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DEUX MARCHES FONCIERS URBAINSDEUX MARCHES FONCIERS URBAINS
PROPRIETAIREPROPRIETAIREVend du foncier brut (mVend du foncier brut (m²² de terrain)de terrain)
▼▼
MARCHE FONCIER MARCHE FONCIER «« AMENAGEUR AMENAGEUR »»▼▼
AMENAGEURAMENAGEUR-- Acquiert et regroupe les parcellesAcquiert et regroupe les parcelles-- Obtient la constructibilitObtient la constructibilitéé juridiquejuridique-- Equipe les terrainsEquipe les terrains
Vend des droits Vend des droits àà construire (mconstruire (m²² de SHON)de SHON)▼▼
MARCHE FONCIER MARCHE FONCIER «« PROMOTEUR PROMOTEUR »»▼▼
PROMOTEURPROMOTEUR-- Demande le permis de construireDemande le permis de construire-- ComplComplèète la viabilisationte la viabilisation-- ConstruitConstruit
Vend de la surface habitable ou utile (mVend de la surface habitable ou utile (m²² de surface de plancher)de surface de plancher)▼▼
MARCHE IMMOBILIERMARCHE IMMOBILIER▼▼
UTILISATEUR FINALUTILISATEUR FINAL
Zone AU « stricte »
le droit des sols n’est pas défini, il est négocié
Zone AU « stricte »
le droit des sols n’est pas défini, il est négocié
Zone AU indicéeet zone U
le droit des sols est connu
Zone AU indicéeet zone U
le droit des sols est connu
URBANiS – 24 janvier 2011
COMPARAISON DES DEUX MARCHES FONCIERS URBAINSCOMPARAISON DES DEUX MARCHES FONCIERS URBAINS
Acteurs, marchés
Références de prix
Situation vis-à-vis des propriétaires
Droit des sols (densité, programme)
Marchédominant
Promoteur Usage futur Concurrence Fixé Immobilier
Aménageur Usage antérieur
Monopole Négocié Foncier
URBANiS – 24 janvier 2011
Comprendre le raisonnement Comprendre le raisonnement àà compte compte àà rebours du rebours du promoteurpromoteur
�� Sur un marchSur un marchéé concurrentiel oconcurrentiel oùù le prix de marchle prix de marchéé est connu, ce que la est connu, ce que la collectivitcollectivitéé imposera en termes de participations sera autant de dimposera en termes de participations sera autant de déépenses que penses que le promoteur ne pourra pas offrir aux proprile promoteur ne pourra pas offrir aux propriéétaires fonciers taires fonciers
�������� EEffet de limitation sur la hausse du coffet de limitation sur la hausse du co ûût du fonciert du foncier
(A)(A)
SURFACE DE SURFACE DE PLANCHERPLANCHER
XX
PRIX en PRIX en €€ / M/ M²²
RECETTES
(C) (C) PARTICIPATIONSPARTICIPATIONS
(B) (B) CONSTRUCTIONCONSTRUCTION
DEPENSES
((D)D) MARGE BRUTEMARGE BRUTE
(E)(E) FONCIERFONCIER
4 URBANiS – 24 janvier 2011
� Mixité sociale
� Diminution des recettes : - 6 %� Exonération de participations pour le
logement social
Prix libres Mixité : 25 %
� Augmentation des participations
� Recettes fixes� Marge promoteur fixe� Coûts de construction fixes
Participation indirecte Participation fixéePAE ou PVR
50 € / m²
- 50 %
+ 116 %
- 11 %
Effet limitatif des contraintes et des participations sur Effet limitatif des contraintes et des participations sur le prix du foncierle prix du foncier
�������� DDééfinir les contraintes en amont pour qufinir les contraintes en amont pour qu ’’elles soient intelles soient int éégrgr ééeses5 URBANiS – 24 janvier 2011
35 000 €55 000 €
6 000 €
15 050 €32 000 €
68 950 €
27 000 €
81 000 €
2002 2007
Lien entre prix de lLien entre prix de l’’immobilier et prix du foncierimmobilier et prix du foncier
� Exemple d’un bilan d’opérateur lotissement entre 2003 et 2010
