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AÑO 5, N° 25 | AGOSTO - SETIEMBRE 2017
www.revistaspatium.pe
Accelerating success.
Smart cities oCiudades InteligentesPÁG.5
INFORME ESPECIAL¿Cómo rentabilizar espacios industriales?PÁG.16
ENTREVISTAZonificación de Lima MetropolitanaPÁG.12
LOCAL
Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Colliers International no garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Esta revista y otros documentos de publicación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com/peru Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 12,300 profesionales especializados en más de 522 oficinas distribuidas en 62 países. Colliers tiene ingresos de hasta US$ 1.8 billones, 76,000 transacciones anuales y maneja más de 116.13 millones de metros cuadrados en administración.
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Esta revista es una publicación de Colliers International Perúwww.colliers.com/peru
La planificación estratégica es uno de los procesos más importantes de una entidad pública o privada, se desarrolla con el propósito de crear valor, orientar los esfuerzos hacia objetivos bien definidos y plantear en forma organizada las tareas a realizar. Podríamos afirmar que contando con una planificación estratégica efectiva se logran mejores resultados a pesar de cualquier factor externo. Sin embargo, planear no resulta fácil en las condiciones actuales: Incertidumbre económica, mercados volátiles, con constantes cambios en la normatividad legal vigente y la poca cultura de planificación estratégica propia de nuestro estilo de vida acostumbrado a manejar los problemas del día a día y a no pensar en el largo plazo. Puede que este no sea el caso de muchas de las empresas de nuestros lectores, pero si es el caso de muchas empresas en nuestro país, así como el de algunas instituciones o gobiernos locales, se puede apreciar en el caso de nuestra propia ciudad, vemos que tampoco está circunscrita en un plan estratégico de desarrollo a largo plazo.
Una vez comprometida la dirección con el plan estratégico hay un proceso de asignación de recursos y definición de que metodología seguir, hasta tener los lineamientos finales, cada empresa requiere según su complejidad un proceso customizado a su cultura corporativa, sus recursos y el sector donde se desempeña. La implementación es donde muchas empresas e instituciones se quedan, según un estudio de la universidad de Harvard solo el 10% de las estrategias que se diseñan son implementadas, esto nos permite entender que la planificación estratégica no es solo el ejercicio de definir un plan, sino que trasciende al establecimiento de procedimientos y mecanismos que propendan por el cumplimiento de los objetivos y las metas. Por lo general, las organizaciones han orientado sus esfuerzos y recursos a la construcción del plan, dejando de lado lo que es quizá más importante: hacer realidad lo que se planteó
Así pues, la planificación estratégica se convierte en un instrumento de vital importancia que todos deberíamos tener sea cual sea el objetivo, los resultados a largo plazo son más sotenibles que los conseguidos sin planificación, además se logra alinear esfuerzos y optimizar recursos y lo más importante: “construir sociedad” haciendo participar en su desarrollo a recursos humanos clave en la empresa, que es al final lo que cualquier organización con o sin ánimo de lucro.
Alberto AlvizuriGerente de Marketing
Colliers
DIRECTOR Alberto Alvizuri
DIRECCIÓN EDITORIAL Y ELABORACIÓN DE CONTENIDOColliers International in-house
EDITOR GRÁFICOEdda Salazar Liendo
INFORMES ESPECIALESEquipo Investigación ColliersSandro VIdalMartin Ponce de LeónSandra CauviAlberto AlvizuriEdda Salazar
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IMPRESIÓNComunica2
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contenidoInforme EspecialSmart CitiesCiudades inteligentesPor: Alberto Alvizuri
LocalZonificación de Lima Metropolitana Por: Sandro Vidal
Entrevista¿Cómo rentabilizar espacios industriales?Por: Martín Ponce de León
Marketing inmobiliarioValor de marcaPor: Edda Salazar
Espacios CorporativosArquitectura de Oficinas
SostenibilidadAlimentación saludable en oficinasPor: Sandra Cauvi Harten
Reporte OficinasPor: Colliers International Perú
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Smart cities / CIUDADES INTELIGENTES,
Por: Alberto Alvizuri Gerente de MarketingColliers International Peru
La tecnología es el medio mas no el tema central
Las Smart Cities ya son parte de la agenda de las principales ciudades a nivel global. Según cifras de la Organización de las Naciones Unidas (ONU), en el
2014, más del 50% de las personas vivía en ciudades, y esto se ha ido incrementando progresivamente hasta la actualidad. De hecho, se espera que para el año 2050, un 85% de la población mundial resida en ciudades.
La sobrepoblación de las grandes ciudades ha superado a cualquier política de descentralización que se intentó hacer en el pasado. Se estima que las ciudades generan el 80% de la riqueza y crecimiento económico mundial, pero a la vez se enfrentan a grandes retos globales que van desde crisis económicas (polarización de los ingresos, desempleo, inflación), tendencias demográficas (envejecimiento de la población, segregación, inmigración), hasta divisiones sociales (demandas heterogéneas, brecha digital, pobreza) y consecuencias ambientales (ineficiencia energética, gestión de residuos y contaminación).
