LOS PROYECTOS CON DESARROLLO URBANO CONDICIONADO

PDUC

LOS PROYECTOS CON DESARROLLO URBANO CONDICIONADO

Profesor: Pablo Contrucci Arquitecto U.C.

Diplomado en Gestión Inmobiliaria P. Universidad Católica de Chile

Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales

Julio 2011

El PRMS establece:

y entre ambos restringe el desarrollo en las

límites del área urbana

áreas de exclusión ej.: ISAM Areas de Interés Silvoagropecuario Mixto.

PLAN REGULADOR METROPOLITANO DE SANTIAGO

límites de la planificación

PDUC

Mecanismo de crecimiento de las áreas urbanas con condiciones para regular y mitigar las externalidades e impactos.

PROYECTOS CON DESARROLLO URBANO CONDICIONADO

OBJETIVO

CRECIMIENTO POR AGREGACION •  No provee de infraestructura mayor. •  No discrimina capacidad agrícola del suelo. •  Exige un permanente subsidio del Estado a los desarrolladores periféricos. •  Concebido para el crecimiento Lote a Lote. •  No controla los impactos. •  No prevé los efectos acumulativos. •  Segrega socioeconómica y funcionalmente. •  No considera escalas de intervención mayores.

• CRECIMIENTO POR CONDICIONES

•  Controlar y mitigar los impactos. •  Prever los impactos acumulativos. •  Integrar Socioeconómica y funcionalmente. •  Equilibrar los crecimientos por extensión y por densificación. •  Asigna costos de urbanización reales. •  Condiciona las energías que el mercado asigna.

CRECIMIENTO POR AGREGACION v/s CRECIMIENTO POR CONDICIONES

PLAN REGULADOR METROPOLITANO DE SANTIAGO 1994 DETALLE PUDAHUEL

• Proyectos de 300 hás. mínimo. • Densidad de 85 +/- 15 hab./hás. • 30% de las viviendas deben ser subsidiables (≤ 1.500 U.F.). • 12% de las viviendas deben calificar como viviendas sociales (≤680 UF). • Requisitos para equipamiento de salud, educación, deporte, servicios y áreas verdes, en suelo y construcción. • 5% del terreno a desarrollar debe destinarse a actividades productivas. • Se deben aprobar Estudios de Impacto Ambiental, Vial, Agrícola y Urbano y el proyecto debe hacerse cargo de los costos de infraestructura y de la mitigación de los impactos.

EL MECANISMO DE LAS PDUC: CONDICIONES

ETAPAS

Mínimo de 3.000 habitantes, recepciones secuenciales. No autoriza cambio de uso de suelo sin cumplir con exigencias de etapas previas.

MEDIDAS DE COMPENSACION Y MITIGACION (Aprobadas por distintos organismos competentes y finalmente por el CORE como modificación del PRMS):

- Suelo Agrícola

- Riesgos

- Capacidad Vial y de Transporte

- Aguas Lluvias

- Agua Potable y Alcantarillado

- Disposición de Basuras

- S.E.I.A.

EL MECANISMO DE LAS PDUC

Módulo Salud Educación Seguridad Areas Verdes Deportes ServiciosHabitantes

500 Plaza Vecinal Multicancha3.000 Básica Cancha de Terminal de5.000 Media Fútbol Transporte

C. Humanista PúblicoUrbano

10.000 Media Técnica Carabineros GimnasioBomberos

20.000 Consultorio Educación Parque Centro deDiferencial Servicios

40.000 Centro deEspecialidadesAmbulatorias


Equipamiento Tipología Terreno Edificación Radio deMínimo Mínima Influenciam2/hab. m2/hab. Kms.

Salud Consultorio 0,06 0,03 5C. Especialidades 0,04 0,026 12Ambulatorias

Educación Básica 0,75 0,3 2Media Científico- 0,35 0,11 2HumanistaMedia Técnica 0,14 0,042 5Educación 0,14 0,042 5Diferencial

Seguridad Carabineros * * 5Bomberos * * 5

Area Verde Plaza Vecinal 4,00 *** 1Parque ** *** 3

Deportes Multicancha 0,20 0,016 2Cancha de Fútbol 1,60 0,016 2Gimnasio 0,30 0,1 12

Servicios Centro Local de 0,08 0,05 5Servicios



Ejemplo: Etapa 1 3.000 habitantes

1 1

6 6

1

Plan Maestro √

Informe SAG √

Plano Georeferenciado √

Informe Favorable √

Disposición de Basuras I.M. Pudahuel √

Factibilidad Sanitaria √

Estudio de Evacuación de Aguas Lluvias √

Estudio de Capacidad Vial y de Transporte (√)

Mitigación Agrícola √

Informe Favorable √

Estudio de Impacto Urbano √

Informe Previo √ Agricultura

Informe Previo √ MINVU

Informe Previo √ I.M. Pudahuel

Informe Técnico (MINVU al Gobierno

Regional) √

D.I.A. (COREMA) Modificación PRMS √ Modificación

PRMS Gobierno Regional

√

Proceso de Aprobación del PDUC en el P.R.M.S.

