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Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP
Departamento de Engenharia de Construção Civil
ISSN 0103-9830
BT/PCC/273
Leandro de Oliveira CoelhoEdmundo de Werna Magalhães
São Paulo – 2001
A PROVISÃO HABITACIONALE A ANÁLISE DE SEU PRODUTO
Escola Politécnica da Universidade de São PauloDepartamento de Engenharia de Construção CivilBoletim Técnico - Série BT/PCC
Diretor: Prof. Dr. Antônio Marcos de Aguirra MassolaVice-Diretor: Prof. Dr. Vahan Agopyan
Chefe do Departamento: Prof. Dr. Alex Kenya AbikoSuplente do Chefe do Departamento: Prof. Dr. João da Rocha Lima Junior
Conselho EditorialProf. Dr. Alex AbikoProf. Dr. Francisco CardosoProf. Dr. João da Rocha Lima Jr.Prof. Dr. Orestes Marraccini GonçalvesProf. Dr. Antônio Domingues de FigueiredoProf. Dr. Cheng Liang Yee
Coordenador TécnicoProf. Dr. Alex Abiko
O Boletim Técnico é uma publicação da Escola Politécnica da USP/Departamento de Engenharia deConstrução Civil, fruto de pesquisas realizadas por docentes e pesquisadores desta Universidade.
Este texto faz parte da dissertação de mestrado de mesmo título, que se encontra à disposição comos autores ou na biblioteca da Engenharia Civil.
FICHA CATALOGRÁFICA
Coelho, Leandro de Oliveira A provisão habitacional e a análise de seu produto / L.O. Coelho, E.W. Magalhães. -- São Paulo : EPUSP, 2001. 32 p. – (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP, De- partamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/273)
1. Habitação popular 2. Avaliação pós-ocupação 3. Pro- duto habitacional I. Magalhães, Edmundo de Werna II. Universi- dade de São Paulo. Escola Politécnica. Departamento de Enge- nharia de Construção Civil III. Título IV. Série ISSN 0103-9830 CDU 728.222 728 728
2
680È5,2
680È5,2
RESUMO
$%675$&7
&$3Ë78/2����,1752'8d2 ����������
1.1 PROVISÃO E PRODUÇÃO HABITACIONAL 1
1.2 OBJETIVOS DO TRABALHO 4
&$3Ë78/2����48$/,'$'(�(�352'872�+$%,7$&,21$/ ��������
2.1 O ESTUDO DA QUALIDADE HABITACIONAL 5
2.1.1 Conceitos da Qualidade 5
2.1.2 Desempenho Habitacional 6
2.1.3 APO-Avaliação Pós-Ocupação 7
2.2 MÉTODOS UTILIZADOS NA PESQUISA SOBRE PRODUTO
HABITACIONAL 10
2.3 CONCLUSÕES SOBRE A REVISÃO DA LITERATURA 13
&$3Ë78/2����,1)250$d®(6�&2/(7$'$6 ���������
3.1 MODOS DE PROVISÃO PARA ESTUDO DE CASO 14
3.2 INFORMAÇÕES COLETADAS 15
3.2.1 Dados de apoio 17
3.2.2 Dados sobre Produto Habitacional 18
3.2.3 Resumo das Respostas sobre Satisfação dos Moradores 21
3.3 RESULTADOS 22
&$3Ë78/2���±�&21&/862 �� � � ���
4.1 PRODUTO HABITACIONAL 25
4.2 EQÜIDADE E PÚBLICO ALVO 27
4.3 ATORES ENVOLVIDOS NO PROCESSO 28
5()(5Ç1&,$6�%,%/,2*5È),&$6 ���������
3
5(6802
Este artigo, intitulado “A Provisão Habitacional e a Análise de seu Produto”, apresenta
a metodologia e os resultados de um estudo sobre a provisão de moradias na Região
Metropolitana de São Paulo. Para tanto, a partir do enfoque da qualidade do produto
habitacional, e utilizando-se algumas ferramentas da Avaliação Pós-Ocupação (APO), é
feita uma investigação em seis conjuntos habitacionais produzidos por diferentes modos
de provisão. Assim, com a abordagem da unidade habitacional, do conjunto, do entorno
e de sua relação com a cidade, associada a uma análise de outras características dos
programas de moradias - como eqüidade, escolha do público-alvo e o papel dos diversos
atores envolvidos -, essa pesquisa visa fazer algumas recomendações para o
aprimoramento de políticas nesse setor.
$%675$&7
This paper, named “Housing Provision and its Analysis of Product” presents the
methodology and results of a study on São Paulo Metropolitan Area housing provision,
concerning the product quality. The study, concerning to the product quality, uses some
Post-Occupancy Evaluation tools to investigate six housing projects implemented by
different provision modes. Therefore, researching the unit, the group, the surrounding
and its relation to the City, associated to analysis of housing programs characteristics -
as equity, target people choice and role of involved social actors -, this survey aims to
elaborate some recommendations to this sector policies development.
1
�&$3Ë78/2���� ,1752'8d2
Este artigo é baseado na dissertação de mestrado “A provisão habitacional e a análise
de produto”, desenvolvido pelo aluno Leandro de Oliveira Coelho sob orientação do
Prof. Dr. Edmundo Werna. Pretende analisar os requisitos de produto habitacional de
conjuntos populares com o intuito de elaborar propostas para a formulação de políticas
nesta área. A dissertação, utiliza, como dados de campo, parte das informações
coletadas quando do desenvolvimento do projeto de pesquisa ‘O Novo Papel do Estado
na Oferta de Habitação: Parcerias entre Agentes Públicos e Não Públicos’. Tal projeto
foi financiado pela FINEP-Financiadora de Estudos e Projetos com recursos do BID-
Banco Interamenricano de Desenvolvimento, com início em janeiro de 1997, e cuja
pesquisa de campo foi feita a partir do mês de setembro daquele ano.
Cabe neste capítulo abordar os conceitos que envolvem o tema SURYLVmR�KDELWDFLRQDO e
os objetivos da pesquisa
��� 3529,62�(�352'8d2�+$%,7$&,21$/
Ao trabalhar o conceito de SURYLVmR� KDELWDFLRQDO, convém entender o significado de
SURYLVLRQ, que segundo DAG-HPU-ODG (1994) “é o ato de assegurar que um
determinado bem esteja disponível e deve envolver decisões sobre quantidades e
qualidades, arranjos para a produção, financiamentos, regulação e habilitação de
produtores”. A SURYLVmR, juntamente com a SURGXomR, seriam os dois componentes da
RIHUWD.
Para a dissertação que deu origem a este artigo, o termo SURYLVmR� KDELWDFLRQDO será
utilizado como sendo o conjunto de ações, formais ou não, que interferem diretamente
nas condições de moradia. Esse conjunto de ações pode objetivar a construção de
conjuntos ou de unidades residenciais isoladas, ou mesmo atuar por meio de outras
modalidades, como o fornecimento de lotes ou o melhoramento de edificações já
existentes. O conjunto de modos de provisão empreendidos por um determinado ator
social, normalmente representado por uma determinada esfera do poder público, reflete
a sua forma de atuação frente à questão habitacional e/ou sua política como um todo.
2
As diversas características que podem ser observadas em cada modo de provisão,
devem ser conseqüência das políticas que o originaram. Variantes podem ocorrer nos
mais diferentes aspectos, como na escolha do público-alvo, na localização geográfica
dos empreendimentos, nas soluções tecnológicas adotadas, no papel a ser
desempenhado pelos diferentes atores sociais envolvidos com o processo, na existência
de subsídios, entre outros.
Um importante aspecto da organização industrial é o grau de participação do setor
público na produção de moradias. Estudos realizados em países industrializados e em
desenvolvimento, mostram que geralmente há uma ineficiência do setor público como
produtor de habitações, que resultam em altos custos e baixa qualidade quando
comparados à produção privada. Difundiu-se, então, a idéia de que o papel dos
governos não deve ser o de produtor direto de habitação, e que tal tarefa deveria ser
necessariamente desempenhada pelo setor privado formal e informal, incluindo ONGs-
organizações não-governamentais e OCBs-organizações comunitárias de base. Assim,
alguns governos têm-se afastado dos ambiciosos programas habitacionais públicos que
demandavam pesados e insustentáveis subsídios, e têm crescentemente optado por
programas que enfocam a assistência, ao invés da produção. Em alguns casos, deixou-
se de produzir apartamentos de baixo custo para prover lotes urbanizados em que as
pessoas possam construir suas próprias casas, por exemplo. Outros governos têm
abandonado completamente os projetos de moradias e têm se concentrado em
providenciar financiamentos. Em geral, a tendência tem sido o estado assumir uma
nova missão: ser habilitador, facilitador e incentivador da atuação do setor privado nas
atividades habitacionais (WORLD BANK, 1993).