Actualmente, Lima tiene más de 9 millones de habitantes, según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI). Somos la quinta ciudad más poblada de Latinoamérica por debajo de Ciudad de México (22 millones), Sao Paulo (21 millones), Buenos Aires (15 millones) y Rio de Janeiro (12 millones), pero aún no hemos implementado alguna política o tecnología enfocada a mejorar la calidad de vida de estos millones de habitantes, a diferencia de Buenos Aires o Ciudad de México.
Entonces, una Smart City es una ciudad en la que la incorporación de las nuevas tecnologías permite una gestión más eficiente y sostenible de las infraestructuras y recursos, y una gobernanza participativa, con el fin de mejorar su habitabilidad y, por tanto, la calidad de vida de sus ciudadanos.
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La base de todo cambioLos gobiernos regionales y sus administraciones han sido tradicionalmente los encargados de dirigir y trabajar para el progreso y buen funcionamiento de las ciudades. Sin embargo, debido a los costos administrativos y económicos que suponen en un principio las nuevas tecnologías, son los últimos en adaptarse a ellas.
Resulta claro que los gobiernos deben ser capaces de desempeñar un rol más importante en la creación e implementación de servicios que transformen la sociedad, estableciendo una comunicación más directa y transparente a los ciudadanos y atendiendo las demandas más próximas. A este primer proceso de transformación, algunos especialistas lo llaman Smart Government y es el pilar sobre el cual se generan los cambios en una ciudad.
No se trata sólo de generar un sitio web y tener un community manager, sino de ir más allá y hacer que las nuevas tecnologías permitan, por ejemplo, dar información al ciudadano de manera eficiente, mostrar la transparencia de las gestiones municipales, involucrar más al ciudadano y permitir a la comunidad gestionar distintos tipos de trámites.
Por eso, toda Smart City debe cumplir con todas o alguna de estas características:
Las principales Ciudades SmartNueva York encabeza la lista de las ciudades más inteligentes del mundo, según el último informe Cities in Motion, que elabora cada año el Centro de Globalización y Estrategia del IESE Business School. El estudio analiza parámetros como la gobernabilidad de las ciudades, su eficiencia en el transporte, planificación urbana, adaptación tecnológica, gestión pública, cuidado del medio ambiente y proyección internacional. En total, son 79 indicadores que permiten establecer una comparativa entre 180 ciudades de 80 países.
A continuación, te presentamos algunas características de las tres principales Smart Cities del mundo, así como un cuadro con las 20 primeras posiciones.
Nueva York Esta ciudad de Estados Unidos lidera el ránking. Está entre las tres aglomeraciones urbanas más grandes y más pobladas del mundo, y es la segunda mayor concentración urbana de América del Norte, después de Ciudad de México. Nueva York es el centro económico más importante del mundo –con el más alto PBI y número de casas matrices que cotizan en bolsa– y el tercero en tecnología.
LondresEs la capital de Inglaterra y del Reino Unido, es la mayor ciudad y área urbana de Gran Bretaña. Se destaca por ser la ciudad con mayor tasa de escuelas de negocios de primer nivel, así como de universidades. Asimismo, una elevada proporción de su población cuenta con estudios secundarios y superiores. Por esta razón, Londres ocupa el primer puesto en el indicador de Capital humano y el segundo puesto del ranking general, con altos niveles en casi todas las dimensiones del indice, sin embargo en cohesión social muestra su peor cara, ya que ocupa el puesto nº 129.
París La capital francesa es el destino turístico más popular del mundo, con más de 42 millones de turistas extranjeros al año. París es la ciudad donde se organiza la mayor cantidad de congresos y eventos internacionales. En ella se encuentra el principal barrio de negocios de Europa que alberga la sede social de casi la mitad de las grandes empresas francesas, así como la sede de veinte de las cien empresas más grandes del mundo. Se sitúa en el tercer puesto del ránking y ocupa el primer puesto de proyección internacional. Asimismo, sobresale en capital humano, en movilidad y transporte.
Integración tecnológica de sus infraestructuras, suministro energético y servicios de transporte.
Gestión eficiente de la economía y de los
recursos materiales.
Planificación urbana
Accesibilidad universal y movilidad urbana sostenible.
Uso de las Tecnologías de la Información y la Comunicación (TIC).
Innovación tecnológica y arquitectónica que aumenten la calidad de vida.
Compromiso y respeto con el medio ambiente.
Colaboración activa entre la administración
pública y los ciudadanos (cohesión social).
Apertura y transparencia de los datos.