Estudio de Riesgos √

Reglamento √ene 2006

Primera Etapa Presentación de la

Metodología, modelos y parámetros √may 2006

Segunda Etapa Modelación y

Soluciones Viales Generales √dic 2007

E.I.S.S.T.U. (de cada PDUC)

Estudio Estratégico (3 PDUC de Pudahuel)

Tercera Etapa

Obras, Plan de Mitigaciones y

Convenios

Modificación PRMS CORE √junio 2008

Permisos de Loteo y Edificación

D.I.A. Proyecto (COREMA)

Modificación PRMS Gobierno

Regional

√dic 2007

Proceso de Aprobación del PDUC en el P.R.M.S.

Toma de Razón (Contraloría G. De la R.)

Publicación (Diario Oficial)

Subdivisión y Loteos

Urbanización

Edificación

Permisos Dirección de Obras Municipales

•  Los PDUC están creando una nueva industria inmobiliaria: El “habilitador de terreno urbanizable”

Propietario del Suelo Loteador Inmobiliario/Urbanizador Constructor

Propietario del Suelo Desarrollador Loteador Inmobiliario/Urbanizador Constructor

Norma urbana

SU

ELO

RU

RA

L S

UE

LO U

RB

AN

O

Proceso de Urbanización

Tradicional Con PDUCs

La Misión del Habilitador de Suelo •  Inversionistas de largo plazo •  Desarrolladores de suelo •  Vendedores de Macrolotes •  Desarrolladores de Proyectos Inmobiliarios Específicos

(vivienda, comercio, etc.) Otros: •  Urbanizadores •  Constructores

En cualquiera de los casos, el negocio está en Agregar valor para multiplicar plusvalías

HAY MENOS ACTORES

HAY MAS ACTORES

Inversionista Propietario del Suelo Desarrollador Loteador Inmobiliario/Urbanizador Constructor Vendedor

Habilitador de Suelo Financiamiento de Largo Plazo Compromisos Macro Estrategia Comercial Macro Compromisos Micro Estrategia Comercial Micro

U R B A N Y A

UBICACIÓN GENERAL

ENEA

URBANYA

CIUDAD DE LO AGUIRRE

EL LUGAR

VIALIDAD EXISTENTE

CAMINOS EXISTENTES

COSTANERA NORTE

CAMINO LO BOZA

ACCESO LATERAL AEROPUERTO

CONCESIÓN AMERICO VESPUCIO

CONCESIÓN RUTA 68

CONCESIÓN AEROVIAS

CAMINOS REPOSICION AEROPUERTO

CAMINO RENCA LAMPA

CAMINO NOVICIADO

CAMINO LO ETCHEVERS

U R B A N Y A EL PLAN MAESTRO

USOS DE SUELO TOTAL: 705,02 ha

USOS DE SUELO

Vialidad interna 92.5 ha

44,04 ha

40,8 ha

TOTAL: 705,02 ha

PARQUES 28,2 ha PLAZAS

USOS DE SUELO


44,04 ha

40,8 ha

TOTAL: 705,02 ha

PARQUES

26,66 ha Educ./Dep./Sal./Serv.

28,2 ha PLAZAS

USOS DE SUELO


44,04 ha

35,25 ha

40,8 ha

TOTAL: 705,02 ha

PARQUES

26,66 ha

ACT. PRODUCTIVAS

EQUIP. E/D/S/S

28,2 ha PLAZAS

USOS DE SUELO


nº viviendasSocial 2.115Subsidiable 3.173Valor libre 12.338TOTAL 17.626

44,04 ha

35,25 ha

40,8 ha

413,47 ha

Neto (lotes) 292,77 ha

TOTAL: 705,02 ha

VIVIENDA BRUTO

PARQUES

26,66 ha

ACT. PRODUCTIVAS

VIALIDAD ESTR.

EQUIP. E/D/S/S

28,2 ha PLAZAS

USOS DE SUELO


44,04 ha

35,25 ha

40,8 ha

14,52 ha

413,47 ha


130,26 ha

TOTAL: 705,02 ha

VIVIENDA BRUTO

Cesiones EquipamientoArt. 2.2.5.

