização privilegiada, fácil acesso e proximidade com a Avenida Jabaquara e
com o metrô.
1.5 Circunvizinhança
O imóvel localiza-se distante ao centro da capital. O local apresenta
características de uso residencial com densidade demográfica alta.
2.2 Do Imóvel
2.2.1. Terreno
O terreno relativo ao imóvel objeto do presente estudo possui formato
regular, plano, localizado acima do nível da rua, à Rua Paracatu, 621 –
Saúde/SP, apresentando solo aparentemente firme e seco e devidamente
delimitado.
2.2.2. Benfeitorias
Sobre o referido terreno, encontra-se construído uma única torre de aptos
residenciais com 27 pavimentos e o térreo reservado para lazer, quatro aptos
por andar, construído em alvenaria de tijolos, esquadrias em madeira e alumínio,
revestimentos em massa fina com idade de 06 anos de construção. Possui
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áreas externas com churrasqueira, quadra, piscinas, parque infantil, salão de
festas e de jogos e sala de ginastica.
A unidade de nº 252 localizada na cobertura possui 04 dormitórios sendo
duas suítes com closet e mais 02 dormitórios simples, sala de estar e jantar,
varandas, 1 banheiro social, cozinha, lavanderia, lavabo, área externa com
banheiro descoberto e 3 vagas de garagem no subsolo do edifício. Convém
salientar que uma das suítes da unidade encontra-se em reforma sendo que o
banheiro foi incorporado ao dormitório, transformando o imóvel em 3 dormitórios
simples e somente uma suíte com closet.
5.AVALIAÇÃO
5.1. Diretrizes
O presente laudo de avaliação obedece como diretrizes gerais, às normas
técnicas e recomendações da ABNT - Associação Brasileira de Normas
Técnicas, NBR 14.653 parte 1 e 2 , bem como às do IBAPE/SP – Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Norma Para Avaliação de
Imóveis Urbanos/2011 e Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – versão
2005, (Atualização 2007 e Tabela de Conversão dos Coeficientes H82N para
R8N).
5.2. Metodologia Básica
Conforme prescreve a Norma e o IBAPE, em especial na “Norma para
Avaliação de Imóveis Urbanos” de 2011, a metodologia avaliatória a ser
utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado com o maior número
possível de elementos comparativos contemporâneos e similares ao imóvel
avaliando. Assim sendo, os métodos básicos para o cálculo do valor do imóvel
objeto deste trabalho, serão o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado, e o Método de Custo.
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5.2.1. Método Direto ou Comparativo
Neste método, o valor do terreno é atribuído através da comparação direta
com as informações de elementos assemelhados, após o adequado tratamento
e homogeneização dos dados obtidos por meio de pesquisa no mercado
imobiliário local, envolvendo preços comercializados ou ofertados, e as demais
características, atributos e fatores que possam influenciar no resultado.
5.2.2. Método de Custo
O valor total do imóvel é obtido através da composição do valor do
terreno, calculado através do método comparativo neste caso, acrescido do valor
das benfeitorias, ou seja, a construção existente no imóvel, apropriada através
do custo de sua reprodução, utilizando-se como base o Custo Unitário Básico de
Edificações – CUB – fornecido pelo SINDUSCON.
5.2.3. Fatores de Homogeneização
O denominador comum, ou situação paradigma, sob a qual todos os
elementos comparativos serão analisados e tratados, levando-se em conta os
atributos e variáveis que influenciam na variação do valor dos imóveis, para
Grupo II, Zonas de Ocupação Vertical Padrão Médio, será:
Fator Transposição (IF) : 2.665,18
Fator Profundidade : não se aplica
Fator Referência : 16,00
Fator frentes múltiplas : 0,91
Fator Topografia : 1,00
5.2.4. Fator Fonte
Visando a consideração da elasticidade das ofertas pesquisadas, os
preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos às ofertas serão
abatidos em até 20%, compensando assim a eventual superestimativa das
mesmas, tendo em vista a atual situação do mercado local, para só então serem
considerados nos cálculos estatísticos.
