Dr.Dan-Adrian Doţiu

~ ~

1

CUPRINS

CAPITOLUL 1 Noţiunea dreptului 051.1. Noţiunea, sensurile şi etimiologia termenului drept 051.2. Normele juridice. Definiţie. Elemente Clasificarea elementilor normelor juridice 071.3. Principalele sisteme de drept. Evoluţia istorică a sistemului de drept. 091.4. Ramurile dreptului Dreptul public şi dreptul privat. Drept intern şi drept internaţional 11

CAPITOLUL 2Consideraţii generale privind dreptul civil 152.1. Noţiune. Obiectul dreptului civil. Clasificarea obiectului dreptului civil. 152.2. Aplicarea legii civile 162.3. Interpretarea legii 19

CAPITOLUL 3 Raportul juridic civil 213.1. Noţiune şi structură 213.2. Subiectele raportului juridic civil 213.3. Conţinutul raportului juridic civil 243.4. Obiectul raportului juridic civil 25

CAPITOLUL 4 Actul juridic civil 264.1. Noţiune şi clasificare 264.2. Condiţii de valabilitate 294.3. Modalităţile actului juridic civil 314.4. Efectele actului juridic civil 324.5. Nulitatea actului juridic civil 33

CAPITOLUL 5Patrimoniul 375.1.Noţiunea, caracterele şi funcţiile patrimoniului 37

2

5.2.Conţinutul patrimoniului 385.3.Drepturile reale în România 39

CAPITOLUL 6Teoria generală a proprietăţii. Modalităţile 42 dreptului de proprietate6.1. Noţiunea dreptului de proprietate 426.2. Dreptul de proprietate comună, rezolubilă, anulabilă 446.3. Dreptul de proprietate pe cote-părţi. Partajul 456.4. Dreptul de proprietate în devălmăşie 506.5. Proprietatea periodică 526.6. Dreptul de proprietate publică 53

CAPITOLUL 7Dezmembrămintele dreptului de proprietate 597.1. Noţiuni introductive 597.2. Dreptul de uzufruct 607.3. Dreptul de servitute 627.4. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie 667.5. Dreptul de superficie 68

CAPITOLUL 8Modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate 708.1. Noţiuni introductive. Clasificare 708.2. Convenţia 708.3. Accesiunea 718.4. Uzucapiunea 728.5. Alte moduri de dobândire a proprietăţii 111

CAPITOLUL 9Publicitatea imobiliară 1119.1. Noţiuni introductive 1119.2. Istoricul sistemelor de publicitate imobiliară 111

CAPITOLUL 10Noile cărţi funciare. Legea nr.7/1996 10.1. Cadastrul general. Noţiuni introductive

3

10.2. Organizarea activităţii de cadastru10.3.Publicitatea imobiliară. Cartea funciară.

Noţiune şi structură10.4. Principiile noilor cărţi funciare10.5. Înscrierile în cartea funciară10.6. Acţiunile de carte funciară

Concluzii 141Bibliografie selectivă 143

4

CAPITOLUL 1

Noţiunea dreptului

1.1. Noţiunea, sensurile şi etimologia termenului drept

Pentru a înţelege mai bine şi pentru a putea aprofunda orice materie studiată în primul rând trebuie să pornim de la explicaţia sensului acesteia. Orice ştiinţă trebuie în primul rând să-şi fixeze terminologia.1 S-a afirmat, oarecum exagerat că orice ştiinţă nu-i decât o limbă bine alcătuită, în care ideile trebuie traduse şi transpuse în cuvinte.

Dreptul este fenomenul care însoţeşte în mod inevitabil evoluţia oricărei comunităţi unane. Universal în spaţiu şi constant în istorie, dreptul este, în acelaşi timp divers în funcţie de spaţiul geografic şi variabil în raport cu timpul.

Dreptul ca fenomen complex, a început să fie definit încă de pe vremea romanilor prin referiri la noţiuni de morală. Ei susţineau că dreptul este arta binelui şi a echităţii2 şi acolo unde este societată există şi drept3, iar unde este drept există societate.4

Definind termenul de drept putem afirma că acesta reprezintă ansamblul regulilor asigurate şi garantate de către stat care au drept scop organizarea şi disciplinarea comportamentului uman în principalele relaţii sociale, într-un

1 E.Lupan, I.Sabău-Pop, Tratat de drept civil român, vol.I, Ed.C.H.Beck, Bucureşti, 2006, pag.1; 2 Ius est ars boni et aequi3 Ubi societas ibi ius4 Ubi ius ibi cocietas

5

climat specific manifestării coexistenţei libertăţilor, apărării drepturilor esenţiale ale omului şi justiţiei sociale.5

Termenul de drept poate fi înţeles în două sensuri, care acoperă două realităţi distincte6.

În limbaj filosofic dreptul este conceput în sensul de justeţe, echitate, sau mai exact îndatorirea de a da sau de a recunoaşte fiecăruia ceea ce îi aparţine sau i se cuvine.

Referitor la sensul juridic al termenului, se face o distincţie între dreptul obiectiv şi dreptul subiectiv.

Dreptul obiectiv reprezintă totalitatea normelor de conduită impuse indivizilor şi şi colectivităţilor în cadrul vieţii sociale, pentru realizarea cărora se poate apela, în caz de nevoie, la forţa de constrângere a statului. Dreptul obiectiv, ca totalitate a normelor juridice, ne indică faptul că aceste norme sunt absolut independente de subiectele raportului juridic civil.

Dreptul subiectiv este îndreptăţirea subiecţilor participanţi la un raport juridic, adică ceea ce pot ei să pretindă de la ceilalţi participanţi la raportul juridic respectiv. Dreptul subiectiv derivă deci din dreptul obiectiv.

Sensul cel mai răspândit al termenului „drept” este cel de drept obiectiv. De aceea atunci când se foloseşte noţiunea de „drept” fără un alt atribut, se înţelege sensul de drept obiectiv.

La rândul lui şi dreptul obiectiv poate fi abordat sub două aspecte: ca un ansamblu de izvoare (acte normative, obiceiuri, practică judiciară) presupunând cercetarea formelor sub care se prezintă regulile de drept sau ca forme prin care se realizează dreptul şi autorităţile care sunt competente să utilizeze aceste forme.

Totalitatea normelor de drept care sunt în vigoare la un moment dat şi care se aplică într-o anumită ţară sunt denumite ca fiind „dreptul pozitiv” al acelei ţări.

Etimologic termenul de „drept” provine din latinescul „directus, -a, -um” adică drept, direct, termen din care, în timp, s-a transmis în aproate toate limbile droit – în franceză, diritto

5 N.Popa, Teoria generală a dreptului, Ed.Actami, Bucureşti, 1994, pag.91 6 Ghe.Boboş, Teoria generală a dreptului, Ed.Dacia, Cluj Napoca, 1996, pag.5

6

– în italiană, right sau law – în engleză, derecho – în spaniolă, recht – în germană, pravă – în rusă, etc.

1.2. Normele juridice. Definiţie. Elemente. Clasificarea elementelor normelor juridice

Orice activitate socială se desfăşoară pe baza unor reguli. Necesitatea acestora se impune în relaţiile interumane datorită faptului că la realizarea unei activităţi participă mai multe categorii de persoane diferite, fiecare având un anumit rol în buna desfăşurare a acţiunii respective.

Norma este deci o regulă care stabileşte cum trebuie să acţioneze sau să se comporte membrii societăţii în anumite condiţii determinate pentru ca acţiunea lor să fie eficientă şi apreciată pozitiv.7 Ele prefigurează un comportament viitor.

Norma juridică este un termen abstract, ce conţine indicaţii privitoare la comportamentul uman. Legiuitorul descrie în mod concret conduita ce trebuie să o aibe individul în societate, dar şi consecinţa nerespectării prevederilor normei de către cei cărora li se adresează.

Norma juridică cuprinde trei elemente: dispoziţia, ipoteza şi sancţiunea.

Pentru a exemplifica mai bine elementele constitutive ale normei juridice vom porni de la un exemplu. Astfel, art.256 Cod penal prevede că „primirea de către un funcţionar, direct sau indirect, de bani ori de alte foloase, după ce a îndeplinit un act în virtutea funcţiei sale şi la care era obligat în temeiul acesteia, se pedepseşte cu închisoare de la 6 luni la 5 ani”.8

In exemplul dat conduita individului, respectiv primirea de către un funcţionar, direct sau indirect, de bani ori de alte foloase…” reprezintă dispoziţia normei juridice.

Partea ce mai importantă a normei juridice, dispoziţia, exprimă conduita ce trebuie să o aibă cei cărora li se adresează.

Dispoziţiile normelor juridice se clasifică în:

7 Ghe.Boboş, op.cit., pag.1898 Vezi art.256- Cod penal- primirea de foloase necuvenite

7

a) dispoziţii onerative – cele care prevăd obligaţia de a săvârşi anumite acţiuni

b) dispoziţii prohibitive – ele interzic săvârşirea unor acţiuni

c) dispoziţii permisive – nici nu obligă, dar nici nu interzic săvârşirea unor acţiuni, lăsând la latitudinea părţilor conduita ce o vor urma

d) dispoziţii supletive – lasă la latitudinea persoanelor conduita ce o vor urma, dar dacă ele nu se hotărărsc, atunci organul de stat competent va suplini voinţa lor.

Împrejurarea în care are loc această conduită, „după ce a îndeplinit un act în virtutea funcţiei sale şi la care era obligat în temeiul acesteia” constituie ipoteza normei juridice. Ea este dată de răspunsul la întrebarea când sau în ce împrejurări este permisă sau nepermisă o anumită acţiune sau inacţiune a omului ? Ipoteza poate fi generală, adresându-se tuturor membrilor societăţii, fiind evidenţiată prin termeni generici „toţi”, „nimeni”, „oricine”, „fiecare cetăţean”, sau poate să se refere la anumite categorii de oameni, care au o anumită calitate sau raport de cauzalitate cu acţiunea ce o comit sau nu o comit. Ipoteza poate să lipsească în anumite norme juridice9, sens în care ea se subînţelege. Nimeni, nicicând nu poate să savârşească această acţiune, indiferent de împrejurare, pentru că în sens contrar va fi pedepsit.

Sancţiunea este acel element al normei juridice care arată urmările nerespectării de către persoanele cărora li se adresează normele a dispoziţiei.

După natura lor sancţiunile se împart în sancţini penale, sancţiuni administrative, sancţiuni disciplinare şi sancţiuni civile.

După gradul lor de determinare sancţiunile pot fi sancţiuni absolut determinate (nlitatea actului), sancţiuni relativ determinate (cu un minim şi un maxim), sancţiuni alternative (pedeapsa închisorii sau amenda) sancţiuni cumulative (pedeapsa închisorii şi interzicerea unor drepturi)

9 Vezi art.174 Cod penal „Uciderea unei persoane se pedepseşte cu închisoare de la 10 la 20 de ani şi interzicerea unor drepturi

8

1.3. Principalele sisteme de drept. Evoluţia istorică a sistemului de drept. Instituţia juridică

Normele juridice reprezintă o anumită unitate în ansamblul lor, fiind legate între ele şi grupate într-un sistem. În cadrul acestei unităţi a dreptului, normele juridice se repartizează după diferite criterii în grupe destincte, respectiv în instituţii juridice. Nicio normă juridică nu poate fi de sine stătătoare, nu poate fi luată singură şi separat într-un context, nu poate fi ruptă de celelalte norme din „familia” ei, alături de care formează un tot unitar.

Faţă de această situaţie, rezultă ideea că normele juridice dintr-o ţară formează un adevărat sistem, unitar ca spaţiu, dar diferenţiat pe anumite ramuri şi instituţii juridice.

Sistemul de drept este deci unitatea dreptului şi diviziunea lui în anumite părţi interdependente – ramuri de drept şi instituţii juridice.10

Sistemul dreptului nu trebuie confundat cu sistematizarea actelor normative.

Sistemul de drept s-a format din istorie, în funcţie de particularităţile fiecărui stat în parte, în principal legat indisolubil de regimul proprietăţii de la acea vreme, evoluând în istorie până în zilele noastre.

Romanii, pionieri ai dreptului, sunt cei care, pentru prima dată, divid dreptul în drept public – ius publicum – cel în care se includ normele referitoare la interesele generale ale statului şi drept privat – ius privatum, ce includ normele ce se referă la cetăţenii romani şi cei străini.

Tot romanii mai fac o distincţie a dreptului în funcţie de izvoarele acestuia, respectiv drept scris şi drept nescris.

Ulterior, în istorie au apărut marile familii juridice, căci nu există atâtea drepturi câte state sunt. Împărţirea clasică a acestor familii le divide în patru mari sisteme: sistemul anglo-saxon (common-law), sistemul romano-germanic, sistemul

10 Ghe.Boboş, op.cit., pag.1779

religios şi sistemul comunist.11 Sistemul comunist a dispărut în în cea mai mare parte a lumii în anii 90.

Sistemul common-law a apărut în Anglia ca un drept jurisprudenţial şi s-a extins în SUA, Australia, Noua Zeenlandă şi Canada, mai puţin provincia Quebec. Principala sa trăsătură este că acest sistem nu se regăseşte într-un corp de legi statuat de organul legiuitor. Sistemul anglo-saxon lasă judecătorului libertatea ca utilizând experienţele trecutului (aşa numitele uzanţe, precedente), să pronunţe soluţia cea mai rezonabilă.

Sistemul romano-germanic are o răspândire în întreaga lume, din Europa în care s-a născut – aşa cum rezultă chiar şi din denumire, din dreptul roman la care s-au adăugat cutume germanice, până în America Latină, Orientul Apropiat şi chiar şi Africa. Acest sistem se caracterizează în principal prin existenţa unor reguli de drept, care să fie ca un îndrumar pentru practică, prin organizarea instanţelor judecătoreşti (existând o instanţă de fond, una de apel şi una supremă) şi prin motivarea de către judecător a hotărârilor ce le pronunţă.

Prototipul acestui sistem din punct de vedere al codificării normelor a fost Codul civil francez. Codul civil francez din 1804, din care se inspiră legislaţia în domeniu din majoritatea ţărilor europene, a repezentat cel mai importantă reglementare a relaţiilor socio-economice din perioada burgheză. În această perioadă nu s-a renunţat la împărţirea din dreptul roman în drept public şi drept privat.

Sistemul religios – în cadrul statului şi cu o natură distinctă de stat a apărut o persoană juridică aparte, adică o asociaţie, o comunitate sau organizaţie religioasă cunoscută sub diverse denumiri, dintre care cea mai folosită este aceea de Biserică. Biserica a folosit dreptul pentru a făuri din el un auxiliar al lucrării sale mântuitoare, iar îmbinând normele juridice cu cele religioase şi moral religioase şi-a constituit un drept al său propriu, dreptul canonic, sau dreptul bisericesc (jus eccle-sisticum) a cărui individualitate şi utilitate pentru misiunea sa au fost verificate şi confirmate mai presus de orice

11 O.Ungureanu, Drept civil.Introducere Ed.All Beck, Ediţia a V-a, Bucureşti, 2000, pag.6

10

îndoială. Cu alte cuvinte putem afirma că un drept este religios atunci când îşi are izvorul direct în religie şi va fi considerat laic atunci când el nu are decât izvoare profane.

Normele canonice sunt deci regulile prin care autoritatea bisericească stabileşte cum trebuie să acţioneze sau să se comporte membrii Bisericii în anumite condiţii pentru ca acţiunea lor să fie apreciată pozitiv în raport cu credinţa religioasă şi normele eticii.

Precizăm în final că dreptul canonic, este reglementat atît în Biserica Ortodoxă dar şi în Biserica Catolică.

Sfera cea mai restrânsă a legăturii de conţinut între mai multe norme juridice o formează instituţia juridică. Ea reprezintă totalitatea normelor juridice care reglementează o anumită categorie de relaţii sociale. (de ex.totalitatea normelor care reglementează căsătoria formează instituţia căsătoriei).

Datorită diversităţii foarte mari de relaţii interumane, în unele cazuri aceste instituţii se subdivid în subgrupe, care la rândul lor pot forma, fiecare în parte, câte o instituţie. În exemplul de mai sus instituţia căsătoriei cuprinde norme juridice referitoare la încheierea căsătoriei, la nulitatea acesteia, efectele căsătoriei, obligaţiile de întreţinere…etc)

1.4. Ramurile dreptului. Dreptul public şi dreptul privat. Drept intern şi drept internaţional

Ramura de drept reprezintă un ansamblu distinct de norme juridice, legate organic între ele, care reglementeză relaţiile sociale ce au acelaşi specific, folosesc aceeaşi metodă sau acelaşi complex de metode.12

Delimitarea unei ramuri de drept de alta este o problemă complexă, dat fiind faptul că este greu de stabilit care cum se pot diferenţia relaţiile sociale care să poate fi reglementate de un grup de norme speciale şi totodată cum se defineşte noţiunea de norme speciale.

12 Ghe.Boboş, op.cit., pag.17911

Se porneşte de la obiectul reglementării juridice, adică de la anumite relaţii sociale, precum şi de la metodele pe care statul le foloseşte în reglementarea acestor relaţii.

Dezvoltarea în istorie a dreptului a îmbinat studierea disciplinelor didactice universitare cu normele de drept existente în actele normative apărute pe parcursul timpului. Aşa s-au născut ramurile ştiinţei dreptului şi disciplinele juridice didactice. Principalele ramuri de drept sunt:

a) dreptul constituţional – totalitatea normelor juridice care reglementează raporturile sociale ce iau naştere în procesul exercitării puterii de stat.

b) dreptul administrativ – totalitatea normelor juridice care reglementează raporturile sociale din domeniul administraţiei de stat.

c) dreptul financiar – totalitatea normelor juridice care reglementează formarea, repartizarea şi îmbunătăţirea fondurilor băneşti.

d) dreptul muncii – totalitatea normelor juridice care reglementează raporturile de muncă

e) dreptul civil – totalitatea normelor juridice care reglementează raporturile patrimoniale şi nepatrimoniale dintre persoane fizice şi juridice, în care aceste se găsesc pe poziţie de egalitate

f) dreptul familiei – totalitatea normelor juridice care reglementează raporturile de familie între membrii familiei şi în raporturile acestora cu terţii

g) dreptul comercial – totalitatea normelor juridice care reglementează faptele de comerţ

h) dreptul penal – totalitatea normelor juridice care reglementează faptele considerate a fi infracţiuni, precum şi sancţiunea aplicată acestora

i) dreptul procesual civil – totalitatea normelor juridice care reglementează ordinea dezbaterii de către instanţă a cauzelor civile

j) dreptul procesual penal – totalitatea normelor juridice care reglementează activitatea organelor de urmărire şi ordinea dezbaterii de către instanţă a cauzelor civile

12

După obiectul de reglementare, adică după raporturile pe care este îndriduit să le reglementeze, dreptul se împarte în drept public şi drept privat. Aşa cum am arătat în cuprinsul acestei lucrări această împărţire îşi are rădăcina în vechiul drept roman.

Dreptul public cuprinde acele norme juridice prin care statul reglementeză relaţiile sociale care exprimă interes public, stabilind ordinea de drept a vieţii sociale, adică relaţiile sociale dintre guvernanţi şi guvernaţi13. În cazul raporturilor de drept public singurul lucru ce trebuie luat în seamă este interesul public. În această categorie intră dreptul constituţional, dreptul administrativ, dreptul penal, dprepul procesual penal, etc.

Dreptul privat cuprinde acele norme juridice prin care se reglementeză relaţiile sociale dintre persoane particulare, în care acestea se găsesc pe poziţie juridică de egalitate şi care urmăresc satisfacerea intereselor lor individuale. În această subdiviziune se încadrează dreptul civil, dreptul comercial, dreptul muncii, dreptul familiei, dreptul procesual civil.

În timp, datorită apariţiei şi dezvoltării relaţiilor interstatale a apărut dreptul internaţional, distinct de dreptul intern, naţional specific unui teritoriu bine delimitat.

Dreptul intern reglementează relaţiile sociale din cadrul unui singur stat.

Dreptul internaţional reglementează relaţiile dintre mai multe state, respectiv relaţiile din cadrul comunităţii internaţionale. O particularitate a acestuia o constituie aceea că în cadrul acestor reglementări nu există un aparat centralizat care să asigure prin constrângere respectarea normelor de drept şi să reglementeze litigiile apărute prin încălcarea normelor internaţionale. Forţa coercitivă se aplică de către fiecare stat membru sau de state în mod colectiv, pentru a se restabili drepturile încălcate.

La rândul său dreptul internaţional se divide în:a) drept internaţional public – este un drept al statelor

egale în drepturi şi suverane, născut prin acordul lor de voinţă

13 E.Lupan, I.Sabău-Pop, op.cit., pag.5;13

b) drept internaţional privat – reprezentând totalitatea normelor juridice care reglementează rezolvarea conflictelor de legi generate de raporturile civile cu elemente de extraneitate.

În final trebuie să precizăm că în conformitate cu prevederile art.20, alin.2 din Constituţia României14, „dacă există neconcordanţă între pactele şi tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului la care România este parte şi legile interne, au prioritate reglementările internaţionale…”

14 Constituţia României din 1991, modificată şi completată prin Legea de revizuire a Constituţiei României nr.429 din 18 septembrie 2003, publicată în M.Of.nr.669 din 22 septembrie 2003

14

CAPITOLUL 2

Consideraţii generale privind dreptul civil

2.1. Noţiune. Obiectul dreptului civil. Clasificarea obiectului dreptului civil

În literatura juridică de specialitate15 dreptul civil a fost definit ca fiind acea ramură de drept privat care înmănunchează normele juridice ce reglementează relaţiile sociale patrimoniale şi nepatrimoniale în care părţile se găsesc pe poziţie de egalitate juridică, precum şi statutul legal al persoanelor.

Din definiţia de mai sus se înţelege că „obiectul dreptului civil” îl reprezintă relaţiile sociale patrimoniale şi nepatrimoniale în care părţile se găsesc pe poziţie de egalitate juridică. Ce se înţelege prin singtagma de „poziţie juridică de egalitate„? Noţiunea presupune faptul că participanţii la un raport juridic de drept civil nu au la dispoziţie mijloace proprii de constrângere pentru a putea impune celeilalte părţi executarea obligaţiei ce-i revine. Deci nici unul dintre participanţii la un raport de drept civil nu se poate erija în „judecător” care să impună şi să dicteze o anumită soluţie sau conduită ce trebuie urmată de căte cealaltă parte. Singura posibilitate este recurgerea la acţiunea în justiţie şi obligarea de către instanţa de judecată a celeilalte părţi de a-şi executa obligaţiile sale. Deci nu prin măsuri proprii de constrângere, ci prin apelarea la forţa coercitivă a statului, respectiv prin acţionarea în instanţă, se va putea garanta exercitarea dreptului subiectiv civil al oricărui cetăţean. Poziţia juridică de egalitate nu înseamnă că părţile au drepturi şi respectiv obligaţii corelative identice şi nici că ar avea aceeaşi poziţie în faţa legii.

15 .Lupan, I.Sabău-Pop, op.cit., pag.32;

15

După cum reiese şi din definiţia dreptului civil, normele dreptului civil reglementează relaţiile patrimoniale şi nepatrimoniale dintre membrii societăţii. Deoarece relaţiile sociale reglementate de dreptul civil nu pot fi decât patrimoniale sau nepatrimoniale, în cele ce urmează le vom explicita în câteva cuvinte.

a) Relaţii patrimoniale – sunt acele relaţii ale cărui conţinut poate fi evaluat în bani (de exemplu raportul născut prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare). Relaţiile patrimoniale la rândul lor se divid în relaţiile sociale născute în legătură cu drepturile reale (dreptul de proprietate, dreptul de folosinţă, dreptul de servitute, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul de abitaţie) şi relaţii sociale obligaţionale care se nasc în legătură cu drepturile de creanţă.

b) Relaţii nepatrimoniale – sunt relaţii ale cărui conţinut nu poate fi evaluat în bani, adică nu au un conţinut economic. Ele sunt de trei feluri, respectiv relaţii legate de existenţa şi integritatea fizică şi morală a persoanei (ex. relaţiile care privesc dreptul la viaţă, dreptul la sănătate), relaţii care privesc elemente de identificare a persoanei (ex. relaţiile care privesc dreptul la nume, la denumire, la domiciliu, la sediu) şi relaţii care privesc creaţia intelectuală (ex. relaţiile care privesc latura nepatrimonială a dreptului de autor, de inventator, etc).

2.2. Aplicarea legii civile

Prin aplicarea legii civile înţelegem transpunerea în practică, în cadrul unor raporturi juridice concrete, a regulilor cuprinse în norma juridică civilă, eficacitatea acestei legi cu luarea în considerare a sferei în care ea poate fi sau trebuie avută în vedere pentru a-şi produce efecte.16

Aplicarea legii civile, şi când vorbim de lege ne referim la termenul în sens larg, trebuie privită sub un triplu aspect : alicarea legii civile în timp, în spaţiu şi asupra persoanelor. Aceste trei aspecte acţionează concomitent întrucât legea civilă

16 E.Lupan, I.Sabău-Pop, op.cit., pag.69;16

se aplică într-o anume perioadă de timp (nici o lege nu e eternă) asupra unui anumit teritoriu naţional, vizând subiectele de drept, persoane fizice sau juridice, care sunt destinatarii legilor.

a) Aplicarea legii civile în timp Această problemă se rezolvă prin aflarea răspunsului la

două întrebări : când începe să acţioneze legea civilă, adică de când intră în vigoare ? şi şi când încetează să acţioneze, deci când iese din vigoare ? Între cele două momente legea civilă este în vigoare.

Legea civilă intră în vigoare la trei zile de la data publicării în Monitorul Oficial.17 sau la o altă dată ulterioară, prevăzută în textul ei. Deci legea există de la data intrării ei în vigoare, căci nu poate să reglementeze relaţii civile născute, modificate sau stinse înainte de intrarea ei în vigoare. Potrivit art.6 alin.1 din Codul civil „legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare” Această regulă generală este guvernată de două principii complementare :

- principiul neretroactivităţii legii civile – consacrat expres prin Constituţia României18are caracter imperativ pentru toate ramurile de drept. De altfel aceeaşi idee se regăseşte şi în art.6, alin.1, teza finală din C.civ., care statuează că „Aceasta (legea) nu are putere retroactivă.”Deci, legea civilă se aplică numai pentru viitor.

Preblema se pune în situaţia în care suntem în prezenţa unei situaţii juridice în tranziţie, care este încã în desfãşurare, caz în care se va aplica legea nouă. Dar, o situaţie juridicã se poate afla în diferite faze ale desfãşurării, în momentul intrării în vigoare a unei legi noi. Noul Cod a valorificat doctrina şi practica judiciară existentă în materie şi a stabilit norme juridice tranzitorii. Astfel:

Dacă cazul concret s-a format, modificat sau stins şi după aceea, a intrat în vigoare o lege nouã, care schimbă

17 vezi art.78 din Constituţia României „Legea se publică în Monitorul Oficial al României şi intră în vigoare la 3 zile de la data publicării …18 vezi art.15, alin.2, din Constituţia României „Legea dispune numai pentru viitor, cu excepţia legii penale sau contravenţionale mai favorabile”

17

condiţiile de constituire, modificare sau stingere, cazul nu este afectat; condiţiile se apreciază după legea în vigoare la data constituirii, modificării sau stingerii.Conform art.6 alin.2 din Cod civil, ,,Actele şi faptele juridice încheiate ori, dupã caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevãzute de legea în vigoare la data încheierii sau, dupã caz, a sãvârşirii ori producerii lor”.

Dacă un caz şi-a produs o parte din efecte până la intrarea în vigoare a legii noi, legea nouã nu le afecteazã.Legea nouã se aplică doar efectelor care urmează să se producă în viitor. Conform art.6 alin.5 şi 6 Cod civil “Dispoziţiile legii noi (a noului Cod civil-n.a.) se aplică tuturor actelor şi faptelor încheiate sau, dupã caz, produse ori sãvârşite după intrarea sa în vigoare, precum şi situaţiilor juridice născute după intrarea sa în vigoare.” “Dispoziţiile legii noi sunt aplicabile şi efectelor viitoare ale situaţiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia derivate din starea şi capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiaţie, adopţie şi obligaţia legală de întreţinere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, şi din raporturile de vecinãtate, dacă aceste situaţii juridice subzistă după intrarea în vigoare a legii noi”

Dacã cazul priveşte un act juridic lovit de nulitate conform legii vechi, chiar dacã legea nouă îl consideră valabil, el rãmâne supus legii vechi, pentru cã validitatea actului se apreciazã în funcţie de condiţiile prevăzute în legea în vigoare la data constituirii lui. Această soluţie reiese şi din art.6 alin.3 din Cod civil: „La data intrãrii în vigoare a Coduiui civil, actele juridice nule, anulabile sau afectate de alte cauze de ineficacitate, prevãzute de Codul civil din 1864, precum şi de alte acte normative, rãmân supuse dispoziţiilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori, după caz, eficace potrivit Codului civil sau dispoziţiilor prezentei legi”.

- principiul aplicării imediate a legii civile – din momentul în care legea civilă a fost publicată, legea civilă nouă se aplică tuturor raporturilor născute după acea dată. Ca o excepţie de la acest principiu există situaţia în care legiuitorul

18

decide supravieţuirea legii, situaţie care poate fi prevăzută ex-pres de legea nouă sau poate fi dedusă pe cale de interpretare.19

Raţiunea acestei excepţii constă în necesitatea aplicării legii vechi în cazul unor situaţii juridice ce prezintă anumite particularităţi, în curs de desfăşurare, până la încetarea tuturor raporturilor care s-au născut.

Legea nr.71/201120 reglementează aplicarea în timp a noului Cod civil.Regula din această lege este că pentru cazurile în desfăşurare la data intrării în vigoare a noului Cod Civil, (1 octombrie 2011), legea veche ultraactivează. Astfel, art.6 alin.4 din Codul Civil nou prevede că „Prescripţiile, decăderile şi uzucapiunile începute si neîmplinite la data intrării in vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.”

Legea civilă iese din vigoare în momentul abrogării ei. Aceasta este de două feluri : expresă şi tacită.

Abrogarea expresă este situaţia când aducerea la cunoştiinţa persoanelor a încetării acţiunii legii, se face prin formularea concretă că o anumită lege civilă sau o parte a ei se scoate din uz.Abrogarea expresă e la rândul ei de două feluri:

- abrogarea expresă directă – atunci cînd, în legea nouă, cu acelaşi obiect ca şi cea veche, se precizează care lege urmează a fi abrogată la data intrării în vigoare a celei noi (abrogare totală) sau care parte din legea veche se abrogă (abrogare parţială).

- abrogarea expresă indirectă – atunci cînd, în cuprinsul legii noi, se arată că se abrogă toate dispoziţiile contrare acesteia.

Abrogarea tacită înseamnă încetarea aplicării vechii legi când noua lege civilă cuprinde dispoziţii cu care normele vechi sunt incompatibile, fără să se prevadă expres că o anumită dispoziţie se abrogă.

b) Aplicarea legii civile în spaţiu

19 M.Eliescu, Aplicarea legii civile în timp şi spaţiu. Conflictele de legi în Tratat de drept civil 1967, pag.103.20 Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în M.Of.nr.409 din 10 iunie 2011

19

Aplicarea legii civile în spaţiu trebuie analizată dintr-un dublu punct de vedere : intern şi internaţional.

Aspectul intern al aplicării legii civile române în spaţiu este guvernat de principiul teritorialităţii. Legea civilă română se aplică pe întreg teritoriul României. Există însă şi situaţii în care, anumite legi se aplică doar pe un anumit teritoriu al ţării.

Principiul teritorialităţii e prevăzut şi în art.7 C.civ. „Actele normative adoptate de autorităţile şi instituţiile publice centrale se aplică pe întreg teritoriul tării, afară de cazul în care se prevede altfel. Actele normative adoptate, în condiţiile legii, de autorităţile şi instituţiile administraţiei publice locale se aplică numai în raza lor de competenţă teritorială.”

Aspectul internaţional al aplicării legii civile române în spaţiu este rezolvat cu ajutorul normelor conflictuale, studiate în cadrul dreptului internaţional privat. Normele conflictuale sunt cuprinse în prezent în Cartea a VII-a, art.2557-2663 din Codul Civil.21 Principiul extrateritorialităţii este reglementat şi de art.8 C.civ. „În cazul raporturilor juridice cu element de extraneitate, determinarea legii civile aplicabile se face tinandu-se seama de normele de drept international privat cuprinse in cartea a VII-a din prezentul cod.”

c) Aplicarea legii civile asupra persoanelor Legea civilă acţionează asupra persoanelor, privite fie

individual, fie organizate ca persoane juridice.Principiile care guvernează aplicarea legii civile asupra

persoanelor sunt cel al egalităţii subiectelor în faţa legii şi cel al generalităţii aplicării acestor legi la toate raporturile juridice civile.22

Legile civile, în funcţie de subiectele la care se aplică, se împart în trei categorii23 :

21 Legea nr.105/1992 cu privire la reglementarea raporturilor de drept internaţional privat, publicată în M.Of.nr.245 din 1 octombrie 1992 a fost abrogată odată cu intrarea în vigoarea noului cod.22 E.Lupan, I.Sabău-Pop, op.cit., pag.77;23 Ghe.Beleiu, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil. Casa de Editură şi Presă „Şansa” S.R.L., Bucureşti 1995, pag.52,

20

- legile civile cu vocaţie generală – acele legi ce sunt aplicabile atât persoanelor fizice, cât şi persoanelor juridice.

- legile civile cu vocaţia aplicării numai persoanelor fizice

- legile civile cu vocaţia aplicării numai persoanelor juridice

2.3. Interpretarea legii

Prin interpretarea legii înţelegem operaţiunea logico-raţională de lămurire a conţinutului şi sensului normelor de drept în scopul justei lor aplicări şi corectei încadrări a diferitelor situaţii practice în ipotezele ce le conţin.24

Interpretarea legii se poate face după una din metodele cunoscute :

a) interpretarea gramaticală – se face după sensul cuvintelor folosite de legiuitor şi modul cum sunt ele aşezate în fraze.

b) interpretarea logică – se face după anumite reguli raţionale numite argumente. Argumentele de interpretare logică se împart în următoarele categorii.

- argumente per a contrario – atunci când se afirmă ceva, se neagă contrariul;

- argumentul a pari – sau argumentul de analogie, adică unde există aceleaşi raţiuni, trebuie aplicată aceeaşi lege;

- argumentul a fortiori – se ajunge la extinderea aplicării unei legi la un caz nereglementat expres, caz în care însă se regăsesc raţiunile care au stat la baza adoptării acelor norme juridice

- argumentul reducerii la absurd – presupune faptul că numai o anumită soluţie este admisibilă, soluţia contrară fiind o absurditate, ce nu poate fi acceptată.

