Mazdzīvokļu ēku novērtējums

Nekustamā īpašuma

Lukši, Svariņu pagastā, Dagdas novadā

NOVĒRTĒJUMS

2020.gads Rīga

Dagdas novada pašvaldība

2020.gada 13.janvāris

Par nekustamā īpašuma Lukši, Svariņu pagastā, Dagdas novadā tirgus pārdošanas vērtības aprēķināšanu

Pamatojoties uz Jūsu lūgumu, mēs apskatījām augstāk minēto īpašumu, tā apkārtni un izanalizējām mums pieejamo informāciju, kas varētu ietekmēt nekustamā īpašuma vērtību. Izpētes nolūks bija noteikt nekustamā īpašuma tirgus pārdošanas vērtību. Nekustamais īpašums sastāv no zemes gabala ar kopējo platību 0,94 ha, kura īpašuma tiesības reģistrētas Svariņu pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 100000595759 ar kadastra Nr. 6090 001 0385. Veicot informācijas analīzi, tika ņemts vērā, ka novērtējuma mērķis ir nekustamā īpašuma vērtības noteikšana pārdošanai izsolē. Tirgus vērtība – aprēķināta summa, par kādu vērtēšanas datumā īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra savstarpēji nesaistītu pušu darījumā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša piedāvājuma, katrai no pusēm rīkojoties kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas. (LVS 401:2013, p.2.1.11.) Īpašuma apskate un novērtēšana tika veikta 2020.gada 07.janvārī. Atbilstoši vērtības definīcijai, kā arī balstoties uz informāciju, ko satur šis ziņojums, mūsu zināšanām un pieredzi, mūsu viedoklis ir sekojošs:

Nekustamā īpašuma tirgus vērtība apskates datumā noapaļojot ir:

900,- EUR (Deviņi simti euro)

Veicot aprēķinus, mēs ņēmām vērā tādus vērtību ietekmējošus faktorus kā rajons, apkārtne, attīstības tendences, līdzīgi pārdošanas darījumi, kā arī citi faktori, kas varētu ietekmēt apskatāmā īpašuma tirgus vērtību. Izmantotās informācijas precizitāte un patiesums iespēju robežās ir pārbaudīta, bet nevar tikt garantēta. Mēs apliecinām, ka personas, kas parakstījušas ziņojumu, kā arī citi uzņēmuma darbinieki nav finansiāli ieinteresēti vai kādā citādā veidā ieinteresēti neobjektīvi atspoguļot tirgus vērtību, un ka arī mūsu atalgojums nav atkarīgs no novērtējuma summas.

Ar cieņu,

Pēteris Strautmanis SIA VCG Ekspertu grupa valdes priekšsēdētājs

ŠIS DOKUMENTS IR ELEKTRONISKI PARAKSTĪTS AR DROŠU ELEKTRONISKO PARAKSTU UN SATUR LAIKA ZĪMOGU

Novērtējamais īpašums: Lukši, Svariņu pagastā, Dagdas novadā. 3

Saturs

1. Nozīmīgāko faktu un secinājumu izklāsts ....................................................................................... 4

2. Novietnes plāns .................................................................................................................................. 5

3. Situācijas plāns .................................................................................................................................. 5

4. Zemes gabala izvietojums apkārtnē ................................................................................................. 6

5. Zemes gabala robežu plāns .............................................................................................................. 7

6. Foto attēli ............................................................................................................................................ 8

7. Vērtības definīcija ............................................................................................................................... 8

8. Pieņēmumi un ierobežojošie faktori ................................................................................................. 9

9. Tirgus analīze.................................................................................................................................... 10

10. Atrašanās vieta ............................................................................................................................... 18

11. Zemes gabala īss apraksts ............................................................................................................ 18

12. Labākā un efektīvākā izmantošanas veida analīze ..................................................................... 19

13. Pozitīvie un negatīvie faktori, kas ietekmē īpašuma vērtību ..................................................... 19

14. Novērtēšanas pieejas ..................................................................................................................... 20

15. Tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeja ........................................................................................... 20

16. Salīdzināmo objektu īss apraksts (LIZ, citas zemes) ................................................................. 21

17. Aprēķins ar tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju (LIZ, citas zemes) ....................................... 22

18. Iegūtā vērtība .................................................................................................................................. 23

19. Neatkarības apliecinājums ............................................................................................................ 23

20. Iesniegtie dokumenti un pielikumi ............................................................................................... 24


1. Nozīmīgāko faktu un secinājumu izklāsts

Novērtējamais īpašums: Lukši, Svariņu pagastā, Dagdas novadā

Kadastra Nr.: 6090 001 0385

Zemes vienības kadastra apzīmējumā Nr.: 6090 001 0262

Īpašnieks: Dagdas novada pašvaldība, reģistrācijas

numurs 90000041224. Adrese: Alejas iela 4, Dagda, Dagdas novads, LV-5674

Objekta juridiskais apraksts: Īpašuma tiesības reģistrētas Svariņu pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 100000595759

Kopējā platība: 0,94 ha

Zemes sadalījums:

0,94 ha, t.sk.:

• LIZ – 0,93 ha;

• Zem ūdeņiem – 0,01 ha.