� Lots : 700 m²
�������� Un contexte de concurrence Un contexte de concurrence entre opentre op éérateur qui grateur qui g éénnèère une re une pression pression àà la hausse sur le foncier la hausse sur le foncier lorsque llorsque l ’’ immobilier est immobilier est àà la la haussehausse …… et qui se heurte et qui se heurte àà un effet un effet de de «« cliquetcliquet »» lorsque le marchlorsque le march ééimmobilier est immobilier est àà la baissela baisse
x 3
x 1,5
x 2
x 2,5
6 URBANiS – 24 janvier 2011
Prix foncier 2003 2010 Evolution
Prix de vente du lot 32 900 € 63 000 € x2
Prix foncier brut 14 € 43 € x3
6 500 € 6 500 €
6 580 €
12 600 €
7 700 €
7 700 €
12 120 €
36 200 €
-
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
2003 2010
en € HT par lot
Evolution des bilans en lotissement entre 2003 et 2010
-exemple réalisé à partir de cas concret sur Beaune(source : ville de Beaune / Urbanis)
FONCIER
PARTICIPATIONS
MARGE BRUTE
VIABILISATION
x3
Des outils de lDes outils de l’’action fonciaction foncièère re àà une stratune stratéégie gie foncifoncièèrere
Pourquoi ?- Aller plus loin que les prescriptions du PLU- Une stratégie foncière pour la mise en cohérence des pratiques communales- Préparer l’avenir
7 URBANiS – 24 janvier 2011
DEFINITION DE LA POLITIQUE FONCIEREDEFINITION DE LA POLITIQUE FONCIERE
�� DDééfinition finition éétroite:troite:�� Faire des rFaire des rééserves fonciserves foncièères par acquisition amiable, res par acquisition amiable,
expropriation ou prexpropriation ou prééemption. emption.
�� DDééfinition finition éélargie:largie:
�� Faire en sorte que les supports fonciers nFaire en sorte que les supports fonciers néécessaires cessaires àà la la politique dpolitique d’’amaméénagement nagement soient disponiblessoient disponibles::
� dans la localisation voulue,� au moment voulu,� à un coût compatible avec l’équilibre des opérations.
En utilisant les En utilisant les outils fonciers outils fonciers mais aussi les mais aussi les outils financiersoutils financiers , le , le droit des sols droit des sols
et la et la nnéégociationgociation avec les acteurs.avec les acteurs.URBANiS – 24 janvier 2011
1 )1 ) Le PLULe PLU
Premier outil de dPremier outil de d ééfinition et de cadrage dfinition et de cadrage d ’’une une politique de dpolitique de d ééveloppement du territoireveloppement du territoire
9 URBANiS – 24 janvier 2011
Avantages dAvantages d’’un PLU bien construit pour la maun PLU bien construit pour la maîîtrise de trise de ll’’occupation foncioccupation foncièèrere
� Définition de la destination des sols par les PLU ou les Cartes communales : premier outil de politique foncière d’une commune .
� Le PLU permet, de plus, par rapport à la carte communale :
� de "rentabiliser" les sols selon leur destination, par exemple en définissant des orientations d’aménagement qui permettront d’obtenir la forme et la densitéurbaines souhaitées
� de maîtriser l’usage précis d’un terrain sans que la commune doive forcément l’acquérir (cas des emplacements ou secteurs réservés pour logements sociaux)
� de réaliser des emplacements réservés pour la réalisation d’équipements publics.
�� Si la commune veut aller plus loin, elle doit mettr e en place unSi la commune veut aller plus loin, elle doit mettr e en place un e politique e politique dd’’acquisition fonciacquisition fonci èère.re.