WERNA (1996), a partir de uma pesquisa feita em Belo Horizonte, mostra um tipo de
produtor de moradias muito comum: o SHTXHQR�FRQVWUXWRU. O trabalho revela que estes
profissionais atendem a demanda por habitações de baixo custo, principalmente por
causa do preço de seus serviços e do grau de flexibilidade com que trabalham,
adaptando-se à diversidade, descontinuidade e pequena escala de produção.
Um outro aspecto mencionado, é que embora o mercado privado produza a maioria das
habitações nos países em desenvolvimento, isso não significa necessariamente que ele é
eficiente e eqüitativo. Nem significa que esse mercado satisfaz completamente as
necessidades de moradia, ou ajuda a alcançar suas amplas metas de desenvolvimento.
3
Assim, as políticas habitacionais devem também se embasar numa visão positiva de
como o setor, como um todo, atua num determinado contexto, e ainda, ter noções
específicas da melhor forma de atuação (UNCHS, 1993; WORLD BANK, 1993).
Como revela WORLD BANK (1993), o setor habitacional deve sofrer, pelo poder
público, intervenções apropriadas para que atinja muitas das normas fixadas. Afinal, se
as políticas habitacionais forem realmente apropriadas, elas podem ajudar a alcançar as
metas de bom funcionamento do setor, caso contrário, elas podem reprimir o setor,
atrapalhar a oferta e frustrar a demanda, reduzindo a qualidade e variedade,
aumentando custos, e prejudicando a economia como um todo.
Diversas das possíveis ações a serem adotadas para interferir nas condições de
habitabilidade podem ter reflexos bom e ruins. WORLD BANK (1993) exemplifica,
que o controle de aluguéis pode ser vantajoso para os atuais inquilinos, mas pode
desencorajar os novos investimentos nessa área, o que pode ser ruim para quem
futuramente necessitar de imóveis para locação. Adotar posturas duras contra os
inadimplentes pode fazer com que haja maior disponibilidade de financiamento para
novos mutuários, às custas do despejo de outros. Aumentar a oferta de terra pode causar
problemas ambientais. Portanto, resolver esses questões é uma das tarefas fundamentais
de uma política habitacional.
WORLD BANK (1993) defende, ainda, que os países em desenvolvimento precisam
melhorar suas políticas orientadas para a provisão de melhores condições de habitação
para os pobres, incentivando o mercado local a prover mais moradias, melhores e mais
baratas; e melhorando a eficácia dos sistemas de subsídios. A principal tarefa de uma
política habitacional dirigida à baixa renda é garantir que os recursos sejam
transferidos, o mais efetivamente possível, para a melhoria das condições de residência
desse extrato, e que isso propicie um aumento do bem-estar dessa faixa da população.
Além disso, ASIAN DEVELOPMENT BANK (1987), a partir de estudos dirigidos
àquele continente, sugere a seus governos a adoção de normas construtivas mais
adequadas às realidades econômicas, e defende que o setor público deva estimular a
provisão de terra e infra-estrutura para que o setor privado promova um
desenvolvimento habitacional e econômico a fim de gerar empregos.
4
��� 2%-(7,926�'2�75$%$/+2
Pelo que pode ser observado acima, existem muitos aspectos que devem ser
considerados quando da adoção de medidas que visem contemplar a questão
habitacional. Também, analisando-se os custos de provisão baseados nos processos
convencionais de atendimento às famílias de baixa renda, percebe-se que os volumes
possíveis de serem produzidos são limitados. Disso parte a importância de que os
recursos financeiros aplicados resultem num melhor SURGXWR�KDELWDFLRQDO possível, sem
que os custos sejam ampliados. Deve-se lembrar, ainda, que a qualidade da habitação
deve contemplar um estudo dos vários contextos na qual é inserida, além de abordar
conceitos de eficiência, visto que o déficit se manifesta tanto quantitativa como
qualitativamente.
Desta forma, o objetivo do trabalho é avaliar os modos de provisão de moradias mais
representativos e significativos no contexto brasileiro, e a partir disso, analisar a
pertinência de suas características de maior importância. Para tanto, a pesquisa
pretende, a partir do estudo do SURGXWR�KDELWDFLRQDO de um grupo de intervenções já
realizadas na Grande de São Paulo, detectar as vantagens e desvantagens dos
programas abordados.
As características a serem contempladas nessa reflexão serão aquelas inerentes aos
modos de provisão, isto é, os aspectos físicos mais importantes (como localização
espacial, tipologia construtiva e grau de acabamento das moradias), o papel
desempenhado pelos diferentes atores sociais, a escolha do público-alvo, o nível de
subsídios, entre outros. Por conseguinte, embora a pesquisa seja feita a partir de uma
avaliação do produto habitacional, suas conclusões pretendem extrapolar este nível de
análise, e propor não somente requisitos de projeto para o planejamento de programas
ou intervenções específicas, mas também critérios mais abrangentes que poderão
contribuir para a melhoria das ações que visam amenizar essa problemática.
5
&$3Ë78/2����48$/,'$'(�(�352'872�+$%,7$&,21$/
����2�(678'2�'$�48$/,'$'(�+$%,7$&,21$/
������&RQFHLWRV�GD�4XDOLGDGH
Para uma maior percepção do assunto, convém observar os conceitos que envolvem a
qualidade, em sua visão ampla. PICCHI (1993) mostra que a evolução da abordagem da
qualidade utilizada pelas empresas, fez com que um conceito restrito e específico, como
“conformidade com requisitos”, que pode ser entendido como “atendimento às normas”,
fosse continuamente sendo ampliado, adquirindo cada vez mais complexidade.
Conforme se analisa os níveis mais amplos desse conceito, percebe-se que a qualidade,
cada vez mais, depende da resposta (percepção) dada pelo usuário. Também é possível
observar, que além da preocupação em satisfazer o cliente de uma maneira mais
completa, existem outros critérios a serem obedecidos como a preocupações social,
econômica e de melhor relação custo-benefício do produto.
Para inserir este tema no contexto do capítulo, pode-se citar OLIVEIRA et al. (1995),
pelo livro Sistema de Indicadores de Qualidade e Produtividade para a Construção
Civil. Os autores dividem o processo de atuação da indústria construtora em diversas
etapas, dentre elas “assistência técnica” e “planejamento e vendas”, que além de
enfocarem o processo que envolve a provisão de moradias, também trazem informações
importantes a respeito do “produto habitacional”, principalmente quando abordam,
respectivamente, o Índice de Reclamações e o Nível de Satisfação do Cliente, e Pós-
Ocupação.
Num outro documento que aborda a questão da qualidade na construção, MESEGUER
(1991) transcreve o texto da DOCE-Diário Oficial da Comunidade Européia, no qual é
ressaltado que os requisitos essenciais devem considerar a adequação ao uso, a
economia e sua estabilidade num período de vida economicamente razoável.
As Componentes da qualidade relacionadas ao setor habitacional são basicamente o
SURMHWR; a FRQIRUPDomR, associada ao cumprimento das especificações, ao orçamento e
ao cronograma; e aos VHUYLoRV, que incluem atendimento ao cliente e assistência técnica.
6
Esta divisão também permite abordar a diferenciação entre qualidade e grau ou classe,
que no meio da construção, normalmente é denominado “padrão”, termo até certo ponto
associado a necessidades, expectativas e poder aquisitivo do cliente. Afinal, um
apartamento de alto padrão pode ter qualidade de projeto, conformação e/ou serviços
inferior a uma casa popular (PICCHI, 1993).
Já com relação aos serviços públicos, ABIKO (1995) ressalta a existência de cinco
princípios que devem envolver sua oferta: SHUPDQrQFLD, JHQHUDOLGDGH, HILFLrQFLD,
PRGLFLGDGH e FRUWHVLD. O primeiro princípio estaria relacionado à necessidade de que os
serviços não sejam interrompidos, enquanto que a JHQHUDOLGDGH impõe que ele seja
prestado com a mesma qualidade para todos. Já o princípio da HILFLrQFLD envolve a
atualização e modernização das técnicas e instalações visando a maximização dos
resultados. A PRGLFLGDGH impõe a prática de tarifas razoáveis e justas, assim como o
princípio da FRUWHVLD está relacionado com o bom tratamento para o usuário.
