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1427123313270.75 MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO
http://condominiodeimoveis.blogspot.com.br/ 1/44
Cap.07 - O
CONDOMNIO. O
SNDICO. A
CONSERVADORA.
Cap. 08 - A CONVENO.
O REGULAMENTO
INTERNO. AS A...
Cap.09 - ORAMENTO.
DESPESAS ORDINRIAS
E EXTRAORD...
Cap.09.1 -
APARTAMENTOS DE
COBERTURA
Cap.10 - GUA E
ENERGIA. COMO EVITAR
OS DESPERDCI...
Cap.11 - INCNDIOS
PREVENO, COMBATE E
NORMAS D...
Cap.12 - LEI 4.591/64,
DO CONDOMNIO
Cap.13 - CDIGO CIVIL
BRASILEIRO
Cap.14 - SINDICON E
AMED - DICAS
IMPORTANTES
Cap.15 - POLICIA
MILITAR DE MINAS
GERAIS E CORPO D...
March 2005
S UN DA Y , MA RC H 1 3 , 2 0 0 5
Cap.07 - O CONDOMNIO. O SNDICO. ACONSERVADORA.* Um Lugar Comum para Todos, onde o Sndico o Representante
Legal.
DENOMINA-se condomnio uma edificao ou conjunto de
edificaes destinado ao uso habitacional ou comercial, construdo,
sob forma de unidades autnomas dev idamente identificadas, com
reas de uso comum, pertencentes a vrios proprietrios.
Doutor Clv is Bev ilaqua, em seu comentrio ao Cdigo Civ il, diz que
o Condomnio ou co-propriedade forma atpica da propriedade em
que o sujeito de direito no um indiv duo que o exera, com
excluso dos outros. So duas ou mais pessoas que exercem o direito
simultaneamente. E continua: ... Condmino pode usar da coisa
comum segundo o destino que lhe prprio, porm de modo a no
impedir que os outros usem de igual direito, e sem prejudicar os
interesses da comunho; de onde se conclui que o Condomnio uma
propriedade limitada pela pluralidade dos sujeitos.
No Brasil, a Lei 4591/64 estabeleceu as bases para o funcionamento
de um Condomnio, determinando a existncia de uma conveno,
criada e aprovada pela Assemblia de Condminos, e a eleio de um
Sndico para se responsabilizar pela fiscalizao e cumprimento
dessas normas.
Outras leis tambm tratam do assunto: Cdigo Civ il de 1916, com
vrios dispositivos para div iso de propriedade, Constituio
Federal, Cdigo Penal, Lei do Inquilinato, Decretos, Regulamentos,
Portarias, Leis Estaduais, Municipais, a Lei do Condomnio
(4.591/64) e o Novo Cdigo Civ il/2003.
Para efeitos fiscais, o Condomnio no pessoa jurdica. Portanto,
dispensado de declarao de Imposto de Renda. Mas, se auferir
rendimentos de capital ou pagar rendimentos sujeitos reteno na
fonte, a inscrio no CNPJ CADASTRO NACIONAL DE PESSOAS
JURDICAS obrigatria, de acordo com a instruo normativa da
Secretaria da Receita Federal n 87 , de 24 de agosto de 1994.
Alm da conveno condominial, os Condminos esto sujeitos
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observncia de regras de comportamento constante de normas
internas, que variam de Condomnio para Condomnio. Esses
regulamentos, embora limitam a atuao de cada condmino, so
feitos em beneficio de todos, dentro do principio de convivncia
social de uma comunidade especial que o Condomnio. At as
atitudes abusivas de um condmino podem ser punidas com multas e
penalidades prev istas no Novo Cdigo Civ il.
DOCUMENTAO NECESSRIA PARA O REGISTRO:
Conveno do Condomnio registrada em Cartrio
Ata da Assemblia que o Sndico foi eleito
Preenchimento da FIC - Ficha de Inscrio Cadastral, adquirida em
papelaria.
Cpia do CPF do Sndico
Protocolo de entrada da FIC na Agncia da Receita Federal na
jurisdio do prdio.
SNDICO. O REPRESENTANTE LEGAL.
Eleito pela Assemblia Geral dos Condminos para um mandato de
at dois anos, o Sndico o responsvel direto do Condomnio,
pronto para manter a ordem, a disciplina, a segurana e a limpeza do
Edifcio. Como representante legal do Condomnio responde civ il e
criminalmente, por atos administrativos e danos causados a terceiros
ou aos prprios condminos.
O Sndico o responsvel pelos recursos do Condomnio, portanto,
deve prestar contas pelo menos uma vez por ano, fazer cumprir as
determinaes das assemblias, zelar pela manuteno do edifcio,
contratar ou demitir funcionrios e ev itar desordens nas reas
comuns do condomnio. Enfim, garantir o funcionamento pleno do
edifcio, alm de fazer cumprir as deliberaes das Assemblias e, em
especial, a dos encargos que a Conveno do Condomnio obriga aos
moradores.
Como legtimo representante da Comunidade, o Sndico tem
competncia para ingressar em Juzo contra qualquer Condmino ou
estranho, que no cumpra com suas obrigaes perante o
Condomnio, independentemente de prv ia autorizao da
Assemblia. Deve acionar o Condmino em mora de suas
contribuies, como tambm impedi-lo de converter para uso
privado partes comuns do edifcio, ou que mude a fachada do prdio,
altere a decorao das portas, esquadrias, etc. Tambm representar
o Condomnio em processos relativos s reclamaes trabalhistas.
Para tantos desafios um Sindico deve ser uma pessoa enrgica em
suas aes e que tenha compreenso para defender os interesses do
prdio. Pode ser inquilino ou proprietrio, como tambm uma pessoa
no residente. Melhor ainda se reunir conhecimentos gerais de
administrao, de contabilidade, das leis condominiais, trabalhistas e
prev idencirias.
Sindico interessado em aposentadoria ter suporte no decreto 611 ,
de 21/07 /1992, que regulamenta os benefcios da Prev idncia Social,
no art. 8, pargrafo nico, letra B, permite ao Sndico, de forma
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facultativa, filiar-se Prev idncia Social. Mas no ser empregado do
Condomnio. A despesa dever ser custeada pelo prprio
contribuinte, a no ser que a Assemblia Geral aprove o nus.
REGRAS FUNDAMENTAIS PARA O BOM DESEMPENHO DE UM
SNDICO
Em Higienpolis e Perdizes, na cidade de So Paulo, um grupo de
Sndico elaborou um conjunto de regras, que ajudam no desempenho
da funo. So elas:
1) Observar a Lei do Condomnio e as disposies posteriores sobre
os Condomnios.
2) Cumprir e mandar cumprir as determinaes da Conveno, do
Regimento Interno e das Assemblias.
3) Defender o patrimnio do Condomnio, mantendo o prdio em
boas condies, ev itando a sua desvalorizao por eventual falta de
conservao geral, pintura ou por abusos que descaracterizem a sua
fachada.
4) Estar sempre atento com a segurana do Condomnio e de seus
habitantes, dando prioridade ao cumprimento das exigncias dos
poderes pblicos.
5) Manter bom relacionamento com os Condminos, facilitando
contatos pessoais ou telefnicos, pois os dilogos democrticos
facilitam a harmonia e a paz no Condomnio, sejam Condminos ou
Administradores.
6) O Sndico no deve ser apenas um somador de despesas, deve
economizar tudo o que for possvel, sem prejudicar o bom
funcionamento do Condomnio, especialmente o consumo de gua e
de energia eltrica.
7 ) Informar os Condminos sobre as reformas ou obras que se
tornem necessrias, apresentando com antecedncia os oramentos.
Levar em considerao que boa conservao economiza alto custo de
reformas.
8) Aplicar os recursos aprovados pela Assemblia para os seus fins
especficos.
9) Propor na Assemblia a criao de Comisso de Obras.
10) Apresentar os balancetes de cada ms, o mais tardar at o dia 15
do ms subseqente e o do ano findo at o dia 31 de janeiro, com os
dev idos esclarecimentos. A documentao deve estar sempre
disposio dos Condminos.
11) Insistir e conscientizar sobre a presena dos Condminos nas
Assemblias.
12) Proporcionar aos filhos dos Condminos recreao condizente
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com as facilidades que o Condmino dispe, solicitando, porm,
colaborao necessria dos pais para que se ev item estrago nos
jardins, quebra dos aparelhos e o uso indev ido da parte trrea de
recepo do edifcio.
Estas regras do ao Sndico subsdios para sua atuao, completando
na parte que lhe cabe, os itens que constam no Regulamento Interno.
ELEIO OU REELEIO DO SNDICO
O Sndico eleito pela Assemblia Geral. Em caso de indicao, este
poder recusar a proposta da Assemblia.
Como a funo de Sndico implica em responsabilidades, toma tempo
e gera gastos diretos e indiretos, o ideal que o cargo seja
remunerado. Nos Condomnios menores a prtica aponta como
melhor remunerao para o Condmino-Sndico, a iseno da taxa
ordinria de condomnio, enquanto exercer o cargo. Uma
remunerao simblica que no pode ser confundida com um salrio,
transformando o Sndico em um empregado do prdio.
A destituio do Sndico ser prev ista na Conveno. No silncio
desta, pelo voto de dois teros dos Condminos presentes em
Assemblia Geral Extraordinria, especialmente convocada. A
destituio no pode ser modificada, desde que justa, nem mesmo
pelo Poder Judicirio.
O nico recurso do Sndico provar que os argumentos feitos para
destitu-lo no so verdadeiros, ou ainda tentar anular o processo de
destituio se no foi feito na forma e condies prev istas na
Conveno ou nos termos da Lei.
FUNO ADMINISTRATIVA DO SNDICO
De acordo com o estabelecido em Lei, as funes administrativas do
Condomnio so de inteira responsabilidade do Sndico; tarefas que
podem ser delegadas a terceiros, desde que aprovadas pela
Assemblia Geral dos Condminos. A responsabilidade neste caso
continuar sendo do Sndico, que responder perante os Condminos
pelas contas de sua gesto.
