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Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta CAU A5035-0
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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 6ª. VARA CÍVEL DO FORUM CENTRAL DA
CAPITAL - SP
AUTOS nº. 0006162-71.2001.8.26.0100
MARIA LUCIA GARROBO PINTO, Arquiteta, CAU A5035-0, Perita Judicial,
nomeada nos Autos da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL que ELIAS
MARRACH NETTO move contra ELIAS PEDRO DAVID E OUTRO, após realizar
diligências e vistorias vêm mui respeitosamente apresentar as conclusões a que
chegou no presente trabalho:
L A U D O
Imóvel – Rua Vasconcelos Drumond nº 455 – Ipiranga – matrícula nº 141.288
São Paulo
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I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O presente laudo visa apuração do justo e real valor de 50% (AV-6/141.288) de
um imóvel descrito as fls. 308/309 da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
que ELIAS MARRACH NETTO move contra ELIAS PEDRO DAVID E OUTRO.
A signatária foi honrada com sua nomeação para Perita do Juízo as fls. 333, para
avaliar o imóvel matriculado sob nº. 141.288 no 6o Cartório de Registro de
Imóveis de São Paulo.
- Assistentes técnicos: não foram indicados
- Quesitos: não foram formulados
II - VISTORIA
1. LOCALIZAÇÃO
O imóvel objeto do presente laudo localiza-se a Rua Vasconcelos Drumond nº.
455, Ipiranga na cidade de São Paulo.
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Vista do imóvel avaliando e seu respectivo entorno
2. ZONEAMENTO
Conforme Plano Regional Estratégico da Subprefeitura de Ipiranga, Lei nº.
16.402/16 de 23 de março de 2016, o imóvel avaliando está inserido em ZC, Zona
de Centralidade cujas diretrizes estão detalhadas adiante através dos recortes do
Mapa de Uso e Ocupação do Solo e Quadro com as Características de
Aproveitamento, Dimensionamento e Ocupação dos Lotes, que consignam para o
local os seguintes paramentos:
Coeficiente de aproveitamento – mínimo: 0,30
básico: 1,00
máximo: 2,00
Taxa de ocupação máxima: 0,70
Mapa de Uso e Ocupação do Solo da Região
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Quadro - Características de Aproveitamento, Dimensionamento e Ocupação dos Lotes
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3. PLANTA GENÉRICA DE VALORES
Conforme a Planta Genérica de Valores da cidade de São Paulo, o imóvel situa-
se no Setor 040 e Quadra 149, que consigna para o local um Índice Fiscal de
1.511,00 para o exercício de 2017.
O recorte adiante refere-se a Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel emitida
pela Prefeitura do Município de São Paulo.
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4. MELHORAMENTOS PÚBLICOS
A região onde se encontra o imóvel avaliando é dotada de todos os
melhoramentos públicos usuais, tais como iluminação pública, redes de água e
esgoto, energia elétrica, telefone, pavimentação com guias e sarjetas e serviço de
coleta de lixo.
O local apresenta completa infraestrutura e é atendido por comércio variado,
dispondo ainda de hospital, posto de saúde, escola, igreja, posto policial e rede
de transporte coletivo que trafega ao longo das principais vias do bairro, dentre as
quais, as Avenidas Doutor Ricardo Jafet e Dom Pedro I. Trata-se de região com
densidade demográfica média e de vocação residencial, caracterizada pelas
edificações unifamiliares de padrão médio e superior. O imóvel se encontra
próximo ao Parque da Independência
Analisando as redondezas a signatária constatou tratar-se de área classificada
como 2ª. zona – Residencial Horizontal Médio, de acordo com as Normas para
Avaliações de Imóveis Urbanos - 2005, o que implica em lote paradigma com
10,00 metros de frente e profundidade variando entre 25,00 metros a 40,00
metros.
5. ACESSO
Através das Avenidas do Estado e Dom Pedro I, distando aproximadamente a 5,5
km da Praça da Sé, marco zero da Capital.
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6. DIMENSÕES DO TERRENO
O terreno referente ao imóvel objeto da presente avaliação possui 12,00 metros
de frente para a Rua da Imprensa, encerrando uma área de 325,00 m², conforme
Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel emitido pela prefeitura de São Paulo.