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5.2.5. Fator Transposição
Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos
comparativos para o local de referência, da situação do imóvel avaliando, serão
utilizados índices determinados e aferidos no local no caso Índice Fiscal da
Planta Genérica de Valores da PMSP para 2016.
5.2.6. Fator Frentes Múltiplas
O Fator de frentes múltiplas deve estar relacionado com o tratamento da
pesquisa de mercado, ou seja, na condição de levar os valores estimados à
situação paradigma (terreno em meio de quadra), devendo-se, portanto,
empregar os coeficientes indicados nas tabelas na forma inversa, quando
necessário.
5.2.7. Fator Andar
Visando a valorização ou desvalorização em função da localização da
unidade dentro do edifício, o professor Dante Guerrero, apresenta o Estudo para
cada andar, muito aceito no mercado de avaliações.
Planta baixa...............................0,85
1º e 2º andares..........................0,90
3º e 4º andares..........................0,95
5º e 6º andares..........................1,00
7º e 8º andares..........................1,10
9º andar até o último.................1,15
No caso, não usaremos fator Andar, pois todos os elementos
comparativos são coberturas similares ao avaliando.
5.2.8. Pesquisa de Valores
O presente laudo está baseado em uma ampla e detalhada pesquisa na
região, datada de dezembro de 2016, visando à obtenção de elementos
comparativos, tendo sido consultadas as fontes competentes para a obtenção de
valores, de ofertas e informações específicas do mercado local para o tipo de
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imóvel avaliando. Esses elementos se encontram devidamente caracterizados
no anexo 2 do presente trabalho.
Após a devida análise de todos os elementos e informações coletadas,
foram efetuados os devidos tratamentos de homogeneização dos elementos
comparativos, considerando todas as características, atributos, e fatores que
exercem influência sobre o valor do imóvel, de acordo com os critérios de praxe.
5.3. Valor do imóvel
Desta forma, feita estas considerações e explicações, o valor do imóvel
avaliando, de acordo com os cálculos apresentados em anexo, é igual a:
R$ 1.150.000,00 (Hum milhão, cento e cinquenta mil reais) para dezembro de
2016.
(ver anexo 2).
5. CONCLUSÃO
Desta forma, esta signatária, perita de confiança do Douto Juízo,
honrada com a sua nomeação, procurou cumprir adequadamente à sua
designação e encerra aqui suas considerações, concluindo o valor total do
imóvel para o mês de dezembro de 2016 (conforme anexo 2), tudo conforme
pesquisa efetuada no mercado imobiliário local, fundamentado pelas Normas
descritas neste trabalho.
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7. ENCERRAMENTO
Encerrados os trabalhos, foi redigido e digitado este Laudo, que se
compõe de 37 (trinta e sete ) folhas escritas de um só lado, incluindo 3 (três)
anexos e petição de Levantamento de Honorários. Todas as folhas e anexos
foram enviados digitalmente ao Cartório sendo que esta última vai datada. A
confirmação de recebimento se dará via e-mail e valerá como documento de
entrega efetuada.
São Paulo, 05 de dezembro de 2016
Maísa Machado Turolla
CAU A9738-1
ANEXOS : Integram ainda este trabalho três anexos:
1. Foto Aérea de Localização;
2. Cálculo Valor Avaliando e Amostras;
3. Documentação Fotográfica.
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Largo São Francisco, 181/77 -Sé / SP. – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected]
Anexo 2- Cálculo do Valor da Unidade e Amostras
1. Pesquisa do Preço Unitário do Terreno
1.1. Método Comparativo
Será empregado o Método Direto ou Comparativo de Dados de Mercado.
Recomendam as Normas Técnicas que a pesquisa deva abranger várias e
diversas fontes de maneira que se possam obter elementos comparativos apro-
veitáveis.
2. Critérios de Seleção e Tratamento de Dados
2.1. Seleção
Na seleção de dados foram considerados como pontos primordiais à
obtenção dos elementos semelhantes ao objeto da avaliação, considerando-se
para tanto a mesma situação geográfica e urbanística do imóvel e a tipologia do
mesmo.