SUBSNDICO E CONSELHO CONSULTIVO
Para auxiliar o Sndico a Lei criou a figura do Subsndico. Sua funo
bsica substituir o titular na ausncia deste.
A Conveno poder estabelecer o nmero de subsndicos e suas
atribuies, como tambm a eleio de um Conselho Consultivo,
composto por trs Condminos, para assessorar o Sndico. O artigo
23 do captulo VI diz: ser eleito, na forma prev ista da Conveno,
um Conselho Consultivo, constitudo de trs Condminos, com
mandatos que no podero exceder de dois anos, permitida a
reeleio. Pargrafo nico: Funcionar o Conselho como rgo
consultivo do Sndico, para assessor-lo na soluo de problemas que
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digam respeito ao Condomnio, podendo a Conveno definir suas
atribuies especficas.
Administradora ou Conservadora
A terceirizao de serv ios em Condomnio vem aumentando dia
aps dia, conforme atestam os Sindicatos das Empresas de Asseio e
Conservao. A preferncia pelo serv io tem sido grande entre os
edifcios residenciais, onde o Sndico, nem sempre tem
disponibilidade para comandar o Condomnio, principalmente os
empregados.
Para atender bem esse seguimento de mercado, a maioria das
empresas tem investido em novos e modernos equipamentos de
limpeza e na capacitao profissional dos funcionrios que prestam
serv ios nos prdios.
Na medida que cresce a preferncia pelas conservadoras, cresce
tambm o nmero de problemas, sabendo-se que o prdio que
contrata uma Conservadora, assume a co-responsabilidade de
manter em dia a folha de pagamento dos funcionrios e seus
encargos.
Muitos Condomnios amargam prejuzos, provocados por empresas
que fecharam as portas e no arcaram com os seus compromissos,
repassando aos moradores a responsabilidade pelo pagamento de
salrios e dos direitos trabalhistas dos funcionrios. Neste caso,
tendo que pagar duas vezes pelos serv ios prestados.
O importante escolher bem a prestadora de serv ios, exigir dela o
certificado de idoneidade fiscal, fornecido pelo Sindicato das
Empresas de Asseio e Conservao de cada Estado, e estabelecer
entre as partes um contrato bem elaborado, claro e rigoroso. Exigir
sempre a Nota Fiscal e acompanhar com ateno o pagamento
mensal da folha, feito pela Conservadora contratada, como tambm o
recolhimento dos tributos.
Dicas que podem ajudar o Sndico a escolher uma Administradora
Conservadora:
Analise propostas de pelo menos 3 empresas
Pea informaes detalhadas de cada uma, principalmente em
prdios onde atuam. Ligue para os Sndicos pedindo informaes.
Leia com ateno o contrato a ser assinado, preferencialmente na
presena de um Advogado, observando o rol de serv ios pactuados
Desconfie de propostas muito baixas
Visite a empresa antes de assinar o contrato e procure se informar o
mximo da idoneidade de seus diretores, etc.
Leve as informaes ao Conselho antes de decidir a Contratao,
analisando detalhe por detalhe, como nmero de assemblias
assistido pela empresa, sem cobrar taxa extra, sistema de operao
bancria, de cobrana de condomnios atrasados, compra de
materiais, responsabilidade pelo pagamento de multas e juros
decorrentes de seus erros, como por exemplo, no recolhimento de
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FGTS no prazo.
A empresa contratada deve ser de absoluta confiana do Sndico.
* Para saber sobre a Lei de Incorporaes, compre o livro O
CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que alm de
amplo estudo sobre CONDOMNIO, publica jurisprudncias, modelo
de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da
administrao condominial. Disponvel nas principais LIVRARIAS,
distribudo pela JURU EDITORA, ou pedido pelo e-mail:
welingtonpinto@y ahoo.com.br ou [email protected]
* Nos momentos de tenso, aliv ie o stress mergulhando-se no Mundo
da Filosofia, acessando o site:
www.welingtonpinto.kit.net/frasescelebres
posted by Le is do Brasil | 11:32 PM | 3 comments
Cap. 08 - A CONVENO. O REGULAMENTOINTERNO. AS ASSEMBLIAS. AS ATAS.* Ditam as normas do prdio. Inclusive sobre a presena de animais
nos apartamentos.
A CONVENO de Condomnio um ato contratual, derivado da
vontade dos que a subscrevem. Ao lado desse carter contratual
estabelece um ato normativo, isto , que se impe e se perpetua aos
que habitam o edifcio ou possuem uma unidade, aos seus sucessores
e mesmo s pessoas que eventualmente nele ingressem. Com o Novo
Cdigo Civ il as convenes devem ser refeitas, adaptadas s
exigncias da legislao atual.
Como regras de convv io e de utilizao do edifcio, a Conveno
Condominial constitui um conjunto de direitos e obrigaes que
regulamenta a convivncia no Condomnio, estabelecendo normas de
utilizao nas reas privativas ou de uso comum, v isando resguardar
o patrimnio condominial e a moralidade do ambiente em benefcio
de todos.
A Conveno a lei prpria do prdio. Como tal, vem explcita no
Captulo II, da Lei do Condomnio. Indica os caminhos a serem
seguidos pela comunidade condominial, especificando as partes
indiv iduais e comuns do condomnio, as maneiras de us-las, as
propores de contribuies e despesas de manuteno e as
extraordinrias.
Estabelece normas para eleger o Sndico, o Conselho Consultivo e
Fiscal; define a remunerao ou no do Sndico, os prazos e as formas
para convocao e reunies das Assemblias Gerais e o quorum para
elas, bem como o exigido para a alterao da Conveno. Deve conter
todas as regras para o convv io no Condomnio, ampliando, se for o
caso, as que constam dos itens do artigo 9 da Lei de Condomnio.
http://www.blogger.com/comment.g?blogID=11432895&postID=111078569024470267http://condominiodeimoveis.blogspot.com.br/2005/03/cap07-o-condomnio-o-sndico.html
1427123314244.75 MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO
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A Conveno deve ser aprovada pelos Condminos e registrada no
Cartrio de Registro de Imveis; diz o pargrafo 1 do mesmo artigo:
Far-se- o registro da Conveno no registro de imveis, bem como a
averbao das suas eventuais alteraes.
Todos os prdios tero que modificar sua Conveno, inserindo ou
modificando o contexto de acordo com Cdigo Civ il Brasileiro, em
vigor desde 11 de janeiro de 2003.
Entre vrios itens a serem introduzidos no documento, vale lembrar
que o artigo 1 .137 do Novo Cdigo Civ il determina que condmino
ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social,
gerar incompatibilidade de convivncia com os demais condminos
ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa
correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as
despesas condominiais, at ulterior deliberao da assemblia.
UMA CONVENO tem de ser elaborada segundo os critrios que
regem a interpretao legal, preferencialmente redigida por um
profissional da rea de direito imobilirio, ev itando erros e omisses
que podem inv iabilizar a administrao do CONDOMNIO e a
produo de aes judiciais.
REGULAMENTO INTERNO. OU REGIMENTO INTERNO
A Lei de Condomnio no detalha sobre o Regulamento Interno, onde
somente mencionado na letra M do pargrafo 3 do artigo 9, que
diz: a forma e o quorum para aprovao do Regimento Interno,
quando no includo na prpria Conveno. O regulamento Interno
no vem como uma forma institucional constante da Lei especial de
Condomnio, mas um ato administrativo.
O Regulamento Interno, tambm chamado de Regimento Interno,
complementa a Conveno de Condomnio, destina a esclarecer
detalhes e disciplina as normas gerais nelas contidas, sendo nenhuma
contrria nossa legislao. O documento define, entre outras
proposies, as regras de funcionamento de reas comuns, como
sales de festas, garagem, piscina, sauna, espaos de lazer. No
Regulamente interno devem constar os horrios de utilizao dos
ambientes, suas finalidades e estipular a cobrana de taxas, quando
for o caso. Deve ter o controle de entrada de prestadores de serv ios
no edifcio, manuteno de reas comuns, funcionamento das
portarias, dias e horrio de mudana, obras nos apartamentos e
horrios proibidos para barulho.
A presena de animais nas unidades autnomas sempre foi um grande
problema nos condomnios. O artigo 1 .335 do Novo Cdigo Civ il
garante o direito de usar, fruir e livremente dispor de suas unidades.
Tambm determina que o condomnio no deve us-las de maneira
prejudicial ao sossego, principalmente sem ferir os limites dos
v izinhos. Respeitando estas regras, o condmino tem direito a ter seu
animal de estimao. Para a presena de pequeno cachorro, a justia
j decidiu favorvel atravs de jurisprudncias.
O Condomnio uma comunidade, onde cada Condomnio est
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sujeito, ao lado de normas jurdicas, observncia de regras de
comportamento, que v isam o bem de todos. Normas que, embora
restringem a liberdade particular de cada indiv iduo, so prescritas no
princpio da convivncia social de uma comunidade especial. Devem
ser obedecidas por todos, inclusive pelos v isitantes ou pessoas que
eventualmente transitem no Edifcio, executando algum serv io.
O Jurista Caio Mrio Pereira afirma o seguinte: ... sentindo o
imperativo de estabelecer regras de comportamento conveniente
tranqilidade, ao conforto, higiene do edifcio, em proveito de
todos, a norma regulamentar interna tem a natureza de lei particular
daquele agrupamento, aplicvel aos seus membros, como a qualquer
estranho que penetre no seu recinto.
O Regulamento Interno uma lei particular do edifcio, que deve ser
obedecida, mas no pode contrariar a Conveno, sob pena de ser
anulado. Tambm deve ser rev isto e aprovado em assemblia,
adaptando-o s novas regras impostas pelo Novo Cdigo Civ il.
