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AREA METROPOLITANA DEL VALLE DEL ABURRA, INSTITUTO DE ESTUDIOS URBANOS
UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA
PROGRAMA DE CREACIÓN DE CAPACIDADES INSTITUCIONALES LOCALES EN GESTIÓN DEL SUELO
MINICURSOS - LAS POLÍTICAS DE SUELO EN EL GOBIERNO MUNICIPAL
Medellín, Colombia
5-9 de Abril de 2010
Martim O. Smolka
Determinación de precios y uso del suelo y plusvalías
Potencial financiero para la ciudad.
5-9 de Abril de 20101
Martim O. Smolka
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Puntos 1. Precios del suelo: idiosincrasias
2. Determinantes de los precios;
3. La falacia de la composición: efectos particulares vs generales;
4. Relación entre usos y precios del suelo;
5. La no relación entre costo de inversión y valorización del suelo;
6. Efecto del cambio de uso sobre los precios del suelo.
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka 2
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Precios del suelo: idiosincrasias
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka3
www.lincolninst.eduMartim O. Smolka
4
Precios e Uso del suelo – idiosincrasias?
„Una transacción dos mercancías;
• => renta plus costo de „localización‟
No producida?
• Suelo no es un problema – suelo servido si es problema
Demanda es … derivada;
• La importancia de la regulación, tecnología y preferencias
Propietario/ocupante no es responsable por su valor
• Ganancia sin „justa causa‟
• Todo valor determinado por el que los otros usuarios hacen (inmerecido?)
„Contenido‟ de los precios del suelo
• „Plusvalías‟ acumuladas/anticipadas?
5-9 de Abril de 2010
www.lincolninst.edu
Determinantes de los precios del
suelo
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka5
www.lincolninst.eduMartim O. Smolka 6
Determinación de los precios y usos del suelo
• El „trade-off‟ entre renta y costo de transporteAccesibilidad
• Cambio de valor por acción de terceros sin transacciónExternalidades
• Suelo cautivo del su uso – largo plazo
• Incertidumbres a cerca del futuroExpectativas
• Restricciones al uso – ref. „productividad‟Regulación
• Capitalización de la rentabilidad en el precioCarga Fiscal
5-9 de Abril de 2010
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Falacia de la composición: efectos
particulares vs generales
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka7
www.lincolninst.eduMartim O. Smolka 8
Cambios de precios –ambigüedades
AtributoIntervenciones,
políticas
Efecto en los precios
Arriba Abajo
AccesibilidadInversiones en
transportesMayor
accesibilidadMenos
diferencias
ExternalidadDerechos de
propiedad „Windfalls‟ Wipeouts
Expectativas Planeación Reduce tasa de descuento
Usos futuros pre-definidos
RegulaciónDensidades,
zonificación, etc.Restringe la
oferta Reduce la
„productividad‟
Fiscal Impuestos, tasas, obligaciones etc.
Carga adicional por el uso
Efecto de Capitalización
5-9 de Abril de 2010
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Relación entre usos y precios
del suelo
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka9
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka 10
$
KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
Una ciudad!Representación
• Unidimensional;
• Uní céntrica- CBD;
• Uniforme – isotropica, sin
accidentes geográficos;
• Una unidad familiar por
unidad de distancia (km.);
• Uní temporal;
• Vivienda = suelo;
• Etc.
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka11
$
KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
Consumo
(corriente)
Lujo
Ingresos, transportes y … rentas
Gastos en transportes
Residuo presupuestario
C = $50
L = $15
T = $13
R = $22
Ingreso familiar - Y = $100
Y=C+L+R+T
Renta de la tierra
Gastos en transportes
R+T:
constante o
variable con
la distancia?
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka 12
Competencia entre familias por localizaciones donde el gasto en transporte es menor (el „residuo
presupuestario‟ es mayor) lleva a las familias
a „sobornar‟ a los propietarios por
el derecho de ocupación de su suelo!
Rentas de la tierra?
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka13
Variables ‘proxy’
Consumo
(corriente)
Lujo
Renta de la tierra
Costo de transporte
• Canasta de bienes – ref. clase de ingreso etc.
• Precios no varían con la distancia
• No esencial a la sobre vivencia
• ídem, Precios no varían con la distancia
• Precio de la tierra?
• Por m2 (o unidad de ‘espacio’)
• Modo – coche, bus, etc.