Vidējais LIZ kvalitātes novērtējums ballēs: 27 balles

Esošais izmantošanas veids: Lauksaimniecībā izmantojamā zeme

Labākais un efektīvākais izmantošanas veids: Lauksaimniecībā izmantojamā zeme

Vērtējuma pasūtītājs: Dagdas novada pašvaldība, reģistrācijas

numurs 90000041224. Adrese: Alejas iela 4, Dagda, Dagdas novads, LV-5674

Vērtējuma mērķis: Nekustamā īpašuma vērtības noteikšana

pārdošanai izsolē

Apgrūtinājumi:

Netika konstatēti

Vērtības:

Tirgus vērtība: 900,- EUR

(Deviņi simti euro)

Vērtības indikatori:

Tirgus vērtība par ha: 965,97,- EUR

Īpašuma apskate un novērtēšana tika veikta: 2020.gada 07.janvārī

Piezīmes:


2. Novietnes plāns

Izmantotais avots: Karšu materiāls no www.balticmaps.eu, ©Karšu izdevniecība Jāņa sēta

3. Situācijas plāns

Izmantotais avots: Karšu materiāls no www.balticmaps.eu, ©Karšu izdevniecība Jāņa sēta

http://www.balticmaps.eu/

http://www.balticmaps.eu/


4. Zemes gabala izvietojums apkārtnē

Izmantoti Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas dati, 2020.gads.


5. Zemes gabala robežu plāns

Izmantoti Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas dati, 2020.gads.


6. Foto attēli

Novērtējamais zemes gabals



Piebraucamais ceļš

7. Vērtības definīcija

Saskaņā ar Latvijas Standartam LVS 401:2013, Tirgus vērtība ir aprēķināta summa, par kādu vērtēšanas datumā īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra savstarpēji nesaistītu pušu darījumā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša piedāvājuma, katrai no pusēm rīkojoties kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas.

Tirgus vērtība tiek pielīdzināta visiespējamākajai darījuma cenai tirgū vērtēšanas datumā, kas reāli var tikt saņemta. Tā ir augstākā no reāli iespējamās pārdevējam un zemākā no reāli iespējamām pircējam.

Vērtēšanas datums izsaka tirgus vērtības aprēķina piesaisti konkrētam datumam. Tā kā tirgus situācija var mainīties, aprēķinātā vērtība citā laika momentā var izrādīties ar lielāku novirzi no darījuma cenas. Vērtējuma rezultāts parāda tirgus stāvokli tieši vērtēšanas datumā, nevis pagātnē vai nākotnē.

Īpašuma apskate un novērtēšana tika veikta 2020.gada 07.janvārī.


8. Pieņēmumi un ierobežojošie faktori

Tirgus vērtības noteikšanā tiek piemēroti šādi nozīmīgākie pieņēmumi:

• Pasūtītāja iesniegtajā dokumentācijā fiksētās platības un apraksti ir precīzi;

• Iespējamās mājokļu tirgus izmaiņas, kas var notikt līdz darījumam tiek uzskatītās par nebūtiskā, bet vērtējamā objekta tirgus vērtības noteikšanā tiek ņemtas cenas izmaiņas tendence vērtējamā objekta atrašanās vietā..

• Īpašums var tikt pārdots tirgū un nepastāv nekādi apgrūtinājumi darījumam - īpašuma tiesību maiņai;

• vērtējuma atskaitē tiek iekļauti visi nozīmīgākie aspekti, kas ietekmē vērtējamā objekta tirgus vērtību;

• Vērtējamais objekts nav apķīlāts vai apgrūtināts ar jebkādiem citiem apgrūtinājumiem, izņemot tos, kas iekļauti vērtējuma atskaitē;

• Vērtējamais Īpašums tiks apsaimniekots saprātīgi, atbilstoši tā konstruktīvām un ekspluatācijas īpatnībām, lai saglabātu tā lietošanas vērtību laika periodā, kamēr tas ir izdevīgi īpašniekiem.

• Īpašumam ir pieejamas atskaitē minētās komunikācijas.

Ierobežojošie faktori:

• Vērtējuma saturs un rezultāti ir derīgi tikai uzrādītajam vērtēšanas mērķim;

• Vērtējuma saturs ir konfidenciāls, izņemot gadījumus, ja to nepieciešams iesniegt attiecīgās organizācijās sertifikāta vai licences iegūšanai, kā arī kvalitātes pārbaudei strīdus jautājumu gadījumos

• Vairums pieņēmumu un aprēķinu, kas lietoti atskaitē, attiecināmi tikai uz konkrēto novērtējumu un nav izmantojami atrauti no konteksta;

• Īpašuma tehniskais stāvoklis tika apsekots vizuāli uz vietas, tas netika pārbaudīts ar speciālām inženiertehniskām metodēm; Tiek pieņemts, ka nekustamam īpašumam nav apslēptu vai neredzamu konstrukciju stāvokļu, kas paaugstina vai pazemina īpašuma vērtību, un var tikt atklāti tikai ar speciālām inženiertehniskās izpētes metodēm;

• Tā kā ģeoloģisko apstākļu izpēte netika iekļauta vērtēšanas uzdevumā, kā arī netika iesniegta nekāda informācija, kas liecinātu par īpašām gruntīm, īpašuma tirgus vērtība ir noteikta, pieņemot, ka nepastāv nekādas objekta vērtību ietekmējošas grunts īpatnība;

• Ir pieņemts, ka vērtējamais īpašums atbilst visām vides aizsardzības prasībām, un nav paredzama ar vides aizsardzību saistītu prasību ietekme uz īpašuma vērtību;

• Vērtētājs nav atbildīgs par datiem - ziņām, plāniem, precizējumiem, izpētes materiāliem un citiem dokumentiem, ko ir iesniedzis vērtējuma pasūtītājs;