ANIMAIS NOS APARTAMENTOS
A presena de animais nos apartamentos sempre gerou problemas
nos edifcios. O artigo 1 .335 do novo Cdigo Civ il garante ao
condmino o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas
unidades desde que no use suas partes de maneira prejudicial ao
sossego.
A interpretao deixa claro que o Condmino tem o direito de
possuir seu animal de estimao, desde que no perturbe ou coloque
em risco a v izinhana, nem suje as reas comuns do condomnio.
ASSEMBLIA GERAL. FORUM PARA DISCUTIR E APROVAR TUDO.
* A Assemblia Geral Ordinria obrigatria. Pela Lei do
Condomnio, art. 24, deve ser realizada anualmente. Considerada o
frum deliberativo para discutir e aprovar todos os assuntos de
interesse dessa comunidade especial.
Alm dos assuntos inscritos na ordem do dia, aprova tambm as
contas da administrao, as despesas de conservao, manuteno,
serv ios, etc. Elege o Sndico e os componentes do Conselho Fiscal e
Consultivo. Se ela no se reunir at 15 dias aps a Convocao, ao
Juiz caber decidir a respeito, mediante requerimento de qualquer
interessado.
As decises das Assemblias (pargrafo 1 do artigo 24) obrigam a
todos os Condminos, ausentes ou que no concordem com a deciso
da maioria. claro que as decises no podem v iolar as disposies
legais e as Leis Federais, Estaduais e Municipais.
Por seu carter formal e solene, a Assemblia Geral difere de uma
simples reunio; existem formalidades que devem ser seguidas. Deve
ser planejada e discutida com o Conselho.
O Sndico ou o Secretrio deve conduzir a reunio sem desv iar dos
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assuntos pautados e ter em mos a Conveno e o Regulamento
Interno para eventuais consultas. Expor com clareza os assuntos da
pauta, ouv ir, discutir e apurar opinies antes coloc-las em votao.
O Condmino, impossibilitado de comparecer, pode delegar a outro,
atravs de procurao, o poder para represent-lo. Menor e
incapazes no podem ser procuradores.
ASSEMBLIA EXTRAORDINRIA PODE ACONTECER A QUALQUER
TEMPO.
Tem como funo tratar de assuntos de interesses do Condomnio
no prev istos na Assemblia Geral Ordinria. Realizadas quando
necessrias para deliberar sobre despesas extras, obras, benfeitorias,
modificaes da Conveno ou Regulamento Interno, ou qualquer
assunto de interesse geral e imediato do Condomnio.
A Assemblia Extraordinria, art. 25, ser convocada quando se
tornar necessrio discutir determinado assunto de interesse geral.
Solicitada pelo Sndico, ou por um grupo de Condminos (1 ,1/4), no
caso do Sndico recusar a convocao
CONVOCAO PARA ASSEMBLIAS
Segundo o Decreto 67 .223, de 1967 , a convocao da Assemblia
Geral deve ser feita pelo Sndico. Na falta deste pelo presidente do
Conselho, pelos Condminos, quando a Conveno dispuser ou, se for
o caso, judicialmente.
Deve conter a indicao do lugar, data e hora da mesma e a ordem do
dia constando os assuntos a serem apreciados. A notificao aos
Condminos deve ser feita por escrito e colhido o protocolo de
recebimento.
Para convocao de uma Assemblia deve ser feito um edital
constando a data, horrio, local da reunio e a pauta. O prazo para
convocao o prev isto na Conveno.
ATA DEVE SER LAVRADA E ASSINADA APS A REUNIO
* Em cada Assemblia os participantes designaro o Presidente da
Mesa e o Secretrio, incumbido de lavrar a Ata, em que deve constar,
de maneira clara e objetiva, o termo de abertura e de encerramento.
A redao da Ata, numa linguagem simples e compreensiva, deve ser
feita ao trmino da Assemblia, narrando o essencial. importante
ev itar pormenores desnecessrios, como apartes de oradores e
detalhes das discusses, salvo quando houver resoluo, voto ou
declarao de um ou mais dos Condminos em assuntos que possam
ser objeto de questes judiciais. No deixar espaos em branco e, nas
emendas, observar o cuidado de registrar as dev idas ressalvas.
Encerrada a Assemblia, a Ata deve ser lida e aprovada pelos
presentes, ficando sua guarda em poder do Sndico que, d
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providncias ao que vem prescrito, textualmente, no pargrafo 2 do
art. 24, da Lei de Condomnio ... nos oito dias aps a Assemblia,
comunicar aos Condminos o que tiver sido deliberado, inclusive no
tocante prev iso oramentria, o rateio das despesas e promover
a arrecadao, tudo conforme o que foi decidido.
Devidamente assinada pelo Sndico ou Presidente do Conselho
Consultivo, e pelos presentes, a Ata ser encaminhada ao Cartrio de
Registro de Ttulos e Documentos para o registro definitivo. A folha
de presena obrigatria.
Uma ata deve conter:
Dia, ms, ano e hora da Assemblia por extenso
Local da Assemblia
Nmero de Condminos presentes e identificados
Presidncia dos trabalhos
Pessoa que secretariou os trabalhos
Ordem do dia
Deliberaes
Encerramento
Assinatura dos Condminos presentes
* Cpia da Ata deve ser env iada a todos os Condminos, obedecendo
o prazo estipulado na Conveno.
ANULAO DA ASSEMBLIA
A minoria vencida pode anular judicialmente as deliberaes da
Assemblia e, mesmo um s Condmino pode assim proceder,
quando a deciso estiver em desacordo com a Conveno ou, a
Assemblia reunida de forma irregularmente. Exemplo: realizada sem
observar as normas de sua convocao ou, entre outros, quando
deliberar assuntos no constantes da ordem do dia. Matrias fora da
ordem do dia podem ser discutidas, mas nunca serem deliberadas por
votao que as aprovem.
Contra as deliberaes errneas de uma Assemblia admite-se
recurso judicial. Neste caso, a Ata serve como provas em Juzo.
Baseada em fatos concretos, a Justia tem dado ganho de causa a
muitas peties de anulao de Assemblias.
A Assemblia, mesmo decidindo por maioria, no tem poder
discricionrio que v contra a Conveno Condominial, as Leis em
vigor no pas, ou que prejudique o direito adquirido de um ou mais
Condminos.
* Para saber sobre a Lei de Incorporaes, compre o livro O
CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que alm de
amplo estudo sobre CONDOMNIO, publica jurisprudncias, modelo
de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da
administrao condominial. Disponvel nas principais LIVRARIAS,
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* Nos momentos de tenso, aliv ie o stress mergulhando-se no Mundo
da Filosofia, acessando o site:
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Cap.09 - ORAMENTO. DESPESAS ORDINRIAS EEXTRAORDINRIAS* Administrao do Condomnio
Prestao de Contas, Manuteno do Prdio e Seguro Obrigatrio
* PREVISO ORAMENTRIA em um Condomnio obrigatria. Os
Condminos precisam saber quanto o Condomnio pretende gastar
em cada elemento ou item de despesa. O rateio das quotas
condominiais feito com base na prev iso oramentria.
Para elaborar um Oramento sem riscos, melhor discutir em
conjunto com os Conselheiros. Importante tomar por base o
consumo de meses anteriores, trocar informaes com Sndicos de
edifcios do mesmo porte e, por fim, acrescentar uma margem de
segurana em torno de 10%, protegendo o Caixa, em v irtude de
flutuaes na economia do pas.
Depois de pronto, distribuir cpias da proposta a ser votada aos
Condminos, juntamente com o edital de Convocao de Assemblia.
TUDO QUE SE GASTA NO DIA-A-DIA DO CONDOMNIO.
Despesas necessrias manuteno do Condomnio, rateadas entre
os moradores. Entre elas:
PESSOAL:
Salrios
Frias
13 salrio
Rescises contratuais de trabalho.
ENCARGOS SOCIAIS:
INSS
FGTS
PIS
INSS de terceiros/autnomos
Seguros.
CONSUMO:
gua
Energia Eltrica
Material de Limpeza
Gs Central
Telefone.
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MANUTENO:
Elevadores
Bombas
Portes Automticos
Interfones
Piscinas/Saunas
Parque Esportivo ou Recreativo
Antenas Coletivas
Recarga de Extintores.
ADMINISTRATIVAS:
Honorrios da Administradora
Impressos
Correio
Xerox
Peas de Reposio
Uniformes
DESPESAS EXTRAORDINRIAS
Considerados gastos imprev istos ou prev istas com benfeitoras nas
reas comuns, como:
Vazamentos
Entupimentos
Conserto de equipamentos, bomba de gua, elevadores, etc.
Reformas
TAXAS DE CONDOMNIO, INCLUSIVE DAS COBERTURAS
Rateio das Despesas
O novo Cdigo Civ il Brasileiro, Lei 10.406/02, em v igor desde 11 de
janeiro de 2003, disciplina de forma diferenciadora a questo da
utilizao indiv idual do bem comum, traando diferenas quanto
contribuio de cada uma das unidades.
Taxa Ordinria Diferenciada
Entre os conflitos mais graves est o rateio das despesas comuns.
Sempre ter um Condmino que se sente lesado, achando injusta sua
taxa condominial, exatamente igual de outro que desperdia gua
ou usa exageradamente o elevador. Sem falar daquele que mora no
primeiro andar e acha que no obrigado a pagar pelo uso do
elevador ou energia gasta para iluminar os corredores superiores. *
No Esprito Santo, bem antes da edio do Novo Cdigo Civ il, tornou
obrigatria a colocao de hidrmetros em cada unidade
condominial.
