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LAVADO DE DINERO Y BIENES RAÍCES: UNA RELACIÓN SIMBIÓTICA QUE EVOLUCIONA
CON NUEVOS ESQUEMAS Y RIESGOS
Presentado Por:Catalina Carpio PeñafielGerente General y Socia
Contycom Cia. Ltda.Ecuador
Webinario de ACFCS | 24 de Septiembre, 2015
Certificación CFCS, Conferencias, Noticias, Entrenamiento, Contactos Globales
La Certificación que demuestra Conocimiento, Experiencia y Compromiso en la lucha contra los
Delitos Financieros
Catalina Carpio PeñafielCatalina es socia y gerente general de Contycom Cia. Ltda., firmaespecializada en asesoría, consultoría y capacitación en materia legaly financiera. En los últimos 6 años, la empresa ha dictado más de3000 horas de capacitación en prevención de lavado de activos yfinanciamiento de terrorismo para sujetos obligados en Ecuador y hacapacitado a más de mil oficiales de cumplimiento a nivel nacional.De igual manera, la empresa ha desarrollado más de 30 modelos degestión para mitigar el riesgo de lavado de activos en el sectorinmobiliario ecuatoriano.
Catalina ocupó el cargo de Subprocuradora General y ProcuradoraMetropolitana (E) del Municipio del Distrito Metropolitano de Quitoentre 2006 y 2009, y fue Asesora Legal de la Unidad de InteligenciaFinanciera (UIF) del Consejo Nacional contra el Lavado de Activos en2009. Fue consultora senior Tax de PriceWaterhouseCoopers delEcuador, 2000-2001. Es Doctora en Jurisprudencia por la PontificiaUniversidad Católica del Ecuador (PUCE).
ANTECEDENTES.-• El sector inmobiliario en el mundo es muy dinámico
y en los últimos veinte años se ha desarrollado enmuchos países debido a la inyección de dinero “enparte” a actividades ilícitas como el narcotráfico,fraudes millonarios, trata de personas, tráfico dearmas, malversación de fondos públicos productode corrupción gubernamental especialmente deautoridades de países en vías de desarrollo y deactividades ilegales como la evasión tributaria enciertos países cuyos evasores han transferidograndes rubros a paraísos fiscales.
CARACTERÍSTICAS.-• El dinamismo de este sector es uno de los
atractivos para los inversionistas con “capitalesilícitos”.
• Los grandes costos de los inmuebles “facilitan” lalegitimación de capitales.
• La confluencia de un sin número de actores como:constructores, promotores, corredores, dueños deterrenos, inversionistas, financistas y compradores“facilitan” que se pueda invertir capital sucio y“mezclarlo” con dinero de fuentes totalmentelícitas.
CARACTERÍSTICAS.-
• Pero también es importante mencionar que elsector inmobiliario suele ser uno de los másexpuestos y sensibles a las políticas monetarias, alos flujos privados y estatales de inversión externa,a las colocaciones de los fondos de inversión -incluidos los previsionales y de seguros-, a la ofertacrediticia hipotecaria, a los mercados de valores.
CARACTERÍSTICAS.-
• El sector inmobiliario resulta sermacroeconómicamente clave, cuantitativa ycualitativamente, por sus complejas relacionesintersectoriales y por su muy significativaponderación en las variables e indicadoresproductivos y financieros. No casualmente losgobiernos recurren a él como instrumento paraincentivar la economía e incrementar el empleo.
• El mercado inmobiliario y en especial las grandes empresasdel sector, el sistema financiero y los fondos inmobiliariostransnacionales se constituyen en la gerencia y lamanufactura de la "infraestructura" de las ciudadescapitales y globales. Tales empresas y fondos, intentandodiversificar geográficamente sus inversiones, encontraronun vehículo eficaz de distribución y dispersión del riesgo desus portafolios.
• Sin embargo, los diferentes instrumentos jurídicos utilizadospara realizar los negocios inmobiliarios se convirtieron,paradójicamente, en el canal más expedito de contagioterritorial de la crisis. La facilidad para adquirir inmueblescon tasas bajísimas y largos plazos haciendo más líquido,transable y móvil lo inmobiliario, permitió que estaactividad sea de alto riesgo.
• La expansión crediticia y el endeudamiento inducenprácticas especulativas en los mercados inmobiliario ybursátil, con alternancia secuencial o simultaneidad, queluego se expresan en burbujas más o menos locales oglobales.
• Ilustra este proceso la crisis originada en Florida pocos añosantes de la Gran Depresión. Luego de la Primera GuerraMundial y de sus consecuencias en el dinamismoeconómico, los bancos norteamericanos otorgabangenerosos préstamos a quienes deseaban endeudarse paraadquirir propiedades o títulos.
• A partir de 1919, el entusiasmo de los más pudientes seorientó a los bienes inmobiliarios de Florida. En 1926, lademanda inmobiliaria empezó a disminuir, aunque losprecios seguían al alza: "se desató entonces un mecanismoque volveríamos a ver más tarde: falso optimismo, bancosque aconsejaban inversiones desproporcionadas (...), unaburbuja inmobiliaria seguida de una burbuja en el mercadode acciones..." (Attali, 2009, p. 24).
