LOTTO 8 · 2019-06-21 · -Lotto 3, immobile sito nel Comune di Catania via Duca degli Abruzzi n. 47, al piano secondo, trattasi di un'unica unità immobiliare, come rilevato al catasto

Dott. Ing. Fernando Sparacino Via G. da Caltagirone n° 27 - 90149 Palermo Tel. 0916117774 - Cellulare 338/5423050 Fax 1782212356 - 0916117774 e-mail [email protected]

TRIBUNALE DI PALERMO

FALLIMENTO N. 153/2014

GIUDICE DELEGATO DOTT.SSA R. VACCA

CURATORE FALLIMENTARE DOTT. B. QUARTARARO

LOTTO 8

RELAZIONE DI STIMA

DELL’IMMOBILE SITO NEL COMUNE DI PALERMO

VIA LEONARDO DA VINCI NN. 360-362 AL PIANO TERRA

VIA LEONARDO RUGGERI N. 43 AL PIANO SCANTINATO

2

1. Premessa 3

2. Criteri di formazione dei lotti 6

3. Descrizione dell’immobile 9

4. Confini dell'immobile 22

5. Dati identificativi catastali 22

6. Titolo di proprietà 23

7. Continuità delle trascrizioni per l’ultimo ventennio 23

8. Vincoli ed oneri giuridici riscontrabili dalla certificazione notarile 23

9. Destinazione urbanistica delle aree 23

10. Regolarità amministrativa dei fabbricati 24

11. Disponibilità dell'immobile 34

12. Attestato di prestazione energetica 34

13. Valutazione dell’immobile 34

14. Considerazioni finali 39

15. Allegati 40

3

1. Premessa

Con lettera del 17/10/2014 il Dott. Baldassare Quartararo in qualità di Curatore del fallimento n.

153/2014 della . i comunicava allo

Scrivente Dott. Ing. Fernando Sparacino, libero professionista iscritto all'Albo degli Ingegneri

della Provincia di Palermo al n° 5621, ed a quello dei Consulenti Tecnici del Tribunale Palermo,

che con provvedimento del 06/10/2014 il Giudice Delegato Dott. R. Vacca aveva autorizzato la

nomina di Esperto Stimatore per la stima dei seguenti beni immobili acquisiti all’attivo del

fallimento:

Immobili di cui la Società . è piena

proprietaria:

immobile sito in Catania via Duca Degli Abruzzi n. 47, catastalmente identificato al n.

41, ubicato al piano 2, ed identificato al catasto fabbricati del Comune di Catania al

foglio 18, particella 933 sub. 6, via Duca Degli Abruzzi n. 41, piano 2, zona cens. 1,

categoria A/3, classe 4, cons. 5 vani, superficie catastale 79 mq, rendita euro 387,34;

immobili siti in Palermo via Leonardo Ruggeri n. 43, ubicati tutti a piano seminterrato ed

identificati al catasto fabbricati del Comune di Palermo al foglio 48 particella 1072 sub.

56, via Leonardo Ruggeri n. 43, piano S1, zona cens. 2, categoria C/2, classe 5, cons.

818 mq, superficie catastale 1739 mq, rendita euro 844,92; foglio 48 particella 1072

sub. 58, via Leonardo Ruggeri n. 43, piano S1, zona cens. 2, categoria C/2, classe 5,

cons. 351 mq, superficie catastale 350 mq, rendita euro 362,55; foglio 48 particella

1072 sub. 57, via Leonardo Ruggeri n. 43, piano S1, zona cens. 2, categoria C/2, classe

5, cons. 546 mq, superficie catastale 624 mq, rendita euro 563,97;

immobile sito in Palermo viale Leonardo Da Vinci nn. 360/362, ubicato a piano terra, ed

identificato al catasto fabbricati del Comune di Palermo al foglio 48, particella 1072

sub. 54, viale Leonardo Da Vinci, piano T, zona cens. 2, categoria A/10, classe 3, cons.

2,5 vani, rendita euro 471,27;

4

immobile sito in Palermo viale Leonardo Da Vinci nn. 360/362, ubicato a piano terra, ed


sub. 11, viale Leonardo Da Vinci n. 360 e n. 362, piano T, zona cens. 2, categoria C/1,

classe 9, cons. 32 mq, rendita euro 930,45;

immobile sito in Palermo via Tommaso Natale n. 92/B, ubicato a piano terra, identificato

al catasto fabbricati del comune di Palermo al foglio 14 particella 2641 sub. 2, zona

cens. 5, via Tommaso Natale n. 92/B, piano T, categoria D/8, rendita euro 3.800,00.

Immobili di cui il . è proprietario di 1/2:

immobile sito in Palermo, via della Libertà n. 88, 88/A, n. 88/B, identificato al catasto

fabbricati del Comune di Palermo al foglio 32 part. 49 e particella 500 graffate, sub. 3,

via della Libertà n. 88, 88/A, n. 88/B, composto da un piano seminterrato, un piano

rialzato, dai piani primo, secondo, terzo, sesto, settimo ed ottavo, zona cens. 3,

categoria B/5, classe 2, cons. 9929 mc, superficie catastale 3098 mq, rendita euro

11.281,43;

immobile sito in Palermo, via della Libertà n. 88, ubicato al nono piano, identificato al

catasto fabbricati del Comune di Palermo al foglio 32 part. 49 sub. 8, via della Libertà

n. 88, piano 9, zona cens. 3, categoria A/10, classe 4, cons. 9,5 vani, rendita euro

3.164,59;

immobile sito in Palermo via della Libertà n. 88, ubicato a piano terra e seminterrato,

identificato al catasto fabbricati al foglio 32, particella 49 sub. 7, via della Libertà n.

88, piano T-S1, zona cens. 3, categoria A/10, classe 3, cons. 5,5 vani, superficie

catastale 82 mq, rendita euro 1.562, 28;

immobile sito in Palermo via Giovanni Bonanno n. 47/B, ubicato a piano terra,

identificato al catasto fabbricati al foglio 31, particella 203, sub. 11, via Giovanni

Bonanno n. 47/B, piano T, zona cens. 3, categoria C/1, classe 8, cons. 38 mq, superficie

catastale 66 mq, rendita euro 1.407,14;

5

immobile sito in Palermo via Giovanni Bonanno n. 49, ubicato a piano terra, identificato

al catasto fabbricati al foglio 31, particella 203, sub. 12, via Giovanni Bonanno n. 49,

piano T, zona cens. 3, categoria C/1, classe 8, cons. 40 mq, superficie catastale 64 mq,

rendita euro 1.481,20;

terreno con impianto sportivo polivalente, sito nel Comune di Campofelice di Roccella

(Palermo), acontrada Roselle snc, identificato al catasto terreni del Comune di

Campofelice di Roccella al foglio 3, particella 372, uliveto 3, are 17.48, R.D. euro

8,12, R.A. euro 6,77;

terreno sito nel Comune di Ustica, contrada Spalmatore, identificato al catasto terreni del

Comune di Ustica al foglio 2, particella 256, seminativo 5, are 14.09, R.D. euro 1,82,

R.A. euro 1,24;

immobile sito in Palermo via Liguria n. 45, ubicato al piano sesto, identificato al catasto

fabbricati del Comune di Palermo al foglio 30, particella 1342, sub. 13, via Liguria n.

45, piano 6, zona cens. 4, categoria A/2, classe 7, cons. 6 vani, superficie catastale 140

mq totale escluso aree scoperte 134 mq, rendita euro 387,34;

immobile sito in Palermo viale Leonardo Da Vinci n. 366/368 e 370, ubicato a piano

terra, identificato al catasto fabbricati del Comune di Palermo al foglio 48, particella

1073 sub. 1, viale Leonardo Da Vinci n. 366/368 e 370, piano T, zona cens. 2,

categoria C/1, classe 9, cons. 152 mq, superficie catastale 164 mq, rendita euro

4.419,63;

immobile sito in Palermo viale Leonardo Da Vinci n. 374/376, ubicato a piano terra,


sub. 2, viale Leonardo Da Vinci n. 374/376, piano T, zona cens. 2, categoria C/1, classe

9, cons. 123 mq, superficie catastale 135 mq, rendita euro 3.576,41;

immobile sito in Palermo viale Leonardo Da Vinci n. 378/380, ubicato a piano terra,


6

sub. 3, viale Leonardo Da Vinci n. 378/380, piano T, zona cens. 2, categoria C/1, classe

9, cons. 65 mq, superficie catastale 73 mq, rendita euro 1.889,97.

Lo Scrivente ad espletamento dell'incarico estimativo conferitogli ha eseguito in data 20/10/2014

l’inizio delle operazioni peritali con l’effettuazione di un sopraluogo presso l’immobile sito nel

Comune di Palermo, via Tommaso Natale 92/b, durante il quale ha provveduto ad effettuare

rilievi metrici e fotografici dell’immobile oggetto della stima, al fine di verificare lo stato dei

luoghi e di acquisire tutte le informazioni occorrenti all’espletamento del mandato ricevuto.

Le operazioni peritali si sono protratte nel periodo ottobre 2014 - dicembre 2017, al fine di

effettuare tutti i riscontri metrici e tecnico-amministrativi sugli immobili oggetto di stima, anche

presso gli Uffici di competenza (Comune di Palermo, Comune di Ustica, Comune di

Campofelice di Roccella, Comune di Catania, Agenzia delle Entrate, Archivio Notarile, ecc..)