• Tiempo
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka14
rico pobre
Pa
Formación del gradiente de rentas/precio del suelo
A
$
Km
( (
a > b
rico valora su tiempo, por lo
tanto, dispuesto a pagar mas
para acercarse del centro que el
pobre
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka15
$
KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
Consumo
(corriente)
Lujo
Ingresos, transportes y … rentas
Gastos en transportes
Residuo presupuestario
C = $50
L = $15
T = $13
R = $22
Ingreso familiar - Y = $100
Una familia típica residente
a 7 Km. del centro.
Densidad una familia por Km.
Y=C+L+R+T
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka16
$
KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
Consumo
Lujo
Transporte
Renta
con
Y= $100 Ingreso
y gastos mensuales de:
C = $30 manutención
L = $20 bienes de Lujo
T+R = $50 en transporte y rentas
Densidad un rico por Km.
Así el rico que vive a 3 Km. del centro paga $30
de renta del suelo y $20 (50-30) en transportes
Una ciudad donde solo viven 8 ricos
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka17
$
KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
ConsumoLujo
TransporteRenta
con
Y= $40 Ingreso
y gastos mensuales de:
C = $15 manutención
L = $5 bienes de Lujo
T+R = $20 en transporte y rentas
Densidad una familia por Km.
Así el rico que vive a 14 Km. del centro paga $8
de renta del suelo y $12 (20-8) en transportes
Una ciudad donde viven 19 familias de bajo ingreso
Por que la
pendiente es
mas baja que
del rico?
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka18
$
KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
ConsumoLujo
TransportePobres
Tal como se presenta ahora se
tiene los ricos competiendo con
los pobres – efectivamente
ofreciendo mas por la tierra en los
5.5Kms mas cerca del centro
Una ciudad donde viven 27 familias 19 de bajo
ingreso plus las 8 de ricos!
Consumo
Lujo
Transporte
Ricos
pobresricos
Familias de bajo
ingreso dispuestas
y aptos a pagar
mas que los ricos
en estas
localizaciones
Ricos y pobres
sobrepuestos?
Como? Donde?
acomodar a
todas las
familias
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka19
$
KmCentro
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
ConsumoLujo
TransportePobres
Acomodando las 27 familias en la ciudad
Consumo
Lujo
Transporte
Ricos
pobresricos
Como acomodar a todas las familias?
Ricos ofreciendo pagar
mas por la tierra
Pobres teniendo de
ofrecer mas por la tierra
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka20
$
KmCentro
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
ConsumoLujo
TransportePobres
Acomodando las 27 familias en la ciudad
Consumo
Lujo
Transporte
Ricos
pobresricos
Como acomodar a todas las familias?
Ricos ofreciendo pagar
mas por la tierra
Pobres teniendo de
ofrecer mas por la tierra
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
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$
KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
ConsumoLujo
TransportePobres
Acomodando las 27 familias en la ciudad
Consumo
Lujo
TransporteRicos
pobresricos
Familias de bajo ingreso
consumían antes $15
ahora $10
Gastos en
transportes y
rentas aumentan
de $ 20 a $30
Familias de alto ingreso
siguen consumiendo el
mismo – pero ya no queda
plata para bienes de Lujo
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka22
Para acomodar a
todas las familias?
•Aumento en el tamaño de la ciudad
•Pagando mas en transportes y por
ende
•… Pagando mas rentas a los
propietarios!
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka 23
Lección
Con el aumento de la populación
– aumenta la competencia por
la tierra resultando en
mayores rentas del suelo;
Mayores pagos de rentas es
compensado por reducción de consumo –
llevando a los de bajos ingreso a
la pobreza!
Por lo tanto el mercado de suelo es un
factor que incide en la pobreza
urbana …
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka24
Curvas de rentas e usos del suelo
Residencias
Industrias
Oficinas
Agricultura
Industria leviana$
Km
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka25
Múltiplos centros - gradientes
Uso residencial
Shopping- centers
Industrias
Oficinas
agricultura
Rentas $
Distancia - km
Industria leve
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka26
Uso del suelo urbano
Clase media
SC
Industrias
agricultura
pobres
Industria leve?
ricosOficinas
SCSC
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka27
Factores que afectan la disposición de pagar en distintas localizaciones en la
ciudadTamaño de la familia – tamaño de la vivienda/Suelo y
numero de miembros de la familia que trabajan (commute);
Valor del tiempo - (pobre por tener menos oportunidades
para usar el tiempo mas propenso a gastar tiempo en
‘commuting’;
Edad – los idosos tienen menor movilidad que los jóvenes
solteros
... Otros factores?