O Novo Cdigo Civ il veio corrigir algumas distores, modificando
algumas regras. Por exemplo, a no utilizao de certos bens
existentes no PRDIO, ou, a no utilizao das reas comuns por
alguns Condminos, importa em diminuio dos valores pagos pela
taxa ordinria. Isto , tornou possvel a implementao de valores
diferenciados para os moradores, de acordo com utilizao
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indiv idual de bens e serv ios de cada unidade autnoma, estribado
no artigo 1 .340: ... as despesas relativas a partes comuns de uso
exclusivo de um Condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem
delas se serve. No artigo 1 .334, inciso primeiro, a lei prev a
liberdade da Conveno fixar a quota de rateio das despesas.
FUNDO DE RESERVA. DEVER DO PROPRIETRIO OU DO
LOCATRIO?
Por analogia, a formao do Fundo de Reserva de responsabilidade
do proprietrio, portando bom que seja acordado no Contrato de
Locao, se for o caso. Deve ser fixado na Conveno no total de at
10% do total a ser arrecadado mensalmente como taxa ordinria.
importante que o Sndico faa aplicao financeira em nome do
Condomnio, com aprovao dos Conselheiros e pela Assemblia
Geral.
DOCUMENTAO E LIVROS
Existem documentos de carter legal, fiscal e pessoal (empregados)
que no podem faltar em um Condomnio, sob a guarda do Sndico. A
guarda prev ista de 30 anos para os documentos referentes a pessoal
e de 5 anos para os outros, como recibos, notas fiscais, contratos de
prestao de serv ios, etc.
Livros obrigatrios:
Livro de Atas das Assemblias
Livro de Presena dos Condminos nas Assemblias
Livro do Conselho Consultivo
* Todos devem constar Termo de Abertura e Encerramento,
assinados e rubricados.
PRESTAO DE CONTAS
No final de cada ms obrigao do Sndico ou Administradora
apresentar um balancete detalhado referente ao ms. Os documentos
comprobatrios sero reunidos numa pasta, com o v isto do Sndico,
para anlise dos conselheiros.
Importante conter informaes sobre quotas em atraso, multas
recebidas, saldos bancrios, posio do Fundo de Reserva, etc. Um
resumo dever ser env iado a cada Condmino.
O Sndico deve ser pontal e transparente na prestao de contas,
ev itando aborrecimento com Condminos, que podem pedir
Prestao de Contas em Juzo.
IMPORTANTE: No liste em quadro de av isos a relao de
Condminos inadimplentes. Expor o nome do devedor ao
constrangimento pode levar o Condomnio a ser punido pelo CDIGO
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DE DEFESA DO CONSUMIDOR. E mais, nos demonstrativos deve
relacionar apenas o nmero do apartamento do devedor.
MANUTENO DO PRDIO IMPORTANTE
* Manter o prdio em perfeitas condies de uso to importante
como administrar o Condomnio. Tudo precisa estar em perfeito
funcionamento, como bombas, elevadores, portes, interfones,
hidrantes, extintores de incndio, equipamentos de segurana, etc.
O Condomnio responde civ ilmente por acidentes causados por mau
funcionamento dos equipamentos, devendo arcar com o nus de
indenizar as pessoas acidentadas.
Portanto, obrigao permanente do Sndico a conservao dos
equipamentos do prdio, podendo ser responsabilizado por qualquer
negligncia.
Cabe s Administradoras fazer v isita peridica de inspeo,
preenchendo um chek-list para ser env iado ao Sndico com sugestes
e prov idncias recomendveis.
O Sndico deve manter ateno redobrada:
Manter a porta corta-fogo destrancada.
Manter os equipamentos em perfeitas condies de uso.
Rev isar os extintores e as mangueiras de incndio periodicamente.
Checar o sistema de pra-raio pelo menos uma vez por ano.
Rev isar a rede eltrica periodicamente.
Verificar os botijes de gs e a rede.
Cuidar da manuteno dos elevadores.
Treinar Zelador ou Porteiro para operar os equipamentos e zelar
pelos mesmos.
Proibir o depsito de volumes em frente a hidrantes, extintores e
botijes de gs.
Exigir dos Condminos e do Zelador o correto armazenamento de
substncias inflamveis.
SEGURO OBRIGATRIO
O seguro obrigatrio por lei. O artigo 13, da Lei de Condomnio, diz:
proceder-se- ao seguro da edificao, ou do conjunto de edificaes,
neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unidades
autnomas e partes comuns, contra incndio ou outros sinistros que
causem destruio no todo ou em parte, computando-se o prmio
nas despesas ordinrias do Condomnio.
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O contrato de seguro deve ser feito com uma seguradora idnea. Um
corretor de seguro, dev idamente habilitado, sempre bom para
assessorar a definio do Contrato, assegurando que o Condomnio
ter uma aplice adequada e satisfatria aos seus interesses. Na
contratao de uma aplice de seguro obrigatrio importante
considerar, alm do valor do prdio, os elevadores, as instalaes
eltricas e hidrulicas, mveis, mquinas, etc.
SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL
O seguro de responsabilidade civ il contra terceiros no se refere aos
danos que a coisa possa sofrer, como no caso do seguro obrigatrio
do Condomnio, mas aos danos que ela venha a causar a terceiros,
sejam pessoas ou coisas de propriedades delas.
No caso de acidentes com elevadores a responsabilidade recai sobre
o Condomnio, representado pelo Sndico. Nesta hiptese, o seguro
garante o reembolso das despesas, pelas quais, por deciso da
Justia, for responsvel o Sndico, sejam os danos corporais, fatais ou
no, causados a terceiros.
A responsabilidade civ il contra terceiros se estende a outros casos,
como o furto de veculos, guardados na garagem. Nesta questo, a
Justia definir a responsabilidade se especfica do Sndico ou
decorrente da negligncia de seus empregados, como porteiro ou
garagista, encarregados da v igilncia do prdio. Nesse seguro h
necessidade de circunscrever a natureza do risco coberto. Esta
modalidade tem um critrio rigoroso sobre a quantia a ser segurada,
at um mximo indicado.
Aplices de seguro:
Responsabilidade civ il de Condomnio.
Incndio, raio e exploso.
Quebra de v idros e espelho.
Morte ou invalidez dos empregados.
Responsabilidade civ il por guarde de veculos.
Danos eltricos.
Vendaval.
Impacto de veculo terrestre.
Roubo de bens de moradores.
Incndio de bens de moradores.
Desmoronamentos.
Tumultos e greves.
Roubo de bens do Condomnio.
Portes eletrnicos.
Assaltos e seqestros.
Projtil perdido.
O seguro de um edifcio deve ser feito com base em valores reais, em
funo dos custos de reconstruo. Se o seguro for acordado com
valores inferiores ao real, o Sndico, em caso de sinistro, poder
responder criminalmente pela contratao. A SUSEP
(Superintendncia de Seguros Privados) permite desconto na aplice
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para o seguro de incndio. Negocie o valor e exija o desconto.
* Para saber sobre a Lei de Incorporaes, compre o livro O
CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que alm de
amplo estudo sobre CONDOMNIO, publica jurisprudncias, modelo
de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da
administrao condominial. Disponvel nas principais LIVRARIAS,
distribudo pela JURU EDITORA, ou pedido pelo e-mail:
welingtonpinto@y ahoo.com.br ou [email protected]
* Nos momentos de tenso, aliv ie o stress mergulhando-se no Mundo
da Filosofia, acessando o site:
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Cap.09.1 - APARTAMENTOS DE COBERTURA* Taxa Ordinria com preo justo
A NOVA redao do art. 1336, do Cdigo Civ il, proveniente da lei
publicada em julho de 2004, d a liberdade dos condminos aprovar
um critrio mais justo de rateio da despesas condominiais. Portanto,
o proprietrio de apartamento com cobertura ou rea privativa,
pode ficar livre de abusos nas cobranas de taxas de condomnio. A
div iso deve ser baseada na efetiva utilizao dos bens e serv ios,
observando que o proprietrio de uma cobertura no utiliza nada
mais dos serv ios de conservao e manuteno considerados mais
caros, como limpeza de rea comum, portaria, elevadores, etc. Alm
do mais, a manuteno da cobertura ( por analogia, pode ser includo
o telhado) por sua conta, conforme o art. 12, da Lei do Condomnio.
Portanto, o rateio com base na frao ideal pode ser considerado
injusto. No caso das coberturas, normalmente utilizam mais gua,
especialmente quando tm piscina. Caso o Condomnio insista na
cobrana abusiva da taxa ordinria, restar ao condmino
prejudicado procurar a justia para adequar sua taxa de acordo com
a legislao.
* Reproduo na ntegra da matria publicada na coluna O Sndico
Responde, assinada pelo advogado Knio Pereira, JORNAL
PAMPULHA, edio de 18/2 dezembro de 2004.
PERGUNTA: NO CASO DE APARTAMENTOS DIFERENCIADOS, COMO
COBERTURA OU COM REA PRIVATIVA, COMO SER O CRITRIO DE
RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS?
KP - Deve ser levado em considerao o bom senso dos condminos
para aprovar em assemblia um critrio mais justo e matemtico do
rateio, usando da liberdade que a prpria lei concede para
http://www.blogger.com/comment.g?blogID=11432895&postID=111078537400983408http://condominiodeimoveis.blogspot.com.br/2005/03/cap09-oramento-despesas-ordinrias-e.html
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convencionar a forma de div iso das despesas ordinrias e
extraordinrias. E para reafirmar a faculdade de os condminos
estipularem um critrio mais justo do rateio, conforme princpio
contido no art. 1 .334, inciso 1 do Cdigo Civ il, a nova redao do
art. 1336, proveniente da lei publicada em julho de 2004, veio
consagrar a liberdade que os condminos tm de aprovar um critrio
de rateio das despesas mais justo.
Dessa forma, o proprietrio de APARTAMENTO COM COBERTURA ou
rea privativa, assim como no caso de lojista, poder ficar livre de
abusos nas cobranas da taxa condominial, necessitando do bom
senso dos demais condminos para adotar a div iso baseada na
efetiva utilizao dos bens e serv ios. Ocorre que isso exige
conhecimento jurdico da matria, porque ser necessrio redigir a
norma da conveno que ser rerratificada no cartrio.