Nos próximos itens, será aborado o estudo do produto habitacional, que neste trabalho
foi dividido em DYDOLDomR�GH�GHVHPSHQKR e $32�DYDOLDomR�SyV�RFXSDomR. No entanto,
não se pode afirmar que a sistematização aqui utilizada seja rígida, visto que muitos dos
trabalhos mostrados a seguir, quando apresentam seus processos de mensuração da
qualidade, acabam por utilizar um desses processos de avaliação associado a alguns
conceitos do outro.
������'HVHPSHQKR�+DELWDFLRQDO
Abordando especificamente o assunto do desempenho aplicado às habitações térreas de
interesse social, IPT (1998) sugere a análise dos seguintes itens:
. desempenho estrutural;
. segurança ao fogo;
. estanqueidade à água;
. conforto térmico;
. conforto acústico;
. durabilidade.
Para cada um desses elementos, o trabalho desenvolve critérios mínimos de
desempenho, a partir de vários processos de avaliação, como análise de projeto, das
7
propriedades dos materiais, climáticas; ensaios em protótipos e componentes; provas de
carga, entre outros. Como base para estipular esses critérios, são utilizadas as diversas
normas brasileiras e estrangeiras que tratam de cada item.
SOUZA (1997), quando explana sobre a gestão da qualidade em empresas construtoras,
coloca “conformidade de produtos” como um dos indicadores de desempenho, além de
associar a qualidade (sub-item do desempenho) à eficácia atingida pelos produtos e
serviços, relativos à necessidade dos clientes. Como forma de avaliar a conformidade da
edificação, o autor sugere a inspeção no apartamento antes de sua entrega. Tal FKHFN�OLVW
aborda aspectos estéticos e de utilização, enquanto que para contemplar questões como
satisfação do usuário e durabilidade, são enumeradas um conjunto de perguntas, a título
de exemplo, a serem respondidas pelo cliente após a entrega dos apartamentos.
Pelos exemplos expostos neste item, pode-se observar que IPT (1998) propõe uma
análise de desempenho “puro”, isto é, sem que o desempenho seja medido
preponderantemente pela “resposta” do usuário. Neste caso, faz-se necessária a
utilização de um aparato técnico complexo, exigindo, entre outras coisas, um alto custo
de análise, além de ter aplicação, muitas vezes, extremamente pontual. Já SOUZA
(1997), apresenta uma série de indicadores que enfocam o desempenho em um sentido
mais amplo, enfocando o nível de gestão da qualidade, inclusive considerando a
percepção do usuário. Portanto, estes documentos mostram que uma avaliação de
desempenho pode envolver, conforme o caso, diferentes níveis e enfoques de análise.
������$32�$YDOLDomR�3yV�2FXSDomR
A Avaliação Pós-Ocupação, como destaca ORNSTEIN; ROMÉRO (1992), é uma área
do conhecimento que combina avaliação técnica – que abrange ensaios de laboratório
ou LQ� ORFR – e o ponto de vista dos usuários; pretendendo se configurar em uma
avaliação global do meio a ser estudado. As variáveis a serem consideradas podem ser
complementadas, reduzidas e/ou alteradas, se necessário, em função da tipologia
edificada, características e objetivos de cada pesquisa. Como ponto de partida para uma
avaliação, o documento relaciona, entre outras, as seguintes variáveis:
. $YDOLDomR�7pFQLFR�&RQVWUXWLYD�H�&RQIRUWR�$PELHQWDO, que é detalhada pela equipe de
pesquisadores, visando o reconhecimento especializado do ambiente, que fornecerá
subsídios para a interpretação da avaliação do ponto de vista dos usuários.
8
. $YDOLDomR� 7pFQLFR�)XQFLRQDO, que diz respeito à avaliação do projeto arquitetônico
pelos pesquisadores, quanto ao desempenho funcional dos espaços.
. $YDOLDomR�7pFQLFR�(FRQ{PLFD, referente aos parâmetros de custo da produção (projeto
e construção) e uso (uso, operação e manutenção) do ambiente construído, que podem
ser relacionados com sua eficiência (MASCARÓ, 1985 apud ORNSTEIN; ROMÉRO,
1992).
. $YDOLDomR�7pFQLFR�(VWpWLFD, pretende aferir formas, volumes, “o belo”, à questão do
estilo e da percepção ambiental, do ponto de vista do avaliador-arquiteto e do usuário
(HERSHBERGER; CASS, 1988 apud ORNSTEIN; ROMÉRO, 1992).
. $YDOLDomR�&RPSRUWDPHQWDO, que lida com o ponto de vista das várias categorias ou
extratos de usuários.
Segundo ORNSTEIN; ROMÉRO (1992), as variáveis acima, mais o item “estrutura
organizacional”, foram inicialmente propostos por RABINOWITZ (1984) e
posteriormente foram adaptados e complementados por ROMÉRO (1990) e
ORNSTEIN (1991).
Um dos documentos que tratam de avaliação pós-ocupação em conjuntos habitacionais,
é LAY et al. (1993), que relata sucintamente as metodologias e os critérios utilizados
quando do estudo de cinco empreendimentos localizados no Rio Grande do Sul. Tal
trabalho objetivou fundamentalmente detectar os elementos de desenho e as
características ambientais mais importantes para o desempenho do conjunto e o nível de
satisfação dos moradores.
GALSTER (1987) apud LAY et al. (1993) defende que o significado de “satisfação”
não pode ser dissociado do fato de que as pessoas baseiam sua opinião em parâmetros
de comparação entre seu ambiente atual e suas aspirações. Por conseguinte,
características como classe social e faixa etária, por exemplo, são fatores influentes da
satisfação de um usuário com sua habitação.
Para determinação do tamanho das amostras na abordagem do conceito de satisfação, a
literatura especializada indica tratamento pela estatística não-paramétrica (SIEGEL,
1946; NEALE; LIEBERT, 1986; LEEDY, 1989 apud LAY et al., 1993). Desta forma,
uma representatividade da população seria obtida com, no mínimo, 30 elementos.
9
Segundo ORNSTEIN; ROMÉRO (1992), para um intervalo de confiança de 95,5% para
as médias, índice bastante utilizado nas pesquisas de APO, a margem de erro H pode ser
obtida pela fórmula simplificada H �Y���Q�, onde Q é o tamanho da amostra. Para que
tal proposição possa ser válida, a amostra deve ter uma distribuição considerada QRUPDO,
isto é, com Q!30. Por esta razão, este documento vem confirmar a informação do
parágrafo acima, isto é, de que amostras menores que 30 devem ser evitadas.
A respeito da apresentação dos questionários, LAY et al. (1993) menciona que
diferentes escalas de medição têm sido utilizadas, das bipolares, com alternativas “bom-
ruim”, até as de sete pontos, com vários níveis de graduação de satisfação. Além disso,
quando da análise de várias questões, é importante identificar coeficientes de correlação
que mostram quando duas variáveis movem-se simultaneamente, seja na mesma, seja
em direções contrárias (SIEGEL, 1956; KERLINGER, 1970; VAN DALEN, 1979 apud
LAY et al.,1993).
Visando o aperfeiçoamento dos métodos e técnicas de APO em conjuntos
habitacionais, ORNSTEIN et al. (1998) elenca, entre outros aspectos, que a obtenção de
resultados quantitativos e qualitativos, e a comparação entre eles, aumenta a
confiabilidade dos diagnósticos finais e seus cruzamentos. Também, os processos
estatísticos para análise de dados podem ser caso a caso, ajustados e aprimorados.
Para determinar as características prioritárias e conseqüentemente fornecer valores que
expressem diferentes pesos para os critérios a serem considerados numa análise de
resultados, MOREIRA et al. (1998) propõe a aplicação de uma Matriz de Prioridades.
Nessa ferramenta, confronta-se 2 a 2 os itens numa matriz “L” comparando-os por meio
de uma escala numérica associada a avaliações qualitativas. Percebe-se que este método
de análise de dados pode ser útil em situações onde são apontados um pequeno número
de critérios, como foi o caso prático abordado nesse artigo, que aborda apenas o
conforto térmico, lumínico e ergonômico. No entanto, em casos onde utiliza-se dezenas
de critérios, esse procedimento pode se tornar inviável, tanto pelo número e
complexidade das operações de análise, como pela própria dificuldade de obtenção de
tais informações dos usuários.