IMÓVEL: - Uma casa e seu respectivo terreno, situados na
Rua Vasconcelos Drumond, nº 455, no 12º Subdistrito-
Cambuci, medindo 12,00 m de frente para a referida rua,
25,00 m da frente aos fundos de um lado, confrontando com
a propriedade de José Martins dos Santos; 26,00 do outro
lado, confrontando com a propriedade de Manoel Francisco
Castro de Souza e outro, tendo nos fundos 11,95 m,
confrontando com a propriedade de Manoel Francisco
Castro de Souza e Cid Francisco Castro e Souza.
7. BENFEITORIAS
Sobre o terreno acima descrito esta erigida uma edificação com uso comercial,
possuindo os seguintes compartimentos e acabamentos básicos:
- Pavimento Térreo
Varanda coberta : Piso : Granilite
Paredes : Pintura látex
Teto Pintura látex
Recepção : Piso : Taco de madeira
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
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Escritório 1 : Piso : Carpete de madeira
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Terraço descoberto 1 : Piso : Cerâmica
Paredes Pintura látex
Teto -
Lavabo 1 : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Cozinha : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
- Pavimento Superior
Escritório 3 : Piso : Carpete de madeira
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Despensa : Piso : Carpete de madeira
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Sala de reunião : Piso : Taco de Madeira
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Terraço descoberto 2 : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto -
Sala gravação : Piso : Carpete de madeira
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
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Sanitários : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex/azulejo
Teto : Pintura látex
Terraço descoberto 3 : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto -
- Pavimento Inferior
Galpão : Piso : Cimentado
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
- Edícula
Escritório 2 : Piso : Cimentado
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Padrão do imóvel : Casa Padrão Médio
Conservação : Necessitando de reparos simples
Idade : 53 anos
Área construída 330,00 m²
verificada in loco
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8. CROQUI DO IMÓVEL
Pavimento térreo
Pavimento superior
Pavimento inferior
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9. FOTOS ILUSTRATIVAS
Foto nº. 01 – Vista parcial da Rua Vasconcelos Drumond, onde se localiza o
imóvel de matrícula nº 141.288 avaliado no presente laudo.
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Foto nº. 02 – Outra vista parcial da Rua Vasconcelos Drumond.
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Foto nº. 03 – Vista da fachada do imóvel de matricula nº 141.288 avaliado no
presente laudo.
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Foto nº. 04 – Outra vista da fachada do imóvel avaliando.
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- Pavimento Térreo
Foto nº. 05 – Vista da varanda coberta.
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Foto nº. 06 – Vista parcial da recepção.
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Foto nº. 07 – Outra vista parcial da recepção.
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Foto nº. 08 – Vista parcial do escritório 1.
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Foto nº. 09 – Outra vista parcial do escritório 1.
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Foto nº. 10 – Outra vista parcial do escritório 1.
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Foto nº. 11 – Vista do terraço descoberto 1.
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Foto nº. 12 – Vista do lavabo 1.
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Foto nº. 13 – Vista parcial da cozinha.
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Foto nº. 14 – Outra vista parcial da cozinha.
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Foto nº. 15 – Vista da escada de acesso ao pavimento superior.
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- Pavimento Superior
Foto nº. 16 – Vista parcial do escritório 3.
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Foto nº. 17 – Outra vista parcial do escritório 3.
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Foto nº. 18 – Vista da despensa.
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Foto nº. 19 – Vista parcial da sala de reunião.
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Foto nº. 20 – Outra vista parcial da sala de reunião.
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Foto nº. 21 – Vista parcial do terraço descoberto 2.
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Foto nº. 22 – Vista parcial da sala de gravação.
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Foto nº. 23 – Vista parcial da área destinada aos sanitários.
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Foto nº. 24 – Outra vista parcial da área destinada aos sanitários.
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Foto nº. 25 – Vista parcial do terraço descoberto 3.
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- Pavimento Inferior
Foto nº. 26 – Vista parcial do galpão.
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Foto nº. 27 – Outra vista parcial do galpão.
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- Área externa
Foto nº. 28 – Vista da área ajardinada.
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Foto nº. 29 – Vista do corredor lateral.
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Foto nº. 30 – Vista interna da edícula, onde se localiza o escritório 2.
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III - AVALIAÇÃO
1. CRITÉRIO ADOTADO
1.1. Método Evolutivo
O método a ser utilizado é o Método Evolutivo. Sua aplicação se resume na
determinação do Valor Unitário de Terreno nesta região, a partir de Elementos
Comparativos coletados dos quais extraiu-se a Média Aritmética Saneada, após
sua homogeneização segundo os ajustes determinados pela Norma para
Avaliação de Terrenos Urbanos – IBAPE/SP – 2005.