• Siguiendo con este ejemplo, en los años 90 nuevamentecrece una burbuja inmobiliaria en el estado de Florida con laadquisición de inmuebles por parte de los cartelescolombianos de Cali y Medellín.
• Pablo Escobar dinamizó el sur de la Florida a través de lacompra de viviendas suntuosas y por tanto, es uno de losartífices de la especulación de los precios del sectorinmobiliario en esta zona.
• En el año 2009 la burbuja inmobiliaria se desató en losEE.UU., desplomándose los precios del sector inmobiliariocuya consecuencia fue la falta de pago de hipotecas y portanto la pérdida de hogares de mucha gente.
• Sin embargo, para la economía ilícita estosdesplomes económicos son un mercado perfectopara adquirir bienes y realizar “inversiones”productivas.
• De acuerdo al estudio “Latin America RegionalPrime Office Report, Year-End 2013”, realizado porJones Lang LaSalle (JLL), empresa de serviciosfinancieros y profesionales, especializada enofrecer servicios inmobiliarios y gestión deinversiones, las ciudades independientes y diversasde América Latina constituyen un ambientepropicio para las oportunidades inmobiliarias, tantoen las grandes ciudades como en las de más rápidocrecimiento.
• TOMADO DE: Revista Forbes México
Ciudades vulnerables• La Ciudad de México (México), Sao Paulo (Brasil),
Santiago (Chile), Lima (Perú), Bogotá (Colombia) y laCiudad de Panamá (Panamá) son las principalesciudades de América Latina consideradas como motoresdel comercio y de la inversión inmobiliaria*.
• *TOMADO DE: Revista Forbes México
• Pero también los países dolarizados como Ecuador y ElSalvador facilitan las operaciones, así como países confacilidad cambiaria como Uruguay.
Ciudades vulnerables
• De igual manera, estas ciudades tienen un riesgo más alto de“coadyuvar” a lavar dinero de origen ilícito.
• De acuerdo al profesor uruguayo Ricardo Sabella los patroneshistóricos de los valores cada vez son mayores y hacen que losbienes raíces sean una inversión atractiva para los criminales.
• En muchos países los controles antilavado están “másrezagados” en el sector no financiero, como el inmobiliario. Lafalta de controles financieros estrictos en la transacción, juntoal pago de sobreprecios, permite a los compradores blanqueardinero sucio. Por tanto, los negocios inmobiliarios se conviertenen un campo fértil para el lavado. “A mayor precio de la tierra,hay más posibilidades de lavar fortunas”.
40 Recomendaciones del GAFI• ACTIVIDADES Y PROFESIONES NO FINANCIERAS DESIGNADAS
• 22. APNFD: debida diligencia del cliente * Los requisitos de debida diligencia del cliente y el mantenimiento de registros establecidos en las Recomendaciones 10, 11, 12, 15 y 17, se aplican a las Actividades y Profesiones No Financieras Designadas (APNFD) en las siguientes situaciones:
• …(b) Agentes inmobiliarios – cuando éstos se involucran en transacciones para sus clientes concerniente a la compra y venta de bienes inmobiliarios…
• …(d) Abogados, notarios, otros profesionales jurídicos independientes y contadores – cuando se disponen a realizar transacciones o realizan transacciones para sus clientes sobre las siguientes actividades:
• - compra y venta de bienes inmuebles;
40 Recomendaciones del GAFI• ACTIVIDADES Y PROFESIONES NO FINANCIERAS DESIGNADAS
• -organización de contribuciones para la creación, operación o administración de empresas; creación, operación o administración de personas jurídicas u otras estructuras jurídicas, y compra y venta de entidades comerciales.
…(e) Proveedores de servicios societarios y fideicomisos cuando se disponen a realizar transacciones o realizan transacciones para un cliente sobre las siguientes actividades:
• actuación como agente de creación de personas jurídicas;
• actuación (o arreglo para que otra persona actúe como) como director o apoderado de una sociedad mercantil, un socio de una sociedad o una posición similar con relación a otras personas jurídicas;
• provisión de un domicilio registrado, domicilio comercial o espacio físico, domicilio postal o administrativo
NORMATIVA DE LOS PAÍSES• La mayoría de legislaciones antilavado de América Latina ya han
incorporado las directrices del GAFI. Sin embargo, aunque el sector de la construcción e inmobiliario es sujeto obligado, el único país de esta región donde las empresas (únicamente personas jurídicas) están reportando es el Ecuador.
• Las constructoras desde el 2013
• Las inmobiliarias ( en las que se incluyen promotoras, centros comerciales, empresas de administración de bienes) desde julio de 2015.
• En el caso de Colombia solo lo hacen las empresas de este sector que tengan un capital social mayor a US$90 millones, que para el efecto probablemente sean muy pocas.