10
���� 0e72'26� 87,/,=$'26� 1$� 3(648,6$� 62%5(� 352'872
+$%,7$&,21$/
De forma a se obter informações básicas sobre os diversos modos de provisão existentes
na Região Metropolitana de São Paulo, e que já tenham produzido unidades
habitacionais; e para definir quais as instituições responderiam sobre cada modo de
provisão; foi efetuada anteriormente uma tomada prévia de informações por meio de
entrevistas e consultas à literatura. A partir disso, do objetivo desta pesquisa, e da base
teórica desenvolvida, fez-se a opção pelos programas mais adequados para serem
abordados, e dentro de cada um deles escolheu-se aleatoriamente apenas um conjunto
habitacional para ser investigado.
Os itens que compõem a análise de produto habitacional, podem tanto ser aqueles
diretamente relacionados a determinado fator físico, como outros, baseados em questões
que servem para a reflexão sobre fatores intervenientes na satisfação. Com isso, a
observação de outros trabalhos à luz dos objetivos aqui pretendidos, levou à adoção dos
itens a seguir:
Dados de apoio:
. população;
. tempo de moradia;
. renda familiar;
. participação no projeto;
. custo e preço.
Unidade habitacional:
. aspectos de projeto (dimensão, número de unidades, tipologia);
. cobertura;
. segurança;
. manutenção;
. revestimento / acabamento;
. instalações hidráulicas e elétricas;
. esquadrias;
. aparência;
. disposição arquitetônica;
11
. conforto (térmico, acústico, ventilação e luz natural).
Conjunto habitacional:
. aspectos de projeto (dimensão);
. drenagem;
. acessos;
. aparência;
. iluminação pública.
Conjunto em relação ao entorno:
. equipamentos públicos;
. acessos;
. manutenção;
. saúde;
. educação;
. segurança;
. lazer;
. abastecimento;
. transporte;
. localização;
. poluição.
Como forma de tornar acessível uma abordagem tão abrangente, adotou-se como
referencial da pesquisa algumas das ferramentas propostas pela APO. Assim, para
facilitar a obtenção dos diversos dados referentes aos itens acima, foi elaborada uma
relação de questões, sempre com o cuidado de se usar termos objetivos e de fácil
compreensão por parte das pessoas que seriam questionadas.
A coleta de dados final para a pesquisa, cujas informações estão relacionadas no
próximo capítulo, foi feita a partir de consultas a diversos tipos de agentes, coletadas
através de questionários. Estes foram divididos de acordo com os denominados “agentes
respondedores”. Assim, elaboraram-se questionários separados com as perguntas que
devem ser respondidas por:
12
(i) mutuários;
(ii) técnicos que participaram da coleta de dados para a presente pesquisa - através
de observação LQ�ORFR�
(iii) provedora principal (agente empreendedor);
(iv) provedora secundária (associações comunitárias);
(v) empreiteiras.
Para as questões de ponto-de-vista/satisfação utiliza-se uma escala de quatro pontos,
com alternativas “péssimo-ruim-bom-ótimo”, devido à relativa facilidade de
compreensão dos termos, além da razoável possibilidade de se graduar os conceitos. A
adoção de um número par de alternativas é justificada por poder proporcionar uma
opinião não neutra sobre os diversos itens, afinal uma escala destas “obriga” o
entrevistado a optar por uma resposta desfavorável (péssimo ou ruim) ou favorável
(bom ou ótimo). Para processamento das respostas, associa-se a essas alternativas à
escala de valores de 0 a 3, sendo que a média obtida foi multiplicada por 3,33
resultando num conceito ou “nota” entre 0 e 10, mais facilmente compreendida e
analisada. Os resultados são paralelamente apresentados em forma numérica de
freqüência, para melhor se observar a distribuição das opiniões.
Antes do “fechamento” da versão definitiva dos questionários para os mutuários, fez-se
um breve “piloto” em um dos conjuntos habitacionais. Além disso, realizou-se algumas
reuniões com os técnicos/entrevistadores, com o intuito de fazer alterações e
esclarecimentos a respeito das questões.
Nesta pesquisa, optou-se por efetuar o levantamento de informações sobre conforto
ambiental, qualidade de materiais, serviços e projetos, principalmente a partir do nível
de satisfação relatado pelos moradores. Já os dados sobre aspectos que puderam ser
“medidos” mais objetivamente, como distância, áreas, especificações técnicas e valores
financeiros, foram buscados fundamentalmente nas agências provedoras e nas
instituições que participaram tecnicamente dos empreendimentos. Em qualquer dos
casos, os técnicos que participaram da pesquisa e o mestrando atuaram paralelamente na
verificação das informações.
A idéia central é identificar com detalhe onde estão os pontos fortes e os problemas em
cada um dos modos de provisão a partir dos aspectos físicos observados nos conjuntos
13
habitacionais - e não chegar a um ‘ranking’ dos mesmos. Além disso, não pretende-se
estudar especificamente falhas de projeto ou de execução, ao menos que seja perceptível
alguma correlação de tais fatos com as características gerais dos respectivos modos.
����&21&/86®(6�62%5(�$�5(9,62�'$�/,7(5$785$
Ficou claro que o estado-da-arte sobre a avaliação de assentamentos residenciais
normalmente tem um nível de enfoque que extrapola o conjunto habitacional em si.
Desta forma, excetuando-se os casos em que a pesquisa se preocupa apenas com um ou
poucos aspectos específicos, a literatura aponta um nível de abordagem que inclui o
entorno, com equipamentos e serviços urbanos.
No que se refere à forma de análise dos dados, vários métodos foram apresentados,
sendo que boa parte deles utilizaram avaliações qualitativas associadas à quantitativas,
uns com maior ênfase para estas, outros para aquelas. A observação de alterações e
melhorias empreendidas pelos mutuários, bem como sua análise comportamental, são
ferramentas muitas vezes utilizadas.
Cabe ressaltar, que um ponto ainda a ser desenvolvido, se refere j� GHWHUPLQDomR� GH
SHVRV para os diferentes aspectos abordados. Afinal, na literatura consultada, os
exemplos que se utilizaram de tal mecanismo o fizeram de maneira quase que empírica,
além de que suas explicações são envolvidas por uma certa complexidade que
inviabiliza sua utilização em estudos que abrangem um grande número de aspectos.
Outra conclusão a que se pode chegar neste capítulo, é que a análise dos estudos
desenvolvidos sobre o tema revela uma considerável variedade de processos
investigativos utilizados, podendo-se observar, por exemplo, estudos amplos ou
específicos, superficiais ou profundos. Portanto, percebe-se que não existe uma “norma
geral” para a avaliação do produto habitacional, fato que dá ao pesquisador uma relativa
liberdade para a adoção de mecanismos de abordagem e de processamento das
informações que considere mais apropriados ao contexto de cada pesquisa.
14
&$3Ë78/2����,1)250$d®(6�&2/(7$'$6
����02'26�'(�3529,62�3$5$�(678'2�'(�&$62
Com base num levantamento prévio de informações sobre a provisão habitacional como
um todo na Região Metropolitana de São Paulo, e visando adequar a pesquisa de campo
aos objetivos da dissertação, procedeu-se a escolha dos programas que constituem o
objeto de estudo desta pesquisa. Primeiramente, buscou-se abordar um conjunto de
modos de provisão que apresentem um certo grau de diferenciação entre si no que diz
respeito às características do produto habitacional e do processo, visando desenvolver
uma melhor análise comparativa dos resultados. Assim, baseou-se nos aspectos físicos
mais importantes (como localização espacial, tipologia construtiva e grau de
acabamento das moradias), no papel desempenhado pelos diferentes atores sociais, na
escolha do público-alvo, no nível de subsídios, entre outros. A relevância do modo de
provisão no que diz respeito aos volumes produzidos também foi determinante na
escolha. Outro critério utilizado na seleção dos estudos de caso foi a acessibilidade para
a coleta de dados. Assim, buscou-se programas habitacionais que já tivessem
empreendimentos concluídos, e que estes estivessem situados na Grande São Paulo.
Além disso, a limitação de recursos e o próprio processo de avaliação do produto,
levaram à decisão pela abordagem de apenas um empreendimento, a ser aleatoriamente
selecionado, dentro de cada programa.