(vedansi Allegato B); in particolare ciò che ha determinato il protrarsi delle operazioni peritali

fino alla conclusione avvenuta il 05/12/2017 è stata la restituzione da parte dell’Ente

espropriante Rete Ferroviaria Italiana S.p.a. delle aree occupate temporaneamente nell’ambito

della procedura espropriativa per il raddoppio elettrificato delle tratte ferroviarie Palermo

Centrale /Brancaccio - Orleans Palermo Notarbartolo – Cardillo – Isola delle Femmine – Carini,

relative ai terreni di Tommaso Natale e la delimitazione delle aree oggetto di esproprio.

Ad espletamento dell’incarico affidato si espone in appresso.

2. Criteri di formazione dei lotti

Essendo gli immobili oggetto della procedura fallimentare, catastalmente distinti, situati in

diversi comuni e di natura diversa, si è proceduto alla formazione di più lotti, denominati:

- Lotto 1, immobili siti nel Comune di Palermo via Giovanni Bonanno ai nn. 47/b e 49,

nonostante trattasi di due unità catastalmente distinte, sono attigue e comunicati tra di

loro, come si evince dal certificato di agibilità rilasciato dal Comune di Palermo il

22/04/1967, e quindi si è proceduto alla formazione di un unico lotto;

7

- Lotto 2, immobile sito nel Comune di Palermo via Liguria n. 45 già n. 39 int.18, al piano

sesto, trattasi di un'unica unità immobiliare, come si evince dalle tavole di progetto in

variante Licenza Edilizia n. 557 del 03/07/1968, nonché come rilevato al catasto fabbricati

del Comune di Palermo al foglio n. 30, particella 1342 sub 13, quindi si è proceduto alla

formazione di un lotto;

- Lotto 3, immobile sito nel Comune di Catania via Duca degli Abruzzi n. 47, al piano

secondo, trattasi di un'unica unità immobiliare, come rilevato al catasto fabbricati del

Comune di Catania al foglio n. 18, particella 933 sub 6 costituita dalla soppressione della

603, quindi si è proceduto alla formazione di un lotto;

- Lotto 4, immobile sito nel Comune di Palermo viale Leonardo Da Vinci ai nn. 366, 368,

370, trattasi di un'unica unità immobiliare, come si evince dalle tavole di progetto in

variante Concessione Edilizia n. 51 del 16/03/1968, nonché come rilevato al catasto

fabbricati del Comune di Palermo al foglio n. 48, particella 1073 sub 1, quindi si è

proceduto alla formazione di un unico lotto;


trattasi di un'unica unità immobiliare, come si evince dalle tavole di progetto in variante

Concessione Edilizia n. 51 del 16/03/1968, nonché come rilevato al catasto fabbricati del

Comune di Palermo al foglio n. 48, particella 1073 sub 2, quindi si è proceduto alla

formazione di un unico lotto;


trattasi di un'unica unità immobiliare, come si evince dalle tavole di progetto in variante




- Lotto 7, immobile sito nel Comune di Palermo via Leonardo Ruggeri al n. 43, trattasi di

un'unica unità immobiliare, come si evince dalle tavole di progetto in variante

8




- Lotto 8, immobili siti nel Comune di Palermo viale Leonardo Da Vinci ai nn. 360-362 al

piano terra ed in via Leonardo Ruggeri al n. 43 al piano scantinato, nonostante siano

catastalmente distinti in diverse unità immobiliari, sono attigue e comunicati tra di loro,

come si evince dalle tavole di progetto in variante Concessione Edilizia n. 250 del

19/04/1968, nonché dall’atto di compravendita del Notaio S. Tripodo del 14/03/1969 Rep.

68231 registrato in Palermo il 02/04/1969 al n. 4710 e trascritto in Palermo il 01/04/1969

ai nn. 12995/10186, quindi si è proceduto alla formazione di un unico lotto;

- Lotto 9, immobili siti in Palermo, via della Libertà n. 88, 88/A e n. 88/B, nonostante gli

immobili siano catastalmente distinti in tre subalterni, sono attigui e comunicati tra di loro,

come si evince dalle tavole di progetto in variante Concessione Edilizia n. 1481 del

03/09/1960, nonché dall’atto di compravendita del Notaio Giorgio Zalapì del 31/05/1973

Rep. 52327 Racc. 325 registrato in Palermo il 20/06/1973 al n. 13871 e trascritto in

Palermo il 04/06/1973 ai nn. 24270/19981, quindi si è proceduto alla formazione di un

unico lotto;

- Lotto 10, terreno con impianto sportivo polivalente come risulta dal decreto di

trasferimento, sito nel Comune di Campofelice di Roccella (PA), Fondo Roselle, trattasi di

un unico immobile, come si evince dal decreto di trasferimento del Tribunale di Termini

Imerese rep n. 196 Cron. N. 478 del 19/03/2007 registrato in Termini Imerese il

30/05/2007 al n. 370 -IV e trascritto in Palermo il 11/04/2007 ai nn. 26736/17482, nonché

identificato al catasto terreni del Comune di Campofelice di Roccella al foglio n. 3,

particella 372, quindi si è proceduto alla formazione di un unico lotto;

- Lotto 11, terreno, sito nel Comune di Ustica (PA), Contrada Spalmatore, trattasi di un

unico immobile, come si evince dall’atto di compravendita del Notaio Salvatore Tripodo

9

del 20/08/1969 Rep. 70562 N. 28571 registrato in Palermo il 08/09/1969 al n. 11859 e

trascritto in Palermo il 25/08/1969 ai nn. 29581/23109, nonché identificato al catasto

terreni del Comune di Ustica al foglio n. 2, particella 256, quindi si è proceduto alla


Lotto 12, immobile sito in Palermo Via Tommaso Natale n. 92/B, trattasi di un unico

bene, come si evince dall’esame dei luoghi, nonchè dello stralcio di mappa e della

planimetria estratti dal catasto fabbricati del Comune di Palermo inerenti il foglio n. 14,

particella 2641, sub. 2, che rappresentano un unico lotto di terreno su cui insistono vari

corpi di fabbrica, quindi si è proceduto alla formazione di un unico lotto.

3. Descrizione dell’immobile

L’immobile si trova nella zona periferica Nord-Ovest della città di Palermo, a circa 1 km in linea

d'aria dal viale Regione Siciliana Nord-Ovest, è precisamente in via Leonardo Da Vinci nn. 360-

362 (fotografie dalla n. 1 alla n. 3).

Il lotto in stima è distribuito su due livelli, piano terra e piano scantinato, facente parte di un

edificio multipiano, risalente alla fine degli anni ’60, avente struttura portante intelaiata in c.a.,

solai in latero-cemento e copertura piana, composto da otto elevazioni fuori terra ed una interrata

(vedansi fotografie n. 3 e 4).

Al piano terra, adibito ad ufficio, è possibile accedere o attraverso un infisso in alluminio e vetro

dotato di porta e protetto da saracinesca in ferro posta al civico 362 di via Leonardo Da Vinci,

oppure da un cancello metallico pedonale ed uno carrabile posto in adiacenza al civico 362 di via

Leonardo Da Vinci, superati i quali ci si immette in un terrazzo addossato al lato Sud-Ovest del

fabbricato, pavimentato con elementi segati di marmo e protetto da una ringhiera metallica, sul

quale prospettano due infissi in alluminio e vetro, entrambi protetti da saracinesche in ferro, di

cui uno dotato di porta di accesso all’immobile (vedansi fotografie dalla n. 3 alla n. 5).

Il piano scantinato, distribuito in più zone attualmente adibite ad uffici e magazzini, si raggiunge

attraversando un cancello metallico carrabile, posto al civico 43 di via Leonardo Ruggeri,

10

superato il quale ci si immette in uno scivolo comune con altre proprietà, che consente di

superare il dislivello tra la quota del piano stradale e la quota di calpestio del piano scantinato,

fino a giungere ad un secondo cancello metallico carrabile, superato il quale si accede ad un

grande cortile scoperto di pertinenza dell’immobile in esame, cortile gravato da servitù di

passaggio a favore dell’immobile adiacente. Sul cortile prospettano diversi accessi all’immobile,

protetti da saracinesche in ferro (vedansi fotografie dalla n. 6 alla n. 10).

I due livelli su citati, sono comunicanti tra loro, attraverso una scala a chiocciola in ferro rivestita

con pedate in legno e protetta da una ringhiera metallica, ed un ascensore addossato alla suddetta

scala (vedansi fotografie dalla n. 6 alla n. 10).

La composizione dell’immobile, visibile dal rilievo planimetrico (vedansi Allegato B) è la

seguente:

Piano scantinato

CORTILE SCOPERTO, attualmente adibito a parcheggio di automezzi e stoccaggio di materiali

ed apparecchiature a terra e su scaffalature, avente accesso dal cancello posto alla fine dello

scivolo carrabile comune a più proprietà avente origine al civico 43 di via Ruggieri.

Il cortile è delimitato, a Sud-Ovest da un muro sormontato da ringhiera metallica dell’altezza

complessiva di circa 3,0 m in cui è inserito il cancello di ingresso sormontato da una passerella

in c.a., a Sud-Est da un muro sormontato in parte da ringhiera metallica ed in parte da rete

metallica di altezza complessiva variabile tra 2,5 m e 5,0 m, che lo separa da proprietà aliena, a

Nord-Est dall’immobile di proprietà aliena identificato in catasto al fg. 48 p.lla 1072 sub 58, e

dalla Zona C dell’immobile in esame, a Nord-Ovest dalle Zone A, B, D, E dell’immobile in

esame e da immobili di proprietà aliena.

