Le marché de l’immobilier résidentiel au Grand-Duché de

Conférence organisée par la BIL Jeudi 12 Mai 2016

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Le marché de l’immobilier résidentiel au Grand-Duché de Luxembourg :

Bulle immobilière ou non ?

Conférence BIL Immo Index 2016

Julien Licheron (LISER)


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1. Comment ont évolué les prix de vente et les loyers

des logements au cours des dernières années ?

2. Comment expliquer la hausse des prix ?

3. Existe-t-il une bulle immobilière au Luxembourg ?

Plan de la présentation


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Section 1. Comment ont évolué les prix de vente et les loyers des logements au cours des dernières années ?

1.1. Evolution des prix de vente des logements

Hausse annuelle moyenne de 3,7% de l’indice des prix des logements

(anciens + neufs) entre le 1er trim. 2008 et le 4e trim. 2015 (soit une

hausse totale de 33,9%) – Source : STATEC.

• Appartements existants : +3,2% (2008T1 – 2015T4)

• Appartements en construction : +4,4% (2008T1 – 2015T4)

• Maisons existantes : +3,1% (2012T4 – 2015T4)


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Source : Publicité Foncière, calculs STATEC (2008-2015)

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

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Indices hédoniques des prix des logements

Ensemble des logements Appartements existants Appartements en construction Maisons existantes


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Hausse annuelle moyenne de 2,5% de l’indicateur des loyers annoncés des appartements entre le 1er trim.2008 et le 4e trim. 2015 (soit une hausse totale de 22,0%) – Source : Observatoire de l’Habitat.

Source : Observatoire de l’Habitat (base prix annoncés 2008-2015)

1.2. Evolution des loyers annoncés des logements

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Bas

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rim

. 20

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Indicateur des loyers annoncés des appartements


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Section 2. Comment expliquer la hausse des prix ?

Une demande en logements en hausse constante, soutenue par :

• La croissance démographique ;

• La croissance économique ;

• Des taux d’intérêt historiquement bas ;

• Des conditions de crédit favorables.

Une offre de logements qui ne suit pas cette demande :

• Un nombre de logements construits qui n’augmente pas en tendance ;

• Une difficulté à mobiliser du foncier pour de futures constructions.

Des facteurs supplémentaires qui expliquent la hausse des prix :

• L’amélioration des performances énergétiques des nouvelles constructions ;

• La hausse de la TVA au 1er janvier 2015 pour les biens en construction.


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Facteur Demande n°1 – Croissance démographique :

• Une population totale qui est passée de 461 200 à 576 200 individus entre

2005 et 2016 (+24,9% au total) ;

• Une croissance de la population tirée avant tout par le solde migratoire (80%

environ de la croissance de la population), mais également par le solde

naturel (20% de la croissance démographique)

Au 1er

janvier2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Population

(milliers)461,2 469,1 476,2 483,8 493,5 502,1 512,4 524,9 537,0 549,7 563,0 576,2

Variation

annuelle+1,4% +1,7% +1,5% +1,6% +2,0% +1,7% +2,1% +2,4% +2,3% +2,4% +2,4% +2,3%

Source : STATEC (2005-2016)


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Facteur Demande n°2 – Croissance économique :

Une forte corrélation entre la croissance du Produit Intérieur Brut (PIB) et la

croissance des prix des logements :

Sources : STATEC (2000-2013) & Banque des Règlements Internationaux (BRI, 2000-2013)

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2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Taux de croissance du PIB et évolutions des prix de l'immobilier résidentiel

Taux de croissance du PIB, en euros courants Taux de croissance des prix de l'immobilier résidentiel, en euros courants


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Facteur Demande n°3 – Taux d’intérêt historiquement bas :

• Un taux variable sur les nouveaux contrats égal à 1,80% et un taux fixe égal

à 1,96% en moyenne en 2015 ;

• Une part croissante des crédits immobiliers portant sur des taux fixes.

Source : BCL (2003-2015)

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

en %

Taux d'intérêt variable sur les nouveaux contrats (en %)


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Facteur Demande n°4 – Conditions de crédit favorables :

• Des conditions de crédit extrêmement favorables avant 2009

• Un durcissement des critères d’octroi de crédit en 2009-2010, avec une plus

grande prudence des banques sur :

le ratio loan-to-value (part du coût d’acquisition du logement qui est

prêtée par la banque) ;

le taux d’effort (part des mensualités dans le revenu du ménage).

• Des conditions de crédit un peu plus favorables depuis 2010.


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BILAN sur la demande et les besoins en logements :

Cf. projections des besoins en logements réalisées par François Peltier du

STATEC en 2011.