Se levarmos em considerao que o proprietrio de cobertura ou
rea privativa no utiliza nada a mais dos serv ios de conservao e
manuteno considerados mais caros como limpeza da rea
comum, porteiros, elevador, etc -, fica fcil perceber como o critrio
de rateio com base na frao ideal injusto.
Estipular que o custo da construo do prdio seja rateada com base
na frao ideal coerente, pois aquele que tem uma rea maior
dever arcar tambm um custo maior para sua construo.
notrio que os gastos com conservao e manuteno no tm
nenhuma ligao com os decorrentes da construo. No caso das
cobertura, por exemplo, tem-se que apenas o consumo de gua
maior, especialmente quando possuem piscinas.
Logo, tais unidades devem pagar a mais apenas pelo suposto
consumo maior de gua. Assim, a cobrana das taxas condominiais
deve ser correspondente ao efetivo uso dos serv ios e gasto efetivado
pelas unidades, com base em clculos matemticos.
Caso o condomnio insista na cobrana abusiva da taxa de
condomnio, restar ao condmino prejudicado procurar a dev ida
assessoria jurdica especializada para resolver o problema.
* Doutor Knio Pereira E-mail:
O Livro O Condomnio e suas leis est disponvel nas principais
LIVRARIAS, distribudo pela JURU EDITORA, ou pedido pelo e-
mail: welingtonpinto@y ahoo.com.br ou [email protected]
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Cap.10 - GUA E ENERGIA. COMO EVITAR OSDESPERDCIOSgua bem natural que precisa ser poupado
http://condominiodeimoveis.blogspot.com.br/2005/03/cap091-apartamentos-de-cobertura.htmlhttp://www.blogger.com/comment.g?blogID=11432895&postID=111078520558499429
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* DE RESPONSABILIDADE do Sndico a iniciativa de realizar uma
campanha de esclarecimento junto aos Condminos, assim como a
instituio de um programa de inspees peridicas nas instalaes
das unidades, para que sejam feitos os consertos necessrios.
Os pequenos desperdcios de gua, quando considerados em
conjunto e multiplicados pelo nmero de consumidores omissos em
relao a cuidados com os desperdcios, levam o Condomnio a pagar
tarifas mais elevadas do que o necessrio, tanto pelo excesso de
consumo de gua, quanto pelo uso suplementar de energia eltrica
pela bomba de suco de gua.
O morador omisso ou negligente prejudica a si mesmo e aos demais
moradores.
gua Como ev itar o desperdcio
TORNEIRAS PINGANDO OU DESCARGA VAZANDO
Para ev itar o desperdcio de gua basta fechar bem as torneiras. Se
uma delas continuar pingando, s verificar se o dispositivo de
vedao, conhecido de buchinha, carrapeta ou reparo, est
desgastado. Substituir a pea muito fcil; to fcil como seu preo
irrisrio.
Curiosidade: uma torneira pingando joga fora de 30 a 50 litros de
gua por dia. Um usurio negligente, com duas torneiras pingando,
poder desperdiar de 1 .800 a 3.000 litros de gua por ms.
Descarga de vaso sanitrio com a bia furada ou o dispositivo que
veda a admisso da gua desgastado um desastre. O excesso
ejetado por meio de um extravasor (ladro) diretamente para o
interior do vaso e, muitas vezes, nem se percebe esse fato. bom
verificar e mandar consertar logo.
A maneira mais simples de constatar um vazamento desses sacudir,
na gua do vaso, uma pequena quantidade de cinza. Se houver
vazamento, ela fica se movimentando, se no houver, se imobiliza no
fundo.
LAVAGEM DE AUTOMVEIS E PISOS
Para lavar carros, pisos e caladas, algumas pessoas usam
mangueiras ligadas a torneiras, distantes do local da lavagem e, por
comodismo, deixam a gua correr livremente, mesmo quando no
necessrio.
No permita o faxineiro fazer da mangueira uma vassoura. O ideal
conectar extremidade da mangueira um dispositivo para regular a
intensidade do jato e capaz de interromper o fluxo, quando for
oportuno.
DESCUIDO PERNICIOSO
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muito comum o costume de manter a torneira aberta,
desnecessariamente enquanto se lava pisos, faz a barba, escova os
dentes ou lava as louas. Seria muito bom que todos desenvolvessem
o hbito de fechar a torneira nos intervalos em que se ocupam da
ativ idade manual caracterstica desses atos, abrindo-a somente
quando necessrio usar a gua.
INSTALAOES HIDRULICAS
As condies das instalaes hidrulicas, como reservatrios, poos
e tubulaes, dever ser examinadas com freqncia, pois as
rachaduras, fissuras e trincas que provocam vazamentos, impedindo
o controle do consumo, ainda oferecem riscos de contaminao da
gua.
As tampas das cisternas ou reservatrios devem situar acima do solo
cerca de 20 (v inte) centmetros, para ev itar infiltraes indesejveis.
CONSUMO CONTROLADO
Atravs dos hidrmetros os Sndicos ou Zeladores devem
acompanhar a medio, registrando o consumo em grficos
apropriados, fornecidos pelas companhias de gua.
Qualquer excesso deve ter sua causa apurada, facilitando os reparos
eventualmente necessrios.
LIMPEZA E HIGIENIZAO
DA CAIXA DGUA
A higiene dos reservatrios fundamental, ev itando a contaminao
da gua.
Um recipiente sujo, com paredes rachadas e tampa inadequada,
transforma o reservatrio em um nicho para os insetos,
proporcionando a proliferao de bactrias transmissoras de
doenas graves. A recomendao que um reservatrio de gua deve
ser limpo duas vezes ao ano e a impermeabilizao quando
necessrio.
ENERGIA ELTRICA. OUTRA FONTE CARA PARA O MEIO
AMBIENTE.
O elevador o grande v ilo no desperdcio de energia. Por isso
importante a adoo de medidas que reduzam o nmero de v iagens.
Conhecendo bem o movimento dos respectivos prdios, Sndicos e
Zeladores tm condies de esquematizar de forma econmica o uso
dos elevadores.
A primeira indicao a reduo, ao mnimo indispensvel, do
nmero de elevadores simultaneamente em uso. Nos prdio de maior
movimento, onde so utilizados ascensoristas, estes devem ser
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instrudos a retardar um pouco as partidas, para que cada v iagem
possa conduzir um nmero maior de passageiros, o que reduzir o
nmero de v iagens.
Os prdios com dois ou mais elevadores, cujos botes de chamada
sejam independentes, devem promover a unificao do sistema de
chamadas, pois os usurios, instintivamente, apertam todos os
botes, podendo promover uma v iagem desnecessria quele
pavimento, consumindo energia inutilmente.
BOMBAS DE GUA
A potncia dos motores das bombas deve ser dimensionada
corretamente. A bomba com potncia maior consome mais energia; a
com potncia menor trabalha mais tempo do que o natural, jogando
energia fora. indispensvel manter bem regulado o nvel dos
automticos das bias, para ev itar a perda de gua atravs dos
extravasores.
A manuteno das bombas importante, verificando-se o estado das
graxetas; mal lubrificadas, contribuem para maior consumo de
energia. Qualquer aquecimento anormal do motor um indcio de
mau funcionamento e de desperdcio de energia eltrica.
ILUMINAO E ENERGIA
Para usar sem desperdcio:
* Paredes e tetos em cores claras permitem o uso de lmpadas de
menor intensidade.
* Dimensionar lmpadas de acordo com o ambiente.
* Reduzir ao mnimo a iluminao meramente ornamental.
* Use lmpadas fluorescentes.
* Na rea interna, use um sistema com dispositivo de tempo.
* Utilize disjuntores automticos.
* Verificar com freqncia quanto tempo o motor da bomba de
recalque fica ligado ociosamente.
* Verificar se os elevadores esto sendo utilizados de forma correta.
O seu consumo de energia proporcional ao funcionamento.
* Estar atento aos vazamentos de gua nas dependncias.
* Para saber sobre a Lei de Incorporaes, compre o livro O
CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que alm de
amplo estudo sobre CONDOMNIO, publica jurisprudncias, modelo
de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da
administrao condominial. Disponvel nas principais LIVRARIAS,
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Cap.11 - INCNDIOS PREVENO, COMBATE ENORMAS DE SEGURANA TAMBM PARA O USODO GS.NO DEIXE SEU PATRIMNIO VIRAR CINZAS
* O Sndico tm papel importante na preveno de incndios. Incio
de incndio e outros sinistros de menor vulto podem deixar de
transformar em tragdia, se forem ev itados e controlados com
segurana e tranqilidade por pessoas dev idamente treinadas. O
pnico dos que tentam se salvar pode ocasionar mais v itimas do que
o prprio sinistro.
fundamental alertar todos os Condminos sobre as precaues
necessrias quando ocorrer algum distrbio ou tumulto, causados
por acidentes, como vazamentos de gs, fumaa, vazamento de gua
e incndios. Os cuidados preventivos, entre outros, a
conscientizao sobre o planejamento de como atuar na hora do
abandono do imvel e a indicao de medidas prticas sobre o
combate e a retirada.
Segundo os especialistas no combate ao fogo, o correto que todos
os usurios do prdio coloquem em prtica as normas estabelecidas
sobre os cuidados preventivos e o comportamento diante do sinistro,
promovendo exerccios, atravs de simulaes de incndios. Trazer
em perfeito estado de uso e conservao os equipamentos destinados
a combater incndios.
Para melhor se orientar sobre estas medidas, o Sndico pode recorrer
s corporaes do Corpo de Bombeiros de sua cidade.
EQUIPAMENTOS E MANUTENO
Ser prudente no combate ao sinistro muito importante. Todo prdio
deve funcionar conforme as condies de segurana estabelecidas
por Lei, entre elas, extintores de incndios, hidrantes, mangueiras,
registros especiais, chuveiros automticos (sprinklers) e escadas com
corrimo.