Există câteva reguli specifice de interpretare logică, ce sunt exprimate în doctrină prin formulările :

- excepţiile sunt de strictă interpretare – exceptio est strictissimae interpretationis 

24 Ghe.Beleiu, op.cit., pag.5321

- legea specială derogă de la cea generală – specialia generalibus derogant 

- legea generală (mai nouă) nu derogă de la cea specială (mai veche) dacă nu o spune în mod expres – generalia specialibus non derogant

- unde legea nu distinge, nici noi nu trebuie să distingem – ubi lex non distinquit, nec nos distinquere debemus

- dispoziţiile legale trebuie interpretate în sensul în care ele produc efecte, nu în sensul în care ele nu ar produce nici un efect – actus interpretandus est potius ut valeat quam ut pereat

- legea încetează acolo unde încetează temeiurile sale – cesante ratione legis, cessat ejus dispositio.

c) interpretarea sistematică – urmăreşte lămurirea înţelesului unei reglementări dintr-o normă juridică, ţinându-se cont de legăturile cu alte dispoziţii din aceeaşi lege ori dintr-un alt act normativ.25

d) interpretarea istorico-teleologică – constă în stabilirea sensului unei norme juridice cu luarea în consideraţie a finalităţii urmărite de legiuitor la adoptarea actului normativ din care face parte norma interpretată, într-un context istoric dat

CAPITOLUL 3

Raportul juridic civil

25 Ghe.Beleiu, op.cit., pag.5722

3.1. Noţiune şi structură

Totalitatea raporturilor sociale – patrimoniale şi nepatrimoniale – reglementate de normele dreptului civil, reprezintă raporturile juridice civile.

Raportul juridic civil prezină următoarele trei caractere :

- caracterul social – se stabilesc relaţii între oameni (persoane fizice sau persoane juridice)

- caracterul voliţional – relaţia socială devine raport juridic doar dacă există o normă juridică ce o reglementează, normă ce provine de la un organ legiuitor

- poziţia juridică de egalitate a părţilor – nici una dintre ele nu poate să-şi impună voinţa faţă de cealaltă parte.

De asemenea raportul juridic civil cuprinde trei elemente distincte, dar strâns legate între ele, care trebuie să coexiste pentru a putea fi vorba de un raport civil :

a) subiecţii – persoane fizice sau juridice participante la raportul juridic civil, ca titulare a drepturilor civile şi a obligaţiilor corelative

b) conţinutul – drepturile şi obligaţiile care leagă cele două părţi ale raportului

c) obiectul – acţiunea sau inacţiunea pe care o parte e îndreptăţită să o pretindă celeilalte şi pe care aceasta din urmă este obligată să o săvârşească sau altfel spus conduita subiectelor raportului juridic civil.

3.2. Subiectele raportului juridic civil

Prin subiect26 al raportului juridic civil se înţelege calitatea de a fi titular al drepturilor şi obligaţiilor ce alcătuiesc conţinutul raportului juridic. Persoanele fizice sau juridice

26 Vezi art.25 C.civ.care consacră expresia de subiecte de drept civil. Până în prezent se folosea în paralel atât expresia de subiect cât şi ce de parte

23

participante la raportul juridic civil au unele faţă de celelalte drepturi subiective, dar şi obligaţii corelative acestor drepturi.

De regulă raportul juridic civil ia naştere ăntre două persoane, una care dobândeşte drepturi civile, denumită subiect activ, iar cealaltă, care îşi asumă obligaţii civile, denumită subiect pasiv.

De cele mai multe ori fiecare parte a raportului juridic este deopotrivă subiect activ – titular al unor drepturi, dar şi subiect pasiv – titular al unor obligaţii. De obicei drepturile şi obligaţiile civile sunt corelative în sensul că drepturilor unei părţi îi corespunde o obligaţie corelativă a celeilalte părţi şi invers.

Persoanele fizice sau persoanele juridice ca subiecte ale raportului juridic nu exprimă o însuşire a acestora. Aceste termene, fără însuşirea esenţială de care vom vorbi, ar fi două termene golite de conţinutul lor, ce nu ar putea, alături de obiectul actului juridic şi de conţinutul acetuia, să formeze un tot unitar.

Pentru a participa la un raport juridic civil subiectele trenuie să aibe capacitate civilă. Capacitatea civilă reprezintă calitatea de subiect de drept a unei persoane, adică însuşirea sau aptitudinea ei de a putea fi titulară de drepturi şi obligaţii.27

Capacitatea civilă28, recunoscută tuturor persoanelor, este împărţită în două elemente : capacitatea civilă de folosinţă şi capacitatea civilă de exerciţiu.

a) Capacitatea civilă de folosinţă este aptitudinea generală de a avea drepturi şi obligaţii civile29, adică de a fi subiect de drept civil. În cazul persoanelor fizice începe odată cu naşterea persoanei şi înceteză la moartea ei30. Ba mai mult, în privinţa dobândirii de drepturi, capacitatea de folosinţă a

27 M.Mureşan, A.Boar, Ş.Diaconescu, Drept civil. Persoanele, Ed.Cordial Lex, Cluj Napoca 1997, pag.19528 Vezi art.28 C.civ.„Capacitatea civilă este recunoscută tuturor persoanelor.

Orice persoana are capacitate de folosinta si, cu exceptia cazurilor prevazute de lege, capacitate de exercitiu.”29 Reglementarea este preluată şi în noul Cod civil, art.34.30 Vezi art.35 din noul Cod civil

24

omului începe chiar din momentul concepţiei cu condiţa ca acesta să se nască viu.31 Textul nu precizează ca să fie şi viabil. Este suficient să existe, să trăiască şi numai câteva momente după naştere. Singurul mod de încetare a capacităţii juridice de folosinţă îl reprezintă decesul persoanei fizice, fie că este vorba de moartea fizic constatată, fie de declararea judecătorească a morţii32. In ceea ce priveşte declararea judecătoreşti a morţii noile prevederi sunt diferite şi mult simplificate.În cazul in care o persoana este disparuta si exista indicii ca a incetat din viata, aceasta poate fi declarata moartă prin hotărâre judecătorească, la cererea oricarei persoane interesate, dacă au trecut cel putin 2 ani de la data primirii ultimelor informatii sau indicii din care rezulta ca era în viată. Cel dispărut în împrejurări deosebite, cum sunt inundaţiile, cutremurul, catastrofă de cale ferată ori aeriană, naufragiul, in cursul unor fapte de razboi sau intr-o altă împrejurare asemanatoare, ce îndreptăţeşte a se presupune decesul, poate fi declarat mort, dacă au trecut cel putin 6 luni de la data imprejurarii in care a avut loc disparitia. Atunci cand e sigur că decesul s-a produs, deşi cadavrul nu poate fi gasit sau identificat, moartea poate fi declarată prin hotarare, fără a se asteptă implinirea vreunui termen de la disparitie.

În ceea ce priveşte persoanele juridice, capacitatea de folosinţă ia naştere odată cu înfiinţarea, respectiv de la data dobândirii personalităţii juridice şi încetează la data desfiinţării sau încetării existenţei ei prin comasare, divizare sau dizolvare. Capacitatea de folosinţã se prezintă în mod diferit pentru persoanele juridice, în funcţie de modul lor de înfiinţare şi de categoria de persoane juridice din care fac parte. În art.205-208 din noul Cod civil e tratată capacitatea de folosinţă a persoanei într-un mod similar cu vechea reglementare.Astfel, data dobândirii capacităţii de folosinţă diferă în funcţie de modul de înfiinţare. Persoanele care sunt supuse înregistrării dobândesc capacitate de folosinţã de la data înregistrării lor (articolul 205 alin.1 C.civ., corespunzãtor art.32 şi 33 alin.1 din Decretul nr. 31/1954). Celelalte persoane au capacitatea de a avea drepturi

31 Vezi art.36 din noul Cod civil32 Reglementată în Titlul II, Secţiunea a III-a din noul Cod civil, art.49-57,

25

şi obligaþii de la data actului de înfiinţare, de la data autorizării constituirii lor sau de la data îndeplinirii oricărei alte cerinţe prevãzute de lege (articolul 205 alin.2 C.civ., corespunzător art. 33 alineatul 2 din Decretul nr.31/1954).

Şi persoana juridicã, ca şi cea fizicã, are o capacitate de folosinţã anticipată. În vechea reglementare (art. 33 alin.3 din Decretul nr.31/1954), chiar înainte de data înregistrãrii sau de data actului de naştere/autorizare sau de la data îndeplinirii altor cerinţe, persoana avea o capacitate de folosinţã,dobândind încã de la data actului de constituire, drepturi în favoarea ei şi născîndu-se obligaţii, dar numai dacã acestea erau necesare.

Chiar şi în cazul persoanelor juridice acestea pot să dobândească drepturi şi să-şi asume obligaţii chiar de la data actului de înfiinţare, însă numai în măsura necesară pentru ca persoana juridică să ia fiinţă în mod valabil.33

b) Capacitatea civilă de exerciţiu este aptitudinea persoanei de a-şi exercita drepturile subiective şi de a-şi îndeplini obligaţiile încheind acte juridice civile.34 În cazul persoanelor fizice ea se dobândeşte la data la care aceasta împlineşte 18 ani şi încetează la moartea persoanei sau prin punerea sub interdicţie a unei persoane cu capacitate de exerciţiu deplină sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă. Ca excepţie, minorul dobândeşte, prin căsătorie, capacitate deplină de exerciţiu35. Minorul care a împlinit vârsta de de 14 ani are capacitate de exerciţiu restrânsă. Actele juridice ale minorului cu capacitate de exerciţiu restrânsă se încheie de către acesta cu încuviinţarea părinţilor, sau după caz al tutorelui. Cu toate acestea, minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă poate face singur acte de conservare, acte de administrare care nu îl prejudiciază precum şi acte de dispoziţie de mică valoare, cu caracter curent şi care se execută la data încheierii lor.36Minorii şi interzişii judecătoreşti sunt lipsiţi total de capacitate de exerciţiu, neputând încheia acte juridice. Totuşi aceste categorii

33 Vezi art.205, alin.3 din noul Cod civil34 Vezi art.37 din noul Cod civil35 Vezi art.39 din noul Cod civil36 Vezi art.41, alin.1, 2 şi 3 din noul Cod civil

26

pot încheia singure acte de conservare şi acte de dispoziţie de mică valoare, cu caracter curent şi care se execută la data încheierii lor.37 Capacitatea de exerciţiu a persoanei juridice se dobândeşte de la data constituirii sale sau chiar înainte de acest moment, dar numai în privinţa drepturilor şi obligaţiilor care sunt necesare dobândirii personalităţii juridice. Ea încetează la data la care se sfârşeşte şi capacitatea de folosinţă a persoanei juridice respectiv odată cu cu desfiinţarea sau încetarea existenţei sale prin comasare, divizare sau dizolvare.

3.3. Conţinutul raportului juridic civil

Conţinutul raportului juridic civil este alcătuit din totalitatea drepturilor şi obligaţiilor subiectelor raportului juridic civil, respectiv din dreptul subiectului activ şi obligaţia subiectului pasiv. Intre drepturi şi obligaţii există o strânsă legătură, în sensul că fiecărui drept subiectiv îi corespunde o obligaţie corelativă şi invers.

Prin drept subiectiv înţelegem posibilitatea titularului – subiectul activ – de a desfăşura o anumită conduită, garantată de lege, prin putinţa de a pretinde subiectului pasiv o anumită comportare corespunzătoare, care poate fi impusă la nevoie prin forţa de constrângere a statului.38 Din definiţia enunţată rezultă că dreptul subiectiv are următoarele caractere specifice :

a) dreptul subiectiv presupune întotdeauna existenţa unei obligaţii corelative

b) dreptul subiectiv conferă titularului posibilitatea de a pretinde subiectului pasiv să-şi îndeplinească obligaţia corelativă sau de a recurge la nevoie la forţa coercitivă a statului pentru a obţine îndeplinirea obligaţiei.

c) dreptul subiectiv conferă titularului posibilitatea de a desfăşura o anumită conduită sau de a săvârşi anumite acte

d) dreptul subiectiv ia naştere din momentul naşterii raportului juridic civil

37 Vezi art.43, alin. 3 din noul Cod civil38 O.Ungureanu, op.cit., pag.56

27

Obligaţia civilă poate fi definită ca fiind îndatorirea subiectului pasiv de a avea o anumită conduită, pretinsă de subiectul activ corespunzătoare dreptului subiectiv corelativ, conduită care constă în a da, a face sau a nu face ceva şi care la nevoie poate fi impusă prin forţa coercitivă a statului.39 Deci obligaţia civilă reprezintă latura pasivă a conţinutului raportului juridic civil.Obligaţia este o îndatorire de a transmite un drept real (obligaţia de a da), de a executa o lucrare, a presta un serviciu, ori a preda un bun (obligaţia de a face) şi de a nu face nimic de natură a aduce atingere unui drept absolut. (obligaţia de a nu face).

3.4. Obiectul raportului juridic civil

Obiectul este al treilea element, alături de subiecţi şi de obiect,al raportului juridic civil. În literatura juridică a fost definit ca fiind acţiunea sau inacţiunea (abţinerea) adică conduita la care este indriduit subiectul activ şi de care este ţinut subiectul pasiv.40

Obiectul nu trebuie confundat cu conţinutul raportului deoarece prin conţinut înţelegem drepturile şi obligaţiile părţilor adică posibilitatea juridică şi respectiv îndatorirea juridică de a pretinde şi a îndeplini anumite acţiuni sau inacţiuni, pe când prin obiect înţelegem însăşi acţiunea sau inacţiunea pe care subiectul activ o pretinde iar subiectul pasiv dator să o săvârşească. Cele două noţiuni sunt două elemente structural independente, dar care se află într-o strânsă legătură şi interdependenţă : drepturile şi obligaţiile ar fi lipsite de conţinut fără obiect, după cum şi obiectul ar fi o simplă iluzie în lipsa dreptului şi obligaţiei corelative.

De asemenea unii autori opinează că, în ipoteza în care conduita priveşte un bun, acesta trebuie privit şi el ca obiect al raportului juridic civil, numindu-l obiect derivat. Criticăm această opinie întrucât bunul material nu poate fi cuprins în

39 O.Ungureanu, op.cit., pag.69;40 E.Lupan, I.Sabău-Pop, op.cit., pag.137;

28

cadrul elementelor structurale ale raportului juridic civil, datorită caracterului social al acestui raport pe când bunul este un element exterior relaţiei sociale şi nici nu este prezent în toate raporturile sociale. Majoritatea autorilor apreciază însă că obiectul raportului juridic civil este întotdeauna acelaşi, respectiv acţiunea la care este indrituit subiectul activ şi inacţiunea de care este ţinut subiectul pasiv.

CAPITOLUL 4

29

Actul juridic civil

4.1. Noţiune şi clasificare

În legislaţia civilă română actuală şi viitoare nu avem o definiţie a noţiunii de act juridic civil. Sarcina găsirii unei definiţii cât mai cuprinzătoare şi mai exacte a revenit doctrinei din ţara noastră. Expresia de act juridic o folosim în sens substanţial, ca operaţiune juridică – negotium iuris – şi nu în sens material, ca înscris probator – instrumentum probationis..

Astfel s-a definit actul juridic civil ca fiind manifestarea de voinţă a uneia sau mai multor părţi, săvârşită cu intenţia de a produce efecte juridice civile, constând în crearea, modificarea sau stingerea unor raporturi juridice civile, în temeiul şi în limitele stabilite de normele dreptului civil obiectiv.41

Clasificarea actelor juridice civile se face după mai multe criterii. În continuare vom analiza, pe scurt, categoriile cele mai importante de acte juridice, în funcţie de criteriile după care ele se disting42.

a) în funcţie de numărul părţilor- acte unilaterale – actele ce exprimă voinţa unei

singure părţi (nu neapărat a unei singure persoane) - acte bilaterale – actele ce exprimă voinţa concordantă

a două părţi diferite- actele multilaterale – actele ce exprimă voinţa mai

multor părţi care urmăresc realizarea aceluiaşi scop.b) în funcţie de scopul urmărit- acte cu titlu oneros – actele în care, în schimbul

folosului patrimonial procurat de o parte celeilalte, se urmăreşte obţinerea altui folos patrimonial

- acte cu titlu gratuit – actele în care, o persoană procură alteia un folos patrimonial fără a urmări obţinerea unui folos în schimb

41 E.Lupan, I.Sabău-Pop, op.cit., pag.173;42 E.Lupan, I.Sabău-Pop, op.cit., pag.174-187;

30

c) în funcţie de efectul actului juridic- acte constitutive de drepturi – actele ce dau naştere

unor drepturi ce n-au existat anterior- acte translative de drepturi – actele ce au ca efect

strămutarea unui drept din patrimoniul unei părţi în cel al celeilalte

- acte declarative de drepturi – actele prin care părţile îşi recunosc anumite drepturi existente la data încheierii actului

d) în funcţie de importanţa actului juridic- acte de conservare – actele care au ca efect

preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv- acte de administrare – actele prin care se realizează o

normală punere în valoare a unui bun sau patrimoniu- acte de dispoziţie – actele care au ca rezultat ieşirea

din patrimoniul unei persoane a unui drept sau grevarea cu o sarcină a unui bun

e) în funcţie de conţinutul lor- acte patrimoniale – actele care au conţinut economic,

exprimabil în bani- acte nepatrimoniale - actele care nu au conţinut

economic şi deci nu poate fi exprimat în banif) în funcţie de modul de formare- actele consensuale – actele care se încheie prin simpla

manifestare de voinţă a autorului sau autorilor - actele solemne – actele la a căror încheiere valabilă

manifestarea de voinţă trebuie să îmbrace o anumită formă cerută de lege, ad validitatem

- actele reale – actele care nu se pot încheia prin simpla manifestare de voiţă, chiar şi în formă solemnă, fiind necesară şi remiterea (predarea) bunului

g) în funcţie de momentul producerii efectelor- acte între vii – actele care îşi produc efectele încă din

timpul vieţii părţilor- acte pentru cauză de moarte – actele care îşi produc

efectele numai după moartea autorului sau autorilor lorh) în funcţie de rolul voinţei părţilor în stabilirea

conţinutului lor

31

- acte subiective – actele în care voinţa părţii are un rol hotărâtor în naşterea raportului juridic

- acte condiţie – actele în care părţile îşi manifestă numai dorinţa ca anumite reglementări legale să fie aplicabile. Se mai numesc şi acte de adeziune.

i) în funcţie de legătura lor cu modalitatea- acte pure şi simple – actele care nu sunt afectate de

vreo modalitate (condiţie, termen, sarcină)- acte afectate de modalităţi – actele care cuprind una

din modalităţile menţionate mai susj) în funcţie de raporturile dintre ele- acte principale – actele care au o existenţă de sine

stătătoare, nedepinzând de soarta altor acte- acte accesorii – actele care nu au o existenţă de sine

stătătoare, depinzând de soarta altor actek) în funcţie de legătura lor cu scopul (cauza) - acte cauzale – actele a căror valabilitate implică şi

valabilitatea cauzei- acte abstracte – actele care sunt detaşate de elementul

cauzăl) în funcţie de modalitatea încheierii lor- acte strict personale – actele care nu pot fi încheiate

decât personal de parte, nu prin reprezentant- acte ce pot fi încheiate şi prin reprezentant – actele

încheiate de o persoană, reprezentant, în numele şi pentru o alta, reprezentat

m) în funcţie de reglementarea şi denumirea legală - acte numite – actele care au o denumire stabilită de

lege şi o reglementare juridică- acte nenumite – actele care nu au o denumire stabilită

şi o reglementare proprie n) în funcţie de modul de executare- acte cu executare dintr-o dată – actele a căror

executare presupune o singură prestaţie din partea debitorului- acte cu executare succesivă – actele a căror executare

presupune mai multe prestaţii succesive din partea debitorului

32

4.2. Condiţii de valabilitate

Legislaţia civilă nu se referă la actul juridic civil când vorbeşte de condiţiile esenţiale pentru valabilitatea actului juridic, ci se referă la prototipul acestuia, respectiv la contractul civil. Astfel condiţiile esenţiale pentru ca un act să fie valabil sunt: capacitatea de a încheia actul, consimţământul valabil al părţilor care încheie actul, un obiect determinat şi o cauză licită. La toate acestea mai adăugăm, aşa cum se regăseşte şi în noul Cod civil şi o anumită formă, în măsura în care este impusă de lege, sub sancţiunea nulităţii.43

a) Capacitatea de a încheia acte civile reprezintă aptitudinea subiectului de drept de a încheia acte juridice civile. Regula este capacitatea, căci fiecare subiect de drept are aptitudinea de a încheia orice fel de act civil, iar incapacitatea este excepţia. Excepţiile fiind de strictă interpretare, ele trebuie prevăzute expres de lege.

b) Consimţămîntul este manifestarea de voinţă a subiectului de drept de a încheia un anumit act juridic şi de a se obliga, cu alte cuvinte de a fi legat prin actul juridic la care consimte.

Pentru a fi valabil consimţământul trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:

- să provină de la o persoană cu descernământ- trebuie exprimat cu intenţia de a produce efecte

juridice - să fie exteriorizat printr-o manifestare expresă sau

tacită a voinţei

43 vezi art.____, nol Cod civil33

- să fie neviciat, adică să nu fie alterat de acele vicii numite vicii de consimţământ: eroarea44, dolul45, violenţa46 şi leziunea47.

c) Obiectul determinat al actului juridic civil, coincide ca definire cu obiectul raportului civil, reprezentând conduita părţilor, mai precis acţiunea sau inacţiunea la care sunt îndreptăţite sau de care sunt ţinute părţile.

Şi obiectul, pentru a fi valabil trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:

- trebuie să existe- trebuie să fie în circuitul civil- trebuie să fie determinat sau determinabil- trebuie să fie posibil- trebuie să fie licit şi moral- cel care se obligă trebuie să fie titularul dreptului - trebuie să constea într-un fapt personal al debitoruluid) Cauza sau scopul este acea condiţie de valabilitate a

actului juridic civil care constă în obiectivul urmărit la încheierea unui act juridic civil.

Pentru a fi valabilă, cauza trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiţii:

- trebuie să existe- să fie reală- să fie licită - să fie morală

44 Eroarea este o reprezentare falsă, inexactă asupra realităţii, cu ocazia încheierii uni act juridic45 Dolul a fost definit în literatura de specialitate ca fiind inducerea în eroare a unei persoane prin utilizarea de mijloace viclene sau dolosive, în scopul de a o determina să încheie un anumit act juridic. Deci dolul este o eroare provocată, iar nu una spontană, precum eroarea propriu-zisă46 Prin violenţă, viciu de consimţământ, se înţelege ameninţarea unei persoane cu un rău de natură să-i provoace o temere care o determină să încheie un act juridic pe care altfel nu l-ar fi încheiat47 Leziunea constă în disproporţia vădită de valoare între două prestaţii, adică într-unprejudiciu încercat de către o parte a actului juridic civil, în chiar momentul perfectării actului

34

e) Prin forma actului juridic civil înţelegem modalitatea de exteriorizare a manifestării de voinţă făcută cu intenţia de a da naştere, modifica sau stinge un raport juridic concret. Forma priveşte exteriorizarea conţinutului actului juridic, adică „haina juridică” pe care o îmbracă acest conţinut.48 Pentru a produce efecte juridice voinţa părţilor trebuie exteriorizată, căci numai astfel ea poate fi cunoscută şi de alte persoane.

4.3. Modalităţile actului juridic civil

Prin modalităţile actului juridic civil se înţeleg anumite elemente cuprinse într-un asemenea act care constau în împrejurări ce are influenţă asupra efectelor pe care le produce sau trebuia să le producă actul, în sensul amânării, limitării sau desfiinţării lor. Aceste elemente pot consta fie în scurgerea timpului, fie într-un eveniment natural sau într-o acţiune omenească. În dreptul român distingem trei modalităţi ale actului juridic civil: termenul, condiţia şi sarcina.

a) Termenul este un eveniment viitor şi sigur de realizare, până la împlinirea căruia este amânată începerea sau stingerea exercitării drepturilor şi executării obligaţiilor.

Este deci vorba de un eveniment viitor, raportat la data încheierii actului civil, dar şi un eveniment sigur ca realizare. El poate desemna data de început sau de sfârşit a unui interval de timp, dar poate desemna însuşi intervalul de timp cuprins între data de început şi cea de îndeplinire a duratei termenului.

b) Condiţia este un eveniment viitor şi nesigur de realizare, de care depinde însăşi existenţa drepturilor şi obligaţiilor. Din definiţie rezultă că este vorba de un eveniment viitor, ca şi în cazul termenului, dar, spre deosebire de termen care este sigur de realizare, în cazul condiţiei nu avem siguranţa că aceasta se va realiza. Condiţia se traduce prin „dacă” în timp ce termenul se traduce prin „când”.

c) Sarcina este o obligaţie de a da, a face sau a nu face ceva, impusă de către dispunător gratificantului în actele juridice cu titlu gratuit (donaţii şi legate),

48 E.Lupan, I.Sabău-Pop, op.cit., pag.221;35

4.4. Efectele actului juridic civil

Efectele actului juridic civil constau în crearea, modificarea, transmiterea sau stingerea unor raporturi juridice civile şi, implicit, a drepturilor şi obligaţiilor care alcătuiesc conţinutul acestor raporturi. Există trei mari principii care guvernează efectele actului juridic civil: principiul forţei obligatorii a actului, principiul irevocabilităţii actului şi principiul relativităţii efectelor actului.

a) Principiul forţei obligatorii a actului este stabilit prin dispoziţiile art.1270 alin.1 C.civ., articol similar cu art.969 alin. 1 din Codul civil din anul 1864, potrivit căruia „Convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante”.

Cu alte cuvinte un contract legal făcut, este obligatoriu pentru părţi şi nu facultativ. Ba mai mult acest principiu se impune nu numai părţilor, dar chiar şi instanţei de judecată care trebuie să respecte actul juridic, să-l interpreteze în funcţie de voinţa părţilor şi să impună părţilor respectarea lui.

b) Principiul irevocabilităţii actului este o consecinţă a principiului forţei obligatorii a actului. El este prevăzut în art. 1270 alin.2 din noul Cod civil, corespunzător cu art.969 alin.2 din Codul civil din anul 1864, unde se arată, vorbindu-se de convenţii că „se pot revoca numai prin consimţământul mutual sau din cauze autorizate de lege.”Din textul legal arătat rezultă, per a contrario, că actul juridic nu poate fi revocat prin voinţa unilaterală a unuia dintre părţile care l-au încheiat. Aceasta este regula, dar legea prevede şi cazuri de excepţie, în care un act juridic poate totuşi să fie revocat (ex.revocarea donaţiei între soţi, revocarea contractului de mandat, revocarea testamentului, revocarea promisiunii publice de recompensă). Ba mai mult, părţile pot include în actul lor o clauză care să permită revocarea unilaterală a contractului, în condiţiile stabilite de ele.

c) Principiul relativităţii efectelor actului este consacrat de textul art.1280 din noul Cod civil: „contractul produce efecte numai între părţi, dacă prin lege nu se prevede altfel”.

36

Este similar cu art.973 din vechiul cod. Cu alte cuvinte, dintr-un act juridic nu se pot naşte drepturi şi obligaţii decât în favoarea şi respectiv în sarcina părţilor care au încheiat actul, deoarece nimeni nu poate fi obligat decât prin voinţa sa. Actul juridic nu produce efecte faţă de terţele persoane, căci nu se poate impune voinţa unei persoane, voinţei terţilor. Dacă s-ar întâmpla acest lucru, s-ar suprima libertăţile individuale.

4.5. Nulitatea actului juridic civil

Etimologic, termenul „nulitate” derivă din latinescul nullitas, cu înţelesul de lipsă totală de valoare, iar în sens juridic desemnează ineficacitatea unui act juridic datorată absenţei unei condiţii de fond sau de formă.

Neexistând o definiţie legală a nulităţii, în literatura de specialitate au fost formulate mai multe definiţii.

Astfel, unii autori49 definesc nulitatea ca fiind: „sancţiu ânea încălcării prin actul juridic – încălcare care intervine la data când actul a fost făcut – a unei dispoziţii a legii”; „sancţiunea care intervine după înfrângerea dispoziţiei legale, lipsind actul juridic de efectele în vederea cărora el a fost încheiat”50 „sancţiunea îndreptată împotriva acelor efecte ale actului juridic care contravin scopului urmărit prin stabilirea, de către legiuitor sau de către părţi, a condiţiilor de validitate a actului juridic”51, „sancţiunea de drept civil care desfiinţează actul juridic atunci când a fost încheiat cu nesocotirea condiţiilor sale de validitate (de fond sau de formă) impuse de lege”52

Aceste definiţii au fost îndelung criticate de autorii români, întrucât au fost considerate deficitare, pentru motivul

49 Tr.Ionaşcu, E.Barrach, „Nulitatea actului juridic civil”, în Tratat de drept civil. Partea generală vol.I, Ed.Academiei, Bucureşti, 1967, pag.320.50 A.Ionaşcu, Drept civil-Partea generală, Ed.Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1963, pag.10551 D.Cosma, Teoria generală a actului juridic civil, Ed.Ştiinţifică, Bucureşti, 196952 O.Ungureanu, Drept civil. Introducere, ed. a VII-a, Ed.Rosetti, Bucureşti, 2005, pag.193

37

că nu rezultă cu claritate din formularea acestora că nulitatea intervine în cazul încălcării normelor juridice care reglementează condiţiile de validitate ale actului juridic, lăsând să se înţeleagă că ar putea fi vorba şi de alte norme juridice ce trebuie respectate la încheierea actului juridic, dar a căror încălcare atrage alte sancţiuni civile, cum ar fi imposibilitatea probării actului juridic, inopozabilitatea actului faţă de terţi.

Tot acestor definiţii li s-au adus critici referitoare la inconvenientul de a nu surprinde faptul că nulitatea lipseşte actul juridic de efectele contrarii normelor juridice încălcate în momentul încheierii lui şi creează astfel impresia că nu ar exista decât nulităţi totale.

O altă definiţie dată nulităţii este aceea că nulitatea este „o sancţiune de drept civil care suprimă în măsura stabilită prin hotărâre judecătorească efectele actului juridic, potrivnice scopului urmărit de dispoziţiile legale referitoare la condiţiile sale de validitate”53. Şi această definiţie a fost criticată întrucât s-a considerat că prezintă neajunsul de a exclude de plano nulitatea amiabilă.

Dintre toate definiţiile formulate în literatura de specialitate o vom reţine pe aceea potrivit căreia „nulitatea este sancţiunea de drept civil care lipseşte actul juridic civil de efectele contrare regulilor de conduită cuprinse în norme juridice edictate pentru încheierea sa valabilă”54.

Din această definiţie se pot desprinde cu uşurinţă caracteristicile nulităţii şi anume, este o sancţiune de drept civil, priveşte numai actele juridice, nu şi faptele juridice stricto sensu, intervine numai atunci când sunt încălcate normele juridice care reglementează condiţiile de validitate ale actului juridic, lipseşte actul de efectele ce contravin normelor juridice, deci nu priveşte actul juridic în întregime, momentul

53 O.Căpăţînă, Nulitatea actului juridic civil, în Tratat de drept civil, Partea generală, vol.I, Ed.Academiei, Bucureşti, 1989, pag.21254 E.Lupan, Drept civil. Partea generală, Ed.Argonaut, Cluj Napoca, 1997, pag.232; Gh.Beleiu, Drept civil. Introducere în dreptul civil, Ed.Şansa, Bucureşti, 1998, pag.248

38

în raport cu care se apreciază conformitatea actului cu legea fiind acela al încheierii actului juridic.

Dată fiind diversitatea cauzelor care le determină, nulităţile se clasifică după mai multe criterii. Clasificarea lor serveşte la o mai bună înţelegere a conceptului acestei instituţii. Acest lucru vine în sprijinul practicii judecătoreşti, care, cunoscând trăsăturile comune şi distinctive ale nulităţilor, este ajutată în soluţionarea cazurilor deduse judecăţii.

a) După felul interesului ocrotit prin norma juridică încălcată, se disting nulitatea absolută şi nulitatea relativă.

Nulitatea absolută este acea formă de ineficacitate care intervine în cazul încălcării la încheierea actului juridic civil a unei dispoziţii legale care ocroteşte un interes general de ordine publică. Trăsăturile distinctive ale acestei nulităţi pot fi rezumate astfel: nulitatea poate fi invocată de orice persoană interesată şi chiar din oficiu de instanţa de judecată, poate fi invocată oricând, atât pe cale de acţiune, cât şi pe cale de excepţie şi, în principiu, nu poate fi acoperită prin confirmare sau în orice alt mod.

Nulitatea relativă este numită în jurisprudenţă şi nulitate de protecţie şi e acea formă de ineficacitate care sancţionează nerespectarea la încheierea actului juridic civil a unei norme care ocroteşte un interes personal. Trăsăturile acestei nulităţi sunt: nulitatea poate fi invocată în principiu doar de persoana ocrotită al cărei interes a fost încălcat prin nesocotirea normei legale la încheierea actului, poate fi invocată doar în interiorul termenului de prescripţie extinctivă, acţiunea fiind deci prescriptibilă şi poate fi acoperită expres sau tacit de cel îndreptăţit să o invoce. Nulitatea relativă se pronunţă, iar nulitatea absolută se declară de către instanţa de judecată.

b) În ceea ce priveşte criteriul întinderii efectului distructiv al sancţiunii se disting nulităţi totale şi nulităţi parţiale

Nulitatea totală, numită în literatură şi nulitate integrală, desfiinţează actul juridic civil în întregime şi intervine atunci când nu pot fi menţinute niciun fel de efecte care s-au produs

39

sau care urmează să se producă. În sistemul nostru de drept nulitatea totală are caracter de excepţie.

Nulitatea parţială desfiinţează numai o parte din efectele actului juridic civil, menţinându-se doar acelea care nu contravin legii. Nulitatea parţială este regula în sistemul nostru de drept.

c) Un alt criteriu de clasificare a nulităţilor este acela al condiţiei de valabilitate neîndeplinită la încheierea actului, distingându-se nulitatea de fond şi nulitatea de formă.

După cum le spune şi denumirea, nulitatea de fond sancţionează nerespectarea unei condiţii de fond a actului juridic civil (capacitatea, consimţământul, obiectul, cauza) iar nulitatea de formă sancţionează nerespectarea condiţiei de formă cerută pentru valabilitatea actului.

d) Un ultim criteriu la care ne referim este cel al modului în care aceste nulităţi rezultă din formularea textului legal. Astfel distingem între nulităţi exprese şi nulităţi virtuale.

Nulitatea expresă, textuală, este cea care rezultă în mod explicit dintr-un text legal, aşa cu sunt cele mai multe dintre nulităţile dreptului român.

Nulitatea virtuală este cea care rezultă indirect, dar neîndoielnic din textul legal, fie din modul de redactare fie din finalitatea textului.