Il faudrait environ 130 000 nouveaux logements entre 2010 et 2030, soit une

moyenne de près de 6 500 nouveaux logements par an :

• Environ 4 100 nouveaux logements par an pour absorber l’accroissement du

nombre de ménages ;

• Environ 100 nouveaux logements par an pour augmenter le stock des

logements vacants ;

• Environ 2 300 nouveaux logements par an pour permettre le remplacement

de logements dégradés, démolis ou reconvertis.

Ces projections étaient basées sur un taux de croissance de la population de

1,1% environ par an entre 2010 et 2030 (alors que le taux de croissance

observé depuis 2010 dépasse 2% !)


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Facteur Offre n°1 – Un nombre de logements construits qui

n’augmente pas en tendance :

• En moyenne, environ 2 600 logements achevés au cours d’une année

entre 2000 et 2012

• Environ 1/3 de maisons unifamiliales et 2/3 d’appartements.

Source : STATEC (2000-2015)

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Autorisations de bâtir et nombre de logements achevés

Logements achevés Autorisations de bâtir


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Facteur Offre n°2 – Des difficultés à mobiliser du foncier

pour de futures constructions :

• Potentiel foncier destiné à l’habitat en 2013 selon l’Observatoire de l’Habitat

= 2.719 hectares

= terrains théoriquement disponibles (indépendamment de la volonté des

propriétaires à les mettre en construction ou à les vendre) situés dans des

zones d’habitation ou mixtes des PAG des communes

• Environ 92% de cette superficie totale appartient à des propriétaires privés

(Personnes physiques : 76% ; Personnes morales : 16%).

• Problème majeur : difficulté à mobiliser les terrains identifiés comme

disponibles pour l’habitat dans les PAG des communes.


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Section 3. Existe-t-il une bulle immobilière au Grand-Duché de

Luxembourg ?

• Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?

Des prix des logements anormalement élevés en comparaison de

leur valeur d’équilibre ;

Le résultat de comportements spéculatifs qui conduisent à une

déconnexion entre les prix des logements et les fondamentaux de

l’économie

• Plusieurs études récentes suggèrent qu’il n’existe pas de bulle immobilière

au Luxembourg malgré la forte hausse des prix :

Le résultat d’un fonctionnement « normal » du marché, en présence

d’une offre limitée et d’une demande forte en logements ;

Les comportements spéculatifs ne semblent pas dominer sur le

marché.

• Cf. Licheron (2013) ; Banque Centrale du Luxembourg (2015)


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Etude n°1 – Licheron (2013), sur des données annuelles de

long-terme

Déviation des prix observés par rapport aux prix issus d’un modèle – 1974-2011

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Phase de sur-évaluation(jusqu’à environ +14%)

Phase de sous-évaluation(jusqu’à environ -8%)

Phase de sur-évaluation(jusqu’à environ +7%)

Phase de sous-évaluation(jusqu’à environ -6%)

Sources des données : Banque des Règlements Internationaux (BRI) ; Ministère du Logement-Observatoire de

l’Habitat ; calculs de l’auteur. Etude téléchargeable ICI

http://www.chd.lu/wps/PA_ArchiveSolR/FTSShowAttachment?mime=application/pdf&id=1200972&fn=1200972.pdf


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Etude n°2 – Banque Centrale du Luxembourg (2015), sur

des données trimestrielles de moyen-terme

Sources des données : calculs BCL, période d’estimation : 1980-2014.

Cf. Revue de Stabilité Financière 2015, p. 24. Etude téléchargeable ICI

http://www.bcl.lu/fr/publications/revue_stabilite/index.html


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Conclusion. Un marché du logement très dynamique,

mais qui semble fonctionner sans bulle

Des prix de vente des logements en constante augmentation

depuis plusieurs décennies…

• Hausse annuelle de 3,7% des prix des logements entre 2008 et 2015

• Hausse des prix beaucoup plus forte que celle des pays voisins

… mais pas vraiment de signe tangible de bulle immobilière au

niveau macroéconomique

• Hausse des prix surtout liée à la demande, portée par une croissance

démographique et économique exceptionnelle

• Une offre en nouveaux logements qui peine à suivre cette demande : des

besoins estimés à 6 500 nouveaux logements par année, contre une

production annuelle de 2 600 logements achevés en moyenne depuis 2000


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Merci de votre attention !

[email protected]

http://observatoire.liser.lu

mailto:[email protected]

http://observatoire.ceps.lu/

Documents

Le marché de l’immobilier résidentiel au Grand-Duché de