No tratamento dos elementos comparativos, os imóveis deverão ser enquadrados
na 2ª. zona – Residencial Horizontal Médio, de acordo com as Normas para
Avaliações de Imóveis Urbanos - 2005, o que implica em lote paradigma com
10,00 metros de frente e profundidade variando entre 25,00 metros a 40,00
metros.
1.2. Fator oferta
Será atribuído aos elementos coletados um desconto de 10% nas ofertas a fim de
cobrir a elasticidade de negócios.
1.3. Fator transposição
O transporte dos elementos utilizados será efetuado através da Planta Genérica
de Valores, que consigna para o local Índice Fiscal igual a 1.511,00 para o ano de
2017.
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1.4. Fator Padrão
Serão aplicados os fatores previstos no estudo “Valores de Edificações de
Imóveis Urbanos”- IBAPE/SP, sendo que para a unidade avalianda será
empregado o fator correspondente a faixa intermediária do item 1.2.5 – Casa
Padrão Superior, ou seja: 1,386 de R8N, onde teremos a seguinte descrição:
Edificações térreas ou assobradadas podendo ser isoladas ou geminadas de um
dos lados, apresentando alguma preocupação com o projeto arquitetônico,
principalmente no tocante aos revestimentos internos. Compostas geralmente de
sala, dois ou três dormitórios (eventualmente uma suíte), banheiro, cozinha,
dependências de empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos.
Estrutura mista de concreto e alvenaria revestida interna e externamente.
Cobertura em laje pré moldada impermeabilizada ou telhas de barro apoiadas em
estrutura de madeira, com forro. Áreas externas com pisos cimentados ou
revestidos com cerâmica comum, podendo apresentar jardins. Fachadas
normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, usualmente com
aplicação de pedras, pastilhas ou equivalentes, na principal.
Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos convencionais e pela
aplicação de acabamentos de boa qualidade, porem padronizados e fabricados
em série tais como:
Pisos: pedra comum, taco, assoalho, carpete, vinilico, cerâmica esmaltada.
Paredes: pintura látex sobre massa corrida ou gesso, azulejo até o teto nas áreas
molhadas.
Forros: pintura sobre massa corrida na própria laje, gesso, madeira.
Instalações hidráulicas: completas, atendendo a disposição básica, com peças
sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, podendo dispor
de aquecedor individual.
Instalações elétricas: completas e com alguns circuitos independentes,
satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar
incluídos pontos para telefone e televisão.
Esquadrias: portas lisas de madeira, caixilhos de ferro, madeira ou alumínio e
janelas com venezianas de madeira ou de alumínio de padrão comercial.
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1.5. Fator Obsolescência
O fator obsolescência para as benfeitorias do imóvel objeto do presente laudo e
dos elementos comparativos pesquisados, será determinado através da
adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o tipo de construção e
acabamento, bem como o estado de conservação da edificação.
2. MÉTODO EVOLUTIVO
2.1. AVALIAÇÃO DO TERRENO
2.1.1. Determinação do valor Unitário Básico (VUB)
A - Serão aplicados na homogeneização e cálculo do unitário médio de terreno os
fatores relacionados nos itens descritos anteriormente (1.2; 1.3; 1.4 e 1,5), onde
teremos adiante o tratamento dos elementos coletados:
B – Tratamento dos elementos coletados
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ELEMENTO Nº 1 Local : Rua Maranjaí nº 764 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 040 – 155
094 / 119
I. Local : 1.511,00 Fonte : Di Palma Campos Imóveis Informante : Sr. Rodolfo Telefone : 2272-1412 Oferta : R$ 680.000,00 Data : jul/2017 Área : 122,00 m² Frente : 5,95 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 134,00 m² Idade : 45 anos Obsolescência : 0,452 (f) Padrão : 0,912 Valor da const. : = R$ 1.308,93 x 0,452 x 0,912 x 134,00 m² = R$ 72.302,69
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/5,95)0,20 = 1,109 3. Coeficiente de profundidade : (25/20,50)0,50 = 1,104 4. Fator transposição : 1.511,00/1.511,00 = 1,000 Vu1 = (R$ 680.000,00 x 0,9 – R$ 72.302,69) x (1,109 + 1,104 + 1,000 - 3,000 + 1,000)