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka 28
Presupuestos del modelo1. Tomadores de precios – sin monopolio y/o monopsonio;
2. Ciudad mono-nucleada – todas las compras en el centro;
3. Pleno empleo – no hay suelo vacante;
4. Sin gobierno u otras „restricciones‟ institucionales;
5. Ciudad en una planicie homogénea, sin externalidades;
6. Costos de transporte proporcionales a la distancia;
7. Precios de „otros bienes‟ y los ingresos independen del padrón de uso del suelo;
8. No hay crecimiento;
9. No hay capital fijo;
10. La información es perfecta, no hay incertidumbres;
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka29
U = utilidad
Y = ingreso (dado)
X = otros bienes
Q = cantidad de suelo/tierra
R(k) = precio del suelo en la distancia k
T(k) = costo de ‘commuting’ en la distancia k
Y= R(k) Q + X + T(k)
U = U(X,Q,T)
R(k) =U
Q
U
X
El enfoque de la maximización de la renta por las familias- para un dado U se determina simultáneamente:
la renta en la localización k, otros bienes X y la cantidad de suelo Q.
Alonso – decisión de consumo
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka30
Preferencias – ‘trade-offs’
distancia
A
B
Hab/m2 Lote/vivienda/densidad
vs
distancia/tranporte/ /tiempo
commuting
1/30m2
1/100 m2
2km 15 km
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka31
El Analisis de William AlonsoBid rent Function
Conjunto hipotético de precios/rentas de la tierra que un individuo estaría dispuesto a pagar en dadas
distancias del centro(CBD) gozando de un mismo nivel de satisfacción (utilidade) en todos los lugares. Serian asi precios que haría los individuos indiferentes entre
todas esas localizaciones.
Equilibrio locacional
El cambio marginal en gastos con vivienda con un cambio de localización debe de ser igual al cambio
marginal en los costos de transportes
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Curvas individuales
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka32
distancia
Rentas $
Curva envolvente
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka33
Modelos mas complejos de uso del suelo• Demanda por tierra = demanda derivada por la de
vivienda
• El promotor inmobiliario
Mediación de la industria de construcción;
• Accesibilidad a un conjunto complejo de ítems.Ciudades poli-nucleadas;
• Bienes públicos, discriminación racial, étnica, etc.! Externalidades
• Inmovilidad, larga duración; alto costo; etc. Ambiente construido -
constituido por capital fijo;
• Numero creciente de usuarios de suelo;
• ‘Timing’ de usuarios – decisiones ínter temporales
• Expectativas Dinámica
• Mercados inmobiliarios no-competitivos
• Colusión en el uso del suelo
• Instalaciones de transporte consumen suelo
• Mas de 20%!
Otros
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka34
Otras Lecciones de los modelosPendientes de precios de vivienda y de suelo (declina
2% por milla comparado a 20% de declino por milla
de los precios del suelo) – explicación: elasticidad de
sustitución de capital por suelo
Suelo vacante – eficiente(!) en un proceso de
asignación temporal de capital fijo
Urban sprawl – sistema de precios para el
uso – subsidios escondidos (impuestos etc.)
Pobre en las áreas centrales de ciudades del tercer
mondo:– externalidades y colusión entre terratenientes.
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La no relación entre costo de inversión y valorización del suelo
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka35
www.lincolninst.edu
Relación entre costo de la inversión en infraestructura y servicios y el precio de la tierra beneficiada
No se transfiere necesariamente
Valorización de la tierra en relación al costo de la inversión puede ser:
• Mayor - si infraestructura es muy escasa
• Menor – si cobertura de infraestructura es alta
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka 36
i&s
I&S
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka37
Incremento del valor de la tierra depende de la relativa escasez de servicios
% de la ciudad provisto del servicio0% 100%
Conexión entre la cobertura espacial de ciertos tipos deinfraestructura urbana y rentas o valor de la tierra
VC
V = incremento en el valor de la tierra
C = costo de la inversión
V/C=1
Mientras más esencial el
servicio, más externa la curva
Áreas debajo de la curva =
Plusvalías a ser recuperadas
Energía eléctrica
Pavimentación
AlcantarilladoAgua
Homeostasis
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka 38
Incremento absoluto en el precio (US$ /m2) de tierra según acceso a infraestructura y distancia al centro1 vs.