CAPITOLUL 5

40

Patrimoniul

5.1. Noţiunea, caracterele şi funcţiile patrimoniului

Patrimoniul a fost definit în literatura juridică de specialitate ca fiind totalitatea drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale care aparţin unei persoane.55

Din definiţia enunţată patrimoniul este constituit dintr-o sumă de valori, având două elemente: activul patrimonial – valoarea tuturor drepturilor patrimoniale şi pasivul patrimonial – valoarea tuturor obligaţiilor patrimoniale ale unei persoane. Patrimoniul prezintă următoarele caractere juridice:

a) Patrimoniul este o universalitate juridică56 – el reprezintă valoarea tuturor drepturilor patrimoniale şi a obligaţiilor patrimoniale.

b) Orice persoană are un patrimoniu – existenţa unei persoane, fie fizice, fie juridice, presupune un patrimoniu. Toate subiectele de drept au în mod necesar drepturi, dar şi obligaţii patrimoniale.

c) Inalienabilitatea patrimoniului – atâta timp cât există o persoană fizică sau juridică, există şi patrimoniul acesteia. Deşi se pot înstrăina unul sau mai multe drepturi patrimoniale, acesta, privit ca universalitate, nu poate fi înstrăinat prin acte juridice între vii.

d) Unicitatea şi divizibilitatea patrimoniului – orice persoană are un singur patrimoniu, dar care nu trebuie să fie obligatoriu indivizibil. Patrimoniul persoanei (fizice sau juridice) poate fi împărţit în mai multe grupe, fiecare având o anumită destinaţie şi, automat, un regim juridic distinct şi determinat. „Acesta (patrimoniul-n.a.) poate face obiectul unei

55 L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil, drepturile reale principale, Ed.Universul juridic, Bucureşti 2006, pag.1356 Vezi art.33 alin.1, C.civ. „Orice persoana fizica sau persoana juridica este titulara a unui patrimoniu care include toate drepturile si datoriile ce pot fi evaluate in bani si apartin acesteia”.

41

diviziuni sau unei afectatiuni numai in cazurile si conditiile prevazute de lege” prevede art.31 alin.2 din Codul civil. Deci o persoană nu are mai multe patrimonii, ci, poate avea, mai multe mase patrimoniale, numite patrimonii de afectaţiune. Aşa cum am văzut că se prevede în art.31, alin.2 C.civ., divizarea patrimoniului trenuie să aibă un temei legal.

Activităţile desfăşurate în cadrul profesiilor liberale (avocaţi, medici, arhitecti, etc) presupun existenţa unui aşa-numit patrimoniu profesional individual. Art.33 alin.1 din noul cod prevede că: „Constituirea masei patrimoniale afectate exercitarii in mod individual a unei profesii autorizate se stabileste prin actul incheiat de titular, cu respectarea conditiilor de forma si de publicitate prevazute de lege.

Privit ca un ansamblu, patrimoniul îndeplineşte trei funcţii: constituie gajul general al creditorilor, subrogaţia reală cu titlu universal, transmiterea universală şi cu titlu universal.

a) Gajul general al creditorilor – patrimoniul constituie garanţia generală a creditorilor titularului patrimoniului respectiv. Potrivit art.2324 alin.1, C.civ. „Cel care este obligat personal raspunde cu toate bunurile sale mobile si imobile, prezente si viitoare. Ele servesc drept garanţie comună a creditorilor săi.”Debitorul răspunde faţă de creditorii săi pentru îndeplinirea obligaţiilor ce le are cu întreg patrimoniul în cazul în care nu îşi execută obligaţia la scadenţă.

Noul cod a instituit în art.2326 regula egalităţii creditorilor: „Pretul bunurilor debitorului se împarte între creditori proporţional cu valoarea creanţei fiecăruia, afară de cazul în care există între ei cauze de preferinţă ori convenţii cu privire la ordinea îndestulării lor. Creditorii care au acelaşi rang au deopotrivă drept la plată, proportional cu valoarea creantei fiecaruia dintre ei.” Cauzele de preferinta sunt privilegiile, ipotecile si gajul. Deci patrimoniul funcţionează ca o garanţie comună şi proporţională a tuturor creditorilor.

Caracterul divizibil al patrimoniului conduce la specializarea gajului general al creditorilor, în sensul că pentru realizarea creanţei

42

lor ei vor putea urmări numai bunurile ce aparţin aceleiaşi mase patrimoniale în legătură cu care creanţa s-a născut.57

b) Subrogaţia reală cu titlu universal – înseamnă înlocuirea automată a unei valori cu altă valoare în cuprinsul patrimoniului. Înlocuirea se produce automat, iar valoarea nou intrată rare regimul juridic al valorii înlocuite. Pentru această operaţiune nu este necesară vreo prevedere expresă a legii. Universalitatea patrimoniului permite acest schimb permanent de valori, care se înlocuiesc între ele în mod automat, cele nou intrate luînd locul celor ieşite din patimoniu.

c) Transmisiunea universală şi cu titlu universal – presupune transmiterea de la o persoană la alta a unui patrimoniu în întregul lui sau pe anumite cote părţi. În cazul persoanei fizice transmiterea patrimoniului se realizează la decesul acesteia, ea fiind fie universală, dacă există un singur moştenitor, sau cu titlu universal, dacă există mai mulţi moştenitori, fie legali fie testamentari cu titlu universal.În cazul persoanei juridice transmiterea patrimoniului se realizează fie în momentul încetării personalităţii juridice prin dizolvare, fie în momentul reorganizării ei prin absorbţie, fuziune, divizare (totală sau parţială). Cele două modalităţi de transmitere se deosebesc doar din punct de vedere cantitativ, căci prin transmisiunea universală se dobândesc totalitatea valorilor active şi pasive, iar prin transmisiunea cu titlu universal se dobândesc doar fracţiuni din aceste valori.

5.2. Conţinutul patrimoniului

Aşa cum am văzut în paragraful anterior, patrimoniul e alcătuit din totalitatea drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale ale unei persoane determinate (fizice sau juridice).

Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi care au un conţinut economic, adică pot fi evaluate în bani. Ele se împart în două categorii: drepturile reale şi drepturile de creanţă.

a) Drepturile reale (jus in re)– sunt drepturile subiective patrimoniale care conferă titularului lor anumite prerogative,

57 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.2643

recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le poate exercita în mod direct şi nemijlocit, fără a fi necesară, în acest scop, intervenţia oricărei persoane.58 Subiectul activ este determinat, pe când subiectul pasiv este format din toţi ceilalţi, care sunt obligaţi să nu facă ceva de natură să aducă atingere dreptului titularului lui. Drepturile reale sunt expres şi limitativ prevăzute de lege. Despre clasificarea drepturilor reale vom vorbi în paragraful următor.

b) Drepturile de creanţă (jus ad personam)– sunt drepturile subiective patrimoniale în virtutea cărora titularul lor (numit creditor) are posibilitatea de a pretinde subiectului pasiv, numit debitor, să dea, să facă, sau să nu facă ceva, sub sancţiunea constrângerii de stat59.În cazul drepturilor de creanţă atât subiectul activ, cât şi cel pasiv sunt persoane determinate, iar conţinutul obligaţiei celui din urmă îl reprezintă obligaţia de a da, a face sau a nu face, ceea ce ar fi putut face în lipsa acelei obligaţii. Din punct de vedere al numărului lor, drepturile de creanţă sunt nelimitate, ele născându-se din orice acte juridice dar şi din fapte licite sau ilicite, adică din acţiuni ale omului săvârşite fără intenţia de a produce efecte juridice, efecte care însă iau naştere în temeiul legii.

Obligaţiile reale sunt o categorie intermediară drepturilor reale şi drepturilor de creanţă. Ele sunt anumite îndatoriri, prevăzute expres sau stabilite prin acte juridice, a căror existenţă este determinată de faptul stăpânirii unui anumit bun. Au un grad de opozabilitate mai mare decât a drepturilor de creanţă şi mai restrânsă decât drepturile reale.

5.3.Drepturile reale în România

În România drepturile reale se clasifică după două criterii: în funcţie de natura bunului care constituie obiectul lor avem drepturi imobiliare (care au ca obiect bunuri imobile) şi drepturi mobiliare (care au ca obiect bunuri mobile).

58 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.3259 Ibidem

44

Însă cea mai importantă clasificare a drepturilor reale se face în funcţie de caracterul independent sau nu a acestora. După acest criteriu avem drepturi reale principale şi drepturi reale accesorii.

a) Drepturile reale principale sunt acele drepturi care au o existenţă independentă faţă de alte drepturi reale sau de creanţă. Dreptul civil român reglementează două categorii de drepturi reale principale: dreptul de proprietate şi drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate.

- dreptul de proprietate – este cel mai important drept real principal şi se prezintă sub două forme: dreptul de proprietate publică (titular fiind statul şi unităţile administrativ-teritoriale) şi dreptul de proprietate privată (titularii fiind persoanele fizice, persoanele juridice şi inclusiv statul şi unităţile administrativ-teritoriale)

- drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate – sunt acele drepturi care iau naştere în patrimoniul unei persoane, alta decât proprietarul, care exercită unele atribute ale dreptului de proprietate (de regulă posesia şi folosinţa). Astfel, în unele situaţii, dreptul de proprietate nu se exercită în plenitudinea atributelor sale de către proprietar, acesta încredinţând, prin acte sau fapte juridice civile, posesia sau folosinţa bunului unei alte persoane, pentru o mai bună punere a lor în valoare.Aceste drepturi reale derivate din dreptul de proprietate în cazul proprietăţii private se mai numesc şi dezmembrăminte ale dreptului de proprietate şi sunt opozabile tuturor, inclusiv proprietarului.

Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate privată în legislaţia română sunt următoarele: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute şi dreptul de superficie.

Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate publică în legislaţia română sunt următoarele: dreptul de administrare al regiilor autonome şi instituţiilor publice asupra bunurilor din domeniul public, dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public, dreptul de

45

folosinţă asupra unor bunuri imobile constituite ăn favoarea persoanelor juridice fără scop patrimonial.

b) Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi care se constituie pentru a însoţi şi garanta alte drepturi fără a avea independenţă sau o existenţă desine stătătoare. Stingerea dreptului principal are ca efect automat şi stingerea dreptului accesoriu. Aceste drepturi sunt: dreptul de gaj, dreptul de ipotecă, privilegiile speciale şi dreptul de retenţie.

- dreptul de gaj – e dreptul real constituit în favoarea unui creditor asupra unui bun mobil determinat a debitorului sau ale unui terţ, cu deposedare sau fără deposedare, care conferă titularului său posibilitatea de a fi plătit cu prioritate, din preţul acelui bun, faţă de alţi creditori, în caz de neexecutare voluntară a obligaţiei de către debitor. Gajul poate avea ca obiect bunuri mobile corporale sau titluri negociabile emise în formă materializată.

Gajul se constituie prin remiterea bunului sau titlului catre creditor sau, dupa caz, prin păstrarea acestuia de către creditor, cu consimţământul debitorului, în scopul garantării creanţei. Gajul asupra titlurilor negociabile se constituie, în cazul titlurilor nominative sau la purtător, prin remiterea acestora, iar în cazul titlurilor la ordin, prin andosarea acestora, in scop de garantie.60

- dreptul de ipotecă – este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobilelor afectate executării.61 Potrivit art.2377 C. civ.„Ipoteca asupra unui bun imobil se constituie prin inscriere în cartea funciară”,iar potrivit art.2387 C.civ.„ipoteca mobiliară se constituie prin incheierea contractului de ipotecă, însă ea produce efecte de la data la care obligaţia garantată ia naştere, iar constituitorul dobandeşte drepturi asupra bunurilor mobile ipotecate.”

- privilegiile speciale – sunt drepturi reale aparţinând unor creditori care, datorită calităţii creanţelor lor, au posibilitatea să fie plătiţi cu prioritate, din valoarea unor bunuri chiar faţă de creditorii ipotecari posteriori. Noul cod prevede în

60 Vezi art.1481 C.civ.61 Vezi art.2343 C.civ.

46

art.2333 alin.1 că „Privilegiul este preferinţa acordată de lege unui creditor in considerarea creanţei sale”, iar conform art. 2335 C.civ. „Creditorul privilegiat este preferat celorlalti creditori, chiar daca drepturile acestora s-au născut ori au fost inscrise mai inainte.”

- dreptul de retenţie – este acel drept real care conferă posibilitatea creditorului, care este în acelaşi timp şi debitor al obligaţiei de restituire a lucrului altuia, de a reţine acel lucru şi a refuza restituirea lui până în momentul în care debitorul său, creditor al lucrului, va executa obligaţia ce-i revine.62 În noul cod dreptul de retenţie este reglementat în art.2495 potrivit căruia „Cel care este dator să remită sau să restituie un bun poate să îl reţină cât timp creditorul nu îşi execută obligaţia sa izvorâtă din acelaşi raport de drept sau, după caz, atât timp cât creditorul nu îl despăgubeşte pentru cheltuielile necesare şi utile pe care le-a facut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat. Prin lege se pot stabili si alte situaţii în care o persoană poate exercita un drept de retenţie.”

CAPITOLUL 6

62 A se vedea pentru dezvoltarea acestui subcapitol L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.50-54; C.Stătescu, C.Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed.All Educaţional, Bucureşti, 1993

47

Teoria generală a proprietăţii.Modalităţile dreptului de proprietate

6.1. Noţiunea şi caracterele dreptului de proprietate

În literatura juridică dreptul de proprietate a fost definit ca fiind acel drept real care conferă titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul său propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare63. Dreptul de proprietate conferă titularului său trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia.

Posesia reprezintă posibilitatea proprietarului de a stăpâni bunul ce-i aparţine în materialitatea sa, comportându-se faţă de toţi ceilalţi ca fiind titularul dreptului de proprietate.

Folosinţa conferă proprietarului facultatea de a întrebuinţa bunul său, culegând toate fructele pe care acestea le produce.

Dispoziţia presupune dreptul de dispoziţie materială, adică posibilitatea de a dispune de substanţa bunului (posibilitatea de a-l transforma, consuma sau distruge cu respectarea dispoziţiilor legale) şi dreptul de dispoziţie juridică, adică posibilitatea de a înstrăina dreptul de proprietate, de a-l greva cu drepturi reale derivate principale sau accesorii sau pur şi simplu de a-l abandona.

Trei sunt caracterele dreptului de proprietate: absolut şi inviolabil, deplin şi exclusiv, perpetuu şi transmisibil.

a) Caracterul absolut şi inviolabil Dreptul de proprietate este absolut deoarece este

recunoscut titularului său în raporturile lui cu toţi ceilalţi, care sunt obligaţi să nu facă nimic de natură a-l încălca. Cu alte cuvinte dreptul de proprietate este opozabil tuturor, erga omnes.

63 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.83-84, cu notele de subsol şi autorii citaţi 48

Caracterul inviolabil presupune faptul că dreptul de proprietate nu poate fi încălcat de nimeni.Acest caracter rezultă chiar din Constituţia României, unde, în art.136, alin.5 se prevede:„Proprietatea privată este inviolabilă, în condiţiile legii organice.” Principiul inviolabilităţii dreptului de proprietate cunoaşte două excepţii: exproprierea64 şi folosirea subsolului proprietăţilor imobiliare pentru lucrări de interes general.65

b) Caracterul deplin şi exclusivDreptul de proprietate este deplin, adică conferă

titularului lui toate cele trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia.

În acelaşi timp proprietatea este şi un drept exclusiv, adică atributele sale sunt independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv.

c) Caracterul perpetuu şi transmisibilDreptul de proprietate este perpetuu, adică nelimitat în

timp, durând atâta timp cât durează bunul material care face obiectul său. El nu se pierde prin neuz.

De asemenea dreptul de proprietate e transmisibil prin acte între vii şi în mod obligatoriu, pentru cauză de moarte.

Transmisibilitatea dreptului de proprietate şi caracterul său perpetuu nu trebuie privite ca două principii ce stau în contradictoriu. Prprietatea există întotdeauna, dar, şi uneori într-un mod inevitabil cum ar fi cazul decesului unei persoane fizice, acesta trece, sau trebuie să treacă din patrimoniul unei persoane în cel al alteia, fără nici o modificare.

64 vezi art.44, alin.3 din Constituţia României „Nimeni nu poate fi expropiat decât pentru cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii,cu dreaptă şi prealabilă despăgubire” Menţionăm că a fost adoptată Legea nr.33/1994 privind expropierea pentru utilitate publică, aceasta fiind actul normativ ce reglementează această instituţie65 vezi art.44, alin.5 din Constituţia României „Pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii.”

49

6.2. Dreptul de proprietate comună, rezolubilă, anulabilă

Ca toate drepturile patrimoniale şi dreptul de proprietate poate fi afectat de modalităţi. Este situaţia în care dreptul de proprietate asupra unui bun fie aparţine simultan şi concomitent la două sau mai multe persoane, fie că existenţa lui viitoare în patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o împrejurare prevăzută de lege sau stabilită prin voinţa omului. Dreptul de proprietate poate fi: dreptul de proprietate comună, drept de proprietate rezolubilă şi drept de proprietate anulabilă.

Dreptul de proprietate comună aste dreptul de proprietate asupra unui bun sau asupra unor bunuri exercitat de mai multe persoane care, împreună, simultan şi concurent, exercită prerogativele recunoscute de lege oricărui proprietar.

Proprietatea comună se prezintă sub două forme: proprietatea pe cote părţi şi proprietatea în devălmăşie. Aceste două forme le vom analiza în cuprinsul lucrării de faţă într-o secţiune viitoare.

Dreptul de proprietate rezolubilă se caracterizează prin faptul că existenţa sa în patrimoniul unei persoane e nesigură, putând fi desfiinţat pentru a se reîntoarce în patrimoniul înstrăinătorului.Soarta sa depinde de realizarea sau nerealizarea unui eveniment viitor şi nesigur de producere.

Dreptul de proprietate anulabilă constă în dreptul de proprietate care este dobândit printr-un act translativ lovit de nulitate relativă. Nulitatea relativă, aşa cum am văzut, poate fi invocată în termenul general de prescripţie de trei ani. Până la acoperirea nulităţii prin expirarea termenului de prescripţie sau prin confirmarea actului, dreptul de proprietate nu este sigur. El poate fi oricând desfiinţat de instanţa de judecată în cadrul unei acţiuni în anulare. Dacă însă acţiunea nu este promovată în termenul general de prescripţie sau dacă este confirmat expres, dreptul de proprietate se va consolida, devenind un drept pur şi simplu.

50

6.3. Dreptul de proprietate pe cote-părţi. Partajul

Dreptul de proprietate pe cote părţi sau coproprietatea, presupune existenţa dreptului de proprietate simultan şi concomitent la două sau mai multe persoane, fără ca bunul să fie fracţionat în materialitatea sa.66 Ceea ce este fracţionat este dreptul de proprietate, fiecare coproprietar are determinată o cotă parte ideală, matematică din dreptul de proprietate.Dreptul tuturor coproprietarilor poartă, în cotele determinate, asupra fiecărei particule (molecule, atom, proton), din bunul respectiv. Doar la încetarea coproprietăţii se va putea stabili partea materială din bun ce le va reveni fiecărui fost coproprietar.

Dreptul de proprietate pe cote părţi este de două feluri: dreptul de proprietate pe cote părţi obişnuită sau temporară şi dreptul de proprietate pe cote părţi forţată sau perpetuă. Diferenţa dintre cele două constă în posibilitatea, în cazul primei forme de a înceta prin partaj, în timp ce în cazul celei de-a doua forme, aşa um rezultă şi din denumirea ei, fiind perpetuă, nu poate fi sistată prin partaj.

A) Coproprietatea obişnuită sau temporarăCoproprietatea obişnuită sau temporară este vremelnică,

căci ea durează până la sistarea ei prin împărţeală. Regimul juridic al coproprietăţii are la bază două principii:

- niciunul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei părţi materiale determinate din bunul aflat în coproprietate

- fiecare coproprietar are un drept exclusiv numai asupra unei cote-părţi ideale, matematice din dreptul de proprietate asupra acelui bun

Plecând de la aceste două principii vom analiza drepturile şi obligaţiile coproprietarilor. Această analiză o vom face atât din punct de vedere al drepturilor asupra bunului în materialitatea sa, dar şi în ce priveşte drepturile coproprietarilor asupra cotei matematice ce o deţin.

66 C.Stătescu, C.Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Universitatea Bucureşti, 1988, pag.177

51

Drepturile coproprietarilor asupra bunului în materialitatea sa – coproprietarii nu au drepturi asupra unei părţi din bun, privit în materialitatea sa. Deci coproprietarii nu pot face nici un act cu privire la bun, privit în materialitatea sa, fără acordul unanim al tuturor coproprietarilor.67 Totuşi în literatura juridică, dar şi în practică se derogă de la acest principiu al unanimităţii, sens în care atributul posesiei şi al folosinţei revine fiecărui coproprietar. Ba mai mult aceştia pot să încheie şi acte de dispoziţie, a căror eficacitate depinde de rezultatul partajului.

- actele materiale – adică posesia, folosinţa sau dispoziţia materială asupra bunului comun.

Posesia permite fiecărui coproprietar să exercite stăpânirea materială a bunului, simultan şi concurent cu ceilalţi coproprietari.

Folosinţa materială poate fi exercitată de fiecare coproprietar cu respectarea următoarelor reguli: să nu schimbe destinaţia şi modul de utilizarea a bunului şi să nu împiedice exerciţiul simultan şi concurent al folosinţei celorlalţi coproprietari.

Dispoziţia materială poate fi exercitată numai dacă există consimţământul tuturor coproprietarilor. Un coproprietar nu poate, fără acordul celorlalţi, să modifice, să transforme, să renoveze bunul, dacă prin acestea s-ar schimba destinaţia bunului

- actele juridice – sunt guvernate de principiul unanimităţii. Viaţa complexă a dus la apariţia unor derogări şi atenuări a acestui principiu.

În ce priveşte actele de conservare şi de administrare regula unanimităţii a fost atenuată, astfel încât se consideră că actele de conservare încheiate de către un singur coproprietar sunt valabile în temeiul gestiunii de afaceri68, iar actele de 67 C.Stătescu, C.Bîrsan, op.cit., pag.178

68 Gestiunea de afaceri a fost definită în literatura juridică ca fiind „operaţiunea ce constă în aceea că o persoană intervine, prin fapta sa voluntară şi unilaterală şi săvârşeşte acte materiale sau juridice în interesul altei persoane, fără a fi primit mandat din partea acesteia din urmă”

52

administrare încheiate de către un singur coproprietar sunt valabile tot în temeiul gestiunii de afaceri sau considerându-se că există un mandat tacit din partea celorlalţi coproprietari.

În cazul actelor de dispoziţie un coproprietar nu poate, în principiu, să încheie acte de dispoziţie (înstrăinare sau grevare) care ar avea ca obiect bunul, în materialitatea sa. Am spus că doar în principiu, întrucât şi în acest caz, practica şi doctrina au decis că soarta unui asemenea act să difere după cum dobânditorul a ştiut sau nu că înstrăinătorul nu are calitatea de proprietar exclusiv al bunului respectiv.

Dacă dobânditorul cunoştea faptul că înstrăinătorul nu este proprietarul exclusiv al bunului, actul juridic este valabil, însă sub condiţie rezolutorie, valabilitatea lui depinzând de rezultatul partajului. Dacă în urma partajului bunul va reveni în proprietatea exclusivă a înstrăinătorului dreptul de proprietate se va consolida, dar dacă bunul va reveni altui coproprietar, înstrăinarea se va desfiinţa.

În situaţia în care dobânditorul nu cunoştea la data dobândirii bunului că înstrăinătorul nu este titular exclusiv al dreptului de proprietate, fiind doar coproprietar, actul este considerat ca fiind perfect valabil între părţile contractante, dar este inopozabil coproprietarilor care nu şi-au dat acordul la încheierea actului69. Deci atâta timp cât coproprietarii care nu au contractat nu invocă opozabilitatea actului, acesta va produce efecte.

Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte ideală din dreptul de proprietate – presupune posibilitatea titularului dreptului de proprietate asupra cotei matematice, ideale, de a dispune cum va dori, înstrăinând sau grevând cu sarcini cota sa parte din dreptul de proprietate. În cazul înstrăinării cotei, dobânditorul va lua locul fostului proprietar.

Obligaţiile coproprietarilor – toţi sunt obligaţi să contribuie proporţional cu cota parte a fiecăruia, la acoperirea

vezi .Stătescu, C.Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed.All Educaţional, Bucureşti, 1993, pag.103. 69 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.194

53

datoriilor ocazionate cu întreţinerea, conservarea şi administrarea bunurilor comune.

Partajul este operaţiunea juridică prin care încetează starea de coproprietate ori de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite pe cote părţi sunt împărţite materialmente între coproprietari, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unui anume bun dintre cele ce formau obiectul coproprietăţii70 Este cel mai important şi mai frecvent mod de sistare a coproprietăţii, alături de înstrăinare, uzucapiune, pieire şi expropriere, fiind un drept imprescriptibil. El este de două feluri: convenţional şi judiciar.

a) Partajul convenţional se realizează prin acordul de voinţă al tuturor coproprietarilor. În cazul în care partajul s-a făcut în absenţa unui copartajant, el este inopozabil faţă de acesta. Existenţa unui partaj voluntar valabil face inadmisibil partajul judiciar.

b) Partajul judiciar este necesar ori de câte ori coproprietarii nu se înţeleg cu privire la modul de partajare a bunului comun. Partajul judiciar se realizează prin următoarele modalităţi:

- prin partajarea în natură a bunului sau bunurilor – ori de câte ori este posibilă această variantă, instanţa trebuie să recurgă la ea, căci este singura care asigură egalitatea în drepturi a foştilor proprietari

- prin atribuirea bunului comun în proprietatea exclusivă a unuia dintre coproprietari – în cazul în care bunul este indivizibil în natură, instanţa va dispune atribuirea bunului unuia dintre coproprietari, obligîndu-l pe acesta să achite către ceilalţi coproprietari contravaloarea cotelor ce le-au avut asupra bunului respectiv.

- prin vânzarea bunului şi împărţeala echivalentului bănesc – dacă bunul este nepartajabil în natură şi niciunul dintre coproprietari nu doreşte să i se atribuie, instanţa va dispune vânzarea lui, distribuind copartajanţilor preţul obţinut.

70 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.195

54

În încheiere precizăm faptul că partajul este un act juridic declarativ de drepturi, astfel că fiecare dintre foştii coproprietari este considerat proprietar excusiv al bunului ce-i revine în urma partajului în mod retroactv, încă din momentul când s-a născut coproprietatea.

B) Coproprietatea forţată sau perpetuăCoproprietatea forţată şi perpetuă are ca obiect un bun

sau bunuri care, prin natura lor pot şi sunt folosite în mod permanent de doi sau mai mulţi proprietari, neputând fi împărţite. Dacă sunt împărţite, aceste bunuri devin improprii folosinţei căreia i-au fost destinate.

Această coproprietate este forţată deoarece există independent şi în afara voinţei coproprietarilor şi este perpetuă datorită scopului căreia îi sunt afectate bunurile respective.

În literatura şi practica juridică sunt enumerate cazurile de coproprietate forţată şi perpetuă:

a) coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine (potecile, drumurile, fântânile, izvoarele, cu condiţia ca toate acestea să se afle exact pe linia despărţitoare dintre două fonduri care au proprietari diferiţi)

b) coproprietatea despărţiturilor dintre două imobile (zidul, gardul, şanţul etc)

c) coproprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu două sau mai multe apartamente, având proprietari diferiţi (terenul pe care este construită clădirea, curtea, fundaţia, structura de rezistenţă, acoperişul, terasele, coşurile de fum, scările, holurile, pivniţele, subsolurile, casa scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă, ascensoarele, canalele pluviale, paratrăznetele, antenele, instalaţiile de telefonie, instalaţiile electrice, conductele de apă, sistemele de încălzire şi conductele principale de gaze)

d) coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hârtii de familie, tablouri de familie, cavouri şi alte lucrări funerare).

Coproprietarii au drepturi largi, putând poseda şi folosi bunul fără a avea nevoie de consimţământul celorlalţi

55

coprprietari dacă nu se aduce atingere drepturilor simultane ale acestora şi dacă exercită aceste atribute numai pentru utilizarea bunului principal spre a cărui folosire este destinat. Acest drept de coproprietate forţată sau perpetuă are un caracter accesoriu şi ştim că, întotdeauna accesorium sequitur principle. De aceea înstrăinarea sau grevarea cu sarcini a acestui drept nu se poate realiza de sine stătător, ci numai odată cu înstrăinarea sau grevarea dreptului de proprietate asupra bunului considerat ca fiind principal.

6.4. Dreptul de proprietate în devălmăşie

Dreptul de proprietate în devălmăşie, formă a dreptului de proprietate comună, se particularizează prin aceea că titularii săi nu au determinată nici măcar o cotă parte matematică din dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefracţionate în materialitatea lor.71 Ea se naşte din lege sau din convenţia părţilor. Legislaţia din România prevede un singur caz de proprietate devălmaşe şi anume cel al soţilor asupra bunurilor dobândite în timpul căsătoriei.

Art.30 alin.1 din Codul familiei precizează că „Bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de către oricare dintre soţi, sunt de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor”. Deci prin simpla dobândire a bunurilor „de către oricare dintre soţi” între momentul încheierii căsătoriei şi cel al desfacerii sau încetării ei, se naşte proprietatea devălmaşă.

Exercitarea dreptului de proprietate devălmaşă este reglementat de lege. În art.___ se precizează că „soţii administrează şi folosesc împreună bunurile comune şi dispun tot astfel de ele. Oricare dintre soţi, exercitând singur aceste drepturi, este socotit că are şi consimţământul celuilalt soţ.Cu toate acestea niciunul dintre soţi nu poate înstrăina şi nici nu poate greva un teren sau o construcţie ce face parte din bunurile comune dacă nu are consimţământul expres al celuilalt soţ.”

71 .Stătescu, C.Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Universitatea Bucureşti, 1988, pag.190

56

Aşa cum am văzut, devălmăşia se poate naşte şi prin convenţie. Nu este interzis de lege ca mai multe persoane să dobândească dreptul de proprietate asupra unor bunuri în stare de devălmăşie.

Dreptul de proprietate în devălmăşie se deosebeşte de dreptul de proprietate pe cote-părţi prin următoarele:

- în cazul devălmăşiei niciunul dintre coproprietari nu are determinată o cotă parte matematică din dreptul de proprietate, spre deosebire de cazul proprietăţii pe cote părţi unde, titularii săi, au determinată o cotă ideală din dreptul de proprietate, chiar dacă bunul e nefracţionat în materialitatea sa;

- dreptul de proprietate în devălmăşie are un caracter intuitu personae. În timp ce dreptul de proprietate pe cote părţi, poate să existe independent de calităţile coproprietarilor;

- proprietarii devălmaşi nu pot înstrăina sau greva dreptul lor de proprietate deoarece nu se cunoaşte cota parte ideală pe care o deţine fiecare dintre coproprietari, pe când în situaţia coproprietarilor pe cote părţi aceştia pot dispunde cum doresc de cota parte ce o deţin;

- la proprietatea devălmaşă a soţilor operează prezumţia de mandat tacit reciproc de reprezentare, care, aşa cum am văzut, permite fiecăruia să încheie unele acte singur, acţionând în nume propriu, dar şi ca reprezent al celuilalt. În cazul coproprietăţii se aplică principiul unanimităţii.

6.5. Proprietatea periodică72

Proprietatea periodică este definită ca acea formă a proprietăţii pe cote părţi în care divizarea intelectuală a dreptului de proprietate se face având ca reper unităţi de timp succesive, egale sau inegale. În cazul coproprietăţii periodice nu există o limitare în timp a proprietăţii, aceasta fiind după cum am văzut perpetuă, ci o limitare a exerciţiului unor prerogative ale dreptului de proprietate de către coproprietari.

Această formă de proprietate, cunoscută şi sub conceptul de time-sharing, a apărut în industria turismului şi s-

72 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.217, cu notele de subsol şi autorii citaţi57

a dezvoltat în Europa Occidentală în anii 70-80 ai secolului XX, datorită creşterii nivelului de trai în societatea europeană occidentală.

Sistemul de “time sharing” presupune existenta unui drept de proprietate asupra unui bun imobil pentru o anumită perioada de timp în ani a carui drept de exploatare e condiţionat de plata unei taxe de întreţinere menite să acopere cheltuielile necesare asigurarii costurilor de întretinere şi exploatare a imobilului. Conceptul de “time sharing” e des întâlnit in zone de interes turistic in care diverse persoane doresc sa aiba posibilitatea ca o data sau de mai multe ori pe an sa poata sa se duca in zona in care doresc si sa locuiasca in casa “proprie” fara a fi nevoiţi să se preocupe de întreţinerea locuinţei respective. Vom intalni asadar “time sharing” pe imobile din zone turistice ca:, Grecia, coastele spaniole sau în oraşe precum: Paris, Londra, sau New York.În România pentru prima dată acest concept a apărut în anul 1995, când Regia Autonomă „Loteria Română” a emis un loz în plic numit ”Vila de Aur” prin care se oferea câştigătorului dreptul de proprietate pentru o săptămână într-un an asupra unui apartament cu trei camere, mobilat şi utilat, situat în Poiana Braşov.

Cheia succesului unui sistem de “time sharing” ţine de seriozitatea firmei administrator şi de lichiditatea şi bonitatea financiară a proprietarilor.

În ultimul timp conceptul de “time sharing” s-a extins si asupra unor bunuri mobile, respectiv în pieţe precum: exploatarea iahturilor, masinilor de lux, acolo unde proprietarii ar fi dispusi ca sa imparta utilizarea bunului respectiv cu alte persoane care l-ar exploata in perioade diferite de timp.

In cazul exploatarii imobilelor in sistem “time sharing” apare necesitatea preluarii costurilor de intretinere si reparatii curente si pe termen lung de catre o firma de administrare care, de regula, se obliga ca in schimbul unei taxe administrative sa suporte costurile respective ale imobilelor şi să le păstreze pe acestea in forma iniţială dată la punerea in exploatare a lor.

Diferenţierea proprietăţii periodice de proprietatea „tradiţională” pe cote părţi rezultă din caracterul divizat al

58

dreptului, exprimat prin tranşe de timp. Cotele nu se exprimă prin tranşe matematice din dreptul de proprietate, ci prin unităţi de timp (zile, săptămâni, luni dintr-un an). Proprietarii time-sharing îşi exercită singuri şi în mod exclusiv atributul folosinţei asupra întregului bun, pe perioada de timp corespunzătoare cotei lor de proprietate.

6.6. Dreptul de proprietate publică73

Proprietatea publică este garantată şi ocrotită de lege şi aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.