• Novērtētāji ir pieņēmuši, ka, bez novērtējumā apskatītajiem, nav citu rakstisku vienošanos vai nomas līgumu, kas ietekmē vērtību

• Vērtējamā objekta tirgus vērtība tiek noteikta tikai uz ziņojumā minēto vērtējuma datumu, Vērtētājs neuzņemamies atbildību par ekonomiskajiem, juridiskajiem un fiziskajiem faktoriem, kas notikuši pēc vērtēšanas datuma un to ietekmi uz vērtējamā objekta tirgus vērtību;

• Nekustamā īpašuma tirgus vērtība ir spēkā pie nosacījuma, ka īpašums nav apgrūtināts ar īrniekiem, nomniekiem un citiem šāda veida apgrūtinājumiem, ja vērtējumā nav atrunāts citādi;

• Vērtējums ir veikts atbilstoši Latvijas Valsts Standartam LVS 401:2013 un vērtētāju profesionālās ētikas normām.

• Vērtējumā iekļautā informācija, fotogrāfijas un cita dokumentācija, kuru radījis vērtētājs un ir iekļauta atskaitēs, ir vērtētāja un SIA “VCG Ekspertu grupa” intelektuālais īpašums. Atskaites teksts ir izmantojams tikai pilnā apjomā. Bez rakstiskas vērtētāja un SIA “VCG Ekspertu grupa” piekrišanas nevienu no atskaites daļām vai atskaiti kopumā, nedrīkst publicēt, publiskot, reproducēt, izplatīt vai kā citādi darīt publiski pieejamu, tai skaitā ar reklāmas, sabiedrisko attiecību, informatīvo ziņu, pārdošanas mediju vai citu sabiedriskās saziņas līdzekļu starpniecību, kā arī aizliegts izmantot vērtējuma atskaites formas vai to daļas jaunu vērtējumu atskaišu formu radīšanai.


9. Tirgus analīze

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes ( LIZ) cenu veido sekojoši faktori:

➢ lauksaimniecības attīstības līmenis pagastā, novadā un reģionā; ➢ pagasta, novada un reģiona vispārējais ekonomiskās attīstības līmenis; ➢ LIZ auglība ; ➢ LIZ meliorācijas stāvoklis; ➢ vienlaidus zemes gabala lielums; ➢ zemes gabala konfigurācija; ➢ attālums līdz pagastu, novadu un reģionālajiem centriem; ➢ ES un valsts atbalsta programmas.

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitāti jeb kvalitatīvo novērtējumu izsaka ballēs un viena zemes vērtības balle ir atbilst 70 kg rudzu, kas naudas izteiksmē sastāda 3,71 Ls. No 2012.gada 1.janvāra lauksaimniecībā izmantojamās zemes atkarībā no kvalitatīvā novērtējuma iedala septiņās (7) kvalitātes grupās:

I kvalitātes grupa mazāk par 10 ballēm

II kvalitātes grupa no 10 līdz 19 ballēm

III kvalitātes grupa no 20 līdz 30 ballēm

IV kvalitātes grupa no 31 līdz 40 ballēm

V kvalitātes grupa no 41 līdz 50 ballēm

VI kvalitātes grupa no 51 līdz 60 ballēm

VII kvalitātes grupa vairāk par 60 ballēm


2018. gadā ar zemi notikuši tikai 842 darījumi, kas skaita ziņā ir viszemākais rādītājs pēdējo sešu gadu laikā, visstraujāk darījumu skaits samazinājies Vidzemē – par aptuveni trešdaļu. Arī Zemgalē, kur zeme visauglīgākā, pērn tas krities par 14%. Tāpat kā iepriekšējos gados, visdārgāk zeme maksājusi Zemgalē, kur darījumi notikuši 7000 – 10 000 eiro robežās par hektāru. Darījumu skaita samazinājumu ir ietekmējis auglīgas un lauksaimniecībā tūlīt izmantojamas zemes trūkums piedāvājumā. LIZ ir sadrumstalota, saimniecības mazas un zeme nepietiekami kopta un apstrādāta. LIZ piedāvājumā dominē aizaugušas pļavas ar zemu auglību un sliktu piekļūšanu.


LIG160. Lauksaimniecībā izmantojamās zemes pirkšanas cena reģionos (EUR par ha)

Pļavas un ganības 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Vidzemes reģions 310,23 498,73 599,04 1047,55 1398,21 1487,78 1516,92

Kurzemes reģions 970,93 910,25 1113,33 1490,48 1301,98 1664,48 1729,83

Zemgales reģions 825,07 839,72 1402,40 1665,48 2589,38 2608,98 2709,34

Latgales reģions 380,29 752,09 580,49 860,48 752,99 941,80 1022,38

Pierīgas reģions 852,10 800,95 1225,47 1466,23 1612,06 2002,59 2043,59

LATVIJA 470,63 741,50 1042,98 1371,29 1525,68 1635,19 1663,29


LIG160. Lauksaimniecībā izmantojamās zemes ( aramzemes ) pirkšanas cena reģionos (EUR par ha)

Aramzeme 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Vidzemes reģions 567,83 873,57 1443,63 1490,46 1717,84 1758,29 2119,20

Kurzemes reģions 1197,94 1527,88 1778,69 2059,76 2461,43 2657,14 3100,38

Zemgales reģions 2354,08 2697,42 2943,29 3696,50 3867,81 4449,60 4504,94

Latgales reģions 400,04 829,42 764,77 923,65 1011,84 1139,29 1504,58

Pierīgas reģions 1325,29 2490,52 2759,60 3419,25 2844,25 3167,83 3139,59

LATVIJA 1165,26 2182,14 2427,11 2552,22 2654,18 2917,41 2975,47


LIZ nomas tirgus pēdējos astoņos gados saglabā stabilu pieaugumu visos reģionos un LR ir divkāršojies. LIG150. Lauksaimniecībā izmantojamās zemes nomas cena statistiskajos reģionos (EUR par ha)