Il cortile è pavimentato con asfalto, ad eccezione della porzione antistante la Zona A che risulta

essere sopraelevata di circa 15 cm e pavimentata con mattoni ed orlatura in cotto.

La zona asfaltata del cortile è stata rinforzata al fine di consentire l’accesso ai mezzi pesanti.

Lungo il muro Nord-Ovest che delimita il cortile è presente una pensilina in c.a. che aggetta

11

circa 380 cm, all’intradosso della quale sono installate delle plafoniera per l’illuminazione del

cortile.

Le condizioni di uso e manutenzione del cortile possono definirsi discrete, fatta eccezione per la

pensilina in c.a. che si presenta in scarse condizioni di uso e manutenzione, con

l’impermeabilizzazione non più efficiente staccata e la struttura in c.a. ammalorata da

infiltrazioni di acque meteoriche.

ZONA A, adibita ad uffici, posta a Sud-Ovest del fabbricato, ovvero nella porzione dell’unità

immobiliare identificata al catasto fabbricati del Comune di Palermo al fg. 48 p.lla 1072 sub 56,

composta da:

gli ambienti 1 e 2, posti sull’angolo Sud della zona A, dotati di finestra sul cortile

scoperto di pertinenza esclusiva (vedansi fotografie nn. 11 e 12);

gli ambienti 3 e 4, addossati alla parte centrale del muro perimetrale Sud-Ovest del

fabbricato, privi di finestre (vedansi fotografie nn. 13 e 14);

l’ambiente 5, posto sull’angolo Ovest della zona A, privo di finestre (vedansi fotografia

n. 15);

l’ambiente 6, addossato alla parte centrale del muro perimetrale Nord-Ovest del zona A,

privo di finestre (vedansi fotografie nn. 16 e 17);

l’ambiente 7, un grande vano pilastrato privo di finestre, esteso dalla parte centrale del

muro perimetrale Nord-Ovest fino all’angolo Nord della zona A, da cui tramite una porta

sul muro Nord-Est dell’ambiente in esame si giunge alla Zona B (vedansi fotografie

dalla n. 18 alla n. 20);

l’ambiente 8, privo di finestre, è addossato lungo la parte centrale del muro Nord-Est

della zona A (vedansi fotografia n. 21);

l’ambiente 9, privo di finestre, è posto nella parte centrale della zona A, addossato ad una

parete del vano scala;

gli ambienti 10 e 11, privi di finestra, si trovano nella porzione Est della zona A (vedansi

12

fotografia n. 22);

gli ambienti 12 e 13, posti sull’angolo Est della zona A, dotati ciascuno di una finestra

prospiciente sul cortile scoperto di pertinenza esclusiva (vedansi fotografie dalla n. 23

alla n. 25);

l’ambiente 14, su cui si apre la porta di accesso dal cortile scoperto di pertinenza

esclusiva, disimpegna quasi tutti gli altri ambienti della zona A e costituisce l’ambiente a

cui giungono dal piano superiore la scala a chiocciola e l’ascensore (vedansi fotografia

n. 26);

il W.C.1, privo di finestre, posto nella parte centrale della zona A, addossato ad una

parete del vano ascensore, avente le pareti rivestite con piastrelle in ceramica delle

dimensioni di cm 20 x cm 20, e dotato di sanitari in ceramica e boiler elettrico (vedansi

fotografia n. 27);

il W.C.2, privo di finestre, addossato al muro perimetrale Nord-Ovest della zona A in

prossimità della porta di accesso alla Zona B, avente pareti rivestite con piastrelle in

ceramica delle dimensioni di cm 20 x cm 20, e dotato di sanitari in ceramica e boiler

elettrico (vedansi fotografia n. 28);

il vano scala ed il vano ascensore, attigui tra di loro e posti nella parte centrale della Zona

A (vedansi fotografia n. 26).

Tutti gli ambienti presentano i controsoffitti con panelli in fibre minerali delle dimensioni 60 cm

x 60 cm e plafoniere lamellari incassate da 4x18w (vedansi fotografie dalla n. 11 alla n. 14, e

dalla n. 16 alla n. 21), fatta eccezione per gli ambienti 10, 11, 12 e per i w.c.1 e 2 aventi i soffitti

intonacati (vedansi fotografie nn. 22, 24 e 28). La maggior parte degli ambienti sono separati

da tramezzature prefabbricate, composte da struttura in alluminio e pannelli in HDF e vetro,

alcune delle quali dotate di porte, altre di finestre (vedansi fotografie nn. 17 e 18).

L’altezza utile interna è pari a 3,11 m, la pavimentazione del tipo galleggiante è composta da

moduli rimovibili delle dimensioni 60 cm x 60 cm, appoggiati su una struttura metallica rialzata

13

dalla quota di piano di circa cm 15 (vedansi fotografie dalla n. 17 alla n. 21 e nn. 24 e 25), fatta

eccezione, per gli ambienti 10 ed 11 pavimentati con piastrelle in ceramica di diverse dimensioni

e colori, e per i W.C. pavimentati e rivestiti con piastrelle in ceramica delle dimensioni 20 cm x

20 cm (vedansi fotografie nn. 22, 27 e 28).

Le porte interne sono alcune in alluminio e pannelli in HDF, altre in legno tamburato, mentre

quella che separa la zona A dalla zona B è una porta tagliafuoco in metallo; gli infissi esterni

sono in alluminio e vetro, alcuni protetti da grate di ferro, altri da saracinesche in ferro, tutti

prospicenti sul cortile scoperto.

La Zona è fornita, di impianto idrico e di scarico, di impianto di riscaldamento completo di fan-

coil a pavimento, e di impianto elettrico quest’ultimo non adeguato alle vigenti norme e privo di

dichiarazione di conformità alla regola d’arte, tutti in discrete condizioni di uso e manutenzione.

All’interno del controsoffitto transitano le tubazioni di scarico del fabbricato, che hanno generato

delle perdite di acque reflue provocando il danneggiamento di estese porzioni di controsoffitto e

spandimento sul piano di calpestio dei liquami, in corrispondenza degli ambienti 7, 9,13 e 14.

Le condizioni generali di uso e manutenzione dell’immobile possono essere definite mediocri.

ZONA B, adibita a magazzino, posta al centro dell’immobile, ovvero porzione dell’unità

immobiliare identificata al catasto fabbricati del Comune di Palermo al fg. 48 p.lla 1072 sub 56,

composta da:

l’ambiente 1, un grande vano pilastrato, su cui si aprono gli accessi dal cortile scoperto

dotati di saracinesche in ferro; sul muro Sud-Ovest del suddetto ambiente si trova una

porta che consente di accedere alla Zona A (vedansi fotografie dalla n. 29 alla n. 31);

l’ambiente 2, privo di finestre, posto sull’angolo Nord della Zona B, dotato di una porta

sul muro Nord-Est che permette di raggiungere la Zona C (vedansi fotografie nn. 32 e

33);

l’ambiente 3, privo di finestre, posto sull’angolo Est della zona B (vedansi fotografia n.

34).

14

Tutti gli ambienti presentano la pavimentazione di tipo industriale in lisciato di cemento, hanno

altezze utili diverse, anche all’interno dello stesso ambiente, altezze che variano da un minimo

di 3,36 m ad un massimo di 5,15 m (vedansi fotografie n. 7 e dalla n. 11 alla n. 13).

Gli ambienti sono dotati tutti di porte tagliafuoco in metallo, ad eccezione dell’ambiente 3 che

presenta una porta in legno del tipo tamburato (vedansi fotografie nn. 7, 9, 14).

La Zona è fornita di impianto antincendio e di impianto elettrico, quest’ultimo in parte è

realizzato con canalette a vista, non risulta adeguato alle vigenti norme ed è privo di

dichiarazione di conformità alla regola d’arte. Entrambe gli impianti si presentano in discrete

condizioni di uso e manutenzione (vedansi fotografie dalla n. 29 alla n. 34).

A contatto con il soffitto degli ambienti transitano le tubazioni di scarico del fabbricato, che

hanno generato delle limitate perdite di acque reflue provocando lo spandimento sul piano di

calpestio dei liquami.


ZONA C, adibita a magazzino, posta a Nord-Est dell’immobile, ovvero l’unità immobiliare

identificata al catasto fabbricati del Comune di Palermo con il fg. 48 p.lla 1072 sub 57, composta

da:

l’ambiente 1, privo di finestre, costituito da un grande vano pilastrato, che disimpegna

tutti gli altri ambienti della Zona C, su cui si apre il vano di accesso dal cortile scoperto,

dotato di saracinesca in ferro; sul muro Sud-Ovest del suddetto ambiente si trova una

porta che consente di accedere alla Zona B (vedansi fotografie nn. 35 e 36);

l’ambiente 2, privo di finestre, è posto sull’angolo Nord della zona C, (vedansi

fotografie nn. 37 e 38);

gli ambienti 3 e 4, privi di finestre, sono addossati lungo la parte centrale del muro

perimetrale Nord-Est del fabbricato (vedansi fotografie nn. 39 e 40);

l’ambiente 5, privo di finestre, posto sull’angolo Est della zona C (vedansi fotografia n.

41);

15

l’ambiente 6, privo di finestre, addossato lungo la parte centrale del muro perimetrale

Sud-Est della zona C, che collega l’immobile oggetto di stima con uno di proprietà

aliena (vedansi fotografia n. 42).