Dreptul de proprietate publică este acel drept patrimonial real aparţinând statului şi unităţilor administrativ-teritoriale, care exercita posesia, folosinţa si dispoziţia în regim de drept public, în limitele prevăzute de lege.Caracterele dreptului de proprietate publică sunt precizate în Constituţia Romanei (art.136, pct.4, teza I) „Bunurile proprietate publică sunt inalienabile”, iar art.122, alin.2 din Legea nr.215/2001 privind administraţia publică locală, cu modificările ulterioare prevede că „bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile”. De asemenea Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică si regimul juridic al acesteia statuează în art.11 că „Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile si imprescriptibile”

Aceasta înseamnă că:- fiind inalienabile, bunurile nu pot fi înstrăinate. Ele nu

pot fi decât date în administrare, concesionate sau închiriate, în condiţiile legii. Caracterul inalienabil presupune că bunurile proprietate publică sunt scoase din circuitul civil, adică nu pot fi înstrăinate prin acte juridice civile.

- fiind insesizabile, bunurile nu pot fi supuse executării silite si asupra lor nu se pot constitui garanţii reale. Caracterul insesizabil derivă din caracterul inalienabil al dreptului de proprietate publică. pentru că are in vedere prezumţia că statul este solvabil întotdeauna, iar creanţele creditorilor statului si

73 vezi art.136 alin.1 Constituţia României „proprietatea este publică sau privată”

59

unităţilor administrativ-teritoriale se realizează pe calea unor mijloace specifice, pe baza unor norme de drept financiar, speciale, şi nu pe calea urmăririi silite a bunurilor debitorului, cum se întâmpla cu bunurile din domeniul privat.

- fiind imprescriptibile, bunurile nu pot fi dobândite de către terţi prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bună-credinţă asupra bunurilor mobile. Caracterul imprescriptibil al dreptului de proprietate publică trebuie privit atât din punct de vedere „extinctiv” cât şi din punct de vedere „achizitiv”. Acţiunea în revendicare a unui drept de proprietate publică, poate fi introdusă oricând, indiferent de timpul în care el nu a fost exercitat. Sub aspect achizitiv, bunurile din proprietate publică nu pot fi dobândite pe calea uzucapiunii, oricât de lungă ar fi uzucapiunea, in cazul bunurilor imobile, iar bunurile mobile nu pot fi dobândite prin posesia de bună credinţă. Conform dispoziţia art.1844 Cod civil „Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care din natura lor proprie sau printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase afară din comerţ”.

Obiect al dreptului de proprietate, in principiu, poate fi orice bun mobil sau imobil. Bunurile aparţinând statului, respectiv unităţilor administrativ-teritoriale, poartă denumirea de „bunuri domeniale” şi se împart în două categorii si anume: bunuri aparţinând domeniului public şi bunuri care aparţin domeniului privat.

Domeniul public cuprinde bunurile care, prin natura ori destinaţia lor, sunt declarate prin lege că aparţin domeniului public. Domeniul public poate fi de interes naţional ori local.

Domeniul public de interes naţional aparţine statului. Aparţin domeniului public de interes naţional74: bogăţiile de orice natură ale subsolului, căile de comunicaţii, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, plajele, marea teritorială, resursele economice ale zonei economice exclusive şi platoului continental al Mării Negre, albiile râurilor, fluviilor si cuvetele lacurilor de interes public, rezervaţiile si parcurile naţionale, monumentele istorice si ale naturii, terenurile pentru

74 vezi art.136 alin.3 din Constituţia României şi Anexa Legii nr.213/1998.60

nevoile apărării ţării, terenurile folosite pentru cercetări ştiinţifice, fâşia de protecţie a frontierei, aeroporturile, clădirile având destinaţia să servească drept sedii ale instituţiilor centrale ale statului si ale organelor judecătoreşti.

Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia prevede că dreptul de proprietate publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public.

Domeniul public local al comunelor si oraşelor cuprinde: terenurile si clădirile de interes public, pieţele, căile de comunicaţii, străzile, zonele de agrement, parcurile publice, pădurile, păşunile, lacurile, alte bunuri mobile sau imobile care sunt, potrivit legii sau naturii lor, de interes local.

Domeniul privat al statului cuprinde bunurile ce alcătuiesc patrimoniul privat al statului si al unităţilor administrativ-teritoriale (comuna, oraşul, municipiul, judeţul). Legea nr.213/1998 statuează „Domeniul privat al statului sau unităţilor adminstrativ-teritoriale este alcătuit din bunuri aflate în proprietatea lor şi care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unităţile administrativ teritoriale au dreptul de proprietate privată.”

Bunurile care alcătuiesc domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale sunt prescriptibile şi pot fi dobândite prin uzucapiune sau prin posesie de bună credinţă, pentru cele mobile. Dreptul de proprietate privată al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale asupra bunurilor din domeniul privat este supus regimului juridic de drept comun.

Atât Constituţia cât şi Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, dispun că bunurile proprietate publică pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate. De asemenea ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.

- constituirea dreptului de administrare reprezintă principala modalitate de exercitare a dreptului de proprietate publică. Statul şi unităţile administrativ teritoriale determină

61

sfera de activitate a titularilor dreptului de administrare, cărora li se dau în administrare bunuri proprietate publică. Titularii dreptului de administrare pot să posede, să folosească bunul şi să dispună de acesta, în condiţiile actului prin care i-a fost dat bunul în administrare. Dreptul de administrare este opozabil celorlalte persoane fizice şi juridice, însă este inopozabil titularilor dreptului de proprietate, care-l pot revoca.

- bunurile proprietate publică pot fi concesionate, cadrul juridic general al concesionării fiind reprezentat de O.U.G.nr. 54/2006 priviid regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică, probată cu modificări prin Legea nr.22/ 2007.

Contractul de concesiune este acel contract încheiat în formă scrisă prin care o autoritate publică, statul sau unitate administrativ-teritorială, numită concedent, transmite pe o perioadă determinată, unei persoane numite concesionar, care acţionează pe riscul şi răspunderea sa, dreptul şi obligaţia de exploatare a unui bun proprietate publică în schimbul unei redevenţe. Contractul de concesiune se încheie în conformitate cu legea română, indiferent de cetăţenia sau naţionalitatea concesionarului, pe o durată care nu va depăşi 49 de ani, începând de la data semnării lui şi poate fi prelungit pentru o perioadă egală cu jumătate din durata sa iniţială, prin simplul acord de voinţă al părţilor. Procedurile de atribuire ale contractului de concesiune sunt următoarele:

a) licitaţia, procedura la care persoana fizică sau juridică interesată are dreptul de a depune ofertă;

b) negocierea directă, procedura prin care concedentul negociază clauzele contractuale, inclusiv redevenţa, cu unul sau mai mulţi participanţi la procedura de atribuire a contractului de concesiune. Concedentul are obligaţia de a atribui contractul de concesiune, de regulă, prin aplicarea procedurii licitaţiei.

- închirierea bunurilor proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale se aprobă, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a Consiliului judeţean, a Consiliului General a Municipiului Bucureşti sau a consiliului local, iar contractul de închiriere va cuprinde clauze de natură să asigure

62

exploatarea bunului închiriat potrivit specificului acestuia. Contractul de închiriere se poate încheia cu orice persoană fizică sau juridică, română sau străină.

- statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot da imobilele din patrimoniul lor în folosinţă gratuită, pe termen limitat, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară o activitate de binefacere sau de utilitate publică, ori servicii publice.

Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia stabileşte şi criteriile în baza cărora sunt incluse în proprietatea publică anumite bunuri. Astfel. dreptul de proprietate publică se dobândeşte prin următoarele mijloace75:

- pe cale naturală – legea nu prezintă acest mod de dobândire. Este însă vorba de bogăţiile care se vor forma natural pe solul sau în subsolul ţării

- prin achiziţii publice efectuate în condiţiile legii- prin expropriere pentru cauză de utilitate publică;

Exproprierea reprezintă trecerea în proprietatea statului a unor bunuri aparţinând unor persoane fizice sau juridice pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu o dreaptă si prealabilă despăgubire.

- prin acte de donaţie sau legate acceptate în condiţiile legii de Guvern, de consiliul judeţean sau consiliul local, după caz, dacă bunul în cauză intră în domeniul public. Acceptarea donaţiilor se face în formă autentică

- prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unităţilor adminstrativ teritoriale în domeniul public al acestora, pentru cauză de utilitate publică;

- prin alte moduri prevăzute de lege cum sunt: 1. confiscare – sancţiune de natură administrativă

sau penală complementară, ce însoţeşte sancţiunea principală, constând in trecerea in proprietatea statului, in mod forţat şi fără plată a unor bunuri determinate.

75 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.12863

2. amendă – sancţiune contravenţională sau pedeapsă penală, care constă in obligarea persoanei vinovate la plata unei sume de bani legal determinate.

3. rechiziţia – mijloc de dobândire a dreptului de proprietate publică, atunci când este „totală”, ea făcându-se în interesul apărării ţarii.

În dreptului de proprietate publică intră, prin modurile de dobândire, următoarele bunuri:bunurile fără stăpân, bunurile unor proprietari necunoscuţi, bunurile găsite şi neridicate în termenul prevăzut de lege, bunurile abandonate, navele părăsite în porturi sau în apele teritoriale, succesiunile vacante (adică cele fără moştenitori, sau cu moştenitori renunţători, nedemni sau neacceptanţi).

Dreptul de proprietate publică încetează prin:- pieirea bunului pe cale naturală sau prin intervenţia

omului- prin trecerea bunului în domeniul privat- prin trecerea ex lege a unor bunuri din domeniul

public în domeniul privat, în vederea reconstituirii dreptului de proprietate particulară

CAPITOLUL 7

Dezmembrămintele dreptului de proprietate

7.1. Noţiuni introductive

Proprietatea este dreptul real ce conferă titularului său cele trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia. După cum am

64

văzut, în unele situaţii, dreptul de proprietate nu se exercită în plenitudinea atributelor sale de către proprietar, unul dintre atribute fiind încredinţate unei alte persoane pentru o mai bună punere a lor în valoare. Cu alte cuvinte proprietate este golită de unele atribute ale sale, este dezmembrată, sunt desprinse din conţinutul ei acele atribute care, vor alcătui separat un drept real principal, opozabil oricui, inclusiv proprietarului.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale derivate asupra bunului altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobândesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din conţinutul juridic al dreptului de proprietate.76

Dezmembrămintele dreptului de proprietate pot exista numai aspupra bunurilor aflate în proprietate privată. Bunurile aflate în proprietate publică sunt scoase din circuitul civil, fiind inalienabile şi imprescriptibile.77

Codul civil în art.693-772 enumeră dezmembrămintele dreptului de proprietate privată: dreptul de uzufruct, dreptul de servitute, dreptul de uz, dreptul de abitaţie şi dreptul de superficie.

7.2. Dreptul de uzufruct

Art.703 cod civil defineşte uzufructul ca fiind „dreptul de a folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa.”

Dreptul de uzufruct a fost definit în literatura ca fiind acel drept real principal derivat, esenţialmente temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparţin în proprietatea altei persoane, care conferă titularului sau, numit uzufructuar, atributele de posesie şi folosinţă, cu obligaţia de a le conserva substanţa şi de a le restitui proprietarului la încetarea uzufructului.78

76 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.226, cu notele de subsol şi autorii citaţi77 Vezi art.136, alin 4 din Constituţia României78 Stătescu, C.Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Universitatea Bucureşti, 1988, pag.245

65

Conţinutul juridic al dreptului de uzufruct este alcătuit din atributele posesiei şi folosinţei, uzufructuarul având dreptul de a culege în proprietate fructele, proprietarului rămânându-i doar atributul dispoziţiei juridice, pe care îl poate exercita liber, dar fără a aduce atingere drepturilor uzufructuarului. Dreptul de proprietete fiind golit, după cum am văzut, de o parte din atributele sale, se numeşte nudă proprietate, care, împreună cu dreptul de uzufruct viager, duce la un drept de proprietate deplină.

Dreptul de uzufruct are următoarele caractere juridice:- este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate în

proprietatea altuia- este un drept real, opozabil tuturor, chiar şi nudului

proprietar- este un drept esenţialmente temporar, durata lui fiind

cel mult viager, în cazul persoanelor fizice şi de maxim 30 de ani în cazul persoanelor juridice Atunci cand este constituit cu depasirea acestui termen, uzufructul se reduce de drept la 30 de ani. Uzufructul constituit până la data la care o alta persoana va ajunge la o anumită vârstă durează până la acea dată, chiar dacă acea persoană ar muri înainte de împlinirea vârstei stabilite. Dacă nu s-a prevăzut durata uzufructului, se prezumă ca este viager sau, dupa caz, ca este constituit pe o durata de 30 de ani.

- este un drept cesibil, adică poate fi transmis, stabilindu-se regulile aplicabile cesiunii. Întrucât textul legal nu distinge, cesiunea dreptului de uzufruct poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Art.704 alin.2 C.civ.prevede expres că „uzufructul se poate constitui numai in favoarea unei persoane existente” Cu toate acestea emolumentul79 uzufructului poate fi cedat de către uzufructuar către altă persoană, chiar şi fără acordul nudului proprietar(art.714 C.civ.)Uzufructuarul ramâne dator exclusiv fata de nudul proprietar numai pentru obligaţiile născute înainte de cesiune. Până la notificarea cesiunii, uzufructuarul şi cesionarul răspund solidar pentru îndeplinirea tuturor obligaţiilor fată de nudul proprietar. După notificarea cesiunii, cesionarul este dator fata de nudul proprietar pentru

79 Emolument – profit, avantaj, beneficiul economic, din lat.emolumentum 66

toate obligaţiile născute după notificarea cesiunii.După cesiune, dreptul de uzufruct continuă, după caz, până la împlinirea termenului iniţial sau până la decesul uzufructuarului iniţial.

Uzufructul are ca obiect atât bunuri mobile cât şi bunuri imobile. Art.706 C.civ.prevede că „pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă-parte din acestea.”Dreptul de uzufruct poate avea deci ca obiect bunuri individual determinate (bunuri particulare) sau o fracţiune dintr-o universalitate sau chiar într-o întreagă universalitate. Poate fi uzufruct particular, cu titlu universal sau universal (de exemplu uzufructul unei turme de oi, uzufructul unui fond de comerţ). Precizăm că dreptul de uzufruct se constituie doar asupra bunurilor din proprietatea privată, cele din domeniul public neputând face obiect al dreptului de uzufruct.

Ba mai mult, art.707 C.civ. precizează că „uzufructul poarta asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct, precum si asupra a tot ce se uneşte sau se încorporează în acesta”, fiind o aplicaţie e consacratei reguli din dreptul roman, accesorium sequitur principale prevăzută în art.546 alin.3, C.civ.80

Uzufructul are ca obiect bunuri neconsumptibile, de regulã, pentru cã are obligaţia de a lãsa neatinsã substanţa bunului. Cu toate acestea, se admite ca uzufructul sã se poatã constitui şi cu privire la lucruri consumptibile (bani, grâne, bãuturi), caz în care uzufructuarul are obligaţia de a le înapoia în aceeaşi cantitate, calitate şi valoare cu cele primite. Uzufructul asupra unor lucruri consumptibile poartã denumirea de cvasiuzufruct. Acesta este reglementat de art.712 C.civ., care dã dreptul de a dispune de lucrurile consumptibile, însã cu obligaţia dc a restitui bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii uzufructului.

80 Dacă nu se prevede altfel, bunul accesoriu urmează situaţia juridică a bunului principal, inclusiv în caz de înstrăinare sau de grevare a bunului principal.

67

Dacã uzufructul se poate constitui asupra oricãrui bun, cu conditia ca acesta sã se af1e în circuitul civil, el se poate constitui şi asupra bunurilor incorporale (drept de proprietate intelectualã, artisticã, industrialã) şi chiar asupra creanţelor, în cele mai multe dintre componentele acesteia, cum ar fi: uzufructul acţiunilor sau pãrţilor sociale corespunzãtoare capitalului, uzufructul dividendelor, uzufructul dobânzilor, uzufructul rentei viagere, uzufructul asupra unei universalitãţi juridice şi uzufructul fondului de comerţ (art.737-745 C.civ.).

Uzufructul se naşte prin lege, prin voinţa părţilor sau prin uzucapiune. Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevazute de lege, dispozitiile in materie de carte funciara fiind aplicabile. (art.704 alin.1 C.civ.)

Dobândirea uzufructului prin act juridic se poate realiza direct sau indirect.

Constituirea directă e atunci când proprietarul transmite cele douã atribute care compun uzufructul şi pãstreazã pentru sine nuda proprietate. De asemenea, constituire directã este şi când proprietarul transmite nuda proprietate la o persoanã şi uzufructul la o altã persoanã.

Constituirea indirectã este atunci când proprietarul înstrãineazã nuda proprietate şi reþine pentru sine atributele de posesie şi folosinţã devenind uzufructuar.

Uzufructul se poate dobândi prin testament, care este frecvent întâlnit în materie de stabilire a acestui drept real. Legatul de uzufruct asigurã uzufructuarului un beneficiu fãrã însã a prejudicia în mod definitiv pe moştenitorii legali. Aceştia având calitatea de nuzi proprietari vor deveni proprietari deplini dupã ce uzufructuarul va înceta din viaţã.

Uzufructul poate fi dobândit şi prin partaj voluntar, care în realitate este tot o constituire prin act juridic. Copartajanţii se înţeleg între ei ca unul sã preia uzufructul şi altul nuda proprietate.

Uzufructul poate fi dobândit şi prin uzucapiune. Importanţa practicã a dobândirii uzufructului prin uzucapiune e redusã, deoarece, de regulã, posesia utilã duce la dobândirea deplinei proprietãţi.

68

Convenţia poate fi cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Când dreptul se naşte asupra unui imobil, actul de constituire va trebui să îmbrace forma actului autentic.

Drepturile şi obligaţiile uzufructuaruluia) Uzufructuarul are următoarele drepturi:- dreptul de a avea posesia bunului şi de a o exercita

paşnic şi nestingherit;- dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele în

deplină proprietate, dându-i astfel posibilitatea de a încheia acte de conservare şi de administrare asupra bunului

- dreptul recunoscut în mod direct, personal, nemijlocit lui, pe temeiul unui contract de închiriere, ori de arendă, sau cedând beneficiul (emolumentul) dreptului de uzufruct.

b) Uzufructuarul are şi următoarele obligaţii:- obligaţiile anterioare intrării în exerciţiul dreptului de

uzufruct: obligaţia de a proceda la inventarierea bunurilor mobile şi obligaţia la constatarea stării materiale a bunurilor imobile

- obligaţiile din timpul exercitării dreptului de uzufruct: de a folosi lucrul ca un bun proprietar, de a face acte de conservare şi întreţinere a lucrului, de a aduce la cunoştinţa proprietarului orice tulburare a dreptului de proprietate, de a suporta o parte din sarcinile lucrului (impozite, taxe, etc)

Drepturile şi obligaţiile nudului proprietara) Nudul proprietar are următoarele drepturi: dreptul de

a înstrăina nuda proprietate a bunului, dreptul de a greva nuda proprietate cu o sarcină, dreptul de a exercita orice acţiune în instanţă pentru apărarea dreptului de proprietate, dreptul de a percepe în proprietate productele bunului.

b) Nudul proprietar are următoarele obligaţii: de a se abţine de la orice act juridic sau fapt prin care ar împiedica sau tulbura pe uzufructuar de la exerciţiul dreptului său, de a efectua reparaţiile mari ale bunului, de a garanta pe uzufructuar contra evicţiunii, de a-l despăgubi dacă, prin fapta sa, a micşorat valoarea uzufructului

Dreptul de uzufruct se stinge prin următoarele modalităţi (art.746-748 C.civ):

69

- prin moartea uzufructuarului ori, după caz, încetarea personalitatii juridice;

- prin ajungerea la termen, adică expirarea termenului pe durata căruia a fost constituit;

- prin consolidare, adică întrunirea în aceeaşi persoană şi a uzufructului şi a nudei proprietăţi;

- prin renunţarea uzufructuarului la dreptul său;- prin neuzul timp de 10 de ani sau, dupa caz, timp de 2

ani in cazul uzufructului unei creante; - prin pieirea totală a bunului rezultat dintr-un caz

fortuit; Cand bunul a fost distrus in parte, uzufructul continua asupra partii ramase.

- prin abuzul de folosinţă a bunului, aducerea de stricăciuni acestuia ori il lăsarea să se degradeze, din partea uzufructuarului;

- prin expropriere pentru caz de utilitate publică; - prin rezoluţiunea sau nulitatea titlului prin care cel

care a constituit dreptul de uzufruct a dobândit dreptul de proprietate, conform principiului resoluto iure dantis, resovitur ius accipientis

- prin decăderea din dreptul de uzufruct, pronunţată de instanţa judecătorească, ca sancţiune civilă

- prin prescripţia achizitivă, adică un terţ dobândeşte dreptul de proprietate pe această cale asupra imobilului, uzucapând atât nuda proprietate cât şi uzufructul viager

Uzufructul se stinge prin decesul ori, după caz, incetarea existentei juridice a uzufructuarului chiar dacă termenul nu s-a împlinit.

În momentul în care uzufructul se stinge, uzufructuarul trebuie să înceteze folosirea bunului, restituind proprietarului posesia bunului (cu excepţia cazului în care uzufructul se consolidează sau bunul piere în totalitatea lui). Dacă uzufructul a avut ca obiect bunuri consumptibile, uzufructuarul trebuie să restituie bunuri de aceiaşi natură, calitate sau cantitate.

Proprietarul este obligat să restituie uzufructuarului sumele de bani pe care acesta le-a plătit pentru el, iar în cazul

70

uzufructului oneros, nudul proprietar datorează şi dobânda legală.

7.3. Dreptul de servitute

Dreptul de servitute este un drept real principal derivat, perpetuu şi indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul sau utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile ce aparţin la proprietari diferiţi81.

Dreptul de servitute este reglementat în art.755-772 C.civ.şi are următoarele caractere juridice:

- este un drept real imobiliar asupra bunului altuia, neputând exista în cazul unor bunuri mobile

- este un drept perpetuu, adică există atâta timp cât există cele două imobile şi situaţia care a generat constituirea ei

- este indivizibilă, adică profită întregului fond dominant şi grevează întregul fond aservit

- este un accesoriu al fondului dominant, neputând fi desprinsă de fondul principal, cu scopul de a forma un drept de sine stătător. Nu poate fi ipotecată, înstrăinată sau supusă urmăririi în mod independent de fondul al cărui accesoriu este. Legislaţia civilă din prezent şi doctrina juridică clasifică servituţiile în funcţie de mai multe criterii astfel:

a) după modul lor de exercitare servituţiile sunt continue sau necontinue (art.761 C.civ.)

- servituţi continue – sunt acelea al caror exercitiu este sau poate fi continuu fără a fi necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi.

- servituţi necontinue – sunt acelea pentru a caror existentă este necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport.

b) după felul în care se manifestă, servitutile sunt aparente sau neaparente (art.760 C.civ). - servitutile aparente – sunt acelea a caror existenta este atestata de un semn vizibil de servitute, cum ar fi o uşă, o fereastră, un apeduct.

81 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.245, cu notele de subsol şi autorii citaţi71

- servitutile neaparente – sunt acelea a caror existenta nu este atestata de vreun semn vizibil de servitute, cum ar fi servitutea de a nu construi ori de a nu construi peste o anumita inaltime.

c) după obiectul lor, servituţile sunt pozitive sau negative.

- servitutile pozitive – sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant exercita o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea de trecere.

- servitutile negative – sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este obligat sa se abţină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului sau de proprietate, cum ar fi servitutea de a nu construi.

d) după originea lor- servituţi naturale – îşi au originea în situaţia naturală a

fondului (ex.: servitutea de scurgere a apelor-art.604 C.civ.)- servituţi legale – îşi au originea în unele norme legale

(ex.: servitutea de trecere în cazul locului înfundat, art.617-623 C.civ)

- servituţi stabilite prin fapta omului – se constituie prin voinţa omului (convenţie sau testament), uzucapiune sau destinaţia proprietarului. Spre această din urmă clasificare a servituţiilor vom zăbovi puţin mai mult în analiza şi reglementarea legală a servituţiilor.

Servituţiile naturale şi cele legale sunt considerate în literatura juridică82 ca fiind doar simple obligaţii izvorâte din raporturile de vecinătate, simple limitări sau îngrădiri ale atributului folosinţei dreptului de proprietate.

Singurele servituţi veritabile sunt acelea care se stabilesc prin fapta omului adică prin convenţie, uzucapiune sau destinaţia proprietarului. Doar ele dezmembrează dreptul de proprietate. Am văzut că ele iau naştere prin titlu, adică prin

82 Autori mai vechi ca M.B.Cantacuzino, D.Alexandresco, Tr.Ionaşcu, S.Brădeanu, dar şi alţii mai noi ca C.Stătescu, C.Bârsan, I.Albu, L.Pop, L.M.Harosa, V.Stoica au criticat în lucrările lor această clasificare întrucât servituţile naturale şi cele legale nu sunt servituţi veritabile.

72

contract, fie că este cu titlu gratuit şi cu titlu oneros sau chiar prin testament (art.756 C.civ.). Actul juridic prin care ia naştere servitutea trebuie să fie act autentic, fiind supus operaţiunilor de carte funciară.83Servituţile continue şi aparente se pot naşte şi prin uzucapiune. Orice servitute poate fi dobândită prin uzucapiune tabulară, însă doar servituţile pozitive pot lua naştere prin uzucapiune extratabulară.

Servituţile născute prin destinaţia proprietarului apar atunci când unul şi acelaşi proprietar a două imobile vecine stabileşte între ele o stare de fapt ce ar fi o adevărată servitute dacă imobilele ar fi în proprietatea a două persoane diferite. Până când proprietarul imobilelor este acelaşi, nu este vorba de o servitute. Însă în momentul în care imobilele ar avea proprietari diferiţi situaţia creată de proprietarul iniţial s-ar transforma într-o servitute veritabilă. Acest caz de dobândire a dreptului de servitute a fost reglementat în noul cod civil, în art.758, care prevede că „Servitutea se poate constitui in vederea unei utilitati viitoare a fondului dominant.”

Vorbind de drepturile şi obligaţiile proprietarilor celor două fonduri, fondul dominant şi cel aservit, precizăm că acestea diferă după cum s-a constituit servitutea. Astfel, în cazul servituţiilor naturale şi a celor legale, drepturile şi obligaţiile sunt cele stabilite prin lege. În cazul celor născute prin titlu drepturile şi obligaţiile sunt cele prevăzute în actul juridic prin care se constituie.

Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant sunt următoarele84: de a face toate lucrările necesare pentru conservarea şi exercitarea servituţii, de a se folosi de servitute numai în conformitate cu legea, titlul sau modul ei de stabilire, de a nu face lucrări care ar antrena schimbări împovorătoare pentru fondul aservit.

83 A se vedea art.756 C.civ. „Servitutea se poate constitui in temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune, dispozitiile in materie de carte funciara ramanand aplicabile.”84 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.255

73

Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit sunt următoarele85: de a abandona fondul aservit la dispoziţia proprietarului fondului dominant atunci când, prin titlu, s-a obligat să facă, pe cheltuiala sa, anumite lucrări necesare pentru exercitarea şi conservarea servituţii, de a se abţine de la orice faptă prin care ar tulbura exerciţiul normal al servituţii, chiar dacă aceasta ar deveni împovărătoare.

Ca şi uzufructul şi dreptul de servitute se stinge prin următoarele modalităţi:

- prin imposibilitate materială de a mai exercita servitutea

- prin consolidare sau confuziune- prin neexercitarea servituţii timp de 30 de ani- prin pieirea totală a bunului aservit- prin renunţare la servitute- prin expirarea termenului pentru care a fost constituită

prin titlu- prin rezoluţiunea, revocarea sau nulitatea titlului celui

care a consimţit la constituirea servituţiiÎn cele ce urmează vom analiza limitările şi restricţiile

dreptului de proprietate privată, aşa cum este reglementat în noul cod civil. Aceste restrângeri ale dreptului de proprietate privată au fost reglementate în scopul realizării unui echilibru între interesul general şi cel individual.

Am văzut că în literatura juridică de specialitate servituţile naturale şi cele legale sunt considerate doar nişte simple obligaţii izvorâte din raporturile de vecinătate, simple limitări sau îngrădiri ale atributului folosinţei dreptului de proprietate.Limitãrile reprezintã fie restrângeri normale ale unora din atributele care se referã la obiectul său, impuse de interesele generale ale societăţii sau de apãrare a dreptului de proprietate al celorlalte subiecte de drept, fie restrângeri cu caracter excepţional, care pot duce chiar la pierderea dreptului, cum este exproprierea pentru cauzã de utilitate publicã. Dupã cum prevede art.49 din Constituţie, prin lege pot fi aduse

85 idem74

anumite îngrădiri ale dreptului de proprietate fără ca ele sã atingã fondul acestui drept.

Limitările dreptului de proprietate vizeazã în general proprietatea imobiliarã şi, în special, proprietatea funciară.În dreptul roman, şi mai apoi în toate sistemele de drept născute din acesta se impuneau anumite cornportamente fie în interesul vecinilor, fie în interesul public.

Noul cod civil, în art.556 a legiferat lirnitele exercitãrii dreptului de proprietate privatã, astfel:,,Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele rnateriale al obiectului sãu.Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate cu îngrãdirile stabilite prin lege. Prin lege poate fi lirnitatã exercitarea atributelor dreptului de proprietate.Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitatã şi prin voinţa proprietarului, cu excepţiile prevãzute de lege.

Prin urmare, existã limite rnateriale, limite legale, limite judiciare şi limite convenţionale ale exercitãrii dreptului de proprietate privatã. Aceste îngrãdiri ale proprietăţii individuale imobiliare se manifestã într-o rnanierã în principal negativã, proprietarul neputând sã-şi exercite pe deplin dreptul. Limitele exercitãrii dreptului de proprietate privatã nu se confundã însã cu însãşi suprimarea acestuia. Exproprierea şi confiscarea sunt instituţii în care Constituţia îngãduie lipsirea unei persoane de dreptul sãu de proprietate privatã, prin luarea unor mãsuri obligatorii de cãtre autoritãtile publice Astfel aceste institutii de drept nu sunt limitãri ale exercitãrii dreptului de proprietate privatã, ci conduc la stingerea dreptului de proprietate privatã, prin irnpunerea unor măsuri imperative.

- Limite materiale ale dreptului de proprietate privatãArt.556 alin.1 C.civ. prevede cã ,,dreptul de proprietate

poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului sãu. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeazã obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege. Lirnitele rnateriale au în vedere numai bunurile corporale şi delirniteazã exercitarea dreptului de proprietate în funcţie de corporalitatea obiectului sãu.

75

În situaţia construcţiilor cu mai multe apartamente aparţinând unor proprietari diferiţi, pot sã aparã litigii fie în legãtură cu delirnitarea apartamenelor, fie în legãturã cu pãrţile comune indivize ale construcţiei. Mai multe probleme apar în legãturã cu limitele exercitãrii dreptului de proprietate privatã asupra terenurilor. Dreptul de proprietate asupra terenurilor se întinde nu nurnai asupra suprafeţelor, ci şi asupra spaţiului aflat deasupra terenului şi asupra subsolului. Art.559 alin.1 şi 2 C. civ. prevãd urmãtoarele: Proprietatea terenului se întinde şi asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale. Proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi lucrãrile ce gãseşte de cuviinţã, în afarã de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage din ele toate foloasele ce acestea ar produce. El este ţinut sã respecte, în condiţiile şi în limitele determinate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor şi apelor subterane, lucrãrilor şi instalaţiilor subterane ţi altora asemenea.

- Limite legale ale dreptului de proprietate privatã stabilite în cadrul raporturilor de vecinãtate

Principiul proprietăţii, enunţat de art.41 din Constituţie, prevede în acelaşi timp cã legea poate stabili limite ale dreptului de proprietate86. Proprietatea, astfel cum este definitã de art.555 C.civ., este îngrãditã în limitele stabilite de lege. În funcţie de voinţa juridicã pe care se întemeiazã, limitele legale ale dreptului de proprietate sunt stabilite de cãtre legiuitor (lirnite juridice). În acest caz este vorba de lirnitele exercitãrii dreptului de proprietate în raporturile de vecinãtate, aşa numitele servituţi naturale şi legale. În literatura juridică87 se apreciază cã şi dezmernbrãrnintele dreptului de proprietate privatã pot fi privite ca lirnite juridice lato sensu ale exercitãrii acestui drept, indiferent dacã sunt consimţite de proprietar sau se nasc prin uzucapiune.

În Noul cod civil reglernentãrile corespunzãtoare servituţilor naturale şi legale au fost cuprinse în art.602-625

86 Vezi art.41 Constituţia României87 S.Sztranyiczki, op.cit., pag.39

76

(Lirnitele juridice ale dreptului de proprietate - Capitolul III, Titlul II - Proprietatea privatã, Cartea a III-a - Despre bunuri).