Zemes nomas cena 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Pierīgas reģions 28,19 33,95 34,97 36,17 39,30 42,41 54,83 60,22

Vidzemes reģions 18,10 21,19 23,05 29,48 36,56 37,60 44,38 49,08

Kurzemes reģions 29,92 32,80 34,06 39,74 41,43 48,20 56,85 64,47

Zemgales reģions 37,88 47,42 47,92 51,80 61,33 62,16 80,19 89,13

Latgales reģions 21,83 21,37 24,70 26,13 30,67 35,55 41,59 42,97

LATVIJA 28,64 32,83 34,43 37,50 42,70 45,75 56,67 61,87

LAG010. Lauksaimniecībā izmantojamās zemes izmantošanas (tūkst. hektāru) dinamika.


Kultūra / Gadi

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

Lauksaimniecībā izmantojamā zeme 2534 2516 2451 2287 2048 1832 1874 1832 1749 1617 1587 1582 1596 1582 1642

..aramzeme 1656 1644 1588 1443 1225 1002 1060 1079 1059 987 970 958 973 957 1009

…graudaugi 675 648 697 694 486 408 446 483 466 416 420 444 415 429 437

…pākšaugi 11 9 7 3 3 3 4 5 7 3 2 3 3 3 3

…tehniskās kultūras 16 11 10 4 5 3 3 3 5 9 10 11 22 29 58

…kartupeļi 80 82 97 88 80 75 79 70 59 50 51 55 54 55 49

…cukurbietes 14,7 14,6 24,8 12,1 12,0 9,5 10,0 10,9 16,3 15,5 12,7 14,1 15,9 14,4 13,8

…atklātā lauka dārzeņi 10,8 12,7 19,1 18,6 17,5 17,5 15,7 13,5 11,6 9,8 9,7 13,3 12,5 14,3 13,5

…zemenes … … … … … … … 0,7 0,6 0,6 0,8 1,2 1,1 1,1 0,9

…lopbarības zaļbarības kultūras 783 804 682 577 565 393 412 404 406 396 360 314 344 295 315

…papuves 12 11 4 12 25 69 70 73 72 74 92 88 94 105 107

...siltumnīcas … … … … … … … … … 0,08 0,11 0,17 0,16 0,25 0,15

…pārējās aramzemes kultūras 54 51 48 34 31 23 21 17 16 15 11 14 13 13 11

..ilggadīgie stādījumi 30 28 20 20 20 29 16 15 12 12 12 12 12 12 12

..pļavas un ganības 848 844 843 825 803 801 798 738 678 618 606 611 610 613 621

Kultūra / Gadi

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Lauksaimniecībā izmantojamā zeme 1734 1855 1839 1825 1833 1806 1816 1841 1878 1873 1885 1931 1932 1938

..aramzeme 1092 1205 1188 1170 1168 1174 1158 1178 1208 1209 1230 1288 1290 1295

…graudaugi 469 512 522 544 541 542 527 575 584 655 672 716 704 691

…pākšaugi 2 1 2 2 3 3 4 5 7 12 32 42 57 54 …tehniskās kultūras 75 87 102 86 97 114 125 120 131 103 91 105 122 129

…kartupeļi 45 45 40 38 30 30 30 28 27 27 25 23 23 22

…cukurbietes 13,5 12,7 0,3 … … … … … … … … … … … …atklātā lauka dārzeņi 12,9 13,4 11 9,5 8,2 8,1 8,1 8,1 8,5 8,2 8,1 8,1 8 8,2

…zemenes 0,7 0,5 0,3 0,4 0,3 0,5 0,4 0,4 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,6 …lopbarības zaļbarības kultūras 372 441 443 427 431 401 388 383 385 341 339 335 298 300

…papuves 91 87 62 56 53 70 70 56 62 58 60 54 75 85

...siltumnīcas 0,13 0,17 0,11 0,08 0,1 0,1 0,07 0,08 0,07 0,1 0,06 0,06 0,05 0,05 …pārējās aramzemes kultūras 11 6 5 7 5 6 6 4 3 4 2 5 3 4 ..ilggadīgie stādījumi 13 13 10 7 6 7 7 6 6 6 7 8 8 8 ..pļavas un ganības 629 637 641 648 659 625 651 656 663 657 648 635 635 635

Grafiks LAG010. Lauksaimniecībā izmantojamās zemes izmantošana (tūkst. hektāru)


Analizējot piedāvājuma un pieprasījuma attiecību īpatsvaru, jāsecina, ka lauksaimniecībā

izmantojamo zemju tirgus segmentā pieprasījums būtiski pārsniedz piedāvājumu. Pieprasītākie ir zemes gabali, kuru platība ir virs 10 ha un zeme ir apstrādāta. Aramzemes, ganību un pļavu zemes cenu ietekmējošie faktori ir;

paaugstina samazina

Liels īpašums Mazs īpašums

Apstrādāts tīrums Aizaugušas pļavas

Iznomāts īpašums Apgrūtināta piekļūšana

Ērta piekļūšana Aplūstošs īpašums

Meliorēta zeme Nemeliorēta zeme

Tiek sēti graudaugi Netiek pļauta zāle

Augsta zemes kvalitāte Zema zemes kvalitāte


Lauksaimniecībā izmantojamās zemes darījumu vidējās cenas (eiro/ha)

LIZ atrašanās reģions Min cena Max cena

Pierīgas reģions EUR 1996,00 EUR 35 82,00

Zemgales reģions EUR 32 41,00 EUR 47 17,00

Kurzemes reģions EUR 22 00,00 EUR 33 41,00

Vidzemes reģions EUR 16 64,00 EUR 21 57,00

Latgales reģions EUR 11 99,00 EUR 15 83,00

25. lielākie LIZ īpašnieki LR 2018. gadā ha.