Alm de adquirir e conservar os equipamentos de segurana
necessrio aprender a manuse-los e ensinar a todos os Condminos
como acionar o alarme, usar o extintor ou abandonar o recinto,
quando necessrio, ev itando tumultos. Importante: o extintor deve
ser submetido manuteno pelo menos uma vez por ano.
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REGRAS BSICAS DIVULGADAS PELOS BOMEIROS
Ao elaborar um documento sobre a segurana contra incndios para
os moradores do edifcio, o Sndico pode basear nos conselhos
divulgados pelo Corpo de Bombeiros.
1) Mantenha sempre v ista o cdigo de emergncia do Corpo de
Bombeiros.
2) Acione o telefone 193 o impulso no cobrado e a ligao pode
ser feita de telefones pblicos, sem carto ou fichas.
3) - Conserve sempre as caixas de incndio em perfeitas condies de
uso e somente as utilize em caso de incndio.
4) - Os extintores devem estar fixados sempre em locais de fcil
acesso, dev idamente carregados e rev isados, periodicamente.
5) - Rev isar periodicamente toda a instalao eltrica do prdio,
procurando inclusive constatar tambm a existncia de possveis
vazamentos de gases.
6) - Ev itar o vazamento de lquidos inflamveis.
7 ) - Ev itar o excesso de fuligem em chamins e incineradores.
8) - Ev itar a falta de ventilao e depsitos sem clarabia.
9) - No colocar trancas nas portas de halls, elevadores, porta corta-
fogo ou outras sadas para reas livres.
10) - Tomar cuidado com cera para assoalhos quando dissolv ida e
no deixar estopas ou flanelas embebidas em leos ou graxas em
locais inadequados.
11) - Alertar sobre o ato de fumar em locais proibidos,
principalmente elevadores, e sobre o cuidado de atirar fsforos e
pontas de cigarros acesos em qualquer lugar.
12) - Ev itar que crianas brinquem com fsforos, fogos de artifcios
ou bales.
13) - Aconselhar os moradores para que verifiquem antes de sair de
casa se esqueceram alguma panela no fogo ou desligaram todos os
aparelhos eltricos, como ventilador, ar condicionado, exaustor e
ferro eltrico.
14) - Em caso de incndio, informar os bombeiros o mais rpido
possvel: a ocorrncia, o acesso mais fcil para a chegada ao local e o
nmero de pessoas acidentadas no local e nas proximidades.
15) - Ev itar aglomeraes para no dificultar a ao do socorro e
manter a rea junto aos hidrantes livre para manobras e
estacionamento das v iaturas.
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* Mais dicas do Corpo de Bombeiros page 16
NORMAS DE SEGURANA. O RESPEITO PODE SALVAR VIDAS E O
PATRIMNIO.
Uma das mais importantes normas de segurana para um prdio a
que trata da conservao e manuteno das instalaes eltricas,
como fusvel tipo rolha, disjuntor, cartucho, entre outros.
Todo edifcio possui um projeto de circuito eltrico, que dimensiona
tipos e nmeros de pontos de corrente (tomadas) ou luz, conforme
suas caractersticas de consumo. Quando na presena de uma
sobrecarga, este circuito no dimensionado para uma corrente de
curto circuito, eleva-se em muito a temperatura, iniciando o
processo de fuso do fio, ou pior, o principio de um incndio.
O que deve ser ev itado:
Uso de fusveis do tipo rolha ou cartuchos.
Uso de quadros de luz/fora de madeira ou qualquer outro material
combustvel.
Uso de condutores e disjuntores que se aquecem com freqncia.
Ligaes diretas no lugar dos disjuntores, isto , gambiarras.
importante saber que todos os dispositivos de proteo do sistema
eltrico so especificados pela Corrente Nominal (impressa no
aparelho que detalha a mxima corrente no qual se inicia o processo
de disrupao); Tenso Nominal que indica a mxima tenso de
operao e a Capacidade Disruptiva que indica a mxima corrente
que o dispositivo consegue interromper.
PREVENIR MAIS IMPORTANTE
Todos os moradores de um Condomnio devem estar atentos s
normas bsicas de segurana contra incndios para ev itar acidentes.
Prevenir a palavra de ordem.
E todos tm que colaborar. mais importante ev itar do que apagar
um incndio.
ALARME GERAL
Ao primeiro indcio de incndio, transmita o alarme geral no prdio.
Chame imediatamente o Corpo de Bombeiros.
COMBATE AO FOGO
Desligue a chave eltrica geral, em caso de curto-circuito. Procure
impedir a propagao do fogo combatendo as chamas
imediatamente.
Utilize o equipamento de combate ao fogo disponvel nas reas
comuns do prdio. Na inexistncia ou insuficincia deste, procure
abafar as chamas com uma cortina ou toalhas molhadas.
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COMO DEIXAR O EDIFCIO
No sendo possvel apagar o fogo, abandone o Edifcio rapidamente
pelas escadas ou sadas de emergncia.
Ao sair, feche todas a portas atrs de si, sem tranc-las.
No utilize o elevador como meio de escapar.
No sendo possvel abandonar o prdio pelas escadas, permanea no
pavimento em que se encontra, aguardando a chegada do Corpo de
Bombeiros.
Somente suba ao terrao se o edifcio oferecer condies de
evacuao pelo alto, ou se a situao exigir.
INSTRUES COMPLEMENTARES
* Procure manter a calma e no fume. No tire as roupas, apenas a
gravata, se for o caso.
* Mantenha, se possvel, as roupas molhadas.
* Jogue fora todo e qualquer material inflamvel que carregue na
roupa ou no corpo.
* Em situaes crticas, feche-se no banheiro, mantendo a porta
umedecida pelo lado interno e vedada com toalha ou papel molhado.
* Em condies de fumaa intensa cubra o rosto com um leno
molhado.
* No fique no peitoril antes de haver condies de salvamento
proporcionadas pelo Corpo de Bombeiros.
* Indique sua posio no prdio, acenando para o Corpo de
Bombeiros com um leno e aguarde instrues.
* Em regra geral, uma pessoa cuja roupa pegou fogo procure no
correr. A v tima deve procurar no respirar o calor das chamas. Para
ev itar, dobre os braos sobre o rosto, apertando-os. Jogue-se no
cho e role, ou envolva-se numa coberta ou num tecido qualquer.
* Em caso de incndio, se voc se encontra em lugar cheio de fumaa
procure sair, arrastando-se, para ev itar o asfix iamento.
* Vendo correr uma pessoa com as roupas em chamas, obriga-a rolar
lentamente no cho. Use de fora, se necessrio, para isso.
* Sendo possvel, use extintor ou mangueira sobre o acidentado.
* No caso de no haver nada melhor por perto, jogue areia ou terra
na v tima, enquanto ela est rolando. Se puder, envolva o acidentado
com um cobertor, encerado ou panos. Primeiro o peito para proteger
o rosto e a cabea. Nunca envolva a cabea da v tima, pois assim
Voc a obriga a respirar gases.
* Ao perceber um incndio no se altere. Estando num local de
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reunio pblica, no grite nem corra. Acate as normas de preveno
e ev ite acidentes. Trate de sair pelas portas principais ou de
emergncias, de maneira rpida, sem gritos, em ordem, sem
correrias.
* Nunca feche com chaves as portas principais e as de emergncias
em colgios, cinemas, teatros ou demais dependncias de
aglomerao pblica.
* O acmulo de lixo e a sua queima provocam muitos incndios. No
guarde panos ou estopas impregnados de gasolina, leos, cera ou
outros inflamveis.
GS, UM PERIGO CONSTANTE. TODO CUIDADO POUCO
No receba botijes ou cilindros com o lacre v iolado.
Se tiver partes amassadas ou enferrujadas, verifique se h
vazamentos.
Ao instalar botijo ou cilindro de gs, importante observar:
MANGUEIRA - de plstico transparente, tarja amarela, data de
validade e a gravao do cdigo NBR 8613. Comprimento mximo:
80 centmetros.
REGULADOR DE PRESSO aparelho que liga a mangueira ao botijo
ou cilindro. Vem com o cdigo gravado: NBR 847 3. Instale o
equipamento s com as mos, nunca utilize chave ou martelo para
apert-lo.
BRAADEIRAS para fixar a mangueira ao cilindro e ao regulador.
Evite usar arames ou fita isolante.
Local de instalao deve ser bem ventilado.
Durante a troca, se vazar gs, retira imediatamente o regulador de
presso e o instale novamente, sempre usando fita teflon. Persistindo
o vazamento, transfira o botijo ou cilindro para um local ao ar livre
e chame a empresa fornecedora.
Teste vazamento: use apenas espuma de sabo. No coloque sabo
em barra no regulador de presso.
Vazamentos de grandes propores:
SEM FOGO:
Manter a calma fundamental.
* Feche imediatamente o registro de entrada geral.
* Nunca utilize ventiladores, nem ligue aparelhos eltricos.
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* Desligue, se possvel, a chave geral de eletricidade.
* No apague, nem acenda luzes.
* No acenda chamas, no fume, no provoque calor prximo ao
botijo ou cilindro.
COM FOGO:
* Mantenha a calma.
* Tente fechar o gs e no tente apagar o fogo.
* Deixe queimar o gs, enquanto afasta todo o material combustvel
da rea de risco.
* Acione imediatamente o Corpo de Bombeiros.
ZELADORES, PORTEIROS E SEGURANA EM TODOS OS NVEIS.
Profissional bem informado de suas obrigaes.
...........................
* O Zelador ocupa um cargo importante, considerado o funcionrio-
chave, deve ser cordial e enrgico quando necessrio, indiv iduo de
iniciativas prprias, capaz de resolver situaes em diversos nveis,
levando o mnimo de problemas ao Sndico.