Por conseguinte, a partir dos critérios apresentados acima, escolheu-se os 6 conjuntos
habitacionais, enumerados na tabela 3.1, com os respectivos modos de provisão e
provedoras.
7DEHOD�������(QXPHUDomR�RV�FRQMXQWRV�KDELWDFLRQDLV
NÚMERO CONJUNTO MODO DE PROVISÃO PROVEDORA
I Garra e Lutas Programa Mutirão CDHU
II Paraíso Programa de Mutirão COHAB-SP
III Padre Bento Programa Empreitada Global CDHU
IV Barão de Mauá Cooperativas Habitacionais Paulicoop
V Jd. das Camélias Plano Empresário COHAB-SP
VI Zaki Narchi Projeto Cingapura HABI-SP
15
Os conjuntos I e II foram edificados por meio de mutirão, processo que envolve a
atuação em parceria de quatro atores sociais: setor público, privado, ONGs e OCBs. No
que se refere à tipologia construtiva, o conjunto II é constituído por VREUDGRV
JHPLQDGRV, enquanto que os demais se apresentam como HGLItFLRV�GH�DSDUWDPHQWRV. Os
programas representados pelos conjuntos III, V e VI são caracterizados pelo
envolvimento apenas dos setores público e privado, conforme definidos no capítulo
anterior. Destes, apenas o modo de provisão VI apresenta uma maior diferenciação, que
se refere aos critérios técnicos de projeto, contemplando a intervenção em áreas de
favelas. O conjunto IV apresenta, basicamente, a particularidade de ser financiado pelo
próprio mutuário, sendo que em todos os outros casos o financiamento é concedido por
meio governamental.
Cabe aqui mencionar, que dos 6 empreendimentos abordados, 4 situam-se no Município
de São Paulo, sendo os conjuntos I, II e V na periferia e o conjunto VI numa região
próxima ao centro. Os conjuntos habitacionais III e IV estão respectivamente
localizados próximos aos centros de Guarulhos e Mauá, dois Municípios que também
compõem a Região Metropolitana de São Paulo.
Assim, pelas características acima, torna-se possível uma abordagem comparativa dos
modos de provisão de acordo com os critérios adotados na pesquisa.
����,1)250$d®(6�&2/(7$'$6
Para a abordagem específica dos itens relacionados à investigação do produto
habitacional, este trabalho utiliza 26 questionários, que estão relacionados na 7DEHOD
���.
7DEHOD�������5HODomR�GRV�TXHVWLRQiULRV�DSOLFDGRV
Questionário 1 CDHU - Exclusivamente sobre o empreendimento selecionado do Programa
Mutirão: Conjunto Paraíso
Questionário 2 CDHU - Exclusivamente sobre o empreendimento selecionado do Programa
Empreitada Global: Conjunto Padre Bento I
Questionário 3 COHAB-SP - Exclusivamente sobre o empreendimento selecionado do
Programa Mutirão: Conjunto Garra e Lutas
Questionário 4 COHAB-SP - Exclusivamente sobre o empreendimento selecionado do Plano
Empresário: Conjunto Jardim das Camélias
16
Questionário 5 Programa Mutirão da CDHU - Associação Garra e Lutas
Questionário 6 Programa Mutirão da CDHU - Mutuários de Conjunto Garra e Lutas
Questionário 7 Programa Mutirão da CDHU - Aspectos técnicos do Conjunto Garra e Lutas
Questionário 8 Programa Mutirão da COHAB-SP - Associação Paraíso
Questionário 9 Programa Mutirão da CDHU - Ambiente Assessoria Técnica
Questionário 10 Programa Mutirão da COHAB-SP - Mutuários do Conjunto Paraíso
Questionário 11 Programa Mutirão da COHAB-SP - Aspectos técnicos do Conjunto Paraíso
Questionário 12 Programa Mutirão da COHAB-SP - Assessoria Técnica Oficina de Habitação
Questionário 13 HABI - Exclusivamente sobre o empreendimento selecionado do Projeto
Cingapura
Questionário 14 PAULICOOP - Exclusivamente sobre o empreendimento selecionado do
Sistema de Cooperativas Habitacionais
Questionário 15 Programa Empreitada Global da CDHU - Mutuários do Conjunto Padre Bento I
Questionário 16 Programa Empreitada Global da CDHU - Aspectos técnicos do Conjunto Padre
Bento I
Questionário 17 Sistema de Cooperativas Habitacionais da PAULICOOP - Mutuários do
Conjunto Barão de Mauá I
Questionário 18 Sistema de Cooperativas Habitacionais da PAULICOOP - Aspectos técnicos do
Conjunto Barão de Mauá I
Questionário 19 Plano Empresário da COHAB-SP - Mutuários do Conjunto Jardim das Camélias
Questionário 20 Plano Empresário da COHAB-SP - Aspectos técnicos do Conjunto Jardim das
Camélias
Questionário 21 Projeto Cingapura da HABI - Mutuários do Conjunto
Questionário 22 Projeto Cingapura da HABI - Aspectos técnicos do Conjunto
Questionário 23 Plano Empresário da COHAB-SP - Empreiteira
Questionário 24 Projeto Cingapura da HABI - Empreiteira
Questionário 25 Sistema de Cooperativas Habitacionais da PAULICOOP - Empreiteira
Questionário 26 Programa Empreitada Global da CDHU - Empreiteira
Os questionários enviados às provedoras, associações de moradores, empreiteiras e
assessorias técnicas, foram devolvidos total ou parcialmente respondidos, com exceção
do questionário 12, visto que o representante daquela assessoria técnica não foi
localizado. A quantidade de questionários respondidos pelos mutuários, juntamente com
aqueles utilizados pelos técnicos do projeto para uma breve avaliação das unidades
habitacionais, foi de 39, 32, 39, 40, 46 e 45, respectivamente nos conjuntos I, II, III, IV,
V e VI.
17
As respostas das questões dirigidas aos mutuários estão aqui apresentadas em tabelas
que mostram o número de respostas para cada faixa de valores. Tal índice, na
Estatística, é denominado IUHT�rQFLD� DEVROXWD. Na última linha da tabela aparece
sempre a média aritmética dos valores respondidos. Já para as respostas obtidas dos
outros agentes, as tabelas exibem apenas uma linha de resposta, visto que nesses casos
só foi apresentado um questionário por agente respondedor em cada um dos conjuntos.
Antes de iniciar a exposição dos dados diretamente relacionados ao Produto
Habitacional, serão apresentadas as respostas de algumas questões utilizadas para a
reflexão sobre fatores intervenientes na satisfação. Esse conjunto de informações
recebeu aqui o nome de 'DGRV� GH� $SRLR, e servirá como auxiliar para a análise do
Produto Habitacional.
������'DGRV�GH�$SRLR
3.2.1.1 Renda familiar
7DEHOD�����±�1~PHUR�GH�UHVSRVWDV��SRU�IDL[D�GH�UHQGD��GDGDV�SHORV�PXWXiULRV�j�TXHVWmR
³4XDO�p�D�VXD�UHQGD�IDPLOLDU"´��H�D�UHQGD�IDPLOLDU�PpGLD�
&RQMXQWR
5HQGD
, ,, ,,, ,9 9 9,
DWp�5����� 5 2 0 0 1 7
5������D�5����� 22 17 1 0 3 21
5������D�5������� 10 5 13 7 20 10
5��������RX�� 2 5 24 39 20 3
2XWUD�UHVSRVWD 0 3 1 1 2 4
0e',$��5�� 465,46 613,96 1.435,79 1.647,82 1.207,95 448,15
18
3.2.1.2 Preço
7DEHOD�����±�1~PHUR�GH�UHVSRVWDV�GDGDV�SHORV�PXWXiULRV�j�TXHVWmR�³4XDQWR�D�SURYHGRUD
FREURX�SHOD�VXD�PRUDGLD"´�H�D�PpGLD�GRV�SUHoRV�
&RQMXQWR
3UHoR
, ,, ,,, ,9 9 9,
$Wp�5�������� 0 0 0 0 0 0
5���������D�5�������� 2 1 0 0 0 0
5���������D�5�������� 26 0 0 0 1 2
5���������D�5�������� 2 0 4 0 4 4
5���������RX�� 1 0 18 35 30 0
2XWUD�UHVSRVWD 8 31 17 5 11 39
0e',$��5�� 14.402 12.182* 28.464 41.444 29.186 17.000
* 1.200 UPFs reajustadas para set./97.
