Maakorraldusseaduse muudatused

Merje Krinal

Maakorralduse osakonna juhataja

Maa-amet

2.10.2018

Mis ajendas muutma MaaKSi?

• Maareform on lõpusirgel, asemele tuleb maakorraldus

• Maakatastri ja kinnistusraamatu andmete suur vastuolu

• Protseduur on seni olnud liiga bürokraatlik ja keeruline

• Maakorraldusega kaasnesid täiendavad kulud seoses tehingute

notariaalse vorminõudega

• Ümberkruntimine ei ole praktikas rakendunud

• Vajadus teha toiminguid ja otsuseid riigi tasandil

• Maakorralduse üle anda kontroll maakatastrile

Maakorralduse läbiviija

Lihtsa maakorralduse läbiviijad

• Maakorraldustööde tegevuslitsentsi omav isik

• Maa-amet

Ümberkruntimise läbiviijad

• Isik, kellel on 6. või 7. taseme maakorraldaja kutse• Maa-amet

Maakorraldustoimingud

Eraõiguslik kokkulepe

Kinnisasja jagamine

Kinnisasjade liitmine

Kinnisasjade osade

vahetamine

Kinnisasja piiri muutmine

Piiri kindlakstegemi

ne

Avaliku halduse poolt läbiviidav

Piiri kindlakstegemi

ne

Riigi maakorraldus

Ümberkruntimine

Maakorralduse läbiviimisel tuleb lähtuda:

maakorralduse nõuetest kehtestatud planeeringu

korral planeeringulahendusest

maaomaniku õigustest avalikest huvidest

MaaKS § 2 lg 3

MK nõuded (MaaKS § 5)* seadusest, tehnilistest ja majanduslikest teguritest tulenevad tingimused, mis

tagavad kinnisasja otstarbeka kasutamise ja majandamise.

MK läbiviimisel lähtutakse:

1) omaniku taotlusest kinnisasja otstarbekamaks kasutamiseks;

2) loodusvarade säästlik kasutamine, terve elukeskkonna tagamine ja maastiku omapära

hoidmine;

3) kinnisasja sobivus ettenähtud sihtotstarbeks;

4) kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamine;

5) kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamine, lihtsate ja selgete piiride

loomine ning looduslike piiride arvestamine;

6) kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimine;

7) teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbekas rajamine ja

kasutamine.

Riigi maakorraldus versus maakorraldus riigi maaga

Riigi maakorraldus

• Viiakse läbi riigi strateegilise huvi korral

• Maa-amet on riigi maakorralduse läbiviija

• Maa-amet teostab KOVi toiminguid

• Rakendatakse peamiselt ümberkruntimise korral

• KAHOS § 10 lg 4 menetluse läbiviijal on õigus kinnisasja omaniku eest teha kõiki kinnisasja jagamisega seotud toiminguid ja esitada avaldusi

Maakorraldus riigi maaga

• riigi maa omanikku esindab riigivara valitseja või volitatud isik

• lihtsad maakorraldustoimingud riigimaaga toimuvad tavakorras

MaaKS olulisemad põhimõtted

• peab olema tagatud kinnisasjade otstarbekas ja mõistlik kasutamine

pärast mk kava realiseerimist;

• vältida tuleb ajutiste kruntide tekitamist ning selle asemel moodustada

kohe lõppeesmärgist lähtuvad maaüksused;

• MK käigus ei toimu AÕS § 641 kohast kinnisasja omandi üleandmist

(MaaKS § 2 lg 5) ja kokkuleppeid ei ole vaja sõlmida notariaalses vormis;

• kõik vajalikud hüvitised ja arveldused tehakse maaomanike vahel

menetluse käigus enne uute katastriüksuste registreerimist katastris

MaaKS § 10 lg 61.

Millest lähtuda maakorralduse läbiviimisel

Maakorraldus-

nõuded

Ei toimu tehingut

Maaomanike

kokkulepe

Hoonete alust ei

saa ümber-

kruntida

Ühe omaniku kinnistuid võib liita ja piire muuta

Kinnisasjade osade vahetamine

• Osalevad kinnisasjad annavad mingi osa ära ja saavad mingi osa juurde

• Vahetatavate kinnisasjade osadest ei moodustata iseseisvaid kinnisasju

• Vahetatavad kinnisasjade osad peavad olema väärtuselt sarnased, väärtuste vahe hüvitamine lepitakse kokku omanike vahel

• Riigile kuuluva kinnisasjaga osade vahetamine toimub väärtuse põhiselt

Kinnisasjade osade vahetamine

Kinnisasjade osade vahetaminekinnisasja piiri muutmine

Kinnisasjade osade vahetamine ja piir muutmine

Kinnisasja jagamine + tehing / ümberkruntimine

• vahetatavate osade väärused ei ole võrreldavad

• jagamise käigus saab moodustada eraldi kinnisasjad

• teha notariaalne vahetustehing

Kinnisasjade osade vahetamine + tehing

Vajalik ka tehing, kuna tegemist ehitiste aluse maaga

Kinnisasja piiri muutmine

• Üks piirnevatest kinnisasjadest annab osa naaberkinnisasja koosseisu

• Maakorraldusnõuetest lähtuvalt ei ole otstarbekas või ei saa moodustada eraldi kinnisasja

• Ei ole lubatud teha varjatud tehinguid

• Maakatastril on õigus nõuda tehingut

Piiride muutmine versus ümberkruntimine

• Piiride muutmist saab teostada rohkem kui kahe kinnisasjaga.