122,00 m²
Vu1 = R$ 5.366,00/m²
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 45
ELEMENTO Nº 2 Local : Rua Maranjaí nº 812 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 040 – 156
094 / 119
I. Local : 1.511,00 Fonte : e7 Imóveis Informante : Sr. Paulo Telefone : 3132-7895 Oferta : R$ 995.000,00 Data : jul/2017
Área : 154,00 m² Frente : 5,75 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 174,00 m² Idade : 35 anos Obsolescência : 0,659 (d) Padrão : 0,912 Valor da const. : = R$ 1.308,93 x 0,659 x 0,912 x 174,00 m² = R$ 136.881,86
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/5,75)0,20 = 1,117 3. Coeficiente de profundidade : 1,000 4. Fator transposição : 1.511,00/1.511,00 = 1,000 Vu2 = (R$ 995.000,00 x 0,9 – R$ 136.881,86) x (1,117 + 1,000 + 1,000 - 3,000 + 1,000)
154,00 m²
Vu2 = R$ 5.502,00/m²
Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta CAU A5035-0
Avaliações e Perícias _______________________________________________________________________________________________________
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 46
ELEMENTO Nº 3 Local : Rua Vasconcelos Drumond nº 326 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 040 – 004
094 / 119
I. Local : 1.534,00 Fonte : Directa Imóveis Informante : Sr. Renato Telefone : 3294-8700 Oferta : R$ 1.200.000,00 Data : jul/2017 Área : 277,00 m² Frente : 11,00 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 300,00 m² Idade : 50 anos Obsolescência : 0,407 (f) Padrão : 0,912 Valor da const. : = R$ 1.308,93 x 0,407 x 0,912 x 300,00 m² = R$ 145.756,16
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/11,00)0,20 = 0,981 3. Coeficiente de profundidade : 1,000 4. Fator transposição : 1.511,00/1.534,00 = 0,985 Vu3 = (R$ 1.200.000,00 x 0,9 – R$ 145.756,16) x (0,981 + 1,000 + 0,985 - 3,000 + 1,000)
277,00 m²
Vu3 = R$ 3.258,00/m²
Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta CAU A5035-0
Avaliações e Perícias _______________________________________________________________________________________________________
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 47
ELEMENTO Nº 4 Local : Rua Vasconcelos Drumond nº 605 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 040 – 155
094 / 119
I. Local : 1.590,00 Fonte : Proprietária Informante : Sra. Vera Telefone : 94722-2808 Oferta : R$ 1.300.000,00 Data : jul/2017 Área : 270,00 m² Frente : 10,00 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 255,00 m² Idade : 45 anos Obsolescência : 0,452 (f) Padrão : 0,912 Valor da const. : = R$ 1.308,93 x 0,452 x 0,912 x 255,00 m² = R$ 137.590,95
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/10,00)0,20 = 1,000 3. Coeficiente de profundidade : 1,000 4. Fator transposição : 1.511,00/1.590,00 = 0,950 Vu4 = (R$ 1.300.000,00 x 0,9 – R$ 137.590,95) x (1,000 + 1,000 + 0,950 - 3,000 + 1,000)
270,00 m²
Vu4 = R$ 3.632,00/m²
Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta CAU A5035-0
Avaliações e Perícias _______________________________________________________________________________________________________
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ELEMENTO Nº 5 Local : Rua Peaçaba nº 242 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 040 – 170
094 / 119
I. Local : 1.508,00 Fonte : Base Imóveis Informante : Sr. Luis Telefone : 5581-1800 Oferta : R$ 700.000,00 Data : jul/2017 Área : 187,00 m² Frente : 8,35 m
Observação : Casa Padrão Econômico Área construída : 130,00 m² Idade : 60 anos Obsolescência : 0,309 (f) Padrão : 0,786 Valor da const. : = R$ 1.308,93 x 0,309 x 0,786 x 130,00 m² = R$ 41.327,65
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/8,35)0,20 = 1,036 3. Coeficiente de profundidade : (25,00/22,39)0,50 = 1,056 4. Fator transposição : 1.511,00/1.508,00 = 1,001 Vu5 = (R$ 700.000,00 x 0,9 – R$ 41.327,65) x (1,036 + 1,056 + 1,001 - 3,000 + 1,000)
187,00 m²
Vu5 = R$ 3.440,00/m²
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b) Média Aritmética
ELEMENTOS R$/m2