PARQUES

OTROS USOS

26,66 ha

ACT. PRODUCTIVAS

VIALIDAD ESTR.

EQUIP. E/D/S/S

28,2 ha PLAZAS


USOS DE SUELO


44,04 ha

35,25 ha

40,8 ha

14,52 ha

413,47 ha


130,26 ha

TOTAL: 705,02 ha

VIVIENDA BRUTO

Cesiones EquipamientoArt. 2.2.5.

PARQUES

OTROS USOS

26,66 ha

ACT. PRODUCTIVAS

VIALIDAD ESTR.

EQUIP. E/D/S/S

28,2 ha PLAZAS


PLAN MAESTRO DE AREAS VERDES Y LANDSCAPE

PARQUE CENTRAL NORTE-SUR

PLAN MAESTRO DE AGUAS

PLAN MAESTRO AREA LAGUNA

LA LAGUNA LA LAGUNA

U R B A N Y A

LAS MITIGACIONES

A. COMPROMISOS DE VIALIDAD: 1.  Emanados del Estudio Estratégico de Transportes y Capacidad Vial.

2.  Red para toda el área poniente que considera las cargas que generará el PDUC, los otros desarrollos previstos en la zona y el crecimiento urbano en un plazo de 30 años

3.  Considera 3 vías paralelas a la Ruta 68 para evitar cargarla con tráficos urbanos.

4.  Obras serán costeadas por el proyecto en la proporción que éste cargue la red propuesta.

MITIGACIONES

Malla Vial proyectada: Estudio Estratégico de Transportes y Capacidad Vial

B. COMPROMISOS AMBIENTALES: 1. D.I.A. LAGUNA: Protección del ecosistema de 18 ha al interior de un parque. Eco-vía que vincule el ecosistema de la Laguna con el Estero Lampa. PARQUES: Lineales continuos para generar eco-vías. EMISIONES: Compensar.

2. PLAN DE MANEJO FORESTAL Reposición de 250 has de espinos (acacia cavem). Se ejecutará en los parques y en otros predios en convenio con fundaciones que se dedican a canalizar estas mitigaciones.

MITIGACIONES

Laguna Urbanya

Acacia Cavem

Plan de Areas Verdes

C. COMPROMISOS AGRICOLAS

1. FRANJA DE TRANSICION: De 250 mts en el perímetro para preservar actividades agrícolas colindantes No se puede instalar actividades que sean incompatibles con la agricultura, (p. Ej. vivienda en alta densidad).

2. REPOSICION DE SUELO AGRICOLA:

Reposición de 50 has de suelo de capacidad agrícola tipo III existente en el predio. Proyecto aprobado previamente por SAG, con RCA de Corema y recibido por el SAG.

MITIGACIONES

Franja de Transición Agrícola

Proyecto de Reposición de Suelo Agrícola: Fundo Santa Amalia, Paine.

D. APORTES DE EXIGENCIA MUNICIPAL: •  Cesión de 7 has de terrenos al municipio para la construcción de viviendas sociales y su equipamiento, aparte de las cesiones que establezca la O.G.U.C. y el mecanismo PDUC. •  Localización de la Vivienda Social: Se deberá integrar en el Plan Maestro evitando la segregación social. •  Evaluación social de 400 familias del sector rural cercano al proyecto (ya hecha y entregada al municipio). •  Comisión de Seguimiento, Control y Cooperación para vigilar el impacto del proyecto en el equilibrio presupuestario municipal.

MITIGACIONES

D. APORTES DE EXIGENCIA MUNICIPAL: •  Medidas de gestión para disminuir los gastos municipales de mantención:

Alumbrado Público, Manejo de Basuras, Riego

•  Mantención de Areas Verdes por 5 años adicionales a los 5 del PDUC (10 en total) con cargo al desarrollador. •  Ciclovías con ejecución desde la primera etapa en red mayor del proyecto. •  Cobertura de redes de servicios a áreas habitadas cercanas carentes de los mismos. •  El empleo generado en el proyecto esté coordinado con la oficina de colocación laboral de Pudahuel. •  Adelantar la construcción de los equipamientos de salud exigidos, según evaluación conjunta con el municipio.

MITIGACIONES

D. APORTES DE EXIGENCIA MUNICIPAL: Seguridad: Agregar a los requisitos de disposición de terrenos para instalación de carabineros, un retén movil cada 1000 habitantes. •  Paisaje: Deberá incorporarse al diseño de áreas verdes las especies locales de estepa de espino. •  Incorporar equipamiento para el turismo cultural en el sector de la Laguna. •  Convenios con el municipio para el uso de áreas verdes privadas. •  Incorporar al proyecto propuestas culturales que apunten al rescate de las tradiciones locales.