Näiteks suvilakooperatiivis võib piiride muutmise toimingu läbi

viia kogu kvartali kohta korraga

• Kui toiming hõlmab ainult kinnisasjade piiride täpsustamist, siis

ei ole tegemist ümberkruntimisega

• Ümberkruntimise saab algatada alates kolmest kinnisasjast

Kinnisasja piiri muutmine

• Piirimuudatus vastab maakorralduse nõuetele

• arvestatakse looduslike piiridega

• moodustatava kinnisasja piir selgem

• maatükid kompaktsemad

Kinnisasja piiri muutmine

• piirimuudatus vastab

maakorraldusnõuetele

• arvestatakse looduslike

piiridega

• piirid selged ja lihtsad.

Kinnisasja piiri muutmine

• piirimuudatus vastab

maakorralduse nõuetele

• arvestatakse looduslike

piiridega

• moodustatav kinnisasi

sobib pm kasutamiseks

• piir selge ja lihtne

Kinnisasja jagamine + tehing

• ehitiste alust maad ei saa teise kinnistu koosseisu kruntida

• kinnisasja jagamine• müügitehing• kinnisasjade liitmine

Ümberkruntimine

• Lähtutakse katastriüksuse ruumikuju pindalast

• Kavasse võib kaasata kinnisasju osaliselt

• Riigi kinnisasja osas esindab omanikku riigivara valitseja või tema volitatud isik

• Kõigi osalevate kinnisasjade omanikud peavad olema nõus

• Täpsustatakse hindamise põhimõtted

Ümberkruntimine

Kinnisasja jagamine + liitmine

• Metsa ja Tamme kinnisasjad kuuluvad samale omanikule

• mõlemast kinnisasjast välja jagatavad osad liidetakse

• uus tekkiv maaüksus kantakse vastavalt maaomaniku soovile olemasolevasse kinnistusregistriossa

Kinnistamisavaldus lihtsa maakorraldustoimingu korral

• MaaKS § 10 lg 4

kinnisasja jagamisel, kinnisasjade liitmisel, osade vahetamisel ja piiri muutmisel

lähtutakse maakatastriseaduses ja kinnistusraamatuseaduses sätestatust.

• MaaKS § 11 lg 4

Maakorraldustoimingute läbiviimisel toimunud muudatused kantakse

kinnistusraamatusse maakatastri pidaja esitatud kinnistamisavalduse alusel.

• MaaKatS § 4 lg 41

kui katastriandmeid ei vahetata elektroonilise ristkasutuse teel, esitab katastripidaja

kinnistamisavalduse kande tegemiseks, katastriandmete muutmiseks või

katastriandmete parandamiseks. Avaldusele lisatakse kinnisasja omanike vaheline

kokkulepe või maakorralduskava kinnitamise või kande muutmise või parandamise

otsus.

Kinnistamisavaldus

• KrS § 13 lg 4Kui katastriüksuse piirid muutuvad looduses, esitab riigi maakatastri pidaja kinnistamisavalduse andmete muutmiseks. Avaldusele lisatakse kinnisasja omaniku ja teiste kinnistusraamatust nähtuvate puudutatud isikute nõusolekud.

• KrS § 34 lg 1Kinnistamisavalduse esitamise õigus on riigi maakatastri pidajal ümberkruntimise korral või juhul, kui maakatastri kande muutmise või parandamise otsuse teeb katastripidaja. Kinnistusraamatu kande aluseks on maakatastri pidaja avaldus ja maakatastri kande aluseks olev otsus. Maakatastri pidaja esitatud kinnistamisavaldus asendab käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud isiku kinnistamisavaldust

Puudutatud isiku nõusolekKrS § 341

(1) Kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek,

kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti.

(3) Puudutatud isiku nõusolek võib sisalduda ka kinnistamisavalduses.

(5) (51) (52)Puudutatud isiku nõusolek peab olema tagasivõetamatu ja

digitaalallkirjastatud.

(7) Puudutatud isiku nõusolek ei ole nõutav, kui:

6) maakatastri pidaja taotleb kande tegemist, muutmist või kustutamist

ümberkruntimiskava kinnitamise või katastrikande muutmise või parandamise otsuse

alusel.

Puudutatud isiku nõusolek

• KrS § 55 lg 1Kui jagatakse piiratud asjaõigusega koormatud kinnistut, mille piiratud asjaõiguse esemeks on kinnistu tervikuna, jäetakse kanne endises registriosas püsima ja tehakse kanne ka uude registriossa (hüpoteek, märked omandi kohta või käsutusõiguse kohta)

• KrS § 55 lg 11

Kui piiratud asjaõiguse esemeks on jagatava kinnistu osa, jäetakse piiratud asjaõiguse kanne vastavas registriosas kehtima või tehakse vastavasse uude registriossa uus kanne

Tänan!

merje.krinal@maaamet.ee