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Nueva York
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1 Nueva York EEUU A 100.00
2 Londres Reindo Unido A 98.71
3 París Francia A 91.97
4 Boston EEUU RA 88.90
5 San Francisco EEUU RA 88.46
6 Washington EEUU RA 86.10
7 Seúl Corea del Sur RA 84.91
8 Tokio Japón RA 84.85
9 Berlín Alemania RA 83.40
10 Ámsterdam Holanda RA 82.86
11 Toronto Canadá RA 82.85
12 Chicago EEUU RA 82.55
13 Zúrich Suiza RA 82.51
14 Melbourne Australia RA 82.06
15 Viena Austria RA 81.94
16 Sidney Australia RA 81.14
17 Ginebra Suiza RA 81.14
18 Los Ángeles EEUU RA 80.82
19 Múnich Alemania RA 80.71
20 Baltimore EEUU RA 79.82
RankingsmartCities
Este es el listado con las 20 ciudades más inteligentes del mundo, según el informe elaborado por el IESE. En este ránking, se consideran ciudades con un desempeño alto (A), aquellas con un índice (ICIM) superior a 90 y relativamente alta (RA), y aquellas con un índice entre 60 y 90.
MEDELLÍN
SAN FRANCISCO
LOS ANGELES
¿Y qué hay de Latinoamérica? Buenos Aires lidera el ránking de las ciudades más inteligentes de la región. En la escala global, se encuentra en el puesto 83; le siguen Santiago de Chile (85), Ciudad de México (87), Medellín (96) y Montevideo (99). Lima se encuentra en el puesto 12 de la región y en el 116 a nivel global. Nuestra capital ha subido 5 posiciones con respecto al 2015 a nivel global, pero aún tenemos mucho por trabajar.
Según el Gobierno de Buenos Aires, algunos de los puntos que los convierten en la ciudad latinoamericana más inteligente son su gestión en transparencia de datos, su red de conexión pública BA Wifi, sus análisis de inteligencia de mercado para fomentar el turismo y su promoción de industrias de hardware, software, e-commerce, robótica, nanotecnología y biotecnología a través del distrito tecnológico. Además, la Ciudad posee una subsecretaría dedicada en forma exclusiva al desarrollo de soluciones a través de la innovación, que depende del Ministerio de Modernización. Si bien no es comparable con ciudades como Nueva York o Tokio en tecnología, ha sabido en base a gestión abrirse paso como la ciudad más Smart de la región.
Otro importante ejemplo a destacar es Medellín. Esta ciudad colombiana ha sido catalogada en Future Cities como una de las ciudades “más inteligentes “del mundo y se ubica entre las 5 primeras en el ránking del IESE. A pesar de no contar con elevados niveles de tecnología, cuenta con elevados niveles de habitabilidad y sostenibilidad de cara al futuro.
Medellín es considerada también un gran ejemplo de transformación. A principios de los 90 era una de las ciudades con más asesinatos en el mundo, así como con las tasas más altas de desempleo y pobreza extrema, cifras en la actualidad totalmente revertidas sin ayuda de sensores o computadoras inteligentes, sino con la aplicación de una serie de reformas que buscaba generar una comunidad única. Por ejemplo, la mejora de las comunicaciones entre los barrios más pobres y el resto de la ciudad se logró con la instalación de teleféricos y escaleras mecánicas que conectaban con la red del metro. También, se legalizó de forma gradual los asentamientos ilegales (invasiones) abriendo un abanico de oportunidades de trabajo y educación para los antes excluidos.
Además de implementar programas sociales y educativos, de sostenibilidad (el jardín botánico y el cinturón verde que rodea la ciudad), se incentivó la participación ciudadana mediante las universidades que fueron usadas como
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laboratorios para la ciudad. Este proceso, que duró dos décadas, ha logrado consolidar a Medellín como una ciudad sostenible con grandes oportunidades de desarrollo para sus habitantes. Y a pesar de los cambios de gobierno, la ciudad continuó su política de desarrollo.
¿Cómo hacer de Lima una Smart City?La ciudad de Lima tiene mucho potencial para desarrollarse a un mejor nivel, pero hoy más que nunca se necesita desarrollar un proceso de planificación estratégica, puesto que solo así podrán plantearse vías de innovación y priorizar los aspectos
más importantes para su futuro. Tenemos excelentes ejemplos latinoamericanos, los cuales son más afines a nuestra realidad. Ciudades como Buenos Aires, Santiago o Medellín partieron desde una planificación estratégica participativa y flexible con el objetivo de tener ciudades más justas (no necesariamente más tecnológicas), donde el bienestar de la comunidad sea el eje principal.
En la actualidad, las municipalidades en Lima atraviesan grandes dificultades – incluso para entregar infraestructuras básicas como una vereda accesible, por ejemplo–, pero con un plan estratégico a largo plazo, con la participación de la empresa privada y con una población que conoce los problemas que afronta la ciudad, se pueden lograr cambios significativos.
Luego de consolidar estos aspectos, podríamos hablar de una Smart Grid o red de energía inteligente a nivel público. Y a nivel privado, lo encontramos en edificios corporativos o de vivienda como una iniciativa particular que permite significativos ahorros operativos para los usuarios.
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Lima Metropolitana: ZONIFICACIÓNSituación Actual
Hablar de la actual distribución urbana de Lima Metropolitana puede ser considerado complejo y hasta enredado, y es que para poder analizar la distribución que tiene la ciudad de Lima en lo que respecta a las zonificaciones signadas o uso de sus suelos (residencial, comercial e industrial), tenemos que remontarnos al Siglo XX, época donde a consecuencia de
diversos fenómenos sociales se presenció un boom poblacional en la capital peruana; y justamente este boom fue el que originó el crecimiento desordenado que actualmente observamos en la ciudad.