Tutti gli ambienti presentano pavimentazione del tipo industriale in lisciato di cemento, hanno

un’altezza utile netta di 3,87 m (vedansi fotografie dalla n. 35 alla n. 42), sono dotati di porte

in legno tamburato, fatta eccezione per l’ambiente 6 avente porte in ferro e per l’ambiente 1,

avente porta tagliafuoco in ferro, precisamente quella posta sul muro Sud-Ovest che permette di

raggiungere la zona B (vedansi fotografie nn. 35, 39 e 42).

La Zona è fornita di impianto antincendio e di impianto elettrico, quest’ultimo in parte realizzato

con canalette a vista, non adeguato alle vigenti norme e privo di dichiarazione di conformità alla

regola d’arte, tutti in discrete condizioni di uso e manutenzione.

A contatto con il soffitto degli ambienti transitano le tubazioni di scarico del fabbricato, che

hanno generato delle perdite di acque reflue provocando lo spandimento sul piano di calpestio

dei liquami ed il danneggiamento di numerosi pilastri, che presentano la parte inferiore

fortemente degradata con espulsione del copriferro ed ossidazione delle barre di armatura.


ZONA D, adibita ad uffici, posta nella parte centrale ad Est dell’immobile, ovvero la porzione

dell’unità immobiliare identificata al catasto fabbricati del Comune di Palermo al fg. 48 p.lla

1072 sub 56, composta da:

l’ambiente 1, su cui si apre la prima porta d’accesso dal cortile scoperto, in alluminio e

vetro protetta da saracinesca in ferro, e dotato di finestra prospicente sul menzionato

cortile e protetta da grate in ferro (vedansi fotografie nn. 43 e 44);

l’ambiente 2, un grande vano privo di finestrae (vedansi fotografie nn. 45 e 46);

l’ambiente 3, privo di finestre (vedansi fotografia n. 47);

l’ambiente 4, dotato di finestra prospicente sul prospetto Sud-Est protetta da grate in ferro

(vedansi fotografia n. 49);

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l’ambiente 5, su cui si apre la seconda porta d’accesso dal cortile scoperto in alluminio e

vetro, protetta da saracinesca in ferro (vedansi fotografia n. 50);

l’ambiente 6, privo di finestre, che disimpegna quasi tutti gli ambienti (vedansi

fotografia n. 48);

il W.C., privo di finestre, addossato all’angolo Ovest della zona D, avente pareti rivestite

con piastrelle in ceramica delle dimensioni di cm 33 x cm 33, e dotato di sanitari in

ceramica e boiler elettrico (vedansi fotografie nn. 51 e 52).

Tutti gli ambienti presentano i controsoffitti composti da panelli in fibre minerali delle

dimensioni 60 cm x 60 cm con plafoniere lamellari incassate da 4x18w, fatta eccezione per il

W.C. avente soffitto intonacato; gran parte degli ambienti sono separati da tramezzature

realizzate, per i primi 150 cm in muratura rivestita da listelli in legno di colore noce, per il resto

dell’altezza fino al soffitto, con struttura in alluminio e pannelli in HDF e vetro, dotate di porte

(vedansi fotografie nn. 46 e 48).

L’altezza utile netta è circa 3,40 m, la pavimentazione è in piastrelle di ceramica delle dimensioni

33 cm x 33 cm, fatta eccezione per gli ambienti 1 e 2 pavimentati con parquet in listelli color

noce scuro.

Le porte interne sono alcune in alluminio e pannelli in HDF, altre in legno tamburato, mentre gli

infissi esterni sono in alluminio e vetro, protetti da grate e saracinesche in ferro, tutti prospicenti

sul cortile scoperto.

L’immobile è fornito di impianto idrico e di scarico, di impianto di riscaldamento completo di

fan-coil a pavimento e pompe di calore a parete, e di impianto elettrico, quest’ultimo non

adeguato alle vigenti norme e privo di dichiarazione di conformità alla regola d’arte, tutti in

buone condizioni di uso e manutenzione.

Le condizioni generali di uso e manutenzione dell’immobile possono essere definite discrete.

ZONA E posta nella parte centrale a Sud-Est dell’immobile, prospiciente sul cortile scoperto,

ricadente nella porzione dell’unità immobiliare identificata al catasto fabbricati del Comune di

17

Palermo al fg. 48 p.lla 1072 sub 56, composta da:

l’ambiente 1, avente accesso dal cortile scoperto mediante un’apertura protetta da

saracinesca, la pavimentazione è in lisciato di cemento (vedansi fotografie nn. 53, 54);

antiwc, avente accesso dal cortile scoperto mediante una porta con infisso in alluminio e

vetro, dotato di due piatti doccia con vano inseriti in vani in muratura con pareti rivestite

da piastrelle in ceramica delle dimensioni di 20 cm x 20 cm fino all’altezza di 220 cm

dal calpestio ed un lavandino di grandi dimensioni, tutti i menzionati sanitari sono in

ceramica, la pavimentazione è in piastrelle di ceramica delle dimensioni 30 cm x 30 cm

(vedansi fotografie nn. 55, 56, 57, 58, 59);

un w.c., avente accesso dall’antiwc mediante una porta in alluminio alettata, dotato di

vaso igienico e lavabo in ceramica e pareti rivestite da piastrelle in ceramica delle

dimensioni di 20 cm x 20 cm fino al soffitto la pavimentazione è in piastrelle di ceramica

delle dimensioni 30 cm x 30 cm;

il soppalco 1, soprastante l’ambiente 1 a quota di circa 265 cm dal piano di calpestio del

cortile scoperto, avente accesso da una porta in alluminio alettata, raggiungibile dal

cortile scoperto con l’utilizzo di una scala amovibile, privo di pavimentazione;

il soppalco 12 soprastante il w.c. e l’antiwc, a quota di circa 265 cm dal piano di calpestio

del cortile scoperto, avente accesso da una porta in alluminio alettata, raggiungibile dal

cortile scoperto con l’utilizzo di una scala amovibile, privo di pavimentazione.

L’altezza utile netta è circa 2,47 m, per gli ambienti a quota di calpestio del cortile scoperto, 2,60

m, per gli ambienti a quota 2,65 rispetto al piano di calpestio del cortile scoperto.

L’immobile è fornito di impianto idrico e di scarico, e di impianto elettrico con tubazioni a vista,

quest’ultimo non adeguato alle vigenti norme e privo di dichiarazione di conformità alla regola

d’arte, tutti in buone condizioni di uso e manutenzione.

Le condizioni generali di uso e manutenzione dell’immobile possono essere definite discrete,

fatta eccezione per i solai di copertura dei soppalchi che si presentano danneggiati a causa di

18

infiltrazioni di acque meteoriche dalla copertura.

Piano terra

l’ingresso, su cui si apre una delle due porte di accesso posta sul prospetto Sud-Ovest,

esso disimpegna la zona prospicente su via Leonardo Da Vinci da quella retrostante

(vedansi fotografia n. 53);

il corridoio, privo di finestre, disimpegna quasi tutti gli ambienti, e costituisce l’ambiente

a cui giungono dal piano inferiore la scala a chiocciola e l’ascensore (vedansi fotografia

n. 54);

l’ambiente 1, dotato di una finestra sul retroprospetto (vedansi fotografia n. 55);

l’ambiente 2, dotato di una finestra sul retroprospetto (vedansi fotografia n. 56);

l’ambiente 3, privo di finestre, disimpegna la zona prospicente su via Leonardo Da Vinci

da quella retrostante (vedansi fotografia n. 57);

l’ambiente 4, dotato di vetrine su via Leonardo Da Vinci, protette da saracinesche in ferro

e poste ai civici 360-362 della suddetta via (vedansi fotografia n. 58);

l’ambiente 5, dotato di una vetrina posta sul prospetto Sud-Ovest, protetta da

saracinesche in ferro, su cui si apre la seconda porta di accesso posta al civico 362 di via

Leonardo Da Vinci, anch’essa protetta da saracinesca in ferro (vedansi fotografia n.

59);

il W.C., annesso all’ambiente 2, posto sull’angolo Est dell’immobile, avente una finestra

sul retroprospetto e pareti rivestite con piastrelle in ceramica di diverso colore delle

dimensioni di cm 20 x cm 20, dotato di sanitari in ceramica e boiler elettrico (vedansi

fotografia n. 60).

Alcune tramezzature del piano terra sono realizzate con struttura in legno e pannelli in vetro

dotate di porte, i controsoffitti sono realizzati con panelli in fibre minerali delle dimensioni 60

cm x 60 cm alloggianti plafoniere lamellari ad incasso 4x18w, le pareti sono rivestite con listelli

in legno di colore noce fino all’altezza di 1,20 mt, fatta eccezione per l’ambiente 1, che presenta

19

le pareti rivestite con tessuto di colore beige (vedansi fotografie dalla n. 54 alla n. 60).

Tutti gli ambienti hanno un’altezza utile di 3,82 ml, ad eccezione degli ambienti 1 e 2 aventi

altezza di 3,67 m e del w.c. avente altezza 2,70 m, la pavimentazione è in elementi segati di

marmo 40 cm x 40 cm, fatta eccezione per il w.c. pavimentato con piastrelle in ceramica di

colore verde 15 cm x 30 cm.