0RIGEN DE LOS FONDOS
• Es importante identificar el origen de los fondos en el sector inmobiliario:
• Por datos de prensa se conoce que el lavado dedinero producto del narcotráfico privilegia lacompra de haciendas agrícolas para de esa manerano solo legitimar ganancias sino utilizar laspropiedades para la siembra, procesamiento,refinamiento y exportación de las sustanciasilegales.
0RIGEN DE LOS FONDOS• Los inmuebles de alta gama también son el objetivo
primordial del narcotráfico por los altos costos que lefacilitan lavar grandes sumas, pero al contrario de lashaciendas, la propiedad de estos bienes es temporal y enmuchas ocasiones solo se llega a suscribir una promesa decompra venta hasta realizar una cesión de derechos a favorpor lo general de personas pudientes y respetadas de laregión. Por lo tanto, no se perfecciona la transferencia dedominio entre “el promitente comprador” y la constructorao inmobiliaria.
• La señal de alerta más notoria en la venta de la cesión dederechos es que no hay ganancia o plusvalía para elpromitente vendedor, solo recupera su “inversión inicial”.
0RIGEN DE LOS FONDOS
• En cambio la legitimación de capitales producto dela evasión tributaria le apuesta a la inversión en elsector turístico, a través de cadenas de hoteles,resorts y empresas que administran hoteles. Es unainversión más depurada que sale de paraísosfiscales.
0RIGEN DE LOS FONDOS
• Los fondos producto de grandes estafas y fraudesson lavados en países lejanos al lugar donde seprodujo el delito y por lo general se “camufla” en lacompra de bienes inmuebles de lujo y otros bienessuntuarios que le dan “estatus” empresarial alnuevo y foráneo empresario quien además utilizaempresas fachadas.
0RIGEN DE LOS FONDOS
• En el caso del origen de los fondos de otros delitosse utiliza la figura de testaferrismo para poner losinmuebles a nombre de terceras personas.
0RIGEN DE LOS FONDOS
• El supuesto enriquecimiento ilícito producto de lamalversación de fondos públicos se legitima en lacompra de inmuebles (casas, terrenos, oficinas) parauso y disposición del funcionario público pero através de la figura del testaferrismo pues en lamayoría de las normativas, quienes son funcionariospúblicos deben realizar declaraciones juramentasfrecuentes.
• Esto también se aplica a los actos de corrupción deorganismos internacionales o empresas privadas.
0RIGEN DE LOS FONDOS
• Es importante señalar que en el caso defuncionarios públicos que ostentan la calidad dePEP, hay evidencias de grandes escándalosmediáticos que han develado la compra depropiedades de lujo en países como Suiza, Francia,España, en general en Europa, EE.UU. e islasprivadas paradisíacas.
SEÑALES DE ALERTA PARA EL SECTOR
• Grupo empresarial transnacional
• Captación de fondos en un país para la realización de proyectos en otro país
• Señales externas de riqueza
• Participación de la misma persona en todas las transacciones
• Participación mayoritaria de la misma persona en todas partes del grupo de empresas
SEÑALES DE ALERTA PARA EL SECTOR
• Cliente involucrado en operativo policial de acuerdo a nota de prensa.
• Cliente realiza cesión de derechos inmobiliarios a terceros por el mismo valor que adquirió los inmuebles. No existe utilidad para cliente.
• Cliente de nacionalidad difícil de verificar con la información proporcionada.
• Cliente cambia constantemente tabla de pago.
• Adquisición de inmuebles a título de persona natural, pero los pagos lo realizan diferentes personas jurídicas o terceros.
• Pago de cuotas a la promotora desde varias cuentas bancarias de distintas personas jurídicas.
• Negativa para suscribir escrituras: promesa o definitiva.
SEÑALES DE ALERTA PARA EL SECTOR
• Cuando el inmueble está adquirido con dinero de origen ilícito, sus “dueños” darán facilidades a los terceros interesados en comprar: crédito propio, permutas, figuras como anticresis.
• En el sector turístico: paquetes all inclusive a bajo precio; bajos precios, facilidades de pago con financiamiento directo.
TIPOLOGIAS
• Encubrimiento tras estructuras comerciales.
• Mal uso de negocios legítimos.
• Uso de testaferros.
• Diversificación de los negocios entre actividades económicas que no están relacionadas.
• Utilización de empresas fachadas.
• Negocios agrícolas y de exportación.
INUSUALIDADES
• Cliente investigado por la policía judicial y la fiscalía por
posible implicación en delito financiero internacional (fraude),
lavado de dinero y tráfico de estupefacientes y/o otros
delitos.
• Cliente con juicio con sentencia condenatoria por delitos
financieros, peculado, concusión, cohecho (ADM. PÚBLICA),
narcotráfico.
• Compra de dos o más inmuebles en el mismo año a la
empresa o empresas relacionadas.
• Cliente solicita devolución de reserva, cuotas o resciliación de
contrato sin importar la aplicación de penalidades.
Catalina Carpio Peñafiel
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LAVADO DE DINERO Y BIENES RAÍCES: UNA RELACIÓN SIMBIÓTICA QUE EVOLUCIONA CON NUEVOS ESQUEMAS Y RIESGOS
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