Según información elaborada por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), si observamos las cifras arrojadas de los Censos Nacionales, la tasa de crecimiento poblacional en Lima Metropolitana ha variado desde el valor más alto alcanzado en el período intercensal 1940-1961 de 191%, disminuyendo en el periodo 1961-1972 a 83%, para luego en el período 1981-1993 alcanzar el 32%, finalmente la proyección para el periodo 2007-2015, es de 16%.
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Gráfico 1: Evolución Poblacional de Lima Metropolitana **
*Proyección**Expresado en millones de personas
Fuente: INEI
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Por: Sandro Vidal Gerente de Investigación de Mercados Colliers International Peru
Sabemos que el crecimiento de la población de la ciudad de Lima se dio en una magnitud considerable. Eso nos da una primera idea de cómo pudo ser la distribución de la ocupación de suelos.
En el Plan de Desarrollo Local Concertado de Lima Metropolitana 2016-2021 se hace un análisis de la ocupación de los suelos y se
menciona que “la ciudad ha crecido a partir de dos centros importantes, el Cercado de Lima como principal centro político administrativo del país, y el Callao como el primer puerto marítimo; los cuales generaron una conurbación desordenada, ramificada, monocéntrica, y una población con un componente importante de migración interna” .
Asimismo, se menciona que la ocupación del suelo involucró tres aspectos:
(i) político-geográfico, (ii) político-administrativo y (iii) físico-espacial.
El aspecto físico-espacial es el que toma mayor importancia para tratar de entender cómo llegamos al actual uso de suelos en Lima Metropolitana. En ese sentido, se señala que “la concentración de las actividades urbanas y las relaciones que desarrollan los diversos grupos sociales fueron definiendo la organización urbana “monocéntrica y ramificada”. El área interdistrital de Lima Centro experimentó un proceso de diversificación de actividades e intensificación de uso de suelo, lo cual la hizo disfuncional y de difícil control. Además, las periferias generaron un “modelo informal” de ocupación de suelo y surgieron actividades económicas propias que tienden a retener parte de la fuerza laboral que no encuentra colocación en el sector formal de la economía .
El origen de la utilización de suelos en Lima Metropolitana fue disfuncional y de difícil control, y en el caso específico de la industria, ha sido muy similar. En la segunda mitad del siglo pasado, la zona industrial se asentó en los 4 ejes de la ciudad:
(i) la Av. Argentina (oeste), (ii) la Carretera Central (este), (iii) la Panamericana Norte y (iv) la Panamericana Sur;
Sin embargo, con el fracaso del modelo económico de sustitución de importaciones, muchos de los terrenos industriales de estos ejes fueron subutilizados. Esto desordenó aun más el uso de los suelos.
Por otro lado, si recordamos los últimos 10 años, observamos que las zonas tradicionalmente industriales poco a poco han sido desplazadas por el crecimiento de las zonas urbanas, con y sin planeamiento. Por eso, actualmente existen ejes –como las avenidas Argentina, Colonial y Venezuela, por ejemplo– donde conviven el uso industrial, comercial, residencial tradicional y residencial moderno a través de proyectos verticales.
La razón de este desplazamiento se dio por la Ordenanza N° 514, publicada en mayo de 2003, cuando la Municipalidad Metropolitana de Lima declaró como Zona Especial de Renovación Urbana (o Zona de Reglamentación Especial – ZRE) el área que abarcaba varias zonas industriales de Lima, incluyendo la Av. Oscar R. Benavides (ex Colonial) y la Av. Argentina.
Según la normativa vigente, las Zonas de Reglamentación Especial (ZRE) poseen características particulares de orden físico, ambiental, social o económico, que son desarrolladas urbanísticamente mediante planes específicos para mantener o mejorar su proceso de desarrollo urbano. Así, en este tipo de suelos es posible realizar proyectos residenciales, comerciales o industriales.
Por citar una parte de dicha ordenanza, el cambio de zonificación de la Av. Argentina de Industria Liviana - I2 a Zona de Reglamentación Especial – ZRE respondió a la ejecución de los programas “Mi Vivienda”, justificando este cambio a que “muchos locales industriales se han reubicado en otras zonas de Lima, con mejores ventajas comparativas, quedando considerables extensiones de terrenos con infraestructura vial y de servicios que no producen beneficios a la zona ni a la ciudad, encontrándose en proceso de deterioro y abandono” .
En la práctica, el mejor uso de la tierra en estos ejes no es el industrial, y esto se refleja en el incremento de precios de terrenos a partir de la compatibilidad de usos ofrecida en la ZRE, que brinda la oportunidad de desarrollo de distintos proyectos inmobiliarios y la posibilidad de migración de las empresas industriales ya instaladas a otras zonas con menor precio de tierra como los distritos del sur de Lima, por ejemplo. Cabe resaltar que las empresas de los rubros industriales de no producción (como almacenamiento o logística) aún valoran la ubicación estratégica de estos ejes respecto al puerto y aeropuerto del Callao.