1 SIA "MYRTILLUS" 16 310,98

2 SIA "IRI Forest Assets Latvia" 9597,09

3 AS "Attīstības finanšu institūcija Altum" 7404,67

4 SIA "ARTIS JP" 5517,83

5 "Austrumu Mežs" SIA 4353,13

6 Sabiedrība ar ierobežotu atbildību "TAND UKRI" 4073,92

7 SIA "Agrolats Nekustamie Īpašumi" 3328,57

8 SIA "UZVARALAUKS" 3319,93

9 Sabiedrība ar ierobežotu atbildību "PAMPĀĻI" 2718,99

10 Ingleby Dobele Agro SIA 2663,32

11 Sabiedrība ar ierobežotu atbildību "FRIEDRICH HAASE" 2627,32

12 Sabiedrība ar ierobežotu atbildību "PS LĪDUMS" 2446,89

13 SIA "Lauku Agro" 2405,66

14 SIA "Stortenbekera un Hopnera lauksaimniecība" 2155,98

15 Akciju sabiedrība "Megape Īpašumi" 2132,77

16 Sabiedrība ar ierobežotu atbildību "DELAGRI" 2067,52

17 SIA "DRĪDGERA ZEMES" 2062,69

18 SIA "FRAGARIA" 1995,14

19 SILMALAS MEŽS SIA 1985,65

20 Sabiedrība ar ierobežotu atbildību "CVH" 1954,47

21 Sabiedrība ar ierobežotu atbildību "RTRK" 1933,57

22 Aizkraukles rajona zemnieku saimniecība "ĢĒĢERI" 1916,57

23 Akciju sabiedrība "AGROFIRMA TĒRVETE" 1909,62

24 CMC LAND, SIA 1909,27

25 SIA "IRI Asset Management" 1890,66

Avoti : LR ZG, VZD un CSP dati.

Vērtētāji ir veikuši visu pēc VZD datu bāzes 2018 - 2019.g. notikušo darījumu ar nekustamajiem īpašumiem Latgales reģionā (Aglonas, Baltinavas, Balvu, Ciblas, Dagdas, Daugavpils, Krāslavas, Kārsavas, Krustpils, Līvānu, Ludzas, Preiļu, Rēzeknes, Riebiņu, Rugāju, Varakļānu, Vārkavas, Viļakas, Viļānu, Zilupes novados), kuru objekts ir lauksaimniecībā vai mežsaimniecībā izmantojama zeme, pārdevumu datu analīzi, izmantojot datus, kas atbilst sekojošiem parametriem:

• lauksaimniecībā izmantojamām zemēm – zemes platība ne mazāka kā 1 ha, LIZ īpatsvars sākot no 70% no kopējās zemes platības, pārdevuma cena augstāka par zemes kadastrālo vērtību;

• mežsaimniecībā izmantojamām zemēm – zemes platība ne mazāka kā 1 ha, meža zemju īpatsvars sākot no 70% no kopējās zemes platības, pārdevuma cena augstāka par zemes kadastrālo vērtību. Analizējot piedāvājuma un pieprasījuma attiecību īpatsvaru, jāsecina, ka lauksaimniecībā un mežsaimniecībā izmantojamo zemju tirgus segmentā pieprasījums būtiski pārsniedz piedāvājumu, kas norāda uz iespējamu šo nekustamo īpašumu vērtību paaugstināšanos turpmākajā periodā. Zemes gabalu ezeru krastos pirkuma – pārdevuma cenas ir lielākas, salīdzinājumā ar lauksaimniecības zemes gabaliem. Īpašumus pie ūdeņiem pārsvarā pērk ar ieceri veidot piemājas saimniecību ar atpūtas iespēju ezera krastā. Tāpēc zemes gabalu pie ūdeņiem vērtību ietekmējošie faktori ir tādi, kā: ērts piebraucamais ceļš, pieeja pie ezera, ezera krasta labiekārtojums, zemes gabala konfigurācija un reljefs, kā arī ūdens kvalitāte un ezera atpazīstamība. Dagdas novadā kopumā zemes gabaliem ar


izveidotu pieeju pie ezera un labiekārtotu pludmali cenas ir 2000 – 4000 EUR/ha, bet zemes gabaliem bez labiekārtotas pieejas pie ezera un pludmales cenas ir 1000 - 2000 EUR/ha, atkarībā no ezera atpazīstamības, zemes platības un sakoptības. Dagdas novada teritorijā brīvu un neapsaimniekotu lauksaimniecības zemes gabalu un zemes gabalu ezeru krastos praktiski nav, jo pagastā aktīvi attīstās lauksaimniecība un pārsvarā visas lauksaimniecībā izmantojamās zemes platības ir izmantotas vietējo zemnieku saimniecību vajadzībām, bet zemes gabali ūdeņu tuvumā tiek piemēroti privātai atpūtai vai viesu māju vajadzībām. Tāpēc zemes gabalu piedāvājums Dagdas novada teritorijā ir ierobežots.