2.2. Valor à Vista
Será resultado do desconto de um ágio de 20%, quando se tratar de
ofertas ou opiniões, a fim de se compensar a elasticidade natural do mercado
imobiliário.
2.3. Homogeneização
Os elementos obtidos na amostra foram tratados através de exames e
cálculos para se assimilarem, considerando a qualidade dos dados, a
regularidade das ocorrências, e a frequência e influência dos atributos na
formação dos preços. Visa ajustar os dados da pesquisa à situação paradigma.
2.4. Avaliação
Para determinar o Valor do Imóvel Avaliando, deve-se ajustar o valor
médio obtido na situação paradigma para as condições do avaliando.
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Largo São Francisco, 181/77 -Sé / SP. – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected]
Dados Referenciais do Imóvel
Local: Rua Paracatu, 621 – apto 252, 25º , 26º e 27º pavimentos - Jabaquara/SP;
Construção: residencial – apto de 04 dormitórios com duas suítes com closet,
sala estar e jantar, cozinha, 1 banheiro social, lavabo, lavanderia, varandas, área
descoberta e três vagas no subsolo do edifício.
Padrão Construtivo: residencial/apartamento padrão médio/superior com
elevador – 2,406R8N;
Idade: 06 anos
Estado de Conservação: regular e necessitando de reparos simples “e”,
depreciação de 18,10 % de acordo com o quadro de classificação de
Ross/Heideck, relativo ao estado de conservação das edificações. A unidade
apresenta reforma paralisada conforme fotos na documentação fotográfica.
Adequação ao obsoletismo: Foc = 0,8192;
Índice Fiscal: R$ 2.665,18 para o exercício de 2016;
Área Privativa: 198,04 m2.
3.Paradigma
Para o imóvel avaliando temos os seguintes dados:
Ap : área privativa = 198,04m2
Foc : fator de adequação ao obsoletismo a ao estado de
conservação do imóvel = 0,8192 ( 06 anos)
K : fator padrão = superior 2,406
a. Classificação da zona
De acordo com a "Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos" do
IBAPE/SP – 2011, o imóvel em lide enquadra-se na 5ª zona – Grupo II, Zona de
Ocupação Vertical, na qual recomenda-se:
Fr : frente de referência = 16,00 m (mínimo); Pmi : profundidade mínima = não se aplica; Pma : profundidade máxima = não se aplica.
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Nos cálculos utilizados para os elementos pesquisados, serão feitas as
inversões necessárias:
Pe (5.ª zona ) = não se aplica ;
Fe (5.ª zona ) = não se aplica;
O expoente do fator múltiplas frentes ou esquina será de 0,91 e não se aplica o
coeficiente de área dentro do intervalo.
b. Fator Obsoletismo e estado de conservação
Foc = 06/60 = 0,10 ou 10% = 0,774
Foc = 0,20 + 0,774 (1 – 0,20)
Foc = 0,8192
4.Coleta de Dados
Fórmulas básicas utilizadas:
Vut = [(Vi – Vc) / At] x Ff x If / If x Cf x Cp ;
Vc = (Ac x Cc x K x Foc);
Cf = (Fe/Fr)1/5
; dentro dos limites Fr/2<Fe<2Fr
Cp = (Pe/Pmi)1/2
; dentro dos limites 1/2Pmi<Pe< Pmi,
Cp = (Pma/Pe)1/2
; dentro dos limites Pma<Pe< 2Pma,
Foc= R+ K (1 - R),
Onde temos que :
Vu : Valor unidade isolada;
Ap : Área Privativa/útil
Vc : Valor da construção;
Ac : Área construída;
Cub :Custo da construção/ Sinduscon R$1.295,63/ dez/2016;
K : Fator do padrão da construção (tabela específica);
Fp : Fator padrão;
Foc : Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação do
imóvel avaliando;
R : Coeficiente residual correspondente ao padrão(tabela específica);
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Vut : Valor unitário do terreno pesquisado;
Vi : Valor da oferta do imóvel pesquisado;
At : Área do terreno;
Ff : Fator de desconto sobre a oferta;
Cf : Coeficiente de frente;
Cp : Coeficiente de Profundidade;
Ce : Coeficiente de esquina;
Ca : Coeficiente de área;
Ft : Fator topografia
Fr : Frente de referência;
Fe : Frente do imóvel pesquisado;
Pmi : Profundidade mínima para a região;
Pma : Profundidade máxima para a região;
Pe : Profundidade do imóvel pesquisado;
If : Índice Fiscal .