Costos de Urbanización (US$ por 1000 m² de área útil)2
Acceso adicional a Servicio
Distancia al centro Kms Costo de Inversión5-10 15-20 25-30
+ Agua 11.1 5.1 3.2 1.02
+ Pavimentación 9.1 4.8 3.4 2.58
+Alcantarillado 8.5 1.8 0.3 3.03
Fuente:
1 - M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do
Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM
2 - Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) em Fev de 2001 - 1US$ = R$ 1.987
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Efectos de la regulación de uso
sobre los precios del suelo
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka39
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka40
Uso Rural
Z1 Z2
Uso Urbano
Cambios de normas urbanísticas
Cambio de Zonificación
Cambio de densidade/altura
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Efectos de la regulación de uso sobre los precios del suelo
_________________________
Cambio de Densidades
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka41
www.lincolninst.edu
Efecto de un crecimiento en la populación - sin cambio de densidad
KM
$Mayor populación, sin
cambio de densidad,
Mayor extensión de tierra
Mayor costos de transportes
… Mayores rentas P a
A
B
5-9 de Abril de 201042
Martim O. Smolka
www.lincolninst.edu
Estructura de precios y usos del suelo con distintos padrones de densidad
$
Km
$
Km
$
Km
Alta
densidad
Comparación de
gradientes de
precios
Baja
densidad
5-9 de Abril de 201043
Martim O. Smolka
www.lincolninst.edu
Mayor densidad mayor precio - 1
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka44
KM
$
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
10-
9 -
8 -
7 -
6 -
5 -
4 -
3 -
2 -
1 -
16 familias densidad “1”
www.lincolninst.edu
Mayor densidad mayor precio – 2a
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka45
KM
$
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
10-
9 -
8 -
7 -
6 -
5 -
4 -
3 -
2 -
1 -
Densificar
Plusvalias?
Entre 5 y 9 permitido densidad “2” - 8 familias!
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Mayor densidad mayor precio – 2b
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka46
KM
$
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
10-
9 -
8 -
7 -
6 -
5 -
4 -
3 -
2 -
1 -
Densificar
Plusvalias?
www.lincolninst.edu
Mayor densidad mayor precio - 3
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka47
KM
$
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
10-
9 -
8 -
7 -
6 -
5 -
4 -
3 -
2 -
1 -
Densificar
Plusvalias?
16 familias: 8 familias en densidad “2”8 familias densidad “1”
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Mayor densidad mayor precio - 4
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka48
KM
$
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
10-
9 -
8 -
7 -
6 -
5 -
4 -
3 -
2 -
1 -
Densificar
Plusvalias?
Nuevo equilibrio :Menor perimetro con mayor densidad en una cierta zona.
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Lección
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka49
Las Plusvalías resultantes de mayores densidades son
expresivas
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Cambio por alturas - en Pesos/m2
Extrato Zona Cambio de a %
Alto Santa Ana (1)Casas a aptos
700 1.350 92
Alto e medio alto
Barrio del Chico Calle 94
8 a 12 pisos
1.000 1.400 40
Media CedritosCasas a 6 pisos
250 500 100
Popular Zona de las Ferias
Casas a 5 pisos
150 275 83
(1) Solo permite casas. Por la misma zona de los cerros de Bogota, barrios comoRosales, Refugio, Retiro, permiten apartamentosFuente: Información fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando
dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados
5-9 de Abril de 2010 50Martim O. Smolka
www.lincolninst.edu
En la practica se cambia densidades en casos de ciudades en que ya no se
justifica expandir hacia la franja urbana
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka51
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Efectos de la regulación de uso sobre los precios del suelo
_________________________
Expansión del perímetro urbano
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka52
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Efecto de un limite urbano - 1 Limite urbano
KM
$
???