7DEHOD�������5HVSRVWDV�GDGDV�SHODV�SURYHGRUDV�SULQFLSDLV�j�TXHVWmR�³4XDO�R�YDORU�WRWDO�GRV
UHFXUVRV�GHVWLQDGRV���XQLGDGH�KDELWDFLRQDO"´
&RQMXQWR
9DORU��5��
, ,, ,,, ,9 9 9,
14.000 7.424,14 23.130,44
(em geral)
outra
resposta
13.718,84
(jul./94)*
21.165,59
* Atualizado pela UFIR em set./97: R$ 22.417,05
������'DGRV�VREUH�3URGXWR�+DELWDFLRQDO
Neste item se dirige à apresentação e análise dos dados referentes a Produto
Habitacional, feita, quando necessário, com base nos dados de apoio relacionados no
item anterior.
19
3.2.2.1 Aspectos de projeto
7DEHOD�����±�1~PHUR�GH� UHVSRVWDV�� SRU� IDL[DV�GH� iUHD�� GDGDV�SHORV�PXWXiULRV� j�TXHVWmR
³4XDO�D�iUHD�~WLO�FRQVWUXtGD�GH�VXD�PRUDGLD"´�H�D�iUHD�~WLO�PpGLD�FRQVWUXtGD�
&RQMXQWR
ÈUHD
, ,, ,,, ,9 9 9,
$Wp����P� 0 0 9 1 8 5
���D����P� 5 0 20 4 22 8
���D����P� 19 0 2 24 2 0
���D����P� 0 3 0 3 0 0
���P��RX�PDLV 0 10 0 2 0 0
2XWUD�UHVSRVWD 15 19 8 6 14 32
0e',$��iUHD�P�� 52,71 74,08 44,35 57,41 43,16 41,62
7DEHOD� ���� �� 5HVSRVWDV� GDGDV� SHODV� SURYHGRUDV� SULQFLSDLV� j� TXHVWmR� ³4XDO� D� iUHD� ~WLO
FRQVWUXtGD�GD�XQLGDGH�KDELWDFLRQDO"´
&RQMXQWR
ÈUHD��P��
, ,, ,,, ,9 9 9,
53,40 79,60 s/dados 55.85 43,00 45,88
7DEHOD� ���� �� 5HVSRVWDV� GDGDV� SHODV� FRQVWUXWRUDV�DVVHVVRULDV� WpFQLFDV� j� TXHVWmR� ³4XDO� D
iUHD�~WLO�FRQVWUXtGD�GD�XQLGDGH�KDELWDFLRQDO"´
&RQMXQWR
ÈUHD��P��
, ,, ,,, ,9 9 9,
54,00 s/dados 45,00 65,00 43,45 50,00
O dado que se refere à área útil da moradia possui, sem dúvida, uma incontestável
importância para sua qualidade. Além disso, quando há um cruzamento desse dado com
o valor do imóvel, obtém-se “preço por metro quadrado” indicado na tabela. Sob esse
prisma, o Conjunto II se destaca dos demais pelo menor preço da área, que é de R$
93,27 a R$ 164,44 dependendo da fonte de informação considerada. O segundo
colocado é o Conjunto I, cujo metro quadrado vale de R$ 259,26 a R$ 273,23.
20
Excluindo-se os casos nos quais a construção foi feita por mutirão, tem-se um preço
mais baixo no Conjunto VI, que varia de R$ 408,46 a R$ 461,32 o metro quadrado,
também dependendo da fonte de informação. Esses valores são relativamente inferiores
aos dos Conjuntos III e V, cujo metro quadrado corresponde respectivamente aos
valores de R$ 514,01 a R$ 641,80, e de R$ 515,93 a R$ 678,75. No que diz respeito ao
Conjunto IV, a informação é de que seu preço é de R$ 637,60 a R$ 742.03 pela unidade
de área. De qualquer modo, embora seja possível traçar algumas conclusões sobre esse
indicador a partir desses dados, é notável que a variação de informações dependendo da
fonte pode gerar falhas na avaliação.
3.2.2.2 Manutenção
7DEHOD�����±�1~PHUR�GH�UHVSRVWDV�GDGDV�SHORV�PXWXiULRV�j�TXHVWmR�³4XDQWR� Mi�VH�JDVWRX
HP�FRQVHUWRV�QD�VXD�PRUDGLD"´�H�YDORU�PpGLR�GDV�UHVSRVWDV�SRVLWLYDV�
&RQMXQWR
&RQVHUWR
, ,, ,,, ,9 9 9,
6LP 10 7 18 0 2 3
1mR 26 18 17 40 43 42
1mR�VH�OHPEUD 3 7 4 0 1 0
0e',$��5�� 72,08 622,80 433,43 0,00 141,86 44,77
* Calculada entre os que gastaram e os que não gastaram, excluídos os que não se lembram.
7DEHOD������±�1~PHUR�GH�UHVSRVWDV�GDGDV�SHORV�PXWXiULRV�j�TXHVWmR�³4XDQWR�Mi�VH�JDVWRX
HP�PHOKRULDV�QD�VXD�PRUDGLD"´��H�R�YDORU�PpGLR�GDV�UHVSRVWDV�SRVLWLYDV�
&RQMXQWR
0HOKRULD
, ,, ,,, ,9 9 9,
6LP 32 9 28 34 31 17
1mR 4 17 7 5 14 25
1mR�VH�OHPEUD 3 6 4 1 1 3
0e',$��5�� 3.844,00 691,45 1.868,57 2.908,97 1.809,78 345,60
* Calculada entre os que gastaram e os que não gastaram, excluídos os que não se lembram.
A análise das informações sobre os gastos em consertos, considerando que esse
montante normalmente é crescente com a idade do imóvel, deve-se destacar o pequeno
21
valor aportado no Conjunto VI, e o fato de que não houve desembolso para esse fim no
Conjunto IV. Os Conjuntos II e V revelaram informações não muito consistentes, no
primeiro caso devido a uma falha no questionário, e no outro caso devido ao fato de que
apenas dois moradores expressaram gastos, que foram excessivamente altos.
Sobre as melhorias realizadas nas unidades, observa-se uma proporcionalidade entre os
gastos efetuados e a renda familiar dos moradores. Apenas o Conjunto I parece chamar
mais atenção pelo excesso de desembolso feito, em contraposição ao baixo nível de
renda e o tempo de moradia, que é relativamente curto em relação aos demais.
Os dados obtidos a partir das questões que buscam respostas sobre a satisfação dos
moradores com os diversos aspectos de habitação estão sintetizados a seguir.
������5HVXPR�GDV�5HVSRVWDV�VREUH�6DWLVIDomR�GRV�0RUDGRUHV
Para uma avaliação geral dos resultados comparativos entre os diferentes conjuntos,
com base exclusivamente na satisfação dos seus usuários, segue a Tabela 3.11, que
sintetiza a média aritmética dos conceitos das diversas questões, separadas entre
unidade, conjunto e entorno. Nesses cálculos são contemplados apenas os aspectos que
puderam ser medidos em conceitos, não tendo sido tampouco considerados pesos
diferentes para cada item. Portanto, a tabela que se segue consiste numa análise
relativamente simplificada da questão do Produto Habitacional, que pode servir como
um dos elementos propiciadores de reflexão sobre o assunto.
7DEHOD�������0pGLD�DULWPpWLFD�GDV�UHVSRVWDV�VREUH�VDWLVIDomR�GRV�PRUDGRUHV
&RQMXQWR
6DWLVIDomR
, ,, ,,, ,9 9 9,
8QLGDGH 5,29 7,03 4,94 6,16 5,83 5,77
&RQMXQWR 4,79 6,65 5,02 5,57 5,50 6,64
(QWRUQR 4,63 4,87 5,16 4,92 3,67 5,70
0pGLD�$ULWPpWLFD 4,90 6,18 5,04 5,55 5,00 6,04
22
����5(68/7$'26
Quando a análise é restringida ao âmbito da unidade habitacional, observa-se que o
Conjunto II, de nome Paraíso, provido pelo Programa de Mutirão da COHAB-SP,
destaca-se tanto no que diz respeito à área da moradia como à satisfação relatada pelos
usuários. Outro conjunto que se sobressai é o Conjunto IV, Barão de Mauá,
empreendido sob a forma de cooperativa pela Paulicoop. Este é o segundo colocado em
área útil e satisfação dos moradores nos itens abordados, além de apresentar o maior
conceito relativo ao acabamento e um gasto nulo em consertos. Sobre os demais
empreendimentos, quando os requisitos básicos considerados acima são examinados,
pode-se concluir que todos se situam num patamar inferior aos Conjuntos II e IV, e com
qualidade da unidade semelhantes entre si.