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4.1.Pesquisa de Mercado
Elemento Comparativo 1
Local : Rua André Mendes, 216 – cobertura duplex – Jabaquara/SP. Dormitórios: 4 dormitórios garagem: 3 vagas Área Privativa: 195,00 m2 fone: 95210.1429 Sr. Pimenta Fonte: Pimenta Celeres Imóveis Oferta: R$1.280.000,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 12 anos Foc: 0,8472 IF : 3.131,26 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,800
(2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000
(3) Fator obsolescência = 0,8192/0,8472 = 0,966
(4) Fator Fiscal = 2.665,18 / 3.131,26 = 0,851
Cálculo : Vu = R$ 1.280.000,00 x 0,80__________________
195,00m2 x (1,000 + 0,966 + 0,851 – 3,000 + 1,000)
Vu = ___________1.024.000,00_________________
195,00 x 0,817
Vu =__________1.024.000,00________________
159,31 Vu = 6.427,71/M2.
Foc = 12/60 = 0,20 ou 20% = 0,809
Foc = 0,20 + 0,809 (1 – 0,20)
Foc = 0,8472
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4.1.Pesquisa de Mercado
Elemento Comparativo 2
Local : Av. Miguel Estéfano, 379 – cobertura duplex – Jabaquara/SP. Dormitórios: 3 dormitórios garagem: 3 vagas Área Privativa: 147,00 m2 fone: 99900.3966 Sr. Geraldo Fonte: Geraldo Cordeiro Imóveis Oferta: R$ 950.000,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 20 anos Foc: 0,768 IF : 2.611,72 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,900
(2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000
(3) Fator obsolescência = 0,8192/0,7680 = 1,066
(4) Fator Fiscal = 2.665,18 / 2.611,72 = 1,020
Cálculo : Vu = R$ 950.000,00 x 0,90__________________
147,00m2 x (1,000 + 1,066 + 1,020 – 3,000 + 1,000)
Vu = ___________855.000,00_________________
147,00 x 1,086
Vu =__________855.000,00________________
159,64 Vu = 5.355,80/M2.
Foc = 20/60 = 0,34 ou 34% = 0,710
Foc = 0,20 + 0,710 (1 – 0,20)
Foc = 0,768
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4.1.Pesquisa de Mercado
Elemento Comparativo 3
Local : Av. Afonso Mariano Fagundes, 633 – cobertura duplex – Jabaquara/SP. Dormitórios: 3 dormitórios garagem: 4 vagas Área Privativa: 200,00 m2 fone: 96364.4577 Sr. Antonio Fonte: Antonio Tavares Imóveis Oferta: R$1.280.000,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 20 anos Foc: 0,768 IF : 2.702,45 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,800
(2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000
(3) Fator obsolescência = 0,8192/0,7680 = 1,066
(4) Fator Fiscal = 2.665,18 / 2.702,45 = 0,986
Cálculo : Vu = R$ 1.600.000,00 x 0,80__________________
200,00m2 x (1,000 + 1,066 + 0,986 – 3,000 + 1,000)
Vu = ___________1.280.000,00_________________
200,00 x 1,052
Vu =__________1.280.000,00________________
210,40 Vu = 6.083,65/M2.