10. Atrašanās vieta

Novietojums: Nekustamais īpašums atrodas Lukši, Svariņu pagasta, Dagdas

novadā. Līdz Dagdas pilsētas centram aptuveni 25 km. Zemes gabals atrodas netālu no Svariņu pagasta centra.

Sabiedriskā transporta pieejamība, piekļūšanas iespējas:

Piebraukšana ar visa veida autotransportu, piepilsētas autobusu maršrutu kustība, pieturvieta atrodas 10 min

gājiena attālumā no objekta.

Apkārtne, infrastruktūra: Lauku un mazstāvu dzīvojamo māju apbūves teritorija.

Vides tīrība: Tuvākajā apkārtnē būtisku piesārņojumu avotu nav.

11. Zemes gabala īss apraksts


Zemes sadalījums:

0,94 ha, t.sk.:

• LIZ – 0,93 ha;

• Zem ūdeņiem – 0,01 ha.

Kadastrālās vērtības noteikšanas datums: 01.01.2020.

Zemes kadastrālā vērtība: 348,- EUR

Apgrūtinājumi: Netika konstatēti

Uzlabojumi: Netika konstatēti

Pieejamās komunikācijas: Nav pieejamas

Konfigurācija: Daudzstūris

Reljefs: Zemes gabala reljefs līdzens

Zonējums un tā atbilstība: Lauku teritorija

Drenāža un gruntsūdeņi: Nav informācijas

Riski (piem. applūšana, erozija u.c.): Maz ticami


12. Labākā un efektīvākā izmantošanas veida analīze

Īpašuma tirgus vērtība ir ekonomiskās situācijas funkcija un tiek noteikta, pamatojoties uz vērtēšanas pamatprincipiem, ņemot vērā visus sociāli – ekonomiskos, fiziskos un politiskos faktorus. Tā atspoguļo nekustamo īpašumu tirgus dalībnieku spēku samēru, kā arī iezīmē šo samēru izmaiņas tendences. Jebkurš saprātīgs pircējs vai investors tiecas iegūt maksimālu atdevi no ieguldītajiem līdzekļiem, nekustamo īpašumu izmantojot atbilstoši tā labākajam un efektīvākajam izmantošanas veidam. Šis izmantošanas veids būs atkarīgs no nekustamo īpašumu tirgus stāvokļa, savukārt tirgus vērtība pie minētā izmantošanas veida būs visaugstākā Saskaņā ar šā ziņojuma mērķi labākais un efektīvākais izmantošanas veids ir definējams kā nekustamā īpašuma pielietojums, kurš vērtēšanas brīdī radīs lielāko ieguvumu īpašniekam (naudas vai ērtību ziņā). Labākā un efektīvākā izmantošana ir aktīva tāda izmantošana, pie kuras tiek iegūts maksimālais labums, un kas ir reāli iespējama, tiesiska un finansiāli pamatota. (LVS 401:2013) Labākā un efektīvākā izmantošana var sakrist ar aktīva pašreizējo izmantošanas veidu, vai arī var būt kāds cits alternatīvs izmantošanas veids. To nosaka izmantošanas veids, kuru tirgus dalībn ieks iecerējis, nosakot cenu, kuru tas būtu ar mieru maksāt par īpašumu. (LVS 401:2013) Labāko un efektīvāko lietošanas veidu var ierobežot atsevišķu darbību aizliegums. Līdzsvarots un konsekvents pielietojums ir svarīgs apsvērums, nosakot labāko un efektīvāko izmantošanas veidu. Labākais un efektīvākais izmantošanas veids dotajā situācijā ir lauksaimniecībā izmantojamā zeme, jo šis izmantošanas veids ir reāli iespējams, saprātīgi pamatots, juridiski likumīgs un šim īpašuma veidam visatbilstošākais. Nekustamā īpašuma esošais lietošanas veids atbilst labākajam un efektīvākajam izmantošanas veidam. Nekustamais īpašums tiek vērtēts atbilstoši tā esošajam izmantošanas veidam.

13. Pozitīvie un negatīvie faktori, kas ietekmē īpašuma vērtību

Pozitīvie faktori, kas ietekmē nekustamā īpašuma vērtību:

• Gleznaina, tīra vide;

• Atrodas netālu no Svariņu pagasta centra.

Negatīvie faktori, kas ietekmē nekustamā īpašuma vērtību:

• Salīdzinoši mazaktīvs nekustamā īpašuma tirgus;


14. Novērtēšanas pieejas

LVS 401:2013 p. 3.20. „Vērtēšanas pieejas” apakšpunkts 3.20.1. skan sekojoši: „Lai īpašuma vērtību aprēķinātu saskaņā ar atbilstošo vērtēšanas bāzi, vērtētājam jāizmanto viena vai vairākas vērtēšanas pieejas. Trīs šajā ietvarā aprakstītās un definētās pieejas ir galvenās vērtēšanā izmantotās pieejas. Visu pieeju pamatā ir cenu līdzsvara, sagaidāmā labuma un aizvietošanas ekonomiskie principi.” Šīs pieejas ir:

• Izmaksu pieeja;

• Ienākumu pieeja;

• Tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeja.

Šajā gadījumā nekustamā īpašuma vērtības noteikšanai tiek izmantota tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeja, jo šī ir vienīgā no metodēm, kas vispatiesāk atspoguļo nekustamā īpašuma tirgus vērtību.

15. Tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeja

Tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeja – ar tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju tiek iegūts vērtības indikators, kura pamatā ir vērtējamā aktīva un līdzīgu vai identisku aktīvu, par kuru cenām ir pieejama informācija, salīdzinājums. (LVS-401:2013)

Tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeja balstās uz salīdzināmām cenām tirgū, kuras tiek maksātas par līdzīgiem īpašumiem tirgū, cenas, kuras pieprasa īpašnieki, un piedāvājumi, kurus izsaka iespējamie īpašuma pircēji vai nomnieki tirgū.

Tirgus dati, ja tie tiek rūpīgi izvērtēti un analizēti, ir labs īpašuma vērtības rādītājs, jo tie atspoguļo pārdevēju, lietotāju un investoru darbības. Tirgus datu pieeja balstās uz aizvietošanas principu, tas nozīmē, ka apdomīga persona par īpašuma iegādi vai nomu nemaksās vairāk kā par līdzīga īpašuma iegādi vai nomu.

Šīs pieejas pirmais solis ir darījumu ar identiskiem vai līdzīgiem aktīviem, kas nesen ir notikuši tirgū, cenu izvērtēšana. Ja pēdējā laikā ir notikuši tikai daži darījumi, var būt lietderīgi izvērtēt identisku vai līdzīgu aktīvu, kas ir paredzēti vai tiek piedāvāti pārdošanai, piedāvājuma cenas ar noteikumu, ka šī informācija ir pilnīgi precīza un tiek kritiski analizēta. Tāpat var būt nepieciešams koriģēt informāciju par notikušo darījumu cenām ar mērķi atspoguļot jebkuras darījuma faktisko apstākļu un vērtības bāzes atšķirības, kā arī pieņēmumus, kas ir izvirzīti vērtēšanas vajadzībām. Vērtējamam aktīvam un notikušajos darījumos iesaistītajiem aktīviem var būt arī atšķirīgi juridiskie, ekonomiskie vai fiziskie raksturlielumi. (LVS-401:2013)

Šī izpēte liek pārskatīt daudzus darījumus, tos analizēt un pielāgot to atšķirības.

Vērtēšanas gaitā korekcijas tiek sagrupētas pēc sekojošām galvenajām pazīmēm: 1. Darījuma finansēšanas apstākļi. Ja kādam no salīdzināmajiem objektiem darījumā ir netipiski finansēšanas apstākļi (piem., 100% hipotekārais kredīts, darījumu finansē pārdevējs, samazināta procentu likme, atliktais maksājums u.c.), pārdevuma cena tiek attiecīgi koriģēta. 2. Pārdošanas apstākļi un laiks. Salīdzināmo darījumu pārdošanas cenas tiek koriģētas, ņemot vērā to pārdošanas apstākļus (piem., pārdošana piespiedu kārtā izsolē, darījums starp savstarpēji saistītām vai ieinteresētām personām, netipiski īss ekspozīcijas laiks, tirgus cenu līmeņa izmaiņas kopš darījuma veikšanas u.c.). 3. Novietojums. Nepieciešams korekcijas faktors, jo novietojums būtiski ietekmē novērtējamā īpašuma tirgus vērtību. 4. Fiziskie parametri. Tiek veiktas korekcijas, atkarībā no objektu platības, konfigurācijas, reljefa u.c. parametriem.

Korekcijas koeficienti parāda katra faktora salīdzinājumu attiecības veidā starp vērtējamo īpašumu un salīdzināmiem īpašumiem.

Koeficients ir lielāks par 0% (jeb pozitīvs), ja pēc vērtētāja slēdziena novērtējamais Objekts konkrētajā vērtību ietekmējošā faktora ietekmē ir pārāks attiecībā pret salīdzināmajiem objektiem, kuru raksturojums ir sekojošs: +5% – nedaudz labāks; +5 ..... 15% – labāks, +10 ..... 25% – daudz labāks.

Koeficients ir mazāks par 0% (jeb negatīvs), ja pēc vērtētāja slēdziena salīdzināmais objekts konkrētajā vērtību ietekmējošā faktora ietekmē ir pārāks attiecībā pret novērtējamo Objektu, kuru raksturojums ir sekojošs: - 5% – nedaudz sliktāks; -5 ..... 15% – sliktāks, -10 ..... 25% – daudz sliktāks.


16. Salīdzināmo objektu īss apraksts (LIZ, citas zemes)

Salīdzināmais objekts Nr. 1

Atrašanās vieta: Dagdas pagasts, Dagdas novads


Inženierkomunikācijas: Nav

Konfigurācija: Neregulāras formas daudzstūris

Piekļūšanas iespējas: Iespējama tieša piebraukšana

Vidējais LIZ kvalitātes novērtējums ballēs:

29 balles

Pārdošanas datums: 13.12.2019

Cena: 1 000,- EUR

Piezīmes: Zeme, uz kuras galvenā saimnieciskā

darbība ir lauksaimniecība


Atrašanās vieta: Indras pagasts, Dagdas novads






32 balles


Cena: 1 000,- EUR




Atrašanās vieta: Aulejas pagasts, Krāslavas novads






27 balles


Cena: 800,- EUR




17. Aprēķins ar tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju (LIZ, citas zemes)

Novērtējamais

īpašums 1 2 3

Cena, EUR --- 1000 1000 800

Platība, ha 0,94 0,934 0,9 0,92

Cena par ha, EUR --- 1070,66 1111,11 869,57

Vērtības koriģēšana: Raksturojums Raksturojums % EUR Raksturojums % EUR Raksturojums % EUR