Servituţile naturale sunt: folosirea apelor; picãtura streşinii;distanţa şi lucrãrile intermediare cerute pentru anurnite construcţii, lucrãri şi plantaţii; vederea asupra proprietãţii vecinului; dreptul de trecere şi alte lirnite legale.

a) referitor la folosirea apelor, regulile privind curgerea fireascã a ape1or (art.604 şi urm.C.civ.) prevăd cã proprietarul fondului inferior nu poate împiedica în niciun fel curgerea fireascã a apelor provenite de pe fondul superior. Cu privire la regulile privind curgerea provocatã a apelor, proprietarul fondului inferior nu poate împiedica nici curgerea provocatã de proprietarul fondului superior sau de alte persoane, aşa cum este cazul apelor care tâşnesc pe acest din urmã fond datoritã unor lucrãri subterane întreprinse de proprietarul acestuia, al apelor provenite din secarea terenurilor mlãştinoase, al apelor folosite într-un scop casnic, agricol sau industrial, însã numai dacã aceastã curgere precedã vãrsarea într-un curs de apã sau într-un şanţ. În acest caz, proprietarul fondului superior este obligat sã aleagã calea şi mijloacele de scurgere de naturã sã aducã prejudicii minime fondului inferior, rãrnânând dator la plata unei despãgubiri juste şi prealabile cãtre proprietarul acestui din urmã fond. Dispoziţiile de mai sus nu se aplicã când pe fondul inferior se aflã o construcţie, împreunã cu grãdina şi curtea aferentã sau un cirnitir. Referitor la cheltuielile cu la irigații, proprietarul care vrea sã foloseascã pentru irigarea terenului sãu apele naturale şi artificiale de care poate dispune în rnod efectiv, are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusivã, sã facã pe terenul riveranului opus lucrãrile necesare pentru captarea apei.Referitor la întrebuinţarea izvoarelor, proprietarul poate acorda orice întrebuinţare izvorului ce ar exista pe fondul sãu, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobândite de proprietarul fondului inferior. Proprietarul fondului pe care se aflã izvorul nu poate sã-i schimbe cursul dacã prin aceastã schimbare ar lipsi locuitorii unei localităţi de apa necesarã pentru satisfacerea nevoilor curente;

77

b) în ceea ce priveşte servitutea picãturilor de streşinã (art.611 C.civ.), se prevede cã orice proprietar este obligat sã-şi facã streaşinã casei sale astfel încât apele provenind de la ploi sã nu se scurgã pe fondul proprietarului vecin;

c) în legãturã cu distanţa şi lucrãrile intermediare cerute pentru anurnite construcţii, lucrãri şi plantaţii, referitor la distanţa minimă în construcţii (art.612 C.civ.), se prevede cã orice construcţii, lucrãri sau plantaţii se pot face de cãtre proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 de cm faţã de linia de hotar, dacã nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanisrn, astfel încât sã nu se aducã atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanţa minimã se face prin acordul pãrţilor exprirnat printr-un înscris autentic. De asernenea, în legãturã cu distanta minimã pentru arbori (art.613 C.civ.) se prevede că arborii trebuie sãdiţi la o distanţã de cel puţin 2 metri de linia de hotar, cu excepţia acelora mai mici de 2 metri, a plantaţiilor şi a gardurilor vii. În caz de nerespectare a distanţei, proprietarul vecin este îndreptãţit sã cearã scoaterea ori, dupã caz, tãierea, la înãlţirnea cuvenitã, a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate. Proprietarul fondului peste care se întind rãdãcinile sau rarnurile arborilor aparţinând proprietarului vecin are dreptul de a le tãia, precum şi dreptul de a pãstra fructele cãzute în rnod natural pe fondul sãu;

d) referitor la vederea asupra proprietãţii vecinului, cu privire la fereastra sau deschiderea în zidul comun (art.614 C. civ.), nu este permis sã se facã fereastrã sau deschidere în zidul cornun, decât cu acordul proprietarilor. Cu privire la distanţa minimă pentru fereastra de vedere (art.615 C.civ.) e obligatorie pãstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul îngrãdit sau neîngrãdit, aparţinând proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrãri ce ar fi orientate cãtre acest fond.Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asernenea lucrãri neparalele cu linia de hotar spre fondul învecinat sunt interzise la o distanţã mai micã de un metru. Distanţa se calculeazã de la punctul cel rnai apropiat de linia de

78

hotar, existent pe faţă zidului în care s-a deschis vederea sau, dupã caz, pe linia exterioarã a balconului, pânã la linia de hotar. Distanţa şi în cazul lucrãrilor neparalele se mãsoarã tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrãrii de linia de hotar şi pânã la aceastã linie. Privitor la fereastra de luminã (art.616 C.civ.), se dă dreptul proprietarului de a-şi deschide, farã limitã de distanţã, ferestre de lurninã dacã sunt astfel construite încât sã împiedice vederea spre fondul învecinat;

e) în ce priveşte dreptul de trecere (art.617 C.civ.), proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publicã are dreptul sã i sã permitã trecerea pe fondul vecinului sãu pentru exploatarea fondului propriu. Trecerea trebuie sã se facã în condiţii de naturã sã aducã o minimã stânjenire exercitãrii dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publicã; în cazul în care mai rnulte fonduri vecine au acces la calea publicã, trecerea se va face pe fondul cãruia i s-ar aduce cele mai mici prejudicii. Dreptul de trecere este imprescriptibil. El se stinge în momentul în care fondul dominant dobândeşte un alt acces la calea publicã. Dacã lipsa accesului provine din vânzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerutã decât celor care au dobândit partea de teren pe care se făcea anterior trecerea. Când lipsa accesului este irnputabilã proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilitã nurnai cu consimţãrnântul proprietarului fondului care are acces la calea publicã şi cu plata dublului despãgubirii;

f) alte lirnite legale (art.621-625 C.civ.):- dreptul de trecere pentru utililãţi – proprietarul este obligat sã permitã trecerea prin fondul sãu a reţelelor edilitare ce deservesc fonduri învecinate sau din aceeaşi zonã de natura conductelor de apã, gaz sau altele asernenea, a canalelor şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, dupã caz, precum şi a oricãror alte instalaţii sau materiale cu acelaşi scop. Aceastã obligaţie subzistã numai pentru situaţia în care trecerea prin altã parte ar fi imposibilã, periculoasã sau foarte costisitoare. În toate cazurile, proprietarul are dreptul la plata unei despãgubiri juste.Dacã e vorba despre utilitãţi noi, despãgubirea trebuie sã fie şi prealabilã. Clãdirile, curţile şi grãdinile acestora sunt

79

exceptate de la acest drept de trecere, dacã ea are ca obiect conducte şi canale, subterane, în cazul în care acestea sunt utilitãţi noi;- dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrãri – proprietarul este obligat sã perrnitã folosirea fondului sãu pentru efectuarea unor lucrãri necesare fondului învecinat, precum şi accesul vecinului pe terenul sãu pentru tãierea crengilor şi culegerea fructelor, în schimbul unei despãgubiri dacã este cazul;- dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie – proprietarul unui fond nu poate împiedica accesul altuia pentru a redobândi posesia unui bun al sãu, ajuns întârnplãtor pe fondul respectiv, dacã a fost înştiinţat în prealabil. În toate cazurile, proprietarul fondului are dreptul la o justã despãgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie, precum şi pentru cele pe care bunul le-a cauzat fondului;- starea de necesitate – în cazul în care o persoanã a folosit sau a distrus un bun al altuia pentru a se apãra pe sine ori pe altul de un pericol iminent, proprietarul bunului are dreptul sã cearã o despãgubire echitabilã nurnai de la cel care a fost salvat. Nu poate pretinde nicio despãgubire proprietarul care a provocat sau a favorizat apariţia pericolului.

- Limite judiciare ale dreptului de proprietate privatã stabilite în cadrul raporturilor de vecinãtate

Aceste limite judiciare ale exercitãrii dreptului de proprietate privatã sunt stabilite de judecãtori, în absenţa unor prevederi legale, într-o situaţie de fapt care face necesarã o asemenea limitã pentru a pãstra echilibrul între sferele de exercitare ale drepturilor de proprietate privatã, aparţinând unor proprietari diferiţi. Problema pãstrãrii acestui echilibru se pune, în primul rând, în raporturile de vecinãtate, în materie imobiliarã. Astfel, considerãm cã numai prejudiciile de o anumitã gravitate pot fi reparate pe calea justiţiei, întrucât raporturile de vecinãtate presupun acceptarea reciprocã a inconvenientelor, dacã acestea rãrnân la un nivel rezonabil. De asernenea, aprecierea gravitãţii inconvenientelor, respectiv a prejudiciilor; trebuie sã se facã prin raportare la timpul şi locul în care se desfãşoarã raporturile de vecinãtate.

80

În ceea cepriveşte rnodalitãţile de reparare a prejudiciului, cel vãtãmat poate sã cearã despãgubiri, adicã o sumã de bani echivalentã valorii pagubei. Pe lângã despãgubiri, victima poate solicita instanţei sã oblige vecinul la încetarea activitãţii pãgubitoare.Art.630 dispune în acest sens astfel: ,,Dacã proprietarul cauzeazã, prin exercitarea dreptului sãu, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinãtate, instanţa de judecatã poate, din considerente de echitate, sã îl oblige la despãgubiri în folosul celui vãtãmat, precum şi la restabilirea situaţiei anterioare atunci când acest lucru este posibil. În cazul în care prejudiciul cauzat ar fi minor în raport cu necesitatea sau utilitatea desfãşurãrii activitãţii prejudiciabile de cãtre proprietar, instanþa va putea încuviinþa desfãºurarea acelei activitãþi. Cel prejudiciat va avea însã dreptul la despãgubiri. Dacã prejudiciul este irninent sau foarte probabil, instanþa poate sã încuviinþeze, pe cale de ordonanþã preºedinþialã, rnãsurile necesare pentru prevenirea pagubei.

- Limite convenþionale ale dreptului de proprietate privatã stabilite în cadrul raporturilor de vecinãtate

Prin propria sa voinþã, proprietarul poate sã restrângã sau sã Iirniteze exercitarea dreptului de proprietate, în baza prevederilor art.556 alin.3 NCC. Proprietarul poate sã consimtã la limitarea dreptului sãu prin acte juridice dacã nu încalcã ordinea publicã ºi bunele moravuri. Aceastã voinþã se exprimã în mod concret prin consimþãmântul dat în cadrul unor raporturi juridice. Astfel, proprietarul poate constitui asupra unui bun ce alcãtuieºte obiectul dreptului de proprietate un drept de uzufruct, cedând uzufructuarului folosinþa ºi posesia bunului, el rãmânând cu dispoziþia.Din exernplul dat în Iegãturã cu uzufructul rezultã în prirnul rând cã asemenea lirnitãri apar în cazul dezrnembrãmintelor dreptului de proprietate. Atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de titulari diferiþi ºi asupra unor drepturi diferite. Prin aceasta se ajunge la dezmembrarea dreptului de proprietate, în sensul cã dispoziþia rãmâne întotdeauna proprietarului, iar celelalte douã atribute - posesia ºi folosinþa - sunt exercitate de alte persoane, în condiþii legale.

81

În al doilea rând, o altã restricþie a dreptului de proprietate o constituie clauza de inalienabilitate. Inalienabilitatea este în principiu Iegalã, adicã reglernentatã de lege [art. 135 pct. (5) din Constituþie, potrivit cãruia bunurile din dorneniul public sunt inaIienabi1e, dar ea poate avea ºi caracter convenþional. Art. 627 NCC prevede clauza de inalienabilitate astfel: ,,Prin convenþie sau testarnent se poate interzice înstrãinarea unui bun, însã numai pentru o duratã de cel mult 49 de ani ºi dacã existã un interes serios ºi legitirn. Termenul începe sã curgã de Ia data dobândirii bunului. Dobânditorul poate fi autorizat de cãtre instanþã sã dispunã de bun dacã interesul care a justifîcat clauza de inalienabilitate a bunului a dispãrut sau dacã un interes superior o irnpune. Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage nulitatea întregului contract dacã a fost determinantã la încheierea acestuia. In contractele cu titlu oneros, caracterul deterrninant se prezumã, pânã la proba contrarã. Clauza de inalienabilitate este subînþeleasã îri convenþiile din care se naºte obligaþia de a transmite în viitor proprietatea cãtre o persoanã determinatã sau deterrninabilã. Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi opritã prin stipularea inalienabilitãþii. Prin voinþa proprietarului este posibilã restrângerea exercitãrii unuia sau altuia dintre atributele dreptului de proprietate privatã. De exemplu, deºi potrivit legii, trebuie sã existe o anumitã distanþã a construcþiilor faþã de linia de hotar, proprietarul unui teren îºi poate restrânge dreptul de aLimitãri ºi restricþii ale dreptului de proprietate privatã 45construi, rnãrind aceastã distanþã prin obligaþia pe care ºi-o asumã. Nu se riaºte, în acest caz, un dezrnembrãmânt al dreptului de proprietate, întrucât vecinul nu exercitã niciun atribut asupra terenului primului proprietar. De asemenea, este posibil ca proprietarul sã-ºi restrângã exercitarea propriului drept de proprietate, permiþând astfel lãrgirea sferei de exercitare a dreptului vecinului. Nici în acest caz nu este vorba de naºterea vreunui dezmembrãmânt, întrucât vecinul nu primeºte nicio prerogativã asupra terenului limitrof. Inalienabilitatea poate rezulta direct din lege ºi din convenþii

82

între persoane, pe care pãrţile le încheie în mod liber, potrivit Iiberului Ior consimþãmânt.În Iiteratura juridicã de specialitate problema adrnisibilitãþii clauzei de iialienabilitate este controversatã, în jurisprudenþã s-a admis cã prin con\cnþia lor pãrþile pot stipula clauza inadmisibilitãþii, chiar dacã Iegea nu o 1revede expres, dacã aceastã clauzã se întemeiazã pe un interes Iegitim ºi serios, nu este generalizatã ºi este limitatã în timp.

7.4. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie88

Cele două drepturi sunt varietăţi ale dreptului de uzufruct, care se particularizează prin aceea că titularul lor are recunoscute atributele de posesie şi de folosinţă asupra bunului altuia, dar numai în limitele satisfacerii nevoilor lui şi ale membrilor familiei sale. Dreptul de uz are ca obiect orice bun mobil sau imobil. Atunci când el are ca obiect o casă de locuit se numeşte drept de abitaţie.

a) Dreptul de uz este acel drept real principal, esenţialmente temporar, dezmembrământ al dreptului de proprietate, care conferă proprietarului său atributele posesiei şi folosinţei asupra unui bun aflat în proprietatea altuia, dar numai în limitele satisfacerii nevoilor lui şi ale familiei sale.Culegerea fructelor se face numai în natură, acestea fiind destinate numai pentru consumul uzufructuarului şi al membrilor familiei sale89

Dintre deosebirile de dreptul de uzufruct amintim: titularul său poate fi numai o persoană fizică şi are caracter strict personal, adică uzuarul nu îl poate înstrăina, nu nu îl poate ceda, închiria sau arenda. În rest regimul său juridic este acelaşi cu cel al dreptului de uzufruct.

88 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.242, cu notele de subsol şi autorii citaţi 89 Prin familie, în sensul ei civil, se înţeleg toate persoanele care se gospodăresc cu uzuarul şi desfăşoară un singur menaj (soţul sau soţia, copii, copii din afara căsătoriei, copii adoptivi, părinții ori alte persoane aflate în întreținere)

83

b) Dreptul de abitaţie este, aşa cum am văzut, un drept de uz care are ca obiect o locuinţă. El conferă titularului său posibilitatea de a poseda şi folosi locuinţa proprietatea altei persoane pentru satisfacerea trebuinţelor de locuit ale lui şi ale membrilor familiei lui.

Ca şi dreptul de uz, dreptul de abitaţie se poate naşte doar în favoarea unei persoane fizice, fiind un drept personal, adică inalienabil, insesizabil şi nu poate fi închiriat. Prin excepţie legea permite celui care exercită dreptul de abitaţie asupra unei locuinţe ce depăşeşte nevoia de locuit a sa şi a familiei sale, să închirieze o parte din acea locuinţă.

Dreptul de abitaţie se naşte prin convenţie sau prin testament.Pe lângă aceste moduri de apariţie a dreptului legea90

mai aminteşte de un mod legal de naştere. Astfel, se prevede că soţul supravieţuitor are un drept de abitaţie asupra casei de locuit care a aparţinut soţului predecedat, dacă sunt întrunite următoarele condiţii: casa de locuit să facă parte din masa succesorală a soţului decedat; să fie vorba de casa în care a locuit soţul supravieţuitor până la data daschiderii succesiunii; soţul supravieţuitor să nu fie unicul moştenitor al defunctului; soţul supravieţuitor să nu aibă o altă locuinţă proprie.Acest drept este un drept temporar, până la ieşirea din indiviziune a moştenitorilor, dar pe timp de cel puţin un an de la data decesului celuilalt soţ. Oricare dintre mostenitori poate cere fie restrangerea dreptului de abitatie, dacă locuinta nu e necesara in intregime sotului supravietuitor, fie schimbarea obiectului abitatiei, daca pune la dispozitia sotului supravietuitor o alta locuinta corespunzatoare. În situaţia în care soţul supravieţuitor se recăsătoreşte dreptul de abitaţie încetează automat.

7.5. Dreptul de superficie

Dreptul de superficie e definit91 ca fiind acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra 90 Vezi art.973 C.civ.

84

unui teren, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane numită superficiar, privitor la construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări ce se află pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă accesoriu dreptului de proprietate asupra construcţiilor, plantaţiilor, etc. Chiar dacă în definiţia dată de cod legiuitorul se referă doar la construcţii, raportat la art.702 C.civ., trebuie să se ţină seama la aplicarea superficiei şi în cazul plantaţiilor, precum şi al altor lucrări autonome cu caracter durabil.

S-a afirmat92 că dreptul de superficie reuneşte în conţinutul său dreptul de proprietate asupra unei construcţii sau plantaţii şi un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren aparţinând altei persoane decât titularul dreptului de superficie. Astfel se suprapun două drepturi, dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări şi dreptul de proprietate asupra terenului care aparţine altei persoane. Însă dreptul de superficie e doar o componentă a acestui complex juridic, respectiv doar dreptul de a folosi terenul proprietatea altuia, pe care el are în proprietate o construcţie sau o plantaţie.

Dreptul de superficie are următoarele caractere juridice:- este un drept imobiliar, având ca obiect doar o

suprafaţă de teren- este un drept constituit pe o perioadă determinată, de

cel mult 99 de ani, termen ce poate fi prelungit- este un drept imprescriptibil extinctivDreptul de superficie poate fi dobândit prin titlu, prin

uzucapiune sau prin lege.Prin titlu, dreptul de superficie se naşte în baza unui

contract, a unui testament sau a unui act de concesiune.

91 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.257, cu notele de subsol şi autorii citaţi, de asemenea a se vedea și definiția legală din art.693 C.civ. Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta.92 V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed.Humanitas, Bucureşti 2004, vol.I, pag.41-96

85

Convenţia constituie titlu în baza cărora se dobândeşte dreptul de superficie asupra terenului proprietate particulară.Contractul fie că este cu titlu gratuit, ori cu titlu oneros, trebuie să fie un act autentic, fiind supus operaţiunilor de carte funciară. Dacă dovada existenţei unei convenţii nu se face, proprietarul construcţiei nu dobândeşte un drept real, ci doar un drept de creanţă. Art.693 C.civ., alin.3 şi 4, reglementează două cazuri speciale de constituire a superficiei prin intermediul unui act: Superficia se poate inscrie si in temeiul unui act juridic prin care proprietarul intregului fond a transmis exclusiv constructia ori a transmis terenul si constructia, in mod separat, catre doua persoane, chiar daca nu s-a stipulat expres constituirea superficiei. În situatia în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate inscrie pe baza renuntarii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, in favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate inscrie in favoarea unui tert pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.

Dreptul de superficie asupra terenurilor aflate în proprietatea privată a statului şi a unităţilor administrativ-teritoriale se constituie prin act de concesiune.

Prin testament dreptul de superficie se naşte în situaţia în care testaorul lasă proprietatea construcţiei unui legatar şi proprietatea terenului unui alt legatar.

Dreptul de superficie se naşte şi prin uzucapiune în cazul în care posesorul proprietar al construcţiilor se comportă ca un titular al dreptului de superficie asupra terenului.

Am precizat că dreptul de superficie se naşte şi prin lege. Un singur caz de naştere a dreptului ex lege este prevăzut de legislaţia română. Este situaţia construcţiilor edificate în timpul căsătoriei de către soţi pe terenul proprietatea exclusivă a unui singur soţ. Construcţia este bun comun în devălmăşie, iar soţul neproprietar al terenului devine titular al unui drept de

86

superficie. Dreptul superficie se dobândeşte în temeiul legii (a se vedea art.339 C.civ.93) şi nu în baza unei convenţii înte soţi.

Titularul are un drept de proprietate asupra construcţiei şi în consecinţã superficiarul are asupra acesteia, atributele dreptului de proprietale – posesia, folosinţa şi dispoziţia – în plenitudinea lor.

Asupra terenului, pe care sunt edificate construcţiile, plantaţiile sau lucrãrile sale, superficiarul exercitã posesia şi folosinţa şi un drept de dispoziţie materialã limitat. Dispoziţia materială se referă la posibilitatea de a dispune de substanţa terenului dar numai în vederea realizării construcţiei. El poate aduce modificãri ale configuraţiei fizice a terenului pentru a realiza lucrãrile necesare realizãrii construcţiei, cum sunt: sãpãturile, drenãrile, neteziri, instalaţii subterane etc

Superficiarul este îndreptãţit sã înstrãineze construcţia, fãrã sã aibã nevoie de consimţãmântul proprietarului terenului. Superficiarul exercită prerogativele dezmembrate din dreptul de proprietate asupra terenului.În acest sens, el poate sã culeagã productele terenului. Acest drept se transmite şi prin moştenire legalã sau testamentarã. El poate fi grevat de sarcini reale în cazuri precum: uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea, ipoteca. Dreptul de a transmite proprietatea sau de a greva superficia, poate fi restrâns sau limitat prin convenţia de constituire.

În cazul în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacã pãrţile nu au prevãzut alte modalitãţi de platã a prestaţiei de cãtre superficiar, titularul dreptului de superficie datoreazã, sub formã de rate lunare, o sumă egalã cu chiria stabilitã pe piaţa liberã, ţinând seama de natura terenului, de destinaţia construcţiei în cazul în care aceasta existã, de zona în care se aflã terenul şi orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei.În caz de neînţelegere între pãrţi, suma datoratã proprietarului terenului va fi stabilitã pe cale judecãtoreascã.

93 Bunurile dobandite in timpul regimului comunitatii legale de oricare dintre soti sunt, de la data dobandirii lor, bunuri comune in devalmasie ale sotilor.

87

Dacã nu existã determinate limitele exercitãrii dreptului de superficie, se aplică dispoziţiile art.695 alin.1 C.civ.conform cãruia ,,exercitarea dreptului de superficie este delimitatã de suprafaţa de teren pe care urmeazã sã se construiascã şi de cea necesarã exploatãrii construcţiei sau, dupã caz, de suprafaţa de teren aferentã şi de cea necesarã exploatãrii construcţiei edificate. Odatã ce construcţia a fost realizatã, superficiarul „nu poate modifica structura construcţiei. El o poate însã demola, dar cu obligaţia de a o reconstrui în forma iniţialã. În cazul în care superficiarul modificã structura construcţiei, proprietarul terenului poate sã cearã, în termen de 3 ani, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situaţia anterioarã. În al doilea caz, curgerea termenului de prescripţie de 3 ani este suspendatã pânã la expirarea duratei superficiei.

Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară, pentru una dintre următoarele cauze94:

a)la expirarea termenului;b)prin consolidare, dacã terenul şi construcţia devin

proprietatea aceleiaşi persoane;c)prin pieirea construcţiei, dacã existã stipulaţie expresã

în acest sens;d)în alte cazuri prevãzute de lege.Conform vechiului Cod civil, dreptul de superficie,

fiind un drept perpetuu, exista atâta timp cât există construcţia. Dreptul de superficie se stinge în două cazuri: când construcţia, lucrarea sau plantaţia a pierit ori a fost desfiinţată de superficiar şi când proprietarul terenului devine proprietarul construcţei, lucrării sau plantaţiei. În noua reglementare, dreptul născându-se pe o perioadă limitată, de cel mult 99 ani, acesta se stinge şi prin expirarea perioadei pentru care a fost constituit.

În ceea ce priveşte efectele încetãrii superficiei, se face distincţie între expirarea termenului, consolidare şi pierirea construcţiei.

În cazul prevăzut la art.698 lit.a, a expirării termenului prevăzul la data constituirii dreptului de superficie, în absenţa unei stipulaţii contrare, proprietarul terenului dobândeşte

94 Vezi art.698 C.civ.88

dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar prin accesiune, cu obligaţia de a plăti valoarea de circulaţie a acesteia de la data expirării termenului. Când construcţia nu există în momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului sa cumpere terenul la valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat constructia. Acesta poate refuza cumpărarea terenul dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcţia cladită pe teren si repune terenul în situatia iniţială. În absenta unei intelegeri contrare incheiate cu proprietarul terenului, dezmembramintele consimţite de superficiar se sting in momentul incetarii superficiei. Ipotecile care grevează dreptul de superficie se stramută de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului se extind de drept asupra terenului sau se stramuta de drept asupra materialelor. Ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existentei superficiei nu se extind cu privire la intregul imobil in momentul incetarii dreptului de superficie. Ele se stramută de drept asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului sau se extind de drept cu privire la întregul teren.

Dacă dreptul de superficie s-a stins prin consolidare, în absenţa unei stipulaţii contrare, dezmembramintele consimtite de superficiar se menţin pe durata pentru care au fost constituite, dar nu mai târziu de implinirea termenului iniţial al superficiei. Ipotecile nascute pe durata existentei superficiei se mentin fiecare in functie de obiectul asupra caruia s-au constituit.

În cazul stingerii dreptului de superficie prin pieirea constructiei, drepturile reale care greveaza dreptul de superficie se sting, daca legea nu prevede altfel.Ipotecile născute cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existentei dreptului de superficie se mentin asupra dreptului de proprietate reintregit.

89

CAPITOLUL 8

Modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate

8.1. Noţiuni introductive. Clasificare

Prin modalităţile de dobândire a dreptului de proprietate înţelegem totalitatea mijloacelor de prin care se dobândeşte dreptul de proprietate precum şi a celorlalte drepturi reale.

În literatura juridică de specialitate95 sunt considerate ca fiind moduri de dobândire a dreptului de proprietate: contractul sau convenţia translativă sau constitutivă de drepturi reale, succesiunea legală şi a testamentară, uzucapiunea, accesiunea, posesia de bună credinţă asupra bunurilor mobile, dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credinţă a bunului frugifer, hotărârea judecătorească, tradiţiunea şi ocupaţiunea.

Modalităţile de dobândire a proprietăţii se clasifică în funcţie de următoarele criterii:

a) după întinderea dobândirii:- moduri de dobândire universală sau cu titlu universal

– actele şi faptele juridice prin care se dobândeşte dreptul de proprietate asupra unei întregi universalităţi (ex.: succesiunea)

- moduri de dobândire cu titlu particular – actele şi faptele juridice prin care se dobândeşte dreptul de proprietate asupra unui bun sau a unor bunuri determinate (ex.: contractul, legatul, hotărârea judecătorească)

b) după caracterul dobândirii:- moduri de dobândire cu titlu oneros – modurile prin

care o persoană dobândeşte dreptul de proprietate numai dacă se obligă să plătească înstrăinătorului un echivalent, de obicei o sumă de bani (ex.: contractul de vânzare-cumpărare, contractul de schimb)

95 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.266.90

- moduri de dobândire cu titlu gratuit – modurile prin care o persoană se îmbogăţeşte, nefiind oblifat la plata unui echivalent (ex.:contractul de donaţie, uzucapiunea, succesiunea legală şi testamentară).

c) după momentul în care se produce efectul dobândirii- moduri de dobândire între vii – acele moduri prin care

transferul proprietăţii se produce în timpul vieţii părţilor (ex.: contractele translative de proprietate)

- moduri de dobândire pentru cauză de moarte – acele moduri prin care transferul proprietăţii se produce numai în momentul morţii proprietarului actual (ex.: succesiunea legală şi testamentară).

d) după situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii:

- moduri originare de dobândire – acele moduri în temeiul cărora dobânditorul este considerat ca fiind primul proprietar al bunului, neoperând o transmisiune a dreptului de la o persoană la alta (ex.: uzucapiunea şi accesiunea)

- moduri derivate de dobândire – acele moduri care au ca efect transmiterea dreptului de proprietate de la o persoană la alta (ex.: contractele, succesiunea legală şi testamentară)

8.2. Convenţia

Contractul sau convenţia este cel mai important mod de dobândire a dreptului de proprietate şi reprezintă acordul de voinţă încheiat între două sau mai multe persoane cu intenţia de a produce efecte juridice, respectiv de a transmite dreptul de proprietate sau de a constitui un drept real.

În sistemul dreptului civil român, convenţia este, ca regulă, translativă şi constitutivă de drepturi reale. Astfel, conform art.___ C.civ., „în contractele ce au ca obiect translaţia proprietăţii, sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimţământului părţilor şi lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradiţiunea bunului.” Deci, prin simplul acord de voinţă al părţilor, contractul se consideră valabil încheiat.

91

Acesta este principiul consensualismului, care, în materia contractului de vânzare-cumpărare, este enunţat astfel: „Vinderea este perfectă între părţi şiproprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asopra lucrului sau asupra preţului, deşi lucrul nu se va fi predat şi preţul nu se va fi numărat.”

Totuşi, în unele cazuri, simplul acord de voinţă nu este suficient pentru transmiterea proprietăţii.Este cazul de exemplu contractului de donaţie pentru care legea prevede ca acesta să respecte o anumită solemnitate, respectiv să fie încheiat printr-un act autentificat de un notar public sau, în cazul darurilor manuale, să, existe remiterea materială a bunului donat.În cazul transferului dreptului de proprietate sau a unui alt drept real asupra unui imobil, acestea se vor înscrie în carte funciară. De la principiul consensualismului există şi unele excepţii:

- părţile au stabilit, prin de comun acord, să amâne transferul dreptului real, la împlinirea unui termen sau la realizarea unei condiţii

- înstrăinarea are ca obiect un bun sau bunuri viitoare, caz în care transferul este amânat până la data predării lor

- înstrăinarea are ca obiect un bun sau bunuri generice, caz în care transferul are loc în momentul individualizării lor prin măsurare, cântărire sau numărare

8.3. Succesiunea

Prin moştenire se înţelege transmiterea patrimoniului unei persoane fizice decedate către una ori mai multe persoane în fiinţă (persoane fizice, persoane juridice ori statul). Rezultă că regulile care guvernează moştenirea se pot aplica numai în cazul morţii unei persoane fizice, nu şi în cazul încetării existenţei unei persoane juridice.În locul noţiunii de moştenire în mod frecvent se utilizează şi noţiunea de succesiune.

Persoana despre a cărei moştenire este vorba, defunctul, se mai numeşte şi de cuius, sau autor, iar în cazul moştenirii testamentare, testator. Persoanele cae dobândesc patrimoniul

92

defunctului se numesc moştenitori sau succesori. În cazul moştenirii testamentare dobânditorul se numeşte legatar.

În cadrul dreptului de moştenire sau succesiune se întrebuinţează nu numai în sensul de transmitere a patrimoniului unei persoane fizice decedate către una sau mai multe persoane în fiinţă, dar şi pentru desemnarea a însuşi patrimoniului transmis din cauza de moarte, deci în sens de masă succesorală. În acest sens se vorbeşte de moştenirea (succesiunea) lăsată de defunct, de moştenirea dobândită de moştenitori, de moştenirea sau succesiunea vacantă (hereditas iacens), adică fără stăpân (hereditas caduca ) etc.

O precizare se mai impune în legătură cu noţiunea de succesiune. În cadrul dreptului civil această noţiune se întrebuinţează şi într-un sens mai larg, desemnând orice transmisiune de drepturi, între vii sau pentru cauză de moarte, transmisiune care poate fi universală, cu titlu universal sau cu titlu particular.În acest sens, de exemplu, cumpărătorul este succesorul cu titlu particular al vânzătorului (iar vânzătorul autor al cumpărătorului). Prin urmare, noţiunea de succesiune (şi succesor) numai în sensul restrâns al cuvântului-transmisiune pentru cauză de moarte-este echivalent al noţiunii de moştenire (moştenitor).Astfel fiind, considerăm că este mai indicată folosirea noţiunii de moştenire.

Este însă evident că noţiunea de succesiune, utilizată totuşi în domeniul dreptului de moştenire, are un înţeles restrâns, referindu-se numai la transmisiunile pentru cauză de moarte, iar noţiunea de succesori la succesori în drepturi mortis causa, indiferent că sunt moştenitori legali sau testamentari, cu vocaţie universală, cu titlu universal sau cu titlu particular.

Conform art.___ C.civil “succesiunea se deferă sau prin lege, sau după voinţa omului, prin testament”. Prin urmare, în funcţie de izvorul vocaţiei succesorale a celor ce dobândesc patrimonial persoanei decedate, moştenirea poate fi legală sau testamentară.

Moştenirea este legală în cazul în care transmiterea patromoniului succesoral are loc în temeiul legii- la persoanele, în ordinea şi în cotele determinate de lege.Ea intervine în cazul

93

şi în măsura în care defunctul nu a dispus prin testament de patrimonial său pentru caz de moarte sau de manifestarea sa de voinţă nu poate produce efecte, în total sau în parte.

Precizăm că moştenirea este legală şi în cazul în are defunctul a lăsat testament, însă acesta nu cuprinde dispoziţii referitoare la transmiterea patrimoniului succesoral, ci numai alte dispoziţii, de exemplu, cu privire la numirea unui executor testamentar, cu privire la funeralii, înlăturarea de la moştenire a unor rude etc.În acest sens din urmă caz, dacă cel înlăturat este moştenitor rezervatar, el va culege rezerva ca moştenitor legal, tot aşa cum şi ceilalţi moştenitori-care beneficiază de exheredare-vor culege moştenirea în temeiul legii, deci ca moştenitori legali.Cu alte cuvinte moştenirea este legală fiindcă patrimonial succesoral se transmite la persoanele, în ordinea şi în cotele determinate de lege, moştenitorii justificând această calitate a lor prin invocarea textelor legale corespunzătoare.

Persoanele care dobândesc moştenirea în temeiul legii sunt moştenitori universali, cu vocaţie la întregul patrimoniu lăsat de defunct, chiar dacă, existând o pluralitate de moştenitori, ei beneficiază numai de o fracţiune de moştenire. Rezerva se culege, în toate cazurile, cu titlu universal. Moştenitorii legali nu pot avea vocaţie numai la bunuri singulare, privite izolat, deci nu pot exista moştenitori legali cu titlu particular.

Moştenirea este testamentară în cazul şi în măsura în care transmiterea masei succesorale are loc în temeiul voinţei celui care lasă moştenirea, manifestată prin testament.

Persoanele desemnate de testator să culeagă moştenirea-în tot sau în parte-se numesc legatari (moştenitori testamentari). Legatarul poate fi: universal, deci cu vocaţie la întregul patrimoniu lăsat de defunct; cu titlu universal, cu vocaţie la o fracţiune din masa succesorală; cu titlu particular, cu vocaţie numai la bunuri singulare, anume determinate.

8.4. Accesiunea

94

Accesiunea (denumită şi încorporaţiunea) presupune încorporarea sau unirea unui lucru mai puţin important cu un alt lucru, mai important, fiecare având proprietari diferiţi.

Proprietarul bunului mai important, devine proprietar al bunului mai puţin important, în timp ce proprietarul acestuia va avea dreptul la despăgubire, în virtutea principiului îmbogăţirii fără just temei.

Accesiunea este de două feluri: imobiliară şi mobiliară. - Accesiunea imobiliară – care la rândul ei este de două

feluri: naturală şi artificială.a) accesiunea imobiliară naturală – presupune unirea a

două bunuri care au proprietari diferiţi, fără intervenţia omului. Legea reglementează câteva cazuri de accesiune imobiliară naturală:

Aluviunea – presupune creşterile de teren care sa fac ca urmare a depunerilor succesive de pământ, efectuate pe nesimţite, pe malul apelor curgătoare. Acest teren aparţine proprietarului terenului la care s-au făcut acele depuneri.

Avulsiunea – presupune ruperea bruscă a unei bucăţi de pământ, datorită acţiunii apelor curgătoare şi alipirea acesteia la un teren riveran, proprietatea altei persoane, care devine şi proprietar al terenului care s-a lipit.

Insulele şi prundişul – este cazul insulelor şi prundişului format pe râurile nenavigabile (căci cele formate pe fluvii şi pe râurile navigabile sunt proprietatea statului) care sunt ale proprietarului ţărmului pe care ele s-au format, dacă sunt în întregime formate după linia mediană a cursului apei. Dacă ele se formează de o parte şi de alta a liniei mediane, aparţin celor doi proprietari ai ţărmului pornind de la jumătatea râului.