Foc = 20/60 = 0,34 ou 34% = 0,710
Foc = 0,20 + 0,710 (1 – 0,20)
Foc = 0,768
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Largo São Francisco, 181/77 -Sé / SP. – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected]
4.1.Pesquisa de Mercado
Elemento Comparativo 4
Local : Rua Visconde de Inhauma, 480 – cobertura duplex – Jabaquara/SP. Dormitórios: 4 dormitórios garagem: 3 vagas Área Privativa: 192,00 m2 fone: 4328.7401 Fonte: Remax Imóveis Oferta: R$1.350.000,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 20 anos Foc: 0,7680 IF : 2.472,38 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,800
(2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000
(3) Fator obsolescência = 0,8192/0,7680 = 1,066
(4) Fator Fiscal = 2.665,18 /2.472,38 = 1,077
Cálculo : Vu = R$ 1.350.000,00 x 0,80__________________
192,00m2 x (1,000 + 1,066 + 1,077 – 3,000 + 1,000)
Vu = ___________1.080.000,00_________________
192,00 x 1,143
Vu =__________1.080.000,00________________
219,45 Vu = 4.921,39/M2.
Foc = 20/60 = 0,34 ou 34% = 0,710
Foc = 0,20 + 0,710 (1 – 0,20)
Foc = 0,7680
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4.1.Pesquisa de Mercado
Elemento Comparativo 5
Local : Rua Guararema, 716 – cobertura duplex – Jabaquara/SP. Dormitórios: 3 dormitórios garagem: 3 vagas Área Privativa: 175,00 m2 fone: 3066.1000 Fonte: Fernandez Mera Imóveis Oferta: R$1.050.000,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 12 anos Foc: 0,8472 IF : 2.689,49 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,900
(2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000
(3) Fator obsolescência = 0,8192/0,8472 = 0,966
(4) Fator Fiscal = 2.665,18 / 2.689,49 = 0,990
Cálculo : Vu = R$ 1.050.000,00 x 0,90__________________
175,00m2 x (1,000 + 0,966 + 0,990 – 3,000 + 1,000)
Vu = ___________945.000,00_________________
175,00 x 0,956
Vu =__________945.000,00________________
167,30 Vu = 5.648,53/M2.
Foc = 12/60 = 0,20 ou 20% = 0,809
Foc = 0,20 + 0,809 (1 – 0,20)
Foc = 0,8472
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4.1.Pesquisa de Mercado
Elemento Comparativo 6
Local : Rua do Boqueirão, 305 – cobertura duplex – Jabaquara/SP. Dormitórios: 3 dormitórios garagem: 3 vagas Área Privativa: 166,00 m2 fone: 94720.4848 Sr. Laercio Fonte: Laercio Melo Imóveis Oferta: R$1.100.000,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 12 anos Foc: 0,8192 IF : 1.561,84 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,900
(2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000
(3) Fator obsolescência = 0,8192/0,8192 = 1,000
(4) Fator Fiscal = 2.665,18 / 1.561,84 = 1,706
Cálculo : Vu = R$ 1.100.000,00 x 0,90__________________
166,00m2 x (1,000 + 1,000 + 1,706 – 3,000 + 1,000)
Vu = ___________990.000,00_________________
166,00 x 1,706
Vu =__________990.000,00________________
283,19 Vu = 3.495,88/M2.
Foc = 06/60 = 0,10 ou 10% = 0,774
Foc = 0,20 + 0,774 (1 – 0,20)
Foc = 0,8192
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___________________________
Largo São Francisco, 181/77 -Sé / SP. – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected]
4.2. Homogeneização dos dados obtidos
Elementos Vut (R$/m²)
1 _____________________ 6.427,71
2 _____________________ 5.355,80
3 _____________________ 6.083,65
4 _____________________ 4.921,39
5 _____________________ 5.648,53
6 _____________________ 3.495,88
Média Aritmética____ R$ 31.932,96 / 6 = R$ 5.322,16 (cinco mil, trezentos e
vinte e dois reais e centavos) por m2.
Limite superior (5.322,16 + 30%) = R$ 6.918,80
Limite inferior (5.322,16 - 30%) = R$ 3.725,52
Considerando que o elemento de nº 6 está fora do intervalo de variação
admissível, temos portanto a Média Aritmética Saneada correspondente a:
M.A.S. = 28.437,08 /57 = R$ 5.687,41 / m2 (cinco mil, seiscentos e oitenta e
sete reais e centavos)
Portanto temos:
O valor da unidade avaliando de nº 252 localizada no 25º, 26º e 27º
pavimentos do Condomínio Edifício Paracatu será dado pela fórmula:
Vi = Ap x Vub
Vi = 198,04 m2 x R$ 5.687,41
Vi = R$ 1.126.334,67 ou em números redondos, temos que :
Vi = R$ 1.150.000,00 (hum milhão, cento e cinquenta mil reais) para
dezembro de 2016.