5-9 de Abril de 201053
Martim O. Smolka
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Efecto de un limite urbano - 2
Limite urbano
$
KM
5-9 de Abril de 201054
Martim O. Smolka
www.lincolninst.edu
KM
$
Cambio de densidades en áreas definidas
A
O
D
C
B
Mayor densidad en
área especifica
aumenta el precio
Curva de precios si todo
crecimiento absorbido con baja
densidad en toda la ciudad
E
J R
F
SI
ABCDEFB
5-9 de Abril de 201055
Martim O. Smolka
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Efecto de ampliación del limite urbano para absorber crecimiento urbano -3
Limite urbano
KM
$
Pag
A
PB
B
Aumento de
precios en
general
5-9 de Abril de 201056
Martim O. Smolka
www.lincolninst.edu
Efecto de ampliación del limite urbano para absorber crecimiento urbano -4
Limite urbano
KM
$
Pag
A
PA
PB
B
PC
Obs:
PB/Pag> PA/PC
La variación % de precios
en la periferia es mucho
mayor que en el centro
5-9 de Abril de 201057
Martim O. Smolka
www.lincolninst.edu
Lección
La conversión de suelo rural a urbano Valoriza las áreas a una tasa mayor que el promedio de la ciudad;
Implicaciones para la ordenación
territorial Implicaciones para la ordenación territorial
5-9 de Abril de 2010 58Martim O. Smolka
www.lincolninst.edu
Cambio de uso rural a urbanoen Pesos/m2
Zona Rural Urbana % *
Sur 3.750 (1) 20.000 433
Occidente 8.000 30.000 275
Norte 15.00070.000
(2)366
* = Valorización porcentual
(1)Valores entre $3.000 y 4.500
(2) Valores entre $40.000 y $100.000
Fuente: Información fornecida por el evaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de
Bogotá y de su banco de dados – base en transacciones efectivamente ocurridas
5-9 de Abril de 2010 59Martim O. Smolka
www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka60
Multiplicador del parcelamiento
El precio promedio del m2 de suelo enteramente servido = 5 veces el valor del suelo no urbanizado en el vecindad de Amagasi Inca.
En otras vecinidades multiplicador de 2 a 5 dependendo de la cantidad de servicios involucrados.
Ref. Barcia and Ortiz 1996 p. 101.
Quito, Ecuador
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Efectos de la regulación de uso sobre los precios del suelo
_________________________
Cambio de zonificacion
5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka61
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Ciudad sin zonificación - 1
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
KmO
Uso comercial
Uso residencial
Comercio 10 lotes
Residencias 14 lotes
5-9 de Abril de 201062
Martim O. Smolka
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Ciudad con zonificacion - 2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
KmO
Uso comercial
Uso residencial
CB
Uso exclusivo
residencial en
4 lotes
Con la zonificacion comercio ya no
puede usar todo el área OA.
Las familias perciben que pueden
ocupar BC y por lo tanto no
necesitan de todo el área de AZ
A Z
5-9 de Abril de 201063
Martim O. Smolka
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Ajustes para la zonificación - 3
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
KmOCB
Uso exclusivo
residencial
A E
Comercio reduciendo su ganancia
pagando mas por suelo
CA + AE = BC
Efecto de la zonificacion
aumento de precios para los
usos restringidos (comercio)
5-9 de Abril de 201064
Martim O. Smolka
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Lección
La Zonificación puede implicar en aumento – valorización - de precio en otras áreas que la zonificada!
Y devaluación en la área zonificada hace un uso inferior!
5-9 de Abril de 2010 65Martim O. Smolka
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Corolario: Desreglar zonificación permitiendo uso residencial en
área antes exclusiva para usos residencial - 4
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
KmOCB A E
Efecto de la zonificación
Aumento de los
precios –
valorización - en la
área BC y reducción
en las áreas OB y
CE
5-9 de Abril de 201066
Martim O. Smolka
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Cambio de uso Residencial para Comercial - en Pesos/m2
Extrato ZonaResidencia
lComercial % *
Alto e medio alto
Barrio del Chico
700 1.200 71
Av. 19 al norte
800 1.700 112
Media Cedritos 500 1.000 100
Popular Zona de las Ferias
200 500 (1) 150
* = Valorización porcentual
(1) – sobre la avenida 68
Fuente: Información fornecida por el evaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogotá y
de su banco de dados – base en transacciones efectivamente ocurridas.
5-9 de Abril de 2010 67Martim O. Smolka
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Efectos de cambios en normativas urbanísticas son generales no se
limita a la área afectada
5-9 de Abril de 201068
Martim O. Smolka
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Relaciones entre el costo de las intervencionespublicas y el incremento del valor de las tierras
Incremento en valor de la tierra
Bajo Alto
Bajo
•Inscripción de la tierra en catastro
Provisión información en mercados de tierra
•Titularización de la ocupación de la tierra•Cambios en la densidad de zonificación
Alto
•Universalización de servicios básicos•Servicios incompletos ej. agua pero no aguas negras•Metros
•Infraestructuras de aguas negras•Renovación urbana
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Plusvalías … regalos!