Pārdošanas laiks --- 13.12.2019 0% 0 30.09.2019 0% 0 10.10.2019 0% 0

Koriģējamā vērtība: --- 1070,66 1111,11 869,57

Novietojums rajonā --- Atbilst 0% 0 Atbilst 0% 0 Atbilst 0% 0

Novietojums apkārtnē --- Atbilst 0% 0 Atbilst 0% 0 Atbilst 0% 0

Novietojums teritorijā --- Atbilst 0% 0 Atbilst 0% 0 Atbilst 0% 0

Attālums līdz maģistrālajiem ceļiem --- Atbilst 0% 0 Nedaudz sliktāks 5% 55,56 Atbilst 0% 0

LIZ īpatsvars --- Atbilst 0% 0 Atbilst 0% 0 Atbilst 0% 0

LIZ apsaimniekošanas iespējas --- Atbilst 0% 0 Atbilst 0% 0 Atbilst 0% 0

LIZ auglība (novērtējums ballēs) --- Nedaudz labāks -5% -53,53 Labāks -10% -111,11 Atbilst 5% 43,48

Piekļūšanas iespējas, piebraucamo ceļu kvalitāte --- Atbilst 0% 0 Atbilst 0% 0 Atbilst 0% 0

Uzlabojumi (meliorācija) --- Atbilst 0% 0 Atbilst 0% 0 Atbilst 0% 0

Zemes gabala konfigurācija --- Nedaudz labāks -5% -53,53 Labāks -10% -111,11 Nedaudz sliktāks 5% 43,48

Zemes gabala lielums --- Atbilst 0% 0 Nedaudz mazāks 3% 33,33 Atbilst 0% 0

Zemes gabala izmantošanas iespējas, apgrūtinājumi Atbilst 0% 0 Atbilst 0% 0 Atbilst 0% 0

Kopējā korekcija par ha, EUR 963,6 -10% -107,06 977,78 -12% -133,33 956,53 10% 86,96

Nekustamā īpašuma noteiktā vērtība par ha, EUR 965,97

Nekustamā īpašuma noteiktā vērtība noapaļota, EUR 900

Piezīmes:


18. Iegūtā vērtība

Vērtības noteikšanā tika izmantota tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeja:

Nekustamā īpašuma tirgus vērtība noapaļojot ir: 900,- EUR

(Deviņi simti euro)

19. Neatkarības apliecinājums

Ar šo apliecinu:

Ka pilnīgā saskaņā ar manām zināšanām un pārliecību šeit izvirzītie apgalvojumi ir patiesi, un informācija, uz kuru balstās šai ziņojumā iekļautie viedokļi, ir adekvāta, ņemot vērā ierobežojumus, kuri šajā ziņojumā ir minēti.

Ka ne mana nodarbošanās, ne atlīdzība par šī novērtējuma ziņojuma izstrādi, nav atkarīga no vērtībām, kuras ziņojumā tiek uzrādītas.

Ka šis ziņojums ir izstrādāts saskaņā ar profesionālo neatkarīgo vērtētāju ētikas un standartu principiem.

Ka man nav ne tieša, ne netieša, pašreizēja vai nākotnē paredzama personīga interese par šo īpašumu, ne arī iespēja gūt labumu no šādi novērtēta īpašuma pārdošanas.

Ka novērtējuma ziņojums izstrādāts atbilstoši Latvijas Vērtētāju Asociācijas apstiprinātiem īpašumu vērtētāju profesionālās prakses standartiem.

Ka es personīgi esmu pārbaudījis novērtēto īpašumu, kā arī veicis novērtējuma ziņojumā izmantoto salīdzināmo datu pārbaudi.

Ka neviens cits kā zemāk parakstījusies persona un tā asistents ir sagatavojusi analīzi, secinājumus un viedokli par nekustamā īpašuma vērtībām, kuras šeit pieminētas

Ka neviena no šī ziņojuma daļām vai atskaiti kopumā, nedrīkst publicēt, publiskot, reproducēt, izplatīt vai kā citādi darīt publiski pieejamu bez rakstiska saskaņojuma ar vērtētāju un SIA “VCG ekspertu grupa”, tai skaitā ar reklāmas, sabiedrisko attiecību, informatīvo ziņu, pārdošanas mediju vai citu sabiedriskās saziņas līdzekļu starpniecību. Vērtējumā iekļautā informācija, fotogrāfijas un cita dokumentācija, kuru radījis vērtētājs un ir iekļauta atskaitēs, ir vērtētāja un SIA “VCG ekspertu grupa” intelektuālais īpašums.

Sertificēts vērtētājs: ______________________________________ (Pēteris Strautmanis, LĪVA profesionālās kvalifikācijas sertifikāts Nr. 92)

ŠIS DOKUMENTS IR ELEKTRONISKI PARAKSTĪTS AR DROŠU ELEKTRONISKO PARAKSTU UN SATUR LAIKA ZĪMOGU


20. Iesniegtie dokumenti un pielikumi

Iesniegtie dokumenti:

• Zemesgrāmatu nodalījuma noraksta kopija

• Zemes robežu plāna kopija

Pielikumos iekļautie dokumenti:

• Zemesgrāmatu nodalījuma noraksta kopija

• Zemes robežu plāna kopija

• SIA “VCG Ekspertu grupa” reģistrācijas apliecības kopija

• SIA “VCG Ekspertu grupa” kompetences sertifikāta Nr. 6 kopija

• SIA “VCG Ekspertu grupa” civiltiesiskās apdrošināšanas polises kopija

• Pētera Strautmaņa LĪVA profesionālās kvalifikācijas sertifikāta Nr. 92 kopija










Documents

Mazdzīvokļu ēku novērtējums