1.........................................................................................................R$ 5.366,00/m2
2.........................................................................................................R$ 5.502,00m2
3.........................................................................................................R$ 3.258,00/m2
4.........................................................................................................R$ 3.632,00/m2
5.........................................................................................................R$ 3.440,00/m2
Ma = R$ 21.198,00 = R$ 4.239,60/m2 5 elementos
LIMITES:
Inferior : R$ 4.239,60/m2 x 0,700 = R$ 2.967,72/m2
Superior : R$ 4.239,60/m2 x 1,300 = R$ 5.511,48/m2
Como não existem elementos discrepantes, teremos a seguinte Média Aritmética
Saneada:
Mas = R$ 4.239,60/m2 para julho de 2017 (quatro mil, duzentos e trinta e nove reais e sessenta centavos)
2.1.2. Cálculo dos coeficientes de homogeneização
a) Coeficiente de Frente (Cf) Cf = (Fp/Fr) 0,20
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Cf = (11,25/10,00) 0,15
Cf = 1,023
b) Coeficiente de Profundidade (Cp) Pe = Área = _325,00 m2 = 28,88 m TEST. 11,25 m
Cp = 1,000
2.1.3. Valor do terreno (Vt )
O valor do terreno será dado pela expressão:
Vt = Vu x At x (Cf x Cp – 2,000 +1,000) x FI
Vt = valor do terreno
Vu = valor unitário básico de terreno = R$ 4.239,60/m2
At = Área total do terreno = 325,00 m2
Cf = coeficiente de frente = 1,023
C p = coeficiente de profundidade = 1,000
FI = fração ideal = 1,000
Vt = R$ 4.239,60/m2 x 325,00 m2 x (1,023 + 1,000 - 2,000 + 1,000) x 1,000
Vt = R$ 1.409.561,01 para julho de 2017 (um milhão, quatrocentos e nove mil, quinhentos e sessenta e um reais e um centavo)
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2.2. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS
2.2.1. Valor Unitário das Benfeitorias
As características descritas permitem enquadrar a construção principal do imóvel
avaliado no presente laudo em Casa Padrão Médio, segundo o Estudo “Valores
de Edificações de Imóveis Urbanos”- IBAPE/SP.
Vub = 1,386 x R8N (maio/2017 – índice Sinduscon)
Vub = 1,386 x R$ 1.308,93/m2
Vub = R$ 1.814,17/m2 (um mil, oitocentos e quatorze reais e dezessete centavos)
2.2.2. Fator Obsolescência
O fator obsolescência para as construções do imóvel avaliado no presente
capítulo, será determinado através da adequação do método Ross/Heidecke.
O fator obsolescência Fo é determinado pela expressão:
Fo = R + K x (1 – R)
R = coeficiente residual correspondente ao padrão = 0,20
K = coeficiente de Ross/Heideck = 53/70 = 0,757 75,70%
K = 0,274 (e)
Fo = 0,20 + 0,274 x (1 - 0,20)
Fo = 0,419
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2.2.3. Valor das Benfeitorias (Vvb)
Vvb = Vub x A x Fo onde:
Vvb = valor de venda da benfeitoria
Vub = valor unitário de venda do metro quadrado = R$ 1.814,17/m2
A = Área construída = 330,00 m2
Fo = fator obsolescência fixado em função da idade e estado de conservação da
construção = 0,419
Vvb = R$ 1.814,17/m2 x 330,00 m2 x 0,419
Vvb = R$ 250.845,28 para julho de 2017 (duzentos e cinquenta mil, oitocentos e quarenta e cinco reais e vinte e oito centavos)
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2.3. VALOR DO IMÓVEL (Vi)
O valor do imóvel avaliando será dado pela soma das parcelas terreno e
benfeitorias:
Vi = Vt + Vvba
Vi = R$ 1.409.561,01 + R$ 250.845,28
Vi = R$ 1.660.406,29
Ou em números comerciais
Vi = R$ 1.660.000,00 para julho de 2017 (um milhão e seiscentos mil reais)
IV - CONCLUSÃO
Conforme AV-6/141.288 da matricula nº. 141.288 no 6o Cartório de Registro de
Imóveis de São Paulo, fls. 308/309, para metade ideal do imóvel em questão
teremos:
Vi = R$ 830.000,00 para julho de 2017 (oitocentos e trinta mil reais)
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V - ENCERRAMENTO
Tendo sido concluída sua missão, imprimiu a signatária o presente laudo de
avaliação em 54 (cinquenta e quatro) folhas, todas elas rubricadas no anverso,
sendo esta a última datada e assinada.
São Paulo, 24 de julho de 2017.
MARIA LUCIA GARROBO PINTO Perita Judicial