10 URBANiS – 24 janvier 2011
Orientations dOrientations d’’amaméénagement :nagement :Outil du PLU pour la maOutil du PLU pour la maîîtrise des extensionstrise des extensions
�� LL’’orientation dorientation d ’’amaméénagement est le seul outil du PLU qui permet nagement est le seul outil du PLU qui permet vvééritablement de travailler sur la forme urbaine.ritablement de travailler sur la forme urbaine.
11 URBANiS – 24 janvier 2011
� Les principes d’aménagement sont précisés par un schéma de :
� L’organisation des voiries
� L’implantation des bâtis� Le type de bâtiments autorisés : mitoyen
individuel, R+1, R+2 …
Les outils de lLes outils de l’’action fonciaction foncièèrere
13 URBANiS – 24 janvier 2011
ObservationObservation Acteurs Acteurs --Structures Structures PubliquesPubliques
PlanificationPlanification
Mobilisation Mobilisation foncifonci èèrere
MaMaîîtrise trise FonciFonci èèrere
AmAm éénagement nagement OpOpéérationnelrationnel
Outils Fiscaux Outils Fiscaux et Financierset Financiers
• Observatoire
• Prospection …
• PVR
• PUP
• TFPNB
• ZAC
• Lotissement …
• DPU
• ZAD
• Expropriation …
• EPF
• SAFER …
• SCOT
• PLH
• PLU …
• VEFA
• AFU …
Le Droit de PrLe Droit de Prééemption Urbain : un outil de maemption Urbain : un outil de maîîtrise trise foncifoncièèrere
14 URBANiS – 24 janvier 2011
Droit de Droit de premptionpremption
urbainurbain
•Il permet de contrôler le marché foncier « promoteur »
•Préempter, pour neutraliser toute référence nouvelle à un prix dépassant l’usage antérieur.
•Simple à mettre en place
•Permet d’assurer à la commune la sauvegarde de ses intérêts , lors de la fixation du prix du bien
•Doit être motivé (justification facilitée lorsque PLH)
• Bon moyen d’observation des prix de transaction
Des outils fiscaux pour lutter contre la rDes outils fiscaux pour lutter contre la réétention foncitention foncièère re
15 URBANiS – 24 janvier 2011
Majoration de la valeur locative de certains terrains constructibles pour le calcul de la TFPNB
•Système variable de 0,5 à 3€/m² sur décision du conseil municipal
Assujetir à la taxe d’habitation des logements vacants
•Imposition des immeubles qui dépassent une durée de vacance de plus de 5 ans.
Des outils fiscaux pour dDes outils fiscaux pour déévelopper lvelopper l’’offre et capter la offre et capter la plus value fonciplus value foncièèrere
Exonérer de taxe sur les plus value pour les vendeurs de biens immobiliers à des organismes HLM
•Article 15 loi ENL
Taxe forfaitaire sur la cession de terrains nu rendus constructibles
•Equivalente à 6,6% du prix de vente du terrain ‘article 26 loi ENL)
URBANiS – 24 janvier 2011
Des outils financier pour mettre Des outils financier pour mettre àà contribution les contribution les opopéérateur dans le financement des rateur dans le financement des ééquipements publicsquipements publics
16
Le Plan d’Aménagement d’Ensemble (PAE)
•Contribution financière de l’aménageur estimée au coût réel des équipements publicsPossibilité de péréquation au profit du logement social
•Sur délibération communale, il est unilatéral
La Projet Urbain Partenarial(PUP)(PUP)
�Nouvel outil d’aménagement, associant plus étroitement les partenaires privés à une collectivité, pour l’aménagement d’une zone du territoire communal ou intercommunal
� La part des équipements pris en charge ainsi que les délais de paiement sont fixés par la convention.