Le porte interne sono in legno tamburato di colore noce, mentre gli infissi esterni sono in

alluminio e vetro, alcuni dei quali, precisamente quelli degli ambienti 2 e 3 sono dotati di

serrande in pvc, con sistema di apertura elettrico, oltre ad essere protette da grate di ferro.

L’immobile è fornito, di impianto idrico e di scarico, impianto di riscaldamento completo di fan-

coil a pavimento, e di impianto elettrico, quest’ultimo non adeguato alle vigenti norme e privo di

dichiarazione di conformità alla regola d’arte, tutti in discrete condizioni di uso e manutenzione.

Le condizioni generali di uso e manutenzione dell’immobile possono essere definite discrete.

Le superfici utili nette degli ambienti di cui al rilievo planimetrico sono le seguenti (vedansi

Allegato B):

Piano scantinato, Cortile scoperto

Area coperta da pensilina di mq 182,65;

Area scoperta di mq 724,46;

La superficie totale utile esterna risulta pari a mq 907,11.

Piano scantinato, Zona A

Ambiente 1 di mq 13,13;






20









W.C.1 di mq 3,05;

W.C.2 di mq 2,52.

La superficie totale utile interna della Zona A risulta pari a mq 348,50.

Piano scantinato, Zona B

ambiente 1 di mq 247,21;


ambiente 3 di mq 27,69.

La superficie totale utile interna della Zona B risulta pari a mq 347,56.

Piano scantinato, Zona C






ambiente 6 di mq 6,20

La superficie totale utile interna della Zona C risulta pari a mq 574,35.

Piano scantinato, Zona D

21







W.C. di mq 5,32.

La superficie totale utile interna della Zona D risulta pari a mq 104,73.

Piano scantinato, Zona E


antiwc di mq 12,01;

w.c. di mq 2,97;

soppalco 1 di mq 11,60;

Soppalco 2 di mq 15,50.

La superficie totale utile interna della Zona E risulta pari a mq 53,68.

La superficie totale utile interna del piano scantinato risulta pari a mq 1.428,82.

Piano terra




ambiente 4, di mq 21,02;


Corridoio di mq 4,25.

Ingresso di mq 5,78;

W.C. di mq 2,63.

22

La superficie totale utile interna del piano terra risulta pari a mq 93,99.

Terrazzo di mq 62,28.

La superficie totale utile esterna del piano terra risulta pari a mq 62,28.

La superficie totale utile interna del lotto (piano scantinato e piano terra) risulta pari a mq

1.522,181.

La superficie totale utile esterna del lotto (piano scantinato e piano terra) risulta pari a mq

969,39.

La superficie commerciale del lotto (piano scantinato e piano terra) risulta pari a:

[(mq 741,85 x 0,20) + (mq 194,76 x 0,25) + (mq 1.523,44 x 0,50) + (mq 38,42 x 1) + mq

78,24] = mq 1.075,44.

4. Confini dell'immobile

Il bene risulta confinante, al piano scantinato, a Nord-Ovest con il terrapieno di via Leonardo Da

Vinci, a Nord-Est, a Sud-Ovest, a Sud-Est con proprietà aliena, mentre al piano terra a Nord-

Ovest con via Leonardo Da Vinci, a Nord-Est ed a Sud-Ovest con proprietà aliena facente parte

dello stesso fabbricato, ed a Sud-Est con area esterna.

5. Dati identificativi catastali

I dati catastali dell’immobile in esame sono (vedansi Allegato C):

via Leonardo Da Vinci, nn° 360, 362 piano T; foglio 48 part. 1072 sub 11 zona cens. 2

categoria C/1 classe 9 consistenza 32 m2 superf. catast. 98 m2 rendita € 930,45

proprietà:1000/1000 di ;

via Leonardo Da Vinci, piano T; foglio 48 part. 1072 sub 54 zona cens. 2 categoria A/10

classe 3 consistenza 2,5 vani rendita € 471,27 proprietà:1000/1000 di ;

via Leonardo Ruggeri, n° 43 piano S1 foglio 48 part. 1072 sub 56 zona cens. 2 categoria

C/2 classe 5 consistenza 818 m2 superf. catast. 1739 m2 rendita € 844,92 proprietà

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1000/1000 di ;

via Leonardo Ruggeri, n° 43 piano S1 foglio:48 part. 1072 sub 57 zona cens. 2 categoria

C/2 classe 5 consistenza 546 m2 superf. catast.624 m2 rendita € 563,97 proprietà

1000/1000 di .

6. Titolo di proprietà

Dall’esame dell’elenco ipotecario attestante le risultanze delle visure catastali del Notaio

Alessandro Carducci Artenisio del 16/09/2015, nonché dall’atto di compravendita del Notaio S.

Tripodo del 14/03/1969 Rep. 68231 registrato in Palermo il 02/04/1969 al n. 4710 e trascritto in

Palermo il 01/04/1969 ai nn. 12995/10186, l'immobile in esame è pervenuto per 1000/1000 al

Sig. (vedansi Allegato D).

7. Continuità delle trascrizioni per l’ultimo ventennio

Dall’esame della certificazione notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri

immobiliari del Notaio Alessandro Carducci Artenisio del 16/09/2015 si evince che Esso abbia

accertato la continuità delle trascrizioni, ai sensi dell’art.2650 del Codice Civile, e che il suddetto

immobile risulti nel ventennio preso in esame, di piena proprietà e libera disponibilità del

, senza alcun vincolo ad eccezione delle seguenti formalità pregiudizievoli

riportate al paragrafo successivo.

8. Vincoli ed oneri giuridici riscontrabili dalla certificazione notarile

ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

Alla data di trascrizione del pignoramento non risultano nei confronti dell’immobile in esame

formalità pregiudizievoli.

9. Destinazione urbanistica delle aree

Dall’analisi della Variante Generale al P.R.G. approvata con D. Dir. 558 e124/DRU/02

dell’Assessorato Territorio ed Ambiente della Regione Siciliana, l’immobile, identificato in

Catasto al Foglio 48 Part. 1072 Subalterni 11, 54, 56 e 57, ricade all'interno della Tavola 5010, in

24

zona territoriale omogenea B4b, indicata come "Parte di Territorio urbanizzato sulla base di piani

di edilizia economica e popolare o sovvenzionata realizzata dopo gli ani 50" (vedansi Allegato

E).

10. Regolarità amministrativa dei fabbricati

Per la costruzione dell’immobile sono state rilasciate dal Comune di Palermo le concessioni

edilizie n. 547 del 09/06/1965 e la n. 250 del 19/04/1968 quest’ultima in variante.

Il certificato di abitabilità ed agibilità è stato rilasciato in data 20/12/1968 (vedansi Allegato F).

Dal confronto tra l’elaborato grafico di variante per cui è stata rilasciata la licenza edilizia n. 250

del 19/04/1968 (vedansi Allegato F) ed il rilievo dell’immobile effettuato durante le operazioni

peritali (vedansi Allegato B) si riscontrano le seguenti difformità:

In linea generale la maggior parte delle difformità al piano scantinato consistono, nella

realizzazione di tramezzature atte a suddividere in distinte zone, gli originari due grandi vani

pilastrati così composti. Il primo vano, precisamente quello a Sud-Ovest del fabbricato,

composto da un ambiente, un corpo scala e due W.C., posti in prossimità dell’angolo Sud del

fabbricato, ed altri due locali, addossati ai locali tecnici del fabbricato, uno dei quali dotato di

finestra prospicente sul cortile scoperto. Il secondo vano, precisamente quello a Nord-Est del

fabbricato, composto da un piccolo ambiente, addossato alla parte centrale del muro che separa

gli originari due grandi vani pilastrati.

Nel dettaglio le difformità sono le seguenti:

Piano scantinato

1. realizzazione di un muro dello spessore di circa 30 cm, parallelo al muro perimetrale Sud-

Ovest in corrispondenza della quinta fila di pilastri, precisamente a circa 22 m dal

suddetto muro perimetrale in direzione Nord-Est, dando luogo alle Zone A e B,

comunicanti tra loro per mezzo di un vano porta realizzato nel suddetto muro;

25

2. in luogo della porzione dell’originaria area pilastrata posta a Sud-Ovest del fabbricato,

allo stato attuale denominata in planimetria Zona A, sono state realizzate delle

tramezzature prefabbricate composte da struttura in alluminio e pannelli in HDF e vetro,

atte a destinare l’area ad uffici;

3. in luogo degli originari due W.C. sono stati creati nuovi ambienti, spostando i suddetti

W.C., il primo nella parte centrale dell’attuale Zona A, precisamente a circa 4,35 m dal

muro perimetrale Sud-Ovest ed a circa 6,70 m dal muro perimetrale Sud-Est, il secondo

collocato tra il locale cisterna ed il muro realizzato citato al punto 1;

4. in luogo dell’originario corpo scala composto da due rampe, erroneamente rappresentate

nella tavola di progetto per mancata corrispondenza tra i due piani, sono stati creati nuovi

ambienti, spostando l’originaria scala e realizzandola a chiocciola, nella parte centrale

della Zona A, precisamente a circa 8,25 m dal muro perimetrale Sud-Ovest ed a circa 6,70

m dal muro perimetrale Sud-Est; inoltre addossato a quest’ultima è stato realizzato il vano

ascensore;

5. l’originario ambiente dotato di finestra sul cortile scoperto, addossato ai locali tecnici del

fabbricato, è stato diviso, mediante la costruzione di un tramezzo parallelo a via Leonardo