No estudo de produto a partir da qualidade, no âmbito do conjunto habitacional, tem-se
novamente um conceito mais alto atribuído ao Conjunto II, tecnicamente empatado com
o Conjunto VI, identificado como Zaki Narchi, do Projeto Cingapura da HABI-SP. Os
Conjuntos IV e V, este último denominado Jardim das Camélias e construído por
intermédio do Plano Empresário da COHAB-SP, apresentam satisfações semelhantes e
estão num nível um pouco superior ao dos Conjuntos I e III, Garra e Lutas, do Programa
Mutirão da CDHU, e Padre Bento, do Programa Empreitada Global da CDHU,
respectivamente.
Ao analisar-se os empreendimentos do ponto de vista de seu entorno e da relação com a
cidade, tem-se uma relativa mudança de configuração na distribuição de qualidade dos
mesmos. Aqui, o Conjunto VI apresenta-se isoladamente como o melhor, uma vez que
foi construído numa região quase central da cidade de São Paulo e privilegiada
principalmente no que diz respeito ao acesso a transporte, abastecimento e serviços. Os
Conjuntos I, II, III e IV tiveram uma avaliação regular para esse requisito, da mesma
forma que o Conjunto V teve o pior conceito, certamente por sua má localização, não só
dada a distância do centro, mas também dada a insuficiência de infra-estrutura e
serviços em seu entorno.
Num estudo abrangente dos aspectos da unidade habitacional, conjunto e entorno,
percebe-se que o Conjunto II é o melhor, seguido do Conjunto VI, o primeiro
destacando-se por um bom desempenho da unidade, e o segundo pelo desempenho de
seu entorno, o que propicia uma boa qualidade de vida a seus usuários. Ainda baseando-
23
se nos dados obtidos nas seções do questionários relativas à qualidade do produto como
um todo, observa-se que os Conjuntos I, III e V tiveram os piores conceitos atribuídos
pelos moradores, com a ressalva de que o primeiro possui uma área útil
consideravelmente superior à dos outros dois. Enquanto isso, o Conjunto IV ocupou um
grau médio entre os dois blocos: o que engloba os dois casos estudados que tiveram
maior destaque e o outro com os três casos de menor satisfação nessa avaliação global
do desempenho físico dos conjuntos.
Cabe lembrar que os conjuntos Padre Bento, Barão de Mauá e Jardim das Camélias são
ocupados por moradores de uma faixa de renda bem superior à daqueles que habitam os
demais conjuntos, o que pode ter influído na diminuição do grau de satisfação.
Paralelamente, ao se observar os conceitos dados para os conjuntos nos diferentes níveis
de abordagem, constata-se que em geral a satisfação com os itens do entorno é menor
que aquela das análises restritas do conjunto e da unidade habitacional.
Quando se avalia os conjuntos pelo indicador relativo a preço por metro quadrado,
pode-se verificar que os conjuntos construídos em regime de mutirão contribuem
enormemente para a economia de recursos financeiros. Mesmo já tendo se sobressaído
no aspecto satisfação, o conjunto Paraíso obteve o conceito mais alto também nesse
indicador, com um gasto por área bem inferior ao segundo colocado, o conjunto Garra e
Lutas. O conjunto desenvolvido pelo Projeto Cingapura também destacou-se dos demais
com relação ao produto porque, embora tenha sido construído por empreiteiras, isto é,
tendo a incidência total da despesa financeira com a mão-de-obra, teve um preço bem
razoável. Já os Conjuntos III e V têm um preço parecido entre si e consideravelmente
superior ao dos três outros conjuntos já mencionados neste parágrafo. Ainda um pouco
mais caro que todos os anteriores, o Conjunto IV, claramente sem qualquer subsídio
público, tem como desvantagem o fato de que seu sistema de autofinanciamento, que
funciona como uma espécie de consórcio, pode levar o mutuário a ter que esperar pela
entrega do imóvel de dois a cinco anos, efetuando ao mesmo tempo um desembolso
financeiro.
Num cruzamento de dados sobre a qualidade de cada conjunto, com seu preço por metro
quadrado, conclui-se que o Conjunto II foi o melhor e o mais barato para seu
empreendedor, no caso a Prefeitura de São Paulo. Os Conjuntos I e VI, de acordo com
esse critério aparecem em segundo lugar, sendo que os empreendimentos III e V estão
24
num patamar ainda inferior. O Conjunto IV, apesar do preço elevado e dos moradores
não lhe atribuírem um conceito positivo notável de satisfação, chamou a atenção como
uma alternativa para a classe média. Afinal, seu preço por metro quadrado foi pouco
superior ao dos conjuntos Padre Bento e Jardim das Camélias, enquanto sua qualidade é
razoavelmente superior, com maior área disponível, melhor acabamento, inclusive
possuindo elevador.
25
&$3Ë78/2�����&21&/862
Com a finalidade de proporcionar uma maior clareza na exposição dos resultados deste
trabalho, optou-se por apresentar suas conclusões sob a forma de “itens”, de acordo com
aspectos como o produto habitacional, a política de eqüidade e o público-alvo
contemplado, e o envolvimento dos diferentes atores sociais.
Um dos entraves enfrentados quando procedeu-se a coleta de informações, foi a
dificuldade de obtenção de dados que pudessem proporcionar uma análise da eqüidade
dos programas no que se refere à concessão de subsídios. Isto acontece porque,
primeiramente, na maioria dos casos, observa-se uma falta de clareza a cerca dos
valores utilizados na produção das unidades habitacionais, isto é, o volume real que
teria sido gasto, contemplando as despesas operacionais das provedoras, por exemplo, e
não só os valores contratuais. Além disso, não foi possível compreender, nos programas
públicos, como se processa a política de subsídios para as diferentes faixas de renda,
juros praticados, etc. No caso do Mutirão da COHAB-SP, por exemplo, essa questão
ainda carecia de regulamentação, apesar de já se ter alguns empreendimentos concluídos
e ocupados na ocasião do levantamento de dados. Outro aspecto que carece de
esclarecimento é a forma como se processa a transferência da residência, se por “venda”
ou “direito de uso”, entre outras.
A seguir, o texto apresenta os itens que sistematizam as conclusões desta dissertação.
����352'872�+$%,7$&,21$/
A pesquisa sobre produto habitacional desenvolvida nesta dissertação revelou que, em
geral, não existe uma forte discrepância entre o nível de satisfação nas moradias
produzidas em cada um desses seis conjuntos, nem uma importante diferença entre as
opiniões dos moradores e as respectivas informações que puderam ser paralelamente
levantadas pelos técnicos que participaram da coleta de dados. Além disso, pode-se
afirmar que o nível de qualidade constatado nas residências produzidas não decepcionou
em nenhum dos casos, podendo inclusive ser considerada de razoável a boa.
26
Constata-se uma satisfação de média a ótima no que se refere aos elementos básicos da
construção, tais como estanqueidade, estrutura e instalações hidráulicas e elétricas, o
que pode ser associado à informação sobre a baixa incidência de consertos. No entanto,
um aspecto essencial, que se refere às condições de acesso para os deficientes físicos,
destoou dos demais, revelando um conceito baixíssimo. Já nos itens relativos a
acabamento, quando comparados aos elementos básicos, percebe-se claramente a
existência de um menor grau de contentamento, fato também ratificado pelos
consideráveis investimentos em melhorias. Frente a isso, como recomendação geral,
pode-se destacar a necessidade da manutenção de uma fiscalização técnica eficaz no que
concerne ao projeto e à obra.
No item relativo à tipologia construtiva, salienta-se dois pontos. Primeiramente, a opção
pela edificação em forma de sobrados - ou mesmo unidades térreas isoladas -
geralmente possibilita uma maior facilidade para a adoção de melhorias e ampliações,
algo que pode ser encarado como vantajoso do ponto de vista de adequação ao tamanho
das famílias e ao aumento de renda das mesmas. No entanto, tal possibilidade
normalmente leva à execução aleatória e pouco profissional de ampliações e até de
alterações nas configurações originais das moradias. Tal situação implica no desrespeito
às condições de segurança, conforto, salubridade, estética, meio ambiente, e até mesmo
aos requisitos legais de recuos, taxa de ocupação, etc. Esse problema, existente
principalmente quando se opta por uma provisão habitacional em moradias isoladas ou
geminadas, poderia ser contornado se a provedora fornecesse projetos adequados para
algumas alternativas de ampliação e acompanhamento técnico para os serviços.