ConceptoPrecio
US$ /m2
Ex ante
Valorización %
Precio
US$ /m2
Ex post
‘Regalo’ en US$
Terreno de 5000 m2
Suelo rural a urbano
2 400% 10 40.000
Densificación/
verticalización100 80% 180 400.000
Zonificación
R->C200 100% 400
1,000,000
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Martim Oscar Smolka
Senior Fellow and Director of the
Latin America and the Caribbean Program
Lincoln Institute of Land Policy113 Brattle StreetCambridge, MA 02138, USA
Tel: 1- (617) 503 2155Fax: 1- (617) 661-7235
e-mail: [email protected]:\\www.lincolninst.edu
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Hyperlinks
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74
$ 450.0$ 526.3
$ 611.2
$ 1,479.3
$ 1,656.8
$ 1,864.8
$ 2,072.8
$ 2,280.9
$ 2,488.9
$ 2,696.9$ 2,696.9
$ 2,303.2
$ 3,213.7
$ 3,451.3
$ 3,688.8 $ 3,683.0$ 3,773.4
$ 3,863.9$ 3,954.3
$ 4,345.4
$ 4,736.4
$ 6,001.3
$ 4,879.9
$ 6,001.3
$ 0.0
$ 1,000.0
$ 2,000.0
$ 3,000.0
$ 4,000.0
$ 5,000.0
$ 6,000.0
1990 ene-93 feb-93 abr-93 jun-93 ago-93 sep-93 nov-93 ene-94 mar-94 may-94 jul-94 sep-94 nov-94 ene-95
Pesos
Expectativas - Ciudadela Desepaz
US$0.80
US$10.65
Cálculo de las plusvalías
Area Neta Urbanizable mt2……...1.900.000
Plusvalía por mt2........................... U$9.85
Plusvalía total aproximada ..........U$18.721.436.30
Comportamiento del precio por mt2 entre 1990 y febrero de 1995
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Expectativas – Chincha Peru
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Demanda Derivada
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Demanda Derivada
1. La demanda por suelo es derivada de la demanda por vivienda.
2. Nadie demanda suelo – la demanda es por el uso que se puede dar al suelo.
3. Uso (posible/esperado) determina el precio del suelo
4. Por que el precio de la vivienda es alto – el precio del suelo es alto – no el reverso!
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Decisión de los individuos
Ingreso
Tiempo/distancia
Amenidades
Infraestrutura e servicios
Otros gastosOtras viviendas
Acesibilidad
Cuanto $ dispuesto e apto a pagar por una vivienda en dada ubicacion
$
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$
distancia kmCBD Lote L
Renta
R
Costos de construction
Precio de la vivienda en el mercado
Ganancia del promotor
$
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Demanda Derivada - precio del suelo: formado en el residuo
Demanda por vivienda
Valor de venta del edificio (viviendas)
costos de edificación
costos de adm., marketing, financieros
Impuestos, exacciones, costos de urb., etc.
Ganancia ‘normal’
Precio del terreno
42
=
15 = 100 – (42+17+16+10)
17
16
10
15
100
-
85
+
+
+
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Demanda por vivienda: factores determinantes
Ingresos
Otras alternativas
Precios de otros bienes
en la canasta de consumo
Infraestructura y servicios
Preferencias
Disponibilidad/acceso
Viviendas en otras localizaciones
Amenidades, tiempo, riesgo, etc.
Crédito/financiación
Alimentación,
vestuario, lazer etc.
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La doctrina del Mayor y Mejor Uso del Suelo
Establece en esencia que los mayores valores(precios/rentas) resultan del subastador(agente individual o empresas) que puede dar elmejor uso (extraer la mayor utilidad/ganancia)de una dada parcela /localización del suelo.
Extendido a un contexto dinámico el mayor valorrefiere a la maximización del valor presenteneto derivado del suelo y mejor uso refiere a suusos potenciales (futuros).
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Suelo servido
•Acceso a escuela de calidad,
•Servicios de salud, R
•Recreación,
•Transporte,
•Abasto de alimentos etc
•(ref. UN??)
Tierra designada para uso urbano e equipada con infra-
estructura básica, incluyendo el acceso (aun que sin
pavimentación) a la red de vialidad urbana, alumbrado
público, agua, sistemas de alcantarillado y pluvial, bien como
servicios de electricidad y telefonía. (Mayo e Angel, 1993.)
Pero puede/debe considerar también
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Lote urbano según la legislación brasileña
Debe de contar con al menos 2 (dos) de losservicios siguientes:
1. Acera o pavimentación
• con drenaje de aguas lluvias;
2. Sistema de agua;
3. Sistema de alcantarillado;
4. Rede pública de electricidad
• con o sin polos de distribución residencial;
5. Escuela fundamental o centro de salud
• a una distancia máxima de 3 km.