Luego de la desaceleración económica de la segunda parte del año 2013 –que involucra directamente el desarrollo inmobiliario (el residencial, especialmente)– la oportunidad es rentabilizar el precio de estos terrenos para ocupar tierras más
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baratas. Solo tengamos en cuenta que en la actualidad no se goza de un escenario de alta demanda como lo fue el desarrollo residencial del 2005-2012, cuando esta tierra se vendía a mejor precio.
Las perspectivas de mejora en los desarrollos inmobiliarios de estas zonas irán de la mano con la futura reactivación de la economía del país. Una mejor coyuntura económica incentiva a la inversión privada y esto favorece el desarrollo de proyectos residenciales y comerciales en los antiguos ejes industriales y la consolidación del desplazamiento de las zonas industriales hacia nuevos corredores.
No hacen falta proyectos para impulsar el proceso de renovación urbana: hay propuestas de mejora de los puertos marítimos, del aeropuerto de Lima, de las redes de agua, desagüe y servicios básicos en general. Cuando todos los actores involucrados en el desarrollo urbano de Lima alcancen una sinergia, se habrá iniciado el verdadero proceso de ordenamiento de la ciudad.
Principales zonas industriales afectadas por los cambios de uso
1. Av. Argentina
Considerada una de las avenidas más importantes de la capital, ya que conecta el Cercado de Lima con el Callao. Desde mediados del siglo XX, la Av. Argentina ha sido un valioso eje netamente industrial.
Sin embargo, desde hace algunos años, se ha observado un interesante crecimiento mixto sobre dicha avenida: oferta de comercio moderno (CC Minka, Maestro Home Center) y proyectos residenciales multifamiliares de las desarrolladoras Besco, Livit y Viva GyM. Para que este fenómeno
se materialice, diversas empresas industriales o logísticas se desprendieron previamente de algunos activos, lo cual dio paso a este avance comercial y residencial.
2. Av. Colonial
Al igual que la avenida Argentina, la Av. Oscar R. Benavides –o más conocida como la Av. Colonial– concentró una fuerte cantidad de empresas industriales. Así, a lo largo de esta avenida se pueden identificar dos zonas industriales calientes: (i) entre las avenidas Faucett y Universitaria (Callao) y (ii) entre las avenidas Dueñas y Tingo María (Lima).
Con la llegada del retail y los condominios residenciales en los últimos 10 años, estas zonas han experimentado cambios. La primera vio el arribo de supermercados como Plaza Vea y Metro y proyectos residenciales multifamiliares de las empresas Líder e Imagina; mientras que, la segunda presenció la llegada un supermercado, desarrollos de condominios multifamiliares y hasta de edificios de uso mixto (comercio + residencial).
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OPINIÓN:
¿COMO RENTABILIZAR ESPACIOS INDUSTRIALES?Martín Ponce de León Capital Markets & Investment Services ManagerColliers International Peru
La popularidad de Raimondi se ve singularmente representada por la atribución que lo hace aparecer como el autor de aquella frase, tristemente célebre y frecuentemente mencionada, tanto por los medios de difusión como por los políticos peruanos: “El Perú es un mendigo sentado en un banco de oro”. Sin embargo, los investigadores indican que tal frase nace del acervo popular y no de la pluma de Antonio Raimondi, ni de ningún otro escritor o investigador.
Esta frase aplicada al mundo inmobiliario en el Perú esquematiza muy bien la gran apreciación de valor que han tenido los bienes inmuebles en las últimas décadas, donde las áreas industriales no urbanas de ayer (que soportan sus locales industriales, almacenes, fábricas, etc,) pasan a formar parte de la ciudad de hoy, incrementado fuertemente su valor por m2.Conversamos al respecto con Martín Ponce de León, gerente de Inmuebles Corporativos en Colliers International Perú, quien tiene más de 15 años y una importante trayectoria en el sector. Martín nos comenta acerca de las oportunidades que se generan para
En la actualidad, se ha apreciado el valor de los bienes raíces en algunos ejes, donde los bienes inmuebles llegan a valer más que el mismo negocio.
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las empresas: “En la actualidad no es para nadie sorprendente, como se ha apreciado el valor de los bienes raíces en algunos ejes, donde los bienes inmuebles llegan a valer más que el mismo negocio”.Una tercera opción es actualizar los activos inmobiliarios en el balance de la empresa, fortaleciendo así el patrimonio y disminuyendo el apalancamiento. De esta manera, se mejorará el perfil de riesgo y la situación patrimonial para reducir los costos financieros e incrementar la capacidad de financiamiento de la compañía. Hoy en día que los bancos son más recelosos con los préstamos institucionales, esta podría ser una alternativa para demostrar fortaleza.
Por último, una cuarta alternativa es gestionar en paralelo a sus actividades industriales otro giro de negocio en el terreno, pasando a desarrollar un proyecto inmobiliario o de rentas, asociándose con algún inversionista o con algún desarrollador experimentado en el rubro, dependiendo del potencial del inmueble. Todas estas opciones deben ser evaluadas por el gerente general de la empresa, ya que su misión es la de generar valor para sus accionistas.