Da Vinci, negli ambienti 10 e 12, visibili in planimetria all’interno della Zona A, aventi

accesso da due porte realizzate sul tramezzo perpendicolare a via Leonardo Da Vinci;

inoltre, nell’altro originario ambiente addossato ai locali tecnici, la parete parallela a via

Leonardo Da Vinci è stata spostata di circa 60 cm in direzione opposta alla suddetta via;

6. il luogo dell’originario piccolo ambiente addossato alla parte centrale del muro che separa

gli originari due grandi vani pilastrati, è stato creato un W.C., avente superfice maggiore,

visibile in planimetria all’interno della Zona D;

7. realizzazione di un muro dello spessore di circa 30 cm, parallelo al muro perimetrale

Nord-Est del fabbricato, a circa 22 m dallo stesso muro, precisamente a proseguimento

del muro perimetrale posto a Nord-Est del cortile scoperto, dotato di porta che mette in

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comunicazione le attuali Zone B e C; inoltre il suddetto muro permette di separare anche

la Zona C dalla Zona D;

8. tra il nuovo muro realizzato, decritto al punto 7, ed il muro che separa i due originari

grandi vani pilastrati, è stato realizzato un altro muro ortogonalmente a quelli suddetti,

separando la Zona B dalla Zona D;

9. in luogo di una porzione dell’originaria area pilastrata, orientativamente posta nella parte

centrale a Sud-Est del fabbricato, sono state realizzate delle tramezzature, consistenti in

muretti alti 150 cm sormontati da una struttura in alluminio e pannelli in HDF e vetro, atte

a destinare l’area, denominata allo stato attuale in planimetria Zona D, ad uffici;

10. addossati al muro perimetrale Nord-Est del fabbricato, all’interno dell’area denominata

allo stato attuale in planimetria Zona C, posta a Nord-Est del fabbricato, sono stati

realizzati gli ambienti 2, 3, 4, e 5 visibili allo stato attuale in planimetria;

11. addossato alla parte centrale del muro perimetrale Sud-Est, nell’attuale Zona C, è stato

creato, come visibile allo stato attuale in planimetria l’ambiente 6, dotato di una porta

situata sul menzionato muro, che mette in comunicazione l’immobile in esame con quello

adiacente;

12. in luogo di una porzione dell’originaria area pilastrata a Sud-Ovest del fabbricato,

precisamente quella posta in corrispondenza del vertice Est, è stato creato l’ambiente 1

dell’attuale Zona E, tale ambiente ha un unico accesso dal cortile scoperto mediante

un’apertura protetta da saracinesca la cui larghezza è stata ridotta da 246 cm a 128 cm,

inoltre il muro perimetrale a confine con il cortile scoperto è stato spostato di circa 145 cm

in direzione opposta a via Leonardo da Vinci, a discapito del menzionato cortile;

13. in luogo di una porzione dell’originaria area pilastrata a Nord-Est del fabbricato,

precisamente quella posta in corrispondenza del vertice Sud dell’attuale Zona E, è stato

creato un w.c. ed un antiwc separati da una tramezzatura fornita di porta, quest’ultimo ha

un unico accesso dal cortile scoperto mediante un’apertura la cui larghezza è stata ridotta

27

da 195 cm a 112 cm, inoltre il muro perimetrale a confine con il cortile scoperto è stato

spostato di circa 145 cm in direzione opposta a via Leonardo da Vinci, a discapito del

menzionato cortile;

14. al di sopra degli ambienti descritti ai punti 12 e 13 sono stati realizzati due soppalchi

frutto della costruzione di un solaio a quota di circa 265 cm dal piano di calpestio del

cortile scoperto, tali soppalchi hanno accesso da due apertura realizzate sul muro

prospicente il cortile scoperto;

15. nel cortile scoperto sono stati realizzati n. 7 pilastri non presenti in progetto;

16. il varco di accesso al cortile scoperto è stato spostato di circa 246 cm in direzione opposta

a via L. Da Vinci;

17. il muro che delimita a Sud-Ovest il cortile scoperto è stato spostato di circa 110 cm in

direzione Sud-Ovest;

18. nel muro che delimita a Sud-Est il cortile scoperto è stata realizzata una risega di circa 60

cm a favore del cortile a circa 21,6 metri dal muro che lo delimita a Sud-Ovest;

19. in progetto lungo il muro che delimita il cortile esterno a Nord-Ovest sono indicati n. 10

varchi di accesso alle Zone A, B, D, E, mentre in realtà n. 4 sono rimasti varchi di

accesso, n. 2 sono rimasti varchi, ma sono stati affiancati ciascuno da una finestra, n. 4

sono stati trasformati in finestre, ed inoltre è stato aggiunto un nuovo varco;

20. nell’angolo Ovest del cortile scoperto in prossimità dell’ingresso alla Zona A è stata

realizzata un’area pavimentata rialzata da terra di 15 cm dal piano di calpestio del cortile.

Al piano terra la maggior parte delle difformità consistono nella realizzazione di tramezzature,

atte alla creazione di nuovi ambienti, come segue:

Piano terra

1. in luogo dell’originario locale a cui si accedeva dal terrazzo addossato al prospetto Sud-

Ovest del fabbricato, ove sbarcava l’originaria scala proveniente dal piano scantinato,

sono stati creati, la scala, realizzata a chiocciola, che permette di comunicare con il piano

28

scantinato, il vano ascensore, addossato alla suddetta scala, due nuovi ambienti,

denominati in planimetria ingresso e corridoio frutto della realizzazione di un tramezzo

dotato di porta;

2. il tramezzo su cui era addossata l’originaria scala, è stato prolungato in direzione Nord-

Est, fino a raggiungere il muro di confine posto a Nord-Est dell’immobile, suddividendo

l’originario unico vano in due ambienti, denominati allo stato attuale ambiente 2 ed

ambiente 3;

3. nell’originario unico vano, posto sulla parte Nord-Ovest dell’immobile, prospicente su

via L. Da Vinci, è stato realizzato un tramezzo, con struttura in legno e vetri, dotato di

porta, dando luogo agli ambiente 4 e 5;

4. sulla porzione Nord-Est del tramezzo parallelo a via L. Da Vinci che attraversa l’intero

immobile, è stata realizzata una porta che allo stato attuale rende comunicanti gli

ambienti 3 e 4;

5. la porta posta sul tramezzo che allo stato attuale separa il W.C. dall’ambiente 2, è stata

spostata di circa 130 cm in direzione Nord-Ovest;

6. il muro perimetrale Sud-Est è stato spostato di circa 140 cm in direzione opposta a via L.

Da Vinci;

7. le tre finestre del muro perimetrale Sud-Est sono state ampliate in larghezza,

precisamente quella dell’ambiente 1 da 200 cm a 237 cm, quella dell’ambiente 2 da 168

cm a 188 cm, quella del W.C. da 43 cm a 48 cm;

8. lo spazio esterno addossato al lato Sud-Ovest del fabbricato, denominato in planimetria

terrazzo è stato delimitato da una ringhiera metallica.

Dal confronto tra la planimetria catastale (vedansi Allegato C) ed il rilievo dell’immobile

effettuato durante le operazioni peritali (vedansi Allegato B) si riscontrano le seguenti

difformità:

Piano scantinato

29

Foglio 48 part. 1072 sub 56

1. realizzazione di un muro dello spessore di circa 30 cm, parallelo al muro perimetrale Sud-

Ovest in corrispondenza della quinta fila di pilastri, precisamente a circa 22 m dal

suddetto muro perimetrale in direzione Nord-Est, dando luogo alle Zone A e B,

comunicanti tra loro per mezzo di un vano porta realizzato nel suddetto muro;

2. in luogo della porzione dell’originaria area posta a Sud-Ovest del fabbricato, allo stato

attuale denominata in planimetria Zona A, sono state realizzate delle tramezzature

prefabbricate composte da struttura in alluminio e pannelli in HDF e vetro, atte a destinare

l’area ad uffici;

3. in luogo degli originari due W.C. sono stati creati nuovi ambienti, spostando i suddetti

W.C., il primo nella parte centrale dell’attuale Zona A, precisamente a circa 4,35 m dal

muro perimetrale Sud-Ovest ed a circa 6,70 m dal muro perimetrale Sud-Est, il secondo

collocato tra l’ambiente indicato nella planimetria catastale cisterna/autocalve ed il muro

realizzato citato al punto 1;

4. in luogo dell’originario corpo scala composto da due rampe, erroneamente rappresentate

nella tavola di progetto per mancata corrispondenza tra i due piani, sono stati creati nuovi

ambienti, spostando l’originaria scala e realizzandola a chiocciola, nella parte centrale

della Zona A, precisamente a circa 8,25 m dal muro perimetrale Sud-Ovest ed a circa 6,70

m dal muro perimetrale Sud-Est; inoltre addossato a quest’ultima è stato realizzato il vano

ascensore;

5. l’ambiente addossato ai locali tecnici del fabbricato, il cui accesso nella planimetria

catastale è indicato dal cortile scoperto, allo stato attuale trasformato in finestra; è stato

diviso, mediante la costruzione di un tramezzo parallelo a via Leonardo Da Vinci, negli

ambienti 10 e 12, visibili in planimetria all’interno della Zona A, aventi accesso da due

porte realizzate sul tramezzo perpendicolare a via Leonardo Da Vinci;

30

6. da una porzione dell’ambiente indicato in planimetria catastale come cisterna/autoclave è

stato ricavato, mediante la realizzazione di un tramezzo, l’ambiente 11; inoltre all’interno

dell’ambiente 11 la parete parallela a via Leonardo Da Vinci è stata spostata di circa 75

cm in direzione opposta alla suddetta via;