MITIGACIONES

Noviciado Rodeo en Pudahuel Cuasimodo en Pudahuel Comisarías Móviles

OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS: 1.  Recuperación de la Laguna. •  Planta de tratamiento de agua de canales para el llenado (desde 2000). •  Ciclos combinados aguas de canales tratadas / pozos profundos (2006). •  Control de la calidad del agua de la Laguna (desde 2000). •  Introducción de Euchornia Crassipes, especie vegetal purificadora del agua (2004). •  Conformación de bordes, Estabilización de los niveles, Limpieza permanente (desde 2000). •  Control de cazadores ilegales (desde 2000). •  Inclusión de la Laguna en las mediciones de la Unión Ornitológica de Chile (2003). •  Inclusión de la Laguna en programas de Visitas Municipales para la tercera edad y

colegios de la comuna (desde 2005).

MITIGACIONES

Euchornia Crassipes Laguna Urbanya

OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2007): 2. Arborización: Plantación y mantención de 8.000 árboles alrededor de la Laguna y en las futuras vialidades principales con riego por goteo(desde 2000). Fabricación de compost en terreno (desde 2002). 3. Recuperación Cantera: Antigua cantera de pomacita de 23 has. Relleno, remodelación de bordes, confinamiento de aguas de la napa freática, plantación de árboles para recuperar el suelo (2005).

MITIGACIONES

Arborización en Urbanya Recuperación de Cantera

OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2007): 4. Evaluación social de 400 familias del sector rural cercano al proyecto. Se entregó la evaluación y las encuestas realizadas al Municipio con el objeto de iniciar un proceso que permita que esas personas accedan a viviendas sociales del proyecto (2005-2006). 5. Caminos Públicos: Cooperación con la Dirección Provincial de Vialidad del MOP en la Pavimentación de un tramo de 1.600 mts del Camino Lo Boza y de un tramo de 800 mts del camino Renca-Lampa (2005 y 2006). Construcción de un enlace desde el camino Renca-Lampa al camino interior del aeropuerto para mejorar el acceso al sector de Campo Alegre, Peralito y Noviciado (2005 y 2006). 6. Compensación de Suelo Agrícola Ejecución de obras de drenaje de napa freática en 50 ha del Fundo Santa Amelia de Paine, con recepción del SAG.

MITIGACIONES

OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2007): 7. Villorrio Campo Alegre Construcción en gestión compartida con el Municipio del Conjunto Campo Alegre con 160 viviendas sociales (primera etapa) en las que se incluyó 32 familias del Programa Chile Barrio. 2a Etapa de 114 viviendas se inicia en 2008. 8. Cesión de Terreno para Escuela Arturo Merino Benitez Cesión de 1,6 has para la construcción de la Escuela Arturo Merino Benítez que debía ser trasladada producto de la construcción de la segunda pista del aeropuerto.

MITIGACIONES

Villorrio Campo Alegre

CIUDAD GLOBAL U R B A N Y A

Diseño Urbano •  Benkel y Larraín Arquitectos •  Undurraga & Devés Arquitectos Arquitectura •  Benkel y Larraín Arquitectos •  Judson y Olivos Arquitectos Landscape •  M3 Paisaje •  Raúl Silva Vargas MedioAmbiente •  Sustentable •  Øve ARUP Ingeniería de Urbanización •  Insur Ltda.

Ingeniería de Transportes •  TRASA •  LEN Ingeniería Sanitaria •  D y H Consultores •  SICLA Marketing •  Sutil Nazca Saatchi & Saatchi •  Quappe Comunicaciones •  Extend •  Tironi Asoc. Asesoría de Mercado •  Clovis Osorio

U R B A N Y A

Límite Recinto AMB actual

Futura Propiedad del Aeropuerto

Urbanya

Uso de Suelo ISAM / Equipamiento Aeroportuario

PLANO REGULADOR METROPOLITANO DE SANTIAGO DIRECCION

Aterrizaje de Aviones: SUR

DIRECCION Despegue de Aviones:

SUR DIRECCION

VIENTOS PREDOMINANTES: SW 8 Km/h promedio

56 Db aprox. Apto para todo

Tipo de usos

RIESGO INUNDACION

AREA DE RIESGO ASOCIADO A INUNDACION RECURRENTE

(P.R.M.S.)

DEFENSA FLUVIAL APROBADA POR LA D.O.H M.O.P

U R B A N Y A

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