� La participation peut prendre la forme d'une contribution financière ou d'apports de terrains bâtis ou non bâtis�le PUP repose sur un contrat dont les partenaires fixe nt les modalités
La ZAC
� procédure opérationnelle, initiée par une personne publique, en vue de la réalisation de constructions de toutes natures.
�Réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains en vue de les céder ou les concéder ultérieurement
Des outils rDes outils rééglementaires pour favoriser la mixitglementaires pour favoriser la mixitéé socialesociale
17 URBANiS – 24 janvier 2011
Emplacement réservé logements social L123-2 b)
Périmètre de mixité (L123-1 16 °)
�Permettent de fixer un taux de logements sociaux dans les nouvelles opérations de logements
Surcharge foncière �Subvention en sortie de portage
Minoration foncière �Subvention à l’achat du terrain
Péréquation en ZAC �Prix de vente des charges foncières distinctes selon le programme
Vente en Etat Futur d’Achèvement
� Elle permet notamment à des organismes bailleurs sociaux d’acquérir des logements au sein d'opérations immobilières privées, favorisant la mixité sociale à l’îlot.
Composer une stratComposer une stratéégie foncigie foncièèrere
Pourquoi ?Faire en sorte que les supports fonciers nécessaire s soient disponibles:- dans la localisation voulue,- au moment voulu,- à un coût compatible avec l’équilibre des opération s.
18 URBANiS – 24 janvier 2011
� Laisser faire � Règles générales du POS/PLU. � Position réactive de la collectivité
� Encadrer les acteurs � Règles précises sur mesure (droit des sols, contributions, % logements sociaux)
définies à l’avance. � Contraintes juridiques et financières imposées aux acteurs pour inciter à la
mutation du tissu
� Négocier avec les acteurs� Négociation du droit des sols en fonction d’un programme et d’un montage
financier : constructibilité, programme, équipements, sont négociés avec les acteurs privés.
� Risque financier supporté par le privé� Maîtrise foncière partielle éventuelle par la collectivité
� L’aménagement public � Fabrication du foncier équipé par la collectivité� Maîtrise complète des terrains� Prise de risque par la collectivité
Les 4 stratLes 4 stratéégies communalesgies communalesMUNICIPALITE
PROPRIETAIRE OPERATEUR
19 URBANiS – 24 janvier 2011
StratStratéégie des acteursgie des acteursDegré d’intervention de la commune- +
Source : T.VILMIN, L’aménagement urbain en France, une approche systémique, CERTU 2007
DIFFUS ENCADRE NEGOCIE PUBLIC
DROITSDES
SOLS
Zone UCOS
AU à règlementGabarits / Plan-
masse
AU strictU servitude 5 ans
(art. L123-2 a/)
AU strictU servitude 5 ans
(art. L123-2 a/)
OUTILSFONCIERS
DPU ponctuelDPU ponctuelEmplacements réservés voiries
Positions foncières ponctuelles
Réserves foncières
PréemptionExpropriation
OUTILSFINANCIERS
TLEPAEPVRPUP
Bilan ZACPéréquation
Bilan ZACPéréquation
DIVERSITEDE
L’HABITAT
PérimètreL.123-1 16°Sur COS
Emplacement réservé logt
PérimètreL.123-1 16°Sur COS
Emplacement réservé logt
Péréquation en ZAC « privée »
Péréquation en ZAC « publique »
20 URBANiS – 24 janvier 2011
CONSTRUIRE LA POLITIQUE FONCIERECONSTRUIRE LA POLITIQUE FONCIERE
�� Les outils restent communauxLes outils restent communaux
�� La politique fonciLa politique fonci èère communalere communale ::- Interventionniste: les autres filières en complément de
l’aménagement public;
ou- Accompagnatrice: l’aménagement public en complément des autres
filières.
�� La politique fonciLa politique fonci èère intercommunalere intercommunale ::- Mutualisation des coûts de portage,
- Observation foncière, ingénierie,
- Subventions: entrée ou sortie de portage.
URBANiS – 24 janvier 2011