7. il luogo dell’originario piccolo ambiente addossato alla parte centrale del muro che separa

gli originari due grandi vani, è stato creato un W.C., avente superfice maggiore, visibile

in planimetria all’interno della Zona D;

8. il muro perpendicolare a via Leonardo Da Vinci a cui è addossato il piccolo descritto al

punto 7 è stato spostato di circa 94 cm in direzione Nord-Est;

9. è stato realizzato in corrispondenza del giunto di dilatazione indicato in planimetria

catastale un muro dello spessore di circa 30 cm, parallelo al muro perimetrale Nord-Est

del fabbricato, a circa 22 m dallo stesso muro, precisamente a proseguimento del muro

perimetrale posto a Nord-Est del cortile scoperto, dotato di porta che mette in

comunicazione le attuali Zone B e C; inoltre il suddetto muro permette di separare anche

la Zona C dalla Zona D;

10. tra il nuovo muro realizzato, decritto al punto 10, ed il muro che separa i due originari

grandi vani, è stato realizzato un altro muro ortogonalmente a quelli suddetti, separando la

Zona B dalla Zona D;

11. in corrispondenza della porzione ad Est indicata nella planimetria catastale, sono state

realizzate delle tramezzature, consistenti in muretti alti 150 cm sormontati da una struttura

in alluminio e pannelli in HDF e vetro, atte a destinare l’area, denominata allo stato

attuale in planimetria Zona D, ad uffici;

12. in luogo di una porzione dell’originario vano a Sud-Ovest, precisamente quella posta in

corrispondenza del vertice Est, è stato creato l’ambiente 1 dell’attuale Zona E, tale

ambiente ha un unico accesso dal cortile scoperto mediante un’apertura protetta da

saracinesca la cui larghezza è stata ridotta da 213 cm a 128 cm, inoltre il muro

31

perimetrale a confine con il cortile scoperto è stato spostato di circa 145 cm in direzione

opposta a via Leonardo da Vinci, a discapito del menzionato cortile;

13. in luogo di una porzione dell’originario vano a Nord-Est, precisamente quella posta in

corrispondenza del vertice Sud, è stato creato un W.C. dell’attuale Zona E, tale ambiente

ha un unico accesso dal cortile scoperto mediante un’apertura la cui larghezza è stata

ridotta da 200 cm a 112 cm, inoltre il muro perimetrale a confine con il cortile scoperto è

stato spostato di circa 145 cm in direzione opposta a via Leonardo da Vinci, a discapito

del menzionato cortile;

14. in luogo di una porzione del vano a Sud-Ovest, precisamente quella posta in

corrispondenza del vertice Est, è stato creato l’ambiente 1 dell’attuale Zona E, tale

ambiente ha un unico accesso dal cortile scoperto mediante un’apertura protetta da

saracinesca la cui larghezza è stata ridotta da 210 cm a 128 cm, inoltre il muro



15. in luogo di una porzione del vano a Nord-Est, precisamente quella posta in corrispondenza

del vertice Sud dell’attuale Zona E, è stato creato un w.c. ed un antiwc separati da una

tramezzatura fornita di porta, quest’ultimo ha un unico accesso dal cortile scoperto

mediante un’apertura la cui larghezza è stata ridotta da 201 cm a 112 cm, inoltre il muro



16. al di sopra degli ambienti descritti ai punti 12 e 13 sono stati realizzati due soppalchi

frutto della costruzione di un solaio a quota di circa 265 cm dal piano di calpestio del

cortile scoperto, tali soppalchi hanno accesso da due apertura realizzate sul muro

prospicente il cortile scoperto.

17. sulla planimetria catastale non sono stati rappresentati i pilastri, ne all’interno dei vani, né

nel cortile scoperto;

32

18. sulla planimetria catastale sul cortile scoperto, è stata riportata l’altezza (h= 4.50);

19. il varco di accesso al cortile scoperto risulta, rispetto alla planimetria catastale spostato di

circa 300 cm in direzione opposta a via L. Da Vinci;

20. il muro che delimita a Nord-Est il cortile scoperto è stato spostato di 40 cm in direzione

Sud-Ovest;

21. il muro che delimita a Sud-Est il cortile scoperto presenta rispetto alla planimetria

catastale una risega di circa 100 cm a discapito del cortile a circa 21,6 metri dal muro che

lo delimita a Sud-Ovest;

22. nella planimetria catastale lungo il muro che delimita il cortile esterno a Nord-Est non

sono indicati i varchi di accesso all’immobile identificato in catasto al foglio 48 part. 1072

sub 58;

23. nella planimetria catastale lungo il muro che delimita il cortile esterno a Nord-Ovest sono

indicati n. 10 varchi di accesso alle Zone A, B, D, E, mentre in realtà n. 4 sono rimasti

varchi di accesso, n. 2 sono rimasti varchi, ma sono stati affiancati ciascuno da una

finestra, n. 4 sono stati trasformati in finestre, ed inoltre è stato aggiunto un nuovo varco;

24. nell’angolo Ovest del cortile scoperto in prossimità dell’ingresso alla Zona A è stata

realizzata un’area pavimentata rialzata da terra di 15 cm dal piano di calpestio del cortile.

Foglio 48 part. 1072 sub 57

1. addossati al muro perimetrale Nord-Est, all’interno dell’area denominata in planimetria

Zona C, posta a Nord-Est, sono stati realizzati gli ambienti 2, 3, 4, e 5 visibili allo stato

attuale in planimetria;

2. addossato alla parte centrale del muro perimetrale Sud-Est, nell’attuale Zona C, è stato

creato, l’ambiente 6, dotato di una porta situata sul menzionato muro, che mette in

comunicazione l’immobile in esame con quello adiacente;

3. sulla planimetria catastale non sono stati rappresentati i pilastri.

33

Al piano terra la maggior parte delle difformità consistono nella realizzazione di tramezzature,

atte alla creazione di nuovi ambienti, come segue:

Piano terra

1. in luogo dell’originario locale a cui si accedeva dal terrazzo addossato al prospetto Sud-

Ovest del fabbricato, ove sbarcava l’originaria scala proveniente dal piano scantinato,

sono stati creati, la scala, realizzata a chiocciola, che permette di comunicare con il piano

scantinato, il vano ascensore, addossato alla suddetta scala, due nuovi ambienti,

denominati in planimetria ingresso e corridoio, frutto della realizzazione di un tramezzo

dotato di porta;

2. il tramezzo su cui era addossata l’originaria scala, è stato prolungato in direzione Nord-

Est, fino a raggiungere il muro di confine posto a Nord-Est dell’immobile, suddividendo

l’originario unico vano in due ambienti, denominati allo stato attuale ambiente 2 ed

ambiente 3;

3. nell’originario unico vano, posto sulla parte Nord-Ovest dell’immobile, prospicente su

via L. Da Vinci, è stato realizzato un tramezzo, con struttura in legno e vetri, dotato di

porta, dando luogo agli ambiente 4 e 5;

4. sulla porzione Nord-Est del tramezzo parallelo a via L. Da Vinci che attraversa l’intero

immobile, è stata realizzata una porta che allo stato attuale rende comunicanti gli

ambienti 3 e 4;

5. la porta posta sul tramezzo che allo stato attuale separa il W.C. dall’ambiente 2, è stata

spostata di circa 120 cm in direzione Nord-Ovest;

6. due finestre del muro perimetrale Sud-Est sono state ampliate in larghezza, precisamente

quella dell’ambiente 1 da 210 cm a 237 cm, quella dell’ambiente 2 da 180 cm a 188 cm;

7. i tramezzi rappresentati in planimetria catastale perpendicolari a via L. Da Vinci sono

stati spostati di circa 15 cm in direzione Sud-Ovest.

34

8. lo spazio esterno addossato al lato Sud-Ovest del fabbricato, indicato in planimetria

catastale come prop. Vassallo F. via privata e denominato in planimetria terrazzo è stato

delimitato da una ringhiera metallica.

11. Disponibilità dell'immobile

L’immobile attualmente è nella disponibilità della Curatela fallimentare ed ingombro di arredi,

suppellettili da ufficio, e da attrezzature e macchinari per la realizzazione di impianti in genere.

12. Attestato di prestazione energetica

Non è presente l’attestato di prestazione energetica, quindi si assume che l'immobile in stima

abbia classe energetica G.

13. Valutazione dell’immobile

La determinazione del valore di mercato dell'immobile è avvenuta con l’utilizzo di un criterio,

correntemente in uso, di assimilazione economica comparativa a quello medio zonale, tenendo

nel dovuto conto, in termini incrementali o decrementali, l’insieme di parametri formativi di una

statisticamente accettabile definizione del “più probabile valore di mercato“ del bene, al

momento scelto per la valutazione, secondo le seguenti fasi operative:

- definizione preliminare, sulla scorta di un’indagine di mercato di un valore unitario zonale

attuale, medio-statistico, di un immobile di riferimento;

- definizione dei vari parametri, di tipo sia intrinseco, che estrinseco, costituenti, nel loro

insieme, una potenzialità concreta di definizione del valore di un immobile;

- comparazione dell'immobile in esame a quello di riferimento, assunto in termini medi e con

parametri unitari, identificandone le differenze, con coefficienti, incrementali o decrementali;

- trasposizione di tali differenze, a mezzo del coefficiente globale di riferimento, nei termini

economici del valore unitario di mercato dell’immobile in esame.