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Largo São Francisco, 181/77 -Sé / SP. – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected]
Anexo 1 – Foto Aérea de Localização do Avaliando.
Fonte: Google Earth
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Largo São Francisco, 181/77 -Sé / SP. – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected]
Anexo 3 – Documentação Fotográfica.
Foto – Vista da frente do Condomínio Edifício Paracatu, onde está
localizado o imóvel avaliando na cobertura.
Foto – Rua Paracatu.
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Largo São Francisco, 181/77 -Sé / SP. – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected]
Anexo 3 – Documentação Fotográfica.
Foto – Vista geral do Hall de entrada do edifício.
Foto – Outra vista do hall de netrada.
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Largo São Francisco, 181/77 -Sé / SP. – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected]
Anexo 3 – Documentação Fotográfica.
Foto – Churrasqueira do condomínio.
Foto – Vista parque infantil.
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Anexo 3 – Documentação Fotográfica.
Foto – Vista das piscinas.
Foto – Quadra do condomínio.
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Anexo 3 – Documentação Fotográfica.
Foto – Unidade avaliando, sala de estar e jantar.
Foto – Sala de jantar com escada ao fundo.
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Anexo 3 – Documentação Fotográfica.
Foto – Outra vista da sala de estar.
Foto – Sala de jantar com escada ao fundo.
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Anexo 3 – Documentação Fotográfica.
Foto – Cozinha da unidade 252.
Foto – Lavanderia.
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Largo São Francisco, 181/77 -Sé / SP. – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected]
Anexo 3 – Documentação Fotográfica.
Foto – Uma das varandas que serve a sala de jantar.
Foto – Um dos banheiros.
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Largo São Francisco, 181/77 -Sé / SP. – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected]
Anexo 3 – Documentação Fotográfica.
Foto – Umas das suítes.
Foto – Outro dormitório.
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Largo São Francisco, 181/77 -Sé / SP. – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected]
Anexo 3 – Documentação Fotográfica.
Foto – Suíte com banheiro em reforma paralisada.
Foto – Outra vista da reforma.
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Largo São Francisco, 181/77 -Sé / SP. – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected]
Anexo 3 – Documentação Fotográfica.
Foto – O banheiro foi quebrado reduzindo o imóvel a apenas uma suíte.
Foto – Banheiro social com área para sauna ou afins.
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Anexo 3 – Documentação Fotográfica.
Foto – Área junto ao banheiro social.
Foto – Área externa no 27º pavimento.
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Largo São Francisco, 181/77 -Sé / SP. – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected]
Anexo 3 – Documentação Fotográfica.
Foto – Banheiro na área externa descoberto.
Foto – Vista do banheiro sem cobertura.
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________________________________________________ Maísa Machado Turolla cau A 9738-1 Perícias e Avaliações – Membro Titular do IBAPE nº 1706
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Largo São Francisco, 181/77 -Sé / SP. – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected]
Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da Segunda Vara Cível do Foro Regional III - Jabaquara/SP
Processo n.º 1020353-50.2014.8.26.003
MAÍSA MACHADO TUROLLA, abaixo assinado,
arquiteta/urbanista, registrada no CAU A9738-1, perita judicial nomeada e
compromissada nos autos digitais da AÇÃO DE COBRANÇA que EDIFÍCIO
PARACATU move em face de ANDRÉ AUGUSTO DONADELLI PIRES vem
respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, requerer o levantamento dos
honorários periciais já depositados em favor desta signatária às fls 167 dos
autos digitais no valor de R$ 1.800,00 (hum mil e oitocentos reais), incluído de
juros e correção monetária, uma vez que o trabalho encontra-se concluído e
entregue.
Termos em que,
P. Deferimento. São Paulo, 05 de dezembro de 2016.
MAÍSA MACHADO TUROLLA
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