Accesiunea albiei unui râu – este cazul în care un râu sau un fluviu îşi face un nou curs, părăsind vechea albie, aceasta î,părţindu-se între proprietarii mărginaşă.

Accesiunea animalelor sălbatice – presupune că animalele şi păsările sălbatice sunt proprietatea proprietarului terenului pe care se află, atâta timp cât rămân pe acel teren şi nu sunt dobândite prin fraudă.

95

b) accesiunea imobiliară artificială – presupune intervenţia omului.

Accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de un proprietar pe terenul său cu materialele aflate în proprietatea altor persoane – proprietarul terenului devine şi proprietarul construcţiei, plantaţiei sau altei lucrări, fiind dator să plătească proprietarului materialelor contravaloarea acestora

Accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de o persoană cu materialele sale pe un teren aflat în proprietatea altei persoane – proprietarul terenului devine, prin accesiune şi proprietar al construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări, având însă obligaţia să-l despăgubească pe constructor în temeiul principiului îmbogăţirii fără just temei. Situaţia trebuie privită în mod diferit după cum constructorul a fost de bună-credinţă96 sau de rea credinţă97

În situaţia constructorului de bună-credinţă proprietarul terenului are la dispoziţie două variante:

A) Să-l despăgubească pe constructor cu o sumă de bani egală cu valoarea materialelor şi preţul muncii

B) Să plătească constructorului o sumă de bani reprezentând sporul de valoare a terenului înregistrat ca urmare a ridicării constrcţiei, efestuării plantaţiei sau a altei lucrări.

Şi în situaţia constructorului de rea-credinţă proprietarul terenului are la dispoziţie două variante:

A) Să invoce accesiunea devenind proprietar al construcţiei, plantaţiei sau lucrării cu obligaţia de a plăti constructorului de rea credinţă valoarea materialelor şi preţul muncii

B) Să-l oblige pe constructorul de rea-credinţă să procedeze la desfiinţarea sau ridicarea construcţiei, plantaţiei

96 Constructorul este de bună-credinţă în situaţia în care acesta edifică o construcţie sau face o plantaţie sau altă lucrare pe un teren, cu convingerea că este al său, deşi în realitate terenul este proprietatea altei persoane 97 Constructorul este de rea-credinţă în situaţia în care acesta edifică o construcţie sau face o plantaţie sau altă lucrare pe un teren cunoscând faptul că terenul este proprietatea altei persoane

96

sau lucrării, pe propria lui cheltuială şi eventual de a pretinde şi daune interese.

- Accesiunea mobiliară – presupune unirea a două bunuri mobile care aparţin la doi proprietari diferiţi, sau confecţionarea unui bun de către o persoană, prin munca sa, folosind materialele altuia. Legea reglementează trei cazuri de accesiune mobiliară:

a) adjoncţiunea – presupune unirea a două bunuri, cu proprietari diferiţi, astfel încât se formează un nou bun (ex.: tabloul şi rama în care este încadrat). Prin accesiune bunul format este al celui care a deţinut bunul care reprezenta partea principală.

b) specificaţiunea – constă în confecţionarea unui bun de către o persoană, prin munca sa, folosind materialele unei alte persoane (ex.: croitorul care confecţionează o haină din stofa altuia). Bunul rezultat va fi proprietatea fie a primului, fie al celui de-al doilea, în funcţie de care va avea valoarea ce mai mare (munca sau materialul).

c) confuziunea – sau amestecul, presupune unirea a două sau mai multe bunuri mobile, cu proprietari diferiţi, astfel încât îşi pierd indidualitatea, nemaiputând fi separate (ex.: două lichide). Bunul obţinut va fi proprietatea titularului bunului considerat principal, iar dacă nici unul din cele două bunuri nu poate fi considerat astfel, acesta va fi considerat coproprietatea, în părţi egale a celor care au deţinut bunurile iniţiale ce au fost amestecate.

8.5. Uzucapiunea

Uzucapiunea e naşterea dreptului de proprietate asupra unui bun imobil prin posedarea lui de către o persoană în condiţiile şi termenele prevăzute de lege. Ea este reglementată de Codul civil în vigoare, iar în zonele în care funcţionau cărţile funciare (Transilvania, Banat şi Bucovina) operau dispoziţiile Decretului-Lege nr.115/1938. În temeiul Legii nr.7/ 1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, de la data

97

intrării în vigoare a acestei legi, în aceste zone operează uzucapiunea reglementată de Codul civil.

- Uzucapiunea în sistemul Codului civil – este de două feluri:

a) uzucapiunea de 30 de ani – pentru ca dreptul de proprietate să fie dobândit prin acest mod, este necesară îndeplinirea următoarelor două condiţii:

posesia să fie utilă, adică o posesie propriu-zisă şi neviciată

posesia să fie exercitată neîntrerupt timp de 30 de ani, indiferent dacă este exercitată cu bună-credinţă sau cu rea-credinţă

b) uzucapiunea de 10 până la 20 de ani – presupune dobândirea dreptului de proprietate de către „cel ce câştigă cu bună-credinţă şi printr-o justă-cauză un nemişcător determinat ... prin zece ani, dacă adevăratul propietar locuieşte în raza teritorială a tribunalului unde se află nemişcătorul şi prin douăzeci de ani, dacă locuieşte afară din acea rază teritorială”98 Dacă adevăratul proprietar locuieşte un timp în raza teritorială a tribunalului unde se află bunul şi un timp în raza teritorială a altui tribunal, termenul de prescripţie se calculează astfel: la numărul de ani cât proprietarul a locuit în raza teritorială a tribunalului unde se află imobilul se adaugă un număr dublu de ani cât el a locuit în raza teritorială a altui tribunal, pentru ca în total să fie zece.

Pentru a putea uzucapa în acest mod, trebuie îndeplinite cumulativ două condiţii:

posesia să se întemeieze pe un just-titlu posesia să fie de bună-credinţă- Uzucapiunea în sistemul cărţilor funciare – a fost

reglementată de Decretul-Lege nr.115/1938. Acesta reglementa două cazuri de uzucapiune:

a) uzucapiunea tabulară – presupune că, în cazul în care s-a înscris fără cauză legitimă, adică pe baza unui titlu nevalabil, drepturi reale care pot fi dobândite prin uzucapiune,

98 vezi art.1895 C.civ.98

ele vor rămâne valabil dobândite dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă timp de zece ani.

În acest caz, dreptul de proprietate ce se dobândeşte este deja întabulat în cartea funciară pe numele uzucapantului. Prin trecerea celor zece ani, titlul în baza căruia s-a făcut întabularea, nevalabil, se curăţă, se vindecă de toate viciile sale, devenind perfect valabil. Astfel, starea de aparenţă tabulară, creată prin întabulare, se consolidează punându-se de acord cu realitatea sau starea de fapt.99 Uzucapiunea produce efecte retroactive, de la data întabulării dreptului în cartea funciară.

b) uzucapiunea extratabulară – presupune că, posesorul unui bun imobil care l-a posedat, în condiţiile legii, timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate înscris în cartea funciară, poate cere întabularea dreptului în favoarea sa. Aceasta poartă denumirea de extratabulară, pentru că dobândirea dreptului de proprietate are loc fără ca dreptul de proprietate să fi fost întabulat, la începerea posesiei în favoarea celui care o invocă.

Pentru a putea fi invocată trebuie să fie îndeplinite următoarele condiţii:

titularul dreptului întabulat în cartea funciară să fie decedat

uzucapantul să posede imobilul timp de cel puţin 20 de ani de la moartea proprietarului tabular

posesia să fie utilă, indiferent de buna-credinţă sau reaua credinţă a posesorului

Aşa cum am văzut, în prezent, pentru a avea un sistem unitar de publicitate imobiliară pe tot cuprinsul ţării, a fost adoptată Legea nr.7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare De la data intrării în vigoare a acestui act uzucapiunea rămâne reglementată de Codul civil. Cu toate acestea, uzucapiunile începute şi împlinite pe teritoriile de carte funciară, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996, şi-au produs efectele potrivit Decretului-Lege nr.115/1938. Cele începute şi neîmplinite îşi vor putea produce efectele numai în condiţiile şi termenele prevăzute de Codul civil român. Fireşte că

99 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.29499

uzucapiunile care au început după punerea în aplicare a Legii nr.7/1996 sunt şi rămân guvernate de prevederile Codului civil.

Prin uzucapiune dreptul de proprietate al uzucapantului se naşte încă din momentul în care a început să curgă termenul de prescripţie. Ba mai mult, legea prevede posibilitatea unirii posesiei uzucapantului, adică a posesorului actual cu timpul cât posesia a fost exercitată de către autorul său, pentru a dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune. Această posibilitate poartă numele de joncţiune a posesiilor. Ea nu este o obligaţie ci o facultate. Pentru a putea opera, ea trebuie să îndeplinească cumulativ două condiţii:

să fie vorba de o posesie propriu-zisă posesorul actual să fi dobândit posesia bunului

de la autorul său pe baza unui raport juridic. Cel care a uzurpat posesia altuia nu poate invoca joncţiunea

8.6. Alte moduri de dobândire a proprietăţii

a) Hotărârea judecătorească – constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale, când au caracter constitutiv sau atributiv de drepturi.

b) Tradiţiunea – presupune predarea materială a bunului de la înstrăinător la dobânditor. Ea are efect constitutiv de drepturi în cazul darurilor manuale, fiind o solemnitate care înlocuieşte înscrisul autentic.

c) Ocupaţiunea – constă în dobândirea dreptului de proprietate prin luarea în posesie a unui bun care nu aparţine nimănui (ex.: apa de băut sau pentru trebuinţele casnice luată dintr-un izvor, peştele capturat în mod legal dintr-o apă, etc).

100

CAPITOLUL 9

Publicitatea imobiliară

9.1. Noţiuni introductive

Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor, în mod public, pentru a asigura securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri100.

Scopurile publicităţii imobiliare sunt următoarele:- dă o siguranţă sporită drepturilor reale existente,

precum şi transmisiunilor imobiliare prin aducerea situaţiei juridice a acestor bunuri la cunoştinţa terţilor interesaţi;

- constituie o evidenţă clară şi cuprinzătoare a bunurilor imobile, în scopul utilizării şi exploatării lor cât mai eficiente în acord cu legea şi interesele societăţii

- permit organelor competente să exercite un rol riguros şi permanent referitor la schimbările ce se produc în situaţia materială (partajări, lotizări, schimburi de destinaţie) precum şi în situaţia juridică a imobilelor (transmisiuni, grevări cu sarcini)

9.2. Istoricul sistemelor de publicitate imobiliară

În România, datorită condiţiilor istorice, au existat mai multe sisteme de publicitate imobiliară. În capitolul de faţă le vom prezenta, în special pe cel al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni şi cel al cărţilor funciare. Această prezentare are în prezent doar un rol teoretic, istoric putem spune, întrucât, aşa cum am văzut mai sus, prin Legea nr.7/1996 s-a dat o nouă

100 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.333

101

reglementare cărţilor funciare, constituindu-se un sistem unitar de publicitate imobiliară în toată ţara.

a) Sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni – a fost reglementat de Codul civil şi codul de procedură civilă, fiind aplicabil în marea majoritate a localităţiilor din vechiul Regat, adică din România de dinainte de 1918. Era alcătuit din registre de transcripţiuni (transcrieri) şi inscripţiuni (înscrieri) ţinute de judecătorii.Era un sistem personal de publicitate a drepturilor reale, deaorece registrele sunt pe numele persoanelor şi nu pe imobile. Din această cauză situaţia juridică a unui imobil nu putea fi cunoscută numai dacă se cunoaşte numele tuturor proprietarilor succesivi ai imobilului, iar apoi, cercetând registrele la poziţia acestora, să se vadă ce drepturi au transmis sau constituit cu privire la acel bun imobil.

Acest sistem presupune deci două operaţiuni: transcrieri şi înscrieri.

- transcrierile – se făceau în registrele de transcrieri şi constau în copierea integrală a actului prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real principal sau se stinge un astfel de drept. Transcrierile se făceau în ordinea depunerii cererilor detranscriere.

- înscrierile – se făceau în registrele de inscripţii şi constau în reproducerea unor părţi sau clauze din actele juridice. Făceau obiect al înscrierii acele clauze care se referă la privilegiile speciale imobiliare şi la ipoteci.

Efectul înregistrărilor în registrele de inscripţiuni şi transcripţiuni era acela că făcea actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi opozabil faţă de terţi. Între părţi şi faţă de succesorii lor, actul juridic producea efecte de la data încheierii lui. Lipsa transcrierii sau înscrierii era sancţionată cu inopozabilitatea faţă de terţi.

Sistemul acesta de publicitate imobiliară, după cum am văzut, era unul personal, adică viza titularul dreptului (oricare ar fi fost acest drept) şi nicidecum imobilul. A fost un sistem incomplet şi care, din punct de vedere practic a prezentat dificultăţi, fiind treptat înlocuit cu noile cărţi funciare, odată cu introducerea cadastrului conform Legii nr.7/1996.Enumerăm în

102

continuare câteva motive pentru care s-a afirmat101 că acest sistem a fost unul incomplet şi cu dificultăţi:

- publicitatea drepturilor este parţială, deoarece o serie de acte şi moduri de dobândire nu erau supuse înregistrărilor, creând nesiguranţa asupra proprietarului imobilului

- deoarece sancţiunea neîndeplinirii formalităţilor de publicitate imobiliară consta în inopozabilitatea faţă de terţi a drepturilor translative sau constitutive de drepturi, de multe ori părţile nu solicitau transcrierea actelor sau înscrierea clauzelor

- întrucât judecătorul nu avea obligaţia de a verifica valabilitatea şi legalitatea actului şi nici existenţa dreptului în patrimoniul transmiţătorului, înregistrările aveau o valoare re-lativă, adică aduceau la cunoştinţa terţilor un anumit act juridic fără însă a garanta valabilitatea şi existenţa dreptului dobândit

- fiind un drept personal, adică fiind înregistrări ce se făceau pe numele proprietarilor şi nu pe imobile, era foarte greu să se cunoască situaţia juridică a fiecărui imobil la un moment dat şi de a stabili cine era adevăratul proprietar la acel moment. Trebuiau cunoscuţi toţi proprietarii succesivi ai imobilului şi cercetate, la numele lor, transmisiunile făcute şi sarcinile constituite de către ei. Omiterea unui singur proprietar anterior avea ca efect o cunoaştere eronată a situaţiei imobilului

Înscrierile făcute în registre înainte de data intrării în vigoare a Legii nr.7/1996 îşi vor produce efectele prevăzute şi după această dată, iar actele juridice valabil încheiate anterior intrării în vigoare a acestei legi, dar netranscrise în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni, îşi vor produce efecte doar de la data înscrierii lor în carea funciară, conform Legii nr.7/1996.

Odată cu definitivarea lucrărilor de cadastru general şi a registrlor de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul administrativ al unei unităţi administrativ-teritoriale îşi încetează aplicabilitatea, pentru teritoriul respectiv, dispoziţiile ce reglementează sistemul de publicitate prin registre de transcripţiuni şi inscripţiuni.

101 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.337

103

b) Sistemul cărţilor funciare – reglementat de Decretul-Lege nr.115/1938102 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, pus în aplicare prin Legea nr.241/1947103 s-a aplicat în Transilvania, Banat şi Bucovina. Constituia un sistem real de publicitate imobiliară, având la bază identitatea topografică a imobilelor. În acest sistem, spre deosebire de cel al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, înscrierile se fac pe imobile şi nu pe proprietari. Fiecare imobil are propria carte funciară ăn care sunt evidenţiate fiecare schimbare ce intervine în situaţia sa materială şi juridică. Totodată cărţile funciare realizează o publicitate integrală atuturor transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare. Ba mai mult, în cărţile funciare se înscriu şi unele drepturi personale, fapte, sau alte raporturi juridice în legătură cu bunurile imobile.

Foarte pe scurt vom face unele precizări referitoare la istoria cărţile funciare.104 Apărute pentru prima dată în Austria, au fost extinse în timp şi în alte ţări, în prezent aplicându-se în Austria, Germania, Elveţia, Ungaria, Cehia, Slovacia, în unele teritorii din Polonia, Fosta Iugoslavie, România şi Italia (toate făcând parte înainte de primul război mondial din fostul Imperiu Austro-Ungar) şi Germania. În perioada interbelică a fost instituit în Anglia şi parţial în coloniile britanice. Pe teritoriul ţării noastre cărţile funciare au fost introduse treptat în Transilvania, Bucovina şi Banat. Datorită avantajelor acestui sistem s-a preconizat introducerea cărţilor funciare pe teritoriul întregii ţări, deja reîntregită. Prin Legea nr.23/1933 se prevedea organizarea cadastrului funciar şi introducerea cărţilor funciare în vechea Românie. Datorită acestei legi au demarat lucrările

102 publicat în M.Of.nr.95 din 27 aprilie 1938103 publicat în M.Of.nr.157 din 12 iulie 1947. În Bucovina Decretul-Lege nr. 115/1938 a fost pus în aplicare prin Decretul-Lege nr.551/1938, publicat în M.Of.nr.240 din 15 octombrie 1938104 vom folosi materialele citate în L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., respectiv I.Albu, Curs de drept funciar, Litografia şi Tipografia Învăţământului, Bucureşti, 1957, pag.342; S.Brădeanu, Extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat în România de peste Carpaţi, Sibiu, 1944, pag.187 şi urm.

104

de cadastru şi de întocmire a cărţilor funciare în Bucureşti şi în unele comune din judeţul Ilfov.

În anul 1938 este adoptat Decretul-Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare care a reglementat în mod unitar regimul juridic al cărţilor funciare pe întreg teritoriul ţării. Acest act a fost pus în aplicare în Bucovina, prin Decretul nr.511 din 15 octombrie 1938. Pentru restul teritoriilor din România aplicarea legii a fost amânată până la adoptarea Codului Civil unificat. Însă acest cod din 6 septembrie 1940, datorită evenimentelor istorice, nu a mai fost pus în vigoare. În 1943 legislaţia civilă şi comercială s-a extins şi în teritoriile de peste Carpaţi, prin Decretul-Lege nr.389. În Ardealul de Nord extinderea s-a produs după eliberare, prin Decretul nr.260/1945. Aici însă s-au menţinut reglementările privind cărţile funciare.De aceea, prin Legea nr.241/1947 a fost completat şi pus în aplicare pe tot cuprinsul Transilvaniei Decretul-Lege nr.115/1938 şi au fost unificate normele privitoare la cărţile funciare.

Acest sistem care, aşa cum am văzut este unul real şi complet, este cel care a inspirat şi Legea nr.7/1996, care. În mare măsură, se bazează pe cadrul creat de Decretul-Lege nr. 115/1938 cu excepţia efectului constitutiv de drepturi al întabulării în cartea funciară prevăzut de vechea reglementare.

c)Sistemul intermediar al cărţilor de publicitate funciară – reglementat de Decretul nr.242/1947 şi de unele dispoziţii ale Decretului-Lege nr.115/1938 s-a aplicat în Bucureşti şi în unele comune limitrofe. Aşa cum am văzut în aceste zone au început lucrările de întocmire a cărţilor funciare provizorii care, în baza Legii nr.242/1947, au fost transformate în cărţi de publicitate funciară. Acesta au constituit un sistem intermediar ce prezenta asemănări dar şi deosebiri faţă de cărţile funciare. Deosebirea consta în faptul că în acest sistem întabularea în aceste cărţi funciare nu aveau caracter constitutiv de drepturi. Întabularea avea doar efectul opozabilităţii faţă de terţi a actului.

105

CAPITOLUL 10

Noile cărţi funciare. Legea nr.7/1996

10.1. Cadastrul general. Noţiuni introductive

Aşa cum am văzut în cuprinsul prezentei lucrări, legislaţia civilă românească actuală este guvernată, în materia transmisiunilor imobiliare de principiul consensualismului şi de cel al autonomiei de voinţă, transmisiunea proprietăţii operând de regulă prin simplul acord al părţilor contractante, fără alte formalităţi exprese şi independent de tradiţiunea materială a bunului ce face obiectul convenţiei. Totuşi, ca o excepţie, dar şi ca un corector al caracterului consensualistr al transmisiunii, a fost necesar adoptarea unui sistem organizat de publicitate a transmisiunilor şi a constituirilor de drepturi reale imobiliare.

Începând cu anul 1996 pe întreg teritoriul României s-au pus bazele unui nou sistem de publicitate imobiliară, unic şi unitar, care înlocuieşte treptat cele două sisteme importante ce au coexistat, datorită condiţiilor istorice în care au avut loc formarea şi evoluţia statului naţional şi unitar român.

După proiecte şi încercări nereuşite de peste şaizeci de ani, Legea nr.7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, reglementează un cadastru general naţional, de nivel european, fiind un sistem real de publicitate, bazat pe cărţile funciare şi măsurătorile cadastrale.

Legea nr.7/1996 este structurată în trei titluri:-titlul I “Regimul general al cadastrului şi publicităţii

imobiliare”art.1-16, cuprinde dispoziţiile privitoare la cadastrul general, pe localităţi, judeţe şi la nivel naţional şi cadastrele de specialitate organizate de ministere, alte instituţii central de stat, regiile autonome, precum şi alte personae juridice:

106

-titlul II “Publicitatea imobiliară”, art.17-55, tratează cartea funciară şi este alcătuit din două capitole: Evidenţa cadastral-juiridică şi Procedura de înscriere în cartea funciară;

-titlul III “Dispoziţii tranzitorii, sancţiuni şi dispoziţii finale” art.56-69, care reglementează documentele de finalizare a lucrărilor de cadastru şi de carte funciară, faptele care constituie contravenţii şi infracţiuni şi cuprinde dispoziţii referitoare la punerea în aplicare a acestei legi şi abrogarea actelor normative anterioare.

Aşa cum s-a spus, Legea nr.7/1996, în formularea iniţială “cuprinde reglementări preponderent enunciative, care necesită compliniri.105 De aceea, legea se completează cu Regu lamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară, care este în bună parte inspirat din dispoziţiile cu caracter procedural din Decretul-Lege nr.115/1938. Ulterior, prin modificările subsecvente, în Legea nr.7/1996 au fost reintroduse diferenţierile existente în Decretul Lege nr.115/ 1938 dintre întabulare, înscriere provizorie şi notare (art.28 alin.4, lit.a, b şi c), precum şi o nouă reglementare a acţiunii în prestaţie tabulară şi a celei în rectificarea înscrierilor din cartea funciară.

Publicitatea imobiliară se întemeiază pe sistemul de evidenţă al cadastrului general. Prin aceasta se urmăreşte realizarea cadastrului general al ţării, încă nerealizat, adică a unui sistem de evidenţă generală a întregului fond funciar al ţării, indiferent de destinaţia terenurilor sau a construcţiilor aferente ori de calitatea proprietarilor.

Potrivit noului sistem, orice imobil trebuie cuprins într-o carte funciară. Publicitatea imobiliară are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceiaşi localitate. Scopul activităţii de publicitate imobiliară este de a asigura accesul liber, cu uşurinţă şi în timp util, al tuturor celor interesaţi la informaţiile privind situaţia juridică a imobilelor, precum şi la crearea unui sistem de garanţii eficace în protejarea transmisiunilor drepturilor reale.

105 I.Albu, Noile cărţi funciare, Ed.Lumina Lex, Bucureşti 1997, pag.48107

Cadastrul este definit în Legea nr.7/1996 ca fiind sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării.106 Din această definiţie rezultă cele trei funcţii ale cadastrului: cea tehnică, cea economică şi cea juridică.

- funcţia tehnică – se realizează prin determinarea, pe bază de măsurători, a poziţiei, configuraţiei şi întinderii suprafeţei terenurilor, pe destinaţii, categorii de folosinţă şi proprietari, precum şi ale construcţiilor. Practic această operaţiune se realizează pentru fiecare imobil (teren sau construcţie) pentru care se doreşte realizarea operaţiunii de publicitate imobiliară, prin întocmirea documentaţiei cadastrale Aceasta este prima etapă care trebuie îndeplinită în mod obligatoriu atunci când se doreşte înscrierea, pentru prima dată, a unui imobil în cartea funciară. Întocmirea documentaţiei cadastrale se realizează în două etape. Persoana interesată în întocmirea unei asemenea documentaţii apelează la o persoană de specialitate, un expert topograf-cadastral autorizat, care va efectua măsurătorile tehnice ale imobilului respectiv. Ulterior întocmirii, documentaţia se depune la oficiul teritorial, în vederea obţinerii numărului cadastral aferent, număr unic pentru fiecare imobil supus publicităţii imobiliare. Se face distincţie între documentaţia cadastrală şi documentaţia tehnică Documentaţia cadastrală cuprinde întotdeauna şi în mod obligatoriu numărul cadastral al imobilului supus publicităţii imobiliare. Documentaţia tehnică este doar avizată de oficiul de cadastru şi nu cuprinde numărul cadastral. Ea se întocmeşte doar în cazul în care se doreşte înscrierea unui drept de uzufruct, uz, abitaţie sau servitute care are ca obiect o parte a unei parcele.

-funcţia economică – presupune evidenţierea destinaţiei şi categoriei de folosinţă a parcelelor, dar şi a elementelor tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor şi calculării impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzacţiile imobiliare.

106 Art.1 din Legea nr.7/1996, modificat prin art.I, pct.1 O.U.G.nr.64/2010108

-funcţia juridică – presupune identificarea proprietarilor imobilelor şi înscrierea lor în cartea funciară, astfel că, la un moment dat, oricine poate cunoaşte situaţia juridică a proprietarului imobilelor la acel moment.

Entităţile de bază ale sistemului cadastral general din România sunt: parcela, construcţia şi proprietarul.107

Parcela reprezintă un imobil-teren cu sau fără construcţii, determinat în hărţile topografice şi individualizat printr-un număr cadastral, înscriindu-se în partea I a fiecărei cărţi funciare. Entitatea principală este terenul, construcţia fiind entitatea accesorie, deoarece deschiderea oricărei cărţi finciare se face pornind de la parcela de teren. Pentru a constitui o parcelă în sensul publicităţii imobiliare, suprafaţa de teren trebuie să aibă aceiaşi categorie de folosinţă.108

Construcţia reprezintă imobilul realizat prin edificare, care se înscrie în aceiaşi carte funciară în care se înscrie şi terenul pe care aceasta a fost realizată. Nu are relevanţă destinaţia construcţiei, însă ea trebuie menţionată. Înscrierea se va efectua numai dacă se face dovada existenţei sale materiale şi a dreptului solicitantului asupra acelei construcţii. Aceată dovadă se face prin autorizaţia de construcţie şi procesul verbal de predare-primire.

Proprietarul imobilului poate fi o persoană fizică sau juridică de drept public sau de drept privat. Numele proprietarului se va înscrie în cartea funciară astfel încât să se elimine orice dubiu cu privire la identitatea acestuia. Dacă este persoană fizică se va înscrie numele şi prenumele acesteia, şi eventual al părinţilor sau codul numeric personal. În cazul persoanei juridice se va înscrie denumirea şi sediul acesteia şi, eventual, codul fiscal sau numărul de înmatriculare de la Oficiul Registrului Comerţului.

Imobilul din punct de vedere cadastral şi al publicităţii imobiliare reprezintă parcela de teren, cu sau fără construcţie. În art.1, alin.5 din Legea nr.7/1996 este definit imobilul ca fiind „una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără

107 Art.1, alin.6, din Legea nr.7/1996.108 Art.1, alin.7, din Legea nr.7/1996

109

construcţie, de pe teritoriul unei unităţi administrativ teritoriale, indiferent de categoria de folosinţă, apaţinând unui proprietar sau mai multor proprietari, în cazul coproprietăţii, care se identifică printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară.”

Principalele categorii de folosinţă ale terenurilor sunt stabilite prin Normele tehnice pentru introducerea cadastrului general109 şi au anumite coduri speciale. Acestea sunt următoarele: a) terenuri arabile (A) adică acele terenuri care se ară în fiecare an sau la mai mulţi ani o dată (2-6 ani) şi sunt cultivate cu plante anuale sau perene; b) păşuni (P) acele terenurile înierbate sau înţelenite în mod natural sau artificial prin însămânţări la maximum 15-20 de ani şi care se folosesc pentru păşunatul animalelor; c) fâneţe (F) acele terenurile înierbate sau înţelenite în mod natural sau artificial prin însămânţări la maximum 15-20 de ani, iar iarba se coseşte pentru fân; d) vii (V) adică terenurile plantate cu viţă de vie, vii altoite şi indigene, vii hibride, pepiniere viticole, dar şi culturile de hamei; e) livezi (L) adică terenurile plantate cu pomi şi abuşti fructiferi; f) păduri şi alte terenuri forestiere (PD), adică terenurile din fondul naţional forestier, dacă sunt cuprinse în amenajamente silvice, indiferent de proprietar; g) terenuri cu ape şi ape cu stuf, adică terenurile acoperite în permanent cu apă, precum şi cele acoperite temporar, care după retragerea apelor nu pot avea altă folosinţă. În această categorie se includ următoarele: ape curgătoare (HR), ape stătătoare (HB), marea teritorială şi marea interioară.h) căile de comunicaţie rutiere (DR) şi căile ferate (CF); i) terenurile ocupate cu curţi şi construcţii (CC); j) terenurile degradate şi neproductive (N)

Pentru a putea fi înscris în cartea funciară orice imobil trebuie să fie precis individualizat, adică parcela de teren să fie precis delimitată.

10.2. Organizarea activităţii de cadastru

109 art.8 din Normele tehnicedin 1.10.2001, pentru introducerea cadastrului general, publicate în M.Of.nr.744/21.11.2001

110

Urmare a reformării sistemului de publicitate imobiliară una din cele mai importante modificări a fost înfiinţarea unei noi structuri, respectiv Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (A.N.C.P.I.) care reuneşte activitatea tehnică de cadastru şi cea predominnt juridică de publicitate imobiliară. Adoptarea noului sistem de publicitate imobiliară a rezultat şi din necesitatea degrevării judecătorilor de sarcini nejurisdicţionale, în vederea reducerii supraîncărcării activităţii instanţelor juecătoreşti. 110 Astfel a luat naştere A.N.C.P.I., prin reorganizarea Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi prin preluarea activităţii de publicitate imobiliară de la Ministerul Justiţiei, creându-se o structură unică de coordonare, ce este constituită ca o instituţie publică cu personalitate juridică proprie. Această instituţie se află în subordinea Ministerului Administraţiei şi Internelor.

Din punct de vedere structural A.N.C.P.I. e organizată într-un sistem descentralizat, caracterizt prin relaţii de subordonare, compus din instituţii cu peronalitate juridică, respectiv oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară şi Centrul Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi Teledetecţie.

Oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară sunt create în fiecare judeţ şi în municipiul Bucureşti, ca unităţi cu personalitate juridică distinctă, aflate în subordinea A.N.C.P.I. În subordinea acestor oficii funcţionează birourile de cadastru şi publicitate imobiliară.

Organele de conducere ale A.N.C.P.I. sunt Consiliul de Administraţie şi directorul general. Consiliul de administraţie este format din 9 membri între care unul îndeplineşte funcţia de preşedinte al Consiliului, dar şi pe cea de director general. Cei 9 membri sunt numiţi pe o perioadă de 5 ani prin ordin al ministrului administraţiei şi internelor.

Agenţia este guvernată, în funcţionarea sa, de principiul autofinanţării, cu alte cuvinte pentru orice operaţiune şi serviciu prestat se va percepe un tarif, tarif ce este stabilit sau

110 vezi Recomandarea nr.(86) 12 din 16.09.1986 a Comitetului de Miniştrii al Consiliului Europei

111

modificat prin ordin al ministrului administraţiei şi internelor, la propunerea Consiliului de Administraţie al A.N.C.P.I.

Lucrările tehnice de cadastru se realizează la nivel descentralizat, realizându-se în fiecare unitate administrativ-teritorială: comună, oraş şi municipiu. Aceste cadastre locale reprezintă baza tehnică a cărţilor funciare.Art.10 alin.1, lit.a)-n) din Legea nr.7/1996 enumeră următoarele lucrări ce se efectuează:

a) înştiinţarea proprietarilor sau a posesorilor privind începerea lucrărilor;

b) identificarea limitelor unităţilor administrativ-teritoriale, delimitarea şi marcarea hotarelor administrative ale acestora;

c) stabilirea sectoarelor cadastrale; d) identificarea amplasamentelor imobilelor în cadrul

sectoarelor cadastrale; e) identificarea titularilor drepturilor reale şi a poseso-

rilor precum şi preluarea copiilor actelor juridice doveditoare;f) înregistrarea neînţelegerilor între proprietarii

învecinaţi cu privire la hotare; g) recepţia documentelor tehnice cadastrale de către

oficiile teritoriale; h) publicarea documentelor cadastrale; i) soluţionarea contestaţiilor de către oficiul teritorial;j) modificarea conţinutului documentelor tehnice cadas-

trale, în urma soluţionării contestaţiilor şi actualizarea evidenţei conform lucrărilor de înregistrare realizate după perioada de afişare;

k) deschiderea noilor cărţi funciare; l) închiderea vechilor evidenţe prin ordin al directorului

general al Agenţiei Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I;

m) comunicarea încheierii de înscriere, a extrasului de carte funciară pentru informare, precum şi a extrasului din noul plan cadastral;

n) arhivarea documentelor care stau la baza lucrărilor de cadastru şi înscrierea în cartea funciară.

112

Lucrările tehnice de cadastru se realizează utilizându-se reprezentarea grafică a limitelor unităţilor administrativ terito-riale, precum şi a limitelor intravilanelor, deţinute de oficiile teritoriale. Hotarele unităţiilor administrativ-teritoriale sunt delimitate şi marcate de către comisia de delimitare, stabilită în acest scop prin ordin al prefectului. Delimitarea unităţilor administrativ-teritoriale se face prin materializarea la teren a limitelor recunoscute de către acestea, în condiţiile legii. Aşa cum am văzut deja, documentele tehnice ale cadastrului se întocmesc la nivelul unităţii administrativ-teritoriale pentru fiecare sector cadastral în parte, şi evidenţiază situaţia reală constatată de comisia care a desfăşurat lucrări de specialitate.

Documentele tehnice sunt: a) planul cadastral – conţine reprezentarea grafică a

datelor din registrele cadastrale, referitoare la imobilele din cadrul unităţilor administrativ teritoriale

b) registrul cadastral al imobilelor cuprinse in sectorul cadastral

c) opisul alfabetic al proprietarilor imobilelor din sectorul cadastral

Primarul unitaţii administrativ-teritoriale în care se desfăşoară lucrările de cadastru are obligaţia să înştiinţeze deţi-nătorii imobilelor prin afişare si prin alte mijloace, cu privire la obligaţia acestora respectiv de a permite accesul specialiştilor să execute măsurătorile, de a prezenta actele juridice referitoare la imobile, de a identifica limitele imobilelor împreună cu echipele care realizează lucrările de specialitate.