Entre dezenas de obrigaes do Zelador, citamos: cuidar bem
edifcio, ser atencioso com todos, prestativo, cumprir e fazer cumprir
o Regulamento Interno, com bom senso e energia, no permitir que
algum importunem os moradores e v izinhos do prdio ou
danifiquem as reas comuns, olhar com rigor as condies de higiene
e a parte fsica do edifcio. Importante: as instalaes eltricas e a
limpeza da caixa dgua tambm so de sua responsabilidade.
Exigir a identificao de empregados de concessionrias de prestao
de serv io, como Companhia de gua, Telefnica, Energia Eltrica,
Gs e acompanh-los at o apartamento que requisitou o serv io.
Apartamento vazio para locao ou venda o Zelador ou Porteiro deve
exigir a presena do corretor de imveis, do proprietrio ou
autorizao por escrito, antes de permitir a entrada do estranho.
Zelador ideal aquele que tenha conhecimentos gerais sobre
elevadores, extintores de incndio, filtros de piscina, eletricidade e
hidrulicas.
Ao Porteiro cabe v igiar e controlar a entrada do prdio, como se
fosse mesmo um guardio. Atender v isitantes e prov-los de crach,
se for o caso, identificar prestadores de serv io. No permitir a
entrada de entregadores de pizzas, flores, vendedores sem antes
comunicar por interfone com o morador responsvel pela
encomenda, distribuir correspondncias e outras peculiaridades de
cada prdio. noite, redobrar a ateno para ver se o carro ao entrar
na garagem realmente do morador na ausncia de um garagista,
1427123316810.75 MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO
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figura requisitada em prdios maiores.
A quantidade de empregados de um Condomnio deve ser
proporcional ao tamanho e complexidade do prdio. Uma boa
administradora poder cuidar do recrutamento e uma pr-seleo
dos candidatos.
Todos, como os demais empregados do prdio, esto sujeitos s Leis
Trabalhistas, e podem ser responsabilizados judicialmente por
procedimentos culposos ou danosos por eles cometidos. Em
qualquer situao o Condomnio se faz representar pelo Sndico ou
seu preposto, acompanhado de Advogado.
FUNES DO ZELADOR
Checar o bom funcionamento de todos os equipamentos do
condomnio e a "sade" da estrutura predial.
Comunicar ao sndico problemas em equipamentos, na estrutura da
edificao, e os relativos a funcionrios e condminos.
Cumprir e zelar pelo cumprimento das determinaes do sndico, da
Conveno do condomnio e do Regulamento Interno.
Distribuio de tarefas e equipamentos necessrios para os outros
empregados.
importante que o zelador tenha alguns telefones teis sempre
mo: delegacia mais prxima, corpo de bombeiros, empresa de
manuteno/ conservao do elevador, outras empresas sob
contrato de manuteno com o condomnio.
Dvidas sobre o assunto:
O zelador que fica na portaria no horrio de refeio do porteiro tem
direito a 20% de adicional por acmulo de funo?
R) - Para ev itar problemas, interessante que haja no contrato de
trabalho do zelado uma clusula que inclui entre as suas funes
ajudar na portaria, quando necessrio.
Limpar a piscina funo do zelador ou do faxineiro?
No existe determinao legal sobre isso. Por isso, para ev itar
problemas, interessante fazer constar nos contratos de trabalho
quais so as tarefas de cada um, para no ser surpreendido por uma
reclamao trabalhista, exigindo adicional por acmulo de funo,
fixado em 20% sobre o salrio.
Observe a deciso judicial abaixo, sobre este assunto:
"Zelador de edifcio. Acmulo de funes. O auxlio na portaria ou na
manuteno no constitui acmulo de funo. So serv ios
correlatos zeladoria. falta de clusula ou de condio expressa,
entende-se que o empregado se obrigou a realizar todos os serv ios
compatveis com sua condio pessoal dentro da respectiva funo
(CLT, 456, nico)". 19/12/2000, TRT 2a. regio (So Paulo e
Baixada Santista).
1427123317017.75 MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO
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Faz parte das obrigaes do zelador reparos hidrulicos e eltricos?
O zelador deve ter uma noo de como funcionam todas as
instalaes do condomnio, mas no deve substituir a mo-de-obra
especializada. Devem ficar a seu encargo apenas pequenos reparos de
emergncia, at que a manuteno especializada venha fazer o
conserto. As instalaes de condomnios so complexas e exigem
conhecimento especializado.
Observe a deciso judicial abaixo:
"Acmulo de funo - zelador. As ativ ididades exercidas pelo zelador
de condomnio, para constatao de defeitos na parte eltrica ou
hidrulica ou no bom funcionamento do elevador, no caracterizam
acmulo de funo para fins de recebimento de adicional salarial,
pois so ativ idades inerentes s funes de zelador, que constata o
defeito e chama o tcnico especializado." 16/05/1995, TRT 2a. regio
(So Paulo e Baixada Santista).
SEGURANA, MELHOR AINDA COM ATENO REDOBRADA DOS
MORADORES.
Itens importantes:
Prover a portaria de crachs para identificar v isitantes e
prestadores de serv io.
Manter ficha cadastral com dados dos moradores e funcionrios,
facilitando sua rpida localizao em caso de emergncia.
Instalar sistema de alarme sinalizando o prdio e, se possvel,
tambm o prdio v izinho, combinando a reciprocidade.
Instalar sensores, circuito fechado de TV, v igias com rdios
transmissores, cerca eltrica, etc.
Manter boa iluminao nos locais de acesso ao prdio, portes
eletrnicos nas garagens, espelhos cncavos nas portarias para
melhor v iso de quem entra, v igilncia nas escadas e garagens,
cartes ou decalques de identificao nos veculos dos Condminos
de acesso s garagens.
Linha telefnica na portaria para o porteiro ou v igia ter acesso mais
rpido com a polcia ou ser av isado por um morador para esper-lo
na porta da garagem quando est chegando, principalmente de
madrugada.
Correntes e cadeados nas bicicletas e motos.
PRA-RAIOS deve seguir com rigor as normas para instalao e
ser v istoriado periodicamente.
AOS MORADORES:
Ao entrar no prdio com o carro, verificar se h outro veculo atrs.
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No abrir porta do apartamento, se no foi autorizada a entrada de
algum, mesmo que o porteiro ou zelador esteja do lado de fora
insistindo.
Orientar aos filhos para no comentar intimidades da famlia,
principalmente quanto ganham, os bens que possuem, horrios que
saem e chegam em casa. So dados que podem chegar a um futuro
assaltante ou seqestrador.
S contratar para trabalhar em casa pessoas com referncias e
atestado de bons antecedentes da Delegacia de Polcia, cpia dos
documentos e comprovao residencial, atravs de conta de luz,
gua, etc.
Estabelecer com o Zelador ou Porteiros uma SENHA (palavra-
chave), constantemente substituda, usada no interfone para av isar
que est ocorrendo um assalto. E um GESTO em frente ao olho mgico
para alertar ao morador que se encontra naquele momento sob
ameaa de assalto, que imediatamente passa a ter responsabilidade
de chamar a polcia.
ELEVADOR DEVE SER BEM UTILIZADO
O Sndico deve informar aos Condminos:
A) Que em caso de incndio no use o elevador.
B) Que havendo uma lgica no painel de comando do elevador no se
deve apertar o boto de chamada diversas vezes, nem vrios
elevadores ao mesmo tempo, no apertar outros botes do painel
que provocaria paradas desnecessrias.
C) Que as portas no devem ser puxadas antes da chegada ao andar
desejado.
D) Que ao abrir a porta, verificar se a cabina est no local.
E) Que a entrada na cabina se faa aps a sada dos passageiros que
desembarcam.
F) Que no forcem a porta na tentativa de fech-la, o que poder
ocasionar a quebra da mola.
G) Que perigoso apoiar na porta durante a v iagem.
H) Que prender o elevador mantendo sua porta aberta, mesmo por
pouco tempo desrespeitar o direito alheio.
I) Que ao entrar no elevador a postura fsica deve ser a mais tranqila
e inerte, ev itando principalmente colocar as mos nas grades de
proteo do v isor. Pulos e brincadeiras na cabina podero provocar
sua parada e acidentes.
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J) Que dever observar o limite de passageiros estabelecido.
K) Que na falta de energia, manter a calma at que a mesma
restabelea.
DESINSETIZAO. SEGURANA AO CONTRATAR. TODO CUIDADO
POUCO.
* Quando o Sndico contrata uma empresa desinsetizadora, torna-se
co-responsvel pelas conseqncias de seus serv ios. A AMED
Associao Mineira das Empresas de Desinsetizao tem algumas
normas, veja:
A) Exija que a empresa apresente o Alvar de licena sanitria
expedido pela Secretaria de Estado de Sade de Minas Gerais.
B) Exija a relao de produtos a serem utilizados, certificando-se de
que so registrados no Ministrio da Sade, conforme portaria 321,
de 08 de agosto de 1997 ( produtos domissanitrios)
C) Exija que os funcionrios da empresa utilizem os equipamentos de
segurana (EPIs) como luvas, mscaras, jalecos, macaces, botas,
etc.
D) Verifique se a empresa possui um Responsvel Tcnico, como um
Agrnomo, Mdico, Veterinrio, Bioqumico, Bilogo, Qumico ou
Farmacutico.
E) Avalie os valores oferecidos, desconfiando de propostas
tentadoras e garantias prolongadas.
F) Procure obter informaes sobre a idoneidade e antecedentes da
empresa, confirmando se existe know how para execues dos
serv ios.
G) Verifique se os equipamentos a serem utilizados esto adequados
ao tipo de serv io a ser realizado.
H) Opte por uma Assistncia Tcnica Compartilhada, em que a
empresa pratica medidas de controle e fornea ao contratante
medidas preventivas a serem adotadas.
I) Verifique se a empresa possui pessoal qualificado.