35

Il procedimento estimativo, pur inglobando comparazioni ed approssimazioni statistiche, è

fondato su premesse oggettive e riferimenti concreti, tali da renderlo tecnicamente accettabile per

un sereno giudizio.

Essendo il lotto costituito da locali al piano terra destinati ad uffici (categoria catastale A10) e

locali al piano cantinato destinati a magazzini (categoria catastale C2) il valore dell’immobile

sarà calcolato come somma dei due distinti valori determinati uno per gli uffici al piano terra e

l’altro per i magazzini al piano cantinato.

Valore unitario zonale medio di riferimento

L’indagine di mercato, svolta relativamente a concrete operazioni di trattativa di compravendita

di negozi forniti di uffici e magazzini situati in un intorno zonale, quale quello in esame, ubicato

nel Comune di Palermo, in Via Leonardo da Vinci, ed aventi caratteristiche tipologiche ed

architettoniche, similari e condizioni definibili assolutamente “medie”, ha consentito allo

Scrivente di identificare il valore unitario di mercato variabile tra €/mq 1.300,00 ed €/mq

1.750,00 circa, valore riferito alla quadratura commerciale.

Un immobile statisticamente medio ideale di riferimento, cui quello in esame potrà essere

utilmente comparato, avrà un valore corrente di mercato unitario medio pari a €/mq 1.575,00

circa, basandosi oltre che sull’indagine di mercato, sui valori desunti da pubblicazioni di settore

e siti web specializzati, nonché dai dati forniti dall’Agenzia del Territorio.

Parametri formativi del valore di mercato

Nella comune prassi tecnica di valutazione di un immobile è importante la disamina analitica

della serie di parametri fondamentali, di natura sia intrinseca che estrinseca, che contribuiscono a

formarne il concreto valore, in appresso elencati:

36

Parametro zonale, indicante la qualificazione conferita all'appartamento da un complesso di

caratteristiche, di vario tipo, quali:

- ubicazione, in un nucleo definibile “centrale” ovvero “periferico”, rispetto al centro urbano del

Comune, e dalle eventuali potenzialità costruttive ed urbanistiche riservate alla stessa zona dagli

strumenti normativi;

- utenza, definita dalla funzionalità della rete viabile - strade, marciapiedi, parcheggi -, da quella

dei servizi - mercati, negozi, cinematografi, chiese, etc., - dalle reti tecnologiche - elettrica,

idrica, fognante, telefonica, di metanizzazione;

- posizionale definita dalla connotazione conferita all’immobile dal mero insieme di

caratteristiche qualificanti del tipo esposizione relativa ai punti cardinali, aereazione, luminosità,

soleggiamento, etc..;

Parametro costruttivo, inteso nel senso della qualificazione conferita all'immobile dalle

caratteristiche:

- strutturali, relative al corretto assetto statico delle masse portanti, ed alla conseguente assenza

di quadri di dissesto e fessurativi, nonché all'assenza di fenomenologie di degrado da immissioni

di acque o da formazioni di condensa;

- di finitura, relative alla identificazione di buone caratteristiche formali di natura non solo

estetica, riferita agli esterni in termini architettonici, ovvero, visivamente agli interni, ma anche

qualitativa relativamente alla buona qualità dei materiali adoperati ed alle corrette modalità di

posa in opera;

- impiantistiche, relative alla identificazione delle buone caratteristiche funzionali degli impianti

interni ed esterni quali elettrico, idrico, di riscaldamento, telefonico, citofonico, di smaltimento

37

acque bianche e nere, nonché della precisa rispondenza degli stessi alla normativa vigente, ove

esistente, ovvero a regole di mercato;

Parametro funzionale, inteso nel senso di una razionale fruizione degli interni e degli esterni

dell'immobile, sia per percorsi ed articolazioni, che per potenzialità di uso di annessi funzionali,

quali terrazzi, giardini, parcheggi, garages ecc;

Parametro urbanistico-edilizio, inteso quale osservanza del rispetto di norme e disposti di natura

urbanistico-edilizio, e della corretta identificazione catastale dell'immobile;

Parametro di trasformazione, inteso quale potenzialità d'uso diversa, a seguito di modifiche

distributive e variazioni di destinazione d’uso;

Parametro estetico-architettonico, inteso nel senso di una qualificazione formale e stilistica

dell'immobile, sia nelle facciate che negli ambienti interni, conferita dalle tipologie dei materiali

utilizzati, dalla presenza di cornici, colonne, architravi in pietra, cornicioni, strutture in ferro

lavorate, solai in volte a botte, a crociera, ecc.

COMPARAZIONE PARAMETRICA DELL'IMMOBILE A QUELLO DI RIFERIMENTO

Con comparazione dei parametri relativi all'immobile in esame a quello di riferimento, ed

applicazione di coefficienti incrementali o decrementali, a seconda della identificazione di

situazioni migliori o peggiori, rispetto alla “media” assunta, si ha:

Comparazione di parametri zonali

L’ubicazione zonale connota l'immobile in termini leggermente incrementali rispetto a quelli

definibili “medi”; conseguentemente, il valore di mercato relativamente all'insieme parametrico,

può essere identificato con l’applicazione di un coefficiente leggermente incrementale, assunto

pari a: Kz = 1,05.

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Comparazione di parametri costruttivi

Con riferimento alle varie componenti:

-strutturale: la presenza di quadri di dissesto da fatiscenza al piano scantinato, in termini di

lesioni e fessurazioni significative delle componenti strutturali, in relazione all’età dell’immobile

induce un coefficiente strutturale decrementale pari a: Kcl = 0,95.

-di finitura: i materiali adoperati, le caratteristiche di finitura, ed il loro discreto stato di uso e

manutenzione, sebbene datati, inducono all’applicazione di un coefficiente lievemente

decrementale, Kc2 = 0,96.

-impiantistico: le caratteristiche dell'impiantistica e l’assenza della dichiarazione di conformità ai

disposti di legge possono essere trasposte in un coefficiente impiantistico lievemente

decrementale pari a: Kc3 = 0,98.

L'insieme dei coefficienti strutturale, di finitura, impiantistico, dà luogo ad un coefficiente

costruttivo pari a: Kc= Kcl x Kc2 x Kc3= 0,95 x 0,96 x 0,98 = 0,89.

Comparazione di parametri funzionali

In termini di razionale fruizione dell'immobile inteso nel senso di una razionale fruizione degli

interni e degli esterni dell'immobile, sia per percorsi ed articolazioni, che per potenzialità di uso

di annessi funzionali, induce all'applicazione di un coefficiente incrementale pari a: Kf = 1,10.

Comparazione di parametri urbanistico-edilizi

La presenza delle difformità urbanistiche e catastali induce all'applicazione di un coefficiente

decrementale pari a: Ku = 0,90.

Comparazione di parametri di trasformazione

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Le buone potenzialità di trasformazione dell’immobile secondo quanto consentito dal Comune di

Palermo, inducono l'applicazione di un coefficiente invariante pari a: Kt = 1,10.

Comparazione di parametri architettonici

Lo sviluppo architettonico dell'immobile lo connota in termini invarianti rispetto all’immobile

statistico di riferimento, inducendo all'applicazione di un coefficiente invariante: Ka = 1,00.

Coefficiente totale di comparazione

Il coefficiente totale, relativo ai parametri presi in esame per definire i trasposti differenziali e

conseguentemente economici dell'appartamento di che trattasi, risulta pari a:

Ktot = kz x kc x kf x ku x kt x ka = 1,05 x 0,89 x 1,10 x 0,90 x 1,10 x 1,00 = 1,02.

VALORE DEL CESPITE

Applicando il coefficiente totale Ktot = trasposto numerico delle differenze dal valore “medio”

di €/mq 1.575,00, si ottiene il valore unitario €/mq 1.575,00 x 1,02 = €/mq 1.606,50.

Essendo la superficie commerciale dell’immobile di mq. 1.075,44 (vedansi Allegato n. 3), si

ottiene il seguente valore:

€/mq 1.606,50 x mq 1.075,44 = € 1.727.694,36

14. Considerazioni finali

In considerazione di tutto quanto esposto nella presente, il più probabile valore di mercato

dell’immobile in esame è € 1.727.694,36 (euro

unmilionesettecentoventisettemilaseicentonovantaquattro/36).

Tale valore è ovviamente riferito al presente immobile libero dai gravami descritti al

paragrafo n. 8.

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15. Allegati

A. Verbali di sopraluogo.

B. Rilievo planimetrico dell’immobile.

C. Documentazione catastale (stralcio di mappa, visure storiche, planimetrie).

D. Titolo di proprietà.

E. Documentazione urbanistica (stralcio di PRG).

F. Documentazione tecnico-amministrativa (Licenza Edilizia n. 547 del 09/06/1965 e

Licenza Edilizia in variante n. 250 del 19/04/1968, Certificato di Abitabilità ed

Agibilità del 20/12/1968, Tavola variante al progetto relativa alla Licenza Edilizia

in variante n. 250 del 19/04/1968).

Documentazione fotografica e relative planimetrie con l’indicazione dei punti di

vista fotografici.

Palermo 12/01/2018

L’Esperto Stimatore

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LOTTO 8 · 2019-06-21 · -Lotto 3, immobile sito nel Comune di Catania via Duca degli Abruzzi n. 47, al piano secondo, trattasi di un'unica unità immobiliare, come rilevato al catasto