Dacă deţinatorii imobilelor nu se prezintă, identificarea limitelor se va face in lipsa acestora. Primarii prin compartimentele de resort din cadrul aparatului de specialitate al acestuia, furnizează gratuit echipelor de realizare a lucrărilor date şi informaţii cuprinse în: registrul agricol, registrul de rol nominal unic, nomenclatura stradală, listele cuprinzând următoarele date: numele, prenumele, codul numeric personal sau. după caz numărul de identificare fiscală, domiciliul pentru persoanele fizice, respectiv denumirea, sediul şi codul de înregistrare fiscală sau după caz codul unic de înregistrare în

113

cazul persoanelor juridice, orice alte informaţii şi evidenţe care ar putea fi necesare realizării lucrării de specialitate.

În cazul în care proprietarul nu este identificat, dar există posesor, înscrierea posesiei asupra imobilelor se face în baza următoarelor documente:

a) declaratia autentică a celui în cauza sau, la nivelul comunelor unde nu funcţionează birouri ale notarilor publici, declaraţia celui în cauză, cu legalizarea semnăturii făcută de către secretarul comunei;

b) certficatul prin care se atestă că imobilul este înregistrat în registrul agricol, precum şi în evidenţele fiscale, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale;

c) certificatu! de atestare fiscală privind impozite, taxe locale şi alte venituri ale bugetului local.

Pentru imobilele ai căror proprietari sau posesori nu pot fi identificaţi cu ocazia efectuării din oficiu a lucrărilor de ca-dastru, se vor deschide cărţi funciare cu menţiunea „proprietar neidentificat”. În acest caz dreptul de proprietate va putea fi ulterior întabulat, la cerere, în baza unei decumentaţii care va cuprinde:

a) identificarea irncbilului în planul cadastral, in scopul de a certifica faptul că imobilul din actul de proprietate corespunde cu cel din plan;

b) actul care atestă dreptul de proprietate c) certificatul prin care se atestă că imobilul e

înregistrat în registrul agricol precum şi în evidenţele fiscale, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale unde e amplasat acest imobil.

Înscrierea în cartea funciară se face din oficiu după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare sector cadastral şi după expirarea termenului de soluţionare a contestaţiilor, în baza unui regulament aprobat prin ordin al directorului general ai Agenţiei Naţionale.

De la data deschiderii cărţilor funciare din oficiu, regis-trele de transcripţiuni şi inscripţiuni, cărţile funciare şi orice alte evidenţe de cadastru şi publicitate imobiliară se vor înlocui pentru sectoarele cadastrale respective cu planul cadastral şi

114

noile carţi funciare Vechile evidenţe se păstrează în arhiva biroului teritorial şi pot fi consultate pentru istoric.Identificarea şi numerotarea imobilelor cuprinse în actele de proprietate şi planuri anterioare realizării cadastrului şi deschiderii noilor carţi funciare îşi pierd valabilitatea. Cuprinsul cărţilor funciare şi al planului cadastral se dovedeşte cu copia sau cu extrasul de carte funciară. Dovada delimitării unui imobil faţă de alte imobile se face numai cu extrasul din planul cadastral. Lucrările tehnice de cadastru sunt realizate de persoane fizice sau juridice autorizate. Recepţia acestor lucrări se efectuează de către A.N.C.P.I. sau de către oficiile judeţene de cadastru şi are un dublu scop: pe de o parte asigură acordarea numerelor cadastrale în mod sistematic la nivel judeţean sau a municipiului Bucureşti, iar pe de altă parte asigură realizarea bazei de date a cadastrului în mod unitar.

10.3. Cartea funciară. Noţiune şi structură. Publicitatea imobiliară.

Nici Legea nr.7/1996, nici Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară nu cuprinde o definiţie legală a noţiunii de „carte funciară”. De acea sarcina elaborării unei definiţii a revenit doctrinei. În acest fel carte funciară este definită ca fiind un înscris autentic şi cu caracter public, care cuprinde descrierea imobilelor şi arătarea drepturilor corespunzătoare, precum şi menţionarea, după caz a altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, fie în vederea opozabilităţii lor faţă de terţi, fie în scopul informării oricăror persoane interesate111. Ele se întocmesc pe localităţi, iar împreună alcătuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliară al teritoriului localităţii.

Cărţile funciare prezintă următoarele caracteristici: - fiecare imobil este înscris într-o carte funciară, în care

se trec toate actele translative sau constitutive de drepturi, precum şi alte raporturi juridice în legătură cu acel imobil;

111 M.Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed.Press Mihaela S.R.L., Bucureşti 2000, pag.258

115

- cărţile funciare sunt întocmite şi numerotate pe localităţi, în ordine crescătoare şi consecutivă, fără a fi separate pe ani; toate cărţile funciare ale unei localităţi alcătuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliară a acelui teritoriu;

- cărţile funciare să întocmesc şi se păstrează într-un singur exemplar

- cărţile funciare se întregesc, conform legii, cu o serie de documente şi registre;

- cărţile funciare sunt publice, adică orice persoană interesată o poate cerceta sau poate solicita eliberarea unui extras de carte funciară.

De asemenea, cărţile funciare îndeplinesc următoarele funcţii:

- prin intermediul lor se obţine o evidenţă foarte clară a fiecărui imobil, de la intrarea bunului în circuitul civil, operând şi cuprinzând fiecare modificare a situaţiei materiale sau juridice a acestuia.

- se asigură realizarea condiţiilor necesare cerute de lege pentru constituirea, strămutarea, modificarea şi stingerea drepturilor reale imobiliare care nu pot fi dobândite, transmise sau stinse fără ca aceste operaţiuni să fie evidenţiate în cartea funciară. Aşa cum vom vedea în cuprinsul acestui capitol, spre deosebire de Decretul-Lege nr.115/1938, în Legea nr.7/1996 se prevede că înscrierea în cartea funciară are doar efect de opozabilitate faţă de terţi, şi nu efect constitutiv de drepturi.

Conform art.19 din Legea nr.7/1996 cartea funciară este alcătuită dintr-un titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul precum şi din trei părţi, având deci o structură tripartită:

A. Partea I, denumită şi „foaia de avere” referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:

-urmărul de ordine şi cel cadastral al imobilului; -suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă

şi, după caz, construcţiile; -planul imobilului cu vecinătăţile şi descrierea acestuia

constituie anexa la partea I a cărţii furciare, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al

116

directorului general al Agenţiei Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial ai României, Partea I112.

B. Partea a II-a, denumită şi „foaia de proprietete” referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:

- numele proprietarului - actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului

de proprietate, precum şi mentionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept

- strămutările proprietăţii - servituţile constituite în folosul imobilului - faptele juridice drepturile personale sau alte raporturi

luridice, precum şi acţiunile privitoare la proprietate - orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face

în titlu, în partea I sau a II-a a cărtii funciare, cu privire la înscrierile făcute.

C. Partea a III-a, denumită şi „foaia de sarcini” referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini, care va cuprinde:

- dreptul de superficie, uzufruct, uz, fofosinţă, abitaţie, concesiune, administrare, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă113

- faptele juridice, drepturile personale, sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;

-sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;- orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face

cu privire la înscrierile făcute în această parte. În cele ce urmează, vom trata condiţiile şi modalitatea

dobândirii şi stingerii drepturilor reale imobiliare, din punct de vedere al înscrierilor în cartea funciară, aşa cum sunt ele reglementate în art.20 şi urm.din Legea nr.7/1996.

Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară în baza actului prin

112 prevedere modificată prin art.I, pct.20 din O.U.G.nr.64/ 2010113 prevedere modificată prin art.I, pct.21 din O.U.G.nr.64/ 2010

117

care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil114. Este normal ca orice înscriere a unui drept în cartea funciară să se facă în baza unor înscrisuri şi nu în baza unor simple afirmaţii ale părţilor interesate. În principiu, nu se acceptă ca acte doveditoare decât înscrisurile autentice.

Aceasta este o modificare esenţială adusă de Legea nr. 7/1996, prin modificarea realizată prin Titlul XII, art.I, pct.35, din Legea nr.247/2005.Prin această modificare s-a dorit pe de o parte înlăturarea verificării legalităţii actului doveditor, privită ca verificare de fond, iar pe de altă parte eliminarea principiului consensualismului.

Modificarea sus menţionată se referă la faptul că, înainte de apariţia legii nr.247/2005, pentru admiterea cererii de înscriere în cartea funciară a unui drept real, trebuia verificată legalitatea actului în baza căruia se solicita înscrierea respectivă. Prin această modificare se consideră că se aduce, în mod inexpicabil, atingere principiului legalităţii. În vechea reglementare acest principiu era consacrat sub un dublu aspect: o legalitate formală – nu se putea încuviiţa decât înscrierea actelor şi faptelor juridice anume permise de lege, iar înscrierea nu se putea efectua decât în baza cererii şi a actelor care o însoţeau, dar şi o legalitate materială – pentru înscrierea în cartea finciară trebuia să se cerceteze, pe de o parte, dacă înscrisul în baza căruia se solicita înscrierea îndeplinea condiţiile de fons şi de formă cerute de lege, iar pe de altă parte, dacă din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă vreo piedică pentru efectuarea înscrierii. În prezent a fost eliminată tocmai legalitatea materială,

Aşa cum am arătat mai sus, prin modificările din anul 2005, s-a dorit eliminarea principiului consensualismului, care, în legislaţia civilă din România, cu unele excepţii prevăzute de lege, funcţiona alături de principiul autonomiei de voinţă. Aceasta însemna că transmisiunea proprietăţii opera prin simplul acord de voinţă al părţilor contractante, fără a fi necesar îndeplinirea altor formalităţi. Excluzând situaţiile de excepţie în care legea impune obligatoriu forma autentică

114 art.20, alin 1, din Legea nr.7/1996118

pentru însăşi valabilitatea actului juridic (înstrăinările ce au ca obiect terenuri, contractul de donaţie, contractul de ipotecă) principiul consensualismului consacra posibilitatea transmiterii drepturilor reale prin simplul acord de voinţă al părţilor. Având în vedere dispoziţiile nou adoptate prin Legea nr.247/2005, se ajunge la situaţia în care un act juridic valabil încheiat să nu poată fi întabulat întrucât nu este îndeplinită o cerinţă de formă, respectiv nu este încheiat în formă autentică.

Concluzionând înscrierea dobândirii drepturilor reale în cartea funciară nu se va putea efectua decât în baza unui înscris autentic.

Referitor la stingerea drepturilor reale art.20 alin.2 din Legea nr.7/1996 prevede că această operaţiune se va realiza prin înscrierea radierii lor din cartea funciară. Înscrierea radierii drepturilor reale din cartea funciară se poate face doar în baza actului care exprimă consimţământul titularului la stingerea lor. Ca excepţie, nu este necesar consimţământul titularului în două situaţii: în cazul drepturilor afectate de termen – acestea se sting la expirarea termenului şi pot şi radiate printr-o singură cerere a persoanei interesate şi ţi cazul drepturilor viagere – în această situaţie drepturile se sting la decesul titularului lor, iar radierea din cartea funciară se va face în baza cererii persoanelor îndreptăţite, însoţită de dovada decesului titularului dreptului viager.

Dacă dreptul ce urmează a fi radiat este grevat în favoarea unei terţe persoane, (de exemplu un drept de ipotecă), radierea se va efextua cu păstrarea înscrierii din cartea funciară privind dreptul terţului.

Înscrierea dobândirii sau stingerii drepturilor reale imobiliare se va putea efectua şi în baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile sau, în cazurile prevăzute de lege, prin actul autorităţii administrative, înscrisuri care vor înlocui acordul de voinţă al titularului dreptului, dar numai dacă îi sunt opozabile acestuia.

Înscrierea modificărilor conţinutului unui drept real se realizeză potrivit aceloraşi reguli stabilite pentru înscrierea dobândirii sau stingerii unor drepturi reale. Deci modificarea

119

conţinutului unui drept real se va putea înscrie în cartea funciară doar în temeiul unui act autentic, al unei hotărâri judecătoreşti sau al unei decizii a autorităţii administrative.

10.4. Principiile noilor cărţi funciare

Publicitatea imobiliară prin cărţile funciare e guvernată de anumite reguli fundamentale, acceptate ca principii de jurisprudenţă şi de literatura de specialitate, referitoare atât la modalitatea de organizare şi ţinere a cărţilor funciare, cât şi la activitatea propriu-zisă de carte funciară, vizând înscrierile care se efectuează în cărţile funciare. Deşi nici în Legea nr.7/1996 şi nici în Regulamentul de punere în aplicare a acesteia nu există texte care să enumere aceste principii, din textele acestei legii rezultă indubitabil câteva principii care reglementează întreaga activitate de publicitate imobiliară. În continuare le vom enumera şi le vom detalia.

- Principiul publicităţii integrale a drepturilor reale şi a opozabilităţii înscrierilor în cartea funciară.

Conform art.25 alin1 din Legea nr.7/1996, înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor, iar art.26 alin.1 şi 2 prevede că dreptul de proprietate şi celelelate drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înţelege să dispună de ele.În aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale dobândite de stat şi de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti.

În vechea reglementare, prin art.17 din Decretul-Lege nr.115/1938, impunea efectul constitutiv al înscrierilor de carte funciară. Legea nr.7/1996 însă renunţă la efectul constitutiv al înscrierilor de carte funciară, reglementând doar efectul de opozabilitate cu caracter de principiu în materia publicităţii imobiliare actuale. Legea respectă regula consensualismului potrivit căreia drepturile reale se constituie şi se transmit între

120

părţi la încheierea contractului (art.20 alin.1). Înscrierea drepturilor astfel dobândite în noile cărţi funciare este prevăzută numai pentru ca ele să devină opozabile terţilor.

Din lege rezultă că drepturile reale sunt opozabile terţilor de la data înregistrării cererii de înscriere a lor în cartea funciară. Se pune întrebare care este sancţiunea lipsei de înscriere în cartea funciară ? Între părţi înscrierea nu contează, întrucât actul juridic îşi va produce efectele, indiferent dacă este sau nu înscris în cartea funciară. Nefiind constitutivă de drepturi, înscrierea nu contează între părţi. Faţă de terţi însă, înscrierea este absolut necesară. Fiind un mijloc de publicitate în favoarea terţilor, odată cu înscrierea, actul devine opozabil acestora, în timp ce neîndeplinirea ei, atrage inopozabilitatea.

Inopozabilitatea este sancţiunea specifică în materia publicităţii drepturilor reale imobiliare, care lipseşte de eficacitate juridică un act sau un fapt juridic, din cauza neîndeplinirii cerinţelor de publicitate prevăzute de lege.

Momentul la care îşi produce efecte opozabilitatea este dat de momentul înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară, şi nu data la care este admisă cererea sau data la care încheierea de admitere a cererii este comunicată părţilor interesate.

Sunt însă şi câteva excepţii de la această regulă. Astfel, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără a fi înscrise în cartea funciară, potrivit art.26 alin.1 şi 2 când aceste drepturi sunt dobândite prin succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, lege, expropriere sau hotărâre judecătorească. Totuşi, titularul dreptului real dobândit prin una dintre aceste mijloace juridice va putea dispune de el numai dacă în prealabil l-a înscris în cartea funciară a imobilului (art.26 alin3 din Lege).

Urmează că integralitatea înscrierii drepturilor reale imobiliare se realizează în două scopuri diferite:drepturile dobândite între părţi ca neopozabile se înscriu în vederea opozabilităţii faţă de terţi, iar drepturile dobândite ca opozabile terţilor se înscriu pentru ca titularii lor să le poată transmite.

121

Actele şi faptele juridice referitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor, cu privire sau în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, se înscriu facultativ şi numai pentru informarea terţilor, având deci şi ele rol de opozabilitate.

După cum se observă, noţiunile de „opozabilitate” utilizate de legiuitor sunt sinonime, dar nu identice, scopul lor comun fiind acela de a asigura publicitatea integrală a operaţiunilor având ca obiect imobile, dar fiind întrucâtva diferite în ceea ce priveşte scopul lor special (înscrierea unui drept, transmiterea, modificarea sau stingerea lui pe de o parte, notarea diverselor fapte şi acte juridice care nu nasc, modifică sau sting prin ele însele un drept real, pe de altă parte).

Potrivit art.32 din lege, efectul de opozabilitate al înscrierilor este inoperant cu referile la: suprafaţa terenurilor, destinaţia lor, categoria de folosinţă, valoarea sau alte asemenea aspecte, precum şi la restricţiile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate, expropriere sau prin prevederi legale privind protecţia ecologică, sistematizarea localităţilor şi alte asemenea aspecte.

- Principiul relativităţiiAcest principiu, reglementat de dispoziţiile art.22-24

din Legea nr.71996, stabileşte împotriva cui se pot opera înscrieri de da carte funciară. Acest principiu a fost definit ca reprezentând cerinţa legii ca înscrierea în cartea funciară să se facă numai cu consimţământul titularului înscris.

Astfel, înscrierea unui drept în cartea funciară se poate face numai:

a) împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută:

b) împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată.

Acest principiu este criticat în literatura juridică de specialitate115, întrucât, pe de o parte, se are în vedere doar principiul relativităţii efectelor contractului şi nu şi principiul

115 M.Nicolae, op.cit., pag.304122

relativităţii formale a efectuării înscrierilor bazate pe cuprinsul cărţii funciare, iar pe de altă parte, se pot efectua înscrieri şi fără consimţământul titularului dreptului înscris, când e vorba de dobândirea unui drept prin moştenire legală, vânzare silită, expropriere, uzucapiune, cazuri în care nu există consimţămân-tul celor înscrişi ca titulari ca titulari ai dreptului înscris în cartea funciară, ci mai degrabă dovada legăturii juridice dintre antecesorul tabular şi succesorul tabular.

Cel înscris în cartea funciară este posesor tabular, numit faţă de cel care urmează să fie înscris antecesor tabular, iar cel care va dobândi dreptul şi va fi înscris în cartea funciară este succesor tabular.Nu întotdeauna este necesar să existe un raport juridic direct între antecesor şi succesorul tabular, deoarece, aşa cum am văzut, se pot efectua înscrieri şi în temeiul legii, al unei hotărâri judecătoreşti sau al unei decizii administrative.

Aşa cum am văzut, principiul relativităţii vizează două mari ipoteze, reglementate de dispoziţiile alr.22, urmând ca celelalte situaţii, inclusiv cele cu caracter de excepţie, să fie reglementate de art.23 şi 24 din lege.

Prima situaţie are cea mai mare aplicabilitate practică, fiind situaţia în care înscrierea unui drept se face împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, era înscris în cartea funciară ca titular al dreptului real respectiv. De aceea, după înregistrarea oricărei cereri prin care se solicită înscrierea în cartea funciară a unui drept real, primul aspect ce trebuie verificat, este identitatea dintre cel înscris în cartea funciară şi cel care figurează în actul juridic ca fiind cel care transmite, constituie sau modifică dreptul întabulat în cartea funciară.

Cea de-a doua situaţie vizează situaţia grevării dreptului de proprietate. În situaţia în care proprietarul unui imobil îşi grevează acest drept, însă, anterior acestei operaţiuni, nu a înscris dreptul de proprietate, se pune întrebarea cum se va putea înscrie ipoteca în cartea funciară, ştiut fiind faptul că ipoteca asupra bunului altuia este nulă ? Soluţia adoptată de legiuitor a fost aceea a înscrierii ipotecii numai dacă ambele operaţiuni (actul constitutiv de drepturi şi sarcina) se cer şi se înscriu deodată.

123

Art.23 din lege prevede situaţia în care există mai multe înstrăinări succesive ale unui drept real imobiliar, fără ca acestea să fie înscrise în cartea funciară. Acest aricol de lege dispune: „Dacă mai multe persoane şi-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar înscrierile nu s-au făcut cel din urmă îndreptăţit va putea cere înscrierea dobândirilor succesive odată cu aceea a dreptului său, dovedind prin înscrisuri originale întreg şirul actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile”.

Din textul citat rezultă că ultimul dobânditor nu poate solicita direct înscrierea dreptului său de proprietate, deoarece s-ar încălca principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară. De asemenea se observă că este necesară dovada întregului şir de acte juridice suucesive, începând cu primul act şi terminând cu ultimul act, al proprietarului actual. Totodată legea prevede că dovada înstrăinărilor succesive să se facă doar prin înscrisuri originale, şi nici măcar a unei copii legalizate, tocmai pentru protejarea siguranţei circuitului civil.

O excepţie de la principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară, o reprezintă prevederea cuprinsă în art.24 din legea nr.7/1996, care statuează că „înscrierile întemeiate pe obligaţiile defunctului se vor putea face şi după ce dreptul moştenitorului a fost înscris, în măsura în care se dovedeşte că moştenitorul este ţinut de aceste obligaţii” este o excepţie deoarece, aşa cum am văzut, de regulă, înscrierile se fac doar împotriva celui care, la data înregistrării cererii, figura ca titular al dreptului real imobiliar, transmis, modificat, constituit sau stins. Înscrierea în cartea funciară, întemeiată pe obligaţiile defunctului, se va face şi după ce drepturile moştenitorului au fost înscrise, însă numai în măsura în care se face dovada că moştenitorul este ţinut de aceste obligaţii, adică să fie moştenitorul legal sau legatar universal sau cu titlu universal.

- Principiul legalităţiiAcest principiu se bazează, aşa cum am văzut şi din

prezenta lucrare, în urma înlocuirii judecătorului de carte funciară cu registratorul de carte funciară prin O.G.nr.41/2004

124

şi Legea nr.499/2004, modificatoare al Legii 7/1996, pe o singură componentă şi anume: legalitatea formală.

Legalitatea formală înseamnă că nu se poate încuviinţa decât înscrierea actelor şi faptelor juridice anume prevăzute de lege sau, după caz, permise, iar înscrierea nu se poate baza decât pe cererea şi actelor care o însoţesc. că registratorul de carte funciară poate să încuviinţeze numai înscrierea actelor şi faptelor juridice prevăzute sau permise de lege care îndeplinesc următoarele condiţii (art.48 alin1 din Legea nr.7/1996):

a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege – adică să fie încheiat în formă autentică, asimilat actului autentic sau să emane de la o autoritate publică;

b) indică corect numele sau denumirea părţilor şi menţionează codul numeric personal, numărul de identificare fiscală, codul de identificare fiscală sau codul unic de înregistrare, după caz, atribuit acestora – este necesară o astfel de individualizare tocmai pentru a se evita orice confuzie;

c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau topografic, după caz – deci orice act autentic în baza căruia se solicită efectuarea unei înscrieri în cartea funciară trebuie să cuprindă menţionarea numărului cadastral sau topografic;

d) este însoţit de traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română – actul tradus este necesar să respecte şi cerinţa supralegalizării sau a apostilării;

e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului;

f) este însoţit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepţia scutirilor legale

Cererea de înscriere in cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial şi va fi insoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere. Copia legalizată se va păstra în mapa biroului de cadastru şi publicitate imobiliară. În cazul hotărârii judecătoreşti se va

125

prezenta o copie legalizată de către instanţă, cu menţiunea că este definitivă şi irevocabilă.

Dacă registratorul admite cererea, dispune întabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere. În caz contrar, se respinge cererea de înscriere, tot printr-o încheiere motivată. Despre respingerea cererii se va face menţiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în cartea funciară (art.49 din Legii nr.7/1996)

- Principiul disponibilităţiiOrice înscriere se poate face, de regulă, numai la

cererea persoanei îndreptăţite sau a reprezentantului său legal sau convenţional, cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu. Din oficiu înscrierea în cartea funciară se poate face doar în cazurile strict şi limitativ prevăzute de lege ca de exemplu: îndreptarea erorilor materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor sau notarea declarării căilor de atac împotriva încheierilor pronunţate.

Dintre persoanele interesate legea enumeră:- persoana care, potrivit înscrisului original, hotărârii

judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular – adică titularii de carte funciară. Aceasta este prima categorie de persoane interesate, ei fiind proprietarii imobilelor în cauză, căci înscrierea drepturilor reale imobiliare se poate face în favoarea sau împotriva titularului de carte funciară. Această regulă e consacrată în mod expres prin dispoziţiile art.47 alin.6 care stabilesc îndreptăţirea de a solicita înscrierea celui care, în temeiul unui act doveditor, strămută, constituie, modifică, dobândeşte sau stinge un drept tabular.

- mandatarul general al celui îndrituit – se include în această categorie mandatarii, în baza unei procuri autentificate, dar şi avocaţii şi consilierii juridici) ;

- oricare dintre titularii aceluiaşi drept – acesta poate cere înscrierea acelui drept sau radierea unei sarcini grevând acel drept;

- creditorul chirografar – acesta, titular al unei creanţe certe şi exigibile, poate, în temeiul dreptului său de gaj general,

126

în numele şi în folosul debitorului său, să solicite efectuarea operaţiunilor de carte funciară, cu referire la imobilele proprietatea acestuia, solicitânt înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini;

- debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară poate cere radierea ipotecii dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi chitanţa doveditoare a plăţii;

- notarul public – cel care a instrumentat actul notarial prin care s-a transmis sau constituit un drept real, este obligat116

să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară. Această operaţiune trebuie efectuată de către notarul public într-un termen rezonabil, cât mai scurt cu putinţă;

- instanţa judecătorească – aceasta va transmite în termen de trei zile hotărârea rămasă definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau declarativă, asupra unui drept real imobiliar, la biroul de carte funciară al judecătoriei în a cărei rază de activitate se află imobilul.

- organele de urmărire penală – există posibilitatea ca anumite notări sau radieri ale notarilor existente să fie cerute de organul de urmărire penală.În acest sens, în ipoteza sechestrării unui bun imobil117,organul care a dispus instituirea sechestrului va cere luarea inscripţiei ipotecare asupra bunului, anexând copii ale actului prin care s-a dispus sechestrul şi un exemplar al procesului verbal de sechestru.

- Principiul priorităţiiConsacrat în cea de-a doua teză a primului alineat al

art.25 din Legea 7/1996, acest principiu statuează că rangul înscrierii e dat de data înregistrării cererii, ordinea înregistrării cererilor determinând rangul înscrierilor. Legislaţia română în materie este guvernată de principiul priorităţii înscrierilor.acest principiu reprezintă o aplicaţie a principiului de drept roman prior tempore, potior iure.118 Deci primul care solicită

116 Obligativitatea imperativă a notarului este prevăzută expres de art.54, alin.1, din Legea nr.7/1996, 117 Art.166 C.pr.pen.118 „mai întâi în timp, mai tare în drept”

127

înscrierea, este şi primul în drept, chiar dacă titlul său are o dată posterioară.

Pentru a opera acest principiu, cererea de înscriere, însoţită de actele doveditoare, se va depune la biroul teritorial sau se va trimite prin poştă şi se va înregistra de îndată, cu menţionarea datei şi a orei, precum şi a numărului de ordine ce rezultă din registrul de intrare.

Data înregistrării asigură rangul înscrierii. Prin rangul înscrierii se înţelege efectul unei înscrieri în raport cu celelalte înscrieri din aceiaşi carte funciară.

În cazul drepturilor reale principale se pune problema opozabilităţii faţă de terţi prin efectul înscrierilor de carte funciară. În cazul drepturilor reale accesorii însă, cum este cazul ipotecii, înscrierea în cartea funciară asigură nu numai opozabilitatea faţă de terţi, ci şi rangul acestora, adică ordinea de preferinţă între creditorii ipotecari sau privilegiaţi asupra modului de satisfacere din valorificarea imobilului grevat în acelaşi timp de mai multe ipoteci, aparţinând mai multor creditori.

Rezultă că data sosirii cererilor este hotărâtoare în ceea ce priveşte ordinea înregistrării, determinarea opozabilităţii, precum şi rangul de carte funciară câştigat prin înscriere. Este esenţial ca din înscrisurile prezentate să se poată stabili fără cel mai mic dubiu data când a fost înregistrată cererea de întabulare la biroul de carte funciară.

De la acest principiu sunt prevăzute şi unele excepţii. Astfel:

a) În cazul drepturilor reale opozabile terţilor fără a fi necesar înscrierea lor în cartea funciară (respectiv drepturile dobândite prin succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune, precum şi cele dobândite de Stat sau altă persoană prin expropriere sau hotărâre judecătorească);

b) În ipoteza în care mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou de carte funciară, adică în aceeaşi zi, ceea ce practic, se poate întâmpla destul de rar. În acest caz, excepţie a principiului priorităţii înscrierilor, drepturile de ipotecă şi privilegiile vor avea toate acelaşi rang, iar celelalte

128

drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului sau asupra radierii încheierii nevalabile (ar.49 alin 4 din Legea nr.7/1996).

Această soluţie a fost criticată în literatura juridică119, considerându-se că nu acoperă toate situaţiile ce ar putea să apară în practică. S-a propus adoptarea de către legiuitor a soluţiei prevăzute în vechea reglementare a registrelor de inscripţiuni şi transcripţiuni, care prevedea că „ipotecile înscrise în registre în aceiaşi zi, au acelaşi rang”, ceea ce presupunea că dacă cererile se depun în aceiaşi zi, drepturile de ipotecă şi privilegiile vor avea rang egal.

Trebuie să mai precizăm faptul că în legislaţia română sistemul ipotecilor este un sistem flexibil şi nu rigid, căci, pe de o parte creditorul poate să îşi rezerve un rang favorabil120, iar pe de altă parte, rangul ipotecilor se poate schimba prin convenţia părţilor. În acest caz, prin schimbare, ipoteca de rang superior, ia locul şi rangul ipotecii şi rang inferior şi invers, având ca efect schimbarea ordinii satisfacerii creditorilor ipotecari:creditorul avansat va fi satisfăcut înaintea creditorului retrograd, care va suporta şi riscul eventual al ajungerii debitorului executat în stare ded insolvabilitate totală sau parţială. Dacă între cele două ipoteci care se schimbă mai există şi alte ipoteci, acestea se numesc ipoteci intermediare, iar titularii lor se numesc creditori ipotecari intermediari. Aceştia nici nu profită şi nici nu sunt prejudiciaţi de schimbare, deoarece creditorul de rang superior rezultat prin schimbare nu poate avea mai multe drepturi decât fostul creditor, şi invers.

- Principiul forţei probante a înscrierilor de drepturi reale

Acest principiu este consacrat în art.30 şi 31 din Legea 7/1996.Textele sunt asemănătoare cu cele din art.32-33 ale Decretului Lege nr.115/1838.

119 M.Nicolae, op.cit., pag.319120 vezi art.39 din Legea nr.7/1996, alin.1 şi 2 „Proprietarul unui imobil poate cere ca intenţia sa de a ipoteca să fie înscrisă, arătând, în acest din urmă caz, suma ce urmează să se garanteze prin ipotecă. Dacă se săvârşeşte înstrăinarea sau ipotecarea, dreptul înscris va avea rangul înscrierii iniţiale”.

129

Art.33 instituie două prezumţii şi anume:a) dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în

folosul unei persoane, se prezummă că dreptul există, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul – prezumţia existenţei drepturilor reale înscrise în cartea funciară;

b) dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există – prezumţia inexistenţei drepturilor reale radiate.

Suntem în prezenţa a două prezumţii legale relative, putând fi înlăturate prin probă contrară. Deci cel care invocă în favoarea sa cuprinsul cărţii funciar, este protejat, prin prezumţiile legale anterioare, doar până la dovada contrarie, însă în aceste condiţii sarcina probei este răsturnată, revenind celui care contestă realitatea conţinutului cărţii funciare sarcina de a dovedi contrariul.

Ele se aplică numai înscrierilor în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare. Nu se aplică drepturilor de creanţă, actelor şi faptelor juridice referitoare la starea sau capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară şi nici în cazul drepturilor care se dobândesc şi devin opozabile fără a fi necesară înscrierea în cartea funciară.

Dobânditorul dreptului real imobiliar trebuie ă-l fi dobândit cu bună-credinţă, pentru a putea invoca prezumţia existenţei acelui drept în favoarea sa.

Prin dispoziţiile art.31 din Legea nr.7/1996 este stabilit conţinutul principiului forţei probante absolute a înscrierii dobândirii unui drept real imobiliar de către terţii de bună-credinţă. Astfel, „cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobândit cu bună credinţă un drept real înscris în cartea funciară”.

Domeniul de aplicare al acestui principiu este reglementat sub un dublu aspect.

Pe de o parte sub aspectul operaţiunilor juridice la care se referă, acest principiu operează numai în cazul dobândirii

130

unui drept real înscris în cartea funciară nu şi în cazul situaţiilor de fapt (ex.:categoria de folosinţă), faptelor juridice (ex.: minoritatea), drepturilor de creanţă.

Textul legal prevede că dreptul real înscris în cartea funciară trebuie să fi fost dobândit prin act juridic cu titlu legal, adică un act legal încheiat, îndeplinind toate cedrinţele de valabilitate de fond şi de formă, ale unui act juridic civil. El poate fi atât cu titlu oneros, cât şi cu titlu gratuit.

Pe de o altă parte sub aspectul persoanelor la care se referă, principiul operează doar în favoarea terţului dobânditor de bună-credinţă.

Dobânditorul este considerat de bună credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare, sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală.

Se poate observa că textul legal stabileşte criteriile pentru determinarea bunei-credinţe: inexistenţa înscrierii în cartea funciară a vreunei acţiuni care să conteste conţinutul acesteia sau inexistenţa vreunei neconcordanţe între cuprinsul cărţii funciare şi situaţia juridică reală.

În prima situaţie este protejat terţul diligent de bună-credinţă la dobândirea unui drept real. Dacă în cartea funciară apare înscrisă vreo acţiune care dovedeşte contestarea dreptului titularului de carte funciară, terţul interesat în dobândirea dreptului real nu mai poate invoca în folosul său necunoaşterea situaţiei juridice a imobilului, ci se va considera că acesta doreşte şi este de acord să dobândească bunul pe riscul său.

În cea de-a doua situaţie terţul dobânditor este obligat să cerceteze doar titlul transmiţătorului şi conţinutul cărţii funciare, eventualele neconcordanţe trebuind să rezulte din compararea acestora două.

Aşadar, persoana care şi-a înscris dreptul real dobândit cu titlu oneros şi fiind de bună credinţă se bucură de o prezumţie absolută, fiind apărată de orice cauză de evicţiune, în afară de situaţia când împotriva sa a fost introdusă, în termen

131

legal, acţiune în rectificarea înscrierii. Aceată prezumţie operează, binenţeles, numai dacă actul juridic prin care s-a dobândit dreptul este valabil încheiat.

Din cele precizate, rezultă că principiul forţei probante a înscrierii dobândirii prin acte juridice a unui drept real imobiliar de către un terţ dobânditor de bună-credinţă este regula ce asigură stabilitatea proprietăţii precum şi siguranţa tranzacţiilor imobiliare.