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Estas empresas tienen bajo ellas mismas una gran oportunidad: primero deben romper el paradigma de ver su negocio como uno solo, porque en realidad se trata de dos negocios en paralelo: el inmobiliario y el giro principal al que se dedica la empresa. Los suelos donde muchas de ellas se encuentran llegan a valer más que el mismo negocio principal al cual se dedican. Hoy, muchas empresas pasan por esta situación en la que están sentadas sobre un banco de oro, su terreno, el cual no está siendo maximizado en su mejor uso potencial.
El costo de oportunidad que representa el tener estos inmuebles en el balance general es muy alto, incluso mayor al retorno de capital que generan los flujos de caja del negocio en sí.
Se tienen varias formas de aprovechar el mayor valor de estos inmuebles. Una primera alternativa es ponerlos a la venta y comprar o tomar en alquiler otro, realizando una mudanza hacia otras zonas como por ejemplo de la Av. Argentina o la Av. Venezuela hacia parques industriales en Chilca, Lurín o Huachipa.
Si trasladar el negocio es muy riesgoso o complicado, una segunda alternativa es vender el inmueble a un inversionista institucional o a un fondo inmobiliario, con un contrato de alquiler a largo plazo amarrado a la venta, lo que comúnmente se conoce como Sale & Lease back.
En ambos casos, se obtiene flujo de caja inmediato para el negocio principal de la empresa que le permite hacer nuevas inversiones, reducir pasivos y costos financieros o pagar dividendos a los accionistas. Todos estos servicios ya los estamos ofreciendo en Colliers y estamos a disposición de sus lectores para cualquier consulta.
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En la actualidad, el márketing inmobiliario se ha visto en la necesidad de redibujar las reglas del juego si quiere mantenerse vigente en un mundo donde todo se ha vuelto más volátil y accesible. Gracias a Internet, por ejemplo, el cliente cuenta con mayor acceso a la información en tiempo real y eso lo ha vuelto más exigente. La oferta desmedida en el sector inmobiliario corporativo ha creado –desde hace un tiempo– la necesidad de hacer del branding una herramienta para que un proyecto inmobiliario pueda diferenciarse del resto. Es así que el branding nos ayudará a crear, posicionar nuestra marca y posteriormente, generar nuevas oportunidades de negocio.
El branding inmobilario ha demostrado en el tiempo tener mejores resultados comerciales. ¿De qué manera logramos generar una marca adecuada para un proyecto inmobiliario? ¿Qué pasos debemos de seguir? No hay una fórmula exacta para desarrollar el branding inmobiliario, pero sí hay 3 ejes fundamentales que debemos considerar:
Reflexividad En este primer punto vamos a establecer la personalidad del proyecto. Haremos un brainstorming o lluvia de ideas acerca de qué queremos que proyecte la marca, cómo queremos ser reconocidos y diferenciarnos del resto. Debemos buscar palabras que nos lleven a generar un manifiesto dónde claramente podamos describir a la marca como una persona con características específicas, gustos peculiares, si los tuviese, y un estilo de vida.
Profundidad Aquí veremos el naming, es decir, el nombre del proyecto. Crearemos conceptos, los cuales iremos utilizando en la imagen visual del proyecto. Este punto es el más importante, porque el nombre del proyecto lo identificará en el mercado desde su concepción, en su ejecución y durante toda su existencia.
ConsistenciaLa marca debe tener una imagen visual coherente. Debe reflejar los conceptos que le dan identidad a través de elementos gráficos, formas, ritmos, colores, entre otros. La idea es codificar todos esos elementos a través de la semiótica para generar una conexión subconsciente entre la personalidad del producto y la personalidad del cliente, lo que hará que este último se sienta identificado con el proyecto y lo recuerde fácilmente.
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Actualmente, el mayor punto de contacto con un cliente son las redes sociales. Es ahí donde las marcas se crean una imagen y una reputación. Es también donde el engagement social media se torna un concepto importante para la valoración de nuestra marca. Hay que entender que el grado de interacción entre usuarios y marca genera un valor en el tiempo que nos permitirá tener una visión vanguardista de qué es lo que le interesa al usuario y qué tipo de contenido es relevante para él.
La importancia de crear una marca PARA UN PROYECTO INMOBILIARIO
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Por: Edda Salazar LiendoDiseñadora de MarketingColliers International Perú
La comunicación por redes sociales cumple hoy en día un papel fundamental dentro del crecimiento y reconocimiento de nuestra marca. Por lo tanto, es importante contar con especialistas adecuados para desarrollar la marca en el día a día.
En tiempos de disminución de ventas, el departamento de márketing debe ser más activo y proponer acciones que reactiven el interés de la demanda. La marca jugará un papel fundamental en la creación de valor del inmueble. El valor se traduce al grado de importancia e interés que genere en el target para hacer el match necesario y traducirse en la compra.