Com relação à satisfação com o conjunto habitacional, o único item da infra-estrutura
que apresentou um predomínio de respostas inferior a “bom” foi a iluminação pública.
Além disso, os itens que compreendem o nível de análise do agrupamento de moradias e
sua inserção na cidade demonstram haver, em geral, uma satisfação razoável em relação
à localização do conjunto, no entanto, inferior àquela relativa à unidade. Isto indica, a
princípio, que o processo de determinação do sítio de implantação deve ser um pouco
mais aprimorado.
A problemática que envolve esse assunto, incluindo sua relação com a proximidade dos
equipamentos urbanos, pode ser determinante na elevação dos gastos de dinheiro e
tempo em transportes, principalmente para os trajetos cotidianos, como para o trabalho e
27
para a escola, o que muitas vezes pode inviabilizar tais atividades. Pela análise dos
conjuntos percebeu-se que, em geral, as distâncias não se apresentaram tão
desfavoráveis, a não ser no que diz respeito ao item OD]HU que, com exceção do
Conjunto VI, resultou numa condição ruim. Portanto, é razoável uma recomendação no
sentido de não se ignorar esse aspecto quando do planejamento de implantação de
conjuntos habitacionais. Afinal, equipamentos de lazer como teatros, cinemas e praças
de esportes, contribuem de modo significativo para a melhoria da qualidade de vida de
pessoas de todas as faixas etárias, e mesmo para o aprimoramento das relações sociais,
cuja carência pode estar associada ao vandalismo e à criminalidade.
Além disso, diversos pontos que se apresentaram como críticos nesta análise de produto
habitacional, como localização e acesso a equipamentos urbanos, encaminham a
discussão sobre alternativas de moradia popular em áreas centrais da cidade de São
Paulo. Isso viria proporcionar benefícios tanto para a própria cidade, pela melhor
otimização dos espaços urbanos e da infra-estrutura, como para os mutuários, que
poderão gozar de um entorno e de uma localização que normalmente não existe nos
conjuntos de periferia. Todavia, é necessário que tal processo, e mesmo a provisão
habitacional como um todo, estejam inseridos num estudo urbano que considere as
demandas de utilização da infra-estrutura existente.
Uma analogia deste de tipo de intervenção com a proposta do Programa Cingapura,
abordado nesta pesquisa, pode ser feita se tomarmos como base algumas de suas
características (ver capítulos 3 e 4). Afinal, tal modo de provisão preconiza a utilização
de áreas visando sua melhoria e melhor aproveitamento espacial. No entanto, o processo
destina-se a regiões “favelizadas”, normalmente em terrenos públicos e cujo
planejamento urbano e ambiental previamente o reservava para outros fins,
diferentemente do que costuma ocorrer quando da opção pela recuperação de prédios
desocupados.
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Nos empreendimentos pesquisados, verificou-se uma divisão bem nítida entre dois
grupos de renda familiar média distinta: conjuntos I, II e VI entre R$ 448,15 e 613,96; e
os conjuntos III, IV e V com renda média entre R$ 1.207,95 e 1.647,82. Isso mostra que
em dois casos onde foi utilizado financiamento governamental, atendeu-se um público-
28
alvo com renda média superior a 10 salários mínimos, na época da pesquisa. Com isso,
conclui-se que, dada a gravidade do atual déficit de moradias, optou-se por destinar uma
parcela das poucas unidades que são providas pelo poder público, a uma parcela da
população que, mesmo que enfrente dificuldades, não faz parte daqueles grupos em que
o problema é mais severo. Tal situação, no entanto, reflete de certa forma a postura dos
órgãos financiadores, cuja preocupação principal, normalmente, é a garantia de retorno
dos recursos emprestados. De qualquer forma, como já foi mencionado no início deste
capítulo, não foi possível obter informações mais precisas sobre subsídios que
permitissem uma análise mais objetiva sobre os critérios de eqüidade que permeiam
essa questão.
Outra questão que se refere à escolha do público-alvo, mas é oriunda da abordagem do
produto habitacional, é o grau de acabamento a ser efetuado quando da produção de
moradias populares. Afinal, deve-se oferecer soluções diferenciadas dependendo das
condições específicas de cada grupo. Famílias com pessoas habilidosas na execução de
serviços, e que apresentem disponibilidades financeiras após a ocupação de sua nova
residência, poderiam receber sua unidade habitacional com um acabamento mais bruto,
apenas imprescindível para a habitabilidade temporária, até que as melhorias possam ser
feitas. A redução de custos decorrente de se repassar esse ônus para os mutuários pode
ser revertida para a redução das prestações ou incremento da área da casa ou
apartamento.
Por outro lado, quando a demanda for representada por famílias sem condições mínimas
para realizar serviços de acabamento na moradia, é aconselhável que a residência seja
entregue em melhores condições de acabamento. Cabe ressaltar que estas
recomendações advém da observação, feita nos conjuntos estudados, de que algumas
unidades habitacionais apresentavam-se com revestimentos e acessórios instalados de
boa qualidade, inclusive com substituição de materiais originais por outros melhores,
enquanto que outras, mesmo após anos de ocupação, continuavam com o acabamento
original, ainda que esse fosse de baixa qualidade.
����$725(6�(192/9,'26�12�352&(662
Uma das características que diferencia alguns dos modos de provisão pesquisados, é o
fato de que os atores sociais – poder público, setor privado, ONGs, OCBs – apresentam
29
papéis distintos. Além disso, essa questão vem fazendo parte do debate sobre a melhoria
dos indicadores habitacionais, como foi abordado no capítulo 1 desta dissertação.
Pela avaliação comparativa entre os empreendimentos, mostrada no capítulo 4, é fácil
concluir que, do ponto de vista da qualidade do produto, há diferenças, mas elas não são
significativas. Um ponto que ficou nítido, refere-se à melhor relação custo/qualidade
nos conjuntos I e II, que em cujo processo, tiveram envolvimento de ONGs e OCBs –
respectivamente representadas pelas assessorias técnicas e associações de moradores.
No entanto, eles agregam em seus verdadeiros custos um valor não computado, que é
relativo ao trabalho dos mutirantes. Assim, pelos critérios de análise utilizados, não é
possível inferir sobre o impacto da participação desses atores. Alem disso, baseando-se
nos quesitos estética, disposição arquitetônica e conforto ambiental, observa-se que não
existe um vínculo claro entre a participação dos associados na elaboração dos projetos,
que foi detectada nesses programas, e a qualidade do produto final.
Quando se compara os dados sobre os conjuntos III, IV, V e VI - e se considera os
parâmetros qualidade, tamanho e preço - percebe-se também a existência de pouca
diferenciação. A única diferença considerável entre eles, no que diz respeito aos atores
envolvidos, é que o conjunto IV é empreendido pelo setor privado, enquanto que nos
demais a provisão é pública. Portanto, tal comparação mostra que a troca de setores para
o papel de provedor não resultou em diferença significativa na qualidade e eficiência.
No entanto, como já foi ressaltado, as provedoras públicas normalmente têm gastos
“ocultos”, com a própria manutenção de sua estrutura, sendo que tais valores
normalmente não são somados aos custos dos imóveis produzidos.
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BT/PCC/261 Alocação de Espaços em Arquitetura: Uma nova metodologia utilizando lógica nebulosa ealgoritmos genéticos. MARIO MASAGÃO ANDREOLI, DANTE FRANCISCOVICTÓRIO GUELPA. 24p.
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BT/PCC/268 Diretrizes para Produção de Contrapisos Estanques. EDUARDO HENRIQUE PINHEIRODE GODOY, MERCIA M. S. BOTTURA DE BARROS. 36p.
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BT/PCC/270 Influência do volume de pasta na zona de transição pasta/agregado com relação àspropriedades mecânicas e de durabilidade do concreto. ELIANE PEREIRA DE LIMA,PAULO R. L. HELENE. 13p.
BT/PCC/271 Análise Econômica de Empreendimentos de Longo Horizonte de Maturação - IndicadoresAvançados para Análise da Qualidade do Investimento. JOÃO DA ROCHA LIMA JR. 24p.
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