* Para saber sobre a Lei de Incorporaes, compre o livro O
CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que alm de
amplo estudo sobre CONDOMNIO, publica jurisprudncias, modelo
de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da
administrao condominial. Disponvel nas principais LIVRARIAS,
distribudo pela JURU EDITORA, ou pedido pelo e-mail:
welingtonpinto@y ahoo.com.br ou [email protected]
1427123317376.75 MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO
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* Nos momentos de tenso, aliv ie o stress mergulhando-se no Mundo
da Filosofia, acessando o site:
www.welingtonpinto.kit.net/frasescelebres
posted by Le is do Brasil | 11:19 PM | 0 comments
Cap.12 - LEI 4.591/64, DO CONDOMNIODE 16 DE DEZEMBRO DE 1964
Dispe sobre o Condomnio em Edificaes e as Incorporaes
Imobilirias.
O Presidente da Repblica.
Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a
seguinte Lei:
Ttulo I
DO CONDOMNIO
Art. 1 - As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais
pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si,
destinadas a fins residncias ou no-residenciais, podero ser
alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e
constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s
limitaes desta lei.
1 cada unidade ser assinalada por designao especial, numrica
ou alfabtica para efeitos de identificao e discriminao.
2 Cada unidade, com sada para a v ia pblica, diretamente ou por
processo de passagem comum, ser sempre tratada como objeto de
propriedade exclusiva, qualquer que seja o nmero de suas peas e
sua destinao inclusive (VETADO) edifcio-garagem, com ressalva
das restries que se lhe imponham.
1 - O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso
destinados nas edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado
como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restries
que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais
adequados, e ser v inculada unidade habitacional a que
corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica
de terreno.
* 1 - Acrescentado pela Lei n 4.864, de 29/11/1965
2 - O direito de que trata o 1 deste artigo poder ser transferido a
outro condmino independentemente da alienao da unidade a que
corresponder, vedada sua transferncia a pessoas estranhas ao
condomnio.
3 - Nos edifcios-garagens, s vagas sero atribudas fraes ideais
de terreno especficas.
Art. 3 - O terreno em que se levantam a edificao ou conjunto de
edificaes e suas instalaes, bem como as fundaes, paredes
externas, o teto, as reas internas de ventilao, e tudo o mais que
sirva a qualquer dependncia de uso comum dos proprietrios ou
titulares de direito aquisio de unidades ou ocupantes,
constituiro condomnio de todos, e sero insuscetveis de div iso,
http://condominiodeimoveis.blogspot.com.br/2005/03/cap11-incndios-preveno-combate-e.htmlhttp://www.blogger.com/comment.g?blogID=11432895&postID=111078488997825150
1427123317477.75 MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO
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ou de alienao destacada da respectiva unidade. Sero, tambm,
insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino
(VETADO).
Art. 4 - A Alienao de cada unidade, a transferncia de direitos
pertinentes sua aquisio e a constituio de direitos reais sobre ela
independero do consentimento dos condminos (VETADO).
Pargrafo nico. A alienao ou transferncia de direitos de que trata
este artigo depender de prova de quitao das obrigaes do
alienante para com o respectivo condomnio.
* Pargrafo com redao determinada pela Lei n 7 .182, de 27 de
maro de 1 .984.
Art. 5 - O condomnio por meao de paredes, soalhos e tetos das
unidades isoladas regular-se- pelo disposto no Cdigo Civ il, no que
lhe for aplicvel.
Art. 6 - Sem prejuzo do disposto nesta Lei, regular-se- pelas
disposies de direito comum o condomnio por quota ideal de mais
de uma pessoa sobre a mesma unidade autnoma.
Art. 7 - O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato
entre v ivos ou por testamento, com inscrio obrigatria, no
Registro de Imveis, dele constando: a indiv idualizao de cada
unidade, sua identificao e discriminao, bem como a frao ideal
sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade,
dispensando-se a descrio interna da unidade.
* Registro de Imveis: Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 197 3.
Art. 8 - Quando, em terreno onde no houver edificao, o
proprietrio, o promitente comparados, o cessionrio deste ou
promitente cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma
edificao, observar-se- tambm o seguinte:
a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas
trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno
ocupada pela edificao e tambm pela eventualmente reservada
como de utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal,
bem assim a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponder s unidades;
b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de
dois ou mais pav imentos, ser discriminada a parte do terreno
ocupada pela edificao, aquela que eventualmente for reservada
como de utilizao exclusiva, correspondente s unidades do
edifcio, e ainda a frao ideal de todo o terreno e de partes comuns,
que corresponder a cada uma das unidades;
c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser
utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vrios tipos
de unidades autnomas.
d) - sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem
comum para as v ias pblicas ou para as unidades entre si.
* possibilidade de desdobramento da incorporao em vrias
incorporaes: art. 6 da Lei n 4.864, de 29 de novembro de 1965.
Captulo II
1427123317589.75 MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO
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DA CONVENO DO CONDOMINIO
Art. 9 - Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou
promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de
unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em
construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno
do condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao,
em assemblia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou
conjunto de edificaes.
1o Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis bem
como a averbao das suas eventuais alteraes.
* Registro de Imveis: Lei 6.015/7 3
2o Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de
unidades, promitentes, promitentes compradores, cessionrios e
promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer
ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de
direitos que representem, no mnimo, 2/3 (dois teros) das fraes
ideais que compem o condomnio.
3o Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a
Conveno dever conter:
a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de
condomnio, com especificaes das diferentes reas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serv ios comuns;
d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condomnios
para as despesas de custeio e para as extraordinrias;
e) e o modo de escolher o Sindico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuies do Sindico, alm das legais;
g) - a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
h) o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais do
condomnio;
i) o quorum para os diversos tipos de votaes;
j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;
m) a forma e o quorum para as alteraes na conveno;
n) - a forma e o quorum para a aprovao do Regimento Interno
quando no includos na prpria Conveno;
4 - No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8, a
Conveno de condomnio fixar os direitos e as relaes de
propriedade entre os condminos das varias edificaes, podendo
estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar pores
do terreno, inclusive as edificaes.
* - Acrescentado pela Lei n 4.864/65
Art. 10 - defeso a qualquer Condmino:
I Alterar a forma externa da fachada;
II decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou
cores diversas das empregadas no conjunto de edificao;
III destinar a unidade utilizao diversa de finalidade do prdio,
ou us-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e
segurana dos demais condminos;
IV embaraar o uso das partes comuns.
1 - O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prev ista na
conveno ou no regulamento do condomnio, alm de ser
compelido a desfazer a obra ou abster-se da prtica do ato, cabendo
ao Sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-la, custa
1427123317713.75 MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO
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do transgressor, se este no o desfizer no prazo que lhe for
estipulado.
2 - O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade
poder fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se
obtiver a aquiescncia da unanimidade dos condminos.
Art. 11 - Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser
tratada como prdio isolado, contribuindo o respectivo condmino,
diretamente, com as importncias relativas aos impostos e taxas
federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos
lanamentos.
Captulo III
DAS DESPESAS DO
CONDOMNIO
Art. 12 - Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio,
recolhendo, nos prazos prev istos na Conveno, a quota-parte que
lhe couber em rateio.
1 - Salvo disposio em contrrio na Conveno, a fixao da quota
do rateio corresponder frao ideal do terreno de cada unidade.
2 - Cabe ao Sndico arrecadar as contribuies, competindo-lhe
promover, por v ia executiva, a cobrana judicial das quotas
atrasadas.
* Ver Cdigo de Processo Civ il, Arts. 27 5, II, c, e 585, IV.
3 - O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado
na Conveno fica sujeito ao juro moratrio de 1% (um por cento) ao
ms e multa de at 20% (v inte por cento) sobre o dbito, que ser
atualizado, se o estipular a Conveno, com a aplicao dos ndices
de correo monetria, levantados pelo Conselho Nacional de
Economia, no caso da mora por perodo igual ou superior a seis
meses.
4 - As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou
conjunto de edificaes, ou ao serv io comum, sero feitas com o
concurso pecunirio de todos os proprietrios ou titulares de direito
aquisio de unidades, mediante oramento prv io aprovado em
assemblia geral, podendo incumbir-se de sua execuo o Sindico, ou
outra pessoa, com aprovao da assemblia.
5 - A renuncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso
algum valer como escusa para exoner-lo de seus encargos.
Capitulo IV
DO SEGURO, DO INCNDIO, DA DEMOLIO E DA RECONSTRUO
OBRIGATRIA
Art. 13 - Proceder-se- o seguro da edificao ou do conjunto de
edificaes, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as
unidades autnomas e partes comuns, contra incndio ou outro
sinistro que cause destruio no todo ou em parte, computando-se o
premio nas despesas ordinrias do condomnio.
Pargrafo nico. O Seguro de que trata este artigo ser
obrigatoriamente feito dentro de 120 (cento e v inte) dias, contados
da data da concesso do habite-se, sob pena de ficar o condomnio
1427123317801.75 MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO
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sujeito multa mensal equivalente a 1/12 (um doze avos) do imposto
predial, cobrvel executivamente pela municipalidade.
Art. 14 - Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3
(dois teros) de uma edificao, seus condminos reunir-se-o em
assemblia especial, e deliberaro sobre a sua reconstruo ou venda
do terreno e materiais, por quorum mnimo de votos que
representem metade mais uma das fraes ideais do respectivo
terreno.
1 - Rejeitada a proposta de reconstruo, a mesma assemblia, ou
outra para este fim convocada, decidir, pelo mesmo quorum, do
destino a ser dado ao terreno, e aprovar a partilha do valor do
seguro entre os condminos, sem prejuzo do que receber cada um
pelo seguro facultativo de sua unidade.
2 - Aprovada, a reconstruo ser feita, guardados,
obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a
mesma disposio interna.
3 - Na hiptese do pargrafo anterior, a minoria no poder ser
obrigada a contribuir para a reedificao, caso em que a maioria
poder adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao
judicial, fei