Los resultados de una investigación de mercado para la realización del branding inmobiliario será nuestro mejor punto de partida para el desarrollo de la marca. Aquí, es importante conocer las percepciones reales del target y sus necesidades. Además, tengamos en cuenta que para que tu público sea leal a tu marca, debemos agregar valor constantemente en cada una de las áreas del negocio. No solo debemos considerar la forma en que perciben la marca, sino también la forma en que les hablamos, atendemos sus necesidades, y ofrecemos las soluciones correctas.
A continuación, un ejemplo de como una marca crea valor al inmueble.Sky Costanera - Santiago de Chile.
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51. Vista Panorámica de edificio / 2. Panel de ingreso / 3. App Sky Costanera / 4. Panel Publicitario / 5. Valla publicitaria sobre evento
Por: Edda Salazar LiendoDiseñadora de MarketingColliers International Perú
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La velocidad y el crecimiento de la era digital exigen y necesitan que los espacios de trabajo se encuentren en convergencia con estos. Por lo tanto, en la actualidad, la capacidad de fluidez y colaboración rápida entre todos los pilares de una empresa son pautas vitales para el diseño y funcionamiento de estos espacios.
Gruppo Campari no es la excepción. La nueva sede en Lima, con un original diseño realizado de la mano de Estudio EI, y la ejecución a cargo de Cúbico, fue hecha con la finalidad de ofrecer oficinas modernas y flexibles, y dar la posibilidad al empleado de ubicarse en el ambiente que mejor se acomode a sus necesidades de acuerdo al tipo de trabajo a realizar.
Versátil, cómodo y modernoYa que lo digital es por definición un sistema abierto y colaborativo, donde todo lo que uno necesita se encuentra en la “nube” –al alcance de todo el equipo desde cualquier monitor, laptop o tablet– el diseño debe ser capaz de reflejar aquella realidad y versatilidad. La arquitectura en estas oficinas logra de manera exitosa un espacio de trabajo fluido y, al mismo tiempo, un espacio balanceado, adaptable a las distintas circunstancias laborales y abierto a distintas posibilidades.
El pool de oficinas (Open Space) funciona como un espacio abierto para el trabajo individual y colaborativo entre los empleados y gerentes de la empresa, con cajoneras móviles a modo de asientos para fomentar las reuniones espontáneas y la lluvia de ideas en equipo.
Asimismo, la oficina posee dos ambientes únicos y diferentes para la zona de trabajo y de reunión. El primero consiste en una sala de reuniones circular con cuatro sillas, virtualmente cerrada a modo de vitrina de exposición de licores, y el segundo está a modo de una barra de bar convenientemente equipada. Con ambos ambientes se ha buscado fomentar la innovación, generar zonas para encuentros espontáneos y mediante ellos lograr transformar la oficina en una herramienta que mejore la comunicación, incentive las juntas de trabajo y lluvia de ideas en ambientes cómodos y diferentes a una sala de reuniones habitual. Estos espacios facilitan la interacción de los empleados entre sí y con los clientes.
Ya que un lugar de trabajo también necesita tener ambientes donde se priorice la privacidad (donde se pueda hacer una llamada o realizar un trabajo que exija un nivel más alto de concentración y complicidad con los clientes, por ejemplo), se diseña un sector privado, compuesto por tres salas de reunión destinadas a cumplir aquellas funciones, equipadas con sistemas para videoconferencia y proyección de información necesarios para intercambio de información y fácil comunicación hoy en día.
OFICINAS GRUPO CAMPARI
FICHA TÉCNICA
Proyecto: Oficinas Campari Peru S.A.C.
Ubicación: Centro Emp.Basadre. Sn Isidro
Área: 360 m2
Año: 2017
Diseño: Estudio EI (ARG) /Cúbico S.A. (PER)
Construcción: Cúbico S.A.
Fotografía: Renzo Rebagliati
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PANORAMA DE LOS ESPACIOS DE OFICINASAL 2T 2017
Proyectos Prime y Subprime en Vernta - 2do Trimestre 2017Precios de Lista en edificios en fase de construcción
ZonaCLASE A+US$ Venta
CLASE AUS$ Venta
CLASE B+US$ Venta
CLASE BUS$ Venta
Sanhattan 2,289 - -
San Isidro Golf - 2,252 -
Miraflores - 2,230 -
San Borja 2,300
Chacarilla 2,116
Magdalena - 2,150 2,152 -
Lince 1,550
Nuevo Este 2,190 2,246 -
Promedio 2,230 2,178 2,172 -
DISTRIBUCIÓN DEL INVENTARIO DE OFICINAS PRIME
NUEVA OFERTA m2DISTRIBUCIÓN DE LA DISPONIBILIDAD TOTAL DE OFICINAS PRIME
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$ SOBRE LOS PRECIOS
Los precios son de lista en edificios en fase de planeamiento y/o construcción que actualmente se están comercializando.
Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios no incluyen estacionamientos.
Los valores indican el precio de lista promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.
REPORTEOficinas2T
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> Para leer el reporte completo: www.revistaspatium.pe
ÚLTIMO 10% DE OFICINAS DISPONIBLE EN LA TORRE QUE HA CAMBIADO EL LOOK DE LA CIUDAD.