Se consideră în literatura juridică121 că prin publicitatea materială a cărţilor funciare se asigură superioritate a acestui sistem faţă de alte sisteme de publicitate imobiliară. Prin acest sistem de publicitate imobiliară se garantează, după cum am văzut, securitatea statică şi securitatea dinamică a raporturilor juridice civile. Prin securitatea statică se înţelege faptul că proprietarul înscris în cartea funciară nu-şi poate pierde dreptul decât dacă a consimţit la aceasta sau dacă este în culpă sau neglijent, respectiv dacă nu atacă în anumite termene prevăzute de lege anumite întabulări în cartea funciară care, din punctul lui de vedere, îi sunt vătămătoare. Prin securitatea dinamică se înţelege faptul că terţii dobânditori sunt puşi la adăpost, de cauzele de evicţiune anterioare titlului lor de dobândire. Trebuie să mai precizăm faptul că, în cazul unui conflict între titularul dreptului tabular şi terţul dobânditor al acestuia, se acordă preferinţă nu aspectului static, ci aspectului dinamic al securităţii juridice, prin faptul că dreptul adevăratului proprietar este sacrificat în folosul terţului dobânditor de bună credinţă cu titlu oneros.

10.5. Înscrierile în cartea funciară

Înscrierile în cartea funciară pot fi definite sub un dublu aspect. În sens larg, prin această operaţiune se înţelege orice menţiune cuprinsă în cartea funciară sau în documentele cu care acasta se întregeşte, făcută de un funcţiorar competent. În sens restrâns, înscrierile de carte funciară se referă doar la

121 M.Nicolae, op.cit., pag.330

132

menţiunile propriu-zise din cartea funciară, nu şi la cele existente în alte documente de carte funciară.

Potrivit art.26 alin.4, lit.a-c din Legea nr.7/1996, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri: întabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale, înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare şi notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.

Din enumerarea de mai sus înscrierile în cartea funciară se pot clasifica astfe:

a) după obiectul lor, înscrierile sunt de trei feluri: întabularea, înscrierea provizorie şi notarea.

- întabularea – este înscrierea cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar, prin care s-a transmis, constituit, modifict sau stins acel drept. Conform actelor normative în materie, sunt supuse întabulării drepturile reale imobiliare care fac obiectul actelor juridice cu titlu definitiv, prin întabulare, drepturile reale înscriindu-se în mod definitiv.122 Titularii drepturilor reale imobiliare nu vor putea să dispună de ele decât cu condiţia întabulării prealabile în cartea funciară. Aşadar, transmiterea drepturilor imobiliare fără respectarea acestei condiţii atrage inopozabilitatea faţă de terţi a drepturilor astfel dobândite.Deci întabularea are ca obiect înscrierea drepturilor reale, care se numesc drepturi tabulare. Drepturile tabulare înscrise într-o carte funciară alcătuiesc ceea ce se numeşte stare tabulară.Întabularea stingerii unui drept real se numeşte radiere.

Întabularea constituie înscrierea obişnuită, nornală a drepturilor reale şi este considerată o înscriere definitivă,

122 art.26, alin.4, lit.a) din Legea nr.7/1996 şi Regulamentul de organizare şi funcionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr.633/2006, publicat în M.Of.nr.1049/2006

133

perfectă, în sensul că nu necesită vreo justificare ulterioară, cum este cazul înscrierii provizorii.

- înscrierea provizorie – este înscrierea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabile faţă de terţi, sub condiţia şi în măsura justificării ei. Aşa cum reiese din chiar denumirea ei, are ca obiect numai drepturile reale mobiliare provizorii, care, dacă îndeplinesc cerinţele prevăzute de lege, se pot consolida. Prin consolidare sau justificare se vor asigura drepturi ca şi cele realizate prin întabulare. Se mai numeşte şi întabularea imperfectă. Ca şi întabularea, înscrierea provizorie are ca obiect numai înscrierea drepturilor reale imobiliare, însă, spre deosebire de aceasta, este vorba de o “întabulare” condiţionată, deoarece efectele ei sunt condiţionate, în sensul că depind de justificarea sa ulterioară.

Rangul înscrierii este determinat de data înregistrării cererii de înscriere, sub condiţia şi în măsura justificării ei ulterioare.În lipsa justificării, înscrierea nu-şi mai produce efectul de opozabilitate faţă de terţi. De menţionat că la această înscriere se recurge pentru dobândirea unui rang superior al întabulării, atunci când cererea de întabulare şi înscrisurile însoţitoare îndeplinesc cerinţele prevăzute de lege pentru a fi depusă întabularea, care este o înscriere definitivă.

Conform art.29 alin.2 din Legea nr.7/1996, înscrierea provizorie în cartea funciară se face în următoarele situaţii:

a) în cazul dobândirii de drepturi reale afectate de o condiţie suspensivă, adică de un eveniment viitor şi nesigur ca realizare, de care depinde însăşi naşterea dreptului. În această situaţie dreptul real se va înscrie în cartea funciară provizoriu, sub condiţia suspensivă de realizare a evenimentului viitor. Se consideră în literatura juridică123 că mai corect ar fi fost să îmbrăţişeze soluţia clasică găsită de doctrina interbelică de carte funciară, iar înscrierea provizorie să fie realizată în cazul dobândirii unor drepturi reale afectate de o condiţie rezolutorie;

123 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.337

134

b) când se solicită întabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a rămas irevocabilă. Aşa cum am arătat, în mod obişnuit hotărârea judecătorească poate constitui înscris justificativ pentru întabularea unui drept real imobilira doar dacă este definitivă. Prin înscrierile provizorii pot fi înscrise pot fi înscrise şi drepturi reale imobiliare care rezultă din hotărâri judecătoreşti care nu sunt definitive şi irevocabile. În acest caz, dreptul va fi înscris în mod provizoriu în cartea funciară, sub condiţia rămânerii irevocabile a hotărârii judecătoreşti respective. Pot constitui temei al unei înscrieri provizorii atât hotărârile nedefinitive, pronunţate în prima instanţă, dar şi cele definitive, dar neirevocabile;

c) dacă se dobândeşte un drept tabular, care, anterior, a fost înscris provizoriu. E cazul în care un drept tabular a fost înscris provizoriu, iar înstrăinarea acestuia va avea aceiaşi soartă, noul dobânditor neputând să înscrie dreptul decât în aceleaşi condiţii;

d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul imobiliar. Este cazul în care o ipotecă sau un privilegiu imobiliar, iar debitorul face dovada consemnării sumelor datorate, făra a exista actul autentic din care să rezulte consimţământul creditorului pentru radierea sarcinii, ori hotărârea judecătorească prin care s-a dispus radierea. În această situaţie ipoteca sau privilegiul imobiliar se vor radia provizoriu;

e) dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc însă atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de cerere. Este cazul în care solicitantul nu depune la biroul de carte funciară toate înscrisurile necesare pentru efectuarea înscrierii, însă înscrisurile nedepuse nu aduc atingere fondului dreptului care se solicită a fi înscris. În acest din urmă caz, solcitantul va fi înştiinţat pentru a depune întru-un termen stabilit, după caz, de registrator, înscrisurile necesare, sub sancţiunea radierea înscrierii provizorii. Dacă înscrisurile vor fi depuse în termenul fixat, se va proceda la justificarea înscrierii provizorii, printr-o încheiere dată de registratorul de carte

135

funciară. Dacă însă înscrisurile nu vor fi depuse în termenul fixat, se a proceda, prin încheiere a registratorului, la radierea înscrierii provizorie.

Justificarea înscrierii se va face prin depunerea înscrisului original care constată realizarea condiţiei suspensive sau, după caz, prin prezentarea hotărârii judecătoreşti definitivă şi irevocabilă.

Dacă înscrierea provizorie nu va fi justificată, se va radia la cererea persoanei interesate, împreună cu toate înscrierile făcute împotriva celui înscris provizoriu

Justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul consimţământului celui în contra căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, a unei hotărâri judecătoreşti ievocabile ori a încheierii registatorului de carte funciară, în situaţia ultimului caz de înscriere provizorie menţionat (art.29 alin.4 din Legea 7 1996). În toate cazurile aceasta se va face printr-o încheiere a registratorului de carte funciară. Aceasta concluzie rezultă din analiza art.48 alin.1 din Legea nr.7/1996, care prevede că “în cazul în care registratorul admite cererea, dispune întabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere...”fără a distinge între diferitele feluri de înscriere.

În continuare vom analiza o aplicaţie practică de o importanţă deosebită, a înscrierilor provizorii, respectiv posibilitatea ipotecării unui bun imobil viitor. Este totodată şi o derogare de la dispoziţiile Codului civil. Acesta, în art.1775, interzice ipotecarea bunurilor viitoare ale debitorului. Însă Legea nr.190/1999124 reglementează creditul imobiliar pentru investiţiile imobiliare, prevăzând reguli pentru acordarea unor împrumuturi garantate prin ipotecă, în vederea construirii ulterioare a unei clădiri cu destinaţie de locuinţă. Astfel, legea specială înlătură expres dispoziţiile de drept comun prevăzute în Codul civil. Şi legea nr.7/1996, în art.55, alin.3, prevede că ipoteca constituită asupra unui bun viitor se poate întabula în condiţiile legii privind creditul ipotecar pentru investiţiile

124 Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imibiliare, publicată în M.Of.nr.611/14.12.1999

136

imobiliare, dacă în prealabil a fost notată existenţa autorizaţiei de construire şi notarea procesului-verbal de recepţie parţială.

Concluzionând, putem spune că rolul înscrierii provizorii este acela de a conferi înscrierii, în momentul în care va deveni definitivă, data şi rangul pe care l-a avut înscrierea provizorie precum şi de a apăra persoanele interesate, de riscul unei eventuale întabulări în favoarea unui terţ care ar dobîndi acelaşi drept, ulterior.

- notarea – este înscrierea care are ca obiect menţionarea în cartea funciară a unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strâns legate de drepturile tabulare şi titularii lor, litigiile referitoare la drepturi tabulare, pentru a le face opozabile terţilor sau a le aduce la cunoştinţa acestora numai în scop de informare.Astfel, pot fi notate: minoritatea şi punerea sub interdicţie a titularului dreptului real, instituirea curatelei, acţiunile în justiţie în legătură cu imobilul şi drepturile înscrise încartea funciară, interdicţia de înstrăinare sau grevare a imobilului, pactul de preferinţă, promisiunea de înstrăinare a imobilului, sechestrul asigurator şi judiciar, atacarea cu apel sau recurs a încheierilor date de judecătorul de carte funciară, lucrările de expropriere a imobilului, orice alte fapte, acţiuni şi drepturi personale (art.84 din Regulamentul birourilor de carte funciară ale judecătoriilor).

Efectele înscrierilor în cartea funciară sunt în funcţie de felul acestora.

Întabularea şi înscrierea provizorie au ca efect opozabilitatea faţă de terţi a actelor şi faptelor juridice prin care se transmit, constituie, modifică sau sting drepturi reale imobiliare. De la această regulă există şi excepţii.Astfel, drepturile reale devin opozabile terţilor fără înscriere în cartea funciară când se constituie sau se dobândesc prin: succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, lege, expropriere, hotărâri judecătoreşti.

Notarea în cartea funciarăare ca efect opozabilitatea faţă de terţi sau, după caz, informarea terţilor interesaţi cu privire la drepturile personale, fapte personale, raporturi juridice, litigii, etc., în legătură cu imobilele descrise în cărţile funciare.Art.40

137

prevede că actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terţe persoane.

Sunt notate în cartea funciară pentru a deveni opozabile terţilor: drepturile de creanţă şi alte raporturi juridice (închirierea, cesiunea de venituri pe o perioadă mai mare de trei ani, intenţia de a înstrăina sau greva, contractele de leasinng imobiliar), hotărârile de deschidere a procedurii falimentului, acţiunile în justiţie şi căile de atac împotriva încheierilor judecătorului de carte funciară.

Sunt notate în cartea funciară cu efect de informare pentru terţele persoane: incapacitatea de exerciţiu a titularului dreptului, punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri, instituirea tutelei sau curatelei, lucrările de expropriere a imobilului, hotărârea de declarare a morţii prezumate a titularului dreptului real înscris în cartea funciară, etc. După prezentarea pe larg a efectelor înscrierilor în cartea funciară, se poate observa că, sub aspectul general al opozabilităţii faţă de terţi(fiecare înscriere în cartea funciară este efectuată pentru a putea fi opusă terţilor), nu există diferenţe între întabulare, înscriere provizorie şi notare.

b) după natura sau conţinutul lor, înscrierile sunt de două feluri: înscrieri propriu-zise şi rectificările.

- înscrierea propriu-zisă – e înscrierea care menţionează dobândirea ori modificarea unui drept real imobiliar, precum şi, după caz, drepturile personale, actele sau faptele juridice privitoare la starea şi capacitatea persoanelor, aflate în legătură cu imobilul cuprins în cartea funciară.

- rectificarea – presupune radierea sau îndreptarea oricărei operaţiuni susceptibile de a face obiectul unei înscrieri. Rectificarea sau modificarea înscrierilor de carte funciară se poate face în condiţiile expres prevăzute de lege125.

Prin alin.2 şi 3 al textului art.33, legiuitorul a stabilit ceea ce se înţelege prin rectificare, respectiv radierea sau, în sens larg, îndreptarea oricărei înscrieri în cartea funciară care 125 vezi art.33 şi urm.din Legea nr.7/1996

138

nu mai este conformă cu realitatea şi ce se înţelege prin modificarea cărţii funciare.

Rectificarea conţinutului cărţii funciare poate interveni atunci când între starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului înscris în cartea funciară nu mai există concordanţă. Din ansabmlul reglementărilor legale rezultă şi raţiunea legiuitorului în adoptarea acestei instituţii, respectiv reprezintă mijlocul cel mai eficace în a restabili concordanţa între situaţia juridică reală şi înscrierea efectuată în cartea funciară, astfel încât înscrierea să reflecte în mod constant situaţia juridică reală a imobilului pentru a proteja pe eventualul terţ dobânditor.

Modificarea cărţii funciare constă în efectuarea în-scrierii oricărei schimbări privitoare la aspectele tehnice ale imobilului, schimbare care să nu afecteze esenţa dreptului avut asupra imobilului.Din punct de vedere al legitimării procesuale active, legea restrânge sfera persoanelor ce pot solicita modifi-carea cărţii funciare, prevăzând în mod expres că aceasta nu poate fi slicitată decât de titularul dreptului de proprietate (spre deosebire de celelalte cazuri, în care legitimarea procesuală activă revine oricărei persoane care justifică un interes).

Neconcordanţa stării tabulare cu situaţia juridică reală poate rezulta şi din săvârşirea unor greşeli materiale cu prilejul efectuării înscrierilor în cartea funciară, motiv pentru care legiuitorul a prevăzut în mod expres, prin dispoziţiile alin.5, posibilitatea îndreptării erorilor materiale, la cerere sau din oficiu. Acest aliniat a fost introdus urmare a modificărilor aduse Legii nr.7/1996 prin Legea nr.247/2005, însă nu rezultă utilitatea acestei modificări, în condiţiile în care îndreptarea erorilor materiale este prevăzută, mai detaliat, printr-un alt articol normativ, respectiv art.53 din lege.

c) după cum sunt sau nu condiţionate de justificarea lor ulterioară avem: înscrieri definitive şi înscrieri provizorii.

- înscrierea definitivă – e acea înscriere ale cărei efecte se produc cu titlu definitiv, irevocabil, de la data înregistrării cererii de înscriere, fără a fi necesară justificarea ei ulterioară. Cu titlu de exemplu putem menţiona: întabularea, notarea şi

139

radierea efectuate în temeiul acordului părţilor sau a unei hotărâri judecătoreşti irevocabile.

- înscrierea provizorie – e acea înscriere care devine opozabilă terţilor cu rangul determinat de cererea de înscriere, sub condiţie şi în măsura justificării ei. Înscrierea provizorie e o înscriere condiţională sau după caz imperfectă, săvârşită în scopul de a conserva un drept câştigat în temeiul unei hotărâri judecătoreşti care nu este irevocabilă sau în temeiul unui act afectat de condiţie. Rezultă aşadar că înscrierea definitivă produce efecte imediate fără a fi condiţionată de îndeplinirea altor formalităţi suplimentare, iar înscrierea provizorie produce efecte imediate, însă condiţionate de justificarea ei ulterioară.

Efectele înscrierii de carte funciară potrivit Legii nr.7/ 1996 sunt următoarele:

În toate cazurile efectul întăbulării şi înscrierii provizorii constă în opozabilitatea faţă de terţi a dobândirii modificării sau stingerii unui drept real imobiliar. Această regulă este stabilită cu caracter de principiu de art.25 din Legea nr.7/1996. De la această regulă există însă o serie de excepţii adică de situaţii în care drepturile reale înscrise în cartea funciară se dobândesc şi devin opozabile fără înscrierea lor prealabilă. În acest sens art.26 alin.1 prevede limitativ cazurile în care drepturile tabulare devin opozabile fără înscriere în cartea funciară şi anume când provin sau se dobândesc prin: succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, lege, expropriere, hotărâre judecătorească.

Şi în cazul notării înscrierea actelor, faptelor sau altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară se face în scopul de a deveni opozabile terţilor.126

Cu privire la corespondenţele existente între înscrierile cuprinse în cartea funciară menţionăm că orice schimbare adusă vreunei înscrieri în cartea funciară se va evidenţia prin sublinirea vechii înscrieri şi prin trecerea în rubrica “Observaţii” a numărului de ordine sub care s-a operat noua înscriere (de exemplu, dacă în dreptul unei înscrieri efectuate sub nr. de ord.6, în partea a doua II a cărţii funciare-notată

126 vezi art.38 din Legea nr.7/1996140

tehnic pe PII6-se va menţiona la “Observaţii” PII13 rezultă că sub nr. de ord. 13 în partea a II-a a cărţii funciare a fost adusă o schimbare înscrierii de la PII6).

10.6. Acţiunile de carte funciară

La fel ca Decretul-Lege nr.115/1938, Legea nr.7/1996 reglementează două acţiuni în justiţie cu privire la înscrierile în cartea funciară: acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.

A.Acţiunea în prestaţie tabulară.Înscrierile în cartea funciară, potrivit Legii 7/1996, nu

mai au efect constitutiv de drepturi tabulare.De asemenea, din cuprinsul art.22 al aceleiaşi legi, rezultă că pentru a se face întabularea dreptului real nu este necesar consimţământul la întablare a titularului dreptului înscris în cartea funciară. Întabularea se poate dispune dacă solicitantul depune cererea de înscriere şi ataşasează la acesta înscrisul în care s-a consemnat actul juridic a cărui înscriere se cere.

Cu toate acestea, Legea nr.7/1996 reglementează două situaţii de excepţie, când înscrierea dreptului tabular trebuie să fie dispusă de instanţa de judecată, la cererea celui îndreptăţit, în urma unui proces.Unul dintre cazuri era, în versiunea iniţială a legii, inaplicabil în practică, fiind o grefă nefericită în sistemul de carte funciară.

După reformularea art.29 alin.1 din Legea 247/2005 noul text prevede: “Cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator să-i predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept”.”În situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesatăva putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară.Hotărârea instanţei de judecată va suplini consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurilenecesare înscrierii”(art.29 alin3)

141

Aceeaşi obligaţie de a preda înscrisurile persoanei interesate îi incumbă şi titularului unui drept real supus radierii (art.29 alin 2).

Din această definiţie rezultă că la fel ca şi acţiunea în prestaţie tabulară reglementată de Decretul Lege nr.115/1938 care avea ca finalitate suplinirea consimţământului la întabulare acţiunea în prestaţie tabulară reglementată de nou text al art.29 din Legea 7/1996 urmăreşte predarea şi respectiv obţinerea înscrisurilor necesare înscrierii şi suplinirea consimţământului la înscriere prin intermediul instanţei judecătoreşti.Cu toate acestea, câteva critici pot fi ause reglementării actuale a acţiunii în prestaţie tabulară. Astfel Decretul Lege 115/1938, unde înscrierea în cartea funciară avea un efect constitutiv de drept, consimţământul la întabulare era dat separat, în sens de negotium, de consimţământul la încheierea contractului de înstrăinare a imobilului înscris în cartea funciară.

Cerinţa unui consimţământ special şi ulterior încheierii contractului deriva din sistemul de origine al cărţii funciare, şi anume sistemul austriac, în care proprietatea se transmite după realizarea acordului de voinţă. Potrivită în această lumină, acţiunea în prestaţie tabulară îşi va acea locului ei, fiind concepută tocmai pentru ca instanţa să suplinească lipsa predării actelor sau lipsei manifestării de voinţă specială pentru întabulare.

Nu putem să nu interogăm cu privire la utilitatea unei asemenea acţiuni în sistemul conceput de legiuitorul român prin actualul act normativ referitor la cadastru şi publicitatea imobiliară unde principiul guvernator este cel al consensualismului, iar înscrierea în cartea funciară are doar rolul de opozabilitate faţă de terţi.

Acţiunea în prestaţie tabulară se intentează, de regulă, împotriva celui care a constituit sau transmis dreptul real respectiv. Dar acţiunea poate fi introdusă şi împotriva unui terţ subdobânditor înscris în cartea funciară. Este reglementată de art. 30 din Legea 7/1996, unde dispune:”Dobânditorul anterior poate cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang

142

preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui terţ, care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinşă la data încheierii actului”. Se mai numeşte şi acţiune în prestaţie tabulară specială.

Pentru adminterea acestei acţiuni trebuie întrunite cumulativ următoarele condiţii:

a) actul juridic în baza căruia se solicită prestaţia tabulară să fie încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terţului în cartea funciară.

b) treţul să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau, dacă l-a dobândit cu titlu oneros, să fie de rea credinţă.

Acţiunea în prestaţie tabulară este prin efectul art. 29 aliniat 4, imprescriptibilă. Acţiunea în prestaţie tabulară este supusă prescripţiei numai în cazuri de excepţie, atunci când se referă la un drept real a cărui acţiune se prescrie (drepturile reale temporare cum sunt:uzufructul, uzul, abitaţia).

B. Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară (art.34-37 din Legea nr.7/1996).

În ceea ce priveşte rectificarea cărţii funciare prin intermediul acţiunii în rectificare, este necesar să arătăm că reglementarea din Legea nr.7/1996 a acestei acţiuni este aproape identică cu aceea din Decretul-Lege nr.115/1938. Ea se introduce pentru înlăturarea neconcordanţelor care pot exista între starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului.

În ceea ce priveşte procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, legea prevede două modalităţi de realizare: pe cale amiabilă, în baza unei declaraţii autentice sau în baza hotîrâri judecătoreşti irevocabile, în caz de litigiu. Sub aspectul analizat, se observă că modificarea legislativă intervenită aduce un element de noutate pivind posibilitatea dispunerii efectuării rectificării înscrierilor de chiar registratorul de carte funciară, în baza unei declaraţii autentice a titularului dreptului (şi eventual, a altor persoane interesate), atunci când nu este caz de litigiu judiciar. În vechea reglementare, chiar dacă părţile doreau soluţionarea amiabilă a conflictului, judecătorul de carte funciară nu putea ordona rectificarea înscrierilor, fiind necesară

143

apelarea la concursul justiţiei, rectificarea efectuându-se la biroul de carte funciară doar în baza unei hotîrâri judecătoreşti irevocabile (pronunţate în urma unui proces desfăşurat în condiţiile dreptului comun), prin care se dispunea rectificarea conţinutului cărţii funciare.

Rectificarea cărţilor funciare în baza unei hotîrâri judecătoreşti, este admisibilă dacă sunt întrunite următoarele condiţii, prevăzute de art.34 din Legea nr.7/1996, respectiv acţiunea să fie introdusă de către o persoană interesată, să existe unul dintre cazurile expres şi limitativ prevăzute de lege şi hotărârea judecătorească prin care se dispune rectificarea să fie irevocabilă.

Acţiunea în rectificare poate fi introdusă dacă există unul din cele patru cazuri prevăzute de lege, şi anume:

- înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectut înscrierea nu a fost valabil

- dreptul înscris a fost greşit calificat- nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului

înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea

- înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.

Art.35, alin.1 prevede că acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea în fond, va fi imprescriptibilă.

În legătură cu problema prescripţiei acestei acţiuni, trebuie să facem deosebire între: rectificarea întabulării şi a înscrierii provizorii şi rectificarea notării.

În ce priveşte acţiunea în rectificarea întabulării şi înscrierii provizorii, Legea nr.7/1998, după cum am arătat mai sus, prevede că:

a)acţiunea în rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescripţiei acţiunii de fond, atunci când este introdusă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţii dobânditori de rea credinţă;

b)acţiunea în rectificare se prescrie în termen de zece ani atunci când este introdusă împotriva terţelor persoane care

144

au dobândit cu bună-credinţă un drept real cu titlu gratuit, prin donaţie sau legat, cu excepţia cazului în care dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris înainte127. Termenul de zece ani începe să curgă din ziua când terţii au înregistrat cererea de înscriere a dreptului lor;

c)acţiunea în rectificare, în temeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris se prescrie în termen de trei ani faţă de terţele persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit prin act juridic cu titlu oneros şi cu bună credinţă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. Termenul începe să curgă de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris.

d)acţiunea în rectificarea notărilor este imprescriptibilă. Însă faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-

credinţă un drept real prin donaţie sau legat, acţiunea în rectificare nu se va putea porni decât în termen de 10 ani, socotiţi din ziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere, cu excepţia cazului în care dreptul material la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte.

Însă în cazul în care acţiunea în rectificare

În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.

Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni , susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.

Prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea

127 vezi aart.35, alin 2 din Legea nr.7/1996145

nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.

Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă prin declaraţie autentică, fie în caz de litigiu prin fotărâre judecătoarească definitivă şi irevocabilă. Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi îndreptate la cerere sau din oficiu.

În ceea ce priveşte rectificarea cărţii funciare prin intermediul acţiunii în rectificare, este necesar să arătăm că reglementarea din Legea nr.7/1996 a acestei acţiuni este aproape identică cu aceea din Decretul-Lege nr.115/1938. Ea se introduce pentru înlăturarea neconcordanţelor care pot exista între starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului.

În urma admiterii acţiunii, operaţia rectificării se va dispune de judecătorul de carte funciară, în temeiul hotărârii judecătoreşti rămasă definitivă şi irevocabilă.

Acţiunea în rectificare poate fi introdusă împotriva celui în favoarea căruia s-a făcut înscrierea respectivă, precum şi împotriva succesorilor săi, indiferent că este vorba de un succesor universal, cu titlu universal sau cu titlu particular.

În legătură cu problema prescripţiei acestei acţiuni, trebuie să facem deosebire între: rectificarea întabulării şi a înscrierii provizorii şi rectificarea notării.

În ce priveşte acţiunea în rectificarea întabulării şi înscrierii provizorii, art. 37-38 din Legea nr. 7/1998 prevăd:

a)acţiunea în rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescripţiei acţiunii de fond, atunci când este introdusă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţii dobânditori de rea credinţă;

b)acţiunea în rectificare se prescrie în termen de zece ani atunci când este introdusă împotriva terţelor persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real cu titlu gratuit, prin donaţie sau legat, cu excepţia cazului în care dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris înainte. Termenul de zece ani începe să curgă din ziua când terţii au înregistrat cererea de înscriere a dreptului lor;

146

c)acţiunea în rectificare, în temeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris se prescrie în termen de trei ani faţă de terţele persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit prin act juridic cu titlu oneros şi cu bună credinţă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. Termenul începe să curgă de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris.

d)acţiunea în rectificarea notărilor este imprescriptibilă.

Întrarea în vigoare şi punerea în aplicare a Legii nr. 7/1996

Legea nr. 7/1996 cuprinde reglementările principale ale cărţilor funciare, ca sistem real, unic şi unitar de publicitate imobiliară, pe întregul teritoriu al ţării. Punerea în aplicare a acestor reglementări va avea ca şi efect înlocuirea sistemelor de publicitate imobiliare existente în ţara noastră. Legea reglementează două instituţii importante: cadastrul general şi publicitatea imobiliară prin cărţi funciare.

Art.72 alin.1 prevede că Legea nr. 7/1996 intră în vigoare la 90 de zile de la publicare. Aşadar a intrat în vigoare la 24 iunie 1996. Aşa cum corect s-a spus, intrarea în vigoarea a legii nu a însemnat şi punerea în aplicare a tuturor reglementărilor privind cadastrul şi cărţile funciare .Punerea în aplicare a acestei legi este condiţionată de înfiinţarea birourilor de carte funciară. Or, acest lucru a fost posibil numai după adoptarea şi intrarea în vigoare a regulamentului birourilor respective. De asemenea, este condiţionată şi de efectuarea lucrărilor de cadastru şi întocmirea documentelor cadastrale.

Nu trebuie trecut cu vederea faptul că punerea deplină în aplicare a acestei legi va avea ca efect înlocuirea celor două sau chiar trei sisteme de publicitate imobiliară existente la data, adoptării ei. Este o problemă dificilă şi delicată.

Acestea sunt motivele pentru care, prin Legea nr. 7/1996 şi Regulamentul birourilor de carte funciară, s-au

147

adoptat dispoziţii tranzitorii "care să permită înlocuirea, nu bruscă, ci treptată şi progresivă, a sistemelor de publicitate imobiliară (existente s.n.) cu un nou şi unic sistem de publicitate, bazat tot pe cartea funciară" .

Astfel, art. 72 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 prevede că la data finalizării lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul administrativ al unui judeţ îşi încetează aplicabilitatea, pentru judeţul respectiv, reglementările legale privitoare la sistemele existente de publicitate imobiliară.

Discuţii în legătură cu punerea în aplicare a Legii nr.7/ 1996. Domeniul de aplicare imediată. Aceste discuţii se poartă pentru a răspunde la două întrebări: Legea nr. 7/1996 se aplică în prezent pe întregul teritoriu al ţării în totalitate sau numai în parte? Dacă se aplică în parte, care sunt acele dispoziţii?

într-o primă opinie, întemeiată exclusiv pe dispoziţiile art.72 alin. 2-3, s-a apreciat că reglementările privind cărţile funciare, în funcţie de momentul punerii lor în vigoare, sunt de două feluri: reglementări de aplicare imediată, de la data intrării în vigoare a legii, cum sunt cele referitoare la înfiinţarea birourilor de carte funciară de la judecătorii (art.2 lit.a) şi reglementări de aplicare eşalonată în timp, cum sunt cele pri-vitoare la întocmirea şi funcţionarea cărţilor funciare (art. 72) .

Într-o altă opinie, se susţine că după 24 iunie 1996, data intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996, sistemele de publicitate imobiliare existente şi-au încetat aplicabilitatea şi au fost înlocuite cu noul sistem de publicitate bazat pe cartea funciară; în acest din urmă sistem, înscrierea are numai efect de opozabilitate faţă de terţi a actului sau faptului juridic prin care a fost transmis, constituit, modificat sau stins dreptul real. Opinia se întemeiază pe interpretarea coroborată a art. 72 alin. 1-3 cu prevederile art. 58, 59 şi 61 din Legea nr. 7/1996 .

În aceeaşi opinie se consideră că aplicarea Legii nr.7/ 1996 prezintă unele particularităţi, deoarece din economia dispoziţiilor sale rezultă că se face distincţie, pe de o parte, între actele translative sau constitutive de drepturi reale perfectate înainte şi după intrarea în vigoare a noii legi, iar pe

148

de altă parte, între actele pentru care s-au realizat formalităţile de publicitate imobiliară şi actele pentru care acestea nu au fost făcute. Astfel:

a) înscrierea actelor încheiate înainte de intrarea în vigoare a noii legi produce efectele juridice ale sistemului de publicitate în care a fost efectuată: efectele constitutive de drepturi în sistemul de cartea funciară; efectul de opozabilitate faţă de terţi în sistemul registrelor de transcripţii şi inscripţii;

b) actele juridice încheiate înainte de intrarea în vigoare a noii legi, fără îndeplinirea cerinţelor de publicitate, se vor înscrie în noua carte funciară, dar vor produce efectele prevăzute de sistemul de publicitate imobiliară anterior, în vigoare la data încheierii lor. Aşa, de pildă, dacă actul valabil încheiat a avut ca obiect un imobil situat în teritoriile de carte funciară, înscrierea sa în noua carte funciară va produce efectul constitutiv de drepturi prevăzut de Decretul-Lege nr. 115/1938;

c) toate actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare valabil încheiate după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, pentru a fi opozabile terţilor, trebuie să fie înscrise în cartea funciară, potrivit reglementărilor acestei legi, după cum urmează:

-în judeţele din teritoriile de carte funciară, precum şi în judeţele în care s-au finalizat lucrările cadastrale şi noile cărţi funciare, înscrierea se face potrivit reglementărilor Legii nr. 7/1996, cu efect de opozabilitate faţă de terţi; aplicarea vechiului sistem de publicitate (cartea funciară sau registrele de transcripţii şi inscripţii) încetează de plin drept (art. 22 şi urm., art.72 alin. 2);

- în judeţele pe al căror teritoriu nu au existat cărţi funciare şi pentru care nu s-au finalizat lucrările cadastrale şi de întocmire a cărţilor funciare, înscrierile se vor face în cărţi funciare nedefinitive.Deschiderea acestor cărţi funciare este prevăzută în art. 61 din Legea nr. 7/1996, text pus în aplicare prin Instrucţiunile privind înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv, care cuprind reguli potrivit cărora birourile de carte funciară sunt obligate să facă înscrieri cu caracter nedefinitiv începând cu 1 iulie 1999. Înscrierea definitivă va fi

149

efectuată după finalizarea lucrărilor cadastrale şi a cărţilor funciare definitive pe acel teritoriu.

În ce ne priveşte, împărtăşim cea de a doua opinie, într-adevăr, rezolvarea acestei probleme poate avea loc numai având în vedere economia tuturor dispoziţiilor Legii nr.7/1996. Soluţia se sprijină şi pe reglementările privind deschiderea de cărţi funciare nedefinitive. Aşa fiind, credem şi noi că punerea în aplicare a dispoziţiilor acestei legi referitoare la publicitatea imobiliară pe întregul teritoriu al ţării s-a realizat după intrarea în vigoare a Instrucţiunilor privind înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv care a avut loc la 1 iulie 1999. Pe această dată sistemele de publicitate imobiliară anterioare au încetat să mai aibă aplicabilitate. Numai această interpretare are darul de a face ca Legea nr.7/1996 să se aplice efectiv şi să devină realitate. Dacă s-ar amâna punerea în aplicare a acestei legi până la finalizarea lucrărilor,cadastrale ar exista riscul să aibă aceeaşi soartă pe care au avut-o şi legile anterioare prin care s-a reglementat introducerea publicităţii prin cărţi funciare în întreaga ţară. Nu trebuie ignorat faptul că efectuarea şi finalizarea lucrărilor cadastrale necesită o finanţate substanţială şi susţinută, pe care ne îndoim că autorităţile statale sunt dispuse şi au posibilitatea s-o acorde, în condiţiile economice existente în această perioadă.

150