Distinción, elegancia y diseño de clase mundial.
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Comer sano repercute de forma muy positiva sobre nuestra salud. No solo lo notamos en los cambios físicos; más allá
de lo que podemos ver hay muchos cambios internos a nivel celular en nuestro cuerpo. Por eso es tan importante que una alimentación y hábitos saludables no sean sólo por épocas ni estaciones, sino más bien un estilo de vida permanente.
Mantener una dieta balanceada y saludable acompañado de actividad física regular (mínimo 30 minutos diarios) ayuda a reforzar el sistema inmune, tener más energía, reducir estrés, prevenir enfermedades crónicas no transmisibles, a regular hormonas, proteger el corazón nivelando el colesterol y mantener un cerebro sano, entre otros beneficios.
Todo esto mejora el rendimiento laboral: disminuye las faltas por enfermedades, aumenta la capacidad de concentración y la eficiencia, libera el estrés, ayuda a estar de mejor humor y te da una actitud positiva hacia la vida. Por eso, asegúrate de tener siempre un snack en la oficina para la media mañana y media tarde. También es fundamental que te mantengas hidratado, procura tomar dos a dos litros y medio de agua pura al día.
Una buena idea para mejorar nuestros hábitos en la oficina es realizar cambios colectivos. Solo debes formar un grupo con compañeros que tengan objetivos similares a los tuyos y así podrán apoyarse y motivarse a seguir una vida más sana todos los días.
La parte más difícil es empezar el cambio, así que debes tratar de que no sean muy bruscos. De esta manera, tienes tiempo para adaptarte y hacer que estas mejoras en la dieta duren toda la vida. ¡Anímate a vivir mejor!
Sandra Cauvi HartenTelf.: 989599627@: [email protected]: Sandra Cauvi - Nutricionista
Alimentación Saludableen oficinas
• Sobre Av. Néstor Gambetta• Frente de 78 m.
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13,470 m2
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• En Av.Separadora Industrial• Ubicado en esquina
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Inmuebles Industriales en excelentes ubicaciones
Los expertos en gestión del cambio Gregory P. Shea y Cassie A. Solomon han ayudado a promover el cambio con éxito en el área de los servicios financieros y profesionales, la manufactura, la atención
médica, las telecomunicaciones, los servicios de información, la educación y el gobierno. Los autores analizan –algunas veces de manera repetitiva– los dos requisitos fundamentales del cambio organizacional y los ocho impulsores del cambio. Explican con claridad la mejor manera que tienen las organizaciones para planificar y gestionar el cambio mediante su modelo de sistemas laborales, que se basa en la creación de escenarios de cambio y en visualizar los nuevos comportamientos. Recomendamos el enfoque de los autores a ejecutivos de empresas de cualquier tamaño.
Cómo dirigir el cambio con éxitoOcho claves para lograr que el cambio funcione
Gregory P. Shea y Cassie A. SolomonWharton Digital Press, 2013 más...
El triunfo de las ciudades Cómo nuestra mejor creación nos hace más ricos, más inteligentes, más ecológicos, más sanos y más felices
Edward L. GlaeserPenguin Press, 2011 más...
Roland Berger Strategy Consultants produjo esta antología, que compara el advenimiento de los negocios verdes con la Revolución Industrial. La comparación es adecuada. Al igual que las innovaciones
transformadoras del siglo XIX cambiaron de negocio, también las tecnologías verdes cambiarán las industrias, las empresas y las sociedades por el bien del medio ambiente. Más importante aún, como explica esta serie de ensayos, la transformación verde es una oportunidad para las empresas, y no una amenaza para ellas, si pueden adaptarse a nuevos imperativos. A pesar de la complejidad de la materia - y un error editorial ocasional - el libro es sorprendentemente accesible para el lector, sobre todo teniendo en cuenta sus gráficos eficaces. Ofrece perspectivas sobre el terreno de los países y regiones que están recorriendo la ola verde y de aquellos que simplemente se están mojando los pies.
Green Growth, Green ProfitComo la transformación Green potencia los negocios
Roland Berger Strategy ConsultantsPalgrave Macmillan, 2011 more...
Edward Glaeser, profesor de economía de Harvard, se deleita en las ciudades. Ama las fuerzas históricas, culturales y económicas que se intersecan para crear ciudades, ama lo que las hace fracasar o triunfar
y ama el intercambio colaborativo de ideas y energía que sólo las ciudades pueden brindar. Su amplio enfoque anecdótico presenta grandes historias ilustrativas y resonantes hechos supuestamente ciertos, para sustentar su idea principal: las ciudades son más saludables para la gente, la economía y el medio ambiente que otros modos de vida. Su estilo episódico y anecdótico oscurece y, a la vez, revela la intención de su obra: la historia evocadora que descubre prueba mejor sus teorías que sus intentos por exponer llanamente sus conceptos. Recomendamos su bienvenida síntesis de ideas sobre las ciudades a quienes vivan en una, estén considerando vivir en una o juren que nunca jamás vivirían en una.
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